第一篇：產(chǎn)權(quán)式商鋪預(yù)定協(xié)議書

XX商業(yè)中心商鋪預(yù)定協(xié)議書

甲方：xxxxx有限公司

乙方：

甲方擬將嘉泰商業(yè)中心三樓商鋪產(chǎn)權(quán)分割出售，乙方經(jīng)慎重考慮，同意購買甲方分割后的商鋪產(chǎn)權(quán)，甲乙雙方就購買嘉泰商業(yè)中心商鋪事宜達(dá)成如下協(xié)議：

1、本協(xié)議作為雙方簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》的依據(jù)。

2、乙方預(yù)定購買嘉泰商業(yè)中心層號(hào)商鋪，單價(jià)元/㎡。建筑面積約房款總價(jià)為（大寫）元整；（小寫）：￥。本協(xié)議簽訂時(shí)乙方自愿預(yù)付定金人民幣（大寫）元。該款在正式簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》時(shí)計(jì)入總房款。

3、最終面積以房產(chǎn)測繪部門核定的面積為準(zhǔn)（即產(chǎn)權(quán)證面積），定購單價(jià)不變，房款總價(jià)按產(chǎn)權(quán)確定，實(shí)行多退少補(bǔ)。

4、甲方交付物業(yè)的時(shí)間為2005年日前，逾期交付，甲方每天按乙方已付房款的千分之一作為違約金賠償乙方。雙方協(xié)商約在2005年月日前簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》，具體簽訂時(shí)間甲方將提前十天書面通知乙方。

5、若乙方接到甲方正式書面通知后在規(guī)定的時(shí)間三日內(nèi)不來簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》，視為乙方自動(dòng)放棄，甲方有權(quán)另行轉(zhuǎn)賣，乙方交付的定金作為違約金歸甲方。若甲方在正式簽約前擅自將該商鋪賣于他人，視甲方違約，甲方按定金數(shù)額雙倍賠償乙方。

6、乙方具體付款方式為，首付款（含定金）交納時(shí)間為簽訂正式《房地產(chǎn)買賣契約》之時(shí)。

7、乙方選擇第（1）乙方自營。

（2）乙方委托甲方包租三年，收益時(shí)間按交房之日起計(jì)，年收益回報(bào)率第一年為總房款的7%，第二、三年均為總房款的8%；支付時(shí)間為每個(gè)收益年的年末。

8、在雙方正式簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》后，本協(xié)議自動(dòng)作廢。

9、本協(xié)議一式叁份，具有同等法律效力，買賣雙方各執(zhí)壹份為據(jù)，歸檔壹份。

甲方（簽章）：甲方（簽章）：

證照/身份證號(hào)碼：證照/身份證號(hào)碼：

法定代表人：法定代表人：

地址：地址：

聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：

代理人（簽章）：代理人（簽章）：

簽約日期：簽約日期：

第二篇：預(yù)定商鋪協(xié)議書

預(yù)定商鋪協(xié)議書

甲方：

乙方：

甲乙雙方本著互惠互利的原則，經(jīng)友好協(xié)商，現(xiàn)就乙方在甲方商場預(yù)定鋪位事宜達(dá)成以下意向，雙方互相遵守。

一、甲方擬同意將位于本商場內(nèi)＿＿號(hào)鋪位，建筑面積約為＿＿平方米預(yù)定給乙方經(jīng)營＿＿＿＿＿＿＿品牌＿＿＿＿＿系列商品。

二、相關(guān)主要預(yù)定及正式租賃合同條款的確認(rèn)：1、2、3、租金：按建筑面積計(jì)算為人民幣＿＿元/月/平方米。綜合管理費(fèi)：按建筑面積計(jì)算為人民幣＿＿元/月/平方米。經(jīng)營面積使用率：7成，實(shí)際經(jīng)營面積以簽訂合同確認(rèn)的經(jīng)營面積為準(zhǔn)。

4、5、實(shí)際經(jīng)營面積：以簽訂合同確認(rèn)的經(jīng)營面積為準(zhǔn)。免租期：甲方從開業(yè)之日起給予乙方＿＿月的免租期（需交管理費(fèi)）。

6、7、合同期：2012年1月1日—2012年12月31日 合同保證金：簽訂正式合同時(shí)需交一個(gè)月的租金（含管理費(fèi)）作為合同保證金；合同結(jié)束后，一個(gè)月租金（含管理費(fèi)）無息退還或抵扣一個(gè)月租金。

8、乙方一次性繳納人民幣＿＿＿＿（大寫）元整作為商鋪定金。如因個(gè)人原因放棄該場地的經(jīng)營，預(yù)訂商鋪的定金不予退還。

9、乙方同意按照本商場統(tǒng)一裝修標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定對所租鋪位進(jìn)行裝

修，并繳納所需的費(fèi)用。（裝修管理管理規(guī)定）。

10、甲方禁止乙方炒鋪位，一旦發(fā)現(xiàn)乙方炒鋪位的情況，甲方取消乙方定鋪資格，所交定金不予退還。

11、在簽訂正式合同前，甲方有權(quán)根據(jù)經(jīng)營規(guī)劃需要調(diào)整乙方的經(jīng)營場地或經(jīng)營類別，如乙方未能接受甲方的調(diào)整而放棄合作經(jīng)營，甲方無息退還乙方所交的預(yù)訂商鋪定金。

