第一篇：住宅、商鋪物業(yè)管理協(xié)議書

商鋪物業(yè)管理服務協(xié)議書

物業(yè)管理單位：深圳市星河物業(yè)管理有限公司管理處（簡稱甲方）承租單位（戶）：（簡稱乙方）

乙方于年月日租用樓(小區(qū))層商鋪，面積共平方米，作用途使用。

物業(yè)管理期年（年月日至年月日）

根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》、《深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例》和星河實業(yè)（深圳）有限公司與乙方簽訂的《房屋租賃合同書》的規(guī)定，經(jīng)甲乙雙方平等友好協(xié)商，達成如下物業(yè)管理服務協(xié)議：

1、甲方負責物業(yè)公用設施、設備和共用部位的維修、養(yǎng)護和管理。

2、甲方負責公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生、綠化、消殺工作。

3、甲方負責治安、消防、車輛管理工作（但不含人身財產(chǎn)等保險保管責任），實行24小時安全監(jiān)控和巡視服務，配合協(xié)助公安機關作好治安防范工作。

4、乙方所租用的商鋪，是經(jīng)深圳市建筑質(zhì)量檢驗部門檢驗合格交付使用的，如乙方在使用過程中發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題需要維修，應向甲方報告，由甲方負責聯(lián)系施工隊及時進行維修。

5、乙方不得將窗戶及外墻作任何更改，不得擅自安裝防盜網(wǎng)、雨蓬、空調(diào)等，如需安裝，必須向甲方提出申請，經(jīng)甲方審批同意后，方可按指定的位置和規(guī)格安裝，以確保物業(yè)外貌美觀、統(tǒng)一協(xié)調(diào)。

6、未經(jīng)業(yè)主同意和甲方審批，乙方若擅自改變房屋結構、用途、外貌或非法進行擴建、拆建和利用公共部位堆放雜物等，甲方有權采取相應措施責令乙方停止或恢復原貌，甲方有追究乙方賠償由此所造成的經(jīng)濟損失權力。

7、乙方應自覺遵守《深圳市家庭居室裝修管理規(guī)定》，乙方不得擅自進行裝修，如需進行二次裝修，須向甲方提出書面的裝修申請，并將施工設計方案（圖紙）及消防部門審核文件報甲方和業(yè)主審查，經(jīng)甲方和業(yè)主審批同意后，辦理完裝修相關手續(xù)，方可進場裝修。若因乙方違章裝修，造成公用設備設施損壞、停水、停電、漏水、漏電等事故，乙方負責修復

和承擔由此事引起的全部經(jīng)濟責任和法律責任。裝修工程完工，經(jīng)消防部門驗收后，才能開業(yè)經(jīng)營。

8、乙方應自覺遵守《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》的規(guī)定，不準在小區(qū)內(nèi)亂丟垃圾、雜物；不準亂貼廣告、標語；不準亂立廣告牌、指路牌；不準將神位、神像等設置在戶外；不準在小區(qū)內(nèi)亂停亂放車輛；不準損壞綠化植物。

9、乙方應自覺遵守甲方制訂的環(huán)境衛(wèi)生等公眾管理制度，環(huán)境衛(wèi)生實行門前“三包”，垃圾應以袋裝放入垃圾箱內(nèi)，電視、音響的音量不要太大，以免影響他人，營造小區(qū)一個良好的生活、經(jīng)營、辦公環(huán)境。

10、收費標準。

物業(yè)管理費：；電費：；水費：；垃圾清運費：乙方產(chǎn)生的營業(yè)垃圾自行清運到垃圾中轉站，垃圾量每天限定為桶，超出部分，乙方每月支付元給甲方，由甲方負責清運出小區(qū)。

11、乙方必須按時（每月5日前）交納管理費、水電費等費用。如拖欠上述費用，每拖延一天，甲方按乙方應交費用總額的千分之三收取滯納金。如乙方拖欠物業(yè)管理費、水電費期限超過當月20日或拖欠租金超過合同規(guī)定期限，甲方有權或根據(jù)業(yè)主的授權采取相應措施催繳欠費。

12、嚴禁乙方利用出租房進行違法犯罪活動。

13、甲、乙雙方確認進駐時水表讀數(shù)為電計量表不能正常運轉（或損壞），甲方有權追繳該期間乙方所用水電量的費用。

14、未盡事宜，雙方可友好協(xié)商解決，本協(xié)議具有同等法律效力。

15、本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，雙方簽字后生效。

管理單位：星河物業(yè)管理有限公司承租單位（戶）：

管理處

年月日年月日

住宅(租戶)物業(yè)管理服務協(xié)議書

物業(yè)管理單位：深圳市星河物業(yè)管理有限公司管理處（簡稱甲方）入住人（租戶）名稱：（簡稱乙方）

承租人（單位）于年月日租住號房，管理期年。經(jīng)查驗，房內(nèi)設施齊全、完好、無損。經(jīng)甲乙雙方平等友好協(xié)商，達成如下物業(yè)管理服務協(xié)議：

1、甲方負責物業(yè)公用設施、設備和共用部位的維修、養(yǎng)護和管理。

2、甲方負責公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生、綠化、消殺工作。

3、甲方負責治安、消防、車輛管理工作（但不含人身財產(chǎn)等保險保管責任），實行24小時安全監(jiān)控和巡視服務，配合協(xié)助公安機關作好治安防范工作。

4、乙方入住前必須與業(yè)主簽訂《房屋租賃合同》，同時簽訂本協(xié)議書及《住戶消防安全管理責任書》。

5、乙方持《房屋租賃合同》及房屋租金收據(jù)等，到甲方辦理入住手續(xù)，并按要求填寫《住戶家庭情況登記表》、《入住樓宇簽認表》。

6、乙方入住七天內(nèi)，如發(fā)現(xiàn)室內(nèi)有諸如供電設施斷路、短路、開關不靈、燈不亮、上下水道堵塞、馬桶及水龍頭漏水、內(nèi)外門鎖不靈等問題，應及時報告甲方，由甲方負責修復，發(fā)生的費用由甲方支付。七天后發(fā)現(xiàn)上述問題，乙方可向甲方反映，甲方應及時派人員進行修復，但發(fā)生的費用由乙方支付。

7、乙方所租用的樓宇，是經(jīng)深圳市建筑質(zhì)量檢驗部門檢驗合格后交付使用的，如因建筑質(zhì)量問題需要維修，由甲方負責通知施工隊進行修復。

8、乙方不得將窗戶及外墻作任何更改，不得擅自安裝防盜網(wǎng)、雨蓬、空調(diào)等，如需安裝，必須向甲方提出申請，經(jīng)甲方審批同意后，方可按指定的位置和規(guī)格安裝，禁止在屋內(nèi)外墻亂鉆孔、打釘、大爆炸螺栓等（除安裝窗簾、空調(diào)機、抽油煙機、熱水器外），以確保物業(yè)外貌美觀、統(tǒng)一協(xié)調(diào)。

9、未經(jīng)業(yè)主同意和甲方審批，乙方若擅自改變房屋結構、用途、外貌或非法進行擴建、拆建和利用公共部位堆放雜物等，甲方有權采取相應措施要求乙方停止或恢復原貌，乙方應

承擔由此事引起的全部經(jīng)濟責任和法律責任。

10、乙方應自覺遵守《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》的規(guī)定，不準在小區(qū)內(nèi)亂丟垃圾、雜物；不準亂貼廣告、標語；不準亂立廣告牌、指路牌；不準將神位、神像等設置在戶外；不準在小區(qū)內(nèi)亂停亂放車輛；不準損壞綠化植物。

11、乙方應自覺遵守甲方制訂的環(huán)境衛(wèi)生等公眾管理制度，環(huán)境衛(wèi)生實行門前“三包”，垃圾應以袋裝放入垃圾箱內(nèi)，電視、音響的音量不要太大，以免影響他人。小區(qū)內(nèi)嚴禁乙方飼養(yǎng)家禽、家畜，營造小區(qū)一個良好的生活、經(jīng)營、辦公環(huán)境。

12、嚴禁乙方利用出租房進行違法犯罪活動。

13、收費標準：管理費：；有線電視費：。

14、乙方應按時（每月5日前）交納物業(yè)管理費、租金、水電費等，如拖欠上述費用，每拖延一天，甲方按乙方應交費用總額的千分之三收取滯納金。如乙方拖欠物業(yè)管理費、水電費期限超過當月15日或拖欠租金超過合同規(guī)定期限，甲方有權或根據(jù)出租方的授權采取停水、電措施催繳欠費。

15、入住前甲乙雙方確認的水表讀數(shù)為立方米，電表讀數(shù)為度。

16、以上協(xié)議一式兩份，甲方與乙方各執(zhí)一份，雙方簽字后生效。

管理單位：星河物業(yè)管理有限公司承租單位（戶）：

管理處

年月日年月日

第二篇：商鋪物業(yè)管理協(xié)議書(整理后的)

商鋪物業(yè)管理服務協(xié)議書

物業(yè)管理單位：（簡稱甲方）承租單位（戶）：（簡稱乙方）

乙方于年月日租用樓(小區(qū))層商鋪，面積共平方米，作用途使用。

為確商鋪（以下簡稱：本物業(yè)）商鋪物業(yè)管理服務的有序實施，保證物業(yè)管理活動當事人的合法權益，減少物業(yè)管理糾紛，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及其它物業(yè)管理法律、法規(guī)的有關要求，在平等、協(xié)商一致的基礎上，甲乙雙方就商鋪的物業(yè)管理服務簽訂本協(xié)議，并共同遵守。具體如下：

1、甲方負責物業(yè)公用設施、設備和共用部位的維修、養(yǎng)護和管理。

2、甲方負責公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生、綠化、消殺工作。

3、甲方負責治安、消防、車輛管理工作（但不含人身財產(chǎn)等保險保管責任），實行24小時安全監(jiān)控和巡視服務，配合協(xié)助公安機關作好治安防范工作。

4、乙方所使用的商鋪，是經(jīng)相關的建筑質(zhì)量檢驗部門檢驗合格交付使用的，如乙方在使用過程中發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題需要維修，應向甲方報告，由甲方負責聯(lián)系施工隊及時進行維修。

