第一篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書(shū)

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書(shū)

一． 總論

二． 項(xiàng)目產(chǎn)品模式分析

三． SWOT分析

四． 項(xiàng)目定位

五． 整合營(yíng)銷傳播戰(zhàn)略

六． 新聞話題策劃和傳播計(jì)劃

七． 廣告戰(zhàn)略

八． 營(yíng)銷策劃

九． 風(fēng)險(xiǎn)防范

一．總論

針對(duì)目前住宅產(chǎn)品同質(zhì)化的現(xiàn)象，住宅開(kāi)發(fā)商要在激勵(lì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得發(fā)展空間，除了要在產(chǎn)品的硬件方面下足工夫，還應(yīng)該在住宅產(chǎn)品的內(nèi)涵和外延上做文章，制造產(chǎn)品差異，才能強(qiáng)化企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。這就需要住宅開(kāi)發(fā)商在經(jīng)營(yíng)理念上有所創(chuàng)新，客戶不只是購(gòu)買住宅，而是購(gòu)買以居住為中心，系列需求的滿足。以新的居住潮流引導(dǎo)消費(fèi)者、吸引消費(fèi)者，挖掘潛在的市場(chǎng)需求，必定能搶占市場(chǎng)先機(jī)。

●城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

普通住宅需求為主流，高檔住宅需求也較大。住宅價(jià)格受距離遠(yuǎn)近影響變小。實(shí)用型住宅仍是消費(fèi)者的選擇主力，改善性住房需求成為增長(zhǎng)的主要因素。隨著城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，購(gòu)房者的構(gòu)成也在改變，外地購(gòu)房者購(gòu)買比重一年提高5%。成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求受到客觀市場(chǎng)如供應(yīng)變化、價(jià)格變化、政策因素，以及需求主體方面的影響。從潛在需求來(lái)看，隨著城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，到2020年成都市總?cè)丝趯⑦_(dá)到1600萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口將達(dá)到700萬(wàn)，在此期間約有314萬(wàn)新增城市人口需要解決住房問(wèn)題，按每戶3人，每套100平米計(jì)算，需住宅105萬(wàn)套，10500萬(wàn)平米。由此可見(jiàn)住宅的需求潛力巨大。

●住宅產(chǎn)品創(chuàng)新性分析

本案屬于旅游住宅地產(chǎn)類型，但又不完全等同于傳統(tǒng)意義上的住宅產(chǎn)品和旅游地產(chǎn)品。其模式是核心產(chǎn)品（本地城市住宅產(chǎn)品）+外延產(chǎn)品（旅游地住宅產(chǎn)品），購(gòu)買核心住宅贈(zèng)送外延住宅10年或N年使用權(quán)，或根據(jù)市場(chǎng)行情適當(dāng)提升核心產(chǎn)品銷售總價(jià)，完全贈(zèng)送外延產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)。主要特征是以旅游資源為核心，將本土住宅產(chǎn)品與旅游地的旅游資源有機(jī)結(jié)合，造成與本土房地產(chǎn)產(chǎn)品的差異化競(jìng)爭(zhēng)，增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，開(kāi)拓嶄新的市場(chǎng)領(lǐng)域?！袷袌?chǎng)前景分析

四川省尤其是川西地區(qū)有著遼闊的地域和豐富的旅游資源，成都位于四川中部的優(yōu)越地理位置和成都人較強(qiáng)的消費(fèi)能力以及成都特有的休閑氛圍、旅游市場(chǎng)的持續(xù)高溫都有力證明了成都發(fā)展旅游房地產(chǎn)具有廣闊的空間和樂(lè)觀的市場(chǎng)前景。

二．項(xiàng)目產(chǎn)品模式分析

●核心產(chǎn)品

由于城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，住宅價(jià)格受距離遠(yuǎn)近的影響逐漸變小以及外延產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，因此項(xiàng)目具有很大的選址空間，可以選擇距離市區(qū)一定距離但是配套設(shè)施較完備的地段，能節(jié)約大量土地成本開(kāi)發(fā)住宅的外延產(chǎn)品。外延住宅所在地昭覺(jué)縣在全國(guó)建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收等級(jí)中位于十五等（末等），土地價(jià)格較低，因此雖然價(jià)格因素中包含了兩種產(chǎn)品成本，但開(kāi)發(fā)成本也不至于太高，從而能有效控制開(kāi)發(fā)總成本，降低投資風(fēng)險(xiǎn)?！裢庋赢a(chǎn)品（核心競(jìng)爭(zhēng)力分析）

涼山州雖然不及甘孜，阿壩兩州自然旅游資源豐富，但是它的優(yōu)勢(shì)在于川西南山地有完整的垂直氣候分帶，從南向北是南亞熱帶、中亞熱帶、北亞熱帶、暖溫帶、溫帶，然后與高原氣候相接合，在全省形成差異化的多樣性氣候特征,以州府西昌為例，8月最高23.8℃，1月最低9.4℃，最冷的1月也比“春城”昆明高1.7℃，氣候條件相當(dāng)優(yōu)越。而距離昭覺(jué)僅100公里兩小時(shí)車程的西昌冬季最低氣溫達(dá)到9.4℃,氣候溫和，陽(yáng)光普照。在享受冰雪之旅的同時(shí)又可以感受到冬日暖洋帶來(lái)的美麗心情。據(jù)來(lái)自政府有關(guān)部門的消息，以及天府旅游網(wǎng)等媒體的報(bào)道：西攀高速公路已經(jīng)在建設(shè)中，從西昌到州內(nèi)各縣的道路已大多改造完成。雅安到西昌的高速公路明年有望動(dòng)工。建成后成都駕車到西昌只需4小時(shí)，屆時(shí)將大大縮短兩城市之間的距離。這條道路的修建不僅大大推動(dòng)旅游業(yè)的發(fā)展，同時(shí)為本項(xiàng)目的開(kāi)展提供了更多的有利因素。

●資源報(bào)告

——地理位置

昭覺(jué)曾是涼山彝族自治州的首府所在地。位于涼山州中部偏東，北端普雄火車站，南臨布拖縣，東接美姑縣，西連州府西昌。交通：飛機(jī)/火車到達(dá)西昌，昭覺(jué)距離西昌僅100公里，2小時(shí)車程；也可以直接乘坐汽車到達(dá)昭覺(jué)。

——?dú)夂驐l件

川西高原雅江溫帶氣候區(qū)。年平均氣溫 10．9℃，活動(dòng)積溫2949.8℃，夏季均溫17-19℃，冬季均溫-5-2℃。年日照時(shí)數(shù)1876小時(shí),太陽(yáng)總輻射量116．89千卡／平方毫米?年，太陽(yáng)能相當(dāng)豐富。年均降雨量1020．7毫米，空氣年平均相對(duì)濕度76%，其中6-11月>80%。無(wú)霜期226天。境內(nèi)高山河谷地形地貌多樣，海拔高低差異較大，氣溫高低懸殊，具有“十里不同天”之奇觀。

——深邃的文化底蘊(yùn)

昭覺(jué)是全國(guó)最大的彝族聚居縣，涼山手工藝之鄉(xiāng)，涼山彝族文化的窗口。作為彝族聚居區(qū)的代表縣，以璀璨的歷史文化聞名于世，旅游業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。彝族人民古樸神秘、多姿多彩的民情風(fēng)俗與人文景觀在這里匯聚、展現(xiàn)。昭覺(jué)擁有異彩紛呈、原汁原味的彝族文化資源，重點(diǎn)包括畢摩文化、德古文化、彝族民間文學(xué)、彝族傳統(tǒng)體育文化、彝族文物、彝族服飾文化、飲食文化、建筑文化、傳統(tǒng)工藝、歌舞文化、傳統(tǒng)節(jié)日文化等。近年來(lái)不斷吸引著越來(lái)越多外來(lái)目光的關(guān)注。

——自然資源

--.博什瓦黑巖畫(huà)，位于碗廠鄉(xiāng)，省級(jí)文物保護(hù)單位，距今1000多年，集歷史文化研究和旅游休閑觀光與一體。

--.拉青瀑布，位于解放溝拉青鄉(xiāng)日次普峽谷斷層面。

--.科且土司衙門遺址，位于四開(kāi)大壩鄉(xiāng)科且村。

--．竹核大溫泉，泉眼水溫達(dá)50℃。還可以品嘗名揚(yáng)中外的美食羅非魚(yú)。

--．滿漫山遍野淡紅嬌嫩的杜鵑花、索瑪花，景色迷人。

--.環(huán)境幽靜舒適的森林公園。

——人文資源

--.原始古樸的彝族民族文化。包括畢摩文化，服飾文化，民族舞蹈等。

--.傳統(tǒng)節(jié)日：猴月（1月）男人狩獵節(jié)，雞月（2月）花臉節(jié)，犬月（3月）婦女省糧節(jié)，豬月（4月）兒童聚會(huì)節(jié)，鼠月（5月）牧羊節(jié)，牛月（6月）曬衣節(jié)，虎月（7月）火把節(jié)，彝族最重要的節(jié)日，包括火把狂歡，選美，摔交，斗牛，賽馬，射箭等活動(dòng)，也是最吸引外來(lái)游客的節(jié)日，節(jié)日期間昭覺(jué)縣接待旅游人數(shù)12萬(wàn)。兔月（8月）反咒節(jié)，龍?jiān)拢?月）剪羊毛節(jié)，蛇月（10）新米節(jié)，馬月（11月）彝族年，羊月（12月）風(fēng)糧節(jié)，每一節(jié)日都有優(yōu)美動(dòng)人的傳說(shuō)和整套完整的儀式。新近興起的國(guó)慶期間彝族服飾文化節(jié)，接待游客超過(guò)7萬(wàn)人次。

