第一篇：關(guān)于農(nóng)民安置房法律缺失分析及建議

關(guān)于農(nóng)民安置房法律缺失分析及建議

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559加入日期：2008/10/26

常州市建設(shè)局 蔣聯(lián)軍

城市化的發(fā)展，必然導(dǎo)致大量的農(nóng)業(yè)用地被征用為城市用地，于是政府采取預(yù)留農(nóng)村發(fā)展用地，建設(shè)大量農(nóng)民安置房的方法來妥善解決失地農(nóng)民的住房問題。由于農(nóng)民安置房售價(jià)低廉，所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，即把農(nóng)民安置房向本集體以外成員銷售的房屋應(yīng)運(yùn)而生。與此同時(shí)，相應(yīng)的法律問題也層出不窮。本文試圖通過分析農(nóng)民安置房法律缺失的現(xiàn)狀，旨在探索解決農(nóng)民安置房的相關(guān)問題。

一、當(dāng)前農(nóng)民安置房的實(shí)踐情況

（一）什么是農(nóng)民安置房。所謂農(nóng)民安置房，是指為安置因征用而失去土地、住宅的農(nóng)民，在國有或集體土地上建設(shè)的房屋。本文討論的農(nóng)民安置房，指為了妥善解決失地農(nóng)民的居住問題，在集體土地上通過一定的組織方式建設(shè)的，供失地農(nóng)民安置的房屋。這種房屋可以保證住戶的永久居住權(quán)，但其使用的土地沒有經(jīng)過國家征用，因此同商品房相比較成本較低，價(jià)格也比同地段的商品房低很多，允許失地農(nóng)民購買此種房屋是對(duì)失地農(nóng)民的一種經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

（二）農(nóng)民安置房的基本類型。從失地農(nóng)民安置房的實(shí)踐來看，現(xiàn)行農(nóng)民安置房主要有三種類型：一是自建型，指失地農(nóng)民通過所在的集體經(jīng)濟(jì)組織興辦的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，經(jīng)一定程序在自有的集體土地上建設(shè)的安置房。二是代建型，指失地農(nóng)民所在的集體經(jīng)濟(jì)組織以自有土地使用權(quán)折價(jià)入股，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合建設(shè)的或委托有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在自有的集體土地上建設(shè)的安置房。三是統(tǒng)建型，統(tǒng)建型指政府按城市發(fā)展規(guī)劃預(yù)留失地農(nóng)民新建住房土地，通過征用、劃撥土地或直接在集體土地上集中組織建設(shè)，供失地農(nóng)民有組織購買或分配的安置房。實(shí)踐中，大多數(shù)采取了統(tǒng)建型的農(nóng)民安置房建設(shè)模式。

二、農(nóng)民安置房存在的法律問題分析

（一）農(nóng)民安置房法律規(guī)范缺陷分析

1．農(nóng)民安置房的法律規(guī)范屬性

農(nóng)民安置房實(shí)質(zhì)上是農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的產(chǎn)物，即農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作，在本集體建設(shè)用地（主要是宅基地上）興建商住樓或農(nóng)民新村、農(nóng)民公寓等房屋，建成后賣給本集體內(nèi)成員，由本集體成員居住使用的行為。農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為是城市化發(fā)展推進(jìn)鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)化的產(chǎn)物和途徑，其主要目的是在安置失地農(nóng)民的過程中對(duì)農(nóng)村建設(shè)進(jìn)行重新的調(diào)整布局，提高農(nóng)民的居住水平，同時(shí)達(dá)到集約利用耕地的效果。因此具有較強(qiáng)的公益目的，其商業(yè)性不占主要地位。且其建設(shè)用地仍在本集體原來所有的土地上。

2．農(nóng)民安置房的法律規(guī)范不足現(xiàn)狀

從我國目前住宅建設(shè)與房地產(chǎn)的立法上看，對(duì)規(guī)范城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有了較完善的法律規(guī)范體系。如制定了《城市規(guī)劃法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、《城鎮(zhèn)個(gè)人建造住宅管理辦法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)規(guī)章。另外，現(xiàn)行規(guī)范建設(shè)行為的建筑管理領(lǐng)域的法律法規(guī)也都以城市建設(shè)為主要對(duì)象，對(duì)規(guī)范農(nóng)村建房的法律規(guī)范少且滯后，僅有1993年11月1日施行的《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》和1994年6月25日通過的《江蘇省村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》。從兩條例規(guī)定的內(nèi)容看，主要是基于農(nóng)村建房實(shí)踐，規(guī)范的對(duì)象也是基于低層、農(nóng)民自用的建筑。相比于目前農(nóng)民安置房起碼是多層、也有不少高層、小高層的發(fā)展?fàn)顩r，現(xiàn)有的法律規(guī)范已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。

（二）建設(shè)農(nóng)民安置房的法律問題剖析

1．建設(shè)用地與土地管理法律規(guī)定的沖突分析

（1）法律禁止集體土地用于商品房建設(shè)的明確規(guī)定。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，方可用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。按《城市規(guī)劃法》，城市規(guī)劃區(qū)是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行統(tǒng)一控制的區(qū)域。城市規(guī)劃區(qū)的具體范圍，由城市人民政府在編制規(guī)劃中劃定。這就明確規(guī)定城市規(guī)劃區(qū)是由市區(qū)、近郊區(qū)和規(guī)劃控制區(qū)三部分組成。由此可見，此項(xiàng)規(guī)定基本已把具有商品房開發(fā)價(jià)值的土地都納入了城市規(guī)劃區(qū)的范圍。而對(duì)于城市規(guī)劃區(qū)以外的集體土地，仍有法律對(duì)其進(jìn)行了間接的限制。

（2）法律對(duì)集體土地用于商品房建設(shè)的間接限制。一是國家對(duì)集體土地的用途管制。我國的土地管理制度分為土地權(quán)屬管理和土地用途管理兩大基本制度。無論是國有土地還是集體土地按用途均分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地三大類。其中的建設(shè)用地是指用于建造建筑物、構(gòu)筑物的土地。由于集體土地主要分布在廣大的農(nóng)村，為確保糧食安全，保護(hù)緊缺的耕地資源，國家基于行政權(quán)對(duì)集體土地的用途進(jìn)行了嚴(yán)格管制。土地管理法第五章第四十三條對(duì)此有相應(yīng)的規(guī)定“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。” 這就說明房地產(chǎn)建設(shè)原則上只能使用國有土地。集體土地用于建設(shè)方面只限于農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、興建鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施或村民建設(shè)住宅、且只能使用本集體所有的土地，還須符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃并經(jīng)過行政審批。

二是國家對(duì)集體土地使用權(quán)行使主體的限制。根據(jù)土地法的規(guī)定，農(nóng)村集體所有的土地，特別是其中的建設(shè)用地，使用主體受到特別限制，不是該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員或興辦的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，依法不能在該集體所有的土地范圍內(nèi)取得集體建設(shè)用地使用權(quán)。因此即使是農(nóng)民或鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，如果使用其他集體的土地用于建設(shè)，也必須按照土地管理法有關(guān)土地征用的規(guī)定，履行征地手續(xù)，使該農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地，再辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地出讓金，方可使用。

三是國家對(duì)農(nóng)民集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制。土地管理法第六十三條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除”。出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租都是對(duì)農(nóng)民集體土地使用權(quán)的有償移轉(zhuǎn)。而興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或村民修建住宅的非農(nóng)建設(shè)用地都是基于集體所有權(quán)或集體成員權(quán)通過行政劃撥方式無償取得的。

因此，法律禁止農(nóng)民集體的非農(nóng)建設(shè)用地在集體以外進(jìn)行流通。由于土地使用權(quán)的合法轉(zhuǎn)移是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的生存基礎(chǔ)。而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營作為非農(nóng)業(yè)建設(shè)行為，開發(fā)企業(yè)不能通過出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租等商品交換方式合法取得農(nóng)民集體土地的使用權(quán)，因而也就不可能再向市場轉(zhuǎn)移合法的土地使用權(quán)。

綜上所述，現(xiàn)行法律從土地用途、土地流轉(zhuǎn)、使用主體三方面都限制集體土地直接用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。

2．違反城市規(guī)劃管理的規(guī)定剖析

根據(jù)《城市規(guī)劃法》的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建建筑物須辦理“一書兩證”?！耙粫笔墙ㄔO(shè)工程規(guī)劃選址意見書；“兩證”，即建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和其他有關(guān)批準(zhǔn)文件后，方可申請辦理開工手續(xù)。由于國家嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，用地審批手續(xù)繁瑣，而農(nóng)民安置房往往關(guān)系重大項(xiàng)目，時(shí)間緊，任務(wù)重，很難短時(shí)間辦好，造成“先上車，再買票”，從而違反了“一書兩證”的規(guī)定。

