第一篇：成都周邊食用菌種植及棉殼市場調(diào)查報(bào)告

成都周邊食用菌種植及棉殼市場調(diào)查報(bào)告

一 郫縣安德鎮(zhèn)交通村

安德鎮(zhèn)位于成都市的西北方向，距棉麻大廈約40公里路程，交通便利，經(jīng)濟(jì)較好。交通村食用菌基地位于317國道左側(cè)，村內(nèi)有數(shù)條柏油馬路交錯(cuò)，25噸重車可直接到戶。

交通村以大戶種植為主，規(guī)模較大，年需棉殼在千噸左右，其中主要的幾戶都有接觸，現(xiàn)分別將各戶情況總結(jié)如下：

人物一：張?jiān)瓶娫挘?388179

據(jù)了解，張家?guī)仔值芊N植食用菌多年，種植品種主要有金針菇，平菇，雞菇等。其中張?jiān)瓶抢洗螅彩侵餍墓?。在與張老板的交談中得知，他們自己家每年的棉殼需求都在千噸以上，與他有裙帶關(guān)系的一些農(nóng)戶還需棉殼幾百噸。他由于比較忙，沒有親自采購棉殼，棉殼主要由其他人供給，并且多是送貨上門（他的倉庫容量很大），在當(dāng)日的交談中他表示，只要棉殼質(zhì)量有保證（必須先看樣），價(jià)格合理（隨行情），現(xiàn)款現(xiàn)貨，其原意采購我們公司棉殼數(shù)百噸。

人物二：李老板（外號邱老三）電話：1311185

謝哥（李的兄弟負(fù)責(zé)采購）電話：1388211

李家是交通村的大戶，種植規(guī)模最大，其中與另一大戶宋家（還未接觸）關(guān)系甚好，據(jù)說搞定邱老三，宋家就不再是問題。李是個(gè)比較有想法的商人，在主打食用菌種植的同時(shí)，還兼做原料貿(mào)易，為眾多種植戶提供原料，其中棉殼生意做的不錯(cuò)，其弟謝哥就是專門跑新

疆采購棉殼，在新疆呆了數(shù)年，對棉殼業(yè)務(wù)很熟悉。據(jù)其介紹他每年自己種植食用菌的棉殼的需求就在千噸以上，而其經(jīng)手的棉殼則達(dá)萬噸之多。

李表示，因采購渠道不一樣，所以也希望跟我們有業(yè)務(wù)往來，可以直接在火車站提貨，要求先看樣，再談價(jià)。具體業(yè)務(wù)往來可以直接跟謝哥聯(lián)系。

人物三：程老板（福建人）電話：1367906

福建老板，主要種植茶樹菇，對棉殼要求含油粉很高，年需要300噸左右，送貨上門，現(xiàn)款現(xiàn)貨。

金大洲采購部主任:劉國明電話：1343817

金大洲是一個(gè)食用菌加工企業(yè)，主要加工金針菇，其產(chǎn)業(yè)模式是農(nóng)戶+企業(yè)。金大洲向農(nóng)戶提供種子等原料及部分資金，并與農(nóng)戶簽下協(xié)議回收金針菇，由于棉殼需求量大，占總成本的比例較重，農(nóng)戶希望公司能夠提供棉殼，故金大洲正在著手準(zhǔn)備。

由于金大洲還從未接觸過棉殼業(yè)務(wù)，所以這項(xiàng)業(yè)務(wù)還有很大的不確定性，需待公司高層商討確定。我也將持續(xù)關(guān)注該公司的動(dòng)態(tài)。

二 大邑縣董場鎮(zhèn)

董場鎮(zhèn)位于成都市的西南部，距棉麻大廈60多公里，道路多以省級公里為主，還算通暢。董場，韓場，菜場三鎮(zhèn)都有種植食用菌，并且在幾年前的種植規(guī)模還比較可觀。但是，今年來由于各種原因，很多農(nóng)戶都放棄了種植食用菌?，F(xiàn)在多是零星的農(nóng)戶種植為主。

胡仕卿，四清食用菌廠老板電話:13880795

胡哥經(jīng)營金針菇數(shù)年，除了自己種植外，還收購農(nóng)戶的金針菇進(jìn)行加工。在交談中，我了解到，其自己種植的金針菇對棉殼的需求在200噸左右，為農(nóng)戶代購棉殼較多，年需求量可達(dá)一千噸。

在這特別值得一提的是，由于農(nóng)戶僅僅靠自己家庭的力量，故種植規(guī)模都較小，且資金不足，所以部分農(nóng)戶在采購棉殼時(shí)都會存在賒欠情況，這樣他們通常是在金針菇收購商手中購買棉殼，賒欠部分直接待金針菇產(chǎn)出后，用貨款充抵。這樣，金針菇收購商經(jīng)受的棉殼量都比較大。

據(jù)胡總說，他每年都會墊一部分資金給農(nóng)戶用于采購棉殼，最后農(nóng)戶再用金針菇來充抵。

三 崇州市江源鎮(zhèn)

賀俊剛金針菇采購商電話：1325819

賀哥從事金針菇業(yè)務(wù)數(shù)年，主要是作為中間商為金針菇加工企業(yè)采購金針菇。他主要活動(dòng)在江源鎮(zhèn)，三江鎮(zhèn)，與金針菇種植戶多交道數(shù)年。從我了解的情況來看，其自身有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，并且對食用菌和棉殼了解很多，很想做棉殼的中間商。

8號當(dāng)天，與賀哥談了很久，對他的情況也了解的比較多。由于他與農(nóng)戶的關(guān)系比較特殊，農(nóng)戶的金針菇都經(jīng)他手外銷，故對農(nóng)戶的情況很熟悉。在與他商談的過程中，首先是對我們的合作方式進(jìn)行了探討，最后達(dá)成一致。既我們發(fā)貨到其指定的火車站，然后由他自提并付全款。現(xiàn)在他有意購買200噸，至于價(jià)格還需要進(jìn)一步協(xié)商。據(jù)他講，在他活動(dòng)的幾個(gè)村莊，棉殼的需求量很大，能夠上到萬噸左右。他給我講了一下關(guān)于當(dāng)?shù)孛逇べI賣的一些規(guī)則，主要是農(nóng)戶在購買棉殼時(shí)沒有或者是不愿意付全款，多少都有些賒欠，其中賒欠的步伐主要是棉殼的采購成本，運(yùn)費(fèi)是從不賒欠的?，F(xiàn)舉例說明，假如，棉殼現(xiàn)在的行情是1500元每噸，在新疆的采購成本是700，各種運(yùn)費(fèi)及預(yù)期利潤合計(jì)是800，那么如果有賒欠存在，那賣給農(nóng)戶的棉殼每噸可以高幾十元，能夠賣到1530元每噸左右，而農(nóng)戶最多只能夠賒欠棉殼的采購成本及最多賒欠700元每噸。而欠賬都是由金針菇價(jià)款來充抵。

由于農(nóng)戶賒欠普遍存在，故我們在與農(nóng)戶直接生意往來時(shí)比較麻煩，風(fēng)險(xiǎn)較大。而金針菇采購商則可以用金針菇來做抵押規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)，所以采購商們都有做棉殼買賣的意愿。

總結(jié)，據(jù)我判斷，從節(jié)約成本和可操作層面來講，能夠與我們進(jìn)行生意往來的主要分兩類：一是種植大戶，能夠一次行吃下我們上百噸貨，通常這樣的大戶都有自己的購貨渠道，并且要求我們送貨上門，且可能存在賒欠。二是與棉殼中間商或者是食品加工企業(yè)合作，這樣一方面量大，資金相對有保證，另外只需發(fā)貨到火車站，操作上很方便，但是利潤空間較低。

第二篇：動(dòng)漫周邊市場調(diào)查報(bào)告

動(dòng)漫周邊市場調(diào)查報(bào)告

（一）標(biāo)題 《太原動(dòng)漫周邊市場現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告》

（二）目錄 1.全國動(dòng)漫周邊市場的了解總結(jié)

2.定位太原動(dòng)漫周邊市場進(jìn)行調(diào)查設(shè)計(jì)分工

3.確定太原動(dòng)漫周邊市場的調(diào)查對象，了解調(diào)查對象的基本概況簡介。

4.進(jìn)行調(diào)查匯總，統(tǒng)計(jì)調(diào)查匯總

5.組內(nèi)進(jìn)行結(jié)果匯總分析

6.總結(jié)分析的數(shù)據(jù)，進(jìn)行匯總，把數(shù)據(jù)整理為表格形式

（三）概述 動(dòng)漫已經(jīng)住進(jìn)我們?nèi)粘Ｉ钪校谖覀兊纳磉呉呀?jīng)稀疏平常。自從 1993 年以 后，中國動(dòng)畫市場開放了，國家不再限制產(chǎn)量但也取消了政府收購。這也令國內(nèi)動(dòng)畫行業(yè)開 始受到來自兩方面的挑戰(zhàn)，一個(gè)是國外動(dòng)畫片進(jìn)入中國市場不再受限制，但中國動(dòng)畫片的產(chǎn) 量少，原創(chuàng)作品只適應(yīng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下做短片，大量的市場需求量不能被滿足。但美國日本動(dòng)畫 業(yè)發(fā)展了 20 年，遠(yuǎn)比中國要成熟，數(shù)量也很多，與國內(nèi)形成強(qiáng)烈反差，中國動(dòng)畫產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn) 了明顯的劣勢。另一方面國內(nèi)在銷售上也沒有形成真正的市場，電視臺都是壟斷的，銷售上 只有一種價(jià)格。面對如此巨大的消費(fèi)潛力，國內(nèi)單方面并沒有形成一個(gè)市場，這種劣勢也導(dǎo) 致相當(dāng)部分的人才流向了加工制作領(lǐng)域。所以準(zhǔn)備以太原動(dòng)漫市場為基礎(chǔ)進(jìn)行動(dòng)漫市場現(xiàn)狀 的調(diào)查，為更好的把握中國市場，從而更好的把握市場，為動(dòng)漫市場更好的在中國市場發(fā)展 做下鋪墊！

本次的調(diào)查得對象定位為太原五一路《太原高達(dá)模型社》和寬熒幕《永遠(yuǎn)的玩具風(fēng)暴》兩家 太原的動(dòng)漫商家，因?yàn)檫@兩家動(dòng)漫店在太原應(yīng)該算比較規(guī)模較大時(shí)間較長和銷量較大，知名 度比較高。由于學(xué)校原因調(diào)查應(yīng)該上市中進(jìn)行調(diào)查。所以我們采取集中時(shí)間一次性調(diào)查的方 式。利用商店銷售高峰的時(shí)段進(jìn)行集中調(diào)查，我們把時(shí)間定在周末的下午一段時(shí)間。這樣比 較好做調(diào)查！準(zhǔn)確性應(yīng)比較高，問卷的回答率和準(zhǔn)確性都比較高。對這段時(shí)間在店進(jìn)行消費(fèi) 的人群一個(gè)一個(gè)的問卷的調(diào)查，并根據(jù)人群的理性特性問卷！