--.特色旅游產(chǎn)品：民族服飾，銀飾品，漆器，土特產(chǎn)如等。

--.彝族特色美食：烤小豬和烤雞；壇子豬、牛肉；澇渣米酒；骨頭飯；豆渣餅；洋芋酸菜湯；石烙仔雞；臼搗仔雞涼辣湯?春天還可親自上山隨意采集營(yíng)養(yǎng)豐富的野生蕨菜，其樂(lè)融融。

三.SWOT分析

●優(yōu)勢(shì)

--.賣點(diǎn)分析：新穎性、實(shí)用性、獨(dú)創(chuàng)性。外延產(chǎn)品在夏冬兩季的區(qū)位優(yōu)勢(shì)尤為明顯。成都夏季悶熱，最高氣溫高達(dá)37.3度。夏季成都只能靠空調(diào)度日時(shí)，在外延產(chǎn)品地昭覺(jué)縣卻幾乎連風(fēng)扇都不需使用，對(duì)老年人而言非常具有吸引力。而冬夏兩季正處寒暑假之時(shí)，顧客及子女也有更多時(shí)間出行。

--.競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：創(chuàng)造新的住宅需求，而目前房產(chǎn)市場(chǎng)上幾乎無(wú)此雷同產(chǎn)品，前期宣傳到位，擴(kuò)大知名度和美譽(yù)度后，通過(guò)后期不斷完善改進(jìn)，必定能獲得更大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)?！窳觿?shì)：理念不成熟，缺乏固定客戶群，難以取得公眾信任。昭覺(jué)知名度有待進(jìn)一步宣傳，傳播力度不強(qiáng)就會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)狹小，市場(chǎng)占有率不足將達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)。

●機(jī)會(huì)：西攀高速的修建縮短直線交通距離。涼山火把節(jié)知名度不斷擴(kuò)大，游客數(shù)量日益增多。外延住宅地優(yōu)勢(shì)日趨明顯。

●問(wèn)題：后期管理復(fù)雜，物業(yè)管理難度大，維護(hù)成本高。

四．項(xiàng)目定位

●產(chǎn)品定位：成都住宅：戶型中偏大，現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，融合零星民族元素，如雕塑等。昭覺(jué)住宅：多層，中等戶型?？纱罅窟\(yùn)用民族元素或彝族圖騰裝飾，運(yùn)用在外墻面或小區(qū)雕塑等。符合當(dāng)?shù)亟ㄖ厣?/p>

●市場(chǎng)定位：中高檔住宅。

●價(jià)格定位：由于本項(xiàng)目包含兩處住宅的開(kāi)發(fā)成本，因此通過(guò)詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)查后，在不超過(guò)消費(fèi)者心理底線的情況下，制定合理價(jià)位，盡可能獲取最大利潤(rùn)。可采取中高價(jià)位或者略高于周邊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格。

●目標(biāo)客戶群定位：中高收入者，文化程度較高，有較多可自由支配時(shí)間，愛(ài)好旅行、愛(ài)好民族人文

五．項(xiàng)目整合營(yíng)銷傳播戰(zhàn)略

●整合營(yíng)銷傳播的概念和機(jī)會(huì)點(diǎn)

--.概念：以買一套住房同時(shí)擁有兩套住房為主要訴求點(diǎn)，通過(guò)資源的互補(bǔ)形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，著力宣傳外延產(chǎn)品，吸引目標(biāo)客戶群的關(guān)注。

--.機(jī)會(huì)點(diǎn)：把握3個(gè)最佳時(shí)機(jī)推出產(chǎn)品：7月火把節(jié)，10月彝族服飾文化節(jié)和冰雪時(shí)節(jié)。

●整合營(yíng)銷傳播的戰(zhàn)略組合和計(jì)劃

--.戰(zhàn)略組合：以擴(kuò)大昭覺(jué)知名度，吸引游客，搶占旅游市場(chǎng)份額，活躍經(jīng)濟(jì)為誘因，取得當(dāng)?shù)卣?、旅游局的支持，率先?lián)合推出外延地產(chǎn)品地的體驗(yàn)之旅。達(dá)到先期宣傳的目的。

--.營(yíng)銷計(jì)劃：在購(gòu)房者中引導(dǎo)旅游思想；在旅游者者引導(dǎo)停留在心儀旅行地的居住思想。分期開(kāi)發(fā)，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

六．新聞話題策劃和傳播計(jì)劃

●話題策劃：將旅游地產(chǎn)概念推廠到深入人心。

--軟性新聞主題：

炎炎夏日，當(dāng)所有人都在忍受天氣的煎熬時(shí)逃離成都，在你的另一個(gè)家吹微微涼風(fēng)，在觸手可及的藍(lán)天白云下，泡溫泉，吃美食，感受濃郁的民族風(fēng)情。寒冷冬天，感受成都沒(méi)有的冰雪天地，同時(shí)感受月城西昌的冬日暖洋。

●傳播計(jì)劃：盡可能大的擴(kuò)大產(chǎn)品知名度。

--.公關(guān)活動(dòng)策劃及現(xiàn)場(chǎng)包裝：聯(lián)合旅行社推出7月火把節(jié)，國(guó)慶期間服飾文化節(jié)，冬季冰雪之旅等活動(dòng)。與旅行社配合，在旅行社營(yíng)業(yè)廳內(nèi)設(shè)置本項(xiàng)目小型展臺(tái)，張貼宣傳海報(bào)。首先在游客中擴(kuò)大知名度，吸引目標(biāo)客戶群的關(guān)注。

--.公益活動(dòng)策劃及現(xiàn)場(chǎng)包裝：適量捐助昭覺(jué)當(dāng)?shù)厥W(xué)兒童，邀請(qǐng)當(dāng)?shù)卣I(lǐng)導(dǎo)，媒體及成都媒體參加?，F(xiàn)場(chǎng)布置簡(jiǎn)潔，以擴(kuò)大本項(xiàng)目知名度為限，切忌過(guò)多渲染，以免在受眾中形成作秀的不良結(jié)果，引起公眾心理反感。

--.新聞活動(dòng)策劃及現(xiàn)場(chǎng)包裝：涼山州政府每年在成都舉行國(guó)際火把節(jié)和冬季陽(yáng)光之旅媒體推介會(huì)?；顒?dòng)現(xiàn)場(chǎng)贊助，獲得冠名權(quán)。提升項(xiàng)目的公眾影響可信度。

七．廣告戰(zhàn)略

● 廣告總體策略：推陳出新，對(duì)受眾產(chǎn)生巨大吸引力

● 廣告主題：比成都更愜意的生活

● 廣告的階段性劃分（各銷售節(jié)點(diǎn)廣告配合）

預(yù)熱期策略：首次全方位推廣本項(xiàng)目的“雙城”概念

登記期策略：通過(guò)各種活動(dòng)擴(kuò)大受眾覆蓋面

認(rèn)購(gòu)期策略：吸引目標(biāo)客戶群現(xiàn)場(chǎng)咨詢

公開(kāi)發(fā)售期策略：制定外延住宅地的旅行計(jì)劃，簽定預(yù)售合同書(shū)

持續(xù)銷售期策略：分期分批旅行參觀外延住宅地，簽定商品房銷售合同

尾盤(pán)銷售期策略：不放松宣傳力度，將概念貫穿于整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中。

●媒介策略

--總策略：有的放矢，選擇最準(zhǔn)確的媒介傳播，以最低的價(jià)格最大限度傳播品牌信息。--媒體選擇及廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

報(bào)紙廣告：多一個(gè)家，不一樣的感受，更愜意的生活。

報(bào)紙軟性新聞：藍(lán)天白云、清新空氣、清涼夏季、冰雪冬季、濃郁民族風(fēng)情文化。網(wǎng)站廣告：房產(chǎn)網(wǎng)站及旅游網(wǎng)站。

戶外廣告：人流量大的區(qū)域。

車身廣告：經(jīng)過(guò)城市主干道或終點(diǎn)站在火車站，汽車站，機(jī)場(chǎng)的公交車。

雜志廣告：房產(chǎn)周刊及旅游雜志

影視廣告：實(shí)景拍攝，吸引受眾。

電臺(tái)廣告： 交通信息，旅游節(jié)目，音樂(lè)節(jié)目中以信息傳遞或者廣告形式穿插。

●入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制作

樓書(shū)

