第一篇：關(guān)于商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研和定位策劃提綱和內(nèi)容

第一部分

市場(chǎng)調(diào)研分析及定位...................................................................................................2

一、市調(diào)工作，市場(chǎng)調(diào)查與分析...........................................................................................2

1.1、目標(biāo)區(qū)域市總體商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)查與分析..................................................................2 1.2、周邊區(qū)域的商業(yè)規(guī)劃與商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查與分析......................................................2

1.3、競(jìng)爭(zhēng)性（對(duì)手）商業(yè)項(xiàng)目的調(diào)查與分析 2

1.4、商圈調(diào)查與分析......................................................................................................3 1.5、購物方式的調(diào)查與分析..........................................................................................3 1.6、外部環(huán)境的調(diào)查與分析..........................................................................................3 1.7、商鋪投資人調(diào)查..................................................................................................4 1.8、商鋪?zhàn)赓U人(或經(jīng)營(yíng)者)調(diào)查...............................................................................4 1.9、項(xiàng)目位置調(diào)查......................................................................................................5 1.10、商業(yè)物業(yè)分析......................................................................................................5

二、市場(chǎng)定位工作...................................................................................................................6

2.1、項(xiàng)目總體市場(chǎng)定位..................................................................................................6 2.2、經(jīng)營(yíng)定位..................................................................................................................6 2.3、業(yè)態(tài)功能分區(qū)..........................................................................................................6 2.4、內(nèi)外部導(dǎo)線規(guī)劃......................................................................................................7 2.5．商鋪?zhàn)赓U人(經(jīng)營(yíng)者)定位.......................................................................................7 2.6．商鋪投資人定位......................................................................................................7 2.7、建筑物定位建議......................................................................................................8

第二部分

概念設(shè)計(jì)咨詢...............................................................................................................9

一、設(shè)計(jì)咨詢...........................................................................................................................9

1．承租戶的設(shè)計(jì)與規(guī)劃.................................................................................................9 1.1、交通組織..................................................................................................................9 1.2、平面布局與平面結(jié)構(gòu)..............................................................................................9 1.3、剖面設(shè)計(jì)..................................................................................................................9 1.4、外立面與入口..........................................................................................................9 1.5、特色設(shè)計(jì)理念..........................................................................................................9 1.6、步行街....................................................................................................................10 1.7、中庭........................................................................................................................10 1.8、吃喝庭院................................................................................................................10 1.9．停車場(chǎng)與停車庫....................................................................................................10 1.10．照明設(shè)計(jì)..............................................................................................................10 1.11．景觀......................................................................................................................10 1.12．無障礙規(guī)劃..........................................................................................................11 1.13．廣告與標(biāo)識(shí)..........................................................................................................11

二、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估.................................................................................................................11 2.1、該市經(jīng)營(yíng)狀況分析................................................................................................11 2.2、未來區(qū)域市場(chǎng)分析................................................................................................11 2.3、風(fēng)險(xiǎn)與競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析............................................................................................11

三、管理方式建議.................................................................................................................11 1 3.1、管理方式................................................................................................................11 3.2、經(jīng)營(yíng)方式................................................................................................................11 3.3、團(tuán)隊(duì)組合................................................................................................................11 3.4、人才獵頭服務(wù)........................................................................................................11

第一部分

市場(chǎng)調(diào)研分析及定位

一、市調(diào)工作，市場(chǎng)調(diào)查與分析

目標(biāo)：主要通過市場(chǎng)調(diào)查確立項(xiàng)目的商業(yè)定位、概念定位、經(jīng)營(yíng)定位、管理定位、商業(yè)布局、商鋪面積、商鋪銷售價(jià)格、租賃價(jià)格。

1.1、目標(biāo)區(qū)域市總體商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)查與分析

（1）目標(biāo)區(qū)域商業(yè)中心分析（2）目標(biāo)區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)布局（3）目標(biāo)區(qū)域商業(yè)發(fā)展方向（4）目標(biāo)區(qū)域商業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)

以此確定目標(biāo)區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)開發(fā)的機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)

1.2、周邊區(qū)域的商業(yè)規(guī)劃與商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查與分析

（5）（6）（7）（8）已建成的項(xiàng)目 正在建設(shè)的項(xiàng)目 未來規(guī)劃的項(xiàng)目 本區(qū)域總體商業(yè)策劃

1.3、競(jìng)爭(zhēng)性（對(duì)手）商業(yè)項(xiàng)目的調(diào)查與分析

（9）業(yè)態(tài)形式（10）建筑規(guī)模（11）經(jīng)營(yíng)狀態(tài)（12）管理方式（13）租金水平（14）優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)

