第一篇：2010年九大典型物業(yè)管理案例分析

案例：2004年5月，陳某與某物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書。某日，陳某晚上下班后將自己的摩托車未加防盜裝置就停放在了小區(qū)內，等第二天上班時，陳某發(fā)現(xiàn)自己的摩托車已不在停放點了，便立即報了警，但至今未破案。今年10月，陳某起訴至法院，請求法院判令物業(yè)公司賠償摩托車的損失。

分析：陳某在入住后，與物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書，該合同是物業(yè)公司對陳某提供物業(yè)管理服務的承諾和陳某愿意接受服務和物業(yè)管理的明確表示。雙方并未就陳某的財產由物業(yè)公司保管簽訂過保管合同或有其他約定，物業(yè)公司無保管陳某摩托車的義務。盡管物業(yè)公司對小區(qū)的安全負有日常管理的義務，但其所承擔的小區(qū)安全防范的義務只是協(xié)助義務。點評：

當前，業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛不少已經開始轉移到家庭財產的失竊方面。由于業(yè)主家里的財產被盜事件經常發(fā)生，于是許多業(yè)主片面理解物業(yè)公司就是小區(qū)的“第二警力”，一旦自己家庭財產遭遇損失動輒就將物業(yè)公司推上被告席，然而這并不代表物業(yè)公司必須承擔業(yè)主失竊的后果。

業(yè)主與業(yè)主直接對簿公堂

案例：王某與李某是鄰居關系，2004年7月中旬，王某未將其空調室外機安裝在物業(yè)指定位置，而安裝在正對李某房門的位置，空調機啟動后，熱風從窗戶吹進鄰居房內，加之噪音影響，擾亂了李某的休息。所以李某就一紙訴狀將鄰居王某告上了法庭，要求王某拆除空調室外機并賠償精神損失。

分析：王某作為小區(qū)業(yè)主對自有房屋依法享有權利，但必須接受相應的限制。王某將空調器的室外機移至房屋的北側外立面，違反了《民法通則》的關于相鄰關系的有關規(guī)定，李某得到法院的支持也在情理之中。點評：

目前，業(yè)主與業(yè)主之間因相鄰關系而引發(fā)的糾紛正呈逐步增多的趨勢，其現(xiàn)象不外乎業(yè)主違章搭建或擅自改變房屋結構和使用功能以及侵占公共區(qū)域等方面。以前，有的業(yè)主不了解，有的業(yè)主出于私心或礙于鄰居的情面一般不愿直接與鄰居對簿公堂，而是選擇由物業(yè)公司出面處理，如物業(yè)公司不肯協(xié)調，則大多以拒付物業(yè)服務費相要挾，無形中物業(yè)公司做了他們的“替罪羊”。

物業(yè)管理費要明示

去年4月，某物業(yè)公司正式進駐某高檔小區(qū)，行使前期物業(yè)管理權。根據(jù)商品房預售合同附件約定，物業(yè)公司每月應收取每平方米4.5元的物業(yè)管理費，當業(yè)主入住該小區(qū)后，就發(fā)生有的業(yè)主以隔壁相近樓盤每平方米只收2.4元為由，拒付物業(yè)費并投訴到物價管理部門。物價管理部門接到投訴后，經過調查作出了處罰通知書，某物業(yè)公司不服，提出行政復議。分析：根據(jù)物業(yè)管理條例的相關規(guī)定，新建商品房物業(yè)管理費的收取標準應由建設單位與購房人協(xié)商確定，并應在預售合同的附件中予以明示，物價管理部門只是登記備案而已。點評：

當前，有關因物業(yè)管理收費標準問題而發(fā)生的糾紛成為了老生常談的話題。這當中既有物價管理等政府部門如何轉換角色的問題，又有物業(yè)公司如何規(guī)范收費服務以及業(yè)主如何適應市場規(guī)律，遵守市場游戲規(guī)則的問題。總的來說，物業(yè)管理作為市場化的產物則應完全由市場來決定價格。

業(yè)委會擅自打官司

案例：本市東部某小區(qū)業(yè)委會今年共打了5起官司，四輸一贏。贏的是奪得了一間業(yè)委會辦公用房，業(yè)委會委員們再也不用到小區(qū)隔壁的咖啡館碰頭開會了。輸?shù)墓偎纠镉幸粋€是侵害了物業(yè)公司的商譽，須賠償幾萬元，業(yè)委會希望每家每戶分攤幾百元錢，但遭到絕大多數(shù)業(yè)主的反對，理由是這5起官司中沒有一起征得過業(yè)主大會的表決通過。因此，業(yè)主表示該由業(yè)委會成員本人承擔訴訟風險，業(yè)委會準備將拒付訴訟費的業(yè)主告上法庭，由法院替業(yè)委會做主，討回公道。

分析：國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定，誰擁有房地產權證誰就是業(yè)主，業(yè)主大會是廣大業(yè)主的權利機構，而業(yè)委會則是一個執(zhí)行機構，它既不是企業(yè)法人，也不是群眾自治組織，它無權作出任何重大決議，包括物業(yè)公司的選聘以及訴訟等有關廣大業(yè)主切身利益的決定，必須按照法律法規(guī)的規(guī)定，得到管理區(qū)域有投票權的三分之二以上通過并明確授權才能生效。點評：

目前，在本市一些小區(qū)，有的業(yè)委會擅自自作主張的現(xiàn)象比較嚴重。有的業(yè)委會動不動就提起訴訟，有一個小區(qū)業(yè)委會一年里共打了8起官司，輸了官司業(yè)委會就辭職不干了。有的業(yè)委會雖然形式上通過了書面投票表決，而大多在征詢意見時往往寫上這么一句話：如果你未在規(guī)定的時間里將征詢意見表寄回業(yè)委會，則視為業(yè)主同意訴訟云云。這種做法其實是法律本身所禁止的。法律明確規(guī)定：投票表決有3種，即同意、反對、棄權。既不能將棄權票加在反對票身上，更不能將棄權票強加到同意票的頭上。

物業(yè)公司截留物業(yè)管理費

案例：虹橋開發(fā)區(qū)某廣場業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂了一份《物業(yè)管理服務合同》。合同約定業(yè)委會將廣場全權委托物業(yè)公司進行管理，物業(yè)公司可按市場有關規(guī)定提取12%的管理酬金，物業(yè)管理費若有節(jié)余則歸業(yè)委會所有。2004年8月，合同期滿，物業(yè)公司拒絕將多余的物業(yè)管理費歸還業(yè)委會，于是東家就將物業(yè)公司請到法院講道理去了。