（四）正文 動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)，是指以“創(chuàng)意”為核心，以動(dòng)畫、漫畫為表現(xiàn)形式，包含動(dòng)漫圖書、報(bào)刊、電影、電視、音像制品、舞臺劇和基于現(xiàn)代信息傳播技術(shù)手段的動(dòng)漫產(chǎn)品，同時(shí)包括以動(dòng)漫為基礎(chǔ) 的產(chǎn)品開發(fā)、生產(chǎn)、出版、播出、演出和銷售，以及與動(dòng)漫形象有關(guān)的服裝、玩具、電子游 戲等衍生產(chǎn)品的生產(chǎn)和經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)。其中動(dòng)漫周邊產(chǎn)品就是指在動(dòng)漫作品的基礎(chǔ)上發(fā)展出來 的相關(guān)產(chǎn)品的總稱,不過由于商業(yè)的不斷發(fā)展周邊在人們的思想中逐漸的發(fā)生了變化，現(xiàn)在 所說的周邊是指在動(dòng)漫作品基礎(chǔ)上生產(chǎn)的玩具，日用品等商品。此外動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)鏈大體上會設(shè) 計(jì)到四個(gè)方面，漫畫(圖書、報(bào)刊)、動(dòng)畫(電影、電視、音像制品)以及舞臺劇和網(wǎng)絡(luò)動(dòng)漫。漫畫創(chuàng)作是產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，影視動(dòng)漫是產(chǎn)業(yè)的主體，動(dòng)漫舞臺劇是產(chǎn)業(yè)的延展和提升，網(wǎng)絡(luò)動(dòng) 漫是產(chǎn)業(yè)的前鋒，具有拉動(dòng)和整合作用。此外，還有游戲、玩具等周邊產(chǎn)品開發(fā)。這幾個(gè)環(huán) 節(jié)是相互依存、互為拉動(dòng)的關(guān)系。

周邊產(chǎn)品的歷史大約是上世紀(jì) 80 年代，（本文主要是以分析日本方面的情況和中國作對比，其它國家的不做比較）隨著日本動(dòng)畫制作技術(shù)的日漸成熟，商業(yè)程度越來越高，動(dòng)畫制片商 不僅僅滿足于伴隨動(dòng)畫發(fā)行出版物或者低年齡層的兒童用品，而是將目光瞄準(zhǔn)了動(dòng)漫迷戀者 們普遍樂于收集相關(guān)紀(jì)念品這一商機(jī)。國外不是以“toy”來稱呼玩具產(chǎn)品的，而是以解釋為 “小玩意、業(yè)余愛好”的“hobby”更貼切的表達(dá)了周邊產(chǎn)品的真正含義。經(jīng)過幾十年的進(jìn)化，周邊市場已經(jīng)徹底從兒童玩具進(jìn)化為玩家群年齡層相對較高、品質(zhì)相當(dāng)不錯(cuò)、價(jià)格較高、種 類極其豐富的完全獨(dú)立的一個(gè)成熟系列。有抱枕、床單、人偶、模型、午餐盒、鏡框、電話 卡、日歷、毛巾、手絹、鑰匙扣、音樂鐘、相冊、襯衫、手提袋、徽章、信封、信紙、明信 片、圓珠筆、瓷杯、紙巾、打火機(jī)、海報(bào)……。

從上面的敘述可以理解，本文所說的動(dòng)漫周 邊商店，不是隨便放幾個(gè)毛絨玩具或玩具槍的那種，而是專門販賣由動(dòng)畫、漫畫內(nèi)容作為基 礎(chǔ)，包含相關(guān)作品內(nèi)容的產(chǎn)品，這種商店才是本文所要討論的對象。

一.中國商店的主要產(chǎn)品現(xiàn)狀

中國商店的主要產(chǎn)品現(xiàn)狀 由于消費(fèi)能力較低，而且主流消費(fèi)群體年齡在無收入階段，導(dǎo)致主要是價(jià)格相對便宜的仿貨 和拼裝模型（主要是高達(dá)模型），由于市場處于混亂情況，銷售者素質(zhì)低，消費(fèi)者知識缺乏、認(rèn)識水平較低，于是出現(xiàn)了商家坑蒙拐騙，騙取高額利潤，消費(fèi)者盲目跟風(fēng)，缺少自我識別 能力，盲目消費(fèi)等現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，加之這個(gè)行業(yè)屬于典型“三不管”，整個(gè)行業(yè)盲目競爭，入 市者盲目進(jìn)入，少部分產(chǎn)品已經(jīng)出現(xiàn)平均利潤現(xiàn)象，多數(shù)不懂得經(jīng)營的人關(guān)門歇業(yè)。以本人 所在的城市為例，目前成型的商店都依靠高額利潤來維持，從未有過品牌推廣和新產(chǎn)品發(fā)展 的思想，而且相互之間以各自為戰(zhàn)，靠消費(fèi)者自身的影響來控制自己所屬的區(qū)域性市場，這 樣的現(xiàn)狀是不穩(wěn)定的，他們從來沒有想過社會信息的進(jìn)步、人的認(rèn)識提高、市場影響力的擴(kuò) 大會對自己造成什么問題，也從來沒有想過相互之間的關(guān)系，在社會消費(fèi)、交通和人員交流 不斷發(fā)展的過程中會有什么變化。由于中國各地消費(fèi)水平、地理位置、消費(fèi)者認(rèn)識的不同，各地商店的情況都不同，下文會對各地情況做出針對性的分析。由于日本消費(fèi)水平較高，商品占主要比例，由于日本消費(fèi)水平較高，所出售的商品中 PVC 商品占主要比例，其他產(chǎn)品也有相對穩(wěn)定的 消費(fèi)群體，可以說是個(gè)成熟的市場運(yùn)作模式和市場。消費(fèi)群體，可以說是個(gè)成熟的市場運(yùn)作模式和市場。

二、周邊產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作分析

（一）動(dòng)漫周邊的作用 上世紀(jì) 80 年代，隨著日本動(dòng)畫制作技術(shù)的日漸成熟，商業(yè)程度越來越高，動(dòng)畫制片商不僅 僅滿足于伴隨動(dòng)畫發(fā)行出版物或者低年齡層的兒童用品，而是將目光瞄準(zhǔn)了動(dòng)漫迷戀者們普 遍樂于收集相關(guān)紀(jì)念品這一商機(jī)。

首先給整個(gè)周邊產(chǎn)業(yè)帶來巨大影響的是《機(jī)動(dòng)戰(zhàn)士高達(dá)》。這部深刻寫實(shí)的作品影響到的不 僅僅是一般低齡觀眾，有相當(dāng)多的年輕甚至成年觀眾都成為了高達(dá) fans 甚至直到今天。BANDAI 公司于是將眼光不僅局限于對付小孩子的動(dòng)畫副產(chǎn)品，相應(yīng)開發(fā)了相對品質(zhì)更好、價(jià)格適中的、面向具有很強(qiáng)購買能力的高齡層觀眾的動(dòng)畫副產(chǎn)品——高達(dá)模型，并相繼推出 了價(jià)格一套比一套更高的成人化模型。這一成功不但開啟了動(dòng)漫周邊走向成熟的序幕，同時(shí) 也可以說是為今天的科幻模型比軍事模型稍勝一籌的局面打定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

但是周邊產(chǎn)品真正被當(dāng)作一個(gè)重要項(xiàng)目被列入一部作品的開發(fā)項(xiàng)目之列，則是從另一部經(jīng)典 作品 《龍貓》 之后。宮崎俊的吉卜力工作室為了制作趨于完美的電影而耗盡了幾乎全部家底，因而只能靠轉(zhuǎn)讓授權(quán)龍貓肖像和親自開發(fā)銷售龍貓周邊產(chǎn)品來挽救經(jīng)濟(jì)危機(jī)。但正是這一舉 動(dòng)獲得了意料之外的巨額利潤，也使各制片商不約而同的發(fā)現(xiàn)了原來一部作品的副產(chǎn)品能夠 超出作品本身帶來的價(jià)值。從此開發(fā)周邊產(chǎn)品不再是在動(dòng)畫放映結(jié)束后才慢慢考慮的副業(yè)，而成為了在做一部動(dòng)畫的同時(shí)必須考慮進(jìn)去的項(xiàng)目。怎樣的人物設(shè)定適合立體化為公仔、扭 蛋，怎樣的機(jī)械設(shè)定適合制作玩具、模型，怎樣出場、擺什么 pose 才能激起觀眾的擁有欲 等等，于是，在這樣綜合計(jì)劃下誕生的作品本身等于是為周邊產(chǎn)品打出的大型廣告，即時(shí)發(fā) 行的周邊產(chǎn)品想不紅也難了。

進(jìn)入 90 年代以后，日漸成熟的日本周邊產(chǎn)品不但涉及了 TV 動(dòng)畫、電影動(dòng)畫，漫畫和日趨 完善的游戲領(lǐng)域也被融合進(jìn)去，動(dòng)、漫、游的成功使開發(fā)商多了一個(gè)盈利渠道的同時(shí)，fans 們也樂得把憧憬的偶像具現(xiàn)化隨時(shí)把玩，在各種生活用品上見到喜歡的作品、人物。于是經(jīng) 過幾十年的進(jìn)化，周邊市場已經(jīng)徹底從兒童玩具進(jìn)化為玩家群年齡層相對較高、品質(zhì)相當(dāng)不 錯(cuò)、價(jià)格較高、種類極其豐富的完全獨(dú)立的一個(gè)成熟系列。

日本國民十分喜愛漫畫，漫畫文化非常發(fā)達(dá)。據(jù)日本三菱研究所的調(diào)查，日本有 87％的人 喜

歡漫畫、有 84％的人擁有與漫畫人物形象相關(guān)的物品。日本全國共有 430 多家動(dòng)漫制作 公司，擁有一批國際頂尖級的漫畫大師和動(dòng)漫導(dǎo)演以及大量兢兢業(yè)業(yè)工作在第一線的動(dòng)畫繪 制者。電視和網(wǎng)絡(luò)傳媒的普及和發(fā)展，傳播手段的不斷完善，為日本動(dòng)漫市場的發(fā)展和壯大 奠定了良好的基礎(chǔ)，使日本動(dòng)漫作品在文化市場的影響越來越大，并風(fēng)靡全球。

2003 年銷往美國的日本動(dòng)畫片以及相關(guān)產(chǎn)品的總收入為 43.59 億美元，是日本出口到美國的 鋼鐵總收入的四倍。漫畫、動(dòng)畫、圖書、音像制品和特許經(jīng)營周邊產(chǎn)品在日本已經(jīng)形成了一 整套“產(chǎn)業(yè)鏈”，推動(dòng)著日本經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。著名新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)家青木昌彥就認(rèn)為，日本正處于 自明治維新以來又一次偉大歷史轉(zhuǎn)折中，其結(jié)果是在日本出現(xiàn)了動(dòng)漫、娛樂等超過汽車工業(yè) 的賺錢產(chǎn)業(yè)。