1.4、商圈調(diào)查與分析

（15）主要區(qū)域商圈（16）次要區(qū)域商圈（17）邊緣區(qū)域商圈

（18）人口因素(人口數(shù)、家庭戶數(shù)、人口密度、年齡構(gòu)成、職業(yè)構(gòu)成、教育程度構(gòu)成等)（19）收入狀況（20）購物規(guī)律

? 城市性質(zhì) ? 交通設(shè)施 ? 商業(yè)建筑特點(diǎn) ? 居住分布特點(diǎn) ? 居民生活狀況 ? 消費(fèi)特點(diǎn) ? 品牌偏好 ? 流動(dòng)范圍 ? 人口規(guī)律分析

1.5、購物方式的調(diào)查與分析

（21）顧客來源（22）附加顧客來源（23）汽車購物人的狀況（24）自行車購物人的狀況（25）公交車購物人的狀況（26）步行購物人的狀況（27）正常工作購物狀況（28）節(jié)假日購物的狀況（29）購物觀念的變化情況

1.6、外部環(huán)境的調(diào)查與分析

商業(yè)街的規(guī)模調(diào)研

（30）商業(yè)街的長(zhǎng)度、寬度（31）商業(yè)街的構(gòu)成與層數(shù)（32）地勢(shì)與氣候特點(diǎn)（33）當(dāng)?shù)刂鲗?dǎo)風(fēng)向（34）擬建項(xiàng)目的朝向

（35）比鄰項(xiàng)目的衛(wèi)生狀況、照明狀況（36）廣告位置

公共設(shè)施的調(diào)研與分析（1）公交車?？空荆?）街道指示牌（3）廣告牌（4）電話亭（5）綠化（6）噴泉（7）小品（8）消防（9）垃圾箱

城市文脈的調(diào)研與分析（1）商業(yè)街名稱（2）歷史文化特點(diǎn)（3）地域特色（4）周邊人口特色（5）家庭特征（6）環(huán)境狀況

1.7、商鋪投資人調(diào)查

(1)投資類型(2)收入(3)投資方向(4)投資經(jīng)驗(yàn)(5)職業(yè)(6)教育狀況(7)社會(huì)階層

(8)投資能力(9)價(jià)格認(rèn)知度

(10)區(qū)域投資狀況分析

1.8、商鋪?zhàn)赓U人(或經(jīng)營(yíng)者)調(diào)查

(1)單位、個(gè)人(2)面積(3)租金(4)類型(5)經(jīng)營(yíng)品類(6)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)

(7)周邊商業(yè)經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)分布與狀況調(diào)查分析(8)各租賃人支付能力與方式(9)租賃需求分析

1.9、項(xiàng)目位置調(diào)查

(1)人流量、人流分布

(2)人流、車流、物流的方向(3)未來人流分布(4)人流類別(5)交通狀況(6)進(jìn)出口狀況(7)停車狀況

1.10、商業(yè)物業(yè)分析

目標(biāo)區(qū)域商業(yè)物業(yè)供應(yīng)分析（1）大型購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）（2）區(qū)域購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）（3）社區(qū)購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）（4）郊區(qū)購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）（5）購物中心的分類（6）出租率（7）租金水平

目標(biāo)區(qū)域商業(yè)物業(yè)需求分析（1）百貨店（2）超市（3）專業(yè)店（4）專賣店（5）便利店（6）餐飲店（7）美容店（8）特色店（9）折扣店（10）直銷點(diǎn)（11）影劇院（12）娛樂中心（13）酒吧、茶館（14）汽車店（15）書店等（16）飽和度（17）租金水平

市場(chǎng)調(diào)查工作要圍繞以下幾個(gè)重點(diǎn)予以透徹展開：

其一，商業(yè)街所在區(qū)域的居民收入狀況、購物習(xí)慣、文化教育背景?！ň幼∪巳汉土鲃?dòng)人群）

其二，商業(yè)街所在區(qū)域的歷史、文化、社會(huì)、政治背景與環(huán)境。——（人文環(huán)境和歷 史沉淀）

其三，商業(yè)街所在區(qū)域的未來發(fā)展規(guī)劃與未來新增人流?！ㄎ磥砬熬芭c新增機(jī)會(huì)）其四，商業(yè)街所在區(qū)域的未來風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與挑戰(zhàn)。（風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估）其五，商業(yè)街所在區(qū)域的交通便利性?！ń煌▽?dǎo)線）

