第一篇：曲靖廣廈房地產(chǎn)策劃書(shū)

曲靖廣廈房地產(chǎn)策劃書(shū)

前言：針對(duì)目前住宅產(chǎn)品同質(zhì)化的現(xiàn)象，住宅開(kāi)發(fā)商要在激勵(lì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得發(fā)展空間，除了要在產(chǎn)品的硬件方面下足工夫，還應(yīng)該在住宅產(chǎn)品的內(nèi)涵和外延上做文章，制造產(chǎn)品差異，才能強(qiáng)化企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。這就需要住宅開(kāi)發(fā)商在經(jīng)營(yíng)理念上有所創(chuàng)新。以新的居住潮流引導(dǎo)消費(fèi)者、吸引消費(fèi)者，挖掘潛在的市場(chǎng)需求，必定能搶占市場(chǎng)先機(jī)。

一、項(xiàng)目背景

曲靖房產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范，整體處于上升態(tài)勢(shì)，在市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中，客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤(pán)選購(gòu)及消費(fèi)心理上趨于理性，此時(shí)散戶消費(fèi)逐漸成為市場(chǎng)主力。開(kāi)發(fā)商迫于競(jìng)爭(zhēng)的壓力，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)尋求新的開(kāi)發(fā)理念，對(duì)營(yíng)銷(xiāo)策劃理念逐漸接受。品牌意識(shí)已大大增強(qiáng)，大量實(shí)力雄厚、理念先進(jìn)的外地開(kāi)發(fā)企業(yè)著眼于昆明房產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展前景，進(jìn)而紛紛搶占昆明市場(chǎng)。同時(shí)由于政府對(duì)土地資源進(jìn)行統(tǒng)一管理，地價(jià)開(kāi)始上升，而促使開(kāi)發(fā)企業(yè)走出暴利階段，利潤(rùn)趨于合理，廣廈居住區(qū)近幾年還將加大商業(yè)建設(shè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展。

二、需求分析

（一）客戶需求

一種客戶是已由先期的單純追求滿足居住要求，工程質(zhì)量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉(zhuǎn)變；第二種客戶在追求上述要求的基本基礎(chǔ)上，更加注重樓盤(pán)的個(gè)性，內(nèi)涵及升值潛力，對(duì)小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴(yán)格；第三種客戶相對(duì)前兩種客戶來(lái)說(shuō)已經(jīng)有了質(zhì)的提高，在選擇樓盤(pán)時(shí)，最注重的是享受，追求一種理念和內(nèi)涵，同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、樓盤(pán)的知名度以及社區(qū)環(huán)境也非常的注重。

（二）市場(chǎng)環(huán)境

1、地理環(huán)境：逐步打破了地域限制，市場(chǎng)全方位發(fā)展，從傳統(tǒng)的利用地段創(chuàng)品牌，到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段。

2、產(chǎn)品環(huán)境：產(chǎn)品多元化，多層仍為主力，小高層發(fā)展較快，并逐漸為市場(chǎng)所接受。

三、項(xiàng)目基本情況

（一）項(xiàng)目名稱(chēng)及簡(jiǎn)介

曲靖廣廈住宅區(qū)位于位于昆明北市區(qū)小康大道與霖雨路交叉處，占地面積為4000多平方米，周邊配套設(shè)施齊全，交通便利，在望潛商圈半公里輻射區(qū)，商業(yè)氛圍日趨漸濃。

房產(chǎn)均價(jià)在6300元/平方米，整體消費(fèi)群體主力仍為比較注重生活質(zhì)量的中高層，社會(huì)層次較廣，隨著周邊生活設(shè)施的不斷完善和齊全，該區(qū)域?qū)⒓谐蔀槲沂兄懈邫n樓盤(pán)的聚集之地，這也將打破原有的區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群體和范圍，成為跨區(qū)域。

（二）項(xiàng)目規(guī)劃

該項(xiàng)目為總共1865戶，戶型面積在90--150平方米?？倢痈邽?7層。地下一層為車(chē)庫(kù)和設(shè)備層。機(jī)動(dòng)停車(chē)位：1367個(gè)，非機(jī)動(dòng)停車(chē)位：6001個(gè)。戶型： ? 4室2廳2衛(wèi)1廚；3室2廳1衛(wèi)1廚；3室2廳2衛(wèi)1廚；2室2廳1衛(wèi)1廚

（三）項(xiàng)目周邊配套狀況

學(xué)校：崇川學(xué)校、南通大學(xué)、南通大學(xué)附中

超市：麥德龍超市

商場(chǎng)：

醫(yī)院：

銀行：

公園：

其他：車(chē)管所、汽車(chē)4S店

周?chē)煌ǎ?8、36、42路公交車(chē)（車(chē)管所站下）

四、項(xiàng)目產(chǎn)品及市場(chǎng)分析

（一）項(xiàng)目特點(diǎn)

產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時(shí)，小高層逐步為市場(chǎng)認(rèn)可，高層也占領(lǐng)一定市場(chǎng)份額。地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。

（二）市場(chǎng)現(xiàn)狀

本項(xiàng)目位于新東區(qū)，但輻射到周邊的市區(qū)。近幾年曲靖市發(fā)展迅速，交通系統(tǒng)也正在升級(jí)，未來(lái)的麒麟?yún)^(qū)將是曲靖市發(fā)展的中心地帶，適中的房?jī)r(jià)，優(yōu)越的地理環(huán)境和良好的氣候條件，將是購(gòu)房置業(yè)的優(yōu)先選擇。雖然現(xiàn)在一座座大樓已經(jīng)興起，但是其他房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)整體營(yíng)銷(xiāo)思路，盲目追求高利，定價(jià)一路走高，且無(wú)有效的表現(xiàn)及宣傳手法，不注重產(chǎn)品的培養(yǎng)和樹(shù)立。二我們廣廈價(jià)格趨于合理，市場(chǎng)出現(xiàn)整合態(tài)勢(shì)，營(yíng)銷(xiāo)理念隨專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的介入逐步為市場(chǎng)接受，人員日趨專(zhuān)業(yè)化，宣傳手段不斷翻新。這為我們房地產(chǎn)創(chuàng)造了有利的條件。

（三）市場(chǎng)前景

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商眾多，房源儲(chǔ)量過(guò)大，縣城城中村改造，而且國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)，造成大部分客戶處于觀望狀態(tài)，市場(chǎng)形勢(shì)不容樂(lè)觀，但是政府整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范，隨著市場(chǎng)的穩(wěn)定，未來(lái)市場(chǎng)處于上升態(tài)勢(shì)，本項(xiàng)目位于新老區(qū)交接處，占據(jù)了地理優(yōu)勢(shì)。

（四）swot分析

1、優(yōu)勢(shì)點(diǎn)分析

? 所屬區(qū)域歷史人文底蘊(yùn)悠久，是典型的中心城區(qū)；

? 出行路況良好，路線清晰、流暢，為以后私車(chē)業(yè)主的外出打下最重要的基石； ? 具有現(xiàn)代化的交通網(wǎng)絡(luò)支持，為項(xiàng)目今后的業(yè)主出行提供了良好的交通條

件；

? 區(qū)域內(nèi)大型住宅區(qū)的陸續(xù)建成入住，為區(qū)域營(yíng)造了成熟的居住氛圍； ? 各類(lèi)教育學(xué)校林立，充分保障了業(yè)主子女的就學(xué)問(wèn)題；

? 周?chē)心贤ù髮W(xué)附屬醫(yī)院，東方醫(yī)院，還有若干醫(yī)療場(chǎng)所，離市中心較近，還有南通博物院，濠河和景色優(yōu)美的狼山。

2、劣勢(shì)

?棟距較小，建筑物高度較高，中心庭院面積小，視覺(jué)壓力大；

? 本案中高價(jià)定位會(huì)篩掉一部分區(qū)域內(nèi)購(gòu)房者，使客源面變得相對(duì)狹窄； ? 本案位置臨近的道路是該區(qū)域內(nèi)較為繁忙的交通干道，估計(jì)今后隨之產(chǎn)生的噪音和尾氣污染問(wèn)題會(huì)對(duì)住家產(chǎn)生一定影響；

