第一篇：2014年5月杭州土地市場研究報告

[研究院]2014年5月杭州土地市場研究報告 [摘要] 201

4年5月，杭州土地市場繼續(xù)萎靡。市區(qū)共成交土地12宗，出讓面積27.4公頃，可建面積68.3萬方，成交額29.6億元。主城區(qū)5宗地塊全部為商用地，蕭山區(qū)出讓1宗商用地，余杭區(qū)以1宗地塊10.7億元賣地額為宅地破荒。除了特殊的加油站地塊，本月出讓的全部地塊均直接成交。6月，杭州土地出讓量與5月相似，市區(qū)共有2宗土地掛牌出讓，余杭則有6宗地塊將出讓，蕭山則有4宗。

核心提要：

1、杭州市區(qū)5月賣地29.6億 主城區(qū)連續(xù)三月陷“宅地荒”

2、主城區(qū)土地出讓5宗商地余杭出讓1宅4商

3、宅地成交額占比36% 唯一宅地貢獻10.7億

4、杭師大出讓過半成加油站溢價167%

附：2014年5月杭州市區(qū)土地成交詳表

重要結論：

2014年5月，杭州土地市場繼續(xù)萎靡。市區(qū)共成交土地12宗，出讓面積27.4公頃，可建面積68.3萬方，成交額29.6億元。主城區(qū)5宗地塊全部為商用地，蕭山區(qū)出讓1宗商用地，余杭區(qū)以1宗地塊10.7億元賣地額為宅地破荒。除了特殊的加油站地塊，本月出讓的全部地塊均直接成交。6月，杭州土地出讓量與5月相似，市區(qū)共有2宗土地掛牌出讓，余杭則有6宗地塊將出讓，蕭山則有4宗。

杭州市區(qū)5月賣地29.6億環(huán)比上漲45%

2014年5月，杭州市區(qū)共成交土地12宗，總面積27.4公頃，總可建面積68.3萬方，總成交額29.6億元，環(huán)比上漲45%，土地市場持續(xù)低溫。

主城區(qū)土地出讓5

宗商地 余杭出讓5月唯一宅地

在主城區(qū)3月遭遇“零出讓”后，4月出讓1宗，5月出讓宗數(shù)增至5宗，總成交額9億，在市區(qū)總成交額中占比30.4%。余杭區(qū)共成交土地5宗，總面積12.9公頃，總可建面積33.3萬方，總成交額15.2億元，成為5月大頭，在市區(qū)總成交額中占比51.4%。蕭山區(qū)成交一宗商地，成交額5.4億元，占市區(qū)比例18.2%。

宅地成交額占比36% 良渚街道商住地單宗地塊貢獻10.7億

5月，杭州市區(qū)只成交宅地1宗，總面積7.5公頃，總可建面積16.2萬方，總成交額10.7億元，占比36%；共成交商地11宗，總面積19.9公頃，總可建面積52.1萬方，總成交額18.9億元，占比64%。

“半個”杭師大校區(qū)已完成出讓 加油站地塊“拍案驚奇”

5月5日，杭師大商地以3.41億的底價出閣，折合樓面價12788.59元/平，由浙江省興合集團競得。至此，規(guī)劃中的半個杭師大校區(qū)已順利完成出讓。

5月唯一一宗開啟競價程序的地塊，是余杭區(qū)一宗加油站用地。這宗位于余杭區(qū)星河路的加油站用地，是3月份以來首次進入競價環(huán)節(jié)的地塊，溢價率高達167.4%。

附表：2014年5月杭州市區(qū)土地成交詳表

第二篇：土地市場專題研究報告專題

土地市場專題研究報告

二○○三年五月二十日

本專題所研究的土地市場是指我國建設用地使用權市場。目前，有法律規(guī)范可以進入市場的主要是國有建設用地使用權。

一、土地市場建設基本情況

（一）總體進展

我國國有土地有償使用始于1982年。十四大以前的十年，土地使用制度改革主要是變無償、無限期、無流動的使用制度，為有償、有限期、有流動的使用制度。十四大以后，進入以市場形成土地使用權價格為核心的全面建設土地市場階段。經(jīng)過十年的努力，市場配置土地資源的基礎性作用初步得到發(fā)揮。

1、國有土地使用權市場配置范圍不斷擴大，土地使用權價格的市場形成機制初步確立。一是全面實行了國有土地有償使用制度，按照法律規(guī)定應當有償使用的城市新增建設用地和依法發(fā)生流轉(zhuǎn)的存量建設用地，基本都納入了有償使用軌道。我國城市國有建設用地為315萬公頃，十年來，已經(jīng)實行有償使用的面積約76萬公頃。其中，出讓國有土地面積56萬公頃，采用租賃、作價出資或入股方式有償使用的土地面積近20萬公頃。有償使用和市場配置的國有土地面積占城市國有建設用地總面積的比例，已由1992年的不足2%上升到2002年的24%。二是國有土地使用權價格的市場形成機制初步形成。經(jīng)營性國有土地使用權（商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等）招標拍賣掛牌出讓制度普遍建立，2002年，全國招標拍賣掛牌出讓的面積達到1.8萬公頃，與1992年相比，招標拍賣掛牌出讓面積占當年出讓總面積的比例由不足1%上升到15%，招標拍賣掛牌出讓金額占當年出讓金總額的比例從不足1%上升到40%。三是國有土地使用權市場交易日益活躍。2002年發(fā)生國有土地使用權轉(zhuǎn)讓86.6萬宗、6.7萬公頃，轉(zhuǎn)讓金額達2380億元；國有土地使用權出租19.1萬宗、1.7萬公頃，租金達28億元；國有土地使用權抵押53.8萬宗、28.9萬公頃，抵押金額達7846億元。

2、土地用途管制制度基本確立，政府對土地市場的宏觀調(diào)控得到加強和完善。一是總結90年代初房地產(chǎn)過熱的教訓，修訂了《土地管理法》，確立了新的土地用途管制制度，重新編制和實施了土地利用總體規(guī)劃，嚴格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地。二是實行了新的土地收益分配辦法，存量建設用地有償使用收益全部留給地方，新增建設用地有償使用收益30%上交中央，鼓勵地方積極盤活存量建設用地，加大閑置土地處置力度，優(yōu)化了建設用地供應布局和結構。三是按照

1建設用地集中統(tǒng)一供應的要求，實施了土地收購儲備制度，根據(jù)市場供求情況，適時調(diào)整土地供應量，增強了政府調(diào)控土地市場的能力。目前，全國已有1258個市、縣政府建立了這一制度。四是土地調(diào)查、登記制度進一步完善，強化了對土地利用狀況和土地價格的監(jiān)測。

3、土地市場運行制度和組織建設取得了明顯進展，市場服務體系逐步形成。一是土地公開交易、基準地價定期確定公布、土地市場交易信息發(fā)布和土地登記資料公開查詢等制度基本建立，保障了土地市場的規(guī)范運行。二是完善土地市場組織形式，全國1198個市、縣設立了土地有形市場，土地使用權交易更加便利、安全、公開和公平。三是轉(zhuǎn)變政府職能，減少和規(guī)范行政審批，嚴格實行政事分開、政企分開，培育和發(fā)展了土地市場中介服務組織，土地估價、咨詢、交易代理、登記代理等中介服務機構開始獨立、客觀、公正執(zhí)業(yè)。

4、土地產(chǎn)權進一步細化和明確，土地權利體系開始構建。一是根據(jù)土地市場建設的需要，在堅持土地公有制的前提下，實行了土地使用權與所有權分離，土地使用權成為商品，按照市場原則進行配置。二是細化和完善土地有償使用方式，在出讓基礎上，增加了國有土地租賃和國有土地使用權作價出資或入股兩種新的土地有償使用方式，依法明確了出讓土地使用權、承租土地使用權、作價出資或入股土地使用權等三種有償土地使用權的權能。三是適應國有企業(yè)改革的需要，明確了劃撥土地使用權的權能和相應的權益價格。四是適應鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)融資、兼并等需要，明確依法取得符合規(guī)劃的集體建設用地使用權，在企業(yè)破產(chǎn)、兼并時可以依法入市流轉(zhuǎn)。