分析：根據(jù)《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定，物業(yè)公司進行物業(yè)管理服務可以按照酬金制或包干制的方式收取勞務報酬，但若采取酬金制的，則節(jié)余的物業(yè)管理費應屬于業(yè)主大會所有，物業(yè)公司不得截留、挪用。點評：

該物業(yè)公司在管理期限屆滿后，拒絕將物業(yè)管理費結余款交付給廣場業(yè)委會，顯然與雙方的約定相悖，侵害了廣場業(yè)委會的合法權益。目前，業(yè)主通過業(yè)主大會表決由業(yè)委會追訴物業(yè)公司業(yè)委會用房、停車費等官司越來越多，業(yè)主的維權意識普遍增強。

前物業(yè)公司拒絕“退場”

案例：徐匯某小區(qū)今年物業(yè)管理服務合同正到期，業(yè)委會出錢請了專業(yè)物業(yè)咨詢公司做招投標工作，原物業(yè)公司也參加了投標，結果由本市一家知名物業(yè)公司奪標。原物業(yè)公司不肯退出，僵持了3個月，這家中標物業(yè)公司一舉將原物業(yè)公司和業(yè)委會推上了被告席，要求賠償不能履行合同的經濟損失。

分析：根據(jù)《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定，物業(yè)管理服務合同到期，原物業(yè)公司應做好將物業(yè)管理資料的移交給新物業(yè)公司的工作，并及時撤離管理區(qū)域。點評：

當前，物業(yè)管理服務合同到期或未到期更換物業(yè)公司而引發(fā)的老物業(yè)不走，新物業(yè)進不來的窘境經常上演。有的物業(yè)公司一旦落選，就感覺臉上無光，拒絕退場，不遵守游戲規(guī)則，給本市規(guī)范的物業(yè)管理服務市場平添了幾分不和諧的聲音。

物業(yè)成樓盤營銷手段

案例：今年3月，本市某知名物業(yè)管理公司從媒體上獲悉某開發(fā)商欲將40萬平方米建筑量的小區(qū)前期物業(yè)管理委托給一家有實力、有品牌的物業(yè)公司管理。于是，這家物業(yè)公司經過精心準備，在幾十家投標單位中一舉奪魁，接下來草簽協(xié)議，將該物業(yè)公司進行前期管理寫入了商品房預售合同的附件里，吸引了不少買家。到了10月，開發(fā)商開出了非常苛刻的條款，逼中標物業(yè)公司自動退出，將自己下屬的物業(yè)公司隆重推出，于是，物業(yè)公司與開發(fā)商對簿公堂在所難免。

分析：根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理公司。點評：

目前，物業(yè)公司因前期物業(yè)管理費以及空置房管理費問題與開發(fā)商鬧上法庭的并不少見，但像在媒體公開實行招投標中標而遭開發(fā)商毀標的則是首例?？梢?，目前仍有部分開發(fā)商為了有利銷售，可以采取一切手段來達到其目的，因此，政府主管部門的監(jiān)督與管理應該時刻不能放松監(jiān)管。

類型八業(yè)委會換屆選舉 案例：2004年6月，閔行某小區(qū)因業(yè)委會任期即將終止，部分業(yè)主在當?shù)鼐游瘯闹鞒窒鲁闪⒘诉x舉新一屆業(yè)委會的籌備組，前任業(yè)委會業(yè)主認為自己應當是下一屆業(yè)委會籌備組的成員，于是不去報名登記參加業(yè)委會委員的選舉，又不滿新一屆業(yè)委會的選舉結果，于是將給予他們登記備案的房地辦告上了法院，指責房地辦人員違法行政。

分析：由于新的《上海市物業(yè)管理規(guī)定》對業(yè)委會到期后如何選舉下一屆業(yè)委會沒有作出相關的明確規(guī)定。它不是換屆選舉，因此根本不需要上一屆業(yè)委會成員以業(yè)委會委員的身份參與新一屆業(yè)委會的選舉工作，而應是以一個業(yè)主的身份重新到籌備組登記參加選舉。點評：

目前，在本市某些小區(qū)的選舉過程中，由于該類問題而引發(fā)的訴訟正在逐步增多。業(yè)委會委員或主任的逐步“吃香”，與我國房地產物業(yè)管理的發(fā)展與進步是分不開的。相反，相關的有關業(yè)委會的選舉程序、標準等規(guī)定幾乎是空白，給糾紛的產生埋下了伏筆。

維修基金“大挪窩”

案例：2004年2月，浦東某小區(qū)的業(yè)委會主任擅-考w試大-自主張，將小區(qū)的物業(yè)維修基金由原來存在某銀行賬戶上的錢，來了個“乾坤大挪移”，寄放到了自己親戚朋友工作的銀行賬戶上，而且其利息大大低于以前的銀行，結果引發(fā)了業(yè)委會委員與委員之間的嚴重沖突。分析：根據(jù)《物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定，小區(qū)的物業(yè)維修基金的動用、續(xù)籌以及影響到其利益的，應由業(yè)主大會三分之二以上有投票權的業(yè)主決定。點評：

對于新建商品房維修基金的管理與使用，目前存在較大問題的主要是維修-考w試大-基金的管理缺乏監(jiān)督機制。雖然法規(guī)明確由業(yè)主大會行使監(jiān)督權，但對如何監(jiān)督卻沒有明確的說法。有的小區(qū)少則幾百萬元、多則上億元的維修基金，吸引著小區(qū)里個別本身財產并不豐裕的業(yè)主。因此，在有些小區(qū)，業(yè)委會委員一職成了某些人追逐的“香餑餑”。

第二篇：物業(yè)管理九大典型糾紛

物業(yè)管理九大典型糾紛

關注一：公共設施的主人究竟是誰？

近日，上海市某樓盤的地下停車庫被開發(fā)商賣給了個人，使得小區(qū)的停車費用漲價，造成 車庫有空位而業(yè)主卻無法停車的現(xiàn)象，間接侵害了業(yè)主的利益。而部分小區(qū)的公共配套設施比如商鋪、會所等被出讓給個人的現(xiàn)象也不在少數(shù)，并且出讓之后因為這些公共配套設施的經營范圍和功能的改變，不再作為小區(qū)的配套服務所引起的矛盾，也已經開始成為物業(yè)管理方面的主要焦點之一。

解讀：

這類糾紛其實牽涉到的問題就是小區(qū)的公共配套設施的“主人”到底是誰的問題，究竟是開發(fā)商還是全體業(yè)主。在《物業(yè)管理條例》中，目前只對停車位作了相關的明確規(guī)定，即“小區(qū)內的機動車停車場（庫），應當提供給本小區(qū)外的單位和個人；停車位有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人。”而沒有對共用設施和共用部位的權屬等問題作出規(guī)定。解決方法：