銷售資料

宣傳海報(bào)

DM單

禮品

購(gòu)房須知

詳細(xì)價(jià)格表

銷售控制表

掛旗、吊旗、橫幅、豎幅、布幔

置業(yè)手冊(cè)：詳細(xì)的項(xiàng)目基本情況介紹。

●投入頻率及規(guī)模：適量。關(guān)鍵是把握好旅游時(shí)機(jī)和天氣的配合●廣告效果監(jiān)控、評(píng)估及修正

八．營(yíng)銷策劃

●營(yíng)銷準(zhǔn)備階段：

--項(xiàng)目整體形象設(shè)計(jì)與包裝：統(tǒng)一風(fēng)格，時(shí)尚民族風(fēng)。

--入市時(shí)機(jī)安排

宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手各種推廣活動(dòng)分析

入市時(shí)機(jī)的確定及安排：法定假期和民族節(jié)日期間

天氣狀況、季節(jié)特征：夏冬兩季為最佳推廣時(shí)間

施工進(jìn)度、資金狀況

準(zhǔn)備工作、市場(chǎng)狀況

●項(xiàng)目階段性營(yíng)銷推廣策劃

--預(yù)熱期策略

-.統(tǒng)一視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)

-.工地環(huán)境包裝視覺(jué)：有條不紊，整潔干凈。

-.工地圍墻：彝族相關(guān)裝飾圖案美化圍墻，新穎獨(dú)特

--登記期策略

-.銷售處：裝飾風(fēng)格與建筑主體風(fēng)格統(tǒng)一，包括民族裝飾品的布置，實(shí)地風(fēng)景張貼畫(huà)等。

-.活動(dòng)促銷：民俗展覽，民族歌舞文化表演等。

-.人員促銷：銷售人員要求：具備銷售人員基本素質(zhì)，專業(yè)知識(shí)豐富，了解項(xiàng)目外延住宅地的相關(guān)情況和彝族民族風(fēng)情。統(tǒng)一著正裝或彝族民族服裝。

-.團(tuán)隊(duì)精神及文化理念推廣：團(tuán)隊(duì)協(xié)調(diào)合作，在客戶中推廣本項(xiàng)目概念。

--認(rèn)購(gòu)期策略開(kāi)盤(pán)活動(dòng)策劃及現(xiàn)場(chǎng)包裝：首先舉行一場(chǎng)原滋原味的彝族歌舞表演，篝火晚會(huì)等吸引受眾關(guān)注，現(xiàn)場(chǎng)派發(fā)成本較低的彝族小飾品，漆器等。簽定預(yù)售合同的客戶同時(shí)獲得一次為期2-3天的昭覺(jué)五折或免費(fèi)體驗(yàn)之旅，活動(dòng)與旅行社聯(lián)合推廣。

--公開(kāi)發(fā)售期策略

-.樣板間設(shè)計(jì)：時(shí)尚簡(jiǎn)約，融入少量民族風(fēng)格，與項(xiàng)目整體風(fēng)格協(xié)調(diào)。

-.休息區(qū)功能分布及家具擺設(shè)合理

-.注意清潔衛(wèi)生和監(jiān)護(hù)工作，提升項(xiàng)目整體形象。

--持續(xù)銷售期策略：嚴(yán)格貫徹營(yíng)銷計(jì)劃

--尾盤(pán)銷售期策略：

-.分析尾盤(pán)未發(fā)售的原因

-.就尾盤(pán)滯銷原因提出相應(yīng)解決方案

-.廣告效果和銷售狀況分析

-.提供尾盤(pán)銷售可行性方案：制定彈性定價(jià)策略、加大宣傳力度，宣傳產(chǎn)品稀缺性?●營(yíng)銷推廣效果的監(jiān)控、評(píng)估及修正

●進(jìn)行綜合效果測(cè)評(píng)

--.各階段進(jìn)行性測(cè)評(píng)

--.結(jié)論性測(cè)評(píng)

九．風(fēng)險(xiǎn)防范

本案適合中小型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)?？偼顿Y不大，控制靈活。昭覺(jué)縣城正處于舊城改造階段，土地選擇空間也較大，原有住房結(jié)構(gòu)老化，戶型布置不合理，如果外延產(chǎn)品有一定余量可以出售給當(dāng)?shù)鼐用?，需求潛力巨大，從而可以很大分散異地投資風(fēng)險(xiǎn)。

后期服務(wù)的完善。本案創(chuàng)新的居住模式，關(guān)鍵就體現(xiàn)在后期服務(wù)上。住宅服務(wù)商必須誠(chéng)實(shí)信用，從始至終熱心為客戶服務(wù)，加強(qiáng)與住戶之間的溝通，為客戶的生活提供最大的便利最完善的服務(wù)，以培養(yǎng)客戶的忠誠(chéng)度，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)利益。并且兼顧企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略利益，樹(shù)立企業(yè)良好的形象。

第二篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書(shū)

**** 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書(shū)

第一部分總體市場(chǎng)研究分析

一、宏觀市場(chǎng)分析

1.國(guó)家房地產(chǎn)政策簡(jiǎn)要分析

2.石家莊市經(jīng)濟(jì)狀況分析

3.石家莊市城市規(guī)劃發(fā)展

4.石家莊市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析

二、石家莊市房地產(chǎn)區(qū)域研究

1.滹太新區(qū)

2.西部新區(qū)

3.正定新區(qū)

4.南部山前工業(yè)區(qū)

5.石家莊市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特征

6.石家莊市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

7.項(xiàng)目區(qū)域選擇

第二部分項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)分析

一、所在區(qū)域市場(chǎng)概況

二、所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究

1.環(huán)境分析

2.市場(chǎng)分析

3.政策分析

三、項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)特征總結(jié)

四、項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

第三部分項(xiàng)目分析及資源整合一、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)情況分析

二、項(xiàng)目SWOT分析

1.項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

2.項(xiàng)目劣勢(shì)

3.項(xiàng)目機(jī)會(huì)

4.項(xiàng)目威脅

5.結(jié)論分析

第四部分項(xiàng)目綜合定位分析

一、目標(biāo)客戶群體分析

二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位

三、項(xiàng)目形象定位

四、項(xiàng)目命名建議

第五部分 項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

一、總體規(guī)劃布局建議

1.項(xiàng)目規(guī)劃布局建議

2.道路設(shè)計(jì)建議

二、項(xiàng)目配套設(shè)施建議

三、戶型規(guī)劃建議

四、建筑風(fēng)格和外立面設(shè)計(jì)建議

1.建筑風(fēng)格

2.外立面設(shè)計(jì)

第六部分 項(xiàng)目廣告策略

一、項(xiàng)目廣告主題策略

二、項(xiàng)目廣告媒體選擇及發(fā)布策略

第七部分 附件：項(xiàng)目問(wèn)卷（或訪談）調(diào)研報(bào)告

第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書(shū)

市場(chǎng)背景

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商眾多，房源儲(chǔ)量過(guò)大，而且國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)，造成大部分客戶處于觀望狀態(tài)，市場(chǎng)形勢(shì)不容樂(lè)觀，但是政府整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范，隨著市場(chǎng)的穩(wěn)定，未來(lái)市場(chǎng)處于上升態(tài)勢(shì)，本案位于朝陽(yáng)區(qū)新老區(qū)交接處，占據(jù)了地理優(yōu)勢(shì)。

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不可過(guò)于單一

我們本次的調(diào)查問(wèn)卷中顯示大部分產(chǎn)品可以選為為多層的住宅和小高層項(xiàng)目，但也不能讓聯(lián)體、獨(dú)立別墅成為了市場(chǎng)的空白點(diǎn)，而對(duì)于別墅的需求確是實(shí)實(shí)在在存在的，從而累積了一部分別墅消費(fèi)群體。

客戶需求的變化

一種客戶是已由先期的單純追求滿足居住要求，工程質(zhì)量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉(zhuǎn)變；第二種客戶在追求上述要求的基本基礎(chǔ)上，更加注重樓盤(pán)的個(gè)性，內(nèi)涵及升值潛力，對(duì)小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴(yán)格；第三種客戶相對(duì)前兩種客戶來(lái)說(shuō)已經(jīng)有了質(zhì)的提高，在選擇樓盤(pán)時(shí)，最注重的是享受，追求一種理念和內(nèi)涵，同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、樓盤(pán)的知名度以及社區(qū)環(huán)境也非常的注重。

根據(jù)客源所處的區(qū)域，社會(huì)地位，購(gòu)房意圖，購(gòu)房時(shí)間等差別做如下分析，本地客源為本案客源的基礎(chǔ)，且為先期客源的主力，我們認(rèn)為主要有以下類型：