3．不能適用現(xiàn)行建筑管理法律法規(guī)的剖析

根據(jù)《建筑法》第七條、第八條的規(guī)定，申請領(lǐng)取施工許可證，須先辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)及規(guī)劃許可手續(xù)。由于農(nóng)民安置房建設(shè)過程中沒有按規(guī)定辦理法定的用地、規(guī)劃手續(xù)，所以不符合建筑工程施工許可證的申領(lǐng)要求。

同時(shí)，根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第五條、第十三條和《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》第十條的規(guī)定，在建筑施工管理中，政府質(zhì)量監(jiān)督和安全監(jiān)督都以納入建筑工程施工許可管理的項(xiàng)目作為受理監(jiān)督的對(duì)象。否則，政府建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督和安全監(jiān)督部門就會(huì)處于明知是違法（未經(jīng)施工許可）的建設(shè)項(xiàng)目仍要

受理監(jiān)督的兩難選擇。

因此，由于農(nóng)民安置房的建設(shè)沒有納入基本建設(shè)程序，加之實(shí)踐中納入政府質(zhì)量監(jiān)督與安全監(jiān)督的項(xiàng)目較少，這給其施工安全及房屋本身的質(zhì)量帶來了隱患。

4．能否適用村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理的規(guī)定的分析

根據(jù)《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》第十八條規(guī)定：“農(nóng)村村民在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建住宅的，應(yīng)當(dāng)先向村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)提出建房申請，經(jīng)村民會(huì)議討論通過后，按照下列審批程序辦理：需要使用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)級(jí)人民政府審核、縣級(jí)人民政府建設(shè)行政主管部門審查同意并出具選址意見書后，方可依照《土地管理法》向縣級(jí)人民政府土地管理部門申請用地，經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，由縣級(jí)人民政府土地管理部門劃撥土地；使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府根據(jù)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃批準(zhǔn)?！钡诙鶙l規(guī)定：“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)等建設(shè)，在開工前，建設(shè)單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府建設(shè)主管部門提出開工申請，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門對(duì)設(shè)計(jì)、施工條件予以審查批準(zhǔn)后，方可開工。農(nóng)村居民住宅建設(shè)開工的審批程序，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定?！薄督K省村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》第十五條進(jìn)一步規(guī)定了核發(fā)村鎮(zhèn)工程建設(shè)許可證的條件。筆者認(rèn)為，農(nóng)民安置房可以看作是宅基地置換的結(jié)果，可以依據(jù)上述規(guī)定辦理農(nóng)民安置房的規(guī)劃、用地及建設(shè)手續(xù)。當(dāng)然，這尚需進(jìn)一步對(duì)相關(guān)行為進(jìn)行立法規(guī)范，且這種情形的房地產(chǎn)不能向本集體以外的農(nóng)民及城市居民出售。

（三）辦理農(nóng)民安置房所有權(quán)證的法律問題分析

1．能否辦理商品房所有權(quán)證。由于農(nóng)民安置房是在集體土地上建造的，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》

第二條、第八條的規(guī)定，不能適用房地產(chǎn)管理法的規(guī)定。農(nóng)民安置房要申領(lǐng)與商品房一樣的所有權(quán)證書，必須將土地性質(zhì)由集體變?yōu)閲?。如事后能夠補(bǔ)辦用地手續(xù)，也會(huì)由于房屋質(zhì)量可能沒有經(jīng)法定程序認(rèn)可，將直接影響到房屋所有權(quán)證書的申領(lǐng)。

2．能否申領(lǐng)村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證?！洞迩f和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》第二十八條規(guī)定：“縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)村莊、集鎮(zhèn)房屋的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍的管理，依法保護(hù)房屋所有人對(duì)房屋的所有權(quán)。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。”建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的地域范圍有明確的規(guī)定：在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的人（自然人及法人）都要進(jìn)行權(quán)屬登記。上述范圍外的其他房屋權(quán)屬登記參照《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》執(zhí)行。

可見，農(nóng)民安置房作為農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的產(chǎn)物，法律并未禁止其申領(lǐng)權(quán)證。因此，農(nóng)民安置房可以申領(lǐng)村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證。

（四）購買、出售農(nóng)民安置房的法律問題分析

1．購買農(nóng)民安置房。購買農(nóng)民安置房，仍要服從土地管理法的規(guī)定，即農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地。購買農(nóng)民安置房，必然連同其附著宅基地的一并轉(zhuǎn)讓，受讓方將可能擁有不止一處宅基地，從而導(dǎo)致與土地法的沖突。因此對(duì)于購買了農(nóng)民安置房的村民，其原有的宅基地應(yīng)退還農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織，這實(shí)際上是對(duì)新舊宅基地的置換。土地法還規(guī)定農(nóng)民宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，因此農(nóng)民安置房的占地面積顯然不能突破該標(biāo)準(zhǔn)。

2．出售農(nóng)民安置房。根據(jù)土地法規(guī)定，房屋轉(zhuǎn)讓必須連同附著的土地使用權(quán)一同轉(zhuǎn)讓。因此，出售農(nóng)民安置房必然導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。農(nóng)民宅基地是農(nóng)民基于本集體成員權(quán)，通過行政審批而無償獲得的無使用期限，專用于修建自有住宅的集體建設(shè)用地。一方面該集體以外的單位個(gè)人不能享有只有該集體成員才能享有專屬權(quán)利。農(nóng)民也無權(quán)將實(shí)際上是通過行政劃撥無償取得土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。另一方面，宅基地連同房屋一同轉(zhuǎn)讓也就違反了農(nóng)民集體土地不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的規(guī)定。所以，目前利用集體土地建造的農(nóng)民安置房出售給城鎮(zhèn)居民的行為是違法的，此類房屋的買賣合同盡管有效，但根據(jù)我國《物權(quán)法》房屋所有權(quán)變動(dòng)采法定登記主義的規(guī)定，購買者即使支付了相應(yīng)的對(duì)價(jià)，其對(duì)所購買的房屋也并不享有產(chǎn)權(quán)，一旦發(fā)生糾紛，將缺少相應(yīng)的法律保護(hù)。

（五）使用農(nóng)民安置房的法律問題分析。由于農(nóng)民安置房沒有按基本建設(shè)程序辦理有關(guān)手續(xù)，與商品

房比較失地農(nóng)民在取得安置房時(shí)沒有繳納房屋公共維修基金，安置房的建設(shè)單位也沒有繳納，這就為農(nóng)民安置房的使用及以后的物業(yè)管理、公共部位維修埋下了隱患。

三、結(jié)論及建議

（一）結(jié)論。盡管我國的土地所有權(quán)分為國有及集體兩種，但從土地的發(fā)展權(quán)角度看，我國實(shí)行的是土地發(fā)展權(quán)國有。集體所有的土地只能在國家規(guī)定的使用類別內(nèi)保持占有、使用、收益與處分之權(quán)。而我國對(duì)集體土地的使用類別只規(guī)定了農(nóng)用和本集體村民建房及興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施公益事業(yè)三類。如集體欲改變使用類別，則將不能繼續(xù)保持對(duì)土地的占有、使用和收益與處分之權(quán)。這在集體土地用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方面尤其明顯。

（二）建議。國家對(duì)集體土地發(fā)展權(quán)的嚴(yán)格限制，是基于我國人地矛盾的空前尖銳，耕地資源匱乏這一國情決定的。如此設(shè)計(jì)，能防止農(nóng)民集體因自身利益驅(qū)動(dòng)而大肆破壞耕地資源，具有值得肯定的一面。但是這種制度設(shè)計(jì)也帶來的一些突出的負(fù)面作用，已不能適應(yīng)城市化快速推進(jìn)及社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的迫切需要。為了妥善解決實(shí)踐中大量出現(xiàn)的農(nóng)民安置房問題，建立一種基于集體土地使用權(quán)的農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營制度，從農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)用地管理、規(guī)劃建設(shè)管理、權(quán)屬登記、所有權(quán)流轉(zhuǎn)以及物業(yè)管理等方面予以法律規(guī)范已顯得十分緊迫。

1．積極探索集體土地國有化轉(zhuǎn)制，依法盡快將農(nóng)民安置房用地由集體土地轉(zhuǎn)為國有土地。集體土地國有化轉(zhuǎn)制，是指集體經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、整體建設(shè)水平較高的城市周邊地區(qū)或城市內(nèi)部的村鎮(zhèn)在城市化過程中，以農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員全部由農(nóng)民轉(zhuǎn)為城市居民，并實(shí)現(xiàn)撤村改居的過渡為前提，通過行政命令的方式，將原屬農(nóng)村集體所有的土地整體性、一次性地轉(zhuǎn)為國家所有，并基本不改變原有的土地用途和使用權(quán)歸屬。其法律依據(jù)是《土地管理法實(shí)施條例》，該條例第二條第五項(xiàng)明確規(guī)定：農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地屬于全民即國家所有。建議結(jié)合城市化進(jìn)程，完善相關(guān)政策法規(guī)，盡快將符合條件的現(xiàn)有農(nóng)民安置房用地轉(zhuǎn)為國有土地。

