第一篇：農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的法律問題分析

農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的法律問題分析

【摘要】小產(chǎn)權(quán)房問題涉及國家的土地政策政策，關(guān)乎國家耕地保護及居民居住利益保障，關(guān)系廣大人民切身利益。本文以保障民生的角度審視小產(chǎn)權(quán)房問題，先后分析了其違法性、風險性、成因及危害性，本文從法律、管理和利益分配等方面揭示“小產(chǎn)權(quán)房”存在的問題，并提出相應(yīng)的措施建議。

【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房；民生；政策

一、小產(chǎn)權(quán)房的概念、現(xiàn)狀及其分類：

（一）小產(chǎn)權(quán)房的概念

所謂“小產(chǎn)權(quán)房”,是指建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的商品性住宅,未經(jīng)規(guī)劃、未繳納土地出讓金等費用,向本集體經(jīng)濟組織之外的居民銷售的房屋。因其用地性質(zhì),其產(chǎn)權(quán)證不是由國家建設(shè)部門頒發(fā),而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā),并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。簡而言之,小產(chǎn)權(quán)房占用的是農(nóng)村集體土地,按照我國現(xiàn)行法律,這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地,土地使用權(quán)不能出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),它沒有產(chǎn)權(quán),更沒有國家土地使用證和預(yù)售許可證。因此,所謂小產(chǎn)權(quán),實質(zhì)就是沒有產(chǎn)權(quán)。

（二）小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀

1、我國小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀：

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭調(diào)查，小產(chǎn)房的總量已經(jīng)接近我國城鎮(zhèn)住宅數(shù)量的三分之一，在2005到2010年間，由于城市商品住房價格過快上漲，小產(chǎn)權(quán)房的增速明顯高于2005年的前十年，如此嚴峻的形勢讓治理小產(chǎn)房的呼聲越來越高。然而小產(chǎn)房的存在，又確實在一定程度上滿足了中低收入者購買低價房的需求。因此，如何理清“小產(chǎn)房”的身份成了左右為難的一道題。以海南省三亞市為例，小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)已從市區(qū)周邊蔓延到多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，發(fā)展速度之快、規(guī)模之大，引起了社會廣泛關(guān)注。根據(jù)三亞綜合執(zhí)法局的數(shù)字，初步統(tǒng)計，在違法建筑中，重點項目建設(shè)用地范圍內(nèi)搶建的違法建筑及違法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房所占比重居大。加上河?xùn)|、河西二區(qū)各“城中村”和鳳凰、田獨等六鎮(zhèn)的違法建筑，初步估算三亞目前的違法建筑6000來棟、面積突破300萬平方米。

2、珙縣小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀

在珙縣大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)，由于城市商品住房價格過快上漲，很多人都利用宅基地，甚至集體土地修建住房出售。（其中有大量城鎮(zhèn)人口到農(nóng)村買地修建）不可思議的是居然還非常暢銷。由此而引起的糾紛比比皆是：2009年，王某經(jīng)人介紹購買了高某建造的住房，當時二人簽訂了購房合同。2010年8月，高某看到房價飆升，突然向法院起訴要求王某騰房。2011年2月，法院判決房屋買賣協(xié)議無效。2010年因為李某購買了孫某建造的住房，當時二人也簽訂了購房合同，交了大半部分定金。但是因為后來因為種種原因?qū)O某無法完成住房修建，二人協(xié)商無果后大打出手！

（三）小產(chǎn)權(quán)房的分類

第一類“小產(chǎn)權(quán)房”：占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于

商品住宅開發(fā)違法建筑。

第二類“小產(chǎn)權(quán)房”：在政府劃撥或出讓土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售房屋直接在市場上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患不完全產(chǎn)權(quán)房。

第三類“小產(chǎn)權(quán)房”：在軍隊享有使用權(quán)土地上進行商品房開發(fā)，之后賣給軍人以外地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”

