第一篇：法律知識(shí)執(zhí)行國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的

國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行

梁向陽(yáng)

在人民法院查封期限內(nèi)，人民政府或土地管理部門(mén)不能擅自收回國(guó)有劃撥土地使用權(quán)。

人民法院對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的強(qiáng)制拍賣(mài)、變賣(mài)或以物抵債，要事先經(jīng)過(guò)人民政府或土地管理部門(mén)的批準(zhǔn)或同意，這是法律對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的主要限制規(guī)則。

對(duì)于人民法院能否在執(zhí)行程序中轉(zhuǎn)移以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，執(zhí)行實(shí)踐中存在不同的認(rèn)識(shí)。國(guó)家土地管理部門(mén)在以往的文件中認(rèn)為，國(guó)有劃撥土地使用權(quán)不屬于當(dāng)事人的自有財(cái)產(chǎn)。最高人民法院則在《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問(wèn)題的批復(fù)》(下稱(chēng)《批復(fù)》)中明確，企業(yè)對(duì)其以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)無(wú)處分權(quán)。2004年最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布法發(fā)

[2004]5號(hào)文件，即《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》中，對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行規(guī)則，因暫時(shí)沒(méi)有取得共識(shí)而沒(méi)有在這個(gè)聯(lián)合通知中明確規(guī)范。筆者認(rèn)為，在綜合現(xiàn)有相關(guān)法律規(guī)范、司法解釋和行政部門(mén)文件的基礎(chǔ)上，對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行，應(yīng)當(dāng)遵循以下基本規(guī)則。

一、人民法院可以在財(cái)產(chǎn)保全或執(zhí)行程序中，對(duì)被執(zhí)行人名下的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)當(dāng)作被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行查封。在人民法院查封期限內(nèi)，對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，人民政府或土地管理部門(mén)不能擅自收回。在執(zhí)行程序中，執(zhí)行法院要依照物權(quán)公示的原則來(lái)判斷被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)權(quán)歸屬。按照最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二條第一款的規(guī)定，登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)，就是被執(zhí)行人擁有所有權(quán)或使用權(quán)的財(cái)產(chǎn)，人民法院可以查封。執(zhí)行法院可以把登記在被執(zhí)行人名下的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)當(dāng)作被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行查封。在訴訟階段，人民法院當(dāng)然可依當(dāng)事人的申請(qǐng)，對(duì)登記在債務(wù)人名下的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行保全查封。

按照最高人民法院《批復(fù)》第一條的規(guī)定，破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，在企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，有關(guān)人民政府可以予以收回，并依法處置。按照國(guó)土資源部1998年12月30日給海南省國(guó)土海洋環(huán)境資源廳《對(duì)收回司法機(jī)關(guān)查封國(guó)有土地使用權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》的規(guī)定，“對(duì)于司法機(jī)關(guān)依法進(jìn)行的查封，在查封期限內(nèi)，人民政府不能收回國(guó)有土地使用權(quán);查封期限結(jié)束后，則可以依法收回國(guó)有土地使用權(quán)”。因此，在執(zhí)行程序中，人民法院查封的國(guó)有土地使用權(quán)(包含國(guó)有劃撥土地使用權(quán))，未經(jīng)人民法院的允許，人民政府或土地管理部門(mén)不能隨意收回。如果人民政府或土地管理部門(mén)未經(jīng)人民法院的允許，擅自收回人民法院查封的土地的，應(yīng)當(dāng)按照最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī)定(試行)》第四十四條的規(guī)定，責(zé)令有關(guān)人民政府限期追回財(cái)產(chǎn)或承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

二、在執(zhí)行程序中，人民法院對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的強(qiáng)制變價(jià)，或者被執(zhí)行人對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的自行變價(jià)，均受到相關(guān)法律以及相關(guān)司法解釋的限制。

具體說(shuō)來(lái)，在執(zhí)行程序中，對(duì)被執(zhí)行人名下國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行，或者被執(zhí)行人以?xún)攤鶠槟康牡奶幏?，起限制作用的文件有?1)國(guó)家土地局1997年8月18日[1997]國(guó)土函字第96號(hào)《關(guān)于人民法院裁定轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)問(wèn)題對(duì)最高人民法院法經(jīng)[1997]18號(hào)函的復(fù)函》;(2)城市房地產(chǎn)管理法第三十九條;(3)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第四十五條;(4)《批復(fù)》;(5)最高人民法院《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)土資源部〈關(guān)于國(guó)有劃撥土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知〉的通知》(下稱(chēng)《通知》)。

綜合上述法律規(guī)范、司法解釋和行政部門(mén)文件，它們對(duì)人民法院強(qiáng)制變價(jià)或當(dāng)事人自行處分國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的限制，體現(xiàn)在以下三個(gè)層面：一是被執(zhí)行人對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)沒(méi)有處分權(quán)，或者沒(méi)有自主的處分權(quán)。只有涉及地上建筑物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，經(jīng)過(guò)有審批權(quán)限的人民政府或土地管理部門(mén)的批準(zhǔn)，地上建筑物所占用的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，可以一并轉(zhuǎn)讓。二是人民法院裁定強(qiáng)制拍賣(mài)、變賣(mài)地上建筑物、附著物或以物抵債時(shí)，在與當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T(mén)取得一致意見(jiàn)后，可以裁定國(guó)有劃撥土地使用權(quán)隨地上物同時(shí)轉(zhuǎn)移。三是國(guó)有劃撥土地使用權(quán)經(jīng)報(bào)有審批權(quán)的人民政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)蛉嗣穹ㄔ菏孪热〉昧送恋毓芾聿块T(mén)的一致意見(jiàn)而拍賣(mài)、變賣(mài)或者以物抵債的，受讓人要辦理土地使用權(quán)的出讓手續(xù)，并依法繳納土地使用權(quán)的出讓金。

當(dāng)事人對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的自行轉(zhuǎn)讓?zhuān)蛟趫?zhí)行程序中被執(zhí)行人對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的自行變賣(mài)、以物抵債，人民法院對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的強(qiáng)制拍賣(mài)、變賣(mài)或以物抵債，都要事先經(jīng)過(guò)人民政府或土地管理部門(mén)的批準(zhǔn)或同意，這是法律對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的主要限制規(guī)則。法律對(duì)某種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓的嚴(yán)格程序性限制，說(shuō)明了國(guó)有劃撥土地使用權(quán)在我國(guó)物權(quán)體系中的特殊性，具有民法上限制流通

物的法律屬性。對(duì)交易或轉(zhuǎn)讓的嚴(yán)格程序性限制，使得國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的權(quán)利主體，幾乎不享有真正意義上的處分權(quán)。同時(shí)，要求有審批權(quán)的人民政府的批準(zhǔn)許可，轉(zhuǎn)讓后受讓人依法對(duì)土地出讓金的繳納，體現(xiàn)了法律對(duì)國(guó)有劃撥土地這一國(guó)家所有權(quán)客體的嚴(yán)格保護(hù)。

三、人民法院對(duì)經(jīng)過(guò)法定審批并辦理了抵押登記的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，在拍賣(mài)、變賣(mài)或裁定以物抵債時(shí)，無(wú)須再經(jīng)過(guò)有審批權(quán)的人民政府或土地管理部門(mén)的批準(zhǔn)或同意。

按照最高人民法院《批復(fù)》第二條的規(guī)定，“如果企業(yè)對(duì)以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押時(shí)，履行了法定的審批手續(xù)，并依法辦理了抵押登記，應(yīng)認(rèn)定抵押有效”。按照這個(gè)司法解釋的規(guī)定，在對(duì)申請(qǐng)執(zhí)行人享有優(yōu)先受償權(quán)的抵押物變價(jià)后，優(yōu)先扣除土地使用權(quán)出讓金，申請(qǐng)執(zhí)行人可就剩余變價(jià)款項(xiàng)部分優(yōu)先受償。

抵押的目的是使被擔(dān)保的債權(quán)通過(guò)對(duì)抵押物變價(jià)而得到優(yōu)先受償。在執(zhí)行程序中，如果抵押物經(jīng)過(guò)了法定的審批并辦理了抵押登記，人民法院可以直接依法對(duì)抵押物拍賣(mài)、變賣(mài)和以物抵債，而無(wú)須在執(zhí)行程序中再次經(jīng)過(guò)政府或土地管理部門(mén)的審批。這是經(jīng)過(guò)抵押的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)與未經(jīng)抵押的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)在執(zhí)行程序中的應(yīng)有差別。

