第一篇：寫字樓物業(yè)管理方案

寫字樓物業(yè)管理方案

發(fā)布時間:2009-10-29 13:39:23 ? 聯(lián)系人: 匿名

具體描述

物業(yè)概況（按照物業(yè)具體地理位置、周邊設施、具體情況及環(huán)境風格描述）

______________位于_______________，周邊 周邊設施_______，交通便利，地理條件優(yōu)越。

______________由____________開發(fā)建設，占地面積______平方米，總建筑面積_________，大廈內設中央空調、24小時熱水及消監(jiān)控設施，配有___臺電梯。

此為工程部分

第一節(jié) 任務和崗位設置

一、任務

工程部是實施大廈工程管理，保障設備、設施正常運行的職能部門。工程管理具有嚴密的科學性和較高的技術性，這是為用戶創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的商住環(huán)境的基本保證和堅強后盾，是反映大廈服務水準、良好形象和聲譽的重要標志。

工程部的職責范圍如下：

1、負責大廈電力系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、供水系統(tǒng)的運行管理，維護保養(yǎng)和故障檢修；

2、負責大廈公共設施、設備的維修保養(yǎng)；

3、負責對用戶室內設施、設備提供有償維修服務；

4、負責大廈外派工程的監(jiān)管工作。

5、負責對用戶提供收費特色服務以及特約服務。

二、工程部架構圖（A座）工程人員結構圖

人員配置說明 項目負責人： 1人

工程專業(yè)工程師：3人(土建、電氣、機電各1人)綜合維修班：15人 領班:1人（兼維修）綜合維修工:15人 設備運行：8人 領班:1人（兼維修）運行工:7人

配電室值班電工：16人 領 班: 1人（兼值班）BC座配電室 8人 DE座配電室 8人 庫管 1人

共計 44人

第二節(jié) 崗位職責

一、工程部經理崗位職責

1、負責組織開展大廈工程設備的維修、養(yǎng)護、運行、管理工作。

2、負責制訂培訓計劃，定期開展對本部門員工的業(yè)務培訓，監(jiān)督、檢查、指導本部門員工工作，定期對本部門進行考核。

3、協(xié)助物業(yè)公司完成所交辦的各項工作。

二、主管崗位職責

1、在工程部經理的領導下，管理本系統(tǒng)的員工和所轄設備。

2、制訂并監(jiān)督執(zhí)行本系統(tǒng)的設備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項目方案

3、制訂本系統(tǒng)員工的安全教育和業(yè)務培訓計劃。

4、填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。

5、提出本系統(tǒng)的備倉計劃，協(xié)助采購專業(yè)性較強的工具或零件。

6、負責與相關業(yè)務主管部門進行業(yè)務聯(lián)系，負責本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。

三、領班崗位職責

1、在項目主管領導下，對所轄設備及員工進行管理。

2、安排執(zhí)行所轄設備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參與執(zhí)行有關的技改項目。

3、監(jiān)督執(zhí)行本部門的工作指令，負責跟進工程單的作業(yè)情況。

4、定期組織所轄員工進行技術和安全生產等業(yè)務知識的交流。

5、做好本班組的技術檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記錄。

6、及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質情況。

四、電工崗位職責

1、在電工值班時應留意變配電室高、低壓設備的運行情況，填寫 各種相應記錄，做到每兩小時巡視一次，特殊情況加強巡視次數(shù)。

2、必須按照安全操作規(guī)程操作，在值班時間內值班人員對變配電 室設備負有監(jiān)視、維修、保養(yǎng)、操作及事故處理并上報上級領導的責任。

3、員工必須嚴格執(zhí)行供電局頒發(fā)的規(guī)章、制度。嚴格遵守公司制 定的各項規(guī)章、制度。

4、熟悉公司所轄范圍內各用電系統(tǒng)的運行方式，掌握主要設備的 性能及故障處理。

5、保證機房內的環(huán)境衛(wèi)生。

6、管理好固定資產，三備品(安全、消防、一般備品)做好保密工 作、保衛(wèi)工作、防火工作。

五、水工崗位職責

1、自覺遵守公司及工程部制定的各項規(guī)章制度，服從公司各級領 導的管理，樹立高度的責任心，做好本職工作。

2、負責物業(yè)轄區(qū)內的上下水、采暖、空調、送風及各種管道的正 常運行與維修保養(yǎng)工作。

3、做好所屬設備的維修、保養(yǎng)工作，保證冷、熱及采暖系統(tǒng)的正常運行。

4、做到日有日檢，周有周檢，發(fā)現(xiàn)問題及時匯報并處理，當班發(fā) 生的問題不得交班，應配合下班完成修理任務。

5、認真做好巡查并填寫巡檢記錄表、維修單并將修理中所用材料 及工時報本部主管領導。第三節(jié) 內部管理規(guī)定

一、值班規(guī)定

1、值班員工必須嚴格堅守崗位，不得私自離崗、串崗。未經批準擅自脫離崗位者，作違反勞動紀律處理；造成損失的，追究其經濟責任。

2、值班員工必須服從當值主管的安排，聽從調配，執(zhí)行當值主管的工作指令。

3、值班員工必須嚴格執(zhí)行巡檢制度，做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時發(fā)現(xiàn)隱患，迅速扣除故障，保證設備安全運作。

4、值班員工必須做好當班的工作記錄，按欄目要求認真填寫。

二、交接班規(guī)定 交班人：

l、必須在交班前認真填寫好交班記錄，寫明運行情況及發(fā)現(xiàn)的問題，準確無誤地寫明問題現(xiàn)象、解決辦法、建議并轉達上級對 員工下達的指令。

2、工具、勞保用品、文具等物品應交接清楚。

3、做好交班前的一切準備工作，整理現(xiàn)場，做好環(huán)境衛(wèi)生和設備衛(wèi)生，為下一班工作創(chuàng)造有利條件。

接班人：

1、接班人在接班前4小時內嚴禁飲酒，否則嚴禁交接班。

2、應提前十五分鐘到崗，由交班人將交班事項交待清楚。

3、交班人與接班人共同檢查巡視工作場地，確認無誤后，由接班人簽字后方可離崗。

4、在交接班期間發(fā)生的設備問題，應立即停止交接班，并由交、接班人遠共同協(xié)力解決，同時上報本工種領班和當值主管。

回復1：寫字樓物業(yè)管理方案

三、運行記錄管理制度

1、所管轄系統(tǒng)巡查記錄表每日做好記錄，由項目主管檢查后每月月底將表格匯總交物業(yè)公司存檔。

2、設備月度檢查保養(yǎng)表填好后交領班，項目經理審查后每月交物業(yè)公司存檔。

3、所有記錄必須按時完成，不準弄虛作假。

第四節(jié) 設備設施管理

設備設施管理的主要內容有：

1、確保能源的供給及有效地控制能耗

2、建立日常保養(yǎng)和定期檢查、維修制度，并作好詳細記錄

給排水系統(tǒng)設備的維護管理

給排水系統(tǒng)是指房屋的冷、熱水管道、閥門、水箱、生活及消防水泵、污水排放管道設施等。

（1）加強巡視檢查，檢查范圍包括室內外的外露管道、閥門、屋頂水箱、水箱浮球閥、泵房等。

① 水工工作職責之一就是巡視檢查，一般每天不少于一次，一旦發(fā)現(xiàn)問題，及時維修解決。如遇大暴雨天氣每隔一個小時巡視一次各管線、管井以及地下車庫。

② 水箱清洗消毒，水箱定期進行清潔消毒工作，每一年消毒一次。清洗消毒應由專業(yè)清潔公司進行。

（2）若遇水箱清潔或管道閥門維修停水時，應事先與物業(yè)公司溝通，說明停水原因和停水時間。

（3）定期對泵房內水泵、管道、電機等進行日常維修保養(yǎng)。

（4）要定期清理局部面天溝、污水坑井，使之疏通。

（5）室外管道、水表、閥門等需定期養(yǎng)護，減少銹蝕。在冬季來臨

之前，做好保溫防凍工作。

（6）每年對化糞池進行2-3次清掏，以保證管線通暢。

（7）每年對各管線節(jié)門，水泵壓一次盤根，各節(jié)門水泵螺絲上機油一次。

供電系統(tǒng)的維護管理

配電室是供電的中心，為加強這方面的管理，需制定管理規(guī)定。

1、配電室施行“三鐵”管理。鐵門 鐵柜 鐵窗。各種高壓設備配件，高壓安全用具嚴格管理，分類上鎖管理。并保存各備件用具耐壓合格試驗單據(jù)，每年按照規(guī)定對上述備件用具送供電局進行耐壓檢測。

2、嚴格實施要害部門的門禁制度，未經項目經理或主管批準任何非本崗位人員一律禁止入內。

3、配電室的全部機電設備，由專業(yè)技術人員負責管理和值班。送

停電由值班人員在主管批準后填寫操作票并完成。

4、建立運行記錄，每年進行兩次全面停電設備大修維保，解決處理平時記錄以及大修時發(fā)現(xiàn)的故障隱患，并做好記錄。不能解決的問題及時上報主管部門。

5、供電回路操作開關的標志要顯著，停電拉閘、檢修停電要掛標

示牌，非有關人員絕不能動。

6、嚴格遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生制度。

7、嚴格執(zhí)行供電局頒發(fā)的“四措八制”，以及公司對緊急停電等有關事項的規(guī)定。

8、在大風、大雨、大雪等惡劣的氣候條件下，要加強對設備的巡視，當發(fā)生事故時，應保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，并及時做好記錄。

9、操作檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工作、絕緣鞋、絕緣手套

等。

空調系統(tǒng)管理

一、風機房管理規(guī)定

1、嚴禁無關人員進入機房內。

2、風機房設備由空調專業(yè)人員負責維修、維護及日常巡查。

3、風機房內必須保持整潔，各類標志清晰，不得存放雜物或作其他用途。

4、進入風機房維修必須注意用電、防火安全。

5、空調員工定期巡查風機房，發(fā)現(xiàn)問題及時修理，并記錄在檢查表上。

二、空調系統(tǒng)檢查巡視內容

1、設備巡查

（1）巡查運行中的空調設備要注意觀察運行狀態(tài)，聽有沒有異常聲音；觀察電壓、電流是否在正常范圍；檢查水位是否在正常位置，有沒有漏水、滲水、溢流或缺水現(xiàn)象。