2．著眼城市長遠(yuǎn)發(fā)展，統(tǒng)一規(guī)劃，主動(dòng)打破城鄉(xiāng)兩元結(jié)構(gòu)體制，加強(qiáng)對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上的建房管理力度。城市規(guī)劃、土地、建設(shè)等有關(guān)部門要嚴(yán)格管理城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上的建設(shè)項(xiàng)目。首先，規(guī)劃和用地上要根據(jù)城市總體規(guī)劃和功能布局，把農(nóng)民安置房建設(shè)納入城市未來發(fā)展的統(tǒng)一考慮之中，避免安置房建設(shè)影響今后城市建設(shè)發(fā)展，進(jìn)而因拆遷造成巨大的浪費(fèi)和損失。其次，建設(shè)管理上要實(shí)行市區(qū)統(tǒng)一監(jiān)管、聯(lián)動(dòng)監(jiān)管，切實(shí)把農(nóng)民安置房建設(shè)納入政府質(zhì)量監(jiān)督和安全監(jiān)督體系，確保施工安全和房屋質(zhì)量。

3．妥善做好農(nóng)民安置房權(quán)屬登記，積極探索、逐步規(guī)范所有權(quán)流轉(zhuǎn)。要對(duì)已建成、手續(xù)不全、能夠保留使用的違規(guī)建筑進(jìn)行登記，然后區(qū)別情況分類處理：對(duì)能夠辦理國有土地轉(zhuǎn)換手續(xù)，質(zhì)量有保障的農(nóng)民安置房，待完善有關(guān)手續(xù)后核發(fā)《城市房屋所有權(quán)證》，并對(duì)其上市交易進(jìn)行合理限制；對(duì)不具備國有土地轉(zhuǎn)換條件，質(zhì)量有保障的農(nóng)民安置房按規(guī)定核發(fā)《村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證》，并積極探索和規(guī)范該類房屋所有權(quán)的有序流轉(zhuǎn)，以盤活資產(chǎn)，致富農(nóng)民，物盡其用。對(duì)其中的存量房屋，可以考慮以政府名義予以收購，作為定銷商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的補(bǔ)充，也可限定價(jià)格面向中低收入家庭銷售。

4．積極探索建立由農(nóng)民、村集體合理負(fù)擔(dān)的維修基金籌措機(jī)制和物業(yè)管理新模式

物業(yè)管理水平的高低直接關(guān)系到農(nóng)民到市民的轉(zhuǎn)變，房屋公共維修基金關(guān)系到房屋的長遠(yuǎn)使用和安全。要針對(duì)“新市民”的實(shí)際和現(xiàn)狀，大力推行物業(yè)管理，積極探索建立物業(yè)管理新模式，為“新市民”營造一個(gè)和諧安寧的“大家庭”。要重視農(nóng)民安置房公共維修基金的建立，積極探索建立由農(nóng)民、村集體合理負(fù)擔(dān)的維修基金籌措機(jī)制，以保障房屋安全和正常使用。

第二篇：安置房

安置房

基本簡介

安置房，也叫動(dòng)遷房，是指在政府實(shí)施土地儲(chǔ)備地塊、非經(jīng)營性公益項(xiàng)目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地的拆遷過程中，以確定的價(jià)格、套型面積向具有市區(qū)戶籍（含從事農(nóng)業(yè)職業(yè)）的被拆遷人定向銷售的住宅房。

“拆遷安置房享受土地劃撥、規(guī)費(fèi)減免等相關(guān)政策，具有社會(huì)保障性質(zhì)，其供應(yīng)對(duì)象為集體土地的被拆遷居民家庭[2]。

主要分類

根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定拆遷安置房屋一般分為兩大類：

一類是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價(jià)商品房。如黃浦江兩岸進(jìn)行的世博會(huì)拆遷。按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。

另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價(jià)位商品房（與市場價(jià)比較而言）。

基本優(yōu)勢

1、是現(xiàn)房，而且早期的安置房有些的地理位置優(yōu)越，小區(qū)配套較完善;

2、戶型適中，以小兩房、小三房、部分中三房為主，即建筑面積120平方米以內(nèi)的戶型占絕大多數(shù)，而且大部分為多層建筑

3、政府統(tǒng)建的房屋質(zhì)量較為穩(wěn)定;

4、安置房依托地理優(yōu)勢和小區(qū)配套優(yōu)勢，升值比率與經(jīng)濟(jì)增長周期吻合，升幅較快 更重要的是，這些安置房如果沒有產(chǎn)權(quán)，價(jià)格普遍會(huì)比市價(jià)低。

當(dāng)然，還有一個(gè)客觀原因，安置房的業(yè)主往往享受多套房源，使其有出售的需求和可能。

拆遷條件

1、符合設(shè)計(jì)規(guī)范;

2、每套房屋面積不低于45平方米;

3、要符合國家安全和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，具體說要有房屋驗(yàn)收合格證，所有的證照應(yīng)齊全，從修建到竣工都必須達(dá)到安全標(biāo)準(zhǔn)。

過戶手續(xù)

一、個(gè)人拆遷安置房轉(zhuǎn)移過戶程序

先給該安置房辦理房產(chǎn)證，然后才可以進(jìn)行過戶，辦理房產(chǎn)證的條件是房產(chǎn)住滿5年。辦理房產(chǎn)證后可以按照正常的流程進(jìn)行過戶，流程如下：

先簽訂房地產(chǎn)買賣合同(當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心可買到)，在合同里面都寫明你們雙方的約定，比如怎么付款，分幾次付款，一般都是簽了買賣合同首付給他3成，然后去房地產(chǎn)交易中心過戶，過戶當(dāng)日付6成，等你拿到產(chǎn)證后給他最后的1成。

過戶的手續(xù)不復(fù)雜，只要雙方的身份證原件以及復(fù)印件、戶口本、結(jié)婚證、稅費(fèi)繳納憑證、合同還有房產(chǎn)證，就可以去過戶了。注意的是雙方當(dāng)事人一定都要到場，要簽字的，如一方不去的話要去公證處作委托的.二、申辦材料

(1)、開發(fā)商名下的房產(chǎn)證原件。(2)、開發(fā)商的法人委托書。

(3)、拆遷前個(gè)人房產(chǎn)證原件或房產(chǎn)證注銷證明。(4)、被安置人身份證復(fù)印件。(5)、拆遷安置協(xié)議。(6)、房屋移轉(zhuǎn)過戶申請書。(7)、房屋權(quán)屬登記申請書。(8)、測量分戶平面圖。

(9)、如被拆遷人死亡，應(yīng)提供死亡證明和代理人證明及代理人身份證復(fù)印件。注：提供的復(fù)印件應(yīng)加蓋公章、私章；填寫的相關(guān)表格應(yīng)按要求簽字蓋章。[3] 交易風(fēng)險(xiǎn) 買賣的風(fēng)險(xiǎn)

第一、政策因素。

根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策規(guī)定，拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動(dòng)遷而建造的配套商品房或配購的中低價(jià)商品房。此類房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價(jià)位商品房(與市場價(jià)比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。

第二、價(jià)格因素。

目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付，中間間隔時(shí)間長、變化大，特別是價(jià)格不斷上漲，到交房時(shí)的價(jià)格可能相差近千元，拆遷戶認(rèn)為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價(jià)，最終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。

第三、人的因素。

“共有人”是拆遷安置房買賣風(fēng)險(xiǎn)的最大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。共有人會(huì)以《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第4項(xiàng)“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的”及第6項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓為由，請求確認(rèn)房屋買賣合同無效。對(duì)此筆者認(rèn)為，根據(jù)人大常委會(huì)對(duì)《民法通則》若干問題的意見，共有財(cái)產(chǎn)的部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，其行為應(yīng)該視為無效，但該意見同時(shí)規(guī)定，如果第三人善意取得財(cái)產(chǎn)，其取得財(cái)產(chǎn)的行為應(yīng)該受到保護(hù)。而由此給其他共有人造成的損失，應(yīng)該由擅自處置財(cái)產(chǎn)的共有人進(jìn)行賠償。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓尚未確權(quán)發(fā)證的房地產(chǎn)，其立法目的就是為制止來源不明、權(quán)屬不清的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。而當(dāng)事人之間的拆遷房買賣合同在訂立合同時(shí)就來源明確、權(quán)屬清楚，拆遷戶主張合同無效違背誠實(shí)信用原則。為保護(hù)交易安全，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。賣房人應(yīng)當(dāng)交付房屋，并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

