第一篇：律師要防止法律風(fēng)險

律師要防止法律風(fēng)險，律師需要在以下三個方面做出努力：一是專業(yè)技巧，二是專業(yè)智慧，三是專業(yè)規(guī)范

對于律師的刑事執(zhí)業(yè)風(fēng)險，見證法治建設(shè)、歷經(jīng)起步的艱辛并一路走來、積累了辦案經(jīng)驗(yàn)和智慧的資深刑事辯護(hù)律師們或許更感同身受。近日，在接受《法治周末》采訪時，他們坦言執(zhí)業(yè)風(fēng)險堪憂

著名刑辯律師談刑事執(zhí)業(yè)風(fēng)險防范

黃希韋 焦紅艷 來自：法制日報(bào)

歲末年初，刑辯律師執(zhí)業(yè)風(fēng)險問題在律師業(yè)內(nèi)再掀波瀾。相比較法學(xué)界、輿論界的躁動、爭鳴，律師界的駐足、反思或許更有意義。

曾在法庭上激辯昂揚(yáng)的律師，可能因多方面原因而身陷囹圄；曾經(jīng)為站在被告席上的人辯護(hù)，可能終站在被告席上。近年來，多位律師因偽造證據(jù)罪、玩忽職守罪、包庇罪、誣告陷害罪、誹謗罪、故意泄露國家秘密罪而入獄的案例不絕于耳。

“這些年來，我看到律師在國家法治建設(shè)進(jìn)程中發(fā)揮著日益重大的作用，但我同時看到律師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險也日益增大?！敝袊蓭熣搲懊貢L、中國律師雜志社原總編、共青團(tuán)青少年犯罪研究中心秘書長劉桂明表示。

“關(guān)注律師執(zhí)業(yè)風(fēng)險及其防范問題迫在眉睫，這對剛起步的中國律師業(yè)乃至法治國家的建設(shè)都有重要意義?！币罁?jù)律師法第2條，律師的職責(zé)

第二篇：企業(yè)法律風(fēng)險有哪些 要如何防范

企業(yè)存在的法律風(fēng)險有哪些呢?在企業(yè)設(shè)立和運(yùn)行過程中，都有可能出現(xiàn)企業(yè)法律風(fēng)險，企業(yè)及其員工的不規(guī)范行為都有可能導(dǎo)致法律風(fēng)險，那么該怎么防范企業(yè)法律風(fēng)險呢?將在下文為我們解答企業(yè)存在的企業(yè)法律風(fēng)險有哪些及該如何防范。

企業(yè)法律風(fēng)險存在于企業(yè)的各個生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)，一旦哪個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題就有可能給企業(yè)帶來企業(yè)法律風(fēng)險。

公司法務(wù)咨詢：自己想成立一家公司，公司會面臨哪些方面的企業(yè)法律風(fēng)險呢?

律師：企業(yè)法律風(fēng)險是一個不斷發(fā)展和完善的概念，一般被認(rèn)為是在企業(yè)設(shè)立和運(yùn)行過程中因?yàn)槠髽I(yè)及其員工做出的不規(guī)范行為導(dǎo)致的，與企業(yè)所期望達(dá)到的目標(biāo)相違背的法律不利后果發(fā)生的可能性。企業(yè)法律風(fēng)險不等于違法風(fēng)險，但所有導(dǎo)致企業(yè)法律風(fēng)險的行為都具有不規(guī)范性。由于大部分中國企業(yè)的高管人員對企業(yè)法律風(fēng)險還沒有足夠的認(rèn)識，因此企業(yè)法律風(fēng)險的發(fā)生現(xiàn)象很普遍，常見的隱患主要表現(xiàn)在企業(yè)設(shè)立、合同管理、知識產(chǎn)權(quán)、人力資源管理、企業(yè)稅收、企業(yè)并購等方面。

公司法務(wù)咨詢：企業(yè)或者其員工的哪些行為，可能會造成上述所說的企業(yè)法律風(fēng)險問題呢?

律師：存在風(fēng)險的行為太多，在此舉幾個典型的例子。(1)在設(shè)立企業(yè)時，企業(yè)的發(fā)起人往往對擬設(shè)立的企業(yè)沒有進(jìn)行充分的法律設(shè)計(jì)，對企業(yè)設(shè)立過程也沒有充分的認(rèn)識和計(jì)劃，比如我們之前接觸過一個客戶，他在設(shè)立企業(yè)時混淆了合伙與公司，從法律角度混淆了人合與資各，因此埋下了日后產(chǎn)生糾紛的種子。(2)在訂立合同時，很多企業(yè)高管的隨意性很強(qiáng)，一方面他們不能充分預(yù)設(shè)合同履行過程中發(fā)生的種種情形，另一方面他們的約定的很籠統(tǒng)，操作性很差，因此容易產(chǎn)生糾紛。

公司法務(wù)咨詢：您提到了很多種類的企業(yè)法律風(fēng)險問題，有沒有需要重點(diǎn)防范的企業(yè)法律風(fēng)險，可以讓企業(yè)經(jīng)營者提前做好重點(diǎn)防備?

律師：(1)最核心的企業(yè)法律風(fēng)險就是合同，因?yàn)楹贤粌H是一份商務(wù)文件，同時也是一份法律文件，合同一旦簽訂，就涉及到企業(yè)的義務(wù)和權(quán)利，涉及到企業(yè)的收益和成本，因此合同風(fēng)險應(yīng)該得到企業(yè)足夠的重視。質(zhì)言之，一份擬定的較好的合同，不僅僅是規(guī)范雙方履行，更重要的是避免本企業(yè)損失的發(fā)生，督促對方履行合同(加大違約的懲罰力度)。(2)企業(yè)兼并也存在較高的企業(yè)法律風(fēng)險，因?yàn)檫@個過程涉及到公司法、競爭法、稅法、知識產(chǎn)權(quán)法等法律法規(guī)，操作性復(fù)雜，對社會影響也大，因此企業(yè)也要重視這個方面。(3)勞務(wù)用工風(fēng)險，現(xiàn)階段勞動法規(guī)還不夠健全，勞動者的法律意識再不斷增

