第一篇：小戶型分析報告

盤點小戶型優(yōu)勢

一、總價低、首付低、月供低 無論是自住還是投資，小戶型相對于大戶型來說，其最大的特點及優(yōu)點就是總價低。如果是通過銀行按揭底方式獲得，那么其首付和月供也相對較低。首付在5萬左右，月供一般也不會超過千元，銀行還貸壓力小。這對于大多數購房者來說，應該還是可以承受的?？v有房屋千萬套、睡覺只需三尺寬。在房價日益飆升的今天，比起動輒幾十萬甚至上百萬的總房價，小戶型低總價、低首付、低月供的特點和優(yōu)點，使得“居者有其屋”這一美好設想不再那么遙遠。

二、過渡性強 對于大多數自住型購房者來說，尤其是對于單身貴族和或是剛結婚不久的小夫妻而言，想要一次性購置3室甚至4室這種可供應全家人居住的大面積戶型難度是比較大的。無論是考慮經濟因素還是行業(yè)發(fā)展的必然，大多數人會傾向于選擇小戶型，等到財富積攢到一定程度再考慮二次置業(yè)，改善居住環(huán)境。因此小戶型可以作為一個過渡性產品，在若干年后，有了更大、更舒適的房子，小戶型可以租或售，“滾動置業(yè)”的美好設想可以在小戶型這個載體上比較輕松的實現?？勺饪墒劭勺宰?，所以說它的過渡性是非常強的。

三、投資可行性強

1、由于小戶型的總價低，應此其投資門檻相對不高。月供一般也在千元以下。通過選擇地段和裝修標準，完全可以實現用月租償還月供賺取長期穩(wěn)定的收益。或者伺機出售，迅速回籠資金。比起大戶型來說，由于總價低，機會成本也相對少。即便出現比較大的動蕩和意外，虧損也相對較少。

2、投資小戶型房屋，相對于投資股票、債券來說，收益更穩(wěn)定。即便出現大的動蕩，也不會向股市崩盤一樣，投資變成一堆廢紙。從這個角度來說，風險是比較小的。

3、市場需求旺盛，剛性需求大。購買小戶型房產用于出租，關鍵看投資收益。而這一點又取決于承租群的需求量。小戶型的承租群一般多為白領階

層、結婚不久的小夫妻。他們共同的特點在于財富儲蓄相對較低而剛性需求相對旺盛。因此，小戶型用于出租是非常理想的。這一點在一線城市表現得非常明顯。

四、裝修、居住成本低 小戶型面積小，因此裝修的時候可以省下一筆裝修費用。入住以后，各項按照面積均攤的費用也相對較低，經濟實惠。

五、增值保值性強 房屋作為一種特殊的商品，除具備居住功能外，還具有保值及增值的附加價值。而小戶型無疑成為房產投資的首選。一般來講，小戶型項目所處位置交通狀況良好，同時相關配套也比較齊全，小戶型無論是出租或出售都具有較大的保值增值空間。據了解，市區(qū)內的精裝修小戶型月租完全可以用來償還銀行不超過千元的按揭貸款。其保值、增值價值一目了然。

六、生活便利性強 站在小戶型定位的角度來看，由于其的潛在需求客戶多是年輕的上班族，他們正處于創(chuàng)業(yè)階段，尚未買車，對公共交通的依賴性是比較大的。所以真正受歡迎的小戶型項目的區(qū)位條件都比較好。通常交通狀況良好，距離公共汽車站、地鐵站比較近。對于上班族和“飄一族”來說，市區(qū)的成熟配套方便工作之余享受高品質生活。如購物、看電影、喝咖啡等，在市區(qū)選擇離工作地點近的地方買小戶型可以節(jié)省上班時間，免除長途勞頓。從這個角度來說，小戶型完全可以擺脫“購買能力”的束縛,成為高品味、時尚人群的個性選擇。選擇小戶型可以帶來便利的生活環(huán)境，相同的環(huán)境，較低的總價凸現其高性價比。創(chuàng)新小戶型的獨特新優(yōu)勢 商品住宅時代的小戶型發(fā)展，至今已經歷時10多年了，產品更新換代，歷經多種變化。伴隨著“90平方米以下占比70%”的政策的全面實施，“90/70”小戶型從今年起在成都不斷亮相，其創(chuàng)新產品也普遍受到購房者的關注，銷售好于一般商品住宅。而今的小戶型有何變化？創(chuàng)新型小戶型究竟新在哪里呢？

帶來變化

住房最忌諱的是進門一眼望盡，而由于層高的變化讓面積不大的住房擁有了立體感，也 立體感：小戶型層高

適合現代家具、電器的布局和個性化的居住格局。以往，由于建筑層高限制不多，有的小戶型層高最高可達5.5米。一般住宅的層高在2.8米左右，因此5.5米可以設計打造成兩層空間，而面積計算則依舊以一層為單位，故有“買平方送立方”的說法。在層高的限制下，現在出現較多的是錯層或復式小戶型，上下兩層空間，下面對外會客，上面居住，面積雖然都不大，但分區(qū)明確、層次分明。有的甚至是南北錯層小戶型，上下兩層擁有陽臺看到的是不同的戶外景觀。

個性感：小戶型彈性組合空間平面的空間變化和彈性組合，對小戶型來說至關重要。因為，通過變化和組合，可以摒棄一些可看不可用的面積，改造成適合自己的生活居住空間。在以往的住宅設計中，一般小戶型產品是當作邊角料設計的，房間格局、承重墻等都是隨其它戶型變化而變化的。進入“90/70”時代，針對小戶型的設計不斷出現，如設計中盡量減少小戶型的承重隔墻，使之可以自由變化，組合成不同的空間就是很好的嘗試。

在彈性組合中，廚房區(qū)和就餐區(qū)的結合，臥室和書房的互通，起居室的多功能、工作陽臺和洗衣機的結合等都在考慮范圍內。增加彈性空間后，業(yè)主可以根據居住人數、興趣愛好的不同裝修設計自己喜愛的空間，使小戶型更具個性化。

空間感：小戶型花廳增加面積

對小戶型來說，在有限的建筑面積內獲得室內面積的最大化也是至關重要的。正是得益于“90/70”政策的推行，小戶型的設計正在考慮為業(yè)主增加室內的使用面積。而今，增加飄窗和陽臺，延伸小房間視覺的長度已經被普遍采用。

另一種由北方傳過來的進門花廳也開始應用到成都的小戶型中。顧名思義，花廳是養(yǎng)花弄草的地方，陽光、空氣需求大，所以花廳一般擁有一個半開放式的對外空間，頂上有檐，但對外無窗，所以花廳的建筑面積只能算一半。用一半的價格買到8-10平方米的花廳后，小戶型業(yè)主可以裝修改造，如改造成與廚房結合的半開放式餐廳，或改造成鮮花環(huán)繞的家庭

電腦室等。雖然總面積不大，但花廳增添了小戶型的空間感覺。

舒適感：關注小戶型通風日照。

還有一種小戶型中規(guī)中矩，朝南臥室?guī)详柵_，北面廚房、衛(wèi)生間帶工作陽臺，還有10多平方米的會客廳。麻雀雖小，五臟俱全。這類小戶型受歡迎的原因，是其設計符合居住的兩個基本原則，即通風和日照。不少小戶型為整體建筑的需要，往往舍棄通風和日照的標準。如兩梯三戶的房子，往往把小戶型設計在中間，與電梯門相對，這樣的房子缺少南北通風，室內的自然空氣流通不好，能源消耗量相應會增大；如有的小戶型被安置在板式樓的內凹處，日照時間短，朝向差，冬冷夏悶，居住舒適感差，尤其不適合老人居??；再如，有的小戶型窗前就有大樓阻擋，距離頗近，不僅曬到房間的陽光少，而且通風都受很大影響。因此，不論小戶型款式的變化怎樣，但萬變不離其宗。還是應首選南北通風好，朝南日照多的小戶型。在當今強調人居環(huán)境的時代，不論戶型大小，住得健康舒適要放首位。

