第一篇：開蛋糕店選址詳細(xì)介紹

開蛋糕店，是眼下極受青睞的一種投資理財(cái)方式。要開蛋糕店，就不能不考慮選擇店面的問(wèn)題。有關(guān)專家曾經(jīng)指出：找到一個(gè)理想的店面，你的開蛋糕店事業(yè)也就等于成功了一半。這話一點(diǎn)都不為過(guò)，開蛋糕店不同于辦廠開公司，它往往直接決定著事業(yè)的成敗。那么如何才能選好理想的店面？有開蛋糕店打算的人不妨參照漢密哈頓列出的做法——

第一步：選好地段和店面

選擇經(jīng)營(yíng)地段要把握以下幾個(gè)關(guān)鍵：

△把握“客流”就是“錢流”原則 在車水馬龍、人流熙攘的熱鬧地段開蛋糕店，成功的幾率往往比普通地段高出許多，因?yàn)榇鞑幌⒌娜顺本褪菨撛诘目驮?，只要你所銷售的商品或者提供的服務(wù)能夠滿足消費(fèi)者的需求，就一定會(huì)有良好的業(yè)績(jī)?？土髁枯^大的地段有①城鎮(zhèn)的商業(yè)中心（即我們通常所說(shuō)的“鬧市區(qū)”）；②車站附近（包括火車站、長(zhǎng)途汽車站、客運(yùn)輪渡碼頭、公共汽車的起點(diǎn)和終點(diǎn)站）；③醫(yī)院門口（以帶有住院部的大型醫(yī)院為佳）；④學(xué)校門口；⑤人氣旺盛的旅游景點(diǎn)；⑥大型批發(fā)市場(chǎng)門口。

△注意因行制宜 營(yíng)業(yè)地點(diǎn)的選擇與營(yíng)業(yè)內(nèi)容及潛在客戶群息息相關(guān)，各行各業(yè)均有不同的特性和消費(fèi)對(duì)象，黃金地段并不就是唯一的選擇，有的店鋪開在鬧市區(qū)生意還不如開在相對(duì)偏僻一些的特定區(qū)域，例如賣油鹽醬醋的小店，開在居民區(qū)內(nèi)生意肯定要比開在鬧市區(qū)好；又如文具用品店，開在黃金地段也顯然不如開在文教區(qū)理想。所以一定要根據(jù)不同的經(jīng)營(yíng)行業(yè)和項(xiàng)目來(lái)確定最佳的開蛋糕店地點(diǎn)，下表供作參考，可觸類旁通：

經(jīng)營(yíng)種類 理想地段

小吃店、副食品店、特產(chǎn)商品店、旅館、共用電話亭、物品寄存處等 車站附近書店、文具用品店、鮮花禮品店、洗衣房、錄像廳、照相館等 文教區(qū)

米店、雜貨店、發(fā)廊、報(bào)刊亭、裁縫店、托兒所、送水站、水果鋪等 居民住宅小區(qū)洗車行、摩托車修理行、汽配商店、廢品回收站、化工建材商行等 三類地段店面從上我們可以看出，要選擇合適的店面，并不是越熱鬧的地方越好，關(guān)鍵是要因行制宜。

第二步：作進(jìn)一步的考察

在初步選定開蛋糕店的地點(diǎn)后，還應(yīng)作進(jìn)一步的全面考察，對(duì)相關(guān)的情況做一定的調(diào)查分析后，方能決定是否最后定點(diǎn)于此。主要考察以下幾方面的情況：

△房東的背景 有的人急于尋找店面，就滿大街搜尋，有時(shí)還真能被他找到幾家正掛著“轉(zhuǎn)讓”字樣的店面，便迫不及待地與之談判、交付定金甚至租金。其實(shí)這種做法是極其草率的，很容易帶來(lái)一系列的后遺癥。假如你真的看中了店面，最好先從側(cè)面打聽到真正的房東（即產(chǎn)權(quán)所有者），對(duì)其背景情況基本了解，覺(jué)得可靠后再進(jìn)行接觸。一般最好直接與真正的房東談，假如房東表示已將承包權(quán)出租，不愿再插手時(shí)，你再與現(xiàn)在的店主談判也不遲。另外，一旦談成功，也要注意必須正式前協(xié)議并要求到房產(chǎn)所有者那里更改租賃人姓名。△同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況 主要是經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的情況、商品的價(jià)格水平?？疾焱坏囟瓮惿痰甑慕?jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，可以初步測(cè)算出租此店面可能產(chǎn)生的利潤(rùn)狀況；而考察他們的商品價(jià)格水平，是為了據(jù)此確定自己今后的商品價(jià)位。這些都是十分必要的。

△客流狀況 “客流”就是“錢流”，考察客流狀況，不僅能使你對(duì)今后的經(jīng)營(yíng)狀況胸有成竹，而且還能為你決定今后的營(yíng)銷重點(diǎn)提供科學(xué)的依據(jù)?？土鳡顩r主要考察這些內(nèi)容：①附近的單位和住家情況，包括有多少住宅樓群、機(jī)關(guān)單位、公司、學(xué)校甚至其他店家（這些店家極有可能會(huì)成為你的常客）；②過(guò)往人群的結(jié)構(gòu)特性，包括他們的年齡、性別、職業(yè)等的結(jié)構(gòu)特性和消費(fèi)習(xí)慣；③客流的淡旺季狀況。比如學(xué)校附近的店面要考慮寒暑假、機(jī)關(guān)和公司集中地段的店面就必須掌握他們的上下班時(shí)間、車站附近的店面應(yīng)摸清旅客淡旺季的規(guī)

律，這些都是你設(shè)定營(yíng)業(yè)時(shí)間的重要依據(jù)。

第三步：盡快拿下看中的店面

一旦找到理想的店面，就要當(dāng)機(jī)立斷，出手迅捷，盡快拿下看中的店面，否則夜長(zhǎng)夢(mèng)多，很有可能會(huì)因你的片刻遲疑而被別人捷足先登，導(dǎo)致錯(cuò)失良機(jī)。如何拿下店面？談判自然是至關(guān)重要的。

△談好房租價(jià)格 對(duì)于開蛋糕店來(lái)說(shuō)，房租往往是最大的一塊固定成本，在與房東侃價(jià)之前，你自己心里首先應(yīng)該有一個(gè)譜，先自定一個(gè)能夠接受的最高價(jià)，這個(gè)價(jià)位必須是：①你覺(jué)得自己是有把握負(fù)擔(dān)得起的。尤其是在必須一筆付清數(shù)年租金的情況下，看看自己有沒(méi)有給付的能力；②預(yù)算一下，估計(jì)是有錢可賺的；③再向附近類似的門面打探一下，價(jià)位也是基本一致，說(shuō)明是比較合理的。然后再依據(jù)這一自己設(shè)定的最高房租價(jià)格，比較房東給出的房租價(jià)格，權(quán)衡后進(jìn)行侃價(jià)談判，就比較容易成功。

第二篇：開蛋糕店心得

蛋糕是人們喜愛(ài)的一種食品,開個(gè)蛋糕店也成為個(gè)人創(chuàng)業(yè)的好項(xiàng)目,但想把生意做火做旺,離不開用心經(jīng)營(yíng),看看文中主人公是如何巧心思來(lái)做蛋糕生意的。

新鮮食品是現(xiàn)代人們的最愛(ài)，已經(jīng)成為一種時(shí)尚生活趨勢(shì)。開家甜蜜蛋糕店，投資額不高，操作簡(jiǎn)單，占地面積小，非常適合小本經(jīng)營(yíng)者。只要你的蛋糕和甜點(diǎn)口味新鮮獨(dú)特，價(jià)格合理，能獲得眾人信賴的口碑，很容易吸引各個(gè)階層消費(fèi)者。

星期三，下午3點(diǎn)，王琪和員工給剛剛從廠家訂做的蛋糕車清洗消毒。半個(gè)小時(shí)后，她要跟員工一起，將店中崔師傅制作的蛋糕放入車中，拉到附近的一家菜市場(chǎng)門口做推銷。車中除了各色誘人的蛋糕外，王琪還吩咐員工將部分蛋糕切成咖啡方糖大小，并且挨個(gè)插上牙簽，以便讓過(guò)往的人可以先品嘗一下味道。她記得在一期雜志中看到過(guò)，現(xiàn)場(chǎng)品嘗是一種極好的推銷方法，而且成本很低。當(dāng)然，隨車攜帶的還有近日剛剛印刷好的宣傳單。