3、機(jī)會(huì)

? 國(guó)家的宏觀調(diào)控，提升了房市的穩(wěn)定發(fā)展，樓市前景看好；

? 整體區(qū)域的房市都正式處在上升期，供求關(guān)系維持較為平衡；

? 現(xiàn)階段南通的整體規(guī)劃改造，增加了產(chǎn)品的附加值；

4、威脅

?近期推案量加大，且總體規(guī)劃品質(zhì)均高，=促使本案競(jìng)爭(zhēng)壓力加大；

? 周?chē)慨a(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目較多，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，要想生存，必須擁有獨(dú)一無(wú)二的風(fēng)

格和品質(zhì)；

? 周?chē)胁鸪徒ㄔO(shè)項(xiàng)目，無(wú)形中將會(huì)降低本案周?chē)恼w環(huán)境；

? 區(qū)域內(nèi)各個(gè)的目標(biāo)市場(chǎng)大致相同；

? 高品質(zhì)購(gòu)房者選擇有較大的不確定性，全是的高檔次物業(yè)都是項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)

手。

五、項(xiàng)目定位

（一）目標(biāo)客戶定位

根據(jù)客源所處的區(qū)域，社會(huì)地位，購(gòu)房意圖，購(gòu)房時(shí)間等差別做如下分析，本地客源為本項(xiàng)目客源的基礎(chǔ)，且為先期客源的主力，我們認(rèn)為主要有以下類(lèi)型。

1、公司職員工：這部分人有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，但不會(huì)太高，對(duì)居住要求較低，對(duì)工程質(zhì)量，價(jià)格比較在意。這部分人數(shù)眾多，是比較大的一個(gè)銷(xiāo)售人群。

2、私營(yíng)業(yè)主：有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，事業(yè)相對(duì)穩(wěn)定。有廣泛的社交關(guān)系，并且有足夠的休閑時(shí)間去品味、享受生活，對(duì)新理念有較強(qiáng)的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業(yè)。對(duì)地段及相應(yīng)升值潛力較為注重；

3、公務(wù)員：此類(lèi)人物具有較高的社會(huì)地位，穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配或者自己購(gòu)買(mǎi)的住房，但希望一個(gè)更為私密、高檔的生活空間，此類(lèi)人群對(duì)檔次、安全、私密及小區(qū)的規(guī)劃、配套有較高的要求；

4、中青年人：此部分人因結(jié)婚等原因，需要房子，但收入較低，無(wú)太多存款。這類(lèi)客源主要選擇小戶型，但比例有限。

（二）配套設(shè)施定位

1、采暖：采用韓式地面供暖系統(tǒng)，無(wú)暖氣片及其支管，增加使用面積，并且宜擺放家具。室溫均衡、穩(wěn)定，各房間溫度可獨(dú)立調(diào)節(jié)控制，具有獨(dú)特性。還有重要的一點(diǎn)是便于設(shè)落地窗。

2、門(mén)、窗：分戶門(mén)配可視對(duì)講防盜門(mén)，室內(nèi)采用木質(zhì)夾板門(mén)，客廳設(shè)落地窗，其它房間配雙層中空塑鋼窗。

3、保安系統(tǒng)：全方位的防盜自動(dòng)控制系統(tǒng)，紅外線報(bào)警系統(tǒng)，設(shè)消防電梯，公共場(chǎng)所安裝自動(dòng)感應(yīng)裝置，隨時(shí)監(jiān)測(cè)火情。

4、信息系統(tǒng)

有線電話：市區(qū)標(biāo)準(zhǔn)有線電視信號(hào)及**電視系統(tǒng)。

通訊設(shè)施：預(yù)留兩部idd電話插口。

網(wǎng)絡(luò)：寬帶網(wǎng)入戶，并預(yù)留管線。

5、廚房、浴室：墻身鑲砌高級(jí)藝術(shù)瓷磚到頂，鋪設(shè)防滑地板磚，配備整套高級(jí)廚具，純凈水入戶。

6、衛(wèi)生間：墻面鑲砌普通瓷磚到頂，鋪設(shè)防滑地板磚，設(shè)三盆。

六、廣告策略

（一）主訴求點(diǎn)：

突出社區(qū)無(wú)以倫比的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)，以“聚龍脈寶地，享健康一生”為主訴求點(diǎn)。本項(xiàng)目的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，其他樓盤(pán)無(wú)法比擬，本案由期房開(kāi)始銷(xiāo)售，如單純宣傳社區(qū)品質(zhì)，存在可信度的問(wèn)題，而自然環(huán)境的優(yōu)勢(shì)及多樣的建筑形式顯而易見(jiàn)，易被客戶接受，產(chǎn)生共鳴，則引起市場(chǎng)沖擊相對(duì)容易。

（二）各銷(xiāo)售期訴求

1、引導(dǎo)期：可通過(guò)軟廣告、主題宣傳活動(dòng)等形式進(jìn)行先期引導(dǎo)，主要介紹

社區(qū)的地理優(yōu)勢(shì)及內(nèi)部配套設(shè)施開(kāi)發(fā)觀念等。

2、開(kāi)盤(pán)期：主打環(huán)境優(yōu)勢(shì)，結(jié)合靈活的付款方式及優(yōu)惠措施吸引客戶，建立人氣。

3、正常銷(xiāo)售期：進(jìn)入正式銷(xiāo)售期后，在主訴求點(diǎn)統(tǒng)一提領(lǐng)下，分期展現(xiàn)戶型、配套設(shè)施、綠化、交通、文化、商業(yè)、景致等品質(zhì)，使之成為一廣告系列。

理由： 可令社區(qū)整體優(yōu)勢(shì)全面展現(xiàn)?？杀３置科谕瞥鰪V告的獨(dú)立性，即宣傳主題鮮明?？刹粩啾３质袌?chǎng)新鮮度，沖擊力持久。

（三）廣告媒體選擇

1、電視——以形象廣告為主的廣告，配以三維廣告

2、DM廣告——軟廣告與硬廣告結(jié)合。前期通過(guò)軟廣告進(jìn)行引導(dǎo)，正式銷(xiāo)售期通過(guò)硬廣告進(jìn)行沖擊

3、車(chē)體——目前我縣景區(qū)公交暫無(wú)廣告，我們可以拿下。另有專(zhuān)業(yè)車(chē)體廣告

4、三維動(dòng)畫(huà)——提前展現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部的景致和內(nèi)部設(shè)施，便于樹(shù)立消費(fèi)者信心，運(yùn)用高科技的宣傳手段還進(jìn)一步提高開(kāi)發(fā)商的品牌力度。

5、樓書(shū)——制作精美又符實(shí)的樓書(shū)

6、POP——及時(shí)更換符合當(dāng)時(shí)市場(chǎng)形態(tài)的POP廣告

七、營(yíng)銷(xiāo)策略

（一）價(jià)格策略

（1）一次性付款：選擇一次性付款，贈(zèng)送家電一份，贈(zèng)送車(chē)位一個(gè)，同時(shí)可以享受98折的驚人優(yōu)惠政策；

（2）分期付款：首付達(dá)到45%以上的，免一年物業(yè)管理費(fèi)；

（3）銀行貸款：本公司為其出示證件，并可以作為其銀行貸款的擔(dān)保人。

（二）促銷(xiāo)策略

① 本項(xiàng)目以報(bào)紙平面方式宣傳為主，輔之以其他廣告宣傳方式，比如選擇周末，在熱鬧地段做宣傳，派發(fā)樓書(shū)；

② 選擇訪問(wèn)量大的正規(guī)門(mén)戶網(wǎng)站，比如搜房網(wǎng)，設(shè)立自己的宣傳網(wǎng)頁(yè)；③ 成立本項(xiàng)目業(yè)主組織，定期舉辦業(yè)主聯(lián)誼會(huì)，以提升公司的服務(wù)質(zhì)量，聯(lián)絡(luò)公司和業(yè)主之間的感情，提升公司的口碑，營(yíng)造公司的市場(chǎng)品牌，并可以延伸開(kāi)發(fā)相應(yīng)的項(xiàng)目；