第二篇：小戶型客戶群體分析

二，小戶型市場基本概況及競爭格局：（1）仙葫開發(fā)區(qū)概況：

仙葫開發(fā)區(qū)首期規(guī)劃面積18萬平方公里，遠期規(guī)劃面積46平方公里，分西區(qū)、南區(qū)、東區(qū)三大功能區(qū)。開發(fā)區(qū)地處南寧市鳳嶺新區(qū)以東，內有桂海高速公路兩個出入口，邕江環(huán)繞，交通便捷。開發(fā)區(qū)重點發(fā)展房地產、文教、休閑娛樂和高新技術產業(yè)為主，招商引資有較大進展，2002年累計引進項目15個，用地面積191.33公頃，協議投資額達12億元，實際投入1.8億元，實際利用外資50萬美元。大學城的招商引資實現了零的突破。已有南寧五合職業(yè)技術學院、廣西幼兒師范等院校簽約，成為大學城首批進駐的兩家院校。2002年開發(fā)區(qū)工業(yè)總產值3500萬元；出口創(chuàng)匯220萬美元，稅收986萬元。

房地產是仙葫開發(fā)區(qū)的發(fā)展重點之一。特別是高檔別墅群的開發(fā)，已成為南寧房地產的一個亮點。2002年，已開發(fā)有“金地世家”、“天池山橘郡”、“龍胤花園”、“麗水灣別墅”等樓盤，南寧房地產的仙葫板塊開始形成。至年底，在仙葫西區(qū)臨界邕江地帶集中了近333.5公頃的別墅群，投資總額近16億元，全部建成后將成為廣西規(guī)模大、檔次高的居住區(qū)之一。

但是，隨著南寧樓市的多樣化發(fā)展，小戶型如雨后春筍般誕生，成為南寧樓市的生力軍。

（2）小戶型成功案例：南寧龍胤鳳凰城小戶型單價4000元/㎡

上圖列示了2009年3月南寧龍胤鳳凰城兩種戶型的價格，可以看出，同一樓層的不同戶型，有的可能隨著面積不同，單價也有所變化，但也有的同一樓層所有的戶型都是差不多，甚至一樣的，比如南寧龍胤鳳凰城小高層戶型，5樓的三居室跟二居室的戶型單價都是4000元/㎡。而隨著樓層增高，到了7層同樣戶型每平米增加了300元。期間南寧市房價同比上漲12%，其中不少為小戶型的功勞。

同時南寧市新推出的幾個小戶型樓盤價格屢創(chuàng)新高：盛天尚都均價5200元/m2、榮和東盟國際均價4900元/m2、陽光100上東國際魔幻SOHO均價5500元/m2更是為南寧樓市的房價上漲起到了推波助瀾的作用。盡管房價節(jié)節(jié)攀高，但小戶型樓盤卻供不應求。

（3）小戶型競爭激烈

南寧小戶型可謂蜂擁而上，競爭相當激烈。

2009年10月31日，位于民族大道核心地段的盛天國際二期預約，當天推出310套29平方米~87平方米的精裝修小戶型，因其置業(yè)門檻低、貸款壓力小等原因，引來不少人預約?，F場氣氛熱烈，積極選房。據說，當天有近300人進場，200人登記預約。

除了盛天國際、云星·錢隆天下、嘉華綠洲、嘉士·摩根國際等以上中小戶型公寓為主打的心樓盤在近期大量上市銷售，就連面市長時間的“老盤”，如云星·城市春天、榮和大地，也紛紛推出了小戶型產品。

眾所周知，一直以來，大戶型都是剛性需求購房戶的首選產品，也是為開發(fā)商創(chuàng)造利潤的主力，是各樓盤重點打造的“拳頭”產品。然而，今年樓市不比往年，大量持幣待購的剛性購房者，遲遲不肯出手買房，讓觀望成了當前樓市的主旋律。于是，急于回籠資金、提高銷售量的開發(fā)商，開始主動調整銷售策略，在產品類型上動起了腦筋，紛紛推出總價較低的小戶型，希望有所突破。

“推出小戶型后，銷售出現了一些轉機?！北焙芬粯潜P名的置業(yè)顧問說，前兩個月賣的戶型都是100平方米以上的，銷售非常不好，其中有一個月才賣出1套房。推出小戶型產品后，每個星期成交好幾套。

一直以來，大戶當道的東盟商務區(qū)，也開始“放低身價”走平民路線，推出了大量的小戶型。盛天華府和信地·伴云居，近期主打產品也是中小戶型。

三，SWOT分析： 1，優(yōu)勢分析 A：仙葫區(qū)域小戶型市場走俏：

仙葫經濟開發(fā)區(qū)天然的地段優(yōu)勢，這里是時尚白領的俱樂部，也是制造中產階級的夢工廠，在這里有錢的時尚白領比比皆是，每年都有新一代需求產生，源源不斷的需求是我公司小戶型樓盤最有力的支撐。

市場細分如下：

a、高端市場被盛天國際、金盛時代、麗水灣等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費，10年內不會再置業(yè)。b、中端市場被現代國際、紫金苑、都市江南、盛天名都等中檔樓盤滿足，屬過度消費和終極消費的結合。

c、復合、小戶型市場。龍胤鳳凰城一期是一個大眾小戶型樓盤，從價位角度劃分，屬中低檔樓盤。龍胤鳳凰城二期小戶型項目的目標群，預計業(yè)主身份時尚白領、中產階級年輕人等，置業(yè)心理大同小異，因此成為主要推廣主線。（如下調差報告）調查報告：

針對小戶型的置業(yè)選擇，居周刊與南寧搜房網合作，于3月19日-25日開展了為期6天的網絡調查。調查結果如下：

1、您購買小戶型時認為最重要的因素（多選）（9867票）

A、所處地段及交通 17.24% B、發(fā)展商實力和信譽及物業(yè)品牌

16.87% C、優(yōu)美的周邊環(huán)境 9.27% D、優(yōu)美及規(guī)劃 9.09% E、完善的小區(qū) 3.89% F、娛樂購物商場等配套齊全 3.83% G、完善的會所康樂設施 11.22% H、貼心的物業(yè)服務 11.55% I、價格吸引及升值空間 17.03% 數據分析：地段和交通被認為是購買小戶型最重要的因素，價格吸引和升值空間緊隨其后。同時，品牌意識日益深入人心，有口碑的發(fā)展商和物業(yè)公司成為購房者重要的選擇標準之一。很多被調查者表示，不管是自住或投資，好的地段會帶來更大的升值空間，而完善的會所設施和貼心的物業(yè)服務，與業(yè)主的居住生活質量息息相關，也備受購房者關注。

2、小戶型住宅單價多少元/平方米您可以接受（1716票）

A、3000元-3500元 23.6% B、4000元-4500元 31.12% C、5000元（或以上）45.28%

數據分析：經歷了2007年南寧房價飛漲，市民對房價有一定的理性認識，近半的購房者表示能接受5000元/平方米以上的小戶型。據調查，目前南寧很多小戶型項目都在市區(qū)成熟地段，價格較高，但由于生活便利，部分市民還是很青睞市中心的小戶型，并能接受較高價格。

3、小戶型住宅產品您可以接受總價（1716票）

A、10-15萬元 32.17% B、15-20萬元 54.2% C、20-25萬元 13.64%

數據分析：記者在調查中發(fā)現，目前小戶型的主力購買群體還是20-30歲的青年置業(yè)群體，54.2%的被調查者選擇小戶型總價在15-20萬元，而這一總價可以大大減輕青年置業(yè)群體的月供負擔。

4、您購小戶型住宅的主要目的是（1716票）

A、自用 22.55% B、出租 32.34% C、轉手投資 45.1% 數據分析：45.1%的市民選擇“轉手投資”，這說明南寧市的市民很看重小戶型的過渡投資功能。由于有很多投資者進入小戶型市場，這導致了近年來小戶型一直供不應求。

小戶型生活時尚又精彩，深受年輕人青睞。據了解，這類戶型在南寧的供應量不多。例如青年國際早已交房使用，而南寧·聯盟新城及盛天尚都等此類戶型均已售罄。

B：時尚白領、年輕中產階級對60—80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉化為有力的市場動力。

C：市場狀況表明，目前南寧市場產品以面積區(qū)間在70-90㎡二房及102-112㎡三房為主，有利于投資，吸引大批外商投資、炒房客。尤其是精裝小戶型更受歡迎，構成了提高成交量和價格形成的主要產品。以投資客為主，投資客量的增加，形成了小戶型市場一個很強大的支撐。