按照最高人民法院《通知》的規(guī)定，國(guó)有劃撥土地使用權(quán)在辦理了抵押登記的情況下，“不以國(guó)有劃撥土地使用權(quán)抵押未經(jīng)批準(zhǔn)而認(rèn)定抵押無(wú)效”。因此，人民法院在執(zhí)行過(guò)程中，對(duì)沒(méi)有經(jīng)過(guò)政府部門(mén)審批，但辦理了抵押物登記的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，也可以不經(jīng)過(guò)政府或土地管理部門(mén)的批準(zhǔn)或同意，直接進(jìn)行強(qiáng)制拍賣(mài)、變賣(mài)。

第二篇：轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán)

轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán)

案例：1991年6月，B市規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)批準(zhǔn)了某開(kāi)發(fā)區(qū)總體規(guī)劃方案，并成立了P房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。該公司身兼兩項(xiàng)職能：一是代表市政府實(shí)施行政管理職能，二是企業(yè)經(jīng)營(yíng)職能。1992年8月，為了開(kāi)發(fā)該區(qū)房地產(chǎn)業(yè)，P房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司向社會(huì)登出關(guān)于該開(kāi)發(fā)區(qū)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓“即日發(fā)售”的廣告。同年10月，金田公司根據(jù)該廣告與P房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行了談判，最終簽訂了《土地轉(zhuǎn)讓預(yù)定協(xié)議》。該協(xié)議規(guī)定：P房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(甲方)出讓開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)規(guī)則方案中整幅、不可分割的約1000畝土地，每畝出讓金50萬(wàn)元，總價(jià)值約5億元，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓期限為50年，使用用途為建設(shè)金田高新科技園及相關(guān)配套工程。金田公司(乙方)應(yīng)于1994年3月前將土地預(yù)定金5000萬(wàn)元匯入甲方賬戶(hù)，其余款項(xiàng)應(yīng)于1995年31月前一次性付清。該協(xié)議還規(guī)定，雙方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的日期為1994年3月21日，任何一方如不能如期履行，均視樹(shù)違約。同時(shí)，甲方應(yīng)盡快將土地使用權(quán)交付乙方。如甲方不能隨行本協(xié)議，則雙倍返還定金；如乙方不能履行本協(xié)議，甲方有權(quán)拒簽土地轉(zhuǎn)讓合同。該協(xié)議自簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同之日起自動(dòng)失效。1994年3月，雙方就調(diào)整地價(jià)款的給付期限和履行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的時(shí)間等事項(xiàng)又達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，約定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的簽訂時(shí)間為1994年8月31日。事后，金田公司按協(xié)議規(guī)定的期限將土地預(yù)定金5000萬(wàn)元匯入P房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司賬戶(hù)，并催促P房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。同年9月，雙方對(duì)擬訂的土地使用和轉(zhuǎn)讓合同部分條款發(fā)生意見(jiàn)分歧，經(jīng)多次協(xié)商未達(dá)成一致意見(jiàn)。金田公司要求P房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提供該土地的征地批文、土地使用權(quán)出讓合同等文件，但對(duì)方除提供B市規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)批準(zhǔn)設(shè)立該開(kāi)發(fā)區(qū)文件外，其他有關(guān)征地、出租土地等文件均不能提供。另外，P房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司認(rèn)為該1000畝土地尚未征用，但并不影響金田公司的開(kāi)工建設(shè)，要求金田公司按協(xié)議繼續(xù)支付地價(jià)款，辦理立項(xiàng)手續(xù)。雙方上述意見(jiàn)分歧至1995年底仍無(wú)法消除。在此期間，該區(qū)管理委員會(huì)批準(zhǔn)了金田公司申報(bào)的五個(gè)建設(shè)項(xiàng)目。

1995年12月，金田公司訴至B市高級(jí)人民法院，要求解除與P房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂的《土地轉(zhuǎn)讓預(yù)定協(xié)議》，并雙倍返還定金1億元。

被告辯稱(chēng)：原預(yù)定協(xié)議不能履行的原因在于雙方對(duì)擬簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》文本未達(dá)成一致意見(jiàn)，且對(duì)方未提供項(xiàng)目批準(zhǔn)文件，并沒(méi)有相應(yīng)的融資能力，故要求原告繼續(xù)履行預(yù)定協(xié)議，不同意其訴訟請(qǐng)求。

B市高級(jí)人民法院認(rèn)為：被告P房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)嚴(yán)格遵循《國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定的程序和條件進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但被告在尚未以出讓方式取得土地使用權(quán)及國(guó)家尚未對(duì)該1000畝土地作出批準(zhǔn)征用的情況下，即與原告簽訂《土地轉(zhuǎn)讓預(yù)定協(xié)議》，并收取巨額預(yù)定金，其行為明顯違反有關(guān)國(guó)家土地管理法規(guī)，故雙方所簽定的預(yù)定協(xié)議無(wú)效，為此造成的經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)由被告自己承擔(dān)。被告應(yīng)將預(yù)定金5000萬(wàn)元及相應(yīng)的利息返還給原告。由于原告在簽訂協(xié)議時(shí)，對(duì)被告的土地經(jīng)營(yíng)方式未進(jìn)行必要考察即投入巨額資金，故對(duì)本企業(yè)因此造成的損失應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任。其要求雙倍返還 1

預(yù)定金及銀行保值貼補(bǔ)利率等請(qǐng)求不予支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十六條第五項(xiàng)及第六十一條之規(guī)定，B市高級(jí)人民法院于1996年2月作出一審判決：

一、金田公司與P房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓預(yù)定協(xié)議》無(wú)效；

二、P房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于本判決生效后三個(gè)月內(nèi)返還金田公司土地預(yù)定金5000萬(wàn)元及利息；如逾期不返還則按現(xiàn)行銀行存款11.7％的年利息計(jì)算至返還時(shí)止；

三、駁回雙方的其他訴訟請(qǐng)求。

分析：轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán)是指未經(jīng)政府批準(zhǔn)及交納出讓金，擅自轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的陷阱。國(guó)有土地使用權(quán)的取得，分兩種方式：一種是有償取得，即以出讓方式取得。以這種方式取得的土地可依法轉(zhuǎn)讓。另一種是無(wú)償取得，即以劃撥方式取得。以這種方式取得的土地在轉(zhuǎn)讓前，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)并交納土地出讓金，即變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，再行轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑥亩_保政府對(duì)土地的總體控制和取得土地收益。如果不經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)，不簽訂土地出讓合同，不補(bǔ)交土地出讓金，而直接轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，將導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，有關(guān)單位和直接責(zé)任人員還將受到行政處罰和行政處分。

評(píng)論：這是一起關(guān)于國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)糾紛的案例。在我國(guó)，城鎮(zhèn)土地使用權(quán)的取得可以分為有償取得和無(wú)償取得兩種。有償取得已逐漸成為土地使用權(quán)取得的主要渠道。有償取得的方式為土地使用權(quán)的出讓和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條規(guī)定，國(guó)有土地和集體所有土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?！吨腥A人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》具體規(guī)定了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓問(wèn)題。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括土地使用權(quán)的出售、交換和贈(zèng)與?？梢?jiàn)，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的前提，是轉(zhuǎn)讓方以出讓方式取得土地的使用權(quán)。本案中，P房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司就尚未以出讓方式取得的1000畝土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出售，獲取巨額利潤(rùn)，違反法律，其行為應(yīng)定為非法，所簽訂的協(xié)議亦應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。其次，房地產(chǎn)公司雖具一定行政管理職能，但并不代表國(guó)家的土地管理部門(mén)。根據(jù)最高人民法院的司法解釋?zhuān)瑖?guó)有土地使用權(quán)出讓的管理部門(mén)應(yīng)為市、縣一級(jí)的土地管理部門(mén)，其他組織和部門(mén)均無(wú)權(quán)處置國(guó)有土地，故P房地產(chǎn)公司的行為超越了其職權(quán)。第三，本案中簽訂的灶地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓預(yù)定協(xié)議》在性質(zhì)上屬于預(yù)約合同，雖然該合同被認(rèn)定為無(wú)效，但合同中約定的擔(dān)保形式、定金條款繼續(xù)有效。根據(jù)《民法通則》規(guī)定的過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，P房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)雙倍返還金田公司定金1億元及相關(guān)利息，此點(diǎn)法院判決似有不妥。

第三篇：論人民法院對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行

論人民法院對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行

來(lái)源：中國(guó)法院網(wǎng)作者：劉曉日期：09-12-12

人民法院對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行問(wèn)題，一直在理論界和實(shí)務(wù)界爭(zhēng)議頗多，也引起了司法人員與土地管理部門(mén)、土地使用權(quán)人、法律監(jiān)督者之間的沖突，是執(zhí)行工作中的難題之一，有必要進(jìn)行探討。

