第一篇：個人一手房貸款具體流程

個人一手房貸款具體流程

1.客戶選擇購房后，要向銀行申請住房貸款，貸款的方式分為三種，分別是純商業(yè)貸款，純公積金貸款，組合貸款（即一部分的商業(yè)貸款和一部分的公積金貸款的組合）。NOTE：組合貸款中，商業(yè)貸款和公積金貸款的貸款年限要一致。

2.客戶填寫資信調(diào)查表。

3.銀行對客戶的資信情況進行調(diào)查。

1)調(diào)查內(nèi)容：信用記錄，名下貸款情況等，出具資信調(diào)查報告

2)客戶準入條件：信用紀錄三級以上（含三級），具備充足，可信收入或資產(chǎn)證明的客戶。3)分級條件：逾期6次以內(nèi)（含6次），最高逾期（即跨期逾期）1次以內(nèi)（含1次），屬于一級客戶；逾期12次以內(nèi)（含12次），最高逾期（即跨期逾期）2次以內(nèi)（含1次），屬于二級客戶；逾期18次以內(nèi)（含18次），最高逾期（即跨期逾期）2次以內(nèi)（含2次），屬于三級客戶；其余為三級以下客戶。

4)對于多套房的處理辦法：如有特殊原因者，可提出申請按首套住房貸款條件進行貸款。如改善居住環(huán)境（就近工作，現(xiàn)有住房面積小，人均居住面積小于武漢市平均水平），之前的房貸已結(jié)清等。NOTE：判斷客戶屬于哪個級別時要同時滿足兩個條件。例如：一個客戶逾期8次，最高逾期沒有，也只能算是二級客戶。

4.資信調(diào)查沒有問題的情況下，與客戶聯(lián)系，預(yù)約簽約時間

5.客戶進行簽約

NOTE：客戶簽約需備資料：本人身份證，軍官證，配偶身份證，戶口本，婚姻證明（結(jié)婚證，離婚證，未婚證明），收入證明，收入流水，若是企業(yè)法人則需提供稅收繳付單。6.客戶填寫資料冊相關(guān)內(nèi)容。

7.復(fù)印客戶的相關(guān)資料。相關(guān)文件有身份證復(fù)印件，戶口本復(fù)印件，婚姻證明復(fù)印件，收入證明和收入流水復(fù)印件。

8.根據(jù)客戶的首付情況，計算貸款金額

NOTE：年齡加貸款年限不得超過70歲；家庭月貸款支出與月收入比應(yīng)控制在50%以下（含50%）。9.選擇還款方式。還款方式有兩種，一種是等額本息，一種是等額本金。要分別向客戶說明二者的具體還款方式，不同點和優(yōu)缺點，并計算其本息結(jié)果提供給客戶進行參考。NOTE：等額本息每月還款額相同，開始的還款壓力會比較小，等額本息的還款總利息要比等額本金多；等額本金每月本金還款額相同，開始的還款壓力比較大，還款總利息要比等額本金少。10.借款合同簽字。

NOTE：

1)商業(yè)貸款借款合同一式三份，公積金和組合貸款借款合同都是一式四份。2)簽字時注意：借款人簽主要借款人的名字。抵押人簽購房合同上所有者的名字。所有者若已婚，所有者為夫妻雙方，無論購房合同上所有者簽的是一個人或兩個人，抵押人必為夫妻雙方，要簽兩個人的名字。若所有者未婚，抵押人即為自己。若房屋所有人為子女與父親或母親，子女若未婚，則抵押人為三人，即父母親與子女；若子女已婚，則抵押人為四人，即子女夫妻與父母。11.引領(lǐng)客戶去鑒定購房合同，繳付首付款。

12.復(fù)印收入款收據(jù)和POS憑條以及購房合同的1、2、3、4、12頁。13.手續(xù)辦完，收取費用。抵押費為：住宅85元，商鋪555元。

14.整理資料，上報審批，審批時間一般為一個星期左右。

15.審批通過后放款，放款方式分為標準放款和特殊放款模式。特殊放款模式主要包括見（預(yù)）抵押登記回執(zhí)放款，見已備案合同放款，見合同備案回執(zhí)放款，簽約放款四種。我們采用的是簽約放款。