所以?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”與商品房、經(jīng)濟適用房、限價房、廉租房、公有住房、“無產(chǎn)權(quán)房”等房屋，在產(chǎn)生原因、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用范圍上有本質(zhì)區(qū)別，其流轉(zhuǎn)而產(chǎn)生糾紛也應(yīng)區(qū)別對待?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不同于農(nóng)民私有合法房屋，更不同于新農(nóng)村建設(shè)修建專供安置村民居住房屋，此兩種為合法建筑并擁有合法產(chǎn)權(quán)，但不得任意流轉(zhuǎn)。此類房屋與違法利用農(nóng)用地(如耕地、林地等)所建設(shè)房屋具有本質(zhì)不同，前者符合規(guī)劃(包括城市建設(shè)總體用地規(guī)劃和控制性規(guī)劃，或者根據(jù)城市總體規(guī)劃可以補辦建設(shè)手續(xù))，后者則是違法占地違法建筑，談不上房屋產(chǎn)權(quán)問題，因此不屬于“小產(chǎn)權(quán)房”。

二、小產(chǎn)權(quán)房的法律弊端

（一）小產(chǎn)權(quán)房的弊端：

1、小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)，使購房者的權(quán)益無法得到法律保護。

2、由于小產(chǎn)權(quán)房沒有國家建設(shè)部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證,其不能上市交易,更無法辦理繼承和抵押,這就為小產(chǎn)權(quán)房以后的處理埋下隱患。小產(chǎn)權(quán)房屬違章建筑,隨時面臨拆除的尷尬境地。

3、政策的不確定性：由于現(xiàn)階段國家還沒有對小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)做出明確的處理決定，使我們無法預(yù)知的風險明顯加大。抱有法不責眾的心態(tài)是不恰當?shù)模驗橘徺I小產(chǎn)權(quán)住房的人群相對于購買合法房產(chǎn)的人群來講還只能算“小眾”。國家出臺相關(guān)政策時不得不對“大眾”的利益進行考慮。

4、小產(chǎn)權(quán)房違反了國家相關(guān)政策,干擾了國家法律法規(guī)的正常運作。

5、.小產(chǎn)權(quán)房擾亂了房地產(chǎn)秩序,使得一些不法房地產(chǎn)開發(fā)商通過非法途徑拿地,從而非法牟利,干擾了國家正常的房地產(chǎn)秩序。

6、導(dǎo)致新增建設(shè)用地總量失控,影響國家的糧食安全和宏觀調(diào)控。

7、購買小產(chǎn)權(quán)住房無法遷入戶口，所以購房人及其子女無法獲得當?shù)氐拿赓M醫(yī)療和義務(wù)教育資源。

8、小產(chǎn)權(quán)房對耕地資源的保護和持續(xù)利用是一個嚴峻的考驗,容易造成國家對土地資源管理的失控。

9、小產(chǎn)權(quán)住房沒有占地補償，遇到政府或合法開發(fā)商征用小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)占地的情況時，小產(chǎn)權(quán)房主只能得到很少或無法得到相關(guān)的補償。因為該小產(chǎn)權(quán)占有的土地屬于當?shù)卮逦瘯蜞l(xiāng)政府所有，補償款會直接劃給當?shù)卮逦瘯蜞l(xiāng)政府。

10、放縱小產(chǎn)權(quán)房將嚴重損害法制社會建設(shè)和政府公信力。小產(chǎn)權(quán)房是在明知產(chǎn)權(quán)缺陷，不受法律保護的前提下進行交易的行為，是一種對法律公然的蔑視。而其在我國已經(jīng)存在和發(fā)展了十幾年，政府如果不能對違法行為進行強有力的打擊，就會在民眾中形成“守規(guī)則的人吃虧”的認識，必然有損其威望和公信力。

11、小產(chǎn)權(quán)房有可能不滿足城市建設(shè)基本安全要求。小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)主體在建設(shè)中往往忽略工程地質(zhì)、水文氣象等相關(guān)專業(yè)因素，一旦建在不宜建設(shè)的地塊上，將帶來重大的安全隱患，小產(chǎn)權(quán)房的購買者不僅面臨金錢財產(chǎn)的損失，還可能面臨生命安全的威脅。

（二）小產(chǎn)權(quán)房引發(fā)糾紛特征：

1、從受理案件數(shù)來看，據(jù)開封兩級法院統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明：2009年開封兩級法院共立案受

理由“小產(chǎn)權(quán)房”引發(fā)相關(guān)糾紛案件172件；2010年共立案受理355件；2011年共立案受理此類案件419件。上述數(shù)字表明，“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)不僅未隨著政府禁令銷聲匿跡，反而愈演愈烈，持續(xù)呈上升態(tài)勢。

