第一篇：武漢市商業(yè)寫字樓物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

武漢市商業(yè)寫字樓物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

新年新氣象，2012年伴隨蛇年的到來(lái)已經(jīng)成為過(guò)去，全球“五大行”之一的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商“戴德梁行”在近日發(fā)布了2012江城商業(yè)寫字樓市場(chǎng)報(bào)告，報(bào)告中指出，根據(jù)過(guò)去的幾年里租金與物業(yè)管理費(fèi)的變化以及未來(lái)供應(yīng)優(yōu)質(zhì)物業(yè)推算，預(yù)計(jì)到2013年武漢寫字樓租金加物業(yè)管理費(fèi)最高將漲至155元/平米，對(duì)比2012年的租金水平上漲了32%。

據(jù)介紹，伴隨著武漢商務(wù)環(huán)境越來(lái)越成熟，內(nèi)資企業(yè)的極投資，企業(yè)對(duì)商業(yè)寫字樓的需要逐漸釋放，2012年的寫字樓吸納量超過(guò)過(guò)去三年的總和，創(chuàng)歷史之最。其中優(yōu)質(zhì)物業(yè)的面市推動(dòng)武漢市寫字樓租金的上揚(yáng)，再加寫字樓提價(jià)積極，導(dǎo)致2012年，武漢甲級(jí)寫字樓租金大幅上漲22.4%至每平米每月94.1元，雖然在全國(guó)來(lái)看數(shù)字只比重慶略高，但是升值潛力巨大，租金漲幅已躍居首位。從區(qū)域來(lái)看，武昌濱江和漢口濱江區(qū)表現(xiàn)搶眼，在新區(qū)貢獻(xiàn)吸納量中占了整體吸納量的77%;其中武廣商圈 光谷商圈由于受到新增供應(yīng)少，可租項(xiàng)目稀缺等原因，租金及物業(yè)管理費(fèi)漲幅最大，最高的達(dá)到40%以上。

據(jù)相關(guān)人士指出，蛇年里武漢高端寫字樓供應(yīng)主要來(lái)源于保利文化廣場(chǎng)、廣發(fā)銀行大廈和泛海城市廣場(chǎng)三大項(xiàng)目。預(yù)計(jì)在2013年寫字樓空置率有小幅上升，仍將持續(xù)上漲，直到2016年租金加物業(yè)管理費(fèi)將漲至每月155元/平米。從此看來(lái)，武漢寫字樓租賃市場(chǎng)在未來(lái)的幾年時(shí)間里，租金升值空間廣闊，是投資的好去處。

值得注意的是，在經(jīng)歷了近1年的量?jī)r(jià)提升之后，2012年7月份以來(lái)，武漢商鋪售價(jià)開(kāi)始出現(xiàn)企穩(wěn)漸升的態(tài)勢(shì)。武漢金田物業(yè)管理有限公司經(jīng)過(guò)仔細(xì)周密的市場(chǎng)調(diào)研論證后認(rèn)為，2季度之后，商鋪市場(chǎng)價(jià)格浮動(dòng)不大，開(kāi)發(fā)商回籠資金比較急迫。而交易量上揚(yáng)的行情在4月剎車，被市場(chǎng)認(rèn)為是對(duì)3月恐慌性投

資的修復(fù)，但4~7月商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目雖仍處回升通道中，但成交量均未達(dá)到3月高點(diǎn)。

而從另一個(gè)側(cè)面看，市場(chǎng)似乎也在重新打量商鋪的投資價(jià)值。不過(guò)，寫字樓從02年4月開(kāi)始，卻有接過(guò)商鋪上漲大捧的勢(shì)頭。

數(shù)據(jù)顯示，2012年2季度開(kāi)始，武漢寫字樓每月成交量幾乎都是成倍增長(zhǎng)，價(jià)格同樣一路上躥。武漢天地的一棟甲級(jí)寫字樓，租金甚至達(dá)到了北京、上海等地同檔次物業(yè)的水平。2季度，武漢新寫字樓均價(jià)比1季度環(huán)比上升9.26%，甚至2手寫字樓價(jià)格也上漲了將近7%。以一個(gè)200平方米寫字樓戶型為例，按今年上半年成交均價(jià)9156元/平方米計(jì)算，總價(jià)達(dá)到180萬(wàn)元。按平均租金計(jì)算，年均投資收益接近10%，相對(duì)于商鋪似乎回報(bào)率更高。

對(duì)此，武漢一家寫字樓開(kāi)發(fā)商人士對(duì)記者表示，目前武漢甲級(jí)寫字樓存量并不多，供不應(yīng)求的情況推動(dòng)了武漢甲級(jí)寫字樓售價(jià)及租金連續(xù)6個(gè)季度上漲，證明寫字樓的投資空間巨大。

現(xiàn)如今武漢市商業(yè)寫字樓大概有62萬(wàn)平方米，其中漢口占52%，武昌占38%，漢陽(yáng)占7%，其它區(qū)域占3%，總體租金在85元至125元每平方（含物業(yè)管理費(fèi)），其中各樓盤物業(yè)管理費(fèi)根據(jù)物業(yè)管理5大要素及物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的不同原因而定，甲級(jí)寫字樓管理費(fèi)每平方每月15至28元，乙級(jí)寫字樓管理費(fèi)每平方每月12元至23元，商鋪管理費(fèi)每平方每月22至38元。

關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)國(guó)務(wù)院及各級(jí)地方行政部門沒(méi)有出臺(tái)明確的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)楦鶕?jù)物業(yè)管理的五大要素及物業(yè)公司是房地產(chǎn)投資公司直營(yíng)和外包的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)等情況的不同，所以各商業(yè)樓盤的物業(yè)管理費(fèi)也各有高低，武廣商圈和光谷商圈及大型城市綜合體（如汽車站 火車站等）收費(fèi)較高，具體的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及市場(chǎng)行情大致有以下幾種特性：

1.5A甲級(jí)寫字樓及商鋪物業(yè)管理費(fèi)最高，乙級(jí)寫字樓及商鋪物業(yè)管理費(fèi)相對(duì)較

低；

2.物業(yè)管理公司資質(zhì)等級(jí)高的物業(yè)管理費(fèi)較高，反之則收費(fèi)較低；

3.開(kāi)發(fā)時(shí)間較早的舊寫字樓及商鋪物業(yè)管理費(fèi)較低，近幾年開(kāi)發(fā)的新寫字樓物業(yè)管理費(fèi)相對(duì)較高；

4.城市綜合體地帶寫字樓及商鋪物業(yè)管理費(fèi)較高，綜合體旁邊的管理費(fèi)較低；銷售型的寫字樓及商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)較高，租賃型的寫字樓及商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)較低；

5.大型商圈中心寫字樓及商鋪物業(yè)管理費(fèi)較高，商圈附近的管理費(fèi)較低；

6.大型貿(mào)易或交易市場(chǎng)中心寫字樓及商鋪物業(yè)管理費(fèi)較高，中小型市場(chǎng)中心管理費(fèi)較低；

7.房地產(chǎn)投資商為了快速營(yíng)銷房產(chǎn)迅速回籠資金，或房產(chǎn)地段不好房產(chǎn)項(xiàng)目不好銷售甚至對(duì)物業(yè)管理不以盈利為目的，且對(duì)旗下直營(yíng)的物業(yè)管理公司有補(bǔ)助和補(bǔ)貼（每平方每月補(bǔ)貼2元至5元不等）的寫字樓及商鋪物業(yè)管理費(fèi)較低，物業(yè)服務(wù)外包的物業(yè)管理費(fèi)較高；房產(chǎn)公司為了輔助營(yíng)銷對(duì)物業(yè)管理公司有協(xié)議性補(bǔ)助的剛交付前兩年收費(fèi)較低，兩年后通過(guò)物價(jià)上漲和開(kāi)支較大等緣由提高物業(yè)管理費(fèi)；寫字樓及商鋪交付后入駐率偏低未達(dá)標(biāo)的（一般入駐率規(guī)定在80%左右）房地產(chǎn)公司對(duì)物業(yè)公司實(shí)行補(bǔ)貼方式的物業(yè)管理費(fèi)較低，寫字樓及商鋪入駐率超過(guò)90%以上或者經(jīng)營(yíng)氛圍非?；鸨膭t根據(jù)市場(chǎng)行情商議提價(jià)。

8.國(guó)企寫字樓及商鋪且物業(yè)管理公司屬于國(guó)企直營(yíng)的為了方便安排家屬就業(yè)有補(bǔ)貼（每平方每月3至5元不等）收費(fèi)較低，國(guó)企寫字樓及商鋪物業(yè)管理服務(wù)外包的管理費(fèi)較高；