④ 成立客戶服務(wù)熱線，快速處理客戶投訴與客戶疑問(wèn)，在公司現(xiàn)有的情況下力爭(zhēng)客源；

⑤ 參加房地產(chǎn)展銷(xiāo)會(huì)，向市場(chǎng)介紹本項(xiàng)目，宣傳推廣公司及本樓盤(pán)，并可以在此間吸引客戶看房，購(gòu)樓及下定購(gòu)買(mǎi)； ⑥ 參加一些評(píng)比活動(dòng)，取得一些評(píng)比證書(shū)；

⑦ 工地現(xiàn)場(chǎng)、售樓處及樣板房精心裝修，增強(qiáng)客戶的購(gòu)買(mǎi)欲望及視覺(jué)效果；⑧ 電臺(tái)廣播，隨時(shí)隨地，敏銳性強(qiáng)，可以起到強(qiáng)迫客戶接受廣告宣傳的效果；

八、風(fēng)險(xiǎn)防范

本案適合中小型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)?？偼顿Y不大，控制靈活。昭覺(jué)縣城正處于舊城改造階段，土地選擇空間也較大，原有住房結(jié)構(gòu)老化，戶型布置不合理，如果外延產(chǎn)品有一定余量可以出售給當(dāng)?shù)鼐用?，需求潛力巨大，從而可以很大分散異地投資風(fēng)險(xiǎn)。

后期服務(wù)的完善。本案創(chuàng)新的居住模式，關(guān)鍵就體現(xiàn)在后期服務(wù)上。住

宅服務(wù)商必須誠(chéng)實(shí)信用，從始至終熱心為客戶服務(wù)，加強(qiáng)與住戶之間的溝通，為客戶的生活提供最大的便利最完善的服務(wù)，以培養(yǎng)客戶的忠誠(chéng)度，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)利益。并且兼顧企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略利益，樹(shù)立企業(yè)良好的形象。

第二篇：浙江廣廈學(xué)院 乒乓球比賽策劃書(shū)

廣廈學(xué)院社團(tuán)文化節(jié)乒乓球比賽

策劃書(shū)

活動(dòng)主題：健康向上學(xué)習(xí)進(jìn)步

活動(dòng)目的：活躍校園文化，豐富同學(xué)們的業(yè)余生活，同時(shí)也為倡導(dǎo)廣大同學(xué)積極參加與體育鍛煉活動(dòng)，促進(jìn)同學(xué)之間的交流，提高同學(xué)們的身體素質(zhì)，以更好的狀態(tài)投入學(xué)習(xí)個(gè)工作中去。

活動(dòng)內(nèi)容：乒乓球男（女）單雙打

活動(dòng)時(shí)間：4月

活動(dòng)地點(diǎn)：乒乓球館室（1）

活動(dòng)對(duì)象：廣廈學(xué)院全體社團(tuán)

活動(dòng)規(guī)則：采用淘汰制11個(gè)球 五局三勝制 取前八名

雙打設(shè)置：第一名：

第二名：

第三名：

場(chǎng)外指導(dǎo)：孫愛(ài)琴 老師

報(bào)名方式：傳單到社團(tuán)

主辦單位：乒乓球社團(tuán)

場(chǎng)內(nèi)負(fù)責(zé)人：葉海林，瞿澤恩

2012年3月20日

第三篇：曲靖師范學(xué)院魔術(shù)協(xié)會(huì)策劃書(shū)

曲 靖 師 范 學(xué) 院

魔

術(shù)

協(xié)

會(huì)

活

動(dòng)

策

劃

書(shū)

（二）策劃人：周雙燕 2010年9月13日

一、活動(dòng)背景及目的時(shí)光匆匆，日月如梭。在這夏末秋初的時(shí)節(jié)里，在校團(tuán)委的關(guān)

心和支持下，我們迎來(lái)了第二次試運(yùn)行活動(dòng)。在上一次活動(dòng)中，大家對(duì)魔術(shù)已經(jīng)有了一定的了解。在這次活動(dòng)中，本協(xié)會(huì)將為您帶來(lái)精彩的魔術(shù)表演并現(xiàn)場(chǎng)教授魔術(shù)以及介紹一些魔術(shù)小知識(shí)。希望通過(guò)本次活動(dòng)，有更多的同學(xué)加入我們，為魔術(shù)協(xié)會(huì)的美好未來(lái)增加砝碼，更重要的是得到團(tuán)委和廣大魔術(shù)愛(ài)好者肯定！

二、資源需要

教室：

道具：紙牌、繩子、硬幣、瓶、橡皮筋、紅綢子

裝飾材料：彩帶、氣球、彩紙、彩筆、大膠布、塑料花

媒體材料：PPT、歌曲、圖片、照相機(jī)

獎(jiǎng)品及其它：

三、活動(dòng)開(kāi)展

1.主持人介紹活動(dòng)流程，指導(dǎo)老師發(fā)言；

2.教學(xué)部成員及指導(dǎo)老師表演魔術(shù)；

魔術(shù)名稱(chēng)：（待定）

（備注：）

3.播放魔術(shù)表演視頻（以劉謙的為主）；

4.現(xiàn)場(chǎng)教觀眾三到四個(gè)簡(jiǎn)單的魔術(shù)；

5.現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)；

A、觀眾表演個(gè)人拿手的魔術(shù)；

B、游戲：待定

C、魔術(shù)小知識(shí)：

就廣義的來(lái)說(shuō)：凡是呈現(xiàn)于視覺(jué)上不可思議的事，都可稱(chēng)之為魔術(shù)。而我們下工夫去學(xué)習(xí)，然后讓人們?nèi)ビ^看這種不可思議的現(xiàn)象，就是『表演魔術(shù)』。

然而大家看魔術(shù)卻不了解魔術(shù)，尤其是中國(guó)看魔術(shù)的風(fēng)氣未像國(guó)外興盛，更別去談學(xué)魔術(shù)了。在這里希望能借由自己微薄的力量，慢慢的提升人們學(xué)習(xí)及觀賞魔術(shù)的風(fēng)氣。

神奇及無(wú)法理解的事總令人印象深刻，而魔術(shù)表演能讓人們感受到忘卻現(xiàn)實(shí)的愉快，這正是它最吸引人的地方。

就舞臺(tái)魔術(shù)來(lái)說(shuō)，它可以和各項(xiàng)表演藝術(shù)相融合的，例如:舞蹈、戲劇等...所以，觀眾在欣賞時(shí)，不但可以看到魔術(shù)的神奇，同時(shí)也可以感受到與其它表演藝術(shù)結(jié)合，相互輝映的效果。而以近距離魔術(shù)來(lái)說(shuō)，魔術(shù)師就在你身邊，不論是撲克牌或是錢(qián)幣，你不但可以仔細(xì)觀賞，甚至可以親身參與，這又是另一種欣賞樂(lè)趣。

坦白講：魔術(shù)本來(lái)就是假的，但最重要的是，任何一個(gè)魔術(shù)的原理，無(wú)論多簡(jiǎn)單，都是設(shè)計(jì)者的智能與心血的結(jié)晶，所以，為了尊重設(shè)計(jì)者，也為了觀眾能欣賞到最好的效果，站在表演者的立場(chǎng)，在不熟練之前，不能輕易的做表演，而在表演之后，也不能隨便說(shuō)明原理；相對(duì)的，在觀眾的立場(chǎng)，要求表演者公開(kāi)其原理或把道具借出觀察，除非是正式的教授魔術(shù)場(chǎng)合，否則都是

不恰當(dāng)?shù)淖龇?。尤其是在觀賞近距離魔術(shù)時(shí)，更不可“動(dòng)手”或用其它方式干擾表演者，這都是對(duì)魔術(shù)表演應(yīng)有的基本尊重。礙于目前一般大眾對(duì)魔術(shù)的認(rèn)知并不足，希望借由此篇文章，提升觀眾欣賞的樂(lè)趣及支持與認(rèn)同，也希望能有更多的同好加入表演的行列。