這一系列問題目前有待相關部門制定相關法規(guī)。不過總的來說，業(yè)主們還需提高自身的維權意識，及時發(fā)現(xiàn)問題進行解決。

關注二：簽物業(yè)委托合同還是服務合同？

據(jù)了角，目前很多小區(qū)的業(yè)主委員會與物業(yè)管理簽訂合同時，往往對于物業(yè)合同的性質沒有明確定義，有部分小區(qū)中雙方簽訂的是“服務合同”，有部分小區(qū)中雙方簽訂的是“服務合同”，而有部分小區(qū)中雙方簽訂的則是“委托合同”。

據(jù)悉，這方面的混亂使得目前最高法院案由分類中，涉及到物業(yè)管理合同的，既有服務合同糾紛，又有物業(yè)管理糾紛；而法院受理物業(yè)管理糾紛案件時，部分案件的案由定為服務合同糾紛，部分定為物業(yè)管理糾紛，還有定為損害賠償?shù)呢敭a權屬等其他案由。

解讀：

這主要是因為對于物業(yè)管理服務合同的認識不同。據(jù)分析，如果雙方簽訂的是物業(yè)委托合同性地的，那么就代表著由業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)進行管理，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是委托與被委托關系。

解決方法：

在簽訂物業(yè)管理合同時，需要注意的是合同的性質應該為服務合同，而不是委托合同。其最簡單的方法是先看物業(yè)合同的名稱，如果是服務合同，一般這個合同的名稱是“物業(yè)管理服務合同”，而不是“物業(yè)管理委托合同”，同時，在合同的條款中，如果是委托合同，一般會表現(xiàn)為“甲方委托乙方”，而服務合同則一般是“甲方為乙方提供服務”。

關注三：物業(yè)管理費問題

近期牽涉到物業(yè)管理費的主要有兩個方面的內容，一個是物業(yè)管理費究竟包含了一些什么費用，由于相關條例出臺后，“物業(yè)管理費”的包含費用項目與以往有所不同，而部分物業(yè)公司在給予業(yè)主的收據(jù)上往往只標明“物業(yè)管理費”5個字，所以容易導致業(yè)主們對于其概念的含糊而產生糾紛。另一個矛盾比較集中的是物業(yè)管理費收不到的問題，這主要體現(xiàn)在少數(shù)開發(fā)商在房屋銷售低潮時，經常許諾減免部分業(yè)主物業(yè)管理費，待業(yè)主入住后，物業(yè)管理企業(yè)卻不予兌現(xiàn)；有些則是其他業(yè)主對減免物業(yè)管理費的做法堅決不同意，造成業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾。

解讀：

由于“物業(yè)管理費”是個大概念，一般來說是指保安費、保潔費、保綠費、管理費4項，但對于很多業(yè)主來說，很容易把這4項內容與額外的日常公共設施設備維修費以及電梯、水泵運營能耗等摻合在一起。同時，由于物業(yè)管理公司在收取了物業(yè)管理費用后，有的開發(fā)票、有的給收據(jù)，使得很多業(yè)主對于自己繳納的“物業(yè)管理費”究竟包含了一些什么內容不甚清楚。因此，在某些小區(qū)里其收繳率相當?shù)?，有的甚至低?0%―30%，使得物業(yè)管理難以為繼，造成其他已繳費業(yè)主的心理不平衡?！段飿I(yè)管理條例》第四十一條只講了合理公開收費問題，而基本物業(yè)服務費由哪些構成沒有羅列出來，造成應該付的不付，而不該付的也付的怪現(xiàn)象。解決方法

在收費方面，物業(yè)公司應該在給予業(yè)主的相關物業(yè)管理費用繳費收據(jù)上，將相關的收費目錄名稱和費用全部羅列清楚，不能簡單地以一個“物業(yè)管理費”的名稱來取代其中各類的費用名稱。

關注四：業(yè)主大會越權業(yè)主該怎么辦？

小區(qū)的業(yè)主大會難以召開，即使召開后也存在已經成立的業(yè)主大會換屆難、業(yè)主委員會交接難的問題，也是近期物業(yè)方面矛盾比較集中的一個方面。同時，由于業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的運作缺少相關監(jiān)督，侵害業(yè)主權益的事件不斷出現(xiàn)，比如業(yè)主所享有的大會討論事項的表決權、制定、修改公約和大會議事規(guī)則權、選舉及解任業(yè)主委員會成員權、監(jiān)督業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)履行職責等權利，在實踐中經常被侵犯等引出了不少矛盾和糾紛 解讀

現(xiàn)行《物業(yè)管理條例》對這個方面的規(guī)定較為簡單，沒有對無業(yè)主大會訴訟程序進行配套的相關法律法規(guī)，執(zhí)行中存在諸多問題，比如業(yè)主對業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的運作如何有效監(jiān)督，對業(yè)主大會選任事項意見不一，業(yè)主大會、業(yè)主委員會的不適當決定、侵害利益等是否可通過訴訟解決等。

解決方法：

業(yè)內人士建議，業(yè)主可以采用在業(yè)主大會內部設置監(jiān)督部門等方式，來避免業(yè)主大會的越權行為等。

關注五：開發(fā)商與物業(yè)管理的“父子關系”。

如今部分與開商互為“父子關系”的物業(yè)管理公司，很容易出現(xiàn)對于房屋質量等問題不重視，以及開發(fā)商和物業(yè)管理公司之間互相“踢皮球的現(xiàn)象。尤其是在涉及開發(fā)商利益時，物業(yè)管理企業(yè)常對開發(fā)商予以袒護，造成業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾加重，業(yè)主往往以拒付物業(yè)管理費來抗拒，加之小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會遲遲無法成立，前期物業(yè)管理時間很長，有的長達七八年，矛盾越積越深。

解讀：

《物業(yè)管理條例》第二十四條規(guī)定了房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，應通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。但到目前為止，大多數(shù)小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)均是由開發(fā)商派生出來的，即使實行招投標，由于難以真正建立公平競爭的招投標機制，開發(fā)商派生出來的物業(yè)管理企業(yè)仍處于優(yōu)勢地位，往往是其中標，這種建設與管理的“父子關系”依然普遍存在。解決方法：

入住小區(qū)的業(yè)主們在符合條件后，也就是說小區(qū)內房屋出售并交付使用的建筑面積達到50%以上，或者是首套房屋出售并且交付使用已滿2年的，一定要及時召開業(yè)主大會會議成立業(yè)主大會，來維護自身權益。

