第一篇：英德東華鎮(zhèn)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查提綱UP

清遠(yuǎn)市豪思地產(chǎn)顧問有限公司2012年11月附件一

英德東華鎮(zhèn)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查提綱：

市調(diào)工作，市場調(diào)查與分析

目標(biāo)：主要通過市場調(diào)查確立本項(xiàng)目的商業(yè)定位、概念定位、經(jīng)營定位、管理定

位、商業(yè)布局、商鋪面積、商鋪銷售價(jià)格、租賃價(jià)格。

第一階段：地段分析工作

工作原因：針對(duì)宏觀狀況進(jìn)行城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)狀態(tài)等方面做出調(diào)查并分析結(jié)果

1． 區(qū)域地段的過去與現(xiàn)狀

（1）宏觀地段分析

（2）微觀地段分析

（3）城市印象分析

（4）交通環(huán)境分析

2． 未來在城市結(jié)構(gòu)中的地位

（1）項(xiàng)目區(qū)域未來城市結(jié)構(gòu)的變遷

（2）項(xiàng)目區(qū)域在未來城市結(jié)構(gòu)中的地位

（3）區(qū)域更新改造對(duì)項(xiàng)目區(qū)域近期影響

3． 項(xiàng)目區(qū)域市場形勢分析

（1）相關(guān)物業(yè)市場供應(yīng)分析

（2）相關(guān)物業(yè)市場需求分析

（3）現(xiàn)有競爭項(xiàng)目分析，增加相關(guān)物業(yè)功能以及物業(yè)服務(wù)分析

（4）潛在競爭項(xiàng)目分析

（5）市場空間分析

4、商圈調(diào)查

(1)人口、收入狀況

(2)年齡、結(jié)構(gòu)、職業(yè)特點(diǎn)

(3)消費(fèi)特點(diǎn)

(4)生活習(xí)慣、消費(fèi)習(xí)慣

(5)消費(fèi)結(jié)構(gòu)

(6)需求分析

(7)需求結(jié)構(gòu)

(8)購買力

第二階段：商業(yè)定位調(diào)查

工作原因：給出可能性的商業(yè)定位，結(jié)合可能的商業(yè)定位調(diào)查

1、周邊商業(yè)物業(yè)調(diào)查

(1)商鋪?zhàn)饨鹚?/p>

(2)商鋪售價(jià)水平

(3)出售商鋪面積、形式

(4)出租率、出售率

(5)存在的問題與經(jīng)驗(yàn)

(6)區(qū)域總體出售商鋪供應(yīng)量

2、周邊商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)查

(1)業(yè)態(tài)分布

(2)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)

(3)業(yè)態(tài)發(fā)展

(4)業(yè)態(tài)差異化

3、周邊區(qū)域的商業(yè)規(guī)劃與商業(yè)項(xiàng)目分布

(1)已建成的商業(yè)項(xiàng)目

(2)正在建設(shè)的商業(yè)項(xiàng)目

(3)未來規(guī)劃的商業(yè)項(xiàng)目

(4)本區(qū)域總體商業(yè)規(guī)劃

4、競爭性(對(duì)手)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查與分析

(1)面積

(2)業(yè)態(tài)形式

(3)租金水平

(4)售價(jià)水平

(5)經(jīng)營分析

(6)管理狀況

(7)確定本項(xiàng)目的優(yōu)勢與劣勢

6、商鋪投資人調(diào)查

(1)投資類型

(2)收入

(3)投資方向

(4)投資經(jīng)驗(yàn)

(5)職業(yè)

(6)教育狀況

(7)社會(huì)階層

(8)投資能力

(9)價(jià)格認(rèn)知度

(10)區(qū)域投資狀況分析

7、商鋪?zhàn)赓U人(或經(jīng)營者)調(diào)查

(1)單位、個(gè)人

(2)面積

(3)租金

(4)類型

(5)經(jīng)營品類

(6)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)

(7)周邊商業(yè)經(jīng)營者經(jīng)營分布與狀況調(diào)查分析

(8)各租賃人支付能力與方式

(9)租賃需求分析

8、項(xiàng)目位置調(diào)查

(1)人流量、人流分布

(2)人流、車流、物流的方向

(3)未來人流分布

(4)人流類別

(5)交通狀況

(6)進(jìn)出口狀況

(7)商場停車狀況

第三階段：商業(yè)定位建議及開發(fā)策略建議1、2、商業(yè)模式定位 項(xiàng)目規(guī)劃建議及產(chǎn)品定位建議

3、開發(fā)模式建議

4、開發(fā)程序建議

5、招商模式建議

6、銷售模式建議

第二篇：項(xiàng)目投資調(diào)查提綱

關(guān)于中青旅投資情況的調(diào)查提綱

在進(jìn)行中青旅戰(zhàn)略分析過程中，中青旅近幾年的投資歷史，是一個(gè)重要的分析脈絡(luò)，為了解中青旅投資的動(dòng)因、原則，希望能就下面問題有所交流。

1、中青旅上市后做過那些項(xiàng)目計(jì)劃

2、執(zhí)行了那些項(xiàng)目

3、項(xiàng)目的簡單介紹

4、對(duì)已執(zhí)行項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)所考慮的動(dòng)因、原則

5、項(xiàng)目投資的管理方式

6、項(xiàng)目投資的額度、時(shí)間

7、項(xiàng)目的計(jì)劃及收益情況

8、那些項(xiàng)目的發(fā)展令人滿意

9、那些項(xiàng)目的進(jìn)行不盡人意

10、下一步項(xiàng)目投資有何打算

11、中青旅是否該搞資本運(yùn)作

12、終端旅游資源的經(jīng)營有無前途（如桂林帝苑、蘇州渡假村）

13、中青旅的投資重點(diǎn)放在那里比較好

13、如何看待在旅游業(yè)、高科技、股市投資的關(guān)系

咨詢項(xiàng)目在交流互動(dòng)中進(jìn)行，是雙方合作結(jié)晶，故請(qǐng)公司專業(yè)人士鼎立支持。

第三篇：項(xiàng)目盡職調(diào)查訪談提綱

附件

三、項(xiàng)目盡職調(diào)查訪談提綱

一、公司基本情況

? 成立時(shí)間 ? 注冊(cè)資金 ? 股權(quán)結(jié)構(gòu) ? 股東背景 ? 公司法人治理結(jié)構(gòu) ? 公司重大決策過程 ? 稅收優(yōu)惠政策 ? 發(fā)展歷史沿革 ? 分公司和子公司的情況

二、高管人員

? 高管人員組成 ? 高管人員主要指董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、財(cái)務(wù)總監(jiān)、董事會(huì)秘書。? ? ? ? ? 教育背景 工作經(jīng)驗(yàn) 管理能力 性格特點(diǎn) 興趣愛好

? 高管人員之間的互相評(píng)價(jià) ? ? ? 董事長、總經(jīng)理對(duì)其他高管人員的評(píng)價(jià) 其他高管人員對(duì)董事長、總經(jīng)理的評(píng)價(jià)

高管人員工作過的單位對(duì)他們的評(píng)價(jià)（詢問他們過去工作單位的聯(lián)系方式）? 高管人員的朋友對(duì)他們的評(píng)價(jià)（詢問他們最好朋友的聯(lián)系方式）

? 對(duì)中層管理人員的調(diào)查結(jié)合具體職能部門的調(diào)查進(jìn)行，同時(shí)調(diào)查他們對(duì)高管人員的評(píng)價(jià) ? 高管人員與公司的合約及相關(guān)的保密協(xié)議

三、人力資源

? 員工總數(shù)及按教育程度的分類 ? 公司人員的招聘程序及招聘渠道 ? 員工的考核方式及程序 ? 員工的激勵(lì)機(jī)制及獎(jiǎng)懲措施 ? 員工流動(dòng)的比率及原因 ? 員工的培訓(xùn)計(jì)劃和培訓(xùn)措施

四、市場營銷

? 機(jī)構(gòu)設(shè)置 ? 人員組成

? 產(chǎn)品市場規(guī)模、增長潛力及市場份額分布 ? 銷售方式（直銷、經(jīng)銷、代理）? 銷售通路管理 ? 銷售人員激勵(lì)措施 ? 主要客戶分布及聯(lián)系方式

? 售后服務(wù)流程，與其他部門的配合 ? 銷售的主要產(chǎn)品分類和占總銷售額的比例 ? 最近三年分類產(chǎn)品銷售額的統(tǒng)計(jì) ? 銷售時(shí)間的確認(rèn)（合同還是發(fā)貨）? 主要產(chǎn)品的回款周期 ? 未來兩年的市場預(yù)測

? 公司產(chǎn)品的國內(nèi)外主要競爭對(duì)手名單及其所占市場份額

? 在產(chǎn)品性能、價(jià)格、市場營銷手段等方面與國內(nèi)外競爭對(duì)手的比較

五、生產(chǎn)管理

? 生產(chǎn)場地（自有、租賃、目前市場價(jià)）? 生產(chǎn)設(shè)備（自有、租賃、目前市場價(jià)）? 檢測設(shè)備（先進(jìn)程度、目前市場價(jià)）? 生產(chǎn)原料的主要品種

? 在采購上受制約的生產(chǎn)原料及受制約的原因 ? 采購的內(nèi)部控制措施 ? 生產(chǎn)流程介紹 ? 產(chǎn)品測試程序介紹

? 獨(dú)有的生產(chǎn)工藝設(shè)施及工藝技術(shù)說明 ? 產(chǎn)品質(zhì)量保證內(nèi)部控制程序 ? 產(chǎn)品的成品率 ? 產(chǎn)品的退貨記錄

六、技術(shù)研發(fā)

