第一篇：新手買房注意事項(xiàng)是什么

新手買房注意事項(xiàng)是什么？

一、買房目標(biāo)的確定

理性和有規(guī)劃的消費(fèi)——購(gòu)房的前提。根據(jù)自己的收入、支出等實(shí)際情況來確定適合自己的樓盤。不要一買房就是要買三室兩廳，做到一步到位;而是從自己的實(shí)際情況出發(fā)，好好規(guī)劃一下，其實(shí)能滿足基本的居住需求就好，避免出現(xiàn)不必要的額外負(fù)擔(dān)，而培養(yǎng)有梯度的消費(fèi)觀很重要。

二、買房首付款的積累

買房首付款的積累——購(gòu)房的關(guān)鍵。首先初定一個(gè)目標(biāo)，比如畢業(yè)后5年內(nèi)支付一個(gè)首付款，那么就為了實(shí)現(xiàn)自己這個(gè)目標(biāo)，合理的分配一下你的收入。每月固定的留出一部分資金出來，制定出一個(gè)定期定額的計(jì)劃。因?yàn)槿绻_通了定期定額的強(qiáng)制儲(chǔ)蓄計(jì)劃，那么每個(gè)月必須得固定提出一筆資金，從而意味著可用資金必定減少，那么消費(fèi)一定可以更加理性。點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累就是一筆財(cái)富。此外，建議也可先向父母借首付款，日后陸續(xù)返還，縮短積累時(shí)間和降低潛在的漲價(jià)成本。

人購(gòu)房不外乎兩個(gè)目的：或舉家居住，或圖增值獲利。不管哪種情況，由于涉及金額巨大，購(gòu)房者都應(yīng)謹(jǐn)慎參考各種因素，以免花錢買后悔。因此，凡欲購(gòu)房置業(yè)，必須要注意以下九大因素：

第一，產(chǎn)權(quán)購(gòu)房者首先要弄清所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬。因產(chǎn)權(quán)歸屬不清楚或產(chǎn)權(quán)糾紛未了結(jié)的房屋，購(gòu)置時(shí)務(wù)必謹(jǐn)慎對(duì)待，最好不要涉足。

第二，質(zhì)量。不少購(gòu)房者由于工作繁忙或偏聽了地產(chǎn)商的一語(yǔ)承諾，沒有對(duì)建房現(xiàn)場(chǎng)作實(shí)地考察，結(jié)果到入住時(shí)才發(fā)現(xiàn)與想象的不一樣。因此，消費(fèi)者要注意了解房地產(chǎn)公司的信譽(yù)，對(duì)無質(zhì)量鑒定驗(yàn)收合格證書的住宅，切勿輕意購(gòu)買。第三，設(shè)計(jì)。眼下因設(shè)計(jì)欠佳而空置的商品房比例很大。對(duì)住房的設(shè)計(jì)，購(gòu)買者主要考慮兩方面：一是面積大小，二是內(nèi)部的格局。這兩方面都既要兼顧現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)條件、家庭特點(diǎn)，又要為未來留有相當(dāng)?shù)挠嗟?。用于投資的購(gòu)房，面積要比一般大眾房大20平方米以上，設(shè)計(jì)要超前、新穎，采光、通風(fēng)等條件都要良好，這樣，會(huì)增加房子的競(jìng)爭(zhēng)力。

第四，房屋自身的其他條件如樓房、朝向、布局、結(jié)構(gòu)等等。這些對(duì)房屋價(jià)格均有重要影響。

第五，房?jī)?nèi)附屬設(shè)施。雖然房?jī)r(jià)主要是依據(jù)住房的面積、樓層、朝向和地理位置而定，但房?jī)?nèi)附屬設(shè)施的檔次，也直接影響到房?jī)r(jià)。購(gòu)房者應(yīng)注意如下設(shè)施：室內(nèi)裝修、電話線路、空調(diào)動(dòng)力線、電視接收共用天線、天然氣管道、上下水管道和暖氣管道等。

第六，地段、環(huán)境房屋所處環(huán)境好壞，直接影響到生活的便利程度和房屋的升值潛力。有些目前較為偏僻之處，若是政府計(jì)劃大力開發(fā)的話，則其具有很大的升值空間。若是馬上搬遷居住，最好選擇開發(fā)程度高，交通便利、綠化好、生活服

務(wù)設(shè)施配套完善的地區(qū)，還要注意了解價(jià)格計(jì)算的一些規(guī)定細(xì)節(jié)。

第七，合同在合同中應(yīng)明確界定履行期限和違約責(zé)任、違約賠償?shù)?，以免開發(fā)商因資金或其他原因造成商品房交付延期并以免付款時(shí)發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。

第八，物業(yè)除了向先期入住的業(yè)主了解住房配套的物業(yè)管理狀況外，還要認(rèn)真審查物業(yè)管理公約的內(nèi)容，詳細(xì)了解物業(yè)管理的范圍及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、辦法，以免日后在管理費(fèi)的收取和應(yīng)設(shè)服務(wù)項(xiàng)目等方面發(fā)生糾紛。此外，還要了解物業(yè)管理委員會(huì)的成立和職權(quán)行使情況，因?yàn)樗碣?gòu)房者的真正利益。

第九，資格審查根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，在購(gòu)房時(shí)賣方應(yīng)出示承建該物業(yè)的“五證”、“兩書”。“五證”，即計(jì)委立項(xiàng)、可行性研究的批件，規(guī)劃局的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，國(guó)土局的土地使用證(證明賣方已交納了土地出讓金，擁有產(chǎn)權(quán)證)，建委的開工建設(shè)許可證;房地局的商品房預(yù)售許可證。“兩書”，即要求發(fā)展商向住戶出具的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》及相應(yīng)的包修、包退、包賠條款。要想順利買到稱心如意的房子，購(gòu)房時(shí)必須謹(jǐn)慎小心，考慮周密，以上九大因素缺一不可。

在購(gòu)買新房時(shí)，通常是交完房款或辦理好按揭過一段時(shí)間在辦理好房產(chǎn)證，土地使用證后方需要涉及到戶口問題，就你的情況，如果是購(gòu)買新房，您可以咨詢樓盤營(yíng)銷中心，通常是戶主和直系親屬的戶口可以遷入新房當(dāng)?shù)?，在有的地方是有限制的。如果是二手房，則需要原房主戶口遷出后您方可遷入。

在外地買房，一次付清或是分期，不需要戶口本.買房后把媽媽戶口遷到一起,必須房本寫你媽媽名，否則起你的戶口后，再起你媽媽戶口

你買房不需要戶口本，買房后如果能落戶到你買的房子的所在社區(qū)，親屬可以投靠在你的戶口本上，重慶市財(cái)政局關(guān)于農(nóng)民購(gòu)買普通商品住房契稅優(yōu)惠政策的補(bǔ)充通知》執(zhí)行。