5、乙方不得將窗戶及外墻作任何更改，不得擅自安裝防盜網(wǎng)、雨蓬、空調(diào)等，如需安裝，必須向甲方提出申請，經(jīng)甲方審批同意后，方可按指定的位置和規(guī)格安裝，以確保物業(yè)外貌美觀、統(tǒng)一協(xié)調(diào)。

6、未經(jīng)業(yè)主同意和甲方審批，乙方若擅自改變房屋結構、用途、外貌或非法進行擴建、拆建和利用公共部位堆放雜物等，甲方有權采取相應措施責令乙方停止或恢復原貌，甲方有追究乙方賠償由此所造成的經(jīng)濟損失權力。

7、商鋪裝修前須先辦理裝修手續(xù)，交納裝修垃圾清運費、特約服務費、裝修原則為不損壞房屋結構安全，不破壞外立面，不影響相鄰商戶利益，消防部分須經(jīng)消防部分審批。若因乙方違章裝修，造成公用設備設施損壞、停水、停電、漏水、漏電等事故，乙方負責修復和承擔由此事引起的全部經(jīng)濟責任和法律責任。裝修工程完工，經(jīng)消防部門驗收后，才能開業(yè)

經(jīng)營。

8、商鋪的使用范圍僅限于各自的商鋪內(nèi)，未經(jīng)本物業(yè)管理辦公室及物業(yè)管理許可，不得占用公共區(qū)域經(jīng)營或在公共區(qū)域、公共設施設備上作任何擺放、堆放、懸掛、張貼廣告等行為。不準在小區(qū)內(nèi)亂停亂放車輛；不準損壞綠化植物。不得私自占用、取用或移動公共配套設施設備（如公共水、電、消防栓、垃圾桶等）。

9、乙方應自覺遵守甲方制訂的環(huán)境衛(wèi)生等公眾管理制度，環(huán)境衛(wèi)生實行門前“三包”，垃圾應以袋裝放入垃圾箱內(nèi)，電視、音響的音量不要太大，以免影響他人，營造一個良好的生活、經(jīng)營、辦公環(huán)境。

10、收費標準：

（1）、商鋪的物業(yè)管理服務費按合約面積計算：元/平方/月收取。

（2）、乙方必須按時（每月5日前）交納管理費、水電費等費用。如拖欠上述費用，每拖延一天，甲方按乙方應交費用總額的千分之三收取滯納金。如乙方拖欠物業(yè)管理費、水電費期限超過當月20日或拖欠租金超過合同規(guī)定期限，甲方有權或根據(jù)業(yè)主的授權采取相應措施催繳欠費。經(jīng)甲方催繳后三日內(nèi)仍未足額補繳應付費用的，甲方有權停止服務，由此引起的一切損失和責任均由乙方承擔。

（3）、乙方自行出租商鋪，須交清轉讓之前的物業(yè)管理服務費用及其他相關費用。

（4）、非因甲方原因而空置物業(yè)的，仍需全額繳納物業(yè)管理費用。

（5）、對于甲方根據(jù)乙方要求而提供的其他有償服務，經(jīng)甲方同意按有償服務收費標準收費。

（6）、甲方可提供水費、電費、制冷制熱費、垃圾費等代收代繳服務（不屬于物業(yè)管理服務費用），電費：；水費：；垃圾清運費：乙方產(chǎn)生的營業(yè)垃圾自行清運到垃圾中轉站，垃圾量每天限定為桶，超出部分，乙方每月支付元給甲方，由甲方負責清運出小區(qū)。

（7）、相鄰商鋪共用一套水、電、燃氣、制冷制熱費計量表等設施設備的，相關費用的由各共用該等設施設備的商鋪業(yè)主（租戶）分攤承擔。

11、嚴禁乙方利用商鋪進行違法犯罪活動。

12、違約責任

（1）、甲方違反協(xié)議，未按協(xié)議要求提供服務的，乙方有權要求甲方限期改正，逾期未

改正給乙方造成損失的，甲方須承擔相應的經(jīng)濟或法律責任。

（2）、乙方違反協(xié)議，給甲方未達到管理服務質(zhì)量約定目標的，甲方有權要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方須承擔相應的經(jīng)濟或法律責任。

（3）、甲方違反協(xié)議，擅自提高收費標準或亂收費的，乙方有權要求甲方退回多收、亂收費用。

13、免責事項

因下列事由所致的損害，不論其為直接或間接，均構成對甲方的免責事由，甲方均不承擔以下責任：

（1）、不可抗拒因素，如天災、地震、戰(zhàn)爭等事由所致的損害；

（2）、暴動、搶劫、破壞、爆炸、火災、刑事犯罪等違法行為等事由所致的損壞，但因甲方故意或過失所致者，不在此限；

（3）、因商鋪固有瑕疵損害；

（4）、因乙方或第三者之故意、過失所致?lián)p害；

（5）、因甲方書面建議乙方改善自用部分（含部位、設施設備）或改進管理措施，而乙方未采納所致的損害；

（6）、因業(yè)戶延遲交納物業(yè)服務費及其他費用所致的損害；

（7）、車輛被竊、被破壞或車內(nèi)財物被竊的損害。

14、在本協(xié)議執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使協(xié)議無法履行，雙方按有關法律規(guī)定處理。

15、本協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照國家有關法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

16、本協(xié)議在履行中如發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決或向行政主管部門申請調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解無效的，可向人民法院起訴。

17、本協(xié)議的有效期限從雙方簽署之日起至甲方不再作為本物業(yè)的管理者為止。

18、本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，雙方簽字后生效。

管理單位：承租單位（戶）：

年月日年月日

第三篇：錢江苑商鋪物業(yè)管理服務協(xié)議書[范文]

錢江苑商鋪物業(yè)管理服務協(xié)議書

物業(yè)管理單位： 杭州錢江新城物業(yè)管理有限公司（簡稱甲方）地址：杭州市上城區(qū)婺江路319號蕙灃大廈B座16樓 電話：0571-86027809 承租單位（戶）：（簡稱乙方）地址： 電話：

乙方于2018年 月 日租用杭州市江干區(qū)錢江七苑4幢底商5、6、7室，面積共106.88平方米。

為確保杭州市江干區(qū)錢江七苑4幢底商5、6、7室（以下簡稱：本物業(yè)）商鋪物業(yè)管理服務的有序實施，保證物業(yè)管理活動當事人的合法權益，減少物業(yè)管理糾紛，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及其它物業(yè)管理法律、法規(guī)的有關要求，在平等、協(xié)商一致的基礎上，甲乙雙方就商鋪的物業(yè)管理服務簽訂本協(xié)議，并共同遵守。具體如下：

1、甲方負責物業(yè)公用設施、設備和共用部位的維修、養(yǎng)護和管理。

2、乙方所使用的商鋪，是經(jīng)相關的建筑質(zhì)量檢驗部門檢驗合格交付使用的，如乙方在使用過程中發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題需要維修，應向甲方報告，由甲方負責聯(lián)系業(yè)主、施工隊及時進行維修。

3、乙方不得將窗戶及外墻作任何更改，不得擅自安裝防盜網(wǎng)、雨蓬、空調(diào)等，如需安裝，必須向甲方提出申請，經(jīng)甲方審批同意后，方可按指定的位置和規(guī)格安裝，以確保物業(yè)外貌美觀、統(tǒng)一協(xié)調(diào)。

4、未經(jīng)業(yè)主書面同意和甲方審批，乙方若擅自改變房屋結構、用途、外貌或非法進行擴建、拆建和利用公共部位堆放雜物等，甲方有權采取相應措施責令乙方停止或恢復原貌。如因此給業(yè)主或者甲方造成損失的，由乙方負責賠償。

5、商鋪裝修前須先辦理裝修手續(xù)，交納裝修垃圾清運費、特約服務費、裝修原則為不損壞房屋結構安全，不破壞外立面，不影響相鄰商戶利益，消防部分須經(jīng)消防部分審批。若因乙方違章裝修，造成公用設備設施損壞、停水、停電、漏水、漏電等事故，乙方負責修復和 承擔由此事引起的全部經(jīng)濟責任和法律責任。裝修工程完工，經(jīng)消防部門驗收后，才能開業(yè)經(jīng)營。

6、商鋪的使用范圍僅限于各自的商鋪內(nèi)，未經(jīng)商鋪出租人、業(yè)主及甲方書面許可，不得占用公共區(qū)域經(jīng)營或在公共區(qū)域、公共設施設備上作任何擺放、堆放、懸掛、張貼廣告等行為。不準在公共區(qū)域內(nèi)亂停亂放車輛堆放雜物；不準損壞綠化植物。不得私自占用、取用、移動或封閉公共配套設施設備（如公共水、電、消防栓、垃圾桶等）。

7、乙方應自覺遵守甲方及屬地相關部門的管理要求，環(huán)境衛(wèi)生實行門前“三包”，垃圾應以袋裝放入垃圾箱內(nèi)，電視、音響的音量不要太大，以免影響他人，營造一個良好的生活、經(jīng)營、辦公環(huán)境。

8、收費標準：

（1）物業(yè)管理期限：3年（自2018年

月

日至2021年

月

日止）。

（2）商鋪的物業(yè)管理服務費按合約面積計算：2 元/平方米/月收取，每年合計：人民 幣 元（大寫：人民幣）。

（3）物業(yè)管理費每年支付一次，乙方必須按在本協(xié)議簽訂后5個工作日內(nèi)向甲方支付物業(yè)管理費 元，其他水電費能耗或其他費用根據(jù)相關部門收費規(guī)定時間繳納。后續(xù)物業(yè)管理費繳納時間和后續(xù)租金繳納時間一致。如乙方逾期支付上述物業(yè)關聯(lián)方、水費、電費、能耗費等費用的，每逾期一天，乙方應按交費用總額的千分之三向甲方支付違約金。如乙方逾期物業(yè)管理費、水電能耗費或其他費用期限超過當月20日或拖欠租金超過合同規(guī)定期限，甲方有權采取相應措施催繳欠費。經(jīng)甲方催繳后三日內(nèi)仍未足額補繳應付費用的，甲方有權采取停水、停電、停止物業(yè)服務等服務，由此引起的一切損失和責任均由乙方承擔。