公司職員工：這部分人有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，但不會(huì)太高，對(duì)居住要求較低，對(duì)工程質(zhì)量，價(jià)格比較在意。這部分人數(shù)眾多，是比較大的一個(gè)銷售人群；

私營(yíng)業(yè)主：有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，事業(yè)相對(duì)穩(wěn)定。有廣泛的社交關(guān)系，并且有足夠的休閑時(shí)間去品味、享受生活，對(duì)新理念有較強(qiáng)的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業(yè)。對(duì)地段及相應(yīng)升值潛力較為注重；

政府官員：此類人物具有較高的社會(huì)地位，穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配或者自己購(gòu)買的住房，但希望一個(gè)更為私密、高檔的生活空間，此類人群對(duì)檔次、安全、私密及小區(qū)的規(guī)劃、配套有較高的要求；

中青年人：此部分人因結(jié)婚等原因，需要房子，但收入較低，無(wú)太多存款。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限。

體驗(yàn)新鮮人生：優(yōu)秀的設(shè)計(jì)，合理的人文搭配理念，優(yōu)美的居住環(huán)境，是景與文的絕妙結(jié)合，讓居住其中的你體驗(yàn)新鮮人生，提高人生的品味和精神的升華；

陽(yáng)光明媚的地方：良好的地段選擇，最大限度的采光點(diǎn)，讓你體驗(yàn)生活的同時(shí)感受陽(yáng)光的味道。

項(xiàng)目形象定位

戶數(shù)：總共1865戶

建筑由18層，23--24層，30--34層組合而成項(xiàng)目特色：產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時(shí)，小高層逐步為市場(chǎng)所認(rèn)可，高層也占領(lǐng)一定的市場(chǎng)份額，地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃區(qū)域合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。

機(jī)動(dòng)停車位：2367個(gè)

戶型面積在61--80平米 81--100平方米

戶型：

2室2廳2衛(wèi)1廚

2室2廳1衛(wèi)1廚

戶型：簡(jiǎn)裝房，精裝房為主

建筑面積：280000平方米

占地面積：88000平方米

本項(xiàng)目以報(bào)紙平面方式宣傳為主，輔之以其他廣告宣傳方式，比如選擇周末，在熱鬧地段做宣傳，派發(fā)樓書(shū)；

選擇訪問(wèn)量大的正規(guī)門戶網(wǎng)站，比如搜房網(wǎng)，設(shè)立自己的宣傳網(wǎng)頁(yè)；

成立本項(xiàng)目業(yè)主組織，定期舉辦業(yè)主聯(lián)誼會(huì)，以提升公司的服務(wù)質(zhì)量，聯(lián)絡(luò)公司和業(yè)主之間的感情，提升公司的口碑，營(yíng)造公司的市場(chǎng)品牌，并可以延伸開(kāi)發(fā)相應(yīng)的項(xiàng)目；成立客戶服務(wù)熱線，快速處理客戶投訴與客戶疑問(wèn)，在公司現(xiàn)有的情況下力爭(zhēng)客源；參加房地產(chǎn)展銷會(huì)，向市場(chǎng)介紹本項(xiàng)目，宣傳推廣公司及本樓盤(pán)，并可以在此間吸引客戶看房，購(gòu)樓及下定購(gòu)買；

參加一些評(píng)比活動(dòng)，取得一些評(píng)比證書(shū)；

工地現(xiàn)場(chǎng)、售樓處及樣板房精心裝修，增強(qiáng)客戶的購(gòu)買欲望及視覺(jué)效果；

電臺(tái)廣播，隨時(shí)隨地，敏銳性強(qiáng)，可以起到強(qiáng)迫客戶接受廣告宣傳的效果；進(jìn)行潛在客戶的開(kāi)發(fā)，同時(shí)可以適當(dāng)?shù)奶峁╊~外優(yōu)惠等。

3.3.付款方式建議

（1）一次性付款：選擇一次性付款，贈(zèng)送家電一份，贈(zèng)送車位一個(gè)，同時(shí)可以享受98折的驚人優(yōu)惠政策；

（2）分期付款：首付達(dá)到45%以上的，免一年物業(yè)管理費(fèi)；

（3）銀行貸款：本公司為其出示證件，并可以作為其銀行貸款的擔(dān)保人。

后期服務(wù)的完善。本案創(chuàng)新的居住模式，關(guān)鍵就體現(xiàn)在后期服務(wù)上。住宅服務(wù)商必須誠(chéng)實(shí)信用，從始至終熱心為客戶服務(wù)，加強(qiáng)與住戶之間的溝通，為客戶的生活提供最大的便利最完善的服務(wù)，以培養(yǎng)客戶的忠誠(chéng)度，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)利益。并且兼顧企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略利益，樹(shù)立企業(yè)良好的形象。

第四篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書(shū)

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書(shū)

人員分工安排：

整體活動(dòng)時(shí)間： 年 月 日 至 年 月 日 指導(dǎo)老師：

項(xiàng)目名稱：弘陽(yáng)上城(可以把它當(dāng)做尚陽(yáng)城(^o^)/）樓盤(pán)簡(jiǎn)介：弘陽(yáng)上城，位于新東區(qū)青年?yáng)|路與通富北路交匯處，占據(jù)城市主軸黃金緯線，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，距老城區(qū)南大街和新城中央商務(wù)區(qū)（簡(jiǎn)稱CBD）均約4公里，車程都在十分鐘以內(nèi)。并且新東區(qū)發(fā)展日新月異，規(guī)劃的長(zhǎng)途汽車東站就位于該項(xiàng)目的西北側(cè)，弘陽(yáng)上城項(xiàng)目東側(cè)緊鄰規(guī)劃中的觀音山新城，集教育、醫(yī)療、商貿(mào)、行政、旅游等多種功能于一身，成為該項(xiàng)目全方位優(yōu)越的生活配套，未來(lái)升值潛力巨大。

弘陽(yáng)上城總建面積約28萬(wàn)㎡，歐式Art-deco建筑風(fēng)格、皇家園林式的優(yōu)雅景觀、環(huán)繞小區(qū)的三條自然河流、小區(qū)內(nèi)上千平米中央湖景、原生態(tài)系列主題泛會(huì)所、精美裝修的雙入戶大堂、還有利用自然空間分割打造出的歐式下沉廣場(chǎng)，以及南通首家別墅級(jí)高爾夫練習(xí)場(chǎng)……弘陽(yáng)上城，立城市主軸之上，以領(lǐng)先的規(guī)劃，豐富的內(nèi)涵，上乘的品質(zhì)，完善的配套，必將成就未來(lái)的人居范本，世界級(jí)水岸生活藍(lán)本！

弘陽(yáng)上城由13棟高層建筑組成，24-34層分布在項(xiàng)目北側(cè)及西側(cè)，18層以圍合的形式集中布置在小區(qū)東南側(cè)，分區(qū)明確，地下車庫(kù)可停放非機(jī)動(dòng)地下停車位6001個(gè)，機(jī)動(dòng)車地下停車位1367個(gè)，滿足每戶0.7輛的配比要求，小區(qū) 房型面積在90-140平米之間。

前言

通過(guò)幾個(gè)月的資料搜尋，問(wèn)卷調(diào)查和市場(chǎng)方面的調(diào)研，根據(jù)市場(chǎng)所反映出來(lái)的背景，結(jié)合自身的積累經(jīng)驗(yàn)和所學(xué)知識(shí)，以及對(duì)該項(xiàng)目的了解，為日后項(xiàng)目推廣提供客觀的依據(jù)，從而我們做出了這份方案。

這份項(xiàng)目策劃方案包括市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位、銷售策略的建議、宣傳策略和結(jié)束語(yǔ)五哥方面組成，我們從整體到局部再到各層次方面的戲細(xì)分，全面的闡述了方案的整體思路，我們同時(shí)做到了言簡(jiǎn)意賅，簡(jiǎn)介明了，讓客戶在很多的時(shí)間內(nèi)更加具體全面的了解我們的房產(chǎn)項(xiàng)目。在合市場(chǎng)分析區(qū)域分析的同時(shí)我們緊密的與客戶相聯(lián)系起來(lái)，分析周圍以及本市的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手以及相應(yīng)的配套設(shè)施和建筑風(fēng)格，更加明確我們的項(xiàng)目?jī)?yōu)越性。在隨后的推廣銷售中我們將采用先進(jìn)的推廣媒體，人格化、自然化的宣傳理念，更加生動(dòng)明確的闡明我們的建筑理念、建筑風(fēng)格和建筑品味。只要我們建設(shè)的產(chǎn)品是市場(chǎng)需要的產(chǎn)品，我們的推廣手段和方法符合本區(qū)、本市以及周邊市區(qū)的消費(fèi)者的消費(fèi)心理，我們的項(xiàng)目策劃銷售工作完全能夠達(dá)到預(yù)期設(shè)想的狀態(tài)。