日本數(shù)碼內(nèi)容協(xié)會最近公布的調(diào)查數(shù)據(jù)表明，在 2003 （2003 年 4 月至 2004 年 3 月）日本的動(dòng)漫市場銷售額（動(dòng)漫電影票房、動(dòng)漫電影以及動(dòng)漫電視錄像帶、電視專門頻道等的 營業(yè)收入總額）達(dá) 3739 億日元，比 2002 的 2135 億日元增長了 1604 億日元，增幅高達(dá) 75.1％以上。而日本電影業(yè)同年的收入也只有 2000 多億日元。

由于積極開創(chuàng)動(dòng)漫衍生產(chǎn)品市場，對動(dòng)漫作品進(jìn)行二次開發(fā)利用，提升了動(dòng)漫作品的附加價(jià) 值。由動(dòng)畫漫畫等衍生出的人物、文具、玩具、游戲軟件和服裝等已經(jīng)在全球形成一個(gè)巨大 的“動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)鏈”?！案哌_(dá)系列”就是一個(gè)例子。日本最大的玩具制造商萬代公司每年的銷售 總額中，約有 15％到 17％的份額是機(jī)器人玩具的銷售收入。

日本貿(mào)易振興機(jī)構(gòu)的調(diào)查結(jié)果顯示，日本國內(nèi)與動(dòng)漫有關(guān)的市場規(guī)模已經(jīng)超過 2 萬億日元。動(dòng)漫的發(fā)展帶動(dòng)了音樂、出版、廣告、主題公園和旅游等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，在不斷創(chuàng)造出新 的商機(jī)。

這里可以得出以下結(jié)論：作品內(nèi)容決定周邊產(chǎn)品的銷售情況，好的作品需要質(zhì)量優(yōu)良，運(yùn)作 成功的周邊產(chǎn)品做支撐，而周邊產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以帶動(dòng)社會多方面的發(fā)展。

（二）周邊產(chǎn)品的運(yùn)作分析

1、周邊產(chǎn)品成功的基礎(chǔ)條件

日本發(fā)展成功的基礎(chǔ)條件有以下幾個(gè)方面：

（1）能夠生產(chǎn)出受歡迎的作品，并以此為基礎(chǔ)進(jìn)行周邊產(chǎn)品開發(fā)。

（2）有良好的知識產(chǎn)權(quán)意識和有效的法律監(jiān)管措施，產(chǎn)品分級制度明確，使得產(chǎn)品設(shè)計(jì)上 有明確的目標(biāo)群體，從而推進(jìn)了有針對性的產(chǎn)品研發(fā)，大大提高了產(chǎn)品的吸引力。

（3）完善的設(shè)計(jì)和商業(yè)開發(fā)模式。

（4）系統(tǒng)化的產(chǎn)品推廣方法。利用雜志、海報(bào)、電視廣告、網(wǎng)站、等傳播媒介形成了很多 種輿論焦點(diǎn)關(guān)注效果和新興的審美標(biāo)準(zhǔn)，直接促進(jìn)了產(chǎn)品的推廣。

2、中國動(dòng)漫周邊運(yùn)作問題 中國動(dòng)漫作品受歡迎程度低，數(shù)量少。消費(fèi)者年齡偏小，無經(jīng)濟(jì)收入，沒有多少消費(fèi)能力，同時(shí)運(yùn)作上也存在很多問題。

（1）中國對動(dòng)漫概念的錯(cuò)誤認(rèn)識以及對觀眾年齡層的狹隘定位，導(dǎo)致沒有什么周邊可以引 起消費(fèi)者（消費(fèi)者范圍上文提及過）的興趣。

“中國很多人認(rèn)為動(dòng)畫片是小孩子看的，因此從編劇到配音都極盡幼稚童趣（所謂）"之能事。因此把觀眾年齡層次定位在了一個(gè)想當(dāng)然的低谷中，效益不好也是理所當(dāng)然的了?？稍谌毡荆瑒?dòng)畫片分為了 3 個(gè)等級，分別面對 3-12 歲；12-18 歲和 18 歲以上的年齡層。美國更是把動(dòng) 畫片做得老少兼宜，如 《獅子王》 解決方法：盡快改變對動(dòng)畫片的認(rèn)識。”。（取自《南方網(wǎng)》）（注意：周邊產(chǎn)品可不是這樣分的）

至于年齡定位低的原因本人已經(jīng)在《講座》中分析過，這里不做敘述。正是因?yàn)樽髌窙]有分 級制度，沒有對高年齡消費(fèi)者設(shè)計(jì)的思想，中國家長把日本動(dòng)畫，漫畫直接和“黃色小畫” 畫等號，這種思想和認(rèn)識的延伸就使得周邊產(chǎn)品出現(xiàn)了同樣的現(xiàn)象，目前國家對經(jīng)營者沒有 任何的管理，加之經(jīng)營者沒有這種年齡意識且只出于經(jīng)濟(jì)考慮，就自然就出現(xiàn)了 《焦點(diǎn)

訪談》 中某一期節(jié)目把規(guī)定年齡在 15 歲以上才可以購買的周邊，全部說成成人玩具的笑話。

（2）國人對作品的認(rèn)識直接導(dǎo)致了周邊產(chǎn)品的不受歡迎。目前，接受動(dòng)漫周邊產(chǎn)品的人主要還是以 80 年代這一批人為首的動(dòng)漫愛好者，而這部分人 數(shù)量相對很少，社會主流思想對周邊的態(tài)度不可能有改變。

（3）周邊產(chǎn)品缺乏設(shè)計(jì)觀念 由于中國動(dòng)漫內(nèi)容吸引力的缺乏，導(dǎo)致相關(guān)產(chǎn)品的銷售相當(dāng)乏力，文具，衣服，小玩具，最 多就 vcd，cd 其他的沒有，（作品年齡定位就決定了這樣）。日本周邊產(chǎn)品的設(shè)計(jì)有極強(qiáng)的針 對性，能很好的吸引消費(fèi)者。所以導(dǎo)致商店中的現(xiàn)象是：中國周邊沒有好東西，中國的賣不動(dòng)，大量日本仿貨占商店商品 的主流。

（4）中國產(chǎn)品的低劣質(zhì)量導(dǎo)致消費(fèi)者對國產(chǎn)周邊具有抵制心理 中國作品的低年齡定位以及低劣質(zhì)量，已經(jīng)使得現(xiàn)在的年青人和部分低齡兒童中造成了不好 的影響?！皣鴥?nèi)對于外來動(dòng)畫的限制，加上國內(nèi)的現(xiàn)狀，就像是小孩長大了卻還喂他變質(zhì)的 嬰兒奶粉，而長大了的小孩沒有其他選擇，他們餓了幾天幾夜，連貓糧都會啃。有部分聰明 一點(diǎn)的懂得去一個(gè)叫“盜版”的那里搞到一些美味的壽司和生魚片，自此樂此不彼，再遇上劣 質(zhì)奶粉就呲之以鼻，恨不得刨個(gè)坑埋了它。” 因此，國內(nèi)商店要是一直買賣日本周邊或仿貨，即便是中國有什么好作品的周邊，那也是難 以賣得動(dòng)的，所以中國周邊要發(fā)展已經(jīng)是非常艱難，商店經(jīng)營者也不會去冒風(fēng)險(xiǎn)去進(jìn)貨。

（5）中國作品從設(shè)計(jì)上就存在問題，直接導(dǎo)致周邊產(chǎn)品的失敗 中國的動(dòng)漫產(chǎn)品從設(shè)計(jì)開始就沒有考慮到周邊產(chǎn)品設(shè)計(jì)要素。使得作品做的不好也絕對不可 能靠周邊來盈利，中國動(dòng)漫商業(yè)化運(yùn)作的失敗，和日本產(chǎn)品形成了鮮明的對比，從不到位的 產(chǎn)品推廣和出售的系統(tǒng)化商業(yè)設(shè)計(jì)。到消費(fèi)人群的購買力低很低的定位，就只是大量的運(yùn)用 直接的視覺和部分亮點(diǎn)來吸引消費(fèi)者，運(yùn)作手段十分單一?！秾毶彑簟房梢哉f是中國動(dòng)畫的最高水平了。實(shí)際上，《寶》的水平絕對不低于部分日本作 品，但它還是失敗在于那種老掉牙的題材，如果不經(jīng)過再創(chuàng)作，是沒有生命力的。當(dāng)看到晚 報(bào)上提到《寶》首場由于張信哲而爆滿且初中女生占大半時(shí)，有多少人的心情只能“悲”來形 容一部動(dòng)畫片需要歌星來拉票房，不是動(dòng)畫業(yè)的悲哀又是什么。中國動(dòng)漫產(chǎn)品成了用其它的因素來拉動(dòng)動(dòng)漫自身盈利的模式，這種完全顛倒的做法使得靠動(dòng) 漫主題內(nèi)容為基礎(chǔ)的衍生產(chǎn)品難以受到歡迎，除了吸引人的那幾個(gè)亮點(diǎn)以外其他的沒有任何 的吸引力。

（三）周邊產(chǎn)品的成功標(biāo)準(zhǔn)

一個(gè)成功的動(dòng)漫周邊產(chǎn)品必然有一個(gè)成功的作品作為基礎(chǔ)，同時(shí)需要一系列的商業(yè)體系來支 持，日本相關(guān)周邊產(chǎn)品發(fā)表和作品推廣，除了做一般的廣告以外都會舉辦發(fā)布會，或相關(guān)制 作人見面會，以及一些聲優(yōu)見面會，能夠較好的宣傳產(chǎn)品和作品思想，這種宣傳不止是商家 自己宣傳，商家會鼓勵(lì)社會團(tuán)結(jié)參加聚會和網(wǎng)絡(luò)討論等，這些模式極大的促進(jìn)了產(chǎn)品的推廣。在產(chǎn)品方面，推出限定版、展會限定版等一系列多樣的化的產(chǎn)品，在保證質(zhì)量的情況下最大 力度的吸引消費(fèi)者。

對于要如何評論一個(gè)周邊的好壞目前沒有固定的標(biāo)準(zhǔn)。本人的標(biāo)準(zhǔn)是：

1、作品必須能有效 的吸引目標(biāo)人群；

2、產(chǎn)品設(shè)計(jì)好，有獨(dú)特性；

3、周邊的數(shù)量要進(jìn)行有效的控制不能使得它 泛濫而拖累作品；

4、不偏離作品的本意；

5、能有效的取得利潤，在保證作品成本的基礎(chǔ)上 實(shí)現(xiàn)盈利。

以上幾點(diǎn)都不是絕對化的標(biāo)準(zhǔn)，有些有名的周邊并不符合某些要點(diǎn)，不過能有效盈利這個(gè)是 不會變的，以下舉幾個(gè)典型的例子來進(jìn)行說明。