1、農(nóng)村居民是指我市戶籍的農(nóng)村居民。

2、夫妻雙方一方是城市居民，一方是農(nóng)村居民的，如其中一方已購(gòu)買過一套城市住房的，不再享受農(nóng)民購(gòu)房契稅優(yōu)惠政策。

3、農(nóng)村居民所購(gòu)房屋的單價(jià)超過各區(qū)縣房管部門與財(cái)政征收機(jī)關(guān)統(tǒng)計(jì)和公布的上年度本地商品房平均交易價(jià)格50％以內(nèi)的，其超出部分按現(xiàn)行政策征收契稅，超出均價(jià)50％以上的不享受農(nóng)民購(gòu)房契稅優(yōu)惠政策。各區(qū)縣財(cái)政征收機(jī)關(guān)應(yīng)充分利用征管資料，主動(dòng)會(huì)同房管部門統(tǒng)計(jì)上年度本地商品房市場(chǎng)均價(jià)，并上墻公示。

4、購(gòu)房者辦理減免需提供購(gòu)房合同、戶口簿、身份證、婚姻狀況證明等相關(guān)資料。

第二篇：新手買房簽合同的注意事項(xiàng)

律伴網(wǎng)（www.lvban365.net）律伴讓法律服務(wù)更便捷！

新手買房簽合同的注意事項(xiàng)

買房對(duì)于我們一般的普通人來說都是一件大事情，既要花費(fèi)大量的積蓄又要?jiǎng)谛馁M(fèi)神，相信很多購(gòu)房者都不想因?yàn)樽詈蟮暮炗喓贤l(fā)生的糾紛煩惱，本文中有律伴小編為大家整理的買房簽合同需要注意的事項(xiàng)，希望對(duì)各位買房者有幫助。

簽訂購(gòu)房合同是保障買方和賣方權(quán)益的重要憑證，很多購(gòu)房者對(duì)買房的專業(yè)知識(shí)不知曉而匆忙的簽訂購(gòu)房合同，最后在合同的履行中處于被動(dòng)的地位，了解一些地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識(shí)是購(gòu)房的必要，房屋涉及的金額較大，因此簽合同需謹(jǐn)慎。

住在漢陽(yáng)的李先生最近準(zhǔn)備買房，在陸陸續(xù)續(xù)的看了幾個(gè)樓盤之后，最后選中了位于漢陽(yáng)芳草路的龍陽(yáng)1號(hào)，由于是第一次買房，李先生很多買房要注意的事項(xiàng)都不知道，具體要準(zhǔn)備些什么東西李先生也是一頭霧水，實(shí)在是著急。眼下實(shí)在是沒有辦法，李先生在房掌柜龍陽(yáng)1號(hào)業(yè)主群里請(qǐng)教已經(jīng)買房簽過合同和準(zhǔn)備買房的購(gòu)房者。今天房掌柜小編為各位買房者羅列簽合同需要注意的事項(xiàng)，讓各位購(gòu)房者買房買安心。

買房簽合同 開發(fā)商五證看清楚

房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)應(yīng)該具備商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，簡(jiǎn)稱“五證”。有些開發(fā)商在五證不齊全的情況下為了出售房屋會(huì)提供虛假的五證，用復(fù)印件來蒙騙購(gòu)房者，所以購(gòu)房者需要確認(rèn)復(fù)印件與原件。

很多購(gòu)房者在買房的時(shí)候會(huì)聽到置業(yè)顧問天花亂墜的夸自己的樓盤哪里哪里好，而忽略了確定五證，五證當(dāng)中最主要的是看兩證，一個(gè)是國(guó)有土地使用證，一個(gè)是預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā)看準(zhǔn)了，一般原則上就沒有問題，特別是預(yù)售許可證。簽合同前，要看清楚您所購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。

房屋買賣合同需簽統(tǒng)一印制版本

據(jù)房掌柜了解，許多開發(fā)商在簽訂正式的預(yù)售合同前會(huì)要求購(gòu)房者簽訂一份《房屋定購(gòu)協(xié)議書》，交一筆訂金，而實(shí)際上這種行為并非購(gòu)房的必經(jīng)程序，往往很多購(gòu)房者在簽訂了之后會(huì)有定金的糾紛。簽訂房屋的買賣合同需要采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買賣合同文本，簽合同的時(shí)候要細(xì)讀合同文本當(dāng)中的每一條條款，了解各項(xiàng)的具體內(nèi)容，確保自己的利益得到保障?，F(xiàn)在的購(gòu)房合同大部分內(nèi)容已經(jīng)印好了，另一部分留白，由雙方當(dāng)事人協(xié)商一致后填寫，印制好的內(nèi)容，一般不做很大修改，但是購(gòu)房者認(rèn)為不合理也有權(quán)利修改，印制好的內(nèi)容不能由賣房者事先填好，應(yīng)該是雙方協(xié)商一致后填寫。

合同簽訂需明確具體交房時(shí)間和違約責(zé)任

律伴讓法律服務(wù)更便捷！律伴網(wǎng)（www.lvban365.net）律伴讓法律服務(wù)更便捷！

房掌柜購(gòu)房群最近總是收到業(yè)主抱怨說交房時(shí)間延遲，買盤龍城某樓盤的張先生急等婚房結(jié)婚，但是苦于房屋一直拖延交房，張先生很是無奈?，F(xiàn)在購(gòu)房者買房大多是買的期房，而對(duì)于期房有很大一個(gè)弊端就是開發(fā)商資金不足或其他原因?qū)е卵悠诮环?，而不能?zhǔn)時(shí)交房的開發(fā)商往往都是事先都在預(yù)售合同上留有漏洞，有的合同上只注明樓盤竣工日期而不注明交房日期導(dǎo)致很多購(gòu)房者誤解，所以，購(gòu)房者在簽訂合同的時(shí)候一定要將交房日期確定到年月日，對(duì)于開發(fā)商不能按期交房的，還要完善開發(fā)商所需要承擔(dān)的責(zé)任，以確保到時(shí)候真的無法交房的時(shí)候購(gòu)房者的權(quán)益得到保障。

合同簽訂需注意建筑面積的細(xì)化條款

目前商品房的買賣是以建筑面積計(jì)算房款，細(xì)化到每一平方米都是涉及到購(gòu)房者要交多少錢，建筑面積是由房屋套內(nèi)建筑面積和公攤面積兩部分計(jì)算而成，購(gòu)房合同中應(yīng)該明確約定套內(nèi)建筑面積和公攤面積 各是多少，并要約定建筑面積不變而套內(nèi)面積發(fā)生誤差，和建筑面積和套內(nèi)建筑面積都發(fā)生誤差的情況下應(yīng)該怎么解決。房掌柜網(wǎng)友安安咨詢?cè)稍冴P(guān)于公攤的問題，安安表示她買房遇到開發(fā)商在總面積不變的情況下而提高公攤面積而縮小使用面積，網(wǎng)友安安就是之前簽購(gòu)房合同的時(shí)候沒有明確的注明，以致于后期想要討說法也沒有起訴的理由，只有自己吃啞巴虧。

