第一篇：關(guān)于成立業(yè)主代表大會(huì)告知書

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關(guān)于成立業(yè)主代表大會(huì)告知書

小區(qū)各位業(yè)主：

小區(qū)于年月日竣工，年月日交付使用，總建筑面積平方米，房屋出售并交付使用的建筑面積平方米，達(dá)

到%，（首套房屋于年月日出售并于年月日交付使用，至今已滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之二十五以上;業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上），已符合法律、法規(guī)規(guī)定的成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的條件。

物業(yè)詳細(xì)地址：

聯(lián)系人：

聯(lián)系電話：

特此告知。

抄送：桓臺(tái)縣房管局、街道辦事處

開發(fā)單位：物業(yè)服務(wù)單位：

開發(fā)企業(yè)（蓋章）物業(yè)服務(wù)企業(yè)（蓋章）年月日

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關(guān)于小區(qū) 業(yè)主大會(huì)籌備組組成人員名單公示

根據(jù)國家、省《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《淄博市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員

會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件的規(guī)定，現(xiàn)成立小區(qū)業(yè)主大會(huì)籌備組，籌備組組長為，副組長為。具體名單如下：

業(yè)主如對上述籌備組組成人員有異議，請?jiān)谀暝氯罩芭c聯(lián)系，聯(lián) 系 人：地址： 聯(lián)系電話：時(shí)間： 特此公示。

社區(qū)（代章）

年月日

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第二篇：業(yè)主告知書

我們應(yīng)該分析現(xiàn)在的現(xiàn)實(shí)狀況,不要盲目行動(dòng)，不要就是亂頭蒼蠅。我來分析下，大家聽下：

我們先說物業(yè)現(xiàn)在優(yōu)勢物業(yè)、開發(fā)商業(yè)主委員會(huì)是一體的，他們相當(dāng)團(tuán)結(jié)，比我們好做事情，甚至一些地方干部也摻在內(nèi)。而且他們是非常有名目的，物業(yè)沒有直接提出方案，而是按照物業(yè)委員會(huì)的提議實(shí)施的，他們在情在理都沒有過失。

現(xiàn)在在說我們：第一，目前整個(gè)小區(qū)存在的問題不光是車位問題，比方說物業(yè)費(fèi)偏高，物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)，違法買賣地下車位，還有其他很多問題。

第二，針對個(gè)別問題去處理問題，往往團(tuán)結(jié)不了人，因?yàn)椴皇敲總€(gè)業(yè)主的問題都是一樣的，這樣使我們更加松散。

第三，以少個(gè)別的人去沖擊現(xiàn)在開發(fā)商、物業(yè)、委員會(huì)捆綁一起的石頭，那就是雞蛋碰石頭。我們只有打擊敵人內(nèi)部。所以，我個(gè)人認(rèn)為現(xiàn)在吵吵鬧鬧只是吼吼而已，沒有任何實(shí)質(zhì)效果。我們不能以個(gè)人對集體，而應(yīng)該是集體對集體。大家想！現(xiàn)在我們的對手是三個(gè)：開發(fā)商、物業(yè)、委員會(huì) 委員會(huì)是開發(fā)商和物業(yè)利用的最好武器，有理有據(jù)的在侵犯我們的合法利益，而即使我們要付諸法律手段，或者借助媒體等等外界力量，請問我們的機(jī)構(gòu)是什么，難道就是我們的QQ群？我想不是吧?

所以，現(xiàn)在綜合利弊，重組委員會(huì)才是第一步.只有做到重組委員會(huì)，我們才有打敗物業(yè)的可能!不然堵門，上媒體，曝光都是沒用的.....目前處理問題不能說是有難度沒難度，這個(gè)就要說我上面提到到團(tuán)結(jié)問題。因?yàn)橛械臉I(yè)主只考慮車位、或者漏水等等細(xì)小問題,過于松散,根本就是各自為主，甚至不聞不問！

應(yīng)該起草一個(gè)《業(yè)主告知書》，曉之以情，動(dòng)之以理，整合現(xiàn)在所有愿意起來反抗的業(yè)主，讓所有業(yè)主知道，他們其實(shí)被侵占的利益不只這么一點(diǎn)點(diǎn)，他們才有動(dòng)力 因?yàn)橹袊撕芏嗟牧痈?，小心眼和小算牌是人之通病，為解決這一問題的最有效的辦法就是利益最大化！

第三篇：物業(yè)業(yè)主告知書

裝修業(yè)主告知書

尊敬的御水丹堤業(yè)主：（附錄）首先，我們在這里祝賀您即將正式成為御水丹堤住宅小區(qū)的業(yè)主。同時(shí)，請您于百忙中仔細(xì)閱讀此《裝修須知》，希望此須知能對您的裝修裝飾工程帶來幫助。我們再次強(qiáng)調(diào)部分內(nèi)容。

一、未經(jīng)申請批準(zhǔn)不得擅自占用人行道堆放物料、建筑垃圾、搭腳手架以及其它作業(yè)設(shè)施或進(jìn)行占道施工，裝修施工垃圾須袋裝，并扎緊口袋（防止泄漏）堆放在物業(yè)服務(wù)中心指定的場地，由物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一清運(yùn)。另外，裝修用砂子、石子須裝袋入場，不得散落在地。

二、未經(jīng)申請批準(zhǔn)不得擅自拆改建筑設(shè)施、設(shè)備，不得拆除建筑承重結(jié)構(gòu)的柱、墻、梁、板，不得使用大錘敲擊墻面；