EVA 的周邊產(chǎn)品。EVA 周邊產(chǎn)品是我認(rèn)識周邊產(chǎn)品中最多的一個(gè)系列了，在一個(gè)動(dòng)漫作品的基礎(chǔ)上，相隔兩個(gè)月就一定有新產(chǎn)品，從基本的杯子，PVC，到高端的凌波 1 比 1 充氣繃 帶人偶，到低端的 EVA 果汁罐頭、EVA 咖啡、還有卷紙，作品完結(jié)到現(xiàn)在這么長的時(shí)間還 是在不停的出，不得不驚嘆作品的生命力有多大，雖然已經(jīng)到了泛濫的程度，可是一點(diǎn)也不 影響作品在人們心中的地位，可見是作品的強(qiáng)大影響力對周邊的騙取計(jì)劃有多么的厲害。高達(dá)拼裝模型產(chǎn)品。這種產(chǎn)品具有多變性，聯(lián)系性，動(dòng)手性的特點(diǎn)，由于高達(dá)動(dòng)漫在日本有 舉足輕重的作品，所以每一步高達(dá)動(dòng)畫都是大投入打造成的，制作精良不用說，作品更是連 綿不斷的出，由于可拼裝的特點(diǎn)，許多的仿版，改版，港版都有，其具有的動(dòng)畫知識內(nèi)涵和 產(chǎn)品的動(dòng)手性吸引了大量的消費(fèi)者，產(chǎn)品推出極大的促進(jìn)了動(dòng)畫的收入同時(shí)也很好的推廣了 “高達(dá)文化”，由于造價(jià)低廉，使得每個(gè)商店都愿意販賣這種產(chǎn)品，使得高達(dá)在中國有很高的 影響力。

PVC 中的精品典型，本人推薦小嘰的周邊，正式的 PVC 產(chǎn)品本人知道的就兩個(gè)，每個(gè)價(jià)格 都不低，比例較大，不過質(zhì)量不錯(cuò)，有幸我收了一個(gè)，因?yàn)橐粋€(gè) PVC 周邊，一般除了再版，就不會再生產(chǎn)了。

失敗的典型就是中國的《藍(lán)貓》了，好像能想到的東西都做出來了，東西可以說是泛濫的程 度，賣一段時(shí)間以后作品已經(jīng)被商品所拖累，家長和孩子的興趣都沒有了，這個(gè)作品也徹底 的死亡了。

四、周邊在中國的實(shí)際情況分析（屏蔽）

三、周邊產(chǎn)業(yè)在中國的發(fā)展分析

（一）文化思想方面的差異

在中國動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)的定義范圍問題，就導(dǎo)致了判斷及行動(dòng)方面的錯(cuò)誤，從而會導(dǎo)致“動(dòng)漫產(chǎn)業(yè) 基地”的運(yùn)作上的錯(cuò)誤，使得目標(biāo)和結(jié)果出現(xiàn)偏差。使得整個(gè)與動(dòng)漫相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)問 題。加之中國動(dòng)漫無法發(fā)展起來，《講座》中說明過）中國動(dòng)漫作品的制作理念不科學(xué)，不（符合市場需要，使得相關(guān)周邊產(chǎn)品不受歡迎，導(dǎo)致中國創(chuàng)造的產(chǎn)品不受歡迎，在對待這個(gè)問 題的時(shí)候從作品的制作判斷標(biāo)準(zhǔn)上就可以看出。

（二）政策方面的差異

我們來對比以下日本和中國對于動(dòng)漫的相關(guān)政策。

中國的相關(guān)政策： “中國廣電總局的規(guī)定，每個(gè)電視臺每天必須播出 10 分鐘以上的動(dòng)畫片（省 臺要求 30 分鐘以上），其中 60%必須是國產(chǎn)片。而在今年 1 季度，國產(chǎn)動(dòng)畫片的產(chǎn)量只有 2.2 萬分鐘，平均算下來，整個(gè) 2007 年也不過 8.8 萬分鐘，距離廣電總局的要求，至少還有 15 萬分鐘的缺口——這個(gè)數(shù)字，只能由進(jìn)口動(dòng)漫補(bǔ)充。”

日本的相關(guān)政策：“為了擴(kuò)大動(dòng)漫片在國際上的銷路，加快、加大日本文化在海外的傳播和 影響，日本政府以及東京都政府都在對日本的動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)實(shí)施支持和扶植政策。日本政府不但 將動(dòng)漫作為一項(xiàng)重要的出口產(chǎn)業(yè)，而且還將其作為一種獨(dú)立的文化來培養(yǎng)，在政策、資金和 組織上都給予極大幫助。據(jù)日本《朝日新聞》4 月 10 日報(bào)道，日本外務(wù)省還決定利用“政府 開發(fā)援助”中的 24 億日元“文化無償援助”資金，從動(dòng)漫制作商手中購買動(dòng)漫片播放版權(quán)，并 將這些購來的動(dòng)漫片無償?shù)靥峁┙o發(fā)展中國家的電視臺播放，使不能花巨資購買播放權(quán)的發(fā) 展中國家也能夠播放日本的動(dòng)漫片。日本外務(wù)省認(rèn)為，這樣做不僅可以向海外推廣日本的動(dòng) 漫文化，還可以增大日本在外國青少年之間的影響，培養(yǎng)更多的知日派，一舉多得。” 本人可以理解中國相關(guān)政策制定者的初衷，他們的本意是好的，可惜只知道其一不知道其二，這個(gè)政策有多少作用本人不好評論，可是從態(tài)度上就可以看出，兩國對于同一個(gè)東西的差別，不管怎么說，市場上中國動(dòng)畫依然沒有吸引力，依然是日本周邊是主流。

（三）中國發(fā)展的問題

1、中國動(dòng)漫無法發(fā)展起來，導(dǎo)致中國的周邊產(chǎn)業(yè)的失敗

在中國，動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)扶持出現(xiàn)了問題，《講座》中涉及到）即使發(fā)展所謂的基地也就是主

要偏（向去游戲去了，導(dǎo)致中國動(dòng)漫周邊產(chǎn)品無發(fā)展前途，商店的商品必定是日本產(chǎn)品占主角。

2、政府對動(dòng)漫作品無判斷標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)動(dòng)漫作品完全依靠社會輿論來左右，使得中國動(dòng)漫發(fā) 展極為困難，就造成了發(fā)展中國動(dòng)漫周邊發(fā)展成為一種不可能的任務(wù)。本人憑心而論，這部作品的確是有了明顯的進(jìn)步，的確是不錯(cuò)的作品，可是這樣一個(gè)“幾個(gè) 人言論左右一個(gè)部門決定的意見”的事件是在值得思考很多，本人要指出的，一個(gè)作品的制 作是為了符合目標(biāo)人群，國家就要有相應(yīng)的管理規(guī)范，使得適合不同群體的作品得到發(fā)展，從而起動(dòng)帶動(dòng)周邊產(chǎn)品發(fā)展，這樣從根本上發(fā)展動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)。（其實(shí)根本原因本人在《講座》 中已經(jīng)說明了）

3、中國的周邊產(chǎn)品沒有日本的周邊這么先進(jìn)，受盜版侵害是最大的 雖然國內(nèi)產(chǎn)品不受歡迎，可是盜版產(chǎn)品卻占據(jù)了中國作品周邊老大的位置，也是從另一面抹 殺了小孩子（12 歲以下）的正版意識，任何東西都以材料制作成本來論。這種結(jié)果也直接 導(dǎo)致了市場上欺騙無知消費(fèi)者，任何產(chǎn)品只要價(jià)格便宜不管質(zhì)量的結(jié)果，從而使得整個(gè)行業(yè) 充滿了“弄一筆是一筆”的無誠信，投機(jī)的拜金主義，直接歪曲了產(chǎn)品的本來意義，影響了作 品的原有形象。藍(lán)貓的周邊產(chǎn)品，被神通廣大的盜版產(chǎn)品搶去的市場利潤是正版產(chǎn)品的 6 倍多。

（四）.結(jié)論與建議

動(dòng)漫喜好年齡餅狀分布圖

通過一段時(shí)間的調(diào)查我們可以看出，在我們調(diào)查的人群年齡段中 13 到 22 歲的占一大部，因 為這一年齡段剛告別兒童時(shí)代奔向成年。12 以下年齡段處于兒童階段對動(dòng)漫的喜好性非常 依賴而又有家庭的依靠。23 歲雖然有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，但有了其他原因的制約在動(dòng)漫消費(fèi)上處于 少數(shù)方面。

從上圖我們可以得到結(jié)論，我國的綜合國力是影響我國動(dòng)漫市場的發(fā)展。文化因素是其次制 約動(dòng)漫市場的次要因素。所以我們要想快速發(fā)展我國的動(dòng)漫市場和以至于太原的動(dòng)漫市場，首先的把我國的經(jīng)濟(jì)實(shí)力提上上去和文化素質(zhì)的提到。動(dòng)漫市場未來發(fā)展?fàn)顩r餅狀圖 從上圖可以看出人們對動(dòng)漫市場的預(yù)測還是樂觀的，說明中國動(dòng)漫還是處于發(fā)展階段，所以 我國要對動(dòng)漫進(jìn)一步的創(chuàng)新發(fā)展，我國動(dòng)漫市場擁有很大的發(fā)展空間，使它在今后的發(fā)展之 路上走的更好。

（四）附件

調(diào)查對象---太原五一路《太原高達(dá)模型社》 寬熒幕《永遠(yuǎn)的玩具風(fēng)暴》 商店消費(fèi)人群，中北大學(xué)在校學(xué)生，太原市流動(dòng)人群

第三篇：成都寫字樓市場調(diào)查報(bào)告

一、宏觀環(huán)境分析

1.經(jīng)濟(jì)環(huán)境

2011年宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，GDP穩(wěn)定增長，1-4季度地區(qū)生產(chǎn)總值累計(jì)21026.68億元，同比增長15%。第三產(chǎn)業(yè)總值累計(jì)7015.29億元，其中房地產(chǎn)業(yè)累計(jì)620.62億元，同比增長5.7%。

2011年1-4季度居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)累計(jì)105.3%，成都經(jīng)濟(jì)正處于一個(gè)較高速度的發(fā)展階段。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入累計(jì)17899元，同比增長15.8%，人均消費(fèi)支出累計(jì)13696元，同比增長13.1%。

2.區(qū)域環(huán)境

成都是西部大開發(fā)的龍頭城市，是西部重要的科技、商貿(mào)、金融中心和交通、通信樞紐，隨著西部大開發(fā)的進(jìn)程和發(fā)展，成都城市地位將進(jìn)一步提升，成都在中國和世界的重要地位必將吸引更多的投資商。加快建設(shè)城市中央商務(wù)區(qū)和城市副中心，城市功能分區(qū)總體合理，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，城市管理科學(xué)規(guī)范有序，形成現(xiàn)代化城市的基本框架；建成以中心城區(qū)為核心、衛(wèi)星城市（鎮(zhèn)）為紐帶、遠(yuǎn)郊中等城市為支撐、小城鎮(zhèn)和中心村為基礎(chǔ)的城鎮(zhèn)體系。

