第一篇：中國商業(yè)地產(chǎn)十種典型的開發(fā)模式

中國商業(yè)地產(chǎn)十種典型的開發(fā)模式

10年前，人們還都在問“什么是商業(yè)地產(chǎn)”；5年前，大家關注的是“誰在做商業(yè)地產(chǎn)”；今天，人們的問題是“誰還沒有涉足商業(yè)地產(chǎn)”。商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在很火，房企逐漸重視商業(yè)地產(chǎn)價值，萬科、華潤、保利等企業(yè)均加大商業(yè)地產(chǎn)投資比例至20%或以上。這不禁讓人心生疑問：不發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)就不是大牌開發(fā)商？在這個群雄亂占的時代，我們走向何方？我認為，群雄亂占的時代有泥腿子，也有專業(yè)的投行，目前中國商業(yè)地產(chǎn)有十種典型的開發(fā)模式，可供學習和借鑒。

商業(yè)地產(chǎn)典型開發(fā)模式之現(xiàn)金為王

SOHO中國的開發(fā)模式是以賣住宅的方式賣商鋪，現(xiàn)金為王。其開發(fā)模式的特點主要表現(xiàn)在以下四個方面：概念炒作大師；堅持散售，物業(yè)符合散售的需求(街區(qū)/SOHO/寫字樓做法)；人海戰(zhàn)術、高傭金提成和末位淘汰制養(yǎng)成的強大銷售能力；對能源、資源類行業(yè)價值客戶的深入挖掘不掌握。

萬達: 商業(yè)地產(chǎn)典型開發(fā)模式之平衡中庸

萬達第一代產(chǎn)品是單店模式，通過將主力店低價出租給沃爾瑪?shù)戎放茙碛绊懥?，再通過高價出售底鋪盈利。萬達以較低的價格將大部分商鋪租給主力店，使成本壓力過大，于是萬達將部分壓力轉(zhuǎn)嫁給購買鋪面的小商戶。萬達廣場有 10%-20%左右的店面出售，以回收部分資金。由于商業(yè)項目前期需要大力進行營銷推廣，剛剛起步的業(yè)績不足以支持巨額成本。因此，在前期，小商戶的經(jīng)營壓力很大，也反過來影響了萬達廣場的整體形象。

萬達第二代產(chǎn)品是純商業(yè)組合店模式。第二代萬達形成購物中心(Mall)的形式，由主力店和單店構成。在主力店和單店的構成比例方面，原來購物中心(Mall)的主力店占面積的 85%，單店只占 15%。

萬達第三代產(chǎn)品是城市綜合體。總結了第一代萬達廣場和第二代萬達廣場對于當時市場環(huán)境的不適應性后，萬達進入了第三代萬達廣場的開發(fā)。萬達廣場的第三代產(chǎn)品是多功能綜合集中開發(fā)，包括有五星級酒店、寫字樓、大型商業(yè)和特色商業(yè)街、公寓、高尚住宅、大型廣場等，這種多功能特性使萬達廣場的影響力及項目所在區(qū)域的城市商業(yè)中心地位得到顯著加強。核心商業(yè)購物中心“只租不售”。銷售部分為占項目整體比例40%-60%的住宅、寫字樓和社區(qū)商業(yè)。

由此可見，萬達的集團策略是不斷加長產(chǎn)業(yè)半徑做加法，延伸發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，核心在于提高現(xiàn)有商業(yè)項目的投資回報率，同時培養(yǎng)新的利潤增長點。

那么，萬達模式能被復制嗎？我認為萬達成功的關鍵要素有以下四個：

1．品牌影響力強，能主動選址。萬達第三代城市綜合體的選址一般有三種情況：第一種，選擇在城市副中心，是城市經(jīng)濟新增長點，如上海五角場萬達等；第二種，選擇城市的新開發(fā)區(qū)，看好城市的再造，發(fā)展迅速，如寧波鄞州區(qū)等；第三種，選擇城市的新興商圈，如北京的CBD萬達商業(yè)廣場。