（二）基本經(jīng)驗

1、必須始終服從和服務于經(jīng)濟建設中心，維護改革、發(fā)展、穩(wěn)定大局。十年來，建設用地供應在優(yōu)先保證國家基礎設施、主導產(chǎn)業(yè)和生態(tài)環(huán)境建設用地需求的同時，按照市場經(jīng)濟體制改革的方向，適時推進土地使用制度改革和土地市場建設，充分發(fā)揮市場對土地資源配置的基礎性作用。配合國家經(jīng)濟結構調(diào)整，顯化國有企業(yè)土地資產(chǎn)7000多億元，支持和促進了國有企業(yè)改革與發(fā)展，為企業(yè)職工分流安置和社會保障提供了資金支持。二是盤活城市存量建設用地，優(yōu)化了土地利用結構，收取國有土地使用權出讓金8300多億元，促進了舊城改造和城市建設。

2、必須堅持土地資源、資產(chǎn)管理并重，實行最嚴格的土地管理制度。加強土地資源管理，嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，既是保護耕地的需要，也是充分實現(xiàn)國有土地資產(chǎn)價值的最基本前提。加強土地資產(chǎn)管理，既是提高建設用地市場配置效率的需要，也是保護耕地的最根本措施。十年來，按照資源、資產(chǎn)管理并重的原則，我們實行

了耕地占一補

一、收取新增建設用地有償使用費用于土地整理等措施，有效增加耕地面積，提高耕地質(zhì)量，改善了農(nóng)業(yè)、農(nóng)村和農(nóng)民的生產(chǎn)、生活環(huán)境。近年來建設占用耕地數(shù)量明顯減少，在新增建設用地總量減少的情況下，各地切實加強土地資產(chǎn)管理，加快市場配置土地資源的進程，積極盤活存量建設用地，全國絕大多數(shù)城市存量建設用地基本上完成了一輪調(diào)整，城市面貌煥然一新。

3、必須堅持依法行政，加強對土地市場秩序的規(guī)范。規(guī)范政府行為是規(guī)范土地市場秩序的重點。十年來，特別是十五大以來，我們以規(guī)范管理者的行為為重點，在全系統(tǒng)大力推行依法行政，嚴肅查處土地違法案件；把維護土地市場穩(wěn)定、公平、安全運行作為調(diào)控的主要目標，處理好政府與市場的關系；建立了政務公開、窗口辦文、內(nèi)部會審、集體決策等制度；與監(jiān)察部聯(lián)合推行了經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓制度；不斷規(guī)范土地市場秩序，較好地發(fā)揮了市場配置土地資源的基礎性作用。

4、必須堅持與時俱進，按照市場經(jīng)濟原則推進制度創(chuàng)新。土地使用權進入市場、市場運行基本制度的建設，都是按照這一原則進行創(chuàng)新的。在正確運用行政管理手段的同時，注重發(fā)揮經(jīng)濟手段和法律手段的作用。對破壞耕地、非法轉(zhuǎn)讓土地使用權、非法批準征用、占用、低價出讓土地等行為，納入刑法處罰，運用經(jīng)濟杠桿保護耕地等，都取得了很好的效果。按照尊重農(nóng)民土地財產(chǎn)權的思路，組織了農(nóng)民集體建設用地使用權流轉(zhuǎn)和征地制度改革試點，嘗試在集體建設用地配置、利用和土地征用中引入市場機制，利用法律和經(jīng)濟手段保護農(nóng)民土地權益。

（三）需要進一步深化改革的幾個方面

1、離充分發(fā)揮市場配置土地資源的基礎性作用還有相當大的差距。除去不會輕易改變用途和發(fā)生流轉(zhuǎn)的交通和水利設施用地外，我國建設用地約有2500萬公頃。其中，國有建設用地約700萬公頃，城市內(nèi)的315萬公頃，城市外的385萬公頃。按照法律規(guī)定城市內(nèi)的國有土地可以市場配置或有償使用的應達到40～50%左右，而目前只有24%。城市內(nèi)外，還有大量國有建設用地需要隨著企業(yè)改革和土地用途調(diào)整實行市場配置或有償使用。農(nóng)民集體所有建設用地約1800萬公頃，其中農(nóng)民宅基地約1000 萬公頃，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施、公益事業(yè)用地約600萬公頃，單位和個人用于生產(chǎn)和經(jīng)營的集體建設用地約200萬公頃，用于生產(chǎn)經(jīng)營的200萬公頃應當通過市場配置。隨著城市化的推進，大部分宅基地也需要通過市場配置，發(fā)生置換和流轉(zhuǎn)。

2、政府對土地市場的宏觀調(diào)控還不夠有效。一是一些地方土地

統(tǒng)一管理制度不落實，違反規(guī)劃設立園區(qū)，特別是開發(fā)商與鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村違法私自簽訂用地協(xié)議，圈占土地，嚴重影響和干擾了政府對土地供應總量的控制和耕地保護。二是不同區(qū)域之間，為創(chuàng)造政績和吸引投資，競相壓低地價競爭，造成土地資源浪費，土地資產(chǎn)流失，在工業(yè)用地方面，表現(xiàn)尤為突出。三是現(xiàn)行土地稅制設置不合理。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅種多、稅負重，不利于土地流轉(zhuǎn)和市場配置；保有環(huán)節(jié)基本無稅，對少數(shù)單位、個人占用和浪費大量土地資源缺乏經(jīng)濟制約，不利于節(jié)約土地資源。

3、土地產(chǎn)權保護制度還有缺陷。一是土地登記法律制度不統(tǒng)一。分散多頭登記影響政府登記的公信力和運用政府公信力對土地交易進行保護，每年土地權屬糾紛量都在5萬件左右。二是農(nóng)民集體建設用地大量自發(fā)入市。依法取得、符合規(guī)劃的集體建設用地使用權是土地使用者的合法土地財產(chǎn)，應當允許流轉(zhuǎn)，需要盡快建立相應的法律規(guī)范。三是盡管新《土地管理法》提高了征地補償標準，但征地中仍然沒有體現(xiàn)市場經(jīng)濟原則。征地范圍寬、補償?shù)颓也坏轿坏榷即罅看嬖?，特別是失地農(nóng)民的就業(yè)和長遠生計難以得到保障。

4、相關配套改革還滯后。一是對經(jīng)營性土地使用權出讓，一些地方仍沿用計劃經(jīng)濟時期的基本建設程序，通過計劃立項、規(guī)劃定點先行確定土地使用者，影響了經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓制度的實施。二是一些享受特殊優(yōu)惠的政策性用地面過寬，一些單位、個人以經(jīng)濟適用住房、科研、教育用地等名義規(guī)避招標拍賣掛牌出讓，以劃撥方式優(yōu)惠取得土地使用權進行商業(yè)性開發(fā)，擾亂了土地市場。

二、今后20年土地市場建設的目標和任務

（一）總體目標

按照十六大健全現(xiàn)代市場體系，加強和完善宏觀調(diào)控的要求，充分發(fā)揮市場配置土地資源的基礎性作用，提高政府調(diào)控土地市場的能力和水平，實現(xiàn)城鄉(xiāng)國有、集體建設用地進入統(tǒng)一市場配置，土地利用效率顯著提高，資源保護、生態(tài)保護和資產(chǎn)管理水平大大提高，為全面建設小康社會提供土地支持，促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。

（二）階段目標

第一個五年，要在土地市場制度建設上取得突破。實現(xiàn)經(jīng)營性土地使用權全部招標拍賣掛牌出讓，協(xié)議出讓的工業(yè)用地引入市場機制，允許和規(guī)范集體建設用地入市流轉(zhuǎn)，確立符合市場經(jīng)濟原則的新型征地制度，進一步完善土地市場調(diào)控手段。

第二個五年，主要是推行和完善各項土地市場制度。隨著城市化進程的推進，通過發(fā)揮市場配置土地資源基礎性作用，促進土地集約利用。擴大有償使用覆蓋面，結合企業(yè)改革和土地用途調(diào)整，應有償

使用的原劃撥土地實行有償使用。

再經(jīng)過十年的努力，到2020年，全面建成統(tǒng)一、開放、競爭、有序的現(xiàn)代土地市場體系。土地市場統(tǒng)一運行，土地產(chǎn)權體系完整，法律保障明確，各類交易主體平等競爭，土地價格市場形成機制完善，土地資產(chǎn)全面納入企業(yè)資產(chǎn)和國民經(jīng)濟核算體系。