三、園區(qū)路面限重三噸，如運(yùn)輸車輛及貨物總重超過限重，請自行更換小型車輛進(jìn)行運(yùn)輸。園區(qū)內(nèi)限速五公里，請各位業(yè)主注意行車速度。

四、未經(jīng)建筑物原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案并報(bào)批，不得擅自超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范增加樓面荷載。

五、衛(wèi)生間、座便器、地漏、排水管不能隨便開槽移位，水泥地面不能開槽，不能破壞主體墻面，產(chǎn)生的后果由住戶自負(fù)。

六、所有排水、給水主管道為此棟樓公用設(shè)施，嚴(yán)禁在裝修時(shí)進(jìn)行封堵改動(dòng)，否則產(chǎn)生的一切后果由業(yè)主自行承擔(dān)。在廚房間、衛(wèi)生間的排水支管下部應(yīng)留有500X500mm檢修口，以便于維修施工。

七、不能擅自拆改排煙、排風(fēng)道，造成的漏水、漏雨由業(yè)主自負(fù)。

八、不得移動(dòng)、改裝煤氣管道、煤氣表，如需變動(dòng)由專業(yè)公司操 1

作。

九、業(yè)主裝修時(shí)衛(wèi)生間防水措施做24小時(shí)閉水試驗(yàn)，以確保防水工程質(zhì)量。

十、裝修公司不能擅自移動(dòng)室內(nèi)開關(guān)箱、改變進(jìn)戶總線，所有電線改路必須采用護(hù)套管，不得直埋護(hù)套線。各電氣回路所負(fù)擔(dān)的電器總?cè)萘坎荒艹^此回路的限定容量。

十一、裝修期間，應(yīng)將所有排水管道及地漏暫時(shí)封閉，以免垃圾堵塞，否則一切因裝修施工不慎所造成的管道堵塞均由業(yè)主負(fù)責(zé)。

十二、裝修期間，如需改變窗口周邊結(jié)構(gòu)（如增加窗膀、窗臺(tái)板等），請重新做好窗口周邊發(fā)泡、密封膠等密封事項(xiàng)，避免發(fā)生滲漏。裝修刨窗口后產(chǎn)生漏雨、漏水、長毛等現(xiàn)象由業(yè)主自行承擔(dān)。

十三、為保持立面統(tǒng)一，維護(hù)促進(jìn)物業(yè)價(jià)值，入戶門及塑鋼窗外形態(tài)顏色均不得改變。外窗裝防盜窗不能超過墻面，一律要求平裝。十四、二層平臺(tái)不能堆放雜物。

十五、本小區(qū)建筑結(jié)構(gòu)為框剪混凝土結(jié)構(gòu)，填充墻體為輕質(zhì)陶粒磚，不同材質(zhì)的交界處，受溫度及沉降影響極易產(chǎn)生裂縫，屬于建筑上很難避免的質(zhì)量通病，請為主在裝修過程中采取一定措施（如刮膩?zhàn)訒r(shí)粘貼無紡布）避免裂縫的發(fā)生。建議在內(nèi)墻面做隔離層，如內(nèi)貼苯板后做面層，或貼壁紙等。

十六、業(yè)主和裝修公司需在室外安裝空調(diào)室外機(jī)時(shí)，須與物業(yè)服務(wù)中心事先取得聯(lián)系，按物業(yè)服務(wù)中心指定要求統(tǒng)一安裝。

十七、為保持小區(qū)的居住質(zhì)量，業(yè)主可在園區(qū)的公共綠地種草或種花，但不能種菜，如有種菜將予以清除。

十八、各分項(xiàng)工程質(zhì)量保證期如下：

1.地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程合理使用年限；

2.屋面防水工程和外墻的防滲漏 五 年； 3.裝修工程為 一 年；

4.電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝工程為 兩 年； 5.供熱與共冷系統(tǒng)為 兩 個(gè)采暖期、供冷期；

6.住宅小區(qū)的給排水設(shè)施、道路等配套工程為 兩 年； 7.門窗工程 一 年；

8.其他項(xiàng)目保修期限約定如下： 兩 年；

9.門、窗、給排水管道質(zhì)保期過后發(fā)生的維修事項(xiàng)，由物業(yè)協(xié)助業(yè)主聯(lián)系維修人員，所發(fā)生的費(fèi)用由業(yè)主支付。

質(zhì)量保修期自工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算（非交房之日）。以上各事項(xiàng)敬請各裝修戶自覺遵守，因此造成的后果均由該裝修業(yè)主負(fù)責(zé)承擔(dān)所有法律責(zé)任和連帶經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。

一．物業(yè)費(fèi)包括什么？

1.人工費(fèi)。管理服務(wù)人員的工資，社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)； 2.物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行，維護(hù)費(fèi)用； 3.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； 4.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； 5.物業(yè)管理區(qū)域秩序； 6.辦公費(fèi)用；

7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用；

8.物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用； 9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用；

物業(yè)服務(wù)費(fèi)為物業(yè)企業(yè)經(jīng)營性費(fèi)用，其中已經(jīng)包括小區(qū)衛(wèi)生保潔相應(yīng)費(fèi)用。至于有人咨詢的‘衛(wèi)生費(fèi)’是否為‘垃圾處理費(fèi)’的問題，在這里要特別說明一下，此項(xiàng)費(fèi)用屬于行政事業(yè)收費(fèi)，由城市環(huán)衛(wèi)部門收取。（現(xiàn)在由物業(yè)為其代收）

物業(yè)服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)