2、從訴訟類型來看，主要包括房屋買賣合同糾紛、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛、房屋拆遷糾紛、建設(shè)工程施工合同糾紛等。2009年以來受理此類案件946件，其中房屋買賣合同糾紛86件，占9%；房屋拆遷糾紛436件，占46%；建設(shè)工程施工合同糾紛367件，占38.7%;土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛36件，占3.8%；其他121件，占12.7%。

3、從訴訟主體和訴訟起因來看，購買“小產(chǎn)權(quán)房”主體多為低收入群眾，尤其以下崗職工、外來務(wù)工人員為主。且此類案件買賣雙方基本上都履行了合同義務(wù)，出賣人交付住房，購房人入住并給付了房款。訴訟起因多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房后遷補償價格高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅(qū)動而起訴。

三、當前有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的政策法規(guī)和權(quán)利瑕疵

（一）、相關(guān)政策法規(guī)：

1、《中華人民共和國土地管理法》第六十二條：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。第六十三條：農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

2、國務(wù)院國發(fā)（2004）28號《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》第10條規(guī)定：“加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地?！?/p>

3、《土地管理法》第43條規(guī)定“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地?！逼渲械?款規(guī)定“前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地?！备鶕?jù)以上法律在我國房地產(chǎn)開發(fā)商不能直接在集體土地上開發(fā)建設(shè)商品房。

4、2011年11月，《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證若干意見》政策發(fā)布，明確指出“小產(chǎn)權(quán)房”不得登記發(fā)證。

5、2012年2月，國土部發(fā)言人表示將于2012年試點清理“小產(chǎn)權(quán)房”。

（二）小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)利瑕疵分析

1、從房地產(chǎn)開發(fā)用地制度來看，根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，可將我國的土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地三類。對于不同用途和不同所有制之下的土地，其流轉(zhuǎn)和使用必須遵循相關(guān)法律的規(guī)定。即：一是辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。二是將集體土地征收為國有土地。三是通過土地使用權(quán)出讓取得建設(shè)土地使用權(quán)

2、從房地產(chǎn)開發(fā)制度來看，在小產(chǎn)權(quán)房中，并沒有按照《城市規(guī)劃法》的規(guī)定取得“一書兩證”，這是有違法律規(guī)定的，因此可以說小產(chǎn)權(quán)方是違章建筑。

3、從房地產(chǎn)交易制度來看，在小產(chǎn)權(quán)房交易中，房屋買賣合同完全符合法律的規(guī)定：

（1）當事人有行為能力、（2）當事人意思表示真實、（3）不違反法律的強行性規(guī)定。但是在小產(chǎn)權(quán)房中，開發(fā)商并沒有對土地的處分權(quán)，因此房地產(chǎn)買賣合同僅發(fā)生負擔行為的效力，并不能發(fā)生處分行為的效力，也即當事人之間并沒有發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，購房者并沒有取得房屋的產(chǎn)權(quán)。

4、從房地產(chǎn)登記制度來看，我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記一般包括土地使用權(quán)登記和房屋所有權(quán)登記，而土地使用權(quán)初始登記又是作為房地產(chǎn)所有權(quán)登記的前置程序（第二款），在變更登記中，房屋所有權(quán)發(fā)生變更登記后，須憑該變更證明辦理土地使用權(quán)變更登記，如此才能取得一個完整的房屋產(chǎn)權(quán)（第三款）。但在“小產(chǎn)權(quán)房”中，該房屋的產(chǎn)權(quán)卻并不能進行登記。

