第一篇：萬(wàn)達(dá)、凱德10種典型商業(yè)開(kāi)發(fā)模式

? 10年前，人們還都在問(wèn)“什么是商業(yè)地產(chǎn)”；5年前，大家關(guān)注的是“誰(shuí)在做商業(yè)地產(chǎn)”；今天，人們的問(wèn)題是“誰(shuí)還沒(méi)有涉足商業(yè)地產(chǎn)”。商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在很火，房企逐漸重視商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值，萬(wàn)科、華潤(rùn)、保利等企業(yè)均加大商業(yè)地產(chǎn)投資比例至20%或以上。這不禁讓人心生疑問(wèn)：不發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)就不是大牌開(kāi)發(fā)商？在這個(gè)群雄亂占的時(shí)代，我們走向何方？我認(rèn)為，群雄亂占的時(shí)代有泥腿子，也有專業(yè)的投行，目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)有十種典型的開(kāi)發(fā)模式，可供學(xué)習(xí)和借鑒。

商業(yè)地產(chǎn)典型開(kāi)發(fā)模式之現(xiàn)金為王

SOHO中國(guó)的開(kāi)發(fā)模式是以賣住宅的方式賣商鋪，現(xiàn)金為王。其開(kāi)發(fā)模式的特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：概念炒作大師；堅(jiān)持散售，物業(yè)符合散售的需求(街區(qū)/SOHO/寫(xiě)字樓做法)；人海戰(zhàn)術(shù)、高傭金提成和末位淘汰制養(yǎng)成的強(qiáng)大銷售能力；對(duì)能源、資源類行業(yè)價(jià)值客戶的深入挖掘不掌握。

萬(wàn)達(dá): 商業(yè)地產(chǎn)典型開(kāi)發(fā)模式之平衡中庸

萬(wàn)達(dá)第一代產(chǎn)品是單店模式，通過(guò)將主力店低價(jià)出租給沃爾瑪?shù)戎放茙?lái)影響力，再通過(guò)高價(jià)出售底鋪盈利。萬(wàn)達(dá)以較低的價(jià)格將大部分商鋪?zhàn)饨o主力店，使成本壓力過(guò)大，于是萬(wàn)達(dá)將部分壓力轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)買鋪面的小商戶。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有 10%-20%左右的店面出售，以回收部分資金。由于商業(yè)項(xiàng)目前期需要大力進(jìn)行營(yíng)銷推廣，剛剛起步的業(yè)績(jī)不足以支持巨額成本。因此，在前期，小商戶的經(jīng)營(yíng)壓力很大，也反過(guò)來(lái)影響了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的整體形象。

萬(wàn)達(dá)第二代產(chǎn)品是純商業(yè)組合店模式。第二代萬(wàn)達(dá)形成購(gòu)物中心(Mall)的形式，由主力店和單店構(gòu)成。在主力店和單店的構(gòu)成比例方面，原來(lái)購(gòu)物中心(Mall)的主力店占面積的 85%，單店只占 15%。

萬(wàn)達(dá)第三代產(chǎn)品是城市綜合體。總結(jié)了第一代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和第二代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)對(duì)于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)環(huán)境的不適應(yīng)性后，萬(wàn)達(dá)進(jìn)入了第三代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的第三代產(chǎn)品是多功能綜合集中開(kāi)發(fā)，包括有五星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓、大型商業(yè)和特色商業(yè)街、公寓、高尚住宅、大型廣場(chǎng)等，這種多功能特性使萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的影響力及項(xiàng)目所在區(qū)域的城市商業(yè)中心地位得到顯著加強(qiáng)。核心商業(yè)購(gòu)物中心“只租不售”。銷售部分為占項(xiàng)目整體比例40%-60%的住宅、寫(xiě)字樓和社區(qū)商業(yè)。

由此可見(jiàn)，萬(wàn)達(dá)的集團(tuán)策略是不斷加長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)半徑做加法，延伸發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，核心在于提高現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目的投資回報(bào)率，同時(shí)培養(yǎng)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

那么，萬(wàn)達(dá)模式能被復(fù)制嗎？我認(rèn)為萬(wàn)達(dá)成功的關(guān)鍵要素有以下四個(gè)：

1．品牌影響力強(qiáng)，能主動(dòng)選址。萬(wàn)達(dá)第三代城市綜合體的選址一般有三種情況：第一種，選擇在城市副中心，是城市經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)，如上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)等；第二種，選擇城市的新開(kāi)發(fā)區(qū)，看好城市的再造，發(fā)展迅速，如寧波鄞州區(qū)等；第三種，選擇城市的新興商圈，如北京的CBD萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)。

2．低價(jià)拿地。在萬(wàn)達(dá)開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目中，第一、二代產(chǎn)品的土地，基本是與政府洽談，以招商形式完成。從近期萬(wàn)達(dá)土地儲(chǔ)備的資料看，萬(wàn)達(dá)的土地獲取方式仍為與地方政府以招商形式洽談土地，再通過(guò)“招拍掛”形式拿地，鮮有競(jìng)爭(zhēng)者。對(duì)地價(jià)水平，銷售部分即使打 7 折，也有的賺。而通過(guò)并購(gòu)方式獲得土地，在萬(wàn)達(dá)已有項(xiàng)目中所占比例很少。

3．主力店、全業(yè)態(tài)組合容易復(fù)制，能制造繁榮景象，對(duì)主力店的資源掌控。對(duì)主力店的掌控力度是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)的首要特點(diǎn)，也是創(chuàng)新。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)和眾多國(guó)際國(guó)內(nèi)一流的主力店商家簽訂聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議，共同選址、約定信息共享等雙方權(quán)利和義務(wù)。

4．快速開(kāi)發(fā)、快速銷售，盡可能提高資本周轉(zhuǎn)。萬(wàn)達(dá)每年十五個(gè)以上項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，拿100米沖刺的速度跑萬(wàn)米；拿地一年內(nèi)銷售獎(jiǎng)勵(lì)，拿地三年內(nèi)開(kāi)不出來(lái)下崗??這些都是萬(wàn)達(dá)成功要素之四。

總地來(lái)講，萬(wàn)達(dá)開(kāi)發(fā)模式是全業(yè)態(tài)城市綜合體的連鎖化復(fù)制。除萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)外，泛城市綜合體的鼻祖，城郊大盤(pán)綜合體的先行者——金源，以及萬(wàn)達(dá)的模仿者，農(nóng)村包圍城市的寶龍的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式同樣屬于平衡中庸模式。

商業(yè)地產(chǎn)典型開(kāi)發(fā)模式之資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

恒隆地產(chǎn)的發(fā)展歷程是從兩條腿走路到重資產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)。歷史上，恒隆地產(chǎn)在出租物業(yè)和開(kāi)發(fā)物業(yè)上一直采取“兩條腿”走路的策略，即在出租物業(yè)上實(shí)施“順周期”的擴(kuò)張戰(zhàn)略，而在開(kāi)發(fā)物業(yè)上實(shí)施“逆周期”的套利策略。出租物業(yè)的穩(wěn)定現(xiàn)金保障了公司在開(kāi)發(fā)物業(yè)上可以有足夠的耐心，來(lái)把握最佳的套利機(jī)會(huì)，同時(shí)，出租物業(yè)所支持的穩(wěn)定分紅則為公司的股票價(jià)值構(gòu)筑了一個(gè)底線；與之相對(duì)，開(kāi)發(fā)物業(yè)的靈活買賣和高額套利收益則為出租物業(yè)的跨越式發(fā)展提供了充足的現(xiàn)金支持。在出租物業(yè)上求穩(wěn)，在開(kāi)發(fā)物業(yè)上套利，用穩(wěn)定的租金收益來(lái)支撐低谷套利和維持股價(jià)，而用豐厚的套利收益來(lái)推動(dòng)出租物業(yè)的擴(kuò)張并適時(shí)激活股價(jià)，這就是恒隆曾經(jīng)的發(fā)展策略。到內(nèi)地的恒隆地產(chǎn)越來(lái)越像一個(gè)純粹的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

目前，恒隆在內(nèi)地的9個(gè)項(xiàng)目是清一色的商業(yè)項(xiàng)目，在香港十多年也沒(méi)拿地，這樣一個(gè)純商業(yè)開(kāi)發(fā)的模式，在國(guó)內(nèi)不是獨(dú)一無(wú)二，起碼也算鳳毛麟角了。