一、目前對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)執(zhí)行的做法及其評(píng)價(jià)

2004年，最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《聯(lián)合通知》)，就該《聯(lián)合通知》的理解與適用上，參與起算的法官曾指出：“對(duì)劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)能否進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?存在三種不同的觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，劃撥的土地使用權(quán)是國(guó)家劃撥給土地使用權(quán)人專(zhuān)項(xiàng)使用的，不可轉(zhuǎn)讓;第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，劃撥的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)仨殞潛艿耐恋厥褂脵?quán)首先轉(zhuǎn)為有償出讓的土地使用權(quán)后才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓;第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，劃撥的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有利于提高土地的使用效益，促進(jìn)城市土地建設(shè)的發(fā)展，應(yīng)當(dāng)允許轉(zhuǎn)讓?zhuān)蔁o(wú)須限制。對(duì)于人民法院能否在執(zhí)行程序中轉(zhuǎn)移以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，同樣存在上述不同觀點(diǎn)。”圍繞上述看法，結(jié)合實(shí)踐中遇到的問(wèn)題，筆者對(duì)執(zhí)行國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的主要觀點(diǎn)及做法予以歸納和分析。

(一)人民法院對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)不得執(zhí)行。國(guó)家土地局在1997年8月18日[1997]國(guó)土函字第96號(hào)《關(guān)于人民法院裁定轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)問(wèn)題對(duì)最高人民法院法經(jīng)[1997]18號(hào)函的復(fù)函》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《國(guó)土復(fù)函》)第四條規(guī)定：“對(duì)通過(guò)劃撥方式取得的土地使用權(quán)，由于不屬于當(dāng)事人的自有財(cái)產(chǎn)，不能當(dāng)作當(dāng)事人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行裁定。但裁定轉(zhuǎn)移地上建筑物、附屬物涉及有關(guān)土地使用權(quán)時(shí)，在與當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T(mén)取得一致意見(jiàn)后，可以裁定隨地上物同時(shí)轉(zhuǎn)移。”最高人民法院2003年4月18日作出的法釋[2003]6號(hào)《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問(wèn)題的批復(fù)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《破產(chǎn)批復(fù)》)第一條規(guī)定：“根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第五十八條第一款第(四)項(xiàng)及《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出轉(zhuǎn)和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條的規(guī)定，破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，在企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，有關(guān)人民政府可以予以收回，并依法處置?！钡诙l又規(guī)定：“企業(yè)對(duì)其以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)無(wú)處分權(quán)?！睋?jù)此，有人認(rèn)為，國(guó)有劃撥土地使用權(quán)不屬于被執(zhí)行人的自有財(cái)產(chǎn)，故人民法院不得執(zhí)行。

筆者認(rèn)為，《國(guó)土復(fù)函》中對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)認(rèn)定為“不屬于當(dāng)事人的自有財(cái)產(chǎn)”，在物權(quán)理論上站不住腳，也不符合《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》關(guān)于“用益物權(quán)”的規(guī)定，因?yàn)閲?guó)有劃撥土地使用權(quán)符合用益物權(quán)的屬性，其使用人依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。況且該《國(guó)土復(fù)函》又肯定了人民法院在執(zhí)行被執(zhí)行人的建筑物、附屬物涉及劃撥土地使用權(quán)時(shí)，經(jīng)與土地管理部門(mén)取得一致意見(jiàn)后，可以裁定轉(zhuǎn)移該土地使用權(quán)。就最高人民法院的《破產(chǎn)批復(fù)》來(lái)講，其所明確的是國(guó)有劃撥土地使用權(quán)不屬于“破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)”，有關(guān)人民政府可以收回，企業(yè)對(duì)此無(wú)處分權(quán)，但這不能對(duì)抗人民法院的依法執(zhí)行。另外，該批復(fù)第二條還規(guī)定：

“如果企業(yè)對(duì)以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押時(shí)，履行了法定的審批手續(xù)，并依法辦理了抵押登記，應(yīng)認(rèn)定抵押有效?！弊罡呷嗣穹ㄔ?998年9月9日法釋[1998]25號(hào)《關(guān)于能否將國(guó)有土地使用權(quán)折價(jià)抵償給抵押權(quán)人問(wèn)題的批復(fù)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《抵押批復(fù)》)還規(guī)定：“在依法以國(guó)有土地使用權(quán)作抵押的擔(dān)保糾紛案件中，債務(wù)履行期屆滿(mǎn)抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以通過(guò)拍賣(mài)的方式將土地使用權(quán)變現(xiàn)?！庇衷?004年3月23日法發(fā)[2004]11號(hào)《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)土資源部〈關(guān)于國(guó)有劃撥土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知〉的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《抵押通知》)規(guī)定：國(guó)有劃撥土地使用權(quán)依法辦理抵押登記后，不以國(guó)有劃撥土地使用權(quán)抵押未經(jīng)批準(zhǔn)而認(rèn)定抵押無(wú)效。結(jié)合這三個(gè)批復(fù)、通知精神和《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》關(guān)于抵押權(quán)的規(guī)定，人民法院在執(zhí)行過(guò)程中，對(duì)抵押有效的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，是可以直接進(jìn)行拍賣(mài)、變賣(mài)或以物抵債的。

(二)人民法院執(zhí)行國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的應(yīng)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。”國(guó)務(wù)院《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《暫行條例》)第四十四條、第四十五條規(guī)定：劃撥土地使用權(quán)未經(jīng)批準(zhǔn)不得轉(zhuǎn)讓。最高人民法院2005年6月18日法釋[2005]5號(hào)《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《合同解釋》)第十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效?！?992年3月8日國(guó)家土地管理局《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《暫行辦法》中對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)經(jīng)過(guò)政府批準(zhǔn)后的轉(zhuǎn)讓等做出了規(guī)范。按照上述規(guī)定，一部分人認(rèn)為，人民法院執(zhí)行國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)政府批準(zhǔn)。

這種觀點(diǎn)實(shí)質(zhì)上是對(duì)法律、法規(guī)的片面理解。因?yàn)椋冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十六條、《暫行條例》第十九條、《解釋》第七條及《暫行辦法》均明確，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，是平等主體雙方之間自愿的行為，這與人民法院的執(zhí)行不能相提并論。且國(guó)家土管局《國(guó)土復(fù)函》也不贊同這種觀點(diǎn)。

(三)人民法院對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行應(yīng)先與土地管理部門(mén)取得一致意見(jiàn)。2004年起草《聯(lián)合通知》的法官就認(rèn)為，對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，雖沒(méi)有列入《聯(lián)合通知》，但并不排除人民法院在執(zhí)行程序中，需要轉(zhuǎn)移被執(zhí)行人通過(guò)劃撥取得的國(guó)有土地使用權(quán)的，仍可與國(guó)土資源管理部門(mén)協(xié)商，取得一致意見(jiàn)后予以執(zhí)行。2006年1月10日最高人民法院對(duì)安徽省高級(jí)人民法院的復(fù)函([2005]執(zhí)他字第十五號(hào))指出：宿州市中級(jí)人民法院民事裁定書(shū)所處置的財(cái)產(chǎn)雖然涉及國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，但事先已經(jīng)雙方當(dāng)事人同意，事后土管部門(mén)又予以認(rèn)可，符合《城市房地產(chǎn)管理法》和《暫行條例》的相關(guān)規(guī)定及國(guó)家土地局《國(guó)土復(fù)函》精神，但在具體工作中應(yīng)嚴(yán)格程序，注意及時(shí)同相關(guān)部門(mén)溝通協(xié)商。該復(fù)函再次肯定了1997年《國(guó)土復(fù)函》意見(jiàn)。也就是說(shuō)，對(duì)沒(méi)有地上建筑物或附屬物的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)不得執(zhí)行，只有執(zhí)行地上建筑物、附屬物涉及有關(guān)土地使用權(quán)時(shí)，經(jīng)過(guò)與當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T(mén)取得一致意見(jiàn)后，人民法院才可以一并對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行執(zhí)行。按照這些規(guī)定，對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)執(zhí)行的范圍很窄，且要與土地管理部門(mén)先取得一致意見(jiàn)。