關注六：誰做糾紛訴訟人

由業(yè)主大會還是繼續(xù)由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主參加訴訟，這是當前法院在審理此類案件時遇到的突出問題。

解讀：

據(jù)了解，在《物業(yè)管理條例》出臺之前，上海法院依據(jù)《上海居住物業(yè)管理條例》，規(guī)定由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主參加訴訟，解決物業(yè)小區(qū)涉及全體業(yè)主共同利益訴訟的問題。而《物業(yè)管理條例》出臺后，業(yè)主委員會的作用發(fā)生了變化，《上海居住物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織?！段飿I(yè)管理條例》則規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。

解決方法：

在涉及到小區(qū)公共設施設備和公共利益的物業(yè)管理糾紛時，必須由業(yè)主大會的名義起訴，并且需要得到具有表決權的2/3業(yè)主通過。否則以業(yè)主委員會的名義起訴，否則有可能要承擔敗訴的責任。

關注七：物業(yè)公司究竟是管理還是服務？

由于物業(yè)管理尚未形成規(guī)范的市場機制，物業(yè)管理企業(yè)不嚴格按物業(yè)服務合同履行、不按規(guī)章制度辦事等忽視業(yè)主的合法權益的事件時有發(fā)生，不少物業(yè)管理企業(yè)將自己凌駕于業(yè)主之上，收費標準模糊不清，多收費，少服務，質價不符，任意調價；處理問題和解決矛盾方法簡單生硬，打罵業(yè)主時有發(fā)生。

解讀：

《物業(yè)管理條例》除規(guī)定物業(yè)管理的服務義務，同時賦予了其維護物業(yè)安全、物業(yè)合理使用的一定社會管理責任，但法規(guī)并未賦予物業(yè)管理企業(yè)任何一點權力。表現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主違反法律法規(guī)、業(yè)主公約和業(yè)主臨時公約僅有告知、制止、報告的權利，并沒有處罰權和措施權；從理論上分析，物業(yè)管理企業(yè)并非物業(yè)所有人，它是受物業(yè)所有人委托或合同約定管理小區(qū)物業(yè)和秩序，其對物業(yè)所有人處分自己財產的管理權也有限的，不具有權利源，其是否有訴訟的請求權法律規(guī)定不明確，存在較大爭議，造成業(yè)主塊規(guī)搭建、裝修、拆除承重墻等危害其他業(yè)主的行為無力阻止。

解決方法：

此類矛盾在近期發(fā)生的數(shù)量較多，主要解決方法需要物業(yè)公司對自身的意識進行高速，物業(yè)公司是以服務為主而不是管理為主。

關注八：業(yè)主與物業(yè)公司權利義務不對等。

這方面主要體現(xiàn)在對于業(yè)主欠交物業(yè)管理費以及違章搭建的處罰規(guī)定較少，造成業(yè)主無論有什么原因不滿，都以拒交物業(yè)管理費來抗辯。另外在目前法律柜架下，缺少住戶與所有權人的區(qū)分和規(guī)制，對非業(yè)主使用房屋而拒交物業(yè)管理費的現(xiàn)象，無任何制約措施。解讀：

雖然《物業(yè)管理條例》第一條就規(guī)定應當維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，但在后面具體條文中，對物業(yè)管理企業(yè)的相關法律責任規(guī)定多，而對業(yè)主的法律責任只有兩三條原則規(guī)定，約束力明顯不夠，在業(yè)主權益保護方面，對業(yè)主權利則規(guī)定較為詳細明確，而對業(yè)主違反義務如何承擔責任的規(guī)定則不明確、不具體，有的甚至就根本沒有羅列出來。在實際管理中，對于塊規(guī)裝修、亂停亂放、私搭亂建等現(xiàn)象，依據(jù)現(xiàn)行條例，物業(yè)管理企業(yè)管理力度有限，業(yè)主大會、業(yè)主委員會缺乏程序規(guī)定和具體措施，難度較大；相鄰相關業(yè)主在未直接損

害其利益時，大多采取明哲保身的處事原則，有的甚至侵害到自己身上了也不敢出來交涉，反而遷怒于物業(yè)管理企業(yè)不幫他出面解決問題，多數(shù)也不愿出面反映；物業(yè)管理企業(yè)管理權限受到限制，目前也爭議較大。

解決方法：

這方面仍然有待相關法規(guī)進行完善。

關注九：小區(qū)之間如何劃分？

這類方面的矛盾糾紛主要體現(xiàn)在小區(qū)與小區(qū)之間因為封閉式小區(qū)封閉通路，導致別的小區(qū)行路不便而引發(fā)的矛盾；或者是在兩個小區(qū)合并時，由于不同品質樓盤的性價比等因素，間接導致高品質樓盤貶值、低品質樓盤的升值的現(xiàn)象。

解讀：

《物業(yè)管理條例》關于管理區(qū)域的劃分在第九條里原則規(guī)定應以共用設施設備、建筑物的規(guī)模、社區(qū)建設等綜合因素來考量，具體授權地方政府制定實施細則。而本市的相關規(guī)定也比較原則，在實踐中也難操作，造成此類案件久拖不決。

解決方法：

比如何為自然街坊，以哪個年代為準，以誰的標準來劃分，以及何為封閉小區(qū)，是物理狀態(tài)封閉，還是法律狀態(tài)封閉，尚無一個明確的科學的解釋。對于凡是其設置的設施設備是共用的可以劃分為一個管理區(qū)域的規(guī)定，在有些糾紛當中就那些設施設備應該算共用存在較大爭議，是只要滿足一件設施設備就可，還是需要全部設施設備，目前沒有定論。

第三篇：典型物業(yè)管理案例分析

典型物業(yè)管理案例分析

物業(yè)公司不是“第二警力”

案例：2004年5月，陳某與某物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書。某日，陳某晚上下班后將自己的摩托車未加防盜裝置就停放在了小區(qū)內，等第二天上班時，陳某發(fā)現(xiàn)自己的摩托車已不在停放點了，便立即報了警，但至今未破案。今年10月，陳某起訴至法院，請求法院判令物業(yè)公司賠償摩托車的損失。

分析：陳某在入住后，與物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書，該合同是物業(yè)公司對陳某提供物業(yè)管理服務的承諾和陳某愿意接受服務和物業(yè)管理的明確表示。雙方并未就陳某的財產由物業(yè)公司保管簽訂過保管合同或有其他約定，物業(yè)公司無保管陳某摩托車的義務。盡管物業(yè)公司對小區(qū)的安全負有日常管理的義務，但其所承擔的小區(qū)安全防范的義務只是協(xié)助義務。