律伴小編為大家?guī)淼男率仲I房簽合同注意事項(xiàng)就是上面的內(nèi)容了，希望對(duì)您有所幫助，如果您還有其他相關(guān)的法律問題，歡迎免費(fèi)咨詢我們的專業(yè)律師。

文章來源：律伴網(wǎng) http://www.lvban365.net/

律伴讓法律服務(wù)更便捷！

第三篇：買房注意事項(xiàng)

買房注意事項(xiàng)買房簽合同注意事項(xiàng)之五證

五證，一個(gè)是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國(guó)有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡(jiǎn)稱叫“五證”。其中前兩個(gè)證是由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證最主要的應(yīng)該看兩證，一個(gè)是國(guó)有土地使用證，一個(gè)是預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā)，看準(zhǔn)確了，一般原則上就沒有問題，特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是，購(gòu)房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。

買完房以后還要查驗(yàn)或者叫驗(yàn)收“兩書”。什么是兩書呢，兩書是開發(fā)商在竣工驗(yàn)收合格時(shí)通知購(gòu)房者入住之后提供的兩份法律文件，一個(gè)是住宅質(zhì)量保證書，第二是住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的登記，在使用年限內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三年，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統(tǒng)等設(shè)備，衛(wèi)生潔具、開關(guān)等等。其他部位或者部件的保修時(shí)間可以由房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定。住宅使用說明書，通常應(yīng)該包括開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結(jié)構(gòu)類型、裝修裝飾注意事項(xiàng)、上水下水、電、燃器、消防等設(shè)施配制的說明，以及門窗類型使用事項(xiàng)，配電負(fù)荷，承重墻、保溫墻、陽(yáng)臺(tái)等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產(chǎn)廠家另有說明書的，應(yīng)附于住宅使用說明書里。

也就是說一個(gè)房屋完整的法律文件在購(gòu)房的過程中應(yīng)該查驗(yàn)五證，同時(shí)收房子的時(shí)候應(yīng)該有兩書。還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證，拿到產(chǎn)權(quán)證，整個(gè)購(gòu)房所有的法律文件就應(yīng)該算齊備了。

在購(gòu)房的過程中還涉及到一個(gè)問題，在有些情況下，在什么情況下簽訂房屋的限售合同，在什么情況下簽訂預(yù)售合同。限售合同是你想買的房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收并交付使用了商品房，這個(gè)時(shí)候開發(fā)商和購(gòu)房者簽訂的是房地產(chǎn)的限售合同。如果你購(gòu)買的房子尚未竣工驗(yàn)收，就是期房，這個(gè)時(shí)候簽訂的是房屋的預(yù)售合同。買房十大注意事項(xiàng)

當(dāng)前商品房銷售過程中，陷阱多多，風(fēng)險(xiǎn)多多，令人防不勝防，很多購(gòu)房者深感無奈，不知所措。下面提供一些經(jīng)驗(yàn),讓大家避開購(gòu)房陷阱的十大絕招。

一、查驗(yàn)對(duì)方身份

簽訂購(gòu)房合同之前，要明確商品房真正的產(chǎn)權(quán)人是誰(shuí)，它是購(gòu)房合同的主體。法律規(guī)定不具備主體資格的人簽訂購(gòu)房合同是無效的，所以，合同的出賣人應(yīng)當(dāng)是該樓盤的開發(fā)商。如果開發(fā)商委托中介機(jī)構(gòu)簽約，該中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)營(yíng)資格，并有開發(fā)商出具的授權(quán)委托書，才具備簽約的資格。

二、審查有效證書

商品房預(yù)售和銷售必須應(yīng)當(dāng)具備“五證”，即《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程許可證》、《商品房預(yù)售許可證》或者《商品房銷售許可證》。尤其是《商品房預(yù)售許可證》，它是購(gòu)房者必須審查的最重要的文件。缺少上述文件，則該商品房不具備銷售條件。

三、確保買賣安全

除了具備上述“五證”之外，法律規(guī)定，被查封、被抵押和已銷售而未經(jīng)原買受人同意的商品房是不能銷售的，否則，買受人則面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，直至財(cái)房?jī)煽铡Ｋ?，在?gòu)房前應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門查清所購(gòu)商品房是否已被查封、被抵押或者已被銷售，以確保交易安全。

四、約定定金規(guī)則

目前商品房買賣的通常做法是購(gòu)房者買房時(shí)先簽訂認(rèn)購(gòu)書并且支付定金，然后才簽訂購(gòu)房合同。由于購(gòu)房者事前沒看到合同，在簽約與不簽約之間陷入兩難境地：不簽吧，擔(dān)心定金被沒收；簽吧，合同中陷阱多多。因此，建議購(gòu)房者采取以下辦法：

1、在審查購(gòu)房合同，確認(rèn)沒有問題之后才交定金。

2、不簽認(rèn)購(gòu)書，直接簽訂購(gòu)房合同同時(shí)支付定金。

3、在認(rèn)購(gòu)書中寫明如果雙方就商品房買賣合同協(xié)商不成，出賣人必須向買受人退還定金。

五、完善合同條款

現(xiàn)在的購(gòu)房合同是由國(guó)土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同，相當(dāng)一部分內(nèi)容已經(jīng)用鉛字印制好了，另一部分留空白，由雙方當(dāng)事人協(xié)商一致后填寫。建議購(gòu)房者認(rèn)真仔細(xì)地閱讀、審查合同的每一條款，并做好以下工作：

1、對(duì)標(biāo)準(zhǔn)合同印制好的內(nèi)容，一般不作很大修改，但并非不能修改，只要當(dāng)事人認(rèn)為不合理，就有權(quán)修改。

2、對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)合同已印制好的選擇性條款，購(gòu)房者可以根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇對(duì)自己最有利的約定。

3、對(duì)于空白部分，不能由出賣人預(yù)先填好內(nèi)容，然后要求買受人全盤接受，因?yàn)檫@是非常不合理的。正確的做法應(yīng)當(dāng)是雙方當(dāng)事人就合同的每一條款協(xié)商一致。

4、對(duì)于雙方不能協(xié)商一致的條款，應(yīng)當(dāng)做好記錄，由雙方簽字確認(rèn)，這是雙方不能協(xié)商一致的書面憑證，如果買賣不成，購(gòu)房者可據(jù)此索回定金和已付房款。