2，劣勢分析

A：小戶型市場競爭激烈，局勢嚴峻。

仙湖經濟開發(fā)區(qū)域業(yè)主多為年輕人且收入皆為白領階層，有效需求充足。如今小戶型樓盤無論是競爭還是銷售都很火爆，像盛天熙園、盛天華府、業(yè)和半島半山、風鈴春天、遠辰·山水一號、錦繡豪庭、盛天華府、普羅旺斯、臺灣街、盛天國際、瀚林雅筑、恒大·蘋果園、東方華府、半島旺角等都是名氣響亮、深受青睞的戶型。

如果像龍胤鳳凰城二期銷售一味的向年輕時尚族訴求，我公司樓盤銷售可能面臨比較嚴峻的競爭局面。

B：我公司剛成立不久，人力資源、資金不足，力量有限。而小戶型開發(fā)成本高，相對可能比一些中大戶型還高。

C：小戶型精裝修很講究，我公司經驗不足，尤其在小戶型精裝修方面有待提高。

3，機會分析

A：小戶型的目標市場主要由以下幾種人組成，這些人購買能力強。在南寧打工的主要是中層技工或時尚白領，以及少部分藍領。這些人的消費就是我小戶型市場的目標群。他們的主力消費面積是兩室一廳和一室一廳，消費實力有限。他們對按揭首付2-5萬元月供幾百上千元非常感興趣，購房一般想一步到位，對住幾年再換房不太感興趣，認同蓉茉大道有很大的租房需求市場，非常認同仙湖開發(fā)區(qū)的發(fā)展前景。對此類人我們要注意：對自己前途有信心的人從不這樣想，這只是我的第一套房，現階段很少有人一套房住20年了，八十年代的房子現在沒有幾個人再住了。這里有個大商圈，里面有幾千個老板，幾萬人店員，這里的房子想住就住，想賣就賣，想出租就出租，這里的公房租金很高。南寧就是有這樣一個巨大租售需求市場的地方。

26—29歲的店長、業(yè)務經理級人物，這些人大多想另立門面，又有結婚壓力（大多來自朋友和家庭），但是自己資金不多，如果買房一步到位，便沒有資金自己做生意，我們的小戶型房子正好適合這些人。

已在南寧干了2 ~ 3年生意的外地人，這些人對仙湖開發(fā)區(qū)域尤其是綜合商場，正佳菜市、蓉茉菜市、康聯超市、南城百貨市場等等有較深的了解，對仙湖開發(fā)區(qū)有印象，但不太關心。在南寧租房住，曾經有想買房的念頭，但又不想永久在邕居住，過幾年有可能回去，認為為這幾年時間買房花幾十萬元不值得，怕被套?。哼@里買套房以后很可能不住，又要占用資金，回頭將房子賣掉又嫌太麻煩。

對這類客戶講仙湖經濟開發(fā)區(qū)商圈巨大的租房、購房需求，小戶型由于總價較低，可以隨時出售和出租。

外地老板為同在一起的兄弟姐妹購置房屋。實力大的老板為公司的骨干員工購置房屋（主要是首付款）。這樣做一方面可以有收買人心的作用。另一方面這些人住得距商鋪很近，還能象從前住在商鋪時一樣，隨時照應生意。

從前住在商鋪上層，因商鋪拆遷升級而從商鋪搬出來的老板。對這些人要多講只有這里的房可以隨時出租、轉手，或不太在意的讓給兄弟姐妹。因為只有這里的房總價低，月供少，求租或求購市場龐大。

純投資者。以幾套或十幾套小戶型做為投資，出租。以收取房租為目的。對這些人訴求：開個私家銀行、人不要一直太累，投入產出如同聚寶盆，比保險更保險，比股票更賺錢。如同擁有了另一份退休金。南寧這里如同一個金礦，這里有數百萬人的年輕人，有不止數千個中小老板，有很大的租房需求市場，發(fā)展前景廣闊。

東盟博覽會的外地品牌駐邕代表很多，訴求隨時可住，隨時可賣，訴求個性物業(yè)服務，如同酒店服務一樣，有送飯服務、自動電話晨叫服務、房間保潔服務、干洗服務、電話訂票服務（均是有償服務）。私人特殊生活，多講公交出入方便，房子總價不高等。

B：業(yè)內人士分析指出，在三五年內，只要鳳嶺片區(qū)小戶租賃價格及形式能達到目前五象廣場周邊的狀況，投資客們完全可以實現以租抵供，且略有贏余。客觀來說，無論目前的發(fā)展狀況如何，未來南寧東部地區(qū)肯定是出租市場最旺盛的地方。尤其在租價上，會明顯高于老城區(qū)的平均水平。南寧市房產中介協會會長陳偉分析，南寧有三個小戶型樓盤：TT國際、金旺角、摩卡生活館都擁有區(qū)域優(yōu)勢，要不就是在商業(yè)區(qū)，要不就是在商務區(qū)。小戶型開發(fā)現在還是缺，很多大城市，小戶型都是以精裝修的形式出現，現在人們的生活節(jié)奏比較快，很少有時間顧裝修，精裝房的出現剛好滿足了這一市場需求。

C：南寧本身就是個機會，經濟社會穩(wěn)步發(fā)展的開放之城。積極抓住機遇，不斷提高開放意識，合理利用有效資源。國內生產總值比上年增長11.5%。農業(yè)結構調整步伐加快，呈現全面發(fā)展態(tài)勢；工業(yè)經濟堅持以市場為導向，積極轉換經營機制，經濟運行質量提高；三產發(fā)展日益活躍，產生了以旅游、房產、會展、餐飲等為主的新經濟增長點；對外開放進一步擴大，來自美國、德國、新加坡、泰國、臺灣、香港等近30多個國家和地區(qū)的投資商到南寧投資發(fā)展，外資投向范圍涉及制造業(yè)、房地產業(yè)、建筑業(yè)、服務業(yè)等多個領域。每年的東盟博覽會、中小企業(yè)博覽會（玉林玉博會）、泛北部灣經濟論壇、文化產業(yè)高峰論壇等等國際性的博覽會和論壇充滿商機，吸引了大批的外商投資、建設和容納常駐國內外游客等等。

4，威脅分析 A：行業(yè)內的競爭

周邊樓盤云集。振寧·現代魯班、風鈴春天、遠辰·山水一號、錦繡豪庭、盛天華府、普羅旺斯、臺灣街、盛天國際、瀚林雅筑、恒大·蘋果園、東方華府、半島旺角等林立在開發(fā)區(qū)內，客戶分流，競爭激烈。

南寧小戶型市場正趨飽和，過量的小戶型的投放勢必導致更加過量的樓盤優(yōu)勝劣汰。

小戶型一直以來都是大家關注的焦點，從近期市場的反饋來看，小戶型的熱度正在持續(xù)增長。而保利21世家推出的精裝小戶型，從戶型布局、空間配套、園藝景觀到通風采光，都充分考慮了未來生活的實際需要，而且全部配備了洗衣機、冰箱、空調等9套家電，同時以6500元/平方米的均價入市，和以往相比，價格呈平穩(wěn)狀態(tài)。實力比我們強大很多。

云星·城市春天、盛天華府、業(yè)和半島半山、恒大·蘋果園、臺灣街、東方華府、世洋首爾街近期均有小戶型投入市場。我們應當密切關注市場動態(tài)，爭取占領市場先機。

B: 行業(yè)外威脅

房地產同質化加大，我們要在這其中突圍而出?，F在地板、家私價格不斷提升，加劇開發(fā)建設成本。

四，目標市場權衡及客戶鎖定，品牌形象及品牌推廣營銷策略。（1）目標市場權衡及客戶鎖定：

年輕人鐘情小戶型，不僅因為總價低，更是因為小戶型能讓各類年輕人找到屬于自己的時尚空間。南寧樓市有眾多小戶型，根據不同特征及適合人群，又分為迷你小戶型、精裝小戶型、溫馨小戶型及百變小戶型四類。

迷你小戶。

快樂單身私享空間。

適合人群：初入社會的單身貴族。

產品特征：迷你小戶由于受面積限制，設計上追求簡約方正，弱化了廚衛(wèi)及客廳的使用功能。特別是廚房，有些小戶型甚至沒有。這類迷你小戶型多為單間配套，即客廳和臥室合二為一，而且一般只擁有一個窗戶或陽臺的采光面，有些甚至沒有陽臺。