（三）主要任務

1、擴大市場配置土地范圍。依法取得、符合規(guī)劃的集體建設用地使用權依法入市流轉(zhuǎn)。單位、個人使用劃撥土地用于生產(chǎn)經(jīng)營的，要逐步納入有償使用軌道。單位個人使用劃撥土地不從事生產(chǎn)、經(jīng)營的，要逐步納入資產(chǎn)核算。

2、進一步完善土地市場運行規(guī)范。提高市場公開程度，全面推行經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓制度；協(xié)議供地也要實行公開供地計劃、集體決策和交易過程、交易結果公開。公正執(zhí)法，平等保護各類市場交易主體，保障土地供應和交易中的平等競爭，實現(xiàn)公正的土地市場秩序。適應市場經(jīng)濟發(fā)展的需要，完善土地權利體系，明晰土地權能，統(tǒng)一土地登記，保障交易安全。

3、提高土地市場的調(diào)控能力和水平。提高土地利用總體規(guī)劃編制水平，為落實土地用途管制制度提供科學依據(jù)。在正確運用行政管理手段的同時，強化和完善法律、經(jīng)濟手段，保證規(guī)劃實施，嚴格控制土地供應總量，優(yōu)化土地利用結構。加強對土地市場運行的監(jiān)測和分析，公開土地市場信息，建立快速反應機制，審時度勢，及時調(diào)控土地市場。

4、完善補償機制，改革征地制度。在充分尊重農(nóng)民土地財產(chǎn)權的基礎上，建立新的征地制度和補償機制。征地補償費用要根據(jù)被征用土地的原用途價格和失地農(nóng)民的社會保障費用合并計算。嚴格界定征地范圍，確實需要征地的，要嚴格履行法定程序，按價征購。失地農(nóng)民要納入當?shù)氐木蜆I(yè)和社會保障體系。

三、土地市場建設的原則和重大措施

（一）原則

1、堅持按規(guī)劃用地，嚴格實施用途管制制度。我國人多地少的基本國情，決定了必須實行嚴而又嚴的方針，實施用途管制制度。生產(chǎn)力布局、土地資源配置必須遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，國民經(jīng)濟各部門必須按照土地利用總體規(guī)劃要求使用土地，嚴格控制耕地轉(zhuǎn)為建設用地的總量。

2、堅持集中統(tǒng)一供地，嚴格控制建設用地總量。我國建設用地的供給彈性很大，要保障土地市場健康、穩(wěn)定發(fā)展，集中統(tǒng)一供地，嚴控土地供應總量是關鍵。

3、堅持發(fā)揮市場配置土地資源的基礎性作用，實現(xiàn)資源資產(chǎn)管理并重。我國土地資源短缺，必須通過提高配置效率解決經(jīng)濟發(fā)展和資源保護的矛盾。土地既是重要的資源，又是重要的資產(chǎn)，資源資產(chǎn)必須并重管理，統(tǒng)一于充分發(fā)揮市場配置土地資源基礎性作用之中。

4、堅持制度創(chuàng)新，推進配套改革。改革開放以前，我國長期實行無償、無期限、無流動的土地使用制度，舊的用地觀念根深蒂固，改革舊的用地制度，培育和規(guī)范土地市場，會遇到很多新情況，新問題，必須與時俱進，堅持制度創(chuàng)新。土地是最基本的生產(chǎn)要素，也是一切生產(chǎn)生活活動的載體，土地市場的培育和規(guī)范，涉及到各方面的改革，必須配套進行。要革除和調(diào)整一切妨礙充分發(fā)揮市場配置土地資源基礎性作用的思想觀念、做法、規(guī)定、體制弊端和權利格局。

（二）重大措施

1、加強法制建設。一是抓緊修改《土地管理法》，允許和規(guī)范農(nóng)民集體建設用地使用權流轉(zhuǎn)，改革征地制度。二是在民法典物權篇起草中，解決土地權利法定和統(tǒng)一土地登記問題。三是及時總結土地使用制度改革、土地市場建設和建設用地審批中的實踐經(jīng)驗，形成相應的法規(guī)和規(guī)章。

2、完善土地市場調(diào)控。轉(zhuǎn)變職能，把政府對土地市場的管理重點放在強化建設用地總量和結構調(diào)控，加強規(guī)劃管理上。設立開發(fā)區(qū)必須符合土地利用總體規(guī)劃，不符合規(guī)劃的要一律撤消。嚴格土地執(zhí)法，嚴肅查處違反規(guī)劃圈占土地等行為。完善土地收購儲備制度，增強政府對土地市場的調(diào)控能力。

3.加強土地市場運行的監(jiān)控。土地市場關系到宏觀經(jīng)濟的健康運行，必須加大投入，建立土地市場運行的監(jiān)測、分析和預警系統(tǒng)，充分利用遙感、信息等新技術，準確把握土地市場運行態(tài)勢，及時加以調(diào)控。

4、推進配套改革。完善土地稅制，歸并土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的土地稅種、減輕稅負，鼓勵流轉(zhuǎn)；提高土地保有環(huán)節(jié)的稅負，建立資源占用的約束機制。可以先選擇對以投資為目的占用的土地開征不動產(chǎn)稅。改革不符合市場經(jīng)濟的基本建設程序，經(jīng)營性土地使用權一律通過招標拍賣掛牌出讓，由市場確定使用者和價格。限制和規(guī)范政策性優(yōu)惠用地。

5、運用經(jīng)濟、法律手段，保護農(nóng)民土地財產(chǎn)權。農(nóng)民是弱勢群體，目前經(jīng)常、大量發(fā)生行政權、管理權侵犯農(nóng)民土地財產(chǎn)權的情況。必須采用經(jīng)濟、法律手段，切實保護弱勢群體，讓農(nóng)民能夠充分行使土地財產(chǎn)權，分享改革和發(fā)展成果。對侵犯農(nóng)民土地財產(chǎn)權，造成農(nóng)民損失的，要承擔相應的經(jīng)濟賠償和法律責任。

第三篇：成都市溫江區(qū)區(qū)域土地市場研究報告

三、土地篇

3.1 成都市土地市場概況

3.1.1 相關政策解讀

? 成都市國有經(jīng)營性建設用地使用權出讓施行“持證準入”

公告主要內(nèi)容：

1． 凡參加成都市自2010年8月1日后發(fā)布公告的國有經(jīng)營性建設用地使用權競買的申請人，必須持相應面積的《建設用地指標證書》或建設用地指標保證金收款憑證方可報名參與競買（簡稱“持證準入”）。

2.競買人可通過農(nóng)村土地綜合整治直接獲取建設用地指標，也可在成都農(nóng)村產(chǎn)權交易所購買相應面積的建設用地指標，或向成都農(nóng)村產(chǎn)權交易所繳納建設用地指標保證金，取得建設用地指標保證金收款憑證。

對于 “地票”的實行，就購房者而言，從現(xiàn)有的市場情況來看，有限的地票供應，還不會對后市產(chǎn)生較為明顯而直接的影響。但是一定程度上，“地票”的實行，會對于提高開發(fā)商拿地的準入門檻，從而提高了開發(fā)商的整體水平；同時，“地票”入市，增加了開發(fā)商的拿地渠道，豐富了土地的供應結構，多渠道的土地供應，增加了開發(fā)商的選擇面。從長遠來看，“地票”的實行，每畝15萬的價格可以解決政府所面臨的征地成本問題，從而減少政府的風險。

? 成都市國有經(jīng)營性建設用地使用權實行“持證準用”

公告主要內(nèi)容： 1.從2011 年 4月15日起，成都市錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、高新區(qū)、青白江區(qū)、龍泉驛區(qū)、溫江區(qū)、新都區(qū)、郫縣、雙流縣的國有經(jīng)營性建設用地（不含工業(yè)用地）使用權首次出讓，競得人須持有相應面積的建設用地指標簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》；彭州市、都江堰市、崇州市、邛崍市、大邑縣、金堂縣、新津縣、蒲江縣的國有經(jīng)營性建設用地（不含工業(yè)用地）使用權首次出讓，競得人在簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》時，須按照市政府確定的建設用地指標當年最低保護價標準，繳納競買宗地相應面積的建設用地指標價款。成都市范圍內(nèi)城鎮(zhèn)改造整理出的國有經(jīng)營性建設用地使用權出讓（非首次供應），競得人不需持有建設用地指標，也不繳納建設用地指標價款。