（2）巡查設備是否在規(guī)定時間內運行或停止。

2、空調機房

（1）主機是否正常，油溫是否在正常濕度，油位是否正常；三相電壓是否正常；水壓是否在正常壓力。

（2）巡查水泵運行狀態(tài)，檢查進出水壓力、運轉馬達聲音是否正常，運行中有無過熱現(xiàn)象，檢查閥門等設備有無漏水、損壞、不能開啟等故障。

3、水塔、水箱檢查

（1）涼水塔：檢查水塔有無溢流、缺水，風扇運行時是否發(fā)出噪音，風扇起動電柜有無故障指示。

（2）膨脹水箱：檢查有無溢流、缺水、浮球是否正常工作。

4、風機等檢查

（1）新風機：檢查運行時有無發(fā)出噪音，起動箱指示燈是否正常，走廊風口的風量是否足夠，塵網有無堵塞，電梯廳盤管塵網是否干凈，運行有無噪音。

（2）分體機：運行時有無發(fā)出噪音，制冷能力是否良好，塵網有無堵塞，去水冷凝盤去水是否順暢。

三、空調系統(tǒng)運行管理規(guī)定

1、空調系統(tǒng)的設備運行由空調專業(yè)人員負責，電工主管進行監(jiān)督。

2、每班當值人員定期巡查空調機組和外圍設備一次，并將運行參數(shù)記錄在空調系統(tǒng)運行表上，未經主管批準，不得擅自更改運行參數(shù)。

3、按大廈空調運行時間表準時啟停空調系統(tǒng)。

4、在不影響大廈正常營運的前提下，積極探索并實施有效的節(jié)能方法。

四、空調系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

1、空調專業(yè)人員負責大廈空調設備的維修，并按空調系統(tǒng)保養(yǎng)計劃做好設備保養(yǎng)。

2、專業(yè)主管每年12月制訂下年度的空調系統(tǒng)保養(yǎng)計劃，并負責組織實施。

3、設備維修過程所要更換的零件，必須做詳細記錄。

4、注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動火證，并嚴格遵守動火作業(yè)規(guī)定，配備滅火器施工。

5、系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作結束后應填寫冷水機組檢查表，冷卻水泵檢查表、冷凍水泵檢查表和樓層鮮風機檢查表等表格。

五、中央空調系統(tǒng)應爭處理方案

（一）冷水機組

1、巡查發(fā)現(xiàn)運行中的冷水機組故障，應立即停止該機，轉開備用電機。

2、發(fā)現(xiàn)故障的技工將情況報告專業(yè)主管并聯(lián)系設備保養(yǎng)公司維修。

3、設備保養(yǎng)公司接通知后，辦公時間內4小時內到場維修，非辦公時間12小時內到場維修，并在事后做維修報告。

（二）水泵

1、巡查發(fā)現(xiàn)運行中的水泵異常，應先停該泵對應的主機，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動主機繼續(xù)供冷。

2、發(fā)現(xiàn)故障的技工檢修，可當場解決的問題即時修復，并記錄在當值日志上。

3、屬較嚴重的故障應報告專業(yè)主管，由其組織維修，并在事后作維修報告。

（三）涼水塔

1、巡查發(fā)現(xiàn)運行中的水泵異常，應先停該泵對應的主機，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動主機繼續(xù)供冷。

2、發(fā)現(xiàn)故障的技工檢修，可當場解決的問題即時修復，并記錄在當值日志上。

3、屬較嚴重的故障應報告專業(yè)主管，由其組織維修，并在事后作維修報告。

（四）管網系統(tǒng)

1、發(fā)現(xiàn)管網管道漏水應迅速關閉冷水機組和水泵。

2、采取相關措施，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將水引入地漏；如地漏排水量不夠，則將漫出的水導入走火梯。

3、對漏水口做處理，以防水到處亂射；將空調機房內管道底部排水口打開排水，留意水泵房污水泵抽水情況；一旦發(fā)現(xiàn)集水坑水位過高，則需關閉排水口。

4、報告專業(yè)主管，由其安排搶修并在事后作維修報告。

5、事件發(fā)生后，將情況通知物業(yè)公司及相關單位。

第五節(jié) 維修管理細則

（一）工程部入戶維修流程圖

維修服務宗旨是“主動、熱情、耐心、周到”，做到維修問題及時解決，把業(yè)主的困難當作自己的困難，方便業(yè)主是維修工作的惟一準則。具體要求如下：

1、接報修

（1）、接報修時先講：“您好，維修班XXX，先生（小姐）有什么事情請講”；

（2）、記錄好報修內容、棟號、如預約維修記錄好約定時間。

2、從接到報修開始，一般無其他特殊情況，應在10分鐘內到達業(yè) 主家；

3、敲門、按門鈴

到達業(yè)主家門口，先輕輕敲門或按一下門鈴，如無反應，應間歇

10秒鐘后再敲門或按門鈴第二次，不要連續(xù)按或是按住不放。

4、業(yè)主開門后，應招呼一聲您好！說明自己的身份，告訴業(yè)主維

修事項，得到業(yè)主認可后：

（1）、脫鞋或帶鞋套進入；

（2）、在業(yè)主帶領下進入維修房間，不隨意走動。

5、修理

（1）、電氣修理必須按照“市低壓電氣標準規(guī)定”進行；

（2）、在修理當中必須移動有關物品時，應先征行業(yè)主同意，并小

心輕放。

6、清場

（1）、在修理過程中將所使用的工具、用具放在自帶的墊布，不得

將工具、用具等隨意放在業(yè)主房內的臺面、地面上；

（2）、工作完畢請業(yè)主驗收，并將移動過的物品放回原處，清理現(xiàn)

場。取得業(yè)主認可后，填寫維修工作單，由業(yè)主簽字確認。

（3）、禁止收取業(yè)主的禮物禮品，離開房間時與業(yè)主道別。

（二）其他區(qū)域維修管理

維修人員除上述直接為業(yè)主服務時需達到的服務規(guī)范處，在間接方面應定期對泵房、配電室、消防設施進行定期巡視，并做好記錄。

1、路燈、庭院燈、樓梯燈每天檢查一次，要求燈泡亮度正常，燈

罩完好。北大堂吊頂發(fā)現(xiàn)不亮燈泡做記錄，每半年組織搭腳手架統(tǒng)一維修更換一次。其他高處吊燈廣告照明每天記錄燈泡損壞情況，白天統(tǒng)一維修，作業(yè)時必須使用安全帶，工作程序必須遵守高空作業(yè)有關規(guī)定。

2、污(雨)水井溝定期清理，化糞池每年清理2-3次，嚴重的要用吸糞車進行吸取，保證無污水外溢現(xiàn)象。

3、天頂面定期進行檢查，做到無積水，無滲漏，隔熱層無破損。

如發(fā)現(xiàn)滲漏嚴重應及時報請專業(yè)施工隊修復，石材層面如破損開裂應及時給予修復.第六節(jié) 緊急情況處理方案

（一）水工緊急情況處理

1、跑水事故預案

發(fā)生跑水時,工程人員應及時趕赴現(xiàn)場,檢查跑水情況,關閉泄漏點最近上級截門、閥門進行搶修,更換損壞零件。以最短時間恢復正常供水。同時組織人員清掃泄漏積水,防止連帶反應。處理完畢做好相關記錄,并將處理結果反饋領導。

2、在遇到消防、噴淋系統(tǒng)欠壓、起泵時應立即報與專業(yè)領班組織人員進行檢查，并與消防中控室等相關部門聯(lián)系，查明原因具體處理。

3、在發(fā)生突發(fā)事件處理的同時通知物業(yè)公司發(fā)放通知。

4、在突發(fā)事件處理完成后，應認真填寫相應記錄，要求詳細清楚。

（二）電工緊急情況處理

1、電器火災故障處理預案

遇到電器故障引起的火災時，應立即切斷電器設備電源，利用現(xiàn)場滅火器材控制火勢，并及時通知保安部消防控制中心及上級領導。當保安部人員到達時應協(xié)助滅火，并做好現(xiàn)場配合如臨時照明，用電等。機房值班人員按消防要求啟動相應設備如排煙風機 消防水泵等。滅火完畢后，做好善后處理及填寫相關記錄,提交書面事故報告。

2、電器事故（停電 跳閘）處理預案

值班人員在值班時，如遇到電器事故，應首先根據(jù)報警和中央信號盤指示及時準確判斷故障點。向主管領導匯報，根據(jù)指示要求迅速、無誤的處理故障，嚴禁因值班人員誤操作面造成事故范圍擴大和拖延停電時間。事故處理后，要先查明事故原因，并做好相應記錄。

3、觸電事故緊急處理預案

如遇危害到人身或設備安全事故時，應先處理事故，后向有關領導匯報。

1)脫離漏電物體

大廈內發(fā)生人員觸電事故時，首先應及時準確的斷開漏電物體電源開關。（同時防止觸電人員脫離電源后的二次傷害）。然后對觸電人員施救。當無法找到或無法切斷漏電物體電源時，應立即使用絕緣物體使觸電人員與漏電物體分離。

2)觸電人員急救

首先檢查觸電人員受傷情況，把傷者仰面平放，頭部稍微后仰，放松傷者領帶腰帶，保持呼吸通常。打電話報120或999。當觸電者無呼吸時，對其進行人工呼吸。無心跳時，對其進行胸外積壓。當觸電者呼吸心跳都停止時，如傷者無明顯致命外傷，在醫(yī)務人員到來之前不能停止救助。醫(yī)務人員到來后要特別提醒傷者是觸電。并協(xié)助醫(yī)務人員進行救助，做好善后處理及填寫相關記錄,提交書面事故報告。

4、電梯緊急事故處理預案

電梯困人事故處理預案

1）工程維修人員在接到報修后,應立即組織相關人員到達現(xiàn)場。首先確認電梯轎廂位置(根據(jù)樓層指示燈或小心開啟廳門查看)。

2）詢問轎廂內是否有租戶或客人,安撫被困人員。

3）關閉故障電梯總電源。

4）用電梯專用鑰匙開啟廳門,用人力開啟轎廂門,協(xié)助乘客離開轎廂

5）當電梯遠離平層位置時應進入機房,按照操作規(guī)程盤車,使電梯轎廂到達最近樓層,救出被困人員。電梯進水事故預案

1）當樓層跑水而使井道或底坑進水,應將電梯停于進水樓層以上并及時關閉電梯總電源

2）通知電梯公司前來,為電梯做進水進行緊急處理,并提交情況及處理報告

電梯特殊故障處理預案

遇到工程人員無法處理的復雜故障時,應關閉電梯電源,停止使用故障電梯,及時通知電梯公司來人修理。事故處理完畢應對事故處理過程進行記錄備案,并上報領導提交書面事故報告。

