買(mǎi)房注意事項(xiàng)（推薦）

第一篇：買(mǎi)房注意事項(xiàng)（推薦）

買(mǎi)房注意事項(xiàng)：

（大學(xué)畢業(yè)戶口遷往公司集體戶在老家買(mǎi)房）

ZJ—2013-9-10

大學(xué)畢業(yè)后將遷移證帶到公司落成了集體戶（比如老家是陜西，北京上學(xué)戶口遷往北京，畢業(yè)后又遷到了內(nèi)蒙，在內(nèi)蒙工作），后來(lái)為了發(fā)展準(zhǔn)備在陜西買(mǎi)房?；仃兾鳟?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)售樓處看房咨詢，人家給出了如下意見(jiàn)：

1、戶籍不在當(dāng)?shù)?，住房公積金按揭買(mǎi)房肯定辦不了，當(dāng)?shù)刭I(mǎi)房按揭可以，但得在當(dāng)?shù)赜幸荒甑纳绫＠U費(fèi)證明（這個(gè)可以直接去當(dāng)?shù)厣绫C(jī)構(gòu)繳費(fèi)獲得），開(kāi)具當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)單位的收入證明（可以拖關(guān)系找一個(gè)當(dāng)?shù)氐膯挝簧w章證明獲得，原則上講單位是有一定法律責(zé)任的）；有時(shí)所謂的工作證明收入證明可以包含。

2、對(duì)于未婚的青年得開(kāi)具未婚證明（單身證明），已婚的得持結(jié)婚證（一般結(jié)婚證得到雙方任何一方的戶口所在地民政局進(jìn)行登記辦理）。

3、對(duì)于辦理按揭的得在現(xiàn)戶籍地房管局（如前則是在內(nèi)蒙）開(kāi)具無(wú)首套房證明。

4、買(mǎi)房需要帶好身份證、戶口本（買(mǎi)房時(shí)要復(fù)印件，售樓部一般會(huì)幫著辦理）。

5、售樓部小姐會(huì)向你進(jìn)行樓盤(pán)介紹（往往結(jié)合樓盤(pán)模型或者樣板房或者戶型設(shè)計(jì)對(duì)你進(jìn)行熱烈吹捧和熱情的端茶倒水服務(wù)，目的當(dāng)然是為了讓你成為購(gòu)房的一員，然后他們常常讓你登記聯(lián)系方式，說(shuō)有什么優(yōu)惠活動(dòng)通知你）。買(mǎi)房前注意事項(xiàng)：

1、對(duì)房地產(chǎn)商的資質(zhì)和以往工程質(zhì)量信譽(yù)進(jìn)行查看（通過(guò)網(wǎng)上查看其開(kāi)發(fā)商資質(zhì)級(jí)別、品質(zhì)及相關(guān)購(gòu)房人的網(wǎng)絡(luò)評(píng)價(jià)），確定建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位的實(shí)力與信譽(yù)。

2、對(duì)關(guān)注樓盤(pán)的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題進(jìn)行咨詢，比如大產(chǎn)權(quán)還是小產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)證他們一般什么時(shí)候能夠辦下來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的相關(guān)證件是否齊全（一般具有商品房預(yù)售許可證的基本都沒(méi)問(wèn)題了，只是現(xiàn)在房地產(chǎn)商和政府勾結(jié)，房子未見(jiàn)修好就出具相關(guān)證件，有時(shí)可能還是會(huì)影響房產(chǎn)證的辦理與獲取）。

3、買(mǎi)房前注意查看房屋戶型布局，電梯戶型（一梯兩戶、兩梯四戶還是兩梯六戶，三梯八戶）。

4、好好研究售樓處的規(guī)劃模型、戶型模型及戶型設(shè)計(jì)圖（往往售樓小姐會(huì)向你吹捧說(shuō)買(mǎi)90平米，實(shí)際享受面積會(huì)是100多平米，會(huì)給你說(shuō)哪是贈(zèng)送，哪是實(shí)惠，這個(gè)一般都是假的。當(dāng)你真正買(mǎi)的時(shí)候，可能面積只有90平米，實(shí)際建筑面積70平，公攤面積20平米），所以這個(gè)結(jié)合實(shí)際情況好好研究一下。

5、看房時(shí)一定要關(guān)注一下建筑實(shí)用面積多少，公攤面積多少，物業(yè)公司是什么單位，物業(yè)管理費(fèi)多少（如果不問(wèn)清楚，有些房產(chǎn)商要求買(mǎi)房的提前交付定金享受優(yōu)惠，你急急忙忙選房后，他們會(huì)催你趕緊簽合同，合同往往都存在霸王條款，那時(shí)的你是無(wú)能為力的。）買(mǎi)房時(shí)實(shí)際建筑使用面積是很重要，公攤面積太大不劃算的。

6、如果你確實(shí)想好在那買(mǎi)房，那么你就在買(mǎi)房前一定要想好你買(mǎi)什么戶型，什么單元、什么流程、風(fēng)水地理（一般選房南北朝向?yàn)橐?，大家看重這個(gè)朝向空氣通透性好（當(dāng)然地方風(fēng)向不一），并且陽(yáng)面陽(yáng)臺(tái)一般在一天中東西方向都能有陽(yáng)光。有的人買(mǎi)房忌諱樓層數(shù)字，如、4（死）、13（失散）、14(失事)、18（18層地獄）當(dāng)然像廣東那邊人挺喜歡買(mǎi)18層的。有的忌諱房子旁邊直觀馬路、鐵路、檢察院、法院等，這些存在某些方面特別的講究。

7、高層樓層選擇中通常分為三段：8層及以下，9層至18層，19層至樓頂。有人喜歡一層（一層方便做點(diǎn)小改造，做點(diǎn)買(mǎi)賣(mài)或者干別的），有的喜歡7、8層（綜合條件都還可以，有的也方便老年人上下樓梯，應(yīng)急逃生也快而方便，通常下樓距離短，用的時(shí)間少），有的不喜歡9、10、11層（有人認(rèn)為這幾層位置剛好是灰塵和空氣最糟糕的層段，但后來(lái)又有專(zhuān)家辟謠，至于實(shí)際情況，自己想想了），大部分的人喜歡15、16、17層（這幾個(gè)樓層要視野有視野，出行也折中，中庸之道在此體現(xiàn)最完美。至于后面高層，喜歡居高望遠(yuǎn)的都挺不錯(cuò)，樓層高粉塵和噪聲也相對(duì)減弱，應(yīng)急逃生可就是個(gè)問(wèn)題。

8、準(zhǔn)備買(mǎi)房的人得問(wèn)清楚樓盤(pán)何時(shí)開(kāi)盤(pán)，需要準(zhǔn)備的資料有哪些，需要幾份（未婚證明一份5元，無(wú)首房證明一份10元，工本費(fèi)20元）當(dāng)然各地收費(fèi)標(biāo)

準(zhǔn)可能有不一樣之處。然后問(wèn)清楚可以辦理按揭的銀行有哪幾家，各家銀行有啥條件和要求，然后你就準(zhǔn)備錢(qián)錢(qián)。

9、你若想保證按揭或其他方面一切辦理起來(lái)順當(dāng)，你就必須問(wèn)清楚售樓處小姐，看他們能從中幫你辦些啥，甚至以后你的戶口能不能落回去，落在哪。買(mǎi)房時(shí)注意事項(xiàng)：

1、能利用上關(guān)系盡量利用關(guān)系，關(guān)系的存在可以讓你提前鎖定想要的樓層和戶型，同時(shí)還能在價(jià)格上有更大的優(yōu)惠。

2、房產(chǎn)商一般會(huì)施展各種營(yíng)銷(xiāo)策略，為此對(duì)于那種需要排號(hào)選房的，其實(shí)也存在貓膩（排號(hào)時(shí)可以和售樓處小姐私下交談，象征性給人家好處費(fèi)，人家也肯定會(huì)給買(mǎi)賬的）。

3、進(jìn)去之后選房，選房時(shí)間一般都很短，里面的人會(huì)催著你趕緊選，并說(shuō)你要不選就做費(fèi)（所以你之前多看幾層房，想買(mǎi)的戶型一定要之前就做好功課和決定，你喜歡的別人可能也喜歡，人家在你前面肯定有先選的條件。）售樓處的人這時(shí)可能會(huì)有點(diǎn)計(jì)較，你一般不要心急（退幾萬(wàn)步來(lái)說(shuō)，大不了不買(mǎi)，當(dāng)然你確實(shí)要買(mǎi)的還是好好做）。