2.建設用地指標可通過農(nóng)村土地綜合整治獲取，也可在成都市土地礦權交易中心、成都農(nóng)村產(chǎn)權交易所購買；指標價款在成都市土地礦權交易中心、成都農(nóng)村產(chǎn)權交易所繳納。

? 成都土地拍賣實行“限地價、競公租房面積”

成都在5月9日的4宗拍賣土地實行“限地價、競公租房面積”政策：當競買報價達到土地上限價后繼續(xù)競價時，轉(zhuǎn)為在此價格基礎上對公租房配建面積競建，競建面積最大的為競得人。

? 成都土地拍賣實行預申請

6月10，成都市國土局網(wǎng)站公布消息，對擬出讓的幾宗土地以預公告的形勢公布。旨在充分了解市場需求情況，科學合理安排供地規(guī)模和進度，促進土地市場健康有序發(fā)展。對于土地出讓預申請，政府可以根據(jù)開發(fā)商的最低報價，合理制定掛牌起始價和拍賣底價，讓價格在開發(fā)商能夠接受的合理價位。吉信行認為，這一舉措對于目前冷淡的市場表現(xiàn)，土地流拍頻現(xiàn)的情況下，可以有效的促進土地成交，減少流拍對于開發(fā)商和購房者心理預期的影響。但隨著政策調(diào)控的不斷深入，對樓市想好沒有信心，所以，在這樣的宏觀背景下，此政策也很難有大的效用。

3.1.2 成都市土地市場現(xiàn)狀

? 土地供應和成交情況

2011上半年土地推出量超過29999畝，成交15067畝

數(shù)據(jù)來源：成都市國土局

成都市土地供應近三年呈現(xiàn)震蕩上升的趨勢，2011年上半年推出土地451塊，共計2142.52萬平方米，推出面積較2010年下半年和2010年上半年分別上升102.03%和135.24%。此外，2009年下半年土地推出量也較高，推出地塊280宗，合計1407.68萬平方米，從前兩年的情況看，均呈現(xiàn)出下半年推出量大于上半年的特點。

2011上半年成都土地成交200宗，成交面積1004.54萬平方米，較2010年下半年增長37.22%，較2010年上半年增長24.76%；成交金額189.29億元，較2010年下半年減少36.76%，較2010年上半年減少1.41%?？梢姡芊康禺a(chǎn)市場政策調(diào)控的影響，企業(yè)拿地更顯謹慎，2011年上半年成交土地價格水平出現(xiàn)大幅下降。

2011上半年成都土地成交集中在1月爆發(fā)，此后持續(xù)冷清

數(shù)據(jù)來源：成都市國土局

從分月土地成交情況來看，2011年上半年土地成交集中在1月爆發(fā)，共成交95宗土地，2月有23宗土地成交，其中住宅用地5宗，之后便進入冷清狀況，3、4月連續(xù)兩月無住宅用地成交，直至5月住宅土地成交才出現(xiàn)。1月成交的土地中，有25宗是住宅用地，9宗為商業(yè)/辦公用地，56宗工業(yè)用地，其中住宅建設用地面積為155.58萬平方米，商服用地面積50.64萬平方米，工業(yè)建設用地面積為147.18萬平方米，住宅用地成交金額共計58.26億元，占到總金額的83.13%。

? 土地分用途供應情況

2011上半年工業(yè)用地供應量首次超過商品房用地量

數(shù)據(jù)來源：成都市國土局

從近三年分用途土地推出量看，2009年上半年大成都范圍內(nèi)的商品房用地推出量與工業(yè)用地較為接近，2009下半年和2010年全年商品房用地的推出量都一直大于工業(yè)用地，并分別呈現(xiàn)震蕩上升的態(tài)勢，而2011年上半年，工業(yè)用地推出量達到1132.67萬平米的歷時高位，該值已超過2010年全年工業(yè)用地的推出量，且高于同期商品房用地推出量。

商品房用地成交量平穩(wěn)下降，工業(yè)用地成交量震蕩上升

數(shù)據(jù)來源：成都市國土局 從土地成交分用途來看，商品房用地和工業(yè)用地走勢基本相反，商品房用地平穩(wěn)減少，工業(yè)用地震蕩上升。2011年上半年成都商品房用地成交366.90萬平方米，成交金額165.51億元，成交面積較2010年下半年減少9.48%，較2010年上半年下降18.24%。成交面積的減少，一方面是由于城市化進程發(fā)展，可供開發(fā)的商品房用地越發(fā)稀缺，另一方面受調(diào)控影響企業(yè)拿地積極性減少，加之保障房供地及2010年的土地儲備正在進行開發(fā)等原因都對2011年土地市場的成交產(chǎn)生明顯影響。

2011上半年成都工業(yè)用地成交量達到歷史高峰，成交126宗，成交面積620.82萬平方米，成交金額13.40億元高，成交面積較2010年下半年大幅增長90.55%，較2010年上半年增長了75.29%。

2011年上半年商品房用地比重回落，工業(yè)用地成交超半壁江山

數(shù)據(jù)來源：成都市國土局

從成都土地成交用途比重來看，除2009年上半年和2011年上半年外，其余時間段商品房用地成交量一直略大于工業(yè)用地成交量，2009年下半年商品房成交比例最大時為66.94%，但此后該比重逐漸回落，下降到2011年上半年的37.15%，總的看來，工業(yè)用地成交量已在2011年上半年超越了商品房用地，面積占比高達62.85%。

? 土地成交價格情況

土地價格總體震蕩上升，但2011上半年成交均價明顯下滑

從2011上半年土地總體成交價走勢來看，2011上半年受工業(yè)用地成交比重上升以及商品房用地價格下降影響，總體成交價僅為1884元/平方米，僅高于2009年上半年，較2010年下半年下降53.92%、較2009年下半年下降了20.98%，較2009年上半年下降50.54%。

工業(yè)用地成交價走勢相對平穩(wěn)，始終保持在200元/平方米左右，2011年上半年成交均價為216元/平方米，較2010年下半年增長了5.72%?？梢?，工業(yè)用地價值缺乏被認識，其土地價格有較大的上升空間。

2011年上半年商品房用地成交均價為5184元/平方米，較2010年下半年下降31.54%、較2010年上半年增長20.45%，2011年上半年土地價格大幅下降，開發(fā)商拿地逐漸回歸理性。

樓面地價作為房屋成本重要構成之一，其漲幅直接影響到了未來房價水平。2011年上半年成都住宅樓面地價為1573元/平方米，較2010年下半年減少34.92%，較2010年上半年增長20.87%。2010年下半年住宅樓面地價達到2417元/平方米，為近3年以來的最高峰，且增長幅度也較大。2010年下半年自然人競得的錦江區(qū)華興街以北、純陽觀街以東地塊成交樓面地價11000元/平方米，乾林中國控股有限公司、北京銀港競得的錦江區(qū)大慈寺片區(qū)、東大街9號地塊成交樓面地價9661元/平方米，共計超過10宗地塊樓面地價高于5000元/平方米，直接拉高總體樓面地價。

? 成交土地平均溢價率情況

2011上半年成都成交土地溢價率達2009年下半年以來的最低值

通過2009年-2011年上半年溢價率的變化，可以明顯看出，2009年受2008年地震影響，土地市場較為冷清，商業(yè)辦公用地甚至出現(xiàn)溢價率為負的情況，同期住宅用地平均溢價率也僅為6.31％，此后，2009年－2010年住宅用地的平均溢價率幾乎保持在30％以上水平，商業(yè)/辦公用地溢價率則不穩(wěn)定，除2009年上半年較高外，其余時間段均低于10%。2011年上半年，受行業(yè)調(diào)控以及成都市土地持票準入、準用等政策的影響，土地平均溢價率再次跌入2009年下半年以來的低谷。住宅平均溢價率為11.91%，隨著政策影響的深入，保障房建設用地的大量供應，以及企業(yè)對拿地的態(tài)度越發(fā)謹慎，預計下半年土地溢價率仍將保持較低的水平。