目錄

1.市場(chǎng)分析 1.1.區(qū)域市場(chǎng)分析 1.2.定向市場(chǎng)分析 1.3.項(xiàng)目分析

1.4.項(xiàng)目周邊配套狀況 2.項(xiàng)目市場(chǎng)定位 2.1.市場(chǎng)定位 2.2.項(xiàng)目形象定位 2.3.項(xiàng)目客戶定位 2.4.目標(biāo)客戶 3.銷售策略建議 3.1.市場(chǎng)氣氛培養(yǎng) 3.2.促銷手段建議 3.3.付款方式建議 4.宣傳策略 4.1.媒體選擇建議 4.2.宣傳主題 4.3.廣告創(chuàng)意及訴求 4.4.廣告宣傳推廣策略 4.5.媒體的組合策略 5.結(jié)束語(yǔ) 1.市場(chǎng)分析

1.1.區(qū)域市場(chǎng)分析

一、地理位置

弘陽(yáng)上城位于新東區(qū)青年?yáng)|路與通富北路交匯處，占據(jù)城市主軸黃金緯線，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，距老城區(qū)南大街和新城中央商務(wù)區(qū)（簡(jiǎn)稱CBD）均約4公里，車程都在十分鐘以內(nèi)。并且新東區(qū)發(fā)展日新月異，規(guī)劃的長(zhǎng)途汽車東站就位于該項(xiàng)目的西北側(cè)，弘陽(yáng)上城項(xiàng)目東側(cè)緊鄰規(guī)劃中的觀音山新城，集教育、醫(yī)療、商貿(mào)、行政、旅游等多種功能于一身。

二、市場(chǎng)背景

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商眾多，房源儲(chǔ)量過(guò)大，縣城城中村改造，而且國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)，造成大部分客戶處于觀望狀態(tài)，市場(chǎng)形勢(shì)不容樂(lè)觀，但是政府整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范，隨著市場(chǎng)的穩(wěn)定，未來(lái)市場(chǎng)處于上升態(tài)勢(shì)，本案位于新老區(qū)交接處，占據(jù)了地理優(yōu)勢(shì)。

? 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)過(guò)于單一

大部分產(chǎn)品為多層的住宅項(xiàng)目，聯(lián)體、獨(dú)立別墅成為了市場(chǎng)的空白點(diǎn)，而對(duì)于別墅的需求確是實(shí)實(shí)在在存在的，從而累積了一部分別墅消費(fèi)群體。? 宣傳推廣理念落后

從產(chǎn)品的推廣折射出發(fā)展商整體營(yíng)銷策劃理念的匱乏，一些設(shè)計(jì)水平落后，低質(zhì)的樓書(shū)，混亂的銷售現(xiàn)場(chǎng)管理，讓人覺(jué)得僅僅是在購(gòu)置一套住宅，全然沒(méi)有感覺(jué)到這個(gè)樓盤(pán)能為你帶來(lái)身份地位的象征和對(duì)生活的享受。

現(xiàn)在市場(chǎng)成熟，知名度較高，涉及區(qū)域較廣擁有強(qiáng)大的商業(yè)籌碼和人群力量。近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，交通變得更加發(fā)達(dá)，人民的生活水平也有很大的提高，選擇一處好的居住環(huán)境體現(xiàn)著生活的品味和精神的向往，弘陽(yáng)上城居住區(qū)近幾年還將加大商業(yè)建設(shè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展。

1.2.定向市場(chǎng)分析

本項(xiàng)目位于新東區(qū)，但并不僅僅局限于新東區(qū)，從近的看，涉及到崇川區(qū)港閘區(qū)，以及整個(gè)南通市，從遠(yuǎn)的看，輻射到周邊的市區(qū)?，F(xiàn)在的南通處于蘇南和蘇北的交界地帶，也是沿海沿江城市，是蘇北地區(qū)發(fā)展的帶頭大哥，同時(shí)也學(xué)習(xí)蘇南地區(qū)的發(fā)展模式緊跟其后，近幾年南通發(fā)展迅速，交通系統(tǒng)也正在升級(jí)，未來(lái)的南通將是蘇南和蘇北發(fā)展的中心地帶，適中的房?jī)r(jià)，優(yōu)越的地理環(huán)境和良好的氣候條件，將是你購(gòu)房置業(yè)的優(yōu)先選擇。1.3.項(xiàng)目分析

銷售特征：以前銷售無(wú)整體營(yíng)銷思路，盲目追求高利，定價(jià)一路走高，且無(wú)有效的表現(xiàn)及宣傳手法，不注重產(chǎn)品的培養(yǎng)和樹(shù)立?，F(xiàn)在價(jià)格趨于合理，市場(chǎng)出現(xiàn)整合態(tài)勢(shì)，營(yíng)銷理念隨專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)的介入逐步為市場(chǎng)接受，人員日趨專業(yè)化，宣傳手段不斷翻新。

一、客戶需求的變化

一種客戶是已由先期的單純追求滿足居住要求，工程質(zhì)量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉(zhuǎn)變；第二種客戶在追求上述要求的基本基礎(chǔ)上，更加注重樓盤(pán)的個(gè)性，內(nèi)涵及升值潛力，對(duì)小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴(yán)格；第三種客戶相對(duì)前兩種客戶來(lái)說(shuō)已經(jīng)有了質(zhì)的提高，在選擇樓盤(pán)時(shí)，最注重的是享受，追求一種理念和內(nèi)涵，同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、樓盤(pán)的知名度以及社區(qū)環(huán)境也非常的注重。

二、市場(chǎng)環(huán)境的變化

地理環(huán)境：逐步打破了地域限制，市場(chǎng)全方位發(fā)展，從傳統(tǒng)的利用地段創(chuàng)品牌，到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段。

產(chǎn)品環(huán)境：產(chǎn)品多元化，多層仍為主力，小高層發(fā)展較快，并逐漸為市場(chǎng)所接受。

三、優(yōu)勢(shì)點(diǎn)分析

? 所屬區(qū)域歷史人文底蘊(yùn)悠久，是典型的中心城區(qū)；

? 出行路況良好，路線清晰、流暢，為以后私車業(yè)主的外出打下最重要的基石；

? 具有現(xiàn)代化的交通網(wǎng)絡(luò)支持，為項(xiàng)目今后的業(yè)主出行提供了良好的交通條件；

? 區(qū)域內(nèi)大型住宅區(qū)的陸續(xù)建成入住，為區(qū)域營(yíng)造了成熟的居住氛圍；

? 各類教育學(xué)校林立，充分保障了業(yè)主子女的就學(xué)問(wèn)題； ? 周圍有南通大學(xué)附屬醫(yī)院，東方醫(yī)院，還有若干醫(yī)療場(chǎng)所，離市中心較近，還有南通博物院，濠河和景色優(yōu)美的狼山。

四、劣勢(shì)

?

棟距較小，建筑物高度較高，中心庭院面積小，視覺(jué)壓力大； ? 本案中高價(jià)定位會(huì)篩掉一部分區(qū)域內(nèi)購(gòu)房者，使客源面變得相對(duì)狹窄；

? 本案位置臨近的道路是該區(qū)域內(nèi)較為繁忙的交通干道，估計(jì)今后隨之產(chǎn)生的噪音和尾氣污染問(wèn)題會(huì)對(duì)住家產(chǎn)生一定影響；

五、機(jī)會(huì)點(diǎn)分析

? 國(guó)家的宏觀調(diào)控，提升了房市的穩(wěn)定發(fā)展，樓市前景看好； ? 整體區(qū)域的房市都正式處在上升期，供求關(guān)系維持較為平衡； ? 現(xiàn)階段南通的整體規(guī)劃改造，增加了產(chǎn)品的附加值；

六、威脅點(diǎn)分析

?近期推案量加大，且總體規(guī)劃品質(zhì)均高，=促使本案競(jìng)爭(zhēng)壓力加大； ? 周圍房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目較多，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，要想生存，必須擁有獨(dú)一無(wú)二的風(fēng)格和品質(zhì)；

? 周圍有拆除和建設(shè)項(xiàng)目，無(wú)形中將會(huì)降低本案周圍的整體環(huán)境； ? 區(qū)域內(nèi)各個(gè)的目標(biāo)市場(chǎng)大致相同；

? 高品質(zhì)購(gòu)房者選擇有較大的不確定性，全是的高檔次物業(yè)都是項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。1.4.項(xiàng)目周邊配套狀況

學(xué)校：崇川學(xué)校、南通大學(xué)、南通大學(xué)附中 超市：麥德龍超市 其他：車管所、汽車4S店

周圍交通：28、36、42路公交車（車管所站下）

2.項(xiàng)目市場(chǎng)定位

2.1.市場(chǎng)地位

本案的均價(jià)在9300元/平方米，整體消費(fèi)群體主力仍為比較注重生活質(zhì)量的中高層，社會(huì)層次較廣，隨著周邊生活設(shè)施的不斷完善和齊全，該區(qū)域?qū)⒓谐蔀槲沂兄懈邫n樓盤(pán)的聚集之地，這也將打破原有的區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群體和范圍，成為跨區(qū)域消費(fèi)的一塊熱土。