該觀點(diǎn)及做法盡管是多數(shù)人的意見(jiàn)，但也未免以偏概全，過(guò)于死板。其一，按照最高人民法

院《破產(chǎn)批復(fù)》、《抵押批復(fù)》和《抵押通知》精神，根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十六條“以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押?！钡谖迨鶙l“拍賣(mài)劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)所得的價(jià)款，在依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。”由此可以得出結(jié)論：對(duì)抵押的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)或抵押房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，人民法院是可以直接執(zhí)行，且無(wú)需與相關(guān)土地管理部門(mén)協(xié)商。只是“拍賣(mài)后，先繳納土地使用權(quán)出讓金”即可。其二，在對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的屬性及是否屬于被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)暫不爭(zhēng)論的前提下，如果該土地使用權(quán)上的建筑物是被執(zhí)行人的唯一財(cái)產(chǎn)，且土地管理部門(mén)不同意執(zhí)行土地使用權(quán)時(shí)，則勢(shì)必會(huì)損害債權(quán)人及相關(guān)權(quán)利人的利益，因?yàn)榇藭r(shí)出現(xiàn)了“房地不一致權(quán)利人“的問(wèn)題。其三，按照《國(guó)土復(fù)函》精神，作為行使司法權(quán)的人民法院應(yīng)與行使行政權(quán)的土地管理部門(mén)取得一致意見(jiàn)才能執(zhí)行，有行政權(quán)干預(yù)司法權(quán)之嫌。

(四)對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)先出讓后執(zhí)行?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定：“以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)政府批準(zhǔn)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)?！薄稌盒袟l例》第四十四條、第四十五條也規(guī)定：轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，必須簽訂土地使用權(quán)出讓合同。最高人民法院在《合同解釋》第十二條規(guī)定：“土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓?zhuān)⒂墒茏尫睫k理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理?！卑创艘?guī)定，轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)時(shí)，必須由受讓方辦理出讓手續(xù)，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同為補(bǔ)償性質(zhì)的合同，不屬轉(zhuǎn)讓合同。故人民法院執(zhí)行劃撥土地使用權(quán)時(shí)應(yīng)先經(jīng)過(guò)出讓?zhuān)簿褪钦f(shuō)，經(jīng)過(guò)土地管理部門(mén)出讓后，人民法院再裁定轉(zhuǎn)移該土地使用權(quán)。

這種做法不僅混淆了劃撥與出讓的概念，而且把執(zhí)行方式與手續(xù)履行看作成了一個(gè)程序。其一，根據(jù)出讓方式的性質(zhì)和《國(guó)土復(fù)函》第一條關(guān)于“以出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)屬當(dāng)事人自有財(cái)產(chǎn)，人民法院對(duì)土地使用權(quán)(包括以土地為載體的另一種權(quán)利、義務(wù))轉(zhuǎn)移的裁定，應(yīng)作為土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移的合法依據(jù)，土地管理部門(mén)應(yīng)根據(jù)法院的裁定，及時(shí)進(jìn)行變更土地登記”的規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)被出讓后，取得方式已改變，人民法院對(duì)出讓方式取得的使用權(quán)當(dāng)然可以執(zhí)行，這時(shí)的執(zhí)行已不再是劃撥的土地使用權(quán)。其二，對(duì)劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行與辦理出讓手續(xù)是一個(gè)先后程序的過(guò)程，沒(méi)有執(zhí)行或“轉(zhuǎn)讓”的前提，就不存在此種情況下的出讓。其三，如果劃撥土地使用權(quán)經(jīng)過(guò)出讓后，則受讓人已取得土地使用權(quán)，人民法院再裁定轉(zhuǎn)移是多此一舉。從《國(guó)土復(fù)函》第四條第一款、第二款的規(guī)定也可以看出，應(yīng)該是人民法院裁定在前，國(guó)土部門(mén)辦理出讓手續(xù)在后。

(五)人民法院對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)可直接執(zhí)行。持這種觀點(diǎn)的人認(rèn)為，劃撥和出讓是土地使用權(quán)人取得的方式，一旦土地使用權(quán)人取得了國(guó)有土地使用權(quán)，就擁有了用益物權(quán)。人民法院對(duì)用益物權(quán)的執(zhí)行是勿用置疑的?，F(xiàn)有法律、法規(guī)雖對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓予以限制，但并沒(méi)有排除人民法院對(duì)劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行。同時(shí)，對(duì)被執(zhí)行人的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行執(zhí)行，不僅體現(xiàn)了被執(zhí)行人就用益物所享有的權(quán)利義務(wù)，而且有利于維護(hù)債權(quán)人及相關(guān)權(quán)利受讓人的合法權(quán)益，更便于土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)及其功能發(fā)揮和效益實(shí)現(xiàn)。根據(jù)這種觀點(diǎn)，一些人民法院對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)直接進(jìn)行執(zhí)行是客觀存在的，如安徽省高

級(jí)人民法院[2004]皖執(zhí)行監(jiān)字第一百七十五號(hào)《關(guān)于中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行碭山縣支行申請(qǐng)執(zhí)行安徽省國(guó)營(yíng)碭山葡萄酒罐頭工業(yè)公司、安徽省碭山果園場(chǎng)借款合同糾紛一案的請(qǐng)示》中就涉及宿州市中級(jí)人民法院直接先作出轉(zhuǎn)移國(guó)有劃撥土地使用權(quán)裁定的情形，只不過(guò)后來(lái)才與國(guó)土管理部門(mén)協(xié)商而已。

上述做法，是引起社會(huì)相關(guān)部門(mén)對(duì)人民法院執(zhí)行國(guó)有劃撥土地使用權(quán)提出質(zhì)疑的集中點(diǎn)。有審批權(quán)的人民政府認(rèn)為剝奪了自己的權(quán)利，土管部門(mén)感到人民法院執(zhí)行的程序違法，社會(huì)上認(rèn)為這種執(zhí)行造成國(guó)有資產(chǎn)流失，法律監(jiān)督機(jī)關(guān)隨之提出批評(píng)，被執(zhí)行人也找到了抗拒執(zhí)行的理由。筆者認(rèn)為，這種做法是人民法院的一廂情愿和超前行為。其一，按照《國(guó)土復(fù)函》和最高人民法院2006年1月10日[2005]執(zhí)他字第十五號(hào)復(fù)函精神，對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行應(yīng)事先與國(guó)土管理部門(mén)協(xié)商一致。其二，在目前的法律、法規(guī)框架下，國(guó)有劃撥土地使用權(quán)屬限制流轉(zhuǎn)物，人民法院執(zhí)行時(shí)應(yīng)采取審慎的態(tài)度。其三，按照《聯(lián)合通知》第三條第二款的精神，國(guó)土資源部門(mén)在協(xié)助執(zhí)行土地使用權(quán)時(shí)，不對(duì)生效法律文書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)進(jìn)行實(shí)體審查，且不停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)。一旦人民法院直接裁定轉(zhuǎn)移國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，勢(shì)必導(dǎo)致政府部門(mén)對(duì)該種特殊的土地使用權(quán)的失控，不符合相關(guān)法律、法規(guī)對(duì)劃撥土地使用權(quán)管理的立法本義。

二、在現(xiàn)行規(guī)則下人民法院對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行

通過(guò)對(duì)上述觀點(diǎn)、做法的分析，根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、部門(mén)規(guī)章和司法解釋的相關(guān)規(guī)定，人民法院對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行應(yīng)遵循相關(guān)的規(guī)則。

(一)對(duì)有效抵押的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，人民法院可直接予以執(zhí)行。根據(jù)最高人民法院1998年的《抵押批復(fù)》、2003年的《破產(chǎn)批復(fù)》第二條和2004年《抵押通知》的規(guī)定，國(guó)有劃撥土地使用權(quán)依法辦理了抵押登記，應(yīng)認(rèn)定抵押有效，而人民法院對(duì)抵押有效的財(cái)產(chǎn)是可以依照《擔(dān)保法》的相關(guān)規(guī)定直接予以拍賣(mài)、變賣(mài)或以物抵債的，這時(shí)無(wú)需也沒(méi)有必要再征得有關(guān)部門(mén)同意。

(二)對(duì)有效抵押的房屋所占用范圍內(nèi)的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，人民法院可直接予以執(zhí)行。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十七條第一款和國(guó)務(wù)院《暫行條例》第三十三條第二款、第四十五條和《擔(dān)保法》第三十六條第一款的規(guī)定，以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。因此，對(duì)依法抵押的財(cái)產(chǎn)，人民法院可以直接予以執(zhí)行。