9.物業(yè)管理服務(wù)時(shí)間平均每天超過(guò)10小時(shí)以上的物業(yè)管理費(fèi)較高，未超過(guò)10小時(shí)的管理費(fèi)比較平均；

10.開(kāi)放中央空調(diào)的寫字樓及商鋪物業(yè)管理費(fèi)較高，不開(kāi)放中央空調(diào)的較低；開(kāi)放時(shí)間超過(guò)10小時(shí)的收費(fèi)較高，開(kāi)放時(shí)間低于10小時(shí)的相對(duì)較低； 具體各樓盤物業(yè)管理費(fèi)調(diào)查情況如下（部分知名樓盤抽查詳情見(jiàn)附表）： *附表一:(見(jiàn)尾頁(yè))

*附表二:（見(jiàn)尾頁(yè)）

*以上附表為武漢市商業(yè)寫字樓物業(yè)管理費(fèi)部分樓盤抽查情況。

2013年1月份全球“五大行”之一的戴德梁行更預(yù)計(jì)，最近1年內(nèi)僅有武漢天地企業(yè)中心、保利文化廣場(chǎng)、民生銀行大廈及凱樂(lè)桂園等幾棟甲級(jí)寫字樓上市，遠(yuǎn)不能滿足入駐武漢企業(yè)的需求，預(yù)計(jì)近期寫字樓租金及物業(yè)管理費(fèi)還將繼續(xù)上漲。

經(jīng)國(guó)內(nèi)外多位經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析國(guó)務(wù)院出臺(tái)控制樓市國(guó)五條后，全國(guó)將掀起一股商業(yè)寫字樓投資熱潮。湖北省社科院經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng) 省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng)葉學(xué)平先生及業(yè)界專業(yè)人士普遍認(rèn)定，武漢作為中部中心城市，同時(shí)又提出打造總部經(jīng)濟(jì)的規(guī)劃，未來(lái)隨著越來(lái)越多的跨國(guó)公司駐點(diǎn)武漢，隨著湖北省“城市8加1計(jì)劃”的發(fā)展，二線城市企業(yè)的總部將紛紛入駐江城，對(duì)高端寫字樓的需求應(yīng)該會(huì)處于持續(xù)上升的利好態(tài)勢(shì)，隨之商業(yè)寫字樓的售價(jià)與租金將不斷攀升，所以商業(yè)寫字樓投資開(kāi)發(fā)市場(chǎng)在未來(lái)5年投資熱潮將“席卷”江城，商業(yè)寫字樓市場(chǎng)行情將呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的迅猛態(tài)勢(shì)。

武漢金田物業(yè)管理有限公司

凱樂(lè)桂園分公司

2013 年 2 月 22 日

第二篇：寫字樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1.不悔夢(mèng)歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯(cuò)過(guò)了，永遠(yuǎn)無(wú)法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠(yuǎn)都無(wú)法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個(gè)人都有青春，每一個(gè)青春都有一個(gè)故事，每個(gè)故事都有一個(gè)遺憾，每個(gè)遺憾都有它的青春美。

4.方茴說(shuō)：“可能人總有點(diǎn)什么事，是想忘也忘不了的?！?/p>

5.方茴說(shuō)：“那時(shí)候我們不說(shuō)愛(ài)，愛(ài)是多么遙遠(yuǎn)、多么沉重的字眼啊。我們只說(shuō)喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！?/p>

6.方茴說(shuō)：“我覺(jué)得之所以說(shuō)相見(jiàn)不如懷念，是因?yàn)橄嘁?jiàn)只能讓人在現(xiàn)實(shí)面前無(wú)奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?/p>

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來(lái)，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來(lái)說(shuō)卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

2012年4月份市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

本月部門外勤人員更換，為使新上崗人員快速進(jìn)入工作狀態(tài)，部門進(jìn)行了相關(guān)基礎(chǔ)營(yíng)銷知識(shí)和技巧的培訓(xùn)。除進(jìn)行基礎(chǔ)知識(shí)講解外，部門同時(shí)安排外勤人員與經(jīng)驗(yàn)豐富的卸任外勤李風(fēng)同志進(jìn)行了卓有成效的深入交流。在此基礎(chǔ)上，外勤人員第一次外出工作由業(yè)務(wù)管理部經(jīng)理帶隊(duì)，將理論與實(shí)際工作密切結(jié)合，使新上崗人員對(duì)營(yíng)銷外勤工作有了直觀的了解與潛移默化的親身實(shí)踐。

本月外勤工作主要以新上崗人員熟悉市場(chǎng)環(huán)境為主，以大廈為中心，共對(duì)大廈周圍的14家寫字樓進(jìn)行了詳細(xì)走訪了解，除中信大廈（莊家金融對(duì)面，金世界D座）處于內(nèi)部裝修、信息不詳外，其它寫字樓相關(guān)信息收集比較全面，以下為相關(guān)情況匯總：

一、走訪寫字樓列表（見(jiàn)附表）。

二、調(diào)研寫字樓列表分析：

1、租金：大部分高檔寫字樓的租金價(jià)位集中在2元至2.8元/天/平方米不等，極少數(shù)高檔寫字樓如萬(wàn)象天成，租金價(jià)位可達(dá)3元/天/平方米以上。中檔寫字樓租金價(jià)位多集中在在2元/天/平方米左右，而低檔寫字樓租金在1.5元/㎡/天左右徘徊。

此次調(diào)研，保藝大廈的租金逐年遞增5%在石家莊寫字樓行業(yè)比較少見(jiàn)，租金逐年遞增可以避免臨時(shí)調(diào)整租金價(jià)格的阻力，而且租期一般較長(zhǎng)，能夠很好保持客戶的穩(wěn)定性。這種做法，可以在大廈適當(dāng)嘗試，特別是引進(jìn)長(zhǎng)期租駐的大客戶。

2、物業(yè)費(fèi)：從此次調(diào)研的情況來(lái)看，各寫字樓物業(yè)費(fèi)單獨(dú)收的占大多數(shù)，這與外請(qǐng)物業(yè)及售出代租有直接關(guān)系。往往寫字樓建成后，物業(yè)管理托管，特別是售出的寫字樓，因?yàn)闃I(yè)主與物業(yè)并不是一個(gè)整體，物業(yè)費(fèi)與租金統(tǒng)一收取的難1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來(lái)能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡(jiǎn)樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來(lái)，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來(lái)說(shuō)卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢(mèng)歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯(cuò)過(guò)了，永遠(yuǎn)無(wú)法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠(yuǎn)都無(wú)法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個(gè)人都有青春，每一個(gè)青春都有一個(gè)故事，每個(gè)故事都有一個(gè)遺憾，每個(gè)遺憾都有它的青春美。

4.方茴說(shuō)：“可能人總有點(diǎn)什么事，是想忘也忘不了的?！?/p>

5.方茴說(shuō)：“那時(shí)候我們不說(shuō)愛(ài)，愛(ài)是多么遙遠(yuǎn)、多么沉重的字眼啊。我們只說(shuō)喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！?/p>

6.方茴說(shuō)：“我覺(jué)得之所以說(shuō)相見(jiàn)不如懷念，是因?yàn)橄嘁?jiàn)只能讓人在現(xiàn)實(shí)面前無(wú)奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?/p>

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來(lái)，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來(lái)說(shuō)卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

度較大。各寫字樓物業(yè)費(fèi)定位比較懸殊，從2.5元/月/平方米到10元/月/平方米不等，多數(shù)在5元/月/平方米以下。

部分寫字樓如祥源大廈、匯文酒店、萬(wàn)象天成、盈伴大廈、軍創(chuàng)國(guó)際等由自有物業(yè)管理，其它屬于物業(yè)托管形式。受托的物業(yè)公司中，恒輝物業(yè)兼有中介功能，代業(yè)主出租房屋，成交后一次性抽取房東首月房租的50%作為中介費(fèi)。

3、水電費(fèi)：因?yàn)閷懽謽怯秒妼儆谏虡I(yè)用電，多數(shù)寫字樓電費(fèi)均在1元/度以上，其中女人世界電費(fèi)最高，1.23元/度。包括女人世界在內(nèi)，1.1元/度以上的被調(diào)研寫字樓占到了大多數(shù)，有8家。其他5家寫字樓除盈伴大廈電費(fèi)低于1元/度之外，皆處于1元/度至1.1元/度之間。根據(jù)調(diào)查的情況看，所有大廈電費(fèi)都是單獨(dú)計(jì)量收取。水費(fèi)與電費(fèi)則有所不同，有一半以上受調(diào)研的寫字樓，水費(fèi)是包含在物業(yè)費(fèi)中的，單獨(dú)收取的一般在5元/噸以上，各寫字樓水費(fèi)差別不大。