4、房選好了之后，售樓處的小姐會(huì)催著你趕緊簽訂協(xié)議（當(dāng)然合同是過(guò)后兩天才簽訂的）,如果你不簽（她們還是可能說(shuō)你不要就給別人了，當(dāng)然這里面也可能存在貓膩的），你若草率簽了，（協(xié)議就生效了，反悔就不退定金或押金了）。所以這些過(guò)程，購(gòu)房的人是弱勢(shì)的，但你自己一點(diǎn)要認(rèn)真，不急，沉穩(wěn)地應(yīng)對(duì)和考慮，然后再簽訂相關(guān)協(xié)議。

5、過(guò)后兩天或幾天，他們會(huì)催著你去簽訂合同（當(dāng)然協(xié)議里有你不去就扣除定金的內(nèi)容，所以你自己也會(huì)找去的），房產(chǎn)商的合同，一般都是帶有霸王性質(zhì)的，去了之后，你要填的東西不多，大部分都是他們做好了的，你要做的大部分就是簽字和手指按印。當(dāng)然事情不絕對(duì)，你也可以在有些問(wèn)題上提出不一樣的要求追加于合同，如果他們不愿意你完全可以約同其他買(mǎi)房人聯(lián)合起來(lái)爭(zhēng)取條件，不排除和平鬧事的可能，甚至讓記者前來(lái)采訪和曝光。

6、合同里面的簽約面積才是最終生效的面積，所以房地產(chǎn)商之前的宣傳或

者啥的都可能是假的，因?yàn)樗麄冊(cè)诤贤锞陀羞@么一條（對(duì)于公司的宣傳資料或者模型，只供宣傳，其真實(shí)性不負(fù)法律責(zé)任）。所以之前說(shuō)的90平米房，合同里就可能變成實(shí)際建筑面積71平米，公攤面積19平米（要知道這時(shí)你才發(fā)現(xiàn)你房間真實(shí)空間偏小，公攤面積偏大）

7、交款的一般都是刷卡，所以你一定要保管好你的銀行卡和信息，刷卡手機(jī)和pose單一定要保存好，那個(gè)在以后的交房啥的會(huì)有用的。

8、有時(shí)買(mǎi)房后，有些手續(xù)沒(méi)有辦妥而又需要你親自簽字畫(huà)押，你就可以找你親人或朋友去公證處做個(gè)公證，由他們替你代為執(zhí)行，你就可以回去安心上班，當(dāng)然這個(gè)會(huì)售樓小姐會(huì)告訴你。

9、買(mǎi)房后售樓小姐的服務(wù)態(tài)度一般一下就打回原形，不再那么熱情，有時(shí)甚至很冷漠。所以你要有這個(gè)準(zhǔn)備，一開(kāi)始就應(yīng)該擁有一個(gè)平和的心態(tài)從容地看房、選房。

當(dāng)然，對(duì)于普通的工薪階層或者家里經(jīng)濟(jì)不好的家庭，買(mǎi)房是很不容易的。所以為了買(mǎi)好房，你得多做比較，多做分析。避免上當(dāng)受騙，啞巴吃黃連，合法權(quán)益受到侵害時(shí)也要敢于向他們追求賠償，必要時(shí)還要敢于通過(guò)法律途徑維護(hù)自身合法權(quán)益！

第二篇：買(mǎi)房注意事項(xiàng)

買(mǎi)房注意事項(xiàng)買(mǎi)房簽合同注意事項(xiàng)之五證

五證，一個(gè)是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開(kāi)工證，第四是國(guó)有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡(jiǎn)稱(chēng)叫“五證”。其中前兩個(gè)證是由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)的，開(kāi)工市是由市建委核發(fā)的，國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證最主要的應(yīng)該看兩證，一個(gè)是國(guó)有土地使用證，一個(gè)是預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā)，看準(zhǔn)確了，一般原則上就沒(méi)有問(wèn)題，特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是，購(gòu)房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。

買(mǎi)完房以后還要查驗(yàn)或者叫驗(yàn)收“兩書(shū)”。什么是兩書(shū)呢，兩書(shū)是開(kāi)發(fā)商在竣工驗(yàn)收合格時(shí)通知購(gòu)房者入住之后提供的兩份法律文件，一個(gè)是住宅質(zhì)量保證書(shū)，第二是住宅使用說(shuō)明書(shū)。住宅質(zhì)量保證書(shū)通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)的登記，在使用年限內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說(shuō)防水是三年，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統(tǒng)等設(shè)備，衛(wèi)生潔具、開(kāi)關(guān)等等。其他部位或者部件的保修時(shí)間可以由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和用戶約定。住宅使用說(shuō)明書(shū)，通常應(yīng)該包括開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結(jié)構(gòu)類(lèi)型、裝修裝飾注意事項(xiàng)、上水下水、電、燃器、消防等設(shè)施配制的說(shuō)明，以及門(mén)窗類(lèi)型使用事項(xiàng)，配電負(fù)荷，承重墻、保溫墻、陽(yáng)臺(tái)等部位需要說(shuō)明的問(wèn)題以及其他需要說(shuō)明的問(wèn)題。生產(chǎn)廠家另有說(shuō)明書(shū)的，應(yīng)附于住宅使用說(shuō)明書(shū)里。

也就是說(shuō)一個(gè)房屋完整的法律文件在購(gòu)房的過(guò)程中應(yīng)該查驗(yàn)五證，同時(shí)收房子的時(shí)候應(yīng)該有兩書(shū)。還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證，拿到產(chǎn)權(quán)證，整個(gè)購(gòu)房所有的法律文件就應(yīng)該算齊備了。

在購(gòu)房的過(guò)程中還涉及到一個(gè)問(wèn)題，在有些情況下，在什么情況下簽訂房屋的限售合同，在什么情況下簽訂預(yù)售合同。限售合同是你想買(mǎi)的房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收并交付使用了商品房，這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者簽訂的是房地產(chǎn)的限售合同。如果你購(gòu)買(mǎi)的房子尚未竣工驗(yàn)收，就是期房，這個(gè)時(shí)候簽訂的是房屋的預(yù)售合同。買(mǎi)房十大注意事項(xiàng)

當(dāng)前商品房銷(xiāo)售過(guò)程中，陷阱多多，風(fēng)險(xiǎn)多多，令人防不勝防，很多購(gòu)房者深感無(wú)奈，不知所措。下面提供一些經(jīng)驗(yàn),讓大家避開(kāi)購(gòu)房陷阱的十大絕招。

一、查驗(yàn)對(duì)方身份

簽訂購(gòu)房合同之前，要明確商品房真正的產(chǎn)權(quán)人是誰(shuí)，它是購(gòu)房合同的主體。法律規(guī)定不具備主體資格的人簽訂購(gòu)房合同是無(wú)效的，所以，合同的出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)是該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商。如果開(kāi)發(fā)商委托中介機(jī)構(gòu)簽約，該中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)營(yíng)資格，并有開(kāi)發(fā)商出具的授權(quán)委托書(shū)，才具備簽約的資格。

二、審查有效證書(shū)

商品房預(yù)售和銷(xiāo)售必須應(yīng)當(dāng)具備“五證”，即《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程許可證》、《商品房預(yù)售許可證》或者《商品房銷(xiāo)售許可證》。尤其是《商品房預(yù)售許可證》，它是購(gòu)房者必須審查的最重要的文件。缺少上述文件，則該商品房不具備銷(xiāo)售條件。

三、確保買(mǎi)賣(mài)安全

除了具備上述“五證”之外，法律規(guī)定，被查封、被抵押和已銷(xiāo)售而未經(jīng)原買(mǎi)受人同意的商品房是不能銷(xiāo)售的，否則，買(mǎi)受人則面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，直至財(cái)房?jī)煽?。所以，在?gòu)房前應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門(mén)查清所購(gòu)商品房是否已被查封、被抵押或者已被銷(xiāo)售，以確保交易安全。

四、約定定金規(guī)則

目前商品房買(mǎi)賣(mài)的通常做法是購(gòu)房者買(mǎi)房時(shí)先簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并且支付定金，然后才簽訂購(gòu)房合同。由于購(gòu)房者事前沒(méi)看到合同，在簽約與不簽約之間陷入兩難境地：不簽吧，擔(dān)心定金被沒(méi)收；簽吧，合同中陷阱多多。因此，建議購(gòu)房者采取以下辦法：