產品分析：單間配套的迷你小戶，如果面積在15平方米以上，便可擺放沙發(fā)、餐桌、書桌、梳妝臺和床；面積在15平方米以下，只能擺放簡易沙發(fā)、小餐桌和床。而衛(wèi)生間面積約3-5平方米、廚房面積約5-7平方米就足夠了。如果衛(wèi)生間較寬，還可以設置干濕分區(qū)。而廚房面積較大的話，還可以擺放冰箱之類的電器。

迷你小戶簡單實用、總價較低，很多初涉社會的年輕單身貴族為之傾心，將選擇小戶型作為自己在城市里的第一落腳點。在南寧市某媒體工作的覃小姐說起自己在東葛路的迷你小戶時頗為自豪?！拔沂?007年參加工作的，畢業(yè)后就在家里的支持下買了這套二手小戶型。房子雖然只有20平方米左右，但卻是我的避風港。每天下班后我回到自己的小窩里，享受快樂的單身生活，而父母也不再為我操心了?！?/p>

精裝小戶。

時尚小資妙曼空間。

適合人群：注重享受生活的都市時尚小資。

產品特征：精裝修小戶型可為業(yè)主省卻裝修的煩惱。對于工作繁忙、應酬較多的時尚小資而言，此類小戶型無疑非常受歡迎。這類小戶型所在區(qū)域的配套較為完善，能滿足都市百領小資的購物、娛樂等需求。

產品分析：此類小戶型的居住舒適度及品質相對較高，而且購買人群多為具有一定經濟實力的城市白領階層。精裝修小戶型在南寧市場普遍被看好，目前許多樓盤都打出精裝修的旗號，以吸引時尚白領購買。

剛在北湖路的云星·香檳時代購買一套精裝修小戶型的曾先生說，他很喜歡這里的精裝修風格，而且能夠免去裝修的勞苦。“45平方米的一房一廳對我一個人來說已經足夠大了。在新房里，我可以完全按照自己的意愿布置家具，打造自己心儀的妙曼空間。”

溫馨小戶。

幸福新人甜蜜空間。

適合人群：即將成婚或新婚的年輕男女。

產品特征：溫馨小戶型一般較為注重臥室、廚房和衛(wèi)生間的設計。有些小戶型還設計有次臥或書房，有的還有完全獨立的陽臺。使用功能較為齊全的小戶型，在經過男女主人精心的美化修飾后，頓生許多浪漫溫馨。

產品分析：此類小戶型得到不少即將成婚或新婚的年輕男女的推崇。年輕男女的購買力不強，大多是在家里的支持下購房。雖然只是作為過渡性住房，但同時也需兼顧實用性。

業(yè)內人士分析，此類溫馨小戶型多以二居室為主。一間做臥室，一間做書房或次臥。新婚夫婦居住正好合適，可以創(chuàng)造更為溫馨甜蜜的二人世界。受“90/70”政策的影響，今后南寧市將有更多的此類戶型涌現。

百變小戶。前衛(wèi)人士暢想空間。適合人群：經濟實力較強的前衛(wèi)人士。

產品特征：使用功能介于迷你小戶型和溫馨小戶型之間的百變小戶型，多以一居室或二居室出現。由于彈性空間的面積較大，自由組合后，房屋功能區(qū)將會有所增加。此類小戶型能通過不同的組合實現多種功能，達到前衛(wèi)的效果，因此受到了經濟較強的前衛(wèi)人士熱捧。

產品分析：“我這套房的面積僅是37平方米，但卻是二房一廳設計。這套房子的層高達5米，我自己做了一個隔層。上層是兩個臥室，下層是客廳和廚房。更為難得的是，我還增設了一個儲藏間，完善房屋使用功能，提高生活品質?！?月22日，記者來到望園路青年國際的楊小姐家中，她認為該樓盤的閣樓式小戶型讓她的生活很愜意。

也可自由組合是百變小戶型的創(chuàng)新之處，也是彰顯主人個性化的地方。這類戶型，或是通過增加層高，或是利用內外陽臺及贈送面積來達到隨意分割、切換房型的效果，為城市前衛(wèi)人士提供了更多可自由暢想的空間。

（2），品牌形象及品牌推廣營銷策略

面對這一比較有難度的問題，我公司采取了以下三個營銷策略：

一、窄眾營銷：有的放矢地到各大年青白領人士工作的地方投放廣告；

二、網絡病毒式營銷：年輕人喜歡上網，在網絡上能將信息及時的擴散，從而利用網絡低廉的廣告費用進行宣傳；

三、情感營銷：即通過一系列情感軟文去感動目標客戶群。

營銷策略具體操作：

首先，我公司印刷了大量本案的彩色廣告，廣告的色彩盡量鮮艷奪目，在這些廣告宣傳單上我們詳細介紹了本公司及樓盤的情況、定位等。其次，公布了網上查詢本樓盤的方式、看房時間等。第三，在宣傳廣告和網絡上所寫的情感軟文中，盡量使用貼近時下年輕人口味的詞句，例如：

居住在??是一種詩意的生活方式，代表了自由、獨立、文化；是一種個性化的存在，處處體現匠心獨運的藝術品味與人文關懷；

我們的房客是這樣一個群體：既追求高的物質享受也追求有品味的精神享受；

要求個性化的生活空間，拒絕千篇一律人云亦云。； 對生活充滿浪漫美好的想象，愿意為自己所追求的生活不懈努力； 等等。

在上面目標市場權衡級客戶鎖定后，我們采用窄眾營銷的方式來做營銷宣傳，首先在傳播的范圍上只針對特定的目標群體，而且只使用目標群體最容易接受的術語、信息接受渠道、廣告?zhèn)鞑シ绞?，力求以最少的投入最精確地命中目標群體。同時我們派人到南寧市各大企業(yè)的辦公所在地，只要是白領年青人士聚集的地方，如南寧新聞中心、電子科技廣場、泰安大廈以及各大機關單位辦公大樓等等，去派發(fā)宣傳單。這樣一來不僅經濟實惠，而且將受眾牢牢鎖在年青白領階層，不浪費任何廣告費用到無效的受眾上去。同時，我們的印刷廣告品可以收藏，宣傳持續(xù)性較長。

同時，我們也在南寧時空網和新桂網上發(fā)布了網絡廣告。對此，我們將委托專業(yè)人士代為制作FLASH廣告，準備在各個有影響力的網站推出。南寧時空網是南寧市受眾面最廣的地方性門戶網站。鑒于我們目標客戶群對FLASH動漫的愛好，我們可以專門制作一個非常煽情的FLASH廣告，從而增加點擊率。我們還專門在南寧時空網和新桂網、騰訊、新浪、搜狐、等各大門戶網站的城市BBS上發(fā)起了關于這則廣告及本案樓盤的討論。因為在BBS上發(fā)起討論是不用花一分錢的，空手套白狼，加上我們積極地將此貼熱頂，吸引了很多南寧市網民參與討論。通過網絡的傳播，我們將本案信息不花一分錢就象病毒一樣地傳播了出去。

在廣告宣傳到一定的時候，我們組織了看房活動。活動時間在哪里舉行都需要確定。在指定的地點，我們派專車接送看房的目標客戶，我們盡量將樣板房布置裝修得貼近時下年輕人的喜好：前衛(wèi)、時尚、個性、色彩明快。在看房的同時，為了促進來看房的白領年青人士的交流，我們組織他們舉行聯誼活動?！?相信如此營銷推廣，我們的樓盤肯定銷售火爆，也促使我們增加經驗，事業(yè)不斷發(fā)展壯大。

第三篇：小戶型住宅分析論文

一、當前小戶型存在的問題

目前市場上的小戶型物業(yè)主要有以下幾類問題：

（一）房型不合理，居住功能差?，F在，小戶型住宅中大多是賓館標房式的一室戶房型，無獨立廚房、無日常起居的活動空間，往往只具有通常集體宿舍的功能和旅店暫住的功能，而缺乏日常居家生活的功能。這類標房式房型，實際上就降低了作為居住物業(yè)的使用價值，因為即使是酒店式住宅，其畢竟還是供人居住生活的“住宅”，而非“酒店”。

除了這些標房式房型外，小戶型中還有不少三角形、斜邊形、不規(guī)則多邊形的怪異房型，且只有一面能采光，一旦分隔，便形成暗室暗間，無任何自然通風采光，這種不合理是顯而易見的。這也是小戶型住宅的通病。嚴格地說，這類小戶型房型可謂是市場的無效供應，是社會資源的浪費。