4、停車：通過(guò)走訪了解到，“停車難”是各寫字樓普遍存在的問(wèn)題，因?yàn)榭蛻艏熬用癖Ｓ熊囕v的不斷增加，整個(gè)城市的停車場(chǎng)也亟待擴(kuò)容。從調(diào)研的各寫字樓情況來(lái)看，極少存在免費(fèi)停車，甚至出現(xiàn)了有限車位先到先停的現(xiàn)象。其中除佳泰大廈和盈伴大廈不提供車位、維多利亞和女人世界情況尚待了解外，其它9家大廈，有7家大廈物業(yè)對(duì)租戶辦理包月停車業(yè)務(wù)，使長(zhǎng)期租駐的客戶不受臨時(shí)停車的影響，一定程度提高了客戶的穩(wěn)定性。為在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保證大廈客戶的穩(wěn)定，希望對(duì)目前公司執(zhí)行的不辦理包月停車的做法能夠有所改善，減少因停車問(wèn)題所引發(fā)的客戶不滿，提高顧客滿意率，提高經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性。

5、其他方面：各個(gè)寫字樓的公攤率差別不大，為出租面積的30%上下，只有中華商務(wù)比較特殊，公攤率達(dá)到出租面積35%。網(wǎng)絡(luò)通信方面，電信和聯(lián)通都能安裝，費(fèi)用收取執(zhí)行通信公司規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

三、萬(wàn)象天成走訪側(cè)記：

在此次調(diào)研的14家寫字樓中，萬(wàn)象天成軟硬件方面給人印象比較深刻。萬(wàn)1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來(lái)能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡(jiǎn)樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來(lái)，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來(lái)說(shuō)卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢(mèng)歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯(cuò)過(guò)了，永遠(yuǎn)無(wú)法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠(yuǎn)都無(wú)法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個(gè)人都有青春，每一個(gè)青春都有一個(gè)故事，每個(gè)故事都有一個(gè)遺憾，每個(gè)遺憾都有它的青春美。

4.方茴說(shuō)：“可能人總有點(diǎn)什么事，是想忘也忘不了的?！?/p>

5.方茴說(shuō)：“那時(shí)候我們不說(shuō)愛(ài)，愛(ài)是多么遙遠(yuǎn)、多么沉重的字眼啊。我們只說(shuō)喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”

6.方茴說(shuō)：“我覺(jué)得之所以說(shuō)相見(jiàn)不如懷念，是因?yàn)橄嘁?jiàn)只能讓人在現(xiàn)實(shí)面前無(wú)奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話。”

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來(lái)，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來(lái)說(shuō)卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

象天成由A座純寫字樓、B座商場(chǎng)、C座高級(jí)公寓及酒店組成。因全部出售，所以物業(yè)并不關(guān)心業(yè)主購(gòu)買的房產(chǎn)是否順利出租。通過(guò)詢問(wèn)，物業(yè)人員介紹A座寫字樓滿租，但從相關(guān)中介機(jī)構(gòu)的調(diào)查情況來(lái)看，滿租的可能性很低，因?yàn)橹薪橛杏蓸I(yè)主自己登記的大面積空置寫字間對(duì)外招租的信息，租金價(jià)位能夠達(dá)到3.9元/天/平方米，而且物業(yè)費(fèi)并未含進(jìn)。因物業(yè)介紹A座寫字樓全部出租，所以此次實(shí)地走訪的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向C座公寓。

就整體來(lái)看，萬(wàn)象天成裝修等級(jí)較高，大廳墻面裝修別致，層次感強(qiáng)烈。但萬(wàn)象天成最大的特別之處并不在于高級(jí)別的裝修裝飾，而是其新穎獨(dú)特的管理和服務(wù)。據(jù)了解，萬(wàn)象天成托管物業(yè)公司為韓國(guó)輝世物業(yè)，全套物業(yè)服務(wù)韓式特色非常明顯。例如，設(shè)立國(guó)內(nèi)第一家女士專門停車場(chǎng)，該車場(chǎng)只允許由女性司機(jī)駕駛的車輛進(jìn)出。與此配套的“韓國(guó)花式引領(lǐng)”服務(wù)也獨(dú)具特色，這種來(lái)自異國(guó)他鄉(xiāng)的迎送禮儀，令大部分顧客耳目一新。近幾年，萬(wàn)象天成借力河北藝術(shù)中心和裕園廣場(chǎng)精心打造的休閑購(gòu)物文化廣場(chǎng)，以民眾喜聞樂(lè)見(jiàn)的雜技文化為載體，在三位一體的廣場(chǎng)上開(kāi)創(chuàng)設(shè)立了以歷屆“中國(guó)吳橋國(guó)際雜技節(jié)”的世界冠軍、國(guó)際明星印記、雕塑等生成的世界首條雜技星光大道，形成了經(jīng)濟(jì)和文化相互促進(jìn)發(fā)展的良性循環(huán)。

在整個(gè)調(diào)查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)象天成的安保人員和前臺(tái)工作人員工作配合默契、接待禮儀規(guī)范、用語(yǔ)得體，且警惕性較高。另，電梯設(shè)有門禁是一大亮點(diǎn)，沒(méi)有樓上客戶邀請(qǐng)或物業(yè)辦理的乘梯卡，來(lái)訪人員不能輕易進(jìn)入公寓內(nèi)部。

1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來(lái)能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡(jiǎn)樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來(lái)，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來(lái)說(shuō)卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢(mèng)歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯(cuò)過(guò)了，永遠(yuǎn)無(wú)法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠(yuǎn)都無(wú)法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個(gè)人都有青春，每一個(gè)青春都有一個(gè)故事，每個(gè)故事都有一個(gè)遺憾，每個(gè)遺憾都有它的青春美。

4.方茴說(shuō)：“可能人總有點(diǎn)什么事，是想忘也忘不了的?！?/p>

5.方茴說(shuō)：“那時(shí)候我們不說(shuō)愛(ài)，愛(ài)是多么遙遠(yuǎn)、多么沉重的字眼啊。我們只說(shuō)喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”

6.方茴說(shuō)：“我覺(jué)得之所以說(shuō)相見(jiàn)不如懷念，是因?yàn)橄嘁?jiàn)只能讓人在現(xiàn)實(shí)面前無(wú)奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?/p>

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來(lái)，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來(lái)說(shuō)卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來(lái)能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡(jiǎn)樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來(lái)，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來(lái)說(shuō)卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

第三篇：寫字樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

2012年4月份市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

本月部門外勤人員更換，為使新上崗人員快速進(jìn)入工作狀態(tài)，部門進(jìn)行了相關(guān)基礎(chǔ)營(yíng)銷知識(shí)和技巧的培訓(xùn)。除進(jìn)行基礎(chǔ)知識(shí)講解外，部門同時(shí)安排外勤人員與經(jīng)驗(yàn)豐富的卸任外勤李風(fēng)同志進(jìn)行了卓有成效的深入交流。在此基礎(chǔ)上，外勤人員第一次外出工作由業(yè)務(wù)管理部經(jīng)理帶隊(duì)，將理論與實(shí)際工作密切結(jié)合，使新上崗人員對(duì)營(yíng)銷外勤工作有了直觀的了解與潛移默化的親身實(shí)踐。

本月外勤工作主要以新上崗人員熟悉市場(chǎng)環(huán)境為主，以大廈為中心，共對(duì)大廈周圍的14家寫字樓進(jìn)行了詳細(xì)走訪了解，除中信大廈（莊家金融對(duì)面，金世界D座）處于內(nèi)部裝修、信息不詳外，其它寫字樓相關(guān)信息收集比較全面，以下為相關(guān)情況匯總：

一、走訪寫字樓列表（見(jiàn)附表）。

二、調(diào)研寫字樓列表分析：

1、租金：大部分高檔寫字樓的租金價(jià)位集中在2元至2.8元/天/平方米不等，極少數(shù)高檔寫字樓如萬(wàn)象天成，租金價(jià)位可達(dá)3元/天/平方米以上。中檔寫字樓租金價(jià)位多集中在在2元/天/平方米左右，而低檔寫字樓租金在1.5元/㎡/天左右徘徊。