三、乙方同意于本協(xié)議書簽訂后，在甲方通知的情況下于＿＿年＿＿月＿＿日前簽訂正式合同，逾期甲方對乙方所定商鋪位按自行放棄處理，并將鋪位另行出租，乙方所有繳納的定金不予退還。

四、本協(xié)議書所注明品牌要與正式簽訂合同時(shí)經(jīng)營的平拍一致，否則甲方單方面終止此協(xié)議，乙方所有繳納的定金不予退還。

五、本協(xié)議書內(nèi)容僅為預(yù)訂鋪位的依據(jù)，具體合作內(nèi)容以甲方簽訂合同書為準(zhǔn)。

六、處于保密的原則，本協(xié)議一式一份，由甲方保管。

七、本協(xié)議書雙方簽字蓋章后生效。

甲方(蓋章)：

代表：

日期：

乙方（蓋章）：代表：日期：

第三篇：產(chǎn)權(quán)式商鋪營銷計(jì)劃書

“城鄉(xiāng)養(yǎng)老鋪杯”蚌埠首屆中老年才藝技能大獎(jiǎng)賽

活動(dòng)計(jì)劃書 第一章 活動(dòng)背景

張公麗苑的融資來源于世紀(jì)聯(lián)華產(chǎn)權(quán)商鋪，如今商鋪的銷售，已過了開盤期的熱銷階段，進(jìn)入冷銷持續(xù)期，開盤時(shí)的營銷策略已不適應(yīng)目前的銷售，目標(biāo)客戶需要重新定位，營銷策略也需要作出調(diào)整。我公司經(jīng)過前期的推廣，從一線掌握的第一手資料中，已基本上把握住市場的脈搏，從客戶的年齡結(jié)構(gòu)上講，以中老年為多，從投資回報(bào)的期望值看，期望從回報(bào)中產(chǎn)生高額利潤的人對商鋪不感興趣，而期望回報(bào)較高，風(fēng)險(xiǎn)較小，回報(bào)持久不斷的客戶較感興趣，而這部份人也以中老年為多，從投資的文化層次看，高級(jí)知識(shí)分子較少，在購買人群中頭腦單一，帶有一定盲目性的人較多，而這部分人也以中老年為多，從經(jīng)濟(jì)狀況看，50歲以上的人已解決了子女的問題、住房問題，并積蓄了一定的資金，而50歲以下的人還有許多開支項(xiàng)目，他們不敢輕易花錢。

綜上所述，我公司把目標(biāo)客戶鎖定在中老年這一群體中，他們希望平穩(wěn)地渡過下半生，解決養(yǎng)老問題，所以我們把產(chǎn)權(quán)商鋪改為養(yǎng)老鋪，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)商鋪這一新名詞讓他們費(fèi)解、盲然、不知咋回事，而養(yǎng)老鋪，直觀、易懂、直擊中老年心理。

目標(biāo)客戶重新定位后，營銷策略也相應(yīng)作出調(diào)整，從目前售樓中心看，存在咨詢的人少，成交量小，聚攏人氣是一個(gè)很關(guān)鍵的問題。

我公司在外圍推廣做了大量的工作，到財(cái)院各辦公室，醫(yī)學(xué)院各辦公室，郵政、移動(dòng)、電信、華光的辦公室都散發(fā)了宣傳單頁，煙廠的門口、煙廠小區(qū)，各股市及十幾個(gè)生活社區(qū)和80%以上的二手房中介機(jī)構(gòu)都散發(fā)了宣傳資料，有不少是多次重復(fù)散發(fā)。許多重點(diǎn)單位都深入到人，進(jìn)行了面對面推廣，包括發(fā)動(dòng)身邊親戚朋友，目前看，收效甚少，為了能把中老年人聚擾到售鋪中心來，我公司策劃了“城鄉(xiāng)養(yǎng)老鋪杯，蚌埠首屆中老年才藝、技能大獎(jiǎng)賽”。報(bào)名選在售鋪中心，大賽地選在世聯(lián)廣場，年齡在40歲以上，各種才藝、技能不限，大賽期間報(bào)名不截止，活動(dòng)截止到樓鋪售完時(shí)再產(chǎn)生大獎(jiǎng)，大獎(jiǎng)為一個(gè)“養(yǎng)老鋪”。

我們認(rèn)為這項(xiàng)活動(dòng)能把世聯(lián)廣場變成中老年集聚的中心，因?yàn)椋?/p>

一、能按

照他們的興趣展示才藝。

二、有才藝技能的中老年一般有積蓄。

三、參賽人員能帶動(dòng)身邊其它中老年人。

四、大獎(jiǎng)具有很大的吸引力。

五、爭取得到各單位工會(huì)，老干部科的支持。

第二章

活動(dòng)宗旨

隨著蚌埠市的房地產(chǎn)市場的日益繁榮，競爭也日趨激烈，各開發(fā)企業(yè)的競爭已經(jīng)由原始的價(jià)格競爭階段進(jìn)入到了品牌產(chǎn)品競爭階段。