至于合同約定的付款方式，目前購(gòu)房者通常采取按揭、分期付款的方式來支付房款。如果采取的是現(xiàn)金支付方式，建議購(gòu)房者盡量減少首期房款的金額，待辦理商品房備案登記手續(xù)之后，再支付大部分房款，同時(shí)留一部分購(gòu)房款待辦妥房產(chǎn)證后支付，這才能最大限度的保護(hù)自身的權(quán)益。如果采取的是按揭付款方式，為了防止購(gòu)房者辦不了按揭貸款而買不了房子，而且連定金和首期都退不了，建議購(gòu)房者在付款方式和期限中寫明：“如果未能訂立按揭貸款合同的：

1、合同繼續(xù)履行，但買受人和出賣人雙方需另行簽訂付款協(xié)議；

2、因當(dāng)事人一方原因未能訂立按揭貸款合同的，另一方可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失；

3、因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，雙方均可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)收受的購(gòu)房款本金或者定金返還給買受人，并按銀行同期貸款利率支付相應(yīng)的利息。”

六、明確交樓標(biāo)準(zhǔn)

目前標(biāo)準(zhǔn) 購(gòu)房合同中的交樓標(biāo)準(zhǔn)有三種：

1、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格；

2、該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格；

3、該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。購(gòu)房者選擇第2、3項(xiàng)交樓標(biāo)準(zhǔn)是比較理想的，但由于這兩項(xiàng)交樓標(biāo)準(zhǔn)要求比較高，尤其是第2項(xiàng)交樓標(biāo)準(zhǔn)要求最高。目前廣州市的大部分樓盤在交樓時(shí)很難達(dá)到該項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)選擇該標(biāo)準(zhǔn)的收樓時(shí)間相對(duì)比較長(zhǎng)，所以相當(dāng)一部分購(gòu)房者或者開發(fā)商都不愿意選擇第2項(xiàng)收樓標(biāo)準(zhǔn)。而選擇第1項(xiàng)收樓標(biāo)準(zhǔn)則含義不明確，因?yàn)轵?yàn)收合格有很多種，如竣工驗(yàn)收合格，規(guī)劃驗(yàn)收合格，消防驗(yàn)收合格等，這就會(huì)產(chǎn)生很多爭(zhēng)議。建議在第1項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)后加上“并通過經(jīng)過國(guó)家法律規(guī)定的竣工驗(yàn)收備案手續(xù)?！币?yàn)槲覈?guó)對(duì)商品房竣工驗(yàn)收已采取備案登記制度，而該制度規(guī)定的驗(yàn)收項(xiàng)目比較多，要求比較嚴(yán)格，能保障購(gòu)房者的利益。

七、慎簽補(bǔ)充協(xié)議

目前開發(fā)上通常預(yù)先擬定了購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議，讓購(gòu)房者簽字。而這些補(bǔ)充協(xié)議絕大部分是霸王條款，對(duì)購(gòu)房者非?？量獭Ｒ虼?，購(gòu)房者須慎之又慎，千萬不要輕易在補(bǔ)充協(xié)議上簽字。理想的做法應(yīng)當(dāng)是與對(duì)

方就補(bǔ)充協(xié)議協(xié)商一致以完善補(bǔ)充協(xié)議，或者干脆不簽補(bǔ)充協(xié)議。

八、另簽物管協(xié)議

現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)房合同中有簽訂購(gòu)房合同的同時(shí)，一并與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的規(guī)定。但是由于簽約時(shí)購(gòu)房者并不知道物業(yè)管理公司是哪一家，是否具有相應(yīng)資質(zhì)，物業(yè)管理費(fèi)用是多少，如果購(gòu)房者確認(rèn)了該合同條款，就等于確認(rèn)了開發(fā)商指定的物業(yè)管理公司及其制定的《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，也確認(rèn)了物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目、金額，使購(gòu)房者陷入非常被動(dòng)的境地。建議簽約時(shí)明確物業(yè)管理公司并要求寫明物業(yè)管理公司的資質(zhì)，物業(yè)管理的收費(fèi)，并就《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商一致。

九、拒交不合理收費(fèi)

目前商品房買賣中，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)繳納契稅、印花稅等，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按法律規(guī)定繳納。而公證費(fèi)、律師費(fèi)等則不是購(gòu)房者必須繳納的費(fèi)用，如果開發(fā)商強(qiáng)制收取，則屬亂收費(fèi)，購(gòu)房者有權(quán)拒絕。

十、把好收樓關(guān)

1、查看“三書一證一表”：收樓時(shí)開發(fā)商必須向購(gòu)房者出示《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)證書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》、《竣工驗(yàn)收備案表》，簡(jiǎn)稱“三書一證一表”。如果開發(fā)商不能提供，購(gòu)房者有權(quán)拒絕收樓。

2、看樓驗(yàn)樓。購(gòu)房者按照購(gòu)房合同約定的收樓標(biāo)準(zhǔn)到現(xiàn)場(chǎng)看樓驗(yàn)收，如果發(fā)現(xiàn)問題或有不滿意的地方，可在《樓宇驗(yàn)收記錄表》中填寫相關(guān)意見。如對(duì)樓房基本滿意，則在《收樓表》中簽字確認(rèn)。

買房是老百姓一生中很重要的事情，為了確保交易安全，建議買樓時(shí)請(qǐng)律師陪同，這樣付出的費(fèi)用不多卻可以省心省力，盡可能避開開發(fā)商通過霸王條款所設(shè)定的合同陷阱。

買房合同注意事項(xiàng)_買房注意事項(xiàng)來源：

下面是一些訂立商品房買賣合同的注意事項(xiàng)，包括開發(fā)商出售商品房時(shí)所應(yīng)具備的一些手續(xù)，希望能夠?qū)δ阌袔椭?/p>

一、房屋買賣合同成立應(yīng)具備的條件房屋買賣合同并不是各人隨意，想簽就簽，它的成立和有效必須具備一定的條件。按我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)交易有關(guān)規(guī)則，商品房買賣合同成立需具備以下條件：

第一，房屋出售方必須具有該房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)，非房屋所有人和土地使用人都無權(quán)并不得出賣他人的房屋。

第二，房屋買賣雙方當(dāng)事人必須具有完全行為能力、未成年人或被宣告為無民事行為能力或限制行為能力的人，均不能簽訂房屋買賣合同。

第三，房屋買賣合同在買賣雙方所附條件未實(shí)現(xiàn)前，其房屋買賣不能成立。任何一方以欺詐、脅迫、誘騙等手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意愿情況下所簽訂的合同或者雙方串通損害第三者利益的合同都屬于無效合同。