為何只在內(nèi)地投資商用物業(yè)？恒隆董事長(zhǎng)陳啟宗的想法簡(jiǎn)單：一是他只做長(zhǎng)線，二是商用物業(yè)大多和老百姓的住房需求不沾邊，不會(huì)涉及到調(diào)控。恒隆地產(chǎn)典型的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式是打造世界級(jí)綜合商業(yè)物業(yè)并長(zhǎng)期持有。

恒隆的特點(diǎn)主要有以下幾個(gè)方面：

依賴大量持有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主，穩(wěn)健開(kāi)發(fā)新商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；拉長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期，盡可能利用租金收益去開(kāi)發(fā)新物業(yè)；恒隆持有物業(yè)年收益是重要的開(kāi)發(fā)資金來(lái)源；恒隆的財(cái)務(wù)策略相當(dāng)保守，長(zhǎng)期以來(lái)有息債務(wù)小于現(xiàn)金持有；專注于城市最繁華地段的以商場(chǎng)為中心的高品質(zhì)綜合物業(yè)。

在最后一點(diǎn)上，恒隆的做法表現(xiàn)在以下六條：在經(jīng)濟(jì)蓬勃城市的最佳地點(diǎn)購(gòu)入最大幅的土地，且僅在最繁盛的現(xiàn)有商業(yè)區(qū)進(jìn)行土地購(gòu)置；嚴(yán)格價(jià)格底線，不拿地王；轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市；堅(jiān)守通吃策略，地點(diǎn)最好的、面積最大的、設(shè)計(jì)最美的、管理最完善的商場(chǎng)一定是最吸引人的；不做住宅，要做內(nèi)地開(kāi)發(fā)商學(xué)習(xí)不了的東西，只做商場(chǎng)；只租不售，不光依靠地價(jià)與房?jī)r(jià)的升值，而是通過(guò)團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)和能力去創(chuàng)造價(jià)值。最終，依靠良好的物業(yè)與管理優(yōu)勢(shì)，恒隆內(nèi)地項(xiàng)目的租金收入增長(zhǎng)迅速。

除恒隆地產(chǎn)外，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式典型屬于資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)還有中糧和華潤(rùn)。中糧主題化操作的大悅城模式經(jīng)營(yíng)效率至上，華潤(rùn)則堅(jiān)持購(gòu)物中心的品牌化戰(zhàn)略(萬(wàn)象城、五彩城、歡樂(lè)頌)。

商業(yè)地產(chǎn)典型開(kāi)發(fā)模式之嘉德地產(chǎn)金融模式

2006年底，嘉德置地第一支中國(guó)REIT的上市，標(biāo)志著境外成熟的持有物業(yè)發(fā)展模式已經(jīng)進(jìn)入中國(guó)??

嘉德的商業(yè)模式是將資本市場(chǎng)的金融技能與房地產(chǎn)的know-how、資產(chǎn)基礎(chǔ)相結(jié)合。2008年凱德已構(gòu)建了一個(gè)由5只REITS和17只私募地產(chǎn)基金組成的基金平臺(tái)，管理資產(chǎn)總額達(dá)到259 億新元(約合1300 億人民幣)，加上嘉德集團(tuán)自身資產(chǎn)，總管理資產(chǎn)額達(dá)到450億新元(約合2250 億人民幣)。2011年3月，管理資產(chǎn)達(dá)到2630億元人民幣。

據(jù)公開(kāi)資料及推算得出：嘉德置地每年的僅上市管理資產(chǎn)的AMC收費(fèi)收入保守估計(jì)達(dá)到1.4億美元以上。然而，和私募基金的管理費(fèi)不同是，房地產(chǎn)AMC即使實(shí)現(xiàn)退出后，上市REIT的管理費(fèi)仍持續(xù)穩(wěn)定存在。同時(shí)，對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者，AMC的吸引力在于：(1)核心資產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)較低；(2)REIT通道及相應(yīng)的品牌和信譽(yù)。

事實(shí)證明，嘉德基金模式不僅改善了嘉德自身的財(cái)務(wù)狀況，也獲得了資本市場(chǎng)投資人的認(rèn)同。新加坡五大地產(chǎn)公司中，嘉德置地?zé)o疑是幾家地產(chǎn)公司中輕資產(chǎn)戰(zhàn)略推進(jìn)最快的。

嘉德置地地產(chǎn)金融模式成功的關(guān)鍵在于三大策略：一是全鏈條基金融資平臺(tái)的打造，二是以費(fèi)用收益模式替代資產(chǎn)收益模式，三是嚴(yán)格的非核心資產(chǎn)剝離政策。

其他商業(yè)地產(chǎn)典型開(kāi)發(fā)模式

結(jié)語(yǔ)

這么多模式，究竟該學(xué)習(xí)誰(shuí)呢？我認(rèn)為，對(duì)于小開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，SOHO的現(xiàn)金為王的散售模式是學(xué)習(xí)模仿的標(biāo)杄，住宅仍是未來(lái)二十年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的主要矛盾和方向，盡量少持有商業(yè)，多做住宅。對(duì)于有上市平臺(tái)/大型開(kāi)發(fā)商，可以學(xué)習(xí)萬(wàn)達(dá)綜合體平衡模式穩(wěn)健轉(zhuǎn)型，打通融資渠道，打造一個(gè)成功的項(xiàng)目，建立適合自己的產(chǎn)品模型，發(fā)育管理能力。對(duì)于央企開(kāi)發(fā)商，可以學(xué)習(xí)恒隆香港模式，香港模式是重資產(chǎn)模式下的內(nèi)部資金平衡，在向商業(yè)地產(chǎn)的滲透中更強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)保守下的內(nèi)部現(xiàn)金流平衡。

除了以上講的四類典型開(kāi)發(fā)模式外，還有其他商業(yè)地產(chǎn)的典型開(kāi)發(fā)模式，比如海航的資本對(duì)沖、單純追求資本升值模式，華南城的商貿(mào)物流+地產(chǎn)的郊區(qū)化開(kāi)發(fā)策略，華僑城的旅游+商業(yè)+地產(chǎn)的獨(dú)特之路等等。

總之，企業(yè)不同的背景、不同的資金實(shí)力、不同的管理能力，對(duì)應(yīng)不同的開(kāi)發(fā)模式，以及不同的產(chǎn)品模型。

第二篇：萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式

萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司是全球商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，已在全國(guó)開(kāi)業(yè)72座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，持有物業(yè)面積1373萬(wàn)平方米，規(guī)模全球第二，計(jì)劃到2014年開(kāi)業(yè)110座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，持有物業(yè)面積2300萬(wàn)平方米，成為全球規(guī)模第一的不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司擁有全國(guó)唯一的商業(yè)規(guī)劃研究院、全國(guó)性的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)團(tuán)隊(duì)、全國(guó)性的商業(yè)管理公司，形成商業(yè)地產(chǎn)的完整產(chǎn)業(yè)鏈和企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)第一品牌。城市綜合體是萬(wàn)達(dá)在世界獨(dú)創(chuàng)的商業(yè)地產(chǎn)模式，內(nèi)容包括大型商業(yè)中心、城市步行街、五星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓、公寓等，集購(gòu)物、餐飲、文化、娛樂(lè)等多種功能于一體，形成獨(dú)立的大型商圈，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就是城市中心。

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是企業(yè)效益和社會(huì)效益的和諧統(tǒng)一，產(chǎn)生四大社會(huì)效益：

一、提升城市商業(yè)檔次；

二、新增大量就業(yè)崗位；

三、創(chuàng)造持續(xù)巨額稅收；

四、豐富群眾消費(fèi)需求。萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理公司

萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理公司是亞洲最大的商業(yè)管理企業(yè)，管理范圍覆蓋全國(guó)所有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，創(chuàng)造了連續(xù)多年租金收繳率超過(guò)99.5%的世界行業(yè)紀(jì)錄。萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理公司擁有豐富的商業(yè)資源、強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)管理能力，確保萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)無(wú)論建在城市中心還是新發(fā)展區(qū)域，都能開(kāi)一個(gè)旺一個(gè)，成為萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。萬(wàn)達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院

萬(wàn)達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院是中國(guó)唯一專業(yè)從事大型商業(yè)中心、五星級(jí)酒店、旅游度假區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的機(jī)構(gòu)，匯集了全國(guó)商業(yè)中心、五星級(jí)酒店、旅游度假區(qū)設(shè)計(jì)各專業(yè)的一流人才，是萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成部分。萬(wàn)達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院擔(dān)負(fù)著萬(wàn)達(dá)集團(tuán)所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及景觀設(shè)計(jì)、機(jī)電等業(yè)務(wù)，并全程參與產(chǎn)品定位、成本控制、技術(shù)支持等工作，每年承擔(dān)的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)任務(wù)超過(guò)3000萬(wàn)平方米。萬(wàn)達(dá)文化旅游規(guī)劃院