(三)人民法院執(zhí)行地上建筑物、附屬物涉及國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，在與當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T(mén)取得一致意見(jiàn)后，可以執(zhí)行該劃撥土地使用權(quán)。這里的根據(jù)是1997年的《國(guó)土復(fù)函》及最高人民法院[2005]執(zhí)他字第十五號(hào)對(duì)安徽省高級(jí)人民法院的復(fù)函，關(guān)鍵是如何理解《國(guó)土復(fù)函》第四條的規(guī)定。筆者認(rèn)為，該規(guī)定應(yīng)排除國(guó)有劃撥土地使用權(quán)及地上物被依法抵押的情形，因?yàn)樵撉樾我延刑貏e的規(guī)定，應(yīng)按特別的規(guī)定辦理。也就是說(shuō)，對(duì)未抵押的地上建筑物、附著物涉及國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行時(shí)，人民法院應(yīng)先與土地管理部門(mén)取得一致意見(jiàn)后，才能予以執(zhí)行。

(四)被執(zhí)行人作為國(guó)有劃撥土地使用權(quán)人被人民政府或土地管理部門(mén)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土

地使用權(quán)時(shí)，人民法院對(duì)該國(guó)有劃撥土地使用權(quán)可以直接執(zhí)行。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款和國(guó)務(wù)院《暫行條例》第四十四條、第四十五條的規(guī)定，以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)過(guò)審批可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)鳛楸粓?zhí)行人此時(shí)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)該為被執(zhí)行人有該財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立處分權(quán)，故人民法院是可以直接控制的，因?yàn)榇藭r(shí)的執(zhí)行是僅對(duì)被執(zhí)行人的權(quán)利而言的。

(五)人民法院與有審批權(quán)的人民政府或土地管理部門(mén)取得一致意見(jiàn)后，可以對(duì)相關(guān)的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)予以執(zhí)行。這一點(diǎn)勿用贅言。

(六)執(zhí)行程序中，當(dāng)事人雙方以國(guó)有劃撥土地使用權(quán)達(dá)成以物抵債協(xié)議時(shí)，人民法院對(duì)該協(xié)議應(yīng)予以審查是否有效。因?yàn)榇藭r(shí)的協(xié)議實(shí)質(zhì)是被執(zhí)行人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，執(zhí)行人員應(yīng)按照最高人民法院2005年《合同解釋》第十一條的規(guī)定，審查該國(guó)有劃撥土地使用權(quán)是否經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)而轉(zhuǎn)讓?zhuān)駝t，對(duì)該協(xié)議不應(yīng)支持。

三、對(duì)人民法院就國(guó)有劃撥土地使用權(quán)執(zhí)行的展望

從國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制和人民法院對(duì)此的執(zhí)行規(guī)則可以看出，國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)具有特殊性，但這種特殊性在理論和實(shí)踐上日益要求有所突破。

(一)對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)執(zhí)行的限制，不利于保護(hù)勝訴債權(quán)人的合法權(quán)益。劃撥土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)僅是取得方式的不同，對(duì)劃撥土地使用權(quán)的過(guò)多限制，不僅忽略了土地使用權(quán)人的用益物權(quán)，而且失衡了對(duì)相關(guān)權(quán)利人的利益保護(hù)。特別是被執(zhí)行人僅有劃撥土地使用權(quán)的情況下，會(huì)造成因國(guó)家的干預(yù)而導(dǎo)致勝訴債權(quán)人的合法權(quán)益不能實(shí)現(xiàn)。這種執(zhí)行障礙體現(xiàn)不出社會(huì)的公平正義，一方面是被執(zhí)行人靠國(guó)家劃撥的土地使用權(quán)獲取利益，另一方面是勝訴債權(quán)人合法權(quán)益的無(wú)助。

(二)從國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的物權(quán)性質(zhì)看人民法院對(duì)其的執(zhí)行。國(guó)有劃撥土地使用權(quán)屬于用益物權(quán)，這是理論上和法律上不爭(zhēng)的事實(shí)。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百一十七條、第一百一十八條的規(guī)定是有力的體現(xiàn)。作為政府授權(quán)給使用權(quán)者的權(quán)益，使用者便依法享有占有使用和收益的權(quán)利，那么作為使用者不履行法律確定的債務(wù)時(shí)，人民法院對(duì)其享有的物權(quán)予以執(zhí)行抵債則是順理成章的。

(三)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的特殊性不能成為人民法院執(zhí)行障礙的依據(jù)。國(guó)有劃撥土地的所有權(quán)屬于國(guó)家，人民政府代表國(guó)家進(jìn)行適度干預(yù)是合理合法的，但該土地的所有權(quán)與使用權(quán)往往是相分離的，其特殊性就是政府的無(wú)償劃撥使用，這也是與出讓方式取得使用權(quán)的主要區(qū)別。既然使用者取得的僅僅是使用權(quán)，則人民法院對(duì)該使用權(quán)的執(zhí)行并不妨礙國(guó)家的所有權(quán)，相反，可以更好地發(fā)揮該土地的效能。當(dāng)然有人會(huì)提出質(zhì)疑，認(rèn)為劃撥土地使用者是政府特指的權(quán)利人，但相關(guān)法律規(guī)定，該權(quán)利人出現(xiàn)法定事由時(shí)，政府可以無(wú)償收回，并予以出讓(《暫行條例》第四十七條的規(guī)定)。同樣的道理，人民法院對(duì)該權(quán)利人執(zhí)行時(shí)，可以讓政府協(xié)助收回，并出讓給他人，以出讓中的相關(guān)收益予以?xún)敻妒褂谜叩膫鶆?wù)，這里的“相關(guān)收益”是指原使用者的投入和預(yù)期收益，正如最高法院《合同解釋》第十二條規(guī)定的“補(bǔ)償”性質(zhì)一樣。

(四)有關(guān)法律對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行已進(jìn)行了擴(kuò)展。新頒布的《中華人民共和國(guó)

物權(quán)法》第一百三十七條第一款規(guī)定“設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或劃撥等方式?！钡谝话偎氖邨l也規(guī)定：“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)予的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。”第一百八十二條又規(guī)定了以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。由此可以得出結(jié)論，人民法院對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行范圍是日益擴(kuò)大的。

綜上所述，就人民法院對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行來(lái)講，既要立足現(xiàn)有規(guī)則，又要結(jié)合實(shí)際需求，既要兼顧土地資源的效能，又要公平保護(hù)各方利益。因此，建議立法或司法機(jī)關(guān)從排除人民法院的執(zhí)行障礙出發(fā)，對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行范圍和程序予以明確和完善。

第四篇：揚(yáng)州市國(guó)有劃撥土地使用權(quán)處置實(shí)施辦法

關(guān)于印發(fā)揚(yáng)州市國(guó)有劃撥土地使用權(quán)處置實(shí)施辦法的通知

揚(yáng)州市人民政府文件

揚(yáng)府發(fā)[2006]189號(hào)

關(guān)于印發(fā)揚(yáng)州市國(guó)有劃撥土地使用權(quán)處置實(shí)施辦法的通知

各縣（市、區(qū)）人民政府，市各委、辦、局（公司），市各直屬單位：

《揚(yáng)州市國(guó)有劃撥土地使用權(quán)處置實(shí)施辦法》已經(jīng)市政府第40次常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，現(xiàn)印發(fā)給你們，希認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行。

二○○六年十一月十三日

揚(yáng)州市國(guó)有劃撥土地使用權(quán)處置實(shí)施辦法

為進(jìn)一步加強(qiáng)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)劃撥土地使用權(quán))管理，維護(hù)土地使用權(quán)人的合法權(quán)益，防止國(guó)有土地資產(chǎn)流失，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《江蘇省土地管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本實(shí)施辦法。

一、劃撥土地使用權(quán)處置方式

依法申請(qǐng)?zhí)幹脛潛芡恋厥褂脵?quán)的，應(yīng)區(qū)別不同情形，分別按保留劃撥土地使用權(quán)、劃撥土地使用權(quán)出讓、劃撥土地使用權(quán)租賃、劃撥土地使用權(quán)抵押等方式進(jìn)行處置。

（一）保留劃撥土地使用權(quán)

轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，由受讓方辦理，經(jīng)市、縣（市）人民政府批準(zhǔn)，下列情形可以保留劃撥土地使用權(quán)：

1、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后土地用途符合《劃撥用地目錄》的；

2、不改變土地用途，未翻改擴(kuò)建的產(chǎn)權(quán)合法的房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房、居民私有住房及其他住房依法轉(zhuǎn)讓的。