1、在審查購(gòu)房合同，確認(rèn)沒(méi)有問(wèn)題之后才交定金。

2、不簽認(rèn)購(gòu)書(shū)，直接簽訂購(gòu)房合同同時(shí)支付定金。

3、在認(rèn)購(gòu)書(shū)中寫(xiě)明如果雙方就商品房買(mǎi)賣(mài)合同協(xié)商不成，出賣(mài)人必須向買(mǎi)受人退還定金。

五、完善合同條款

現(xiàn)在的購(gòu)房合同是由國(guó)土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同，相當(dāng)一部分內(nèi)容已經(jīng)用鉛字印制好了，另一部分留空白，由雙方當(dāng)事人協(xié)商一致后填寫(xiě)。建議購(gòu)房者認(rèn)真仔細(xì)地閱讀、審查合同的每一條款，并做好以下工作：

1、對(duì)標(biāo)準(zhǔn)合同印制好的內(nèi)容，一般不作很大修改，但并非不能修改，只要當(dāng)事人認(rèn)為不合理，就有權(quán)修改。

2、對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)合同已印制好的選擇性條款，購(gòu)房者可以根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇對(duì)自己最有利的約定。

3、對(duì)于空白部分，不能由出賣(mài)人預(yù)先填好內(nèi)容，然后要求買(mǎi)受人全盤(pán)接受，因?yàn)檫@是非常不合理的。正確的做法應(yīng)當(dāng)是雙方當(dāng)事人就合同的每一條款協(xié)商一致。

4、對(duì)于雙方不能協(xié)商一致的條款，應(yīng)當(dāng)做好記錄，由雙方簽字確認(rèn)，這是雙方不能協(xié)商一致的書(shū)面憑證，如果買(mǎi)賣(mài)不成，購(gòu)房者可據(jù)此索回定金和已付房款。

至于合同約定的付款方式，目前購(gòu)房者通常采取按揭、分期付款的方式來(lái)支付房款。如果采取的是現(xiàn)金支付方式，建議購(gòu)房者盡量減少首期房款的金額，待辦理商品房備案登記手續(xù)之后，再支付大部分房款，同時(shí)留一部分購(gòu)房款待辦妥房產(chǎn)證后支付，這才能最大限度的保護(hù)自身的權(quán)益。如果采取的是按揭付款方式，為了防止購(gòu)房者辦不了按揭貸款而買(mǎi)不了房子，而且連定金和首期都退不了，建議購(gòu)房者在付款方式和期限中寫(xiě)明：“如果未能訂立按揭貸款合同的：

1、合同繼續(xù)履行，但買(mǎi)受人和出賣(mài)人雙方需另行簽訂付款協(xié)議；

2、因當(dāng)事人一方原因未能訂立按揭貸款合同的，另一方可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失；

3、因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，雙方均可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)收受的購(gòu)房款本金或者定金返還給買(mǎi)受人，并按銀行同期貸款利率支付相應(yīng)的利息?！?/p>

六、明確交樓標(biāo)準(zhǔn)

目前標(biāo)準(zhǔn) 購(gòu)房合同中的交樓標(biāo)準(zhǔn)有三種：

1、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格；

2、該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格；

3、該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。購(gòu)房者選擇第2、3項(xiàng)交樓標(biāo)準(zhǔn)是比較理想的，但由于這兩項(xiàng)交樓標(biāo)準(zhǔn)要求比較高，尤其是第2項(xiàng)交樓標(biāo)準(zhǔn)要求最高。目前廣州市的大部分樓盤(pán)在交樓時(shí)很難達(dá)到該項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)選擇該標(biāo)準(zhǔn)的收樓時(shí)間相對(duì)比較長(zhǎng)，所以相當(dāng)一部分購(gòu)房者或者開(kāi)發(fā)商都不愿意選擇第2項(xiàng)收樓標(biāo)準(zhǔn)。而選擇第1項(xiàng)收樓標(biāo)準(zhǔn)則含義不明確，因?yàn)轵?yàn)收合格有很多種，如竣工驗(yàn)收合格，規(guī)劃驗(yàn)收合格，消防驗(yàn)收合格等，這就會(huì)產(chǎn)生很多爭(zhēng)議。建議在第1項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)后加上“并通過(guò)經(jīng)過(guò)國(guó)家法律規(guī)定的竣工驗(yàn)收備案手續(xù)?！币?yàn)槲覈?guó)對(duì)商品房竣工驗(yàn)收已采取備案登記制度，而該制度規(guī)定的驗(yàn)收項(xiàng)目比較多，要求比較嚴(yán)格，能保障購(gòu)房者的利益。

七、慎簽補(bǔ)充協(xié)議

目前開(kāi)發(fā)上通常預(yù)先擬定了購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議，讓購(gòu)房者簽字。而這些補(bǔ)充協(xié)議絕大部分是霸王條款，對(duì)購(gòu)房者非常苛刻。因此，購(gòu)房者須慎之又慎，千萬(wàn)不要輕易在補(bǔ)充協(xié)議上簽字。理想的做法應(yīng)當(dāng)是與對(duì)

方就補(bǔ)充協(xié)議協(xié)商一致以完善補(bǔ)充協(xié)議，或者干脆不簽補(bǔ)充協(xié)議。

八、另簽物管協(xié)議

現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)房合同中有簽訂購(gòu)房合同的同時(shí)，一并與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的規(guī)定。但是由于簽約時(shí)購(gòu)房者并不知道物業(yè)管理公司是哪一家，是否具有相應(yīng)資質(zhì)，物業(yè)管理費(fèi)用是多少，如果購(gòu)房者確認(rèn)了該合同條款，就等于確認(rèn)了開(kāi)發(fā)商指定的物業(yè)管理公司及其制定的《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，也確認(rèn)了物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目、金額，使購(gòu)房者陷入非常被動(dòng)的境地。建議簽約時(shí)明確物業(yè)管理公司并要求寫(xiě)明物業(yè)管理公司的資質(zhì)，物業(yè)管理的收費(fèi)，并就《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商一致。

九、拒交不合理收費(fèi)

目前商品房買(mǎi)賣(mài)中，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)繳納契稅、印花稅等，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按法律規(guī)定繳納。而公證費(fèi)、律師費(fèi)等則不是購(gòu)房者必須繳納的費(fèi)用，如果開(kāi)發(fā)商強(qiáng)制收取，則屬亂收費(fèi)，購(gòu)房者有權(quán)拒絕。

十、把好收樓關(guān)

1、查看“三書(shū)一證一表”：收樓時(shí)開(kāi)發(fā)商必須向購(gòu)房者出示《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)證書(shū)》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》、《竣工驗(yàn)收備案表》，簡(jiǎn)稱(chēng)“三書(shū)一證一表”。如果開(kāi)發(fā)商不能提供，購(gòu)房者有權(quán)拒絕收樓。

2、看樓驗(yàn)樓。購(gòu)房者按照購(gòu)房合同約定的收樓標(biāo)準(zhǔn)到現(xiàn)場(chǎng)看樓驗(yàn)收，如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題或有不滿意的地方，可在《樓宇驗(yàn)收記錄表》中填寫(xiě)相關(guān)意見(jiàn)。如對(duì)樓房基本滿意，則在《收樓表》中簽字確認(rèn)。

買(mǎi)房是老百姓一生中很重要的事情，為了確保交易安全，建議買(mǎi)樓時(shí)請(qǐng)律師陪同，這樣付出的費(fèi)用不多卻可以省心省力，盡可能避開(kāi)開(kāi)發(fā)商通過(guò)霸王條款所設(shè)定的合同陷阱。

買(mǎi)房合同注意事項(xiàng)_買(mǎi)房注意事項(xiàng)來(lái)源：

下面是一些訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的注意事項(xiàng)，包括開(kāi)發(fā)商出售商品房時(shí)所應(yīng)具備的一些手續(xù)，希望能夠?qū)δ阌袔椭?/p>

一、房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立應(yīng)具備的條件房屋買(mǎi)賣(mài)合同并不是各人隨意，想簽就簽，它的成立和有效必須具備一定的條件。按我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)交易有關(guān)規(guī)則，商品房買(mǎi)賣(mài)合同成立需具備以下條件：

第一，房屋出售方必須具有該房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)，非房屋所有人和土地使用人都無(wú)權(quán)并不得出賣(mài)他人的房屋。

第二，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人必須具有完全行為能力、未成年人或被宣告為無(wú)民事行為能力或限制行為能力的人，均不能簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