第四，房屋買賣合同的內(nèi)容必須合法。通過劃撥取得的國(guó)有土地使用權(quán)，其房屋買賣必須辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并交納土地出讓金后，才能簽訂合同。

第五，房屋買賣合同的形式必須符合有關(guān)的法律規(guī)定，采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)合同文本。第六，以下七種房屋不得形成買賣合同。

1、違法或違章建筑；

2、房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛或產(chǎn)權(quán)不明的；

3、教

堂、寺廟、庵堂等宗教建筑；

4、著名建筑物或文物古跡等zheng-fu加以保護(hù)的房屋；

5、國(guó)家征用或已確定拆遷范圍內(nèi)的房屋；

6、單位擅自購(gòu)買的城市私房；

7、部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的。

二、簽訂合同要注意哪些問題

作為購(gòu)房人在簽訂房屋買賣合同時(shí)要注意哪些問題呢？

第一，一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了許可證，則標(biāo)志著開發(fā)商具有土地使用證、規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證等。這是買房能否辦產(chǎn)權(quán)證的關(guān)鍵。

第二，一定要采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買賣合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項(xiàng)填寫，千萬不能馬虎。

第三，一定要注意合同條款中雙方所填寫的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對(duì)等。有一些開發(fā)商的合同文本事先已填寫好甚至補(bǔ)充條款也由自己填好，這種填寫好的合同文本大多存在著約定的權(quán)利義務(wù)不平等的情況。一旦發(fā)生此種情況，買房人一定要提出自己的意見，決不能草率行事。

第四，一定要分清房屋暫測(cè)和實(shí)測(cè)面積。對(duì)房屋預(yù)售合同上的暫測(cè)面積和交房時(shí)的正式合同上的實(shí)際面積差異提出意見，并寫入正式合同的有關(guān)條款或增寫補(bǔ)充條款。只有在合同中對(duì)面積差異有了詳盡的約定后，才能避免上當(dāng)。

第五，一定要講究房屋買賣的付款方式是否規(guī)范。在合同中對(duì)付款的數(shù)額、期限、方式及違約責(zé)任等作出約定。有的開發(fā)商不是先簽訂合同，而是先讓購(gòu)房者交納一定數(shù)額的定金，只給購(gòu)房者一個(gè)收條，一旦發(fā)生糾紛往往造成購(gòu)房者在追究其責(zé)任方面的舉證困難。

第六，一定要認(rèn)準(zhǔn)交房日期是否確定。資金不足而延期交房是常有的事，開發(fā)商在預(yù)售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；運(yùn)用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語(yǔ)言。對(duì)此，購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的責(zé)任。

第七，在簽訂房屋買賣合同時(shí)，最好請(qǐng)律師或行家從法律的角度代你審查合同文本，以減少一些不必要的損失。

三、違反合同的責(zé)任如何劃分

按目前合同條款內(nèi)容來看，購(gòu)房者特別要掌握以下四點(diǎn)：

第一，未按合同期限交房或購(gòu)房人未按合同期限付款，違約責(zé)任如何處理。未按期交房或未按期支付房款，均屬違約行為，違約金數(shù)額應(yīng)在合同中約定，合同中未作約定的，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定金額，如是開發(fā)商的過錯(cuò)造成未在合同約定時(shí)間內(nèi)交付房屋的，開發(fā)商向購(gòu)房者支付的違約金為已收取的房款按照人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍。如是購(gòu)房者的過錯(cuò)致使未在約定的時(shí)間內(nèi)支付購(gòu)房款的，購(gòu)房人向開發(fā)商支付的違約金為逾期支付的房款按照人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍。

第二，開發(fā)商未經(jīng)預(yù)購(gòu)房人同意擅自變更合同中所確定的設(shè)計(jì)等，應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。未經(jīng)預(yù)購(gòu)房人同意，開發(fā)商變更預(yù)售房屋設(shè)計(jì)或任意調(diào)換樓層、房型的，預(yù)購(gòu)房人有權(quán)解除預(yù)售合同，并由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，預(yù)購(gòu)房人不要求解除合同的，亦可依據(jù)預(yù)售合同的約定要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

第三，開發(fā)商“一屋多售”多簽合同，應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。開發(fā)商就同一房屋與第三人簽訂買賣合同情況發(fā)生后，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照購(gòu)房者辦理房屋交易過戶手續(xù)的先后順序履行合同。對(duì)無過錯(cuò)的第三方造成的損失，由開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。

第四，新建房屋買賣轉(zhuǎn)讓的保修責(zé)任的確定。新建房屋轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)新建房屋承擔(dān)保修責(zé)任，根據(jù)建設(shè)部規(guī)定，屋面漏水保修三年；墻面、廚房、衛(wèi)生間地面、地下室、管道等滲漏保修一年；墻面、頂棚抹灰層脫落保修一年；地面空鼓開裂、大面積起砂、門窗翹裂、五金件損壞，保修一年；衛(wèi)生潔具保修一年；燈具、電器開關(guān)保修半年；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備保修一年.

第四篇：買房注意事項(xiàng)

《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售預(yù)售許可證》

.收房時(shí)候有個(gè)《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》

收房時(shí)還要同時(shí)要開發(fā)商出示,面積實(shí)測(cè)報(bào)告和房子的的竣工備案表.在實(shí)際中，本律師建議購(gòu)房人可參照上條司法解釋要求房地產(chǎn)商在合同上寫明：“本合同由于是基于房地產(chǎn)商聘請(qǐng)的協(xié)助辦理貸款的律師確定買受人愿意接受的貸款付款方式?jīng)]有問題的前提下簽訂，如果出現(xiàn)以下任一情形：

1、買受人無法得到公積金貸款又不愿申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款的；

2、買受人無法得到商業(yè)銀行按揭貸款的；3．買受人所能夠得到的商業(yè)銀行按揭貸款比例、還款時(shí)間與申請(qǐng)不符情形，買受人不愿接受的；買受人有權(quán)終止本合同、房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書以及補(bǔ)充協(xié)議、附件等。出賣人應(yīng)在買受人提出書面申請(qǐng)30日內(nèi)，將買受人全部已付款原額退還買受人，買受人無須支付任何利息或賠償。”

辦理銀行按揭后，在交首期款時(shí)，不要把現(xiàn)金直接交給售樓人員，應(yīng)把資金存入預(yù)售證上公布的資金監(jiān)管賬戶，也可向有關(guān)按揭銀行咨詢監(jiān)管賬戶的賬號(hào)，只有進(jìn)入監(jiān)管賬戶的資金才能保證用于住宅工程建設(shè)。