? 成都商品房用地成交面積情況

近年商品房用地規(guī)劃建筑面積較大，為未來市場提供較大的供給量

商品房用地規(guī)劃建筑面積直接反映了后期商品房供應體量，從半商品房用地規(guī)劃建筑面積來看，2011年上半年成交商品住宅用地規(guī)劃建筑面積為934.91萬平方米，較2010年下半年減少了10.23%，較2010年上半年減少了30.93%，商品房用地規(guī)劃建筑面積呈現(xiàn)持續(xù)下降趨勢。若假設從拿地到開始銷售的周期為一年的話，2009年規(guī)劃建筑面積為2034.90萬平方米，2010年商品房銷售面積為2289萬平方米；2010年規(guī)劃建筑面積為2395.08萬平方米，這部分將在2011年轉(zhuǎn)化成可供銷售的商品房面積。

? 2011年上半年成都商品房成交規(guī)劃總建面區(qū)域分布

高新、新都、雙流位居商品房成交（規(guī)劃建筑用地）前三

從2011年上半年商品房分區(qū)域規(guī)劃建筑面積比較來看，高新區(qū)、新都區(qū)和雙流位列前三位，規(guī)劃建筑面積分別為337.35萬平方米、224.80萬平方米和168.29萬平方米。這三個區(qū)域預計將是未來供應的熱點區(qū)域，隨后依次是溫江區(qū)、錦江區(qū)和，規(guī)劃建筑面積均超過80萬平方米，2011上半年金牛區(qū)無新增住宅用地成交。

? 2011上半年成都商品房分區(qū)域樓面地價

中心城區(qū)成交樓面地價大幅領先郊區(qū)，武侯樓面地價最高，為3660元/平米

從2011上半年成都市主城區(qū)各區(qū)成交樓面地價看，除上半年無成交的金牛區(qū)外，其余五個中心城區(qū)分列前5位，依次是武侯區(qū)3660元/平米、青羊區(qū)2882元/平米、錦江區(qū)2863元/平米、成華區(qū)2537元/平米、高新區(qū)2368元/平米。近郊區(qū)縣樓面地價均小于1000元/平米，由高到低依次是郫縣、新都、溫江、雙流和龍泉。其中龍泉上半年僅一宗位于龍泉驛區(qū)洛帶鎮(zhèn)岐山村的商業(yè)用地成交，成交樓面單價僅為186元/平米。

3.2 區(qū)域土地市場情況——溫江區(qū)土地市場情況 3.2.1 溫江區(qū)土地市場現(xiàn)狀

通過前一部分對成都土地市場的現(xiàn)狀分析，了解到溫江區(qū)的土地成交總建面在全市排名第四，成交樓面均價在第二圈層郊縣區(qū)中位列第三，整體均價在836元/㎡。作為成都的近郊，如此的樓面均價給未來的溫江樓市是否會帶來發(fā)展的機遇，下文將通過對溫江土地市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢進行分析，來判斷未來溫江房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。

? 2009年-2011年土地供應和成交情況

——2009年到2011年上半年，溫江區(qū)總共供應土地3566.71畝，成交土地3566.71畝

2009年由于受2008年地震的影響，土地供應量和成交量都明顯減少，全年僅供應549畝，成交247畝。在2010年土地供求情況向好，尤其是2010年下半年溫江區(qū)政府大量推地，總量超過2009年和2010年上半年的總供應量之和，供應量的增加同時也致使土地成交量的大幅增加。2010年年末的大量供應一定程度上催升了2011年上半年的土地成交量，但由于2010年年底的大量供應，使得2011年上半年的土地供應發(fā)生銳減，環(huán)比去年年底下降96.3%，前5個月出現(xiàn)了土地0供應的情況。

? 2009年-2011年溫江區(qū)土地分用途供應情況 ——工業(yè)用地供應量明顯較大

數(shù)據(jù)來源：成都市國土局

與成都市的整體情況類似，溫江區(qū)的供應用地供應量從2009年開始在震蕩中上升，分別在2009年和2010年出現(xiàn)工業(yè)用地供應量超過商住用地的情況分別占全年總供應量的82.7%和55.8%。2011年上半年的土地供應在2010年下半年出現(xiàn)較大的工業(yè)用地和商住用地供應量之后，發(fā)生了較大幅度的下降，整半年僅有4宗，共計92畝商住用地供應。

? 2009年-2011年溫江區(qū)土地分用途成交量情況

——近兩年，溫江區(qū)土地成交以工業(yè)用地為主，2011年上半年開始扭轉(zhuǎn)工業(yè)用地為主的態(tài)勢

數(shù)據(jù)來源：成都市國土局

2009年-2011年，溫江區(qū)的成交土地以工業(yè)用地為主，2010年的工業(yè)用地成交量達到了1935畝。由于2010年下半年政府大量推地，2011年上半年的土地成交量相當于2010年全年的總和。

? 2009年-2011年溫江區(qū)分用地性質(zhì)土地成交價格走勢對比

土地成交均價從2009年到2011年上半年穩(wěn)步上升，均價由2009年得673元/㎡，上升到了2011年的760元/㎡。住宅用地均價波動較大，最高于2009年下半年突破1000元/㎡，達到1229元/㎡，受2010年土地大量供應的影響，樓面地價同比2009年下降30%。2011年成交價格變動較為平穩(wěn)，同比漲幅為13%。商業(yè)用地均價震蕩明顯，變化呈現(xiàn)波浪型態(tài)勢。

? 2009年-2011年溫江區(qū)分用地性質(zhì)成交土地溢價率走勢對比

溢價率的大小與當期供應土地的量和整體市場的宏觀表現(xiàn)有著密切的關系，由于溫江區(qū)特別是光華大道沿線政府規(guī)劃缺少商業(yè)布局導致了區(qū)域商業(yè)的嚴重缺乏，商業(yè)氛圍極差。所以區(qū)域

? 2009年-2011年成交商品房用地規(guī)劃總建面情況

單位：萬㎡

2009年-2011年上半年，溫江區(qū)成交住宅用地規(guī)劃總建面為294萬㎡，同期商服用地規(guī)劃總建面為31萬㎡。預示著未來該區(qū)域還將會有大量的商品住宅供應，加上之前該區(qū)域本已存在的大量的住宅體量，該區(qū)域的住宅供應在一定程度上將會出現(xiàn)過剩的情況。所以31萬㎡的商業(yè)體量增加量還不足以滿足該區(qū)域未來住戶的大體量商業(yè)需求。預計未來商服用地的供應將會是重點。

第四篇：2011年上半年江蘇省土地市場研究報告

2011年上半年土地市場研究報告

從上半年各區(qū)屬土地成交情況看，建鄴區(qū)土地成交面積達591000.2平米，位居第一，緊跟其后的便是江寧區(qū)、浦口區(qū)嗎，分別成交土地面積469879平米、442347.8平米。同屬江北板塊的六合區(qū)收成也不錯，排在第四位，成交293528.3平米。

玄武、棲霞以及下關區(qū)表現(xiàn)一般，下關墊底。CRRC認為，兩江板塊土地供應量較大，故成交面積一馬當先，加上開發(fā)商對兩江及河西板塊的普遍認可，投資關注點較為集中。（建鄴區(qū)土地出讓4幅，海峽城“巨無霸”地塊占地面積達340991.9平米；江北板塊土地成交共735876.1平米；江寧土地成交469879平米）

從數(shù)據(jù)統(tǒng)計不難看出，2011上半年土地成交金額為164.05億元，相比2010年土地成交554.99億元的總成績，今年上半年不足去年三分之一。30塊出讓土地，19塊底價成交，占出讓土地總量的6成，這與去年地王頻出的時代不可同日而語。CRRC認為，上半年成交的地

塊幾乎都是底價成交，溢價率持續(xù)走低，唯獨No.G201101獲得了208.7%的溢價率，算是其中的“一枝獨秀”者。5月份過完年更有一處地塊慘遭流拍，可見土地市場的冷淡程度。

第五篇：杭州綠化研究報告

篇一：浙江重點項目-杭州綠地中央廣場項目可行性研究報告

浙江重點項目-杭州綠地中央廣場項 目可行性研究報告

編制單位：北京智博睿投資咨詢有限公司本報告是針對行業(yè)投資可行性研究咨詢服務的專項研究報告，此報告為個性化定制服務報告，我們將根據(jù)不同類型及不同行業(yè)的項目提出的具體要求，修訂報告目錄，并在此目錄的基礎上重新完善行業(yè)數(shù)據(jù)及分析內(nèi)容，為企業(yè)項目立項、申請資金、融資提供全程指引服務。