第三，房屋買(mǎi)賣(mài)合同在買(mǎi)賣(mài)雙方所附條件未實(shí)現(xiàn)前，其房屋買(mǎi)賣(mài)不能成立。任何一方以欺詐、脅迫、誘騙等手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意愿情況下所簽訂的合同或者雙方串通損害第三者利益的合同都屬于無(wú)效合同。

第四，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容必須合法。通過(guò)劃撥取得的國(guó)有土地使用權(quán)，其房屋買(mǎi)賣(mài)必須辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并交納土地出讓金后，才能簽訂合同。

第五，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的形式必須符合有關(guān)的法律規(guī)定，采用房地產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)合同文本。第六，以下七種房屋不得形成買(mǎi)賣(mài)合同。

1、違法或違章建筑；

2、房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛或產(chǎn)權(quán)不明的；

3、教

堂、寺廟、庵堂等宗教建筑；

4、著名建筑物或文物古跡等zheng-fu加以保護(hù)的房屋；

5、國(guó)家征用或已確定拆遷范圍內(nèi)的房屋；

6、單位擅自購(gòu)買(mǎi)的城市私房；

7、部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣(mài)共有房屋的。

二、簽訂合同要注意哪些問(wèn)題

作為購(gòu)房人在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)要注意哪些問(wèn)題呢？

第一，一定要審查開(kāi)發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了許可證，則標(biāo)志著開(kāi)發(fā)商具有土地使用證、規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證等。這是買(mǎi)房能否辦產(chǎn)權(quán)證的關(guān)鍵。

第二，一定要采用房地產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項(xiàng)填寫(xiě)，千萬(wàn)不能馬虎。

第三，一定要注意合同條款中雙方所填寫(xiě)的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對(duì)等。有一些開(kāi)發(fā)商的合同文本事先已填寫(xiě)好甚至補(bǔ)充條款也由自己填好，這種填寫(xiě)好的合同文本大多存在著約定的權(quán)利義務(wù)不平等的情況。一旦發(fā)生此種情況，買(mǎi)房人一定要提出自己的意見(jiàn)，決不能草率行事。

第四，一定要分清房屋暫測(cè)和實(shí)測(cè)面積。對(duì)房屋預(yù)售合同上的暫測(cè)面積和交房時(shí)的正式合同上的實(shí)際面積差異提出意見(jiàn)，并寫(xiě)入正式合同的有關(guān)條款或增寫(xiě)補(bǔ)充條款。只有在合同中對(duì)面積差異有了詳盡的約定后，才能避免上當(dāng)。

第五，一定要講究房屋買(mǎi)賣(mài)的付款方式是否規(guī)范。在合同中對(duì)付款的數(shù)額、期限、方式及違約責(zé)任等作出約定。有的開(kāi)發(fā)商不是先簽訂合同，而是先讓購(gòu)房者交納一定數(shù)額的定金，只給購(gòu)房者一個(gè)收條，一旦發(fā)生糾紛往往造成購(gòu)房者在追究其責(zé)任方面的舉證困難。

第六，一定要認(rèn)準(zhǔn)交房日期是否確定。資金不足而延期交房是常有的事，開(kāi)發(fā)商在預(yù)售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；運(yùn)用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語(yǔ)言。對(duì)此，購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，一定要將交房日期明白無(wú)誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的責(zé)任。

第七，在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，最好請(qǐng)律師或行家從法律的角度代你審查合同文本，以減少一些不必要的損失。

三、違反合同的責(zé)任如何劃分

按目前合同條款內(nèi)容來(lái)看，購(gòu)房者特別要掌握以下四點(diǎn)：

第一，未按合同期限交房或購(gòu)房人未按合同期限付款，違約責(zé)任如何處理。未按期交房或未按期支付房款，均屬違約行為，違約金數(shù)額應(yīng)在合同中約定，合同中未作約定的，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定金額，如是開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)造成未在合同約定時(shí)間內(nèi)交付房屋的，開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者支付的違約金為已收取的房款按照人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍。如是購(gòu)房者的過(guò)錯(cuò)致使未在約定的時(shí)間內(nèi)支付購(gòu)房款的，購(gòu)房人向開(kāi)發(fā)商支付的違約金為逾期支付的房款按照人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍。

第二，開(kāi)發(fā)商未經(jīng)預(yù)購(gòu)房人同意擅自變更合同中所確定的設(shè)計(jì)等，應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。未經(jīng)預(yù)購(gòu)房人同意，開(kāi)發(fā)商變更預(yù)售房屋設(shè)計(jì)或任意調(diào)換樓層、房型的，預(yù)購(gòu)房人有權(quán)解除預(yù)售合同，并由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，預(yù)購(gòu)房人不要求解除合同的，亦可依據(jù)預(yù)售合同的約定要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

第三，開(kāi)發(fā)商“一屋多售”多簽合同，應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。開(kāi)發(fā)商就同一房屋與第三人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同情況發(fā)生后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照購(gòu)房者辦理房屋交易過(guò)戶手續(xù)的先后順序履行合同。對(duì)無(wú)過(guò)錯(cuò)的第三方造成的損失，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。

第四，新建房屋買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)讓的保修責(zé)任的確定。新建房屋轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)新建房屋承擔(dān)保修責(zé)任，根據(jù)建設(shè)部規(guī)定，屋面漏水保修三年；墻面、廚房、衛(wèi)生間地面、地下室、管道等滲漏保修一年；墻面、頂棚抹灰層脫落保修一年；地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂、門(mén)窗翹裂、五金件損壞，保修一年；衛(wèi)生潔具保修一年；燈具、電器開(kāi)關(guān)保修半年；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備保修一年.

第三篇：買(mǎi)房注意事項(xiàng)

《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷(xiāo)售預(yù)售許可證》

.收房時(shí)候有個(gè)《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》

收房時(shí)還要同時(shí)要開(kāi)發(fā)商出示,面積實(shí)測(cè)報(bào)告和房子的的竣工備案表.在實(shí)際中，本律師建議購(gòu)房人可參照上條司法解釋要求房地產(chǎn)商在合同上寫(xiě)明：“本合同由于是基于房地產(chǎn)商聘請(qǐng)的協(xié)助辦理貸款的律師確定買(mǎi)受人愿意接受的貸款付款方式?jīng)]有問(wèn)題的前提下簽訂，如果出現(xiàn)以下任一情形：

1、買(mǎi)受人無(wú)法得到公積金貸款又不愿申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款的；

2、買(mǎi)受人無(wú)法得到商業(yè)銀行按揭貸款的；3．買(mǎi)受人所能夠得到的商業(yè)銀行按揭貸款比例、還款時(shí)間與申請(qǐng)不符情形，買(mǎi)受人不愿接受的；買(mǎi)受人有權(quán)終止本合同、房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)以及補(bǔ)充協(xié)議、附件等。出賣(mài)人應(yīng)在買(mǎi)受人提出書(shū)面申請(qǐng)30日內(nèi)，將買(mǎi)受人全部已付款原額退還買(mǎi)受人，買(mǎi)受人無(wú)須支付任何利息或賠償。”

辦理銀行按揭后，在交首期款時(shí)，不要把現(xiàn)金直接交給售樓人員，應(yīng)把資金存入預(yù)售證上公布的資金監(jiān)管賬戶，也可向有關(guān)按揭銀行咨詢監(jiān)管賬戶的賬號(hào)，只有進(jìn)入監(jiān)管賬戶的資金才能保證用于住宅工程建設(shè)。

首先購(gòu)房者應(yīng)該有一個(gè)明確的置業(yè)方向，要根據(jù)自己的購(gòu)房預(yù)算確定在哪兒買(mǎi)、買(mǎi)多大面積多少價(jià)錢(qián)的房子等，并在現(xiàn)有的在售樓盤(pán)當(dāng)中篩選出符合自己要求的樓盤(pán)，這樣才更省時(shí)間更省精力。進(jìn)入售樓部之后，首先要自己多看?？茨Ｐ蛨D，了解小區(qū)的整體規(guī)劃和開(kāi)發(fā)情況；看戶型圖，室內(nèi)功能布局是否符合自己或家庭的需求；看開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并注意查看該執(zhí)照是否經(jīng)過(guò)年檢，是否為臨時(shí)執(zhí)照（臨時(shí)執(zhí)照表明該企業(yè)注冊(cè)資金還未全部到位）；如果開(kāi)發(fā)商委托銷(xiāo)售代理機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售，還要看《代理銷(xiāo)售委托書(shū)》及該機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