一、具體物業(yè)服務(wù)范圍

服務(wù)范圍：御水丹堤小區(qū)所有房屋的共用設(shè)施設(shè)備、共用場地、共用部位的維修保養(yǎng)和計(jì)劃維修工作，以及道路、空坪隙地的環(huán)境衛(wèi)生和治安秩序。

二、服務(wù)內(nèi)容

1、負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施；

2、每年一次對房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計(jì)劃，組織實(shí)施； 3、24小時(shí)保安、維修值班制，接待業(yè)主、住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，做好治安、消防工作，處理急迫性報(bào)修。

4、全體員工著裝掛牌上崗，禮貌服務(wù)，文明接待，態(tài)度要恭維雅致。

5、每年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，征求意見層面不低于總戶數(shù)的90%，滿意率不低于90%。

三、房屋管理

1、每周不斷巡查園區(qū)公共通道、走廊及共用部位，并做好記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)養(yǎng)護(hù)、維修，保證房屋外觀良好，無違章裝修，違

章搭建，公共區(qū)域無亂張懸掛現(xiàn)象。

2、健全房屋共用部位修繕制度，維修及時(shí)率需達(dá)90%以上，房屋完好率90%以上。

四、設(shè)備設(shè)施管理

1、每三個(gè)月對共用設(shè)備設(shè)施（供水機(jī)組、消防設(shè)備、燃?xì)夤芫W(wǎng)、監(jiān)控系統(tǒng)）養(yǎng)護(hù)一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。

2、保證護(hù)欄、路燈、供水供電設(shè)施、清潔衛(wèi)生設(shè)施器具等正常使用，環(huán)保垃圾桶完好無損，道路、通道、休閑娛樂場地達(dá)到清潔平整，邊溝涵洞流水通暢。

3、確保雨水、污水管道通暢完好，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修，每三個(gè)月檢查一次下水井，雨水井，視情況清掏，確保污水、雨水暢通無陰。

4、配合有關(guān)部門，做好各種網(wǎng)絡(luò)信息通訊設(shè)施的管理、維修。

5、為業(yè)主、住戶的自用設(shè)備設(shè)施提供特約服務(wù)。

五、治安管理

1、維護(hù)治安秩序，嚴(yán)防偷、竊、扒、搶、詐騙事件的發(fā)生，發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時(shí)，積極趕赴現(xiàn)場，并及時(shí)報(bào)警，配合公安部門進(jìn)行處理；

2、維護(hù)秩序，對一切進(jìn)入車輛的行駛、?？窟M(jìn)行有序管理；

3、對園區(qū)的臨時(shí)出入人員、物資進(jìn)行出入登記管理。

4、看管公共財(cái)產(chǎn)，對轄區(qū)樓內(nèi)的門窗、消防器材及供水供電設(shè)備設(shè)施、網(wǎng)絡(luò)通訊設(shè)施、衛(wèi)生設(shè)施等公共財(cái)產(chǎn)進(jìn)行看管。

5、值班巡邏，設(shè)專職護(hù)衛(wèi)人員，每天值班巡邏。每2小時(shí)巡邏一次園區(qū)，做到安全巡視無死角。

六、消防管理

1、完善消防管理制度，建立消防責(zé)任制；

2、消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，定期對消防設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)。

3、定期進(jìn)行消防訓(xùn)練、演習(xí)，確保有關(guān)人員掌握消防基本技能，有備無患。

七、共用電管理

1、路燈、樓道聲控?zé)舻耐旰寐什坏陀?0%。供電線路發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修，確保正常供電。

2、單元門燈，要保證100%完好率，以方便業(yè)主出行。

八、衛(wèi)生保潔工作

1、有健全的衛(wèi)生制度，清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有明確的分工和職責(zé)范圍。

2、按政府有關(guān)規(guī)定，每年一次在服務(wù)區(qū)域內(nèi)消毒，投放滅鼠滅蟑藥物等。

3、對服務(wù)范圍內(nèi)的墻面污染，要及時(shí)擦洗，保持墻、柱清潔美觀。

4、梯間過道一天一掃，兩天一拖。

5、戶外保潔要保證園區(qū)道路、樓間地坪及停車位等衛(wèi)生清潔，做到園區(qū)無死角無盲區(qū)。垃圾及時(shí)清運(yùn)不得積壓。

6、做好刨冰清雪工作。

九、裝飾裝修管理

1、查驗(yàn)業(yè)主裝修方案，辦理裝修申報(bào)、登記、審批手續(xù)，告知業(yè)主裝修注意事項(xiàng)；

2、裝修期間每天對裝修現(xiàn)場進(jìn)行檢查一次，嚴(yán)格治安、消防及房屋安全管理，調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛。

3、業(yè)主裝修結(jié)束后，進(jìn)行檢查。對違反裝修管理規(guī)定的進(jìn)行處理，問題嚴(yán)重的報(bào)告行政管理部門。

十、公共綠化的氧化管理

1、有專職人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理；

2、根據(jù)氣候情況適時(shí)澆水、施肥；

3、草坪及時(shí)修剪，夏季每月兩次。

4、樹木根據(jù)種類、特性、形狀進(jìn)行修剪每年不少于3次；

5、適時(shí)種植花卉；

6、重大節(jié)日及特殊活動(dòng)園區(qū)做適當(dāng)美化。

第四篇：關(guān)于成立業(yè)主代表大會(huì)的建議范文

關(guān)于成立業(yè)主代表大會(huì)的建議

第一章目前業(yè)委會(huì)工作所遇到的問題

小區(qū)入住到現(xiàn)在4年時(shí)間,兩屆業(yè)委會(huì)的工作都不能讓業(yè)主滿意.而且這屆業(yè)委會(huì)也是通過維權(quán)小組的努力才選上來的.但是為什么又會(huì)出現(xiàn)目前的局面呢?原因在于:

1.業(yè)委會(huì)與業(yè)主之間缺少溝通的紐帶和橋梁,業(yè)委會(huì)的工作和一些決定缺乏業(yè)主基礎(chǔ).沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán),咱們業(yè)委會(huì)這近一年的工作.就處于這種狀態(tài),很多事情業(yè)委會(huì)自己就拍板定下來了.2.并沒有積極主動(dòng)的征詢業(yè)主意見.當(dāng)然公示是有的,但這是被動(dòng)征詢,效果不大.但是如果每件事情都要業(yè)委會(huì)去征詢所有1200多業(yè)主意見也是不可能的.3.業(yè)委會(huì)代表業(yè)主行使的權(quán)利沒有做到完全征求業(yè)主的意見,但是某些事情確實(shí)也是站在業(yè)主利益的出發(fā)點(diǎn)去做的.結(jié)果卻使業(yè)委會(huì)工作的公開透明性打了折扣,造成業(yè)主的懷疑與猜測.綜合上述原因就出現(xiàn)了矛盾:就是一方面業(yè)委會(huì)很希望業(yè)主能夠知曉并行使權(quán)利.另一方面業(yè)委會(huì)人數(shù)有限,力量有限,沒有能力作到事事都讓業(yè)主來行使權(quán)利.某些事情出于某些原因業(yè)委會(huì)就自行決定了.長此以往,業(yè)主中間就會(huì)出現(xiàn)怨言.因?yàn)樗麄儾涣私鈽I(yè)委會(huì)的工作.所以解決這個(gè)矛盾的辦法就是:發(fā)動(dòng)業(yè)主積極參與到業(yè)主代表會(huì)中來.作為業(yè)委會(huì)與業(yè)主間溝通的橋梁,形成一個(gè)有效的上傳下達(dá)的通道.對于強(qiáng)化業(yè)主行使自己的權(quán)利，對于督促和監(jiān)督業(yè)委會(huì)的工作，對于引導(dǎo)盡可能多的業(yè)主關(guān)心社區(qū)參與社區(qū)的管理，對于建設(shè)安定和諧社區(qū)，能夠起到積極作用。

第二章業(yè)主代表大會(huì)產(chǎn)生的必要性

目前業(yè)主實(shí)行社區(qū)自治，行使業(yè)主權(quán)利的兩條重要途徑是業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。但這兩條途徑現(xiàn)實(shí)中不具有可操作性，經(jīng)常處于瓶頸狀態(tài)，已經(jīng)嚴(yán)重影響了業(yè)主權(quán)利的行使。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。這是對業(yè)主大會(huì)會(huì)議有效性的規(guī)定。但是，現(xiàn)實(shí)中對于業(yè)主的投票權(quán)往往難以確定，因?yàn)槲飿I(yè)公司和開發(fā)商通常會(huì)拒絕提供相關(guān)信息。有的小區(qū)業(yè)主采取自己親自測量面積的方式來進(jìn)行計(jì)算，但是這個(gè)過程要求的技術(shù)性很高，而且時(shí)間很長，這使得業(yè)主大會(huì)很難召開。

第二，《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。書面征求意見的形式僅能限于對簡單事務(wù)的判斷，而小區(qū)物業(yè)管理方面有很多事情是不能進(jìn)行簡單判斷的，如果強(qiáng)行要求業(yè)主在沒有討論的情況下就做出判斷，會(huì)導(dǎo)致很多業(yè)主不予以理睬，從而拒絕書面意見的發(fā)表。這說明現(xiàn)在的業(yè)主大會(huì)是空洞的，發(fā)揮不出其應(yīng)有的作用。

第三，《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了業(yè)主大會(huì)決定社區(qū)一切重大的物業(yè)管理問題，并規(guī)定一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，選出一個(gè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)--業(yè)主委員會(huì)，除了業(yè)主大會(huì)，再?zèng)]有其他決策機(jī)制。要求成百成千的人來決定社區(qū)事務(wù)成本亟高，既不現(xiàn)實(shí)也不可行?，F(xiàn)在許多社區(qū)已經(jīng)陷入了任何事務(wù)都要召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行決策，而成千上萬業(yè)主組成的業(yè)主大會(huì)又難以召開的困境?，F(xiàn)行的這種通過業(yè)主大會(huì)決定所有問題的方式，大多數(shù)的結(jié)果不是決策流產(chǎn)，就是議案被采取各種變通方式強(qiáng)行通過而引來各種爭議。

綜上所述，業(yè)主無法行使社區(qū)自治的權(quán)利，或者行使權(quán)利成本過高。通過《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》來設(shè)立業(yè)主代表大會(huì)制度,進(jìn)而通過全體業(yè)主自由選舉業(yè)主代表來管理社區(qū)，協(xié)調(diào)、督促、監(jiān)督業(yè)委會(huì)的工作，實(shí)現(xiàn)社區(qū)自治，推動(dòng)社區(qū)民主，建立和諧社區(qū)！

第三章成立業(yè)主代表大會(huì)的優(yōu)勢

1.業(yè)主代表大會(huì)是對業(yè)主行使權(quán)力的強(qiáng)化:

《物業(yè)管理?xiàng)l例》對業(yè)主大會(huì)的定義為：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)與其說是一個(gè)組織機(jī)構(gòu)，不如更準(zhǔn)確的講，是對社區(qū)重大事件決策的條件限定。按《物業(yè)管理?xiàng)l例》，其核心限定條件為：