王琪的“琪香蛋糕店”是2個(gè)月前剛剛開業(yè)的。2005年她通過(guò)考察后發(fā)現(xiàn)，在北京崇文區(qū)花市街上建起了大量的中高檔住宅小區(qū)，但周邊卻沒(méi)有一家蛋糕店，一直想創(chuàng)業(yè)的她動(dòng)心了。在2005年3月，她報(bào)名參加了一個(gè)蛋糕烘焙培訓(xùn)班后，就開始張羅著在這個(gè)地區(qū)選擇店鋪。

選店盯準(zhǔn)朝向

琪香蛋糕店在一條東西走向的小街上，街南面是大部分業(yè)主已經(jīng)入住的小區(qū)，街南則是一排底商商鋪。這條街并不繁華，但是租金很高，不到30平米的店面，每月租金7000多元。其實(shí)在另外一條街上同樣有店鋪出租，40多平米的店面每月租金也是7000元。王琪曾在兩個(gè)店面中選擇了很久。但是她很快發(fā)現(xiàn)，另外一條街的店面雖然也面對(duì)一個(gè)很大的小區(qū)，但一來(lái)正對(duì)面的小區(qū)比較老，二來(lái)這個(gè)小區(qū)為方便車輛管理，因此將大門分為入口和出口，王琪看中的那個(gè)店鋪面對(duì)的正好是出口。在她看來(lái)，出口不如入口好，很多人可以在下班回家時(shí)挑選一些糕點(diǎn)，而不會(huì)在出門時(shí)購(gòu)買糕點(diǎn)隨身攜帶。

現(xiàn)在的店面不僅正對(duì)著小區(qū)的車輛入口，而且這條街是周遭小區(qū)居民主要活動(dòng)的區(qū)域，一方面東邊緊鄰的一條南北走向的街上搬來(lái)了農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行等幾家銀行，要去這幾家銀行，王琪所在的這條街是最近的往返路線，另一方面西邊東西走向的街上，還開著附近最大的一家郵局和超市。

當(dāng)然，王琪最關(guān)注的還是附近小區(qū)的居民構(gòu)成，她甚至在幾個(gè)小區(qū)開始入住裝修時(shí)，挨個(gè)到工地上了解，除一部分回遷的居民外，大多數(shù)都是家庭收入1萬(wàn)元以上的居民，她覺(jué)得這對(duì)自己開蛋糕店極為有利。

于是在交了租金后，王琪的蛋糕店就開始緊張的籌備。

專家點(diǎn)評(píng)

無(wú)論哪種經(jīng)營(yíng)方式，店鋪位置的選擇都是很重要的，俗話說(shuō)：“要開店，選址是關(guān)鍵。”知名蛋糕店的選址要求“繁華”，像元祖就明確表示，加盟店要開在市區(qū)的休閑步行街、商業(yè)圈、寫字樓密集區(qū)等繁華的地段，可以是80平方米的兩開間店面。但對(duì)小店來(lái)說(shuō)，繁華

地段的租金太高，所以，建議選擇人氣較旺的住宅小區(qū)、學(xué)校附近，房租較實(shí)惠，地方也不用太大，有30到50平方米就夠了。

定位選準(zhǔn)特色

在烘焙班中，王琪就曾經(jīng)與不少學(xué)員交流，以后開店是專門經(jīng)營(yíng)蛋糕，還是銷售蛋糕的同時(shí)也銷售面包。

從創(chuàng)業(yè)者的理想化角度考慮，王琪當(dāng)然希望能夠銷售自己的有特色的糕點(diǎn)，所以她從一開始就傾向于自產(chǎn)自銷。不過(guò)在籌備開店時(shí)，她也曾猶豫過(guò)，因?yàn)榈曜獗戎霸O(shè)想的5000元左右高出很多，因此她本來(lái)就不算多的資金面臨考驗(yàn)。她曾經(jīng)想過(guò)找廠家制作蛋糕，由她來(lái)銷售，這種方式可以讓她不必花費(fèi)太多的資金在設(shè)備購(gòu)置上。但是，跑了幾家廠家后，她覺(jué)得這樣的蛋糕總是不如自己制作出來(lái)的口味獨(dú)特，從長(zhǎng)遠(yuǎn)上考慮并不利于發(fā)展。

于是王琪在店鋪周邊考察了許久，她發(fā)現(xiàn)雖然周圍有一些超市和副食店、菜市場(chǎng)，但是蛋糕和面包的銷售卻很少。如果不單純做蛋糕，而是加入一些新鮮烤制的面包，說(shuō)不定能夠吸引上班族購(gòu)買面包當(dāng)作早餐，這樣可以擴(kuò)大自己店的影響力。

至于設(shè)備，王琪在反復(fù)打聽后了解到，蛋糕店中的設(shè)備是可以租用的。而面包的制作上，王琪并不懂，特別是不了解面包發(fā)面團(tuán)的發(fā)酵方法，不過(guò)她已經(jīng)了解到在天壇附近有一家面包店可以提供面包發(fā)面團(tuán)，只需購(gòu)買回來(lái)后稍做加工烤制就可以了。

專家點(diǎn)評(píng)目前，做蛋糕生意有三種模式，一是單賣蛋糕。這是資金投入最少的經(jīng)營(yíng)形式，創(chuàng)業(yè)資金在5萬(wàn)元左右，2萬(wàn)元用于店面租金和裝修費(fèi)用，3萬(wàn)元用于進(jìn)貨和日常支出。這種經(jīng)營(yíng)模式，投資者無(wú)需考慮蛋糕的生產(chǎn)環(huán)節(jié)，但有一點(diǎn)要注意，必須選擇質(zhì)量有保證、信譽(yù)好的廠家進(jìn)貨，否則會(huì)砸了自家店的招牌。

二是賣蛋糕也賣面包，并出售現(xiàn)烤糕點(diǎn)。這種形式的創(chuàng)業(yè)資金大約在8萬(wàn)元左右。除店面租金、裝修費(fèi)外，投資者還需自己購(gòu)買生產(chǎn)設(shè)備，當(dāng)然，根據(jù)生產(chǎn)商的不同要求，可選擇分期付款或一次性付款。從目前市場(chǎng)情況看，供小店使用的現(xiàn)烤設(shè)備價(jià)格不是很高，規(guī)格較小的烘烤箱售價(jià)在200-500元之間。

三是自產(chǎn)自銷，建廠房進(jìn)行蛋糕生產(chǎn)。這是初期投入量最大的經(jīng)營(yíng)形式，投入資金30萬(wàn)元以上。在房租和設(shè)備的投入上，大約要占去25萬(wàn)元左右。建議選擇該種經(jīng)營(yíng)形式的投資者可與出租方商量按季付，或合伙經(jīng)營(yíng)，降低房租上一次性投入的量。

裝修精致的誘惑

在裝修上，王琪也頗費(fèi)了一番心思，她沒(méi)有像大多數(shù)蛋糕房那樣，將操作間展示在窗口，而是在店鋪的落地窗前加了一套很有小資情調(diào)的桌椅，讓人遠(yuǎn)遠(yuǎn)看去更像是一個(gè)精致的咖啡小店。店面內(nèi)為了顯出明亮和精致，她裝修時(shí)在燈具購(gòu)買上下了不少的功夫，店鋪的墻壁上則掛上了她平日積攢的一些國(guó)外掛飾。操作間設(shè)在店鋪?zhàn)罾锒?，同樣采用了大量的燈光，以使得操作間顯得清爽、干凈而明亮。

一邊裝修著，她也一邊尋找著糕點(diǎn)師傅。為此她在宣武區(qū)、東城區(qū)、西城區(qū)轉(zhuǎn)了數(shù)十家蛋糕店。她不敢“明目張膽”地去人家店中挖人，每次就趁店里人少時(shí)，偷偷跑過(guò)去和店里師傅商量。最后，經(jīng)過(guò)反復(fù)比較，王琪請(qǐng)回了崔師傅。崔師傅曾在廣東糕點(diǎn)店干過(guò)7年，很有經(jīng)驗(yàn)，每月的工資包吃住2000多元。王琪說(shuō)，一般請(qǐng)一個(gè)蛋糕師傅大概只需1000多元，但開蛋糕店師傅很重要，所以這筆錢一定不能省，要請(qǐng)就請(qǐng)最好的。