萬(wàn)達(dá)文化旅游規(guī)劃院是全國(guó)唯一專業(yè)從事文化旅游項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的機(jī)構(gòu)，擁有眾多國(guó)內(nèi)外精英人才，聘請(qǐng)全球頂尖藝術(shù)大師加盟。萬(wàn)達(dá)酒店設(shè)計(jì)研究院

萬(wàn)達(dá)酒店設(shè)計(jì)研究院是世界領(lǐng)先的奢華酒店設(shè)計(jì)公司，匯集眾多世界一流酒店設(shè)計(jì)精英，能獨(dú)立完成奢華酒店及會(huì)所室內(nèi)、機(jī)電、藝術(shù)品、標(biāo)識(shí)、燈光等專業(yè)設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)的酒店涵蓋世界五大酒店管理公司的一流品牌。萬(wàn)達(dá)學(xué)院

萬(wàn)達(dá)學(xué)院位于河北省廊坊市，占地200畝，總建筑面積12.8萬(wàn)平方米，可同時(shí)容納3000名學(xué)員，每年安排萬(wàn)達(dá)集團(tuán)高中層管理人員進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)。萬(wàn)達(dá)學(xué)院由教學(xué)樓、行政樓、室

內(nèi)體育館、室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、宿舍、餐廳等組成，并配備國(guó)內(nèi)一流的教學(xué)服務(wù)設(shè)施，是中國(guó)最好的企業(yè)學(xué)院之一。

第三篇：10種最牛的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式

10種最牛的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，總有一種適合你

國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)時(shí)雖然頗為高調(diào)，但在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，卻又小心翼翼。由于養(yǎng)老產(chǎn)品的復(fù)雜性和多樣性，即使是同一個(gè)企業(yè)，也不一定只選擇一種模式，而是多方面試水，試圖尋找出最合適的盈利模式。本文為你呈現(xiàn)10個(gè)最值得借鑒的中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式。

一、高端會(huì)員制養(yǎng)老第一家——上海親和源老年公寓

親和源老年公寓是一個(gè)以會(huì)員制為主要形式，以實(shí)現(xiàn)健康、快樂(lè)的老年新生活為目標(biāo)，融居家養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老優(yōu)化為一體的與上海國(guó)際大都市相匹配的中、高檔的養(yǎng)老社區(qū)。

整個(gè)社區(qū)全部采用無(wú)障礙化設(shè)計(jì)+“生活、快樂(lè)、健康”管家式的服務(wù)，不同于傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老院，是個(gè)不脫離社會(huì)，又獨(dú)立又開(kāi)放的老年生活社區(qū)。

親和源采用會(huì)員制運(yùn)營(yíng)模式，通過(guò)會(huì)員制的運(yùn)營(yíng)構(gòu)建俱樂(lè)部服務(wù)模式。?項(xiàng)目配套 1.頤養(yǎng)院

建筑面積9736.1平方米，設(shè)300余張床位。共9層，1-4層為門(mén)診部門(mén)，5層為樣板間，6-9層為護(hù)理區(qū)。

與上海市三級(jí)甲等醫(yī)院對(duì)接，又專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)派出團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理。頤養(yǎng)院只為親和源內(nèi)部老人提供護(hù)理服務(wù)，外部人員暫不接待。

房?jī)?nèi)配備有獨(dú)立洗手間、冰霜、電視、謹(jǐn)記呼叫器。

2.健康會(huì)所

會(huì)所接待親和源內(nèi)老人，也對(duì)外開(kāi)放

3.親和學(xué)院

引進(jìn)上海老年大學(xué)，開(kāi)設(shè)英語(yǔ)、電腦、音樂(lè)、藝術(shù)、運(yùn)動(dòng)等6大類15個(gè)學(xué)習(xí)班，使老年人拓展深化資深興趣愛(ài)好，增加與群體交流的機(jī)會(huì)，豐富生活。

4.配餐中心

與索迪斯餐廳合作，打造總面積2574平方米的養(yǎng)生餐廳；由專業(yè)餐廳管理公司管理，按營(yíng)業(yè)額與親和源分成；

餐廳只為護(hù)理和療養(yǎng)人員提供送餐，公寓內(nèi)老人需自行前往餐廳用餐。

5.度假酒店

酒店內(nèi)設(shè)有74套客房，公寓式配置，酒店式管理。

提供分時(shí)度假、老年旅游休閑、短期托老以及親和源老年新生活體驗(yàn)等服務(wù)；親和源內(nèi)老人帶朋友居住享受優(yōu)惠價(jià)格。

二、東方太陽(yáng)城

東方太陽(yáng)城因不設(shè)老人購(gòu)買的限制條件，原則上并不能稱之為真正的養(yǎng)老項(xiàng)目，而是一個(gè)以老人退休生活為主題，有部分適老設(shè)施，同時(shí)開(kāi)展一些老年活動(dòng)的，帶有養(yǎng)老特點(diǎn)的地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也有一定的參考作用。

?項(xiàng)目特色

1.消除室內(nèi)地面高差，樓梯臺(tái)階變寬變矮，門(mén)手柄和電梯按鈕位置下移，燈具開(kāi)關(guān)面板變寬，衛(wèi)生間坐便器略高，廚房灶臺(tái)略低，保證輪椅回轉(zhuǎn)空間，盡可能在樓內(nèi)外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環(huán)境（例如連廊公寓的空間設(shè)計(jì)）。

2.多層樓房帶電梯，全部無(wú)障礙通道，公共走道及衛(wèi)生間地面防滑，外部空間最好有帶頂?shù)拈L(zhǎng)廊相連在特殊裝置上：緊急呼叫按鈕，防滑扶手，安全電熱源，護(hù)理型公寓安裝專用平鋪式電梯、活動(dòng)滑輪床，衛(wèi)生間墻面裝扶手，盡量用平底浴盆或坐式浴盆。

3.適當(dāng)提高照明亮度，提高色彩的明度和對(duì)比度，放大標(biāo)識(shí)牌和字體，提高可識(shí)別性，減少黃色和暗色。

?配套服務(wù)

酒店：嘉賓國(guó)際酒店。建筑面積共紅旗1.5萬(wàn)平米，按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，共有客房108間。另配置了3棟酒店式公寓，共110套，每套均設(shè)有廚房并配備廚具。

餐飲：三個(gè)中餐廳一個(gè)西餐廳

會(huì)議：太陽(yáng)會(huì)所擁有近20間國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)多功能會(huì)議廳，約40平米至900平米。醫(yī)院：太城城醫(yī)院建設(shè)面積2200余平米，有一所功能完善的綜合性醫(yī)院。開(kāi)設(shè)有急診科、內(nèi)科、外科、中醫(yī)科等十五個(gè)科室。運(yùn)動(dòng)：各種運(yùn)動(dòng)設(shè)備齊備。休閑：溫泉泳池。

娛樂(lè)：陶藝館、咖啡館、棋牌吧、KTV、演藝、圖書(shū)館、音樂(lè)、舞蹈等。老年大學(xué)：老人學(xué)習(xí)、交流和增長(zhǎng)知識(shí)的場(chǎng)所。

農(nóng)莊：總占地?cái)?shù)百畝，可種植各種瓜果蔬菜，每份土地每年收200元。?運(yùn)營(yíng)模式

標(biāo)桿項(xiàng)目：美國(guó)佛羅里達(dá)州坦帕市太陽(yáng)城中心退休社區(qū)

高品質(zhì)的中國(guó)首席大型退休社區(qū)。作為一種專供健康老人集中居住的專用住宅，是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的模式。它與原來(lái)的敬老院、福利院不同，不是用來(lái)收養(yǎng)無(wú)經(jīng)濟(jì)來(lái)源的孤寡老人和低收入家庭送養(yǎng)的老人，不屬于國(guó)家或集體辦的社會(huì)福利設(shè)施，而是由社會(huì)投資興辦并按企業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理的老年專用住宅，入住的老人可根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)條件與健康狀況選擇戶型及服務(wù)項(xiàng)目，以銷售地產(chǎn)為主要目標(biāo)。