A．業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有１／２以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)１／２以上通過。

B．業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)２／３以上通過。

在上面的兩款限定中，A款是一個(gè)較弱、模糊的限定，即沒有規(guī)定哪些事項(xiàng)必須通過業(yè)主大會(huì)決定。B款是一個(gè)明確的、嚴(yán)格的限定，這一條款是《物業(yè)管理?xiàng)l例》中業(yè)主大會(huì)制度的核心。

對于上面的B款事項(xiàng)，業(yè)主代表大會(huì)無權(quán)做出決定，而是無條件遵守業(yè)主大會(huì)做出的決定。對于上面的A款，要由業(yè)主大會(huì)做出決定，首先要啟動(dòng)業(yè)主大會(huì)。按《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，如果業(yè)主要求啟動(dòng)業(yè)主大會(huì)，需有20%以上業(yè)主提議。按明日嘉園小區(qū)1200多戶的基數(shù)，要有240多名以上業(yè)主共同提議，要達(dá)到這樣多的人數(shù)，并不是一件易事。因此對A款賦予業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的權(quán)利，在真正行使時(shí)，有很大的困難。

那么成立業(yè)主代表大會(huì)這個(gè)組織后,只要業(yè)主代表大會(huì)決定召開，就可以啟動(dòng)業(yè)主大會(huì)。也就是說，在業(yè)主代表大會(huì)這個(gè)組織中主要有半數(shù)以上的代表要求召開業(yè)主大會(huì)，形成決議，則可以啟動(dòng)業(yè)主大會(huì)。只要啟動(dòng)了業(yè)主大會(huì)，業(yè)主可參

加業(yè)主大會(huì)，行使自己的權(quán)利。因此，業(yè)主代表大會(huì)強(qiáng)化了業(yè)主行使自己的權(quán)利。

明日嘉園有1200多戶，開業(yè)主大會(huì)，采用集體參加討論的方式，要達(dá)到一半業(yè)主參加，即600多名以上業(yè)主參加，實(shí)際上是不現(xiàn)實(shí)的。只能采取書面征求意見的方式進(jìn)行。在以書面征求意見方式召開業(yè)主大會(huì)過程中，業(yè)主代表大會(huì)對于業(yè)主代表的意見或表決的收集和整理，可以起到實(shí)質(zhì)性監(jiān)督作用。業(yè)主代表大會(huì)從另一個(gè)方面保障了業(yè)主的權(quán)利。

社區(qū)有了業(yè)主代表，廣大業(yè)主有問題，可以向業(yè)主代表反映。如果反映的問

題有一定的代表性，業(yè)主代表可以形成提案，交由業(yè)主代表大會(huì)討論表決。如表決通過，可以交由業(yè)委員執(zhí)行表決的決議。從這一方面，業(yè)主代表大會(huì)方便了業(yè)主行使自己的權(quán)利。

2.業(yè)主代表大會(huì)對業(yè)主委員會(huì)起到了督促和監(jiān)督作用

明日嘉園業(yè)主代表大會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)，在業(yè)主大會(huì)閉會(huì)期間代行業(yè)主大會(huì)的職權(quán)，業(yè)主代表大會(huì)在業(yè)主大會(huì)授權(quán)范圍內(nèi)作出的決議、決定對業(yè)主委員會(huì)、及其委員和業(yè)主具有約束力。

在實(shí)際運(yùn)作中，業(yè)主代表大會(huì)對于業(yè)委會(huì)起到如下方面的作用：

督促業(yè)委會(huì)和業(yè)委會(huì)委員盡職盡責(zé)。業(yè)委會(huì)需向業(yè)主代表大會(huì)提交工作計(jì)劃，代表大會(huì)對工作計(jì)劃進(jìn)行審查和表決。代表大會(huì)按時(shí)檢查業(yè)委會(huì)的工作進(jìn)度和工作成效。

監(jiān)督和制約業(yè)委會(huì)和業(yè)委會(huì)委員。業(yè)委會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。在上地西里社區(qū)，對于一些較大事情，業(yè)委會(huì)做出的決定必須得到業(yè)主代表大會(huì)的通過才能有效。這樣就一定程度上防止了業(yè)委會(huì)委員越權(quán)、失職、或?yàn)榱藢?shí)現(xiàn)個(gè)人的利益損害全部或部分業(yè)主的利益的行為。

業(yè)委會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由于業(yè)主大會(huì)召開起來很困難，實(shí)際上受到約束很少。老實(shí)守規(guī)矩的業(yè)委會(huì)在無法獲得業(yè)主大會(huì)授權(quán)時(shí)，可能什么都不敢做，也可以什么都不作為。而對一些不守規(guī)矩的的業(yè)委會(huì)，可以濫用權(quán)力，達(dá)到個(gè)人的私利，但解除這樣的業(yè)委會(huì)的權(quán)力，需要召開業(yè)主大會(huì)，這是很困難甚至在大多數(shù)情況下是不現(xiàn)實(shí)的。而業(yè)主代表大會(huì)的建立，可以對業(yè)委會(huì)和業(yè)委會(huì)委員形成有效的督促和監(jiān)督，也可以按議事規(guī)則罷免不合格的業(yè)委會(huì)委員。

明日嘉園與北京市的一般社區(qū)比較，業(yè)主的整體素質(zhì)是比較高的。但是在過去幾年的實(shí)踐中，真正積極參與業(yè)委會(huì)、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)的業(yè)主或居民并不是很多。明日嘉園業(yè)主代表大會(huì)的成立和運(yùn)作，一定能夠吸引和爭取更多的業(yè)主參與社區(qū)的物業(yè)管理.第四章業(yè)主代表大會(huì)的制度設(shè)計(jì)