6、活動(dòng)結(jié)束，團(tuán)委同學(xué)做點(diǎn)評(píng)。

四、經(jīng)費(fèi)預(yù)算

場(chǎng)地布置、道具購(gòu)買(mǎi)等預(yù)計(jì)在100元左右

五、活動(dòng)宣傳

外聯(lián)部寫(xiě)宣傳稿，宣傳部設(shè)計(jì)，活動(dòng)部張貼海報(bào)

六、場(chǎng)地布置及后勤工作

本協(xié)會(huì)有所有理事會(huì)成員負(fù)責(zé)

七、活動(dòng)負(fù)責(zé)人及主要參與者

活動(dòng)負(fù)責(zé)人：本協(xié)會(huì)所有理事會(huì)成員

主持人：周雙燕

嘉賓：本協(xié)會(huì)指導(dǎo)老師、校團(tuán)委的部分同學(xué)、本校的魔術(shù)愛(ài)好者

八、活動(dòng)時(shí)間、地點(diǎn)安排

活動(dòng)時(shí)間：2010年9月13日晚7:30-9:00

活動(dòng)地點(diǎn)：

九、細(xì)節(jié)安排

活動(dòng)過(guò)程中的秩序維持及獎(jiǎng)品發(fā)放由財(cái)務(wù)部和外聯(lián)部負(fù)責(zé)，媒體播放及攝影由宣傳部負(fù)責(zé)，活動(dòng)結(jié)束時(shí)場(chǎng)地的清理由所有理事會(huì)成員負(fù)責(zé)。

第四篇：房地產(chǎn)策劃書(shū)

房地產(chǎn)策劃書(shū)范文

第一部分、項(xiàng)目概述及市場(chǎng)分析

1、項(xiàng)目地塊基本情況

2、項(xiàng)目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來(lái)發(fā)展分析

3、項(xiàng)目地貌狀況

4、項(xiàng)目現(xiàn)狀

第二部分、項(xiàng)目SWOT分析

1、地塊優(yōu)劣式分析

2、項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)分析(S)

3、項(xiàng)目的劣勢(shì)分析(W)

4、項(xiàng)目機(jī)遇的分析(O)

5、項(xiàng)目的威脅分析(T)

第三部分、項(xiàng)目策劃營(yíng)銷(xiāo)

1、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

2、一期產(chǎn)品介紹

3、項(xiàng)目周邊樓市狀況

4、項(xiàng)目定位

5、營(yíng)銷(xiāo)策劃構(gòu)思與設(shè)想

6、營(yíng)銷(xiāo)策劃推廣主題

7、策劃營(yíng)銷(xiāo)指導(dǎo)性理念

8、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃推廣總體策略

9、營(yíng)銷(xiāo)策劃總體戰(zhàn)略

10、項(xiàng)目功能分區(qū)說(shuō)明

11、項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃

12、區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀

13、項(xiàng)目產(chǎn)品建議

14、價(jià)格體系

15、目標(biāo)客戶分析

16、物管建議

第四部分、項(xiàng)目包裝推廣

1、推廣主題

2、推廣訴求

3、廣告推廣方式

4、活動(dòng)推廣方式

5、會(huì)員推廣方式

6、平面表現(xiàn)

第五部分、結(jié)束語(yǔ)

第一部分、項(xiàng)目概述

一、項(xiàng)目地塊基本情況本項(xiàng)目位于湖南省新化縣舊城天華南路，北起天華廣場(chǎng)與新化火車(chē)站相隔50米，南接資江二大橋西端接線工程，全長(zhǎng)1190米，項(xiàng)目總建設(shè)用地約240畝，其中道路及綠化用地150畝，房屋建設(shè)用地90畝，建筑密度30%，容積率2.0，綠地率25%;規(guī)劃總建設(shè)面積30萬(wàn)㎡，一期開(kāi)發(fā)建設(shè)面積22萬(wàn)㎡，其中住宅約5.9萬(wàn)㎡、商鋪8.48萬(wàn)㎡。改建的天華南路將成為新化未來(lái)主要的景觀大道，改造后全長(zhǎng)1.2公里。

項(xiàng)目一期總投資 2.3億元，規(guī)劃設(shè)計(jì)成五個(gè)功能區(qū)，即從天華南路廣場(chǎng)向南依次為前區(qū)、商住區(qū)、中心綠島廣場(chǎng)休閑區(qū)、商貿(mào)區(qū)和橋頭公共廣場(chǎng)設(shè)施區(qū)，是2007新化縣政府市政重點(diǎn)建設(shè)工程之一。

二、項(xiàng)目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來(lái)發(fā)展分析

1、市政規(guī)劃布局

目前，新化縣處于房地產(chǎn)市場(chǎng)大規(guī)模開(kāi)發(fā)起步階段，當(dāng)?shù)叵M(fèi)者尤其是1.5萬(wàn)余人的公務(wù)員隊(duì)伍，對(duì)改善居住條件、提升居住質(zhì)量的需求及其旺盛，更加注重生態(tài)和品質(zhì);同時(shí)，由于城市化進(jìn)程的加快和城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，城區(qū)人口逐年增加，縣域經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)大商業(yè)、大市場(chǎng)的輪廓，傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)吸附力較強(qiáng)，但設(shè)施老化、檔次偏低，出現(xiàn)商業(yè)檔次斷層，消費(fèi)群對(duì)縣城中高檔百貨、購(gòu)物中心等新商業(yè)業(yè)態(tài)的需求旺盛，將有效推動(dòng)城市對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求。2007年新化縣在建和待建項(xiàng)目體量較大，建筑面積預(yù)計(jì)超過(guò)80萬(wàn)方，總投資將超過(guò)8億元，由于市場(chǎng)需求旺盛，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格將會(huì)迅速上漲。

新化當(dāng)?shù)厝丝诒姸?，?jīng)濟(jì)粗放，人均收入不高，公務(wù)員基本收入在1400-1500元/月，外出務(wù)工人員占全縣總?cè)丝诘?/4。

2007年新化房地產(chǎn)市場(chǎng)將展開(kāi)空前激烈的客戶爭(zhēng)奪戰(zhàn)，銷(xiāo)售手段和促銷(xiāo)組合將層出不窮，從而進(jìn)一步帶動(dòng)建材、就業(yè)、裝飾、廣告、餐飲、娛樂(lè)等行業(yè)大規(guī)模的發(fā)展，城市建設(shè)和城市發(fā)展將邁上一個(gè)新臺(tái)階。

2、項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展分析

自2006 年以來(lái)，央行連續(xù)3次調(diào)高銀行金融存貸款利率，導(dǎo)致按揭貸款所承擔(dān)的利息負(fù)擔(dān)加重，雖有效遏制了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲，但也打擊了一部分購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)置房地產(chǎn)的積極性，特別影響了以投資為主要目的的購(gòu)買(mǎi)群體;同時(shí)，國(guó)家相關(guān)部委不斷出臺(tái)二手房買(mǎi)賣(mài)的相關(guān)限制措施，更使投資客戶望而卻步，最典型的是溫州炒房團(tuán)大部分撤出國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)后，轉(zhuǎn)而向金融、證券、制造行業(yè)等進(jìn)行投資，也延緩了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格過(guò)快上漲。

就本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，以上情況對(duì)項(xiàng)目有所影響，但影響不大，由于新化屬于三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展程度不高，潛在購(gòu)買(mǎi)群體巨大，且新化處于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起步階段，大量握有資金的目標(biāo)客戶群正在積極尋找投資方向，是本項(xiàng)目的利好所在;但從另一個(gè)方面說(shuō)，由于新化溫州商業(yè)廣場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)情況一般，明源陽(yáng)光購(gòu)物公園和新康園經(jīng)貿(mào)中心的客戶分流，本項(xiàng)目必須作好項(xiàng)目定位和招商工作，否則將會(huì)影響項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度。