（三）火災處理應急方案

1、報警程序

一旦發(fā)現(xiàn)火災苗頭，如煙、油、味、聲等異常狀態(tài)時，每一位員工都有責任立即向消防監(jiān)控室報警，請其查明原因。

發(fā)現(xiàn)火情的人應保持鎮(zhèn)靜，并立即采取各種滅火措施：

（1）立即通知消防監(jiān)控室。

（2）采用電話報警時講話聲音要清楚，要說明起火地點，是否有人

被圍困，火勢的情況以及是否正在采取撲救措施等，然后通報自己的姓名和部門，并注意傾聽監(jiān)控室的補充詢問，認真回答，得到允許后方可掛斷報警電話。

（3）不要在火場附近區(qū)域高叫“著火了”，以免造成混亂。

2、工程各系統(tǒng)配合滅火工作程序

在接到火情通知后，立即檢查本部門各個控制系統(tǒng)崗位，啟、閉消防設施達到自動滅火狀態(tài)；組織本部員工義務趕赴火場，撲滅火災；組織本部員工義務負責處理火場區(qū)域的水電等技術問題。其他系統(tǒng)工作人員要做到：

（1）配電室（高壓、低壓）：接到火情通知后，密切注意火場附近的電力運行情況，隨時準備切斷火場的電力供給，當接到切斷火場電源的指令后，應立即按指令控制設備。

（2）電梯監(jiān)控：接到火情通知后，立即將消防電梯降到首層，并親自控制，專供滅火工作使用，同時停止火場區(qū)域的其他電梯的運行。

（3）水系統(tǒng)：接到火情通知后，立即做好消防用水的供應工作，并做好供水設備的搶修工作。

（4）空調系統(tǒng)：接到火情通知后，立即關閉起火區(qū)域的空調機組。

回復者：匿名 2009-10-29 13:39:42

第二篇：寫字樓物業(yè)管理方案

前期介入

物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項目以前的房地產開發(fā)各個階段，包括項目決策、規(guī)劃設計、營銷策劃、施工建設、竣工驗收等，就參與介入，從物業(yè)管理運作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布置、房屋租售、施工質量、竣工驗收等多方面提供有益的建設性意見，以確保物業(yè)設計和建造質量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎。

物業(yè)重點關注的安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、管理用房、車位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、常見施工質量問題、機電設備、空調安置、工程設備的售后服務、物業(yè)管理方案和管理合同應與地產方研討并形成書面資料，以備復查。涉及物業(yè)利益的文件應由物業(yè)確認，如：管理費、物業(yè)管理合同、銷售中涉及物業(yè)的承諾、設備設施合同中的售后服務等。

前期介入主要分三個階段實現(xiàn)：規(guī)劃設計階段、營銷策劃階段和施工建設階段，三個主要階段結束后配合地產進行竣工驗收。

規(guī)劃設計階段---對總體設計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設備配套、新材料、新技術、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應注意的內容。

規(guī)劃設計評估準備

項目評估細則

規(guī)劃設計評估的程序

此階段系統(tǒng)評估工作應以滿足地產要求為目的，是屬于地產委托物業(yè)管理業(yè)務關系類型，責任關系界定可參考《物業(yè)與地產相關業(yè)務操作指引》原則執(zhí)行。若地產沒有明確要提交《項目規(guī)劃設計評估報告》的要求，物業(yè)可根據(jù)以上要點參與設計規(guī)劃的評審，并提交意見，責任關系界定可按照《物業(yè)與地產相關業(yè)務操作指引》前期介入相關規(guī)定操作。

營銷策劃階段---物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究、以及銷售推介應注意的內容。施工建設階段-----電氣設備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應注意的問題。

第三篇：寫字樓物業(yè)管理方案

寫字樓物業(yè)管理方案

篇一：寫字樓物業(yè)管理方案(詳細)寫字樓物業(yè)管理方案

寫字樓物業(yè)管理服務規(guī)范

范圍

本標準規(guī)定了寫字樓物業(yè)管理服務活動中顧客服務、房屋和設施設備運行維護服務、寫字樓秩序維護和安全服務、環(huán)境保潔服務、綠化擺放與養(yǎng)護服務、專項特約服務等內容及要求。

本標準適用于本市行政區(qū)域內寫字樓物業(yè)管理服務活動。

術語和定義

本標準采用以下術語和定義：

2.1 寫字樓

為商務、辦公活動提供空間的建筑及附屬設施、設備和場地。

2.2 物業(yè)管理

物業(yè)產權人通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

2.3 物業(yè)管理承接驗收

以保證寫字樓物業(yè)管理服務正常實施和物業(yè)共用部位、共用設施設備正常使用為目的的檢查驗收。

2.4 顧客

接受寫字樓物業(yè)管理服務的組織或個人。

示例：物業(yè)產權人、使用人及其他相關方。

2.5 專項特約服務

寫字樓物業(yè)管理機構在《物業(yè)管理服務合同》約定的服務內容之外，提供為滿足顧客個性需求的服務。

在寫字樓物業(yè)管理范圍內發(fā)生的自然災害（包括氣象災害，地震災害，地質災害，生物災害等）、事故災難（包括各類安全事故，交通運輸事故，公共設施和設備事故，輻射事故，環(huán)境污染和生態(tài)破壞事件）、公共衛(wèi)生事件（包括傳染病疫情，群體性不明原因疾病，食品安全和職業(yè)危害，動物疫情，以及其他嚴重影響公眾健康和生命安全的事件）和社會安全事件（包括恐怖襲擊事件，經濟安全事件，涉外突發(fā)事件和群體性事件）等。

基本要求

3.1 寫字樓物業(yè)管理企業(yè)的資質要求

從事寫字樓管理的物業(yè)管理企業(yè)應具有相應的資質，符合建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質管理試行辦法》的要求。

3.2 物業(yè)管理承接驗收

3.2.1 物業(yè)管理企業(yè)應依據(jù)相關規(guī)定，與業(yè)主方進行物業(yè)管理承接驗收；

3.2.2 物業(yè)管理承接驗收的條件應符合《成都市物業(yè)管理承接驗收指導意見》的規(guī)定；

3.2.3 移交的物業(yè)資料記錄清楚，簽訂了《承接驗收協(xié)議》，對遺留問題的處理進行了約定；

3.2.4 完成了承接驗收備案。

3.3 管理機構與人力資源配置要求

3.3.1 物業(yè)管理企業(yè)應根據(jù)寫字樓的具體特點、功能定位以及合同的約定，設置相應的管理機構，配備適當?shù)膶懽謽俏飿I(yè)管理服務人員；

3.3.2 管理人員應取得物業(yè)管理從業(yè)資格證書或崗位證書，專業(yè)技術、操作人員應取得相應專業(yè)技術證書或職業(yè)技能資格證書。

3.3.3 從業(yè)人員接受過相關專業(yè)技能的培訓，掌握寫字樓物業(yè)管理基本法律、法規(guī)和政策，熟悉物業(yè)的基本情況，能正確使用相關專用設施設備。

3.3.4 管理服務人員著裝統(tǒng)一、規(guī)范，佩戴標識，文明用語，舉止端莊，服務主動、熱情。

3.5 管理服務要求

3.5.1 制訂有切實可行的寫字樓物業(yè)管理服務方案，有較為完整的管理服務制度和作業(yè)標準，并認真執(zhí)行；

3.5.2 房屋共用部位完好，共用設施設備正常運行；

3.5.3 寫字樓物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境、秩序符合合同約定的標準；

3.5.4 實行了“三公開”（公開收費標準、公開服務內容和標準、公開辦事流程）；

3.5.5 公示24小時服務電話；

3.5.6 有服務受理、投訴、回訪處理程序；

3.5.7 管理服務中的相關作業(yè)記錄完整，可追溯。

3.6 檔案管理

3.6.1 寫字樓物業(yè)管理檔案健全，有專人保管，查閱方便。

3.6.2 有較完善的寫字樓物業(yè)管理檔案制度，檔案內容至少應包括：

3.6.2.1 物業(yè)竣工驗收及承接驗收檔案；

3.6.2.2 設備臺帳和管理維修檔案；

3.6.2.3 顧客資料檔案；

3.6.2.4 物業(yè)服務日常管理檔案。

3.7 財務管理

3.7.1建立健全財務管理制度，對物業(yè)管理費和其它費用的收支進行財務管理，運作規(guī)范，賬目清晰。對于顧客報修、超時空調、特約服務等費用須單獨結算的應準確計算；

3.7.2 物業(yè)管理費、能耗費、通訊費、雜費、特約服務收費、車庫管理費以及其它費用的繳付標準、時間、方式嚴格按照公開的收費制度進行（合同另有約定除外），收費應操作規(guī)范；

3.7.3 實行酬金制的，應向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。

3.8 顧客滿意度

3.8.1寫字樓物業(yè)管理機構應每年開展顧客意見調查，顧客對物業(yè)服務的滿意度不低于合同約定標準；

3.8.2 每年調查顧客的人數(shù)不低于寫字樓內物業(yè)使用人總人數(shù)的2/3； 3.8.3 對調查結果進行分析，有改進措施。

3.9 專項特約服務

寫字樓物業(yè)管理機構應在力所能及的范圍內，努力滿足顧客的專項服務需求，開展專項特約服務。

3.10 節(jié)能管理

寫字樓物業(yè)管理機構應根據(jù)物業(yè)的實際情況，制訂符合國家法規(guī)、政策和適宜、有效的節(jié)能管理方案，并認真執(zhí)行。

3.11 突發(fā)性公共事件處理

寫字樓物業(yè)管理機構應對管理服務過程中可能出現(xiàn)的設施設備故障、自然災害、事故災害、公共衛(wèi)生事件和社會安全事件等突發(fā)性公共事件建立應急預案，并組織實施培訓、演習、評價和改進，事發(fā)時按規(guī)定途徑及時報告顧客和有關部門，并采取相應措施。顧客服務