因此，為減少矛盾、避免糾紛，購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來說對(duì)已經(jīng)竣工的安置房可以到開發(fā)公司或房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料、土地性質(zhì)等狀況，如房屋尚未建造或正在建造，買家非但要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)，而且還要承擔(dān)安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境改變等不確定的風(fēng)險(xiǎn)。其次是訂立協(xié)議時(shí)要出售方全體共有人簽名，以減少風(fēng)險(xiǎn)。

交易風(fēng)險(xiǎn) 隨著城市化步伐的加快，大量農(nóng)村集體土地上的房屋被納入拆遷范圍。為了解決被拆遷人的居住問題，政府修建了專門的拆遷安置房。拆遷安置房享受土地劃撥、規(guī)費(fèi)減免等相關(guān)政策，具有社會(huì)保障性質(zhì)，其供應(yīng)對(duì)象為集體土地的被拆遷居民家庭。與普通商品房相比，拆遷安置房最大的特點(diǎn)在于購買對(duì)象特定和交易時(shí)間受限，即只有符合條件的被拆遷人才有資格購買拆遷安置房，并且被拆遷人在取得拆遷安置房房產(chǎn)證的一定時(shí)間內(nèi)(通常為五年)無法將該房過戶給其他人。雖然拆遷安置房交易受到限制，但在實(shí)際生活當(dāng)中，由于拆遷安置房與普通商品房之間通常存在著較大的差價(jià)，因而在民間已經(jīng)形成了事實(shí)上的拆遷安置房交易市場，甚至出現(xiàn)了批量收購此類房屋然后再轉(zhuǎn)賣牟利的“黃?！?。雖然買賣雙方先簽訂買賣合同、辦理款項(xiàng)及房屋交接手續(xù)，五年后再辦理房屋過戶手續(xù)的做法并未違反法律規(guī)定，屬于合法行為;但與普通的商品房相比，拆遷安置房的交易風(fēng)險(xiǎn)大了許多。這主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，房價(jià)上漲容易誘使賣方違約。

按照政策的規(guī)定，賣房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^戶給買房者。在這漫長的五年時(shí)間里，房價(jià)的走勢無論是誰都難以預(yù)料的。當(dāng)房價(jià)大幅上漲之時(shí)，賣房者完全可能將房屋再次賣給出價(jià)更高的買方。在某些極端的情況下，一套拆遷安置房在最終過戶之前，可能已經(jīng)被買賣了十幾次。拆遷安置房的買方是無法從買賣合同中獲得充足的保障的。房屋的歸屬最終取決于過戶情況：誰最終取得了拆遷安置房的所有權(quán)證，誰就是房屋的所有權(quán)人，至于其是否是第一個(gè)買方則在所不問。許多拆遷安置房的買方認(rèn)為，買賣合同已經(jīng)簽了、房款已經(jīng)付了、房子也已經(jīng)裝修過了，就算賣方違約，還能把我從房子里趕出去不成?可事實(shí)上，完成過戶手續(xù)的買方將依法取得房屋的所有權(quán)，并有權(quán)要求原來的購房者搬出拆遷安置房屋。

第二，買方無法取得房屋再度拆遷的補(bǔ)償利益。

在城市擴(kuò)展的過程中，一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見。此時(shí)，拆遷部門所支付的補(bǔ)償金往往高于拆遷安置房的交易價(jià)格，而買賣雙方也因此對(duì)拆遷補(bǔ)償金的分配時(shí)常發(fā)生爭議：賣方認(rèn)為，房子還沒有過戶，則拆遷補(bǔ)償款當(dāng)然屬于賣方;買方認(rèn)為，房款已經(jīng)全部結(jié)清，自己已經(jīng)入住，則拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)屬于買方。從法律上來講，拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)仍然屬于賣方：一方面，拆遷補(bǔ)償款屬于被拆遷房屋的變形物，而不屬于孳息。變形物通常是以原物的滅失為其產(chǎn)生的前提;而孳息的產(chǎn)生通常并不依賴于原物的滅失，相反，通常其是在原物存在的情形下產(chǎn)生的。拆遷補(bǔ)償款不能適用孳息所有權(quán)隨交付變動(dòng)的規(guī)則。另一方面，拆遷補(bǔ)償款是賣方基于法律的規(guī)定而取得的，并非沒有合法的依據(jù)，因而不屬于不當(dāng)?shù)美Ｒ虼?，賣方在已經(jīng)收取了購房款之后，仍然有權(quán)利獲得拆遷補(bǔ)償款。

第三，易受不確定因素影響。

交易時(shí)間過長，則許多不可預(yù)見的因素都將誘發(fā)糾紛。在一起案件當(dāng)中，在完成過戶之前，賣房人死亡了，而賣房人的繼承人對(duì)于該買賣合同產(chǎn)生爭議，認(rèn)為賣給買房人的價(jià)格太低了。買房人為了完成過戶，就不得不與從未謀面的繼承人進(jìn)行交涉，繼而卷入到賣房人的家務(wù)當(dāng)中。最終，買房人選擇通過訴訟來解決問題，但卻又面臨新的難題。賣房人有多個(gè)繼承人，有的已經(jīng)赴海外定居。在這種情況下，法院將不得不通過外交途徑送達(dá)。而至于多長時(shí)間能夠完成送達(dá)，就很難預(yù)測了，而訴訟也將因此被拖延下去，買方也就無法取得房屋的產(chǎn)權(quán)證。除此之外，國家稅收、信貸等宏觀調(diào)控政策的變化，也會(huì)使得買賣雙方對(duì)于交易的得失進(jìn)行重新評(píng)估。

買房者在購買拆遷安置房時(shí)，不能僅僅看到其相對(duì)低廉的價(jià)格，更應(yīng)當(dāng)看到其特殊的風(fēng)險(xiǎn)。筆者認(rèn)為，購買拆遷安置房并非明智之舉，因?yàn)橐樌瓿山灰姿牡臅r(shí)間過長，其中潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)是任何人都難以預(yù)見和避免的。買方所獲得的只是有限的差價(jià)，而其可能損失的卻是整個(gè)房屋。

政策風(fēng)險(xiǎn)

這類房屋的交易行為比較容易引起國家的關(guān)注并加以規(guī)范，出現(xiàn)或抬高一些入市門檻，比如2004年6月開始由政府統(tǒng)建的解困房(不包括安置房)，產(chǎn)權(quán)證辦理后五年內(nèi)不能上市買賣交易。

如果你們簽訂了預(yù)約合同，但國家法規(guī)又規(guī)定該房屋不得轉(zhuǎn)讓，那法律上可以視為情勢改變，造成該合同不能履

入市銷售

安置房的入市銷售

很多人購買安置房時(shí)看重產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和價(jià)格，卻忘了關(guān)注該安置房的銷售本身是否合法？其實(shí)，安置房能否銷售要依具體情況來定。

相關(guān)人士介紹，嚴(yán)格意義上，不能轉(zhuǎn)讓的房屋包括未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；以及權(quán)屬有爭議的和法律法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

安置房主要有幾種情況，如果拆遷前這房子就是業(yè)主自有房，安置房辦出的產(chǎn)權(quán)證也是業(yè)主的，拿到產(chǎn)權(quán)證后就可以交易，但除了正常的房屋交易稅外，還需要交納一份土地出讓金。對(duì)于沒有產(chǎn)權(quán)證房屋就出售，按照《房地產(chǎn)管理辦法》視為非法，但土地房產(chǎn)局不參與裁定。

如果拆遷前這房子是公房，住戶是租住的，該房就不能轉(zhuǎn)讓；如果是公房，業(yè)主已向單位購買，而且安置房的產(chǎn)權(quán)證上是業(yè)主本人名字，就可以轉(zhuǎn)讓，但也需要額外交納土地出讓金。預(yù)約銷售因?yàn)闆]有看到產(chǎn)權(quán)證，購買時(shí)的房屋情況不能只聽業(yè)主一面之詞。如果買到的安置房其實(shí)是公房，雖然購買程序合法，還是被判無效。

簽訂預(yù)約合同時(shí)，要到土地房產(chǎn)局核實(shí)該安置房的性質(zhì)，轉(zhuǎn)讓是否合法。如果業(yè)主已婚一定要夫妻雙方都簽字，或者得到另一方同意轉(zhuǎn)讓的授權(quán)書，業(yè)主未結(jié)婚的要請其出示未婚證明。

價(jià)格因素

目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付，中間間隔時(shí)間長、變化大，特別是價(jià)格不斷上漲，到交房時(shí)的價(jià)格可能相差近千元，拆遷戶認(rèn)為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價(jià)，最終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。