（4）乙方承租商鋪到期后，須交清轉讓之前的物業(yè)管理服務費用及其他相關費用。（5）非因甲方原因而空置物業(yè)的，仍需全額繳納物業(yè)管理費用。

（6）對于甲方根據(jù)乙方要求而提供的其他有償服務，經(jīng)甲方同意按有償服務收費標準收費。

（7）甲方可提供水費、電費、制冷制熱費、垃圾費等代收代繳服務（不屬于物業(yè)管理服務費用），相關費用由甲乙雙方協(xié)商確定。

（8）相鄰商鋪共用一套水、電、燃氣、制冷制熱費計量表等設施設備的，相關費用的由各共用該等設施設備的商鋪業(yè)主（租戶）分攤承擔。

9、嚴禁乙方利用商鋪進行違法犯罪活動。

10、乙方需無條件配合政府相關部門（包括屬地街道、社區(qū)）及業(yè)主單位、甲方的相關管理規(guī)定、11、違約責任

（1）甲方違反協(xié)議，未按協(xié)議要求提供服務的，乙方有權要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方須承擔相應的經(jīng)濟或法律責任。

（2）乙方違反協(xié)議，給甲方未達到管理服務質(zhì)量約定目標的，甲方有權要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方須承擔相應的經(jīng)濟或法律責任。

（3）乙方違反本協(xié)議條款內(nèi)容的甲方有權對該商鋪做出停電、停水處理，造成的一切損失由乙方自行承擔。

12、免責事項

因下列事由所致的損害，不論其為直接或間接，均構成對甲方的免責事由，甲方均不承擔以下責任：

（1）不可抗拒因素，如天災、地震、戰(zhàn)爭等事由所致的損害；

（2）暴動、搶劫、破壞、爆炸、火災、刑事犯罪等違法行為等事由所致的損壞，但因甲方故意或過失所致者，不在此限；

（3）因商鋪固有瑕疵損害；

（4）因乙方或第三者之故意、過失所致?lián)p害；

（5）因甲方書面建議乙方改善自用部分（含部位、設施設備）或改進管理措施，而乙方未采納所致的損害；

（6）因業(yè)戶延遲交納物業(yè)服務費及其他費用所致的損害；（7）被竊、被破壞或車內(nèi)財物被竊的損害。

13、在本協(xié)議執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使協(xié)議無法履行，雙方按有關法律規(guī)定處理。

14、本協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照國家有關法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

15、本協(xié)議在履行中如發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決或向行政主管部門申請調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解無效的，可向甲方所在地人民法院起訴。

16、本協(xié)議一式肆份，甲方執(zhí)叁份，乙方執(zhí)壹份，雙方簽字或蓋章后生效。

17、雙方確認：本協(xié)議所列地址為雙方有效送達地址；履行過程中的重要通知需以書面 形式，向送達地址發(fā)送視為有效，任何一方不得以任何理由拒收；一方變更送達地址的，應至少提前7個工作日書面通知對方，否則由此導致的送達不能后果由通知義務人承擔。

管理單位：杭州錢江新城物業(yè)管理有限公司 承租單位（戶）：

年 月 日 年 月 日

第四篇：房地產(chǎn)樓盤分銷代理協(xié)議書(住宅、商鋪)

[南寧第一城]項目分銷代理協(xié)議

甲方：（以下簡稱甲方）地址： 聯(lián)系電話： 傳真：

乙方：（以下簡稱乙方）地址： 電話：

傳真 ：

甲方為位于 南寧第一城 項目（項目總建筑面積：約1002667.07㎡，住宅建筑面積：約1142853.19㎡，商鋪建筑面積：約105000㎡，委托服務的住宅以下簡稱“該物業(yè)”）開發(fā)商集團公司下屬的子公司，乙方為專業(yè)房地產(chǎn)咨詢服務商，為實現(xiàn)最大的經(jīng)濟效益，經(jīng)雙方友好協(xié)商，甲方特此委托乙方為該物業(yè)的聯(lián)合咨詢服務、合作建房服務商，雙方訂立以下條款，以資雙方共同嚴格遵守。

一、乙方的權限

（一）工作范圍

乙方的權限為該物業(yè)聯(lián)合分銷代理服務期間的個人銷售代理服務工作。

（二）委托價格

1、委托物業(yè)價格：詳見各階段性價格表附件。

2、每一批次的委托價格及推售房源，以甲方簽字確認并加蓋公章的價格表及房號銷控表為準。

（三）客戶界定

乙方在銷售期間，所接待的客戶與甲方進行對接，提前一天將客戶的姓名、身份證號、電話號碼（保留前三位和后四位號碼）與甲方報備，來現(xiàn)場時再次登記并留客戶姓名和身份證號碼，甲方進行簽字確認。如已登記的客戶在乙方分銷合同期內(nèi)20天內(nèi)成交，都應屬于乙方的客戶成交，并同樣結算傭金，超過20天（不含20天）的成交的，將以后續(xù)接待人員為準和計提傭金。同時，甲方銷售人員在接待乙方客戶時，不可以要客戶通訊號碼或住址，同時也不可以給客戶留下聯(lián)系電話或者其他聯(lián)絡方式。

二、協(xié)議任務及協(xié)議期限

1.協(xié)議期限：自簽訂本協(xié)議之日起至住宅取得相關有效銷售證件后全部銷售完畢及所售物業(yè)完成銀行按揭、備案等手續(xù)為止（即達到待放款狀態(tài)）；如乙方無法完成相關委托任務的，則甲方有權終止合同（若因甲方因素造成延期除外）。2.協(xié)議任務

第一階段首批單位任務（即該物業(yè)1、9、10、11 #樓住宅任務）為：自簽訂本協(xié)議且雙方確認啟動之日起，于2015年12月31日前每月完成不低于10套住宅，(以繳納首期款和簽訂《商品房買賣合同》為準）。

3.后續(xù)各委托任務周期視第一階段任務完成情況另定。

三、甲方權責 1

PAGE 3

1、提供該物業(yè)進行開發(fā)所需有關合法有效法律文件及政府批文的復印件給乙方，負責解答客戶對物業(yè)的疑問和咨詢。

2、甲方保證該物業(yè)進行開發(fā)及銷售的合法性，若因證件、批文不清、政策不允許等，所發(fā)生的任何糾紛所產(chǎn)生的責任均由甲方承擔。

3、提供該物業(yè)的設計圖紙、技術指標文件，提供本項目周圍環(huán)境及土地使用情況、建設情況及交通狀況等資料和文件。

4、負責安排與客戶簽署相關合同協(xié)議。

5、負責辦理房產(chǎn)備案及銀行貸款資格審核所需材料的辦理及收集。

6、符合辦理銀行按揭貸款購房條件的，安排和解決買家申請銀行按揭、公證（若需要）、辦理房產(chǎn)證等手續(xù)。

7、負責提供接待/咨詢中心且中心內(nèi)部水電、電話、寬帶須到位。

8、安排專人負責客戶購房款項之收取，并向客戶開具票據(jù)，負責相關稅費等。

9、在收到乙方提供的分銷代理服務建議時，甲方應在7天內(nèi)就乙方建議作出答復，并以甲方簽字或蓋章形式認可為準。

10、若甲方未能在指定日期提交并履行以上責任，則該物業(yè)銷售代理服務開展工作日期相應順延，造成一切損失由甲方承擔。

11、若乙方工作組在服務期間工作不到位，未能達到甲方要求的，甲方有權終止合作關系。

四、乙方權責及服務范圍

1.由專業(yè)人士組成項目工作專組負責該物業(yè)的銷售代理工作。

2.負責制定該物業(yè)分銷服務計劃及策劃推廣并按市場情況及銷售代理進度調(diào)整計劃。3.負責客戶前往該物業(yè)現(xiàn)場視察。

4.協(xié)助甲方與購房客戶簽訂《認購書》及《商品房買賣合同》等文件,并協(xié)助甲方收集客戶材料及辦理銀行按揭等手續(xù)。

5.定期或應甲方要求向甲方匯報銷售代理工作及進展情況。

6.乙方負責項目工作專組人員（乙方部分）的工資、提成及福利及各種人員培訓費用等。7.因委托服務過程中乙方獲得收益而產(chǎn)生的稅費由乙方承擔； 8.乙方有義務配合甲方處理項目銷售過程中產(chǎn)生的客戶糾紛；

9.乙方須在甲方授權范圍內(nèi)進行業(yè)務拓展，不得擅自越權執(zhí)行未經(jīng)甲方簽批的任何推廣和銷售以及明令禁止的內(nèi)容，由此造成的法律和經(jīng)濟糾紛由乙方全部承擔，同時甲方有權單方終止合同和作出相應的經(jīng)濟處罰，包括扣除質(zhì)押金。

五、費用的承擔

（一）由開發(fā)商承擔的費用

1.負責所有銷售賣場的建設和現(xiàn)場己方團隊運作管理費用。

（二）由乙方承擔的費用

1.該物業(yè)策劃推廣需支出的所有外圍拓展費，包括（乙方人員工資福利、通訊、交通，住宿、設外展點、發(fā)布會費用等，組織來現(xiàn)場看房等所有費用）；

六、分銷代理服務費

本協(xié)議約定的分銷代理服務所產(chǎn)生的費用，雙方約定按照以下方式進行分配:

（一）銷售代理服務: 1.按甲方要求，負責與客戶簽訂《認購書》及《商品房買賣合同》或其他文件，并收集客戶信息及材料；

2.在合同約定的時間內(nèi)，協(xié)助甲方通知客戶按合同的要求補齊后續(xù)各項購房款；

3.若提前銷售的，在項目取得預售證后，協(xié)助甲方負責客戶換簽正式的〖商品房買賣合同〗。4.本協(xié)議第四條約定的其他事項。

（二）服務費用 2

PAGE 3 1.服務費由甲方于客戶交納首期款時跟客戶全額收取，收據(jù)或相關交款憑證由甲方出具給客戶。2.乙方因提供服務費可獲得住宅400元/㎡，商鋪800元/㎡ 的傭金，計算方式如下表（計提依據(jù)：計提傭金=乙方自行完成住宅銷售面積×400元/㎡，商鋪銷售面積×800元/㎡）；