在目前市場環(huán)境下，推出的“世紀(jì)聯(lián)華產(chǎn)權(quán)式”商鋪從開業(yè)至始已取得了階段性的勝利，就前期銷售情況分析，目前商鋪的目標(biāo)消費(fèi)群體為中老年人群，在廣告宣傳無法做到人人皆知的情況下，我們依托本次中老才藝大賽，將我們的目標(biāo)客戶群鎖定，對其集中宣傳推廣，為本次活動(dòng)的要旨。

第三章 活動(dòng)構(gòu)成

圍繞主要目標(biāo)客戶群，通過本次大賽活動(dòng)，在宣講推廣商鋪的同時(shí)，亦可借本次活動(dòng)提升企業(yè)品牌形象，為后期公司的發(fā)展及項(xiàng)目運(yùn)作打下基礎(chǔ)。

為豐富珠城中老年人的業(yè)余文化生活，展現(xiàn)珠城中老年人精神面貌，由市總工會(huì)與市城鄉(xiāng)房地產(chǎn)開發(fā)公司聯(lián)合主辦“城鄉(xiāng)養(yǎng)老鋪杯”蚌埠首屆中老年才藝、技能大獎(jiǎng)賽，通過本次活動(dòng)的組織展開，必將會(huì)集中吸引全市中老人的參與及關(guān)注，以產(chǎn)生廣泛的社會(huì)影響力和轟動(dòng)效果。

一、前期籌備：

1、成立大賽籌備委員會(huì)，確定籌備委員會(huì)小組成員名單。

2、確定工作日程安排流程表。

3、呈報(bào)詳細(xì)活動(dòng)計(jì)劃書送達(dá)市總工會(huì)。

4、確定場地，頒獎(jiǎng)及活動(dòng)所需物資。

5、確定評(píng)委人員名單，并發(fā)邀請函。①每個(gè)項(xiàng)目只評(píng)出一等獎(jiǎng)(約200元獎(jiǎng)品)，如拉到贊助可設(shè)二、三等獎(jiǎng)，獎(jiǎng)品含金量提高。②項(xiàng)目的評(píng)委全部由城鄉(xiāng)公司工作人員擔(dān)任，總決賽時(shí)邀請6~8名專家及公證處人員參加，如大獎(jiǎng)采用搖獎(jiǎng)方式，僅需公證人員參加即可。

6、刊登個(gè)人參賽報(bào)名及企業(yè)組織報(bào)名方式。

二、具體活動(dòng)總體方案。

1、指導(dǎo)思想、主題、宗旨。

① 指導(dǎo)思想

以淮河文化、時(shí)代發(fā)展為支點(diǎn)，全面展示蚌埠獨(dú)特的淮河風(fēng)情的同時(shí)，展現(xiàn)珠城的百姓生活、精神風(fēng)貌及人文環(huán)境，通過中老年人的才藝展示可以傳達(dá)出今日蚌埠在新一代黨的領(lǐng)導(dǎo)下、各級(jí)政府部門的辛勤努力下，在城市建設(shè)、環(huán)境改造、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等各個(gè)領(lǐng)域的突出貢獻(xiàn)及人民安逸、幸福、祥和的生活，為提升城鄉(xiāng)企業(yè)形象及推動(dòng)我市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的新一輪發(fā)展，塑造中原地區(qū)中心城市形象。

② 活動(dòng)主題

豐富中老年業(yè)余文化 展現(xiàn)中老年精神面貌

③ 活動(dòng)宗旨

中老年人的盛會(huì) 才藝展示的平臺(tái)。

2、活動(dòng)原則。

安全有序、隆重?zé)崃?、?jié)儉高效、求實(shí)創(chuàng)新。

3、名稱、時(shí)間、地點(diǎn)。

①名稱：“城鄉(xiāng)養(yǎng)老鋪杯”蚌埠首屆中老年才藝、技能大獎(jiǎng)賽。②時(shí)間：20xx年12月10日。④ 地點(diǎn)：蚌埠市世紀(jì)聯(lián)華大賣場廣場。

4、會(huì)徽、會(huì)旗。如下圖示：

5、主辦、承辦、協(xié)辦單位。

主辦單位：蚌埠市總工會(huì)

蚌埠市城鄉(xiāng)房地產(chǎn)開發(fā)公司 承辦單位：蚌埠市現(xiàn)代營銷公司

標(biāo)客戶的注意，凡購買商鋪的客戶均可參加抽金磚大獎(jiǎng)活動(dòng)，作為賣點(diǎn)促銷推廣這樣一來，對其感興趣的人群就會(huì)增加，主動(dòng)咨詢者就會(huì)越來越廣，再經(jīng)過媒體宣傳推廣，勢必會(huì)將本次“送金磚”活動(dòng)推向一個(gè)銷售的高潮。