4.1 接待服務

——有條件的寫字樓物業(yè)管理應設置總服務臺。為物業(yè)使用人提供咨詢、服務受理、投訴接待等服務；同時為外來的辦事人員提供咨詢、引導等服務；

——不具備設置總服務臺條件的寫字樓，物業(yè)管理機構應設置服務窗口，受理物業(yè)使用人的咨詢、報修、特約服務申請和投訴。

4.1.1 入駐、退租服務

顧客需入駐和退租時，應按規(guī)定的程序及時受理，在承諾的時間內辦理完成相關手續(xù)，及時建檔、歸檔。

4.1.2 報修接待服務

顧客報修時，應及時受理，并在規(guī)定的時間內到場，小修項目當天完成（預約除外）。維修完成后應進行回訪。

4.2 郵件、報刊雜志收發(fā)服務

4.2.1 正確分理信件，報刊雜志和掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應進行登記；

4.2.2 掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應請收件人簽收；

4.2.3 每日10：00前（節(jié)假日除外）應將當天的報、信送達收件人；特快專遞、電報等須及時傳遞的郵件，應在收到郵件后的2小時內送達（或通知）收件人（收件人因故不能按時接收的應做好相關記錄）；

要退回郵局。

4.3 裝修管理服務

4.3.1 制訂裝修管理制度，告知顧客裝修管理的流程、注意事項和禁止行為；

4.3.2 簽訂《裝修管理服務協(xié)議》，明確業(yè)主、施工單位、物業(yè)公司三方的權利和義務；

4.3.3 建立顧客裝修檔案，內容應包括裝修申報登記、審核、驗收（裝修過程中所涉及的公共設施設備）資料。

4.4 投訴處理

4.4.1 寫字樓物業(yè)管理thldl.org.cn機構直接受理的投訴，應核實情況，及時處理并回復投訴者。屬于物業(yè)管理責任的，應向顧客道歉并及時糾正；屬于無理投訴的應做好解釋工作。寫字樓物業(yè)管理機構與投訴者無法協(xié)商解決的，應上報物業(yè)管理企業(yè)或上級主管部門處理；

4.4.2 寫字樓物業(yè)管理機構直接受理的投訴，應在一個工作日內回復處理結果，最長不得超過三個工作日；

4.4.3 顧客直接向上級主管部門的投訴或者上級部門轉來的投訴，應查明事實，確認證據(jù)，分清責任后如實反映情況或上報書面材料，協(xié)助上級部門做好相應工作；

4.4.4 向公安機關報案的投訴，應協(xié)助公安部門處理；

4.4.5 涉及依法裁決的投訴，按法律程序處理；

4.4.6 受理、處置顧客投訴應做好記錄。

4.5 專項特約服務受理

對顧客提出的專項特約服務要求，應在24小時內回復；在物業(yè)管理機構力所能及范圍內的，原則上應當受理，不能受理的要告訴原因。

房屋共用部位、共用設施設備運行、維護服務

5.1 房屋共用部位維護管理

5.1.1 建立房屋使用、維修檔案，檢查房屋使用情況，告知顧客正確使用房屋，遵守房屋安全使用的規(guī)范、政策、法規(guī)；

5.1.2墻表面粉刷無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚平整不起殼、無遺缺；修補墻面的粉刷層及面磚應保持與原墻面色差、材質一致；天花板無明顯污漬和破損；外墻面無明顯剝落、墻面飾材無明顯遺缺、玻璃幕墻無開裂；屋面防水層發(fā)現(xiàn)有氣鼓、碎裂或隔熱板有斷裂、缺損的，應在規(guī)定時間內安排專項修理；

5.1.3 對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，維修養(yǎng)護記錄完整；

5.1.4 根據(jù)房屋實際使用情況和使用年限，定期檢查房屋的安全狀況，做好檢查記錄； 篇二：寫字樓物業(yè)管理方案(doc)『學習改變人生·做成功物業(yè)管理人！』

目錄

◎ 物業(yè)概況?()◎ 編制依據(jù)?()◎ 管理目標?()◎ 管理原則?（）◎ 管理辦法?（）◎ 服務項目?（）◎ 具體方案?（）早期物業(yè)管理介入階段???（）前期物業(yè)管理階段?（）接管驗收管理方案 ??（）

業(yè)主入伙管理方案 ??（）

治安管理方案（）

消防管理方案（）

綠化保潔方案 ???（）

房屋、設施設備管理方案 ??()娛樂設施管理方案 ?（）

水系使用管理方案 ?（）

財務管理方案 ???（）

質量管理方案 ???（）

十一、檔案資料管理 ???（）

十二、人力資源管理

??（）

◎智能化系統(tǒng)的管理和維護?（）◎機構設置及人員配置??()◎物業(yè)管理收支預算 ???()

物業(yè)概況（按照物業(yè)具體地理位置、周邊設施、具體情況及環(huán)境風格描述）

位于，周邊

周邊設施，交通便利，地理條件優(yōu)越。

由 開發(fā)建設，占地面積平方米，『學習改變人生·做成功物業(yè)管理人！』

總建筑面積，大廈內設中央空調、24小時熱水及消監(jiān)控設施，配有

臺

電梯。

編制依據(jù)（按照國家或建設部等有關法律規(guī)定以及當?shù)赜嘘P規(guī)定）《浙江省物業(yè)管理服務收費暫行辦法》

《杭州市物業(yè)管理條例》

《杭州市物業(yè)管理服務收費實施辦法》

樓書

浙江綠城物業(yè)管理有限公司質量手冊及其他規(guī)定

管理目標（按照物業(yè)具體情況描述）

為充分體現(xiàn)開發(fā)商建造的開發(fā)初衷，開創(chuàng)高檔寫字樓的新時代，我們將本著浙江綠城物管公司“真誠、善意、精致、完美”的企業(yè)精神，及“科學規(guī)范、竭誠高效、安全文明、持續(xù)發(fā)展”的質量方針，堅持“以人為本”的服務管理理念，對（小區(qū)）實施科學的管理、提供優(yōu)質的服務，并在現(xiàn)有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，創(chuàng)建出一套與業(yè)主層次及辦公需求相符的管理模式，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質的管理所帶來的超值享受。

大廈管理工作將參照地方和全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈評定標準，確保業(yè)主綜合滿意率達到93%—95%以上。大廈交付兩年內達到（地區(qū)）物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標準，三年內達到全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標準。

管理原則

為實現(xiàn)即定管理目標，追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經濟效益，在物業(yè)管理過程將始終把握以下原則：

（一）服務第一、管理從嚴的原則：

“服務第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念，從業(yè)主的需求出發(fā)，強化服務機能，豐富服務內涵，提供優(yōu)質、周到、及時的服務?！肮芾韽膰馈笔欠盏谋Ｕ虾突A，包括對物業(yè)的維護管理、員工的管理以及對業(yè)主不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業(yè)管理服務收到應有的成效。

『學習改變人生·做成功物業(yè)管理人！』

（二）專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結合的原則：

在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個積極性，即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主（租戶）的積極性。物業(yè)管理公司應當尊重并按照廣大業(yè)主的要求，通過管理處對物業(yè)實施專業(yè)化的管理，同時努力爭取業(yè)主（租戶）的支持配合，使其能正確使用和維護物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同創(chuàng)建文明的辦公環(huán)境。

（三）物管為主、多種經營的原則：

在搞好日常管理和常規(guī)服務的同時，從物業(yè)的實際出發(fā)，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業(yè)主（租戶）不同需求，又增強物管公司的造血功能，增加經濟積累，以利于更好地為業(yè)主（租戶）服務。

管理辦法

（一）實施全程物業(yè)管理，從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化建議，構筑一個優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境。

（二）成立

（大廈）管理處，配備專業(yè)管理人員，實施專業(yè)化管理。

（三）在公司現(xiàn)有管理資源的基礎上，充分借鑒行業(yè)先進管理經驗，積極培養(yǎng)高素質的管理人才，為（大廈）

組建一支高素質的物業(yè)管理隊伍。

（四）導入ISO9000質量管理理念，緊密結合物業(yè)具體實際，制定一套切合實際的規(guī)章制度，確定一系列高標準的物業(yè)管理行為規(guī)范，以制度促管理，寓管理于服務。

（五）嚴格遵守《杭州市物業(yè)管理條例》等有關物業(yè)管理法規(guī)，制定切實可行的管理方案；與業(yè)主簽訂各項協(xié)議，依法約束雙方行為。

（六）運用CS系統(tǒng)（顧客滿意戰(zhàn)略），建立富有親和力的管理和服務模式。

（七）采取智能化手段構筑社區(qū)信息互動平臺，提高管理水平和管理效率。

（八）運用CIS系統(tǒng)設計，進行整體形象策劃包裝，形式獨特、鮮明的形象系統(tǒng)，以提升物業(yè)的整體品位。

（九）依照市場化、企業(yè)化的運作方式，提供全方位服務，開展多元化經營。

物業(yè)管理服務項目

『學習改變人生·做成功物業(yè)管理人！』

（一）公共服務項目（全體業(yè)主能夠享受的服務，費用納入物業(yè)管理費）：

1、協(xié)助公安部門維護大廈內的公共秩序，實行24小時保安值勤、消防和交通道路管理；

2、公共場所保潔，辦公垃圾收集和清運；

3、大廈共用部位和公共設施設備維護和保養(yǎng)；

4、公共綠地園藝的培植和保養(yǎng)；

5、室內公共場所綠化擺放養(yǎng)護；

6、對大廈的各類資料進行管理；

7、未裝修房屋通風、打掃等服務；

8、電話及訪客留言轉告；

9、雨傘、雨衣臨時借用；

10、節(jié)日環(huán)境布置；

11、重要時刻提醒服務；

12、代訂報刊、信件收發(fā)；

13、代聘鐘點工服務；

14、代收代繳水、電、寬帶網絡費、有線電視收視費和衛(wèi)星電視收視費；

15、代叫出租車；

16、代辦保險；

17、義務安全用電常識宣傳。

（二）有償專項服務項目（可以提供的、大多數(shù)業(yè)主都能夠享受到的服務，具體價格在業(yè)主委員會成立前，由物管公司核定，報物價部門備案）：

1、大廈內物品搬運；

2、各項健身、娛樂活動（視大廈配置而定）；

3、機動車輛清洗：

4、提供大廈報警室內系統(tǒng)維護服務；

5、提供小型商務會議場所及服務；

6、商務中心服務；

7、辦公區(qū)域綠化供應及代為養(yǎng)護；

8、辦公區(qū)域報警系統(tǒng)維護及接警服務；

9、辦公區(qū)域設備設施上門維修安裝等；

10、代訂車、船、機票；

11、代訂代送飲用水。

『學習改變人生·做成功物業(yè)管理人！』

具體方案

大廈的物業(yè)管理由早期物業(yè)管理介入階段（物業(yè)預售至交付前三個月）與前期物業(yè)管理實施階段（物業(yè)交付前三個月至業(yè)主委員會成立）組成。在實際操作中，應分階段有重點、有步驟地落實相應工作。