（二）劃撥土地使用權(quán)辦理出讓

土地使用者提出申請(qǐng)，經(jīng)市、縣（市）人民政府批準(zhǔn)，下列劃撥土地使用權(quán)可以辦理出讓手續(xù)：

1、申請(qǐng)用途與原批準(zhǔn)用途一致且符合城市規(guī)劃的；

2、因單體建筑物局部使用功能發(fā)生變化，導(dǎo)致部分土地用途發(fā)生改變后，改變用途部分按實(shí)際用途提出申請(qǐng)且符合城市規(guī)劃的；

3、整宗地申請(qǐng)用途雖與原批準(zhǔn)用途不一致，但申請(qǐng)用途為非商業(yè)經(jīng)營(yíng)性用地且符合城市規(guī)劃的。

（三）劃撥土地使用權(quán)辦理租賃

劃撥土地使用權(quán)符合辦理出讓條件的，除住宅用地外，均可辦理租賃，但申請(qǐng)用途不符合城市規(guī)劃的只能辦理短期租賃，且應(yīng)服從實(shí)施城市規(guī)劃建設(shè)需要。

（四）劃撥土地使用權(quán)辦理抵押

依法取得的房屋所有權(quán)連同劃撥土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。

依法辦理劃撥土地使用權(quán)抵押登記的，債務(wù)人到期不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài),從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的價(jià)款后,抵押權(quán)人可優(yōu)先受償。

（五）有下列情形之一的，原劃撥土地使用權(quán)人的處置申請(qǐng)不予批準(zhǔn)：

1、正在改造或已經(jīng)列入城市改造范圍內(nèi)的；

2、列入退城進(jìn)園（區(qū)）企業(yè)的工業(yè)用地；

3、列入政府收購(gòu)儲(chǔ)備范圍的土地；

4、非住宅用地改變?yōu)樽≌玫氐模?/p>

5、按照商業(yè)經(jīng)營(yíng)性用途申請(qǐng)對(duì)原使用現(xiàn)狀進(jìn)行翻改擴(kuò)建的；

6、市、縣（市）人民政府規(guī)定的其他情形。

（六）涉案劃撥土地使用權(quán)的處置辦法由市國(guó)土資源局商市中級(jí)人民法院另行制定。

二、劃撥土地使用權(quán)處置程序

（一）原劃撥土地使用權(quán)辦理有償使用程序

1、由原劃撥土地權(quán)利人持下列材料向市、縣（市）國(guó)土資源管理部門(mén)提出申請(qǐng)：

（1）申請(qǐng)書(shū)；

（2）《國(guó)有土地使用證》；

（3）地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物的產(chǎn)權(quán)證明；

（4）原劃撥土地使用權(quán)人有效身份證明；

（5）共有房地產(chǎn)，應(yīng)提供共有人書(shū)面同意的意見(jiàn)；

（6）改變用途的，應(yīng)提供規(guī)劃部門(mén)同意改變用途的書(shū)面意見(jiàn)；

（7）法律、法規(guī)規(guī)定其他應(yīng)提交的相關(guān)材料。、市、縣（市）國(guó)土資源管理部門(mén)對(duì)申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)資料進(jìn)行審查，決定是否受理申請(qǐng)。

3、市、縣（市）國(guó)土資源管理部門(mén)受理申請(qǐng)后，征詢(xún)市、縣（市）規(guī)劃部門(mén)意見(jiàn)。

4、土地勘測(cè)、評(píng)估和確定地價(jià)（租金）。

5、市、縣（市）國(guó)土資源管理部門(mén)編制處置方案并報(bào)市、縣（市）人民政府批準(zhǔn)。

6、申請(qǐng)人與市、縣（市）國(guó)土資源管理部門(mén)簽訂土地有償使用合同，并按規(guī)定繳納稅費(fèi)。

7、申請(qǐng)人依法辦理土地變更登記。

（二）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓辦理程序

1、由原劃撥土地使用權(quán)人持下列有關(guān)資料，向市、縣（市）國(guó)土資源管理部門(mén)提出劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)：

（1）申請(qǐng)書(shū)；

（2）《國(guó)有土地使用證》；

（3）地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物的產(chǎn)權(quán)證明；

（4）原土地使用權(quán)人有效身份證明；

（5）共有房地產(chǎn)，應(yīng)提供共有人書(shū)面同意的意見(jiàn)；

（6）改變用途的，應(yīng)提供規(guī)劃部門(mén)同意改變用途的書(shū)面意見(jiàn)；

（7）法律、法規(guī)規(guī)定其他應(yīng)提交的相關(guān)材料。

2、市、縣（市）國(guó)土資源管理部門(mén)對(duì)申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)資料進(jìn)行審查，決定是否受理申請(qǐng)。

3、市、縣（市）國(guó)土資源管理部門(mén)受理申請(qǐng)后，征詢(xún)市、縣（市）規(guī)劃部門(mén)意見(jiàn)，在土地勘測(cè)、地價(jià)評(píng)估基礎(chǔ)上，將處置方案及確定的土地收益標(biāo)準(zhǔn)報(bào)經(jīng)市、縣（市）人民政府審批。其中產(chǎn)權(quán)合法的房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房、居民私有住房及其他住房依法轉(zhuǎn)讓?zhuān)暾?qǐng)人申請(qǐng)保留劃撥土地性質(zhì)的，由市、縣（市）國(guó)土資源管理部門(mén)負(fù)責(zé)審批。

4、經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，市、縣（市）國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)向申請(qǐng)人發(fā)出《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書(shū)》，由原劃撥土地使用權(quán)人按規(guī)定辦理土地交易手續(xù)，確定受讓人。

5、經(jīng)批準(zhǔn)原劃撥土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)有償使用的，由受讓人持申請(qǐng)、轉(zhuǎn)讓合同、原《國(guó)有土地使用證》、《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書(shū)》、轉(zhuǎn)讓方和受讓方的身份證明材料等，向市、縣（市）國(guó)土資源管理部門(mén)申請(qǐng)辦理有償使用手續(xù)，簽訂土地有償使用合同，按批準(zhǔn)的出讓金（租金）標(biāo)準(zhǔn)繳納出讓金（租金）。

經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓后可以保留劃撥土地性質(zhì)的，由受讓人持申請(qǐng)、轉(zhuǎn)讓合同、原《國(guó)有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》（應(yīng)注明土地取得方式）、《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書(shū)》、轉(zhuǎn)讓方和受讓方的身份證明材料等，向市、縣（市）國(guó)土資源管理部門(mén)申請(qǐng)辦理保留劃撥土地使用權(quán)手續(xù)。

6、受讓人依法辦理土地登記手續(xù)。

（三）劃撥土地使用權(quán)抵押辦理程序

1、以劃撥土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，由劃撥土地使用權(quán)人持下列材料，向市、縣（市）國(guó)土資源管理部門(mén)申請(qǐng)辦理劃撥土地使用權(quán)抵押審批：

（1）土地登記申請(qǐng)書(shū)（由抵押雙方共同填寫(xiě)）；

（2）土地使用權(quán)抵押合同；

（3）《國(guó)有土地使用證》；

（4）地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物的產(chǎn)權(quán)證明；

（5）抵押雙方有效身份證明；

（6）共有房地產(chǎn)，應(yīng)提供共有人書(shū)面同意的意見(jiàn)；

（7）有效《土地估價(jià)報(bào)告》；

（8）抵押雙方確認(rèn)的土地勘測(cè)抵押范圍圖；

（9）法律、法規(guī)規(guī)定其他應(yīng)提交的相關(guān)材料。

2、市、縣（市）國(guó)土資源管理部門(mén)對(duì)申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)資料進(jìn)行審查，決定是否受理申請(qǐng)并審批。

3、經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予抵押的，辦理土地抵押登記。

（四）劃撥土地使用權(quán)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)辦理程序

依法辦理了劃撥土地抵押登記，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人與抵押人協(xié)商一致的，可按照下列程序依法對(duì)被抵押的劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行處置：

1、抵押人持下列資料向市、縣（市）國(guó)土資源管理部門(mén)提出批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的申請(qǐng)：

（1）申請(qǐng)書(shū)；

（2）《土地他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)》、《房屋他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)》；

（3）房地產(chǎn)抵押合同；

（4）抵押權(quán)人與抵押人共同同意的處置意見(jiàn)；

（5）抵押權(quán)人、抵押人的有效身份證明；

（6）法律、法規(guī)規(guī)定其他應(yīng)提交的相關(guān)材料。

2、市、縣（市）國(guó)土資源管理部門(mén)對(duì)申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)資料進(jìn)行審查，決定是否受理申請(qǐng)。