三、大體量，綜合服務(wù)類養(yǎng)老項(xiàng)目——愛(ài)晚大愛(ài)城

大愛(ài)城（香河國(guó)家養(yǎng)老示范基地）是國(guó)家“愛(ài)晚工程”的典型示范性項(xiàng)目，主要實(shí)行居家服務(wù)、社區(qū)照顧、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老相結(jié)合的服務(wù)模式。養(yǎng)老中心除為入住養(yǎng)老公寓的老人提供專業(yè)、貼心的服務(wù)外，還為所有社區(qū)居民提供個(gè)性化、定制化健康養(yǎng)老服務(wù)，實(shí)現(xiàn)社區(qū)養(yǎng)老全覆蓋。

?項(xiàng)目配套

國(guó)際醫(yī)療健康中心（包括愛(ài)晚醫(yī)院、愛(ài)晚國(guó)醫(yī)院、醫(yī)療專家樓、老年護(hù)理單元）、養(yǎng)老中心、體育中心、文化教育（包括國(guó)家開(kāi)放大學(xué)社工學(xué)院、老年大學(xué)、中小學(xué)、幼兒園）、養(yǎng)生會(huì)所、休閑公園、生態(tài)健康農(nóng)場(chǎng)、繽紛商業(yè)、高端酒店。通過(guò)倡導(dǎo)親情回歸、大家庭融合的居住方式，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)“中國(guó)首席親情健康城”的造城理想。

三、北京市首個(gè)“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”試點(diǎn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)——雙井恭和苑

北京率先推出“喘息服務(wù)”的養(yǎng)老院，國(guó)內(nèi)首推個(gè)性化照護(hù)的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。

?服務(wù)模式

長(zhǎng)住，提供醫(yī)養(yǎng)結(jié)合持續(xù)照料的老人提供長(zhǎng)期生活照料。短住，提供一站式的專業(yè)短期照料。

喘息服務(wù)，讓老人享受一段幸福安康的生活，也讓長(zhǎng)期照顧老人的子女或老伴喘口氣。

服務(wù)人群：有失智、臥床老人長(zhǎng)期照護(hù)，在主要照護(hù)人有臨時(shí)安排不能照護(hù)的家庭，或長(zhǎng)期照護(hù)老人所伴生的壓力需要舒緩的家庭。

四、第一家保險(xiǎn)企業(yè)投資管理的養(yǎng)老社區(qū)——北京泰康·燕園

在中國(guó)，泰康人壽最早提出了由保險(xiǎn)公司建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)的構(gòu)想，同時(shí)積極研究將金融保險(xiǎn)與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合的創(chuàng)新商業(yè)模式，由泰康人壽旗下泰康之家獲中國(guó)保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)在中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)率先進(jìn)行的養(yǎng)老社區(qū)投資試點(diǎn)。

?項(xiàng)目配套

泰康之家提供了約1.8萬(wàn)平方米的公共服務(wù)設(shè)施。一期中心的位置是一個(gè)5000平方米左右的文化活動(dòng)中心，滿足居民日常文化娛樂(lè)健身休閑生活。其中包括1500余平方米健身運(yùn)動(dòng)中心，400平方米的陽(yáng)光房，約2萬(wàn)平方米的中央花園，以及專門(mén)設(shè)置的漫步道方便老人科學(xué)運(yùn)動(dòng)。

?項(xiàng)目特點(diǎn)-“保險(xiǎn)”跨界

燕園采取期權(quán)與現(xiàn)貨兩種方式進(jìn)行銷售：期權(quán)銷售模式是指銷售“幸福有約綜合養(yǎng)老計(jì)劃。現(xiàn)貨銷售模式是指客戶入住后要根據(jù)需求不同支付不同的入住費(fèi)用。費(fèi)用約在六七千元至上萬(wàn)元不等。入住時(shí)需繳納一定金額的類似押金性質(zhì)的資金60萬(wàn)到100萬(wàn)元，在離開(kāi)社區(qū)時(shí)這筆資金才可以退還。

社區(qū)為居民提供青松閣、雅竹閣、芝蘭閣、碧蓮閣四個(gè)不同的居住區(qū)域，并提供不同程度的生活照顧及護(hù)理服務(wù)。根據(jù)入住前的專業(yè)評(píng)估，社區(qū)向居民提供適當(dāng)?shù)娜胱∵x擇建議，入住后，當(dāng)居民健康狀況發(fā)生變化，亦可輕松升級(jí)至相應(yīng)的居住區(qū)。四個(gè)居住區(qū)也都在戶型及配置上針對(duì)入住人群的特點(diǎn)、情況做出了相應(yīng)的優(yōu)化。

六、“休閑+養(yǎng)老”的早期經(jīng)典項(xiàng)目——北京太申祥和山莊 全國(guó)首家推行會(huì)員制（包括太申祥和會(huì)籍、太申尊老會(huì)籍、太申至尊尊老會(huì)籍、祥和會(huì)籍）養(yǎng)老模式的國(guó)際敬老院。倡導(dǎo)以儒家文化為基礎(chǔ)，提倡“天人合一”與“和為貴”的思想，致力建成以健康養(yǎng)生、養(yǎng)老、休閑度假等綜合性山莊。

經(jīng)營(yíng)模式采用三種會(huì)員制的模式，入住人員交納押金后可獲得會(huì)員資格，并免費(fèi)享有居住權(quán)或租賃居住，入住老人主要以健康老人為主。

?服務(wù)理念

太申祥和山莊（國(guó)際敬老院）是全國(guó)首家推行會(huì)員制新型養(yǎng)老模式的國(guó)際敬老院，會(huì)員老人可享受優(yōu)惠價(jià)位及為其提供的各項(xiàng)服務(wù)。所有房間均設(shè)有應(yīng)急呼叫系統(tǒng)，24小時(shí)熱水供應(yīng)，電視、電話、空調(diào)等一應(yīng)俱全，每天有專人打掃衛(wèi)生、護(hù)理，整個(gè)區(qū)域采用無(wú)障礙通道，防滑地面。老年餐廳為會(huì)員提供營(yíng)養(yǎng)套餐及零點(diǎn)餐。依老年人的特點(diǎn)，特開(kāi)設(shè)了圖書(shū)閱覽室、健身房、康復(fù)訓(xùn)練室、書(shū)畫(huà)室等。

太申祥和山莊（國(guó)際敬老院）還組織成立了合唱隊(duì)、舞蹈隊(duì)、模特隊(duì)、園藝組、攝影沙龍等喜聞樂(lè)見(jiàn)的娛樂(lè)團(tuán)體。為其提供服務(wù)的太申祥和醫(yī)院(一級(jí)甲等)被評(píng)為定點(diǎn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)。每年為免費(fèi)為會(huì)員老人進(jìn)行兩次體檢。

太申祥和山莊（國(guó)際敬老院）的康樂(lè)中心為星級(jí)賓館，擁有單人間、雙人間、豪華套間、VIP室共計(jì)300個(gè)床位。設(shè)有室內(nèi)保齡球館、臺(tái)球廳、沙弧球、射擊項(xiàng)目、游泳館、桑拿館大小歌舞廳、多功能廳、室外網(wǎng)球場(chǎng)、門(mén)球場(chǎng)、等多種娛樂(lè)項(xiàng)目。餐飲中心設(shè)有能滿足不同需求消費(fèi)者要求的自助餐廳、零點(diǎn)餐廳……

?服務(wù)模式

“保單+實(shí)物對(duì)接”的模式——武漢合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)

合眾養(yǎng)老社區(qū)基于美國(guó)的CCRC持續(xù)健康理論而設(shè)立，社區(qū)包括定位于55歲到70歲的活躍老人社區(qū)，和70歲以上的持續(xù)看護(hù)社區(qū)。根據(jù)客戶不同階段的健康狀況，提供包括獨(dú)立生活、協(xié)助生活和專業(yè)護(hù)士護(hù)理的系統(tǒng)化服務(wù)。

合眾養(yǎng)老社區(qū)為國(guó)內(nèi)首個(gè)實(shí)物養(yǎng)老保障計(jì)劃，其首創(chuàng)了“保單+實(shí)物對(duì)接”的模式，瞄準(zhǔn)的是中產(chǎn)階層的養(yǎng)老市場(chǎng)。其入住費(fèi)用由入門(mén)費(fèi)、月租金、服務(wù)費(fèi)組成，餐費(fèi)依據(jù)膳食標(biāo)準(zhǔn)另計(jì)。以入住活躍老人區(qū)為例，按照目前市場(chǎng)價(jià)，除入門(mén)費(fèi)外，每月只需1350元就可租到二室一廳、服務(wù)費(fèi)每套每月只需700元。購(gòu)買合眾人壽實(shí)物養(yǎng)老保障計(jì)劃的客戶，到了保險(xiǎn)合同約定年齡后，不論未來(lái)社區(qū)租金如何上漲，都可以保證入住，只需按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)繳納服務(wù)費(fèi)即可。