16.通知客戶來領(lǐng)借款合同并告知其還款日期和還款額，提醒其按時還款。

第二篇：2011一手房貸款流程

【2011一手房貸款流程】

第一步：自我能力評估

注意事項：買房應(yīng)以實際收入情況為基準，不買貴的只買好的。切勿愛面子購買一套超出實際經(jīng)濟承受能力的房子。每月供房所用一般不超過月總收入的40%。

第二步：挑選房源

注意事項：在第一步基礎(chǔ)上了解如發(fā)展商實力、聲譽、口碑，地段、價格、戶型、周邊配套等，但不要輕信多如牛毛的廣告，一切應(yīng)從實際出發(fā)，眼見為實。

第三步：先檢查“七證”再簽訂認購合同書

注意事項：在簽訂認購合同書前要求發(fā)展商出示“七證”：開發(fā)商的《營業(yè)執(zhí)照》、《國有土地使用證》、《建設(shè)規(guī)劃許可證》、《建設(shè)開工許可證》、《預(yù)售許可證》、《銷售許可證》、《銀行按揭協(xié)議書》。

第四步：簽訂合同并登記備案

注意事項：該過程以及手續(xù)由開發(fā)商到房產(chǎn)交易中心辦理。簽訂合同時小心開發(fā)商在合同上做些小手腳，可聘請律師一同前與簽訂合同。

第五步：選擇付款方式

注意事項：付款方式主要有一次性付款、商業(yè)貸款、公積金貸款和分期付款，其中市民供房又以商業(yè)貸款為主。如果單位有公積金發(fā)放，則可以考慮公積金與商業(yè)貸款相結(jié)合的形式，年利率較單一商業(yè)貸款要低。一般商業(yè)貸款由發(fā)展商全權(quán)辦理，如果不放心可以自行辦理。第六步：保險與公證

注意事項：保險是基于貸款銀行的要求，到與銀行合作的保險公司交納保險金、提交相關(guān)材料、簽字蓋章(一次性付款不需購買保險)。相關(guān)材料有：契稅納稅申報表、房屋租賃登記申請表、登記委托書、登記申請書。公證是指去規(guī)定的公證機關(guān)提供相關(guān)材料后簽字蓋章，以公證買賣雙方交易的合法性和公正性。

第七步：驗收房屋

注意事項：認真檢查房屋質(zhì)量，同時要求發(fā)展商出具三書一證：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《房屋竣工驗收證明書》和《入住許可證》。

第八步：物業(yè)管理

注意事項：與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理合同》，詳細咨詢各種收費項目以及標準。第九步：產(chǎn)權(quán)過戶、領(lǐng)房產(chǎn)證

注意事項：一般情況下由發(fā)展商協(xié)助業(yè)主先到國土部門辦理國土證，然后到房管部門辦理房產(chǎn)證。業(yè)主也可在房屋買賣合同上注明最后領(lǐng)取房產(chǎn)證時間與違約條款，以防出現(xiàn)入住幾年房產(chǎn)證還不到手的情況。

第三篇：一手房公積金貸款流程

（一）武漢一手房公積金貸款流程：

第一步貸款咨詢

借款申請人向管理中心的受托銀行進行貸款咨詢，領(lǐng)取《一手房個人住房公積金貸款資料夾》，按要求填寫完畢，并連同以下資料一同提交受托銀行：

第二步提交申請

1.借款人夫妻雙方身份證、戶口簿原件及復(fù)印件；

2.婚姻狀況證明原件及復(fù)印件（單身證明由民政部門出具）；

3.經(jīng)房產(chǎn)部門備案的購房合同和不低于房屋總價20％的首付款收據(jù)原件及復(fù)印件；

4．貸款銀行要求提交的其它證明材料。

第三步貸款受理、銀行初審

1.受托銀行與借款申請人進行面談，審核其提交的申請資料；

2.查詢并打印借款人及配偶的《個人信用報告》，審核夫妻雙方個人信用情況、房貸情況；

3.受托銀行通過房產(chǎn)部門對借款申請人進行“家庭住房信息查詢”；

4.對符合貸款條件的借款人，受托銀行在公積金系統(tǒng)中進行貸前試算，根據(jù)試算結(jié)果和還貸能力，與借款人商議確定貸款額度、期限、利率以及還款方式；