強(qiáng)，勞資糾紛將會出現(xiàn)高發(fā)態(tài)勢，企業(yè)要避免糾紛的發(fā)生，則需要建立健全一系列的規(guī)章制度，以制度去管理人、約束人是最有效的措施。

如何去防范這幾類常見企業(yè)法律風(fēng)險的發(fā)生?請律師多給企業(yè)經(jīng)營者一些忠告，避免或最大程度降低此類風(fēng)險帶給公司的損害。

律師：要重點(diǎn)做好以下措施

(1)強(qiáng)化企業(yè)法律風(fēng)險管理意識。所以國內(nèi)企業(yè)家或企業(yè)負(fù)責(zé)人必須首先樹立企業(yè)法律風(fēng)險管理意識。企業(yè)法律風(fēng)險事前是可防可控的，因而一定要抓緊強(qiáng)化風(fēng)險管理工作。

(2)建立完善企業(yè)法律風(fēng)險管理工作體系。法律糾紛的產(chǎn)生原因錯綜復(fù)雜。如果企業(yè)的內(nèi)部責(zé)任不清，制度有失健全，監(jiān)管放松失控，法律審核把關(guān)不嚴(yán)，都有可能導(dǎo)致法律糾紛的產(chǎn)生。因此，建立健全企業(yè)法律風(fēng)險防管理體系，要與加快建立現(xiàn)代企業(yè)的制度、完善法人治理結(jié)構(gòu)有機(jī)結(jié)合起來，使企業(yè)法律風(fēng)險管理成為企業(yè)內(nèi)部控制體系的重要組成部分。

(3)推進(jìn)企業(yè)法律風(fēng)險防范制度建設(shè)。企業(yè)法律風(fēng)險的防范，需要完善的制度庇護(hù)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在以下兩大方面推進(jìn)企業(yè)法律風(fēng)險防范的制度建設(shè)。?完善企業(yè)法律風(fēng)險管理制度。如合同風(fēng)險管理制度、知識產(chǎn)權(quán)管理制度、資產(chǎn)負(fù)稅管理制度、法律糾紛管理制度等等。構(gòu)建企業(yè)法律風(fēng)險管理交流平臺。提高法律業(yè)務(wù)水平，從而保障企業(yè)更好地適應(yīng)市場，參與競爭，從全員、基礎(chǔ)方面保障企業(yè)目標(biāo)，減少企業(yè)風(fēng)險，維護(hù)企業(yè)權(quán)益。

(4)根據(jù)企業(yè)的具體情況突出企業(yè)法律風(fēng)險管理工作重點(diǎn)。企業(yè)法律風(fēng)險管理涉及到企業(yè)經(jīng)營管理、戰(zhàn)略發(fā)展的各個方面。如合同及合同管理、人力資源等。

以上是法律直通車網(wǎng)律師為大家介紹的企業(yè)法律風(fēng)險有哪些以及要怎么防范企業(yè)法律風(fēng)險的相關(guān)知識，如果您對于對此還不清楚的法律問題，歡迎前來咨詢。

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第三篇：律師與企業(yè)并購的法律風(fēng)險

律師與企業(yè)并購的法律風(fēng)險

從SEB收購蘇泊爾案說起 律師與企業(yè)并購的法律風(fēng)險

據(jù)媒體報(bào)道，商務(wù)部決定在10月底11月初，針對SEB集團(tuán)并購蘇泊爾一案舉行反壟斷審查聽證會。商務(wù)部等六部門頒布的《外國投資者并購中國境內(nèi)企業(yè)規(guī)定》于9月8日剛剛實(shí)施，如果此次聽證會如期舉行，SEB收購蘇泊爾案將成為商務(wù)部在國內(nèi)針對外資并購，啟用反壟斷審查聽證會的第一個案例。筆者在此事件塵埃落定之前談?wù)勂髽I(yè)并購的基本法律問題及風(fēng)險的防范： 一． 企業(yè)并購以及并購的法律責(zé)任

（一）什么是并購？

所謂并購（M&A），就是兼并(Merger)與收購(Acquisition)的簡稱。兼并是指兩家公司合并，不通過解散清算程序合為一家公司的行為，收購則是指一家公司以現(xiàn)款、債權(quán)或股票購買另一家公司股票，對公司取得實(shí)際掌控權(quán)的行為，用通俗一點(diǎn)的話來說，就是購買企業(yè)。

公司并購是一項(xiàng)涉及金融、法律多個層次的綜合工程，在法律層面的考量上可分三階段：

一、并購前的法律風(fēng)險評估及并購框架的確立。

二、并購程序中的法律審查。

三、并購后的法律問題處理。以下簡要分析之：

（二）并購的法律責(zé)任

并購行為雖是市場行為，受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動，但其行為也必須受法律的調(diào)整，在此僅就法律對上市公司并購的法律責(zé)任的規(guī)定進(jìn)行討論，從有關(guān)立法的規(guī)定中可看出相應(yīng)法律責(zé)任，主要體現(xiàn)為并購主體的權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，有關(guān)監(jiān)管機(jī)關(guān)的監(jiān)管責(zé)任及并購中違法行為的責(zé)任等三個方面。

首先是并購主體的主要權(quán)利義務(wù)。從并購行為的收購方角度來講，法律對收購人的責(zé)任規(guī)定主要是體現(xiàn)為對其義務(wù)的規(guī)定，而不在于其權(quán)利。其義務(wù)主要包括：（1）披露義務(wù)，即收購人要如實(shí)及時、準(zhǔn)確、完整無誤導(dǎo)地披露與并購有關(guān)的信息；（2）依法采取要約收購或協(xié)議收購，不得進(jìn)行暗箱操作，要平等對待受要約人，不得有歧視行為，及時按約定足額支付對價；并購失效應(yīng)及時將股票退回。