專家點(diǎn)評(píng)在店鋪裝修方面，知名蛋糕店會(huì)安排統(tǒng)一裝修和設(shè)計(jì)，協(xié)助門店進(jìn)行店址的選擇、門店的裝修設(shè)計(jì)、施工等工作。對(duì)自辦的蛋糕店來(lái)說(shuō)，這一切都要自己去做，建議在裝修時(shí)注意以下幾點(diǎn)：

—用采光較好的玻璃做外墻。首先，顧客一眼就能望到店里的蛋糕等食品，無(wú)疑作了一次形象廣告。其次，玻璃外墻易于清洗保潔。

—色彩以淡雅為主。一定要給人溫馨的感覺(jué)，不要采用黑色等較深沉的色彩。選材把住口味

裝修即將完成時(shí)，崔師傅如約來(lái)到琪香蛋糕店上班了。在這段時(shí)間里，除了要盯裝修質(zhì)量，選服務(wù)員外，她還要經(jīng)常跟崔師傅去選擇做蛋糕的材料

在豐臺(tái)區(qū)的岳各莊副食批發(fā)市場(chǎng)里，王琪跟崔師傅挨個(gè)攤選擇，一方面她需要選購(gòu)高筋面粉、低筋面粉、黃油、奶油穌片等制作蛋糕的必備原料，另一方面崔師傅也建議她挑選一些精致而且新穎的蛋糕模具、餅干模具，以使他們制作出的蛋糕從外觀上更加新穎、精美。后者的選擇并不困難，但在蛋糕原料的選擇上，王琪還是遇到了麻煩，首先高筋面粉和低筋面粉在市場(chǎng)中幾乎見不到，其次雖然有多家攤位批發(fā)黃油，但是因?yàn)辄S油的口感直接影響到蛋糕的口味，所以她無(wú)從選擇。

一般情況下，在批發(fā)市場(chǎng)中，黃油都是按50斤一塊整塊出售的，一下子要掏六七百元購(gòu)買，如果口味不對(duì)也只能用完了再更換。好在崔師傅告訴她，通常進(jìn)入11月份后，由于天氣漸冷，這些批發(fā)商也會(huì)允許單片出售。王琪算了一下店面裝修好也要到11月初了，所以決定黃油先擱置一下。

而高筋面粉和低筋面粉的問(wèn)題，最終崔師傅給出了方案，高筋面粉使用餃子粉替代，低筋面粉則使用餃子粉配檸檬汁替代。

專家點(diǎn)評(píng)

要在蛋糕市場(chǎng)立足，特色是惟一的“武器”，并應(yīng)針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)人群。而開自己品牌的蛋糕店，就要事先針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)人群進(jìn)行調(diào)查，設(shè)計(jì)并制作出合乎他們口味的產(chǎn)品。同時(shí)，衛(wèi)生、營(yíng)養(yǎng)是制勝的法寶，除了傳統(tǒng)的早餐、宵夜，蛋糕和面包也可以是閑暇時(shí)解饞的小點(diǎn)心。

蛋糕的口味直接來(lái)自于制作過(guò)程中對(duì)于原料的選擇和搭配，以及制作的火候，其中原料的選擇是關(guān)鍵。因此蛋糕店的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，原料選擇最好在反復(fù)試驗(yàn)后，選擇固定的供應(yīng)商，以確?？谖兜慕y(tǒng)一。

促銷打折不再萬(wàn)能

琪香蛋糕店終于開業(yè)了，開張初期，王琪采用最古老也最有效的促銷手段：打折，并同時(shí)印了很多宣傳冊(cè)。但效果并不好，很多顧客往往不會(huì)因?yàn)橐稽c(diǎn)折扣就改變口味。她隨后發(fā)現(xiàn)一套消費(fèi)定率：“永遠(yuǎn)沒(méi)有最便宜的價(jià)錢。今天你能降低幾元錢，明天可能就有同行競(jìng)爭(zhēng)者以更低的價(jià)錢與你爭(zhēng)奪訂單?！蓖蹒黧w會(huì)到產(chǎn)品市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)策略：“唯有以最好的材料制作出最高品質(zhì)的蛋糕，才能吸引顧客，將顧客留住?！?/p>

但是開業(yè)1個(gè)多月，生意并非她當(dāng)初想的那么好，這讓王琪很著急。她甚至讓員工在附近的小區(qū)挨門挨戶去插門縫廣告。但是她也知道這樣的效果不但不會(huì)好，還有可能讓周圍的居民很反感。

于是，她想到2005年在閱讀《科學(xué)投資》雜志時(shí)，一篇文章中提到的免費(fèi)品嘗。能夠讓更多的人認(rèn)同她的蛋糕口味并吸引她們進(jìn)入店鋪的惟一方法，就是讓顧客先品嘗到蛋糕的味道。很快她就訂做了一個(gè)可以推動(dòng)的蛋糕車。

一連幾天，王琪讓員工下午4點(diǎn)多就趕到菜市場(chǎng)，但是通常5點(diǎn)以前購(gòu)買的人很少，品嘗的人很多，而到快6點(diǎn)左右時(shí)，免費(fèi)品嘗的蛋糕已經(jīng)沒(méi)有了，卻會(huì)有很多人直接購(gòu)買。王琪想可能是下午四五點(diǎn)鐘前往菜市場(chǎng)采購(gòu)的通常都是中老年人，而下午6點(diǎn)后大多數(shù)是上班族下班回家的路上采購(gòu)蔬菜，這個(gè)時(shí)間段通常人們已經(jīng)感覺(jué)到饑餓了，所以看到蛋糕、面包類的食品，即使不品嘗也會(huì)想購(gòu)買一些。這個(gè)規(guī)律找到后，王琪索性改變了免費(fèi)品嘗的時(shí)間，每天下午5點(diǎn)半以后才提供免費(fèi)品嘗，使得很多本來(lái)已經(jīng)感覺(jué)到饑餓的人，在免費(fèi)品嘗后反而覺(jué)得更加饑餓，從而擴(kuò)大了銷量。

這個(gè)促銷的方法的確起到了效果。不久就有越來(lái)越多的人直接到店中購(gòu)買蛋糕和面包。之后為了繼續(xù)擴(kuò)大銷量，王琪依然利用免費(fèi)品嘗的方法，她帶著自己店制作的蛋糕和面包，專門找周圍高檔寫字樓推銷。因?yàn)樗篮芏嗤赓Y公司會(huì)在下午3點(diǎn)左右為員工提供糕點(diǎn)和咖啡，于是她親自上門推銷，果然接到了為一家外資企業(yè)每天下午提供20個(gè)布丁蛋糕的業(yè)務(wù)，以及這家公司員工生日蛋糕的訂做業(yè)務(wù)。雖然這個(gè)業(yè)務(wù)量并不大，但王琪清楚，這種送貨上門的服務(wù)不但可以讓更多的人知道她的蛋糕店，這也意味著她終于邁出了成功經(jīng)營(yíng)一家蛋糕店的第一步。

專家點(diǎn)評(píng)

蛋糕店的生意有明顯的旺季和淡季。每年6、7、8月是淡季，而下半年11、12月左右，生意會(huì)相對(duì)旺一些。因此相應(yīng)有效的促銷手段也是確保蛋糕店生存的根本。

比如一些蛋糕店專門開辟了休閑區(qū)域，設(shè)置很多造型別致的座椅。顧客可買上一些點(diǎn)心，坐在蛋糕店里慢慢品嘗，蛋糕店的休閑功能得到進(jìn)一步強(qiáng)化。

另外，出于競(jìng)爭(zhēng)等方面的需要，不少蛋糕店推出一些與蛋糕并沒(méi)有太多關(guān)聯(lián)的休閑食品，藉以形成新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。在經(jīng)營(yíng)的品種上，不少店主有一些推陳出新的舉措：比如在炎炎夏季，會(huì)合時(shí)令地推出非常流行的冰粥和刨冰，深受顧客青睞。

以上未嘗不是一些能使顧客盈門的妙招，如果蛋糕店經(jīng)營(yíng)狀況上佳，完全可以嘗試。

第三篇：開服裝店選址與開店策劃詳細(xì)解說(shuō)

開店選址： 地段、地段、還是地段

開設(shè)店鋪，首先遇到的問(wèn)題就是選擇合適的開店地段。可以說(shuō)，任何開店者都期望找到一個(gè)理想中的“黃金地段”，誠(chéng)如華商巨子李嘉誠(chéng)所言，開店第一是地段，第二是地段，第三還是地段。