可行性研究報告 是在招商引資、投資合作、政府立項、銀行貸款等領域常用的專業(yè)文檔，主要對項目實施的可能性、有效性、如何實施、相關技術方案及財務效果進行具體、深入、細致的技術論證和經(jīng)濟評價，以求確定一個在技術上合理、經(jīng)濟上合算的最優(yōu)方案和最佳時機而寫的書面報告。

可行性研究是確定建設項目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進行全面技術經(jīng)濟分析論證的科學方法，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關的自然、社會、經(jīng)濟、技術等進行調(diào)研、分析比較以及預測建成后的社會經(jīng)濟效益。在此基礎上，綜合論證項目建設的必要性，財務的盈利性，經(jīng)濟上的合理性，技術上的先進性和適應性以及建設條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學依據(jù)。

投資可行性報告咨詢服務分為政府審批核準用可行性研究報告和融資用可行性研究報告。審批核準用的可行性研究報告?zhèn)戎仃P注項目的社會經(jīng)濟效益和影響；融資用報告?zhèn)戎仃P注項目在經(jīng)濟上是否可行。具體概括為：政府立項審批，產(chǎn)業(yè)扶持，銀行貸款，融資投資、投資建設、境外投資、上市融資、中外合作，股份合作、組建公司、征用土地、申請高新技術企業(yè)等各類可行性報告。

報告通過對項目的市場需求、資源供應、建設規(guī)模、工藝路線、設備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究調(diào)查，在行業(yè)專家研究經(jīng)驗的基礎上對項目經(jīng)濟效益及社會效益進行科學預測，從而為客戶提供全面的、客觀的、可靠的項目投資價值評估及項目建設進程等咨詢意見。

報告用途：發(fā)改委立項、政府申請資金、申請土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等 關聯(lián)報告：

杭州綠地中央廣場項目建議書 杭州綠地中央廣場項目申請報告

杭州綠地中央廣場項目商業(yè)計劃書杭州綠地中央廣場項目節(jié)能評估報告 杭州綠地中央廣場項目資金申請報告 杭州綠地中央廣場項目市場調(diào)查研究報告 杭州綠地中央廣場項目投資價值分析報告 杭州綠地中央廣場項目投資風險分析報告

杭州綠地中央廣場項目行業(yè)發(fā)展前景預測分析報告

可行性研究報告大綱（具體可根據(jù)客戶要求進行調(diào)整）第一章 總 論

1.1杭州綠地中央廣場項目概況 1.1.1杭州綠地中央廣場項目名稱 1.1.2建設性質(zhì)

1.1.3杭州綠地中央廣場項目承辦單位及負責人 1.1.4杭州綠地中央廣場項目建設地點 1.2杭州綠地中央廣場項目設計目標

1.3杭州綠地中央廣場項目建設內(nèi)容與規(guī)模 1.4杭州綠地中央廣場項目投資估算與資金籌措 1.4.1杭州綠地中央廣場項目建設總投資 1.4.2資金籌措

1.5杭州綠地中央廣場項目主要財務經(jīng)濟指標 1.6可行性研究依據(jù)

1.7研究范圍第二章 杭州綠地中央廣場項目建設背景 2.1宏觀形勢 2.1.1地理、歷史 2.1.2交通

2.2宏觀經(jīng)濟運行

2.2.1宏觀經(jīng)濟發(fā)展（gdp發(fā)展）2.2.2固定資產(chǎn)投資情況 2.2.3人均生產(chǎn)總值 2.2.4人口變化

2.3地區(qū)及行業(yè)的發(fā)展規(guī)劃

2.3.1城市總體規(guī)劃（2015—2020）2.3.2城市近期建設規(guī)劃

第三章 杭州綠地中央廣場市場分析與市場定位 3.1杭州綠地中央廣場市場分析 3.1.1杭州綠地中央廣場市場近況 3.1.2杭州綠地中央廣場市場劃分 3.1.3板塊特征分析及小結

3.1.4杭州綠地中央廣場 市場總結 3.1.5杭州綠地中央廣場項目機會分析 3.2項目市場定位

3.3杭州綠地中央廣場項目的swot分析

3.3.1杭州綠地中央廣場項目優(yōu)勢（strength）篇二：杭州綠化建設現(xiàn)狀分析 杭州綠化建設現(xiàn)狀分析

（天目學院 魯東杰 園藝103）

摘 要：近幾年來，杭州市城市園林建設突飛猛進，城市面貌日新月異，先后獲得“國家園林城市”、“全國重點旅游城市”、“歷史文化名城”、“全國造林綠化十佳城市”、“國際花園城市”、“全國綠化模范城市”等榮譽稱號，同時杭州的城市道路綠化也取得了令人矚目的成就。但由于多方面的原因，杭州市的道路綠化還有許多方面需要完善，特別是行道樹的品種的選擇及種植養(yǎng)護水平還需要進一步加強。為適應社會經(jīng)濟快速發(fā)展，進一步提升杭州的城市綠化水平，通過對杭州市行道樹種植性狀的分析，提出進一步豐富城市行道樹樹種的對策和建議，以便為杭州市的道路綠化、綠地建設和管理工作提供依據(jù)。

關鍵詞：杭州市；現(xiàn)狀分析；改造；措施

一、引言

隨著人們對建設生態(tài)城市的重視，杭州的城市綠化也更有力度。作為一個經(jīng)濟發(fā)達的省會城市，城市交通道路也日益發(fā)達，但讓人遺憾的是杭州市綠化現(xiàn)狀卻不很樂觀。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)杭州市街道綠化植物品種單一，不但污染嚴重而且養(yǎng)護管理滯后，植物死亡現(xiàn)象非常嚴重。對此我們應該注重植物品種的選擇，例如要選擇一些抗力性好，生命力強，耐干旱，耐陰等特性的植物。同時要注重種植土與水土的保護，并且選擇專業(yè)的養(yǎng)護隊伍進行及時的養(yǎng)護與管理。

（一）杭城道路綠化現(xiàn)狀分析 1.1忽視綠化與地下管網(wǎng)、架空線路的矛盾

在埋有地下管網(wǎng)的地段盲目栽植大型喬灌木，結果使得植物生長勢減弱，甚至因根系無法伸展，吸取不到所需養(yǎng)分而死亡；在有架空電線的下面盲目栽植大型喬木，因產(chǎn)生樹線矛盾不得不疏枝，不僅影響了美觀，更嚴重的是大風季節(jié)，因疏枝不及時，造成線路中斷，給人民生命財產(chǎn)帶來危害。

1.2片面的強調(diào)綠化，忽視道路的交通功能在人行道上栽植樹型不緊湊的灌木，影響步行或者騎車；較狹窄的分車帶上密植大量的喬灌木，阻擋了行車的視線。部分分車帶 設計部合理，沒有充分考慮到行車的安全，導致交通事故多發(fā)。1.3設計形式單調(diào)且過于封閉

主次干道千篇一律，沒有特色、毫無創(chuàng)意、缺乏生機與活力。植物配置過于單調(diào)，群落過于單一，缺乏色相、季節(jié)性變化，形式單一，缺乏生機和活力。1.4盲目引用外來品種

只顧眼前的效果，不考慮長遠利益。選用未經(jīng)引種馴化的外來植物品種，結果不適應當?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境而逐漸死亡。不但造成經(jīng)濟損失，而且影響綠化整體效果。外來品種在不適用杭城土質(zhì)的情況下，很容易引起長勢不好，或者大部分葉子枯黃、脫落，最終影響到景觀效果。

（二）杭城道路綠化建設目標 2.1發(fā)展自然生態(tài)型道路綠化

當今社會越來越多的人開始意識到生態(tài)的重要性，倡導生態(tài)型綠化，使我們的綠化設計成為“可持續(xù)景觀設計”是每一個綠化工作者應該學習及努力的目標，是道路綠化景觀的發(fā)展方向。如何將我們的道路綠化景觀，巧妙地把自然景觀、綠化景觀和人文景觀相結合，通過巧妙地構思，樹立城市景觀形象，體現(xiàn)地方特色，具有獨特的綠化景觀效果，并體現(xiàn)節(jié)約型園林的思想。那便是自然生態(tài)型道路綠化，何謂自然然生態(tài)型道路綠化，以下將作具體 的分析。