社區(qū)自治的治理模式應(yīng)該是建立以全體業(yè)主共同表決為基礎(chǔ)，以業(yè)主代表大會(huì)決策為核心，由業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行，業(yè)主監(jiān)事會(huì)監(jiān)督的分權(quán)制衡機(jī)制。

那么，在這種社區(qū)自治的模式下，業(yè)主代表大會(huì)的制度設(shè)計(jì)是怎樣的呢？

1.業(yè)主代表大會(huì)的產(chǎn)生

通過《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》設(shè)立業(yè)主代表大會(huì)，先使其合法化。業(yè)主代表大會(huì)的合法化來源，是業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定！只要業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則認(rèn)可業(yè)主代表大會(huì)，那么業(yè)主代表大會(huì)就是合法的。只有地位是合法的，一切行為才是可行的。

2.業(yè)主代表大會(huì)的法律地位

關(guān)于業(yè)主代表大會(huì)的法律地位，我認(rèn)為它只是業(yè)主的代表，屬于業(yè)主自治組織；是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)，屬于決策機(jī)構(gòu)，它不是法人實(shí)體，也不是非法人團(tuán)體，不具有民事權(quán)利能力。

3.業(yè)主代表大會(huì)的權(quán)利范圍

業(yè)主代表大會(huì)的權(quán)利包括選舉、罷免以及撤換業(yè)主委員會(huì)、業(yè)委會(huì)委員，聘請和解聘物業(yè)管理公司，決定物業(yè)管理的價(jià)格等重大事項(xiàng)。

4.業(yè)主代表大會(huì)代表的產(chǎn)生

明日嘉園小區(qū)業(yè)主在1200戶以上，可以以每棟樓為單位進(jìn)行選舉，每棟樓產(chǎn)生10-20名代表，選出的代表組成業(yè)主代表大會(huì)。

5.業(yè)主代表大會(huì)的決策機(jī)制

必須由全體代表過半數(shù)出席，業(yè)主代表大會(huì)方可舉行；每名代表都可以獨(dú)立提出議案或建議，通過投票，對小區(qū)內(nèi)的重大事項(xiàng)做出決策。具體的投票機(jī)制應(yīng)該由業(yè)主大會(huì)進(jìn)行規(guī)定。

6.業(yè)主代表大會(huì)的運(yùn)作過程

業(yè)主代表大會(huì)首先讓業(yè)主代表集思廣益，對小區(qū)存在的問題提出意見和建議。這些提案內(nèi)容經(jīng)大家討論后，按輕重緩急和解決的難易程度提交業(yè)主委員會(huì)，作為業(yè)主委員會(huì)制定工作計(jì)劃的重要依據(jù)，充分體現(xiàn)業(yè)主代表大會(huì)的決策權(quán)。

業(yè)主委員會(huì)提出工作計(jì)劃后，由業(yè)主代表審議并表決通過。通過后的工作計(jì)劃將作為業(yè)主代表大會(huì)考察業(yè)主委員會(huì)工作是否盡力，是否按時(shí)完成任務(wù)的依據(jù)。

同時(shí)，通過《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》, 業(yè)主代表大會(huì)可以對業(yè)主委員會(huì)委員停職罷免，從另一方面來預(yù)防業(yè)主委員會(huì)委員不作為、失職和越權(quán)等。

第五章業(yè)主代表大會(huì)的作用

除了法律法規(guī)規(guī)定的社區(qū)規(guī)章制度等重大事宜由全體業(yè)主組成的業(yè)主大會(huì)決定之外，其他的事務(wù)，比如選聘物業(yè)公司、小區(qū)的車位問題等公共配套設(shè)施的經(jīng)營均可通過制定《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》規(guī)定由“業(yè)主代表大會(huì)”決定。

業(yè)主的提議權(quán)可以通過“業(yè)主代表大會(huì)”而獲得制度上的保障。業(yè)主的議案，特別是與業(yè)主委員會(huì)意見不同的議案，可以提交“業(yè)主代表大會(huì)”，避免業(yè)主委員會(huì)壓制不同意見；同時(shí)，“業(yè)主代表大會(huì)”也可以就不同議案舉行聽證、論證和辯論，使?fàn)幷摰氖聞?wù)因制度而被強(qiáng)制公開。

業(yè)主可以通過“業(yè)主代表大會(huì)”有效地行使對業(yè)主委員會(huì)及委員的監(jiān)督，業(yè)主委員會(huì)不再是既做裁判員，又當(dāng)運(yùn)動(dòng)員。業(yè)主代表大會(huì)可以對業(yè)主委員會(huì)委員進(jìn)行罷免，業(yè)主委員會(huì)及委員也有了申辯說理的地方，避免因謠言四起而喪失公信力。

預(yù)先審議業(yè)主委員會(huì)提交業(yè)主大會(huì)審議表決的議案，防止全體業(yè)主因信息不對稱而使審議表決流于形式。

“業(yè)主代表大會(huì)”是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)，在業(yè)主大會(huì)閉會(huì)期間代行業(yè)主大會(huì)的職權(quán)。除了法律法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)決定由自己決定的事項(xiàng)，其他的事項(xiàng)均由“業(yè)主代表大會(huì)”決定。

總之，業(yè)主代表大會(huì)能夠使業(yè)主積極地參與小區(qū)事務(wù)的管理，能夠提高業(yè)主大會(huì)的議事效率，能夠監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，從而保護(hù)了廣大業(yè)主權(quán)利。