? 公司主要產(chǎn)品技術(shù)發(fā)展方向,研究重點(diǎn) ? 開發(fā)項(xiàng)目的組織、規(guī)劃管理及控制描述 ? 從事開發(fā)的人力資源情況

? 新產(chǎn)品開發(fā)的質(zhì)量保證及測試情況 ? 最近兩年研發(fā)資金投入情況 ? 正在開發(fā)的新產(chǎn)品清單

? 公司產(chǎn)品的功能、特性、附加價(jià)值及競爭優(yōu)勢 ? 公司擁有或已申請(qǐng)的專利與商標(biāo)

七、融資方案

? 融資的原因 ? 對(duì)新投資者的期望 ? 融資的數(shù)量 ? 資金的使用計(jì)劃 ? 融資的方式 ? 對(duì)控股權(quán)的要求 ? 公司重組后的股權(quán)結(jié)構(gòu)

八、專家訪談要點(diǎn) ? 行業(yè)發(fā)展概況

? 市場容量 ? 市場走勢 ? 市場前景 ? 產(chǎn)品分類 ? 市場細(xì)分

? 細(xì)分市場產(chǎn)品的價(jià)格走勢 ? 請(qǐng)介紹本行業(yè)協(xié)會(huì)的有關(guān)情況

? 請(qǐng)介紹與本行業(yè)有關(guān)的期刊、網(wǎng)址、中介機(jī)構(gòu) ? 國外行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

? 行業(yè)企業(yè)的存在現(xiàn)狀 ? 行業(yè)企業(yè)的前三甲 ? 行業(yè)企業(yè)的市場占有率 ? 行業(yè)企業(yè)的市場競爭力 ? 國內(nèi)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

? 行業(yè)企業(yè)的存在現(xiàn)狀 ? 行業(yè)企業(yè)的前三甲 ? 行業(yè)企業(yè)的市場占有率 ? 行業(yè)企業(yè)的市場競爭力 ? 行業(yè)企業(yè)的發(fā)展的優(yōu)勢及劣勢 ? 對(duì)擬投資企業(yè)的評(píng)價(jià)

? 本行業(yè)對(duì)生產(chǎn)場地、生產(chǎn)設(shè)備、檢測設(shè)備的要求 ? 本行業(yè)對(duì)資金的需求情況 ? 本行業(yè)涉及的國際專利技術(shù)情況 ? 擬投資企業(yè)的技術(shù)水平和壁壘

? 擬投資企業(yè)是否具有與國外企業(yè)（包括生產(chǎn)場地在中國的外企）相比較的成本優(yōu)勢

? 擬投資企業(yè)是否對(duì)生產(chǎn)工藝有特殊要求 ? 對(duì)擬投資企業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的評(píng)價(jià) ? 擬投資企業(yè)在國內(nèi)的行業(yè)地位 ? 對(duì)擬投資企業(yè)的總體評(píng)價(jià)

第四篇：土地項(xiàng)目盡職調(diào)查提綱

律師在土地項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓過程中進(jìn)行的盡職調(diào)查

一、為完成土地使用權(quán)交易需進(jìn)行的前期調(diào)查工作

（一）、對(duì)土地使用權(quán)權(quán)屬的調(diào)查

1、審查《國有土地使用權(quán)證》，了解使用權(quán)的取得方式、使用權(quán)的出讓年限等情況；

2、建設(shè)用地使用權(quán)證的內(nèi)容與土地登記機(jī)關(guān)的存檔文件記載的內(nèi)容是否一致；

3、轉(zhuǎn)讓方是否是建設(shè)用地使用權(quán)證上載明的建設(shè)用地使用權(quán)人；

4、轉(zhuǎn)讓方擬轉(zhuǎn)讓的建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式，是出讓還是劃撥；

5、調(diào)查《國有土地使用權(quán)出讓合同》及繳納地價(jià)款、契稅等費(fèi)用的單據(jù)，是否符合出讓合同的有關(guān)約定；

6、調(diào)查轉(zhuǎn)讓方關(guān)于項(xiàng)目的工程進(jìn)度及投資情況的說明及相關(guān)證明文件，是否已按出讓合同的約定對(duì)土地進(jìn)行了開發(fā)建設(shè)，是否屬于閑置土地；

8、擬受讓的建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物有無設(shè)置抵押等他項(xiàng)權(quán)利。

9、審查擬受讓的建設(shè)用地使用權(quán)有無下列禁止轉(zhuǎn)讓的情形：

(1)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他方式限制建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物權(quán)利的；

(2)已被國家有關(guān)機(jī)關(guān)依法收回建設(shè)用地使用權(quán)的；(3)權(quán)屬有爭議的；

(4)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

(5)以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，未按照國務(wù)院的規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

10、從房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)了解公司的土地房產(chǎn)權(quán)利、合同、各種物權(quán)擔(dān)保和抵押、限制性保證等情況；

（二）、對(duì)轉(zhuǎn)(受)讓方主體資格調(diào)查

1、到工商登記機(jī)關(guān)進(jìn)行查詢，了解交易雙方公司是否合法成立、是否有效存續(xù)；

2、審查轉(zhuǎn)讓方和轉(zhuǎn)受讓方的法人資格證書或執(zhí)照；

二、為完成土地使用權(quán)交易需進(jìn)行的后期具體工作

1、擬定轉(zhuǎn)讓方與受讓方簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；

2、協(xié)助轉(zhuǎn)讓方出具無法院查封的證明以及房地部門出具的未預(yù)售、未設(shè)定抵押等他項(xiàng)權(quán)利的證明文件并對(duì)相關(guān)文件加以審查；

3、審查關(guān)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估報(bào)告；

4、協(xié)助交易雙方前往公證處簽署轉(zhuǎn)讓合同,并對(duì)公證處簽署的轉(zhuǎn)讓合同加以審查；

5、擬定土地使用權(quán)交易過程中需公司準(zhǔn)備的決議文件；

6、準(zhǔn)備土地使用權(quán)交易過程需提交政府部門的相關(guān)文件；

7、協(xié)助交易雙方辦理土地使用權(quán)交易的整個(gè)過程。

農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)程序

第一，接受委托，律師接受委托，根據(jù)委托人提供信息，起草準(zhǔn)備調(diào)查程序。

第二，盡職調(diào)查。調(diào)查核實(shí)當(dāng)事人主體資格信息，土地信息，開展系列盡職調(diào)查，出具流轉(zhuǎn)可行性研究分析報(bào)告。第三，簽訂合同。土地流轉(zhuǎn)可行，組織雙方洽談一致后，在律師指導(dǎo)下簽訂規(guī)范的流轉(zhuǎn)合同，并履行相應(yīng)的土地流轉(zhuǎn)程序法律要件。

第四，審核發(fā)證。提醒并幫助委托人及時(shí)備案，登記過戶，避免一切法律風(fēng)險(xiǎn)。辦理農(nóng)村集體土地使用權(quán)法務(wù)操作指引 為規(guī)范本所律師依法辦理與土地相關(guān)的訴訟和非訴訟業(yè)務(wù)、提高律師承辦土地法律業(yè)務(wù)的服務(wù)質(zhì)量，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、關(guān)司法解釋、全國律協(xié)的指導(dǎo)意見，結(jié)合本人土地法律服務(wù)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)制定，供本所律師及相關(guān)人士參考、借鑒。

從事土地法律實(shí)務(wù)的非訴訟法律服務(wù)，盡職調(diào)查、參與談判、受托起草、修改有關(guān)合同以及代辦有關(guān)登記備案手續(xù)等；本指引旨在向本所律師提供辦理土地法律業(yè)務(wù)方面的經(jīng)驗(yàn)，而非強(qiáng)制性規(guī)定，供律師在實(shí)踐中參考。

本指引根據(jù)2010年之前國家頒布實(shí)施的法律、行政法規(guī)、規(guī)章、司法解釋及其他相關(guān)文件的規(guī)定制定。若法律、法規(guī)發(fā)生變化，應(yīng)以新的法律、法規(guī)及為依據(jù)。

法律依據(jù)

1《土地管理法》

2《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》 3《關(guān)于2005年深化經(jīng)濟(jì)體制改革的意見》 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)

取得條件

1鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)基本建設(shè)用地。

1.1農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可依法對(duì)用于本集體經(jīng)濟(jì)組織公益性活動(dòng)的非農(nóng)用地享有土地使用權(quán)。

1.2農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法設(shè)立的學(xué)校等公益性組織也可對(duì)用于其從事公益性活動(dòng)的非農(nóng)用地享有土地使用權(quán)。

2農(nóng)村興辦的鄉(xiāng)(村)企業(yè)或聯(lián)營企業(yè)用地。3根據(jù)《擔(dān)保法》，使用農(nóng)村集體用地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的時(shí)候，可以允許使用農(nóng)村土地。4農(nóng)民宅基地。

操作提示

1根據(jù)我國現(xiàn)行的《土地管理法》，使用農(nóng)村集體土地，法律規(guī)定只有上述四種情況是合法使用農(nóng)村土地的形式。除此以外，都是國家現(xiàn)行法律不允許的。

2目前有的地方性法規(guī)已經(jīng)打破這一局面，實(shí)際操作中要具體問題具體分析。

鄉(xiāng)(鎮(zhèn))建設(shè)用地使用原則

1應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃是村莊、集鎮(zhèn)及其他村鎮(zhèn)設(shè)施建設(shè)用地的最高規(guī)劃，一切鄉(xiāng)村建設(shè)都必須服從。按照《土地管理法》的規(guī)定，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃將劃分土地利用區(qū)，根據(jù)土地使用條件，確定每一塊土地的用途，并予以公告。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)和農(nóng)村村民建住宅，都應(yīng)當(dāng)使用土地利用總體規(guī)劃的村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)用地區(qū)域內(nèi)的土地，農(nóng)村道路、水利設(shè)施等需要使用村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)用地區(qū)域外的土地的，應(yīng)當(dāng)符合土地用途的要求，否則將被視為違反土地利用總體規(guī)劃，是不允許的。