2.2.項(xiàng)目形象定位 戶數(shù)：總共1865戶

建筑由18層，23--24層，30--34層組合而成

機(jī)動(dòng)停車位：1367個(gè) 非機(jī)動(dòng)停車位：6001個(gè)

戶型面積在90--150平方米

戶型：

? 4室2廳2衛(wèi)1廚 ? 3室2廳1衛(wèi)1廚 ? 3室2廳2衛(wèi)1廚 ? 2室2廳1衛(wèi)1廚

建筑面積：280000平方米 占地面積：88000平方米

項(xiàng)目特色：產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時(shí)，小高層逐步為市場(chǎng)所認(rèn)可，高層也占領(lǐng)一定的市場(chǎng)份額，地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃區(qū)域合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。

2.3.項(xiàng)目客戶定位

根據(jù)客源所處的區(qū)域，社會(huì)地位，購(gòu)房意圖，購(gòu)房時(shí)間等差別做如下分析，本地客源為本案客源的基礎(chǔ)，且為先期客源的主力，我們認(rèn)為主要有以下類型：

公司職員工：這部分人有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，但不會(huì)太高，對(duì)居住要求較低，對(duì)工程質(zhì)量，價(jià)格比較在意。這部分人數(shù)眾多，是比較大的一個(gè)銷售人群；

私營(yíng)業(yè)主：有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，事業(yè)相對(duì)穩(wěn)定。有廣泛的社交關(guān)系，并且有足夠的休閑時(shí)間去品味、享受生活，對(duì)新理念有較強(qiáng)的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業(yè)。對(duì)地段及相應(yīng)升值潛力較為注重；

政府官員：此類人物具有較高的社會(huì)地位，穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配或者自己購(gòu)買的住房，但希望一個(gè)更為私密、高檔的生活空間，此類人群對(duì)檔次、安全、私密及小區(qū)的規(guī)劃、配套有較高的要求； 中青年人：此部分人因結(jié)婚等原因，需要房子，但收入較低，無(wú)太多存款。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限。

2.4.目標(biāo)客戶

① 新婚夫婦，單身一族，老婆夫婦等；

② 經(jīng)濟(jì)較好的企事業(yè)職工、私營(yíng)企業(yè)職員、一般公務(wù)員、兩代同堂家庭； ③ 經(jīng)濟(jì)收入超高階層，追求家居舒適型及兩代同堂家庭的家庭。

3.銷售策略建議

3.1.市場(chǎng)氣氛培養(yǎng)

市場(chǎng)氛圍需要全方位的營(yíng)造，采用相應(yīng)的造勢(shì)方法使銷售推廣更具有效性，達(dá)到預(yù)期甚至意想不到的推廣目的。具體方法如下：

（一）視覺(jué)體系

意象表現(xiàn)區(qū)：雕塑、攝影、油畫(huà)、建筑作品欣賞； 看板展示區(qū)：運(yùn)用玻璃和數(shù)碼高精度輸出，在墻面布設(shè)；

各功能招牌：如銷售人員指示牌，接待處，簽訂協(xié)議，交款等，讓買家明確功能；

樣板間：充分展示戶型的各種功能，直接引導(dǎo)客戶產(chǎn)生購(gòu)買欲望；

（二）聽(tīng)覺(jué)體系：背景音樂(lè)，選擇適合樓盤(pán)風(fēng)格和特色的背景音樂(lè)。

（三）味覺(jué)體系：為來(lái)訪客戶奉上一杯清茶，寓意一份親情，使用茶具；

（四）觸覺(jué)體系：營(yíng)銷中心內(nèi)各接觸物面圓潤(rùn)光滑，手感溫潤(rùn)，一塵不染；

（五）嗅覺(jué)體系：嗅覺(jué)是有記憶的，在售樓處古典雋永的氛圍下，薰一爐香，淡雅清新，沁人心脾，同時(shí)可以擺上干花，服務(wù)員使用統(tǒng)一品牌的香水，營(yíng)造清雅氛圍；

綜合感覺(jué)體系：售樓員的言談舉止，音容笑貌給客戶美好的心理感受，良好的專業(yè)素質(zhì)確信項(xiàng)目的整體素質(zhì)，從而對(duì)本項(xiàng)目充分認(rèn)可。同時(shí)還要在綜合外在宣傳，可以采用懸掛彩旗，投放氫氣球營(yíng)造銷售氣氛。

3.2.促銷手段建議

① 本項(xiàng)目以報(bào)紙平面方式宣傳為主，輔之以其他廣告宣傳方式，比如選擇周末，在熱鬧地段做宣傳，派發(fā)樓書(shū)；

② 選擇訪問(wèn)量大的正規(guī)門戶網(wǎng)站，比如搜房網(wǎng)，設(shè)立自己的宣傳網(wǎng)頁(yè)；

③ 成立本項(xiàng)目業(yè)主組織，定期舉辦業(yè)主聯(lián)誼會(huì)，以提升公司的服務(wù)質(zhì)量，聯(lián)絡(luò)公司和業(yè)主之間的感情，提升公司的口碑，營(yíng)造公司的市場(chǎng)品牌，并可以延伸開(kāi)發(fā)相應(yīng)的項(xiàng)目；

④ 成立客戶服務(wù)熱線，快速處理客戶投訴與客戶疑問(wèn)，在公司現(xiàn)有的情況下力爭(zhēng)客源；

⑤ 參加房地產(chǎn)展銷會(huì)，向市場(chǎng)介紹本項(xiàng)目，宣傳推廣公司及本樓盤(pán)，并可以在此間吸引客戶看房，購(gòu)樓及下定購(gòu)買； ⑥ 參加一些評(píng)比活動(dòng)，取得一些評(píng)比證書(shū)；

⑦ 工地現(xiàn)場(chǎng)、售樓處及樣板房精心裝修，增強(qiáng)客戶的購(gòu)買欲望及視覺(jué)效果；

⑧ 電臺(tái)廣播，隨時(shí)隨地，敏銳性強(qiáng)，可以起到強(qiáng)迫客戶接受廣告宣傳的效果；

⑨ 進(jìn)行潛在客戶的開(kāi)發(fā)，同時(shí)可以適當(dāng)?shù)奶峁╊~外優(yōu)惠等。

3.3.付款方式建議

（1）一次性付款：選擇一次性付款，贈(zèng)送家電一份，贈(zèng)送車位一個(gè)，同時(shí)可以享受98折的驚人優(yōu)惠政策；

（2）分期付款：首付達(dá)到45%以上的，免一年物業(yè)管理費(fèi)；（3）銀行貸款：本公司為其出示證件，并可以作為其銀行貸款的擔(dān)保人。

4.宣傳策略

4.1.媒體選擇建議

我們力求以最低的投入，達(dá)到最佳的宣傳效果，引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)為目的；在不同的推廣階段，采用不同的媒體組合；針對(duì)不同的客戶類型、區(qū)別選擇不同的媒體組合。為了更好的發(fā)揮媒體的效率，使有限的廣告經(jīng)費(fèi)收到最大的經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)將不同類型的媒體在綜合比較的基礎(chǔ)上，加以合理的篩選，組合，以期以長(zhǎng)補(bǔ)短。根據(jù)各媒體的功能，我們主張，主攻選擇的適合本項(xiàng)目的幾個(gè)媒體：

a.戶外廣告：可以控制廣告的范圍，固定地在某區(qū)域宣傳，而且廣告效力持久；

b.DM:透過(guò)客戶資料，以郵寄、派發(fā)宣傳單等方式，向附近地區(qū)及相應(yīng)的目標(biāo)客戶進(jìn)行推廣，同時(shí)可以電話訪問(wèn)，并向每個(gè)客戶推介本項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)和更詳細(xì)的物業(yè)資料；

c.網(wǎng)絡(luò)：網(wǎng)絡(luò)是現(xiàn)代人取得信息的重要途徑，我們可以制作屬于我們的網(wǎng)站主頁(yè)，進(jìn)行樓盤(pán)宣傳和推廣；

d.報(bào)刊和電視：報(bào)刊可以利用文字和圖片等更加詳細(xì)的介紹樓盤(pán)信息，讓讀者更加了解；電視是一個(gè)比較實(shí)效的信息傳播媒體，通過(guò)在電視上做廣告，可以吸引更多的人了解樓盤(pán)，了解它的風(fēng)格和特色。