點評：

當前，業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛不少已經開始轉移到家庭財產的失竊方面。由于業(yè)主家里的財產被盜事件經常發(fā)生，于是許多業(yè)主片面理解物業(yè)公司就是小區(qū)的“第二警力”，一旦自己家庭財產遭遇損失動輒就將物業(yè)公司推上被告席，然而這并不代表物業(yè)公司必須承擔業(yè)主失竊的后果。

業(yè)主與業(yè)主直接對簿公堂

案例：王某與李某是鄰居關系，2004年7月中旬，王某未將其空調室外機安裝在物業(yè)指定位置，而安裝在正對李某房門的位置，空調機啟動后，熱風從窗戶吹進鄰居房內，加之噪音影響，擾亂了李某的休息。所以李某就一紙訴狀將鄰居王某告上了法庭，要求王某拆除空調室外機并賠償精神損失。

分析：王某作為小區(qū)業(yè)主對自有房屋依法享有權利，但必須接受相應的限制。王某將空調器的室外機移至房屋的北側外立面，違反了《民法通則》的關于相鄰關系的有關規(guī)定，李某得到法院的支持也在情理之中。

點評：

目前，業(yè)主與業(yè)主之間因相鄰關系而引發(fā)的糾紛正呈逐步增多的趨勢，其現(xiàn)象不外乎業(yè)主違章搭建或擅自改變房屋結構和使用功能以及侵占公共區(qū)域等方面。以前，有的業(yè)主不了解，有的業(yè)主出于私心或礙于鄰居的情面一般不愿直接與鄰居對簿公堂，而是選擇由物業(yè)公司出面處理，如物業(yè)公司不肯協(xié)調，則大多以拒付物業(yè)服務費相要挾，無形中物業(yè)公司做了他們的“替罪羊”。

物業(yè)管理費要明示

去年4月，某物業(yè)公司正式進駐某高檔小區(qū)，行使前期物業(yè)管理權。根據(jù)商品房預售合同附件約定，物業(yè)公司每月應收取每平方米4.5元的物業(yè)管理費，當業(yè)主入住該小區(qū)后，就發(fā)生有的業(yè)主以隔壁相近樓盤每平方米只收2.4元為由，拒付物業(yè)費并投訴到物價管理部門。物價管理部門接到投訴后，經過調查作出了處罰通知書，某物業(yè)公司不服，提出行政復議。

分析：根據(jù)物業(yè)管理條例的相關規(guī)定，新建商品房物業(yè)管理費的收取標準應由建設單位與購房人協(xié)商確定，并應在預售合同的附件中予以明示，物價管理部門只是登記備案而已。

點評：

當前，有關因物業(yè)管理收費標準問題而發(fā)生的糾紛成為了老生常談的話題。這當中既有物價管理等政府部門如何轉換角色的問題，又有物業(yè)公司如何規(guī)范收費服務以及業(yè)主如何適應市場規(guī)律，遵守市場游戲規(guī)則的問題?？偟膩碚f，物業(yè)管理作為市場化的產物則應完全由市場來決定價格。

業(yè)委會擅自打官司

案例：本市東部某小區(qū)業(yè)委會今年共打了5起官司，四輸一贏。贏的是奪得了一間業(yè)委會辦公用房，業(yè)委會委員們再也不用到小區(qū)隔壁的咖啡館碰頭開會了。輸?shù)墓偎纠镉幸粋€是侵害了物業(yè)公司的商譽，須賠償幾萬元，業(yè)委會希望每家每戶分攤幾百元錢，但遭到絕大多數(shù)業(yè)主的反對，理由是這5起官司中沒有一起征得過業(yè)主大會的表決通過。因此，業(yè)主表示該由業(yè)委會成員本人承擔訴訟風險，業(yè)委會準備將拒付訴訟費的業(yè)主告上法庭，由法院替業(yè)委會做主，討回公道。

分析：國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定，誰擁有房地產權證誰就是業(yè)主，業(yè)主大會是廣大業(yè)主的權利機構，而業(yè)委會則是一個執(zhí)行機構，它既不是企業(yè)法人，也不是群眾自治組織，它無權作出任何重大決議，包括物業(yè)公司的選聘以及訴訟等有關廣大業(yè)主切身利益的決定，必須按照法律法規(guī)的規(guī)定，得到管理區(qū)域有投票權的三分之二以上通過并明確授權才能生效。

點評：

目前，在本市一些小區(qū)，有的業(yè)委會擅自自作主張的現(xiàn)象比較嚴重。有的業(yè)委會動不動就提起訴訟，有一個小區(qū)業(yè)委會一年里共打了8起官司，輸了官司業(yè)委會就辭職不干了。有的業(yè)委會雖然形式上通過了書面投票表決，而大多在征詢意見時往往寫上這么一句話：如果你未在規(guī)定的時間里將征詢意見表寄回業(yè)委會，則視為業(yè)主同意訴訟云云。這種做法其實是法律本身所禁止的。法律明確規(guī)定：投票表決有3種，即同意、反對、棄權。既不能將棄權票加在反對票身上，更不能將棄權票強加到同意票的頭上。

物業(yè)公司截留物業(yè)管理費

案例：虹橋開發(fā)區(qū)某廣場業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂了一份《物業(yè)管理服務合同》。合同約定業(yè)委會將廣場全權委托物業(yè)公司進行管理，物業(yè)公司可按市場有關規(guī)定提取12%的管理酬金，物業(yè)管理費若有節(jié)余則歸業(yè)委會所有。2004年8月，合同期滿，物業(yè)公司拒絕將多余的物業(yè)管理費歸還業(yè)委會，于是東家就將物業(yè)公司請到法院講道理去了。

分析：根據(jù)《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定，物業(yè)公司進行物業(yè)管理服務可以按照酬金制或包干制的方式收取勞務報酬，但若采取酬金制的，則節(jié)余的物業(yè)管理費應屬于業(yè)主大會所有，物業(yè)公司不得截留、挪用。

點評：

該物業(yè)公司在管理期限屆滿后，拒絕將物業(yè)管理費結余款交付給廣場業(yè)委會，顯然與雙方的約定相悖，侵害了廣場業(yè)委會的合法權益。目前，業(yè)主通過業(yè)主大會表決由業(yè)委會追訴物業(yè)公司業(yè)委會用房、停車費等官司越來越多，業(yè)主的維權意識普遍增強。

前物業(yè)公司拒絕“退場”

案例：徐匯某小區(qū)今年物業(yè)管理服務合同正到期，業(yè)委會出錢請了專業(yè)物業(yè)咨詢公司做招投標工作，原物業(yè)公司也參加了投標，結果由本市一家知名物業(yè)公司奪標。原物業(yè)公司不肯退出，僵持了3個月，這家中標物業(yè)公司一舉將原物業(yè)公司和業(yè)委會推上了被告席，要求賠償不能履行合同的經濟損失。