第一階段：早期物業(yè)管理介入階段

從業(yè)主、開發(fā)商及物業(yè)管理專業(yè)角度，對物業(yè)的規(guī)劃設計、建筑安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大業(yè)主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質量，節(jié)約成本。

一、管理內容：

1、從政策法規(guī)的角度，提供相應物業(yè)管理意見及依據(jù)；

2、參與評審物業(yè)規(guī)劃設計及建筑面積設計圖紙，提出相關改善及改良的建議；

3、從管理的角度，評審設施設備的選配，減輕后期管理的壓力；

4、提供有關公建配套設備設施的改良意見；

5、提供大廈公共部位環(huán)境設計的相關意見；

6、提供機電安裝及能源分配的相關管理意見；

7、提供功能布局、用料更改的相關管理意見；

8、提供有關樓宇材質保護的具體管理意見，減少因施工對材質造成的損傷；

9、提供標識系統(tǒng)設計、配置的相關管理意見；

10、參與開發(fā)商市場營銷中與物業(yè)管理有關事宜的協(xié)調和溝通；

11、參與開發(fā)商物業(yè)竣工驗收。

二、管理措施：

熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；

學習、運用各類專業(yè)技術知識，提高早期介入的專業(yè)技術含量； 制定早期介入計劃，積極穩(wěn)妥地開展工作；

參與有關工程聯(lián)席會議，協(xié)調各方面關系；

第二階段：前期物業(yè)管理階段

前期物業(yè)管理階段可分為接管驗收管理、業(yè)主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設備設施管理、娛樂設施管理、水系使用管理、財務管理、質量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。

一、接管驗收管理方案 篇三：辦公樓物業(yè)管理方案

第一章提高物業(yè)管理服務水平的整體設想及策劃

一、認識與定位

（一）全國戰(zhàn)略長沙重點

（二）項目定位

二、工作重點和零風險工程

（一）三個重點

（二）零風險工程

三、指導思想、管理模式、管理目標

（一）指導思想：真誠合作、專業(yè)保障、長遠承擔

（二）一種模式：[經營型]物業(yè)管理模式

（三）管理目標兩項承諾四、四大優(yōu)勢

（一）觀念優(yōu)勢：滿意只是起點（以服務客戶為最高原則）

（二）技術優(yōu)勢：樓宇設備管理技術支持

（三）配套優(yōu)勢：提供綜合性物業(yè)管理服務

（四）經驗優(yōu)勢：外接項目管理服務的實踐五、八項措施

第一章 管理方式、工作計劃和物資裝備

一、管理方式

二、工作計劃

三、物資裝備

第二章 管理人員配備、培訓與管理

一、管理人員的配備

（二）管理處人員配置

（三）各部門人員素質要求

二、管理人員的培訓

三、管理人員的管理

第三章 管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理

一、管理規(guī)章制度的建立

二、檔案資料的建立與管理

第五章指標的承諾及其措施

第六章管理成本測算和管理費標準

一、物業(yè)管理費標準

二、對物業(yè)管理處財務管理的認識

三、管理處控制成本主要措施

四、機關新大院物業(yè)管理有關費用測算

第七章 辦公大樓物業(yè)管理的前期介入和后續(xù)工程的前期介入

一、物業(yè)管理的前期介入

（一）施工期的物業(yè)管理

（二）辦公大樓設施設備調試期物業(yè)管理

（三）辦公大樓施工驗收期及物業(yè)接管驗收的物業(yè)管理

二、辦公大樓后續(xù)工程的前期介入

三、處理辦公大樓與周邊施工現(xiàn)場之間各類矛盾的措施

第八章社區(qū)文化和便民服務

一、社區(qū)文化與物業(yè)管理關系的再認識

（一）開展社區(qū)文化活動是文化需求的重要手段。

（二）社區(qū)文化是實施物業(yè)管理的潤滑劑。

（三）社區(qū)文化在內容和形式上應和物業(yè)管理相聯(lián)系。

（一）社區(qū)環(huán)境特點

（二）社區(qū)總體目標

（三）保證社區(qū)文化總體效果的主要措施

三、便民服務

第九章機電設備設施的管理

一、系統(tǒng)的日常運行

二、設備系統(tǒng)的應急處理方案

（一）設備故障處理規(guī)程

（二）發(fā)生火警處理規(guī)程

（三）電梯困人救援規(guī)程

（四）供電電源停電故障處理規(guī)程

（五）停水及故障處理規(guī)程

（六）空調故障處理規(guī)程

三、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)

（一）維護保養(yǎng)工作方式

（二）日常維護保養(yǎng)、定期維護保養(yǎng)的質量控制

（三）主要系統(tǒng)定檢工作要點

（四）設備維護保養(yǎng)檢修計劃和標準

四、節(jié)能管理

五、技術改造、更新

六、技術資料的收集、管理、使用

第十章物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施

一、房屋本體及公用設施維修養(yǎng)護范圍

二、房屋本體及公用設施維修養(yǎng)護運作

三、房屋本體及公用設施維修養(yǎng)護周期

四、房屋本體部分維修計劃、標準

五、公用設施維修養(yǎng)護計劃及標準

第十一章日常物業(yè)管理的綜合服務

一、事務管理

三、保安及消防管理

五、設施管理

第一章

提高物業(yè)管理服務水平的整體設想及策劃

零風險工程 —— 解除后顧之憂

一種模式—— [經營型]物業(yè)管理

二項承諾—— 示范大廈、滿意率

三個重點—— 整體形象、設備管理、配套服務

四大優(yōu)勢—— 觀念、技術、經驗、配套

八項措施—— 精銳骨干、整體形象、設備管理、綜合服務、質保體系、成本控制、遠程網絡、服務創(chuàng)新

一、認識與定位

（一）全國戰(zhàn)略

長沙重點

岳麓山下，群英聚會，橘子洲頭，百舸競流。作為歷史名城的長沙，湖南省政治、經濟、文化中心，在改革開放的進程中，又是敢于競爭、善于競爭、人才輩出的活躍城市。即將在新世紀之初全面啟用的長沙市委市政府機關新大院，項目占地40萬平方米，一期工程8.7萬平方米，座落在長沙市山清水秀的岳麓區(qū)，建筑規(guī)模宏大，形象現(xiàn)代、壯觀，配套完善，屬于綜合型現(xiàn)代辦公物業(yè)，長沙市委、市政府為了推進政府機關后勤事務社會化改革，為該項目在全國范圍內公開招聘專業(yè)的物業(yè)管家，充分體現(xiàn)了長沙市委、市政府領導進一步改革開放的魄力和長遠眼光。深圳市中航物業(yè)管理有限公司（CATIC PROPERTY MANAGEMENT，以下簡稱CPM）的發(fā)展戰(zhàn)略是：以深圳為基地，以內陸經濟、文化發(fā)達的中心城市為輻射，以綜合性寫字樓物業(yè)為業(yè)務重點，以社會效益、經濟效益和環(huán)境效益統(tǒng)一為目標，創(chuàng)造市場，引導消費，主動地拓展業(yè)務規(guī)模。近年來，按照這一發(fā)展戰(zhàn)略，我們已經成功承接全國各地多項大型綜合物業(yè)管理項目，積累了豐富的異地管理服務寶貴經驗。

CPM將機關新大院項目作為跨世紀業(yè)務首選，高度重視這項著名

物業(yè)的投標工作，對項目特點和自身實力等綜合因素進行了深入地研究和分析。我們有服務機關新大院的真誠愿望，更有信心為機關新大院提供全面、專業(yè)和高水準的物業(yè)管理服務。

（二）項目定位

長沙市委、市政府機關新大院作為一個國際化、多功能、大綠化、環(huán)保型的現(xiàn)代政府物業(yè)，整體形象應該著眼于全國，著眼于世界，著眼于未來。機關新大院項目整體形象定位是

開放、高效、親和

?開放

體現(xiàn)長沙市委、市政府改革開放的思想和國際化的辦公方式

?高效

展示長沙市委、市政府進取、創(chuàng)新的精神狀態(tài)和

高效率

?親和

象征長沙市委、市政府為民服務的宗旨及與外界的和諧關系

二、工作重點和零風險工程

（一）三個重點

CPM以客戶導向理論為依據(jù)，從長沙市委、市政府的角度分析機

關新大院的物業(yè)管理服務需求，確定了物業(yè)管理服務的三項工作重點：

重點一：樹立政府物業(yè)整體形象

通過環(huán)境形象樓宇形象控制、設備和公共設施管理、治安和交通控

制、管理服務人員行為規(guī)范以及后續(xù)工程形象控制等專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造機關新大院開放、高效、親和的整體形象。

重點二：樓宇設備管理

機關新大院樓宇設備的安裝、調試難度大，關鍵設備國產化程度高，而政府物業(yè)的特殊性又要求設備運行萬無一失，這對物業(yè)管理公司設備管理的技術實力是嚴峻的考驗。物業(yè)管理單位必須在前期介入期全面參與設備安裝、調試，熟悉設備特性，掌握運行規(guī)律；在正式運行后，要

第四篇：寫字樓物業(yè)管理方案

寫字樓物業(yè)管理方案

.目

錄

◎ 物業(yè)概況?????????????????????()◎ 編制依據(jù)?????????????????????()◎ 管理目標?????????????????????()◎ 管理原則?????????????????????（）◎ 管理辦法?????????????????????（）◎ 服務項目?????????????????????（）◎ 具體方案?????????????????????（）

早期物業(yè)管理介入階段???????????????（）

前期物業(yè)管理階段?????????????????（）

一、接管驗收管理方案 ??????????????（）

二、業(yè)主入伙管理方案 ??????????????（）

三、治安管理方案 ????????????????（）

四、消防管理方案 ????????????????（）

五、綠化保潔方案 ???????????????

（）

六、房屋、設施設備管理方案 ??????????

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七、娛樂設施管理方案 ?????????????

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八、水系使用管理方案 ?????????????

（）

九、財務管理方案 ???????????????

（）

十、質量管理方案 ???????????????

（）

十一、檔案資料管理 ???????????????