（二）得房率低，走道過長。如今，小戶型住宅的得房率普遍遠低于常規(guī)住宅，大多在70％左右，有的甚至只有60％，如“新銀座”60％，“東方新地”64％等。這與通常新建住宅80％以上的得房率相比，實在是相差懸殊。對于日趨理性與精明的購房者來說，這一過低的得房率，顯然會影響他們購房的抉擇（尤其是當市場上出現了更高得房率的小戶型時）。

過低的得房率，實際上就縮小了套內的使用面積，或者說實際上增加了套內使用面積的折合單價，其不實惠、不合算是不言而喻的。

（三）識別性差，存在安全隱患。

由于小戶型住宅設計的陳舊，一個層面幾十戶，魚骨狀、回環(huán)狀一貫通的平面布局，便必然導致各家各戶識別性差的弊端。進入走道，除非辨認門牌室號，幾乎無其他可識別的不同空間格局的標志，往往使人不辨東西，失去方位感。有的甚至七拐八彎，仿佛進入了迷宮，一旦有火警便難以迅速疏散。且外人闖入也難以覺察，不像一梯兩戶、兩梯三戶那樣的容易分辨。這便會給不法之徒留下可乘之機。

（四）一梯幾十戶，上下不便?，F有小戶型住宅，大多都是一梯幾十戶的集中式的電梯設置。如“金銀匯”的32層三梯54戶，“自由自宅”的6層2梯40戶，“奔騰新干線”的32層三梯20戶，“藍朝部落”的32層四梯24戶等。平均每部電梯每天要承載一百多戶至二百多戶的上下運量，有的小戶型甚至平均一部電梯要超過三百戶的運量。就算每戶只有一人居住，那么每天幾百人上下進出，其擁擠狀況、久等狀況也是可想而知的。

（五）面積不當，總價失控。現在小戶型住宅中標房式的一室戶房型建筑面積，不少都在40-50平方米，如“新銀座”、“富通城”、“東方新地”等，對一室戶而言，顯然偏大。這一面積完全可設計成緊湊的小一室一廳。而小戶型中的一室一廳也同樣偏大，大多在70平方米左右，有的甚至超過80平方米建筑面積。這就失去了小戶型的本來意義。小戶型就應體現其“小”，以符合特定的市場需求。這一面積的不當也就直接導致了總價的上揚，使小戶型原有的低總價優(yōu)勢逐漸消失。此外，如此“雙高”的小戶型，其未來的預期租金也必須隨之高漲，這就又與租賃市場實際的需求結構相矛盾、相背離，導致今后此類小戶型的難以出租與變現，甚至引發(fā)一系列的市場問題。其實這也反映出發(fā)展商對小戶型市場定位的失誤。

上述五大缺陷，也是當今小戶型市場不成熟的表現。如何解決這些缺陷與不足，如何優(yōu)化乃至細化小戶型產品，提高對特定居住使用者的適應性（包括價位），這是今后小戶型開發(fā)的關鍵，也是小戶型市場進一步良性發(fā)展的保證。

二、小戶型產品的優(yōu)化與對策

（一）改點式為板式，創(chuàng)新平面布局。改變整體建筑造型，將點式塔樓改為板式結構，并將通常一梯二戶或二梯三戶的板式住宅，每戶再一分為二，形成一梯四戶、一梯六戶的小戶型。這就既能減少走道面積，提高得房率，又能增加各戶采光，并能有效避免一梯幾十戶，中間通廊式的諸多弊端，增加安全保障。

（二）改直套為橫套，縮短進深?，F有的小戶型往往進深過長，大都只能形成直套型的一房一廳，以及暗衛(wèi)、暗廚。且客廳要么無直接采光，要么采光不足，不如臥室明亮。如果能將其改為并列式的橫套，同時縮短進深，并將臥室在平面布局上與客廳相錯，凹進一塊，形成曲折階梯狀布局，這就既能有效控制總面積，又能開設更多的窗戶，做到廳、臥、廚、衛(wèi)全明，增強居室自然通風采光的生態(tài)性能。同時又能豐富外立面凹凸變化的建筑表現，強化其造型美感。

（三）細化功能區(qū)隔，合理面積配比。小戶型不應以犧牲居室功能為代價來一味求小，而應在細化功能區(qū)隔，合理各功能區(qū)域的面積配比，以及充分利用空間的基礎上，做到小而全、小而精，小得合理、便利，不影響使用。

對于1-2人居住的一房一廳來說，其各功能區(qū)域的面積，當然要比常規(guī)住宅的二房、三房要小得多。但又不能太小，應以符合人體工程學的基本空間尺度為限。如臥室不能小于10平方米，客廳不應小于12平方米，衛(wèi)生間不宜小于4平方米等，否則就會影響使用，使空間過于局促、逼仄。其它功能空間的面積也應有合理配比，如儲藏室、壁櫥、小陽臺、玄關以及冰箱、洗衣機等的專用放置空間等。各功能空間面積的恰當配比，各空間尺度的適宜準確，既能滿足需要，又無面積損失，這是“螺絲殼里做道場”，細化小空間功能區(qū)隔的關鍵一環(huán)。

（四）變化局部隔斷，增加儲存空間

為了充分利用空間，“借空不借地”，可采用類似“S”形、“弓”形和“工”形，以及勺子形、“山”字形等多種形式的隔斷，以形成大小不同、厚薄不一的各類壁櫥空間，既能增加分門別類的多種儲存空間，又能節(jié)省占地，提高空間利用率。且又能保持分隔墻面的平整和完整，提高隱蔽性。雖說相似的隔斷在常規(guī)房型的二房、三房中已有運用，但尚未普及，而在小戶型的設計中，卻幾乎絕跡。如能更好地、因地制宜地采用這類隔斷，則小戶型的設計便能有所突破。其實用性、功能性將隨之陡增，且又能有效控制面積。

（五）房型設計與裝修設計同步結合，相得益彰

在裝修設計中，常會因房型的局限和空間區(qū)隔的不合理而給裝修帶來麻煩和尷尬。如果能在房型設計時，事先考慮到裝修的需要，將兩者結合起來，形成互補互動的效應，建立相輔相成的關系，那么便能使相當有限的小戶型空間，發(fā)揮更大的效用，真正做到小而全、小而精。并通過裝修增強居室的實用性、功能性，同時也增強視覺美感，擴大和延伸視覺空間，使小空間不覺其小，產生以小見大的空間感受。如各類吊柜、壁櫥、壁龕的設計，鏡面墻的運用，全透或半透的玻璃隔斷，似斷非斷的半隔斷，兩用或多用的空間處理和家具設計等。

第四篇：西安小戶型市場分析報告

西安小戶型市場分析報告

一、小戶型的概念及其投資特點

1、小戶型的概念

對于小戶型的概念，目前沒有一個嚴格規(guī)范的說法，從房地產發(fā)展來看，小戶型是因空間緊湊、單套戶型較小而得名。業(yè)內人士比較認可的一種說法是，一居室銷售面積在50平方米以下，二居室銷售面積在70平方米以下，三居室銷售面積在90平方米以下都是所謂的“小戶型”。小戶型雖然面積小，空間安排得相對緊湊，但能滿足人們生活的基本需求,包括就餐、洗浴、休息、娛樂，小戶型都應有盡有。

2、小戶型投資特點

（1）總價低。投資門檻低，便于投資。

（2）出租容易。拋開價格因素，喜歡合租的人肯定少。小戶型將來出租更容易。

（3）出售獲利空間大。

（4）房屋其他開支低。房屋入住后伴隨著物業(yè)費、取暖費等各種日常維護費用。而這些費用都是按照房屋面積來計算的。

二、西安小戶型市場投資分析

1、西安投資小戶型供給市場的分析

2007年，我國房地產宏觀調控將呈現“穩(wěn)政策、調結構”的新特點，在保持宏觀經濟政策總體穩(wěn)定的同時，將把更大的力氣用于結構調整。從西安房地產供應結構看，住宅仍是房地產市場的主角，占到總施工面積的79％，其中，90平方米住房占到總施工面積的11％，占到住宅施工面積的14％，與國家建設部規(guī)定的“90平方米以下住宅要占到開發(fā)量70％”的目標還有不小的差距。因此,調整住房結構成為當務之急。

由于目前西安市房地產市場結構導致小戶型市場房源緊俏。從房地產開發(fā)的周期分析，要調整這樣市場供給結構需要一個過程，在短時間內小戶型勢然受到市場的追捧，但是由于國家政策調整，未來小戶型供應量會迅猛增加。