第六章業(yè)主代表大會(huì)與業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系 業(yè)主大會(huì)是全體業(yè)主的決策機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，而業(yè)主代表大會(huì)則是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)，其實(shí)業(yè)主大會(huì)就相當(dāng)于人民代表大會(huì)，業(yè)主代表大會(huì)就相當(dāng)于人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)。在業(yè)主人數(shù)眾多的情況下，讓業(yè)主將自己的一些公共權(quán)利讓渡出來，分別授予不同的業(yè)主機(jī)構(gòu)，也就是把執(zhí)行權(quán)授予業(yè)主委員會(huì)，而把審議權(quán)、決策權(quán)、立制權(quán)、調(diào)查權(quán)、監(jiān)督權(quán)和彈劾權(quán)等等授予業(yè)主代表大會(huì)，讓業(yè)主代表大會(huì)來控制業(yè)主委員會(huì)的財(cái)務(wù)預(yù)決算。這個(gè)時(shí)候，業(yè)主代表大會(huì)成了業(yè)主的權(quán)利表達(dá)和決策機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)成了業(yè)主權(quán)利的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，通過權(quán)利來制約權(quán)利，組成完整的業(yè)主自治體系，從而確保業(yè)主的權(quán)利不會(huì)被侵犯。

綜上所述，明日嘉園小區(qū)必須采取業(yè)主代表大會(huì)這個(gè)先進(jìn)的社區(qū)管理方式，減少小區(qū)內(nèi)糾紛，增強(qiáng)業(yè)委會(huì)工作的透明性，提高業(yè)主對業(yè)委會(huì)工作的理解和支持。最終實(shí)現(xiàn)社區(qū)的和諧安寧！像上地西里小區(qū)一樣成為京城著名的和諧、首善社區(qū)！

注：文章內(nèi)容大部分借鑒和摘自

《現(xiàn)代物業(yè)?新業(yè)主》雜志2006年第12期總第54期

秦兵律師的博客《論業(yè)主代表大會(huì)制度 》

提要:

本文分為六章

第一章目前業(yè)委會(huì)工作所遇到的問題

第二章業(yè)主代表大會(huì)產(chǎn)生的必要性

第三章成立業(yè)主代表大會(huì)的優(yōu)勢

第四章業(yè)主代表大會(huì)的制度設(shè)計(jì)

第五章業(yè)主代表大會(huì)的作用

第六章業(yè)主代表大會(huì)與業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系

綜上所述，明日嘉園小區(qū)必須采取業(yè)主代表大會(huì)這個(gè)先進(jìn)的社區(qū)管理方式，減少小區(qū)內(nèi)糾紛，增強(qiáng)業(yè)委會(huì)工作的透明性，提高業(yè)主對業(yè)委會(huì)工作的理解和支持。最終實(shí)現(xiàn)社區(qū)的和諧安寧！像上地西里小區(qū)一樣成為京城著名的和諧、首善社區(qū)！

第五篇：業(yè)主裝修管理告知書

業(yè)主裝修管理告知書

總則：

一、為加強(qiáng)“中建文化城二期”單元裝飾裝修活動(dòng)的管理，維護(hù)“中建文化城二期”業(yè)主的公共利益，保障業(yè)主在裝修過程中的合法權(quán)益，明確業(yè)主、裝修單位、物業(yè)公司三方的權(quán)利與義務(wù)，特制定本守則。

二、本守則依據(jù)國家建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《山東省建筑裝修裝飾管理辦法》及其它相關(guān)的法律、法規(guī)制定。

三、物業(yè)公司依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)及合同文件，有權(quán)對“中建文化城二期”內(nèi)所有家居裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理并對違規(guī)者進(jìn)行勸阻或處理。

一、技術(shù)指南

現(xiàn)場施工管理人員嚴(yán)格執(zhí)行《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》中的強(qiáng)制性條文及相關(guān)規(guī)定：

一、土建：

1.樓板最大承載能力約為 200kg /平方米，請勿以任何方式鋸斷或切割地 板、墻體的鋼筋，破壞承重結(jié)構(gòu)。

2.請勿在單元以外公共區(qū)域進(jìn)行任何改造或裝修工作； 3.請勿在承重墻、抗震墻上開洞；請勿任意增加樓板負(fù)載；

4.請勿任意填充、加厚陽臺(tái)，請勿改變外護(hù)欄顏色，請勿加裝室外圍欄、陽光棚。

5.請勿在外墻任意打孔，隨意剔、鑿樓板、頂板； 6.請勿改變建筑外立面；

7.請勿改動(dòng)公共區(qū)域及公用設(shè)施設(shè)備，涉及建筑主體和承重結(jié)構(gòu)變動(dòng)的裝飾工程項(xiàng)目，應(yīng)經(jīng)原設(shè)計(jì)單位書面同意，并由原設(shè)計(jì)單位提出改動(dòng)方案；

8.因隔斷墻具有配重作用，故請勿拆除連接陽臺(tái)的墻體；

二、供電：室內(nèi)電源為 220 V，請勿改動(dòng)配電箱功能。

三、防水：

1.衛(wèi)生間、廚房及有地漏的陽臺(tái)已完成防水工程，如需改裝地面應(yīng)按規(guī)范進(jìn)行防水處理，并于裝修驗(yàn)收前進(jìn)行閉水試驗(yàn)并進(jìn)行驗(yàn)收，業(yè)主自行改動(dòng)的衛(wèi)生間廚房及陽臺(tái)因防水問題造成的損失由業(yè)主自行承擔(dān)。