2．低價拿地。在萬達開發(fā)的商業(yè)項目中，第一、二代產(chǎn)品的土地，基本是與政府洽談，以招商形式完成。從近期萬達土地儲備的資料看，萬達的土地獲取方式仍為與地方政府以招商形式洽談土地，再通過“招拍掛”形式拿地，鮮有競爭者。對地價水平，銷售部分即使打 7 折，也有的賺。而通過并購方式獲得土地，在萬達已有項目中所占比例很少。

3．主力店、全業(yè)態(tài)組合容易復制，能制造繁榮景象，對主力店的資源掌控。對主力店的掌控力度是萬達集團商業(yè)地產(chǎn)的首要特點，也是創(chuàng)新。萬達集團和眾多國際國內(nèi)一流的主力店商家簽訂聯(lián)合開發(fā)協(xié)議，共同選址、約定信息共享等雙方權利和義務。

4．快速開發(fā)、快速銷售，盡可能提高資本周轉(zhuǎn)。萬達每年十五個以上項目開業(yè)，拿100米沖刺的速度跑萬米；拿地一年內(nèi)銷售獎勵，拿地三年內(nèi)開不出來下崗??這些都是萬達成功要素之四。

總地來講，萬達開發(fā)模式是全業(yè)態(tài)城市綜合體的連鎖化復制。除萬達地產(chǎn)外，泛城市綜合體的鼻祖，城郊大盤綜合體的先行者——金源，以及萬達的模仿者，農(nóng)村包圍城市的寶龍的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式同樣屬于平衡中庸模式。

商業(yè)地產(chǎn)典型開發(fā)模式之資產(chǎn)經(jīng)營

恒隆地產(chǎn)的發(fā)展歷程是從兩條腿走路到重資產(chǎn)持有經(jīng)營。歷史上，恒隆地產(chǎn)在出租物業(yè)和開發(fā)物業(yè)上一直采取“兩條腿”走路的策略，即在出租物業(yè)上實施“順周期”的擴張戰(zhàn)略，而在開發(fā)物業(yè)上實施“逆周期”的套利策略。出租物業(yè)的穩(wěn)定現(xiàn)金保障了公司在開發(fā)物業(yè)上可以有足夠的耐心，來把握最佳的套利機會，同時，出租物業(yè)所支持的穩(wěn)定分紅則為公司的股票價值構筑了一個底線；與之相對，開發(fā)物業(yè)的靈活買賣和高額套利收益則為出租物業(yè)的跨越式發(fā)展提供了充足的現(xiàn)金支持。在出租物業(yè)上求穩(wěn)，在開發(fā)物業(yè)上套利，用穩(wěn)定的租金收益來支撐低谷套利和維持股價，而用豐厚的套利收益來推動出租物業(yè)的擴張并適時激活股價，這就是恒隆曾經(jīng)的發(fā)展策略。到內(nèi)地的恒隆地產(chǎn)越來越像一個純粹的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。

目前，恒隆在內(nèi)地的9個項目是清一色的商業(yè)項目，在香港十多年也沒拿地，這樣一個純商業(yè)開發(fā)的模式，在國內(nèi)不是獨一無二，起碼也算鳳毛麟角了。

為何只在內(nèi)地投資商用物業(yè)？恒隆董事長陳啟宗的想法簡單：一是他只做長線，二是商用物業(yè)大多和老百姓的住房需求不沾邊，不會涉及到調(diào)控。恒隆地產(chǎn)典型的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式是打造世界級綜合商業(yè)物業(yè)并長期持有。

恒隆的特點主要有以下幾個方面：

依賴大量持有資產(chǎn)經(jīng)營為主，穩(wěn)健開發(fā)新商業(yè)地產(chǎn)項目；拉長開發(fā)周期，盡可能利用租金收益去開發(fā)新物業(yè)；恒隆持有物業(yè)年收益是重要的開發(fā)資金來源；恒隆的財務策略相當保守，長期以來有息債務小于現(xiàn)金持有；專注于城市最繁華地段的以商場為中心的高品質(zhì)綜合物業(yè)。