2.2自然生態(tài)型綠化設計的特點

自然生態(tài)型綠化即是自然控制的一種綠化模式，也在一定程度上體現(xiàn)了節(jié)約型園林的理念。所謂的節(jié)約型城市園林綠地就是“以最少的用地、最少的用水、最少的財政撥款、選擇對周圍生態(tài)環(huán)境最少干擾的綠化模式”。廣義地講，節(jié)約型城市園林綠地就是生態(tài)化的城市綠地，也是可持續(xù)的綠地。因此，自然生態(tài)型綠化設計亦可稱為可持續(xù)景觀設計或生態(tài)設計。其特點主要體現(xiàn)在以下六個方面：

（1）結構的合理性 結構的合理性包括綠地空間結構的合理性以及生態(tài)系統(tǒng)結構的合理性。比如水體與綠地的比例、節(jié)點的控制、鄉(xiāng)土樹種的比例、常綠與落葉的比例等。

（2）功能的全面性 自然生態(tài)型綠化設計作為一種可持續(xù)的景觀設計或生態(tài)設計，其最終目的是營造一個人、建筑、社區(qū)、城市以及人類生活和諧共處的環(huán)境，因此在設計時應該考慮滿足游憩、休閑、生態(tài)等不同人群的需要以及動物和植物的需要等多樣化的功能。

（3）關系的協(xié)調(diào)性 自然型生態(tài)綠化設計不僅僅考慮景觀的功能與形式，更應該協(xié)調(diào)所有設計要素的關系。其中包括植物種類間、植物與水體、地形以及周邊環(huán)境的關系，營造一種和諧的城市景觀。

（4）植物配置的生態(tài)性 自然生態(tài)型綠化設計首先必須從植物選材與配置上入手。配植時應充分了解植物的生物學特性，根據(jù)杭城當?shù)氐乩項l件合理選擇植物品種。（5）景觀的多樣性 設計中追求綠化景觀完全融合到自然環(huán)境中，其層次變化，并非是喬木、灌木的簡單組合，也并非是各種植物由小到大、由近及遠地簡單排列在公路的兩旁，而是更注重自然界大范圍內(nèi)的綠化空間，以體現(xiàn)自然界植物生長特性。（6）管護的自然性 養(yǎng)護管理是確保設計效果以及體現(xiàn)生態(tài)效應最關鍵的一環(huán)。自然生態(tài)型綠化設計不僅僅考慮平面布局與三維的景觀效果，還應該考慮如何減少養(yǎng)護成 修剪、灌溉及病蟲害的防治等多方面的控制。本，包括

（三）杭城道路綠化建設建議與措施 3.1加大園林綠化科研投入

目前政府主導的園林綠化投資小、項目少，不利于園林綠化新品種的引進、新技術的應用。同時，杭州市的一些民營企業(yè)已開始重視這項工作，他們大量引入新品種，引進新技術。這些企業(yè)的工作雖然有些零敲碎打，但政府如能把他們組織起來，其力量也是不可小覷的。3.2豐富綠化色彩與季相變化

如今，隨著人們對城市綠化景觀的要求提高，樹木的色彩與季相變化也越來越引起有關部門及市民的重視。近年來，杭州市的綠化已開始嘗試引種一些彩色和季相變化比較明顯的樹種，爭取春夏觀花、秋天觀果、冬天觀葉，希望給市民帶來更多的心曠神怡。當然，人們也希望綠化植物同樣美麗，同樣四季變幻。因此杭州市應根據(jù)自己的地域、氣候特征多種植一些色葉與季相變化比較明顯的樹木，形成特色景觀，營造絢麗多彩的城市風貌。3.3提高綠化種植和養(yǎng)護管理水平

增加投入，加強園林養(yǎng)護。杭州的一些公園綠地，設計理念好，投入大，基礎很好，但在后續(xù)管理中往往會被搞得不倫不類，原有的理念被破壞，新的理念又沒有構建。公園的主題和設計理念是需要長期后期管理來實現(xiàn)的，因此，在管理增加投入的同時，需要培養(yǎng)一支養(yǎng)護專業(yè)技術隊伍。但現(xiàn)在這樣年年投標，經(jīng)常更換隊伍，對管理技術、藝術營造的連續(xù)性是不利的。園林綠化養(yǎng)護由于投入少，現(xiàn)在是僅維持保成活率、基本修剪、抗旱等工作，根本談不上強化意境、藝術再現(xiàn)等工作。因此，建議適當增加投入。3.4提高從業(yè)人員的素養(yǎng)和技術水平

杭州園林綠化建設管理需要改善目前存在資格認證的弊端和不足，真正做到企業(yè)資質(zhì)和實力匹配，使做項目的人能拿到證，不做項目的人拿不到證。與此同時，市有關部門應加強從業(yè)人員的培訓，提高其素質(zhì)與從業(yè)技術水平。

二、結論

目前杭州市的道路綠化景觀建設無論在策劃、設計過程中，還是在施工、養(yǎng)護的過程中 都存在一定的問題，這就需要我們各相關部門以及從業(yè)人員，通過堅持不懈的努力，從道路綠化的策劃開始到養(yǎng)護階段，進行嚴格的把關，在策劃階段做好合理性規(guī)劃和可行性研究；在設計階段時多從實地考察，結合現(xiàn)場實際的問題，充分考慮各個方面的因素，以及在施工中的一些問題，提出較為合理可操縱性強的規(guī)劃設計； 施工階段應該提高施工人員的素質(zhì)水平，提高施工人員的敬業(yè)精神。加強對施工單位的監(jiān)督，把問題落實到實處；在養(yǎng)護階段則應當加強對養(yǎng)護單位的監(jiān)督工作，提倡以實現(xiàn)生態(tài)家園為己任的精神，提高養(yǎng)護人員的園藝管理水平。從而使得道路綠化景觀一步步朝著自然生態(tài)型道路綠化的發(fā)展方向發(fā)展，真正實現(xiàn)道路綠化景觀的功能，建設出具有杭州地方特色的城市道路綠化，為杭城市民營造出健康、舒適、愜意的的道路綠化景觀。最終實現(xiàn)自然生態(tài)、節(jié)約型的園林道路景觀，解決人與生態(tài)氣候之間的矛盾，為“可持續(xù)性發(fā)展”奠定堅實的基礎。

參考文獻

1.城市道路綠化規(guī)劃與設計規(guī)范 cjj75-1997 2.杭州市園林文物局《杭州城市綠化志》北京：中國科學技術出版社, 1997:189~190 3.俞孔堅 《景觀與城市的生態(tài)設計： 概念與原理》 中國園林 2001(6):3-11[6]newton，n.t.4.杭州市園林文物局, 浙江林學院園林設計院：《杭州市城市道路及公共綠地樹規(guī)劃》2000:19~20 5.徐文輝, 范義榮, 朱堅平等：《杭州市城市道路綠化現(xiàn)狀分析及對策》浙江林學院報,2003,20（3）:209~292篇三：浙大附中學生課題研究報告5：杭州市部分道路綠化中交通安全隱患的研究

杭州市部分道路綠化中交通安全隱患的研究

（此課題報告已選入省編教材《高中研究性學習基礎》一書，并獲“第27屆全 國青少年科技創(chuàng)新大賽優(yōu)秀科技實踐活動一等獎”十佳）

【內(nèi)容摘要】保持“安全視距”能減少交通事故、保障交通參與者人身安全。然而，通過調(diào)查研究我們發(fā)現(xiàn)，目前杭州市不少道路綠化設置不合理，縮短了“安全視距”，存在交通事故隱患。有關部門對道路綠化與交通安全的關系認識不到位、設計不到位、管理不到位。確保“安全視距”應該是道路綠化設計與建設的首要原則。課題成果對于全國大規(guī)模城市道路建設具有重要推廣應用價值！