從而，確定該商業(yè)街的整體定位。

二、市場(chǎng)定位工作

2.1、項(xiàng)目總體市場(chǎng)定位

（1）（2）（3）（4）整體定位 總體概念

總體策劃思想與理念 定位的原則

2.2、經(jīng)營(yíng)定位

（5）（6）（7）（8）（9）經(jīng)營(yíng)方式的比例構(gòu)成 商圈范圍 年齡劃分

業(yè)態(tài)、業(yè)種構(gòu)成

主力店、次主力店、專業(yè)店、專賣店、特色店構(gòu)成比例

2.3、業(yè)態(tài)功能分區(qū)

1）品類分區(qū)：

（10）平面分區(qū)（樓層分區(qū)）（11）縱向分區(qū)（各層分區(qū)）（12）百貨類（13）超市類（14）專業(yè)店類（15）專賣店類（16）餐飲類（17）娛樂類（18）文化類（19）服務(wù)類（20）信息類（21）展示類 2)業(yè)態(tài)功能分區(qū)（1）主力店（2）次主力店（3）商業(yè)街

（4）面積分配比例 3)外部交通組織（5）汽車（6）公交車（7）自行車 4)內(nèi)部交通組織（8）步行人流（9）貨流（10）汽車交通（11）停車場(chǎng)

（12）主通道、次通道

（13）電梯、貨梯、坡梯、步行梯 4)周邊地區(qū)的規(guī)劃與策劃（14）主題、特色（15）與項(xiàng)目的相溶性（16）策劃內(nèi)容

2.4、內(nèi)外部導(dǎo)線規(guī)劃

（22）人流導(dǎo)線圖（23）車流導(dǎo)線圖（24）貨物導(dǎo)線圖（25）外部交通組織圖

2.5．商鋪?zhàn)赓U人(經(jīng)營(yíng)者)定位

(1)租賃人分類(2)經(jīng)營(yíng)類型(3)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)(4)租金意向、租期(5)租賃面積(6)租賃形式(7)目標(biāo)客戶群

2.6．商鋪投資人定位

(1)目標(biāo)客戶(2)投資習(xí)慣(3)付款能力

7(4)意向性價(jià)格(5)按揭

2.7、建筑物定位建議

（37）項(xiàng)目規(guī)劃建議（38）組團(tuán)規(guī)劃建議（39）交通道路（40）整體風(fēng)格建議（41）外立面建議（42）園林景觀建議（43）樓宇建議（44）裝修建議（45）裝飾建議（46）物業(yè)建議

市場(chǎng)定位主要解決以下幾個(gè)問題：

其一，經(jīng)營(yíng)特色與文化理念 其二，業(yè)態(tài)布局與功能分區(qū) 其三，建筑物特點(diǎn)與風(fēng)格 其四，店鋪設(shè)計(jì)格局與戶型面積 其五，外部交通與內(nèi)部交通導(dǎo)線規(guī)劃 其六，通道形式與通道寬度 其七，銷售面積與租賃面積 其八，招商客戶介紹與租金評(píng)估 其九，總體策劃理念與銷售理念

第二部分

概念設(shè)計(jì)咨詢

一、設(shè)計(jì)咨詢

1．承租戶的設(shè)計(jì)與規(guī)劃 1.1、交通組織

（17）外部交通組織（18）內(nèi)部交通組織

1.2、平面布局與平面結(jié)構(gòu)

（19）開間（20）進(jìn)深

（21）隔墻、承重墻

1.3、剖面設(shè)計(jì)

（22）層高、柜距（23）垂直結(jié)構(gòu)與形式（24）中庭（25）景觀

（26）垂直交通設(shè)施（27）休息廳

1.4、外立面與入口

（28）外立面定型、特點(diǎn)（29）出入口位置（30）特點(diǎn)與風(fēng)格

1.5、特色設(shè)計(jì)理念

（31）主力店設(shè)計(jì)特點(diǎn)

（32）公共空間：室外廣場(chǎng)、內(nèi)庭院、中庭、吃喝娛樂庭院

1.6、步行街

（33）通道寬度（34）步行街的節(jié)點(diǎn)（35）步行街的路線

（36）步行街的商店設(shè)計(jì)特色（37）步行街的空間特色（38）步行街的內(nèi)立面設(shè)計(jì)

1.7、中庭

（39）綠化（40）水體（41）桌椅（42）休閑

1.8、吃喝庭院

（43）食品區(qū)（44）座椅區(qū)

（45）廚房和服務(wù)設(shè)施

1.9．停車場(chǎng)與停車庫

（1）停車數(shù)量（2）面積（3）裝卸貨區(qū)

1.10．照明設(shè)計(jì)

（1）（2）（3）（4）白天照明 夜間照明 廣告與照明 文化特點(diǎn)