在最后一點上，恒隆的做法表現(xiàn)在以下六條：在經(jīng)濟蓬勃城市的最佳地點購入最大幅的土地，且僅在最繁盛的現(xiàn)有商業(yè)區(qū)進行土地購置；嚴格價格底線，不拿地王；轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市；堅守通吃策略，地點最好的、面積最大的、設計最美的、管理最完善的商場一定是最吸引人的；不做住宅，要做內(nèi)地開發(fā)商學習不了的東西，只做商場；只租不售，不光依靠地價與房價的升值，而是通過團隊的經(jīng)驗和能力去創(chuàng)造價值。最終，依靠良好的物業(yè)與管理優(yōu)勢，恒隆內(nèi)地項目的租金收入增長迅速。

除恒隆地產(chǎn)外，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式典型屬于資產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)還有中糧和華潤。中糧主題化操作的大悅城模式經(jīng)營效率至上，華潤則堅持購物中心的品牌化戰(zhàn)略(萬象城、五彩城、歡樂頌)。

商業(yè)地產(chǎn)典型開發(fā)模式之嘉德地產(chǎn)金融模式

2006年底，嘉德置地第一支中國REIT的上市，標志著境外成熟的持有物業(yè)發(fā)展模式已經(jīng)進入中國??

嘉德的商業(yè)模式是將資本市場的金融技能與房地產(chǎn)的know-how、資產(chǎn)基礎相結合。2008年凱德已構建了一個由5只REITS和17只私募地產(chǎn)基金組成的基金平臺，管理資產(chǎn)總額達到259 億新元(約合1300 億人民幣)，加上嘉德集團自身資產(chǎn)，總管理資產(chǎn)額達到450億新元(約合2250 億人民幣)。2011年3月，管理資產(chǎn)達到2630億元人民幣。

據(jù)公開資料及推算得出：嘉德置地每年的僅上市管理資產(chǎn)的AMC收費收入保守估計達到1.4億美元以上。然而，和私募基金的管理費不同是，房地產(chǎn)AMC即使實現(xiàn)退出后，上市REIT的管理費仍持續(xù)穩(wěn)定存在。同時，對于機構投資者，AMC的吸引力在于：(1)核心資產(chǎn)投資風險較低；(2)REIT通道及相應的品牌和信譽。

事實證明，嘉德基金模式不僅改善了嘉德自身的財務狀況，也獲得了資本市場投資人的認同。新加坡五大地產(chǎn)公司中，嘉德置地無疑是幾家地產(chǎn)公司中輕資產(chǎn)戰(zhàn)略推進最快的。

嘉德置地地產(chǎn)金融模式成功的關鍵在于三大策略：一是全鏈條基金融資平臺的打造，二是以費用收益模式替代資產(chǎn)收益模式，三是嚴格的非核心資產(chǎn)剝離政策。

其他商業(yè)地產(chǎn)典型開發(fā)模式

結語

這么多模式，究竟該學習誰呢？我認為，對于小開發(fā)商來說，SOHO的現(xiàn)金為王的散售模式是學習模仿的標杄，住宅仍是未來二十年國內(nèi)房地產(chǎn)的主要矛盾和方向，盡量少持有商業(yè)，多做住宅。對于有上市平臺/大型開發(fā)商，可以學習萬達綜合體平衡模式穩(wěn)健轉(zhuǎn)型，打通融資渠道，打造一個成功的項目，建立適合自己的產(chǎn)品模型，發(fā)育管理能力。對于央企開發(fā)商，可以學習恒隆香港模式，香港模式是重資產(chǎn)模式下的內(nèi)部資金平衡，在向商業(yè)地產(chǎn)的滲透中更強調(diào)財務保守下的內(nèi)部現(xiàn)金流平衡。