2012年1月，市場進(jìn)入冷清階段。寫字樓市場新增供應(yīng)2.35萬平方米，環(huán)比下降94.54%，同比下降83.38%。銷售市場方面，市場待售項(xiàng)目增多，市場壓力不斷加大，寫字樓供需均出現(xiàn)大幅回落，成交面積大幅下降，市場表現(xiàn)冷清；租賃市場方面保持著平穩(wěn)的發(fā)展趨勢，租金穩(wěn)步增長，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓平均資金109.91元/平方米，環(huán)比上漲0.61%，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率16.24%，環(huán)比下降2.05%，空置率持續(xù)下降。

2012年1月寫字樓銷售價(jià)格11762元/平方米，環(huán)比上漲6.55%，其中甲級寫字樓銷售價(jià)格18764元/平方米，環(huán)比下降3.03%，乙級寫字樓銷售價(jià)格11833/平方米，環(huán)比上漲2.34%。

二、微觀環(huán)境分析

1、項(xiàng)目地理位置、用地周邊環(huán)境、交通條件

人南延線的商業(yè)群自天府廣場起至剛納入成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃的天府新區(qū)止，其云集的甲級寫字樓，五星級酒店和入駐的世界500強(qiáng)企業(yè)、區(qū)域性總部企業(yè)等現(xiàn)代商務(wù)的發(fā)達(dá)和總部企業(yè)充分展現(xiàn)了人民南路內(nèi)涵和活力。被譽(yù)為成都寫字樓市場的風(fēng)向標(biāo)。

項(xiàng)目位于人民南路四段，位于成都市武侯區(qū)人民南路四段，周邊綠化較好，人民南路四段兩側(cè)有綠化帶。區(qū)域繁華程度:周邊多以住宅、商業(yè)用房為主，有航空花園、名仕公館、曼哈頓、錦官新城、錦繡花園等住宅小區(qū)。已達(dá)到了“六通”，基礎(chǔ)設(shè)施完備，能滿足人們?nèi)粘＞幼∩?。附近的餐飲有繁華居,樂山風(fēng)味,阿杰蛇王莊,澳門豆撈,興泉餐飲店。周邊有屈臣氏(沸城店),家樂福(紫竹北街),好又多(亞太店),惠潤超市,好又多(玉林店)，購物方便。

項(xiàng)目所在區(qū)域有紅旗連鎖超市、中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、彩虹雙語幼稚園、成都第五十中學(xué)、成都師范銀都小學(xué)、四川省第二人民醫(yī)院第二門診部等生活配套設(shè)施分布四周，生活配套設(shè)施較為完善。交通便利，有11路、99路、33路、49路、51路、502A路、304路、85路、501路、307路、79路、49路等公交和地鐵一號線倪家橋站。

距成都雙流國際機(jī)場僅20余公里，通過機(jī)場高速路12分鐘即可抵達(dá)。處于繁華市區(qū)而鬧中有靜，項(xiàng)目周邊沒有污染源，周邊環(huán)境優(yōu)越，視野開闊。結(jié)論：項(xiàng)目的位置適合建設(shè)高檔寫字樓。

2、項(xiàng)目地貌

項(xiàng)目形狀比較規(guī)整，地貌平坦，地面平整，沒有不適合規(guī)劃建設(shè)的情況。結(jié)論：對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑布局不會有特別的限制。

3、項(xiàng)目用地市政配套條件

目前，本項(xiàng)目具有水、電、氣、通訊、排污等市政配套。分析：人民南路四段具有的水、電、氣、通訊、排污等市政配套，是按照該區(qū)域城市發(fā)展需要進(jìn)行建設(shè)的，完全能滿足項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的需要。結(jié)論：項(xiàng)目用地的市政配套條件成熟。

優(yōu)勢：區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、城市配套優(yōu)勢

人民南路四段已建成高端寫字樓：

1.威斯頓聯(lián)邦大廈

建成時(shí)間：2002年

出售價(jià)格：21000 元/平米

總建筑面積：54191 ㎡

物業(yè)公司：威斯頓物業(yè)管理有限公司

物業(yè)費(fèi)：17（含中央空調(diào)使用費(fèi)，公共部分水電費(fèi)及保潔費(fèi)）元/㎡/月

2.新希望大廈

建成時(shí)間：2010年

出售價(jià)格：均價(jià)24000 元/平米

總建筑面積：81140 ㎡

物業(yè)公司：錦官新城物業(yè)管理公司

物業(yè)費(fèi)：18.5（含中央空調(diào)使用費(fèi)，公共部分水電費(fèi)記保潔費(fèi)）元/㎡/月

3.國航新世紀(jì)

建成時(shí)間：2008年

出售價(jià)格：均價(jià)23000 元/平米

總建筑面積：106974 ㎡

物業(yè)公司：世邦魏理仕（含中央空調(diào)使用費(fèi)，公共部分水電費(fèi)及保潔費(fèi)）元/㎡/月

4.大陸國際

建成時(shí)間：2011年

出售價(jià)格：均價(jià)19000

總建筑面積：49800

物業(yè)公司：第一太平戴維斯

物管費(fèi)：20元（包括中央空調(diào)使用費(fèi)，公共部分水電費(fèi)及保潔費(fèi)）

5.保利中心

建成時(shí)間：2012年

出售價(jià)格：均價(jià)18000

總建筑面積：390000

物業(yè)公司：戴德梁行顧問，保利物業(yè)

物管費(fèi)：待定

6.華宇蓉國府

建成時(shí)間：2011年

出售價(jià)格：21000

總建筑面積：161700

物業(yè)公司：華宇物業(yè)

物管費(fèi)：18元（含中央空調(diào)使用費(fèi)，公共部分水電費(fèi)及保潔費(fèi)）

7.來福士廣場

建成時(shí)間：2012年

出售價(jià)格：待定

總建筑面積：3257178 m2

物業(yè)公司：凱德置地

物業(yè)費(fèi)：待定

人南區(qū)域未來將建成甲級寫字樓20棟以上，高檔商業(yè)5個(gè)以上，五星級酒店10個(gè)以上，國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓5個(gè)以上。未來人民南路科技商務(wù)區(qū)可開發(fā)用地規(guī)模約1500畝，可貢獻(xiàn)建筑面積600萬平方米，按60%的商用面積計(jì)算可貢獻(xiàn)商用面積360萬平方米。未來，人南區(qū)域總的商用面積將達(dá)到550萬平方米，可有效承載現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚和參與全球產(chǎn)業(yè)分工。

1、準(zhǔn)備更換的意向區(qū)域：以城南為主。從潛在客戶對未來更換辦公地點(diǎn)的意向區(qū)域來看，選擇地點(diǎn)主要集中在城南，占近五成的比例，其次是選擇在市中心以及城南副中心。說明對城南區(qū)域較為看好。

2、對辦公環(huán)境的需求以交通干道、商業(yè)配套、公交多為主。

3、影響客戶購買寫字樓的因素：商務(wù)環(huán)境、位置地段、便捷交通、價(jià)格等。消費(fèi)者對辦公地點(diǎn)周邊的交通、商業(yè)、生活配套的需求是其考慮的重要條件。購買寫字樓所考慮的因素主要是區(qū)域的商務(wù)環(huán)境、位置地段、便捷交通以及價(jià)格等。這說明購房對項(xiàng)目的區(qū)域環(huán)境配套的完善性相當(dāng)看重，這也是寫字樓開發(fā)應(yīng)具備的一些基本條件。

4、對寫字樓類型的偏好：對純寫字樓的需求較高，其次為綜合樓。消費(fèi)者對寫字樓類型的需求以純寫字樓為主要考慮對象，其次就為餐飲、娛樂、辦公、住宅綜合樓的需求。

5、對物業(yè)交房標(biāo)準(zhǔn)的需求：五成比例要求全裝修、三成比例要求部分精裝，兩成左右比例要求吊頂或清水房。消費(fèi)者對物業(yè)交房標(biāo)準(zhǔn)的需求主要集中在全裝修上，占50%的比例，這說明客戶對物業(yè)交房標(biāo)準(zhǔn)有所提高。

6、對辦公區(qū)內(nèi)的配套要求：消費(fèi)者對員工餐廳、公共綠化、商務(wù)中心、中小型會議廳的需求都比較高，因此，寫字樓在考慮配套設(shè)施的設(shè)置時(shí)盡可能的從全方位來考慮消費(fèi)者的需求，從而也彌補(bǔ)寫字樓周邊目前相關(guān)配套缺乏的劣勢。

7、從潛在客戶來看，租用所占比例大于購買所占比例，說明寫字樓租賃者和業(yè)主共同構(gòu)成寫字樓市場。也就是說寫字樓的購買者和使用者不能等同于一個(gè)群體。

8、公司性質(zhì)，潛在項(xiàng)目的公司性質(zhì)多以股份制與外資企業(yè)為主，而這兩種企業(yè)對寫字樓的檔次標(biāo)準(zhǔn)和配套設(shè)施都有比較高的要求。

9、潛在客戶中除電信通訊行業(yè)占到比較大比重外，與大型企業(yè)相關(guān)的服務(wù)性及附屬性行業(yè)也占據(jù)到相當(dāng)?shù)谋壤?，如運(yùn)輸、建筑業(yè)、貿(mào)易等。因此也可看出寫字樓的目標(biāo)客戶群除了是成長型企業(yè)以外，相關(guān)的服務(wù)性行業(yè)也是寫字樓的目標(biāo)客戶群之一。

綜上所述：潛在客戶對寫字樓的需求以純寫字樓形式物業(yè)、用于自住的目的為主，且對交通、生活、商務(wù)、環(huán)境配套的要求較高，對交通、生活、商務(wù)、環(huán)境配套的要求較高，對寫字樓、車位的需求仍以租用為主要方式。對寫字樓、車位的需求仍以租用為主要方式。此次調(diào)查中消費(fèi)者對未來辦公地點(diǎn)的選擇中可以得出：城南以及城南副中心的接受度也比較高。人民南路四段的寫字樓比較受青睞。

第四篇：成都溫江市場調(diào)查報(bào)告

2010年12月成都市溫江市場調(diào)查報(bào)告

目錄

第一章 政策資訊

一、全國政策概念

二、成都市政動(dòng)態(tài)

三、成都市場資訊

四、溫江市場動(dòng)態(tài) 第二章 經(jīng)濟(jì)環(huán)境

一、2010年成都工業(yè)累計(jì)增加值增長放緩

二、消費(fèi)品零售額累計(jì)增幅平穩(wěn)

三、成都市房地產(chǎn)投資總額累計(jì)上升平穩(wěn)

四、溫江區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài) 第三章 市場分析

一、成都土地市場動(dòng)態(tài)

二、成都住宅市場動(dòng)態(tài)