3、市、縣（市）國(guó)土資源管理部門(mén)受理申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)將決定受理處置情況書(shū)面告知抵押權(quán)人，征詢(xún)市、縣（市）規(guī)劃部門(mén)意見(jiàn)，在地價(jià)評(píng)估基礎(chǔ)上，提出處置方案報(bào)市、縣（市）人民政府審批。

4、經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，市、縣（市）國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)向抵押權(quán)人及抵押人發(fā)出《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書(shū)》。

5、原劃撥土地使用權(quán)被依法處分后，處分所得價(jià)款在按規(guī)定繳納土地收益，受讓人持申請(qǐng)、成交證明書(shū)、轉(zhuǎn)讓合同、原《國(guó)有土地使用證》、《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書(shū)》、土地收益繳納證明、轉(zhuǎn)讓方和受讓方的身份證明材料等，與市、縣（市）國(guó)土資源管理部門(mén)簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。

6、受讓人依法辦理土地登記手續(xù)。

抵押權(quán)人與抵押人不能協(xié)商一致的，抵押權(quán)人有權(quán)申請(qǐng)人民法院處分，具體程序按市中級(jí)人民法院與市國(guó)土資源局商定的辦法執(zhí)行。

三、土地收益繳納標(biāo)準(zhǔn)及收購(gòu)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

（一）經(jīng)依法批準(zhǔn)保留劃撥土地使用權(quán)性質(zhì)的，暫不繳納土地收益。

（二）不改變用途申請(qǐng)有償使用的，經(jīng)依法批準(zhǔn)，辦理協(xié)議出讓?zhuān)ㄗ赓U）手續(xù)，住宅用地暫按土地市場(chǎng)價(jià)格的40%繳納土地出讓金，其他用途暫按現(xiàn)土地市場(chǎng)價(jià)格的50%繳納土地出讓金（租金）。

（三）經(jīng)依法批準(zhǔn)可以改變土地用途的，按新用途現(xiàn)土地市場(chǎng)價(jià)格的70%補(bǔ)繳土地出讓金（租金）。

（四）劃撥土地使用權(quán)出租及改變用途的，已按市政府《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)市國(guó)土管理局等部門(mén)〈關(guān)于對(duì)出租和改變用途的國(guó)有劃撥土地收取年租金的辦法〉的通知》（揚(yáng)政發(fā)[1998]322號(hào)）規(guī)定的最低保護(hù)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)繳納租金的，仍執(zhí)行原標(biāo)準(zhǔn)，租金最低保護(hù)價(jià)調(diào)整后，從調(diào)整后次年按新的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

（五）土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)原劃撥土地進(jìn)行收購(gòu)的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)按照市、縣（市）人民政府現(xiàn)行的收購(gòu)政策進(jìn)行補(bǔ)償。

本辦法自2007年1月1日起施行。

第五篇：烏魯木齊市國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法

標(biāo)

題： 烏魯木齊市國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法（2002-08-01）

頒布機(jī)關(guān)： 烏魯木齊市人大常委會(huì)

頒布日期：

實(shí)施日期： 2002-08-01 內(nèi)容分類(lèi)：

發(fā)布文號(hào)：

備

注：

內(nèi)

容： 烏魯木齊市國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法

第一條 為加強(qiáng)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的管理，規(guī)范劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，合理配置土地資源，防止國(guó)有土地資產(chǎn)流失，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓適用本辦法。第三條 本辦法所稱(chēng)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者經(jīng)依法批準(zhǔn)，繳納土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及其他費(fèi)用后，無(wú)償取得的土地使用權(quán)。

第四條 國(guó)有劃撥土地使用權(quán)不得擅自轉(zhuǎn)讓?zhuān)_需轉(zhuǎn)讓的，須經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。 第五條 本市建設(shè)用地供應(yīng)實(shí)行總量控制，對(duì)擬轉(zhuǎn)讓的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，統(tǒng)一納入政府供地計(jì)劃。

第六條 市國(guó)土資源局負(fù)責(zé)本市國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的管理工作。市計(jì)劃、規(guī)劃、房產(chǎn)等部門(mén)應(yīng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)，協(xié)同做好國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理工作。

第七條 土地使用者需轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)向市國(guó)土資源局提出申請(qǐng)，并提供下列資料：(一)法人資格證明書(shū)(營(yíng)業(yè)執(zhí)照)；(二)法人代表資格證明書(shū)或授權(quán)委托書(shū)；(三)土地使用證及附圖；(四)房屋產(chǎn)權(quán)證及產(chǎn)籍平面圖；

(五)擬轉(zhuǎn)讓土地的面積及地上建筑物、附著物狀況；(六)其他需提交的資料。

第八條 市國(guó)土資源局受理申請(qǐng)后，應(yīng)按下列程序辦理：(一)根據(jù)申請(qǐng)人提供的土地和地上建筑物及附著物的權(quán)屬證明進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和核實(shí)；

(二)依照國(guó)家及市人民政府有關(guān)規(guī)定，擬訂土地使用權(quán)處置方案，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后與申請(qǐng)人簽訂補(bǔ)償合同；

(三)按合同約定對(duì)原土地使用者給予補(bǔ)償后，收回土地使用權(quán)，并辦理原劃撥土地使用權(quán)注銷(xiāo)登記。

第九條 收回的土地使用權(quán)，除涉及國(guó)家安全和保密要求外，應(yīng)當(dāng)按照公開(kāi)公正、公平的原則，采取拍賣(mài)、招標(biāo)、掛牌等形式進(jìn)行處置。第十條 因債權(quán)、債務(wù)糾紛及企業(yè)破產(chǎn)等，需強(qiáng)制轉(zhuǎn)移變賣(mài)地面資產(chǎn)，涉及劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，由市國(guó)土資源局按有關(guān)規(guī)定辦理。第十一條 劃撥土地使用權(quán)未經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，計(jì)劃、規(guī)劃、房產(chǎn)、國(guó)土資源等部門(mén)不予辦理相關(guān)手續(xù)。

第十二條 違反本辦法規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的，依照《中華人民共和國(guó)土地管理法》的有關(guān)規(guī)定予以處罰；對(duì)直接責(zé)任人按照中華人民共和國(guó)監(jiān)察部、國(guó)土資源部《關(guān)于違反土地管理規(guī)定行為行政處分暫行辦法》有關(guān)規(guī)定追究行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第十三條 本辦法自2002年8月1日起施行。

《物權(quán)法》三審草案 重視私產(chǎn)、國(guó)有財(cái)產(chǎn)保護(hù)

《物權(quán)法》三審草案 重視私產(chǎn)、國(guó)有財(cái)產(chǎn)保護(hù)

26日下午的十屆全國(guó)人大常委會(huì)第十六次會(huì)議上，備受關(guān)注的《物權(quán)法》草案被提交進(jìn)行第三次審議。

此次送審的草案厚達(dá)50頁(yè)，較之前的草案有較大修訂（詳見(jiàn)本報(bào)6月16日5版報(bào)道）。一些新設(shè)條款明確顯示了立法機(jī)關(guān)對(duì)當(dāng)前社會(huì)熱點(diǎn)問(wèn)題的高度關(guān)注和快速反應(yīng)。

正如全國(guó)人大法律委員會(huì)副主任委員胡康生所說(shuō)的，這次修改一項(xiàng)重要原則就是“突出重點(diǎn)，解決物權(quán)法當(dāng)前急需規(guī)范的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題”。

私有產(chǎn)權(quán)保護(hù)新規(guī)

在私有財(cái)產(chǎn)保護(hù)方面，在延續(xù)之前的草案關(guān)于國(guó)家保護(hù)私人合法取得的生活資料和生產(chǎn)資料的同時(shí)，一個(gè)重要的新增內(nèi)容是“國(guó)家保護(hù)私人投資及其收益”。

草案規(guī)定，國(guó)家、集體、個(gè)人以動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)投資企業(yè)，無(wú)論企業(yè)的所有制性質(zhì)，出資人均享有資產(chǎn)受益、重大決策、選擇經(jīng)營(yíng)人的權(quán)利；享有對(duì)企業(yè)財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。

據(jù)全國(guó)人大法工委有關(guān)人員介紹，盡管個(gè)人投資收益權(quán)的確認(rèn)和保護(hù)在《個(gè)人獨(dú)資企業(yè)法》中已有規(guī)定，此次則是首次納入民事基本法典。