有專家指出：找到一個(gè)理想的店面，開店創(chuàng)業(yè)就等于成功了一半。這話一點(diǎn)都不為過(guò)，開店不同于辦廠開公司，以零售為主的經(jīng)營(yíng)模式?jīng)Q定了店面的選擇至關(guān)重要，它往往直接決定著店鋪的成敗。

開店選址包括商圈調(diào)查、商圈評(píng)估、店鋪簽約三個(gè)主要的部分。商圈調(diào)查

所謂商圈，指以店鋪?zhàn)潼c(diǎn)為圓心，向外延伸一定距離，以此距離為半徑構(gòu)成的一個(gè)圓形消費(fèi)圈，即吸引消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)物或接受服務(wù)的有效范圍。如徒步區(qū)的店可能是方圓300米，鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)則可能是方圓1000米(購(gòu)物不方便、缺乏競(jìng)爭(zhēng)等因素)，視具體狀況而定。

商圈大小與店鋪的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)范圍、所處地段、商品信譽(yù)、交通條件等有密切關(guān)系，反映著店鋪的經(jīng)營(yíng)輻射能力。商圈范圍是店鋪確定服務(wù)對(duì)象分布、商品構(gòu)成、促銷方法和宣傳范圍的主要依據(jù)。因此在選擇商圈時(shí)一定要慎而又慎。1.商圈范圍劃定

商圈的描繪受各種因素的制約，其形態(tài)往往呈不規(guī)則形狀，但按市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)的觀點(diǎn)來(lái)說(shuō)，商圈結(jié)構(gòu)可分為三層，并且可以用3個(gè)大小不等的同心圓來(lái)表示：

a.主商圈：?jiǎn)蔚陿I(yè)績(jī)的主要來(lái)源，占單店總業(yè)績(jī)的55～70%，擁有較多忠誠(chéng)率最高的顧客群；

b.次商圈：占單店總業(yè)績(jī)的15～25%，相對(duì)而言，老顧客來(lái)訪率較低； c.輔助商圈：占單店總業(yè)績(jī)的5%，處于商圈的最外圍，游離客人多。

商圈范圍的劃定因行業(yè)類別的不同而不同，一般以便利店來(lái)說(shuō)，主商圈大多為50米，次商圈為50～150米，輔助商圈為150～250米。但如果是以選購(gòu)品為主的專門店或大型店，則其商圈范圍的估算可用車程來(lái)計(jì)算。

商圈基本上沒(méi)有形狀，但為了方便計(jì)劃，一般事前規(guī)劃可用圓形來(lái)為商圈推算。例如有以下各情況限制，可為商圈之范圍劃分點(diǎn)： a.商圈半徑以500米為限；

b.馬路分界：凡超過(guò)40米寬的道路，四線道以上或中間有欄桿、分隔島、主要干道阻隔而劃分成兩個(gè)不同商圈；

c.鐵路、平交道阻隔：人們因鐵路、平交道的阻隔，交通受阻而劃分成兩個(gè)不同商圈； d.高架橋、地下隧道阻隔：因高架橋、地下隧道阻隔，使人潮流動(dòng)不便劃分成不同商圈； e.安全島阻隔：因安全島阻隔，使人潮流動(dòng)不便而劃分成不同商圈； f.大水溝：因大水溝阻隔，使人潮流動(dòng)不便而劃分成不同商圈； g.單行道：因單行道阻隔，使人潮流動(dòng)不便而劃分成不同商圈；

h.人潮走向：人潮走向的購(gòu)物習(xí)慣及人潮流動(dòng)的方向，使該區(qū)形成一個(gè)獨(dú)立商圈； 2.商圈類型分析

商圈有集中型商圈和分散型商圈兩種形態(tài)。在選擇商圈時(shí)，應(yīng)充分考慮店鋪的定位、所吸引的客層、所售商品價(jià)位、商圈范圍大小等多種因素。一般而言，商圈形態(tài)可分為以下幾種： a.商業(yè)區(qū)

商業(yè)行為集中的地區(qū)，其特色為商圈大、流動(dòng)人口多、各種商店林立、繁華熱鬧。其消費(fèi)習(xí)性具有快速、流行、娛樂(lè)、沖動(dòng)購(gòu)買及消費(fèi)金額比較高等特色。b.住宅區(qū)該區(qū)住戶數(shù)量至少須有1000戶以上。住宅區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)者群穩(wěn)定，講究便利性、親切感，家庭用品購(gòu)買率較高。c.文教區(qū)

文教區(qū)附近一般有一所或多所學(xué)校，其中以私立學(xué)校和補(bǔ)習(xí)班集中區(qū)較為理想。該區(qū)消費(fèi)群以學(xué)生居多，消費(fèi)金額普遍不高，但休閑食品、文教用品購(gòu)買率高。d.辦公區(qū)

該區(qū)指辦公大樓林立的地區(qū)。一棟辦公大樓內(nèi)的員工人數(shù)可能超過(guò)一兩千人，尤其其中的上班族外食比例非常高。其消費(fèi)習(xí)性為便利性、外食人口多、消費(fèi)水平較高等。

e.工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)的消費(fèi)者多為工廠管理者及打工一族，消費(fèi)水平較低，但消費(fèi)總量較大。f.混合區(qū)混合區(qū)分為住商混合、住教混合、工商混合等?；旌蠀^(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費(fèi)特色，一個(gè)商圈內(nèi)往往含有多種商圈類型，屬多元化的消費(fèi)習(xí)性。3.商圈調(diào)查內(nèi)容

在確定了商圈的基本位置后，選址者應(yīng)對(duì)預(yù)選地址的商圈進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，包括商圈的總體要素和競(jìng)爭(zhēng)店的情況。其中需要調(diào)查的要點(diǎn)具體如下： a.固定人口數(shù)：是指居住在商圈內(nèi)的住戶數(shù)量。b.人口密度：是將區(qū)域內(nèi)居住人口數(shù)除以土地面積所得出的每平方公里居住人口數(shù)。人口密度越高越適合開設(shè)店鋪。

c.人口增加率：指隨著城市發(fā)展而增加的人口數(shù)，例如新開之市鎮(zhèn)、新區(qū)等會(huì)有許多外流人口進(jìn)入。

d.日夜人口數(shù)：由于店鋪經(jīng)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng)短不一，有的長(zhǎng)達(dá)24小時(shí)，因此白天的人口數(shù)量非常重要。通常在辦公區(qū)或工業(yè)區(qū)，其白天人口數(shù)是店鋪業(yè)績(jī)的主要來(lái)源，但到了晚上，上班的人回家后，商圈內(nèi)人口就會(huì)明顯減少。

e.職業(yè)、年齡、教育程度、所得：不同的職業(yè)、年齡的人對(duì)于商品的需求偏好角度有所不同，同樣的教育程度也有此情形。而商圈內(nèi)人口所得也直接影響到人們支出額度及店鋪消費(fèi)的客單價(jià)。f.交通：交通因素亦非常重要，因?yàn)榻煌梢詭?lái)大量的流動(dòng)人口，提高商圈內(nèi)的消費(fèi)能力。換言之，便捷的交通關(guān)系著人潮，也關(guān)系著業(yè)績(jī)的成長(zhǎng)。

g.消費(fèi)習(xí)性、生活習(xí)慣調(diào)查：不同的消費(fèi)習(xí)性與生活習(xí)慣對(duì)產(chǎn)品的種類、組合及需求有所不同。

h.大樓種類：不同的大樓有不同的客戶。辦公大樓代表著穩(wěn)定的辦公人口，其購(gòu)買力普遍較高。百貨公司及休閑娛樂(lè)場(chǎng)所能吸引顧客，聚客力高，可作為店鋪經(jīng)營(yíng)的互動(dòng)指標(biāo)。記住，商圈調(diào)查要對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手予以格外關(guān)注，因?yàn)樯倘?nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手會(huì)與未來(lái)單店之間構(gòu)成近距離的“肉搏戰(zhàn)”關(guān)系。為了便于分析和觀察，選址者還可以畫一張商圈平面圖，圖中應(yīng)主要顯示街道名稱、主要公共設(shè)施、交通線路、人口流動(dòng)線路、主要競(jìng)爭(zhēng)者位置等標(biāo)志。商圈評(píng)估