除了以上講的四類典型開發(fā)模式外，還有其他商業(yè)地產(chǎn)的典型開發(fā)模式，比如海航的資本對沖、單純追求資本升值模式，華南城的商貿(mào)物流+地產(chǎn)的郊區(qū)化開發(fā)策略，華僑城的旅游+商業(yè)+地產(chǎn)的獨特之路等等。

總之，企業(yè)不同的背景、不同的資金實力、不同的管理能力，對應不同的開發(fā)模式，以及不同的產(chǎn)品模型

第二篇：中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)操作趨勢

中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)操作趨勢

發(fā)表：fangzheng 時間：2010-05-13閱讀次數(shù)：1972 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有其行業(yè)特殊性。一方面，大部分開發(fā)商自有投資能力較弱，許多開發(fā)商希望通過尋找投資、融資的方式來解決資金問題。另一方面，大量國際基金及投資商，尋找地產(chǎn)投資項目，但實現(xiàn)成功投資的少之又少。在未來，要實現(xiàn)穩(wěn)定、高速的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)必須進入“金融產(chǎn)品化”時代。

改變傳統(tǒng)的“售房”觀念，以制造“金融產(chǎn)品”的方式進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運營，創(chuàng)造更高商業(yè)價值是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的正確途徑。其宗旨是在項目開發(fā)的理念及開發(fā)方式上，以一種完整而專業(yè)的方式，體現(xiàn)項目的最大真實價值，以創(chuàng)造在項目的開發(fā)及運營各階段進行資本運作的基礎。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)“金融產(chǎn)品化”是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的長遠趨勢，也是中國商業(yè)地產(chǎn)正常、良性發(fā)展的唯一出路。

開發(fā)模式專業(yè)化

商業(yè)地產(chǎn)由于其自身的高專業(yè)化特點，開發(fā)的目標應集中在初期的項目招商與后期的商業(yè)管理方面，而國內(nèi)目前開發(fā)操作模式多有盲目性。

商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)計劃性至關重要，而這關鍵的一環(huán)需要具有專業(yè)的經(jīng)驗、技能和引進資源的潛在價值的專業(yè)機構完成的。在既缺乏經(jīng)驗，又沒有能同國際接軌的招商渠道情況下，經(jīng)歷了眾多失敗的商業(yè)地產(chǎn)商正在走上“開發(fā)模式專業(yè)化”的道路。住宅開發(fā)模式不再適用商業(yè)地產(chǎn)

很多商業(yè)項目的開發(fā)沿用了住宅開發(fā)的模式，思路上存在偏差。住宅地產(chǎn)可以被視為直銷，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)則更類似于傳銷。由于需要專業(yè)的機構介入前期招商與后期的管理，所以商業(yè)地產(chǎn)更類似于酒店項目的開發(fā)，其開發(fā)與顧問和管理方是相互獨立的，商業(yè)地

產(chǎn)開發(fā)的目標是招商與運營的成功，所以開發(fā)商主要的目標客戶是專業(yè)零售商家與專業(yè)管理團隊，而不是二手出租的散戶投資客。目前，大城市盲目的投資潮正在退去，住宅開發(fā)模式也已不再適用于商業(yè)地產(chǎn)。

專業(yè)機構的缺環(huán)制約商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展

在中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈中，專業(yè)的顧問中介機構是明顯缺失的一環(huán)。在國際商業(yè)地產(chǎn)運作中，中介機構的價值被廣為接受。由于專業(yè)中介的存在，使得投資方、開發(fā)商、零售商的職責更清晰，操作更專業(yè)，項目的成功也更有保證。大型Mall的開發(fā)中最重要的角色也是能夠整合商家資源并合理配置業(yè)態(tài)的專業(yè)中介。

中國地產(chǎn)的傳統(tǒng)是輕視中介，對策劃與資源整合類純智力型服務不信任，這一點更反映在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，專業(yè)服務機構能提供五大方面的服務：1.提供最佳項目形態(tài)2.在國際化招商過程中起至關重要作用。3.全程提供專業(yè)水準的規(guī)劃4.確保規(guī)劃設計出優(yōu)質(zhì)商業(yè)設施5.代表客戶項目與國外商家有目標、有選擇地進行交流