如選擇購(gòu)買保險(xiǎn)產(chǎn)品，合眾人壽推出3款實(shí)物養(yǎng)老保障計(jì)劃，包括合眾樂(lè)享優(yōu)年生活實(shí)物養(yǎng)老保障計(jì)劃（A）、合眾頤享優(yōu)年生活實(shí)物養(yǎng)老保障計(jì)劃（A）和合眾尊享優(yōu)年生活實(shí)物養(yǎng)老保障計(jì)劃（A）。以35—40歲客戶為例，如果選擇10年繳費(fèi)期，每年的投入只需3 到5萬(wàn)元。

八、國(guó)內(nèi)首個(gè)學(xué)院式養(yǎng)老——綠城烏鎮(zhèn)雅園

九、“大社區(qū)+養(yǎng)老組團(tuán)”的開(kāi)發(fā)模式

萬(wàn)科隨園嘉樹(shù)，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是萬(wàn)科首個(gè)真正意義上的養(yǎng)老項(xiàng)目。項(xiàng)目依托良渚文化村項(xiàng)目，采用“大社區(qū)+養(yǎng)老組團(tuán)”的開(kāi)發(fā)模式，隨園嘉樹(shù)土地屬性為旅游用地（商業(yè)用地），40年產(chǎn)權(quán)（2003-2043年），從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、服務(wù)配套以及樣板區(qū)的體驗(yàn)，萬(wàn)科將此產(chǎn)品打造成了目前市面上相當(dāng)不錯(cuò)的養(yǎng)老產(chǎn)品，也是萬(wàn)科進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的一個(gè)試點(diǎn)產(chǎn)品，特別是養(yǎng)老服務(wù)的試點(diǎn)。?配套設(shè)施

1.長(zhǎng)者樂(lè)園：“金十字”養(yǎng)生休閑區(qū)

項(xiàng)目園區(qū)中央的“金十字”養(yǎng)生休閑區(qū)，面積達(dá)4500平方米，包括景觀餐廳、陽(yáng)光閱覽室、多功能廳、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大學(xué)等，更有老年大學(xué)“隨園書(shū)院”重拾年少之夢(mèng)，是一個(gè)專為長(zhǎng)者營(yíng)造的養(yǎng)老配套集群。

2.醫(yī)療配套-全國(guó)首個(gè)數(shù)字化健康服務(wù)示范社區(qū)

以共建中國(guó)首個(gè)數(shù)字化健康服務(wù)示范社區(qū)為目標(biāo)，浙醫(yī)一院在良渚文化村成立了浙一良渚門(mén)診部，診療面積共約2000平方米，設(shè)有內(nèi)科、外科、口腔科及檢驗(yàn)、超聲、心電圖、放射、藥房等，配備牙科診療床、輸液室、觀察室等設(shè)備和功能區(qū)，可以為社區(qū)居民提供高水平的醫(yī)療和服務(wù)。3.兩大宗教信仰場(chǎng)所，滿足心靈需求

（1）中國(guó)首座全木結(jié)構(gòu)社區(qū)教堂的美麗洲教堂。（2）全國(guó)罕見(jiàn)佛教尼眾道場(chǎng)的大雄寺。

4.社區(qū)配套

（1）獨(dú)創(chuàng)村民食堂的良渚食街；（2）全國(guó)唯一鄉(xiāng)村創(chuàng)意聚落的玉鳥(niǎo)流蘇街區(qū)；（3）杭州首個(gè)星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)菜場(chǎng)的玉鳥(niǎo)菜場(chǎng)；（4）全國(guó)首個(gè)配有“村急送”服務(wù)的社區(qū)。?運(yùn)營(yíng)模式

隨園嘉樹(shù)在產(chǎn)品方面引進(jìn)了日本的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，而在服務(wù)方面，又吸收了臺(tái)灣的模式，混搭之下，找到適合的方向。隨園嘉樹(shù)的土地較為特殊是40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)用地，經(jīng)過(guò)八年多的前期建設(shè)，僅剩30多年的產(chǎn)權(quán)。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目前采取租售結(jié)合的方式。銷售部分，出售30年使用權(quán)。戶型75~110平方米，均價(jià)14000元/平方米，再按月收取2500~3500元不等的服務(wù)費(fèi)。

項(xiàng)目575套房源中，前60套以出售來(lái)試探市場(chǎng)反應(yīng)，一面世就被一搶而空，客戶為40~50歲的中年人士，與萬(wàn)科最初預(yù)計(jì)的60-70歲的老年人相差甚遠(yuǎn)，但從銷售的角度已經(jīng)全部售罄。二期60套正在低調(diào)銷售，而后期剩下的房源，萬(wàn)科已經(jīng)計(jì)劃以自持的形式，進(jìn)行出租運(yùn)營(yíng)。?項(xiàng)目特點(diǎn)

（1）依托良渚，擁有優(yōu)越的自然環(huán)境。

（2）項(xiàng)目以養(yǎng)老組團(tuán)+大社區(qū)的開(kāi)發(fā)模式，打造“一碗湯的距離”的養(yǎng)老概念，中國(guó)老人更愿意接受這種居家養(yǎng)老模式。

（3）項(xiàng)目充分利用和發(fā)揮了萬(wàn)科的品牌效應(yīng)。

（4）隨園嘉樹(shù)采取銷售使用權(quán)與持有租賃相結(jié)合的運(yùn)營(yíng)模式，并依據(jù)市場(chǎng)情況和項(xiàng)目進(jìn)展不斷調(diào)整運(yùn)營(yíng)。項(xiàng)目起初打算銷售80%的物業(yè)，持有20%的物業(yè)。隨著項(xiàng)目的推進(jìn)，逐漸增加項(xiàng)目持有物業(yè)比例，說(shuō)明萬(wàn)科注重后期運(yùn)營(yíng)，將為客戶提供持續(xù)養(yǎng)老服務(wù)作為新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

十、社區(qū)式的商業(yè)養(yǎng)老模式——臺(tái)灣長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村

臺(tái)灣長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村是銀發(fā)安居的典范。長(zhǎng)庚村以其完美的社區(qū)模式服務(wù)銀發(fā)群體．讓其退出職場(chǎng)后仍得以有尊嚴(yán)地生活，這種社區(qū)式的商業(yè)養(yǎng)老模式值得大陸借鑒。?項(xiàng)目定位

集養(yǎng)老、醫(yī)療、文化、生活、娛樂(lè)等功能于一體的“銀發(fā)族小區(qū)” 入住資格：年滿60歲、且接收長(zhǎng)庚醫(yī)院身體檢查證明健康狀況合格。

?項(xiàng)目特色

1、寬闊優(yōu)雅的養(yǎng)生環(huán)境：享受17公頃青青草原、體驗(yàn)野趣農(nóng)園、漫步休閑棧道，遠(yuǎn)離城囂煩惱，沉浸在大自然中，提供最佳的健康養(yǎng)生環(huán)境。

2、全方位的照護(hù)規(guī)劃：為銀發(fā)族體貼設(shè)想的全方位照護(hù)服務(wù)，兼顧保健、醫(yī)療、養(yǎng)生、休閑、娛樂(lè)，滿足銀發(fā)族的生活需求，享受家庭、社會(huì)的溫暖關(guān)懷。

3、養(yǎng)生文化代代相傳：塑造多元養(yǎng)生文化，豐富退休生活價(jià)值，規(guī)劃調(diào)養(yǎng)身心的休閑活動(dòng)，參與社團(tuán)活絡(luò)人際，提供文化傳承的發(fā)展機(jī)會(huì)。

4、住得好，付得起：全村4000戶不同坪數(shù)住房，有良好的經(jīng)營(yíng)管理質(zhì)量，規(guī)劃多元的銀發(fā)學(xué)員課程，舉辦多樣化的社團(tuán)活動(dòng)、藝文表演、學(xué)習(xí)課程，豐富生活內(nèi)涵，安排住戶中學(xué)有專長(zhǎng)者擔(dān)任教學(xué)或服務(wù)工作，貢獻(xiàn)人生經(jīng)驗(yàn)，真正享受快樂(lè)優(yōu)質(zhì)的退休生活。?經(jīng)營(yíng)模式