此次調(diào)研，保藝大廈的租金逐年遞增5%在石家莊寫字樓行業(yè)比較少見(jiàn)，租金逐年遞增可以避免臨時(shí)調(diào)整租金價(jià)格的阻力，而且租期一般較長(zhǎng)，能夠很好保持客戶的穩(wěn)定性。這種做法，可以在大廈適當(dāng)嘗試，特別是引進(jìn)長(zhǎng)期租駐的大客戶。

2、物業(yè)費(fèi)：從此次調(diào)研的情況來(lái)看，各寫字樓物業(yè)費(fèi)單獨(dú)收的占大多數(shù)，這與外請(qǐng)物業(yè)及售出代租有直接關(guān)系。往往寫字樓建成后，物業(yè)管理托管，特別是售出的寫字樓，因?yàn)闃I(yè)主與物業(yè)并不是一個(gè)整體，物業(yè)費(fèi)與租金統(tǒng)一收取的難度較大。各寫字樓物業(yè)費(fèi)定位比較懸殊，從2.5元/月/平方米到10元/月/平方米不等，多數(shù)在5元/月/平方米以下。

部分寫字樓如祥源大廈、匯文酒店、萬(wàn)象天成、盈伴大廈、軍創(chuàng)國(guó)際等由自有物業(yè)管理，其它屬于物業(yè)托管形式。受托的物業(yè)公司中，恒輝物業(yè)兼有中介功能，代業(yè)主出租房屋，成交后一次性抽取房東首月房租的50%作為中介費(fèi)。

3、水電費(fèi)：因?yàn)閷懽謽怯秒妼儆谏虡I(yè)用電，多數(shù)寫字樓電費(fèi)均在1元/度以上，其中女人世界電費(fèi)最高，1.23元/度。包括女人世界在內(nèi)，1.1元/度以上的被調(diào)研寫字樓占到了大多數(shù)，有8家。其他5家寫字樓除盈伴大廈電費(fèi)低于1元/度之外，皆處于1元/度至1.1元/度之間。根據(jù)調(diào)查的情況看，所有大廈電費(fèi)都是單獨(dú)計(jì)量收取。水費(fèi)與電費(fèi)則有所不同，有一半以上受調(diào)研的寫字樓，水費(fèi)是包含在物業(yè)費(fèi)中的，單獨(dú)收取的一般在5元/噸以上，各寫字樓水費(fèi)差別不大。

4、停車：通過(guò)走訪了解到，“停車難”是各寫字樓普遍存在的問(wèn)題，因?yàn)榭蛻艏熬用癖Ｓ熊囕v的不斷增加，整個(gè)城市的停車場(chǎng)也亟待擴(kuò)容。從調(diào)研的各寫字樓情況來(lái)看，極少存在免費(fèi)停車，甚至出現(xiàn)了有限車位先到先停的現(xiàn)象。其中除佳泰大廈和盈伴大廈不提供車位、維多利亞和女人世界情況尚待了解外，其它9家大廈，有7家大廈物業(yè)對(duì)租戶辦理包月停車業(yè)務(wù)，使長(zhǎng)期租駐的客戶不受臨時(shí)停車的影響，一定程度提高了客戶的穩(wěn)定性。為在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保證大廈客戶的穩(wěn)定，希望對(duì)目前公司執(zhí)行的不辦理包月停車的做法能夠有所改善，減少因停車問(wèn)題所引發(fā)的客戶不滿，提高顧客滿意率，提高經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性。

5、其他方面：各個(gè)寫字樓的公攤率差別不大，為出租面積的30%上下，只有中華商務(wù)比較特殊，公攤率達(dá)到出租面積35%。網(wǎng)絡(luò)通信方面，電信和聯(lián)通都能安裝，費(fèi)用收取執(zhí)行通信公司規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

三、萬(wàn)象天成走訪側(cè)記：

在此次調(diào)研的14家寫字樓中，萬(wàn)象天成軟硬件方面給人印象比較深刻。萬(wàn)象天成由A座純寫字樓、B座商場(chǎng)、C座高級(jí)公寓及酒店組成。因全部出售，所以物業(yè)并不關(guān)心業(yè)主購(gòu)買的房產(chǎn)是否順利出租。通過(guò)詢問(wèn)，物業(yè)人員介紹A座寫字樓滿租，但從相關(guān)中介機(jī)構(gòu)的調(diào)查情況來(lái)看，滿租的可能性很低，因?yàn)橹薪橛杏蓸I(yè)主自己登記的大面積空置寫字間對(duì)外招租的信息，租金價(jià)位能夠達(dá)到3.9

元/天/平方米，而且物業(yè)費(fèi)并未含進(jìn)。因物業(yè)介紹A座寫字樓全部出租，所以此次實(shí)地走訪的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向C座公寓。

就整體來(lái)看，萬(wàn)象天成裝修等級(jí)較高，大廳墻面裝修別致，層次感強(qiáng)烈。但萬(wàn)象天成最大的特別之處并不在于高級(jí)別的裝修裝飾，而是其新穎獨(dú)特的管理和服務(wù)。據(jù)了解，萬(wàn)象天成托管物業(yè)公司為韓國(guó)輝世物業(yè)，全套物業(yè)服務(wù)韓式特色非常明顯。例如，設(shè)立國(guó)內(nèi)第一家女士專門停車場(chǎng)，該車場(chǎng)只允許由女性司機(jī)駕駛的車輛進(jìn)出。與此配套的“韓國(guó)花式引領(lǐng)”服務(wù)也獨(dú)具特色，這種來(lái)自異國(guó)他鄉(xiāng)的迎送禮儀，令大部分顧客耳目一新。近幾年，萬(wàn)象天成借力河北藝術(shù)中心和裕園廣場(chǎng)精心打造的休閑購(gòu)物文化廣場(chǎng)，以民眾喜聞樂(lè)見(jiàn)的雜技文化為載體，在三位一體的廣場(chǎng)上開(kāi)創(chuàng)設(shè)立了以歷屆“中國(guó)吳橋國(guó)際雜技節(jié)”的世界冠軍、國(guó)際明星印記、雕塑等生成的世界首條雜技星光大道，形成了經(jīng)濟(jì)和文化相互促進(jìn)發(fā)展的良性循環(huán)。

在整個(gè)調(diào)查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)象天成的安保人員和前臺(tái)工作人員工作配合默契、接待禮儀規(guī)范、用語(yǔ)得體，且警惕性較高。另，電梯設(shè)有門禁是一大亮點(diǎn)，沒(méi)有樓上客戶邀請(qǐng)或物業(yè)辦理的乘梯卡，來(lái)訪人員不能輕易進(jìn)入公寓內(nèi)部。

第四篇：商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

北京商業(yè)市場(chǎng)研究報(bào)告

第一部分：北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況 1.1商業(yè)地產(chǎn)及類型劃分 1.2北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程 1.3 北京商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀 1.4 重點(diǎn)商業(yè)空間布局

第二部分：北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析 2.1北京市商業(yè)體量分布情況分析 2.2各環(huán)路項(xiàng)目分布情況分析 2.3各環(huán)路的商業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展關(guān)系分析 2.4北京交通干線和沿線商業(yè)的分析 2.5已落成、正報(bào)規(guī)、待建項(xiàng)目情況對(duì)比分析 2.6商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)對(duì)比分析

第三部分、北京商圈規(guī)劃分析 3.1商圈的概念

3.2北京市老商圈分析

3.3北京新老商圈規(guī)模與變化分析 3.4現(xiàn)代商圈及其動(dòng)態(tài)發(fā)展

第四部分 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)概況分析 4.1整體分析 4.2商圈分析 4.3個(gè)案分析

第五部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選址研究 5.1店址是現(xiàn)代零售商業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力 5.2便利性是零售商業(yè)店址的第一特性 5.35a法則是商業(yè)店鋪選址技術(shù)的核心 5.4商業(yè)店面選址要求

第六部分：北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 6.1北京商業(yè)地產(chǎn)展望

6.2北京商業(yè)地產(chǎn)“拐點(diǎn)”？ 6.3重點(diǎn)區(qū)域分析：cbd 第七部分：北京市商業(yè)地產(chǎn)總結(jié)

第一部分：北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況 1.1商業(yè)地產(chǎn)及類型劃分

商鋪分類：從商鋪的概念可以看出，其范圍極為廣泛，不對(duì)它進(jìn)行有效分類是無(wú)法深入進(jìn)行相關(guān)研究。

1.1.1按照開(kāi)發(fā)形式進(jìn)行分類 ：

（1）商業(yè)街商鋪

商業(yè)街指以平面形式、按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。

商業(yè)街過(guò)去十年在國(guó)內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其中包括建材街、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。