分析：根據(jù)《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定，物業(yè)管理服務合同到期，原物業(yè)公司應做好將物業(yè)管理資料的移交給新物業(yè)公司的工作，并及時撤離管理區(qū)域。

點評：

當前，物業(yè)管理服務合同到期或未到期更換物業(yè)公司而引發(fā)的老物業(yè)不走，新物業(yè)進不來的窘境經常上演。有的物業(yè)公司一旦落選，就感覺臉上無光，拒絕退場，不遵守游戲規(guī)則，給本市規(guī)范的物業(yè)管理服務市場平添了幾分不和諧的聲音。

物業(yè)成樓盤營銷手段

案例：今年3月，本市某知名物業(yè)管理公司從媒體上獲悉某開發(fā)商欲將40萬平方米建筑量的小區(qū)前期物業(yè)管理委托給一家有實力、有品牌的物業(yè)公司管理。于是，這家物業(yè)公司經過精心準備，在幾十家投標單位中一舉奪魁，接下來草簽協(xié)議，將該物業(yè)公司進行前期管理寫入了商品房預售合同的附件里，吸引了不少買家。到了10月，開發(fā)商開出了非常苛刻的條款，逼中標物業(yè)公司自動退出，將自己下屬的物業(yè)公司隆重推出，于是，物業(yè)公司與開發(fā)商對簿公堂在所難免。

分析：根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理公司。

點評：

目前，物業(yè)公司因前期物業(yè)管理費以及空置房管理費問題與開發(fā)商鬧上法庭的并不少見，但像在媒體公開實行招投標中標而遭開發(fā)商毀標的則是首例?？梢?，目前仍有部分開發(fā)商為了有利銷售，可以采取一切手段來達到其目的，因此，政府主管部門的監(jiān)督與管理應該時刻不能放松監(jiān)管。

類型八業(yè)委會換屆選舉

案例：2004年6月，閔行某小區(qū)因業(yè)委會任期即將終止，部分業(yè)主在當?shù)鼐游瘯闹鞒窒鲁闪⒘诉x舉新一屆業(yè)委會的籌備組，前任業(yè)委會業(yè)主認為自己應當是下一屆業(yè)委會籌備組的成員，于是不去報名登記參加業(yè)委會委員的選舉，又不滿新一屆業(yè)委會的選舉結果，于是將給予他們登記備案的房地辦告上了法院，指責房地辦人員違法行政。

分析：由于新的《上海市物業(yè)管理規(guī)定》對業(yè)委會到期后如何選舉下一屆業(yè)委會沒有作出相關的明確規(guī)定。它不是換屆選舉，因此根本不需要上一屆業(yè)委會成員以業(yè)委會委員的身份參與新一屆業(yè)委會的選舉工作，而應是以一個業(yè)主的身份重新到籌備組登記參加選舉。

點評：

目前，在本市某些小區(qū)的選舉過程中，由于該類問題而引發(fā)的訴訟正在逐步增多。業(yè)委會委員或主任的逐步“吃香”，與我國房地產物業(yè)管理的發(fā)展與進步是分不開的。相反，相關的有關業(yè)委會的選舉程序、標準等規(guī)定幾乎是空白，給糾紛的產生埋下了伏筆。

維修基金“大挪窩”

案例：2004年2月，浦東某小區(qū)的業(yè)委會主任擅自主張，將小區(qū)的物業(yè)維修基金由原來存在某銀行賬戶上的錢，來了個“乾坤大挪移”，寄放到了自己親戚朋友工作的銀行賬戶上，而且其利息大大低于以前的銀行，結果引發(fā)了業(yè)委會委員與委員之間的嚴重沖突。

分析：根據(jù)《物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定，小區(qū)的物業(yè)維修基金的動用、續(xù)籌以及影響到其利益的，應由業(yè)主大會三分之二以上有投票權的業(yè)主決定。

點評：

對于新建商品房維修基金的管理與使用，目前存在較大問題的主要是維修基金的管理缺乏監(jiān)督機制。雖然法規(guī)明確由業(yè)主大會行使監(jiān)督權，但對如何監(jiān)督卻沒有明確的說法。有的小區(qū)少則幾百萬元、多則上億元的維修基金，吸引著小區(qū)里個別本身財產并不豐裕的業(yè)主。因此，在有些小區(qū)，業(yè)委會委員一職成了某些人追逐的“香餑餑”。

2002年北京九大典型物業(yè)管理案例

之一：開發(fā)商賠付交通噪聲費

1994年5月，經北京市綜合投資公司拆遷，某小區(qū)52戶居民搬到位于京石高速公路旁的豐臺六里橋10號院9號樓居住。入住后，居民就開始被京石高速公路上來往車輛的噪聲所困擾：9號樓距離高速公路僅30余米，日夜來往的車輛產生的噪聲使樓內居民寢食難安。在請有關部門檢測后，居民們得知該樓所受的噪聲污染超過國家標準。

法院認為，在已有道路一側建設噪聲敏感建筑物，開發(fā)商有責任采取減輕交通噪聲影響的措施。作為高速公路的經營管理者，北京首發(fā)公司也應有義務對居民所受噪聲污染承擔責任。法院判決開發(fā)商為住戶安裝隔聲窗，將該住房的室內噪聲降到白天60分貝以下，夜間45分貝以下。開發(fā)商一次性支付3000元賠償金。同時，居民從1994年入住起至安裝隔聲窗日的期間，每月獲得60元的噪聲污染損失費，由開發(fā)商支付50元，首發(fā)公司支付10元。

之二：使用面積縮水業(yè)主退掉房屋

北京阿奇公司于1997年9月30日，與開發(fā)商北京友誼輝志公司簽訂《商品房預售契約》及其補充協(xié)議，購買國際友誼花園建筑面積162.87平方米的房屋，房屋交付時實際面積與暫測面積的誤差不超過6%，超過6%時，買方有權解除本契約。簽約后，阿奇公司支付了全部房款，友誼輝志公司于1998年2月交付房屋。2000年10月，友誼輝志公司稱，房屋的實測面

積為172.47平方米，要求阿奇公司補交房款近1.2萬美元。而阿奇公司認為使用面積過小，經海淀測繪隊測量，使用面積為100.71平方米。根據(jù)合同約定的使用面積與建筑面積之比計算，房屋使用面積比應提供的使用面積少32.95平方米。阿奇公司認為，開發(fā)商已違反了合同，要求終止合同，并返還房款、支付房款利息，雙倍返還定金，同時賠償經濟損失20萬元。