（三）小產(chǎn)權(quán)房權(quán)利瑕疵的根源

我國土地實行社會主義公有制，具體分為全民所有制和勞動群眾集體所有制，相應(yīng)的確立了國有土地和農(nóng)民集體土地兩種所有權(quán)。根據(jù)《憲法》第十條規(guī)定，從法律層面上講，國家和農(nóng)村集體作為我國土地的兩個所有權(quán)主體，地位無疑應(yīng)該是平等的。但在實際生活中，與國家土地所有權(quán)相比，農(nóng)村集體土地所有權(quán)卻表現(xiàn)得捉襟見肘，在多個方面體現(xiàn)出名不副實的狀況。單就小產(chǎn)權(quán)房問題來看，集體土地所有權(quán)集中體現(xiàn)出的問題是所有權(quán)處分權(quán)能缺失?！稇椃ā?、《民法通則》、《土地管理法》等法律都對占有、使用、收益、處分四項基本權(quán)能做出了限制,導(dǎo)致?農(nóng)民集體?的土地所有權(quán)成為一種擺設(shè)。比如，《土地管理法》第62條第3款：“農(nóng)村村民住宅用地,經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核,由縣級人民政府批準;其中,涉及占用農(nóng)用地的,依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)?！边€比如《城市房地產(chǎn)管理法》第8條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地,經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后,該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓?！薄凹w土地所有權(quán)不僅在法律上不完全,所有者沒有排他的使用權(quán)、自由的讓渡權(quán)、獨立的處分權(quán),而且在經(jīng)濟上也不完全,所有者讓渡了對土地的所有權(quán),失去了獲取地租的基礎(chǔ),卻沒有土地的對價,國家征收只是補償而已。”顯然,農(nóng)村集體土地所有權(quán)只是名義上的所有權(quán),根本不具備所有權(quán)的本質(zhì)屬性, 因為它沒有所有權(quán)的核心權(quán)能。因此，當前的農(nóng)村集體土地所有權(quán)形同虛設(shè)，名不副實。而也正是因為處分權(quán)能的缺失，作為“所有者”的集體并沒有決定在自己“所有”的土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)的權(quán)利，這直接決定了小產(chǎn)權(quán)房不能得到合法的名份。

（四）小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為合法住房的有利條件

在小產(chǎn)權(quán)房上，實際上存在四大利益關(guān)聯(lián)者。他們分別是是農(nóng)民、市民、政府和開發(fā)商。

1、可彌補保障房不足：

小產(chǎn)權(quán)房參照城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用房、限價房等政策，將這類小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為社會保障住房，供自住使用，限期內(nèi)不得上市;對符合土地利用規(guī)劃尚未出售的小產(chǎn)權(quán)房，可考慮由政府按成本價回購，作為保障房源。

2、有利于相關(guān)部門的管理：目前我國農(nóng)村土地的開發(fā)建設(shè)沒有完善的法律規(guī)定，城區(qū)的房價又節(jié)節(jié)攀升，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)根本就談不上什么立項、規(guī)劃。我國物權(quán)法也并沒有完全排斥小產(chǎn)權(quán)房。在這種情況下，不如把這個通道打開，把小產(chǎn)權(quán)房合法化，允許在農(nóng)村集體所有的土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)，反倒更有利于相關(guān)部門的管理。

3、給農(nóng)民吃了定心丸，小產(chǎn)權(quán)房將使他們成為土地增值最大的受益者。實際上，這也符合憲法和國際慣例的精神。建“小產(chǎn)權(quán)房”，也是農(nóng)民保護自身價值、享受土地利益的一個最佳的辦法。

4、政府的收益，一是小產(chǎn)權(quán)房使建設(shè)新農(nóng)村有了新的經(jīng)濟增長點：住房租賃產(chǎn)業(yè)回報穩(wěn)定，農(nóng)民收入提高有保障；二是解決了政府調(diào)控想解決而未解決的問題。眾所周知，中國的房地產(chǎn)市場年年調(diào)控，年年“調(diào)空”。而小產(chǎn)權(quán)房真正破除了開發(fā)商對房地產(chǎn)市場的操控壟斷，達到抑制房價、使之回歸到合理水平作用。從這點來說，小產(chǎn)權(quán)房真正的為政府分憂，幫助政府解難；三是小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，同樣也給政府在房地產(chǎn)和住房政策上“以民為本”的執(zhí)政，以及以人民利益作為“房改”的落腳點和是非判斷的標準。

5、“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)，整體上是一種對土地的節(jié)約和集約。

6、小產(chǎn)權(quán)房的合法化有利于抑止“大產(chǎn)權(quán)”房價格虛高。小產(chǎn)權(quán)房的核心優(yōu)勢是價格低，一旦其合法化勢必吸引眾多消費者，從而能在一定程度上降低“大產(chǎn)權(quán)”房的需求量，有利于平抑房價虛高和樓市泡沫。

四、小產(chǎn)權(quán)房的治理措施

第二篇：小產(chǎn)權(quán)房買賣合同

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同

出賣人(甲方)身份證號碼：

買受人(乙方)身份證號碼：

甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方自愿將其村證房位于秭歸縣廟嘴的房屋(建筑面積______平方米)以人民幣____仟___佰___拾____萬___仟____佰____拾____元整(￥____元)的價款出售給乙方。