人的因素

“共有人”是拆遷安置房買賣風(fēng)險(xiǎn)的最大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。共有人會(huì)以《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第4項(xiàng)“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的”及第6項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓為由，請求確認(rèn)房屋買賣合同無效。對(duì)此筆者認(rèn)為，根據(jù)人大常委會(huì)對(duì)《民法通則》若干問題的意見，共有財(cái)產(chǎn)的部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，其行為應(yīng)該視為無效，但該意見同時(shí)規(guī)定，如果第三人善意取得財(cái)產(chǎn)，其取得財(cái)產(chǎn)的行為應(yīng)該受到保護(hù)。而由此給其他共有人造成的損失，應(yīng)該由擅自處置財(cái)產(chǎn)的共有人進(jìn)行賠償。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓尚未確權(quán)發(fā)證的房地產(chǎn)，其立法目的就是為制止來源不明、權(quán)屬不清的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。而當(dāng)事人之間的拆遷房買賣合同在訂立合同時(shí)就來源明確、權(quán)屬清楚，拆遷戶主張合同無效違背誠實(shí)信用原則。為保護(hù)交易安全，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。賣房人應(yīng)當(dāng)交付房屋，并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

因此，為減少矛盾、避免糾紛，購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來說對(duì)已經(jīng)竣工的安置房可以到開發(fā)公司或房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料、土地性質(zhì)等狀況，如房屋尚未建造或正在建造，買家非但要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)，而且還要承擔(dān)安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境改變等不確定的風(fēng)險(xiǎn)。其次是訂立協(xié)議時(shí)要出售方全體共有人簽名，以減少風(fēng)險(xiǎn)。

基本區(qū)別

與回遷房的區(qū)別 拆遷安置房，是指在人民政府實(shí)施土地儲(chǔ)備地塊、非經(jīng)營性公益性項(xiàng)目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地的拆遷過程中，以確定的價(jià)格、套型面積向具有本市市區(qū)戶口（含農(nóng)業(yè)職業(yè)）的被拆遷人定向銷售的住宅房屋。

拆遷回遷房是指在原地拆遷安置的房屋。

他們之間的區(qū)別是在人民政府實(shí)施土地儲(chǔ)備地塊、非經(jīng)營性公益性項(xiàng)目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地上進(jìn)行房屋拆遷的，房屋拆遷補(bǔ)償方式是原地產(chǎn)權(quán)調(diào)換的既是拆遷安置房，也是拆遷回遷房；但在出讓土地上進(jìn)行房屋拆遷的，如可以原地回遷的就是拆遷回遷房，而不是拆遷安置房。

與一般商品房的區(qū)別

因?yàn)椴疬w安置房的安置對(duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。與普通商品房相比，拆遷安置房最大的特點(diǎn)在于購買對(duì)象特定和交易時(shí)間受限，即只有符合條件的被拆遷人才有資格購買拆遷安置房，并且被拆遷人在取得拆遷安置房房產(chǎn)證的一定時(shí)間內(nèi)（通常為五年）無法將該房過戶給其他人。

常見問題

安置房可以買賣嗎?買賣的風(fēng)險(xiǎn)是什么?

其實(shí)，所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因?yàn)槠浒仓脤?duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受地方政府政策的約束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。但如果拆遷安置房取得房權(quán)，并且沒有規(guī)定限制對(duì)外出售，或者限制轉(zhuǎn)讓的期限已滿，這樣的拆遷安置房和一般的商品住宅沒什么區(qū)別，這樣的安置房可以買賣。

現(xiàn)金市面上掛牌的拆遷安置房，往往是沒有取得產(chǎn)證，或者是剛剛?cè)〉卯a(chǎn)證，按規(guī)定5年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓的房子。安置房買賣的風(fēng)險(xiǎn)很大，甚至沒有保障的。尚未去得產(chǎn)證的拆遷安置房，按《物權(quán)法》規(guī)定，房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)以房地產(chǎn)管理部門登記備案為準(zhǔn)，沒有登記備案的，除法律特殊規(guī)定的情形外，不具有物權(quán)法上的產(chǎn)權(quán)效力。也就是說此類安置房還沒有取得安全產(chǎn)權(quán)，對(duì)外出售是不合法的。即使簽訂附生效的買賣合同，期間風(fēng)險(xiǎn)也甚大。如：沒有產(chǎn)權(quán)證的拆遷安置房，或者產(chǎn)權(quán)證但5年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓的拆遷安置房，從簽訂合同到將來辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間漫長，不確定因素多，可能會(huì)出現(xiàn)如下一些潛在安置房買賣的風(fēng)險(xiǎn)：

1、家庭成員內(nèi)部可能對(duì)拆遷安置房的分配有異議，萬一協(xié)商不成，可能每部起訴到法院解決，最終確定的合法權(quán)益人是誰還無法確定;

2、無產(chǎn)權(quán)的拆遷安置房可能因其他原因?qū)е聼o法辦理產(chǎn)權(quán)證;

3、因交易時(shí)間漫長，房價(jià)變動(dòng)可能性發(fā)，果如出售方為謀取更大利益，將房屋房價(jià)賣給他人，并在可以過戶交易時(shí)先行過戶給他人，那么購買方就很實(shí)現(xiàn)購房母的了，只能主張債權(quán)了;

4、在購買房等待過戶的漫長時(shí)間內(nèi)，也有可能發(fā)生因出售方自身債務(wù)糾紛，導(dǎo)致房屋被債權(quán)人申請法院查封。

購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來說對(duì)已經(jīng)竣工的安置房可以查詢其“五證”，或到房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料等。不同類型的拆遷安置房，交易雙方承擔(dān)的交易風(fēng)險(xiǎn)有所不同。第一類動(dòng)拆遷安置房，由于交易時(shí)間長，受市場因素的影響，往往買家需要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。主要體現(xiàn)在房價(jià)上漲后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。如果是購買還沒定位的安置房風(fēng)險(xiǎn)就更大，買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置，但無法確定建好后安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境等，辦理過戶等手續(xù)時(shí)間也會(huì)更長。因此在購買此類房產(chǎn)時(shí)，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關(guān)重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對(duì)房屋的增購等費(fèi)用的支付方式，遲延交房等都作出明確的約定。一般來說購置該類房屋，可以根據(jù)《民法通則》及《合同法》的相關(guān)規(guī)定，簽訂附條件的合同來保證買賣合同的有效性，并對(duì)具體細(xì)節(jié)作出明確約定以防合同相對(duì)方反悔，最好由專業(yè)房產(chǎn)律師進(jìn)行指導(dǎo)。

有證的拆遷安置房當(dāng)然可以買賣，交易也與普通房屋沒有差別;對(duì)于無證的拆遷安置房，要分清情況，主要注意這幾個(gè)問題：

(1)調(diào)查清楚拆遷前的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，如果拆遷前具備產(chǎn)權(quán)證，只是拆遷后開發(fā)商沒有及時(shí)辦理，如果有拆遷協(xié)議書，雖然麻煩，但日后還是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的;

(2)一定要辦理公證手續(xù)，以免日收出現(xiàn)糾紛。

(3)有的開發(fā)企業(yè)為了增加收入，在拆遷安置房交易后可以提供更名(過戶)服務(wù)，適當(dāng)收一些費(fèi)用是一種比較好的解決辦法。

什么是安置房?安置房的類型?

安置房，是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋。安置的對(duì)象是城市居民被拆遷戶，也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶。隨著城市建設(shè)發(fā)展步伐的進(jìn)一步加快，政府盡可能新建更多的安置房，不斷滿足拆遷戶的需求已迫在眉睫。

拆遷安置房也叫動(dòng)遷房。是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。安置房在房產(chǎn)交易中占據(jù)了一個(gè)比較重要的位置。

● 預(yù)約銷售方式流行 很多安置房尤其是新近交房的安置房交易都是采用預(yù)約銷售的方式。即安置房業(yè)主還沒有拿到房屋的產(chǎn)權(quán)就轉(zhuǎn)讓，所以買家購買房屋后暫時(shí)不能過戶。“最常見的方式就是買賣雙方找一家可靠的中介，由中介牽頭雙方簽訂一份帶附加條件的預(yù)約銷售合同，合同聲明該房屋已經(jīng)售出，但要等產(chǎn)權(quán)辦好再過戶?！敝薪闀?huì)把這份合同拿到公證處公證，證明雙方已經(jīng)發(fā)生了這個(gè)交易行為。

付款方式也根據(jù)協(xié)商各有不同，比如有的是先預(yù)付30萬元訂金，交房后再付20萬元或一次性付清總房價(jià)的90%，余下的辦理房產(chǎn)過戶后付清。不過，沒有過戶就買房無法進(jìn)行銀行按揭，購買的市民就得一次性付出幾十萬元現(xiàn)金，壓力也不小。