如果你對(duì)某套房子感興趣，千萬(wàn)別太興奮，更別太相信售樓人員的話。最好是自己多看看，不僅要看室內(nèi)間隔、布局、通風(fēng)、采光、裝修等，還要到室外走走，看看樓層朝向、室外風(fēng)景及周邊環(huán)境等，對(duì)有疑問(wèn)的地方要及時(shí)向售樓人員了解，如果對(duì)售樓人員解釋含糊，最好還要到相關(guān)政府部門(mén)去查證。注意區(qū)分“訂金”和“定金”

那么訂金該不該交呢？交了訂金是不是就不能反悔呢？這要根據(jù)不同情況而定。根據(jù)今年6月1日起開(kāi)始生效的建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》，開(kāi)發(fā)商所銷(xiāo)售的商品房不符合預(yù)售條件的，在簽定商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前向購(gòu)房者收取定金或訂金屬于違法行為，均可以要求退還；如果開(kāi)發(fā)商所銷(xiāo)售的商品房符合銷(xiāo)售條件，則要分兩種情況：第一，如果購(gòu)房者向開(kāi)發(fā)商交付訂金或其他預(yù)訂款項(xiàng)，但雙方未能就合同條款協(xié)商一致，未能簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還所收取的預(yù)訂款項(xiàng)；第二，如果購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商對(duì)訂金或其他款項(xiàng)另有約定，如開(kāi)發(fā)商在《認(rèn)購(gòu)書(shū)》或訂金收據(jù)上寫(xiě)明購(gòu)房者在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不簽訂合同或不支付首期房款則不退還訂金，在這種情況下則適用雙方的約定。

這里購(gòu)房者需要注意區(qū)分“訂金”和“定金”，雖然只是一字之差，但在法律意義上卻大相徑庭?！坝喗稹笔侵纲?gòu)房者與開(kāi)發(fā)商就房屋買(mǎi)賣(mài)的意象初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商所簽訂的臨時(shí)認(rèn)購(gòu)協(xié)議中約定的落訂款項(xiàng)。購(gòu)房者支付訂金之后，在約定時(shí)間內(nèi)開(kāi)發(fā)商不得再將該套房產(chǎn)出售給其他人。如果購(gòu)房者不想購(gòu)買(mǎi)該套房產(chǎn)時(shí)，有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商退還訂金。

而“定金”則是指在訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，為保證合同的履行，由購(gòu)房者先向開(kāi)發(fā)商交納部分款項(xiàng)，待合同履行后定金應(yīng)當(dāng)退回或抵作房款。如果購(gòu)房者不履行合同就無(wú)權(quán)索回定金，如果開(kāi)發(fā)商不履行合同應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

值得一提的是，在商品房買(mǎi)賣(mài)的實(shí)際操作過(guò)程中，有的“訂金”實(shí)際上已屬于“定金”性質(zhì)。如雙方在《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中約定，雙方未簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，如因購(gòu)房者違約造成，則訂金不予退還；如因開(kāi)發(fā)商違約，則應(yīng)雙倍返還訂金的條款，那么，此時(shí)的“訂金”則屬于“定金”性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)按照“訂金罰則”來(lái)處理。

如果購(gòu)房者確實(shí)很中意某套房產(chǎn)，想交訂金的話，一定要先了解該房產(chǎn)是否已取得預(yù)售證，沒(méi)有預(yù)售證則不能落訂。即便有預(yù)售證，購(gòu)房者也要仔細(xì)查看《認(rèn)購(gòu)書(shū)》針對(duì)該套房屋的面積、價(jià)格、交付日期、違約責(zé)任及“訂金”等重要條款，以免日后產(chǎn)生糾紛，無(wú)法退訂。

如果購(gòu)房者已經(jīng)選定了自己中意的房產(chǎn)，可先與開(kāi)發(fā)商具體協(xié)商正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，在正式契約協(xié)商好之后再簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，或者在《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中與開(kāi)發(fā)商明確約定，如果在一定期限內(nèi)因雙方協(xié)商不成，不能簽訂正式合同，所付訂金應(yīng)全部退還。

簽合同前要了解樓盤(pán)周邊規(guī)劃

國(guó)土資源和房屋管理局網(wǎng)站城市規(guī)劃局網(wǎng)站（規(guī)劃在線）

在完成上述步驟之后，購(gòu)房者就可以與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同了，那么在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，還要注意什么呢？首先，一定要把樓盤(pán)的廣告宣傳內(nèi)容全部載入正式合同中，對(duì)銷(xiāo)售人員的口頭承諾也要載入到正式合同中，以免將來(lái)發(fā)生糾紛缺乏法律證據(jù)。有不少購(gòu)房者就因?yàn)樘嘈攀蹣侨藛T的口頭承諾，沒(méi)有把口頭承諾寫(xiě)入正式合同，以至發(fā)生法律糾紛時(shí)難以取證。根據(jù)最新頒布的相關(guān)法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)宣傳資料上所載明一些涉及樓盤(pán)具體內(nèi)容的部分如交樓標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等也視為承諾，將來(lái)發(fā)生糾紛時(shí)業(yè)主也可以以樓書(shū)所載明的具體內(nèi)容作為訴訟證據(jù)，所以購(gòu)房者在簽訂正式合同時(shí)最好要求開(kāi)發(fā)商將樓書(shū)所載明的主要內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)合同，或者至少要保存好樓書(shū)等主要證據(jù)。

其次，要仔細(xì)觀察與《商品房預(yù)售許可證》共同使用的設(shè)計(jì)圖，一般來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)商不敢在設(shè)計(jì)圖上造假，因?yàn)樵O(shè)計(jì)圖是經(jīng)有關(guān)部門(mén)審批的。

還有，購(gòu)房者要認(rèn)真研究《商品房預(yù)售合同》的內(nèi)容，看之前售樓人員口頭承諾的內(nèi)容和樓盤(pán)廣告宣傳內(nèi)容是否已載入合同中，如果發(fā)現(xiàn)遺漏或者不實(shí)之處，應(yīng)立即向開(kāi)發(fā)商提出。同時(shí)，在簽合同之前，購(gòu)房者應(yīng)注意房地產(chǎn)企業(yè)是否按規(guī)定把注有詳細(xì)尺寸的平面圖附上（最好能附上小區(qū)總平面圖），以便日后出現(xiàn)房屋面積、結(jié)構(gòu)變化等爭(zhēng)議時(shí)有書(shū)面證據(jù)。

最后需要提醒購(gòu)房者的是，在簽訂正式合同時(shí)購(gòu)房者要注意細(xì)讀合同全文，對(duì)一些修改條款和補(bǔ)充協(xié)議尤其要注意，對(duì)自己不明確的條款要爭(zhēng)取訂立合理的補(bǔ)充條款，同時(shí)在交款之后還要注意索要相關(guān)的合法票據(jù)。

第四篇：買(mǎi)房注意事項(xiàng)

買(mǎi)房注意事項(xiàng)

免墮抵押房陷阱先去房管局查冊(cè)

文章來(lái)源：新快報(bào)11月28日15:24:02

據(jù)行家介紹，目前開(kāi)發(fā)商出售抵押房主要有以下三種情況，消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)須打醒十二分精神，謹(jǐn)慎簽約，才能避免損失———一是發(fā)展商先還清銀行貸款，贖回契約，并到房管部門(mén)辦理涂消抵押紀(jì)錄手續(xù)后，再出售給買(mǎi)家；二是發(fā)展商將整棟物業(yè)抵押給銀行，成功賣(mài)出一間房后，再將抵押房款還給銀行，贖回契約，辦理涂消手續(xù)。以上兩種都相對(duì)安全，可放心簽約。第三種正是很多無(wú)良發(fā)展商慣常使用的伎倆———在收了買(mǎi)家的房款后，長(zhǎng)時(shí)間不歸還銀行貸款，同時(shí)又以拖延手法欺騙買(mǎi)家。碰上這種情況，買(mǎi)家即使交了錢(qián)也無(wú)法得到房屋所有權(quán)，成為最大的受害者，目前發(fā)生在廣地花園的事件就屬于這種。要防止落入這種陷阱，買(mǎi)家在購(gòu)房前必須要求樓盤(pán)出示商品房預(yù)售證原件，因?yàn)檎嬲纳唐贩款A(yù)售證會(huì)顯示樓盤(pán)的抵押情況。但也曾發(fā)生過(guò)發(fā)展商偽造商品房預(yù)售證，隱瞞樓盤(pán)抵押情況的現(xiàn)象，建議買(mǎi)家購(gòu)房前最好先到廣州市國(guó)土資源和房屋管理查冊(cè)。另外，有的開(kāi)發(fā)商會(huì)借一些人的身份證和假合同到銀行申請(qǐng)按揭貸款，即假按揭，這也會(huì)危害到購(gòu)房者的利益，“假業(yè)主”也會(huì)不明不白背上一身債務(wù)。所以提醒市民千萬(wàn)不要因貪圖蠅頭小利就借出自己的身份證并在開(kāi)發(fā)商提供的空白合同上簽名，否則將來(lái)可能惹來(lái)重大禍患，也會(huì)危及他人的利益。