二、本合同簽訂后，甲方對——的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。

四、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;

六、違約責任

1、甲方應(yīng)當于年月日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過_______個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣___萬元。

2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過______個月時，甲方有權(quán)解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。

3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責任由甲方承擔，并應(yīng)賠償乙方的損失。

4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。

5、如因規(guī)劃部門、設(shè)計部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應(yīng)當全額退還乙方。

七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_______種方式解決。

1、提交____________仲裁委員會仲裁。

2、依法向人民法院起訴。

八、其他約定

九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式3份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。

甲方：乙方：

年月日年月日

見證人：

年月日

第三篇：2012小產(chǎn)權(quán)房最新政策

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據(jù)悉，針對小產(chǎn)權(quán)房問題，國務(wù)院日前已做出部署，責成國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部牽頭，成立專門領(lǐng)導(dǎo)小組，負責小產(chǎn)權(quán)房的摸底和清理工作。國務(wù)院要求：一是所有在建及在售小產(chǎn)權(quán)房必須全部停建和停售;二是將以地方為主體組織摸底，對小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀進行普查;三是責成領(lǐng)導(dǎo)小組研究小產(chǎn)權(quán)房問題，拿出相關(guān)處理意見和辦法。

參加本次全國國土資源工作會的河南省國土資源廳廳長張啟生坦言，如何解決小產(chǎn)權(quán)房問題，是國土資源系統(tǒng)乃至地方政府面臨的一道難題，“但不解決肯定是不行，我們在小組討論的時候，就有地方國土局局長提出，是不是可以在符合規(guī)劃的地區(qū)，探索在征收土地后補交土地出讓金，按經(jīng)濟適用房政策發(fā)證，禁止上市交易的辦法來進行處理小產(chǎn)權(quán)房”。

對于這一建議，國土部并未給出明確答復(fù)，但工作人員告訴記者，針對小產(chǎn)權(quán)房的清理，國土部已和地方政府達成初步意見，決定在今年對小產(chǎn)權(quán)房加大查處力度，對新近建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房項目堅決制止。此外，有關(guān)部門目前也在協(xié)商、研究相應(yīng)的政策措施，考慮對已形成的小產(chǎn)權(quán)房項目，進行細致調(diào)研、區(qū)分類別、具體問題具體分析，對針對解決農(nóng)民自身住房問題的項目和針對外售非農(nóng)民居住需求問題的項目區(qū)別對待。

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第四篇：小產(chǎn)權(quán)房講義

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“小產(chǎn)權(quán)房”相關(guān)法律問題探討

主講人：金 翔

一、“小產(chǎn)權(quán)房”的含義

（一）“小產(chǎn)權(quán)房”來源

“小產(chǎn)權(quán)房”的說法來源于電視、報紙、網(wǎng)絡(luò)媒體中的各種報道，政府官員接受記者采訪時也說“小產(chǎn)權(quán)房”，政府文件中有時偶爾也出現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)房”，人大代表、政協(xié)委員、專家、學(xué)者、法官、律師、普通百姓社會各界也都在說“小產(chǎn)權(quán)房”。

“小產(chǎn)權(quán)房”的說法、提法已經(jīng)眾人皆知。

（二）“小產(chǎn)權(quán)房”包含的內(nèi)容

各界人士說的“小產(chǎn)權(quán)房”的含義是不是為一個含義？這個眾說紛紜，內(nèi)容不一樣。有的人認為“小產(chǎn)權(quán)房”是針對城市當中商品房而言的，城市中的商品房是大產(chǎn)權(quán)房，農(nóng)村中的各類房屋就是“小產(chǎn)權(quán)房”；有的人認為，農(nóng)村宅基地的房子本身沒有房產(chǎn)證只有土地證，這種房子是“小產(chǎn)權(quán)房”；農(nóng)村集體土地上所建造的房子，這種土地有的是證據(jù)耕地，有的是建設(shè)用地，有的合法，有的不合法的，大家都把稱之為“小產(chǎn)權(quán)房”；有的人認為城市里的某些房子也是“小產(chǎn)權(quán)房”，沒有交過土地出讓金房子是“小產(chǎn)權(quán)房”；還有的將農(nóng)村中的蔬菜大棚、農(nóng)業(yè)觀光園、家庭農(nóng)場之類的房屋和建筑物、構(gòu)筑物其附屬設(shè)施均歸“小產(chǎn)權(quán)房”。