（2）市場(chǎng)類商鋪

在這里，市場(chǎng)是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營(yíng)的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場(chǎng)里面的鋪位即我們所談的市場(chǎng)類商鋪。市場(chǎng)類商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高，在全國(guó)各地都有大量從事某種商品經(jīng)營(yíng)的專業(yè)批發(fā)和零售市場(chǎng)，比如，圖書交易市場(chǎng)、電子市場(chǎng)、家用電器市場(chǎng)、家具城、建材城等。

（3）社區(qū)商鋪

社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營(yíng)對(duì)象主要是住宅社區(qū)的居民。社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對(duì)外開(kāi)門營(yíng)業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式。

（4）百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪

百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪指百貨商場(chǎng)、各種類型購(gòu)物中心里面的鋪位。百貨商場(chǎng)及各種類型購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)好壞對(duì)里面商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況影響直接而深遠(yuǎn)。

（5）商務(wù)樓、寫字樓商鋪

商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂(lè)部、會(huì)所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對(duì)較小，但商業(yè)價(jià)值很值得關(guān)注。商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪?lái)?xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要包括服裝專賣店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發(fā)店、旅行社、機(jī)票代理、干洗店、彩擴(kuò)店、國(guó)際診所、娛樂(lè)項(xiàng)目等，其定位通常為中高檔消費(fèi)者。

（6）交通設(shè)施商鋪 交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場(chǎng)等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。

1.1.2商業(yè)業(yè)態(tài)的分類的基本特征：

商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場(chǎng)（主題商城）、專賣店、購(gòu)物中心和倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)等。各主要業(yè)態(tài)選址和經(jīng)營(yíng)特征如下：

1、百貨店

百貨店是指在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開(kāi)展進(jìn)貨管理、運(yùn)營(yíng)，滿足顧客對(duì)時(shí)尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。

（1）選址在城市繁華區(qū)、交通要道。

（2）商店規(guī)模大，營(yíng)業(yè)面積在5000平方米以上。

（3）商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營(yíng)男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。

（4）商店設(shè)施豪華、店堂典雅、明快。（5）采取柜臺(tái)銷售與自選（開(kāi)架）銷售相結(jié)合方式。

（6）采取定價(jià)銷售，可以退貨。

（7）服務(wù)功能齊全。

2、超級(jí)市場(chǎng)

超級(jí)市場(chǎng)指采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。

（1）選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。

（2）以居民為主要銷售對(duì)象，10分鐘左右可到達(dá)。

（3）商店?duì)I業(yè)面積在1000平方米以下。

（4）商品構(gòu)成以購(gòu)買頻率高的商品為主。

（5）采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算由設(shè)在出口處的收銀機(jī)統(tǒng)一進(jìn)行。

（6）營(yíng)業(yè)時(shí)間每天不低于11小時(shí)。

（7）有一定面積的停車場(chǎng)地。

3、大型綜合超市 大型綜合超市是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化實(shí)用品為主，滿足顧客一次性購(gòu)足需求的零售業(yè)態(tài)。

（1）選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。

（2）商店?duì)I業(yè)面積2500平方米以上。

（3）商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開(kāi)發(fā)。

（4）采取自選銷售方式。

（5）設(shè)與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場(chǎng)。

4、便利店（方便店）

便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)。

（1）選址在居民住宅區(qū)，主干線公路邊，以及車站、醫(yī)院、娛樂(lè)場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)所在地。

（2）商店?duì)I業(yè)面積在100平方米左右，營(yíng)業(yè)面積利用率高。

（3）居民徒步購(gòu)物5——7分鐘可到達(dá)，80%的顧客為有目的的購(gòu)買。

（4）商品結(jié)構(gòu)以速成食品、飲料，小百貨為主，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)。

（5）營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，一般在10小時(shí)以上，甚至24小時(shí)，終年無(wú)休日。

5、購(gòu)物中心

購(gòu)物中心指企業(yè)有計(jì)劃地開(kāi)發(fā)、擁有、管理運(yùn)營(yíng)的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。

（1）由發(fā)起者有計(jì)劃地開(kāi)設(shè)、布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨(dú)立經(jīng)營(yíng)。

（2）選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。

（3）內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級(jí)市場(chǎng)作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構(gòu)成。

（4）設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敝明亮，實(shí)行賣場(chǎng)租賃制。

（5）核心店的面積一般不超過(guò)購(gòu)物中心面積的80%。

（6）服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂(lè)為一體。篇二：商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(模板)商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

調(diào)研報(bào)告前言：簡(jiǎn)要說(shuō)明本次調(diào)研的目的和范圍、調(diào)研組成員、調(diào)研日期、調(diào)研數(shù)據(jù)的依據(jù)等內(nèi)容。

一、pest分析 ? 政治要素（politics）：了解當(dāng)?shù)卣慕Y(jié)構(gòu)、指導(dǎo)方向、產(chǎn)業(yè)政策等； ? 經(jīng)濟(jì)要素（economic）：gdp總量、人均gdp、gdp增長(zhǎng)率、財(cái)政收入水平及增長(zhǎng)率、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、各零售業(yè)態(tài)分類消費(fèi)水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情況、恩格爾系數(shù)、物業(yè)投資水平、外資投資情況、物業(yè)售價(jià)、租金價(jià)格等； ? 社會(huì)要素（society）：是指當(dāng)?shù)爻鞘芯用衩褡逄卣?、文化傳統(tǒng)、價(jià)值觀念、宗教信仰、教育水平以及風(fēng)俗習(xí)慣等因素。構(gòu)成社會(huì)環(huán)境的要素包括人口規(guī)模、年齡結(jié)構(gòu)、種族結(jié)構(gòu)、收入分布、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和水平、人口流動(dòng)性等。其中人口規(guī)模直接影響著一個(gè)國(guó)家或地區(qū)市場(chǎng)的容量，年齡結(jié)構(gòu)則決定消費(fèi)品的種類及推廣方式。? 技術(shù)要素(technology): 技術(shù)要素包括當(dāng)?shù)亓闶蹣I(yè)出現(xiàn)和發(fā)展趨勢(shì)以及前景預(yù)測(cè)。

二、區(qū)域城市功能調(diào)查 ? 公共設(shè)施狀況 ? 交通體系狀況 ? 道路狀況、通行量 ? 區(qū)域性質(zhì)與功能特點(diǎn) ? 各項(xiàng)城區(qū)的機(jī)能 ? 城市規(guī)劃

三、區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研

? 商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及布局情況（概況、規(guī)模、商圈分類）? 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃（政策規(guī)劃、趨勢(shì)研判）? 租金水平、售價(jià)水平研究等； ? 發(fā)展商開(kāi)發(fā)情況研究；

? 零售品牌調(diào)研（分檔次、分業(yè)種、分業(yè)態(tài)進(jìn)行交叉分析）? 新店開(kāi)設(shè)趨勢(shì)研究 ? 典型案例分析

四、區(qū)域商業(yè)物業(yè)供需分析 ? 區(qū)域供應(yīng) ? 區(qū)域消化 ? 供需交叉分析 ? 租金走勢(shì) ? 售價(jià)走勢(shì) ? 租售交叉分析 ? 典型開(kāi)發(fā)案例分析

五、區(qū)域內(nèi)主要商圈消費(fèi)者消費(fèi)行為調(diào)查與研究 ? 地理細(xì)分調(diào)查分析 ? 購(gòu)買人群細(xì)分調(diào)查 ? 年齡細(xì)分調(diào)查分析 ? 經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分調(diào)查分析 ? 消費(fèi)者交通和出行方式 ? 購(gòu)買者購(gòu)買心理及行為分析

六、意向項(xiàng)目swot分析

（包括道路類別及交通狀況、項(xiàng)目地塊自然與社會(huì)條件分析、顧客是否容易達(dá)到商業(yè)區(qū)、周邊環(huán)境和公建設(shè)施、項(xiàng)目周圍經(jīng)濟(jì)條件分析等）

七、結(jié)論

? 區(qū)域投資價(jià)值建議 ? 項(xiàng)目投資建議

? 產(chǎn)品投資建議篇三：商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

中國(guó)茶市三期調(diào)研及定位報(bào)告

高策（中國(guó)）房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu) 2012年2月27日

報(bào)告目錄

一、新昌城市背景調(diào)研————————————————————————————————————————————————3

1、城市概況

2、城市人口

3、城市交通

4、經(jīng)濟(jì)概況

5、城市規(guī)劃及城市發(fā)展方向

6、小結(jié)