注：每月2次結傭，每次均按住宅250元/㎡，商鋪500元/㎡結算，每月按自然日計算（1-30號）。3.服務費結算方式為客戶已付清首期款和簽訂合同且咨詢服務費全額到賬。乙方于每月15日提交1-15號，每30日提交16-30的服務費結算單給甲方，乙方需開具收款收據(jù)給甲方。甲方將于收到服務費結算單5個工作日內(nèi)結算費用給乙方，結算公式為：應結可結款=應結可結算住宅面積*40元/㎡*（1-10%），商鋪面積*800元/㎡*（1-10%）（乙方須質(zhì)押10%傭金給甲方）。

七、質(zhì)押金

為確保乙方服務的質(zhì)量，乙方需將其所獲取咨詢服務費中的10%質(zhì)押給甲方，質(zhì)押金于每次與乙方結算時直接扣除，甲方須開具質(zhì)押金收據(jù)給乙方；質(zhì)押金于該完成房產(chǎn)備案和銀行按揭手續(xù)后，按乙方完成辦理銀行按揭的套數(shù)和面積，分批次退還給乙方。

八、關于退房的處理

1.如當該物業(yè)取得預售許可證后銷售的，但凡有客戶退房的，甲方將退房不退款，如有客戶提供相關有效憑證證明是由乙方在銷售服務環(huán)節(jié)的工作失誤造成的，則由乙方負責承擔相關的法律和經(jīng)濟責任。

2.若在該物業(yè)未取得預售許可證前銷售的，若非開發(fā)商原因，而有客戶要求退房的，咨詢服務費作為已完成服務的費用原則上不予退還，若必須返還的，甲方有權從乙方質(zhì)押金或后續(xù)服務費中扣除（如乙方及時將該所退房號售出的，將不扣除費用和不計提服務費），咨詢服務費退還工作由乙方與客戶協(xié)商處理；若因開發(fā)商不履約等原因造成客戶退房的，咨詢服務費作為已完成服務的費用原則上不退還，但乙方須無條件配合甲方妥善處理好客戶退房事宜，且咨詢服務費退還工作由乙方與客戶協(xié)商處理。

九、法律責任

1.甲方須保證其所提供的項目開發(fā)和銷售文件和資料真實、合法、有效，否則，由此引起的一切責任和損失均由甲方承擔。

2.乙方在策劃推廣和代理銷售活動中，須根據(jù)甲方所提供的文件/資料對客戶作如實的宣傳、報道及解釋。因乙方的言行引起的誤導、欺騙、夸大等不實后果所導致的法律責任和有關損失均由乙方負責，情況嚴重者，甲方有權單方終止合作和追究乙方相關的法律和經(jīng)濟責任。

3.在委托期間，因甲方的過錯導致乙方或他人的損失時，應由甲方承擔賠償責任，有關的糾紛訴訟由甲方負責處理；因乙方的過錯導致甲方或他人的損失時，由乙方承擔賠償責任，并負責處理有關的糾紛或訴訟，同時甲方有權單方終止合作和追究乙方相關的法律和經(jīng)濟責任。

4.乙方須嚴格遵守聯(lián)合代理分銷服務管理制度，若乙方出現(xiàn)有惡意與其他分銷團搶客、串通甲方工作人員搶客以及惡意排擠其他分銷團體等等的，甲方將視情節(jié)嚴重程度進行處理，情節(jié)較輕者將作罰款（每次2000元以上）和嚴重警告，情節(jié)嚴重者將作罰款（每次10000元以上）和終止合作。

5.乙方如果未能依本協(xié)議第二條完成協(xié)議任務的，甲方可以單方終止本協(xié)議而不屬于違約。

十、特別約定

1.乙方為聯(lián)合分銷服務商，為規(guī)范和統(tǒng)一現(xiàn)場銷售管理，確保整個項目銷售工作的順利推進，乙方須在銷售現(xiàn)場安排己方工作人員配合所帶客戶的確認和交接工作，并由甲方現(xiàn)場管理人員簽字確認報備，現(xiàn)場配備人員的所有費用均由乙方自行承擔；

2.乙方不得在項目及接待中心附近1公里范圍內(nèi)設置工作人員攔截市場客戶，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將作嚴重警告和罰款處理，重犯行為的，將作進一步嚴肅處理；

PAGE 3 3.乙方不得在項目周邊2公里范圍內(nèi)同時代理銷售其他房地產(chǎn)項目，否則甲方有權終止合作和進行相應處罰；

4.乙方結算時憑甲方簽章的客戶確認單為準，若乙方不能提供相關結算憑證的，將不計提費用；

十一、違約責任

如乙方未能完成各周期內(nèi)約定的銷售任務的，甲方有權單方終止合作，雙方均可作無違約終止合作和結算（未結算的質(zhì)押金將扣留作甲方后續(xù)服務費用）；

十二、其它條款

1.甲、乙雙方對本協(xié)議均有保密之責任；任何違約方負責有關泄露本協(xié)議資料而引致對方之經(jīng)濟損失。

2.若因甲方或遇到不可抗力原因（例如戰(zhàn)爭、經(jīng)濟或房地產(chǎn)政策變化、臺風及暴雨等），影響本物業(yè)不能按推廣合作建房計劃推出，則甲、乙雙方可另行協(xié)商調(diào)整有關合作建房計劃。

3.在本合同執(zhí)行期間，如有因股東變更、產(chǎn)權交易等原因導致甲方委托乙方服務的合作建房物業(yè)產(chǎn)權方改變的，甲方除應支付乙方咨詢服務費，還應向新產(chǎn)權方說明本合同的有效性及延續(xù)性，甲方應保證新產(chǎn)權方繼續(xù)遵守本協(xié)議的有效約定。

4.協(xié)議終止時，甲方仍須支付乙方已簽訂合同的咨詢服務費，且支付期限不得遲于書面通知終止合約后的七個工作日；乙方收到上述有關服務費用及與甲方交接工作物料后才能撤場。

5.本協(xié)議未盡事宜，各方友好協(xié)商解決，可另行簽訂補充協(xié)議，而補充協(xié)議與本協(xié)議具同等效力。6.本協(xié)議在履行過程中所發(fā)生的糾紛和爭議，各方應友好協(xié)商解決，協(xié)商不成時，任何一方可將爭議提交物業(yè)所在地法院裁決。

7.本協(xié)議壹式貳份，甲、乙雙方各執(zhí)壹份，雙方蓋章及經(jīng)授權代表簽字后生效。

甲方： 乙方：

授權代表(簽章)： 授權代表(簽章)：

日期： 年 月 日 日期： 年 月 日

PAGE 3

第五篇：步行街商鋪物業(yè)管理

步行街商鋪物業(yè)管理

步行街物業(yè)管理補充建議

附件一：步行街商鋪項目的物業(yè)經(jīng)營管理建議：

商鋪是指從事具體商業(yè)行為的物業(yè)。按其經(jīng)營方式主要為單體經(jīng)營，集中管理的模式，對商業(yè)街商鋪進行統(tǒng)一管理，是目前開發(fā)商普遍推行的一種方法，管理的好，對培育區(qū)域商業(yè)中心和商業(yè)品牌有重要影響。

對于開發(fā)商來說，開發(fā)、銷售商鋪是前提，但只有開發(fā)、銷售是不夠的，還必須成立專門的商業(yè)管理公司對商鋪進行管理，才能長久發(fā)展。

目前國內(nèi)商鋪購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開發(fā)商對商鋪的管理更為重要。如果商鋪商業(yè)管理不力，影響商鋪業(yè)主的租金收益，業(yè)主不能歸還按揭貸款，最終風險還是要落到開發(fā)商的頭上。1.0 商鋪物業(yè)管理理念

商鋪是有計劃的商業(yè)聚集,對商鋪進行“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營”是商鋪區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點。

“統(tǒng)一管理”，要求商鋪必須由代表業(yè)主權利的、受業(yè)主、開發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒有統(tǒng)一管理的商鋪是難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場競爭?！胺稚⒔?jīng)營”，是商鋪對消費者和經(jīng)營者間的交易提供場所，商鋪的管理者不能直接進行商業(yè)經(jīng)營，只是在消費者和經(jīng)營者之間搭建橋梁。

1.1.商鋪的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務監(jiān)督、統(tǒng)一物管。為了達到“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營”的管理模式，在商鋪銷售合同中都應該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。

1.1.1 “統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理?！捌放茖徍斯芾怼敝福赫猩虒ο笮杞?jīng)品牌審核后才能進入。

審核包括對廠商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊商標登記證、產(chǎn)品合格委托書（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務登記證、法人授權委托書等?！巴晟频淖饧s管理”指：簽定租約、合同關鍵條款必須進入。

租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費的收取等，還有其他比較關鍵的租約條款管理，比如： 承租戶的經(jīng)營業(yè)態(tài)是受到整個商鋪的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制，如果發(fā)生重大變化，須經(jīng)業(yè)主委員會的認可（業(yè)主委員會成立之前，經(jīng)開發(fā)商認可）；

營業(yè)時間的確定；承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理；為整個商鋪促銷承擔的義務；承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制；投保范圍事宜；是否統(tǒng)一的收銀等。1.1.2 “統(tǒng)一的營銷管理”有助于維護和提高經(jīng)營者的共同利益。由于目前商業(yè)競爭激烈，打折降價的促銷競爭手段比較流行，以吸引購物者光顧。管理公司應該為商鋪策劃好1年12個月的營銷計劃，所謂“大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過”。組織策劃相關的促銷活動，所發(fā)生的費用應預先與業(yè)主溝通預算，經(jīng)業(yè)主同意后，對實際發(fā)生的費用按照承租戶銷售額的一定比例進行分攤。如果商鋪統(tǒng)一收銀管理，就能較好地執(zhí)行按銷售額分攤費用。

1.1.3 “統(tǒng)一的服務監(jiān)督”有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作。商鋪須設立由開發(fā)商領導、商業(yè)專家組成的管理委員會，指導、協(xié)調(diào)、服務、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營活動，保證商鋪的高效運轉。常見的方式有： 指導項目：店鋪布置指導、促銷活動安排；