商圈調(diào)查之后，對(duì)預(yù)選商圈的評(píng)估成了關(guān)系店鋪成敗的關(guān)鍵一環(huán)。一般而言，評(píng)估是開店前必須做的一項(xiàng)工作，大多是靠有經(jīng)驗(yàn)的人員的經(jīng)驗(yàn)來(lái)論定，因此評(píng)估的結(jié)果可能各不相同。不過(guò)普遍來(lái)說(shuō)，調(diào)查經(jīng)驗(yàn)豐富的老手，其評(píng)估結(jié)果比剛加入評(píng)估作業(yè)的新人要更準(zhǔn)確。因此，開店新手如果怕經(jīng)驗(yàn)不足而影響評(píng)估的可靠性，那么可以請(qǐng)教行業(yè)內(nèi)經(jīng)營(yíng)良好的店鋪主人，或請(qǐng)相關(guān)專家協(xié)助，千萬(wàn)不可掉以輕心。1.商圈評(píng)估步驟

在商圈的評(píng)估過(guò)程中，數(shù)據(jù)化、定量化的評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)是非常重要的，可將人為的干擾因素減至最低。在地點(diǎn)位置詳細(xì)圖中，可了解周圍250米內(nèi)交通、道路、住宅及公共場(chǎng)所的位置關(guān)系，進(jìn)而判斷該點(diǎn)的位置是否理想。商圈評(píng)估一般可分為以下幾步：

第一步：確定資料來(lái)源，包括銷售記錄分析、信用證交易分析、郵政編碼分析調(diào)查等； 第二步：確定調(diào)查的內(nèi)容，包括購(gòu)物頻率、平均購(gòu)買數(shù)量、顧客集中程度； 第三步：對(duì)商業(yè)圈的三個(gè)組成部分進(jìn)行確定； 第四步：確定商圈內(nèi)居民人口特征的資料來(lái)源； 第五步：根據(jù)上述分析，確定是否在商圈內(nèi)營(yíng)業(yè)； 最后一步：確定店鋪的區(qū)域、地點(diǎn)和業(yè)態(tài)等。

2.商圈評(píng)估方法商圈評(píng)估的方法有很多種，但常見的主要有以下幾種： a.根據(jù)區(qū)域位置進(jìn)行評(píng)估如果顧客需要?dú)v盡艱辛才能到你的店里來(lái)，那么即使住得很近，這地方也不能算進(jìn)你的商圈。相反，如果你的店交通便利，附近又有各具特色的貨品專賣店，那么客人即使住在幾十公里之外，心理上也不覺(jué)得遠(yuǎn)，就可以算進(jìn)商圈內(nèi)。b.根據(jù)商圈的形狀進(jìn)行評(píng)估因?yàn)樯舷掳嗷蝽樀蓝牡觊T前經(jīng)過(guò)的人，很可能會(huì)買東西，所以該客人居住的地方也能列入商圈；而那些即使住在附近卻從未光顧你的店鋪的人，其所處區(qū)域也不包含在商圈內(nèi)，所以商圈的形狀通常并不規(guī)則。

c.根據(jù)實(shí)際消費(fèi)者乘車或步行時(shí)間進(jìn)行評(píng)估無(wú)論未來(lái)顧客以何種交通工具前來(lái)，選址時(shí)都應(yīng)該親自用走路或乘車方式，順著顧客購(gòu)物的路線，看看道路的坡度、公共汽車線路及等車時(shí)間等狀況。估算一下顧客若到你的店鋪購(gòu)物，坐公共汽車需花多少時(shí)間等車、坐車，還有對(duì)單行道等交通限制及塞車地點(diǎn)、程度，出入停車場(chǎng)是否方便等，也都應(yīng)該有所了解。

如此沿路測(cè)出消費(fèi)者實(shí)際上經(jīng)過(guò)的距離，做上記號(hào)，最后把這些點(diǎn)連起來(lái)，就能掌握商圈范圍了。

d.修正初步估計(jì)商圈最后的工作就是對(duì)已初步確定的商圈進(jìn)行修正，主要途徑就是根據(jù)所經(jīng)營(yíng)的商品或服務(wù)，對(duì)店址附近的顧客進(jìn)行調(diào)查。3.商圈評(píng)估報(bào)告

商圈的評(píng)估報(bào)告綜合反映了整個(gè)評(píng)估工作的過(guò)程和成果，也是評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)工作責(zé)任的書面憑證。實(shí)際工作中，商圈的評(píng)估報(bào)告是以商圈簡(jiǎn)報(bào)的形式出現(xiàn)的。a.商圈簡(jiǎn)報(bào)方式 演繹法：此方法是一種慢慢導(dǎo)入結(jié)論的方法。先按照商圈調(diào)查所收集到的各種資料加以分析，再得出最后的結(jié)論。

歸納法：此方法則是一種一開始便提出建議事項(xiàng)的方法。即在簡(jiǎn)報(bào)一開始，便提出此商圈何處適合開店及開何種類型的店鋪，然后再以各種收集到的資料來(lái)支持此一論點(diǎn)。b.商圈簡(jiǎn)報(bào)的規(guī)范

商圈簡(jiǎn)報(bào)的內(nèi)容應(yīng)包括：商圈范圍的確定，商圈特征的分析，人潮及交通狀況的分析，消費(fèi)特征與人口特性的分析，可能凈利的推算，本商圈的優(yōu)、缺點(diǎn)評(píng)估，他日可供設(shè)店的有利地段及發(fā)展情況，最后的結(jié)論等。一般情況下，商圈簡(jiǎn)報(bào)按以下步驟來(lái)進(jìn)行：用商圈簡(jiǎn)圖的投影片確定商圈的分界線。介紹商圈特征，包含說(shuō)明商業(yè)干道旁的建筑、行業(yè)形態(tài)及分布家數(shù)。制作住宅特色的幻燈片，說(shuō)明此商圈的建筑情況及分布密集度；制作集會(huì)場(chǎng)所的幻燈片，說(shuō)明場(chǎng)所類型及聚集人口類型；制作優(yōu)秀競(jìng)爭(zhēng)者的幻燈片，并用競(jìng)爭(zhēng)者分析表加以說(shuō)明。

介紹人潮及交通狀況，包含戶數(shù)及人數(shù)的投影片，說(shuō)明固定住戶及人口情況；人潮分布圖的投影片，說(shuō)明平日及假日的人潮狀況及走向；公交路線的投影片，說(shuō)明公交車的往返方向，公交車乘客下車后的走向，以及未來(lái)客運(yùn)系統(tǒng)對(duì)本商圈的影響。

教育程度分配圖的投影片，說(shuō)明教育分配情形；消費(fèi)者平均收支情況分配圖的投影片，說(shuō)明此商圈人口平均每年每戶在個(gè)人生活上的支出。

簡(jiǎn)介可能凈利的推算，制作可能凈利預(yù)估表的投影片，說(shuō)明各立地點(diǎn)的預(yù)估收支情況。將此商圈的優(yōu)、缺點(diǎn)逐一分析，說(shuō)明此商圈可供設(shè)店的地段。簡(jiǎn)述未來(lái)的發(fā)展情況。選址決策6步法

在進(jìn)行店鋪選址時(shí)，要注意把握“客流”就是“錢流”的原則，即以適應(yīng)流向人口分布，吸引廣大顧客購(gòu)物為原則。一般情況下，在車水馬龍、人流熙攘的熱鬧地段開店，成功的幾率往往比普通地段高出許多，因?yàn)榇鞑幌⒌娜顺本褪菨撛诘目驮矗灰闼N售的商品或者提供的服務(wù)能夠滿足消費(fèi)者的需求，就一定會(huì)有良好的業(yè)績(jī)。在擴(kuò)大銷售的原則指導(dǎo)下，絕大多數(shù)店鋪都將店址選擇在城市繁華中心、人流必經(jīng)的城市要道和交通樞紐、城市居民住宅區(qū)附近以及郊區(qū)交通要道、村鎮(zhèn)和居民住宅等購(gòu)貨地區(qū)。1.選址原則