從并購行為的被收購人角度來講，法律對被收購人責(zé)任的規(guī)定體現(xiàn)為對其權(quán)利的規(guī)定，而不在于其義務(wù)。其權(quán)利主要體現(xiàn)為平等、不受歧視權(quán)，包括獲取信息，出售價格及機(jī)會平等。

從并購目標(biāo)公司的角度來講，并購目標(biāo)公司在并購行為中有如下權(quán)利：優(yōu)先知情權(quán)、收購要約的建議權(quán)、采取反并購措施的決策權(quán)、提請制裁及請求賠償權(quán)，其義務(wù)包括及時通知股東及本公司員工，及時聘請獨(dú)立財(cái)務(wù)顧問、法律顧問、會計(jì)師對并購要約提出書面意見，向要約人提供公司股份詳情等。

其次，是監(jiān)管機(jī)關(guān)的責(zé)任，中國證監(jiān)會作為中國證券市場的證券監(jiān)管機(jī)關(guān)，其責(zé)任主要是對并購行為的各方的行為進(jìn)行監(jiān)督以促使其規(guī)范運(yùn)作，防止違規(guī)操作行為的出現(xiàn)，并及時糾正或處罰違規(guī)行為；另一方面就是對有關(guān)信息進(jìn)行匯集并向社會公眾提供。

再次，是對并購中違法違規(guī)行為的處理，這方面法律規(guī)定主要表現(xiàn)為對一般違法行為的處理，對重大違法行為的處理等，其中違法行為包括內(nèi)幕交易行為，操縱市場行為，虛假陳述行為等，對其處罰形式為行政處罰、民事處罰及刑事處罰。二． 企業(yè)并購的法律風(fēng)險及律師的作用

對于企業(yè)來講，并購是一種市場法律行為。企業(yè)在實(shí)施并購行為時，一方面要利用其所具有的縮短投資周期、減小創(chuàng)業(yè)風(fēng)險、迅速擴(kuò)展規(guī)模、彌補(bǔ)結(jié)構(gòu)缺陷、規(guī)避行業(yè)限制等優(yōu)點(diǎn)；另一方面也要注意其存在著一系列的財(cái)務(wù)、法律風(fēng)險。并購中法律風(fēng)險的防范首先在于企業(yè)要發(fā)現(xiàn)風(fēng)險所在、判斷風(fēng)險性質(zhì)、風(fēng)險程度及對并購的影響和后果。在并購談判決策過程中始終伴隨著法律風(fēng)險的調(diào)查，因?yàn)榉娠L(fēng)險可能是談判前已存在的，也可能是談判、決策過程中產(chǎn)生的，可能是明確、肯定、現(xiàn)時的，也可能是潛在的、未確定的、未來的。

律師基于對法律的熟悉和執(zhí)業(yè)敏感度，是最易于發(fā)現(xiàn)風(fēng)險并及時進(jìn)行法律防范的專業(yè)人員，律師可以在前述三個階段提供法律服務(wù)。在此僅就并購中的法律風(fēng)險的調(diào)查及防范進(jìn)行討論。

（一）并購目標(biāo)的法律調(diào)查

律師需進(jìn)行法律調(diào)查的方面很多，這要根據(jù)每一并購行為的具體情況來確定調(diào)查項(xiàng)目和提綱，并根據(jù)各案的實(shí)際情況來確定調(diào)查手段。律師的法律調(diào)查是企業(yè)決策的依據(jù)，所以要十分慎重，務(wù)求全面、準(zhǔn)確，對調(diào)查結(jié)果的判斷務(wù)求以事實(shí)為根據(jù)以法律為準(zhǔn)繩。的法律在此僅從下述幾方面討論一下應(yīng)調(diào)查的、重要的、基本的事項(xiàng)。（1）并購目標(biāo)的主體資質(zhì)

并購是市場經(jīng)濟(jì)主體之間的產(chǎn)權(quán)交易，這一產(chǎn)權(quán)交易的主體是否具有合法資質(zhì)是至關(guān)重要的，若交易主體存在著資質(zhì)上的法律缺陷，輕則影響并購的順利進(jìn)行，重則可能造成并購方的重大損失，甚至造成并購失敗。

并購目標(biāo)的主體資質(zhì)由兩方面的基本內(nèi)容組成，其一是其資格，即其是否依法成立并合法存續(xù)；其二是其是否具備從事營業(yè)執(zhí)照所確定的經(jīng)營業(yè)務(wù)的特定資質(zhì)，如建筑資質(zhì)、房地產(chǎn)資質(zhì)等特定行業(yè)或經(jīng)營項(xiàng)目所需要的資質(zhì)。在進(jìn)行正式的并購談判前，應(yīng)由律師就并購目標(biāo)的資質(zhì)進(jìn)行法律調(diào)查并出具法律意見，以保證并購目標(biāo)主體的合法性。（2）并購目標(biāo)的資產(chǎn)權(quán)屬的確定

并購行為所指向的具體財(cái)產(chǎn)包括有形財(cái)產(chǎn)與無形財(cái)產(chǎn)。從法律上講無論是有形的，還是無形的，均應(yīng)確定其權(quán)屬。首先，從有形財(cái)產(chǎn)上看，應(yīng)以其所有權(quán)人為誰，使用權(quán)人為誰，使用期限多長，已使用多長，對所有權(quán)人處分該財(cái)產(chǎn)有何法律限制，有何合同約束等等進(jìn)行法律調(diào)查、得出法律上的判斷和意見。其次，從無形財(cái)產(chǎn)上看，應(yīng)對此無形財(cái)產(chǎn)的屬性進(jìn)行分類。在此基礎(chǔ)上對無形財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬證明進(jìn)行調(diào)查，從法律上確定無形資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)存在性如何、有效期狀況、權(quán)利人狀況、許可使用狀況，并通過上述調(diào)查得出法律上的判斷和意見。

對并購目標(biāo)資產(chǎn)權(quán)屬的確定是并購中資產(chǎn)評估、會計(jì)、審計(jì)的基礎(chǔ)和前提，也事關(guān)并購的價格，甚至并購是否成功和并購后的財(cái)產(chǎn)陷阱。（3）并購目標(biāo)重大債權(quán)債務(wù)性質(zhì)的掌握