（）

十二、人力資源管理

??????????????（）◎智能化系統(tǒng)的管理和維護

?????????????（）◎機構設置及人員配置

??????????????()◎物業(yè)管理收支預算 ???????????????()物業(yè)概況（按照物業(yè)具體地理位置、周邊設施、具體情況及環(huán)境風格描述）

______________位于_______________，周邊

周邊設施_______，交通便利，地理條件優(yōu)越。

______________由____________開發(fā)建設，占地面積______平方米，總建筑面積_________，大廈內設中央空調、24小時熱水及消監(jiān)控設施，配有___臺電梯。

編制依據(jù)（按照國家或建設部等有關法律規(guī)定以及當?shù)赜嘘P規(guī)定）※ 《浙江省物業(yè)管理服務收費暫行辦法》 ※ 《杭州市物業(yè)管理條例》

※ 《杭州市物業(yè)管理服務收費管理辦法》 ※

樓書

※ 浙江XX物業(yè)管理有限公司質量手冊及其他規(guī)定 管理目標（按照物業(yè)具體情況描述）

為充分體現(xiàn)開發(fā)商建造________的開發(fā)初衷，開創(chuàng)高檔寫字樓的新時代，我們將本著浙江XX物管公司“真誠、善意、精致、完美”的企業(yè)精神，及“科學規(guī)范、竭誠高效、安全文明、持續(xù)發(fā)展”的質量方針，堅持“以人為本”的服務管理理念，對__________（小區(qū)）實施科學的管理、提供優(yōu)質的服務，并在現(xiàn)有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，創(chuàng)建出一套與業(yè)主層次及辦公需求相符的管理模式，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質的管理所帶來的超值享受。

大廈管理工作將參照地方和全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈評定標準，確保業(yè)主綜合滿意率達到93%—95%以上。大廈交付兩年內達到（地區(qū)）物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標準，三年內達到全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標準。管理原則

為實現(xiàn)即定管理目標，追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經濟效益，在物業(yè)管理過程將始終把握以下原則：

（一）服務第一、管理從嚴的原則：

“服務第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念，從業(yè)主的需求出發(fā)，強化服務機能，豐富服務內涵，提供優(yōu)質、周到、及時的服務?！肮芾韽膰馈笔欠盏谋Ｕ虾突A，包括對物業(yè)的維護管理、員工的管理以及對業(yè)主不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業(yè)管理服務收到應有的成效。

（二）專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結合的原則：

在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個積極性，即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主（租戶）的積極性。物業(yè)管理公司應當尊重并按照廣大業(yè)主的要求，通過管理處對物業(yè)實施專業(yè)化的管理，同時努力爭取業(yè)主（租戶）的支持配合，使其能正確使用和維護物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同創(chuàng)建文明的辦公環(huán)境。

（三）物管為主、多種經營的原則：

在搞好日常管理和常規(guī)服務的同時，從物業(yè)的實際出發(fā)，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業(yè)主（租戶）不同需求，又增強物管公司的造血功能，增加經濟積累，以利于更好地為業(yè)主（租戶）服務。管理辦法

（一）實施全程物業(yè)管理，從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化建議，構筑一個優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境。

（二）成立

（大廈）管理處，配備專業(yè)管理人員，實施專業(yè)化管理。

（三）在公司現(xiàn)有管理資源的基礎上，充分借鑒行業(yè)先進管理經驗，積極培養(yǎng)高素質的管理人才，為

（大廈）組建一支高素質的物業(yè)管理隊伍。

（四）導入ISO9000質量管理理念，緊密結合物業(yè)具體實際，制定一套切合實際的規(guī)章制度，確定一系列高標準的物業(yè)管理行為規(guī)范，以制度促管理，寓管理于服務。

（五）嚴格遵守《杭州市物業(yè)管理條例》等有關物業(yè)管理法規(guī)，制定切實可行的管理方案；與業(yè)主簽訂各項協(xié)議，依法約束雙方行為。

（六）運用CS系統(tǒng)（顧客滿意戰(zhàn)略），建立富有親和力的管理和服務模式。

（七）采取智能化手段構筑社區(qū)信息互動平臺，提高管理水平和管理效率。

（八）運用CIS系統(tǒng)設計，進行整體形象策劃包裝，形式獨特、鮮明的形象系統(tǒng)，以提升物業(yè)的整體品位。

（九）依照市場化、企業(yè)化的運作方式，提供全方位服務，開展多元化經營。物業(yè)管理服務項目

（一）公共服務項目（全體業(yè)主能夠享受的服務，費用納入物業(yè)管理費）：

1、協(xié)助公安部門維護大廈內的公共秩序，實行24小時保安值勤、消防和交通道路管理；

2、公共場所保潔，辦公垃圾收集和清運；

3、大廈共用部位和公共設施設備維護和保養(yǎng)；

4、公共綠地園藝的培植和保養(yǎng)；

5、室內公共場所綠化擺放養(yǎng)護；

6、對大廈的各類資料進行管理；

7、未裝修房屋通風、打掃等服務；

8、電話及訪客留言轉告；

9、雨傘、雨衣臨時借用；

10、節(jié)日環(huán)境布置；

11、重要時刻提醒服務；

12、代訂報刊、信件收發(fā)；

13、代聘鐘點工服務；

14、代收代繳水、電、寬帶網絡費、有線電視收視費和衛(wèi)星電視收視費；

15、代叫出租車；

16、代辦保險；

17、義務安全用電常識宣傳。

（二）有償專項服務項目（可以提供的、大多數(shù)業(yè)主都能夠享受到的服務，具體價格在業(yè)主委員會成立前，由物管公司核定，報物價部門備案）：

1、大廈內物品搬運；

2、各項健身、娛樂活動（視大廈配置而定）；

3、機動車輛清洗：

4、提供大廈報警室內系統(tǒng)維護服務；

5、提供小型商務會議場所及服務；

6、商務中心服務；

7、辦公區(qū)域綠化供應及代為養(yǎng)護；

8、辦公區(qū)域報警系統(tǒng)維護及接警服務；

9、辦公區(qū)域設備設施上門維修安裝等；

10、代訂車、船、機票；

11、代訂代送飲用水。具體方案

大廈的物業(yè)管理由早期物業(yè)管理介入階段（物業(yè)預售至交付前三個月）與前期物業(yè)管理實施階段（物業(yè)交付前三個月至業(yè)主委員會成立）組成。在實際操作中，應分階段有重點、有步驟地落實相應工作。

第一階段：早期物業(yè)管理介入階段

從業(yè)主、開發(fā)商及物業(yè)管理專業(yè)角度，對物業(yè)的規(guī)劃設計、建筑安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大業(yè)主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質量，節(jié)約成本。

一、管理內容：

1、從政策法規(guī)的角度，提供相應物業(yè)管理意見及依據(jù)；

2、參與評審物業(yè)規(guī)劃設計及建筑面積設計圖紙，提出相關改善及改良的建議；

3、從管理的角度，評審設施設備的選配，減輕后期管理的壓力；

4、提供有關公建配套設備設施的改良意見；

5、提供大廈公共部位環(huán)境設計的相關意見；

6、提供機電安裝及能源分配的相關管理意見；

7、提供功能布局、用料更改的相關管理意見；

8、提供有關樓宇材質保護的具體管理意見，減少因施工對材質造成的損傷；

9、提供標識系統(tǒng)設計、配置的相關管理意見；

10、參與開發(fā)商市場營銷中與物業(yè)管理有關事宜的協(xié)調和溝通；

11、參與開發(fā)商物業(yè)竣工驗收。

二、管理措施：

1、熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；

2、學習、運用各類專業(yè)技術知識，提高早期介入的專業(yè)技術含量；

3、制定早期介入計劃，積極穩(wěn)妥地開展工作；

4、參與有關工程聯(lián)席會議，協(xié)調各方面關系；

第二階段：前期物業(yè)管理階段

前期物業(yè)管理階段可分為接管驗收管理、業(yè)主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設備設施管理、娛樂設施管理、水系使用管理、財務管理、質量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。

一、接管驗收管理方案

為確保大廈的環(huán)境、建筑和設施設備等符合有關法規(guī)政策及規(guī)劃設計的要求，維護業(yè)主的合法權益，為日后物業(yè)管理工作的展開奠定基礎，物業(yè)接管前必須進行嚴格的驗收工作。物業(yè)接管驗收標準作業(yè)程序http://

（一）、管理內容：

1、了解物業(yè)建設的基本情況，與開發(fā)商及時溝通，確定接管驗收時間；

2、編制《物業(yè)接管驗收計劃》，確定物業(yè)驗收的標準、方法和日程安排；

3、與開發(fā)、設計、施工單位一起，依照接管驗收標準，對物業(yè)進行現(xiàn)場初步驗收，并將驗收結果記錄在《物業(yè)交接驗收表》上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改。

4、與開發(fā)、施工單位一起，對物業(yè)進行現(xiàn)場復驗，直至符合規(guī)定的要求和標準；

5、與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進行物業(yè)交接：（1）核對、接收各類房屋和鑰匙；

（2）核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；（3）核對、接收各類設施設備；（4）核對、接收各類標識。

（二）管理措施：

1、組建接管驗收小組，負責接管驗收工作；

2、開展接管驗收培訓，提高對接管驗收重要性的認識；

3、掌握物業(yè)驗收的標準和程序；

4、制定接管驗收規(guī)程，按程序辦理接管驗收手續(xù)。

二、業(yè)主入伙管理方案

在辦理業(yè)主入伙手續(xù)時，為業(yè)主提供方便、快捷、及時、周到的服務，對于塑造管理處的形象，給業(yè)主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必須重視業(yè)主入伙工作的管理。

（一）管理內容：

1、準備業(yè)主領房所需資料；

2、布置業(yè)主入伙現(xiàn)場，為業(yè)主辦理領房手續(xù)提供一條龍服務；

3、按領房流程辦理領房手續(xù)：

（1）憑業(yè)主所持的入伙通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料；（2）陪同業(yè)主驗房，辦理領房手續(xù)；

（3）收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格，收取業(yè)主應繳納的費用；

（4）對驗房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質量問題，經業(yè)主確認后，填寫《業(yè)主驗收交接表》，并與業(yè)主約定時間，及時解決。

（二）管理措施：

1、制定《業(yè)主領房程序》，準備各有關所需資料；

2、按照業(yè)主領房程序，安排工作流程；

3、策劃業(yè)主入伙現(xiàn)場布置方案；

4、熱情接待，百問不厭，虛心聽取業(yè)主意見；

5、按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù)。

三、治安管理方案

在大廈物業(yè)管理中，適當運用現(xiàn)有的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備、工具和人的主觀能動性，維護物業(yè)和業(yè)主的安全，這是一項很重要的工作，最為廣大業(yè)主所關注，特制訂常規(guī)防范與技術防范相結合的24小時全天候管理方案。