2符合土地利用計(jì)劃。國家將每年下達(dá)土地利用計(jì)劃，控制建設(shè)用地的總量，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)，農(nóng)村村民建設(shè)住宅，也不能突破土地利用計(jì)劃確定的控制指標(biāo)。

3符合村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃。根據(jù)國務(wù)院頒布的《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，村莊是指農(nóng)村村民居住和從事各種生產(chǎn)的聚居點(diǎn)，集鎮(zhèn)是指鄉(xiāng)、民族鄉(xiāng)人民政府所在地和經(jīng)縣級(jí)人民政府確認(rèn)的由集市發(fā)展而成的，作為農(nóng)村一定區(qū)域經(jīng)濟(jì)、文化和生活服務(wù)中心的非建制鎮(zhèn)。在村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)內(nèi)的建設(shè)都應(yīng)當(dāng)服從村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，并取得村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃行政主管部門的同意，方可申請(qǐng)用地。4堅(jiān)持合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)。

4.1合理布局，是指通過土地利用總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃對(duì)各項(xiàng)設(shè)施的用地進(jìn)行合理安排，使土地利用趨于合理，提高土地利用率，改善村莊和集鎮(zhèn)的功能。

4.2綜合開發(fā)，是指村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地區(qū)內(nèi)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))公共設(shè)施、公益事業(yè)和農(nóng)村住宅建設(shè)應(yīng)當(dāng)由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村統(tǒng)一組織開發(fā)，統(tǒng)一安排用地，主要利用現(xiàn)有建設(shè)用地。

4.3配套建設(shè)，是指農(nóng)村的住宅與公共設(shè)施、公益設(shè)施等應(yīng)當(dāng)同步建設(shè)，使其能發(fā)揮村莊和集鎮(zhèn)應(yīng)有的功能，方便生活，改善環(huán)境，形成完善的生產(chǎn)和生活服務(wù)體系。

5涉及農(nóng)用地的，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和用地審批。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)和農(nóng)村村民建住宅必須依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)，涉及占用農(nóng)用地的，還必須辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。

農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)

常見的流轉(zhuǎn)形式

1以建設(shè)用地使用權(quán)為條件的聯(lián)營和入股。

1.1農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以通過符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃的非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)作價(jià)人股或出資及聯(lián)營的形式與其他單位、個(gè)人設(shè)立公司、合伙等企業(yè)，土地使用權(quán)由該企業(yè)享有，由此產(chǎn)生農(nóng)地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。但屬于非法人聯(lián)營企業(yè)的，土地使用權(quán)仍由該集體經(jīng)濟(jì)組織享有。

1.2非上述農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織投資設(shè)立的企業(yè)，不得申請(qǐng)取得或者繼受取得非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)，應(yīng)依法取得或者繼受取得國有土地使用權(quán)。2以集體建設(shè)用地使用權(quán)為條件的房屋出租

2.1農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織一方自行申報(bào)用地建設(shè)的各項(xiàng)手續(xù)，自行建造或由承租方出資建造房屋，將房屋及其場地使用權(quán)租給承租人使用。出資方先注入資金啟動(dòng)土地拆遷、平整工作，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織一方則負(fù)責(zé)申報(bào)用地手續(xù)取得規(guī)劃用地許可權(quán)，從而以此為條件，由出資一方蓋好房屋，產(chǎn)權(quán)不變，此類房屋承租年限較長，一般期滿后續(xù)租。租賃期滿，如雙方不再續(xù)租，則出資蓋房一方騰退房屋交還場地使用權(quán)。2.2操作提示

(1)以房屋租賃方式流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地使用權(quán)的應(yīng)當(dāng)是非農(nóng)建設(shè)用地；

(2)房屋不能是違章建筑，否則，占用農(nóng)地興建違章建筑出租為法律所禁止。3以集體房屋場地同時(shí)作為抵押所導(dǎo)致的流轉(zhuǎn)。

3.1農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，以其所有的房屋作抵押，當(dāng)?shù)盅浩跐M后，抵押權(quán)人依法行使抵押權(quán)，將房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)變更到自己名下，從而產(chǎn)生農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。3.2操作提示

(1)被抵押的房屋應(yīng)當(dāng)具備規(guī)劃和建設(shè)用地的各項(xiàng)手續(xù)；(2)應(yīng)當(dāng)在政府主管部門辦理抵押登記手續(xù)；

(3)多次抵押的，其抵押總額一般不應(yīng)超過房屋價(jià)值，當(dāng)事人有約定的除外；(4)此種流轉(zhuǎn)一般要改變土地性質(zhì)，由農(nóng)村集體所有變?yōu)閲小?/p>

4農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織與他人聯(lián)營、入股的企業(yè)發(fā)生破產(chǎn)清算，導(dǎo)致集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的。5城中村改造中與他人聯(lián)建房屋所發(fā)生的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。

6地方性法規(guī)允許的農(nóng)村集體建設(shè)用地公開“招、拍、掛”所發(fā)生的流轉(zhuǎn)。7操作提示

7.1當(dāng)承租和出租的不是農(nóng)村現(xiàn)有房屋場地，而是正在新建、改擴(kuò)建后的房屋租賃時(shí)。應(yīng)注意：

(1)只有當(dāng)用地、建房手續(xù)齊全，工程竣工，房屋租賃合同才可履行，否則可能意味著合同自始至終無效或不能繼續(xù)履行。

(2)合同履行前期出資方(一般是承租人)的風(fēng)險(xiǎn)較大，其應(yīng)對(duì)用地項(xiàng)目的審批情況認(rèn)真考察，審慎抉擇。出租方則要考慮如遇國家征地拆遷，出租收益與拆遷補(bǔ)償?shù)睦嫫胶鈫栴}，應(yīng)在合同條款中約定清楚相關(guān)補(bǔ)償?shù)臍w屬，避免事后發(fā)生沖突。

7.2當(dāng)出現(xiàn)上述3、4、5情形下的流轉(zhuǎn)時(shí)，目前大部分城市是先將農(nóng)村集體土地征為國有，然后由土地使用人(非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織一方)簽訂國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓協(xié)議，從而完成土地使用權(quán)的各項(xiàng)手續(xù)。

7.3律師在處理不同地區(qū)的涉農(nóng)土地業(yè)務(wù)時(shí)，要注意不同地方的法律規(guī)范性文件，因地制宜，靈活掌握。

(1)目前出現(xiàn)的農(nóng)村集體建設(shè)用地直接進(jìn)入一級(jí)市場，公開進(jìn)行“招、拍、掛”的地方性試點(diǎn)情況，有地方法規(guī)為依據(jù)，雖然也是農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，但并不發(fā)生土地所有權(quán)性質(zhì)的改變。

(2)對(duì)出現(xiàn)的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)后不改變農(nóng)村集體所有性質(zhì)的，應(yīng)注意集體成員和相應(yīng)的集體組織之間的關(guān)聯(lián)性和共有關(guān)系、權(quán)利的承繼問題。非農(nóng)建設(shè)用地

非農(nóng)用地使用權(quán)人的權(quán)益及法律適用

1對(duì)土地享有占有權(quán)、使用權(quán)，其收益權(quán)適用有關(guān)公司法、合伙企業(yè)法、合同法的規(guī)定。2對(duì)法律沒有禁止性規(guī)定的，依約定處置。

3非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租，但因企業(yè)破產(chǎn)、兼并、分立等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

4因企業(yè)破產(chǎn)、兼并、分立等情形致使土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)時(shí)，繼受取得土地使用權(quán)的企業(yè)不屬于本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織投資設(shè)立的企業(yè)的，應(yīng)辦理國家土地征用和國有土地出讓手續(xù)，向國家上繳土地使用權(quán)出讓金。這樣，破產(chǎn)、兼并、分立后繼受取得土地使用權(quán)的企業(yè)取得國有出讓土地使用權(quán)。

5非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)可與廠房一同設(shè)定抵押。

5.1設(shè)定抵押須經(jīng)集體土地所有者同意，并出具書面證明。

5.2抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)拍賣、變賣抵押物時(shí)，須辦理國家土地征用和國有土地出讓手續(xù)。

5.3拍賣、變賣所得價(jià)款，應(yīng)先扣除征地補(bǔ)償安置費(fèi)付給集體土地所有者(集體土地所有者在同意抵押證明中放棄此項(xiàng)權(quán)利的除外)，并扣除出讓金上繳國家，余額依《擔(dān)保法》規(guī)定處置。

使用農(nóng)村集體土地的用地預(yù)申請(qǐng)

1在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外，單獨(dú)選址的建設(shè)項(xiàng)目使用農(nóng)村集體土地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向土地所在地的市、縣人民政府土地行政主管部門提出用地申請(qǐng)。建設(shè)單位提出用地申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)填寫《建設(shè)用地申請(qǐng)表》，并附相應(yīng)的材料。

2市、縣人民政府土地行政主管部門對(duì)材料齊全、符合條件的建設(shè)用地申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)受理，并在收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案和供地方案，編制建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說明書，經(jīng)同級(jí)人民政府審核同意后，報(bào)上一級(jí)土地行政主管部門審查。

2.1農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，應(yīng)當(dāng)包括占用農(nóng)用地的種類、位置、面積、質(zhì)量等。