首先購(gòu)房者應(yīng)該有一個(gè)明確的置業(yè)方向，要根據(jù)自己的購(gòu)房預(yù)算確定在哪兒買、買多大面積多少價(jià)錢的房子等，并在現(xiàn)有的在售樓盤當(dāng)中篩選出符合自己要求的樓盤，這樣才更省時(shí)間更省精力。進(jìn)入售樓部之后，首先要自己多看?？茨Ｐ蛨D，了解小區(qū)的整體規(guī)劃和開發(fā)情況；看戶型圖，室內(nèi)功能布局是否符合自己或家庭的需求；看開發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并注意查看該執(zhí)照是否經(jīng)過年檢，是否為臨時(shí)執(zhí)照（臨時(shí)執(zhí)照表明該企業(yè)注冊(cè)資金還未全部到位）；如果開發(fā)商委托銷售代理機(jī)構(gòu)銷售，還要看《代理銷售委托書》及該機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

如果你對(duì)某套房子感興趣，千萬別太興奮，更別太相信售樓人員的話。最好是自己多看看，不僅要看室內(nèi)間隔、布局、通風(fēng)、采光、裝修等，還要到室外走走，看看樓層朝向、室外風(fēng)景及周邊環(huán)境等，對(duì)有疑問的地方要及時(shí)向售樓人員了解，如果對(duì)售樓人員解釋含糊，最好還要到相關(guān)政府部門去查證。注意區(qū)分“訂金”和“定金”

那么訂金該不該交呢？交了訂金是不是就不能反悔呢？這要根據(jù)不同情況而定。根據(jù)今年6月1日起開始生效的建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》，開發(fā)商所銷售的商品房不符合預(yù)售條件的，在簽定商品房買賣合同之前向購(gòu)房者收取定金或訂金屬于違法行為，均可以要求退還；如果開發(fā)商所銷售的商品房符合銷售條件，則要分兩種情況：第一，如果購(gòu)房者向開發(fā)商交付訂金或其他預(yù)訂款項(xiàng)，但雙方未能就合同條款協(xié)商一致，未能簽訂正式的商品房買賣合同的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還所收取的預(yù)訂款項(xiàng)；第二，如果購(gòu)房者與開發(fā)商對(duì)訂金或其他款項(xiàng)另有約定，如開發(fā)商在《認(rèn)購(gòu)書》或訂金收據(jù)上寫明購(gòu)房者在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不簽訂合同或不支付首期房款則不退還訂金，在這種情況下則適用雙方的約定。

這里購(gòu)房者需要注意區(qū)分“訂金”和“定金”，雖然只是一字之差，但在法律意義上卻大相徑庭?！坝喗稹笔侵纲?gòu)房者與開發(fā)商就房屋買賣的意象初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商所簽訂的臨時(shí)認(rèn)購(gòu)協(xié)議中約定的落訂款項(xiàng)。購(gòu)房者支付訂金之后，在約定時(shí)間內(nèi)開發(fā)商不得再將該套房產(chǎn)出售給其他人。如果購(gòu)房者不想購(gòu)買該套房產(chǎn)時(shí)，有權(quán)要求開發(fā)商退還訂金。

而“定金”則是指在訂立房屋買賣合同時(shí)，為保證合同的履行，由購(gòu)房者先向開發(fā)商交納部分款項(xiàng)，待合同履行后定金應(yīng)當(dāng)退回或抵作房款。如果購(gòu)房者不履行合同就無權(quán)索回定金，如果開發(fā)商不履行合同應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

值得一提的是，在商品房買賣的實(shí)際操作過程中，有的“訂金”實(shí)際上已屬于“定金”性質(zhì)。如雙方在《認(rèn)購(gòu)書》中約定，雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，如因購(gòu)房者違約造成，則訂金不予退還；如因開發(fā)商違約，則應(yīng)雙倍返還訂金的條款，那么，此時(shí)的“訂金”則屬于“定金”性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)按照“訂金罰則”來處理。

如果購(gòu)房者確實(shí)很中意某套房產(chǎn)，想交訂金的話，一定要先了解該房產(chǎn)是否已取得預(yù)售證，沒有預(yù)售證則不能落訂。即便有預(yù)售證，購(gòu)房者也要仔細(xì)查看《認(rèn)購(gòu)書》針對(duì)該套房屋的面積、價(jià)格、交付日期、違約責(zé)任及“訂金”等重要條款，以免日后產(chǎn)生糾紛，無法退訂。

如果購(gòu)房者已經(jīng)選定了自己中意的房產(chǎn)，可先與開發(fā)商具體協(xié)商正式的商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，在正式契約協(xié)商好之后再簽訂《認(rèn)購(gòu)書》，或者在《認(rèn)購(gòu)書》中與開發(fā)商明確約定，如果在一定期限內(nèi)因雙方協(xié)商不成，不能簽訂正式合同，所付訂金應(yīng)全部退還。

簽合同前要了解樓盤周邊規(guī)劃

國(guó)土資源和房屋管理局網(wǎng)站城市規(guī)劃局網(wǎng)站（規(guī)劃在線）

在完成上述步驟之后，購(gòu)房者就可以與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同了，那么在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，還要注意什么呢？ 首先，一定要把樓盤的廣告宣傳內(nèi)容全部載入正式合同中，對(duì)銷售人員的口頭承諾也要載入到正式合同中，以免將來發(fā)生糾紛缺乏法律證據(jù)。有不少購(gòu)房者就因?yàn)樘嘈攀蹣侨藛T的口頭承諾，沒有把口頭承諾寫入正式合同，以至發(fā)生法律糾紛時(shí)難以取證。根據(jù)最新頒布的相關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)商在樓盤宣傳資料上所載明一些涉及樓盤具體內(nèi)容的部分如交樓標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等也視為承諾，將來發(fā)生糾紛時(shí)業(yè)主也可以以樓書所載明的具體內(nèi)容作為訴訟證據(jù)，所以購(gòu)房者在簽訂正式合同時(shí)最好要求開發(fā)商將樓書所載明的主要內(nèi)容寫進(jìn)合同，或者至少要保存好樓書等主要證據(jù)。

其次，要仔細(xì)觀察與《商品房預(yù)售許可證》共同使用的設(shè)計(jì)圖，一般來說開發(fā)商不敢在設(shè)計(jì)圖上造假，因?yàn)樵O(shè)計(jì)圖是經(jīng)有關(guān)部門審批的。

還有，購(gòu)房者要認(rèn)真研究《商品房預(yù)售合同》的內(nèi)容，看之前售樓人員口頭承諾的內(nèi)容和樓盤廣告宣傳內(nèi)容是否已載入合同中，如果發(fā)現(xiàn)遺漏或者不實(shí)之處，應(yīng)立即向開發(fā)商提出。同時(shí)，在簽合同之前，購(gòu)房者應(yīng)注意房地產(chǎn)企業(yè)是否按規(guī)定把注有詳細(xì)尺寸的平面圖附上（最好能附上小區(qū)總平面圖），以便日后出現(xiàn)房屋面積、結(jié)構(gòu)變化等爭(zhēng)議時(shí)有書面證據(jù)。