5.受托銀行在公積金系統(tǒng)中進行初審，初審未通過的，及時通知借款人并告知原因。第四步簽訂合同

貸款初審?fù)ㄟ^后，受托銀行與借款申請人、購房人面簽借款（抵押）合同，并填寫房產(chǎn)抵押登記等相關(guān)貸款資料。

第五步抵押登記、銀行復(fù)審

受托銀行到房地產(chǎn)抵押登記部門辦理房屋抵押登記；

受托銀行對借款申請人的全套資料進行復(fù)審。

第六步管理中心終審、貸款發(fā)放

管理中心對受托銀行復(fù)審?fù)ㄟ^的貸款資料進行終審，終審?fù)ㄟ^后，由管理中心通過受托銀行將貸款資金以轉(zhuǎn)賬方式直接劃入售房單位賬戶。第七步按月還款

自貸款發(fā)放的次月，借款人應(yīng)按《借款合同》約定，每月20日前按時償還貸款本息，直至全部貸款結(jié)清。借款人最后一次還清剩余貸款時，應(yīng)親自前往貸款銀行并在銀行柜面辦理還貸結(jié)清手續(xù)。

第八步注銷抵押

借款人還清全部貸款本息后，憑貸款銀行出具的貸款結(jié)清證明和撤銷房屋抵押證明到房地產(chǎn)抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續(xù)。

第四篇：一手房按揭貸款的流程

中國銀行一手房 中國銀行一手房 按揭貸款的流程
貸款的基本流程
確認貸款 人行征信查詢 準備材料 進行面簽

客戶還款

銀行審貸

購房網(wǎng)簽

一、確認貸款 客戶確認采用中國銀行貸款方式購房，并符合貸款政策條件。中國銀行貸款政策：以家庭為單位，包括夫妻雙方和未成年子女，名下無房產(chǎn) 或只有一套房產(chǎn)（含全款和貸款方式購買，銀行政策是認房又認貸），才能申請中 國銀行貸款。對于名下無住房的，借款人最低首付款為 3 成（住宅）5 成（別墅），利率下 浮 15%的優(yōu)惠 對于名下有 1 套住房的，首付款比例 6 成、利率上浮 10% 對于名下有 2 套及以上住房的，不予提供貸款

二、人行征信查詢 借款人、配偶和未成年子女提供身份證復(fù)印件和授權(quán)書，中國銀行進行人行征 信查詢，確認借款人家庭房貸記錄情況，和其它貸款、信用卡的還款情況，是否有 不良記錄。全款購房情況無法查詢，需借款人如實告知。符合中行貸款條件的可以 進行下一步工作。

三、準備面簽材料 見準備材料清單

四、進行面簽 銀行信貸經(jīng)理審核貸款資料原件，簽署貸款資料，并進行咨詢工作。資料齊全 后出具《貸款承諾函》。

五、購房網(wǎng)簽 借款人進行購房合同網(wǎng)簽和交付首付款

六、銀行審貸 此時銀行通過建委網(wǎng)站，利用購房合同號進行查詢，確定借款人家庭的已購房 套數(shù)。資料齊全的客戶可以進行貸款審批工作。貸款 1200 萬（不含）以下的，5 個工作日放款 貸款 1200 萬至 4000 萬（不含）個月放款，1 4000 萬元以上的 45 天放款