2.2補(bǔ)充耕地方案，應(yīng)當(dāng)包括補(bǔ)充耕地或者補(bǔ)劃基本農(nóng)田的位置、面積、質(zhì)量，補(bǔ)充的期限，資金落實(shí)情況等，并附相應(yīng)的圖件。

2.3征收土地方案，應(yīng)當(dāng)包括征收土地的范圍、種類、面積、權(quán)屬，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，需要安置人員的安置途徑等。

2.4供地方案，應(yīng)當(dāng)包括供地方式、面積、用途，土地有償使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額等。

(1)建設(shè)只占用國有農(nóng)用地的(如國有農(nóng)場)，市、縣人民政府土地行政主管部門只需擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案和供地方案。(2)建設(shè)只占用農(nóng)村集體所有建設(shè)用地的，市、縣人民政府土地管理部門只需擬訂征收土地方案和供地方案。

2.5建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說明書。建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說明書應(yīng)當(dāng)包括項(xiàng)目用地安排情況、擬使用土地情況等，并應(yīng)附下列材料：

(1)經(jīng)批準(zhǔn)的市、縣土地利用總體規(guī)劃圖和分幅土地利用現(xiàn)狀圖，占用基本農(nóng)田的，還應(yīng)當(dāng)提供鄉(xiāng)級(jí)土地利用總體規(guī)劃圖；

(2)由建設(shè)單位提交的、有資格的單位出具的勘測定界圖及勘測定界技術(shù)報(bào)告書；(3)地籍資料或者其他土地權(quán)屬證明材料；

(4)以有償方式供地的，還應(yīng)當(dāng)提供草簽的土地有償使用合同及說明和有關(guān)文件；

(5)為實(shí)施城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃占用土地的，還應(yīng)當(dāng)提供城市規(guī)劃圖和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃圖。

3建設(shè)用地審查。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到上報(bào)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案和供地方案并按規(guī)定征求有關(guān)方面意見后30日內(nèi)審查完畢。

3.1建設(shè)用地審查應(yīng)當(dāng)實(shí)行土地行政主管部門內(nèi)部會(huì)審制度。

3.2農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案和供地方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，同級(jí)土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到批件后5日內(nèi)將批復(fù)發(fā)出。

3.3未按規(guī)定繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)的，不予批準(zhǔn)建設(shè)用地。

4方案的組織實(shí)施。經(jīng)批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案，由土地所在地的市、縣人民政府組織實(shí)施。

4.1建設(shè)項(xiàng)目補(bǔ)充耕地方案經(jīng)批準(zhǔn)下達(dá)后，在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外單獨(dú)選址的建設(shè)項(xiàng)目，由市、縣人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督落實(shí)。4.2在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，為實(shí)施城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃占用土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督落實(shí)。4.3在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)，為實(shí)施城市規(guī)劃占用土地的，經(jīng)依法批準(zhǔn)后，市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)公布規(guī)劃要求，設(shè)定使用條件，確定使用方式，并組織實(shí)施。

操作提示

1建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審文件有效期為兩年，自批準(zhǔn)之日起計(jì)算。

2已通過用地預(yù)審的項(xiàng)目，如需對(duì)土地用途、建設(shè)項(xiàng)目選址等進(jìn)行重大調(diào)整，應(yīng)重新申請(qǐng)預(yù)審。

3除基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目按照政府有關(guān)部門關(guān)于加快基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目前期工作有關(guān)的規(guī)定執(zhí)行外，其他建設(shè)項(xiàng)目在審批或核準(zhǔn)前，應(yīng)依照本辦法規(guī)定完成預(yù)審，未經(jīng)預(yù)審或未通過預(yù)審的，不得批準(zhǔn)或核準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目，不得辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收、供地等手續(xù)。

建設(shè)單位的用地預(yù)審申請(qǐng)的程序要求 1屬于政府投資審批類項(xiàng)目的辦理程序：

1.1項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告分開審批的，按照以下程序辦理：

(1)向發(fā)展改革行政主管部門申請(qǐng)，請(qǐng)求其受理并審查建設(shè)單位申報(bào)的項(xiàng)目建議書(立項(xiàng)報(bào)告)；

(2)發(fā)展改革行政主管部門書面征求規(guī)劃行政主管部門的規(guī)劃意見，規(guī)劃行政主管部門回復(fù)發(fā)展改革行政主管部門規(guī)劃意見；

(3)發(fā)展改革行政主管部門批復(fù)項(xiàng)目建議書，其中應(yīng)明確規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)項(xiàng)目用地有關(guān)性質(zhì)、規(guī)模和布局等意見；(4)建設(shè)單位持項(xiàng)目建議書(立項(xiàng))批復(fù)等材料向國土資源行政主管部門提出用地預(yù)審申請(qǐng)。1.2項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告合并審批的，按照以下程序辦理：

(1)向發(fā)展改革行政主管部門申請(qǐng)，請(qǐng)求其受理并審查建設(shè)單位申報(bào)的項(xiàng)目建議書(代可行性研究報(bào)告)或核準(zhǔn)材料，領(lǐng)預(yù)審告知單；

(2)發(fā)展改革行政主管部門書面征求規(guī)劃行政主管部門的規(guī)劃意見，規(guī)劃行政主管部門回復(fù)發(fā)展改革行政主管部門規(guī)劃意見；

(3)發(fā)展改革行政主管部門向建設(shè)單位核發(fā)項(xiàng)目辦理用地預(yù)審告知單，其中應(yīng)明確規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)項(xiàng)目用地有關(guān)性質(zhì)、規(guī)模和布局等意見；

(4)建設(shè)單位持項(xiàng)目告知單等材料向國土資源行政主管部門提出用地預(yù)審申請(qǐng)。2屬于非政府投資核準(zhǔn)類的建設(shè)項(xiàng)目辦理的程序同上(1.2)。3屬于非政府投資備案類的建設(shè)項(xiàng)目，按照以下程序辦理：

3.1發(fā)展改革行政主管部門受理并對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行備案，核發(fā)項(xiàng)目備案表； 3.2建設(shè)單位持項(xiàng)目備案表向規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)規(guī)劃意見書； 3.3規(guī)劃行政主管部門核發(fā)規(guī)劃意見書。

建設(shè)用地單位申請(qǐng)用地預(yù)審，應(yīng)提交下列材料 1建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請(qǐng)表； 2建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請(qǐng)報(bào)告；

3需審批的建設(shè)項(xiàng)目，按下列要求提供：

(1)項(xiàng)目建議書(立項(xiàng)報(bào)告)和可行性研究報(bào)告分開審批的，提供項(xiàng)目建議書及其批復(fù)、可行性研究報(bào)告；

(2)項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告合并審批的，提供發(fā)展改革行政主管部門核發(fā)的項(xiàng)目辦理用地預(yù)審告知單和項(xiàng)目建議書(代可行性研究報(bào)告)；

(3)需核準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目，提供發(fā)展改革行政主管部門核發(fā)的項(xiàng)目辦理用地預(yù)審告知單；

(4)需備案的建設(shè)項(xiàng)目，提供發(fā)展改革行政主管部門核發(fā)的項(xiàng)目備案表和規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的規(guī)劃意見.書。

用地預(yù)審的辦理程序包括：

(1)申請(qǐng)和受理，由建設(shè)單位向國土資源行政主管部門提出申請(qǐng)。

(2)審查和決定，國土資源行政主管部門對(duì)用地單位的申請(qǐng)依法進(jìn)行審查。

(3)期限，國土資源行政主管部門應(yīng)自受理預(yù)審申請(qǐng)之日起20個(gè)工作日內(nèi)完成審查工作。在20個(gè)工作日內(nèi)不能完成的，經(jīng)國土資源行政主管部門行政負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可以延長10個(gè)工作日，并應(yīng)將延長期限理由告知申請(qǐng)人。

用地預(yù)審的主要內(nèi)容

1建設(shè)項(xiàng)目用地選址是否符合土地管理法律、法規(guī)規(guī)定的條件，是否符合土地利用總體規(guī)劃； 2建設(shè)項(xiàng)目是否符合國家供地政策；

3建設(shè)項(xiàng)目用地標(biāo)準(zhǔn)和總規(guī)模是否符合有關(guān)規(guī)定；

4占用耕地的建設(shè)項(xiàng)目，補(bǔ)充耕地初步方案是否可行，資金是否有保障。

城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地出讓，應(yīng)具備的法定條件 1由國家先行征收； 2先轉(zhuǎn)讓給國家；

3經(jīng)集體土地所有者同意；

4經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織2／3以上的成員同意。農(nóng)村宅基地

法律依據(jù) 1《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》。

2《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》。3《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》。4《村鎮(zhèn)建房用地條例》。

宅基地使用權(quán)范疇

1宅基地使用權(quán)人對(duì)宅基地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和有限制的處分權(quán)。

2宅基地使用權(quán)糾紛，是民事主體之間就宅基地使用權(quán)產(chǎn)生的確權(quán)糾紛或侵權(quán)糾紛。3律師可代理當(dāng)事人采取的處理方式。

3.1協(xié)商解決。只要當(dāng)事人同意協(xié)商，既可以在訴訟之前協(xié)商解決，也可在訴訟期間或訴訟后協(xié)商解決。

3.2行政解決。即根據(jù)《土地管理法》第16條第2款的規(guī)定請(qǐng)求有關(guān)政府機(jī)關(guān)予以解決。這是一個(gè)法定的前置程序。享有宅基地使用權(quán)的一方當(dāng)事人，如果未經(jīng)有關(guān)政府確權(quán)，不能以對(duì)方當(dāng)事人侵權(quán)為由向人民法院提起民事訴訟，人民法院也不能受理。