1.11．景觀

（1）（2）（3）（4）鋪地、圍墻、護(hù)欄、籬笆、小品 雕塑、壁畫 綠化 水體

1.12．無障礙規(guī)劃

（1）通道（2）休閑區(qū)

1.13．廣告與標(biāo)識(shí)

（1）承租戶logo位置（2）整體色彩與特色（3）內(nèi)外購物標(biāo)識(shí)

二、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

2.1、該市經(jīng)營(yíng)狀況分析 2.2、未來區(qū)域市場(chǎng)分析 2.3、風(fēng)險(xiǎn)與競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析

三、管理方式建議

3.1、管理方式 3.2、經(jīng)營(yíng)方式 3.3、團(tuán)隊(duì)組合 3.4、人才獵頭服務(wù)

第二篇：商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

調(diào)研報(bào)告前言：簡(jiǎn)要說明本次調(diào)研的目的和范圍、調(diào)研組成員、調(diào)研日期、調(diào)研數(shù)據(jù)的依據(jù)等內(nèi)容。

一、PEST分析

? 政治要素（Politics）：了解當(dāng)?shù)卣慕Y(jié)構(gòu)、指導(dǎo)方向、產(chǎn)業(yè)政策等；

? 經(jīng)濟(jì)要素（Economic）：GDP總量、人均GDP、GDP增長(zhǎng)率、財(cái)政收入水平及增長(zhǎng)率、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、各零售業(yè)態(tài)分類消費(fèi)水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情況、恩格爾系數(shù)、物業(yè)投資水平、外資投資情況、物業(yè)售價(jià)、租金價(jià)格等；

? 社會(huì)要素（Society）：是指當(dāng)?shù)爻鞘芯用衩褡逄卣?、文化傳統(tǒng)、價(jià)值觀念、宗教信仰、教育水平以及風(fēng)俗習(xí)慣等因素。構(gòu)成社會(huì)環(huán)境的要素包括人口規(guī)模、年齡結(jié)構(gòu)、種族結(jié)構(gòu)、收入分布、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和水平、人口流動(dòng)性等。其中人口規(guī)模直接影響著一個(gè)國(guó)家或地區(qū)市場(chǎng)的容量，年齡結(jié)構(gòu)則決定消費(fèi)品的種類及推廣方式。

? 技術(shù)要素(Technology): 技術(shù)要素包括當(dāng)?shù)亓闶蹣I(yè)出現(xiàn)和發(fā)展趨勢(shì)以及前景預(yù)測(cè)。

二、區(qū)域城市功能調(diào)查

? 公共設(shè)施狀況

? 交通體系狀況

? 道路狀況、通行量

? 區(qū)域性質(zhì)與功能特點(diǎn)

? 各項(xiàng)城區(qū)的機(jī)能

? 城市規(guī)劃

三、區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研

? 商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及布局情況（概況、規(guī)模、商圈分類）

? 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃（政策規(guī)劃、趨勢(shì)研判）

? 租金水平、售價(jià)水平研究等；

? 發(fā)展商開發(fā)情況研究；

? 零售品牌調(diào)研（分檔次、分業(yè)種、分業(yè)態(tài)進(jìn)行交叉分析）

? 新店開設(shè)趨勢(shì)研究

? 典型案例分析

四、區(qū)域商業(yè)物業(yè)供需分析

? 區(qū)域供應(yīng)

? 區(qū)域消化

? 供需交叉分析

? 租金走勢(shì)

? 售價(jià)走勢(shì)

? 租售交叉分析

? 典型開發(fā)案例分析

五、區(qū)域內(nèi)主要商圈消費(fèi)者消費(fèi)行為調(diào)查與研究

? 地理細(xì)分調(diào)查分析

? 購買人群細(xì)分調(diào)查

? 年齡細(xì)分調(diào)查分析

? 經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分調(diào)查分析

? 消費(fèi)者交通和出行方式

? 購買者購買心理及行為分析

六、意向項(xiàng)目SWOT分析

（包括道路類別及交通狀況、項(xiàng)目地塊自然與社會(huì)條件分析、顧客是否容易達(dá)到商業(yè)區(qū)、周邊環(huán)境和公建設(shè)施、項(xiàng)目周圍經(jīng)濟(jì)條件分析等）

七、結(jié)論

? 區(qū)域投資價(jià)值建議

? 項(xiàng)目投資建議

? 產(chǎn)品投資建議

第三篇：唐山某商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研

唐山某商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研綱要

一、唐山市宏觀環(huán)境調(diào)查

1、唐山市基本概況：行政區(qū)劃、人口規(guī)模、城區(qū)面積、交通位置等；

2、唐山市區(qū)的居民人均收入水平、物價(jià)水平、消費(fèi)習(xí)慣等；

3、唐山市的城市發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展方向、相關(guān)投資環(huán)境和政策。