● 安置房之所以這么受歡迎，有他自身的優(yōu)勢存在：

首先，它是現(xiàn)房，而且早期的安置房有些的地理位置優(yōu)越，小區(qū)配套較完善;其次，它的戶型適中，以小兩房、小三房、部分中三房為主，即建筑面積120平方米以內(nèi)的戶型占絕大多數(shù)，而且大部分為多層建筑;再次，.政府統(tǒng)建的房屋質(zhì)量較為穩(wěn)定;最后，安置房依托地理優(yōu)勢和小區(qū)配套優(yōu)勢，升值比率與經(jīng)濟(jì)增長周期吻合，升幅較快。

更重要的是，這些安置房如果沒有產(chǎn)權(quán)，價(jià)格普遍會(huì)比市價(jià)低。● 買安置房存在政策風(fēng)險(xiǎn)：

這類房屋的交易行為比較容易引起國家的關(guān)注并加以規(guī)范，出現(xiàn)或抬高一些入市門檻，比如2004年6月開始由政府統(tǒng)建的解困房(不包括安置房)，產(chǎn)權(quán)證辦理后五年內(nèi)不能上市買賣交易。

如果你們簽訂了預(yù)約合同，但國家法規(guī)又規(guī)定該房屋不得轉(zhuǎn)讓，那法律上可以視為情勢改變，造成該合同不能履行

● 安置房可以貸款嗎、安置房有房產(chǎn)證嗎?

1、如果不是拆遷安置戶而購買拆遷安置房是不能申請公積金貸款。

2、拆遷安置戶在取得產(chǎn)權(quán)證契稅證后的6個(gè)月時(shí)間內(nèi)，您可以向我部申請住房公積金貸款。

3、如果安置房的地已歸為國有土地的話，那棟房子是可以辦到產(chǎn)權(quán)證的，如果安置房為集資的土地，則是辦不到產(chǎn)權(quán)證的。

4、買安置如果只是自己住的話，合同簽得好的話是沒有什么問題的，如果買來用于交易的話就有風(fēng)險(xiǎn)。

拆遷安置房和回遷房區(qū)別 拆遷安置房，是指在人民政府實(shí)施土地儲(chǔ)備地塊、非經(jīng)營性公益性項(xiàng)目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地的拆遷過程中，以確定的價(jià)格、套型面積向具有本市市區(qū)戶口(含農(nóng)業(yè)職業(yè))的被拆遷人定向銷售的住宅房屋。

拆遷回遷房是指在原地拆遷安置的房屋。

他們之間的區(qū)別是在人民政府實(shí)施土地儲(chǔ)備地塊、非經(jīng)營性公益性項(xiàng)目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地上進(jìn)行房屋拆遷的，房屋拆遷補(bǔ)償方式是原地產(chǎn)權(quán)調(diào)換的既是拆遷安置房，也是拆遷回遷房;但在出讓土地上進(jìn)行房屋拆遷的，如可以原地回遷的就是拆遷回遷房，而不是拆遷安置房。

經(jīng)濟(jì)適用房、安置房、安居房的區(qū)別

經(jīng)濟(jì)適用住房是面向中低收入家庭的普通住宅;要體現(xiàn)適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全、衛(wèi)生、便利的原則;布局要符合城市規(guī)劃的要求;使用功能要滿足居民基本生活的需要;建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)北京市“九五”住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合市場需求確定。

現(xiàn)階段，經(jīng)濟(jì)適用住房的來源主要有三種：一是由政府提供專項(xiàng)用地，通過統(tǒng)一開發(fā)、集中組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房;二是將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬作為商品房開發(fā)的部分普通住宅項(xiàng)目調(diào)整為經(jīng)濟(jì)適用住房;三是單位以自建和聯(lián)建方式建設(shè)的，出售給本單位職工的經(jīng)濟(jì)適用住房。

安居房包括按規(guī)定出售或出租給國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、企業(yè)單位職工的準(zhǔn)成本房、全成本房、全成本微利房和社會(huì)微利房。

第三篇：青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)青島市黃島區(qū)農(nóng)民安置房管理辦法

青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)青島市黃島區(qū)農(nóng)民安置房管理辦法

第一章 總則

第一條 為加快推進(jìn)本區(qū)農(nóng)村城市化進(jìn)程，更好地解決停批宅基地后農(nóng)村居民的住房問題，根據(jù)國家、省、市有關(guān)規(guī)定，結(jié)合開發(fā)區(qū)實(shí)際，制定本辦法。第二條 未進(jìn)行村莊改造的社區(qū)居委會(huì)符合本辦法規(guī)定條件的居民住房安置適用本辦法。具體社區(qū)居委會(huì)名單由各街道辦事處提報(bào)，經(jīng)區(qū)城市建設(shè)局審核后，報(bào)管委（區(qū)政府）批準(zhǔn)確定。

第三條 農(nóng)民安置房按照統(tǒng)一政策標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)、統(tǒng)一建設(shè)組織、統(tǒng)一配售管理的原則組織實(shí)施。農(nóng)民安置房建設(shè)遵循政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作、統(tǒng)籌規(guī)劃、分期實(shí)施的原則，農(nóng)民安置房配售遵循總量調(diào)控、困難優(yōu)先、滿足急需、公開公平的原則。

第四條 區(qū)城市建設(shè)局是本區(qū)農(nóng)民安置房的行政主管部門，區(qū)民政局會(huì)同街道辦事處對(duì)農(nóng)民安置房申請家庭的收入進(jìn)行核定，區(qū)國土、規(guī)劃、發(fā)改、公安、財(cái)政、審計(jì)等部門根據(jù)職責(zé)分工負(fù)責(zé)農(nóng)民安置房的相關(guān)工作。街道辦事處負(fù)責(zé)農(nóng)民安置房的建設(shè)、配售等具體組織工作。

第二章 規(guī)劃和建設(shè)

第五條 區(qū)城市建設(shè)局會(huì)同區(qū)國土分局、區(qū)發(fā)展和改革局，根據(jù)街道辦事處村莊改造進(jìn)度及農(nóng)民安置房需求情況，編制農(nóng)民安置房建設(shè)計(jì)劃，報(bào)管委（區(qū)政府）批準(zhǔn)后實(shí)施。

第六條 區(qū)國土分局根據(jù)農(nóng)民安置房建設(shè)計(jì)劃編制土地供應(yīng)計(jì)劃，本著相對(duì)集中、就近安置的原則優(yōu)先安排供地。

第七條 農(nóng)民安置房建設(shè)用地按照協(xié)議方式出讓給街道辦事處，土地費(fèi)用列入農(nóng)民安置房建設(shè)成本。

第八條 街道辦事處為本轄區(qū)農(nóng)民安置房項(xiàng)目的建設(shè)單位。農(nóng)民安置房項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)由區(qū)城市建設(shè)局與街道辦事處共同選擇優(yōu)秀設(shè)計(jì)單位，按照標(biāo)準(zhǔn)適度、功能齊全、配套完善、經(jīng)濟(jì)適用、便利節(jié)能的原則組織編制。農(nóng)民安置房單套戶型建筑面積嚴(yán)格控制在80平方米以下。

第九條 農(nóng)民安置房通過有形市場公開招標(biāo)確定具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、相應(yīng)的資本金、良好的開發(fā)業(yè)績和社會(huì)信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行代建。街道辦事處與通過公開招標(biāo)確定的代建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂《農(nóng)民安置房項(xiàng)目代建合同》，明確項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)工期、建設(shè)質(zhì)量以及雙方的責(zé)、權(quán)、利等相關(guān)事宜。

第十條 農(nóng)民安置房建設(shè)嚴(yán)格執(zhí)行國家住宅房屋有關(guān)技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和要求，積極推廣應(yīng)用先進(jìn)、成熟、適用的新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備，公建及室外環(huán)境配套應(yīng)當(dāng)與農(nóng)民安置房同步建設(shè)、同步竣工。

街道辦事處和農(nóng)民安置房代建單位對(duì)其建設(shè)的農(nóng)民安置房工程質(zhì)量負(fù)責(zé)，向農(nóng)民安置房購買人出具《住宅質(zhì)量保證書》和《使用說明書》，并承擔(dān)保修責(zé)任。

第十一條 農(nóng)民安置房建設(shè)享受以下優(yōu)惠政策：

（一）免繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)；

（二）免繳供熱配套資金；

（三）減半征收建設(shè)和經(jīng)營中的行政事業(yè)性收費(fèi)。

第三章 配售和購買

第十二條 所在社區(qū)居委會(huì)未進(jìn)行村莊改造且以所在社區(qū)居委會(huì)為居住生活地，人均收入低于我區(qū)上城市居民人均可支配收入且無住房的居民家庭，符合下列條件之一的，可以申請購買一套農(nóng)民安置房：