預(yù)計(jì)金磚每個(gè)約人民幣：1千元左右（金磚為純金空心），只標(biāo)出含金量不標(biāo)重量，準(zhǔn)備十塊金磚作為抽獎(jiǎng)活動(dòng)獎(jiǎng)品，預(yù)計(jì)1萬元左右，將其十塊金磚放在售樓現(xiàn)場，供人參觀，抽獎(jiǎng)活動(dòng)作二次推出，先期抽出5塊金磚，刺激消費(fèi)，讓得到金磚的客戶作為宣傳員，提升商鋪含金量。通過送金磚活動(dòng)和才藝大賽活動(dòng)結(jié)合起來，必定會(huì)使現(xiàn)場人氣聚升，銷售火爆，以上就是為送金磚活動(dòng)的目的。

現(xiàn)代廣告營銷策劃有限公司

20xx.11.10

第四篇：產(chǎn)權(quán)式商鋪的投資分析

產(chǎn)權(quán)式商鋪是近年來興起的物業(yè)形態(tài)，投資者出于投資目的，將商鋪委托發(fā)展商或品牌經(jīng)營商統(tǒng)一經(jīng)營，以獲得穩(wěn)定的投資回報(bào)——租金收益。這種模式始于深圳等沿海城市，盛行之初的成功運(yùn)作，著實(shí)讓它風(fēng)光了一把，制造了一個(gè)又一個(gè)“投資小、風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)穩(wěn)定”的投資神話。然而從2004年開始，隨著“巨庫”“第五大道”“碧溪家居廣場”的相繼折戟，廣大投資者對于產(chǎn)權(quán)式商鋪是否能得到高額回報(bào)心存疑慮。因此，本文將結(jié)合正反兩個(gè)案例，為廣大投資者提供相應(yīng)的建議和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的方法。

【講評(píng)要點(diǎn)】

1.小產(chǎn)權(quán)分割商鋪和帶租約出售商鋪的區(qū)別。

2.產(chǎn)權(quán)式商鋪有哪幾大優(yōu)勢？

3.產(chǎn)權(quán)式商鋪存在的主要風(fēng)險(xiǎn)：開發(fā)模式、經(jīng)驗(yàn)缺乏、經(jīng)營不善、承諾擔(dān)保。

4.規(guī)避產(chǎn)權(quán)式商鋪的風(fēng)險(xiǎn)，要了解開發(fā)商的實(shí)力、調(diào)查經(jīng)營管理水平、明晰產(chǎn)權(quán)分割情況。

【反面案例】

2003年9月，碧溪家居廣場大打廣告，宣傳“16萬產(chǎn)權(quán)商鋪熱賣”。廣告中宣稱，碧溪家居有5萬多平方米的營業(yè)面積，分成一個(gè)個(gè)13.34平方米的標(biāo)準(zhǔn)攤位，以每個(gè)攤位16萬元的價(jià)格向外發(fā)售。并承諾各項(xiàng)手續(xù)齊全，可以在國家規(guī)定的時(shí)間內(nèi)為購買者辦理土地證和房產(chǎn)證。

關(guān)于投資風(fēng)險(xiǎn)問題，碧溪家居宣稱，以碧溪家居廣場5萬平方米的房產(chǎn)、營業(yè)收入以及碧溪溫泉飯店的收入，作為購買者的收益作擔(dān)保。碧溪家居還提出了保值、增值性回購辦法——碧溪3年內(nèi)可原價(jià)回購商鋪，超過3年，每年遞增原價(jià)的5%，截至第十年為原價(jià)的135%回購。

2003年10月～2004年6月30日，碧溪家居按合同約定正常返還業(yè)主租金。2004年9月底碧溪家居自稱出現(xiàn)資金困難，10月1日要開始停業(yè)整頓，所以9月末無法按期返還業(yè)主的第三個(gè)季度租金。2004年10月，碧溪家居出具承諾書向業(yè)主保證：一個(gè)月內(nèi)發(fā)放租金及違約金，3個(gè)月后可退還首付款，6個(gè)月后按合同規(guī)定退購房款。與此同時(shí)，業(yè)主獲悉，早在2002年之前，碧溪方面就以大樓為抵押，向工商銀行西客站支行借款2.88億元（這筆貸款至今未還），隨后，碧溪又將大樓化整為零出售商鋪。

2004年12月，第一批九名業(yè)主開始起訴碧溪家居。2005年4月20日，豐臺(tái)法院判決《碧溪家居廣場商業(yè)用房轉(zhuǎn)讓合同》無效；碧溪需返還原告購房款，并于4月21日起支付利息；駁回原告其他訴訟請求。2005年5月10日，勝訴業(yè)主及其代理律師再次來到碧溪家居廣場，遞交律師函，希望碧溪盡快執(zhí)行法院的判決，要給出還款計(jì)劃書，但碧溪方面無人給任何明確答復(fù)。

【正面案例】

第三極文化中心作為產(chǎn)權(quán)式商鋪的代表，以北京最大的新生代書店為經(jīng)營主體，是一所集知識(shí)性休閑、文化性消費(fèi)為一體的復(fù)合型文化主題商場。

第三極文化中心以文化消費(fèi)為主題定位，全部經(jīng)營與文化相關(guān)的產(chǎn)品。在商業(yè)業(yè)態(tài)管理方面發(fā)展商聘請了文脈公司進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)的控制、規(guī)劃和調(diào)整，保證商業(yè)部分的經(jīng)營品質(zhì)，同時(shí)為投資者計(jì)算穩(wěn)定、優(yōu)質(zhì)的投資回報(bào)。經(jīng)過合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，第三極文化中心將十一層商業(yè)共分為六個(gè)大本營，以4～7層的圖書大本營