三、溫江市場分析 第四章 項(xiàng)目分析

一、案例分析

二、本案分析

第一章 政策資訊

一、全國政策概念

1、國土資源部：關(guān)于房地產(chǎn)閑置土地情況的公告

地方各級國土資源主管部門要認(rèn)真按照《國土資源部 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加

強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》（國土資發(fā)〔2010〕151號）要求，依法對上述閑置土地閑置一年以上不滿兩年的，必須征收閑置費(fèi)，閑置兩年以上的，必須堅(jiān)決收回

為貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10 號）“嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規(guī)行為的企業(yè)新購置土地”等相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將各地上報(bào)的由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身原因造成且尚未處置的26宗住宅閑置土地相關(guān)情況予以公告。視點(diǎn)：

國土資源部大力加強(qiáng)各派駐地方的國家土地督察局督促相關(guān)地方政府對閑置土地的審查工作，遏制城市房價(jià)過快上漲。

2、住建部: 關(guān)于調(diào)整住房公積金存貸款利率的通知

根據(jù)2010年12月24日《中國人民銀行關(guān)于上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率和人民銀行對金融機(jī)構(gòu)再貸款（再貼現(xiàn)）利率的通知》（銀發(fā)[2010]359號），現(xiàn)就住房公積金存貸款利率調(diào)整的有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、從2010年12月26日起，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率上調(diào)0.34個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的1.91%調(diào)整為2.25%。當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率保持不變。

二、從2010年12月26日起，上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率均上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。五年期以下（含五年）從3.50%調(diào)整為3.75%，五年期以上從4.05%調(diào)整為4.30%。

三、從2010年12月26日起，開展住房公積金支持保障性住房建設(shè)項(xiàng)目貸款試點(diǎn)的城市，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行，并隨個(gè)人住房公積金貸款利率變動(dòng)做相應(yīng)調(diào)整。視點(diǎn)：

雖然住房公積金利率上調(diào)，還款人的負(fù)擔(dān)可能加大，但在此次同步加息后，相比商業(yè)貸款，公積金長期貸款的優(yōu)勢進(jìn)一步凸現(xiàn)。這也意味著住建部加強(qiáng)對房價(jià)過快上漲和炒房的遏制。

3、住建部: 城市、鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制審批辦法

《城市、鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制審批辦法》已經(jīng)第64次部常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自2011年1月1日起施行。視點(diǎn)：

住建部加強(qiáng)對城市、鎮(zhèn)土地的使用性質(zhì)及其兼容性、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、“四線”等基本內(nèi)容的控制要求。

二、成都市政動(dòng)態(tài) 1、2015年 成都將初步建成國家創(chuàng)新型城市

市政府新聞辦公室2010年12月29日第49次專題新聞發(fā)布會，正式發(fā)布《成都市國家創(chuàng)新型城市建設(shè)規(guī)劃（2010-2015）》?！兑?guī)劃》對成都市創(chuàng)建國家創(chuàng)新型城市試點(diǎn)工作進(jìn)行了總體規(guī)劃和部署，這標(biāo)志著我市國家創(chuàng)新型城市建設(shè)工作的全面、正式啟動(dòng)。《規(guī)劃》的出臺，將進(jìn)一步加快我市國家創(chuàng)新型城市建設(shè)步伐，全方位地提升我市自主創(chuàng)新能力，推動(dòng)我市發(fā)展方式由資源推動(dòng)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)型，對于深入推進(jìn)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、加快城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程、建設(shè)世界現(xiàn)代田園城市具有重大而深遠(yuǎn)的意義。

2、“亮橋”工程首批8座橋梁昨完成燈具安裝

11月初正式進(jìn)場施工，歷經(jīng)1個(gè)多月、24小時(shí)不間斷施工，目前8座立交橋的燈具安裝工程已完工，而這8座橋梁也已全部“亮”了起來。其中，一環(huán)路上有1座——百花潭大橋；二環(huán)路上有兩座，分別為科華北路跨線橋、紅牌樓立交橋，而三環(huán)路上則有5座，分別為桂溪立交橋、川藏路立交橋、石羊立交橋、成南立交橋、光華大道立交橋。而這8座橋梁的光彩工程，總投資約3000萬，均采用節(jié)能、低耗的LED節(jié)能燈。

3、提前7個(gè)月 地鐵2號線20個(gè)車站全部封頂

成都軌道交通公司宣布——12月24日，成都地鐵2號線東大路站（原鋼管廠站）提前7個(gè)月實(shí)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)封頂，至此2號線20個(gè)車站全部封頂，為下階段軌道鋪設(shè)及2012年2號線按期通車奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

4、成德綿、成德南高速將于2012年建成通車

對成都高速公路“二環(huán)+十二射”主骨架形成至關(guān)重要的兩條放射性高速公路——成德綿、成德南高速公路將在2012年建成通車。12月06日，市交委負(fù)責(zé)人透露，目前，這兩條高速公路大部分路段均已經(jīng)開工，正在加緊建設(shè)中，這兩條公路建成后，成都與綿陽之間將形成“雙高速通道”的格局，成都與巴中之間不通高速公路的歷史也將徹底畫上句號。

5、成都第二繞城高速公路2013年底建成通車

成都第二繞城高速公路起于廣漢境內(nèi)新豐場南側(cè)龍居寺附近成綿高速公路K20+800，沿順時(shí)針方向環(huán)狀前行，經(jīng)成都市（青白江區(qū)、金堂縣、龍泉驛區(qū)、雙流縣、新津縣、崇州市、溫江區(qū)、郫縣、新都區(qū)、彭州市）、廣漢市、簡陽市共12個(gè)區(qū)（市）縣，閉合于起點(diǎn)成綿高速公路。

三、成都市場資訊

1、成都2010年首次二手房成交量超過一手房

截至11月底，成都二手房成交總量超過6萬套，比新房多賣了約近萬套。主城區(qū)二手房成交量超過新房，主要由于主城區(qū)內(nèi)可供建設(shè)的商品房土地供應(yīng)量嚴(yán)重不足，三環(huán)以內(nèi)的新盤越來越少，更多的新房向三環(huán)外區(qū)域集中拓展。在這種情況下，好地段、性價(jià)比高的二手房就成為了大多數(shù)人置業(yè)的新趨勢。視點(diǎn)：

由于近期供應(yīng)不足，二手房市場持續(xù)升溫。為抵御通漲，目前市場需求旺盛。但收一手市場供應(yīng)低迷影響，二手分流一部分的需要，預(yù)計(jì)未來二手市場還將活躍一段時(shí)間。

2、四川出臺“20條”新規(guī)

省政府網(wǎng)站12月10日公布《四川省人民政府關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的通知》全文。在該文件中，省政府從考核機(jī)制、信貸政策、增加供給、市場監(jiān)管等六大方面提出20條措施，以鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。視點(diǎn)：

房地產(chǎn)市場的調(diào)控從考核問責(zé)，差別化信貸政策方面，差別化的住房稅收政策，用地供應(yīng)，市場監(jiān)管等方面堅(jiān)決遏制房價(jià)過快上漲。

3、商務(wù)部再發(fā)限外令

■ 切實(shí)加強(qiáng)涉及外匯流入類房地產(chǎn)項(xiàng)目的審查。

■ 對境外資本在境內(nèi)設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，不得通過購買、出售境內(nèi)已建/在建房地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行套利。

■ 不得審批涉及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的投資性公司。

■ 嚴(yán)格審核返程投資類房地產(chǎn)企業(yè)，嚴(yán)格控制以返程投資方式設(shè)立境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)。

■ 進(jìn)一步加強(qiáng)對并購、股權(quán)出資等方式新設(shè)/增資的房地產(chǎn)項(xiàng)目的審批監(jiān)管和數(shù)據(jù)審核。

■ 加強(qiáng)對當(dāng)?shù)卣猩桃Y工作的服務(wù)與指導(dǎo)，積極發(fā)展綠色節(jié)能環(huán)保建筑。視點(diǎn)：

針對外資加速流入中國樓市，商務(wù)部正加大審查力度，對跨境投融資活動(dòng)加強(qiáng)監(jiān)控和防范，抑制投機(jī)性投資。禁止外資買賣境內(nèi)物業(yè)套利。

四、溫江市場動(dòng)態(tài)

1、北京居然之家入住溫江區(qū)

北京居然之家與我區(qū)簽定了總投資約18億元的投資協(xié)議，將在光華現(xiàn)代服務(wù)業(yè)功能區(qū)建立“居然之家”專業(yè)賣場、酒店、寫字樓、住宅等于一體的城市綜合體。視點(diǎn): 北京居然之家在溫江建立城市綜合體以后，將帶動(dòng)溫江光華片區(qū)的生活區(qū)的繁華，將帶動(dòng)溫江的房地產(chǎn)市場。

2、UPGIS系統(tǒng)通過驗(yàn)收

歷時(shí)三年建設(shè)，溫江區(qū)UPGIS系統(tǒng)已建成一個(gè)數(shù)據(jù)庫（基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)庫）和五個(gè)子系統(tǒng)（“一書三證”規(guī)劃業(yè)務(wù)審批子系統(tǒng)、規(guī)劃成果管理信息子系統(tǒng)、地下管線管理信息子系統(tǒng)、土地資源管理信息子系統(tǒng)、三維仿真子系統(tǒng)）。視點(diǎn)： 溫江將高度整合與地理空間發(fā)展有關(guān)的自然資源、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、人口等信息資源，打造一個(gè)數(shù)字化溫江 第二章 經(jīng)濟(jì)環(huán)境

一、2010年成都工業(yè)累計(jì)增加值增長放緩

1-11月，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)累計(jì)完成增加值1477.2億元，增長23.7％。按經(jīng)濟(jì)類型分，股份制經(jīng)濟(jì)完成794.6億元，增長15.7%；“三資”企業(yè)完成384.8億元，增長44.6%；國有及國有控股企業(yè)完成工業(yè)增加值342.7億元，增長21.2％。

二、消費(fèi)品零售額累計(jì)增幅平穩(wěn)

1-11月，全市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額2179.7億元，增長18.5%。其中批發(fā)業(yè)實(shí)現(xiàn)125.6億元，增長13.7%；零售業(yè)實(shí)現(xiàn)1762.7億元，增長18.5%；住宿業(yè)實(shí)現(xiàn)24.3億元，增長23.2%；餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)267.2億元，增長19.9%。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為102.7。

三、成都市房地產(chǎn)投資總額累計(jì)上升平穩(wěn)

1-11月，全市完成固定資產(chǎn)投資3843.8億元，增長7.9%。其中，基本建設(shè)投資完成1736.7億元，下降5.4%；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成1141.6億元，增長43.6%。新增固定資產(chǎn)1785.9億元,增長50.0%。

四、溫江區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)