二、宏觀背景及本地房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研——————————————————————————————————————————13

1、宏觀背景

2、房地產(chǎn)發(fā)展概況

3、市場(chǎng)供給及市場(chǎng)存量

4、房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)

5、購(gòu)房消費(fèi)者心理分析

6、地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)域分布

7、典型個(gè)案分析

8、小結(jié)

三、新昌城市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀——————————————————————————————————————————————31

1、城市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及分析

2、小結(jié)

四、項(xiàng)目定位————————————————————————————————————————————————————40

1、項(xiàng)目概況

2、swot分析

3、項(xiàng)目定位策略

一、新昌城市背景調(diào)研

1、城市概況

城市區(qū)位：新昌縣，位于浙江省東部，紹興市東南部，曹娥江上游。北緯29°27′，東經(jīng)121°01′。東鄰奉化、寧海，南界天臺(tái)，西南與東陽(yáng)、磐安接壤，西、北兩面與嵊州毗連?？h境東西長(zhǎng)52千米，南北寬37千米。

地勢(shì)概況：新昌地處浙東丘陵地帶，天臺(tái)、四明、會(huì)稽諸山余脈綿亙境內(nèi)，地勢(shì)由東南向西北呈階梯形下降?？h境東南部為崇山峻嶺，中部和西部為丘陵臺(tái)地，西北部為河谷盆地。全縣地貌有“八山半水分半田”之稱。

行政下轄：新昌縣轄3個(gè)街道、8個(gè)鎮(zhèn)、5個(gè)鄉(xiāng)：羽林街道、南明街道、七星街道、沙溪鎮(zhèn)、儒岙鎮(zhèn)、回山鎮(zhèn)、澄潭鎮(zhèn)、小將鎮(zhèn)、鏡嶺鎮(zhèn)、梅渚鎮(zhèn)、大市聚鎮(zhèn)；雙彩鄉(xiāng)、巧英鄉(xiāng)、東茗鄉(xiāng)、新林鄉(xiāng)、城南鄉(xiāng)。共有415 個(gè)行政村、16個(gè)居委會(huì)。

本項(xiàng)目位于浙江省紹興市新昌縣城七星街區(qū)潛溪江畔（泰坦大道和新鏡路口）

2、城市人口

據(jù)新昌第六次人口普查顯示，到2010年末，新昌縣總戶數(shù)16.52萬(wàn)戶，總?cè)丝?3.65萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口9.21萬(wàn)人。新昌縣城常駐人口約16萬(wàn)人。新昌縣歷年來(lái)人口增長(zhǎng)數(shù)據(jù)表：

根據(jù)圖表，新昌縣總?cè)丝谠鲩L(zhǎng)穩(wěn)定，歷年來(lái)增幅不大，而縣城人口增幅相對(duì)較快，這于政府城鎮(zhèn)化發(fā)展政策相關(guān)，縣城常駐人口的增加將擴(kuò)大城市住房需求，很大程度上推動(dòng)了市區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)。

3、城市交通

城際交通： ? 新昌地處山區(qū)，沒(méi)有鐵路，對(duì)外城市的交通主要靠高速公路，上三高速公路、甬金高速、104國(guó)道，三條高速貫穿縣境，東連寧 波、溪口、南接臺(tái)州、溫州，西望金華、麗水、北通紹興、杭州，公路交通四通八達(dá)。? 新昌離杭州蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)（上三線高速直達(dá)新昌）、寧波櫟社機(jī)場(chǎng)距離約1小時(shí)車程。乘火車到新昌可先至杭州、紹興、上虞、寧

波、義烏，再在火車站轉(zhuǎn)乘長(zhǎng)途汽車至新昌。

城區(qū)共有三個(gè)主要車站，客運(yùn)中心站，客運(yùn)西站和客運(yùn)東站。? 新昌客運(yùn)中心：位于環(huán)城西路28號(hào)（南明小學(xué)邊）。各地長(zhǎng)途汽車大都停靠于此。車站主要發(fā)外地長(zhǎng)途客車。? 新昌汽車西站：位于104國(guó)道大橋西路，是新昌旅游的交通樞紐。主要有發(fā)往各景點(diǎn)的中巴車。

? 新昌汽車東站：位于新昌工業(yè)園青山區(qū)塊，104國(guó)道南側(cè)。

城市內(nèi)部交通：公交車1、2、3、4、6、7、8路等到達(dá)城市各個(gè)區(qū)域，市內(nèi)出租車約150輛左右，可滿足日常市內(nèi)短途出行。篇四：南昌市商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告調(diào)整版

南昌市商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告提綱

一、南昌市商業(yè)概況

? 商業(yè)宏觀環(huán)境 ? 城市商業(yè)基礎(chǔ) ? 商業(yè)分布

二、南昌市商圈分析

三、南昌市各商業(yè)業(yè)態(tài)分析幾發(fā)展方向 第一節(jié) 餐飲娛樂(lè) 第二節(jié) 酒店 第三節(jié) 大型商超

四、南昌市專業(yè)市場(chǎng)分析及發(fā)展方向 第一節(jié)

五、南昌市社區(qū)商業(yè)調(diào)研及發(fā)展方向

六、南昌市在售商業(yè)項(xiàng)目分析 第一節(jié) 南昌市在售商業(yè)項(xiàng)目特征分析 第二節(jié) 南昌市在售商業(yè)項(xiàng)目供需分析

七、綜合論述?????????????.一、南昌商業(yè)概況

南昌市屬于中部?jī)?nèi)陸城市，由于受地理位置與觀念的制約，南昌的經(jīng)濟(jì)發(fā)展明顯落后于沿海與周邊城市，特別是新興的行業(yè)如it、金融、服務(wù)、房地產(chǎn)、商業(yè)等領(lǐng)域明顯滯后。但近年來(lái)，隨著國(guó)家加快實(shí)施沿長(zhǎng)江開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略、大京九鐵路的全線貫通（南昌市是京九線上唯一的省會(huì)城市），以及江西省委、省政府和南昌市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)人大刀闊斧的改革，南昌市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成強(qiáng)大的動(dòng)力，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整日益完善，形成新的發(fā)展機(jī)遇。

一、南昌商業(yè)宏觀環(huán)境 2007年上半年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值600.97億元，按可比價(jià)計(jì)算同比增長(zhǎng)14.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值22.49億元，增長(zhǎng)4.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值300.44億元，增長(zhǎng)15.2%，其中工業(yè)增加值232.62億元，增長(zhǎng)16.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值278.05億元，增長(zhǎng)13.9 %。一、二、三產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為1.4%、51.7%和46.9%，其中工業(yè)貢獻(xiàn)率為45.8%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為3.7 ：50.0 ：46.3。a、近年南昌gdp 2007年上半年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值600.97億元，按可比價(jià)計(jì)算同比增長(zhǎng)14.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值22.49億元，增長(zhǎng)4.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值300.44億元，增長(zhǎng)15.2%，其中工業(yè)增加值232.62億元，增長(zhǎng)16.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值278.05億元，增長(zhǎng)13.9 %。一、二、三產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為1.4%、51.7%和46.9%，其中工業(yè)貢獻(xiàn)率為45.8%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為3.7 ：50.0 ：46.3。

南昌宏觀經(jīng)濟(jì)近年呈現(xiàn)高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，gdp逐年增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)動(dòng)力強(qiáng)勁，為商業(yè)發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展環(huán)境。

b、南昌人口

南昌三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，各類工業(yè)園區(qū)、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)形成的第二產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)中占有絕對(duì)比重，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供持續(xù)的發(fā)展動(dòng)力，對(duì)商業(yè)的發(fā)展形成堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

二、南昌商業(yè)基礎(chǔ) a、城市概況

南昌城市文化底蘊(yùn)深厚，素以“英雄城”著稱。全市共轄五區(qū)（東湖、西湖、青云譜、灣里、郊區(qū)）、四縣（南昌縣、新建縣、進(jìn)賢縣、安義縣），總面積7402.86平方公里，總?cè)丝?83.96萬(wàn)人，總戶數(shù)119.26萬(wàn)戶，戶均2.99人，人口密度606人/平方公里，城區(qū)總面積為617.07平方公里，城區(qū)總?cè)丝谶_(dá)180.99萬(wàn)。市內(nèi)以平原為主，屬于亞熱帶季風(fēng)氣候，四季分明，并有贛江、東湖、西湖、青山湖等眾多湖泊。同時(shí)，南昌正在加快實(shí)施城市發(fā)展戰(zhàn)略，到2010年，城市人口規(guī)模達(dá)到260-300萬(wàn)，中心城區(qū)范圍達(dá)到260平方公里。b、交通狀況