3、項(xiàng)目周遍樓市現(xiàn)狀

就項(xiàng)目周邊來(lái)說(shuō)，類(lèi)似物業(yè)主要是新化溫州商業(yè)廣場(chǎng)、明源陽(yáng)光購(gòu)物公園、新康園經(jīng)貿(mào)中心，三個(gè)項(xiàng)目商業(yè)體量總和大體與本項(xiàng)目相當(dāng);新化溫州商業(yè)廣場(chǎng)已于2006年正式營(yíng)業(yè)，整體經(jīng)營(yíng)狀況一般;明源陽(yáng)光購(gòu)物公園是集生態(tài)商業(yè)、智能商務(wù)、白金星級(jí)酒店、高品位休閑娛樂(lè)業(yè)、著名品牌專(zhuān)賣(mài)店為一體的步

地塊優(yōu)劣式分析優(yōu)勢(shì)：1)配套設(shè)施可以自我完善：項(xiàng)目地塊較長(zhǎng)，使項(xiàng)目更具吸引力;2)自然環(huán)境好：項(xiàng)目地塊的水資源良好，景色優(yōu)美;

更多精品來(lái)自 簡(jiǎn)歷

行商業(yè)街項(xiàng)目，目前已招商的企業(yè)包括佳惠超市、桂林人餐飲、通程電器、眾一百貨(鞋類(lèi))、康一馨藥業(yè)連鎖??

4、項(xiàng)目地貌狀況

項(xiàng)目占地240畝，規(guī)劃總建設(shè)面積30萬(wàn)㎡。一期開(kāi)發(fā)建設(shè)面積22萬(wàn)㎡。地塊很平整，沒(méi)有拆遷，呈一字型展開(kāi)，北面和新化火車(chē)站相隔50米，南接資江二大橋西端接線工程，地塊相對(duì)平整

一、地塊優(yōu)劣式分析

優(yōu)勢(shì)：

1)配套設(shè)施可以自我完善：項(xiàng)目地塊較長(zhǎng)，使項(xiàng)目更具吸引力;

2)自然環(huán)境好：項(xiàng)目地塊的水資源良好，景色優(yōu)美;

3)區(qū)位發(fā)展前景看好：位于城市戰(zhàn)略發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域的核心，高起點(diǎn)規(guī)劃與政府加大基本建設(shè)投資力度對(duì)項(xiàng)目利好;

劣勢(shì)：

1)治安環(huán)境暫不樂(lè)觀，靠近火車(chē)站;

2)項(xiàng)目周邊住房影響項(xiàng)目形象，尤其是后街旁邊的住房;

3)道路沒(méi)整治好，南面基本沒(méi)什么人群;

A、政府組織建設(shè)，項(xiàng)目信譽(yù)度高，資金到位確保工程進(jìn)度的順利進(jìn)行;

B、項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，規(guī)劃設(shè)計(jì)超前，政府統(tǒng)一招商、統(tǒng)一返租，將會(huì)打消顧客的心理顧忌;

C、新化地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)壓力不大，且各自的規(guī)劃具有一定互補(bǔ)性，相互沖擊較小;

D、已有強(qiáng)烈的投資意識(shí)，但由于可投資的商業(yè)地產(chǎn)過(guò)少，且商業(yè)發(fā)展程度不高，大部分人持觀望態(tài)度，投資較為謹(jǐn)慎，希望投資更好的項(xiàng)目。

A、由于該項(xiàng)目位于新化縣老城區(qū)，目前人氣不旺，流動(dòng)人口少，周邊配套不齊，商業(yè)氛圍尚未形成。

B、由于本項(xiàng)目是新化第一個(gè)大型商住項(xiàng)目，且商業(yè)占據(jù)了8.48萬(wàn)平米,為了打造專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，需要政府加大力度，進(jìn)行行業(yè)規(guī)范整治，將各個(gè)零售店鋪集中到湘中·金源商業(yè)項(xiàng)目來(lái)。加大廣告宣傳。

A、新化房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供了充足的市場(chǎng)空間;

B、新化自然景觀旅游業(yè)發(fā)展迅猛，流動(dòng)人口消費(fèi)總額有望大幅攀升;

C、專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)規(guī)模不大，檔次不高，環(huán)境一般，管理有待提高，為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)升級(jí)提供了機(jī)會(huì);

D、由于本項(xiàng)目是舊城改造項(xiàng)目，同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)較少，商業(yè)物業(yè)具有較大的升值空間;

E、私營(yíng)礦主、企業(yè)老板、機(jī)關(guān)干部及在外創(chuàng)業(yè)回鄉(xiāng)置業(yè)者有投資預(yù)期，為新化商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了后備資源;

F、未經(jīng)過(guò)大商業(yè)和國(guó)際國(guó)內(nèi)一流主力店的洗禮，外來(lái)商業(yè)品牌正加緊布點(diǎn)，為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了機(jī)會(huì)。

A、新化處在商業(yè)地產(chǎn)的萌芽期，行業(yè)整合洗牌，外來(lái)資本進(jìn)入，但房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，整體市場(chǎng)開(kāi)發(fā)規(guī)模較小;

B、沒(méi)有花園小區(qū)生活概念，物業(yè)管理滯后，生活配套設(shè)施不全;

C、本土化銷(xiāo)售運(yùn)作，無(wú)市場(chǎng)先進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)理念，開(kāi)發(fā)和后續(xù)管理 “兩張皮”，重銷(xiāo)售、輕經(jīng)營(yíng)，投資置業(yè)無(wú)保障;

第三部分、項(xiàng)目策劃營(yíng)銷(xiāo)

一、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

建筑密度：

項(xiàng)目戶型：

三室兩廳一衛(wèi)一廚：128㎡;三室兩廳兩衛(wèi)一廚：123-142㎡;

復(fù)合式：

四室兩廳三衛(wèi)一廚：181㎡;五室兩廳一衛(wèi)一廚：171-180㎡;

三、項(xiàng)目周邊樓市狀況

新化房地產(chǎn)市場(chǎng)目前建設(shè)規(guī)模不大，2006年全縣完成城建基礎(chǔ)設(shè)施總投資2.6億元，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到18.5%;完成固定資產(chǎn)投資6.33億元，較2005年增長(zhǎng)13.5%。

目前已啟動(dòng)的項(xiàng)目有：金龍·風(fēng)景家園(住宅，30000平方米)、明源陽(yáng)光購(gòu)物公園(商業(yè)，52000平方米)、新康園經(jīng)貿(mào)中心(高層商住，32000平方米)、陽(yáng)光小區(qū)(商住，住宅67000平方米，商業(yè)13000平方米)、湘中·金源商埠(商住，300000平方米)等。

即將啟動(dòng)的項(xiàng)目有：香檳山名苑(高層住宅，200000平方米)、新化瓷廠住宅樓項(xiàng)目(未定名，建設(shè)用地110畝)等。

四、項(xiàng)目定位

1、住宅部分

住宅定位：開(kāi)放式居住小區(qū)，大視野、大配套、大景觀的城市時(shí)尚商業(yè)帶。

2、商業(yè)部分

商業(yè)定位：融餐飲、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、休閑、旅游、文化、購(gòu)物為一體的景觀時(shí)尚商業(yè)街。

商務(wù)定位：集酒店、SOHO、LOFT、企業(yè)會(huì)所等多種形式的非傳統(tǒng)型人性化景觀商務(wù)辦公空間。

3、項(xiàng)目總體定位

湘中·金源商埠”融住宅、酒店、商業(yè)、商務(wù)為一體，具現(xiàn)代、時(shí)尚、國(guó)際化特征，臨近紫江的景觀建筑綜合體。

五、營(yíng)銷(xiāo)策劃構(gòu)思與設(shè)想

總體構(gòu)思

創(chuàng)造一種對(duì)公共領(lǐng)域的共同理解;

不同功能與審美層面的適合實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一;

建筑的多樣性;