選擇店址的原則必須針對(duì)不同的目標(biāo)店類型，因?yàn)椴煌甑念愋?，比如?dú)立店、店中店、柜臺(tái)承包，單層店、多層店，底層店、中層店、高層店等等，分別對(duì)應(yīng)著不同的選址原則。但無(wú)論如何，下列這些原則都是應(yīng)該被考慮的通用原則：

a.有足夠的目標(biāo)客戶。包括人流量、潛在和現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買力等。

b.具有方便的交通條件。如果客戶的層次屬于有車族，比如高檔美容院、高檔服務(wù)場(chǎng)所、高檔商品店，那么還應(yīng)考慮停車場(chǎng)的問(wèn)題。

c.方便本店的商品配送。對(duì)于大件商品、商品配送頻繁、商品數(shù)量大的單店，這一點(diǎn)尤為重要。

d.可以以經(jīng)濟(jì)上劃算的代價(jià)取得。不能單純地以租價(jià)考慮，因?yàn)橐话愣?，租價(jià)和從該地址獲得的收益是成正比的。經(jīng)濟(jì)上考慮的不能是成本支出或收益的單項(xiàng)，而應(yīng)是二者的差額即純利潤(rùn)量。

e.當(dāng)?shù)刂伟驳劝踩珬l件良好。f.公用基礎(chǔ)設(shè)施齊全。g.該地址的鄰居店風(fēng)格、內(nèi)容、客流量等方面和本體系的單店不會(huì)發(fā)生矛盾和不和諧的現(xiàn)象。h.在該地段的經(jīng)營(yíng)是符合有關(guān)法律和規(guī)定的。比如雖然幼兒園門口的附近是成人們聚集的場(chǎng)所(等待接孩子)，但按某些地區(qū)的規(guī)定，在這些地方設(shè)置成人用品店卻是不合法的。i.有足夠的空間。

j.允許按本體系單店VIS進(jìn)行裝修。

k.適度的競(jìng)爭(zhēng)。雖然競(jìng)爭(zhēng)不全是壞事，但過(guò)度激烈的競(jìng)爭(zhēng)卻很容易使單店的經(jīng)營(yíng)發(fā)生困難，單店工作人員也會(huì)很疲累，因?yàn)槊刻煲鎸?duì)巨大的壓力。

l.該地址可以被獲得-這也是最重要的一條。雖然該地址屬于絕對(duì)的黃金地段，但卻由于各種原因不能獲得，則這樣的地址仍然是不可得的地址。2.區(qū)域位置選擇作為一個(gè)具體的店鋪，在選擇決策時(shí)應(yīng)充分考慮顧客對(duì)不同商品的需求特點(diǎn)及購(gòu)買規(guī)律，從而確定店鋪所在的區(qū)域位置。顧客對(duì)商品的需求一般可分為三種類型： a.日常生活必需品 這類商品同質(zhì)性大，選擇性不強(qiáng)，同時(shí)價(jià)格較低，顧客購(gòu)買頻繁，在購(gòu)買過(guò)程中，力求方便。所以，經(jīng)營(yíng)這類商品的店鋪應(yīng)最大限度地接近顧客的居住地區(qū)，設(shè)在居民區(qū)商業(yè)街中，輻射范圍以半徑300米為限，步行在10分鐘以內(nèi)為宜。

b.周期性需求的商品對(duì)這類商品，顧客是定期購(gòu)買的。在購(gòu)買時(shí)，都經(jīng)過(guò)了一定的比較，最終才選擇出適合自己需要的商品品種。另外，購(gòu)買量不大，有高度的周期性。經(jīng)營(yíng)這類商品的店鋪選擇在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相對(duì)集中的地區(qū)為宜，如地區(qū)性的商業(yè)中心或交通樞紐、交通要道的商業(yè)圈。

c.耐用消費(fèi)品及顧客特殊性需求的商品耐用消費(fèi)品多為顧客一次購(gòu)買長(zhǎng)期使用，購(gòu)買頻率低。顧客在購(gòu)買時(shí)，一般已有既定目標(biāo)，在反復(fù)比較權(quán)衡的基礎(chǔ)上再做出選擇。特殊需求的商品購(gòu)買的偶然性較大，頻度更小，顧客比較分散。以經(jīng)營(yíng)此類商品為主的店鋪，商圈范圍要求更大，應(yīng)設(shè)在客流更為集中的中心商業(yè)區(qū)或?qū)I(yè)性的商業(yè)街道，以吸引盡可能多的潛在顧客。

3.客流規(guī)律分析

店鋪成功的另一個(gè)關(guān)鍵因素是客流量的大小，客流包括現(xiàn)有客流和潛在客流。店鋪選擇開設(shè)地點(diǎn)總是力圖處在潛在客流最多、最集中的地點(diǎn)，以使多數(shù)人就近購(gòu)買商品。但客流規(guī)模大，并不總是帶來(lái)相應(yīng)的優(yōu)勢(shì)，具體問(wèn)題還需具體分析。a.客流類型

自身客流：指那些專門為購(gòu)買某商品的來(lái)店顧客所形成的客流。這是店鋪客流的基礎(chǔ)，是店鋪銷售收入的主要來(lái)源，因此，新設(shè)店鋪在選址時(shí)，應(yīng)著眼評(píng)估自身客流的大小及發(fā)展規(guī)模。分享客流：指一家店鋪從鄰近店鋪形成的客流中獲得的客流。這種分享客流往往產(chǎn)生于經(jīng)營(yíng)相互補(bǔ)充商品種類的店鋪之間，或大店鋪與小店鋪之間。

派生客流：指那些順路進(jìn)店的顧客所形成的客流，這些顧客并非專門來(lái)店購(gòu)物。在一些旅游點(diǎn)、交通樞紐、公共場(chǎng)所附近設(shè)立的商店要利用的就是派生客流。b.客流目的、速度和滯留時(shí)間

不同地區(qū)客流規(guī)模雖然可能相同，但其目的、速度、滯留時(shí)間各不相同，要做具體分析，再做最佳地址選擇。如某些公共場(chǎng)所附近、車輛通行干道，客流規(guī)模很大，行人雖然也順便或臨時(shí)購(gòu)買一些商品，但客流目的不是為了購(gòu)物，同時(shí)客流速度快，滯留時(shí)間較短。c.街道兩側(cè)的客流規(guī)模

同樣一條街道，兩側(cè)的客流規(guī)模在很多情況下，由于光照條件、公共場(chǎng)所、交通條件、設(shè)施等影響而有所差異。另外，人們騎車、步行或駕駛汽車都是靠右行，往往習(xí)慣光顧行駛方向右側(cè)的商店。鑒于此，開設(shè)地點(diǎn)應(yīng)盡可能選擇在客流較多的街道一側(cè)。

在商業(yè)集中的繁華區(qū)，客流一般以購(gòu)物為主流，特點(diǎn)是速度緩慢、停留時(shí)間長(zhǎng)、流動(dòng)時(shí)間相對(duì)分散，因此可以把經(jīng)營(yíng)挑選性強(qiáng)的商店設(shè)在這里，如服裝店等。

有些地區(qū)雖然有相當(dāng)規(guī)模的客流量，卻多屬非商業(yè)因素，如車站、碼頭、學(xué)校等公共場(chǎng)所，其主要客流的目的不是為了購(gòu)買商品，而是以其他目的為主，購(gòu)物是順便。此地區(qū)的客流一般速度較快、停留時(shí)間短、流動(dòng)時(shí)間比較集中，因此，可以將經(jīng)營(yíng)挑選性不強(qiáng)和攜帶方便的商品的商店設(shè)在這里，如煙酒副食品店、冷飲店、快餐店等。4.立地點(diǎn)周圍設(shè)施評(píng)估

選擇開店地點(diǎn)還要對(duì)目標(biāo)地點(diǎn)所在道路性質(zhì)、接近度、鄰居特性等相關(guān)設(shè)施做調(diào)查。a.道路性質(zhì)

主要是調(diào)查立地點(diǎn)前道路特性及通行車輛的種類：

連接道路：連接主要商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)，供居民上下班來(lái)往，是公車站牌、交通工具轉(zhuǎn)運(yùn)站林立處。

運(yùn)輸?shù)缆罚簝傻刂g商品物資來(lái)源的干道，多半連接兩大區(qū)域商品貨物的流通，貨車及各式特殊運(yùn)輸車輛比例多。

商流道路：批發(fā)、零售等各式商業(yè)活動(dòng)來(lái)往頻繁的動(dòng)脈，其背后往往有市鎮(zhèn)、商業(yè)區(qū)或是住宅區(qū)為其腹地。

郊區(qū)道路：接續(xù)商業(yè)區(qū)與郊區(qū)住宅的干道，除了也是上下班路線外，它最主要的必定是處于郊區(qū)，多半屬于附屬舊市鎮(zhèn)的新興區(qū)。

老舊道路：老舊商業(yè)區(qū)所發(fā)展出的主要商業(yè)道路，往往是人潮匯集處，行人來(lái)往多，車輛也偏重小型自用車。因此，是商業(yè)活動(dòng)暢旺之處。b.接近度