2.請勿將沒有防水要求的房間或陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間；

四、安裝

1.請勿使用自制用電設(shè)備、設(shè)施；

2.請勿改裝單元入戶門或加裝防盜門； 3.請勿在陽臺(tái)及門窗外部安裝固定防盜網(wǎng)；

4.為日后維修方便起見，請?jiān)诜忾]的部位（包括但不限于浴缸、閥門、燃?xì)獗恚┝粲袡z查口。

五、弱電：裝修用電請勿超過額定負(fù)荷。強(qiáng)電的開關(guān)插座、配電盤請勿改變層設(shè)位置，以免引起系統(tǒng)故障。弱電系統(tǒng)由于技術(shù)要求高，專業(yè)性強(qiáng)，不允許線路中出現(xiàn)接頭，且改動(dòng)后需要重新進(jìn)行系統(tǒng)調(diào)試，故裝修單位請勿改動(dòng)。如確需改動(dòng)，需報(bào)物業(yè)客服中心聯(lián)系原專業(yè)施工單位進(jìn)行，但具體費(fèi)用需由業(yè)主與對方商談支付。同時(shí)需由業(yè)主出具相關(guān)責(zé)任的承諾書。

六、水暖系統(tǒng)：請勿改變暖氣位置和數(shù)量，以免影響整體供暖效果。凡私自拆卸、改裝暖氣片的業(yè)主，暖氣廠家不予質(zhì)保。

七、燃?xì)庀到y(tǒng)：嚴(yán)禁私自改動(dòng)燃?xì)夤艿溃細(xì)夤芫€，燃?xì)忾y門應(yīng)明露，嚴(yán)禁封包；若要改動(dòng)，須自行報(bào)燃?xì)夤緦徟⒄埲細(xì)夤緦I(yè)人員進(jìn)行施工。

二、施工管理

一、裝修單位進(jìn)入施工現(xiàn)場前，業(yè)主應(yīng)敦促裝修單位人員詳細(xì)學(xué)習(xí)、了解《家庭居室裝飾裝修守則》中的有關(guān)規(guī)定，并教育所屬管理人員及施工人員（以下簡稱裝修人員）進(jìn)場后應(yīng)認(rèn)真遵照執(zhí)行。

二、裝修單位開始施工后，應(yīng)接受物管部、客服部的日常檢查監(jiān)督。出現(xiàn)違規(guī)行為后接受處理，有嚴(yán)重違章情節(jié)的應(yīng)暫停施工。因違章而停工給業(yè)主帶來的損失由裝修單位承擔(dān)。

三、裝修單位和個(gè)人在裝修期間，如損毀其他業(yè)主或居住區(qū)公共區(qū)域內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施，則需由裝修單位負(fù)責(zé)修復(fù)、更新，直到物業(yè)公司或受損業(yè)主滿意為止。物業(yè)公司保留修復(fù)、更新的權(quán)利，有關(guān)費(fèi)用由裝修單位承擔(dān)。

四、涉及消防安全事項(xiàng)，裝修現(xiàn)場負(fù)責(zé)人即為消防安全監(jiān)督員。

三、成品保護(hù)

1.所有裝修施工單位對所有公共區(qū)域、公共設(shè)備設(shè)施均負(fù)有成品保護(hù)的責(zé)任和義務(wù)，若有損壞應(yīng)照價(jià)賠償或修復(fù)；

2.請勿堵塞、破壞上下水管及廚衛(wèi)各類設(shè)備表具及其預(yù)留口，臨時(shí)封堵預(yù)留口應(yīng)避免堵塞和損壞；

3.請勿損壞其他業(yè)主或室外公共設(shè)備設(shè)施，包括但不限于：外墻、道路、綠化等，如發(fā)生損壞，物業(yè)管理單位有權(quán)責(zé)令裝修單位或裝修單元的業(yè)主予以修復(fù)或經(jīng)濟(jì)賠償。

四、文明施工

1.嚴(yán)格按《裝飾裝修管理守則》中規(guī)定施工作業(yè)時(shí)間執(zhí)行；

集中裝修期間（自單元入伙之日起90日內(nèi)）裝修時(shí)間08：00-18：00，全天可進(jìn)行噪音施工。集中裝修期后施工時(shí)間為9：00—12：00；14：00-18：00；（周六、周日和節(jié)假日請勿施工）其他時(shí)間請勿進(jìn)行施工。2.合理安排施工材料入場（運(yùn)料走指定通道），入場后應(yīng)擺放整齊，水泥、膩?zhàn)?、墻地磚、木地板等數(shù)量較多材料應(yīng)分別碼放在不同房間避免集中荷載對樓板的結(jié)構(gòu)造成損傷；

3.易燃易爆物品應(yīng)隨用隨入場，并配消防器材，與其他材料分開放置； 4.請勿無故在已入住業(yè)主門前停留、大聲喧嘩、窺視，否則物管部將對其提出警告或清離現(xiàn)場；

5.公共區(qū)域請勿堆放施工垃圾、施工用料及裝修垃圾，保持樓梯間整潔、暢通。集中裝修期清運(yùn)施工垃圾時(shí)間為：21：00－24：00，垃圾須袋裝封口，請勿遺灑，清運(yùn)到指定垃圾站。6.裝修期間不得留宿。

7.業(yè)主裝修運(yùn)送物料及家具乘坐電梯時(shí)，不得將超長，超重物品強(qiáng)行放入轎廂內(nèi)，以免超過電梯額定乘載量，發(fā)生事故或造成電梯故障停梯。

房號： 業(yè)主簽名

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