南昌歷來(lái)是華東地區(qū)的重要交通樞紐，鐵路、公路、航空、水運(yùn)相結(jié)合的立體交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，方便快捷，也是大京九鐵路唯一途徑的省會(huì)城市。

航空 昌北機(jī)場(chǎng)距市區(qū)23公里（昌九高速公路經(jīng)過(guò)），每周有近百個(gè)航班 抵達(dá)各地，航班主要通達(dá)線路有南昌至北京、福州、廣州、?？?、深圳、廈門、溫州、西安、上海、香港等25條航線。

鐵路 京九鐵路與浙贛鐵路在境內(nèi)貫穿交匯，浙贛、湘贛、南潯、贛寧等鐵

路主干線縱橫穿越。

公路 昌

九、昌樟高速公路是連接贛江兩岸的紐帶，南昌各長(zhǎng)途汽車線路有

省際客車，通達(dá)廣州、深圳、南京、合肥、義烏等近百個(gè)外省大中城市；省內(nèi)客班車，通達(dá)江西省內(nèi)各個(gè)大、中、小城市或城鎮(zhèn)。水路 沿贛江、撫河、錦江和鄱陽(yáng)湖可到達(dá)長(zhǎng)江各口岸，至九江外運(yùn)港口 220公里。

公交 全市共有公交線路30條貫通市區(qū)、城郊，跨越日夜運(yùn)營(yíng)線路 出租 全市共有出租車3000輛

三、南昌商業(yè)分布

南昌的商業(yè)集中在以八一廣場(chǎng)為核心的中心片區(qū)商業(yè)中心區(qū)，包含中山路、北京路、八一大道、福州路、勝利路等特色專業(yè)街與其形成了商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集、業(yè)態(tài)多樣的市中心零售業(yè)網(wǎng)絡(luò)；及以洪城大市場(chǎng)為核心的洪城板塊，則依靠地段便 篇五：太原商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

調(diào) 研 報(bào) 告

一、調(diào)研目的通過(guò)對(duì)太原市晉陽(yáng)街以北、南中環(huán)街以南、塢城路以東、太榆路以西的區(qū)域進(jìn)行調(diào)研，主要圍繞南中環(huán)街、晉陽(yáng)街商鋪?lái)?xiàng)目的面積、租售價(jià)、業(yè)態(tài)等情況對(duì)該區(qū)域進(jìn)行了調(diào)研分析。旨在為和泰項(xiàng)目定位策劃提供依據(jù)。

二、調(diào)研對(duì)象和調(diào)研方法

（一）調(diào)研對(duì)象

本次調(diào)研對(duì)象是太原市南中環(huán)街、晉陽(yáng)街區(qū)域街巷的商鋪?lái)?xiàng)目。包括樓盤項(xiàng)目的底商、南中環(huán)及晉陽(yáng)街臨街商鋪。根據(jù)不同標(biāo)準(zhǔn)，共調(diào)研了8個(gè)項(xiàng)目。本報(bào)告主要針對(duì)5個(gè)典型項(xiàng)目進(jìn)行分析。

（二）調(diào)研方法

本次調(diào)研采用抽樣調(diào)查法，調(diào)研過(guò)程中運(yùn)用實(shí)地觀察、電話詢問(wèn)及兩者結(jié)合的方法完成。

三、調(diào)研結(jié)果

（一）山西大學(xué)蘊(yùn)華莊高層住宅小區(qū)

1、基本情況

小區(qū)位于山西大學(xué)教學(xué)區(qū)東南部，南與財(cái)經(jīng)大學(xué)隔河相望。由山西大學(xué)職工集資興建。現(xiàn)有高層住宅3棟，共448戶。建筑面積約10萬(wàn)㎡，其中，車庫(kù) 8800 ㎡，一二層商鋪8900㎡、住宅8萬(wàn)㎡。小區(qū)內(nèi)業(yè)態(tài)分布較少，有生鮮便利店、汽車美容。

其中，兩層商鋪共有21戶，尚未開(kāi)始對(duì)外租售。據(jù)了解，商鋪由山西大學(xué)資產(chǎn)管理處管理。

2、商鋪類型：底商

3、租售價(jià)格：商鋪售價(jià)10000元/㎡起價(jià)

生鮮便利店 汽車美容店

（二）大院

1、基本情況

項(xiàng)目由山西新錦泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，物業(yè)由山西安德信物業(yè)管理。位于太榆路與南中環(huán)街交叉口，小區(qū)總建面21萬(wàn)㎡。大院公寓部分戶型面積區(qū)間125—240㎡，其中主力戶型為135平方米的舒適型三居。疊拼院墅戶型面積區(qū)間400—590㎡。入住率為30%。小區(qū)內(nèi)有幼兒園。商鋪面積在300㎡左右。

2、商鋪類型：底商

3、租售價(jià)：平均年租金1000-1100元/㎡

（290㎡年租金30萬(wàn)元，330—340㎡年租金40萬(wàn)元）

（三）學(xué)府雅苑

1、基本情況

小區(qū)位于太榆路與南中環(huán)街交叉口，大院的北面。與大院相同，開(kāi)發(fā)商都是山西新錦泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，物業(yè)由山西安德信物業(yè)管理。目前，小區(qū)入住率為95%。兩層商鋪，入住率達(dá)2/3。其中，商鋪的面積為180㎡、260㎡，地下室70㎡。

據(jù)了解，商鋪經(jīng)營(yíng)汽車美容客流量較多，其中，客戶主要有兩部分構(gòu)成：一方面大院、學(xué)府雅苑、東怡花園三個(gè)項(xiàng)目的入口都經(jīng)過(guò)此處，入住的業(yè)主構(gòu)成客流量的一部分；另一方面，太榆路的車流量為汽車美容行業(yè)帶來(lái)一部分客戶。

2、商鋪類型：底商

3、商鋪業(yè)態(tài)：唐久便利店、金虎便利店、小型超市共3 家；煙酒店、企業(yè)、汽

車美容。

4、租售價(jià)：平均年租金為250—280元/㎡。

（260㎡的兩層商鋪，租金65000元/年，且租金每年漲10000元。商鋪180㎡，租金50000元/年起價(jià)。）

（四）國(guó)瑞·晉瑞苑

小區(qū)位于財(cái)大南校晉陽(yáng)街17號(hào)，共8棟樓，入住率達(dá)20%。據(jù)了解，業(yè)主都屬高端客戶。

兩層商鋪共25戶，面積平均300㎡。未開(kāi)始對(duì)外租售。

（五）華洋·城市公寓（新界）

項(xiàng)目位于塢城路和晉陽(yáng)街交匯處，1 棟19層樓，200戶。住宅戶型64㎡、70 ㎡、132㎡。起價(jià)5700元/㎡。商鋪已售

完。商鋪面積約為300㎡。

據(jù)了解，高層住宅客戶群一部分是

針對(duì)山西財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)生。

（六）晉陽(yáng)街臨街商鋪

晉陽(yáng)街商鋪面積約15㎡，以民房為主。平均年租金為1000-1600元/㎡。（15㎡，年租金16000元—24000元）。據(jù)了解，晉陽(yáng)街以北的商鋪一般不允許進(jìn)入餐飲業(yè)，主要以服裝、毛線類 居多，其余為便利店、房屋中介、藥店、銀行、煙酒店、小吃店、日化、水果店等。調(diào)研過(guò)程中，通過(guò)與商戶溝通，了解到晉陽(yáng)街客流量較大但購(gòu)買力不強(qiáng)。

第五篇：寫字樓物業(yè)管理合同

物業(yè)管理委托合同

第一章 總 則

第一條: 本合同當(dāng)事人： 委托方（甲方）： 受委托方（乙方）：

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、委托業(yè)主方簽訂的《物業(yè)管理合同》，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將委托乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本合同,供雙方共同信守。

第二條: 物業(yè)基本情況: 物業(yè)類型：非住宅型； 坐落位置：； 占地面積：平方米；

建筑面積：平方米，地下層、地上層。委托管理的物業(yè)構(gòu)成：

第三條：乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)分別同受托方簽訂本合同，并履行本合同，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第二章 委托管理事項(xiàng)