3.3訴訟解決。根據(jù)《行政復(fù)議法》和《土地管理法》的規(guī)定，當(dāng)事人之間就宅基地使用權(quán)確權(quán)糾紛，如果一方或者雙方對(duì)政府的處理決定不服，可以申請(qǐng)行政復(fù)議，或者在收到政府的處理決定通知之日起30日內(nèi)，直接向人民法院提起行政訴訟。申請(qǐng)行政復(fù)議的，當(dāng)事人對(duì)行政復(fù)議決定不服，還可以依法向人民法院提起行政訴訟。

操作提示

1處理農(nóng)村宅基地確權(quán)糾紛，應(yīng)參考宅基地歷史狀況、現(xiàn)實(shí)使用狀況、原有的地基、界石等證據(jù)來綜合分析判斷，并依據(jù)法定程序辦理確權(quán)手續(xù)。

2處理農(nóng)村宅基地侵權(quán)糾紛，應(yīng)以宅基地權(quán)屬證明(宅基地使用證)作為侵權(quán)判斷主要依據(jù)，如無權(quán)屬證明的，應(yīng)先解決權(quán)屬問題。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)

主要法律依據(jù)

1《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》。

2《農(nóng)業(yè)部農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》。3《中華人民共和國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證管理辦法》。

4《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》。土地承包經(jīng)營權(quán)

取得的方式和途徑

1原始取得。家庭承包經(jīng)營的土地是當(dāng)前維系農(nóng)民與集體、農(nóng)業(yè)與工業(yè)、農(nóng)村與城市的最重要的紐帶，是政府能夠借以影響和控制農(nóng)村、確保其政策被執(zhí)行的工具，是農(nóng)民就業(yè)、生存的保障體制，也是當(dāng)前農(nóng)民增加收入的主要途徑。

原始取得主要指集體經(jīng)濟(jì)組織的成員或本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人，通過依法訂立承包合同所取得的土地承包經(jīng)營權(quán)。2流轉(zhuǎn)取得及其途徑。

2.1當(dāng)事人通過簽訂承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)包合同取得。

2.2當(dāng)事人通過轉(zhuǎn)讓合同，從原始承包人那里得到土地承包經(jīng)營權(quán)。2.3當(dāng)事人通過出租合同，從原始承包人那里得到土地承包經(jīng)營權(quán)。2.4當(dāng)事人通過入股合作合同，從原始承包人那里得到土地承包經(jīng)營權(quán)。

對(duì)承包合同制度的保護(hù)

1承包期內(nèi)，發(fā)包方一般不得收回承包地。依法收回承包地的，承包方對(duì)其在承包地上的投入而提高土地生產(chǎn)能力的，有權(quán)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。2承包期內(nèi)，發(fā)包方一般不得調(diào)整承包地。3因自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損承包地等特殊情形，而對(duì)承包地作個(gè)別調(diào)整的，承包土地的調(diào)整方案，必須經(jīng)村民會(huì)議2／3以上成員，或者2／3以上村民代表同意，并須經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和縣級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)。承包合同約定不得調(diào)整的，按照其約定。

土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)

1一般方式為：轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、入股、互換。2其他方式的承包

2.1荒山、荒溝、荒丘、荒灘等可以直接通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式實(shí)行承包經(jīng)營。(1)以招標(biāo)、拍賣方式承包的，承包費(fèi)通過公開競標(biāo)、競價(jià)確定；(2)以公開協(xié)商等方式承包的，承包費(fèi)由雙方議定；(3)無論哪種承包經(jīng)營，均要簽訂承包合同。

2.2將整片土地承包經(jīng)營權(quán)作價(jià)折股，分配給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員后，再實(shí)行承包經(jīng)營或者股份合作經(jīng)營。

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的具體流轉(zhuǎn)

流轉(zhuǎn)的法定形式

1轉(zhuǎn)包，是指承包方將承包的土地轉(zhuǎn)承包給新承包方，原承包方為轉(zhuǎn)包人，新承包方為受讓人。土地轉(zhuǎn)包后由受讓人繼續(xù)享受和履行承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)，并向轉(zhuǎn)包人提供一定數(shù)量的轉(zhuǎn)包費(fèi)。轉(zhuǎn)包需經(jīng)發(fā)包方備案，但不必經(jīng)發(fā)包方同意。轉(zhuǎn)包只適用于家庭承包的情形。

2出租，是指承包方將土地租賃給其他公民、法人或者其他組織使用，由承包方向出租方交納租金，只需發(fā)包方備案即可進(jìn)行。

承包方在一定期限內(nèi)將部分或者全部土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包或者出租給他人后，轉(zhuǎn)包人或者出租人并不退出土地承包合同，承包方與發(fā)包方的關(guān)系不變，由承包方直接向發(fā)包方承擔(dān)義務(wù)。3互換，承包方之間為方便耕種或者各自需要，可以對(duì)屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行互換?；Q是一種互易合同?；ヒ缀?，互換的雙方取得對(duì)方的土地承包經(jīng)營權(quán)，喪失自己的原土地承包經(jīng)營權(quán)。雙方農(nóng)戶達(dá)成互換合同后，還應(yīng)與發(fā)包人變更原土地承包合同。3.1雙方互換的，不必經(jīng)發(fā)包人同意，但互換合同應(yīng)經(jīng)發(fā)包人備案。3.2互換未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

4入股，是指將農(nóng)地量化股份，把土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)化為股權(quán)，實(shí)行股份合作制經(jīng)營的一種流轉(zhuǎn)方式。

我國現(xiàn)行法律只是把人股當(dāng)作“四荒”土地承包經(jīng)營權(quán)的法定流轉(zhuǎn)方式之一，對(duì)于家庭承包的土地承包經(jīng)營權(quán)并未賦予這種法定地位。5轉(zhuǎn)讓，是指土地承包經(jīng)營權(quán)人將其擁有的未到期的土地承包經(jīng)營權(quán)以一定的方式和條件有償轉(zhuǎn)移給其他公民、法人或者其他組織的一種農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方式。土地承包經(jīng)營權(quán)的受讓對(duì)象可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，也可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的個(gè)人和單位，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員有優(yōu)先受讓權(quán)。

5.1轉(zhuǎn)讓后，土地承包經(jīng)營權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，由受讓人向發(fā)包方履行義務(wù)，原承包方完全退出承包經(jīng)營關(guān)系。

5.2通過家庭承包獲取的土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的，必須經(jīng)發(fā)包方同意。5.3轉(zhuǎn)讓未經(jīng)登記的，不得對(duì)抗善意第三人。5·4土地承包經(jīng)營權(quán)的受讓對(duì)象可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，也可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的個(gè)人和單位，但本集體經(jīng)濟(jì)組織成員有優(yōu)先受讓權(quán)。

6土地承包經(jīng)營權(quán)抵押，是指承包方為了確保自己或者他人債務(wù)的履行，將土地不轉(zhuǎn)移占有而提供相應(yīng)擔(dān)保。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人就土地承包經(jīng)營權(quán)作價(jià)變賣或者折價(jià)抵償，從而實(shí)現(xiàn)土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。

我國現(xiàn)行法律只允許“四荒”土地承包經(jīng)營權(quán)抵押，而大量的家庭承包方式下的土地承包經(jīng)營權(quán)是不允許抵押的。

7繼承，是指“四荒”土地承包經(jīng)營權(quán)以及林地家庭承包經(jīng)營權(quán)，承包方死亡的，由其繼承人依法在承包期內(nèi)繼承土地承包經(jīng)營權(quán)。

國家法律并未賦予除林地和“四荒”地以外的家庭承包土地的承包經(jīng)營權(quán)的繼承權(quán)。8代耕，是指承包方在承包期內(nèi)依法將承包地委托給第三人(即代耕方)暫時(shí)代為經(jīng)營的行為。無論哪一種方式的流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)的期限不能超過原承包期的剩余期限。

其他方式的承包

1直接通過招標(biāo)對(duì)荒山、荒溝、荒丘、荒灘(簡稱“四荒地”)等實(shí)行承包經(jīng)營。2通過公開拍賣方式，對(duì)荒山、荒溝、荒丘、荒灘等實(shí)行承包經(jīng)營。3通過公開協(xié)商方式，對(duì)荒山、荒溝、荒丘、荒灘等實(shí)行承包經(jīng)營。

4將整片土地承包經(jīng)營權(quán)作價(jià)折股，分配給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員后，再實(shí)行承包經(jīng)營或者股份合作經(jīng)營。

操作提示

1招標(biāo)、拍賣方式承包“四荒地”的，承包費(fèi)通過公開競標(biāo)、競價(jià)確定。2以公開協(xié)商方式承包“四荒地”的，承包費(fèi)由雙方議定。3無論哪種承包經(jīng)營，均要簽訂承包合同。

4農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同一式四份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農(nóng)村土地承包管理部門各備案一份。

5承包方將土地交由他人代耕不超過1年的，可以不簽訂書面合同。6承包方委托發(fā)包方或者中介服務(wù)組織流轉(zhuǎn)其承包土地的，流轉(zhuǎn)合同應(yīng)當(dāng)由承包方或者其書面委托的代理人簽訂。

7農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)當(dāng)事人可以向鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農(nóng)村土地承包管理部門申請(qǐng)合同鑒證，但鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農(nóng)村土地承包管理部門不得強(qiáng)迫土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)當(dāng)事人接受鑒證。

城中村改造的法律問題

主要法律依據(jù)

1《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》。

2《最高人民法院關(guān)于受理房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等案件問題的批復(fù)》。3《最高人民法院行政審判庭關(guān)于拆遷強(qiáng)制執(zhí)行的有關(guān)問題的答復(fù)意見》。

4《最高人民法院關(guān)于當(dāng)事人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議就補(bǔ)償安置爭議提起民事訴訟人民法院應(yīng)否受理問題的批復(fù)》。