七、客戶還款 借款人將銀行放款后的資料取回，包括借款合同、還款計劃等，準備月供還款。

貸款所需提供文件
國內(nèi)人士： 國內(nèi)人士：

1、身份證原件及復(fù)印件

2、戶口本原件及復(fù)印件

3、結(jié)婚證原件，離婚證原件、法院判決書，未婚證明原件及復(fù)印件

4、首付款發(fā)票復(fù)印件

5、買賣合同原件

6、所在單位的營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件（蓋公章、經(jīng)過年檢）

7、收入證明（蓋公章）或完稅證明（稅務(wù)所提供），月收入為月供的 2 倍，涵蓋所 有負債。

8、所在單位的公司章程

9、自顧人士： 公司章程 所在單位的連續(xù)三年財務(wù)報表及最近一期

10、其它資信證明：行駛證、存單、股票基金清單等

港、澳、臺及外籍人士： 臺及外籍人士：
外籍人士： 借款人（及其配偶）護照、簽證 居留證 結(jié)婚證（翻譯公司翻譯）外國人就業(yè)證 收入證明及營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件 稅單或完稅證明 港、澳人士： 借款人（及其配偶）身份證、往來大陸通行證、結(jié)婚證 收入證明及營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件 稅單或完稅證明 臺灣人士： 臺胞證 戶籍藤本 結(jié)

婚證 收入證明及營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件 稅單或完稅證明 強制執(zhí)行公證

第五篇：購買一手房流程

選好房子,和開發(fā)商簽購房合同后就可以交定金,開發(fā)商會給你定金收據(jù)。開發(fā)商會給你一套貸款都需要交的資料,并算好你的首付款比例,和貸款年限,這些都在購房合同中有體現(xiàn)。2 第二次,交首付款和貸款資料給開發(fā)商,開發(fā)商上交給銀行。3 貸款資料都需要:雙發(fā)的身份證,戶口簿,結(jié)婚證復(fù)印件及公證書。戶口簿公證和婚姻公證書。收入證明,一般家庭月收入要在月還款額的1.5倍。貸款申請表。財產(chǎn)保險書。4 辦理的房屋抵押貸款都是由開發(fā)商做過渡擔保的,所以開發(fā)商幫助貸款是必定的。5 房屋交工時,要交房屋維修基金,契稅3%,印花稅0.05%,辦理房本的費用,取暖費,物業(yè)費用。一般物業(yè)公司都已經(jīng)進駐。50萬左右的房子這幾項加起來1萬元。6 貸款合同,買房合同,業(yè)主本人留一份。以前的收據(jù)換成正式**。7 拿鑰匙,實地測量,缺平米,退錢給你。沒有按期交房也要按實際天數(shù),簽約的實際罰金退費給你。

購買一手房流程

流程：審查→簽約→付款、按揭貸款→收房→產(chǎn)權(quán)→裝修

1、審查，購房的必要準備

（1）審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)，是相關(guān)的行業(yè)主管部門根據(jù)開發(fā)企業(yè)的綜合實力認定的，資質(zhì)越高，說明其開發(fā)能力越強，承擔風險及責任的能力就越強。（2）審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍

如果開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照上沒有銷售樓房的經(jīng)營范圍，那么開發(fā)商的銷售行為就是違法經(jīng)營，購房者與其簽訂的售房合同有可能是無效合同。

（3）審查“五證”

“五證”和“兩書”是合法售房的證明文件。購房者應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商出示“五證”和“兩書”?！拔遄C”是指：《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開工證》、《商品房預(yù)售許可證》?！拔遄C”中最重要的是國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證。

此外，如果是現(xiàn)房買賣，則開發(fā)商無須辦理（4）所述預(yù)售許可證。

“二書”是開發(fā)商在竣工驗收合格后通知買房人收房時提供的兩份法律文件，即《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。（4）審查所要購買的房屋是否已被抵押

根據(jù)我國《擔保法》第四十五條規(guī)定，抵押“登記部門登記的資料，應(yīng)當允許查閱、抄錄或者復(fù)印?！辟I房人可以根據(jù)此條法律到房地產(chǎn)登記部門要求了解自己希望購買的房產(chǎn)的抵押情況。

（5）謹防廣告及宣傳的誘惑和誤導(dǎo)