（一）兄弟二人與父母同住一宅，其中有一子年滿二十周歲的；

（二）三代同住一宅，其中第三代有一子年滿二十周歲或第三代有一女因結(jié)婚男方到女方落戶并居住，住房確有困難的；

（三）因結(jié)婚男方到女方落戶并居住，女方有兄弟或姐妹且與父母同住一宅，住房確有困難的；

（四）經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)落戶，確無住房的；

（五）符合管委（區(qū)政府）規(guī)定的其它條件的。

對(duì)于雖符合上述條件，但尚有非法占地建房或其它違法建房的，不享受農(nóng)民安置房政策。第十三條 農(nóng)民安置房銷售價(jià)格由土地費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)應(yīng)攤非營業(yè)性配套公建費(fèi)）以及管理費(fèi)、利潤、貸款利息、稅金等構(gòu)成，管理費(fèi)和利潤之和控制在5%以下。具體銷售價(jià)格由街道辦事處提報(bào)，待項(xiàng)目竣工經(jīng)區(qū)審計(jì)局組織項(xiàng)目結(jié)算審計(jì)后，由區(qū)發(fā)展和改革局會(huì)同有關(guān)部門核定，報(bào)管委（區(qū)政府）批準(zhǔn)。

第十四條 街道辦事處負(fù)責(zé)編制農(nóng)民安置房配售方案，經(jīng)區(qū)城市建設(shè)局批準(zhǔn)后組織實(shí)施。農(nóng)民安置房配售工作嚴(yán)格執(zhí)行申請、審查和公示制度，購房資格審查按照個(gè)人申請，社區(qū)居委會(huì)初審、評(píng)議、公示，街道辦事處審查、公示，區(qū)城市建設(shè)局備案的程序進(jìn)行。

（一）申請。符合本辦法規(guī)定條件的申請人向社區(qū)居委會(huì)提出書面申請，并提交下列資料：

1．家庭成員身份證及戶口簿；

2．家庭成員所在單位（無單位的由社區(qū)居委會(huì)）出具的收入情況證明； 3．申請人填寫的《農(nóng)民安置房申請審查表》； 4．按規(guī)定應(yīng)提交的其它有關(guān)資料。

（二）初審、評(píng)議、公示。社區(qū)居委會(huì)對(duì)申請資料進(jìn)行初審、評(píng)議、公示，其中公示期為5日。經(jīng)初審、公示符合條件的，由社區(qū)居委會(huì)將申請資料報(bào)街道辦事處。

（三）審查、公示。街道辦事處對(duì)申請資料進(jìn)行審查，經(jīng)區(qū)民政局核定收入后，符合條件的由街道辦事處進(jìn)行公示，公示期為15日。經(jīng)公示無異議的，由街道辦事處出具《農(nóng)民安置房符合條件通知書》；經(jīng)公示有異議的，由街道辦事處組織查證。

（四）備案。街道辦事處將經(jīng)審查、公示符合條件的申請家庭基本情況匯總后，報(bào)區(qū)城市建設(shè)局備案。

（五）配售。街道辦事處根據(jù)區(qū)城市建設(shè)局批準(zhǔn)的農(nóng)民安置房配售方案，按照公開、公平、公正和“一戶一房”的原則，向已取得《農(nóng)民安置房符合條件通知書》的申請人配售農(nóng)民安置房，并簽訂農(nóng)民安置房買賣合同。

第四章 產(chǎn)權(quán)和上市交易

第十五條 居民購買農(nóng)民安置房后，持《農(nóng)民安置房符合條件通知書》、農(nóng)民安置房買賣合同及其他相關(guān)資料到區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)登記管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。

第十六條 農(nóng)民安置房自辦理房屋權(quán)屬登記之日起5年后，方可上市交易。

第五章 附則

第十七條 本辦法施行之日起，全區(qū)農(nóng)民建房所需宅基地全部停止審批。第十八條 本辦法由區(qū)城市建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。

第十九條 本辦法自發(fā)布之日起施行，有效期為五年?！肚鄭u經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（青島市黃島區(qū)）農(nóng)民安置房建設(shè)管理暫行辦法》（青開管發(fā)?2001?60號(hào)）同時(shí)廢止。

第四篇：安置房買賣合同

安置房買賣合同

出賣人（甲方）：_______________（以下簡稱甲方）

買受人（乙方）：_______________（以下簡稱乙方）

根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。

第一條、房屋的基本情況： 甲方房屋座落在_____________________________，位于第____層，房屋結(jié)構(gòu)為________，建筑面積為______平方米，房屋用途為_______。

第二條、房屋內(nèi)部設(shè)施設(shè)備： 包括_____________________________。

第三條、本合同中所述房屋為拆遷安置房，該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，不存在房屋抵押，債權(quán)債務(wù)，以及其他權(quán)利瑕疵。交易后如有上述未清事項(xiàng)，由甲方承擔(dān)，乙方不負(fù)任何責(zé)任。

第四條、上述房產(chǎn)的交易價(jià)格： 成交價(jià)格為：人民幣_(tái)__________元整（大寫：____拾____萬____仟____佰____拾____元整）。

第五條、付款時(shí)間與辦法： 甲乙雙方同意以現(xiàn)金付款方式一次性付款，付款于本合同簽訂三天內(nèi)。

第六條、房屋交付： 甲方應(yīng)在交房當(dāng)日（年____月____日）將拆遷安置房屋相關(guān)的所有手續(xù)和該房有關(guān)的文件及票據(jù)交付乙方，（以各項(xiàng)文件及票據(jù)為證明）。甲方于房屋交付使用時(shí)將交易的房產(chǎn)及其附帶_______的鑰匙全部交付給乙方。

第七條、甲方逾期交付房屋的違約責(zé)任： 除人力不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊情況外，甲方如未按本合同第六條規(guī)定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權(quán)按已交付的房價(jià)款向甲方追究違約金，違約金為房價(jià)總額的20%。

第八條、如甲方故意隱瞞此房屋的原產(chǎn)權(quán)所屬人、房屋位置、質(zhì)量問題，影響乙方的居住及使用時(shí)，乙方有權(quán)要求退房，一切損失由甲方承擔(dān)。

第九條、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定：本房屋五年后若遇到需要辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證等其它手續(xù)，甲方無條件協(xié)助辦理，所產(chǎn)生的費(fèi)用由乙方負(fù)擔(dān)。

第十條、本合同未盡事項(xiàng)另行協(xié)商，簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議同本合同具有同等法律效力。

第十一條、爭議解決方式：如發(fā)生雙方爭議，首先協(xié)商解決；協(xié)商不成任何一方向房屋所在地法院起訴。

第十二條、本合同自雙方簽字之日起發(fā)生法律效力，應(yīng)共同遵守。本合同一式貳份，雙方各執(zhí)一份。

甲方：乙方：

年月日

第五篇：安置房買賣合同

安置房買賣合同

合同雙方當(dāng)事人：

出賣人(甲方)：_______________(以下簡稱甲方)

身份證號(hào)碼：__________________________

(房屋共有產(chǎn)權(quán)人)身份證號(hào)碼________________________

(房屋共有產(chǎn)權(quán)人)身份證號(hào)碼________________________

(房屋共有產(chǎn)權(quán)人)身份證號(hào)__________________________

以上______人是本合同中所述房屋的共有產(chǎn)權(quán)人。

買受人(乙方)：_______________(以下簡稱乙方)

身份證號(hào)碼：___________________________

根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。

第一條、房屋的基本情況： 甲方房屋座落在，位于第____層，共______(套)(間)，房屋結(jié)構(gòu)為________，建筑面積為______，平方米，房屋用途為_______。并附帶_________一間，位于___________________，面積為______平方米。乙方對(duì)甲方所要的房屋做了充分了解，愿意購買該房屋。

第二條、房屋內(nèi)部設(shè)施設(shè)備： 包括。

第三條、本合同中所述房屋為_____________________________，是________________________的家庭(夫妻)共同財(cái)產(chǎn)。原建房售房單位允許轉(zhuǎn)賣，該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，不存在房屋抵押，債權(quán)債務(wù)，以及其他權(quán)利瑕疵。交易后如有上述未清事項(xiàng)，由甲方承擔(dān)，乙方不負(fù)任何責(zé)任。