而這五項服務正是中國開發(fā)商所沒有能力解決的。

專業(yè)招商渠道將更受重視

專業(yè)中介機構的優(yōu)勢之一就是具有招商渠道。中介服務機構在資源整合的過程中必須兼顧零售商家的利益，而不僅僅代表開發(fā)商的利益。專業(yè)中介服務機構同商家的魚水關系是開發(fā)商不具備的，這也是中國商業(yè)地產(chǎn)最缺乏的招商渠道。

況且對于中國目前大型商業(yè)地產(chǎn)項目而言，主力店特別是國際大型主力品牌店的招商難度最大，對項目開發(fā)的后續(xù)進程影響也最大，專業(yè)的國際中介在招商渠道方面的優(yōu)勢十分明顯。

招商晚于設計則風險更大

多數(shù)開發(fā)商在招商未有結果的情況下已開始規(guī)劃設計，甚至開工建設，導致許多設計招投標完成，甚至已竣工的項目無法落實招商與營銷。與項目的整體商業(yè)規(guī)劃相比，建筑的規(guī)劃設計屬于下家。建筑的規(guī)劃設計方案必須滿足專業(yè)中介提出的整體商業(yè)業(yè)態(tài)搭配構想。合理的業(yè)態(tài)搭配是對零售商的專業(yè)吸引力，也是持久盈利的保證。

由于設計方不可能具有專業(yè)中介的能力，以建筑師為主導的商業(yè)項目只能是高通用性的虛擬設計。但欲招到的主力店都有自己一些獨特的要求，在店家明確之前，設計是盲目的。不能滿足店家需求，有些項目在招商過程中由于缺乏整體規(guī)劃，按住宅營銷模式由店家自選認購。導致本來有希望整體招商的項目被切得七零八落。所以為降低風險，招商和商業(yè)規(guī)劃應在建筑規(guī)劃設計之前，不用于實施的虛擬建筑設計當然除外。統(tǒng)一規(guī)劃模式與運營方式的改變

新一代的商業(yè)項目開發(fā)將在計劃性、綜合性及開發(fā)與運營的統(tǒng)一性方面大幅提高。在不同業(yè)態(tài)的統(tǒng)籌方面，需結合購物、餐飲、娛樂等多種業(yè)態(tài)。而在零售一個層面，主力店、次主力店及小型商面之間在位置、規(guī)劃、檔次上的搭配同等重要。在行業(yè)層面，不同行業(yè)零售的租金支付能力不同，但不同行業(yè)的零售能帶來不同的支撐點，有的具有品牌，有的有高回報，有的低回報但能聚人氣，所以統(tǒng)一籌劃的目的是以不同的租金與搭配求得項目運營的整體回報，而不是一次性銷售的業(yè)績。

為實現(xiàn)統(tǒng)一的籌劃與長久回報就需要運營商的早期介入和開發(fā)與運營的統(tǒng)一管理。只有開發(fā)與運營的高度配合，商業(yè)與地產(chǎn)的統(tǒng)一才能標志商業(yè)地產(chǎn)達到規(guī)范化與專業(yè)化的新高度。

既往開發(fā)模式將成為社會問題

我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的模式，先期是以住宅區(qū)的開發(fā)為支撐，以住宅底層商店的業(yè)態(tài)形式