協(xié)調(diào)項目：協(xié)調(diào)經(jīng)營者之間的緊張關系，增進經(jīng)營者之間合作； 服務項目：行政事務管理；

監(jiān)督項目：維護商鋪的紀律、信譽，協(xié)助工商、稅務、衛(wèi)生、消防等部門的管理。1.1.4 “統(tǒng)一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護和保養(yǎng)。商鋪的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護建筑、維護設備、保證水電氣熱正常供應、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護、意外事故處理等。商鋪的各項設施的使用頻率較高，統(tǒng)一管理有助于對物業(yè)設施設備有計劃的保養(yǎng)與維修，增加使用的安全性和耐久性。

2.0 商鋪物業(yè)的管理特點 2.1 顧客流量大

商鋪進出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全來不得有半點松懈。同時商場在發(fā)生突發(fā)事件時，疏散相對較慢。安全管理應特別慎重。2.2 服務要求高

要物業(yè)管理服務面向商鋪置業(yè)人和使用人，向他們負責，一切為他們著想。促進商業(yè)物業(yè)保值、增值；同時為使用人和顧客營造一個安全、舒適、便捷、優(yōu)美的經(jīng)營和購物環(huán)境。這是商鋪物業(yè)管理服務的根本原則。2.3 管理點分散

出入口多，電梯（客梯）、觀光梯、自動扶梯等）分散，需要的保潔、保安人員相對較多，管理點分散，管理難度較大是商業(yè)物業(yè)管理的特點。2.4 營業(yè)時間性強

顧客到商鋪購物的時間，大多集中在節(jié)假日、雙休日和下班及晚間，而平時和白天顧客相對少一些。統(tǒng)一店鋪的開張及關門時間有利于商鋪的整體形象塑造。開張、關門時間不統(tǒng)一會造成整體商鋪經(jīng)營的凌亂感，無序經(jīng)營的印象，對顧客產(chǎn)生不良的心理影響。2.5 車輛管理難度大

來商鋪的顧客，有開車的，也有騎車的，大量的機動車和非機動車對商鋪周邊的交通管理和停車場管理增加了壓力。車輛管理好壞直接影響著商場物業(yè)管理水平的整體體現(xiàn)。

3.0 商鋪物業(yè)管理人員配備

3.1.1 商鋪管理的人員配備原則是因事設崗、一專多能、精簡高效、使業(yè)戶感覺沒

有虛職，沒有閑人，業(yè)戶交納的管理費都用在刀刃上。3.1.1.1 業(yè)戶服務部

設主管一人，可由物業(yè)主任兼任。該部主要職能是業(yè)戶接待與內(nèi)部管理、下設業(yè)戶接待員若干名，分別兼任行政人事、文書檔案、計劃財務、物料管理等職。接待員的多少主要依據(jù)于業(yè)戶服務部的工作時間和工作量，通常每班保持兩人便可。

3.1.1.2 維保服務部

設主管一人，全面負責房屋、設備、設施的運行、保養(yǎng)和維修工作。該部門主要職能是保證商鋪不間斷地安全運行，使物業(yè)保值和升值。維保服務部的作業(yè)人員應根據(jù)商鋪經(jīng)營服務需要、商鋪設備的多少和技術難易程度進行合理配置。3.1.1.3 保安服務部

設主管一人，全面負責商鋪的門衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控、消防和車管工作。該部門主要職能使安全防范與消防管理。具體作業(yè)人員根據(jù)商鋪保安的值勤點、工作量和作業(yè)班次進行配備。3.1.1.4 保潔綠化部 設主管一人，全面負責商鋪的室內(nèi)保潔、室外保潔與綠地養(yǎng)護工作。該部門的主要職責是保潔服務管理和綠化服務管理。具體保潔和綠化作業(yè)人員根據(jù)商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進行安排。3.1.1.5 經(jīng)營服務部

設主管或兼職主管一人，全面負責商鋪業(yè)戶委托給物業(yè)管理公司的租賃代理、廣告策劃及項目開發(fā)等經(jīng)營服務工作。該部門的主要職責是配合業(yè)戶的經(jīng)營活動，促進商鋪經(jīng)營銷售和物業(yè)管理工作。4.0 商鋪的物業(yè)服務管理

商鋪物業(yè)管理包含以下幾個方面，我們現(xiàn)對此進行分項描述： 4.1 商鋪業(yè)戶服務管理

業(yè)戶服務部有兩部分工作職能，一是業(yè)戶服務，二是內(nèi)部管理。4.1.1 接待與聯(lián)系

接待與聯(lián)系是業(yè)戶服務的重要內(nèi)容之一，是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供服務并與業(yè)戶、顧客進行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶服務一樣，包括傾聽建議和意見，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費與內(nèi)外聯(lián)系等。4.1.2 糾紛、投訴接待

顧客在商鋪購物因環(huán)境服務因素而來投訴。對物業(yè)管理方來說，所有投訴、處理結果都要有記錄，作為年終表彰與履行“管理公約”業(yè)績考核依據(jù)之一； 4.1.3 報修接待

商鋪鋪位的照明或其他設施出問題，對業(yè)戶營業(yè)將造成很大的影響。業(yè)戶報修，應迅速做記錄，填寫《維修任務單》，即時派維修工到現(xiàn)場搶修；

4.1.4 走訪回訪

接待員的走訪內(nèi)容包括三方面：

一是聽取業(yè)戶和商鋪方對物業(yè)管理服務的意見、建議； 二是對報修后的維修結果進行回訪；

三是對業(yè)戶的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進，曉之以理，動之以情，用實際行動去感化業(yè)戶，讓他們明白：我們所做的一切，都是為了商鋪的自身形象，我們的目標是一致的。4.1.5 內(nèi)外聯(lián)系

商鋪內(nèi)部聯(lián)系：

商鋪的內(nèi)部聯(lián)系包括向業(yè)戶收取租金、管理費、水電能耗費、鋪位的報修搶修費等；向商鋪方收取物業(yè)管理費、能耗費。商鋪服務管理做得如何，必將影響到收繳率的好壞。商鋪的外部聯(lián)系

商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務上的聯(lián)系，如處理不好這些關系，會使商鋪的經(jīng)營活動很被動。處理得好，往往事半功倍。

4.2 商鋪裝修服務管理

4.2.1 裝修管理應包含在業(yè)戶管理中，因管理難度較大，故單獨列出論述。裝修管理職能主要包括：審核裝修申請、簽訂“裝修管理協(xié)議”，現(xiàn)場監(jiān)督管理等。4.2.2 商鋪樓宇的租賃往往以整個層面向外出租，出租后，由承租商依據(jù)經(jīng)營要求，提出裝修申請；也有的業(yè)主把一個層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對鋪面只能通過申請批準后作一些小的變動裝修，裝修管理應做好以下幾個方面：

建立周全、詳細、便于操作的管理制度； 專人負責對工程實行嚴格的監(jiān)督；

選定資質(zhì)高、信譽好的工程承包商進行裝修；

對裝修現(xiàn)場進行監(jiān)督管理。

4.2.3 商業(yè)鋪面制定裝修管理規(guī)定的要點

二次裝修過程應遵守物業(yè)管理處制訂的《二次裝修施工管理規(guī)定》；

業(yè)戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機等設備的，應嚴格遵守《商鋪動火申請制度》的各項規(guī)定；禁止擅自更改水、電管線及負荷用電；

裝修完畢后，物業(yè)管理處根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認可的裝修設計圖、裝修協(xié)議，對工程進行竣工驗收，如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設計圖及裝修協(xié)議某些條款的，應視情節(jié)輕重作不同的處理；

為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結構等重要部位，裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶選定應視工程涉及的方面來確定，通常分以下幾種情況： 凡涉及電力設備（由鋪外的配電架至鋪內(nèi)的終端空氣開關箱等）進行增建、改裝的；為該層的消防設備（包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等）進行增建或改造的；為該層的電梯、自動扶梯進行增建或改裝的，以及電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分布系統(tǒng)等進行增建或改裝的，都由物業(yè)管理處選定工程實施工方。業(yè)戶則按工程費用的一定比例支付給物業(yè)管理處作為工程監(jiān)督管理費。

凡涉及鋪面、商號招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內(nèi)部間隔，水管、排水道、電力裝置，通風設備、電話等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方，也可由物業(yè)管理處選定施工方。

業(yè)戶遞交的裝修設計方案所附的圖紙，應包括：清楚顯示樓層內(nèi)部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附鋪面、商號招牌的細節(jié)）；排水系統(tǒng)的分布圖（附由關細節(jié)）；電力供應設備分布圖及電線敷設簡圖（附有敷設電線資料及負荷量）；照明設備位置圖；假天花的平面，切面圖；及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供的建筑細節(jié)；

裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責任、施工期保險等。4.2.4 裝修現(xiàn)場監(jiān)督管理

在施工過程中，物業(yè)管理處應派專人在現(xiàn)場進行管理。管理的內(nèi)容主要包括3方面：

對施工人員的管理，以及對工程是否按圖施工、按“裝修協(xié)議”要求和對裝潢現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生（裝潢垃圾）進行監(jiān)督管理。一般建筑施工隊的人員情況復雜，大多是臨時工，施工方對他們可能也缺乏有效的控制；裝修施工與整個樓宇的建筑不同，他通常局限于一個單元或一個樓層內(nèi)施工，而其他層面則照常營業(yè)，如對施工人員無有效管理，勢必會影響其他業(yè)戶的營業(yè)活動。對于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴格按認可的設計圖紙進行施工，有否違反已簽訂的“裝修管理協(xié)議”上的條款，有否違反物業(yè)管理處的其他管理規(guī)定等，如有違反規(guī)定要及時聯(lián)系，發(fā)出“整改通知單”等。如裝修時損及商鋪的裝飾、裝置或公用設施，則由業(yè)戶負責將其修復，直至商鋪方滿意為止。當然，也可由物業(yè)管理處修理，但有關費用則由業(yè)戶支付。這些管理服務都應做好詳細記錄，作為竣工驗收時的證據(jù)或參考。