作為吸引人流的主動(dòng)力源，9、10層以目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)——旅游及教育大本營作為附動(dòng)力源，通過兩個(gè)動(dòng)力源吸引大量的客流輻射到其他樓層的業(yè)態(tài)，使得全樓商業(yè)均能繁榮發(fā)展。

在商業(yè)管理方面，為了保證第三極文化中心的經(jīng)營品質(zhì)，獲得穩(wěn)定的增值能力和潛力，特地聘請擁有很強(qiáng)的國際客戶資源和招商能力的高力國際，作為第三極文化中心的招商顧問和物業(yè)管理公司，以實(shí)現(xiàn)對投資者承諾的10年回本，年收益10%的投資回報(bào)。

【專家講評(píng)】

兩種不同類型產(chǎn)權(quán)式商鋪的區(qū)別

隨著商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)升溫，產(chǎn)權(quán)式商鋪成為了風(fēng)險(xiǎn)最大，但同時(shí)投資回報(bào)也最為豐厚的物業(yè)類型。投資者如果能明辨其發(fā)展前景、出手準(zhǔn)確的話，確實(shí)能夠?qū)崿F(xiàn)很高的回報(bào)，這也是近年來產(chǎn)權(quán)式商鋪個(gè)人購買投資升溫的一個(gè)主要的原因。產(chǎn)權(quán)式商鋪是西方發(fā)達(dá)國家及我國開放發(fā)達(dá)城市流行的一種房產(chǎn)投資方式，實(shí)際上是一種所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的房地產(chǎn)商鋪商品形式，主要是商鋪業(yè)主出于投資目的將產(chǎn)權(quán)商鋪通過發(fā)展商或第三方公司整體委托品牌經(jīng)營商進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營，商鋪業(yè)主獲得定期定額的投資回報(bào)。

按照行銷方式的不同，在市面上可供投資的產(chǎn)權(quán)商鋪主要有兩種形式，即“小產(chǎn)權(quán)分割商鋪”和“帶租約出售商鋪”。

小產(chǎn)權(quán)分割商鋪。小產(chǎn)權(quán)分割商鋪是將產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離，這意味著投資者在購買了商鋪之后，成為該商鋪的業(yè)主。但投資者無需插手商鋪的經(jīng)營管理或者轉(zhuǎn)租，只需與發(fā)展商簽訂合同，將商鋪交由發(fā)展商統(tǒng)一經(jīng)營管理，業(yè)主即可根據(jù)與發(fā)展商的合同約定，坐等回報(bào)或者共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

小產(chǎn)權(quán)分割商鋪一般會(huì)打出3～5年內(nèi)8%～10%的年投資回報(bào)率的承諾，以投資回報(bào)率10%來計(jì)算，大約5～6年可收回投資成本。由于拆分后的單位面積小，投資門檻相對較低，對中小投資者尤其具有吸引力。

雖然這種投資模式起點(diǎn)較低，但缺點(diǎn)同樣顯而易見。對于開發(fā)商而言，面積分得越小就越有利于迅速回籠資金，但對于投資者來說，產(chǎn)權(quán)面積分得越散，后續(xù)經(jīng)營越難以保證，投資風(fēng)險(xiǎn)也在無形之中增大了。上文中的碧溪家居廣場就是小產(chǎn)權(quán)分割商鋪失敗的典型代表。

帶租約出售商鋪。帶租約出售商鋪實(shí)質(zhì)上是售后返租的改良，客戶購買產(chǎn)權(quán)式商鋪的同時(shí)，即與開發(fā)商簽定租約，將所購房產(chǎn)租給開發(fā)商，租期三五年不等，有的甚至長達(dá)十年。租賃期內(nèi)，業(yè)主可定期從發(fā)展商處得到定額的租金回報(bào)，一般為樓價(jià)的7%至8%（每年)。租約期內(nèi)由開發(fā)商將統(tǒng)一房產(chǎn)轉(zhuǎn)租經(jīng)營，最大限度地確保商場的興旺。帶租約出售方式對業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)態(tài)組織要求較高，由于劃分面積較大，相對于小產(chǎn)權(quán)分割商鋪，買家可以更清晰地了解到購買單位租約合同以及經(jīng)營狀況。

為了保證投資安全，在購買帶租約出售的鋪位時(shí)，投資者首先要了解這些鋪位是不是已經(jīng)有租約合同或者有意向租戶，同時(shí)要在商鋪買賣合同上注明租賃時(shí)間，以及附帶的租金遞增等條款。

產(chǎn)權(quán)式商鋪的四大優(yōu)勢

產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)鳛橐环N新型的商業(yè)品種，一經(jīng)推出就得到眾多投資者的青睞，這與其本身存在的優(yōu)勢不可分割。產(chǎn)權(quán)式商鋪的獨(dú)特魅力，在于它具有房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定性和商業(yè)投資的高成長性。它擴(kuò)大了投資平臺(tái)，分解了投資風(fēng)險(xiǎn)，是廣大普通百姓、工薪階層等穩(wěn)定職業(yè)者的理想投資項(xiàng)目。產(chǎn)權(quán)式商鋪的優(yōu)勢主要有以下幾點(diǎn)：