任何一家公司（企業(yè)）均程度不同地存在著一定的債權(quán)債務(wù)。所以在并購中應(yīng)特別對此予以關(guān)注，應(yīng)從法律上對并購目標(biāo)的重大債權(quán)債務(wù)進(jìn)行調(diào)查，并通過法律調(diào)查確定債權(quán)債務(wù)的法律邊界、性質(zhì)、債權(quán)的可實(shí)現(xiàn)性，債務(wù)的可負(fù)擔(dān)性，通過上述調(diào)查、判斷應(yīng)從法律上得出結(jié)論性意見，供決策者決策時參考。

（4）并購策略合法性的判斷

并購作為一種市場經(jīng)濟(jì)行為，在非上市公司并購行為中以并購各方的自愿有償為前提。上市公司并購則以公開性、公示性、公平性、有償性為原則。為了規(guī)范并購行為，國家已制定并將繼續(xù)制定一系列調(diào)整并購行為的法律、法規(guī)，其中既有規(guī)范具體并購行為的，也有規(guī)范并購策略的，既有促進(jìn)并購行為的，也有限制某些并購行為、策略的。所以在設(shè)計(jì)并購策略，確定具體的并購操作方案時，必須進(jìn)行法律調(diào)查，為方案的設(shè)計(jì)提供法律依據(jù)。

（二）并購方案的制定及法律分析

無論從并購理論上，還是從并購實(shí)踐中，對并購方案的設(shè)計(jì)均有不同理解和認(rèn)識，也均有一定的歸類總結(jié)，形成了一定的體系，但并購行為的多樣性、復(fù)雜性、擅變性決定了不可能有可以適用于全部并購行為的方案，不可能有一成不變的方案，即使是套用某一方案，在具體的操作細(xì)節(jié)上也是千變?nèi)f化的。所以筆者從不試圖找出（也不可能找出）一劑包治百病的靈丹妙藥。所以在此僅從宏觀上就并購方案的法律問題進(jìn)行初步分析。

從宏觀上講，企業(yè)策劃并購方案時可以參考為以下幾種形式：

1、購買式并購。即收購方出資購買目標(biāo)公司的資產(chǎn)。這種形式一般是以貨幣資金為購買條件，將目標(biāo)公司整體買斷。這種購買只計(jì)算目標(biāo)企業(yè)的整體資產(chǎn)價值，并將其價值確定為購買價格。購買式的并購使目標(biāo)公司喪失經(jīng)濟(jì)主體資格。并購價格實(shí)際上是被并購公司償還債務(wù)以后的出價，因此從法律上講，并購雙方在完成并購之時即已對被并購方的債務(wù)進(jìn)行了清償。如果并購主體雙方不屬于同一所有制性質(zhì)，或者并購方實(shí)力雄厚；或者雖資金不足，但通過購買式并購對本身發(fā)展確有好處；或者是破產(chǎn)企業(yè)在宣告破產(chǎn)后的核定價格低，則采取購買式并購方式較為有利，從法律上講這種并購方式最為直接簡便。

2、承債式并購。即在并購目標(biāo)企業(yè)資產(chǎn)與債務(wù)等價的情況下（凈資產(chǎn)為零時），并購方以承擔(dān)目標(biāo)企業(yè)的債務(wù)為條件全面收并購購目標(biāo)的全部資產(chǎn)。此方式實(shí)行的法律后果是并購目標(biāo)公司的法律主體資格消滅。從法律上講這種并購形式是并購目標(biāo)的債務(wù)、資產(chǎn)一并接收，以承擔(dān)并購目標(biāo)的債務(wù)來實(shí)現(xiàn)并購。此交易不是以價格為標(biāo)準(zhǔn)，而是以債務(wù)和整體產(chǎn)權(quán)價值之比而定，通常目標(biāo)公司具有某種潛在價值、資源或其他潛力。從法律上講，此種形式的并購必須特別關(guān)注債務(wù)的陽光性，即“陽光債務(wù)”。防止出現(xiàn)債后債、債中債，即“暗債”。

3、吸收股份式并購。即將并購目標(biāo)的凈資產(chǎn)作為股份吸收到收購方，使并購目標(biāo)的投資者成為收購方的一個參股股東。通常發(fā)生于并購目標(biāo)資大于債的情況下，其中包括資產(chǎn)入股式、股票交換式等。

4、控股式并購。即并購方通過購買并購目標(biāo)公司的股票或股份，來達(dá)到對并購目標(biāo)公司的控股，實(shí)現(xiàn)并購。其法律后果是并購目標(biāo)公司的法律主體資格仍存在。并購方作并購目標(biāo)公司的新的控股的股東，并以其出資額為限對并購目標(biāo)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。這種方式不是以貨幣資金或債務(wù)轉(zhuǎn)移作為必要交易條件，而是以擁有企業(yè)股份額為重要特征，以對并購目標(biāo)企業(yè)實(shí)現(xiàn)控制，達(dá)到控股條件為依據(jù)，實(shí)現(xiàn)對并購目標(biāo)公司的產(chǎn)權(quán)實(shí)際占有。這種并購形式隨著中國證券市場的興起及產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)的可流通性日益加強(qiáng)而越來越成為企業(yè)并購的一種重要方式。

上述幾種并購方式的存在是有前提的：一是基于并購目標(biāo)的財(cái)產(chǎn)有無凈值，及凈值多大。換言之，是資大于債，資債相等，還是資不抵債。二是基于并購目標(biāo)的所有者是否完全放棄并購目標(biāo)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。購買式和承債式并購，實(shí)際上是并購方購買了并購目標(biāo)的資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，成為并購目標(biāo)的資產(chǎn)所有者及債務(wù)承擔(dān)者，原所有者將原有資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)一并轉(zhuǎn)移。當(dāng)資大于債時，則取得大于債那部分的價值，失去并購目標(biāo)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。吸收股份式通常也發(fā)生在并購目標(biāo)資大于債的情況下。并購目標(biāo)的所有人將企業(yè)的凈資產(chǎn)作為股金投入并購方，成為并購方的一個參股股東，并購目標(biāo)的所有人不再對入股資產(chǎn)本身享有所有權(quán)，但其擁有了一定的股權(quán)。與其他股東同股同權(quán)同責(zé)。