不同的人對“小產(chǎn)權(quán)房”的理解是不一樣的，他所說的“小產(chǎn)權(quán)房”特指是什么樣的房子也不是一致的，有“小產(chǎn)權(quán)房”這個名詞，但是針對性不是唯一的，所以討論“小產(chǎn)權(quán)房”的問題，首先要將討論的內(nèi)容、針對性進行明確。

（三）“小產(chǎn)權(quán)房”法律上的含義

所有的法律法規(guī)中沒有“小產(chǎn)權(quán)房”的術(shù)語、概念，我作為專業(yè)律師對“小產(chǎn)權(quán)房”的理解是：眾人皆知，內(nèi)容豐富，不同的人所說的“小產(chǎn)權(quán)房”其指向的房屋是不同的，“小產(chǎn)權(quán)房”不是一個法律術(shù)語。

今天的題目雖然是“小產(chǎn)權(quán)房”相關(guān)法律問題，但是主要談：農(nóng)村宅基地上的房屋及農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律問題。

二、各類“小產(chǎn)權(quán)房”的形成、發(fā)展及現(xiàn)狀

“小產(chǎn)權(quán)房”是一種社會現(xiàn)象，隨著我國房地產(chǎn)市場的建立逐漸發(fā)展起來。

（一）“小產(chǎn)權(quán)房”的形成

北京的房地產(chǎn)市場從1992年就開始了。從鄧小平南巡講話以后，北京就已經(jīng)有商業(yè)意義上的房地產(chǎn)開發(fā)。

我國的《房地產(chǎn)法》是1994年制定，1995年1月1日實施的。房地產(chǎn)開發(fā)最早的階段是處在違法開發(fā)、非常混亂的狀態(tài)，非常不成熟。

從1992年——1998年算是一個階段，在這個階段當中，房地產(chǎn)開發(fā)所占用的土地很多是農(nóng)村集體土地?，F(xiàn)在城市里、城市郊區(qū)很多商品房，尤其是郊區(qū)的商品房占用的大多數(shù)土地都是農(nóng)村集體土地，隨著城市的發(fā)展，農(nóng)村的集體土地就征為國有了。

北京的城市不斷地擴展，城市的邊緣不斷地在擴大，擴大的過程當中，農(nóng)村集體土地逐漸變?yōu)閲械耐恋亍?/p>

“小產(chǎn)權(quán)房”的形成實際上就是隨著房地產(chǎn)開發(fā)過程當中形成的，不規(guī)范、不是按照法律規(guī)定嚴格開發(fā)的過程中，形成了很多“小產(chǎn)權(quán)房”。

（二）“小產(chǎn)權(quán)房”的發(fā)展

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商品房的開發(fā)逐漸走向規(guī)范。1998年——2005年也是一個階段，房地產(chǎn)的市場在發(fā)展，不是很成熟，城市的房屋買賣、合同糾紛非常多；而在這個時候，看到了農(nóng)村集體土地的價值，尤其是宅基地。

這種現(xiàn)狀從90年代初到現(xiàn)在一直存在著，只不過現(xiàn)在越來越多，就是城里人到農(nóng)村買宅基地上的房屋。

2007年到目前，是房地產(chǎn)的發(fā)是極為不正常的階段，高房價，普通的老百姓買不起城里的商品房，這樣的話，給農(nóng)村各種各樣的“小產(chǎn)權(quán)房”提供一定的空間。

（三）“小產(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)狀

“小產(chǎn)權(quán)房”在全國各地非常多，現(xiàn)在所占的份額、比例數(shù)量非常巨大，針對現(xiàn)在“小產(chǎn)權(quán)房”各種形式多樣、不同情況的現(xiàn)狀，引起了國家的高度重視。“小產(chǎn)權(quán)房”不僅僅是一個社會現(xiàn)象，或者經(jīng)濟現(xiàn)象，它會影響國家政治的穩(wěn)定、社會的穩(wěn)定，涉及到“三農(nóng)”問題?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)狀從法律上并沒有一個非常好的體系來完善，現(xiàn)實擺在了目前，政府要重視，包括現(xiàn)在的國土部等國家部門機關(guān)，在以后一兩年的過程當中，對“小產(chǎn)權(quán)房”的認定，怎么去規(guī)范，怎么去發(fā)展，現(xiàn)在都處在研究當中，并沒有很好的策略，這是目前的現(xiàn)狀。