（一）管理內容：

1、常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結合的方式，協(xié)助公安機關維護大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主（租戶）安全的行為。（1）門崗的任務： ? 禮儀服務；

? 維護出入口的交通秩序；

? 對外來車輛和人員進行驗證、登記和換證；

? 制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進入大廈； ? 夜間對外來人員進行詢問和登記； ? 嚴禁攜帶危險物品進入大廈；

? 遇到外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實，并作登記； ? 為業(yè)主提供便利性服務。（2）巡邏崗的任務：

? 按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；

? 巡查車輛停放情況，維護道路暢通、車輛安全，做好安全防范工作； ? 對大廈內的嫌疑人員進行檢查防范； ? 對大廈及樓宇安全、防火檢查； ? 裝修戶的安全檢查；

? 防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件； ? 防范和制止各類違反大廈管理制度行為。

2、技術防范：

應用安全報警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對大廈內的治安情況實施24小時監(jiān)控，以確保安全。（1）對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點錄象措施，并及時通知值班保安，進行現(xiàn)場處理。

（2）值班保安接到治安報警，應迅速趕到現(xiàn)場酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員對報警處理情況作詳細記錄，留檔備查。

（二）、管理措施：

1、實行半軍事化管理，制定保安管理和獎懲制度，嚴格付諸實施，以增強保安人員的工作責任心；

2、強化保安人員的內務管理，開展系統(tǒng)化軍事素質培訓，提高保安人員的思想素質和業(yè)務技能；制定《緊急事故處理辦法》，定期組織演習；

3、加強保安人員的行為規(guī)范教育，服裝統(tǒng)一，佩證上崗，語言文明，舉止得當；

4、嚴格執(zhí)行保安巡更點到制度，確保巡邏質量；

5、監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設備完好；

6、保證監(jiān)控、值勤記錄詳細完備，建立安全管理檔案。

四、消防管理方案

消防管理是物業(yè)安全管理的重點，因此要根據(jù)消防法規(guī)的要求，結合實際，切切實實地做好消防安全工作，確保業(yè)主的生命財產安全。

（一）管理內容：

1、做好消防監(jiān)控中心的管理；

2、做好消防設施、器材的管理；

3、保持消防通道的暢通；

4、加強裝修期間的消防安全管理；

5、嚴禁違章燃放煙花爆竹；

6、嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；

7、防止電器短路等引發(fā)火災因素。

（二）管理措施：

1、制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制，做到責任落實，器材落實，檢查落實；

2、制訂消防事故處理預案，防患于未然；

3、建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習；

4、定期進行消防檢查，預防為主，防消結合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除；

5、做好消防器材、設備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；

6、制止任何違反消防安全的行為；

7、積極開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳授消防知識；

8、發(fā)生火災，及時組織補救并迅速向有關部門報警。

五、綠化保潔管理方案：

綠化保潔直接關系到大廈形象及業(yè)主工作環(huán)境，也是測定環(huán)境質量的一個重要指標。

（一）管理內容：

1、綠化養(yǎng)護：綠化工應做到管理日?；B(yǎng)護科學化。（1）根據(jù)氣候，給花木適量澆水；

（2）根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當松土；（3）制定預防措施，防治病蟲害；

（4）及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正，整修或補種合適的苗木、花草；（5）對大廈內部公共場所進行綠化布置和養(yǎng)護；（6）定期對建筑小品進行修飾；

（7）做到大廈周圍綠地和花草植被養(yǎng)護完好。

2、清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設施潔凈、無異味、無破損。

（1）根據(jù)材質選擇最佳保養(yǎng)方法，定期上光打蠟，保持材質表面光亮整潔；

（2）公共衛(wèi)生間設專人巡回清潔，保持整潔無異味；（3）樓層公共煙缸每天擦試兩次，巡回清理，無煙蒂堆積；（4）大堂設專人巡回保潔，玻璃門窗保持光亮，無明顯印漬；（5）大廈各公共區(qū)域保持清潔，無隨意堆放雜物和占用公共場所現(xiàn)象，隨時清除各類污漬、積水；

（6）每天定時（正常上班時間前）收集垃圾一次，確保垃圾袋裝化，并扎緊袋口，以免滲漏，每周對垃圾桶清潔、消毒，清潔垃圾房內外墻壁及地面，每月對垃圾房消毒二次；（7）定期進行外墻清洗；

（8）各類公共照明、消防等設施，每月保潔一次；（9）定期對下水道等排污管道清理一次；（10）告示牌、指示牌等每天保潔一次；（11）電梯轎廂每天保潔二次，每月對電梯門槽進行一次清潔；（12）春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次（冬季每月一次）；（13）對違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進行制止。

（二）管理措施：

1、建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護計劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作；

2、加強業(yè)務培訓，增強專業(yè)技能，聘請專業(yè)人員指導養(yǎng)護；

3、落實“三查”（綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查），加強日常監(jiān)督檢查，按月考核，確保綠化服務滿意率95%、保潔服務滿意率95%；

4、強化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、標識齊全、言行文明。

六、房屋及公共設施設備管理方案：

房屋管理，尤其是共用設施設備的管理，直接影響到大廈的形象、物業(yè)的使用年限及使用安全，直接關系到業(yè)主及使用人的安全，是大廈管理的重中之重。

（一）管理內容：

1、房屋公共部位管理：根據(jù)現(xiàn)狀，大廈內房屋可分為已領房、空關房和公共用房。（1）業(yè)主已領房：

? 房屋交付時，及時與業(yè)主簽訂業(yè)主公約，書面告知房屋裝修管理規(guī)定，并建立業(yè)主檔案；

? 加強裝修管理，對違章裝修行為及時予以制止，情節(jié)嚴重者，提請有關行政管理部門依法處理； ? 裝修期間，應及時進行房屋公共部位的保護，確保房屋的安全、美觀。

（2）空關房（含業(yè)主托管房）： ? 管理處應每月通風打掃一次；

? 對房屋和設施定期檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表），發(fā)現(xiàn)問題或盡快處理，或及時通知業(yè)主。（3）公共用房

?做好公共用房（商務中心、公共設施用房等）的維護、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)破損，及時維修，確保房屋的安全、美觀。

2、設備設施維護：

（1）公共水電設施設備定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時維修；（2）公共衛(wèi)生設施每周檢查一次；

（3）水泵、鍋爐、純凈水等設備每天巡查兩次；

（4）電梯機房，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進行）；（5）中央空調機組設定專人管理，定期巡查，確保出風口正常；（6）溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效；

（7）智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結合，制實時運行檔案；（5）對業(yè)主（租戶）自用水電設施報修，應按規(guī)定填寫《有償服務聯(lián)系單》，確保維修及時率與合格率。

（二）管理措施：

1、加強裝修戶管理，督促業(yè)主做好裝修前期申報工作，并經常進行現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時制止；

2、對所有的管理人員進行全面培訓，清楚各隱蔽線路的具體位置，并對技術人員進行強化培訓，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護；

3、對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，以便最快的速度查得設備的各項參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài)；

4、對所有的設備幾配件建立詳細檔案，確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤產品的更新?lián)Q代；

5、建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率達98%以上，且有回訪制度和記錄；

6、采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結合的辦法，確保房屋及配套設施完好率達98%以上。

七、娛樂設施管理方案（視大廈具體配套設施而定）

確保健身娛樂設施的安全使用，為業(yè)主提供一個豐富多彩的娛樂休閑環(huán)境。

（一）管理內容

1、每周對健身娛樂設施進行不少于一次的安全檢查：

（1）活動設施有無破損，有無因破損產生的尖角、裂縫等外露的鋒利部分，秋千的吊繩、吊環(huán)、螺絲的牢固程度等；

（2）健身器械是否有松支，地面是否過滑，防護墊是否起到應有作用；

（3）臺球、乒乓球、棋牌室地面是否過滑，臺子是否松動，附屬的電器是否絕緣良好，球拍、球板及球桿是事有外露的鋒利部分等；（4）網球場、籃球場的場地是否有不安全因素，球網、球架等有無破損和松動，是否牢固；

2、對存在不安全因素的娛樂設施及時做好停用標識，組織檢修；對無法修復的，按手續(xù)申請報廢；

（二）管理措施

1、小區(qū)設安全檢查負責人，對健身娛樂設施正常使用行使一票否決權；

2、安全檢查人員須如實填寫健身娛樂設施安全檢查表，并妥善保管，每月上報管理處主任。

八、水系使用管理方案（此項內容視具體配套情況增減）通過有序的管理，確保大廈水系運行正常，有效節(jié)省管理成本。

（一）管理內容

1、定期巡查泵房設施，確保設施設備運行正常；

2、定期清潔蓄水池，保持水質潔凈；

3、專人管理蓄水池，定時開放。

（二）管理措施

1、測算水系運行成本，結合小區(qū)實際，制定使用規(guī)定；

2、建立設施設備檔案，做好巡檢記錄；

3、按規(guī)定操作，發(fā)現(xiàn)異常，及時報修。

九、財務管理方案：

通過財務管理，在改善財務狀況的條件下，不斷擴大財務成果，提高企業(yè)經濟效益。

（一）管理內容：

1、加強現(xiàn)金收支管理；

2、搞好財務核算；

3、及時統(tǒng)計物業(yè)維修更新費用使用情況，每半年公布一次（每年公布一次）

4、做好預算和決算工作；

5、認真審核報銷票據(jù)，嚴格控制費用報銷；

6、及時掌握財務收支狀況，做好財務分析，為領導決策提供依據(jù)。

（二）管理措施：

1、根據(jù)財務法規(guī)政策，制定財務管理制度；

2、財務人員持證上崗，規(guī)范操作；

3、抓好財務人員業(yè)務培訓，不斷提高業(yè)務素質；

4、加強成本控制；

5、加強財務監(jiān)督和財務檢查。

十、質量管理方案：

導入ISO9000質量體系標準，實施全面質量管理，有助于實現(xiàn)“以人為本”的管理理念，有助

于實現(xiàn)決策、計劃與控制、協(xié)調的結合，實現(xiàn)既定的質量目標。

（一）管理內容：

1、參照ISO9000質量體系標準要求，制定大廈質量工作計劃；

2、實施所制訂的工作計劃和措施；

3、對照計劃，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時發(fā)現(xiàn)和總結存在問題；