購房者從開發(fā)商那里了解樓盤情況，聽到的往往都是對此項目的溢美之詞。廣告、樓書、沙盤、樣板間在合同的締結(jié)過程中屬于要約引誘，一般不具有法律上的效力。針對這種情況，一方面建議您全面理解開發(fā)商的廣告宣傳，不屬于開發(fā)商所能夠解決的問題，例如對周邊的學校、銀行等設(shè)施的承諾，您最好不要完全相信；另一方面還是建議您根據(jù)所購樓盤的實際情況向?qū)I(yè)律師咨詢。

2、簽約，慎重而穩(wěn)妥的一筆（1）慎簽認購協(xié)議

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人?！?/p>

因此在“定金”或“約定不予退還費用”的情況下，購房者很可能處于被動的地位，要么接受開發(fā)商的不平等條款，要么拒絕與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》而承受定金或訂金的損失。因此，提醒購房者慎簽《房屋認購協(xié)議書》，注意協(xié)議書采取的是“定金”方式還是“訂金”方式，有沒有“另有約定”。

（2）填寫合同文本空白處的注意事項

商品房買賣合同中有許多空白和選項需要雙方當事人選擇和填寫。為了最大限度地保護購房人自己的合法權(quán)益，在選擇和填寫相關(guān)內(nèi)容時一定要認真審慎地對待。

第一、合同開始的雙方當事人項。關(guān)于“出賣人”和“買受人”的所有資料都要完整填寫，不可有空項。如果出賣方有“委托代理機構(gòu)”或買受人有“委托代理人”，除要認真填寫相關(guān)內(nèi)容外，還要有合法有效的授權(quán)委托書“。

第二、合同第一、二兩二條中的所有填空均應(yīng)填寫。填寫的內(nèi)容要與審查的土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證、商品房預(yù)售許可證等相應(yīng)文件的內(nèi)容、時間、文號相一致。

第三、合同第三、四、五條在審查和填寫時需要注意的是要結(jié)合所買房屋的實際狀況弄清建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積的概念和相互關(guān)系，具體了解有關(guān)公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成是否合理合法，分攤的比例關(guān)系是怎樣的。對合同約定的面積一定要心中有數(shù)，對收房時可能發(fā)生的面積上的變化要預(yù)先有防范，并在合同中予以明確約定。

第四、合同第八、九條是有關(guān)商品房交付問題。這里需要注意的是，通常情況下交付期限應(yīng)以建筑工程竣工驗收備案表的取得為準。確定違約金的比例要適當，如果定得太低，就可能影響其約束力。其他條款涉及違約金的，也應(yīng)考慮這方面問題。

第五、第十四條，出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾中，除明確水、電、暖于入住時正常開通外，其他如燃氣、電話、寬帶網(wǎng)等，如有可能也應(yīng)作出明確約定。

第六、第十七條中有關(guān)商品房所在樓宇的屋面和外墻面使用權(quán)問題，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，其使用權(quán)和收益權(quán)應(yīng)歸物業(yè)的全體業(yè)主所有，不經(jīng)業(yè)主同意，出賣人無權(quán)使用。（3）合同附件不能忽視

商品房買賣合同除主合同外，還包含四個附件，即房屋平面圖、公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明、裝修設(shè)備標準和合同補充協(xié)議。附件一般附在買賣合同的最后，容易被購房者所忽視，而被不法開發(fā)商所利用。事實上，由于主合同只能采用法定的統(tǒng)一文本，所以合同的附件就顯得尤為重要。有以下幾點必須提醒購房者注意：

第一、房屋平面圖應(yīng)標明每一個房間具體的尺寸以及墻體的寬度，還應(yīng)標明陽臺的大小、空調(diào)機位等具體的設(shè)備位置。

第二、無論是房屋平面圖，還是公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明和裝修設(shè)備標準，都應(yīng)該使用準確的數(shù)字和具體的描述來表示其內(nèi)容。

第三、買受人完全可以不受格式條款的限制，與開發(fā)商進行協(xié)商，行使合同的修改和補充權(quán)，在主合同之外，簽定補充協(xié)議，以明確一些模糊概念，修正主合同中的不合理條款。