最后需要提醒購(gòu)房者的是，在簽訂正式合同時(shí)購(gòu)房者要注意細(xì)讀合同全文，對(duì)一些修改條款和補(bǔ)充協(xié)議尤其要注意，對(duì)自己不明確的條款要爭(zhēng)取訂立合理的補(bǔ)充條款，同時(shí)在交款之后還要注意索要相關(guān)的合法票據(jù)。

第五篇：買房注意事項(xiàng)

買房注意事項(xiàng)

免墮抵押房陷阱 先去房管局查冊(cè)

文章來源：新快報(bào)11月28日15:24:02

據(jù)行家介紹，目前開發(fā)商出售抵押房主要有以下三種情況，消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)須打醒十二分精神，謹(jǐn)慎簽約，才能避免損失———一是發(fā)展商先還清銀行貸款，贖回契約，并到房管部門辦理涂消抵押紀(jì)錄手續(xù)后，再出售給買家；二是發(fā)展商將整棟物業(yè)抵押給銀行，成功賣出一間房后，再將抵押房款還給銀行，贖回契約，辦理涂消手續(xù)。以上兩種都相對(duì)安全，可放心簽約。第三種正是很多無良發(fā)展商慣常使用的伎倆———在收了買家的房款后，長(zhǎng)時(shí)間不歸還銀行貸款，同時(shí)又以拖延手法欺騙買家。碰上這種情況，買家即使交了錢也無法得到房屋所有權(quán)，成為最大的受害者，目前發(fā)生在廣地花園的事件就屬于這種。要防止落入這種陷阱，買家在購(gòu)房前必須要求樓盤出示商品房預(yù)售證原件，因?yàn)檎嬲纳唐贩款A(yù)售證會(huì)顯示樓盤的抵押情況。但也曾發(fā)生過發(fā)展商偽造商品房預(yù)售證，隱瞞樓盤抵押情況的現(xiàn)象，建議買家購(gòu)房前最好先到廣州市國(guó)土資源和房屋管理查冊(cè)。另外，有的開發(fā)商會(huì)借一些人的身份證和假合同到銀行申請(qǐng)按揭貸款，即假按揭，這也會(huì)危害到購(gòu)房者的利益，“假業(yè)主”也會(huì)不明不白背上一身債務(wù)。所以提醒市民千萬不要因貪圖蠅頭小利就借出自己的身份證并在開發(fā)商提供的空白合同上簽名，否則將來可能惹來重大禍患，也會(huì)危及他人的利益。

金額 稅費(fèi) 雜費(fèi)維修金 交易前應(yīng)約定“四金”

文章來源：上海熱線11月14日11:46:24

在二手房買賣中，涉及錢款的項(xiàng)目主要有買賣金額、應(yīng)付稅費(fèi)、水電雜費(fèi)和維修基金，筆者將其簡(jiǎn)稱為“四金”。目前因“四金”發(fā)生的糾紛比較多。根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)，結(jié)合自己的經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為，避免糾紛的關(guān)鍵是在簽訂房屋買賣合同前，提前對(duì)“四金”結(jié)算約定清楚，并注意相關(guān)問題。買賣金額即通常所說的成交價(jià)。確定成交價(jià)格時(shí)，有以下幾個(gè)問題值得注意：（1）成交價(jià)通常不包括維修基金、水電雜費(fèi)和應(yīng)付的交易稅費(fèi)。若上家有“到手價(jià)”的要求，則在支付定金前就應(yīng)在居間合同中加以明確。（2）成交價(jià)是房屋毛坯價(jià)或帶裝修價(jià)格，在支付定金前，也應(yīng)當(dāng)在居間合同中加以明確。（3）屋內(nèi)附屬設(shè)施、設(shè)備隨房轉(zhuǎn)讓的，是無償贈(zèng)送還是折價(jià)轉(zhuǎn)讓，以及所折價(jià)款是否包含于成交價(jià)，都應(yīng)當(dāng)在居間合同中明確，并對(duì)設(shè)施、設(shè)備質(zhì)量狀況作適當(dāng)約定。（4）申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)過戶登記時(shí)，極少數(shù)人，為少付稅費(fèi)而向交易中心低報(bào)成交價(jià)，這是非常危險(xiǎn)的，容易導(dǎo)致尾款糾紛。二手房交易稅費(fèi)是和房屋成交價(jià)緊密相關(guān)的支出。在買房或賣房前，弄清相關(guān)政策規(guī)定是非常必要的。在正規(guī)中介公司的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，一般都會(huì)明示現(xiàn)行的稅費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)。這里有兩個(gè)問題值得說明：（1）對(duì)于廠房、商鋪等非居住房屋，以及花園住宅、有限產(chǎn)權(quán)房、酒店式公寓等特殊住宅房，其交易稅費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)較為復(fù)雜，委托品牌中介或?qū)I(yè)人員陪同，有利于避免買賣糾紛。（2）包稅（稅費(fèi)打包由中介代為繳納）的問題。在中介過程中，雖然法律沒有明文禁止包稅委托、包稅交易，但筆者不贊成這種做法。因?yàn)榘惾菀鬃屔贁?shù)中介從業(yè)人員有可趁之機(jī)，賺取差價(jià)。對(duì)于非居住房屋和特殊住宅房，由于政策多、數(shù)額高，稅費(fèi)更加包不得。水電雜費(fèi)主要包括水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、煤氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等。和交易稅費(fèi)相比，這些雜費(fèi)雖然金額不多，但也應(yīng)約定清楚，防患于未然。通常以交房作為分割結(jié)算上述費(fèi)用的臨界點(diǎn)。關(guān)于維修基金的轉(zhuǎn)讓問題，在《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l理》和《上海市商品住宅維修基金管理辦法》中均有明確規(guī)定。結(jié)合實(shí)踐，筆者認(rèn)為上下家應(yīng)關(guān)注以下三點(diǎn)：（1）維修基金專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修和更新，不能挪作他用。（2）上家出售房屋，其物業(yè)維修基金帳戶中的余額，不能提取或退還，可由下家通過物業(yè)管理部門與上家結(jié)算。（3）維修基金是結(jié)算，還是無償轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)在定金支付前就予以明確約定，否則定金支付后，根據(jù)“有約定，從約定；無約定，從法定”的原則，下家無權(quán)要求上家贈(zèng)送維修基金。

避免房屋質(zhì)量困擾 要把好“三關(guān)”