法院認為：根據(jù)約定，房屋的使用面積與建筑面積之比為75.5%，而實際交付的房屋的二者之比為61.83%，開發(fā)商明顯違約，應將房款返還，并支付房款利息。由于阿奇公司已經使用了房屋，根據(jù)公平原則，應支付房屋使用費。法院判決，解除雙方簽訂的《商品房預售契約》及其補充協(xié)議。友誼輝志公司返還阿奇公司房款并支付利息。阿奇公司將房屋交給開發(fā)商。北京阿奇公司向開發(fā)商支付房屋使用費每月1萬元。

之三：騙人的建材商雙倍賠償

今年，法院連續(xù)在兩起建材糾紛案件中，判決建材商雙倍返還建材款。其中一起為馮先生與東方家園麗澤裝飾建材公司的糾紛。2000年2月18日，馮先生到東方家園公司，購買櫸木實木門兩扇，價格為4476元；門鎖兩把，價格為59.2元。另外馮先生支付50元運費，由東方家園公司送貨。馮先生在2001年3月8日，請國家人造板質量監(jiān)督檢驗中心到家中進行檢驗，結論為：該木門不是櫸木實木門，而是山毛櫸貼面門。馮為此支出檢驗費200元。馮先生找建材公司要求退貨，遭拒絕。在馮訴至法院后，建材公司提出管轄異議，要求到其所在地豐臺法院審理，在法院駁回后提起上訴，案件被商家在管轄上拖了一年，直到今年5月才再次在海淀法院開庭。海淀法院作出一審判決：東方家園麗澤裝飾建材公司退購門款4476元，賠償4476元，并賠償運費、檢驗費。

之四：鄰居代理裝修牛哥輸了官司

演員牛振華因房屋裝修代理問題與鄰居產生糾紛并對簿公堂。昌平區(qū)法院作出判決，牛振華要求鄰居返還收取的不合理款項并賠償裝修質量差所造成損失的請求被駁回。牛振華、賈先生與其他四戶業(yè)主在昌平區(qū)四合小區(qū)分別出資購買連排別墅各一套。因并排居住，且關系良好，6住戶決定對住宅進行裝修、庭院改造。為了工作順利進行，大道惠倉公司也做了部分財務管理和后勤保障工作。賈先生與大道惠倉公司自1997年8月至1998年6月共收取牛振華以還款方式及交來的裝修款共計46萬余元。訴訟中，昌平法院請原昌平建設工程質量監(jiān)督站進行了質量檢測。檢測結果為部分裝修質量不合格。昌平法院認為，因牛振華與賈先生沒有書面代理協(xié)議，作為一般無償代理，只需履行一般注意義務。最后，昌平法院作出的判決結果是：駁回牛振華的訴訟請求。此案曾經在昌平法院審判，當時的結果是牛振華敗訴。在接到判決后，牛振華不服，向一中院提起上訴。一中院作出裁定，撤消了昌平法院判決，并發(fā)回重審。此次的判決結果，牛振華依然沒有能告倒鄰居。

之五：陽臺觀景成泡影業(yè)主無奈退掉房

2000年12月5日，王先生與北京浩鴻房地產開發(fā)公司簽約，約定王先生購買“浩鴻園”怡園3層B單元房屋一套。雙方在《北京市內銷商品房預售契約》戶型圖中，明確約定了王先生購買的房屋陽臺為全落地觀景陽臺。合同簽訂后，王先生向開發(fā)商北京浩鴻房地產公司支付了購房首付款。2001年7月，王先生發(fā)現(xiàn)房屋陽臺變成了混凝土封閉陽臺，只有正北面有一面窗戶，與雙方約定的全落地觀景陽臺不符。王先生向開發(fā)商提出退房要求，在多次交涉沒有結果的情況下，起訴到法院，要求解約退房。法院認為，開發(fā)商沒有征得買房人同意，單方面將雙方約定的落地觀景陽臺改為混凝土半封閉陽臺，違反了合同約定，已經構成違約。法院判決解除雙方購房合同，開發(fā)商返還購房款并賠償房屋保險費等其他合理費用。

之六：拒交物業(yè)供暖費業(yè)主敗訴

水清木華園的物管公司面臨著諸多住戶拖欠供暖費、物業(yè)費、生活垃圾清運費的問題，在幾經協(xié)商不成的情況下，物管公司匯澤物業(yè)公司起訴到法院，業(yè)主劉女士成為被告。2000年3月8日，劉女士與匯澤房地產公司簽約，雙方約定，劉女士購買水清木華園4號樓103室住宅一套。同年3月20日劉女士與匯澤物業(yè)公司簽訂物管委托合同、供暖協(xié)議書。在物業(yè)管理委托合同中約定：劉女士同意將自有房產委托給匯澤物業(yè)公司進行物業(yè)管理。供暖協(xié)議書中約定收費標準為：每平方米建筑面積28元；每年5月1日至9月30日為交費期限。如超過期限，則按超限之日起按日累計加收1％的滯納金。劉女士于2000年3月20日向物業(yè)公司交納了自這天起到2000年12月31日的物業(yè)管理費，但沒有交納2001年全年的物業(yè)管理費及2000年至2001的供暖費。

法院查明，劉女士提出房屋面積未經實測，所以無法交物業(yè)費、供暖費，但在劉女士與匯澤房地產公司簽訂的《北京市內銷商品房預售契約》中已明確約定了水清木華園4號樓103室房屋的建筑面積，在劉不能提供建筑面積測量有誤的證據(jù)的情況下，應當按約定的建筑面積交納相關費用。法院一審判決：劉女士支付給匯澤物業(yè)管理公司供暖費、滯納金，同時支付物業(yè)管理費與生活垃圾清運費。

之七：開發(fā)商判付“超量暖氣”款

2001年4月10日，暖氣制造商森得公司與開發(fā)商金宸公司簽約，由森得公司向金宸公司提供散熱器，合同總金額78萬余元。今年8月，森得公司向法院起訴稱，按約定，金宸公司最遲應在2002年3月30日前付清全部貨款，但仍有15萬余元沒付清，要求金宸公司付清尾款。金宸公司認為，在接受為開發(fā)商改造樓盤暖氣設施的委托后，森得公司為開發(fā)商設計和換算的暖器片數(shù)量遠大于實際需求量，并出現(xiàn)退貨和換貨情況，使開發(fā)商無端增加成本23萬余元。在庭審過程中，金宸公司出示了北京鋼鐵設計研究總院廣安設計科技開發(fā)公司的報告，報告顯示，經現(xiàn)場核查計算，結論為“實際安裝的散熱器片數(shù)與該棟樓達到供暖效果應安裝的散熱器片數(shù)相比多出較多”。法院對金宸公司提出的因森得公司多計算散熱器片數(shù)造成損失的說法，沒有予以采納。在一審判決中，判決金宸公司向森得公司支付剩余款項。金宸公司不服一審判決，已經向一中院提起上訴。