無論是購買式、承債式還是吸收股份式，并購目標(biāo)均完全喪失市場經(jīng)濟(jì)主體資格，其經(jīng)濟(jì)實(shí)體不復(fù)存在。而控股式則并購目標(biāo)不喪失市場經(jīng)濟(jì)主體資格，并購目標(biāo)通過大量吸收股份而變更股東，原股東成為參股股東，新股東成為控股股東，并由此取得并購目標(biāo)的經(jīng)營決策權(quán)。

除上述較為規(guī)范的并購形式外，在并購實(shí)踐中還存在一些變通的并購形式。第一，先承包經(jīng)營后并購。第二，先租賃經(jīng)營后并購。第三，無償劃撥式并購。第四，先破產(chǎn)后兼并。第五，接管式并購。

企業(yè)在并購策劃、實(shí)施中必須有律師協(xié)助，這是國際上通行的作法，也是市場經(jīng)濟(jì)的要求。實(shí)踐證明有律師一方與無律師一方在并購策劃、談判、實(shí)施中所處的實(shí)際地位、主動性及對全局的把握、判斷、對具體事項(xiàng)的取舍及價格等方面有明顯的差異。企業(yè)發(fā)生或擬發(fā)生并購行為首先必須與自己的律師進(jìn)行法律上的溝通，并利用律師的專業(yè)技能為企業(yè)提供專業(yè)的意見，企業(yè)應(yīng)十分重視并尊重律師的意見，這不僅是因?yàn)椴①徶写嬖谥T多法律環(huán)節(jié)，必須依法完成并購，還因?yàn)椴①徯袨楸旧淼膹?fù)雜性及所涉法律問題的重要性。

第四篇：淺談律師解析房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險與防范

淺談律師解析房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險與防范

房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)來自于自身，最大的敵人不是別人，正是自己對法律風(fēng)險的防范意識不強(qiáng)。許多房地產(chǎn)企業(yè)往往把法律風(fēng)險與法律糾紛混為一談，輕視事前及事中的法律風(fēng)險防范，只重事后法律糾紛解決，而事前防范往往比事后處理更重要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險的主要表現(xiàn)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部管理中的法律風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部法律風(fēng)險，是指由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理不當(dāng)而引發(fā)的法律風(fēng)險。首先，房地產(chǎn)企業(yè)管理者缺乏法律風(fēng)險防范意識的風(fēng)險。許多房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人及管理者沒有法律風(fēng)險防范意識，往往要等到發(fā)生法律糾紛之后才想到找律師代理訴訟。有的房地產(chǎn)企業(yè)即使聘請律師擔(dān)任法律顧問，但是很大程度上只是把顧問律師當(dāng)作“花瓶”角色，重大決策及管理過程并不讓律師參與，沒有讓顧問律師產(chǎn)生其管理和防控法律風(fēng)險應(yīng)有的效用。其次，房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險防控制度不健全。主要表現(xiàn)在企業(yè)公章管理不規(guī)范，亂蓋公章可能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來麻煩；合同簽訂與管理不嚴(yán)格，未建立檔案管理制度，重要法律文件散落于角落或者沒有存檔而丟失，發(fā)生法律糾紛時無據(jù)可查，最終因證據(jù)缺失承擔(dān)敗訴風(fēng)險；人力資源管理上不與勞動者簽訂勞動合同、不依法繳納社會保險，面臨違法用工賠償?shù)姆娠L(fēng)險，還有用人不當(dāng)導(dǎo)致管理失誤的風(fēng)險等。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂和履行合同中的法律風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)過程中，最重要的是簽訂和履行好各種合同。合同簽訂中的法律風(fēng)險較多。首先，合同簽訂中對方預(yù)埋對房地產(chǎn)企業(yè)不利的內(nèi)容的法律風(fēng)險。合同中的每一個字，每一個詞，每一句話，都意味著潛在的利益或者損失，因此，草擬合同時雙方均會小心謹(jǐn)慎和深思熟慮。但是由誰草擬合同誰就占據(jù)主導(dǎo)地位，律師提醒房地產(chǎn)企業(yè)千萬不要為了節(jié)省律師費(fèi)而簡單參照各類格式文本或者簡單按照對方的范本訂立合同，因?yàn)槿魏我环皆诓輸M合同時均盡可能寫清楚自己有利的條款，而盡可能給對方增加不利的條款，有時為了在合同談判中對自己有利，草擬合同的一方往往還盡可能采取比較隱蔽的表述規(guī)范和限制對方的權(quán)利，增加其義務(wù)。雖然在談判時可以提出來修改，但是增加談判的難度，有的內(nèi)容認(rèn)為是小問題而忽略；有的內(nèi)容因?yàn)榈K于情面羞于啟齒；有的內(nèi)容大而化之麻痹大意；有的內(nèi)容可能因?yàn)槭韬龆鴽]有發(fā)現(xiàn)風(fēng)險，又是再精明的高手也很難將對方預(yù)埋的地雷完全排除，即使排除也無法掌握主動。

其次，合同主體不適格的法律風(fēng)險。合同當(dāng)事人主體合格，是合同有效成立的前提條件之一。作為房地產(chǎn)開發(fā)一方要具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)并辦理相關(guān)手續(xù)，對外能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)是經(jīng)依法批準(zhǔn)的合法項(xiàng)目，如果項(xiàng)目不合法可能導(dǎo)致對外所簽訂的合同無效。另一方面，合同的相對方也應(yīng)當(dāng)具備民事主體資格，比如作為建筑施工企業(yè)要具備相應(yīng)建筑資質(zhì)及獨(dú)立法人資格，避免掛靠或借用資質(zhì)承包施工情況，尤其是一些個人假冒建筑公司，私自雕刻具有資質(zhì)的建筑公司的公章從事承包活動，可能導(dǎo)致合同無效而引起糾紛或者訴訟的法律風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要認(rèn)真核實(shí)，否則出現(xiàn)工程質(zhì)量或者施工糾紛時無法保障自身合法權(quán)益。