接近度是測(cè)量立地點(diǎn)是否符合顧客容易接近店鋪的準(zhǔn)則。通常接近度愈高是愈好的立地點(diǎn)。其考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)如下： 在預(yù)定點(diǎn)200公尺內(nèi)是否有公車站牌或巴士轉(zhuǎn)運(yùn)站。此轉(zhuǎn)運(yùn)站最好是位于下班路線，以增加購(gòu)物的時(shí)間性。

預(yù)定店鋪前道路的寬度：路越寬不僅行駛車流越多，且可增加停車的便利性。

是否有斑馬線可到對(duì)面街或側(cè)街，且左右距離100公尺內(nèi)，關(guān)系來(lái)往人流數(shù)量的多少。臨近100公尺內(nèi)是否有紅綠燈：紅綠燈是增加店鋪曝光率，增加消費(fèi)認(rèn)知的捷徑。

近期內(nèi)是否有道路拓寬計(jì)劃或掩埋管線計(jì)劃，各項(xiàng)開挖馬路工程都會(huì)影響顧客上門意愿。c.鄰居特性指預(yù)定點(diǎn)兩側(cè)行業(yè)種類的特點(diǎn)，及不宜為鄰的行業(yè)種類。如果是屬于同行的專業(yè)街，則新點(diǎn)將會(huì)面臨強(qiáng)大的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)；如果是屬于異種行業(yè)的專業(yè)街，則要考慮是否能構(gòu)成旺市效應(yīng)。其實(shí)，不用過(guò)于擔(dān)心同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題，一旦同業(yè)商店越開越多，就會(huì)產(chǎn)生聚集效應(yīng)，容易擴(kuò)大影響，凝聚人氣，形成“××專業(yè)街”，生意必定反而比單槍匹馬更容易做。另外，為避免造成顧客不良反應(yīng)，如會(huì)制造大量污染的店，如洗車店，或是發(fā)出特別氣味的店，如油漆店，乃至發(fā)出煙霧的店，如燒烤店等店鋪旁不適宜開一般生活用品的店鋪。再者如高頻噪音出現(xiàn)的地方，比如鐵路平交道旁也不是良好的立地點(diǎn)。5.立地點(diǎn)評(píng)估

“點(diǎn)”是強(qiáng)調(diào)立地點(diǎn)本身的評(píng)估，即針對(duì)所要開店的建筑物內(nèi)外結(jié)構(gòu)及法律問(wèn)題的分析評(píng)估。其中評(píng)估項(xiàng)目有：

辯識(shí)性-預(yù)定點(diǎn)地址是否明確，臨近100公尺內(nèi)是否有明顯的路標(biāo)。

齊全性-建筑物內(nèi)原有那些設(shè)施，通常設(shè)施愈齊備，愈節(jié)省開店裝潢成本。所有權(quán)明確化-確認(rèn)真正擁有房產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)主。

完整性-通過(guò)使用執(zhí)照來(lái)再次確認(rèn)承租屋在店面法律上的使用權(quán)利，并了解實(shí)際營(yíng)業(yè)使用的申請(qǐng)。清白性-即查清所租賃的房屋是否有被銀行或其他機(jī)構(gòu)設(shè)定有他項(xiàng)權(quán)利或是被查封或拍賣的記錄，以避免在房屋租賃期間受房東財(cái)務(wù)糾紛影響。

時(shí)間性-預(yù)定點(diǎn)現(xiàn)行使用人是誰(shuí)？需要多久才能騰空移交使用，時(shí)間越短對(duì)店鋪越有利。明顯度-指可架設(shè)廣告招牌的可見度。招牌是店鋪與消費(fèi)者溝通的第一步，因此愈明顯的招牌對(duì)店鋪愈好。

天候性-天候非但會(huì)影響消費(fèi)意愿，且對(duì)于特殊天候或地形也會(huì)造成經(jīng)營(yíng)上不可預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)。如水淹、日曬引起的商品及設(shè)備的損耗，或店面迎向強(qiáng)風(fēng)所造成的大量塵土對(duì)店面、商品鮮度的損壞，以及設(shè)備折舊率高低、采光度好壞等均是重要的考慮因素。

建筑物本身評(píng)鑒-建筑物的年份及現(xiàn)況是評(píng)估的首要條件。一般來(lái)說(shuō)，十年以上的老屋不予考慮。再者，是對(duì)建筑物構(gòu)造成份及樓層的分析，前者有助于裝潢成本的預(yù)估，后者則關(guān)系間接費(fèi)用的開支，如是否整棟承租，或?qū)①u場(chǎng)與辦公室或是宿舍合并。同時(shí)，如各樓層高度、給水、排水、配線狀況及可供電力、消防設(shè)施都是計(jì)算改裝費(fèi)用的依據(jù)。如果是屋頂加建、空地加建、中庭加建等部分，則要調(diào)查其合法性，避免日后的法律糾紛。另外，如是否為室內(nèi)停車場(chǎng)改裝，是否為防空避難室，是否占用公共設(shè)施等都要調(diào)查清楚。

積率-指預(yù)定點(diǎn)本身的形狀與面積。形狀包括建筑物外觀的整體設(shè)計(jì)和預(yù)定點(diǎn)本身的形狀。前者關(guān)系店鋪的未來(lái)格局，后者則是賣場(chǎng)設(shè)計(jì)的重點(diǎn)。通常越方正的賣場(chǎng)越好。

面積-指可使用的營(yíng)業(yè)面積，即經(jīng)內(nèi)部測(cè)量后的實(shí)際有效面積。其中門面寬度是首要條件，無(wú)論是一、二樓賣場(chǎng)或是一樓與地下室的賣場(chǎng)，不同行業(yè)有所不同，如超市因其賣場(chǎng)大，多設(shè)于一樓或地下室；而便利店鋪則以一樓為主要訴求；美容美發(fā)業(yè)則可設(shè)在二樓。

押金、租金-價(jià)格高低直接關(guān)系到租金成本，租金主要是房租高低及付款方式，而押金則需對(duì)附近房租行情進(jìn)行調(diào)研。對(duì)于鄰店的用途，屋主、鄰居、前任承租人是何人，其個(gè)別職業(yè)、住處、信用及是否有財(cái)產(chǎn)糾紛等也需調(diào)查清楚。

立地評(píng)估對(duì)店鋪的成敗關(guān)系很大。一般而言，評(píng)估是開店前必須的工作，評(píng)估過(guò)程中，數(shù)據(jù)化、定量化評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)，是非常重要的，可將人為干擾因素減至最低。6.店鋪預(yù)定點(diǎn)的實(shí)地考察

店址的選定，除了書面調(diào)查，還要進(jìn)行實(shí)地觀察比較。對(duì)相關(guān)的情況做一定的調(diào)查分析后，方能決定是否最后定點(diǎn)于此。

對(duì)于實(shí)地調(diào)查應(yīng)精心細(xì)致，如立地點(diǎn)的人流量、附近有幾家同類店或不同類店、其營(yíng)業(yè)情形如何、商品的內(nèi)容如何、價(jià)位的高低等，均是衡量的重點(diǎn)?？梢赃B續(xù)三天在不同時(shí)段(早晨、中午、下班、晚上八點(diǎn)以后)實(shí)地觀察，運(yùn)用現(xiàn)場(chǎng)觀察法來(lái)實(shí)地了解立地點(diǎn)的優(yōu)劣。

第四篇：開蛋糕店創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書

開蛋糕店創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書

現(xiàn)代人的生活是越來(lái)越的快捷，追求便捷方便的食物，所以面包、蛋糕、點(diǎn)心等烘焙食品的普及度越來(lái)越高，已經(jīng)成為大眾飲食中不可缺少的一部分，尤其是青少年和白領(lǐng)一族，對(duì)這些食品更是青睞有加，強(qiáng)大的市場(chǎng)需求給予烘焙行業(yè)廣闊的發(fā)展空問(wèn)。所以很多人就想開蛋糕店。那么開蛋糕店最基本的條件的是什么呢？請(qǐng)看漢密哈頓小編為你介紹：

一、資金是基礎(chǔ)

資金，是開蛋糕店基礎(chǔ)，在開店的過(guò)程中店面裝修、設(shè)備儀器、工作用具、原材料的購(gòu)買、以及人員的聘請(qǐng)都需要花費(fèi)相對(duì)的資金，蛋糕店創(chuàng)業(yè)者在開店前期可根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)有針對(duì)性地提前進(jìn)行考察，只有準(zhǔn)備了足夠的資金才能在店面建立的過(guò)程中不受阻礙。