第四條：房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括：樓蓋、屋頂、外墻、承重墻體、樓梯間、走廊通道、門廳、庭院等。

第五條： 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理。包括：共用的上、下水道、落水管、污水管、共用照明、中央空調(diào)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、電信、監(jiān)控系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等。

第六條： 市政公共設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理、包括道路、室外上、下水管道、化糞池、泵房、自行車棚、停車場(chǎng)等。第七條： 公共綠地、花木、建筑小區(qū)等的養(yǎng)護(hù)與管理。第八條： 附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育場(chǎng)所等。

第九條： 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，公共場(chǎng)所的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。

第十條： 交通與車輛停放秩序的管理。

第十一條：維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等。第十二條：管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。第十三條：負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用：

1、物業(yè)管理費(fèi)：元/平方米/月

2、保潔費(fèi)：＿＿＿＿＿元/平方米/月

3、保安費(fèi)：＿＿＿＿＿＿元/平方米/月

4、房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)：＿＿＿＿＿＿＿元/平方米/月

5、維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)：＿＿＿＿＿＿＿元/平方米/月

第十四條：業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)備及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方須接受委托并合理收費(fèi)。

第十五條：對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，針對(duì)具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評(píng)、規(guī)勸、警告、制止、要求恢復(fù)等措施。

第三章 委托管理期限

第十七條： 委托管理期限為年：

自＿＿＿年＿＿月日時(shí)起至＿＿＿年＿＿月＿＿日＿＿時(shí)止。

第四章 甲、乙雙方權(quán)利義務(wù)

第十八條： 甲方權(quán)利、義務(wù)：

1、代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益；

2、制定業(yè)主公約并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約；

3、審定乙方擬訂的物業(yè)管理方案；

4、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度執(zhí)行情況；

5、審議乙方物業(yè)管理服務(wù)計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告；

6、負(fù)責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起＿＿日內(nèi)向乙方提供；

7、當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，負(fù)責(zé)催交或以其他方式償付；

8、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化生活。

9、本合同終止時(shí)，甲方必須向乙方移交全部管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料。

第十九條： 乙方權(quán)利、義務(wù)：

1、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理方案；

2、對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門處理；

3、按本合同第十五條的約定，對(duì)業(yè)主和物主使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理；

4、可選聘專營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；

5、負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)甲、乙雙方議定后由乙方組織實(shí)施；

6、向業(yè)主和物業(yè)使用人書面告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，書面告知有關(guān)限制條件，并負(fù)責(zé)監(jiān)督；

7、負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告；

8、嚴(yán)格遵守國(guó)家的價(jià)格法規(guī)和政策，執(zhí)行規(guī)定的收費(fèi)辦法和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，努力提高服務(wù)質(zhì)量，向業(yè)主及物業(yè)使用人提供質(zhì)價(jià)相稱的服務(wù)。

9、每六個(gè)月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次收費(fèi)收支使用賬目。

10、對(duì)本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需內(nèi)改、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施。

11、在合同生效之日起兩天內(nèi)向甲方提供＿＿＿＿平方米建筑面積的管理用房（產(chǎn)權(quán)仍屬乙方），由甲方按建筑面積每月每平方米＿＿＿＿元租用。

第五章 物業(yè)管理服務(wù)要求標(biāo)準(zhǔn)

第二十條： 乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)，即業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)乙方綜 合管理滿意率達(dá)到90%，其中：

1、房屋外觀：90%；

2、設(shè)備運(yùn)行：90%；

3、房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)：90%

4、公共環(huán)境：90%；

5、綠 化：90%；

6、交通秩序：90%；

7、保 安：90%；

8、急 修：90%；

9、小 修：90%；

滿意率由物業(yè)公司每季度末后15天內(nèi)，通過(guò)向業(yè)主和全體物業(yè)使用人發(fā)專項(xiàng)調(diào)查問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)得出，并公布結(jié)果。如果滿意率未達(dá)到本合同規(guī)定的指標(biāo)，物業(yè)公司應(yīng)公布存在的問(wèn)題、改進(jìn)措施，并限期整改。

第六章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用

第二十一條 ：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)

1、物業(yè)管理費(fèi)已包括在大廈業(yè)主同租戶簽訂的《租賃及物業(yè)管理合同》所確定的價(jià)格中，雙方約定按該合同所確定的價(jià)格執(zhí)行，本合同中不再約定該事項(xiàng)。

2、未出租的空置面積由第一業(yè)主方按已出租面積物業(yè)管理費(fèi)價(jià)格的50%交納物業(yè)管理費(fèi)，當(dāng)出租率達(dá)到70%以后，第一業(yè)主不再交空房物業(yè)管理費(fèi)；

3、保潔費(fèi)由乙方按建筑面積每平方米＿＿＿元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取；

4、保安費(fèi)由乙方按建筑面積每平方米＿＿＿元向業(yè)主或物業(yè)使用人收??；

5、本體維修基金按每月元/平米收取，根據(jù)合同中所確定的租賃面積平方米，每月維修基金總額為元，甲方應(yīng)于每月30日前向乙方交清本月本體維修基金費(fèi)用。本廣場(chǎng)實(shí)行一次性收取水電押金，收取標(biāo)準(zhǔn)按每平方米元計(jì)收。

6、甲方有權(quán)依照法律、法規(guī)政策及業(yè)主公約，本廣場(chǎng)各項(xiàng)物業(yè)管理規(guī)定，對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)的行為進(jìn)行處理，包括責(zé)令違章行為，要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金，對(duì)無(wú)故不繳有關(guān)費(fèi)用，或拒不改正違章行為的責(zé)任人采取停水、停電、停止空調(diào)供應(yīng)等，直至由法律途徑解決等催繳、催改措施。

7、物業(yè)管理費(fèi)不含業(yè)主與非業(yè)主使用人的人生保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)保管、保險(xiǎn)費(fèi)用等。

8、本廣場(chǎng)實(shí)行一次性收取水電押金，收取標(biāo)準(zhǔn)按每平方米10元計(jì)收。代水電部門收取水電費(fèi)。

9、高層住宅電梯運(yùn)行費(fèi)按實(shí)結(jié)算，由乙方向業(yè)主或物業(yè)使用人收取；

10、管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，按荊州市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整；

11、業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)于每月10號(hào)前到物業(yè)公司交清上月的各項(xiàng)費(fèi)用。

12、對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理及其他費(fèi)用的，乙方可以從逾期之日起按每天應(yīng)繳費(fèi)用的千分之一加收滯納金。逾期15天以上的，物業(yè)公司有權(quán)停止為其提供物業(yè)管理服務(wù)、并追討逾期款項(xiàng)。

第二十二條： 車位和使用管理費(fèi)用由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收取；(對(duì)入住住戶提供免費(fèi)停車的優(yōu)惠)

1、露天車位：＿＿＿＿＿＿元/月

2、車庫(kù)車位：＿＿＿＿＿＿元/月

第二十三條： 乙方對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)其他特約服務(wù)，由業(yè)主或物業(yè)使用人按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用計(jì)付，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)須經(jīng)甲方同意。

第二十四條： 乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其他服務(wù)項(xiàng)目的收取標(biāo)準(zhǔn)約定如下：

1、2、第二十五條： 房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施、公共場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主或物業(yè)使用人按照各自擁有的租賃區(qū)建筑面積比例共同承擔(dān)，在物業(yè)維修基金中列支或直接向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。第七章 違約責(zé)任

第二十六條：甲方違反本合同第十八條的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同。第二十七條：乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退；但經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)的情況除外。

第二十八條： 甲、乙雙方任何一方無(wú)法律依據(jù)提前終止合同的，違約方應(yīng)向?qū)?方支付千分之五的違約金。第八章 附 則

第三十條： 自本合同生效之日起天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng)，辦理完接管驗(yàn)收手續(xù)。

第三十一條： 合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績(jī)優(yōu)秀，大多數(shù)業(yè)主和物業(yè)使用人反映良好，可續(xù)訂合同。

第三十二條： 雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

第三十三條：本合同之附件均為合同有效組成部分。在合同及其附件內(nèi)，空白部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制條款的本意。

本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

第三十四條： 本合同一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

第三十五條：本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無(wú)法履行時(shí)，雙方按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。

第三十六條：本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，可以依法向人民法院起訴。

第三十七條：合同期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿一個(gè)月前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖?jiàn)。

第三十八條：本合同自簽訂之日起生效。

甲方（蓋章）： 乙方（蓋章）：

法定代表人（或被授權(quán)人）： 法定代表人（或被授權(quán)人）： 日期： 日期：