再次，合同內(nèi)容不完整及表述不規(guī)范的法律風(fēng)險。實(shí)踐中許多房地產(chǎn)企業(yè)往往簡單使用有關(guān)部門制定的或者從網(wǎng)絡(luò)上下載的格式合同文本，不認(rèn)真理解和審查合同內(nèi)容而導(dǎo)致意思表示不真實(shí)的法律風(fēng)險。這些格式合同無法將房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)了許多新情況、新問題囊括進(jìn)去的，一般都過于籠統(tǒng)，很難切合實(shí)際，不易操作；還有對合同內(nèi)填寫不完整，實(shí)踐中常出現(xiàn)應(yīng)填寫內(nèi)容的橫線處空白、日期空白等情況，因合同一式幾份，空白處很容易自行添加內(nèi)容，為日后糾紛埋下隱患。對違約條款約定過于籠統(tǒng)，違約金具體數(shù)額或者計(jì)算方法不具體，缺乏可操作性，一旦發(fā)生爭議，沒有違約賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)面臨行政上的法律風(fēng)險

由于房地產(chǎn)法律體系建設(shè)不完善、房地產(chǎn)立法相對滯后，政府對房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)的行政干預(yù)較大，從土地價格、銀行信貸利率等主要環(huán)節(jié)都由政府來把控，由此給房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)運(yùn)營帶來諸多不確定因素。有的地方領(lǐng)導(dǎo)的指令常常比政策、法律規(guī)定更具效力，而且朝令夕改的情況也時有發(fā)生，這就給房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)帶來了無法估量的風(fēng)險。比如對于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地，應(yīng)在政府部門征為國有土地并已對土地上的附著物補(bǔ)償安置后才能出讓，而且該筆補(bǔ)償費(fèi)用依法應(yīng)由政府支付，但是政府往往會在出讓土地時附條件轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，附著物拆除補(bǔ)償問題也往往由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想辦法處理；還有受讓土地四至界限不明確或者重疊的風(fēng)險，雖然法律法規(guī)規(guī)定國土部門出讓土地必須是“凈地”，禁止“毛地”出讓，但是實(shí)踐中所出讓的土地基本上都是無法干干凈凈的，總有這樣那樣的問題存在，尤其是由于土地四至界限是用坐標(biāo)定位，實(shí)際丈量中差距較大，四至界限重疊及面積不足的情況時有發(fā)生，因此產(chǎn)生的糾紛及法律風(fēng)險較大；還有政府城鎮(zhèn)規(guī)劃變化也可能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來法律風(fēng)險，政府出讓土地的時候承諾的土地容積率、周邊交通環(huán)境、公共設(shè)施等可能因領(lǐng)導(dǎo)變化或者領(lǐng)導(dǎo)意志的變化而變化，一旦滿足不了房地產(chǎn)事先規(guī)劃，則直接給房地產(chǎn)開發(fā)造成較大影響。還有政府不斷升級的樓市調(diào)控風(fēng)險，你不知道政府下一步會出臺什么限制性政策，我國房地產(chǎn)行業(yè)沒有什么市場規(guī)律可循，政府的把控力度直接影響房地產(chǎn)市場走勢，房地產(chǎn)企業(yè)只有提心吊膽的被政府宏觀調(diào)控牽著走，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不確定性的風(fēng)險。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)在商品房銷售中的法律風(fēng)險

我國實(shí)行嚴(yán)格的商品房銷售管理制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能隨心所欲的銷售商品房。近些年，國務(wù)院及建設(shè)主管部門連續(xù)出臺商品房銷售限制政策與措施，如果違規(guī)銷售，逾越紅線，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能受到嚴(yán)厲的處罰，如果違反法律銷售，企業(yè)可能承擔(dān)經(jīng)濟(jì)處罰責(zé)任，負(fù)責(zé)人甚至面臨刑事法律責(zé)任的嚴(yán)重后果。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行商品房廣告宣傳時，公告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，即使為了吸引購房者關(guān)注，也不得欺騙和誤導(dǎo)公眾。其次，未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定面臨被確認(rèn)無效的法律風(fēng)險。實(shí)踐中大部分房地產(chǎn)開發(fā)商均在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，為了吸收資金，以收取定金或預(yù)訂款的名義預(yù)售商品房，與買受人簽訂《認(rèn)購協(xié)議書》，此時收取費(fèi)用法律風(fēng)險巨大，房地產(chǎn)開發(fā)商及其負(fù)責(zé)人可能面臨行政、經(jīng)濟(jì)處罰甚至刑事處罰的危險。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證而非法預(yù)售或變相預(yù)售的，房地產(chǎn)管理部門可以依法進(jìn)行查處，責(zé)令其限期整改；對拒不整改的，要從嚴(yán)查處，直至取消開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。如果未完善相關(guān)手續(xù)而預(yù)售收取預(yù)售款，根據(jù)2011年1月4日施行的《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第1條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)中如果未完善相關(guān)手續(xù)而預(yù)售收取預(yù)售款，不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金，構(gòu)成非法吸收公眾存款罪或者變相吸收公眾存款罪。

二、房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險防范

房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險無處不在是正常的，關(guān)鍵要正確把握和掌控風(fēng)險，不出現(xiàn)系統(tǒng)性偏差和原則性風(fēng)險，這需要必要的風(fēng)險防范手段和措施。

（一）加強(qiáng)內(nèi)部管理，自覺守法、誠信經(jīng)營，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險防范意識