2、西安投資小戶型需求市場的分析

小戶型商品房熱銷已經持續(xù)了兩三年，由于小戶型投資少、風險小，而回報率又相對較高，因此許多人選擇購買小戶型進行投資。小戶型能“租”能“售”的特點是小戶型投資者的又一考慮，投資目的是為了追求回報，小戶型投資回報率的高低是投資者比較關心的問題。

目前，西安的小戶型銷售和出租情況是越來越火爆，而且這種火爆仍存擴張升溫之態(tài)。隨著市場的細分，小戶型逐步的集中放量，在國家的宏觀調控和市場需求的轉變下，小戶型必將大放異彩。根據權威機構調查顯示，選擇租用小戶型的人群有以下幾類：1．單身白領2．剛參加工作的學生3．小戶型過渡者3．外來租戶。首先,單身白領一直是小戶型的追捧者，他們具有一定經濟能力，目前西安市場調研的結果看，單身購房的人群比例不是很高，向往自由的年輕白領通過租用小戶型住房享受自由的生活空間，他們在乎的是房屋的周邊環(huán)境，其中交通是否便捷，是否靠近商業(yè)區(qū)，生活娛樂設施是否完備是他們關心的焦點問題。酒店式小戶型公寓非常適合單身白領租用。

其次，剛參加工作的學生由于收入相對較低，不具備購買房屋的能力，小戶型由于面積小，出租價廉，深受這部分人群的青睞，他們最在乎是價格和交通便利的程度。

再次，小戶型的過渡者。這部分人群已婚居多，他們通常只是暫時租用房屋，等自己有定經濟能力后購房，租屋只是為了暫時過渡，他們在選擇租房源時關注的是周邊環(huán)境及配套設施（學校，商場，醫(yī)院等）。

最后，外來人員。他們是城市中做短暫停留的“飄一族”，往往會選擇小戶型居住，小戶型“麻雀雖小，五臟俱全”的特點正好迎合了這些城市“飄一族”的喜好。面積雖小，但居住起來比較方便。無疑是第一選擇。小戶型居民也有一些是求學者，現在考研成為大部分大學生的選擇，他們?yōu)榍髮W而想有個好環(huán)境，根據家庭條件，稍好一些的會考慮自己租住，條件稍差的就合租。此外對于小公司或辦事處，他們人數不多，公司不需要有業(yè)務在辦公室完成，只是一個聯絡處，一般小戶型社區(qū)配套、服務都比較到位，住在這里比較省心。由于近幾年西安的城市發(fā)展就快，這部分人員迅速增加，市場對房屋的租賃需求也逐年增加。

綜合以上，筆者認為短時間內西安小戶型市場租用人群的人數不會下降，而且隨著西安的經濟發(fā)展，這幾類人群的人數會隨著數量增加必然導致小戶型租賃市場的活躍。

除此之外，二手房交易里面，實際上老百姓的需求還是小房子，在二手房的交易中，基本上還都是小戶型，所以說老百姓真正需要的還是小戶型。由此可以看出，小戶型房屋在二手房交易市場上比較緊俏。

3、西安小戶型投資回報率分析

研究了買方和賣方市場情況，目前，小戶型投資回報如何呢？房地產投資回報無非兩種，一種是出租，一種是出售。按照目前國內地產的綜合情況來看，投資回報率一般都低于20%，有的甚至在5%以下。目前計算一次付清房款投資回報率最廣泛的使用方法僅供大家參考。

租金回報率＝每月租金收益×12/購房總價

如：2006年西安商品房的均價3258/平方米，2006年西安小戶型二手房平均租金13.5元/平方米，購買90平米的房子，總價是293220元。

那么，計算租金回報率＝13.5×90×12/293220＝4.972％

對于使用按揭貸款購房的回報情況。投資者可用以下的計算方式計算自己的物業(yè)回報，公式為：

投資回報率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12/（首期房款＋本內的應付按揭款）

筆者選擇西安內城某一項目分別計算小戶型和大戶型的投資回報率，計算如下：

該項目主力戶型基本價格：

二居室：面積76.54平米；總價34萬元；首付10萬元，月供1700元城內同地區(qū)二居室二手房租賃的平均價格是28元/平方米

三居室：面積123.77平米；總價 51萬元；首付15萬元，月供2500元城內同地區(qū)三居室二手房租賃的平均價格是25元/平方米

利用上述公式，經過計算：二居室投資回報率是4.416％；三居室投資回報率是3.961％，由此看來投資該項目的小戶型租金回報率稍高一些。（有興趣的讀者可以自己用公式自己算所投資的房屋投資回報率）

目前房地產市場上，住宅的回報率在5％左右，視為可接受回報率。8％的以上說明回報比較豐厚。雖然，上述兩個投資回報率的計算方法，并未考慮前期的其他投入和資金的時間成本，如租金稅費、裝修費用、以及出租房屋業(yè)主應該承擔的物業(yè)費和供暖費等，但如需要考慮所有因素，計算過程會變得復雜繁瑣，所以作為投資參考，用上述兩種計算方法就已經足夠。（更多性價比評估請點擊：普通住宅綜合性價比評估系統(tǒng)）

綜上所述，雖然西安房地產投資回報率一般，小戶型投資比起其他戶型有一定優(yōu)勢，但是總體上收益率不高。投資房地產與投資股市相比，所要求的投資專業(yè)性相對少一些，同時風險相對也要小一些。目前，西安房地產市場本身“炒“房的現象就比較小，并且市場上依靠炒房發(fā)大財的炒家本來就不多，在這個相對穩(wěn)健的市場中，相當大部分的投資者都是把房產作為一項中長線的投資。房地產的中長線投資，關鍵在于人們的心態(tài)要調整好，要意識到投資不是投機，投資其潛在的升值能力以及期望獲得一個較為穩(wěn)定的中長線租金收入。

4、西安小戶型投資風險分析

任何投資都有風險，房地產投資也不例外，小戶型投資由于投資少，而回報率穩(wěn)定，易出售，升值空間較大的特點受到房地產投資者青睞，一批“白領地主”靠投資小戶型以“以租養(yǎng)房”的形式而獲利，但是，專家提醒投資者小戶型投資仍存在以下幾方面風險：

風險一，政策風險。2006年-2007年國家出臺多項政策調整房地產市場，其中“凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70％以上”。對為未來小戶型長期投資的影響深遠，從政策看出，未來上市小戶型住宅將成為主流，小戶型的競爭將相當激勵。除此之外，房貸利率和相關稅費等政策處于不斷變動之中，在10年或20年的還貸期內，有可能出現一些變數。所以政策風險是不可預測的，但影響卻是深遠的。

風險二，發(fā)展商心理價位提高的問題。綜觀本市不少小戶型，由于需求火爆，發(fā)展商的價格砝碼亦與日俱增。專家分析指出：小戶型的單價高于其他住宅10－20％是合理現象，盲目拔高40－50％沒有依據。所以不要追求“虛假”升值潛力，這有可能是開發(fā)商的陷阱。

風險三，小戶型的規(guī)劃設計問題。以前市場上的不少小戶型是由一些存量房改建而來的，房型、朝向等均存在一些問題。即便是現在推出的一些小戶型，也是利用現成地塊中的邊角料設計而成，朝向、走道等都存在一些問題。例如有的小戶型是全朝北設計，不利于居住健康，這樣的房屋在市場的歡迎程度比較低。

風險四，盲目投資，同地區(qū)競爭過于激勵。一幢樓中均為投資型的小戶型，在交付使用后，肯定在同一地點集中出現上百套的出租小戶型，于是出現了出租者大

于求租者的現象，一些急于求成的出租者會降低租金，購買期房時原來打算月租2500 元的，現在只能降到2000元了，如此造成投資回報率的下降和投資回收期的延長。

此外，小戶型還存在綠化率低、樓內電梯擁擠、通道狹窄、居住人群復雜及安全和社會問題多等弊病。為此提醒小戶型的投資者，謹慎選購小戶型可以防范盲目投資的風險。

三、西安小戶型市場投資建議

投資就是收益和風險并存的，小戶型投資少、風險小，而回報相對較高的特點是其熱銷的根本原因。但筆者提醒買房人，不是任何位置、任何戶型的小戶型產品都適合投資。，不同的區(qū)域，不同的租住客戶，需要不同的小戶型產品，具體說來，投資小戶型要注意以下四個方面。