而針對(duì)當(dāng)前矛盾日益集中的拆遷補(bǔ)償問(wèn)題，草案規(guī)定，國(guó)家保護(hù)住房的私人所有權(quán)，禁止以拆遷、征收等名義非法改變私人財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系。拆遷、征收私人的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定給予補(bǔ)償；沒(méi)有國(guó)家規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)給予合理補(bǔ)償。此外，草案還新增了要“保證被拆遷人、被征收人得到妥善安置”的條款。

草案還規(guī)定，征收承包期內(nèi)的土地的，應(yīng)當(dāng)對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人給予合理補(bǔ)償。征地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置辦法應(yīng)當(dāng)告知土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人。土地補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用的使用、分配辦法，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)村民會(huì)議討論決定。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理部門(mén)和業(yè)主的權(quán)益劃分一直是公眾期待得到解決的立法難題。原草案對(duì)此作了專(zhuān)章規(guī)定。此次草案一方面刪去了原草案有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)人內(nèi)部管理的規(guī)定，簡(jiǎn)化了一些內(nèi)容，另一方面，強(qiáng)化了對(duì)具體物權(quán)關(guān)系明確界定。

草案規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人（即業(yè)主）共有，但屬于市政建設(shè)的除外。會(huì)所、車(chē)庫(kù)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有。

對(duì)于所有權(quán)，草案依舊維持了“三分法”的規(guī)定，即將國(guó)有、集體、個(gè)人所有權(quán)分成獨(dú)立的三章進(jìn)行分別規(guī)定。盡管如此，從已經(jīng)公開(kāi)的條文內(nèi)容來(lái)看，草案對(duì)三種所有權(quán)在同一章中并列規(guī)定、同等保護(hù)的做法，基本做到了“一視同仁”。

明確國(guó)有財(cái)產(chǎn)保護(hù)責(zé)任

在國(guó)有財(cái)產(chǎn)保護(hù)方面，對(duì)國(guó)有資產(chǎn)流失問(wèn)題的關(guān)注，使新草案對(duì)當(dāng)前國(guó)有企業(yè)改制進(jìn)程中處于焦點(diǎn)位置的MBO（管理層收購(gòu)）問(wèn)題和管理人員經(jīng)營(yíng)責(zé)任問(wèn)題做出了回應(yīng)。

草案規(guī)定，國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)直接負(fù)責(zé)的主管人員，以無(wú)償或者以低價(jià)折股、低價(jià)出售等手段將國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)斐蓢?guó)有企業(yè)、集體企業(yè)財(cái)產(chǎn)流失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任和行政責(zé)任；上述人員嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，造成國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)破產(chǎn)或者嚴(yán)重虧損的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任和行政責(zé)任。上述行為構(gòu)成犯罪的，將依法追究刑事責(zé)任。

該條款的新設(shè)，起因據(jù)稱(chēng)是因?yàn)樵谌珖?guó)人大常委會(huì)第二次審議期間，有常委表示，物權(quán)法立法應(yīng)體現(xiàn)我國(guó)社會(huì)主義國(guó)家的性質(zhì)和保障公有制經(jīng)濟(jì)在國(guó)家經(jīng)濟(jì)體系中的應(yīng)有地位。

預(yù)告登記力阻“一房多賣(mài)”

物權(quán)公示是確認(rèn)所有權(quán)歸屬的一項(xiàng)重要原則。草案規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)效力的公示形式為交付，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)則以登記為公示方式。但之前我國(guó)法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記必須在不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際完成存在之后才有可能。

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，期房買(mǎi)賣(mài)和期房抵押已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮。此次物權(quán)法草案采納多方意見(jiàn)，創(chuàng)設(shè)了“預(yù)告登記”制度。草案規(guī)定，登記機(jī)關(guān)可根據(jù)開(kāi)發(fā)商或預(yù)購(gòu)商品房權(quán)利申請(qǐng)人的申請(qǐng)，對(duì)其房屋所有權(quán)以及由房屋所有權(quán)產(chǎn)生的擔(dān)保物權(quán)進(jìn)行預(yù)先告知性登記發(fā)證。

預(yù)告登記后，登記的所有權(quán)或擔(dān)保物權(quán)相對(duì)的債務(wù)人違背預(yù)告登記，對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的處分，不發(fā)生物權(quán)效力。這一規(guī)定將從立法層面為解決開(kāi)發(fā)商“一房多賣(mài)”和“多重抵押”問(wèn)題，以保護(hù)購(gòu)房人和銀行的合法權(quán)益。

擔(dān)保標(biāo)的物范疇擴(kuò)展

按照我國(guó)《擔(dān)保法》的規(guī)定，目前我國(guó)可以作為抵押標(biāo)的物的只能是不動(dòng)產(chǎn)。而中國(guó)人民銀行總行曾多次表達(dá)希望立法擴(kuò)大可抵押物范疇，進(jìn)一步拓寬企業(yè)和個(gè)人的融資渠道的意愿。

此外，針對(duì)過(guò)去《擔(dān)保法》關(guān)于抵押物必須是特定物的規(guī)定，銀行方面提出，應(yīng)在物權(quán)法草案中確定“浮動(dòng)抵押”制度將企業(yè)全部資產(chǎn)，包括現(xiàn)有的和將來(lái)可以取得的全部納入可抵押財(cái)產(chǎn)范疇。

此次提交三讀的草案，雖然沒(méi)有全部接受“浮動(dòng)抵押”的概念，對(duì)上述建議還是做出了一定程度的回應(yīng)。

草案規(guī)定，正在建造的建筑物、船舶、飛行器可以抵押。經(jīng)當(dāng)事人書(shū)面協(xié)議，企業(yè)、個(gè)體工商戶(hù)、農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)戶(hù)可以將現(xiàn)有的以及將來(lái)?yè)碛械膭?dòng)產(chǎn)，如機(jī)動(dòng)車(chē)、農(nóng)機(jī)具、機(jī)器設(shè)備、原材料等抵押。

而在質(zhì)權(quán)標(biāo)的方面，此次草案做出了一項(xiàng)重大調(diào)整，即在過(guò)去立法規(guī)定的特定物之外，將“收益權(quán)”納入質(zhì)權(quán)標(biāo)的范疇。這就意味著，公路的收費(fèi)權(quán)、電網(wǎng)收益權(quán)、通訊設(shè)備收費(fèi)權(quán)等，都將可以出質(zhì)。

抵押財(cái)產(chǎn)范圍的擴(kuò)充，必將引起關(guān)于抵押登記的新要求。但從此次草案來(lái)看，這個(gè)問(wèn)題的解決尚需時(shí)日。

此外，修改后的草案還根據(jù)常委會(huì)審議意見(jiàn)，刪除了原草案第十五章對(duì)典權(quán)、第二十一章對(duì)讓與擔(dān)保的規(guī)定。

土地使用權(quán)之限

土地使用權(quán)有期限，而房屋所有權(quán)無(wú)期限，土地使用權(quán)到期后，附著于其上的房屋所有權(quán)如何實(shí)現(xiàn)，是當(dāng)前一個(gè)普遍關(guān)注的問(wèn)題。

由于之前沒(méi)有相關(guān)法律就此做出明確規(guī)定，人們普遍將解決問(wèn)題的希望寄托在即將出臺(tái)的《物權(quán)法》上。但從已經(jīng)公布的草案來(lái)看，依然沒(méi)有提出完善的解決方法。

此次送審的草案規(guī)定，原則上，土地使用權(quán)到期，房屋所有權(quán)人可申請(qǐng)續(xù)期，并繳納土地使用費(fèi)。使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定，有約定的按約定，無(wú)約定的按國(guó)家規(guī)定。如此原則的規(guī)定，距離此前業(yè)界的期望尚有較大距離。

針對(duì)當(dāng)前制度下不動(dòng)產(chǎn)登記多頭負(fù)責(zé)、復(fù)雜繁瑣的弊端，草案只做出了一個(gè)帶有意向性的規(guī)定：“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。”

據(jù)法工委一位官員表示，登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一是前兩次審議時(shí)常委們的共識(shí)，社會(huì)對(duì)此的呼聲也比較大。但物權(quán)法作為一部民事基本法，只能對(duì)此做出如上原則性的規(guī)定。

這位官員表示，囿于當(dāng)前我國(guó)登記制度安排的現(xiàn)狀，下一步要實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一登記，還需要依賴(lài)更加細(xì)致的立法安排，并借助行政體制改革的推進(jìn)。

但此次草案在這個(gè)問(wèn)題上也做了一些力所能及的嘗試，規(guī)定，法律、行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記未作規(guī)定前，當(dāng)事人可向房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)或者土地登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)一并辦理城市房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記。

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