二、選址定成敗

選址對(duì)于一個(gè)蛋糕店的成功與否有著很大的影響，因此一定要慎重，建議開店時(shí)選擇以下幾個(gè)區(qū)域：

1、特定區(qū)域內(nèi)的商業(yè)中心；

2、交通樞紐，人員流動(dòng)量大的地方；

3、學(xué)校密集區(qū)，因?yàn)槟贻p學(xué)生是西式點(diǎn)心的主要消費(fèi)群體；

4、住宅小區(qū)，這里要特別說(shuō)明，有很多新建小區(qū)雖然很高檔，但人員入住率并不高，在這樣的小區(qū)開店要預(yù)估一定的風(fēng)險(xiǎn)。

三、技術(shù)知識(shí)是前提

對(duì)于蛋糕店創(chuàng)業(yè)者而言，想開一家烘焙店，技術(shù)知識(shí)是做好產(chǎn)品的前提，同時(shí)好的產(chǎn)品又是店面成敗的關(guān)鍵。生產(chǎn)技術(shù)問(wèn)題的解決可以有不同的途徑，現(xiàn)階段，最直接、速成的方式莫過(guò)于到烘焙學(xué)校培訓(xùn)班參加學(xué)習(xí)。在培訓(xùn)班里，老師會(huì)講授各種流行面包、蛋糕、小西點(diǎn)的制作技術(shù)，同時(shí)還可以了解很多關(guān)于設(shè)備、原料方面的知識(shí)，讓您在短時(shí)間內(nèi)成為一名合格的烘焙師。

四、服務(wù)有特色

開店后的營(yíng)銷，對(duì)于蛋糕店來(lái)說(shuō)是一個(gè)長(zhǎng)期的任務(wù)，不能時(shí)斷時(shí)續(xù)，要堅(jiān)持不懈。這里指的營(yíng)銷除店內(nèi)銷售外，還可以走出去服務(wù)，比如，有些小蛋糕店，與周邊工廠、企事業(yè)單位工會(huì)聯(lián)系，當(dāng)這些單位員工過(guò)生日時(shí)，用低價(jià)制作生日蛋糕，建立起周邊的銷售網(wǎng)絡(luò)以及電話預(yù)定等。

做好以上四個(gè)步驟，是漢密哈頓總結(jié)讓你的蛋糕店順利開業(yè)的基本需求，店面正式開業(yè)之后可算是已經(jīng)成功入門烘焙行業(yè)了。

第五篇：開蛋糕店創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書

在創(chuàng)業(yè)之前需要寫好創(chuàng)業(yè)的計(jì)劃書，一份好的計(jì)劃書能幫助的你的創(chuàng)業(yè)，讓你的創(chuàng)業(yè)變得更加順利，下面是小編為大家提供的開蛋糕店創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書，一起來(lái)看看是怎么寫創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書的吧！開蛋糕店創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書

甜品類休閑食品一直是女性朋友們的最愛(ài)，因此如果能在女性聚集區(qū)開一家蛋糕店應(yīng)該是不錯(cuò)的選擇，同時(shí)還經(jīng)營(yíng)生日蛋糕，只要做出自己的特色就一定會(huì)受到廣大朋友們的喜愛(ài)。

一、蛋糕店概況

1.本店發(fā)屬于餐飲服務(wù)行業(yè),是個(gè)人獨(dú)資企業(yè)。主要為人們提供蛋糕、面包、冰淇淋已及飲料等甜品。

2.本店打算開在社區(qū)貿(mào)易街,開創(chuàng)期是一家中檔蛋糕店,未來(lái)打算逐步發(fā)展成為像谷馨房、麥豐爾那樣的蛋糕連鎖店。

二、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)

1.由于地理位置處于貿(mào)易街,客源相對(duì)豐富,但競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也不少,特別是本店剛開業(yè), 想要打開市場(chǎng),必須要在服務(wù)質(zhì)量和產(chǎn)品質(zhì)量上下功夫,并且要進(jìn)一步擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍以滿足消費(fèi)者的不同需求。短期目標(biāo)是在貿(mào)易街站穩(wěn)腳跟,一年收回本錢。長(zhǎng)期目標(biāo)則是逐步發(fā)展成為一家經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚并有一定市場(chǎng)占有率的蛋糕連鎖公司,在眾多蛋糕品牌中闖出一片天地,并成蛋糕市場(chǎng)的著名品牌。

三、市場(chǎng)分析

1.客源:本店的目標(biāo)顧客有:到貿(mào)易街購(gòu)物娛樂(lè)的一般消費(fèi)者,約占50%;四周學(xué)校的學(xué)生、商店工作職員、小區(qū)居民,約占50%。客源數(shù)目充足,消費(fèi)水平中低檔。

2.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手:根據(jù)調(diào)查結(jié)果得知國(guó)內(nèi)品牌蛋糕店有很多,僅邢臺(tái)市連鎖蛋

糕店就有很多如好利來(lái)、荔枝村、麥豐爾等。因此競(jìng)爭(zhēng)是很大的。

四、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃

1.先是到四周幾家蛋糕店“刺探情報(bào)”,摸清不同種類和尺寸蛋糕的本錢價(jià)。了解各類蛋糕店的經(jīng)營(yíng)理念以及經(jīng)營(yíng)的“小花招”。

2.開業(yè)金籌齊后,開始在各大蛋糕店“挖角”。不能“明目張膽”地挖,要趁店里人少時(shí),偷偷跑過(guò)往和店里師傅商量。或者招聘糕點(diǎn)師傅,開蛋糕店師傅很重要,所以要慎重考慮。

3.據(jù)了解發(fā)現(xiàn)一套消費(fèi)定率:“顧客永遠(yuǎn)沒(méi)有最便宜的價(jià)錢。今天你能降低幾元錢,明天可能就有同行競(jìng)爭(zhēng)者以更低的價(jià)錢與你爭(zhēng)奪訂單。”從中體會(huì)到產(chǎn)品市場(chǎng)一定的競(jìng)爭(zhēng)策略:“降價(jià)促銷并不是長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)策略,唯有以最好的材料制作出最高品質(zhì)的蛋糕,才能吸引顧客,將顧客留住”。

4.蛋糕店主要是面向大眾,因此價(jià)格不會(huì)太高,屬中低價(jià)位。

5.可印一些廣告?zhèn)鲉?以優(yōu)惠券的形式發(fā)放,以達(dá)到廣告宣傳的效果

6.蛋糕店可以專門開辟休閑區(qū)域,設(shè)置很多造型別致的座椅。顧客可買上一些點(diǎn)心,坐在蛋糕店里慢慢品嘗,蛋糕店的休閑功能得到進(jìn)一步強(qiáng)化。

7.經(jīng)過(guò)多方調(diào)查,出于競(jìng)爭(zhēng)等方面的需要,不少蛋糕店推出一些與蛋糕并沒(méi)有太多關(guān)聯(lián)的休閑食品,藉以形成新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。在經(jīng)營(yíng)的品種上,不少店主有一些推陳出新的舉措:比如在炎炎夏季,會(huì)合時(shí)令地推出眼下非常流行的冰粥和刨冰,以及奶茶,果汁類的飲料深受顧客青睞。

8.建立會(huì)員卡制度?？ㄉ嫌≈茣?huì)員的名字。會(huì)員卡的優(yōu)惠率并不高,如

9.5折。一方面,這可以給消費(fèi)者受尊重感,另一方面,也便于服務(wù)員對(duì)于消費(fèi)者的稱呼。特別是假如消費(fèi)者和別人在一起,而服務(wù)員又能當(dāng)眾稱他(她)為*

先生、小姐,他們會(huì)覺(jué)得很受尊重。

9.在桌上放一些宣傳品、雜志,內(nèi)容是關(guān)于糕點(diǎn)飲料的知識(shí)、故事等,一方面可以提升品位,烘托氣氛,也增加消費(fèi)者對(duì)品牌好感。

10.無(wú)論是從店面裝修、店員形象,還是蛋糕制作上,都要給顧客健康、衛(wèi)生的感覺(jué)。蛋糕店一定要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家《食品衛(wèi)生法》,這是立足之本。

11.食品行業(yè)有特別的崗位勞動(dòng)技能要求:從業(yè)職員必須持有“健康證”。

五、風(fēng)險(xiǎn)及制約因素分析

由于蛋糕店不是所在街道或者小區(qū)的第一家店,顧客很難改變一貫的口味,所以就得花費(fèi)更大的財(cái)力物力和“花招”來(lái)招攬顧客。