4.3 商鋪設備、設施維保服務管理

商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護標準較高，維修要求嚴，其內(nèi)容同辦公樓相似，但其方式不同。商業(yè)物業(yè)的重點在于各種設施，設備上，因為商業(yè)物業(yè)設施設備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類，設備、設施養(yǎng)護及維修管理的好壞直接影響經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營活動的正常運行。一些設備如電梯，自動扶梯等易出故障的設施設備，保證其正常運行主要靠平時養(yǎng)護。

商鋪設備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調(diào)、自動扶梯的正常使用。商鋪供電需要絕對保證，因為一旦停電，漆黑的營業(yè)廳將給顧客、商品和營業(yè)款帶來不安全的因素，對商鋪聲譽帶來不利影響。所以應選派優(yōu)秀員工，日夜監(jiān)測電氣運行狀況和空調(diào)系統(tǒng)、自動扶梯的運行狀況，一有異常情況及時安排維修，確保電氣和中央空調(diào)、自動扶梯正常運行。

商鋪設備設施維保管理的具體實施過程與辦公項目類似，在此省略。4.4 商鋪建筑物的養(yǎng)護及維修管理 4.4.1 商鋪修繕的計劃、資金管理。

為了確保商鋪建筑物的完好，應制訂完整的修繕制度，編制每年的修繕計劃，安排修繕投資，經(jīng)管理處審核后報商鋪業(yè)委會方審批（大中修要落實資金），檢查修繕結果。

4.4.2 工程性質(zhì)的確定。

依據(jù)商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。大修工程是指建筑物主體結構的大部分嚴重損壞，或有局部倒塌的危險；部分附屬設施必須拆換、改裝或新裝，如上、下水道等。由于大修工程施工場地和安全的要求，通常是經(jīng)營業(yè)戶必須停止營業(yè)。因此，工期安排和開工前的籌備工作非常重要；

中修工程是指建筑物部分損壞，在局部維修中只牽動或拆換少量主體構件，保持原樓宇規(guī)模和結構的工程。如樓頂?shù)木植啃蘅樆虿糠种刈雒鎸樱庸滩糠咒摻罨炷亮褐?，外墻的全面粉刷裝飾等。中修工程影響面為局部，管理工作做得好，可使建筑物內(nèi)的部分業(yè)戶繼續(xù)營業(yè)；

小修工程（亦稱零修工程或養(yǎng)護工程）是指及時修復的小損小壞，以保持建筑物原有完損等級的日常養(yǎng)護工程。此類工程在新舊樓宇中極為常見，如修補面層，門，窗、地面的整修等。小修工程較小影響商業(yè)經(jīng)營，但也應加強施工管理，盡可能不影響業(yè)戶及顧客。4.4.3 建筑物維修的檔案管理

建筑物維修的技術檔案的管理是對原有建筑物技術資料的補充，是為日后建筑物的維修、整改、擴建等工作提供不可缺少的依據(jù)。4.4.4 維修或施工工程的管理

設備、設施的大中修或商鋪建筑物的修繕如需外發(fā)包時，應給有相應資質(zhì)的修繕施工單位承接。外發(fā)包合同應要求該施工單位對修繕工程有設置總工程師、主任工程師、技術隊長或技術負責人的措施，形成工程施工過程中的技術決策、管理體系，總工程師為技術總監(jiān)，各崗位有技術負責人，職、權、責分明。維保部派專人在整個工程施工過程中對現(xiàn)場的質(zhì)量、安全（包括防火）和是否按外發(fā)包合同要求和對施工現(xiàn)場環(huán)衛(wèi)（裝潢垃圾）、環(huán)保措施進行監(jiān)督管理。

4.4.5 檢查監(jiān)督

維保部主管對屬下各維修組的維修與保養(yǎng)每天進行抽查，發(fā)現(xiàn)問題（苗子）記錄在案，追查分管維修工的責任；發(fā)生責任事故追究維保部主管的責任。4.5 商鋪保安服務管理 4.5.1 治安管理

商鋪的安全保衛(wèi)工作包括治安防盜、防范突法事件、監(jiān)控中心管理、車輛管理、停車場管理等。其管理的重點如下：

4.5.2 安全保衛(wèi)管理是商鋪物業(yè)管理的要點，必須予以重視。它有兩部分組成一消防和治安管理。

商鋪物業(yè)一般都安裝先進的自動火災報警裝置和自動滅火裝置，這些裝置直接與電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，一旦發(fā)現(xiàn)火情，煙霧達到一定的濃度或溫度達到一定的高度這兩種裝置便自動通過導線將報警信號傳輸至報警裝置、電視監(jiān)控系統(tǒng)和自動噴淋裝置；運用電視監(jiān)控系統(tǒng)對商鋪進行全方位、多角度，尤其對出售貴重商品及金融營業(yè)點進行日常監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)可疑人員或突發(fā)事件、惡性事件時監(jiān)控人員及時錄像存作查證。在地下車庫或露天停車場亦須安置監(jiān)控探頭，防止車輛被竊。人防方面由于商鋪中鋪面多，人流密集，易造成電視監(jiān)控死角，人防是商服物業(yè)管理中必不可少的。商鋪主要進出門崗的保安員發(fā)現(xiàn)可疑人員時用對講機通知場內(nèi)便衣保安人員加以注意。流動崗應著便裝，流動巡邏，做到勤觀察，勤分析，善于發(fā)現(xiàn)問題及時解決問題。對突發(fā)事件和惡性事件應及時處置防止事態(tài)擴大并注意保護現(xiàn)場及時向上級和公安bu門報告。4.5.3 防竊防盜的管理

超市類商鋪出入口不宜太多，太多的出入口對商品將帶來不安全因素。在商品出入口應設置便衣保安，其職責檢查帶出的商品是否有發(fā)票，是否是合法的商品購置行為；

大型商鋪在進貨和為顧客送貨（大件）時，由于商品貨量大，堆在商鋪外場地上，容易給不法之徒以可乘之機，這時保安就要提高警惕，防止商品被盜；商鋪在逢年過節(jié)、雙休日時有較多的顧客；貨商鋪搞促銷，如限時商品優(yōu)惠；或憑廣告券免費領商品時，都會造成柜臺前人頭攢動的擁擠現(xiàn)象，不法分子會乘機作案盜竊錢包，這時保安就應上前維護秩序，保障顧客人身與財產(chǎn)的安全；商鋪為使收銀活動安全，收銀員換班或營業(yè)結束，將錢款解送至總收銀柜或商鋪管理部門，這時保安應上前保護收銀員以及錢款安全，防止歹徒搶劫；一些盜賊在商鋪關門前躲在商鋪內(nèi)隱蔽處，等到深夜出來作案，第二天開門后又混在顧客中出門。故商鋪關門后保安要仔細檢查商鋪各角落、隱蔽點、夜晚值班時要提高警惕，加強巡邏；對夜晚值班保安的素質(zhì)要求應較高，夜晚值班應排出兩名以上保安和一名管理人員，商鋪夜應采取必要的技防措施。防范惡性事件和突法事件。商鋪入口時保安的第一關，保安人員責任心要強，善于察言觀色。發(fā)現(xiàn)可疑人員，用對講機報告商鋪內(nèi)的便衣保安員加以注意。商鋪發(fā)生突法事件，保安、管理人員應按《應急事件處理規(guī)程》操作。防止事態(tài)擴大，注意保護現(xiàn)場，及時向上級報告或呼叫救護車。應特別強調(diào)，在發(fā)生惡性事件緊急疏散圍觀顧客時。4.5.4 監(jiān)控中心管理

監(jiān)控是指利用電視監(jiān)控系統(tǒng)對商鋪進行全方位多角度的監(jiān)視，尤其是對出售貴重商品如鉆石珠寶、高檔手表等鋪面應進行日夜監(jiān)視。如發(fā)現(xiàn)可疑人員或突法事件、惡性事件的發(fā)生，監(jiān)控人員應及時錄象，寸作查證，另外地下車庫或露天停車場亦須安置監(jiān)控攝像探頭，防止車輛被竊，萬一遭竊，錄象將提供證據(jù)、線索，有利破案。這項工作的重要性要求監(jiān)控中心的保安人員工作認真、敬業(yè)。4.5.5 消防管理

商鋪消防工作的重要性不言而喻，商鋪內(nèi)人流大，樓梯、通道（尤其是放火樓梯、通道）相對面積較小，這給火災時的人員疏散帶來很大困難；商品多（且大多是易燃品），火種容易迅速燃燒；面積廣，因無防火墻阻隔，烈火蔓延極快；如商廈火災，高樓內(nèi)的豎井多，煙囪效應可使火災熱煙上升速度達到每秒8米，瞬間整個商廈將全被煙霧籠罩。煙霧窒息死亡往往是火災死亡率中最高的。鑒于防止火災的重要性，商鋪都安裝有先進的火災探測裝置（煙感探測器和溫感探測器）和自動滅火裝置（噴淋裝置）。這些裝置直接與火災自動報警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。只要易各地方出現(xiàn)火情，煙霧和溫度各達到一定的限度，這兩種裝置便自動通過導線將報警信號傳輸至報警器，進行有效監(jiān)控與預防。

制定切合本商鋪實際的消防管理制度（包括幾套火災應急處理方案）；商鋪的各部門及物業(yè)管理的各部門都要把各自放火職責、范圍規(guī)定清楚；消防監(jiān)控中心的保安員應明確自身的職責范圍。做到“統(tǒng)一指揮，分區(qū)管理，層層負責，責任明確，防患未然”，切實貫徹“預防為主，防消結合”的消防方針。

發(fā)現(xiàn)監(jiān)控屏幕有火災報警號時，立即用對講機通知就近的保安人員赴現(xiàn)場核查與處置；如確為火警，按應急方案實施，報告保安部主管組織撲救，重點是商鋪內(nèi)人員的疏散，保障人身安全，事故后作好調(diào)查分析報告并備案。

發(fā)現(xiàn)故障警報，應迅速消除警鈴使之還原，并立即通知維保部，協(xié)助維保部盡快排除故障，并作好詳細記錄。

定期對消防設施、設備、器材及消防通道、標記、放火門進行檢查，確保完好備用、通道暢通、標記清晰。對一些業(yè)戶可能擅自增加電氣設備要認真檢查，防止發(fā)生電氣超負荷火接觸電阻過大、線路老化、過載、摩擦等危險現(xiàn)象。在員工、管理人員和業(yè)戶中定期開展消防培訓及消防演習，使人人都會使用消防器具，掌握火災逃生知識，不斷提高大家的防火意識和消防業(yè)務水平。4.6 商鋪保潔服務管理 商鋪的環(huán)境有外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境。