1.進(jìn)入門檻較低。產(chǎn)權(quán)式商鋪投資額相對較小，無須參與經(jīng)營管理，收益穩(wěn)定，因?yàn)榻档土酥脴I(yè)門檻而吸引了大量的中小投資者。一般而言，投資者首付一定比例的資金，剩余款項(xiàng)通過銀行的按揭貸款，即可擁有產(chǎn)權(quán)式商鋪，實(shí)現(xiàn)了廣大消費(fèi)者置業(yè)投資的夢想。

2.投資回報(bào)穩(wěn)定。與股票、儲(chǔ)蓄、住宅相比，產(chǎn)權(quán)式商鋪以其可觀的回報(bào)收益和升值潛力成為投資者較理想的投資品種。值得強(qiáng)調(diào)的是，產(chǎn)權(quán)式商鋪通過鋪位的劃分有效地控制了鋪位總價(jià)，從而使之成為了大部分投資者都可選擇的一種投資方式。

以第三極文化中心為例，作為綜合性文化商廈，通過以圖書銷售為主要經(jīng)營品種的特色，實(shí)現(xiàn)了集文化用品、體育用品、休閑、娛樂、餐飲等文化商業(yè)、教育服務(wù)和商務(wù)辦公于一體，其合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃將有助于投資回報(bào)的順利實(shí)現(xiàn)。

3.減緩資金壓力。對于發(fā)展商來說，一旦商業(yè)規(guī)模達(dá)到了一定體量，如何實(shí)現(xiàn)資金回籠便成了一大難題。有關(guān)專家表示，大規(guī)模的商業(yè)經(jīng)營需要業(yè)態(tài)的支撐，需要大型商家的拉動(dòng)。而對于大型的零售商來說，高效的流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)率是他們成功運(yùn)營的基礎(chǔ)。即使是資金規(guī)模龐大的商業(yè)旗艦，如沃爾瑪、家樂福等跨國經(jīng)營的公司，都不可能大把地掏出資金來購買大面積的商業(yè)鋪面，租賃經(jīng)營始終是他們考慮的首選方式。同時(shí)，大面積商業(yè)鋪面所需要的資金也是一般的小投資者不敢想的，因此產(chǎn)權(quán)式商鋪無疑為發(fā)展商解決了一道難題。

4.降低經(jīng)營成本。經(jīng)營商以承租的方式獲得了商場使用權(quán)，而不需要直接購置，減少了流動(dòng)資金的占用，也省卻了占領(lǐng)市場的大筆資金，不僅維持了合理的流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)率，降低了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)由于是通過發(fā)展商或第三方公司承租，不直接參與商鋪買賣，因此也不會(huì)出現(xiàn)過多的法律問題。

產(chǎn)權(quán)式商鋪存在的四大風(fēng)險(xiǎn)

產(chǎn)權(quán)式商鋪的架構(gòu)中存在著三方利益的沖突：發(fā)展商關(guān)心的是售價(jià)，業(yè)主關(guān)心的是投資回報(bào)率，經(jīng)營者希望租金越低越好。由于產(chǎn)權(quán)分散在不同的主體身上，三權(quán)分立的局面，使得產(chǎn)權(quán)式商鋪實(shí)際上蘊(yùn)含著很大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，投資者要根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目的具體情況而作出恰當(dāng)?shù)耐顿Y舉措。

開發(fā)模式的風(fēng)險(xiǎn)。目前，市場上很多產(chǎn)權(quán)式商鋪的開發(fā)商是做住宅項(xiàng)目出身的，他們的投資目的是要實(shí)現(xiàn)“短、平、快”的收益回報(bào)，為了促使資金的迅速回籠，而抬高經(jīng)營項(xiàng)目的價(jià)格，以實(shí)現(xiàn)更多的附加價(jià)值，從而人為的改動(dòng)了商業(yè)業(yè)態(tài)的自然升級(jí)。

案例中的碧溪家居廣場為了高價(jià)銷售商鋪，獲取套現(xiàn)，不惜以夸大其詞的廣告宣傳來吸引投資者，使這種本來風(fēng)險(xiǎn)相對比較小的投資方式變成了高風(fēng)險(xiǎn)投資。歸根到底，是開發(fā)商將其本身的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了投資者。一旦出現(xiàn)問題，開發(fā)商可以人去樓空，而風(fēng)險(xiǎn)則由投資者自己承擔(dān)。

專業(yè)經(jīng)驗(yàn)缺乏的風(fēng)險(xiǎn)。雖然產(chǎn)權(quán)式商鋪是一種良好的商業(yè)模式，但由于大部分開發(fā)商和經(jīng)營管理公司都處于“摸著石頭過河”的階段，對于如何經(jīng)營好產(chǎn)權(quán)式商鋪，則缺乏實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。開發(fā)企業(yè)雖然也在努力學(xué)習(xí)國外的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，但對商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營管理上仍存在著一定程度的差距。而一些國外的商業(yè)管理公司，雖然擁有先進(jìn)的管理水平，卻因?yàn)椴荒芎芎玫亓私鈬鴥?nèi)消費(fèi)者的生活方式和消費(fèi)習(xí)