5《最高人民法院行政審判庭關(guān)于農(nóng)村集體土地征用后地上房屋拆遷補(bǔ)償有關(guān)問題的答復(fù)》。

城中村改造的常見模式

1由政府主導(dǎo)，主要是政府完成前期土地開發(fā)，然后采取市場化的招標(biāo)拍賣方式。這種方式由于前期拆遷安置成本高，政府難以做到資金的平衡，政府財(cái)政資金有限，目前還沒有過大規(guī)模開展此類土地的開發(fā)。2村民在政府指導(dǎo)與支持下，自籌資金，自行完成改造。這種模式需要政府支持力度比較大，比如在基礎(chǔ)設(shè)施、公建設(shè)施及資金等方面，適用于村集體及村民籌資能力強(qiáng)，村規(guī)模較小的情況。

3開發(fā)商主導(dǎo)的開發(fā)模式。開發(fā)商資金雄厚，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，既可以緩解政府資金的壓力，使財(cái)政資金可以投入更多的基礎(chǔ)設(shè)施及公益事業(yè)上，又可以避免行政力量的介入，減少社會(huì)問題，這種模式是目前較為自覺的改造模式。城中村改造中的法律關(guān)系 1民事法律關(guān)系。

1.1拆遷人與被拆遷人的拆遷補(bǔ)償合同關(guān)系

(1)在拆遷過程中，拆遷人與被拆遷人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是拆遷補(bǔ)償安置的問題，拆遷當(dāng)事人可以以拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的形式確定雙方的權(quán)利和義務(wù)。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是約定拆遷當(dāng)事人之間民事權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的合同，適用《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》。

(2)依法成立的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除協(xié)議。(3)補(bǔ)償安置方式如下： ①產(chǎn)權(quán)調(diào)換； ②貨幣補(bǔ)償。

(4)被拆遷人對(duì)上述補(bǔ)償安置方式有選擇權(quán)，補(bǔ)償安置協(xié)議必需滿足被拆遷人對(duì)補(bǔ)償安置方式的選擇。否則，拆遷合同無效。

1.2拆遷人與城中村內(nèi)物業(yè)承租人的法律關(guān)系，應(yīng)注意：(1)拆遷租賃房屋，應(yīng)銜接好補(bǔ)償與租賃的關(guān)系。

(2)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第27條規(guī)定：“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同?！?3)拆遷租賃房屋應(yīng)當(dāng)考慮兩個(gè)因素：

①保護(hù)房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，所有權(quán)人可以選擇貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償方式； ②保護(hù)承租人的合法權(quán)益。應(yīng)當(dāng)說，拆遷租賃房屋涉及補(bǔ)償安置和解除合同等兩個(gè)法律關(guān)系。兩個(gè)法律關(guān)系表面上是獨(dú)立的，但實(shí)際上是關(guān)聯(lián)的，故在處理兩個(gè)法律關(guān)系時(shí)應(yīng)當(dāng)一并考慮。1.3拆遷人與抵押權(quán)人之間的法律關(guān)系，應(yīng)注意：

(1)對(duì)于設(shè)立了抵押權(quán)的房屋進(jìn)行拆遷的，應(yīng)該處理好補(bǔ)償與抵押的關(guān)系。

(2)抵押權(quán)人與被拆遷主體之間的抵押權(quán)關(guān)系和房屋拆遷補(bǔ)償是兩個(gè)獨(dú)立的法律關(guān)系。(3)在拆遷設(shè)立了抵押權(quán)房屋時(shí)應(yīng)注意以下兩點(diǎn)： ①保護(hù)房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益。作為被拆遷人同時(shí)又是抵押權(quán)人的相對(duì)義務(wù)人，有權(quán)對(duì)拆遷補(bǔ)償?shù)男问阶龀鲞x擇，而不是只聽命于拆遷人。②維護(hù)抵押權(quán)人的合法權(quán)益。如果房屋所有權(quán)人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式，應(yīng)由抵押權(quán)人和抵押人重新簽訂抵押協(xié)議。如果房屋所有權(quán)人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞剑瑒t抵押權(quán)人對(duì)貨幣享有優(yōu)先受償權(quán)。

1.4拆遷人與繼受人之間的法律關(guān)系，應(yīng)注意：

(1)繼受人實(shí)質(zhì)上是所拆遷房屋的間接受益人，對(duì)所拆遷的房屋享有期待利益。

(2)拆遷人與繼受人之間的法律關(guān)系，是實(shí)際主體對(duì)名義主體在拆遷權(quán)益上的繼受關(guān)系。1.5拆遷人與拆遷公司之間的法律關(guān)系，應(yīng)注意：

(1)拆遷人與其所委托的房屋拆遷公司之間是拆遷委托關(guān)系。

(2)拆遷人依法可以自行拆遷，但實(shí)踐中一般都委托具備拆遷資格證書的房屋拆遷公司實(shí)施拆遷與補(bǔ)償安置工作。拆遷公司可以自己的名義與被拆遷人等相對(duì)人簽訂補(bǔ)償協(xié)議。1.6操作提示

(1)被拆遷人是指房屋的所有權(quán)人、土地的所有權(quán)人或土地使用權(quán)人。征地拆遷中涉及的承租人或承包人(指農(nóng)村企業(yè)承包人)并不是被拆遷人，除非被拆遷人同意的，拆遷人不可以拋開被拆遷人而與承租人或承包人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。(2)拆遷公司在受到委托后，成為形式上的被拆遷人的相對(duì)人。拆遷糾紛、安置協(xié)議糾紛中的法律主體是拆遷公司，而非房地產(chǎn)公司或市政建設(shè)部門。2行政法律關(guān)系。

2.1土地征收法律關(guān)系。

(1)土地征收是指國家依據(jù)公共利益的理由，取得農(nóng)村集體所有的土地，稍有不慎即可能造成對(duì)公民和法人合法財(cái)產(chǎn)的嚴(yán)重侵害，因此必須由法律嚴(yán)格規(guī)定征收的法定條件。(2)征收的法定條件有三項(xiàng)： ①為了公共利益的目的；

②必須嚴(yán)格依照法律規(guī)定的程序； ③必須予以公正補(bǔ)償。

2.2拆遷行政許可法律關(guān)系。

(1)拆遷許可證的申請(qǐng)和發(fā)放程序要求：

①根據(jù)法律規(guī)定，拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。申請(qǐng)行政許可是進(jìn)行房屋拆遷的前置程序。②申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門申領(lǐng)。③拆遷人應(yīng)提交下列資料： A.建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件； B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證； C.國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件； D.拆遷計(jì)劃和拆遷方案；

E.辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。④市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查；經(jīng)審查，對(duì)符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。(2)對(duì)違章建筑的行政處罰。①強(qiáng)制拆除?！吨腥A人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第68條規(guī)定：“城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出責(zé)令停止建設(shè)或者限期拆除的決定后，當(dāng)事人不停止建設(shè)或者逾期不拆除的，建設(shè)工程所在地縣級(jí)以上地方人民政府可以責(zé)成有關(guān)部門采取查封施工現(xiàn)場、強(qiáng)制拆除等措施。②強(qiáng)制拆除等措施必須交由具有執(zhí)法權(quán)的人民法院執(zhí)法部門。地方人民政府在行使這項(xiàng)權(quán)利的時(shí)候，要充分保護(hù)當(dāng)事人正當(dāng)、合法的權(quán)利。對(duì)行政處罰不服的，當(dāng)事人仍然可以提起訴訟。

(3)強(qiáng)制拆遷。被拆遷人無正當(dāng)理由拒絕拆遷的，縣級(jí)以上人民政府可以作出責(zé)令限期拆遷的決定，逾期不拆遷的，由縣級(jí)以上人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷主管部門申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。(4)城市房屋拆遷的行政裁決。

拆遷人與被拆遷人對(duì)補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷過渡方式和過渡期限，經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，由拆遷的房屋拆遷主管部門裁決。當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以在接到裁決書之日起15日內(nèi)向人民法院起訴。2.3裁決是訴訟的前置程序。根據(jù)國務(wù)院的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和最高人民法院的2005年第9號(hào)司法解釋，拆遷安置補(bǔ)償糾紛不經(jīng)裁決直接訴訟的，法院不予受理。城中村改造過程中的法律業(yè)務(wù)

土地使用權(quán)及地上附著物權(quán)屬的確認(rèn)

對(duì)改造范圍內(nèi)土地利用現(xiàn)狀要進(jìn)行勘測，主要包括：

(1)改造范圍內(nèi)土地權(quán)屬、集體土地、國有劃撥土地、國有出讓土地(含年限)的范圍、面積、位置、用途(用途如村民住房用地、市場用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地)等情況，需附圖說明。(2)提供土地證復(fù)印件。同時(shí)地上附著物的權(quán)屬確認(rèn)，由實(shí)際權(quán)屬人提供相應(yīng)的權(quán)屬證明以及附著物的概括，然后交由當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T審核以確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。政府與城中村集體經(jīng)濟(jì)組織或者開發(fā)商簽訂拆遷改造框架協(xié)議問題。

政府與城中村集體經(jīng)濟(jì)組織或者開發(fā)商簽訂拆遷改造框架協(xié)議框架協(xié)議的意義 1對(duì)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者開發(fā)商改造地位的確認(rèn)。