（1）出租模式：知曉—預(yù)約—參觀—解說(shuō)—登記住房—簽訂合同—繳費(fèi)—入住—生活—到期續(xù)約—搬出（社區(qū)還為老人提供試住服務(wù)，以及對(duì)13歲以上的人士提供為期兩天的體驗(yàn)之旅。）（2）出售模式：由于土地是政府作為福利低價(jià)劃撥，因此每平方米造價(jià)不高，售價(jià)在臺(tái)灣算是平價(jià)，目前已售罄。買房有一規(guī)定：不能作為遺產(chǎn)處理，到不住時(shí)須交回村里作為捐助。

（3）收費(fèi)：費(fèi)用包含入住保證金、管理費(fèi)、膳食費(fèi)、水電費(fèi)、其他服務(wù)（護(hù)工等）

第四篇：歷史文化景點(diǎn)商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)模式初探

歷史文化景點(diǎn)商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)模式初探

近年來(lái)，隨著城市休閑市場(chǎng)快速發(fā)展，給城市內(nèi)的歷史文化旅游景點(diǎn)，帶來(lái)了巨大的商業(yè)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。本文系統(tǒng)總結(jié)依托歷史文化景區(qū)的旅游商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)，討論對(duì)象僅局限城市的主城區(qū)范圍內(nèi)的歷史文化景點(diǎn)，包括：歷史文化藝術(shù)館、博物館民風(fēng)民俗景點(diǎn)、歷史遺存和歷史遺跡、寺廟佛塔等。我們認(rèn)為，這類開(kāi)發(fā)既有著明顯的商業(yè)房地產(chǎn)特征，更具有特殊的旅游經(jīng)濟(jì)性和歷史文化性。因此，開(kāi)發(fā)過(guò)程應(yīng)該充分依據(jù)旅游資源特性，深度挖掘文化，選擇合理的開(kāi)發(fā)模式。

一、城市型歷史文化景點(diǎn)的商業(yè)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀及主要問(wèn)題

1、開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀及特征

由于景點(diǎn)的保護(hù)需求及對(duì)周邊地價(jià)的提升作用，城市型歷史文化景點(diǎn)的商業(yè)物業(yè)在景點(diǎn)內(nèi)、外的發(fā)展有著明顯的差異：

景點(diǎn)內(nèi)：第一，商業(yè)內(nèi)容以相關(guān)歷史文化商品和紀(jì)念品零售為主，輔以配套型服務(wù)業(yè)，主要利用既有的空閑建筑（非文物、非吸引物建筑）開(kāi)展商業(yè)活動(dòng)；第二，商業(yè)具有主題突出、氛圍濃厚、環(huán)境幽雅、規(guī)模較小、形態(tài)單一，管理較為落后等特征；第三，商業(yè)的設(shè)置重視對(duì)景點(diǎn)吸引物和環(huán)境的保護(hù)，商業(yè)的管理者大多為景點(diǎn)員工或?qū)ν獬邪?jīng)營(yíng)，物業(yè)的所有權(quán)屬于景區(qū)。

景點(diǎn)外：第一，由于土地所有方式的靈活和復(fù)雜，景點(diǎn)外的商業(yè)內(nèi)容顯得豐富多樣，小至特色商鋪、大至形成綜合性的城市中央游憩區(qū)，但均圍繞著景點(diǎn)自身的歷史文化核心而發(fā)展；第二，由于景點(diǎn)的帶動(dòng)作用，其外部商業(yè)具有規(guī)模較大、數(shù)量較多、管理較靈活和先進(jìn)、業(yè)態(tài)豐富、商業(yè)氛圍相對(duì)濃厚、商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈等特征。

近年來(lái)，由于整體旅游市場(chǎng)的升溫，作為城市文化精神的體現(xiàn)，歷史文化景點(diǎn)的稀缺性更促進(jìn)了景點(diǎn)旅游商業(yè)的發(fā)展。景點(diǎn)內(nèi)，商業(yè)形態(tài)愈加豐富和充實(shí)；景點(diǎn)周邊，商業(yè)發(fā)展更具規(guī)模、大批旅游文化街、主題商業(yè)街區(qū)的得以開(kāi)發(fā)，許多城市中央游憩區(qū)雛形初現(xiàn)，成為了景點(diǎn)重要的外圍補(bǔ)充。

2、開(kāi)發(fā)面臨的主要問(wèn)題

旅游商業(yè)快速蓬勃的開(kāi)發(fā)同時(shí)，很多問(wèn)題也開(kāi)始凸現(xiàn)，并直接影響城市旅游商業(yè)及旅游商業(yè)房地產(chǎn)的正常發(fā)展：

1)景點(diǎn)內(nèi)商業(yè)形態(tài)單

一、業(yè)態(tài)落后，發(fā)展與保護(hù)的矛盾突出，難以為景區(qū)進(jìn)一步發(fā)展提供充足的資金支持，大部分景區(qū)的收入還是以門(mén)票銷售為主。

2)景點(diǎn)的質(zhì)量（級(jí)別）差異造成了明顯的門(mén)票差異，形成了明顯的客源分化，大部分高質(zhì)量、高級(jí)別景點(diǎn)本地居民絕少涉足、而質(zhì)量和級(jí)別較低的景點(diǎn)也無(wú)法吸引外地游客。客源的分布不均對(duì)于依托景區(qū)的商業(yè)也呈現(xiàn)不同程度的不完全發(fā)展態(tài)勢(shì)。

3)客源分化造成高質(zhì)量景點(diǎn)商業(yè)的消費(fèi)季節(jié)性明顯，低質(zhì)量景點(diǎn)商業(yè)的消費(fèi)額低、地價(jià)低的兩極分化特征，直接影響景區(qū)周邊商業(yè)的正常發(fā)展，均不利于形成有價(jià)值的綜合性城市游憩中心和游憩節(jié)點(diǎn)。

4)景點(diǎn)商業(yè)的不完全發(fā)展使商家難以調(diào)和團(tuán)隊(duì)消費(fèi)和散客消費(fèi)、外地游客消費(fèi)和本地游客消費(fèi)、大眾消費(fèi)和主題消費(fèi)之間的多重矛盾，加劇了旅游商品和旅游服務(wù)的單一性缺陷。有缺陷的商業(yè)格局與單一的商品形成了惡性循環(huán)。

5)不完全、不穩(wěn)定的旅游商業(yè)消費(fèi)使很多大型旅游商業(yè)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)矛盾難以調(diào)和，加大了這些物業(yè)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)難度。

6)景點(diǎn)的歷史文化內(nèi)涵和商業(yè)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容嚴(yán)重脫節(jié)，形成了游客甚眾、消費(fèi)甚低、地價(jià)虛高的地產(chǎn)形態(tài)，造成城市土地資源和開(kāi)發(fā)資金的浪費(fèi)。

究其原因，可以發(fā)現(xiàn)，景區(qū)資源開(kāi)發(fā)程度淺、歷史文化資源與現(xiàn)代商業(yè)結(jié)合不足，商業(yè)開(kāi)發(fā)思路陳舊、旅游經(jīng)濟(jì)與城市商業(yè)脫節(jié)、開(kāi)發(fā)過(guò)程粗放等直接導(dǎo)致了以上問(wèn)題的出現(xiàn)。

二、影響城市歷史文化景點(diǎn)商業(yè)開(kāi)發(fā)的主要因素

1、游客來(lái)源因素影響要素

游憩方式

季節(jié)性

游玩時(shí)間

游玩頻率

個(gè)人消費(fèi)額 本地游客 休閑、娛樂(lè) 較弱，收益穩(wěn)定 較靈活 較高 較低、主要集中于餐飲休閑 外地游客 參觀、考察、朝圣 較強(qiáng) 較固定、較短 低 較高、主要集中于門(mén)票和紀(jì)念

品

紀(jì)念品零售為主 景點(diǎn)內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài) 小型、經(jīng)濟(jì)型餐飲休閑為主

周邊商業(yè)業(yè)態(tài)

對(duì)周邊地價(jià)的帶

動(dòng) 餐飲休閑為主的城市型商業(yè)業(yè)住宿、休閑、娛樂(lè)為主 態(tài) 相對(duì)較弱 相對(duì)較強(qiáng)

2、景點(diǎn)的區(qū)位因素影響要素

游客數(shù)量

游玩時(shí)間

個(gè)人消費(fèi)額

周邊商業(yè)業(yè)態(tài)