慣，而產(chǎn)生“水土不服”的情況。

經(jīng)營不善的風(fēng)險(xiǎn)。在長期的承租期中，如果經(jīng)營管理不善，不僅不能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)，更無法向投資者提供承諾的租金收益。仍以碧溪家居廣場為例，商家雖然在運(yùn)營前期按合同約定正常返還業(yè)主租金，但在營業(yè)一年之后，因?yàn)榻?jīng)營管理上的錯(cuò)漏頻出，無法按時(shí)支付投資者應(yīng)得的租金收入，從而導(dǎo)致了業(yè)主狀告開發(fā)商的最終結(jié)果。

此外，開發(fā)商出售產(chǎn)權(quán)式商鋪，但是投資者能否得到產(chǎn)權(quán)仍是個(gè)問題。分割銷售后所帶來的產(chǎn)權(quán)分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營的矛盾，也一直是產(chǎn)權(quán)式商鋪所要解決的問題。

承諾擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)。在承諾回報(bào)中很多投資者認(rèn)為有擔(dān)保最可靠，很多商鋪承諾每年8％～10％的回報(bào)，并有各種形式的擔(dān)保。但是擔(dān)保問題是一個(gè)非常復(fù)雜的法律問題，有些擔(dān)保虛到無以保障，即使有開發(fā)商所說的數(shù)十億元集團(tuán)資產(chǎn)作擔(dān)保也并非就高枕無憂。

有些開發(fā)商承諾用自己產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營收入作擔(dān)保，然而項(xiàng)目未來的運(yùn)作情況具有眾多不可確定的因素，如果經(jīng)營效益不好，承諾的投資回報(bào)將無法實(shí)現(xiàn)。即使有項(xiàng)目用集團(tuán)數(shù)十億元資產(chǎn)作擔(dān)保，可是投資者很難知道該集團(tuán)的資產(chǎn)債務(wù)關(guān)系，而小債權(quán)人的權(quán)利是要排在大債權(quán)人之后。還有些開發(fā)商通過擔(dān)保公司來實(shí)現(xiàn)承諾，但問題是很多擔(dān)保公司實(shí)力不強(qiáng)，有的甚至是開發(fā)企業(yè)下屬的子公司，根本不能實(shí)現(xiàn)所謂的承諾回報(bào)。

產(chǎn)權(quán)式商鋪規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的原則

產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)鳛樾律纳虡I(yè)地產(chǎn)模式，可謂是“優(yōu)勢與風(fēng)險(xiǎn)并存，利益與矛盾交織”，作為普通的投資者可以通過以下方式，規(guī)避可能出現(xiàn)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

了解開發(fā)商的實(shí)力。具有實(shí)力和好口碑的開發(fā)商從物業(yè)選址建設(shè)到銷售都會(huì)有全盤的考慮，選擇他們的物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)相對較低。業(yè)界有句名言叫“地段，地段，還是地段”，選擇合適的地段對商鋪投資是至關(guān)重要的。有眼光的開發(fā)商會(huì)在城市變遷中捕捉到商機(jī)，從而實(shí)現(xiàn)高額的經(jīng)營利潤。

投資者可以通過了解開發(fā)企業(yè)的背景，明確開發(fā)商的經(jīng)營實(shí)力，以保證自己的投資回報(bào)順利實(shí)現(xiàn)。案例中的第三極文化中心的發(fā)展商是中關(guān)村文化發(fā)展股份有限公司，它在圖書經(jīng)營上有多年經(jīng)驗(yàn)，是以發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)為經(jīng)營目標(biāo)的大型綜合性文化企業(yè)，而不是單純的房地產(chǎn)開發(fā)商，從而保證了物業(yè)經(jīng)營的高管理水平。調(diào)查經(jīng)營管理水平。從某種意義上來說，商業(yè)物業(yè)的升值和延續(xù)是靠經(jīng)營出來的。商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理搞好了，可以提升整體形象，吸引更多的投資者來投資，從而形成良性循環(huán)，促使商業(yè)物業(yè)的升值。

業(yè)主選擇的開發(fā)商應(yīng)該對投資回報(bào)有理性認(rèn)識(shí)，不能只考慮高額獲利因素。同時(shí)，開發(fā)商要充分考慮風(fēng)險(xiǎn)變化因素，具有財(cái)務(wù)保障體系的提供，使業(yè)主的利益不受損害。

明晰產(chǎn)權(quán)分割情況。為了避免風(fēng)險(xiǎn)，小業(yè)主在簽約前應(yīng)該有充分考慮，要明確產(chǎn)權(quán)問題。雙方約定的投資回報(bào)率一方面合同上要有明確約定，另一方面應(yīng)有第三方提供擔(dān)保。并且一定要明確這樣的承諾回報(bào)是由誰來承擔(dān)責(zé)任。因?yàn)?，由誰來承擔(dān)責(zé)任，比承諾什么，更值得投資者來關(guān)注。