（這部分資料主要通過政府職能部門印制的宣傳冊(cè)、官方網(wǎng)站資料獲知，近幾年的居民收入狀況和相關(guān)消費(fèi)指數(shù)可通過統(tǒng)計(jì)局獲知，唐山人的消費(fèi)心理和消費(fèi)習(xí)慣則主要通過與當(dāng)?shù)厝私徽劮治觯?/p>

二、唐山市商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查

1、宏觀：唐山市區(qū)商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)現(xiàn)狀及走勢(shì)調(diào)查，包括：

① 全市商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)的平均價(jià)格；

② 商業(yè)項(xiàng)目主要開發(fā)區(qū)域在哪個(gè)區(qū)？銷售狀況及價(jià)格水平怎樣？

③近幾年唐山市商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)總量（面積）多大？銷售率是多少？

④ 唐山市商業(yè)項(xiàng)目目前熱銷的有哪些，是哪些最受投資者青睞？

2、中觀：項(xiàng)目所在地——路南區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查，包括：

① 路南區(qū)商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)的平均價(jià)格；

② 路南區(qū)近三年建設(shè)的商業(yè)項(xiàng)目有哪些？銷售價(jià)格和銷售情況怎樣？

③ 路南區(qū)目前在售的商業(yè)項(xiàng)目有哪些？銷售價(jià)格和市場(chǎng)反映情況怎樣？④ 路南區(qū)有哪些大的消費(fèi)群體？

（以上資料一方面通過公開的媒體資料、房產(chǎn)廣告獲知，另一方面需要到市場(chǎng)去踩盤調(diào)查。總的來說，商業(yè)項(xiàng)目前期調(diào)研中，宏觀方面的信息主要通過兩個(gè)手段獲?。阂皇桥c房管、土地、建設(shè)、規(guī)劃等相關(guān)部門人員訪談；二是收集報(bào)刊、文獻(xiàn)、網(wǎng)站的相關(guān)資料進(jìn)行分析。）

三、項(xiàng)目地塊環(huán)境調(diào)查

㈠、土地性質(zhì)和規(guī)劃條件調(diào)查，包括：

1、此地塊所擁有土地證上登記的用地性質(zhì)是什么？土地使用年限有多長(zhǎng)？

2、如果接過來進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，是否還需辦理土地變性手續(xù)？是否需要補(bǔ)交土地出讓金？以及土地增值稅、轉(zhuǎn)讓交易手續(xù)費(fèi)等？

3、唐山市土地部門對(duì)項(xiàng)目地塊的開發(fā)是否還其它要求？

4、唐山市規(guī)劃部門對(duì)項(xiàng)目地塊的開發(fā)、建設(shè)規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)有什么限制？

5、項(xiàng)目地塊的建筑、地上附著物是否會(huì)涉及拆遷補(bǔ)償？如果需要補(bǔ)償，按唐山市拆遷辦規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，需要補(bǔ)多少？

6、項(xiàng)目地塊內(nèi)現(xiàn)租戶與原房主簽訂的租期有多長(zhǎng)？能否順利提前解約？

7、項(xiàng)目地塊周邊臨近區(qū)域的規(guī)劃用地性質(zhì)是什么？我方進(jìn)行開發(fā)是否會(huì)受到影響。

㈡、周圍景觀和社會(huì)狀況調(diào)查，包括：

1、項(xiàng)目四周有什么景觀？是否存在污染源？

2、項(xiàng)目臨近郊區(qū)，周邊的環(huán)境衛(wèi)生狀況和社會(huì)治安狀況怎樣？

3、項(xiàng)目附近的農(nóng)民與周圍住宅區(qū)居民的關(guān)系如何？以前有無大的沖突？

4、項(xiàng)目地塊周邊居民對(duì)企業(yè)污染問題是何評(píng)價(jià)？唐山市其它城區(qū)有商業(yè)需求的消費(fèi)者對(duì)此區(qū)域的企業(yè)污染問題能否接受？這對(duì)他們投資的影響有多大？

㈢、交通條件和配套環(huán)境調(diào)查，包括：

1、項(xiàng)目地塊的交通是否便利？有無連通市區(qū)的公交線路？

2、項(xiàng)目周邊的、生活配套和公建有哪些？分別有多遠(yuǎn)？（需調(diào)查菜市場(chǎng)、商店、超市、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院、體育娛樂設(shè)施、餐飲酒店、銀行、郵局等因素）。