1-10月，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值80.43億元，同比增長24.1%。完成全社會固定資產(chǎn)投資170.8億元，同比增長5.9%；其中,房地產(chǎn)開發(fā)投資完成52.9億元，增長19.9%。商品房銷售面積達(dá)到173.2萬平方米。社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到41.33億元，同比增長18.3%。1-10月，全區(qū)實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入42.29億元, 同比增長57.6%。實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政一般預(yù)算收入14.50億元，同比增長21.5%；其中地方稅收完成13.08億元，同比增長21.9%。實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政一般預(yù)算支出15.34億元，同比增長13.3%。10月末，全區(qū)金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額達(dá)250.22億元，同比增長15.2%；其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額為140.19億元，增長16.9%。各項(xiàng)貸款余額達(dá)168.25億元，同比增長11.6%。第三章 土地市場

一、土地市場動(dòng)態(tài)

1、本月公告土地概述

2010年12月，成都市土地供應(yīng)量為24宗，總凈用地面積約132.64萬㎡，合計(jì)約 1989.65畝。

在公告土地中，商住混合用地占有22宗，凈用地面積約123.03萬㎡，合計(jì)約

1845.54畝；純商業(yè)用地2宗，凈用地面積約8.89萬㎡，合計(jì)約133.38畝。受住國家調(diào)控的影響，開發(fā)商在郊區(qū)瘋狂拿地，主城區(qū)土地供應(yīng)量明顯少于郊縣。

本月土地供應(yīng)以區(qū)域來看，郊縣地區(qū)土地供應(yīng)依舊是主體，供應(yīng)量約1232.19畝，主城區(qū)供應(yīng)量約757.46畝。

2、本月公告地塊分析

12月公告土地以供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，郊縣地區(qū)仍占主力，主城區(qū)供應(yīng)宗數(shù)占比僅

為34%。郫縣為公示土地供應(yīng)宗數(shù)冠軍。主城區(qū)土地市場進(jìn)入12月后供應(yīng)量有所下降。溫江公示土地供應(yīng)宗數(shù)，同比上月供應(yīng)量下降

二、住宅市場動(dòng)態(tài)

1、商品房走勢

12月成都市場隨著銷售旺季的結(jié)束，開發(fā)商削減供應(yīng)，本月迎來求大于供。12月成都調(diào)控細(xì)則的出臺，對貸款的基礎(chǔ)利率的上調(diào)，貸款難度大大加強(qiáng)，但是并沒有冷卻商品房的成交量，反而成交量遠(yuǎn)大于前幾月。

2、房價(jià)成交走勢

據(jù)走勢可以看出，成都市房價(jià)并沒有受到調(diào)控政策的影響而房價(jià)下降，反而有走高的趨勢。預(yù)計(jì)2011年成都房價(jià)并沒有下降的趨勢。

3、成交量走勢

2010年成都市住宅成交有2個(gè)節(jié)點(diǎn)，分別是4月和8月，但從12月成交量看成都市場成交量經(jīng)過4個(gè)月的上浮期，12月成交量明顯下降，主要受12月出臺的調(diào)控政策的影響。

4、各主城區(qū)住宅銷量走勢

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，高新區(qū)成交量位居各區(qū)之首，消費(fèi)者的消費(fèi)觀念越來越傾向于三環(huán)以外，主城區(qū)的城東同樣受到消費(fèi)者的青睞。

三、溫江市場分析

1、土地市場動(dòng)態(tài)

溫江區(qū)2010年1月-12月，全年土地總供應(yīng)32宗，成交39宗，前11月受到新政的影響土地成交基本滯銷，經(jīng)過近半年的緩沖期間，12月迎來一個(gè)土地市場的高峰。

2010年全年溫江區(qū)的土地成交量與供應(yīng)量成正比，開發(fā)商隨著政府出讓土地量從而決定拿地的量。

2、住宅市場動(dòng)態(tài)

2010年溫江下半年的成交面積顯上升趨勢，并沒有受新政影響而下滑，和主城區(qū)的走勢基本是同步。

雖然2010年國家出臺來諸多調(diào)控政策，溫江的房價(jià)和主城區(qū)的房價(jià)一樣并沒有明顯的下降趨勢，反而下半年溫江房價(jià)有走高的趨勢，漲幅度沒有那么強(qiáng)烈。

第四章 項(xiàng)目分析

一、案例分析

1、金色魚鳧2源境

項(xiàng)目區(qū)位圖

中小學(xué):溫江二中、西南財(cái)經(jīng)大學(xué)（柳林校區(qū)）、溫江中學(xué)、四川教育學(xué)院（溫江校區(qū)）、四川交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院、成都農(nóng)業(yè)科技學(xué)院、成都電大溫江分校、成都溫江區(qū)行政學(xué)院、成都實(shí)驗(yàn)外國語學(xué)校（溫江校區(qū)）

幼兒園:成都迪恩捷雙語幼兒院、柳城幼兒園、實(shí)驗(yàn)幼兒園、金蘋果幼兒園 綜合商場:人民商場、家樂福

郵局:中國郵政儲蓄、溫江區(qū)郵政局柳林儲蓄所、中國移動(dòng)通信、中國電信局 銀行:建行、農(nóng)行、商業(yè)銀行、交行

醫(yī)院:成都第五人民醫(yī)院、成都溫江光華學(xué)院、溫江區(qū)中醫(yī)院、溫江同人醫(yī)院、成都溫江區(qū)人民醫(yī)院、婦幼保健院 其他:溫江置信城市公園

項(xiàng)目總平圖

金色魚鳧Ⅱ源境由四川長信置業(yè)有限公司和四川碩潤置業(yè)有限公司聯(lián)合投資開發(fā)，位于成都市大城西范圍溫江城區(qū)，總占地43畝左右，規(guī)劃建筑面積10萬余平方米的小高層、高層電梯洋房，主力戶型面積80--110平方米。金色魚鳧Ⅱ源境周邊環(huán)境優(yōu)越、交通便利、醫(yī)療、教育、文化、購物配套設(shè)施完善，項(xiàng)目采用傳統(tǒng)經(jīng)典的圍合式建筑布局，以一條蜿蜒的水系為景觀主帶，有機(jī)布局11層小高層和18層高層建筑形態(tài)，使建筑群完全處于景觀節(jié)點(diǎn)的包圍之中。金色魚鳧Ⅱ源境位于溫江區(qū)主城區(qū)，接壤光華大道，毗鄰大學(xué)城，溫江公園近在咫尺，時(shí)代廣場、人民商場、家樂福先進(jìn)大型商業(yè)遍布周邊，大學(xué)城集中化名師教育資源為孩子提供全程教育保障。

項(xiàng)目在溫江罕有地采用星級雙門廳、綠色環(huán)保全彩光通風(fēng)電梯廳、2.4米高寬適轎廂空間、彩鋪低噪音地下停車場等。

金色魚鳧Ⅱ源境·東南亞叢林“島居”景觀，全方位人性化細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)。項(xiàng)目景觀由百年歷史香港馬海（景觀規(guī)劃）有限公司潛心打造，以蜿蜒的水系、獨(dú)特雕塑群，點(diǎn)睛溫江和諧“島居”生活風(fēng)情。最新實(shí)惠可變元素，定制私屬空間，預(yù)留入戶儲物空間，順暢廚房操作動(dòng)線，大面飄窗，落地窗，雙陽臺，得房率高，居家生活更舒適。

項(xiàng)目簡介： 開發(fā)商：四川長信置業(yè)有限公司

項(xiàng)目地址：溫江柳林路158號 主力戶型：79-136㎡

開盤時(shí)間：2010年6月27日

所推樓棟：6號樓，9樓

梯戶比：2梯6戶

推出套數(shù)：454套（9號樓210套，6號樓244套）

推出面積：48863.64㎡（9號樓18519.56㎡,6號樓30344.08㎡）

優(yōu)惠：

? 一次性優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠1% ? 排號辦卡客戶額外多享受1%的優(yōu)惠（一次性4%，按揭2%）成交均價(jià)：5000元/平米 12月每周銷售套數(shù)：

本月該項(xiàng)目整體6號樓及9號樓總共354套，余65套。

2、榕樹嶺8克拉

項(xiàng)目區(qū)位圖

中小學(xué)：溫江二中、外國語實(shí)驗(yàn)小學(xué)、成都七中幼兒園：實(shí)驗(yàn)幼兒園

綜合商場：西岸商業(yè)街、都市水岸商業(yè)街、人民商場、家樂福、紅艷超市、金強(qiáng)廣場、繁華時(shí)代廣場、柳浪灣市場、精天百貨 餐飲、娛樂、休閑：向陽餐飲街、一品天下餐飲街 郵局：中國郵政 銀行：中行、建行、工行

醫(yī)院：中華藥房、同仁醫(yī)院、溫江區(qū)醫(yī)院

大學(xué)：四川教育學(xué)院、西南財(cái)經(jīng)大學(xué)、四川交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院、四川農(nóng)業(yè)大學(xué)、成都中醫(yī)藥大學(xué)

運(yùn)動(dòng)配套：項(xiàng)目配套涂鴉風(fēng)格街頭籃球場、隔壁教育學(xué)院網(wǎng)球場、游泳池、籃球場、羽毛球場、乒乓球球、臺球場、足球場等

項(xiàng)目總平圖

榕樹嶺八克拉地處成都上風(fēng)上水的西門——“金溫江”，占據(jù)大學(xué)城門戶地段。東臨楊柳河，西接四川教育學(xué)院，北為南熏大道，進(jìn)則繁榮，退則清幽。繁華時(shí)代商業(yè)廣場、市政公園、同仁醫(yī)院、家樂福等配套，都分布其側(cè)，時(shí)尚消費(fèi)隨心所欲。次入口緊鄰四川教育學(xué)院，另有成都行政學(xué)院、西南財(cái)經(jīng)大學(xué)、四川交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院等高校，讓孩子前程無憂。

榕樹嶺八克拉48-118㎡的“8克拉”晶鉆戶型，為客群需求量身定造。參照8度抗震設(shè)計(jì)，安全一路護(hù)航。精致南亞風(fēng)情景觀，布置綠籬迷宮、休憩涼亭、疊級水景等，從細(xì)節(jié)中闡釋著品味生活的種種樂趣。

榕樹嶺八克拉合理的居住尺度、不可比擬的南亞景觀視野，相對的高性價(jià)比，無疑讓榕樹嶺8克拉社區(qū)成為外光華精致生活的代言。

項(xiàng)目簡介：

開發(fā)商：四川合力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

項(xiàng)目地址：溫江南熏大道與楊柳河交匯處 主力戶型：74-87㎡

開盤時(shí)間：2010-11-20 梯戶比：2梯4戶/2梯5戶

推出套數(shù)：874戶

推出面積：95488㎡

優(yōu)惠：

一次性付款優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠1% 成交均價(jià)：套一5000元/平米，小套三4650元/平米