樹立企業(yè)法律風(fēng)險防范理念，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險防范制度流程建設(shè)。古人有言凡事“預(yù)則立，不預(yù)則廢?！鳖A(yù)防風(fēng)險比處理風(fēng)險所花代價要小得多。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員樹立法律風(fēng)險防范理念是企業(yè)風(fēng)險管理最基本的要求，也是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要保障。要建立和完善內(nèi)部風(fēng)險評估機(jī)制和風(fēng)險防控機(jī)制，構(gòu)筑房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)法律風(fēng)險的內(nèi)控防火墻。加強(qiáng)對企業(yè)員工的房地產(chǎn)法律風(fēng)險知識培訓(xùn)，教育企業(yè)員工自覺學(xué)法、模范守法，使企業(yè)經(jīng)營管理人員熟悉掌握與房地產(chǎn)相關(guān)的法律知識，樹立誠信守法、依法經(jīng)營的觀念，不斷提高依法管理的水平；加強(qiáng)規(guī)范化開發(fā)過程的監(jiān)管，從土地的取得直至房地產(chǎn)銷售、租賃、工程管理、客戶服務(wù)、物業(yè)管理等方面逐一實(shí)行嚴(yán)格的風(fēng)險管理，最大限度的發(fā)揮法律風(fēng)險防范的效用，為企業(yè)的盈利避免額外的損失。

（二）高度重視合同的簽訂與管理，避免房地產(chǎn)企業(yè)合同糾紛

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法律風(fēng)險防范體系要以合同管理為中心，建立合同管理及履約責(zé)任制；建立完備的合同簽訂、交底、履行管理制度，確保合同簽約與履行質(zhì)量。起草合同時要學(xué)會從風(fēng)險分析與風(fēng)險管理的角度研究合同的每一個條款，對合同可能遇到的風(fēng)險因素有全面深刻的了解。合同是比較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆晌臅?，?yīng)當(dāng)注意用詞嚴(yán)謹(jǐn)，不要在合同中用模棱兩可的詞句或多義詞。完善的合同可以防止或減少爭議，從而減少費(fèi)用，如果在合同中沒有嚴(yán)密的表達(dá)，很可能給合同履行或者索賠留下隱患。尤其要認(rèn)真審查和確定《商品房買賣合同》條款，商品房銷售過程中的商品房買賣合同直接關(guān)系到房屋買賣的順利進(jìn)行，有的開發(fā)商不經(jīng)過律師審查隨意起草合同，或者簡單使用主管部門提供的格式合同，或?yàn)檠杆俪山粚⒁恍┎磺袑?shí)際的承諾作為合同條款，還約定一些極易產(chǎn)生歧義的條款，導(dǎo)致開發(fā)商在合同履行過程中極為被動，也為以后產(chǎn)生糾紛埋下了很大的隱患。要建立和完善檔案管理制度，對重要法律文件統(tǒng)一歸檔管理，合同最好多備份，必須由專人負(fù)責(zé)登記、保管，不要發(fā)生合同遺失或者找不著最后上對方牽著走的風(fēng)險。

（三）增強(qiáng)服務(wù)意識，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)品質(zhì)控制

只有不斷增強(qiáng)服務(wù)意識、提高管理水平，才能贏得社會的認(rèn)可和客戶的信賴，從而贏得市場，這是市場的要求。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，管理和服務(wù)是相輔相成的，只有規(guī)范的管理才能不斷增強(qiáng)服務(wù)意識、提高服務(wù)質(zhì)量，同時服務(wù)意識的提高又有利于管理水平的提高。房地產(chǎn)企業(yè)尤其要加強(qiáng)企業(yè)品質(zhì)控制，品質(zhì)控制是提供優(yōu)質(zhì)商品房所必須的優(yōu)良的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工和細(xì)致的服務(wù)等一系列活動。房地產(chǎn)企業(yè)要建立專門的品質(zhì)控制機(jī)構(gòu)，制訂嚴(yán)格統(tǒng)一的系統(tǒng)化質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和管理體系，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收交付、客戶服務(wù)等各環(huán)節(jié)的全面質(zhì)量監(jiān)督、檢查和管理，嚴(yán)肅建筑物驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，不斷提高客戶服務(wù)質(zhì)量。

第五篇：律師提醒：簽訂二手房買賣合同法律風(fēng)險防范

律師提醒：簽訂二手房買賣合同法律風(fēng)險防范

1．必須確認(rèn)房主真實(shí)身份買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是核實(shí)房主的身份。因此對于業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，該項(xiàng)問題更需引起客戶的注意。

2．必須明確雙方違約責(zé)任 因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時會出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對等。目前絕大多數(shù)二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對于賠付時間卻沒有具體款項(xiàng)，這會導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時間，使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應(yīng)加入“買方在實(shí)際支付應(yīng)付款之日起（賣方在實(shí)際交房之日起）規(guī)定期限內(nèi)向賣方（買方）支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實(shí)。

3．必須標(biāo)明付款過戶時間 在實(shí)際操作中買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主。因此，賣方需要明確買方的付款時間，而同時尾款的支付時間有賴于房產(chǎn)過戶的日期，因此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時間。如果逾期則依照實(shí)際情況由違約方執(zhí)行第2款項(xiàng)中的違約責(zé)任。

4．必須注明費(fèi)用交接時間 這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接年月日。因?yàn)榻唤訒r間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵，同時如果是公房交易，對于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的交納時間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，都應(yīng)在合同中明確寫明。

5．必須有代理費(fèi)明細(xì)單 隨著中介市場的不斷完善，消費(fèi)者逐漸認(rèn)識到信譽(yù)好的經(jīng)紀(jì)公司能切實(shí)保障買賣雙方的權(quán)利。通過經(jīng)紀(jì)公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年該數(shù)量翻了一倍還多。因此，經(jīng)紀(jì)公司的代理費(fèi)越來越受消費(fèi)者的關(guān)注。但是，目前市場上存在經(jīng)紀(jì)公司代理費(fèi)收取不明確的問題，在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒有明細(xì)單，這中間就會存在信息的不對等，最終損害消費(fèi)者的利益。因此買賣雙方在簽訂合同時，一定要要求經(jīng)紀(jì)公司明確寫明代理費(fèi)的用途。

6．買方必須見房主 現(xiàn)在有些經(jīng)紀(jì)公司有“收購”業(yè)務(wù)，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作，即經(jīng)紀(jì)公司在收取客戶定金后，還會帶其他客戶看房，最后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經(jīng)紀(jì)公司的免責(zé)條款，即經(jīng)紀(jì)公司無需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任，而交了訂金的消費(fèi)者只能忍氣吞聲。為此提醒消費(fèi)者，如果此時您能夠行使自身權(quán)利，要求約見房主當(dāng)面核實(shí)，就會揭穿其不軌行為??