金額稅費(fèi) 雜費(fèi)維修金交易前應(yīng)約定“四金”

文章來(lái)源：上海熱線11月14日11:46:24

在二手房買(mǎi)賣(mài)中，涉及錢(qián)款的項(xiàng)目主要有買(mǎi)賣(mài)金額、應(yīng)付稅費(fèi)、水電雜費(fèi)和維修基金，筆者將其簡(jiǎn)稱(chēng)為“四金”。目前因“四金”發(fā)生的糾紛比較多。根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)，結(jié)合自己的經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為，避免糾紛的關(guān)鍵是在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同前，提前對(duì)“四金”結(jié)算約定清楚，并注意相關(guān)問(wèn)題。買(mǎi)賣(mài)金額即通常所說(shuō)的成交價(jià)。確定成交價(jià)格時(shí)，有以下幾個(gè)問(wèn)題值得注意：（1）成交價(jià)通常不包括維修基金、水電雜費(fèi)和應(yīng)付的交易稅費(fèi)。若上家有“到手價(jià)”的要求，則在支付定金前就應(yīng)在居間合同中加以明確。（2）成交價(jià)是房屋毛坯價(jià)或帶裝修價(jià)格，在支付定金前，也應(yīng)當(dāng)在居間合同中加以明確。（3）屋內(nèi)附屬設(shè)施、設(shè)備隨房轉(zhuǎn)讓的，是無(wú)償贈(zèng)送還是折價(jià)轉(zhuǎn)讓?zhuān)约八蹆r(jià)款是否包含于成交價(jià)，都應(yīng)當(dāng)在居間合同中明確，并對(duì)設(shè)施、設(shè)備質(zhì)量狀況作適當(dāng)約定。（4）申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記時(shí)，極少數(shù)人，為少付稅費(fèi)而向交易中心低報(bào)成交價(jià)，這是非常危險(xiǎn)的，容易導(dǎo)致尾款糾紛。二手房交易稅費(fèi)是和房屋成交價(jià)緊密相關(guān)的支出。在買(mǎi)房或賣(mài)房前，弄清相關(guān)政策規(guī)定是非常必要的。在正規(guī)中介公司的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，一般都會(huì)明示現(xiàn)行的稅費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)。這里有兩個(gè)問(wèn)題值得說(shuō)明：（1）對(duì)于廠房、商鋪等非居住房屋，以及花園住宅、有限產(chǎn)權(quán)房、酒店式公寓等特殊住宅房，其交易稅費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)較為復(fù)雜，委托品牌中介或?qū)I(yè)人員陪同，有利于避免買(mǎi)賣(mài)糾紛。（2）包稅（稅費(fèi)打包由中介代為繳納）的問(wèn)題。在中介過(guò)程中，雖然法律沒(méi)有明文禁止包稅委托、包稅交易，但筆者不贊成這種做法。因?yàn)榘惾菀鬃屔贁?shù)中介從業(yè)人員有可趁之機(jī)，賺取差價(jià)。對(duì)于非居住房屋和特殊住宅房，由于政策多、數(shù)額高，稅費(fèi)更加包不得。水電雜費(fèi)主要包括水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、煤氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等。和交易稅費(fèi)相比，這些雜費(fèi)雖然金額不多，但也應(yīng)約定清楚，防患于未然。通常以交房作為分割結(jié)算上述費(fèi)用的臨界點(diǎn)。關(guān)于維修基金的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，在《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l理》和《上海市商品住宅維修基金管理辦法》中均有明確規(guī)定。結(jié)合實(shí)踐，筆者認(rèn)為上下家應(yīng)關(guān)注以下三點(diǎn)：（1）維修基金專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修和更新，不能挪作他用。（2）上家出售房屋，其物業(yè)維修基金帳戶中的余額，不能提取或退還，可由下家通過(guò)物業(yè)管理部門(mén)與上家結(jié)算。（3）維修基金是結(jié)算，還是無(wú)償轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)在定金支付前就予以明確約定，否則定金支付后，根據(jù)“有約定，從約定；無(wú)約定，從法定”的原則，下家無(wú)權(quán)要求上家贈(zèng)送維修基金。

避免房屋質(zhì)量困擾要把好“三關(guān)”

文章來(lái)源：北京日?qǐng)?bào)5月27日15:04:03

據(jù)調(diào)查顯示，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題和出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題后難解決，是買(mǎi)房人最擔(dān)心出現(xiàn)的問(wèn)題之一。怎樣幫助買(mǎi)房人去除這個(gè)困擾？買(mǎi)房人采取哪些措施，才能在出現(xiàn)這個(gè)問(wèn)題后，有效地保護(hù)自己的合法權(quán)益？北京市新起點(diǎn)律師事務(wù)所王震律師提醒買(mǎi)房人，要避免房屋質(zhì)量困擾，在買(mǎi)房過(guò)程中要注意把好“三關(guān)”。

一、簽合同時(shí)，注意約定解決質(zhì)量問(wèn)題的具體辦法購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)房屋簽合同時(shí)，因?yàn)榇藭r(shí)看不到現(xiàn)房，往往忽視了房屋的質(zhì)量。如果在入住時(shí)房屋出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題，由于在購(gòu)房合同里沒(méi)有約定解決質(zhì)量問(wèn)題的具體辦法，那么對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)是十分不利的。所以從簽訂合同的時(shí)候起，購(gòu)房人就應(yīng)該關(guān)注房屋質(zhì)量?，F(xiàn)在通用的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》里沒(méi)有明確的約定入住時(shí)如果出現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題的解決辦法，而只是在第十六條約定了保修責(zé)任，這對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)解決不了什么實(shí)際問(wèn)題，所以在簽訂補(bǔ)充條款時(shí)要盡可能的約定該項(xiàng)內(nèi)容。購(gòu)房人應(yīng)和開(kāi)發(fā)商約定：①如果在交付房屋時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房人有權(quán)延遲辦理入住手續(xù)，不承擔(dān)違約責(zé)任；如果出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房人有權(quán)單方解除合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還全部房?jī)r(jià)款，并支付利息。②經(jīng)房屋質(zhì)監(jiān)部門(mén)確認(rèn)房屋質(zhì)量不合格的，購(gòu)房人可以要求解除合同和賠償損失。這樣約定能夠避免出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房人要求解除合同無(wú)依據(jù)的情況。如果屬于一般質(zhì)量問(wèn)題，修復(fù)后購(gòu)房人可繼續(xù)辦理入??；如果是嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房人要求解除合同也是符合法律規(guī)定的。

二、辦理入住時(shí)，先仔細(xì)驗(yàn)收，后辦理入住購(gòu)房人在辦理入住時(shí)，要注意三點(diǎn)：第一，應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商提供該房產(chǎn)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收備案表，并且看所購(gòu)的房屋是否在該表的范圍內(nèi)；同時(shí)開(kāi)發(fā)商還應(yīng)提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》，該書(shū)規(guī)定了保修的范圍和時(shí)間，在出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)它是要求開(kāi)發(fā)商履行義務(wù)的書(shū)面憑證。第二，購(gòu)房人要先仔細(xì)驗(yàn)收房屋，確信沒(méi)有質(zhì)量問(wèn)題再去辦理入住手續(xù)。第三，如果發(fā)現(xiàn)房屋有一般質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)立即找開(kāi)發(fā)商或建筑商，要求對(duì)有質(zhì)量問(wèn)題的地方予以書(shū)面確認(rèn)并加蓋公章，在對(duì)方解決好該問(wèn)題后才辦理入住手續(xù)。如果在短時(shí)間內(nèi)解決不了，應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)延期交房的責(zé)任，并索要書(shū)面憑證。如果發(fā)現(xiàn)是嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房者認(rèn)為就是修復(fù)了也無(wú)法正常居住，就可直接找開(kāi)發(fā)商提出解除合同并賠償損失。如果協(xié)商不成，可向法院起訴解決，依據(jù)新的司法解釋?zhuān)ㄔ簯?yīng)當(dāng)支持購(gòu)房人的請(qǐng)求。