㈣、項(xiàng)目地段投資者對(duì)象調(diào)查，包括：

1，項(xiàng)目地塊周邊已建成商業(yè)項(xiàng)目的主要投資者是哪些群體？他們的收入水平

和消費(fèi)習(xí)慣怎樣？能承受的平均價(jià)格如何？

2，項(xiàng)目地塊主要的投資業(yè)態(tài)是什么？主要投資什么？

（關(guān)于這方面的信息調(diào)研，因目前主要是做土地開發(fā)決策，前期可只做一些粗略的調(diào)查，以后還需要設(shè)計(jì)詳細(xì)的調(diào)查問卷進(jìn)行訪談、分析。）

㈤、項(xiàng)目地段周邊競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查，包括：

項(xiàng)目周邊地段的競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目，在這里是指以項(xiàng)目為中心，1000m范圍內(nèi)在建（售）和已規(guī)劃征地、近兩年內(nèi)待建的所有商業(yè)項(xiàng)目，其調(diào)研內(nèi)容包括：

● 樓盤位置、占地面積、總建筑面積、● 開發(fā)商、總投資、開工竣工日期

● 類別、檔次及整體規(guī)劃布局

● 裝修材料、水平、硬件設(shè)備

● 配套服務(wù)功能及功能分區(qū)、停車場(chǎng)、車位配置情況

● 公開銷售日期、銷售價(jià)格、開發(fā)期價(jià)格的變化情況、銷售率

● 付款方式、銀行按揭安排

● 物業(yè)管理方案、物管公司、物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)

第四篇：市場(chǎng)調(diào)研策劃報(bào)告包括哪些內(nèi)容

一、序言

序言主要介紹調(diào)查項(xiàng)目的基本情況，通常包括扉頁、目錄和簡(jiǎn)介。

1、扉頁

扉頁一般占一頁，內(nèi)容包括以下幾項(xiàng)：

（1）調(diào)查報(bào)告的題目

（2）委托進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查的單位名稱

（3）執(zhí)行該市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目的單位名稱

（4）市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的姓名及單位

（5）市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告完成日期。

2、目錄

如果調(diào)查報(bào)告的內(nèi)容、頁數(shù)較多，為了方便讀者閱讀，應(yīng)當(dāng)使用目錄或索引形式列出報(bào)告所分的主要章節(jié)和附錄，并注明標(biāo)題、有關(guān)章節(jié)號(hào)碼及頁碼，一般來說，目錄的篇幅不宜超過一頁。

3、簡(jiǎn)介

簡(jiǎn)介主要闡述課題的基本情況，它是按照市場(chǎng)調(diào)查課題的順序?qū)栴}展開，并闡述對(duì)調(diào)查的原始資料進(jìn)行選擇、評(píng)價(jià)、做出結(jié)論、提出建議的原則等。主要包括三方面內(nèi)容：

第一，簡(jiǎn)要說明調(diào)查目的。即簡(jiǎn)要地說明調(diào)查的由來和委托調(diào)查的原因。

第二，簡(jiǎn)要介紹調(diào)查對(duì)象和調(diào)查內(nèi)容，包括調(diào)查時(shí)間、地點(diǎn)、對(duì)象、范圍、調(diào)查要點(diǎn)及所要解答的問題。

第三，簡(jiǎn)要介紹調(diào)查研究的方法。介紹調(diào)查研究的方法，有助于使人確信調(diào)查結(jié)果的可靠性，因此對(duì)所用方法要進(jìn)行簡(jiǎn)短敘述，并說明選用方法的原因。例如，是用抽樣調(diào)查法還是用典型調(diào)查法，是用實(shí)地調(diào)查法還是文案調(diào)查法，這些一般是在調(diào)查過程中使用的方法。另外，在分析中使用的方法，如指數(shù)平滑分析、回歸分析、聚類分析等方法都應(yīng)作簡(jiǎn)要說明。如果部分內(nèi)容很多，應(yīng)有詳細(xì)的工作技術(shù)報(bào)告加以說明補(bǔ)充，附在市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的最后部分的附件中。

二、摘要

摘要是用簡(jiǎn)單明了的語言對(duì)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果做概括介紹，包括市場(chǎng)容量、被產(chǎn)品與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)情況、產(chǎn)品在消費(fèi)者心目中的優(yōu)缺點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的銷售策略、本企業(yè)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的廣告策略的對(duì)比、影響產(chǎn)品銷售的因素等，目的在于讓企業(yè)的相關(guān)人員快速了解市場(chǎng)調(diào)查的基本結(jié)果，從而決定采取相應(yīng)的措施。