周邊地價(jià)

投資風(fēng)險(xiǎn)

投資額 中央商業(yè)型 周邊商業(yè)型 較大，外地散客和商務(wù)游客數(shù)量較少，外地散客和商務(wù)游客數(shù)較多 量較多數(shù)量較少 較靈活 較固定 外地散客和商務(wù)游客消費(fèi)較高 外地散客和商務(wù)游客消費(fèi)較低 豐富、兼容大量城市商業(yè)業(yè)態(tài) 較少，主題商業(yè)業(yè)態(tài)較多，可容納社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。高 較低 高 低 較高 較低

3、景點(diǎn)的歷史文化因素影響要素

游玩時(shí)間

游玩頻率 歷史文化遺存類 較短 較低 民風(fēng)民俗類 較長(zhǎng) 較高

門(mén)票消費(fèi)以外較高

豐富 宗教類 較長(zhǎng) 較高，特別是本地游客 門(mén)票消費(fèi)以外較高 較豐富 個(gè)人消費(fèi)額 門(mén)票消費(fèi)以外較低 景點(diǎn)內(nèi)商業(yè)較單一

業(yè)態(tài)

周邊商業(yè)業(yè)主題性較強(qiáng)，種類較參與性較強(qiáng)，種類豐富 主題性強(qiáng)，種類單一 態(tài) 單一

對(duì)周邊地價(jià)較強(qiáng)

帶動(dòng) 強(qiáng) 較弱

三、城市歷史文化景點(diǎn)的商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)模式對(duì)應(yīng)性分析

·不租不售。

這種模式為自主經(jīng)營(yíng)，所獲得的收益是最大的，在國(guó)外的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中較常見(jiàn)，目前國(guó)內(nèi)一些發(fā)達(dá)城市也有出現(xiàn)，但是相對(duì)很少。

其原因在于國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有相當(dāng)雄厚的資金實(shí)力或者有很成熟的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作能力，缺乏信心，因而覺(jué)得風(fēng)險(xiǎn)太大。該類模式主要可能出現(xiàn)在等級(jí)高、景點(diǎn)質(zhì)量高的景區(qū)內(nèi)部商業(yè)，其商業(yè)基礎(chǔ)為景點(diǎn)內(nèi)的核心吸引物，其產(chǎn)權(quán)屬于景區(qū)，且受到相關(guān)條例保護(hù)和約束，不可租售，但又具有一定的商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)收入歸景區(qū)所有。如通過(guò)景區(qū)內(nèi)吸引物開(kāi)展的固定的商業(yè)展覽、研討、論壇等商業(yè)形態(tài)和服務(wù)?！ぶ蛔獠皇?。

該類模式主要出現(xiàn)在景區(qū)的土地范圍內(nèi)，包括內(nèi)部的小型商業(yè)和景區(qū)邊緣的主題性商業(yè)物業(yè)，其物業(yè)產(chǎn)權(quán)屬于景區(qū)，且受到相關(guān)條例保護(hù)和約束，不可銷售，但可以靈活租賃。成都武候祠的“錦里旅游一條街”即為該類開(kāi)發(fā)模式的代表。該模式的收益較慢，對(duì)于其后期的提升性改造支持略顯不足，但由于景區(qū)作為其物業(yè)所有者，對(duì)于該類商業(yè)物業(yè)的整體形象維護(hù)、控制、推廣力度較強(qiáng)，且能很好地配合挖掘景點(diǎn)的歷史文化內(nèi)涵，因此，該模式對(duì)于景點(diǎn)的持續(xù)性發(fā)展具有穩(wěn)定的積極作用。

·只售不租。

該類模式大多出現(xiàn)在景區(qū)的土地范圍外，特別是等級(jí)高、景點(diǎn)質(zhì)量好、位于城市商業(yè)核心區(qū)域的景區(qū)周邊容易開(kāi)發(fā)。由于景點(diǎn)的資源優(yōu)勢(shì)可快速帶動(dòng)周邊低價(jià)升值，開(kāi)發(fā)商可通過(guò)該模式快速獲得利潤(rùn)，投資商也因?yàn)榫包c(diǎn)的優(yōu)勢(shì)而增強(qiáng)投資信心。具有較好的自然景觀的歷史文化景點(diǎn)，即使本身的歷史文化吸引物的質(zhì)量較低，由于開(kāi)發(fā)商可充分結(jié)合景區(qū)的自然優(yōu)勢(shì)和歷史文化基礎(chǔ)，也可以開(kāi)發(fā)具有歷史

文化內(nèi)涵的休閑型商業(yè)及住宅。充分利用景區(qū)門(mén)票低（甚至無(wú)門(mén)票）的特點(diǎn)，可在開(kāi)發(fā)概念上將景區(qū)作為其物業(yè)的外部配套，吸引本地顧客購(gòu)買及消費(fèi)，以增強(qiáng)投資商的信心。但該模式由于開(kāi)發(fā)商的快速商業(yè)行為特點(diǎn)，對(duì)于其物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)一般缺少有力的規(guī)劃和管理，該類物業(yè)容易出現(xiàn)業(yè)態(tài)重復(fù)、混亂和競(jìng)爭(zhēng)過(guò)度激烈的情況，不利于物業(yè)的持續(xù)性發(fā)展。

·又租又售。

這種模式最復(fù)雜，最繁瑣。具有很強(qiáng)的適應(yīng)性和持續(xù)性，受景點(diǎn)質(zhì)量、客源結(jié)構(gòu)及區(qū)位的影響均不太大，能同時(shí)兼顧長(zhǎng)期和短期的收益要求，可供開(kāi)發(fā)的物業(yè)形態(tài)，可引進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)均最豐富。這種模式雖然避免了前三種開(kāi)發(fā)模式的弊端，但涉及商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中三種權(quán)益關(guān)系最多，也最難以平衡。對(duì)所依托的景點(diǎn)要有充分和細(xì)致的分析和了解，開(kāi)發(fā)過(guò)程也需要足夠的精耕細(xì)作，同時(shí)需要根據(jù)景點(diǎn)特征，研發(fā)出最適合的銷售、招商和管理模式，自然，其收益也是最合理和可觀的。

第五篇：幼兒德智開(kāi)發(fā)培訓(xùn)中心商業(yè)計(jì)劃書(shū)

一、最新創(chuàng)意：

高尚的個(gè)人思想品德是立人之本，思想品德教育應(yīng)當(dāng)從幼兒抓起。必須清楚 “人之初，性本欲”。行動(dòng)從思想來(lái)，思想從欲望來(lái)，欲望從環(huán)境與個(gè)人感受來(lái)。從這一點(diǎn)出發(fā)就必須從小管住幼兒的嘴巴、眼睛、耳朵、手腳、行動(dòng)過(guò)程、動(dòng)機(jī)與目的。加強(qiáng)幼兒的自我約束、自我控制、自我反省、自我激勵(lì)、自我發(fā)展的能力。

人的智力是由三個(gè)部分組成的，即注意能力、記憶能力與思維能力。如果說(shuō)注意力、記憶力是智力堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，那么思維能力則是智力騰飛的翅膀。用瞬時(shí)記憶訓(xùn)練方法提升注意能力，包括靜中有靜、靜中有動(dòng)、動(dòng)中有靜、動(dòng)中有動(dòng)的四步訓(xùn)練方法。用短暫記憶訓(xùn)練長(zhǎng)久訓(xùn)練的方法提升鞏固記憶能力。用雙手示數(shù)法、手操訓(xùn)練法、手指計(jì)算法、心算誘導(dǎo)法、幾何折紙法、游戲教學(xué)法等方法，在提高計(jì)算能力的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)思維能力的轉(zhuǎn)換。即從具體的動(dòng)作思維經(jīng)過(guò)半具體半抽象的形象思維最后過(guò)渡到抽象思維。把智力開(kāi)發(fā)分為注意力、記憶力、思維能力三個(gè)部分，是一種創(chuàng)新的思維模式與方法。

二、開(kāi)辦宗旨：

以開(kāi)展自主創(chuàng)業(yè)的大中專學(xué)生、幼兒家長(zhǎng)、幼兒教師培訓(xùn)為主，提高他們的專業(yè)知識(shí)與技能，搞好自己孩子和學(xué)生的思想品德教育與智力開(kāi)發(fā)。同時(shí)也兼顧幼兒的面授培訓(xùn)，做好典型示范。教會(huì)自主創(chuàng)業(yè)的大中專學(xué)生，讓他們能夠獨(dú)立自主的回鄉(xiāng)開(kāi)班培訓(xùn)當(dāng)?shù)赜變骸榱耸惯@些學(xué)生受到鍛煉，在接受培訓(xùn)后可以在中心進(jìn)行教學(xué)實(shí)習(xí)鍛煉，以便提高他們的教學(xué)能力。