2對(duì)村集體經(jīng)濟(jì)組織或開發(fā)商的權(quán)利范圍以及改造計(jì)劃性質(zhì)給予確定。只有簽訂了相關(guān)的改造框架協(xié)議，才使得改造者的地位得到確認(rèn)。3確認(rèn)該改造計(jì)劃的性質(zhì)。因?yàn)檎５姆康禺a(chǎn)開發(fā)的資金來源與城中村改造項(xiàng)目的資金來源有著明顯不同，同時(shí)就地價(jià)以及相關(guān)配套項(xiàng)目的辦理，均有著很大程度上的優(yōu)惠，而律師的介入，就是幫助起草相關(guān)的改造協(xié)議，并協(xié)調(diào)相關(guān)的法律關(guān)系。

拆遷改造主體資格的確定及拆遷許可證辦理

1確定拆遷人主體。拆遷涉及后面項(xiàng)目的改造，拆遷是改造的基礎(chǔ)條件，以什么主體辦理拆遷許可證，以及如何辦理，這些關(guān)乎民事權(quán)利和義務(wù)的主體，需要慎重考慮。律師應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)的法律意見以及協(xié)助委托人辦理。

村內(nèi)股份制合作企業(yè)自行改造建設(shè)及與他人合作的改造建設(shè)。

(1)自行改造。其特點(diǎn)是自行申報(bào)，主體清晰，資金自籌獨(dú)享政策優(yōu)惠，回遷安置的成分單一，便于管理?？勺孕胁疬w或委托拆遷公司拆遷。(2)與他人合作改造。受托律師應(yīng)至少做到：

①明確利益分配和責(zé)任分工以及如何承擔(dān)拆遷風(fēng)險(xiǎn)的問題。②律師需要提供相關(guān)法律意見和確立相關(guān)協(xié)議的關(guān)注點(diǎn)。③明確談判的焦點(diǎn)。

2村外其他機(jī)構(gòu)參與城中改造競拍過程中的法律問題：

2.1應(yīng)做好招標(biāo)文件的起草以及招標(biāo)或掛牌成功后協(xié)議的簽署。2.2關(guān)注招投標(biāo)程序的合法化問題。

拆遷中的證據(jù)保全

1城市房屋拆遷過程中以下幾種情況應(yīng)注意采取證據(jù)保全 1.1對(duì)產(chǎn)權(quán)不明的房產(chǎn)如何進(jìn)行拆遷。

(1)拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)房屋拆遷管理部門審核同意后實(shí)施拆遷。

(2)拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。1.2對(duì)代管房屋的證據(jù)保全。

(1)代管人亦屬于被拆遷人，但由于代管人對(duì)被拆遷房屋沒有所有權(quán)、處分權(quán)、在所有權(quán)人不在的情況下，拆遷人應(yīng)就被拆遷的房屋面積、建筑材料的構(gòu)成、房屋的新舊程度等有關(guān)證據(jù)進(jìn)行保全。

(2)如果代管人是房屋拆遷主管部門的，補(bǔ)償、安置協(xié)議必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。

1.3對(duì)有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋的證據(jù)保全。

(1)拆除產(chǎn)權(quán)有糾紛的房屋，在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定期限內(nèi)糾紛未解決的，由拆遷人提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)縣級(jí)以上人民政府房屋拆遷主管部門批準(zhǔn)后實(shí)施拆遷。

(2)拆遷前，房屋拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)組織拆遷人對(duì)被拆除房屋作勘察記錄，并向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。

1.4對(duì)設(shè)有抵押權(quán)的房屋的證據(jù)保全。

(1)對(duì)拆除設(shè)有抵押權(quán)的房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)由抵押權(quán)人和抵押人重新簽訂抵押協(xié)議。(2)如果雙方在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定期限內(nèi)達(dá)不成協(xié)議的，由拆遷人按有產(chǎn)權(quán)糾紛的方式實(shí)施拆遷，并進(jìn)行相應(yīng)的證據(jù)保全工作。1.5對(duì)租賃房屋的證據(jù)保全。

(1)拆除出租住宅房屋，應(yīng)當(dāng)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，原租賃關(guān)系繼續(xù)保持；(2)因拆遷而引起變動(dòng)原租賃合同條款的，應(yīng)當(dāng)作相應(yīng)修改；

(3)應(yīng)對(duì)原租賃合同、產(chǎn)權(quán)變更書、變更后的租賃合同等作必要的證據(jù)保全。第287條對(duì)拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償

1因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)該給予適當(dāng)補(bǔ)償。1.1適用范圍只限定在產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

1.2適當(dāng)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)由各地具體規(guī)定，實(shí)際操作中可以委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。1.3作價(jià)補(bǔ)償?shù)挠稍u(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估時(shí)考慮由拆遷引起的經(jīng)濟(jì)損失。

拆遷擔(dān)保房屋

1如果抵押房屋拆遷，選用了貨幣補(bǔ)償方式，應(yīng)當(dāng)先由抵押權(quán)人和抵押人協(xié)商重新設(shè)立抵押權(quán)或者先償還債務(wù)，使抵押房屋原有的抵押權(quán)消失，被拆遷人方能向拆遷人領(lǐng)取補(bǔ)償金。2如果抵押人和抵押權(quán)人不能訂立新的抵押協(xié)議或者不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，拆遷人有權(quán)暫不支付拆遷補(bǔ)償金。

3按照《合同法》的相關(guān)規(guī)定，拆遷人和被拆遷人都有及時(shí)通知抵押權(quán)人的義務(wù)。有的地方則有具體規(guī)定，對(duì)沒有在拆遷期限內(nèi)與抵押權(quán)人重新設(shè)立抵押或者清償原債務(wù)的，對(duì)其補(bǔ)償款由拆遷人交公證機(jī)關(guān)或房屋拆遷管理部門提存或代保管。

4所得的拆遷補(bǔ)償金屬于抵押財(cái)產(chǎn)。房屋抵押權(quán)因房屋被拆遷而消滅，其補(bǔ)償金作為抵押財(cái)產(chǎn)，使抵押權(quán)人的權(quán)益得到保障。

抵押房屋拆遷采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的操作。

如果被拆遷人在抵押房屋拆遷時(shí)，選用了產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，其補(bǔ)償操作應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：(1)抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)就產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋作為房屋抵押物而重新簽訂抵押合同。新的抵押合同必須依法成立并登記生效。否則，拆遷人不得與被拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，即使訂立也因違反擔(dān)保法的規(guī)定而無效。

(2)抵押權(quán)人與抵押人在拆遷期限內(nèi)達(dá)不成新的抵押協(xié)議的，該房屋視為產(chǎn)權(quán)有爭議的房屋，由拆遷人提出拆遷補(bǔ)償安置方案，報(bào)房屋拆遷管理部門審核同意后實(shí)施拆遷。拆遷前，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)組織拆遷人對(duì)被拆遷房屋作勘察記錄，并由拆遷人向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。

(3)抵押房屋拆除未達(dá)成新的抵押協(xié)議，抵押權(quán)人應(yīng)及時(shí)提起訴訟，避免債權(quán)落空。當(dāng)然，拆遷人也可主動(dòng)起訴，要求法院確認(rèn)原抵押合同無效或撤銷原抵押合同，維護(hù)自身之合法權(quán)益。

拆遷共住房屋的操作 1被拆遷的共有人確認(rèn)。

1.1住宅房屋拆遷，對(duì)被拆遷戶的劃分標(biāo)準(zhǔn)是以房屋產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)，按照房屋所有權(quán)證上分割的份額，給予補(bǔ)償。

1.2共同居住但房產(chǎn)證上未注明的，如長期居住、單獨(dú)立戶的，可以作為獨(dú)立房屋使用人給予補(bǔ)償。

1.3其共有人不在拆遷范圍內(nèi)長期居住，或者其住房不能獨(dú)立使用，或者沒有單獨(dú)立戶的，只能給予房屋所有權(quán)人補(bǔ)償。

常見的律師業(yè)務(wù)內(nèi)容

1盡職調(diào)查，提供法律咨詢意見。2代為辦理政府審批法律手續(xù)。3對(duì)項(xiàng)目開發(fā)融資提供法律意見，起草、審查融資協(xié)議，參與商業(yè)談判和簽約，協(xié)助處理融資過程中的爭議。

4對(duì)項(xiàng)目補(bǔ)償安置出具法律意見，參與拆遷補(bǔ)償談判，起草、審查拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，協(xié)助處理拆遷補(bǔ)償糾紛。

5出具合作建設(shè)方案和風(fēng)險(xiǎn)控制的法律咨詢意見，對(duì)合作方進(jìn)行資信調(diào)查，參與合作建設(shè)談判，起草，審查合作建設(shè)合同。

6對(duì)拆遷人與合作方新設(shè)聯(lián)合開發(fā)公司的，提供從公司設(shè)立、機(jī)構(gòu)設(shè)置到申請(qǐng)工商注冊(cè)登記等全過程的專項(xiàng)法律服務(wù)。

7對(duì)違法建筑物申報(bào)登記、申請(qǐng)補(bǔ)辦確認(rèn)產(chǎn)權(quán)手續(xù)提供服務(wù)。8就項(xiàng)目土地使用權(quán)事宜，起草、審查《土地使用權(quán)出讓合同》，協(xié)助辦理出讓手續(xù)。9就項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃、施工許可等提供法律咨詢意見。

10對(duì)項(xiàng)目改造所涉城管、環(huán)保、公安、民政等其他行政許可事宜，提供法律咨詢意見，參與辦理相關(guān)手續(xù)。

第五篇：項(xiàng)目可行性報(bào)告編制提綱和商業(yè)計(jì)劃書編制提綱

項(xiàng)目可行性報(bào)告編制提綱和商業(yè)計(jì)劃書編制提綱

一、《可行性報(bào)告》編制提綱

（一）項(xiàng)目申請(qǐng)的必要性

包括：項(xiàng)目的技術(shù)的先進(jìn)性及創(chuàng)新性（與國內(nèi)外同類研究的比較）、項(xiàng)目所研究的技術(shù)在本領(lǐng)域的關(guān)鍵程度，以及本項(xiàng)目技術(shù)對(duì)相關(guān)領(lǐng)域、行業(yè)技術(shù)進(jìn)步的推動(dòng)作用。