三、入住以后，出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題注意分清責(zé)任，保留證據(jù)購(gòu)房人在裝修完實(shí)際入住后，如果出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，要注意兩點(diǎn)：第一，要確定該質(zhì)量問(wèn)題是房屋本身的質(zhì)量問(wèn)題還是裝修部分的問(wèn)題。如果是裝修的問(wèn)題，只能找裝修公司維修并要求賠償損失，在保修期內(nèi)裝修公司要是拒絕維修，購(gòu)房人可起訴解決。提醒購(gòu)房人一定要保管好當(dāng)初的合同、材料清單、付款發(fā)票等書(shū)面憑證，否則其請(qǐng)求無(wú)法得到法律的支持。第二，如果是房屋本身的質(zhì)量問(wèn)題，按照規(guī)定，在保修期內(nèi)，購(gòu)房人首先向開(kāi)發(fā)商提出要求維修，最好是書(shū)面提出，并讓開(kāi)發(fā)商予以確認(rèn)，可作為以后訴訟的證據(jù)。經(jīng)合理期限后，如果開(kāi)發(fā)商拒絕或拖延維修，購(gòu)房人可委托第三方進(jìn)行維修，需要注意的是購(gòu)房人要保管好全部的票據(jù)和其他的書(shū)面依據(jù)，在維修完后，可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)全部的修復(fù)費(fèi)用和因?yàn)樾迯?fù)而給自身造成的合理?yè)p失，例如因花時(shí)間修復(fù)而造成的誤工費(fèi)，因修復(fù)工作給他人或自己造成意外傷害的醫(yī)療費(fèi)或賠償費(fèi)等。如果開(kāi)發(fā)商拒絕支付的話，購(gòu)房人可依法向法院起訴。如果該質(zhì)量問(wèn)題經(jīng)開(kāi)發(fā)商多次維修仍不能有效解決，并且影響到購(gòu)房人的正常居住，那么可認(rèn)定為是嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，依法可以解除合同并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失，這里的損失包括裝修的費(fèi)用、房款的利息、損害的賠償?shù)?。此外，關(guān)于精裝修房屋如果出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，基本可按上述的辦法解決，需要注意的是，在簽訂合同時(shí)，要和開(kāi)發(fā)商約定好裝修的標(biāo)準(zhǔn)、樣式和具體材料的規(guī)格和品牌，在辦理入住時(shí)，要更仔細(xì)地查看房屋的每個(gè)部分，最好是找一些專(zhuān)業(yè)人員查看，因?yàn)榉课莸脑S多地方都被裝修掩蓋了，不易發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，尤其是裝修部分材料的使用和當(dāng)初合同約定的是否一致，其質(zhì)量是否合格；在入住以后，如果出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，不管是房屋本身還是裝修部分，只要在保修期內(nèi)，都可以找開(kāi)發(fā)商解決。

第五篇：買(mǎi)房注意事項(xiàng)

看五證：一個(gè)是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開(kāi)工證，第四是國(guó)有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證一個(gè)是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開(kāi)工證，第四是國(guó)有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證

這五證最主要的應(yīng)該看兩證，一個(gè)是國(guó)有土地使用證，一個(gè)是預(yù)售許可證原件以確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權(quán)證一定要看清發(fā)展商銷(xiāo)售的房子是否包括你所要買(mǎi)的房子。如果要從法律上確保售樓書(shū)本身具有法律效力，就一定要把售樓書(shū)的內(nèi)容明確的寫(xiě)到后面的商品房銷(xiāo)售合同中，這是法律規(guī)定要有的。

要交定金，提醒購(gòu)房人要注意，認(rèn)購(gòu)書(shū)里的定金和訂金的區(qū)別，定金是一個(gè)專(zhuān)門(mén)的法律概念，建議，購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的時(shí)候，將這個(gè)條款改為買(mǎi)房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來(lái)與賣(mài)房商談?wù)胶贤?，如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對(duì)購(gòu)房者應(yīng)該是比較有利的。

買(mǎi)完房以后還要查驗(yàn)或者叫驗(yàn)收“兩書(shū)” 一個(gè)是住宅質(zhì)量保證書(shū)，第二是住宅使用說(shuō)明書(shū)。住宅質(zhì)量保證書(shū)通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)的登記，在使用年限內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任，正常使用情況下，各部件的保修期，住宅使用說(shuō)明書(shū)，通常應(yīng)該包括開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結(jié)構(gòu)類(lèi)型、裝修裝飾注意事項(xiàng)、上水下水、電、燃器、消防等設(shè)施配制的說(shuō)明，以及門(mén)窗類(lèi)型使用事項(xiàng)，配電負(fù)荷，承重墻、保溫墻、陽(yáng)臺(tái)等部位需要說(shuō)明的問(wèn)題以及其他需要說(shuō)明的問(wèn)題。生產(chǎn)廠家另有說(shuō)明書(shū)的，應(yīng)附于住宅使用說(shuō)明書(shū)里。

在什么情況下簽訂房屋的限售合同，在什么情況下簽訂預(yù)售合同。

限售合同是你想買(mǎi)的房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收并交付使用了商品房，這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者簽訂的是房地產(chǎn)的限售合同。如果你購(gòu)買(mǎi)的房子尚未竣工驗(yàn)收，就是期房，這個(gè)時(shí)候簽訂的是房屋的預(yù)售合同。

一定要認(rèn)準(zhǔn)交房日期是否確定。資金不足而延期交房是常有的事,開(kāi)發(fā)商在預(yù)售合同上往往大做文章,如只注明竣工日期,而不注明交付使用日期;運(yùn)用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語(yǔ)言。對(duì)此,購(gòu)房者在簽訂合同時(shí),一定要將交房日期明白無(wú)誤地規(guī)定為“某年某月某日”,并注明開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的責(zé)任。

一般商品房的銷(xiāo)售面積是套內(nèi)銷(xiāo)售面積和分?jǐn)偟墓妹娣e之和，是對(duì)購(gòu)房者最為有用的是套內(nèi)的使用面積，因?yàn)檫@種面積是購(gòu)房者真真切切能夠具體使用的。所以，在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，要把套內(nèi)的建筑面積和公攤的面積寫(xiě)清楚。

怎么處理面積的誤差呢？通常在標(biāo)準(zhǔn)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同里，面積差異的處理方式有兩種，一種是雙方自行約定，只要雙方約定使用面積不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是雙方約定都可以，多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定。通常，現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供的房屋購(gòu)銷(xiāo)合同都不是這樣，都有一個(gè)比的絕對(duì)值，通常是3%。面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)的通常約定據(jù)實(shí)結(jié)算房款，面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%，購(gòu)房者或者退房或者是約定 1

開(kāi)發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

在商品房購(gòu)銷(xiāo)合同中，通常里面約定有一個(gè)不可抗力條款。在商品房買(mǎi)賣(mài)合同里，開(kāi)發(fā)商對(duì)于延期交房的免責(zé)理由一般說(shuō)是不可抗力。按照我們國(guó)家的規(guī)定，不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說(shuō)地震、發(fā)洪水等等，這種是不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開(kāi)發(fā)商延期交付房屋的責(zé)任，也就是說(shuō)免責(zé)。如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開(kāi)發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴(kuò)展了，購(gòu)房合同的簽訂是跟誰(shuí)簽訂？很簡(jiǎn)單，簽訂購(gòu)房合同，應(yīng)該是跟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽定合同。但是，目前有一些開(kāi)發(fā)商常常委托一些中介代理公司負(fù)責(zé)其銷(xiāo)售活動(dòng)，中介代理公司不能沒(méi)有開(kāi)發(fā)商的簽字而與購(gòu)房者直接簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，就是說(shuō)中介公司不能以他的名義簽定合同。

簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，要注意有一些比例數(shù)字。比如說(shuō)違約金是千分之幾還是萬(wàn)分之幾，還是百分之幾，這些比例數(shù)字，作為購(gòu)房者一定要注意，稍微差一個(gè)百分?jǐn)?shù)，很多東西就差很多。

因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況來(lái)約定的。所以，在補(bǔ)充條款簽訂的時(shí)候應(yīng)該把握幾個(gè)問(wèn)題