外部環(huán)境包括樓宇的外墻、附屬建筑設施及周圍的綠地、廣場、停車場等； 內(nèi)部環(huán)境包括過道、扶梯、自動扶梯、電梯、衛(wèi)生間、會議室等一切公用場所，以及業(yè)戶的鋪內(nèi)、辦公室內(nèi)等非公用部位。

搞好商鋪的環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護的主旨在于創(chuàng)造整潔優(yōu)美、和諧怡人的商業(yè)氛圍，為業(yè)戶提供一各理想的經(jīng)營環(huán)境，為顧客提供一個輕松愉快的購物環(huán)境。4.6.1 商鋪保潔管理方法

要做好商鋪的保潔服務管理，首先要確定做什么，即什么地方需要保潔，然后定出清潔的標準，根據(jù)這些標準、要求再定出保潔的頻率（次數(shù)），還要再加上檢查手段，如目視檢查還室手摸檢查或白紙擦一米檢查等，制作《商業(yè)街商鋪環(huán)境清潔的作業(yè)標準》，內(nèi)容有檢查的部位、項目、清潔的標準、保潔的頻率、檢查的手段等。重要的問題是怎么做等，制訂《商業(yè)街保潔服務作業(yè)規(guī)程》，這個“規(guī)程”指導保潔工對商鋪各部位的清潔按規(guī)定的操作程序去做，是保潔工崗前崗中的的培訓教材，其要點有：地面清潔、打蠟；墻角線清潔；墻面除塵；大理石清潔、打蠟；不銹鋼面清潔；衛(wèi)生間清潔；玻璃幕墻清潔；窗戶清潔；地毯清洗干凈等。

4.6.2 商鋪保潔管理的重點

商鋪的清潔管理重點之一是地坪清潔。隨著人流的進出，給商鋪地坪帶來的灰塵、紙肖；定時的清潔能夠帶給顧客舒適、優(yōu)美的購物環(huán)境；商鋪的玻璃無框門、室內(nèi)柱上鏡、電梯內(nèi)鏡面等，由于顧客觸摸頻率較高，留下的手印帶給人視覺上的不舒服，應定時清潔以消除不潔現(xiàn)象；商鋪盥洗室墻面、潔具、地坪的清潔、干燥和無異味，也是清潔工作的重點；商鋪外的銅牌，因暴露在室外，風吹雨淋會使銅牌便黑，定期擦拭，能保持其程亮，提升商鋪的形象。商戶鋪內(nèi)產(chǎn)生的垃圾須袋裝并放至指走位置，及時清理；雨大進門處及其他公用過道應設置一些雨具存放器，盡量不要把帶雨水的雨具帶進大廳，同時注意清潔衛(wèi)生。對商鋪的殺蟲滅鼠工作要引起重視，但放置鼠藥時，要充分考慮兒童的安全，要放在摸不到的地方；為了安全也可以聘請專業(yè)隊伍進行消殺工作；在商鋪的營業(yè)時間內(nèi)，保潔工不能使用長柄拖把，更不能使用濕拖把拖地，以免造成顧客滑倒傷害事故；在雨雪天，商鋪進門處應勤保潔并放置地毯或防滑提示牌；提醒業(yè)戶在規(guī)定的時間內(nèi)把鋪面內(nèi)產(chǎn)生的垃圾袋裝送至指定的位置；對一切能利用的再生垃圾的處理。4.7 商鋪綠化服務管理

綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡，營造舒適、美觀、清新、幽雅的購物環(huán)境的基礎。商鋪內(nèi)外的綠化搞得好，能使周圍得環(huán)境得到改善，又提升了商鋪得品位。綠化管理應配備專業(yè)技術人員，依據(jù)季節(jié)、氣候，地域條件的不同和樹木花草的生長習性及要求，制定詳細的管理細則，指導養(yǎng)護人員實行。4.7.1 商鋪綠地管理

商鋪外圍的綠地，在基建時就已定型，商鋪得整體綠化風格和局部獨立的構圖要統(tǒng)一協(xié)調(diào)，水平綠化和垂直綠化要相得益彰。為保證草坪生長良好，勸阻顧客、游客進入草坪；保持綠地環(huán)境整潔；及時清除死株、病株，缺株要補檀：定期對花木修，剪整形；發(fā)現(xiàn)病蟲害要進行捕捉或噴藥，藥物防治要注意安全，并掛警示標識；草坪要經(jīng)常除雜草：定期軋剪，每季度施肥一次，施后澆水或雨后施撒；臺風前對花木做好立支柱、疏剪枝葉的防風工作，風后清除花木折斷的枝干，扶正培植倒斜的花木。4.7.2 商鋪室內(nèi)綠化管理

花卉擺放前要有設計圖，造型變更要有小樣圖，與商鋪總體設計風格相協(xié)調(diào)；花卉上掛·名稱牌”，簡介花卉學名、俗稱、習性，宣傳養(yǎng)花的常識，爭取業(yè)戶和顧客的配合，共同創(chuàng)造幽雅清新的購物環(huán)境，同時又陶冶情操，增加商鋪的文化氛圍；花卉搬運時，注意保護花卉株形不受損傷，不散落盆泥，注意場地整潔；商鋪人流量較大，因此商鋪內(nèi)擺放的花卉要經(jīng)常檢查，及時修剪，清除黃葉，枯萎的花卉立即更換：由于各點擺放位置的光照度不一，花卉就要定期相互調(diào)劑、更換位置。4.7.3 檢查督導

部門主管對保沽、綠化，服務各組工作時時進行巡視，發(fā)現(xiàn)問題記錄在案，并追究各組長責任：管理處經(jīng)理、業(yè)戶部督導不定期對各組工作進行抽查，發(fā)現(xiàn)問題立即督促主管部門整改，每月累積數(shù)次，對主管進行處罰。4.8 商鋪經(jīng)營服務管理

商鋪方和物業(yè)管理公司所簽訂的委托物業(yè)管理合同中，往往會把商鋪經(jīng)營管理范疇的租賃管理，廣告籌劃、新項目開發(fā)同時委托給物業(yè)管理公司，以配合其商鋪的經(jīng)營管理．作為物業(yè)管理公司也應將商鋪經(jīng)營管理的好壞與自己的物業(yè)管理服務緊密地聯(lián)系起來。4.8.1 租賃管理

出租方式的管理

主要是在租金商定時要考慮多方面因素，如商品經(jīng)營的范圍及類別；附近商鋪樓宇的空置率；承租戶的經(jīng)營特色；商鋪所處的位置。另外經(jīng)營商品給管理帶來的易難也應作為一個因素。租金計算可采用兩種形式，一種先規(guī)定一個固定的月租金（根據(jù)面積），然后根據(jù)市場情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。一種是按面積定出最低租金，然后根據(jù)承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。

4.8.1.1 競標租賃的注意事項： 嚴格審定投標者的資格，主要是審核其個人或公司的商業(yè)零售管理經(jīng)驗、經(jīng)營業(yè)績，資信狀況及經(jīng)營品種是否符合行業(yè)規(guī)定等；

投標的程序須規(guī)范、嚴密、全面，尤其是租金的計算方式及規(guī)定，預付競標租金的保證方式，有關撤回投標的規(guī)定，以及中標后延時簽約的賠償，應作更為周全和深人的考慮。

4.8.1.2 協(xié)議租金出租的注意事項：

在和業(yè)戶簽訂租賃協(xié)議之前亦應了解承租人的資格、經(jīng)營管理經(jīng)驗，資金狀況，以及目前所經(jīng)營店鋪的數(shù)目，業(yè)績情況及所經(jīng)營品種是否符合行業(yè)的規(guī)定等；承租人的經(jīng)營性質(zhì)，經(jīng)營范圍，所經(jīng)營的商品檔次和質(zhì)量．是否有能力進行一定投入的商業(yè)推廣活動，從而使商鋪的業(yè)務前景有較大的發(fā)展等。4.8.1.3 租金條款

租金制定的參考因素：要參考周邊社區(qū)人口數(shù)目，流動人口的數(shù)目及可能吸引其他社區(qū)的顧客量、商鋪地理位置的優(yōu)劣，交通是否便捷等情況：要參考商品經(jīng)營的范圍及類別、附近區(qū)域商鋪的空置率、承租人的經(jīng)營特色、承租人要承租的層次、位置等情況等：要參考周圍區(qū)域同行業(yè)的營業(yè)面積、租金狀況、及經(jīng)營狀況等。

租金的組成要素：

租金的組成包括商鋪固定投資的折舊、保險，貸款資金利息、投資回報率等。水電能耗費、商鋪管理酬金、商鋪利潤，物業(yè)管理費等。大中修整改更新基金等累加應分攤到每平方米。（也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的）等。4.8.2 廣告策劃

樓宇內(nèi)外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內(nèi)的，由商戶提出設計要求或制作，必須由物業(yè)管理公司統(tǒng)一安裝在合理位置；

廣告策劃是商鋪經(jīng)營服務管理的一項重要任務，就是要設法把顧客吸引進來，把承租人留住。因此要策劃和組織各項商業(yè)推廣宣傳活動，如綜合表演、納涼晚會、模特表演，攝影展，商品使用演示等。

節(jié)日期間還可以相應地進行節(jié)日布置，既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛，提高了商鋪的文化氛圈，又擴大了商鋪的知名度，吸引大批消費者來購物助興。協(xié)調(diào)好社會關系，與政府及其他組織機構保持聯(lián)絡，參與社會公益活動如捐助失學兒童等，會給業(yè)戶帶來潛在的商業(yè)機會。4.8.3 項目開發(fā)