個(gè)性與自我的表達(dá);一處多樣化、開(kāi)放形居住形態(tài)的商業(yè)場(chǎng)所;

一個(gè)銜接個(gè)性化生活方式與商業(yè)化社區(qū)公共生活的網(wǎng)絡(luò)體系;

體現(xiàn)區(qū)域化商業(yè)核心;

六、營(yíng)銷(xiāo)策劃推廣主題

信賴(lài)——信賴(lài)源自政府的公信力、態(tài)度的體現(xiàn)以及人文關(guān)懷。

推廣手段： 【金源會(huì)】、主題活動(dòng)、軟性宣傳。

沖擊——意識(shí)形態(tài)立體推廣。

推廣手段：戶外、車(chē)身、視頻、報(bào)媒全方位視覺(jué)及理念輸出。

感動(dòng)——融入其間，漸進(jìn)地體驗(yàn)式情景營(yíng)銷(xiāo)。

推廣手段：體驗(yàn)館、示范區(qū)。

誘惑——最不在乎價(jià)格的客戶也希望獲得更高的性?xún)r(jià)比。

推廣手段：促銷(xiāo)優(yōu)惠策略：會(huì)員優(yōu)惠;以及不同銷(xiāo)售階段給予不同程度的優(yōu)惠。

七、策劃營(yíng)銷(xiāo)指導(dǎo)性理念

一站式————兩極消費(fèi)————多重功能

一站式：方便、快捷、高效，一站式購(gòu)物消費(fèi)。

兩極消費(fèi)：滿足不同消費(fèi)群體的需求。

多重功能：提供多

第五篇：房地產(chǎn)策劃書(shū)

前言

本策劃宗旨：營(yíng)造營(yíng)銷(xiāo)氣氛，加快銷(xiāo)售進(jìn)度，提高銷(xiāo)售效果，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售利潤(rùn)最大化。

本策劃是以市場(chǎng)調(diào)查為前提，從而提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值和利于市場(chǎng)推廣的角度出發(fā)設(shè)計(jì)本方案，內(nèi)容涉及主題地位、形象地位，客戶地位，營(yíng)銷(xiāo)推廣策略等，希望行之一通，僅僅試刀，有什么不足之處請(qǐng)諒解。

由于時(shí)間倉(cāng)促，房地產(chǎn)知識(shí)缺乏，加之許多資料都不是很完善，在這種情況下，經(jīng)以嘔心瀝血排除困難，以盡善盡美的心態(tài)在網(wǎng)上搜索了一些資料，希望能完成這一次的復(fù)古花園項(xiàng)目整合的房地產(chǎn)策劃書(shū)。

第一篇 復(fù)古花園項(xiàng)目的背景

基本情況：

復(fù)古花園項(xiàng)目位于黃埔村，黃埔村作為現(xiàn)代黃埔港名稱(chēng)的由來(lái)，南宋時(shí)期已是“海舶所集之地”，建于明代萬(wàn)歷二十八年（1600年）的海鰲塔，就是為外來(lái)船舶導(dǎo)航而設(shè)，如今仍屹立于珠江河畔。黃埔港之所以聞名世界，是與其逐步發(fā)展成為清朝時(shí)期廣州對(duì)外貿(mào)易的外港有密切關(guān)系。

原名“鳳浦”，位于海珠島東部，瀕臨珠江，北與天河區(qū)、東與黃埔區(qū)、南與番禺區(qū)隔江相望，面積2.5平方公里，是廣州市海珠區(qū)新窖鎮(zhèn)轄內(nèi)的16個(gè)行政村之一。

黃埔村曾經(jīng)是清朝唯一對(duì)外開(kāi)放的口岸，海關(guān)就設(shè)立在那里。百年滄桑，今天的黃埔村已經(jīng)看不到昔日黃埔港口碼頭那種繁榮的景象，但依然保持著古樸的底蘊(yùn)。一塊青磚，承載著一段輝煌；一片瓦礫，掩蓋著一個(gè)故事；一塊碑石，銘刻著一處繁華。

在這么有歷史悠久的地方，取名為復(fù)古花園，是對(duì)啦；是休閑是風(fēng)光集中一體的旅游勝地，在此居住想必可以調(diào)節(jié)高尚情操。復(fù)古花園項(xiàng)目?jī)善诿娣e10萬(wàn)平方米，總投資1.3億元，其中一期總面積7萬(wàn)平方米，總投資8億元，共有300余戶住宅，建筑密度為23%，綠化高達(dá)40%，是一個(gè)搞綠化型小區(qū)。

第二篇 房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

近5年來(lái)，市委，市政府高瞻遠(yuǎn)矚，立足市場(chǎng)，積極探索，走出了一條以房地產(chǎn)業(yè)為突破口，借助威力來(lái)房展城市，塑造城市形象的道路，2001年以來(lái)，隨著地區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)內(nèi)許多知名品牌的地廠商紛紛逐鹿平原，是的本事的房地產(chǎn)市場(chǎng)故居商業(yè)化，思想化，也更加活躍，市場(chǎng)逐漸成熟，原來(lái)的買(mǎi)方市場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐孕枨鬄閷?dǎo)向的賣(mài)方市場(chǎng)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)

改革開(kāi)放以來(lái)，市政府解放思想，開(kāi)拓進(jìn)取，制定了良好寬松的投資政策，營(yíng)造了良好的投資環(huán)境，是的國(guó)內(nèi)很多知名品牌的地產(chǎn)商紛紛逐鹿平原。致使改是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展很快，但今年來(lái)國(guó)家宏觀調(diào)控，控制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)熱，出現(xiàn)了種種手段，如限購(gòu)令?，F(xiàn)價(jià)令，國(guó)八條等。但房地長(zhǎng)熱是持續(xù)火爆還是可以冷希，還是預(yù)測(cè)，那未來(lái)幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)如下趨勢(shì)：

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈

住宅項(xiàng)目（多層，小高層，高層）紛紛上馬，目前該市住宅市場(chǎng)已經(jīng)處于“成長(zhǎng)期的中后期”，即將進(jìn)入整個(gè)住宅市場(chǎng)的“收割期”，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)本處于飽和狀態(tài)。房地產(chǎn)集中投放10萬(wàn)平方米，競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度可想而知。

樓盤(pán)各種概念跌現(xiàn)，營(yíng)銷(xiāo)方式多樣

由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，開(kāi)發(fā)商已將重視項(xiàng)目主題概念，樓盤(pán)的各種概念跌現(xiàn)，如水景住宅，園林住宅，生態(tài)住宅，到后來(lái)的新造城運(yùn)動(dòng)等。因此，開(kāi)發(fā)商都非常重視營(yíng)銷(xiāo)策劃吃長(zhǎng)出現(xiàn)了各種營(yíng)銷(xiāo)方式。

樓盤(pán)整體品質(zhì)提升，特色樓盤(pán)漸受關(guān)注，但價(jià)格一路飄升

由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，開(kāi)放商已經(jīng)受重視樓盤(pán)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，因而劉噴整體品質(zhì)提升，特設(shè)樓盤(pán)漸受關(guān)注，但價(jià)格一路飄升。2003年，市場(chǎng)均價(jià)為1120元/平凡米，盡管如此，由于開(kāi)發(fā)商的品牌優(yōu)勢(shì)，良好的生態(tài)環(huán)境和規(guī)模效應(yīng)，也吸引了部分市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力。而現(xiàn)在目前的狀況是平均每個(gè)方達(dá)6000元。價(jià)格相差相當(dāng)大。

廣告投放量增加

展開(kāi)了全面的廣告宣傳，住宅項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的序幕由此拉開(kāi)。隨后各項(xiàng)目也紛紛增加了廣告投放量，從去年開(kāi)始，住宅項(xiàng)目廣告戰(zhàn)進(jìn)一步升級(jí)，8-10月出現(xiàn)一個(gè)集中投放的高峰期

高層住宅份額增加，價(jià)格很高，但市民的承受能力有限，經(jīng)濟(jì)適用房走俏。

項(xiàng)目SWOT分析與目標(biāo)地位

一、S——優(yōu)勢(shì)