摘要是市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告中相當(dāng)重要的內(nèi)容，但在有些調(diào)查報(bào)告中經(jīng)常被忽略。無論什么原因，忽略摘要部分都有損于調(diào)查報(bào)告的價(jià)值。

三、正文

正文是市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告的主體部分。這部分必須準(zhǔn)確闡明全部有關(guān)論據(jù)，包括問題的提出到引出的結(jié)論，論證的全部過程，分析研究問題的方法，還應(yīng)當(dāng)有可供市場(chǎng)活動(dòng)的決策者進(jìn)行獨(dú)立思考的全部調(diào)查結(jié)果和必要的市場(chǎng)信息，以及對(duì)這些情況和內(nèi)容的分析評(píng)論。

正文一般應(yīng)包括對(duì)調(diào)查方法的說明、介紹調(diào)查結(jié)果、提出結(jié)論與建議三個(gè)部分。

1、調(diào)查方法

對(duì)調(diào)查方法的說明應(yīng)該包括以下內(nèi)容：

（1）調(diào)查地區(qū)。說明調(diào)查是在哪個(gè)區(qū)域內(nèi)進(jìn)行的，以及選擇該區(qū)域的理由。

（2）調(diào)查對(duì)象。說明是從什么樣的對(duì)象中抽取樣本進(jìn)行調(diào)查。通常指產(chǎn)品的銷售對(duì)象或潛在的目標(biāo)市場(chǎng)。

（3）樣本容量。選取的樣本總數(shù)，以及確定樣本容量是考慮的因素。

（4）樣本的結(jié)構(gòu)。根據(jù)什么樣的抽樣方法抽取樣本，抽取后樣本結(jié)構(gòu)如何，是否具有代表性。

（5）資料收集的方法。是攔截訪問還是電話訪問，是觀察法還是實(shí)驗(yàn)法等。

（6）實(shí)施過程及問題處理。調(diào)查如何實(shí)施，遇到什么問題，如何處理等。

（7）訪問員介紹。對(duì)訪問員的資格、條件以及訓(xùn)練情況也須做簡(jiǎn)略的介紹。

（8）資料處理方法及工具。用什么樣的工具、方法對(duì)資料進(jìn)行分析和統(tǒng)計(jì)處理。

（9）訪問完成情況。介紹訪問完成率，說明未完成部分及訪問無效的原因。對(duì)調(diào)查結(jié)果的介紹要盡量簡(jiǎn)潔，把方法及采用原因說清楚即可。

2、調(diào)查結(jié)果

調(diào)查結(jié)果是將調(diào)查所得以及經(jīng)過統(tǒng)計(jì)分析的數(shù)據(jù)報(bào)告出來。調(diào)查結(jié)果要與預(yù)定的調(diào)查目的相吻合，一般而言，應(yīng)包括以下幾方面的內(nèi)容。

（1）產(chǎn)品的市場(chǎng)銷量和市場(chǎng)占有率

（2）被訪者對(duì)產(chǎn)品和廣告的反應(yīng)

（3）產(chǎn)品的目標(biāo)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)及特點(diǎn)

（4）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的廣告策略及特點(diǎn)

（5）價(jià)格、包裝和廣告等因素對(duì)銷售的影響等。

市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果的描述形式通常是表格或圖形，調(diào)研人員必須對(duì)圖表中的數(shù)據(jù)資料所隱含的趨勢(shì)、關(guān)系或規(guī)律加以客觀的描述。

四、結(jié)論與建議

結(jié)論是用簡(jiǎn)潔明了的語言對(duì)研究前所提出的問題做明確的答復(fù)。建議則是針對(duì)調(diào)查獲得的結(jié)論對(duì)該企業(yè)產(chǎn)品及其營(yíng)銷方式提出具體的要求以及應(yīng)該采取的改進(jìn)措施。另外，應(yīng)提出多種方案，供有關(guān)人員選擇。同時(shí)，最好說明可能需要支付的費(fèi)用，并對(duì)未來市場(chǎng)的變化和該企業(yè)產(chǎn)品的銷售做出合理的預(yù)測(cè)。

結(jié)論部分有時(shí)可與調(diào)查結(jié)果合并為一個(gè)部分，這要視調(diào)查規(guī)模的大小而定。一般而言，如果調(diào)查規(guī)模小，內(nèi)容也比較簡(jiǎn)單，就可以將結(jié)論和調(diào)查結(jié)果合并在一起。如果規(guī)模比較大，內(nèi)容多，則應(yīng)分開寫。