綜合所述，建議本項(xiàng)目的媒介組合以戶外廣告、DM和人員推廣為主，輔之以報(bào)刊電視廣告和網(wǎng)絡(luò)廣告。

4.2.宣傳主題

湖水環(huán)繞，綠色生活商務(wù)享受。

選擇弘陽(yáng)上城，體驗(yàn)新鮮人生！陽(yáng)光明媚的地方。

4.3.廣告創(chuàng)意及訴求

以周邊的環(huán)境為出發(fā)點(diǎn)，結(jié)合樓盤(pán)的整體風(fēng)格和優(yōu)點(diǎn)特色，突出個(gè)性化和人性化，使其推廣創(chuàng)意和理念更深入人心，抓住消費(fèi)者的心理需求打造時(shí)尚、舒適有品位的高質(zhì)量樓盤(pán)。

湖水環(huán)繞，綠色生活商務(wù)享受:三條動(dòng)態(tài)人工湖，絕對(duì)的綠化率，讓你在喧囂的城市里享受到詩(shī)意般的生活，同時(shí)商務(wù)理念的高品質(zhì)打造，更能讓你有高檔的享受，提高你的身份地位；

選擇弘陽(yáng)上城，體驗(yàn)新鮮人生：優(yōu)秀的設(shè)計(jì)，合理的人文搭配理念，優(yōu)美的居住環(huán)境，是景與文的絕妙結(jié)合，讓居住其中的你體驗(yàn)新鮮人生，提高人生的品味和精神的升華；

陽(yáng)光明媚的地方：良好的地段選擇，最大限度的采光點(diǎn)，讓你體驗(yàn)生活的同時(shí)感受陽(yáng)光的味道。

4.4.廣告宣傳推廣策略（1）預(yù)熱期

在預(yù)熱期，大量的作業(yè)是一些推廣前的準(zhǔn)備工作，廣告運(yùn)用為軟文和戶外媒體。人員推廣只是配合企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行的認(rèn)購(gòu)工作。在這個(gè)期間，推出“選擇弘陽(yáng)上城，體驗(yàn)新鮮人生！”的宣傳主題，讓大家開(kāi)始了解本項(xiàng)目的整體品味。

（2）公開(kāi)推廣期

進(jìn)入公開(kāi)推廣期，項(xiàng)目被正式推向市場(chǎng)，可以階段可以增加戶外廣告的投放，并開(kāi)始運(yùn)用DM、人員推廣，也輔助以軟文廣告，把市場(chǎng)漸漸熱起來(lái)。這個(gè)階段可以推出“選擇弘陽(yáng)上城，體驗(yàn)新鮮人生！”和“陽(yáng)光明媚的地方”的宣傳主題，在讓客戶了解樓盤(pán)品味的同時(shí)，更多的了解樓盤(pán)的設(shè)計(jì)理念，這樣更貼近生活更有生活氣息。

（3）強(qiáng)力出擊期

強(qiáng)力出擊期是項(xiàng)目推廣的核心階段，力求達(dá)到簽約的高峰，這一階段的推廣十分重要，必須綜合運(yùn)用所有的推廣方式，包括戶外廣告、人員推廣、DM、電話跟蹤等，配合銷售達(dá)到頂峰。這個(gè)階段，“選擇弘陽(yáng)上城，體驗(yàn)新鮮人生！”、“陽(yáng)光明媚的地方”、“湖水環(huán)繞，綠色生活商務(wù)享受”，三則推廣理念同時(shí)強(qiáng)勢(shì)推出，沖擊消費(fèi)者的心理，讓其更加詳細(xì)全面了解樓盤(pán)的特色，促使其達(dá)到最終的購(gòu)買欲。

（4）消化期

強(qiáng)力的出擊期過(guò)后的消化期，我們著重對(duì)前期客戶的消化吸收和一些事務(wù)性工作。此外，還應(yīng)對(duì)此次推廣策略的修正和檢討，努力為下一個(gè)營(yíng)銷周期的到來(lái)做準(zhǔn)備。

4.5.媒體的組合策略

? 戶外廣告：投放3--5塊，投放時(shí)間在2011年1月至2012二月，打出“選擇弘陽(yáng)上城，體驗(yàn)新鮮人生！”和“湖水環(huán)繞，綠色生活商務(wù)享受”的宣傳語(yǔ)；

? 報(bào)紙、電視：在《南通日?qǐng)?bào)》、《南通房產(chǎn)》上面刊登軟文信息，同時(shí)在電視上做動(dòng)態(tài)廣告，讓讀者及觀眾了解樓盤(pán)信息； ? 活動(dòng)：展銷會(huì)，在現(xiàn)場(chǎng)展銷樓盤(pán)，同時(shí)安培人員推廣等； ? 網(wǎng)絡(luò)：設(shè)置專業(yè)網(wǎng)站，制作網(wǎng)頁(yè)廣告，人人們更加快速的了解，同時(shí)文字、圖片以及相應(yīng)的特點(diǎn)結(jié)合介紹，讓人們?cè)诰W(wǎng)上全面了解，刺激客戶的購(gòu)買欲。

5.結(jié)束語(yǔ)

經(jīng)過(guò)這段時(shí)間的努力，從走訪，到確定項(xiàng)目，再到問(wèn)卷、數(shù)據(jù)分析和現(xiàn)在策劃書(shū)的完成，我們力求能夠做到全面完善，做出一份符合本項(xiàng)目且結(jié)合市場(chǎng)情況和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的策劃書(shū)，讓客戶更加全面、具體、詳細(xì)的來(lái)了解我們的項(xiàng)目，為以后項(xiàng)目的推廣銷售做出貢獻(xiàn)，從而達(dá)到預(yù)期或者意想不到的驚奇效果。

第五篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書(shū)

導(dǎo)語(yǔ)：為迅速打開(kāi)市場(chǎng)缺口，聚集人氣，將大部分的目標(biāo)客戶吸引住。以下是小編為大家整理的房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書(shū)，歡迎大家閱讀與借鑒！

一、關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的依據(jù)

只要稍加留意就會(huì)發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷早已來(lái)到了我們生活當(dāng)中。在我們進(jìn)入各大門戶網(wǎng)站的時(shí)候，鋪天蓋地的廣告迎面而來(lái)，有固定廣告、浮動(dòng)廣告，有圖標(biāo)廣告、半屏廣告、全屏廣告，各式各樣，種類繁多；在各網(wǎng)站仍在不斷摸索自己盈利機(jī)制的時(shí)候，網(wǎng)絡(luò)廣告無(wú)疑成了它們的“收人現(xiàn)金?！薄＜热痪W(wǎng)絡(luò)廣告無(wú)所不在，我們就有必要關(guān)注房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告的效果，分析其在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷體系中所起的作用。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)廣告優(yōu)缺點(diǎn)分析

商品住宅等房地產(chǎn)物業(yè)作為一種商品，使用年限很長(zhǎng)，屬于耐用品；而房地產(chǎn)物業(yè)的差異性很大，客戶在購(gòu)買時(shí)往往要作細(xì)致比較和篩選。因此，房地產(chǎn)廣告具有理性訴求的特點(diǎn)，需要詳細(xì)描述產(chǎn)品特性及與其他樓盤(pán)的差異，以吸引客戶購(gòu)買。從這方面分析，網(wǎng)絡(luò)廣告滿足理性訴求廣告要求，它能以固定的版面給受眾詳細(xì)介紹樓盤(pán)各方面特點(diǎn)，從而達(dá)到吸引客戶購(gòu)買的目的。

以北京為例，從現(xiàn)階段商品住宅目標(biāo)客戶群分析，購(gòu)房者除了一部分是小私營(yíng)業(yè)主外，大部分購(gòu)房者為有較高學(xué)歷的各高校畢業(yè)留京人員。他們?cè)谛Ｆ陂g跟網(wǎng)絡(luò)接觸的機(jī)會(huì)較多，工作后多數(shù)保持了較頻繁的上網(wǎng)習(xí)慣，這就為網(wǎng)絡(luò)廣告作為房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告載體提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。據(jù)近期所做北京市城鎮(zhèn)居民購(gòu)房意向調(diào)查結(jié)果顯示，在眾多傳播途徑選擇中，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)廣告了解樓盤(pán)信息的被訪者比例達(dá)到被訪總數(shù)的15%，這個(gè)數(shù)字說(shuō)明網(wǎng)絡(luò)廣告在房地產(chǎn)廣告中已經(jīng)占據(jù)了相當(dāng)重要的位置。

當(dāng)然，網(wǎng)絡(luò)廣告與傳統(tǒng)廣告形式相比仍有其自身缺點(diǎn)，因?yàn)樗枰杏?jì)算機(jī)作為媒介；另外網(wǎng)絡(luò)廣告持續(xù)時(shí)間較短，其所起效果也要打一定折扣。

既然簡(jiǎn)單的網(wǎng)絡(luò)平面廣告效果有限，業(yè)界中出現(xiàn)了一些新的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷方式，比如網(wǎng)上家庭裝修三維瀏覽技術(shù)、浮動(dòng)廣告技術(shù)等，這些新技術(shù)的推出無(wú)疑改進(jìn)了房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告形式及表現(xiàn)手法，使其更能達(dá)到吸引眼球的效果。