3、付款（1）購房款

房價款為每平方米（建筑面積）售價乘以建筑面積，或者每平方米（套內(nèi)建筑面積）售價乘以套內(nèi)建筑面積。合同統(tǒng)一文本的第六條“付款方式及期限”，這一條只給出了購房者三種簡單的選擇，即：一次性付款、分期付款和其它方式。

相對來說，分期付款對購房者比較有利。尤其對于期房項目，購房者可以按工程進度分幾次向開發(fā)商支付房款，直至商品房驗收合格后再支付尾款，這樣對買賣雙方都比較公平。(2)住宅稅費

契稅：

印花稅 大修基金 轉(zhuǎn)移登記費

房屋所有權(quán)證工本費 貼花稅

初裝費:在商品房交付使用時，一些購房者經(jīng)常會遇到“初裝費”的問題，例如，購房款早已交清，但在交房時，開發(fā)商卻列出了5000多元的天然氣初裝費的繳費清單，這筆節(jié)外生枝的費用，到底應(yīng)該由誰來承擔呢？

所以，除非購房合同已經(jīng)明確約定了某項初裝費由購房者承擔，否則購房者在入住后不承擔任何形式的初裝費。建議購房者最好在購房合同中明確：“出賣人在交付房屋時不得就合同約定應(yīng)提供的設(shè)施向買受人收取任何合同約定以外的費用?！北苊饨环繒r發(fā)生不必要的爭執(zhí)。

（3）、按揭貸款 A、按揭的條件

各銀行一般都要求按揭貸款的對象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人，同時具備以下條件：

具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；

有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有按期還貸款本息的能力；

有銀行認可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息、并承擔連帶責任的保證人；

具有購房合同或協(xié)議，所購住房價格基本符合銀行或銀行委托的房地產(chǎn)估價機構(gòu)的評估價值。

在申請按揭貸款時，申請人應(yīng)出具多種文件，主要包括：

身份證件（居民身份證、戶口簿或其它有效居留證件）；

貸款人認可部門出具的借款人經(jīng)濟收入或償債能力證明；

符合規(guī)定的購買住房合同意向書、協(xié)議或其它批準文件；

抵押物或質(zhì)押物的清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押、質(zhì)押證明和抵押物估價證明；

保證人同意提供擔保的書面文件和保證人資信證明；

以儲蓄存款作為自籌資金的，需提供銀行存款憑證；

以公積金作為自籌資金的,需提供住房公積金管理部門批準動用公積金存款的證明。

B、按揭的風險

按揭制度對三方都有風險。但是對購房者來說風險最大，這一方面是由于購房者的弱勢群體地位，另一方面也因為購房者法律專業(yè)知識不足。購房者在按揭中的風險主要表現(xiàn)為：

開發(fā)商取得銀行劃給的購房者的貸款后，有可能挪作它用，或卷款潛逃；

開發(fā)商首次涉足房地產(chǎn)，缺乏經(jīng)驗，由于經(jīng)營不善或其它原因，有可能導(dǎo)致樓盤爛尾，無限期拖延交房；

房產(chǎn)商開發(fā)程序有可能違法，因而不能取得房屋產(chǎn)權(quán)證；

有可能開發(fā)商在建工程偷工減料，導(dǎo)致房屋質(zhì)量不合格；

有可能開發(fā)商沒有銷售許可證或產(chǎn)權(quán)證提前搞內(nèi)部認購，導(dǎo)致合同無效；

開發(fā)商將土地或房產(chǎn)抵押，一旦解除不了抵押，或抵押物被拍賣、執(zhí)行，購房者都無法實現(xiàn)其對房屋的各種權(quán)利；

銀行有可能違約，不能按期放貸，導(dǎo)致買方與賣方的合同違約，雙方解除合同。

商品房買賣合同確認無效，當事人可請求解除“按揭”貸款

在商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，當事人可以請求解除“按揭”貸款。這是最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》作出的規(guī)定。