7．必須學(xué)會使用補(bǔ)充協(xié)議 買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進(jìn)一步約定時，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對雙方的意思寫明，會減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

如何簽訂二手房買賣合同

在二手房交易中，許多購房者往往只考慮房產(chǎn)價值的高低，而忽略了交易中可能出現(xiàn)的問題，對于如何簽訂房地產(chǎn)買賣合同所知更少。事實(shí)上，二手房買賣合同在簽訂前和簽訂時更需要特別注意。

簽訂前 購房者一定要對售房者有較為全面的了解。

1、查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件。

2、房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)所有人是一位還是幾位？如果是幾位共有，則共有人是否全部同意？出售房產(chǎn)時，房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同意。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時，也要全部到場。如有特殊情況不能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。

對即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)進(jìn)行必要的了解。

1、售方提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實(shí)？

2、房產(chǎn)面積多大？

3、該房產(chǎn)用途是什么？是辦公還是居住，或是其他？

4、該房產(chǎn)有沒有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利？

5、該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押？根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。在這里，如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購房者。這個規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時，并未通知第三方或未告知購房者此房已設(shè)定抵押，那么轉(zhuǎn)讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進(jìn)行買賣。

6、該房產(chǎn)是否已設(shè)定租賃？如果該房產(chǎn)已經(jīng)出租，則需要售房者提供該房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明。同時購房者還要查詢售房者與該房產(chǎn)的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案？根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定：轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，租賃雙方當(dāng)事人已經(jīng)依法辦理租賃合同登記備案的，該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)履行。這個規(guī)定的意思是售房者轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，因該房產(chǎn)而簽訂的租賃合同是登記備案的，則租賃合同由購房者繼續(xù)履行。也就是說：如果購房者購買該房產(chǎn)是為了投資，這種帶租約的房產(chǎn)是比較適合的；如果購房者購買該房產(chǎn)是為了自己居住，這種帶有已經(jīng)登記備案的租賃合同的房產(chǎn)會對購房者造成較大影響的。

簽訂時

需要準(zhǔn)備的證明材料。

購置房地產(chǎn)，購房者可能是一人，也可能是數(shù)人。無論哪種情況，都需要購房者準(zhǔn)備好如下材料：

1、身份證原件或護(hù)照原件及復(fù)印件；

2、未成年人的戶口簿或出生證明；

3、有委托代理人，須提供經(jīng)公證的委托書及代理人身份證。購房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到上外翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經(jīng)下列境內(nèi)外機(jī)構(gòu)公證、認(rèn)證后方為有效：

1）香港地區(qū)：經(jīng)國家司法部授權(quán)的香港律師公證；2）澳門地區(qū)：中國法律服務(wù)（澳門）公司；3）臺灣地區(qū)：經(jīng)臺灣地方法院公證后由海基會將副本寄送上海市公證員協(xié)會，當(dāng)事人憑正本前往上海市公證員協(xié)會核對蓋章；4）外國：經(jīng)當(dāng)?shù)毓C機(jī)構(gòu)公證并經(jīng)中國駐外使領(lǐng)館認(rèn)證。

看清楚合同中的約定內(nèi)容。

盡管二手房交易當(dāng)中使用的《房地產(chǎn)買賣合同》，是由房屋土地資源管理局與市工商行政管理局聯(lián)合制定的規(guī)范文書，但其中也有很多地方需要填寫，所以要仔細(xì)些，尤其注意以下幾點(diǎn)的填寫（如果正文寫得不夠全面，可在補(bǔ)充條款中加以說明）：

1、房款的金額是否寫清楚？

2、付款方式該如何？是一次性付款還是分幾次？每次付款是什么時間？這與購房者自己的資金流轉(zhuǎn)是否有沖突？避免向售房者承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。

3、購房者如需按揭貸款，在合同中是否已經(jīng)注明？（這里需要提醒購房者，要先了解貸款銀行的操作程序及規(guī)定，一定不要使自己的貸款額度超過貸款銀行的規(guī)定額度，造成貸款審核不能通過，目前上海大多數(shù)銀行可以貸款七成）；

4、何時交房？交房時還有哪些物品（家具、電器等設(shè)備隨房產(chǎn)一并轉(zhuǎn)交購房者，也需要在合同的附件中列出明細(xì)清單）；

5、交房前與交房后的物業(yè)管理費(fèi)、水電、燃?xì)?、通信等費(fèi)用由誰來承擔(dān)？一般是交房前由售房者承擔(dān)，交房后由購房者承擔(dān)；

6、房地產(chǎn)的風(fēng)險責(zé)任何時轉(zhuǎn)移給購房者？

《XX市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定是：房地產(chǎn)的風(fēng)險責(zé)任，自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起由轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移給受讓人（即購房者）；但轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日（交房之日）起轉(zhuǎn)移風(fēng)險責(zé)任的，從其約定。大多數(shù)的購房者會選擇使用在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日起轉(zhuǎn)移風(fēng)險責(zé)任；

7、違約責(zé)任是否約定？違約金的數(shù)額是否約定清楚？

8、房地產(chǎn)買賣合同何時生效？（這對購房者是否能夠很好地履行合同是至關(guān)重要的）

1）如果交易雙方?jīng)]有特別約定，則交易雙方簽字后合同即為生效。

2）交易雙方對合同的效力可以約定附加條件，附加條件自合同成立時生效。

3）交易雙方對合同的效力可以約定附加期限，附加期限的合同自期限到時生效。

4）雙方當(dāng)事人中有一方或雙方是境外人士，交易雙方在簽署房地產(chǎn)買賣合同時應(yīng)經(jīng)過公證，此時合同方才生效。