正是看到單純的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告存在著如上弊端，市場(chǎng)營(yíng)銷人員在將傳統(tǒng)營(yíng)銷手段與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)進(jìn)行融合的過(guò)程中，不能僅僅依靠網(wǎng)絡(luò)廣告形式，而需要將網(wǎng)絡(luò)技術(shù)融人到市場(chǎng)營(yíng)銷全過(guò)程中，這就是網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷。

三、目前房地產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷存在的問(wèn)題

目前，市場(chǎng)上通過(guò)網(wǎng)絡(luò)對(duì)企業(yè)或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷廣告的房地產(chǎn)公司越來(lái)越多，但所收到的效果依采取的營(yíng)銷策略及策略實(shí)施情況的不同而相差很大，存在的共性問(wèn)題如下：

1、企業(yè)自身的internet營(yíng)銷技術(shù)還不能滿足營(yíng)銷要求。()雖然有些機(jī)構(gòu)可以協(xié)助企業(yè)建立網(wǎng)址，設(shè)計(jì)網(wǎng)頁(yè)，幫助策劃企業(yè)上網(wǎng)等事宜，但這些機(jī)構(gòu)幫助企業(yè)進(jìn)行網(wǎng)上營(yíng)銷的出發(fā)點(diǎn)不同，如出于盈利、促銷、愛(ài)好等目的，可能沒(méi)有設(shè)身處地從企業(yè)角度對(duì)企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)進(jìn)行深入研究，并結(jié)合企業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略提供全方位的技術(shù)支持。因此，能取得較好效果的案例不多。

2、開(kāi)展網(wǎng)上營(yíng)銷的目的不明確，缺少計(jì)劃性。有些房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目上網(wǎng)可能僅僅是趕時(shí)髦，存在一定盲目性。實(shí)際上，房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)展網(wǎng)上營(yíng)銷活動(dòng)時(shí)，應(yīng)明確企業(yè)建立網(wǎng)站的目標(biāo)，做出完整計(jì)劃，包括目的、市場(chǎng)調(diào)研、internet服務(wù)情況，所需的資源、資金分配、預(yù)期效果等。

3、企業(yè)對(duì)上網(wǎng)營(yíng)銷的費(fèi)用估計(jì)不足。利用internet開(kāi)展?fàn)I銷活動(dòng)的費(fèi)用到底要多少，目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)仍沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確的概念，潛意識(shí)里不愿花太多的錢，認(rèn)為其可有可無(wú)，無(wú)足輕重。其實(shí)，由于internet營(yíng)銷是建立在日新月異的internet技術(shù)之上的，internet技術(shù)發(fā)展會(huì)使企業(yè)在internet上的投資逐步增加，而一個(gè)經(jīng)常需要更新和維護(hù)的網(wǎng)站費(fèi)用可能更高。只有不斷更新，才能使企業(yè)網(wǎng)站在internet上保持較高水準(zhǔn)，否則網(wǎng)站缺乏吸引力，不能取得良好的營(yíng)銷效果。

4、企業(yè)缺乏有效評(píng)估internet營(yíng)銷活動(dòng)的手段。企業(yè)應(yīng)建立監(jiān)控機(jī)制和相應(yīng)工具，來(lái)評(píng)估網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷計(jì)劃的進(jìn)展和成果。瀏覽人數(shù)不能簡(jiǎn)單作為可靠的評(píng)估指標(biāo)，更有效的參考指標(biāo)包括查詢成交人數(shù)、網(wǎng)頁(yè)登記人數(shù)等。企業(yè)必須注意用戶對(duì)網(wǎng)址的反應(yīng)，在必要時(shí)做出修改；不斷調(diào)整網(wǎng)上營(yíng)銷策略是internet營(yíng)銷成功的關(guān)鍵。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷方式探討

1、通過(guò)門戶網(wǎng)站、專業(yè)網(wǎng)站及自建網(wǎng)站在網(wǎng)上對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳

網(wǎng)上廣告是網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的最基本形式。internet作為一種新的信息傳播媒體，像電視廣告一樣可以開(kāi)展?fàn)I銷活動(dòng)。建立企業(yè)網(wǎng)站是企業(yè)上網(wǎng)宣傳的有效途徑； internet讓企業(yè)擁有一個(gè)屬于自己、而又面向廣大上網(wǎng)者的媒體，并且這一媒體是高效率、低成本的，這是超越傳統(tǒng)媒體的一個(gè)特點(diǎn)。企業(yè)網(wǎng)站

信息由企業(yè)制定，不受傳統(tǒng)媒體的時(shí)間、版面等限制，也可伴隨企業(yè)的發(fā)展適時(shí)更新；企業(yè)網(wǎng)站可應(yīng)用虛擬現(xiàn)實(shí)等媒體手段吸引大眾注意并與訪問(wèn)者雙向交流，及時(shí)、有效地傳遞并獲得有關(guān)信息。

2、可對(duì)客戶進(jìn)行項(xiàng)目產(chǎn)品的網(wǎng)上調(diào)研，接受意見(jiàn)反饋

網(wǎng)上市場(chǎng)調(diào)研可以承擔(dān)的主要工作包括：市場(chǎng)分析、產(chǎn)品和服務(wù)研究、市場(chǎng)營(yíng)銷策略研究等。在internet上房地產(chǎn)企業(yè)可以開(kāi)展低成本、高效、范圍廣泛的市場(chǎng)研究，為正確預(yù)測(cè)市場(chǎng)需求、做出市場(chǎng)決策打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。

調(diào)研市場(chǎng)信息，從中發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者需求動(dòng)向，從而為企業(yè)細(xì)分市場(chǎng)提供依據(jù)，是企業(yè)開(kāi)展市場(chǎng)營(yíng)銷的重要內(nèi)容。網(wǎng)絡(luò)為企業(yè)開(kāi)展網(wǎng)上市場(chǎng)調(diào)研提供了便利場(chǎng)所，一般企業(yè)開(kāi)展網(wǎng)上市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)有兩種方式：

①借助isp網(wǎng)站進(jìn)行調(diào)研。這對(duì)于市場(chǎng)名氣不大、網(wǎng)站不太引人注意的企業(yè)是一種有效選擇。企業(yè)制定調(diào)研內(nèi)容及調(diào)研方式，比如客戶喜歡的戶型、能承受的單價(jià)、對(duì)項(xiàng)目位置區(qū)域的認(rèn)同度等等，將以上調(diào)研的信息放人選定的網(wǎng)站，就可以實(shí)時(shí)的獲取調(diào)研數(shù)據(jù)及動(dòng)態(tài)信息。這種方法的弊端是：由于這些網(wǎng)站內(nèi)容繁多，企業(yè)市場(chǎng)調(diào)研對(duì)上網(wǎng)者的吸引力可能會(huì)降低；同時(shí)，上網(wǎng)者如果想與企業(yè)交流。

②企業(yè)在自己的網(wǎng)站進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研。對(duì)知名企業(yè)而言，其網(wǎng)站瀏覽者多是一些對(duì)該企業(yè)產(chǎn)品感興趣或與企業(yè)業(yè)務(wù)有一定關(guān)系的上網(wǎng)者，他們對(duì)企業(yè)有更多的了解，有可能提供更多更有效的信息；同時(shí)也為調(diào)研過(guò)程的及時(shí)雙向交流提供便利。

網(wǎng)上市場(chǎng)調(diào)研作為一種新的市場(chǎng)調(diào)查方式已受到企業(yè)重視，一些網(wǎng)絡(luò)服務(wù)公司也已經(jīng)開(kāi)始為公司定制網(wǎng)上調(diào)研業(yè)務(wù)。但如何在大量信息的包圍中吸引上網(wǎng)者參加調(diào)研并積極配合，仍需做出更多的探索。

3、可通過(guò)商品房網(wǎng)上競(jìng)拍給項(xiàng)目造勢(shì)，提升項(xiàng)目人氣

網(wǎng)上拍賣是時(shí)興的房地產(chǎn)銷售方式，其通過(guò)市場(chǎng)需求來(lái)確定物業(yè)價(jià)格，具有公平的特性；同時(shí)又能為開(kāi)發(fā)企業(yè)贏得盡可能多的利潤(rùn)。此外，由于網(wǎng)上拍賣形式的新穎性，可聚集足夠人氣，更多地對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳，從而在直接追求物業(yè)利潤(rùn)最大化基礎(chǔ)上，間接起到廣告促銷的效果，可謂一舉兩得。

當(dāng)然，在目前市場(chǎng)條件及網(wǎng)絡(luò)水平下，網(wǎng)上拍賣技術(shù)還不是特別成熟，容易出現(xiàn)拍賣延遲、買賣不同步等問(wèn)題；另外涉及到網(wǎng)上拍賣交易的有關(guān)法律法規(guī)不是特別健全，它要求房地產(chǎn)公司在執(zhí)行之前在多方權(quán)利義務(wù)關(guān)系上做好約定。