商鋪投資在目前是一種高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)率的投資品種，存在著許多風(fēng)險(xiǎn)。有沒有人來租、租金有多少、盈利的來源等一系列問題都要考慮到。同時(shí)，產(chǎn)權(quán)式商鋪涉及了開發(fā)商、經(jīng)營者和眾多分散投資者，利益分割很細(xì)，情況復(fù)雜。如果開發(fā)商、經(jīng)營者任何一方出現(xiàn)問題，對小業(yè)主都會(huì)帶來重大損失。所以，業(yè)主應(yīng)該自發(fā)成立一個(gè)統(tǒng)一的組織，有利于統(tǒng)一意見，對維權(quán)活動(dòng)的進(jìn)行比較有利。

隨著開發(fā)企業(yè)的實(shí)力加強(qiáng)和經(jīng)營管理水平的提升，未來的產(chǎn)權(quán)式商鋪可以采取基金的運(yùn)營管理模式，通過物權(quán)的和諧統(tǒng)一，為投資者提供完善的投資服務(wù)，使產(chǎn)權(quán)式商鋪可能存在的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

講解專家:

公衍奎

1992年畢業(yè)于同濟(jì)大學(xué)并獲得學(xué)士學(xué)位，1996年取得碩士學(xué)位。1998-2001年，在人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所攻讀“國民經(jīng)濟(jì)學(xué)”第二碩士學(xué)位。

現(xiàn)任華高萊斯國際地產(chǎn)顧問（北京）有限公司副總經(jīng)理，直接負(fù)責(zé)公司市場資訊部的市場研究工作，以及策劃部項(xiàng)目顧問工作的全程控制。在華高萊斯參與的項(xiàng)目涉及區(qū)域發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)，新城建設(shè)，各類商業(yè)、居住、商務(wù)項(xiàng)目開發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，等等。

第五篇：商鋪?zhàn)赓U預(yù)定協(xié)議

全系統(tǒng)服務(wù)式辦公室

租賃預(yù)定協(xié)議

甲方：_______________________

乙方：_______________________

第一章 總則

第一條 根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其它有關(guān)規(guī)定，參照國內(nèi)和________市各開發(fā)區(qū)的通行慣例，經(jīng)雙方協(xié)商一致，就 ________（以下簡稱甲方）向________（以下簡稱乙方）出租服務(wù)式辦公室事宜，簽定《永不落幕會(huì)展式營銷服務(wù)式辦公室租賃預(yù)定合協(xié)議》。

第二條 甲乙雙方必須遵守中華人民共和國和_________市、_________區(qū)的有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及本預(yù)約協(xié)議。

第二章 雙方法律地位

第三條 甲方系經(jīng)中國政府批準(zhǔn)成立，負(fù)責(zé)________市的開發(fā)和經(jīng)營管理的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，具有中國法人資格。

第四條 乙方系經(jīng)國家批準(zhǔn)的具有中國法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。主要從事________________________.第三章 租賃及租期

第五條 甲方將向乙方出租座落于________省________市______________，建筑面積共計(jì)約為________平方米，作為乙方________的經(jīng)營場所。（實(shí)際面積以有關(guān)部門出具的面積勘測表為準(zhǔn)）

第六條 乙方向甲方租賃本預(yù)約協(xié)議第五條所定________市

______________________號(hào)（有門牌號(hào)碼區(qū)分），租期________，自雙方簽訂《永不落幕會(huì)展式營銷服務(wù)式辦公室租賃合同》之日起算。

第四章 有關(guān)費(fèi)用及付款方式

第七條 本預(yù)約協(xié)議第五條所定租金為：自通知交房日始______月內(nèi)，該房屋建筑面積日租金為_________元。大寫：________________________.（不含物業(yè)管理費(fèi)）。

第八條 本預(yù)約協(xié)議生效后三個(gè)工作日內(nèi)，乙方應(yīng)支付給甲方__________元人民幣到甲方作為履約定金。待雙方簽訂該房屋租賃合同后，此定金可轉(zhuǎn)為租房押金。

第九條 乙方在甲方通知簽訂________市____________________________的《永不落幕會(huì)展式營銷服務(wù)式辦公室租賃合同》之日起三個(gè)工作日內(nèi)，未能與甲方簽訂租賃合同，或簽訂合同的租賃期限不滿三年，則甲方有權(quán)不退還乙方的履約定金。反之，甲方違反本協(xié)議，并將預(yù)約房屋另租給他人，則甲方應(yīng)雙倍返還定金。乙方的通訊地址為： __________________________________，傳真號(hào)碼為：____________.第五章 其他

第十條 本預(yù)約協(xié)議如有未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商一致，可另行達(dá)成書面協(xié)議作為本預(yù)約協(xié)議的組成部分，經(jīng)雙方法定代表或授權(quán)代表簽字后與本預(yù)約協(xié)議具有同等效力。

第十一條 本預(yù)約協(xié)議經(jīng)雙方法人代表或授權(quán)代表簽字后立即生效。第十二條 本預(yù)約協(xié)議一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。

甲方（公章）：

法人代表（簽字）：______________

______年______月______日

乙方（公章）： 法人代表（簽字）：______________ ______年______月______日