出現(xiàn)。其基本的開發(fā)思路是建立在“小區(qū)配套”這一計劃經(jīng)濟時代產(chǎn)物的基礎上，按照“千人指標”和“合理的服務半徑”的要求，定位定量。伴隨大盤開發(fā)模式的出現(xiàn)，及開發(fā)商集中運作專項的規(guī)?；耐顿Y資金的可能，商業(yè)地產(chǎn)進入專門化、大型化、集約化的階段。在各地大中城市使出現(xiàn)了以“超市”業(yè)態(tài)為首，以店鋪群為主力的大大小小的商業(yè)中心。在發(fā)展中，如果盲目的投資和孤立的建設，以及“賣掉就走”的商販式房地產(chǎn)營銷策略，勢必會造成投資無回報，“建成售不出、店家難經(jīng)營”的局面。而近年不斷攀升的空置率和店鋪售價下滑的現(xiàn)象，已經(jīng)呈現(xiàn)出了商業(yè)地產(chǎn)

第三篇：商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式培訓感言

培訓感言

搞好規(guī)劃設計絕不單是設計師的責任，反過來說，單靠設計師是做不好購物中心的。因為設計師大多是從建筑結構的角度提供有益的意見，而在實際運營和銷售中是缺乏經(jīng)驗的，在沒有甲方市場銷售的指導下單靠建筑師的空間設計是有很多問題及隱患的。比如西方國家培養(yǎng)出來的設計師，他們講個性、講創(chuàng)新，不考慮投資成本，也不考慮從商業(yè)上是否合理。上海的正大廣場，黃金寶地，小陸家嘴最好的位置，20萬平方米的購物中心。現(xiàn)在只有1、2層沒有關，3-8層全停業(yè)了。而且1、2層賣的都是大雜貨，跟陸家嘴的定位完全不符，沒有品牌入駐。正大集團就是因為崇洋媚外，迷信美國的設計師，連中庭都是拐來拐去的。美學是有了，但人流動線不合理，做商業(yè)地產(chǎn)是失敗的。

從這次培訓中我總結出搞好商業(yè)地產(chǎn)設計有以下四個關鍵點

1、人流動線

這是設計方面的第一要素。人怎么流動，就象河一樣，水往低處走，怎么樣讓水流得順暢？不能突然加一個2%的坡度。我們自己的體會，單一通道是最好的，最多一個環(huán)路。人在這種路線中，方向感好，容易找到位置。

2、視覺通透

在國外做購物中心有個設計要求，一眼至少能看到十個店招?？吹皆蕉嗟牡赇佋胶茫艽碳と说馁徺I欲。不能搞花里胡哨不實用的東西。

3、交通體系

卸貨區(qū)要盡量安排在地下，我們現(xiàn)在做購物中心，卸貨區(qū)全部安排在地下，為什么呢？人車分流，不和地面爭位置。如果覺得地下室做卸貨區(qū)要把高度提高有點浪費，那么可以局部把卸貨區(qū)做高一點，其它地方做低一點。如果錢多一點，可以都做高。這樣有好處。將來停車位不夠了，可以加一層低停車場，停車位就加了一倍。首先要解決人車分流問題。車輛，包括私家車、送貨車，都不要和人在同一層面交叉。

再一個，廁所最好設在離電梯與扶梯近的位置。這是很小的細節(jié)問題。人有內(nèi)急，一層廁所滿了，可以坐電梯上二層，不能讓人排隊等候如廁，增加衛(wèi)生清潔的難度。

4、主力店的技術標準

這與招商在前建設在后有很大關系。不同的主力店都有不同的荷載、高度、卸貨的要求，比如建材超市要求荷載4噸，普通的超市和書店1噸，做普通的百貨荷載有400、500公斤就夠了。高度，如果做建材超市，至少要8米層高；做生活超市，5米層高就可以了；而做倉儲的話，要9米。如果建電影院，至少要10米層高，要考慮將來使用大銀幕。所以只有招商在前，與主力店進行技術對接，才能掌握好這些東西。

第四篇：商業(yè)地產(chǎn)模式

商業(yè)地產(chǎn)模式

第一種就是我們逐步認同的是“只租不售”，這一類通常把物業(yè)建成以后形成獨立的產(chǎn)權，通常招商合作，以租金作為主要的收入來源，目的是什么呢？目前是通過產(chǎn)權形成之后，物業(yè)通過商業(yè)運營包裝進入資本市場，獲取良好的融資，這個金融市場一般來說有多次融資，第一次通常都是我們講的銀行的抵押融資；第二次可能經(jīng)濟評估會是我們現(xiàn)在講的基金會、信用憑證等等這些融資，以后每次經(jīng)過價值不斷包裝以后，融資不斷的縮短，這是第一種模式。