第一，應(yīng)該明確的把售樓書(shū)和其他廣告的內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去

第二，明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間。

第三，要明確按揭辦不下來(lái)的話，雙方的責(zé)任。

第四，明確關(guān)于公攤建筑面積。

第五，應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。

以后逐漸的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是精裝修，那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說(shuō)裝

修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級(jí)材料等這種不明確、含糊的表述，一

定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。

第六，明確退房的責(zé)任。

購(gòu)房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說(shuō)買(mǎi)家電什么的，但是一旦退房是由于開(kāi)發(fā)商的原因，必須寫(xiě)明開(kāi)發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫(xiě)名在確

定的日期內(nèi)把開(kāi)發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

最后，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)商品房的時(shí)候是否需要聘請(qǐng)律師。在商品房的買(mǎi)賣(mài)中確實(shí)涉及到很

多專(zhuān)業(yè)方面的法律知識(shí)，普遍的購(gòu)房者很難一下子了解熟悉這些問(wèn)題，因此為了減少風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)防買(mǎi)賣(mài)合同中的陷井，建議購(gòu)房者在購(gòu)房的過(guò)程中聘請(qǐng)律師，把相關(guān)的事情請(qǐng)律師辦，雖然要支付一些費(fèi)用，但會(huì)降低風(fēng)險(xiǎn)。

了解商品房預(yù)售合同基本的內(nèi)容

1、主體。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人，應(yīng)寫(xiě)明雙方的名稱(chēng)地址等。

2、預(yù)售的商品房的基本情況。預(yù)售合同應(yīng)明確記載預(yù)售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權(quán)證號(hào)、土地使用權(quán)取得方式、土地使用性質(zhì)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)、商品房預(yù)售許可證號(hào)、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。

3、面積。預(yù)售商品房的面積應(yīng)以平方米為單位計(jì)算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。

4、價(jià)款。即預(yù)售商品房的價(jià)金，包括單價(jià)和總價(jià)，如每平方米多少元。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》雖

然對(duì)商品房預(yù)售的條件和程序進(jìn)行了規(guī)定，但對(duì)預(yù)售款實(shí)收的數(shù)額和期限卻沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確。

5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免責(zé)條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。

6、房屋使用性質(zhì)。是住宅用房、辦公用房還是生產(chǎn)用房或其他。

7、違約責(zé)任。包括購(gòu)房一方不能依約支付價(jià)款的責(zé)任和預(yù)售方不能按時(shí)、按質(zhì)、按量交房的責(zé)任。

8、房地產(chǎn)權(quán)屬登記義務(wù)。

9、物業(yè)管理?xiàng)l款。

10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。

11、其他條款或當(dāng)事人約定的條款。

交房時(shí),先驗(yàn)房后辦手續(xù)

一看房子質(zhì)量二查“兩書(shū)一表” 三簽《房屋驗(yàn)收單》

辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序，但目前發(fā)展商能讓買(mǎi)家先驗(yàn)房后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批準(zhǔn)條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進(jìn)得房去，發(fā)現(xiàn)存在問(wèn)題，申訴起來(lái)也軟弱無(wú)力。為避免出現(xiàn)這種情況，業(yè)主應(yīng)堅(jiān)持先驗(yàn)房、后辦理手續(xù)，并應(yīng)將驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標(biāo)、公攤不公等問(wèn)題書(shū)面呈遞給開(kāi)發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患?；蛘呖稍谑諛俏募献⒚鳌笆覂?nèi)情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。

對(duì)所購(gòu)商品房進(jìn)行驗(yàn)收主要應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

第一、詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)等部位有無(wú)開(kāi)裂現(xiàn)象；

第二、核對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符；

第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開(kāi)通和能否正常使用；

第四、檢查是否有規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更或小區(qū)縮水等問(wèn)題；

第五、檢查相關(guān)質(zhì)量問(wèn)題及室內(nèi)有害氣體超標(biāo)等問(wèn)題；

第六、對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要在驗(yàn)樓單上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫(xiě)明不予收樓的原因并要求開(kāi)發(fā)商簽字、蓋章。

索要“兩書(shū)一表”

向開(kāi)發(fā)商索要《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)按約維修。

《住宅質(zhì)量保證書(shū)》是開(kāi)發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說(shuō)明書(shū)》則是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類(lèi)型等作出的相關(guān)說(shuō)明。目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問(wèn)題比較少；而目前問(wèn)題比較多的主要是《竣工驗(yàn)收備案表》。

按照有關(guān)規(guī)定，《竣工驗(yàn)收備案表》上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門(mén)備案。您驗(yàn)房時(shí)不能只看開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有這張《備案表》，同時(shí)一定要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒(méi)有都備案，例如消防設(shè)施等?！犊⒐を?yàn)收備案表》對(duì)房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，只要將項(xiàng)目送交主管部門(mén)備案后，發(fā)展商就必須對(duì)樓盤(pán)終生負(fù)責(zé)，出了問(wèn)題，如果是發(fā)展商的過(guò)失，可以追究其責(zé)任。

簽收《房屋驗(yàn)收單》

在您查看了房產(chǎn)后并準(zhǔn)備簽收《房屋驗(yàn)收單》之前，您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個(gè)事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費(fèi)到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)怎么核定，做到明明白白。同時(shí)，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標(biāo)準(zhǔn)。其后，還要了解您所買(mǎi)的物業(yè)公攤面積有多少，您要讓開(kāi)發(fā)商出具北京市房屋土地管理局或區(qū)局直屬測(cè)繪隊(duì)出具的《竣工實(shí)測(cè)表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以簽收《房屋驗(yàn)收單》了。

按揭買(mǎi)房注意事項(xiàng)都有哪些？

所謂按揭是指購(gòu)房者向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，先預(yù)付購(gòu)房款的一部分（一般為30%-50%），其余房?jī)r(jià)款向銀行貸款，而以購(gòu)房合同項(xiàng)下的房地產(chǎn)及其相關(guān)權(quán)益抵押給銀行做為還貸的保證，并由開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房者作擔(dān)保的行為。

購(gòu)房者選擇按揭買(mǎi)房時(shí)，需向提供按揭的銀行（貸款行）提供以下資料：

1、具有法律效力的身份證明。

2、固定經(jīng)濟(jì)收入證明。

3、經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)見(jiàn)證的商品房買(mǎi)賣(mài)契約正本。

4、貸款行要求的其他文件。

銀行對(duì)購(gòu)房者提供的資料進(jìn)行真實(shí)性、可靠性、合法性審查。審查合格后，由貸款行、開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者簽訂《房地產(chǎn)抵押（按揭）合同》、《樓宇按揭貸款合同》（此合同必須進(jìn)行公證或律師見(jiàn)證，由此發(fā)生的費(fèi)用由購(gòu)房者承擔(dān)）。三方共同去房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理購(gòu)房貸款抵押（按揭）登記。其中，購(gòu)房者應(yīng)提交如下證件：

1、房地產(chǎn)管理部門(mén)見(jiàn)證的商品房買(mǎi)賣(mài)契約正本。

2、身份證明復(fù)印件。

3、依此生效的樓宇按揭貸款合同。

4、抵押申請(qǐng)表及抵押合同原件。

5、委托他人代為登記的，需提交有效的授權(quán)委托書(shū)原件。

根據(jù)《房地產(chǎn)抵押（按揭）合同》、《樓宇按揭貸款合同》規(guī)定，購(gòu)房者必需履行以下義務(wù)：

1、將房地產(chǎn)抵押登記證明連同契約正本交貸款行執(zhí)管。

2、期房交付后，三個(gè)月內(nèi)辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，取得《土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》，直接將三證交貸款行保管（此時(shí)開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任解除）。

3、自費(fèi)為抵押的房產(chǎn)辦理保險(xiǎn)，保險(xiǎn)期不短于按揭期，投保金額不低于抵押物總值，并以貸款行為第一受益人，將保險(xiǎn)單交貸款行持有。

4、未經(jīng)貸款銀行書(shū)面同意，買(mǎi)房者不能對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行出租、出售、拆除、改建、再行抵押或以其他方式處分抵押物。

5、每月按時(shí)歸還本息，逾期則按天數(shù)加收罰金。

6、結(jié)清全部貸款本息、罰金和應(yīng)負(fù)擔(dān)的各項(xiàng)費(fèi)用后，會(huì)同貸款行向原抵押登記機(jī)關(guān)辦理注銷(xiāo)抵押登記，收回《土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》及保險(xiǎn)單。