作為律師、法律專業(yè)人士，需要對社會的各種現(xiàn)狀應(yīng)當有一個理性的分析，對各種現(xiàn)象在法律上有一個明確認識。根據(jù)現(xiàn)在各種“小產(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)狀，現(xiàn)在現(xiàn)行當中，已經(jīng)發(fā)生了一些糾紛。

這種糾紛一方面是平等主體之間的，比如宅基地上的房屋進行買賣，雙方發(fā)生糾紛。另外涉及到“小產(chǎn)權(quán)房”合法性的問題，占用農(nóng)村集體土地，有的是耕地，有的是非農(nóng)建設(shè)的土地。這類問題目前還沒有上升到通過法院去解決這個問題，大多數(shù)都是行政機關(guān)介入。

三、典型案例

從法律上分析“小產(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)狀，通過幾個帶有典型意義的案例對相關(guān)法律問題進行分析，會更有針對性，因為這些案例是現(xiàn)實當中發(fā)生的，實踐當中可能還存在。另外各方的觀點，在法律上會給一個探討。

（一）農(nóng)戶宅基地上房屋買賣合同糾紛案

代表案例：北京通州區(qū)宋莊畫家與村民房屋買賣合同案 這個案例法院判決依據(jù)是《土地管理法》第63條的規(guī)定。

國務(wù)院辦公廳有一個文件，那個文件當中也明確提到宅基地房屋不能出售給城里居民。

《土地管理法》第62條：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

《土地管理法》第63條：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

北京市高級人民法院關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知【京高法發(fā)2004]391號】，這個文件第二審法院不會寫在判決書里，作為律師這點比較容易理解，有些問題在司法實踐當中，高級法院做出來的會--------------------------精品

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議紀要、相關(guān)規(guī)定或者通知之類,下屬法院在判案件過程當中，下級法院幾乎所有的都在遵循。

涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件的主要情況，這個情況主要對現(xiàn)狀的一種歸納；第二，關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣和效力的認定，與會人員多數(shù)人員（搞法律的人）認為，農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)當認定無效。這是法律界很多人的意見。

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁承讓土地的通知》 第二條第二項：農(nóng)村住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

對這個文件的理解，不同的人理解得也不一樣。國務(wù)院是最高的行政機關(guān)，行使的是一種行政的權(quán)力。

現(xiàn)在的宅基地房屋買賣現(xiàn)象非常多。

（二）國土部門查處違法占用農(nóng)村集體土地案

代表案例：

1.北京市懷柔區(qū)楊宋鎮(zhèn)出售集體土地建房案

2.鄂爾多斯市一通煤化有限責任公司違規(guī)建設(shè)高爾夫球場案

3.遼寧省沈陽市蒲河灣農(nóng)業(yè)科技有限公司違法租用集體土地建房案 4.河北省赤城縣兩礦業(yè)公司違法占地案 5.湖南省安華縣胡加欣煤礦以采代探案 6.二期王府家庭農(nóng)場被拆除案

7.北京市房山區(qū)青龍頭村別墅被拆除案（2007年）

通過案例我想說的是現(xiàn)實是比較復(fù)雜的，處理問題從法律上講到底是不是合法的，從法律上應(yīng)當怎么進行認定。

四、農(nóng)戶宅基地上房屋買賣法律分析

通過前面的案例看，法院認為買賣合同是無效的。政府認為不能出售給城里居民，這在政府文件當中有明確的規(guī)定，但是在法律上要進行分析。

宅基地房屋買賣合同的主體一個是要有宅基地，宅基地是合法的使用權(quán)人，作為一個個人；購買人也是個人，是平等的民事主體，判斷一個合同是否有效還是無效，根據(jù)《合同法》的司法解釋二，認定合同無效必須是滿足法律規(guī)定的條件。這里面合同的主體是沒有問題，權(quán)利義務(wù)也很清楚。有爭議的一點是這個合同是否違反國家法律法規(guī)。國務(wù)院所有的文件是否可以視為行政法規(guī)，這是一個焦點問題。