第四條、上述房產(chǎn)的交易價(jià)格： 成交價(jià)格為：人民幣元整(大寫：____拾____萬____仟____佰____拾____元整)。

第五條、付款時(shí)間與辦法： 甲乙雙方同意以現(xiàn)金付款方式一次性付款，并已在2012年____月___日將首付款(定金)人民幣_(tái)___拾____萬____仟____佰____拾____元整交付甲方，付首款付款當(dāng)天甲方開出收款收條給乙方，并注明收款數(shù)額及款項(xiàng)用途。第二筆房款人民幣萬元整于2012年____月___日付給甲方，第三筆(尾款)房款人民幣_(tái)___拾____萬____仟____佰____拾____元整于甲方將本合同所述房屋中的全部戶口遷出當(dāng)日(2012年____月___日)付給甲方。

第六條、房屋交付：甲方應(yīng)在交房當(dāng)日____月____日)將拆遷安置房屋相關(guān)的所有手續(xù)、余款、拆遷補(bǔ)償款等一切和該房有關(guān)的文件及票據(jù)交付乙方，(以各項(xiàng)文件及票據(jù)為證明)。甲方于房屋交付使用時(shí)將交易的房產(chǎn)及其附帶_______的鑰匙全部交付給乙方。

第七條、戶口遷出： 甲方應(yīng)在房屋交付____月___日)前將本合同所述房屋中的全部戶口遷出。

第八條、甲方逾期交付房屋及逾期戶口遷出的違約責(zé)任： 除人力不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊情況外，甲方如未按本合同第六條規(guī)定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權(quán)按已交付的房價(jià)款向甲方追究違約金。逾期不超過30天，違約金自約定房屋交付之日第二天起至實(shí)際交付之日止，每延期一日(遇法定節(jié)假日順延)，甲方按乙方已支付房價(jià)款金額的__%(大寫數(shù)字)向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行;逾期超過60天(大寫數(shù)字)，則視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)按下列第____種約定，追究甲方的違約責(zé)任。

1.甲方按乙方累計(jì)已付款的大寫數(shù)字)向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行，并在本合同第六條約定的實(shí)際交付之日起_90_天內(nèi)交付房屋。

2.終止合同，甲方將乙方累計(jì)已付款全額還與乙方，按

3._________________________________________。如甲方故意隱瞞此房屋的原產(chǎn)權(quán)所屬人、房屋位置、質(zhì)量問題，影響乙方的居住及使用時(shí)，乙方有權(quán)要求退房，一切損失由甲方承擔(dān)(是否要注明損失的范圍?)。甲方如在規(guī)定的此房屋戶口遷出時(shí)間內(nèi)未將本合同所述房屋中的全部戶口遷出，即視為甲方違約，并支付乙方違約金元整，并應(yīng)在三十天辦理結(jié)束全部戶口遷出手續(xù)。

第九條、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定： 本房屋以后若遇到需要辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證等其它手續(xù)，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，按以下約定進(jìn)行。

1、因本房建房售房單位及甲方原因，此房房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其手續(xù)尚未辦理，但因甲方及其房屋共有人資金需要，甲方自愿將此房賣與乙方。但在辦理此房房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其手續(xù)時(shí)，甲方負(fù)責(zé)在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)(______天)將此房房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證產(chǎn)權(quán)直接辦理為乙方______(姓名)名下，并在房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其手續(xù)辦理完畢后______天內(nèi)交與乙方，所需費(fèi)用，由______承擔(dān)。如因甲方原因不能將此房房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證產(chǎn)權(quán)直接辦理為乙方______(姓名)名下，甲方須為乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其過戶手續(xù)，所須費(fèi)用由____________承擔(dān)。如因甲方的過失造成乙方不能在房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其手續(xù)辦理完畢后______天內(nèi)取得姓名標(biāo)注為乙方______(姓名)的房地產(chǎn)權(quán)屬證書，乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起______天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，按_______________利率付給利息，并按已付款的______%賠償乙方損失 乙方如在本房屋買賣合同成立后，無論辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其過戶手續(xù)與否，將此房出租，甲方不得以任何方法方式阻撓。在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其過戶手續(xù)時(shí)，甲方應(yīng)該提供一切與之有關(guān)的手續(xù)及資料(原房屋產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)證及國土證，原房屋產(chǎn)權(quán)人結(jié)婚證及復(fù)印件，原房屋產(chǎn)權(quán)人夫妻雙方身份證復(fù)印件，其他房屋共有人同意的書面意見等)，不得用任何方式拒絕阻撓。

2、如遇到拆遷或其他任何因素，甲方不得以自己是名義上的產(chǎn)權(quán)人來主張任何的權(quán)利。

第十條、本合同主體 1.甲方是_____________________________________共_____人，委托代理人為_________即甲方代表人。甲方及甲方代表人保證本房屋，簽定本合同的時(shí)候經(jīng)本房屋所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意。2.乙方是

_____________________，代表人是____________。

第十一條、本合同如需辦理公證，經(jīng)國家公證機(jī)關(guān)____公證處公證;但本合同不經(jīng)過任何法律公證具有同等的法律效力。本合同在雙方簽字之日(2012年_____月______日)起生效。本合同中空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等法律效力。

第十二條、本合同需由甲方，乙方，見證方三方共同簽字后方能生效。本合同一式_____份，一份_____張。甲方產(chǎn)權(quán)人及甲方委托代理人共持一份，乙方一份,見證方(中間人)____________一份，留存?zhèn)洳椤?/p>

第十三條、本合同發(fā)生爭議的解決方式： 雙方本著友好協(xié)商，公平合理的原則簽定本合同，簽定本合同后，雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守執(zhí)行，不得以任何理由反悔。在履約過程中發(fā)生的爭議，雙方可通過協(xié)商解決。協(xié)商不成的，雙方同意按以下方式解決糾紛。1.提交______仲裁委員會(huì)仲裁。2.任何一方均可向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。

第十四條、本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補(bǔ)充約定由甲方，乙方，見證方三方共同協(xié)商解決，與本合同同具法律效力。

第十五條、本合同說明：

1.為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。雙方當(dāng)事人可以對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。

2.對(duì)本合同文本中空格部分填寫及其他需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。對(duì)于實(shí)際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時(shí)，應(yīng)當(dāng)在空格部分打x，以示刪除。

第十六條、雙方約定的其他事項(xiàng)：

本合同附件如下：

《房屋實(shí)際所有人確認(rèn)書》

《首付款(定金)收條確認(rèn)書》

《房屋內(nèi)財(cái)產(chǎn)一并轉(zhuǎn)讓清單、確認(rèn)書》

甲方(簽章)：乙方(簽章)：

身份證號(hào)碼：身份證號(hào)碼：

電 話：電 話：

見證方(中間人)：日期：2012年___月___日

身份證號(hào)碼：

日期：2012年___月___日

附件1：

房屋實(shí)際所有人確認(rèn)書

現(xiàn)因房屋買賣需要特確定以下事實(shí)：

為房屋的實(shí)際所有人，為其實(shí)際共同所有人。該房原房產(chǎn)所有人為，現(xiàn)實(shí)際所有人確認(rèn)從其處所購房產(chǎn)無任何權(quán)利和效力瑕疵，該轉(zhuǎn)讓行為為雙方自由意志的體現(xiàn)。

本次買賣房價(jià)為一口價(jià)，以后不得以市價(jià)溢漲等理由拒絕該合同交易，實(shí)際所有人放棄以后溢漲房價(jià)的主張權(quán)利。

實(shí)際所有人及其共有人有權(quán)處分該房產(chǎn)及其內(nèi)部設(shè)施，實(shí)際所有人與原權(quán)利人的糾紛不得損害購買人的利益。

實(shí)際所有人不得以合同的無效來對(duì)抗購買人，購買人享有房產(chǎn)上市交易時(shí)的優(yōu)先購買權(quán)，除非購買人書面放棄該權(quán)利并通知實(shí)際所有人，該優(yōu)先購買權(quán)可以對(duì)抗任何善意第三人。其他：

原房產(chǎn)人：

實(shí)際所有人：

購買人：

見證人：

時(shí)間：2012年 月日

附件2：

首付款(定金)收條確認(rèn)書

今收到購買人 用于購買 的首付款(定金)元，大寫。符合合同的約定，并確認(rèn)收悉。收條人：

2010年 月 日

附件3：

房屋內(nèi)財(cái)產(chǎn)一并轉(zhuǎn)讓清單、確認(rèn)書

1、本確認(rèn)書為合同的不可分割的組成部分。

2、本確認(rèn)書經(jīng)雙方簽字確認(rèn)后同主合同一并生效。

3、清單疏于確定的但在實(shí)際所有人遷出后仍保留在屋內(nèi)的財(cái)物歸購買者所有。清單列表：

家電類：

家具、廚衛(wèi)類：

裝飾件類：

其他物件類：

確認(rèn)簽字處：

確認(rèn)簽字處：

時(shí)間：2010年 月 日