【關鍵詞】安全視距 道路綠化 交通安全 隱患 1.調(diào)查研究的背景和意義：

俗話說，車禍猛于虎。隨著汽車時代的來臨，交通事故率也在上升，嚴重威脅著廣大交通參與者的生命財產(chǎn)安全。交通事故發(fā)生的原因多種多樣，每一種都需要認真研究，正確對待。其中超速駕車、醉酒駕車等原因比較常見，也容易被人們了解。還有一些原因卻不大為人們所了解，比如道路綠化帶建設中的安全隱患就比較容易被人們忽視。有的地方已經(jīng)造成了重大交通事故，浙江省嵊州市就曾發(fā)生了這樣一起因道路綠化阻擋視線造成的車禍。浙江省嵊州市安平路和官河路的交叉口附近，一棵棵海桐樹長得郁郁蔥蔥，高達 1.45米至1.50米。正是這些綠意盎然的海桐，間接造成了慘禍的發(fā)生。

據(jù)調(diào)查，2004年10月10日，劉某駕駛凌志牌轎車在官河路由北向南直行，與騎電動車橫穿馬路的董某相撞，導致董某受傷，變成植物人。交警部門認定兩人都有違法行為，負同等責任。浙江省高級人民法院于2006年12月28日作出終審判決，認為事發(fā)路口綠化植物的設置違反了《城市道路綠化規(guī)劃與設計規(guī)范》、《道路交通安全法》第二十八條的規(guī)定。在道路交叉口視距三角形范圍內(nèi)未采用通透式配置，嚴重妨礙了安全視距。判定劉某承擔60%的賠償責任，嵊州市園林管理處承擔10%的賠償責任。判決引起了社會各界及媒體的廣泛關注。嵊州事故地點（南北向的官河路與東西向的平安西路交叉口）如圖所示：眾所周知，城市道路綠化帶具有庇蔭、濾塵、減弱噪聲、改善道路沿線的環(huán)境質(zhì)量等積極作用。然而，不合理的道路綠化設置也會直接阻礙交通參與者（無論是駕駛員還是行人）的視線，大大縮短“安全視距”，從而影響交通參與者對交通現(xiàn)場情況的識別與判斷，形成安全隱患。而且我國正處于大規(guī)模城市改造時期，同時正逐步進入汽車時代，道路綠化與交通安全隱患的關系問題將越來越突出。課題預期成果應該具有全省乃至全國性的推廣應用價值！

為此，我們想借助“安全視距”理論模型來研究道路綠化與交通安全隱患的具體關系。2.研究的過程和方法：

我們課題組通過分析研究問卷調(diào)查、實地調(diào)查、采訪及文獻查閱的案例分析等方法，意在揭示杭州市綠化帶造成交通安全隱患的基本形式、主要原因及其特征，并提出相應的改進方案，供綠化、城建、交通部門決策參考，提高道路安全系數(shù)，保障交通參與者生命財產(chǎn)安全。2.1 研究過程

自2009年9月份以來，在施永忠老師的具體指導下，我們成立了研究性學習小組，對該問題進行了專題調(diào)查研究。斷斷續(xù)續(xù)實地采訪達6次，最近一次是2010年8月13日，利用暑假采訪西湖交警大隊和西湖區(qū)綠化辦。2.2 研究方法

我們的調(diào)查、研究活動主要分為四種方式：

（一）實地調(diào)查；

（二）問卷調(diào)查；

（三）采訪相關部門專家；

（四）案例分析。2.2.1 實地調(diào)查

“實地調(diào)查”主要以杭州市區(qū)4條道路綠化為例。因為杭州市是一座典型的江南城市，一年中雨水充沛，綠化用植物生長自然條件較好，因此存在的問題也比較突出。

在調(diào)查中，研究小組走上街頭，拍攝了500多張照片。拍攝地點有的是現(xiàn)有綠化帶，有的是正在施工的綠化帶。拍攝選取的位置、高度、角度都與道路交通中駕車人、行人的實際情況相符合，因此照片中反應出來的問題具有代表性。另外，還采訪了交警、園林管理等相關部門的人員。如圖所示：

實地調(diào)查的4條道路地圖（標紅線路段）—— 2.2.2 問卷調(diào)查

我們在走訪的幾條道路上共發(fā)放了100份問卷調(diào)查表，其中50份的調(diào)查對象是駕車人，另外50份的調(diào)查對象是行人。其中把行人列為調(diào)查對象加以研究是我們的創(chuàng)新點之一，因為現(xiàn)有的相關法律法規(guī)以及研究、報道絕大多數(shù)都只關注道路綠化對駕車人的行車視距造成的阻礙，很少關注對行人視線造成的阻礙。2.2.3 采訪

帶著綠化帶與交通安全的關系問題，2010年3月7日，課題小組采訪了市綠化辦的工作人員，他們表示綠化帶對交通安全的影響并不大，只要綠化設置符合國家規(guī)定的《城市道路綠化規(guī)劃與設計規(guī)范》，行人注意遵守交通規(guī)則，不要擅自翻越綠化帶，一般不會出現(xiàn)事故。2010年3月11日，課題小組又采訪了西湖交警大隊指揮室主任朱曉明警官。朱警官表示，道路上的綠化設置對交通安全是有比較大的影響的。比如杭州市東西向的景觀大道天目山路兩側的綠化比較高，對行駛中的司機的視線影響比較大。他們處理的很多機動車與機動車刮擦、機動車與非機動車碰撞事故，都是由于綠化帶過高影響視線造成的。

2010年8月13日，研究小組利用暑假時間進一步就相關問題采訪了交警部門與綠化辦，采訪結果與上次基本相同。兩個部門的不同看法讓我們意識到這個問題的復雜性，需要我們更加認真地調(diào)查研究。2.2.4 文獻案例分析 除了“實地調(diào)查”、“問卷調(diào)查”、采訪外，研究小組還采用了“文獻案例分析”，搜集了道路綠化造成道路安全隱患的實際典型案例，進行了分析。需要特別報告的是，研究小組還對其中的典型案例嵊州市官河直路交通事故案件進行了重點解讀，搜集了浙江省高級人民法院關于該案的民事判決書，獲取了第一手可信資料，進一步增強了調(diào)查的說服力。同時也對杭州市以及全國其他一些城市的事故案例進行了調(diào)查分析。3.理論模型的創(chuàng)設、運用及創(chuàng)新點 3.1 理論模型

道路綠化對交通安全的影響主要體現(xiàn)在對交通參與者視線的阻礙。原建設部頒布的行業(yè)標準《城市道路綠化規(guī)劃與設計規(guī)范》中用“行車視距”來描述二者的關系。

“行車視距”是指為了保證行車安全，道路設計應能讓駕駛員看到行車路線上前方一定距離的公路，以便駕駛人從發(fā)現(xiàn)障礙物或迎面來車時，到采取停車、避讓、錯車或超車等措施，所必須的最短時間里汽車的行駛路程。簡單地說，也就是指行車司機發(fā)覺對方來時立即采取剎車措施而恰好能安全停車的最短距離。因此，“行車視距”有時候也被稱作“安全視距”。如圖所示：

行人速度： v人

汽車速度： v車車與綠化帶間距： k 米 行人與綠化帶間距： l 米 駕車者反應時間： m 秒 制動時間： n 秒

制動加速度： a 米/秒^2 則行人走至o點需時：(l+k)/v人 則剎車時間為：(l+k)/v人-m 則剎車距離為： 1/2*a*[(l+k)/v人-m]^2 則安全視距為：1/2*a*[(l+k)/v人-m]^2+v車*m 結合數(shù)學模型以及實際交通情況，駕駛人通常的反應時間為0．75至1秒，按照杭州市市區(qū)道路一般車速限制為50公里／小時，反應時間為一秒，反應距離則為

13．89米。再加上制動距離規(guī)定不超過19米，則“安全視距”應為13.89+19=32.89米。因此，應當保證在此“安全視距”內(nèi)的綠化不阻礙視線。3.2 創(chuàng)新點

本課題主要有兩個創(chuàng)新點：

3.2.1提出了“行人視距”的概念?！靶腥艘暰唷敝傅氖切腥嗽诘缆飞闲凶哌^程中從發(fā)現(xiàn)行車目標，到采取有利于避免交通事故的行動所需的最短距離。在現(xiàn)行的大多數(shù)公路和綠化規(guī)劃與建設標準中，大都只側重駕駛者的視距，忽略了行人的視距。在實際的交通環(huán)境中，如果行人視野狀況良好，容易捕捉行車目標，對于減少事故率也是一個不可忽視的重要因素。如圖所示：

（杭州市沈半路紹興路口東）樹比人高，綠化帶嚴重地阻礙了行人的安全視距——