本月上半月共銷售25套，下半月因開發(fā)商內(nèi)部銷控?zé)o成交，該項(xiàng)目目前整體剩余60套

2、雕刻時(shí)光

開發(fā)商：四川信安金蘭實(shí)業(yè)有限公司

項(xiàng)目地址：溫江鳳溪大道北段 主力戶型：71-95㎡

開盤時(shí)間：2010-11-13 梯戶比：3棟高層電梯住宅（2，3號樓帶一個(gè)單元多層6樓住宅）

推出套數(shù)：525 戶（本次推出371套）

推出面積：57000㎡

優(yōu)惠：

辦卡客戶每平米優(yōu)惠50元；按揭1%，一次性2% 成交均價(jià)：4600元/平米 12月每周成交套數(shù)：

本月該項(xiàng)目整體推出371套，剩余34套

二、本案分析

項(xiàng)目區(qū)位圖

中小學(xué)：溫江二中、西南財(cái)經(jīng)大學(xué)（柳林校區(qū)）、溫江中學(xué)、四川教育學(xué)院（溫江校區(qū)）、四川交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院、成都農(nóng)業(yè)科技學(xué)院、成都電大溫江分校、成都溫江區(qū)行政學(xué)院、成都實(shí)驗(yàn)外國語學(xué)校（溫江校區(qū)）綜合商場：人民商場、家樂福 幼稚園：成都迪恩捷雙語幼兒院、柳城幼兒園、實(shí)驗(yàn)幼兒園、金蘋果幼兒園 銀行：建行、農(nóng)行、商業(yè)銀行、交行

郵局：中國郵政儲蓄、溫江區(qū)郵政局柳林儲蓄所、中國移動(dòng)通信、中國電信局 醫(yī)院：成都第五人民醫(yī)院、成都溫江光華學(xué)院、溫江區(qū)中醫(yī)院、溫江同人醫(yī)院、成都溫江區(qū)人民醫(yī)院、婦幼保健院 其他：溫江置信城市公園。

項(xiàng)目總平圖

尚信國際公館由成都尚信投資股份有限公司投資開發(fā)，位于成都市大城西范圍溫江城區(qū)，總占地約20420平米，規(guī)劃建筑面積7.7萬余平方米的小高層、高層電梯洋房。項(xiàng)目是溫江首個(gè)生態(tài)智能社區(qū)。

尚信國際公館周邊環(huán)境優(yōu)越、交通便利、醫(yī)療、教育、文化、購物配套設(shè)施完善，項(xiàng)目采用傳統(tǒng)經(jīng)典的圍合式建筑布局，以一條蜿蜒的水系為景觀主帶，有機(jī)布局15層小高層和18層高層建筑形態(tài)，使建筑群完全處于景觀節(jié)點(diǎn)的包圍之中。尚信國際公館位于溫江區(qū)主城區(qū)，接壤光華大道，毗鄰大學(xué)城，溫江公園近在咫尺，時(shí)代廣場、人民商場、家樂福先進(jìn)大型商業(yè)遍布周邊，大學(xué)城集中化名師教育資源為孩子提供全程教育保障。項(xiàng)目核心價(jià)值1：處于楊柳河邊，小區(qū)園林采用美式園林景觀，讓業(yè)主與自然親密接觸，采用樂器制作景點(diǎn)，讓環(huán)境、音樂、居住融為一體，突出項(xiàng)目生態(tài)園林。項(xiàng)目核心價(jià)值2：采用智能系統(tǒng)，讓居住者處處感受到科技住宅的便捷。

成交客戶分析

本案本月銷售呈現(xiàn)上浮趨勢，第四周出現(xiàn)銷售高峰?；痉铣啥几髦鞒菂^(qū)，郊縣的成交量走勢。在年末顯現(xiàn)出房源成交量的高峰。截止1月2日，各種戶型的成交情況柱狀圖如下表所示：

分析：

目前4號樓整體去化82%，剩余房源主要位于1-3樓，對于此部分房源以目前進(jìn)度可保持自然銷售狀態(tài)逐步去化。

從成交房源的戶型面積統(tǒng)計(jì)來看，套二戶型基本告罄，在各房源戶型中走勢最快，最符合當(dāng)前溫江市場的客戶選擇特性（雕刻時(shí)光，金色魚鳧2源境，榕樹嶺8克拉套二戶型走勢也最快）

104平米的套三戶型在各房源中銷售緩慢，其原因優(yōu)惠力度較小，實(shí)際優(yōu)惠后單價(jià)也在4600元/平方米，而套三最要面對二次置業(yè)的客戶，套三的總價(jià)平均在47萬，對于二次置業(yè)的客戶有較大的壓力，此價(jià)格在光華大道的區(qū)域市場選擇面較廣。如格陵蘭，套二變套三，且贈(zèng)送面積較多，對于本案有一定的攔截。綜述：

本案當(dāng)前各房源戶型去化進(jìn)度整體較為一致，并無明顯傾向，未出現(xiàn)客戶集中選取某一位置房源的情況，說明當(dāng)前價(jià)格體系制定合理，能夠通過定價(jià)引導(dǎo)客戶分散選擇房源。

第五篇：成都生活用紙市場調(diào)查報(bào)告

成都市區(qū)生活用紙市場調(diào)查報(bào)告

作者：胡成 時(shí)間：2016/8/23

一． 調(diào)查目的

1.初步了解成都市場大型商超和連鎖系統(tǒng)生活用紙的市場現(xiàn)狀，分析成都市場生活用紙的一個(gè)大體情況。2.收集成都市場各品牌產(chǎn)品線的深度和廣度，以及各品牌的大致的一個(gè)價(jià)格體系、銷售狀況。3.了解生活用紙消費(fèi)者的購買行為分析，以及簡單的消費(fèi)者心理分析。二． 調(diào)查方法

1.各大型商超的走訪和連鎖系統(tǒng)的走訪調(diào)查。2.部分商場促銷人員的簡短溝通。3.與個(gè)別消費(fèi)者的簡短溝通。三． 調(diào)查概況

本次走訪調(diào)查時(shí)間在8月21日——8月23日，主要調(diào)查的商超門店包括永輝系統(tǒng)兩家，歐尚系統(tǒng)1家，沃爾瑪兩家，家樂福1家，人人樂兩家，好又多系統(tǒng)1家，紅旗連鎖系統(tǒng)2家，WOWO連鎖系統(tǒng)2家。各賣場的分布在成都的武侯、青陽、錦江、成華幾個(gè)區(qū)域，所選調(diào)查樣本能較真實(shí)的反應(yīng)成都市區(qū)生活用紙?jiān)诂F(xiàn)代渠道的銷售現(xiàn)狀。

本次調(diào)查的重點(diǎn)集中在各品牌的市場鋪市率、大致的價(jià)格體系、以及影響消費(fèi)者購買的因素。四． 調(diào)查內(nèi)容

1.市場現(xiàn)狀

生活用紙的生產(chǎn)和消費(fèi)水平是衡量一個(gè)國家現(xiàn)代化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的一個(gè)重要標(biāo)志，近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人民生活水平的快速提高，各類生活用紙產(chǎn)品從無到有，生產(chǎn)和消費(fèi)持續(xù)上漲，市場滲透率也不斷提升。然而，由于物流成本較高和進(jìn)入門檻低等原因，導(dǎo)致目前生活用紙行業(yè)內(nèi)的地區(qū)性品牌眾多，品牌同質(zhì)化嚴(yán)重，品牌之間的差異化程度低。于是價(jià)格站幾乎成為了各商超和各廠家進(jìn)行競爭的唯一手段，行業(yè)利潤的降低，勢必將影響行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。在各賣場和連鎖系統(tǒng)中，每一檔特價(jià)活動(dòng)中，必定有一款紙做特價(jià)。其余產(chǎn)品也會或多或少的做適當(dāng)?shù)奶貎r(jià)。2.市場表現(xiàn)

就這幾天的調(diào)查來看，維達(dá)、潔柔、心相印在走訪的各門店中均有銷售，其余鋪市率較好的品牌則有斑布和清風(fēng)。區(qū)域性品牌以斑布為代表。同時(shí)，在各大賣場中維達(dá)的陳列面和陳列位置均優(yōu)于其他品牌，其次較好的分別是潔柔和心相印。陳列的方式以貨架陳列和地堆陳列為主。4.產(chǎn)品線深度和廣度

就調(diào)查的情況而言，出了維達(dá)、潔柔、心相印這幾個(gè)全國性品牌能做到較全的產(chǎn)品線深度和廣度。包括各種規(guī)格的抽紙、卷紙（有芯、無芯）手帕紙、廚衛(wèi)用紙等。其余品牌產(chǎn)品只要集中在無芯卷紙和抽紙這兩種。5.價(jià)格體系

維達(dá)因擁有較深的產(chǎn)品線，所以其產(chǎn)品的價(jià)格體系較為完善，從高端到中低端均有所涉及，但其產(chǎn)品多以高端價(jià)位為主。潔柔斑布在高端價(jià)位上表現(xiàn)較為搶眼，但其低端產(chǎn)品表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。其余品牌則多以中低端價(jià)位為住，且在商超的各檔促銷活動(dòng)中，以這類品牌為主。但值得注意的是，維達(dá)的高端產(chǎn)品偶爾也會參與短期的爆款促銷。6.銷售現(xiàn)狀

因品牌的同質(zhì)化嚴(yán)重，各品牌在消費(fèi)者心中的定位不明晰，導(dǎo)致消費(fèi)者在做出購物選擇的時(shí)候，品牌因素對其影響不大。在和部分的促銷人員溝通后得知，除個(gè)別消費(fèi)者認(rèn)定個(gè)別品牌以外。其余影響消費(fèi)者做出購買決策的因素有幾個(gè)：1.促銷力度的大小。2.促銷方式的選擇。3.促銷人員現(xiàn)場的引導(dǎo)。這幾點(diǎn)在同消費(fèi)者的間斷溝通后也可以得以體現(xiàn)。由于消費(fèi)者對各品類產(chǎn)品的認(rèn)知度不高，加上各零售終端在做特價(jià)的時(shí)候均會有一款生活用紙類產(chǎn)品上海報(bào)，導(dǎo)致消費(fèi)者在購物時(shí)會對特價(jià)紙做一定的囤貨，這點(diǎn)在以家庭為購買單位的卷紙最為突出。五． 調(diào)查結(jié)論

就幾天的短期調(diào)查來看，由于產(chǎn)品缺乏差異性，很多企業(yè)都只能從價(jià)格的角度挖掘和尋找賣點(diǎn)，殊不知這類營銷方式要么不被消費(fèi)者所接受，要么難以長時(shí)間支撐。長期的降低價(jià)格終將影響品牌價(jià)值。但于此同時(shí)，越來越多的企業(yè)開始認(rèn)識到價(jià)格戰(zhàn)的陷阱，而創(chuàng)新必將成為未來競爭的一大突破點(diǎn)。隨著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的終端突飛猛進(jìn)的發(fā)展，企業(yè)更多是綜合運(yùn)用各種渠道、各種資源進(jìn)行統(tǒng)一、有序的整合營銷。不僅是在產(chǎn)品，同時(shí)在品牌形象、傳播渠道等方面都要做到有步驟有安排的整合營銷。