4、收房

（1）收房糾紛的主要事由有：

延期交房；

房屋質(zhì)量問題；

小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾不能兌現(xiàn)；

承諾的規(guī)劃與事實不一致。（2）驗收材料很重要

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條明確規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。所以交鑰匙就算交付使用。

收房時的隱患往往是簽約時埋下的。所以建議購房者簽定一份對自己有利的合同，以避免收房時產(chǎn)生糾紛。另外，對于已經(jīng)產(chǎn)生的收房糾紛，建議購房者與房地產(chǎn)專業(yè)律師商討，根據(jù)自己的實際情況，研究相應(yīng)的對策，以最大限度的維護您的合法權(quán)益。

5、產(chǎn)權(quán)證

（1）取得產(chǎn)權(quán)的重要性

《城市房屋登記管理辦法》規(guī)定：“國家實行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。申請人應(yīng)當按照國家規(guī)定到房屋所在地的人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請房屋登記，領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書”。商品房所有權(quán)的取得是以房屋產(chǎn)權(quán)證的最后登記完成為準，即拿到了產(chǎn)權(quán)證，購房者才真正成為房屋的所有人。

（2）開發(fā)商有義務(wù)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證

建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)?！?/p>

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原因，購買商品房在規(guī)定期限內(nèi)拿不到房產(chǎn)證，買房戶可向人民法院申請賠償損失，賣房人應(yīng)當承擔違約責任。

6、裝修（1）何謂”精裝修房“

精裝修房一般有兩種：第一種是開發(fā)商供應(yīng)材料并組織裝修公司做精裝修，最后交到購房者手上的是成品房。第二種是菜單式，為了滿足個性化的需要，購房者在菜單內(nèi)挑選，開發(fā)商集體采購并施工。

有的項目開發(fā)商售房時同購房者簽訂合同約定是毛坯房，讓購房者在收房時跟開發(fā)商選好的裝修公司簽精裝修合同，這樣的項目不是樓市中的精裝修房。（2）買精裝房要簽好同及附件

購房者在買精裝修房時應(yīng)注意下列幾點：

一是精裝修房的價格中包含裝修費用。精裝修是房屋的組成部分而不是獨立存在的，簽約時應(yīng)注意到房屋價款的組成不是簡單的普通房屋的價錢和精裝修的費用相加。

二是單獨標明裝修標準?！渡唐贩抠I賣合同》中的附件三，是對裝飾、裝修標準的約定，建議購房者從裝修的設(shè)計、布局、施工工藝及所有裝修項目名稱、建材品牌、價格標準及相應(yīng)的檔次、顏色、規(guī)格等給予詳細明確的約定。

三是驗收。驗收標準、驗收主體以及驗收程序等，應(yīng)在合同中約定。驗收質(zhì)量標準可直接約定按照《高級裝飾工程驗收標準》來進行。

四是項目變更。合同中要有裝修項目變更的約定，說明裝修改動可以簽署工程變更單以明確改動的項目和時間。

五是違約責任。在《商品房買賣合同》第十三條中，對違反合同附件三的處理方法有兩種方式：一種是”出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價“；一種是雙方自行約定。如果選簽第一種，那一定要在附件三中明確約定價格標準。如果選擇雙方約定，除對裝飾裝修及設(shè)備價值的約定要詳盡外，一定要明確具體的違約責任。（3）精裝房與質(zhì)量保證書

購房者應(yīng)要求開發(fā)商在《房屋質(zhì)量保證書》中承諾，除房屋本身質(zhì)量以外，室內(nèi)裝修工程最低保修期為兩年，有防水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為五年。保修期自交房驗收合格之日起計算。

（4）不要誤入”送全套精裝修"的陷阱

有的開發(fā)商在廣告或樓書中稱“售房送全套精裝修”，以此作為促銷手段。對此，如果購房者認為這是開發(fā)商白送的，對其沒有任何要求，就可能吃虧上當。（5）如何驗收精裝修房

A、建議首先把驗收的目光放在隱蔽工程上

B、檢查建材的品牌與合同是否相符

C、空氣質(zhì)量可以評估

D、裝修材料環(huán)保指標檢測機構(gòu)