建議最好是正面的、肯定的，即說明應(yīng)采取哪些具體的措施以獲得成功，或者要處理哪些已經(jīng)存在的問題。

（六）附件

附件是指調(diào)查報(bào)告正文包含不了或沒有提及，但與正文有關(guān)必須附加說明的部分。它是對(duì)正文報(bào)告的補(bǔ)充或更詳盡說明。每一份附件都應(yīng)該按順序標(biāo)上編號(hào)。附件中一般包括：

（1）訪問提綱

（2）調(diào)查問卷

（3）抽樣有關(guān)細(xì)節(jié)的補(bǔ)充說明

（4）工作進(jìn)度安排

（5）原始資料的來源

（6）調(diào)查獲取的原始數(shù)據(jù)圖表

第五篇：房地產(chǎn)定位策劃內(nèi)容要點(diǎn)

房地產(chǎn)定位策劃內(nèi)容要點(diǎn)

房地產(chǎn)定位策劃內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面：

1.市場(chǎng)定位。所謂市場(chǎng)定位，指如何去爭(zhēng)取樓盤對(duì)于消費(fèi)群體的需求量。在此基礎(chǔ)上，一切推廣手段都圍繞著這一消費(fèi)群體展開，否則就風(fēng)馬牛不相及了。例如：大型樓盤番禺麗江花園，在策劃樓盤銷售時(shí)，利用其具有吸引力的硬件，不僅立足于番禺本地消化，更放眼于廣州市區(qū)，定價(jià)對(duì)人也有吸引力，結(jié)果取得了成功。即購買者為60％的廣州市區(qū)人，30％的外地人，10％為番禺人。其中，包括了二次置業(yè)、休閑置業(yè)等投資者。

2.功能定位。所謂功能性，一般寫字樓、商鋪、酒店、公寓涉及較多，由于公務(wù)、商務(wù)活動(dòng)越來越現(xiàn)代化，用戶要求的不僅是有一個(gè)辦公場(chǎng)地，對(duì)商廈的現(xiàn)代化辦公設(shè)施、經(jīng)商行為、發(fā)展?jié)摿σ蔡岢隽艘?。因此，在銷售寫字樓、公寓等物業(yè)時(shí)，功能的作用愈顯重要。國(guó)際上將寫字樓分為3A、5A、智能大廈等，這都成為寫字樓的重要賣點(diǎn)，而各個(gè)國(guó)家有各自不同的標(biāo)準(zhǔn)，一般來講，5A即通訊、管理、辦公、消防、保安自動(dòng)化。寫字樓如果功能不全，就難于啟動(dòng)市場(chǎng)。中房集團(tuán)開發(fā)的北京京瑞大廈、廣州中房大廈在香港、國(guó)內(nèi)銷售時(shí)，都強(qiáng)調(diào)5A級(jí)，當(dāng)時(shí)外商都很驚訝于中國(guó)大陸也有5A級(jí)的寫字樓。隨著消費(fèi)者的日益成熟，對(duì)住宅也有了較高的要求。住宅不僅要滿足消費(fèi)者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美觀，配套設(shè)施齊全，室內(nèi)布局合理，居住方便和舒適，住宅面積寬綽，采光良好，對(duì)消費(fèi)者就有吸引力，也為其發(fā)展智力提供了條件。

3.專營(yíng)性定位。目前商鋪的市場(chǎng)狀況是供大于求，小商販形不成規(guī)模，商場(chǎng)發(fā)展紛紛推出經(jīng)營(yíng)性定位，即把物業(yè)先設(shè)定為服裝、鞋業(yè)、電腦、通訊設(shè)備等中心，發(fā)展商設(shè)計(jì)營(yíng)業(yè)方向，然后將之切割出售，這就免除了客戶買了之后不知做什么，或者想做某種生意而苦于沒有一種大環(huán)境的顧慮。由于能滿足部分客戶的要求，而且營(yíng)造出整體的商業(yè)氛圍，就可以吸收更多的買家。

4.象征性定位。由于消費(fèi)水平的不同，通過價(jià)值取向的自然選擇，很多物業(yè)無形中形成了高尚住區(qū)、“貴族”住區(qū)、普通住區(qū)等等。房地產(chǎn)開發(fā)商，可以用形成物業(yè)檔次的方法，對(duì)居住在小區(qū)的階層給予一定身份的特征——象征性定位。如香港的半山、廣州的錦城、名雅苑、白云堡、碧桂園，北京的龍?jiān)穭e墅，美國(guó)的比夫利山莊等，都是這種自然選擇的結(jié)果，也是開發(fā)商營(yíng)造了象征性群體，通過購買、居住使之實(shí)現(xiàn)歸屬感、榮譽(yù)感、自豪感。