文章來源：北京日?qǐng)?bào)5月27日15:04:03

據(jù)調(diào)查顯示，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題和出現(xiàn)質(zhì)量問題后難解決，是買房人最擔(dān)心出現(xiàn)的問題之一。怎樣幫助買房人去除這個(gè)困擾？買房人采取哪些措施，才能在出現(xiàn)這個(gè)問題后，有效地保護(hù)自己的合法權(quán)益？北京市新起點(diǎn)律師事務(wù)所王震律師提醒買房人，要避免房屋質(zhì)量困擾，在買房過程中要注意把好“三關(guān)”。

一、簽合同時(shí)，注意約定解決質(zhì)量問題的具體辦法購(gòu)房人在購(gòu)買房屋簽合同時(shí)，因?yàn)榇藭r(shí)看不到現(xiàn)房，往往忽視了房屋的質(zhì)量。如果在入住時(shí)房屋出現(xiàn)了質(zhì)量問題，由于在購(gòu)房合同里沒有約定解決質(zhì)量問題的具體辦法，那么對(duì)購(gòu)房人來說是十分不利的。所以從簽訂合同的時(shí)候起，購(gòu)房人就應(yīng)該關(guān)注房屋質(zhì)量。現(xiàn)在通用的《商品房買賣合同》里沒有明確的約定入住時(shí)如果出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題的解決辦法，而只是在第十六條約定了保修責(zé)任，這對(duì)購(gòu)房人來說解決不了什么實(shí)際問題，所以在簽訂補(bǔ)充條款時(shí)要盡可能的約定該項(xiàng)內(nèi)容。購(gòu)房人應(yīng)和開發(fā)商約定：①如果在交付房屋時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題，購(gòu)房人有權(quán)延遲辦理入住手續(xù)，不承擔(dān)違約責(zé)任；如果出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問題，購(gòu)房人有權(quán)單方解除合同，開發(fā)商應(yīng)退還全部房?jī)r(jià)款，并支付利息。②經(jīng)房屋質(zhì)監(jiān)部門確認(rèn)房屋質(zhì)量不合格的，購(gòu)房人可以要求解除合同和賠償損失。這樣約定能夠避免出現(xiàn)質(zhì)量問題，購(gòu)房人要求解除合同無依據(jù)的情況。如果屬于一般質(zhì)量問題，修復(fù)后購(gòu)房人可繼續(xù)辦理入?。蝗绻菄?yán)重的質(zhì)量問題，購(gòu)房人要求解除合同也是符合法律規(guī)定的。

二、辦理入住時(shí)，先仔細(xì)驗(yàn)收，后辦理入住購(gòu)房人在辦理入住時(shí)，要注意三點(diǎn)：第一，應(yīng)要求開發(fā)商提供該房產(chǎn)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收備案表，并且看所購(gòu)的房屋是否在該表的范圍內(nèi)；同時(shí)開發(fā)商還應(yīng)提供《住宅質(zhì)量保證書》，該書規(guī)定了保修的范圍和時(shí)間，在出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)它是要求開發(fā)商履行義務(wù)的書面憑證。第二，購(gòu)房人要先仔細(xì)驗(yàn)收房屋，確信沒有質(zhì)量問題再去辦理入住手續(xù)。第三，如果發(fā)現(xiàn)房屋有一般質(zhì)量問題，應(yīng)立即找開發(fā)商或建筑商，要求對(duì)有質(zhì)量問題的地方予以書面確認(rèn)并加蓋公章，在對(duì)方解決好該問題后才辦理入住手續(xù)。如果在短時(shí)間內(nèi)解決不了，應(yīng)要求開發(fā)商承擔(dān)延期交房的責(zé)任，并索要書面憑證。如果發(fā)現(xiàn)是嚴(yán)重的質(zhì)量問題，購(gòu)房者認(rèn)為就是修復(fù)了也無法正常居住，就可直接找開發(fā)商提出解除合同并賠償損失。如果協(xié)商不成，可向法院起訴解決，依據(jù)新的司法解釋，法院應(yīng)當(dāng)支持購(gòu)房人的請(qǐng)求。

三、入住以后，出現(xiàn)質(zhì)量問題注意分清責(zé)任，保留證據(jù)購(gòu)房人在裝修完實(shí)際入住后，如果出現(xiàn)質(zhì)量問題，要注意兩點(diǎn)：第一，要確定該質(zhì)量問題是房屋本身的質(zhì)量問題還是裝修部分的問題。如果是裝修的問題，只能找裝修公司維修并要求賠償損失，在保修期內(nèi)裝修公司要是拒絕維修，購(gòu)房人可起訴解決。提醒購(gòu)房人一定要保管好當(dāng)初的合同、材料清單、付款發(fā)票等書面憑證，否則其請(qǐng)求無法得到法律的支持。第二，如果是房屋本身的質(zhì)量問題，按照規(guī)定，在保修期內(nèi)，購(gòu)房人首先向開發(fā)商提出要求維修，最好是書面提出，并讓開發(fā)商予以確認(rèn)，可作為以后訴訟的證據(jù)。經(jīng)合理期限后，如果開發(fā)商拒絕或拖延維修，購(gòu)房人可委托第三方進(jìn)行維修，需要注意的是購(gòu)房人要保管好全部的票據(jù)和其他的書面依據(jù)，在維修完后，可以要求開發(fā)商承擔(dān)全部的修復(fù)費(fèi)用和因?yàn)樾迯?fù)而給自身造成的合理?yè)p失，例如因花時(shí)間修復(fù)而造成的誤工費(fèi)，因修復(fù)工作給他人或自己造成意外傷害的醫(yī)療費(fèi)或賠償費(fèi)等。如果開發(fā)商拒絕支付的話，購(gòu)房人可依法向法院起訴。如果該質(zhì)量問題經(jīng)開發(fā)商多次維修仍不能有效解決，并且影響到購(gòu)房人的正常居住，那么可認(rèn)定為是嚴(yán)重質(zhì)量問題，依法可以解除合同并要求開發(fā)商賠償損失，這里的損失包括裝修的費(fèi)用、房款的利息、損害的賠償?shù)?。此外，關(guān)于精裝修房屋如果出現(xiàn)質(zhì)量問題，基本可按上述的辦法解決，需要注意的是，在簽訂合同時(shí)，要和開發(fā)商約定好裝修的標(biāo)準(zhǔn)、樣式和具體材料的規(guī)格和品牌，在辦理入住時(shí)，要更仔細(xì)地查看房屋的每個(gè)部分，最好是找一些專業(yè)人員查看，因?yàn)榉课莸脑S多地方都被裝修掩蓋了，不易發(fā)現(xiàn)問題，尤其是裝修部分材料的使用和當(dāng)初合同約定的是否一致，其質(zhì)量是否合格；在入住以后，如果出現(xiàn)質(zhì)量問題，不管是房屋本身還是裝修部分，只要在保修期內(nèi)，都可以找開發(fā)商解決。