1、教育文化氛圍濃厚

本項(xiàng)目地處新港東路，周邊環(huán)境有小學(xué)，黃埔中學(xué)，廣州航海高等專(zhuān)科學(xué)校等，鄰近黃埔軍校，大學(xué)城，有利于本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)人文環(huán)境的提升。

2、交通方便

公交車(chē)137（新洲到動(dòng)物物園南門(mén)），262路（新洲到赤崗北路總站），564路（黃埔村總站到天河客運(yùn)站），據(jù)說(shuō)還會(huì)新增一條線路知道海珠客運(yùn)站，不遠(yuǎn)處還有地鐵站萬(wàn)盛圍！還有高速公路，交通發(fā)達(dá)，想到哪就哪。

3、配套設(shè)施齊全，生活方便

項(xiàng)目附近有銀行，超市，醫(yī)院，香格里拉大酒店，琶洲會(huì)展中心等等

4、最重要的風(fēng)光景色

黃埔村將改造古色古鄉(xiāng)，四周都可以看到文化古屋，歷史遺留物，深受文化熏陶！鄰近還有黃埔古港，黃埔古港碼頭所在的黃埔村位于海珠區(qū)，北臨新港東路，南隔黃埔涌與侖頭相望，西臨東環(huán)高速公路，東隔珠江與長(zhǎng)洲、深井相望。黃埔古港見(jiàn)證了廣州“海上絲綢之路”的繁榮。自宋代以后，黃埔村長(zhǎng)期在海外貿(mào)易中扮演重要角色。南宋時(shí)此地已是“海舶所集之地”。黃埔古港地區(qū)分為四個(gè)功能區(qū)，即紀(jì)念展示區(qū)、古港公園區(qū)、棧道餐飲區(qū)及村頭廣場(chǎng)區(qū)，集展示、傳播、娛樂(lè)、休閑于一體的“文化公園型景區(qū)”。其中紀(jì)念展示區(qū)由黃埔稅館、永靖營(yíng)（兵營(yíng)）、買(mǎi)辦館、夷務(wù)所和展示街組成。黃埔稅館是整個(gè)建筑群中的重點(diǎn)。兵營(yíng)處設(shè)有營(yíng)房、瞭望臺(tái)、兵器架等！

而且現(xiàn)在黃埔村在建造中，“我并不羨慕珠江新城獵德村那些密密麻麻的安置房，黃埔村通過(guò)開(kāi)發(fā)嶺南文化旅游元素，甚至都可以成為東方迪士尼，吸引更多的人來(lái)村里，這樣就會(huì)為村民帶來(lái)更多收入?！?——— 黃埔村村民林伯

與大部分城中村“握手樓”密集、人居環(huán)境差不同的是，黃埔古村整體建筑格局并不擁擠，加上該村特有的歷史文化價(jià)值，海珠區(qū)2009年決定對(duì)黃埔古村進(jìn)行綜合整治式改造，啟動(dòng)了黃埔歷史文化古村保護(hù)建設(shè)工程，目前整治工程已接近尾聲。

云集歐美商船的世界名港、誕生眾多歷史名人的千年古村——黃埔古港遺跡和黃埔村，其早期建筑是廣州市文物保護(hù)單位，現(xiàn)存文物建筑包括祠堂14處、家塾4處、宮廟1處、園林建筑1處、商業(yè)遺址2處、古民居若干處。擁有特殊的歷史文化價(jià)值，注定了港村合一的黃埔村改造要走一條與眾不同的路子。“近二三十年來(lái)，多位歷史學(xué)者對(duì)黃埔古村的保護(hù)一直奔走呼吁”，海珠區(qū)一位負(fù)責(zé)人告訴記者。2009年，廣州市決定對(duì)黃埔古村進(jìn)行綜合改造，海珠區(qū)啟動(dòng)了黃埔歷史文化古村保護(hù)整治工程，“抽疏保護(hù)”就是黃埔村改造的方向。（上述為新聞既要）

5、空氣優(yōu)質(zhì)

在海珠區(qū)新港東路，沒(méi)有收到像市中心的城市污染，沒(méi)有那種喧鬧，沒(méi)有那緊張的氣氛，是最適合居住的環(huán)境，空氣保健，晚上還可以見(jiàn)到廣州稍有的星星，在現(xiàn)代的驅(qū)動(dòng)下，這可以說(shuō)是世外桃源，養(yǎng)生的安居的首選。

6、規(guī)劃設(shè)計(jì)一流，體現(xiàn)了人性化

本項(xiàng)目采用歐式現(xiàn)代主義人文風(fēng)格，體現(xiàn)了現(xiàn)代，簡(jiǎn)介，莊重，典雅的小區(qū)外地部形象?？傮w分二心，三組團(tuán)，三綠地。

7、采用全智能話系統(tǒng)控制

貼心式人性化管理，13層安放層層把關(guān)。采用全智能化系統(tǒng)控制。

項(xiàng)目測(cè)宗旨就是：締造養(yǎng)生保健的好居屋??！

二、W——劣勢(shì)

1、雖然本項(xiàng)目有良好的人文環(huán)境，但海珠區(qū)這帶發(fā)展相對(duì)滯后導(dǎo)致本項(xiàng)目切法居住的氛圍，市民對(duì)本地塊缺乏“認(rèn)同感”。尤其是市行政中心向天河中心發(fā)展，消費(fèi)者對(duì)區(qū)位的抗性較大，對(duì)本案的認(rèn)同度相對(duì)較低。

2、距市區(qū)較遠(yuǎn)，出行要較長(zhǎng)時(shí)間。

3、周邊無(wú)小區(qū)，花園，缺乏氣氛。

4、本項(xiàng)目沒(méi)有很好的借助力量，化解一些劣勢(shì)，導(dǎo)致本項(xiàng)目在笨區(qū)域內(nèi)和市區(qū)的宣傳力度不夠。

三、O——機(jī)會(huì)

1、高校的人文熏陶，提升了本案未來(lái)的人文環(huán)境。

2、北區(qū)域內(nèi)不存在同等品質(zhì)的樓盤(pán)與之競(jìng)爭(zhēng)，為本案贏得了大的市場(chǎng)空間。

四、T——風(fēng)險(xiǎn)

1、市場(chǎng)因素

從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)看，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化嚴(yán)重，已引起開(kāi)發(fā)商高度重視，按本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期預(yù)測(cè)，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)清晰的認(rèn)識(shí)到產(chǎn)品“差異性”的重要性，存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。

2、自身因素

自身策劃人員的問(wèn)題，實(shí)在缺乏經(jīng)驗(yàn)，缺乏專(zhuān)業(yè)知識(shí)，缺乏可操作行吧。

綜合分型

從市場(chǎng)調(diào)研情況來(lái)分析，對(duì)項(xiàng)目的猶，劣勢(shì)進(jìn)行比較，機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存，但風(fēng)險(xiǎn)大于機(jī)會(huì)。針對(duì)這些因素，我們要尊重市場(chǎng)，順應(yīng)消費(fèi)者的需求，做好本案的硬件配套設(shè)施的同事，同時(shí)，建議運(yùn)用整合營(yíng)銷(xiāo)手段，整合廣告媒體，強(qiáng)化樓盤(pán)的廣告宣傳力度，形成較強(qiáng)的廣告合力，加快銷(xiāo)售進(jìn)度，提高銷(xiāo)售效果，同時(shí)也可以提高本案的知名度與美譽(yù)度。

三、目標(biāo)客戶定位——城市中的退休商

人

年齡范圍：主力年齡段：46——55歲

次要年齡段：55以上

購(gòu)買(mǎi)的決策因素：往往人的一生打拼，到了四五十歲的時(shí)候就是懂得要養(yǎng)生，注意生活質(zhì)量，想過(guò)一些退休后享樂(lè)的生活，就適合度假或養(yǎng)生的年齡。