第二種模式就是“ 出售”這種模式是商業(yè)地產(chǎn)最原始的模式，隨著商業(yè)地產(chǎn)逐漸的火爆，單純的出售開始不再適應商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。由于商業(yè)地產(chǎn)具有“總價高、利潤率及開發(fā)風險較高、投資回收期長”等特點，使有能力全額購買商業(yè)地產(chǎn)的投資者實在少而甚少；即使有能力購買，理性的投資者也不愿將大筆資金積壓在投資回收期如此漫長的項目上。這使得開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時不免會面臨兩難局面。一難是，開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)用于整體出售時，難找到買家，開發(fā)資金無法回籠；二難是，自己經(jīng)營時，不得不由于投資回收期過長而承受巨大的資金壓力，無法盡快回收資金投入其他項目的開發(fā)，影響整體運作。開發(fā)商為了解決自身的困境，不得不想辦法在開發(fā)經(jīng)營模式上有所創(chuàng)新。于是大部分高檔寫字樓都采用只租不售或租售并舉的方式入市。

第三種叫“租售結合”，這種通常是投資商和開發(fā)商把其中的部分物業(yè)出租；另一方面銷售，也有兩種方式，一種是底層銷售，最典型的就是大連萬達，把一樓留下來，二樓三樓賣給沃爾瑪，其實大連萬達嘗到很多的甜頭，那一層銷售價格通常是市場價的兩到三倍，最高的賣到十九萬一平米，沃爾瑪主力店起了很重要的作用。這個作用我信它為“拖”，這個“拖”實際上當?shù)暮茫瑸榱宋譅柆攦r值的提升，它是主力店，或者是遠期的回報起了決定性的作用。為什么租售結合呢？大多數(shù)是迫于資金的壓力，通過賣掉一部分后套現(xiàn)，租的部分也為后期的資本融資留下后路，這是住宅地產(chǎn)的開發(fā)模式和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的比較。

第五篇：商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)模式剖析

商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)模式剖析一、二、三、四、五、六、商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)概述定義 中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢分析 為什么要做商業(yè)地產(chǎn)（前景在哪里？）商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)營銷鏈（發(fā)展商－投資者－經(jīng)營商家－消費市場）商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式 商業(yè)地產(chǎn)營銷，經(jīng)營為先的理念

七、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的戰(zhàn)略決策

商業(yè)地產(chǎn)立項、開發(fā)、運營的政策法規(guī)、商業(yè)業(yè)態(tài)分類與最新發(fā)展趨勢 發(fā)達城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展與機遇、中小城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展與機會 二次定寬下的中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新機遇

八、現(xiàn)時創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)主流的開發(fā)模式

商業(yè)地產(chǎn)的主流產(chǎn)品介紹

城市綜合體的作用及產(chǎn)品組合關系

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的關鍵要素九、十、商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)價值構成及科學的開發(fā)流程 商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)價值構成住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的差別

商業(yè)地產(chǎn)的價值構成商業(yè)地產(chǎn)價值存在的方式及衡量標準

十一、開發(fā)模式的關鍵開發(fā)環(huán)節(jié)

團隊組建、選址、商業(yè)規(guī)劃與定位、建筑規(guī)劃設計、業(yè)態(tài)組合與招商、營銷戰(zhàn)略、運營管理

十二、中國典型商業(yè)案例分析

商業(yè)地產(chǎn)、第一單體到目前的綜合體快速擴張開發(fā)模式

十三、商業(yè)運營的基本理念

十四、運營管理的最終目標

十五、運營管理的核心指標

十六、項目運營管理的工作模塊

十七、企業(yè)現(xiàn)狀分析與有效改進方案推薦