《立法法》第五十六條：“國務(wù)院根據(jù)憲法和法律，制定行政法規(guī)?！靶姓ㄒ?guī)可以就下列事項作出規(guī)定：

“

（一）為執(zhí)行法律的規(guī)定需要制定行政法規(guī)的事項；

“

（二）憲法第八十九條規(guī)定的國務(wù)院行政管理職權(quán)的事項。

“應(yīng)當由全國人民代表大會及其常務(wù)委員會制定法律的事項，國務(wù)院根據(jù)全國人民代表大會及其常務(wù)委員會的授權(quán)決定先制定的行政法規(guī)，經(jīng)過實踐檢驗，制定法律的條件成熟時，國務(wù)院應(yīng)當及時提請全國人民代表大會及其常務(wù)委員會制定法律?！?/p>

第五十七條：“行政法規(guī)由國務(wù)院組織起草。國務(wù)院有關(guān)部門認為需要制定行政法規(guī)的，應(yīng)當向國務(wù)院報請立項?！?/p>

第五十八條：“行政法規(guī)在起草過程中，應(yīng)當廣泛聽取有關(guān)機關(guān)、組織和公民的意見。聽取意見可以采取座談會、論證會、聽證會等多種形式?！?/p>

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第五十九條：“行政法規(guī)起草工作完成后，起草單位應(yīng)當將草案及其說明、各方面對草案主要問題的不同意見和其他有關(guān)資料送國務(wù)院法制機構(gòu)進行審查。

“國務(wù)院法制機構(gòu)應(yīng)當向國務(wù)院提出審查報告和草案修改稿，審查報告應(yīng)當對草案主要問題作出說明。”

第六十條：“行政法規(guī)的決定程序依照中華人民共和國國務(wù)院組織法的有關(guān)規(guī)定辦理?！?/p>

第六十一條：“行政法規(guī)由總理簽署國務(wù)院令公布?！?/p>

第六十二條：“行政法規(guī)簽署公布后，及時在國務(wù)院公報和在全國范圍內(nèi)發(fā)行的報紙上刊登。

“在國務(wù)院公報上刊登的行政法規(guī)文本為標準文本。”

通過《立法法》第三章的規(guī)定，我們可以看到行政法規(guī)在《立法法》當中有非常明確的規(guī)定。

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第五篇：小產(chǎn)權(quán)房合同范本

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小產(chǎn)權(quán)房合同范本

大家都知道，我們在進行房屋買賣的時候，是需要簽訂買賣合同的，小產(chǎn)權(quán)房也不例外。那么，小產(chǎn)權(quán)房買賣的合同要如何寫呢?今天，律伴網(wǎng)小編就來給大家詳細的說一說小產(chǎn)權(quán)房合同該如何寫，小編就為大家整理一篇這樣的范本，希望能夠幫助到大家，可以為大家答疑解惑。

一、小產(chǎn)權(quán)房合同范本

出賣人(甲方)：xxx

身份證號碼：xxxxxxxxxxx

買受人(乙方)：xxx

身份證號碼：xxxxxxxxxxxxxxxx

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方自愿將其村證房位于xx市_xx區(qū)xxx的房屋(建筑面積xxx平方米)以人民幣x仟x佰x拾_x萬_x仟x佰x拾x元整(￥xxx元)的價款出售給乙方。(含地下室x號xx平方米)

二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。

四、本合同簽訂后，甲方對xxx的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;

六、違約責任

1、甲方應(yīng)當于x年x月x日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過x個月時，乙方有權(quán)

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解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣x元。

2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過x個月時，甲方有權(quán)解除合同。解約時，乙方已付房價款的xx作為甲方的損失賠償金。

3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責任由甲方承擔，并應(yīng)賠償乙方的損失。

4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。

5、如因規(guī)劃部門、設(shè)計部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應(yīng)當全額退還乙方。

七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第x種方式解決。

1、提交xxx仲裁委員會仲裁。

2、依法向xxx人民法院起訴。

八、其他約定

九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。

甲方：xxx

x年x月x日

乙方：xxx

x年x月x日

見證人：xxx

x年x月x日

以上就是小編為大家整理的關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房合同范本”的相關(guān)法律知識。希望大家通過小編整理的知識，能夠知道這一類的合同協(xié)議該如何寫。如果大家還有其它需要了解的法律知識，律伴網(wǎng)也提供在線法律知識咨詢，歡迎大家進行法律知識咨詢。

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