物業(yè)管理處還應不斷增加服務項目，擴大服務領域．如：開辦商鋪兒童樂園，讓兒童能盡興地玩耍，父母能放心地購物：開辦商務中心，為業(yè)戶提供傳真、復印、打字、電報、長途電話、電子郵件等服務：開辦茶座．為顧客提供休憩，飲茶、品味小吃的場地：舉辦舞會、卡拉OK、節(jié)日慶祝，年終聯(lián)歡等文娛活動，活躍業(yè)戶的文化生活；辦好商鋪內(nèi)部食堂．為業(yè)戶提供清潔衛(wèi)生、美味可口、物美價廉的飯萊，為顧客提供寄存包袋、代訂報刊、代辦保險、兌換零幣等服務，開辦投幣洗衣店、快速沖印照相店，鮮花店、禮品店、電腦屋等：為顧客，業(yè)戶提供全方位的服務，使顧客生活中的大多數(shù)服務要求都能在商業(yè)街中得到滿足。4.9 商鋪廣告管理

業(yè)戶為了樹立企業(yè)形象，追求經(jīng)濟利益，必然采取許多宣傳和促銷手段。除電視、報刊廣告以外，最有效、最直接的就是在商鋪主體周邊與商鋪內(nèi)部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅，張貼宣傳品。物業(yè)管理處為了規(guī)范商鋪的環(huán)境秩序和整體形象，在支持商業(yè)宣傳策劃的同時，必須加強商鋪的廣告宣傳管理。

商鋪的整體布局設計是很重要的，而各鋪位上的宣傳廣告（包括燈光廣告、燈飾、條幅、張貼、懸掛品等）要和商鋪整體設計相協(xié)調(diào)，這就要求承租業(yè)戶的廣告設計必須經(jīng)過物業(yè)管理處審核，以做到管理有序，不會破壞商鋪的整體設計格調(diào)。4.10 商鋪保險管理

商鋪的物業(yè)管理中保險管理是必不可少的。在商鋪的維修施工和廣告安裝中，均有可能發(fā)生意外的事故（包括火災），對業(yè)戶、顧客、員工造成傷害；在保潔操作中，也有可能保潔工未按“規(guī)程”操作，用了濕拖造成顧客滑倒摔傷；或雨天地滑，顧客在商鋪進門處滑跤跌傷；這些都有可能向物業(yè)管理方提出索賠。為了規(guī)避風險和最大限度地減低這方面的損失，商鋪的物業(yè)管理處應采取兩種措施： 工程或服務的公眾責任險、財產(chǎn)險（火險）；物業(yè)管理方可以向保險公司投保公眾責任險等險種，在考慮保險額度時，可以根據(jù)事故發(fā)生率的高低選擇投保的金額。還有一種是財產(chǎn)險，是為防止商鋪可能遭受火災、臺風、暴雨、水浸等損失而投保的，物業(yè)管理處應主動出面向商鋪方（大業(yè)戶）和各業(yè)戶的投保減災提供建設性意見。

附件二：項目管理前期介入注意事項選例：

商住項目與一般物業(yè)在設計要求與管理方式上有較大區(qū)別。張家港商住項目目前正在規(guī)劃設計階段，對此階段進行詳盡完善的論證，管理先進性的預見將對商住項目建成后的投入使用產(chǎn)生廣泛深遠的影響。既要在硬件和軟件上下功夫，同時又要使它富有人性化。

根據(jù)獅城怡安對項目日常前期介入管理的經(jīng)驗，我們從物業(yè)管理及服務角度選擇了一些管理建議案例，僅供發(fā)展商參考指正：

1.1 商住項目建筑、裝修的考慮事項

商住項目的外圍環(huán)境是建立外觀形象的重要考慮事項，它的設計除了考慮外觀和美學外，功能也是重要的一環(huán)。如果能夠很好地對外圍環(huán)境組成因素的可操作性方面進行規(guī)劃，就會提高對物業(yè)的管理能力。1.1.1 屋 頂

屋頂應具備洗窗吊頂設施。并制定一套適當?shù)奈蓓敳僮靼踩芾沓绦?。管理程序根?jù)商住項目的用途和屋頂?shù)念愋投壬矶ㄖ啤?/p>

也可以考慮在屋頂設置清潔用水或洗滌斗或排水口，以便外包清潔公司工作。建筑頂部裝飾部分及屋頂應安裝上人路梯（不銹鋼材料），已方便維護、保養(yǎng)。1.1.2 地 面：

商住項目使用的建筑材料和外部建造的道路對整個場地起了重要作用。道路、走道和其它區(qū)域的排水溝應是完整的、且正確排向下水處。主要道路盡可能不使用地磚。地磚是不適合用作走道材料的，大雨過后不平坦的地面會造成其松動，且很難處理。正確施工的鋼筋混凝土走道比較好。1.1.3 主次道路

道路人車分流，應實行主干道雙行，次干道單行，并留出人行道設想，應對人車分流方案進行詳細認證。

1.1.4 停車場減速器

項目停車場內(nèi)的減速器不僅使行車更安全，且有利于維護道路，因為車速慢會最低程度的減少路面的磨損。減速器應有一定的寬度(最少30厘米)，以避免強烈的晃動。

1.1.5 潮濕墻面處理

項目地下室、消防、水泵，污水處理等潮濕霉變場所的天花和墻面，建議用水泥材料粉刷。

1.1.6 大廈正廳、電梯廳

大廳、電梯廳是商住項目的窗口，設計、施工、材料選擇方面應十分重視，因此它比商住項目任何一個部分都更容易給業(yè)主、租戶留下深刻的印象，他起著先入為主的作用，直接影響建成后的租售率、租金價格。1.1.7 公共盥洗室：

高檔商住項目對商場、大廳-盥洗室要求極高，廁所的男女入口原則應分開，并清晰標注。

從任何公共部分都不應看到里面的廁位或小便隔板平面位置（無論直接或通過鏡子反影），即使開門也應保證有所遮擋。1.1.8

公共電梯間

電梯間的寬度至少比附近走廊寬度大1/3，以便容納等候電梯于進出業(yè)主、租戶。電梯間照明線路應與走道分開，最好采用照明較高的局部照明。商住項目的標準層電梯大廳要有通風口，使通風良好。（有些高級住宅標準層電梯廳處往往沒有通風）

1.1.9

各類房間裝飾

客房裝飾中應用對比成補色原理，最重要是同一色彩計劃中，不要等量使用對比色，而應以少取勝；房間色彩最為可靠的是遵照自然界色調(diào)秩序原則，即地板深-墻壁中-天花淺；南向、東南向、西南向開窗的房間因經(jīng)常受陽光照射，入射光線成微黃的暖色調(diào)，在此條件下的客房可采用深一點的色調(diào)，也可用中性較淺冷色調(diào)；北向東北向、西北向開窗的空房入射光線偏冷，常會有微蘭的光色，使用暖色調(diào)。

1.1.10

公共區(qū)域家具

公共區(qū)域家具少用皮具，建議不用皮質(zhì)沙發(fā)，而是用有布套且可以換洗的沙發(fā)。1.2 設備設施的考慮事項 1.2.1 電梯機房、監(jiān)控室

在電梯機房、監(jiān)控室設置空調(diào)設施，有利于設施設備的正常運行，并設置專用電表計量裝置，有利于對公共能耗進行監(jiān)控與分攤。1.2.2 各類泵

各類泵應獨立設置泵房，以免噪聲共振引起業(yè)戶糾紛，選擇水泵應采用靜噪型節(jié)能水泵。

1.2.3 用智能一卡通

建議在小區(qū)安全防范系統(tǒng)中采用智能一卡通運行模式，方便業(yè)主交費用，如停車位管理、門禁、水、電、電話、煤氣、特約服務等各項服務。1.2.4 設備房鑰匙

配電、電梯、給排水、弱電等系統(tǒng)的機電及管籠井門鎖采用一把鑰匙。1.2.5 周界報警

周界報警可采用雙聯(lián)遠紅外探頭，并與燈光報警連動，確保人防、技防相結合。1.3 照明系統(tǒng)的考慮事項 1.3.1 照明系統(tǒng)是項目中最值得注意的項目之一。

它除了有照明的功能外還兼具了“裝飾”的功能。巧妙的燈光安排能增進商住項目舒適和安全的感覺，照明的安排不是工程設計師的工作，而是建筑師和燈光設計師以美觀為基礎做出的裝璜設計。在這一方面，管理者和燈光設計師有他的內(nèi)在沖突，管理者希望以簡單的照明為主，燈具的種類控制得越少越好，燈具的效益(每瓦電力所產(chǎn)生的照明度)越高越好，而燈光設計師未必有這樣的想法。因此，業(yè)主必需在兩者間找出一平衡點，以滿足兩者的需要。照明除了大堂外，其它區(qū)域的燈具應有一致的安排；選用的燈具以高效能為主，燈源的溫度不易過高。消耗品，如燈泡和其他光源的種類盡量減少到最低限度，以減少備用件；燈具的位置和高度必需考慮它維修的可能性；照明的電源和線路要與動力線路分開，以便于整體控制；燈具的供應商以有本地的服務站和備件庫為 主，以保證維修以及貨源；公共部位照明系統(tǒng)設置專用電表計量裝置，有利于分攤能耗。

1.3.2 標準燈具規(guī)范：

管理者的難點之一是對于成千上萬的配件，尤其是象燈泡和燈管等小物品的管理。因此，在盡可能的情況下，標準化所有照明器具以便管理。1.3.2.1 大堂照明

燈具的種類越少越好；燈泡和光源最好控制在10種以下；盡量減少使用獨立變壓器的燈具；如空間允許，如入口處的雨篷，可考慮使用高效的“HID”燈具；裝置固定燈具必需考慮如何維修和更換燈泡；大堂的燈光應有其獨立的配電盤，以便獨立操作；燈光的控制應同時考慮區(qū)域和交叉線路的方式；中庭可采取路燈的方式，增加其戶外的感覺。

1.3.2.2 室外照明

燈源隱蔽；光度適當，以不耀眼為主；燈具和燈泡耐用；燈具和配電必需防水和雨；安全性強，包括不易破壞；易于控制，以便節(jié)能。路燈不易過于照亮，其亮度相等于滿月的亮度；燈具必需注意它的光亮分布范圍，不能設在向上和刺人眼目的位置；室外照明因涉及安全問題，可以考慮使用低電壓的燈具；由于人群可能接近燈具，因此燈具必需有一定的硬件防護。比如，所有的室外燈具都應不易拆卸。