（二）申報(bào)單位情況

1、申報(bào)單位基本情況

2、研究開發(fā)能力

申報(bào)單位的研究開發(fā)情況，包括研究開發(fā)人員、設(shè)備、資金投入、主要成果和自有知識(shí)產(chǎn)權(quán)狀況等，重點(diǎn)為本項(xiàng)目可依托的前期研究成果；項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簡歷及主要承擔(dān)人員簡介。

3、財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)狀況

重點(diǎn)說明單位財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)和管理情況對(duì)實(shí)施本項(xiàng)目的支撐能力，上年末總資產(chǎn)、總負(fù)債、銷售收入、利稅等財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。

（三）項(xiàng)目實(shí)施方案

1、項(xiàng)目的目標(biāo)和主要內(nèi)容

項(xiàng)目目標(biāo)的確定及其主要依據(jù)；（含項(xiàng)目知識(shí)產(chǎn)權(quán)獲取目標(biāo)、種類和數(shù)量。）

項(xiàng)目的主要內(nèi)容；

2、項(xiàng)目的技術(shù)方案

主要技術(shù)內(nèi)容及基礎(chǔ)原理、工藝流程、擬解決的關(guān)鍵問題、主要?jiǎng)?chuàng)新點(diǎn)、主要技術(shù)參數(shù)指標(biāo)與國內(nèi)、國外同類先進(jìn)技術(shù)的比較、項(xiàng)目主要考核技術(shù)指標(biāo)等；

3、項(xiàng)目的階段與進(jìn)度計(jì)劃

項(xiàng)目各階段的目標(biāo)、進(jìn)度安排以及完成目標(biāo)的主要措施等。

4、資金籌措及使用

包括投資估算、資金籌措（包括配套資金數(shù)額及來源）和資金使用計(jì)劃。

（四）經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析

1、市場前景

項(xiàng)目技術(shù)轉(zhuǎn)讓的前景和產(chǎn)業(yè)化后產(chǎn)品的市場銷售情況預(yù)測。

2、產(chǎn)品盈利預(yù)測

項(xiàng)目五年的盈利預(yù)測，包括收入預(yù)測、成本預(yù)測、利潤預(yù)測。

3、社會(huì)效益分析

其中對(duì)環(huán)境的影響應(yīng)單獨(dú)說明。

（五）風(fēng)險(xiǎn)分析和控制

1、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

2、管理風(fēng)險(xiǎn)

3、市場風(fēng)險(xiǎn)

（六）附件材料（復(fù)印件有效）

1、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照或事業(yè)單位機(jī)構(gòu)代碼證（復(fù)印件加蓋單位公章）；

2、項(xiàng)目知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸屬及授權(quán)使用的證明文件：如專利授權(quán)證書（須附專利權(quán)利要求書）、專利受理通知書、軟件登記證書、新藥證書、臨床批件、產(chǎn)權(quán)使用授權(quán)書、產(chǎn)權(quán)使用認(rèn)可書、技術(shù)合同等；

3、申報(bào)單位有關(guān)的證明文件 ：如各種行業(yè)準(zhǔn)入資質(zhì)證書、高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定證書、雙軟認(rèn)定證書等；

4、項(xiàng)目進(jìn)展的證明文件：如技術(shù)報(bào)告、檢測報(bào)告、行業(yè)準(zhǔn)入證、以及用戶使用報(bào)告等；國家專賣?？丶疤厥庑袠I(yè)產(chǎn)品，應(yīng)附相關(guān)主管單位出具的批準(zhǔn)證明；列入國家、省科技計(jì)劃的有關(guān)批準(zhǔn)文件、名牌產(chǎn)品證書、環(huán)保證明、獎(jiǎng)勵(lì)證明；

二、《商業(yè)計(jì)劃書》編制提綱

執(zhí)行概要（說明：執(zhí)行概要盡量控制在2-3頁紙內(nèi)完成）。

（一）公司基本情況

公司名稱、成立時(shí)間、注冊(cè)地區(qū)、注冊(cè)資本，主要股東、股份比例，主營業(yè)務(wù)，過去三年的財(cái)務(wù)狀況。

（二）主要管理者情況

主要管理者基本情況，行業(yè)從業(yè)年限，主要經(jīng)歷和經(jīng)營業(yè)績。

（三）產(chǎn)品/服務(wù)描述

產(chǎn)品/服務(wù)介紹，產(chǎn)品技術(shù)水平，產(chǎn)品的創(chuàng)新性、先進(jìn)性和獨(dú)特性，產(chǎn)品的競爭優(yōu)勢。

（四）研究與開發(fā)

已有的技術(shù)成果及技術(shù)水平，研發(fā)隊(duì)伍技術(shù)水平、競爭力及對(duì)外合作情況，已經(jīng)投入的研發(fā)經(jīng)費(fèi)及今后投入計(jì)劃，對(duì)研發(fā)人員的激勵(lì)機(jī)制。

（五）行業(yè)及市場

行業(yè)歷史與前景，市場規(guī)模及增長趨勢，行業(yè)競爭對(duì)手及本公司競爭優(yōu)

勢，未來3年市場銷售預(yù)測。

（六）項(xiàng)目目標(biāo)概述

項(xiàng)目目標(biāo)的確定及其主要依據(jù)；（含項(xiàng)目知識(shí)產(chǎn)權(quán)獲取目標(biāo)、種類和數(shù)量。）

項(xiàng)目主要考核技術(shù)指標(biāo)；

（七）營銷策略

在價(jià)格、促銷、建立銷售網(wǎng)絡(luò)等各方面擬采取的策略及其可操作性和有效性，對(duì)銷售人員的激勵(lì)機(jī)制。

（八）產(chǎn)品制造

生產(chǎn)方式，生產(chǎn)設(shè)備，質(zhì)量保證，成本控制。

（九）管理

機(jī)構(gòu)設(shè)置，員工持股，勞動(dòng)合同，知識(shí)產(chǎn)權(quán)管理，人事計(jì)劃。

（十）融資說明

資金需求量、用途、使用計(jì)劃。

（十一）財(cái)務(wù)預(yù)測

未來3年或5年的銷售收入、利潤、資產(chǎn)回報(bào)率等。

（十二）風(fēng)險(xiǎn)控制

項(xiàng)目實(shí)施可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)及擬采取的控制措施。

（十三）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃

詳細(xì)列明項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃和進(jìn)度，并注明起止時(shí)間。

（十四）其他

為補(bǔ)充本項(xiàng)目計(jì)劃書內(nèi)容，需要進(jìn)一步說明的有關(guān)問題

（十五）附件材料（復(fù)印件有效）

1、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照或事業(yè)單位機(jī)構(gòu)代碼證（復(fù)印件加蓋單位公章）；

2、項(xiàng)目知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸屬及授權(quán)使用的證明文件：如專利授權(quán)證書（須附專利權(quán)利要求書）、專利受理通知書、軟件登記證書、新藥證書、臨床批件、產(chǎn)權(quán)使用授權(quán)書、產(chǎn)權(quán)使用認(rèn)可書、技術(shù)合同等；

3、申報(bào)單位有關(guān)的證明文件 ：如各種行業(yè)準(zhǔn)入資質(zhì)證書、高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定證書、雙軟認(rèn)定證書等；

4、項(xiàng)目進(jìn)展的證明文件：如技術(shù)報(bào)告、檢測報(bào)告、行業(yè)準(zhǔn)入證、以及用戶使用報(bào)告等；國家專賣?？丶疤厥庑袠I(yè)產(chǎn)品，應(yīng)附相關(guān)主管單位出具的批準(zhǔn)證明；列入國家、省科技計(jì)劃的有關(guān)批準(zhǔn)文件、名牌產(chǎn)品證書、環(huán)保證明、獎(jiǎng)勵(lì)證明；

5、07以及本月的財(cái)務(wù)報(bào)表。2008年注冊(cè)的新辦企業(yè)須報(bào)送企業(yè)注冊(cè)時(shí)的驗(yàn)資報(bào)告和當(dāng)月的企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表。

6、項(xiàng)目或產(chǎn)品銷售合同及發(fā)票；

7、其它表明單位特點(diǎn)的資料：如工程中心、重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室、企業(yè)技術(shù)中心的立項(xiàng)批文；出口創(chuàng)匯合同和結(jié)匯證明等。

三、《可行性報(bào)告》、《商業(yè)計(jì)劃書》撰寫注意事項(xiàng)

（一）《可行性報(bào)告》、《商業(yè)計(jì)劃書》一定要嚴(yán)格按照編制提綱的要求，實(shí)事求是地進(jìn)行編制，且各種附件材料齊全。

（二）應(yīng)突出寫明項(xiàng)目關(guān)鍵技術(shù)和創(chuàng)新點(diǎn)，創(chuàng)新實(shí)質(zhì)是什么（例如是原理創(chuàng)新、結(jié)構(gòu)創(chuàng)新、應(yīng)用創(chuàng)新等）；寫明每一點(diǎn)的主要內(nèi)容（如技術(shù)要點(diǎn)、主要考核指標(biāo)等）。

（三）與國內(nèi)外同類先進(jìn)技術(shù)、產(chǎn)品的技術(shù)比較，可用文字或表格的形式敘述。

（四）撰寫要求明確、真實(shí)，各欄目內(nèi)容應(yīng)完整，盡量使其豐富；不得隨意空缺或省略，不能有缺項(xiàng)。