1、選地段，認準商圈

小戶型市場無論是自住還是投資，地段是選房標準的重中之重。對于投資來說，選地段就是選商圈，就西安市場而言，“鐘樓商圈”，“大差市商圈”，“高新區(qū)商業(yè)圈”“小寨商圈” 投資住宅一般選在商圈周邊。與商圈相連的道路便成為商圈向外輻射的主要途徑，顯然道路狀況的改善可以有效縮短人們花費在路上的時間，從而縮短心理距離，提升物業(yè)的相對位置優(yōu)勢。此外周邊的環(huán)境是否配套（醫(yī)院，學校，超市）是投資是關注的問題。

2、明確投資用途認準客戶需求

簡單說就是知道投資的房子是租還是售，如用于租，就要考慮投資面積小，總價低，交通便利的戶型，這樣便于滿足租房消費者的需要，如果用于“出售”應選擇面積較大，生活要素齊備，這樣出手比較容易。

3、認準投資產品

對于投資型樓盤來說，小戶型既不是指一居室的小套型，也不是指絕對的小面積。樓盤戶型的大小、戶型、物業(yè)定位都需要根據其所處的位置、未來面向的客戶進行判斷。

4、認清自身能力

投資者應考慮到自己風險，即以后的支付能力。根據自身的收入，貸款額，貸款周期等因素選擇投資項目。

綜合以上分析，西安小戶型投資比起其他戶型的住宅投資前景較好，但是也存在一定風險，投資應根據自身情況進行理性分析，不要盲目投資。

第五篇：經典小戶型文案集錦

經典小戶型文案集錦

一、生活概念型

1、青和上座

主題廣告語：一群人，一群自己人

副標：88個代表未來時尚力量的年輕城市精英，他們是一群自己人。

一群自己人，不是拿鐵族，不是BOBO，不是優(yōu)皮，也不是純小資??他們只是在生活方式及價值取向方面有著某些相似之外的年輕且有專業(yè)水準的城市精英階層。他們屬于白天出入高檔寫字樓及商務場所、夜晚則在公務社交和私人約會中游刃有余的一族，他們的專業(yè)，不只是職業(yè)上的，同時也是生活享樂上的，他們將時尚、品牌消費、燈紅酒綠一并兼收，但更注重細節(jié)上的品位，這也是他們與張揚的暴發(fā)戶和規(guī)矩的中產階級以及矯揉造作的小資們最大的區(qū)別。相對于白天工作中的行色匆匆，他們在夜晚屬于自己的時間里顯得更為可愛；他們或許單身卻不缺身邊的紅顏知己或藍顏知己，所以他們有N個理由和自由去流連城市的夜店。在城市的夜晚，也許你會在“蘇荷”或者“低調”酒吧找到他們，他們喜歡的音樂是藍調、ROCK、JAZZ，但也許有一天他會突然向你推薦一曲浪漫無比的英格蘭風笛。他們不全懂藝術，但盡可能讓自己帶有藝術氣質和品位，這是他們讓自己脫離職業(yè)形象以求解壓的方式。

他們年齡相近，在25-35歲之間浮動，他們的成長經歷和受教育方式相似，他們有同一個年代的懷舊情結和義氣，同樣率性而力，隨時選擇停留或離開，他們信相不朽的愛情，也能看到上面有很厚的灰塵，他們有點思想也懂點哲學。他們熱愛大自然，卻是不折不扣的絕對城市主義，他們有詩情畫意卻不是詩人，他們離不開這流光溢彩的城市。

2、時代華庭（概念+情節(jié)演繹，像一本言情小說）（1）屬性定位：興寧橋畔·純水岸新貴領地（2）廣告語：知本新貴之非凡聚落（3）、時代華庭文案

小戶型樓書，亦是“生存態(tài)”讀本

封面：

關于“時代華庭”的生存態(tài)??

內頁：

興寧橋畔·純水岸新貴領地 知本新貴之非凡聚落

前言：

首先，這是一本樓書；

再次，這是一個知本新貴的生存態(tài)； 當然，如果你感興趣，也可以是消遣讀物。

目錄： 宣言習慣 鋪墊

從Londen來 同住

一種味道 小眼睛 兩個人

明天的故事宣言 New Life Style 時尚經典 而非新潮另類 無需標新立異 卻永遠與眾不同 不是在演繹生活 只是忠于生活感受 拒絕對社會做宣告 只用生活方式證實自我

一：習慣

單身久了

便會習慣一些細節(jié) 比如清晨起來 總喜歡瞇著眼睛

看灰塵在透過窗簾的光束里舞動 專心致志不長不短剛好十分鐘 比如總在昏黃的夜燈時分 去街角的那家餐廳 在熟悉的位置 靠窗一坐下

WAITER就過來問

“老樣子？肉醬意大利面” 比如晚上一回家

就把套裝和細致妝面統(tǒng)統(tǒng)褪去 躲在洋溢玫瑰花香的浴缸里 把自己泡得水嫩水嫩 再換上柔滑的絲質睡衣

遙控器只需按一個鍵

熟悉的聲音就會準確而溫柔地響起??

有時候我們可以很包容

但是絕對不能將就 愛情是，居家也是

一如這40多平米精致優(yōu)雅的空間

布局要緊湊功能要完備 對于生存空間的要求 領域未必很大

隨心的享受卻要絕對放縱

二：鋪墊

細塵在光束里舞步優(yōu)雅 帶著光亮和鮮活的晨氣 起來沖一杯咖啡再加點奶 連煮的面條都帶一點爵士的味道 這四五十平米的空間 是我全部的私有領域 每一寸空間都隨心安置 細節(jié)精致并且完全自主 讓那些木頭和布露出紋理 再仔細擦拭一遍

北歐風格的家具色塊大而和諧 怎么看都覺得舒服 同時放點藍調音樂 把窗簾拉上一半

坐在旁邊喝杯涼水或是抽根煙 籍著窗外發(fā)生的故事來消磨時光 也可以看看書

或者《ELLE》之類的雜志

亦或看一盤小劇場話劇或地下電影的錄像?? 而所有這些似乎都只是鋪墊

我更喜歡夜的豐滿

那種城市暗藏的生氣與魅惑 只有在夜色里才完全綻放 東西向三大主干道構筑流金緯線 三大江的交會又成就另一種經典 不知誰說，今晚的三江很巴黎 我便開始不可遏止地追尋 直至在興寧路奉化江畔 邂逅，時代華庭