4、根據(jù)檢查的結果，采取相應的措施，鞏固成績、吸取教訓。

（二）管理措施：

1、抓好管理人員的質量學習，開展質量管理培訓教育工作，不斷提高質量意識；

2、制訂質量責任制，保證質量管理工作落到實處；

3、接受公司對大廈管理工作的現(xiàn)場指導；

4、配合公司開展質量體系審核，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，對系統(tǒng)性的問題制定整改方案。

十一、檔案資料管理方案：

加強檔案資料管理，有助于保存大廈的歷史資料，維護管理的連續(xù)性和規(guī)范化，便于房屋及設施設備的檢查、維護、更新和與業(yè)主的溝通、聯(lián)系。

（一）管理內容：

1、工程檔案：從接管開始的所有工程技術、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設施設備資料等；

2、業(yè)主檔案：所有業(yè)主購、租房合同（復印件），業(yè)主基本情況登記表、裝修申請表和住戶健康狀況登記表等；

3、財務檔案：逐年形成的園區(qū)財務收支報表、物業(yè)維修基金使用報表等；

4、文件檔案：有關物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等；

5、管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽資料等。

（二）管理措施：

1、制定檔案制度，并嚴格執(zhí)行；

2、專人管理（由負責內勤的管理員擔任），專室專柜，編目造冊，存放有序并且尊重業(yè)主隱私，保守秘密；

3、科學管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達100%；

4、逐步實現(xiàn)智能化管理，計時可靠的掌握相關信息，提高管理水平。

十二、人力資源管理方案

一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質的管理人才和專業(yè)技術人才，而人才的管理與培訓，對于保持員工的高質量，提高物業(yè)管理的水平，具有十分重要的意義。

（一）管理內容：

1、按照合理的人才結構，配置各類人才；

2、任人唯賢，量材錄用；

3、開展業(yè)務培訓，全面提高業(yè)務素質；

4、進行業(yè)績考核，優(yōu)勝劣汰。

（二）管理措施：

1、制定崗位責任制，做到責、權、利分明；

2、建立約束與激勵相結合的運行機制，充分調動工作積極性；

3、加強思想作風建設，樹立全心全意為業(yè)主服務的觀念和企業(yè)的品牌意識；

4、崗前培訓與在崗培訓相結合，走出去培訓與請進來培訓相結合；

5、全面考核，做到公開、公平、公正。智能化系統(tǒng)的管理和維護

（一）建立一支設備運行及維護人才隊伍

將組建一支精干的設備運行及維護專業(yè)技術隊伍，熟悉設備性能及隱蔽線路走向，并邀請相關單位（如系統(tǒng)設置、安裝單位）對所有技術人員進行強化培訓，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護。

（二）管理人員的業(yè)務素質培訓

對所有的管理人員進行全面培訓，讓每一個人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置，保證隱蔽工程中的線路不受損。

（三）建立設備技術檔案

對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，包括型號、技術參數(shù)、外型尺寸、工作條件等等，以便以最快的速度查得設備的各項參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài)。

（四）建立設備運行檔案

建立對消防監(jiān)控系統(tǒng)的實時運行檔案，使操作人員對系統(tǒng)的正常運行了如指掌，并對系統(tǒng)的報警信息作正確的分析及存盤。

（五）建立供貨商檔案

對所有的設備及配件建立詳細檔案，包括型號、產地、制造單位、供應單位等等，并與供貨商、制造商保持聯(lián)系，確保以最快速度取得所需配件，并能跟蹤產品的更新?lián)Q代。

（六）日常巡視與定期保養(yǎng) 日常的巡視檢查是及時發(fā)現(xiàn)問題的最佳途徑，而定期維護是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。對此將采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結合的辦法以確保設備安全運行。機構設置及人員配置

（一）物業(yè)管理機構設置及人員配備

1、機構設置

根據(jù)_________物業(yè)管理的需要，現(xiàn)對物業(yè)管理機構的設置和人員的配備作如下安排：

（二）管理職責：

1、主任全面負責物業(yè)管理處的工作；

2、管理部負責行政事務管理、人力資源管理、檔案資料管理、財務管理、小區(qū)裝修管理、會所管理、社區(qū)文化建設和業(yè)主接待、回訪等；

3、工程部負責房屋共用部位和共用設施設備的日常維護保養(yǎng)、智能化系統(tǒng)的管理及開發(fā)、業(yè)主委托維修服務等；

4、保安部負責維護小區(qū)公共秩序、交通車輛管理、消防管理和消控、監(jiān)控中心管理等；

5、清潔綠化部負責園區(qū)共用部位、公共場所、公共設施的保潔，負責綠化的培植、養(yǎng)護及業(yè)主相關的委托服務等。

（三）根據(jù)_________的具體情況，擬配備___人，具體配備如下：

1、主任___人；

2、副主任___人；

3、管理部：管理員___人，會館中心管理員___人；

4、工程部：主管___人，維修工___人；

5、保安部：隊長___人，保安___人（分3班，每班___人：主入口___人，次入口___人，巡邏___人），監(jiān)控員___人（分3班，每班___人）；

6、清潔綠化部：清潔工___人，綠化工___人。物業(yè)管理收支預算

（各有關基數(shù)和百分比可視物業(yè)具體情況進行調整）

（一）物管收入：__________元/年

1、物管費收入（總建筑面積___㎡，物管費標準按___元/㎡?月計，出售、租率按95%計，空置房物管費按原標準的70%計）：______元/年；

2、車庫停車泊位管理費收入（地下停車泊位___個，管理費按___元/個?月計；地上車庫___個，管理費按___元/個?月計；出售率以70%計）：___元/年；

3、車庫停車泊位出租收入（地下停車泊位和地上車庫，未出售率以30%計，出租標準分別為___元/個?月和___元/個?月計；露天停車泊位出租標準___元/個?月，出租率為___%）：______元/年；

4、經營用房收入：______元/年；

5、有償服務收入：______元/年。

（二）物管支出：______元/年

1、工資：______元/年；

（1）主任1人

（2）管理員

（3）工程主管

（4）日常維修人員

（5）高配值班人員3人

為國家硬性規(guī)定）

（6）保安隊長

年

（7）保安人員（含監(jiān)人員）

（8）消控中心

年

（9）車管員

元/年

（10）清潔工

年（11）綠化工

2、工作餐費：______元/年；

______元/年

______元/年

______元/年

______ 元/年

______元/年（3人

______ 元/元/年

______元/

______

______元/

______元/年

______

（消控人員、車管員及保安員______元/月?人，管理人員、維修工______元/月?人）

3、福利、教育、工會經費：______元/年；

（福利費為工資的14%，教育費為2%，工會經費為2%）

4、社會保險費：______元/年；

（1）養(yǎng)老金、工傷、生育（交納基數(shù)788.1元/月?人的21.1%計提）：______元/年

（2）醫(yī)療保險（交納基數(shù)829.97元/月?人的8%計提）：______元/年

（3）失業(yè)保險（交納基數(shù)100元/月?人的2%計提）：______元/年

5、辦公費：______元/年；（1）辦公耗費：______元/年（2）交通費：______元/年

（3）通訊費：

元/年 電話費：

元/年

手機費：

元/年（配置人員：主任、工程主管）傳呼機費：

元/年（配置人員：物管員、維修工、保安隊長）

（4）服裝費：

元/年 管理人員：

元/年

維修、車管員、消控人員、清潔工：

元/年

6、保潔費用：

元/年； 清潔用品消耗費：

元/年

7、綠化費：

元/年；

（1）公共區(qū)域花卉盆景費：

元/年（按市場租賃價及天數(shù)計）

（2）節(jié)假日布置費：

元/年（3）綠化工具、用藥費：

元/年

8、保安耗費：

元/年；（1）保安公司管理費：

元/年（2）保安耗材費：

元/年（3）保安服裝費：

元/年

9、共用設施設備維修費：

元/年；（1）電梯維護、年檢費：

元/年

（2）其他共享設施設備維護、材料費：

元/年（含中央空調、水泵、消監(jiān)控、配電房、照明電器、樓宇日常維護及小修，不含中修、大修）

10、固定資產折舊費：

元/年；

11、遞延資產攤銷費：

元/年；

12、不可預見費費（前11項之和的1%）：

元/年；

13、稅金：

元/年。收支預算的說明：

1、收入

元，支出

元，盈虧

元；

2、本預算未計入中央空調、電梯、水泵的運行能耗費和公共區(qū)域水電費；

3、本預算未計入排污費；

4、本預算未計入垃圾清運費；

5、本預算未計入消防耗費；

6、本預算未計入外墻清洗費；

7、本預算中工資標準參照當?shù)匚飪r及工資水平；

8、本預算未計入報警中心和商務中心收支；

9、本預算未計入物管公司收益；

10、本預算中有關數(shù)據(jù)摘自《

樓書》。

第五篇：寫字樓物業(yè)管理方案

寫字樓物業(yè)管理方案

具體描述

物業(yè)概況（按照物業(yè)具體地理位置、周邊設施、具體情況及環(huán)境風格描述）

______________位于_______________，周邊 周邊設施_______，交通便利，地理條件優(yōu)越。

______________由____________開發(fā)建設，占地面積______平方米，總建筑面積_________，大廈內設中央空調、24小時熱水及消監(jiān)控設施，配有___臺電梯。

此為工程部分

第一節(jié) 任務和崗位設置

一、任務

工程部是實施大廈工程管理，保障設備、設施正常運行的職能部門。工程管理具有嚴密的科學性和較高的技術性，這是為用戶創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的商住環(huán)境的基本保證和堅強后盾，是反映大廈服務水準、良好形象和聲譽的重要標志。

工程部的職責范圍如下：

1、負責大廈電力系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、供水系統(tǒng)的運行管理，維護保養(yǎng)和故障檢修；

2、負責大廈公共設施、設備的維修保養(yǎng)；

3、負責對用戶室內設施、設備提供有償維修服務；

4、負責大廈外派工程的監(jiān)管工作。

5、負責對用戶提供收費特色服務以及特約服務。

二、工程部架構圖（A座）工程人員結構圖

人員配置說明 項目負責人： 1人

工程專業(yè)工程師：3人(土建、電氣、機電各1人)綜合維修班：15人 領班:1人（兼維修）綜合維修工:15人 設備運行：8人

領班:1人（兼維修）運行工:7人

配電室值班電工：16人 領 班: 1人（兼值班）BC