組織管理：

中心采取合伙人形式組合，方法原創(chuàng)人出無(wú)形資產(chǎn)。投資人出資金。股權(quán)按照國(guó)家規(guī)定分配持股比例組成理事會(huì)人數(shù)為3人以上，推選出理事長(zhǎng)主持高層管理。理事會(huì)下設(shè)置中心經(jīng)理負(fù)責(zé)具體事物，下設(shè)科研管理、對(duì)外招生管理、教學(xué)管理、內(nèi)勤管理等部門(mén)。對(duì)外則采取辦班的形式招收自主創(chuàng)業(yè)的大中專學(xué)生、幼兒教師與家長(zhǎng)授課、聽(tīng)課學(xué)習(xí)，掌握幼兒思想品德教育與智力開(kāi)發(fā)的具體方法。

三、面臨問(wèn)題：

目前中心開(kāi)辦只是一種創(chuàng)業(yè)設(shè)想，尚無(wú)教學(xué)場(chǎng)地、缺乏專職任課教師，對(duì)外廣告宣傳，所需專業(yè)教材、光盤(pán)出版等資金缺乏。

四、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：

現(xiàn)在大多的幼兒?jiǎn)⒚山逃椒ㄈ缰樾乃?、幼兒英語(yǔ)、快速識(shí)字等缺乏幼兒思想品德教育的內(nèi)容，智力開(kāi)發(fā)也缺乏綜合性，而且偏于急功近利出成果。盡管有一些已經(jīng)開(kāi)辦多年并且也取得一定的成果，但是不利于從小全面地開(kāi)發(fā)幼兒的德智綜合能力力。中心建立之后第一件事就是進(jìn)行廣泛的宣傳，擴(kuò)大影響。同時(shí)利用已有的典型事例進(jìn)行示范，取得教師、家長(zhǎng)的信賴。在強(qiáng)手如云的幼教培訓(xùn)市場(chǎng)中占有一席之地。

五、市場(chǎng)分析：

從娃娃抓起的理念，早已經(jīng)深入人心。絕大多數(shù)的家長(zhǎng)已經(jīng)清楚的認(rèn)識(shí)到，為什么同樣在學(xué)校接受同樣的教育，享受同樣的教育資源有的孩子學(xué)習(xí)成績(jī)就好，有的孩子成績(jī)就差?？梢?jiàn)差就差在家庭教育與早期啟蒙教育上。不要讓孩子輸在起跑線上幾乎成為家長(zhǎng)們的共識(shí)。現(xiàn)在的形勢(shì)就是只要你的方法科學(xué)、切實(shí)可行，同時(shí)宣傳到位就不愁沒(méi)有市場(chǎng)。十多年來(lái)該方法的原創(chuàng)人曾經(jīng)單打獨(dú)斗的在甘肅省內(nèi)外近百個(gè)幼兒園宣傳推廣。該方法經(jīng)過(guò)十多年的反復(fù)試驗(yàn)教學(xué)，已經(jīng)在實(shí)踐中不斷發(fā)展完善，積累了豐富的教學(xué)經(jīng)驗(yàn)。前后曾培養(yǎng)過(guò)300多名幼兒，最大的已經(jīng)上了初中。在進(jìn)行幼兒培訓(xùn)的同時(shí)從XX年起，先后培訓(xùn)了甘肅會(huì)寧縣幼兒園、蘭州軍區(qū)司令部幼兒園、北京陽(yáng)光紅學(xué)校、江蘇泗洪樹(shù)人學(xué)校、河南新鄉(xiāng)天驕學(xué)校、青海大通幼兒園等150多名教師。實(shí)踐證明這是一套行之有效的，簡(jiǎn)單易學(xué)的，有益幼兒智力發(fā)育的全新獨(dú)創(chuàng)的新方法，其市場(chǎng)前景十分可觀。

六、營(yíng)銷分析：

中心成立后擬分三步走，第一步在甘肅省內(nèi)各地縣做起招收推廣人員，深入各市縣幼兒園，宣傳介紹幼兒德智全方位開(kāi)發(fā)的意義，取得幼兒教育機(jī)構(gòu)及家長(zhǎng)的重視，開(kāi)展培訓(xùn)。充分利用網(wǎng)絡(luò)大力宣傳，擴(kuò)大影響。這種方法原創(chuàng)人已經(jīng)在蘭州、金昌、武威、永靖、白銀、會(huì)寧、天水、武山、臨潭、成縣、華亭等地縣實(shí)踐過(guò)。第二步走出甘肅省到全國(guó)各地推廣。原創(chuàng)人已經(jīng)到過(guò)青海西寧、大通、格爾木，黑龍江齊齊哈爾，江蘇泗洪、河南新鄉(xiāng)、北京等地實(shí)踐過(guò)。第三步在固定地點(diǎn)舉辦培訓(xùn)班，招收全國(guó)各地的教師、家長(zhǎng)、大中專畢業(yè)生進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)。這就需要做廣告宣傳。這也是中心最重要的任務(wù)。接受培訓(xùn)的教師、家長(zhǎng)、畢業(yè)的大中專希望自主創(chuàng)業(yè)的學(xué)生，接受培訓(xùn)后就可以在自己的家鄉(xiāng)開(kāi)展此項(xiàng)培訓(xùn)工作，以培訓(xùn)幼兒為主。中心與之保持密切聯(lián)系必要時(shí)做相應(yīng)及時(shí)支持。逐漸形成連鎖教育網(wǎng)絡(luò)，為下一代的健康成長(zhǎng)作出貢獻(xiàn)。

七、融資管理：

中心起步所需無(wú)形資產(chǎn)，由原創(chuàng)人提供。其他則采取融資方式由出資者出資。所需投資為30萬(wàn)元。資本結(jié)構(gòu)為無(wú)形資產(chǎn)占百分之二十。其中10萬(wàn)元用以廣告宣傳，4萬(wàn)元用于出版專用書(shū)籍和教學(xué)光盤(pán)。其他則用于租用教學(xué)場(chǎng)地、辦公場(chǎng)所等開(kāi)支。培訓(xùn)開(kāi)始每人收培訓(xùn)費(fèi)600元以一班30人計(jì)算收入18000元。各種教材包括教學(xué)光盤(pán)共100元，共3000元?？偸杖?1000元?？鄢黜?xiàng)支出可以盈利萬(wàn)元以上。初始投資者如果不愿繼續(xù)投資，可以退出撤資。退出只享受回收初始投資金額。

附對(duì)于以此自主創(chuàng)業(yè)學(xué)生的一點(diǎn)建議

選擇幼兒德智開(kāi)發(fā)教育培訓(xùn)的自主創(chuàng)業(yè)的大中專學(xué)生，不必一開(kāi)始把規(guī)模做大。可以按照原創(chuàng)者已有的成功經(jīng)驗(yàn)，從少數(shù)幼兒培訓(xùn)開(kāi)始起步。可以在家里收幾個(gè)幼兒學(xué)生，注意必須有家長(zhǎng)陪同學(xué)習(xí)。最好從自己家里的孩子，或者親戚朋友的孩子做起，這樣起步時(shí)就沒(méi)有更大的資金投入。個(gè)人在接受培訓(xùn)開(kāi)支600元，購(gòu)買書(shū)籍關(guān)盤(pán)開(kāi)支幾百元總量不過(guò)千元。以招收5個(gè)幼兒每人收取書(shū)籍光盤(pán)100元，學(xué)費(fèi)300元當(dāng)期就可以盈利500元。按照5個(gè)月計(jì)算每月收入100元。如果招收的學(xué)生多就可以獲得豐厚的回報(bào)。當(dāng)然也可以根據(jù)不同的收入水平采取不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這樣獲利的空間就更大些。開(kāi)始時(shí)要注意社會(huì)效益為第一位，教出優(yōu)秀的學(xué)生擴(kuò)大社會(huì)影響，為進(jìn)一步發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

可見(jiàn)幼兒德智教育培訓(xùn)是一件投資少，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，見(jiàn)效快，社會(huì)效益明顯的好項(xiàng)目。