三：從London來

夜幕降臨時

生活似乎一下子鮮活起來 窗外的世界開始璀璨

一改白天車水馬龍的喧囂 把奉化江影射得通透光亮 儼然一種寧謐優(yōu)雅的氣息 寧波的富足

在此刻才得以完全彰顯 準備出門

簡單的色調簡明的款式 沒有名牌但卻毫不俗派 出門時把手機找出來 發(fā)現有條短信 “9點，老地方?！?一個熟悉的號碼

Coco這個丫頭終于兜回來了 看來Londen還是留她不住

我們是這個城市的精靈 夜色的五彩繽紛

創(chuàng)造了更多逗留的理由 無論是天一商圈的旋旎 還是中山路上的流光溢彩 或者更直接一點

就在江畔把玩晚風曉月

順便感受一下李清照的哀婉

四：同住

從London回來 她換了發(fā)型

穿一條很好看的連衣裙 但還是有一點孩子的表情 在英國兜了那么久

帶了一個法學Master和酒牌回來 她說在酒吧打工的時候 調酒師實在帥得可以

于是她也糊里糊涂考了酒牌 有一次還被CK設計師相中 去走了幾場show 這丫頭的性感是從骨子里透出來的 就像凱特·莫斯 只用那純真的眼神

就能讓人感觸到心靈的震憾 我們彼此會心一笑

不料她竟說要搬來同住

那么好的房子一個人住實在是可惜了 我愕然，好從何來？

誰不知道那地段那環(huán)境那品質?? 她竟一口氣羅列諸多

看來這丫頭還玩起了私家偵探

說起我那房子的好

最喜歡的還是水的委婉和樓的精致 奉化江和臥彩江，一大一小 把那兩座21層簡約時尚的建筑體 環(huán)繞得靈動逼人

還有這個成熟地段的生活機能 那種一應俱全的快感

培養(yǎng)了我更多關于精致的細胞

五：味道

我住在時代華庭

就在興寧橋沖下的奉化江邊 小區(qū)后面是臥彩江

每天被水環(huán)繞得神清氣爽

無聊的時候總喜歡坐在窗前的地板上 喝涼水發(fā)呆

小區(qū)綠蔭蔭的石頭路上 經?？匆娨晃荒贻p母親 后面地跟著三五歲的小孩 我總是忍不住遐想

一個100多平米的復式公寓里 完整緊湊的三房一廳

有歡笑有爭吵還有孩子的打鬧 餐廳里彌漫著飯菜香 這樣的幸福似乎于我很遙遠 一個陽光燦爛的午后

我從傾城文繡SPA生活館出來 遇見在康來泰買藥的她 我驚訝地發(fā)現

她看我的眼神卻是艷羨的 和我的表情剛好一個味道 不禁啞然

我們總羨慕著別人的幸福

其實我們自己也正享有著幸福

40多平米的清凈優(yōu)雅 100多平米的其樂融融

只是我們選擇幸福的方式不同 而關于偶爾的孤單或瑣碎 是為了調劑幸福的味道

六：小眼睛

《羅馬假日》的愛情 需要絕對煽情的機緣巧合 偶爾去音像中心

期望遇到正在試聽同樣音樂的人 也會去奉化江邊兜風

以為會被一種突如其來的幸福擊中 卻只體會到等待的蒼涼 那天Coco帶了朋友回來 我獨自徘徊在空中花園的小徑中 夜風里帶有花草的香味 遇見了同樣徘徊的他

那個每天準時在景觀電梯里遇見 說，你好，潔白的牙齒帶著芬芳 或許他也是被花草的香味所吸引 這樣的故事與那樣的人生

在不長的時間里互相交融彼此體味 當Feeling成為主流 一切都發(fā)展得自然而然

果真是一件格外過癮的事情 我曾經一再強調 我喜歡深邃的大眼 而此刻

我卻看到了小眼睛的精致 猶如看到了一個鮮活的靈魂

景觀電梯，空中花園，中式庭院?? 所有這些清新雅致的去處 一個人的時候代表著落寞 而兩個人的時候見證的卻是驕傲 緣分真是突如其來

驀然間便中了幸福的圈套

七：兩個人

窗前變成了兩個人 臥彩江的纖巧涓細

奉化江的寬大包容

我笑著說

臥彩江終究是匯入了奉化江 他摸摸我的黑發(fā)

說，如果累了，就請嫁給我吧

我們可以去另一個地方 如果還有留戀

也可以直接搬我那復式公寓 反正你這四十多平米空間 出租蠻好轉手也方便 我笑，說，好。那我們去哪呢？

半晌，我又說，還是留這里吧 其實我知道

我們都愛著這里熟悉的一切

二、情節(jié)故事型

1、鈺龍園

（1）主題廣告語：極品居住青春版（2）系列報廣文案 系列報廣1 主標：如何在欲望迷城里對自己好一點？

副標：要追逐自己的方向很多，我只要一個站臺的溫柔！正文：“我把自己弄丟了?！彪娫捘穷^，傳來她啜泣的聲音。

不知道怎樣回答才好，我只能沉默，仿佛全世界的雨淋濕了全世界的鴿子。

這座充滿欲望的城市里，我們不停奮斗，在追逐事業(yè)中,卻忘記了要的究竟是什么樣的生活,只好用啤酒,商場,KTV和迪士高來追究很快樂很享受。

“在欲望中受傷,不知道如何善待自己”.沉默良久,我拿起聽筒, “幸好,還有一種極品生活值得擁有,比如在花園露臺種大盆大盆的龍舌蘭,比如在南山圖書館借用托爾斯泰和黑澤明做餐具,比如在沃爾瑪展示自己的經濟美學,比如在晾曬溫柔陽光的客廳里和你一起品嘗有笑容的咖啡,比如在南山交通樞紐站,下班總是比別人早一步回家?！薄斑€有,別忘了,我們的約會,在鈺龍園。” 南頭站,極品生活,下一秒,我一定在那里。

系列報廣2 主標：如何在鋼筋牢籠里對自己好一點？

副標：年輕不是我的罪過，不放肆享受才讓良心不安！

正文：“吵死人啦！”他突然摘下耳機，狂嘶亂吼，然而聲音卻被喧器淹沒。

難道年輕，就只有不停的工作、無止境的加班，空氣渾濁的辦公室，疲憊到疼痛的身體和客戶冷臉嗎？

同事們同情自己一樣地望著他，宛如在打量被遺棄的收音機：干擾太多，噪音太多，沒有快樂的訊號?！安?，世界很大，夢想太遠，我只要一個靜謐的小小空間。”同事當中傳出她細專聲細氣的聲音，“我想，和風熏香的東南亞風情園林里，煩惱的噪音分貝；在南山圖書館書架上，欲望的噪音零分貝；在中山公園柔軟的綠地上，壓力的噪音零分貝；要空中露臺的沙

灘椅上，忙碌的噪音零分貝。”“嗯，還有?！彼缓靡馑嫉赝?，“在鈺龍園小小客廳大大沙發(fā)上，孤獨的噪音零分貝。”

小戶享受主義，可以放肆你自己，下一秒，我們一定在那里。

系列報廣3 8：45，對打卡機過敏，對花香不過敏。

生活中，偶爾遲遲到，是一種善意的過失。。4月25日開盤。

三、個性風格型

1、新青年廣場

2、項目名：未知 主推廣語：

寧靜繁華 一鍵切換

標題：

家就是我的BLOG

你看到什么？ 那是你的事情！我要表現什么，才是我關心的焦點，都市主義不是CTRL+C與CTRL+V的復制，而是一種張揚的極至的自我！

□27-58㎡精致小公寓，隨您任意組合；□20余條公路全城往來，百步生活圈就醫(yī)求學如魚得水；□社區(qū)私家庭院，讓您在繁華寧靜之間游刃有余；□智能化物業(yè)管理，融合自由和享受；□幼兒園、兒童樂園、籃球場、羽毛球場、兵乓球室、生活超市等，為您打造全配套的生活。

系列稿

（二）：《大生活》 主推廣語：

寧靜繁華 一鍵切換

標題：

重慶就是我的RPG世界

購物，唱歌，聚會，在運動場上揮灑汗水，生活在都市，成長不僅僅是HP（體力值）與EXP（經驗值）的積累，更是智慧的瘋長！

□27-58㎡精致小公寓，隨您任意組合；□20余條公路全城往來，百步生活圈就醫(yī)求學如魚得水；□社區(qū)私家庭院，讓您在繁華寧靜之間游刃有余；□智能化物業(yè)管理，融合自由和享受；□幼兒園、兒童樂園、籃球場、羽毛球場、兵乓球室、生活超市等，為您打造全配套的生活。

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（三）：《全配套》 主推廣語： 寧靜繁華 一鍵切換

標題：

白馬凼是一個最生活的BBS

生活所需，成長必要，天倫共享，在繁華與自然間自由搖曳，生活在都市，精彩的意義不僅僅是享受人生，而是ＪＰＧ（圖片）和ＴＸＴ（文字）的互相交流；

□27-58㎡精致小公寓，隨您任意組合；□20余條公路全城往來，百步生活圈就醫(yī)求學如魚得水；□社區(qū)私家庭院，讓您在繁華寧靜之間游刃有余；□智能化物業(yè)管理，融合自由和享受；□幼兒園、兒童樂園、籃球場、羽毛球場、兵乓球室、生活超市等，為您打造全配套的生活。

四、功能賣點型

2、廈門美麗新殿小戶型文案（1）、投資客

股海漲跌不定，要賺錢就買美麗新殿牛市股

只漲不跌

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比租房還輕松，而且再也不必東搬西挪看房東臉色！總價8.8萬，租金抵月付還有剩 該買房子了吧！（3）、越少越好 虛坪越少越好 裝修越少越好 購屋預算越少越好

國際建筑大師密斯?凡德諾說：少即是多 因為裝飾越少pp心才能越自在 生活????

3、城市3米6公寓

主題廣告語：你見過小戶型,但你見過有海景、3米6層高的嗎? 系列報廣文案：

不想和你浪漫一晚，想在海邊和你浪漫一生。這種3米6層高，你還有其他用法嗎？ 城市3米6蜜月情人節(jié)，讓歡樂啟錨！

標簽： 房地產 文案 樓書