目標(biāo)客戶的特征：

1、擁有住房，但缺乏生活質(zhì)量了，希望有更好的。

2、他們大部分具有較高的文化素養(yǎng)，具備一定的藝術(shù)修養(yǎng)，3、崇尚自然，崇尚自我，崇尚安靜閑適的生活空間，4、到了一定的年齡有了一定的新領(lǐng)悟，尋找人生的終結(jié)，5、懂得怎么對(duì)自己好，養(yǎng)生保健的一族。

目標(biāo)客戶的職業(yè)

大部分屬于半退休，退休人士

目標(biāo)客戶共同的心理特征

1、要求完善的配套設(shè)施

2、注重居住品質(zhì)，價(jià)格承受力強(qiáng)

3、關(guān)注環(huán)境質(zhì)量和鄰里和睦

4、重視顯大氣居家感受，理想的生活方式

5、在消費(fèi)的理性上，更大隱形的感性要求

6、要求更高層次的居住感受

7、在決定購(gòu)買(mǎi)是，對(duì)產(chǎn)品的“舒服感受”要求很高

四、整合營(yíng)銷(xiāo)策劃方案

1、復(fù)古花園整合營(yíng)銷(xiāo)策劃思路

（1）亦可與為中心，宣傳并彰顯項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，以品牌和口碑營(yíng)銷(xiāo)為指導(dǎo)，實(shí)力項(xiàng)目是“最適合居住的品牌社區(qū)”或“最適合居住示范性社區(qū)”主題概念品牌，建立項(xiàng)目是“最適合居住”的“居住理念根據(jù)地”。

“最適合居住品牌社區(qū)”主題，是以項(xiàng)目的“心”文化為載體的。

（2）以項(xiàng)目的核心產(chǎn)品和附加產(chǎn)品為載體，即以工程質(zhì)量，環(huán)境綠化，智能化，園林式，建筑風(fēng)格，社區(qū)布局等工程實(shí)效為支撐點(diǎn)，宣傳項(xiàng)目的“心”文化，樹(shù)立樓盤(pán)“舒適房”的口碑效應(yīng)，確立產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。

（3）以廣告，公關(guān)，銷(xiāo)售促進(jìn)等促銷(xiāo)方式為手段，對(duì)項(xiàng)目京杭全方位的立體整合包裝，提高項(xiàng)目“最適合居住品牌社區(qū)“主題及其各分段主題文化的口碑效應(yīng)，吸引并集聚人氣，贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

2、整合營(yíng)銷(xiāo)策劃戰(zhàn)術(shù)思路：

對(duì)各種廣告媒體如報(bào)紙，電視，直接投廣告，派單，戶外，流體廣告等，以及各種SP促銷(xiāo)方式如房展會(huì)，價(jià)格折扣，贈(zèng)品，公益活動(dòng)，事件營(yíng)銷(xiāo)等手段，進(jìn)行整合，造勢(shì)，借“市”，加快銷(xiāo)售進(jìn)度，完成銷(xiāo)售任務(wù)。

復(fù)古花園項(xiàng)目主題地位

復(fù)古花園項(xiàng)目主題闡釋

“最適合居住品牌社區(qū)”或“最適合居住示范性社區(qū)”

————————一座融合故鄉(xiāng)情懷與現(xiàn)代人文的生態(tài)社區(qū)

“復(fù)古花園，給你一個(gè)五“心”級(jí)的家”

提出項(xiàng)目主題的理由

（1）基于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要

（2）積淀著本土文化底蘊(yùn)和風(fēng)俗觀念

項(xiàng)目主題的闡釋和演繹

“最適合居住品牌社區(qū)”————空氣優(yōu)質(zhì)，保健養(yǎng)生，營(yíng)銷(xiāo)氛圍形成1、售樓部形象包裝

對(duì)于售樓部環(huán)境的整體設(shè)計(jì)和細(xì)化，從有利于銷(xiāo)售的角度出發(fā)，主要有如下

創(chuàng)新一個(gè)興華

環(huán)境的細(xì)化

服務(wù)質(zhì)量的高素質(zhì)隨時(shí)隨處可見(jiàn)

豐富收留不內(nèi)部空間，延長(zhǎng)客戶停留時(shí)間

總體包裝要使人想象未來(lái)的美好生活空間的畫(huà)面，能一幕幕地展現(xiàn)在看訪者的眼前，從而激發(fā)其購(gòu)買(mǎi)的欲望。

如售樓資料準(zhǔn)備，必須備齊相應(yīng)的資料，如售樓書(shū)，認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，付款方式，價(jià)目表等，全面介紹樓盤(pán)的情況和購(gòu)樓者必須知道的相關(guān)注意事項(xiàng)。

如客戶接待處擺放玻璃桌面，茶幾，臺(tái)上擺放鮮艷的花或植物，同事各種接待服務(wù)設(shè)置要圖突出它的高雅，大氣，優(yōu)雅。

如售樓部門(mén)口放置宣傳彩旗。

2、樣板房形象包裝

從售樓中心有通道直接到樣板房，通道距售樓中心要盡量的接近，通道要設(shè)置突出花園環(huán)境的概念，凸現(xiàn)出曲徑通幽的感覺(jué)。樣板房絕不是在個(gè)體意念的體現(xiàn)，它應(yīng)該具有共性，也就是說(shuō)，它在很大程度上要能概括相當(dāng)群體的審美意識(shí)，所以說(shuō)，無(wú)論是什么形式的樣板房，它必須代表一種觀念，一種生活態(tài)度。通過(guò)專(zhuān)業(yè)室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)對(duì)樣板房的制作，課彌補(bǔ)戶型的不足，改善煩惱歌舞的視覺(jué)效果。

用建筑的手法調(diào)整室內(nèi)空間的比例，讓它變得更加飽滿一些，有力一些，合理一些。比如，以墻色，藝術(shù)畫(huà)，雕像，浮雕，吊燈，壁燈，雕欄等，制造藝術(shù)品位，突出流域的復(fù)古建筑風(fēng)格。

樣板房不是簡(jiǎn)單的展示單位，樣板房要營(yíng)造一個(gè)真實(shí)的居家環(huán)境。各個(gè)房間布置，擺設(shè)，格局部得細(xì)節(jié)處理，都會(huì)給人一種馬上就能舒舒服服住下來(lái)的感覺(jué)。比如，主人房是套房中最私密，最安靜的所在，因而，其位置所在，房門(mén)朝向，床位擺放都值得鎮(zhèn)中考慮。

3、施工場(chǎng)地形象包裝

施工場(chǎng)地圍場(chǎng)周?chē)R地放置好產(chǎn)品的宣傳樣板及宣傳條幅，這樣從外部包裝好像象。施工場(chǎng)地內(nèi)部要擺放施工說(shuō)明，施工進(jìn)度，施工紀(jì)律管理等方面的宣傳版面。

總之，銷(xiāo)售氛圍的形成，要是高檔樓盤(pán)的形象得以展現(xiàn)，是消費(fèi)者一進(jìn)場(chǎng)，就能產(chǎn)生一種幻想，即使人想象未來(lái)的美好生活的空間畫(huà)面，從而激發(fā)其購(gòu)買(mǎi)欲望。

五、銷(xiāo)售推廣策略——階段性安排

一、總原則：運(yùn)用整合手段，銷(xiāo)售推廣與宣傳推廣相結(jié)合，有效宣傳項(xiàng)目主題，建筑風(fēng)格，建筑質(zhì)量，園林景觀等產(chǎn)品特設(shè)，尤其是準(zhǔn)現(xiàn)房的宣傳，廣告訴求手段實(shí)在，具體，生動(dòng)，具有較強(qiáng)的沖擊力，最大限度有效吸引和大東消費(fèi)群，聚集人氣，淡化和引導(dǎo)期待心理，強(qiáng)化購(gòu)買(mǎi)心理，已達(dá)到良好的銷(xiāo)售效果。

由于時(shí)間匆促，知識(shí)有點(diǎn)缺乏，想了很多，但有一些情況還相當(dāng)模糊，就此停筆，請(qǐng)見(jiàn)諒。