之八：退掉“旅游房”難討購房款

多女士于2000年7月26日與秦皇島國源房地產公司簽署《商品房購銷合同》，購買秦皇島維多利亞海灣項目中楓丹白露苑18套房屋。雙方約定，國源公司應于2001年6月30日交房。如逾期交付超過5個月，多女士有權終止合同，國源公司按多女士累計已付款的10%向多女士支付違約金。合同簽署后，多女士向國源公司支付了房款172萬余元。但國源公司沒有按期交房。經過漫長等待后，多女士向秦皇島經濟技術開發(fā)區(qū)法院遞交了訴狀，要求解除《商品房購銷合同》，國源公司返還房款172萬余元和利息及交通費10萬元。經審理，法院支持了多女士的訴訟請求。同時，北京萬盛煤炭公司因為國源公司做擔保，被判決承擔責任，當國源公司無法退款時，萬盛公司將還款。在判決生效后，國源公司沒有按判決向多女士退款。眼看自己的房款即將“打水漂”，多女士只好向法院提出執(zhí)行申請。然而，一次次往返于北京、秦皇島間的多女士至今得到的依然是“開發(fā)商無錢可付，判決無法執(zhí)行”的結果。

之九：開發(fā)商遲交房業(yè)主獲賠28萬元

王先生于2000年12月27日與北京鴻安房地產公司簽訂了《商品房買賣合同》及《補充協(xié)議書》，雙方約定：若出賣人逾期交房時，出賣人從2001年1月16日開始，按總購房款的日萬分之四即每天700元付給購房人違約金。

王先生在起訴書中稱：開發(fā)商于2002年3月4日才辦完全部交房手續(xù)，延期付房達412天，開發(fā)商應承擔違約金28萬余元。庭審中開發(fā)商認為違約期限應從2001年1月16日至2002年1月28日計算。

東城法院認為，由于房屋是不動產，依照有關法律法規(guī)規(guī)定，不動產房屋的買賣雙方應辦理相應的單證交接手續(xù)，不能以交付房屋鑰匙為生效條件，因此，開發(fā)商以“原告領取房屋鑰匙就視為已完成房屋交付”的辯解，法院不予支持。關于房屋的實際交付日期，雙方已明確約定了交付時應具備的條件，應以開發(fā)商交付《建筑工程竣工驗收備案表》的日期為準。最后，法院依據(jù)《中華人民共和國合同法》判決開發(fā)商給付王先生違約金28萬余元。

第四篇：物業(yè)管理典型案例

物業(yè)管理二十一典型案例匯編

房屋結構改造維修方面

案例

一、設計本“一衛(wèi)” 業(yè)主改“兩衛(wèi)”

案情：樓上業(yè)主顧某在房屋的儲藏室內擅自安裝了電動抽水馬桶、洗臉盆，改變廢水立管的下水三通，致使樓下業(yè)主王某儲藏室內的儲柜及物品受損。物業(yè)管理部門兩次向顧某發(fā)出整改通知，責令其拆除私裝物，未果。

問題：顧某能否在自己的房屋內添裝衛(wèi)生設備？

判決：顧某在法院判決生效之日起十日內拆除電動抽水馬桶、洗臉盆，按房屋的原始結構圖，將廢水立管的下水管恢復原狀。

依據(jù)：《上海市居住物業(yè)管理條例》第三十條規(guī)定：“住宅不得改變使用性質。因特殊情況需要改變使用性質的，應當符合城市規(guī)劃要求，其業(yè)主應當征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意，并報區(qū)、縣房地產管理部門審批?！?/p>

房屋所有權人使用其房屋時，必須遵守有關的法律法規(guī)，不得擅自改變房屋的使用性質和功能。顧某擅自在自己房屋的儲藏室內私裝電動抽水馬桶和洗臉盆，轉換了廢水立管的下水三通，使儲藏室成了衛(wèi)生間，改變了房屋的使用性質，使得樓下業(yè)主王某的房屋滲水，顧某應當承擔民事責任。

案例

二、外墻開一窗 大樓留一疤

案情：住在19樓的業(yè)主衛(wèi)某，在自己物業(yè)內衛(wèi)生間的東墻開窗，將厚厚的外墻打穿。物業(yè)公司多次上門加以阻止，衛(wèi)某不聽勸阻，繼續(xù)施工安裝窗戶，致使19層到底層墻面被泥漿污染。物業(yè)公司只得將衛(wèi)某告上法庭。

問題：自己的物業(yè)是否就有權隨意破墻？

判決：衛(wèi)某在法院判決生效之日起十日內拆除東墻上的窗戶，恢復原狀；清洗19層到底層因破墻開窗引起的墻面污染。

依據(jù)：《上海市居住物業(yè)管理條例》第二十八條第一款第一項規(guī)定：“物業(yè)使用中禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌。”

作為一個業(yè)主，應當遵守有關法律、法規(guī)及小區(qū)物業(yè)管理公約。衛(wèi)某擅自在自己的房屋東墻破墻開窗，并由此造成外墻面的污染，嚴重損壞了房屋的承重結構，破壞了大樓的外貌，影響了周邊的環(huán)境。物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理條例及小區(qū)管理公約對衛(wèi)某采取制止措施，維護了其他業(yè)主的合法權益。案例

三、巨型浴缸入室 房屋不堪其重

案情：業(yè)主顧某購買了一只占地面積約8.9平方米，可放水約4.2噸的巨型浴缸，準備安裝在其居住的第29層的物業(yè)內，遭到了周圍業(yè)主的強烈反對。物業(yè)管理公司向有關專家進行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。

問題：購置財產是否都可以安置在自己的物業(yè)內？

判決：顧某要求將自己所有的浴缸搬入自己物業(yè)內的訴訟請求不予支持。

依據(jù)：《上海市居住物業(yè)管理條例》第二十七條規(guī)定：“業(yè)主、使用人應當遵守法律、法規(guī)的有關規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關系?！钡诙艞l第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應當對裝修住宅活動進行指導和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違反本條例第十八條的行為，應當勸阻制止。”

公民只能在法律規(guī)定的限度內自由行使占有、使用、收益、處分個人財產的權利。應當本著安全、合理的原則使用物業(yè)，并遵守法律、法規(guī)及業(yè)主公約的有關規(guī)定。長期使用巨型浴缸必然對大樓的樓板強度及承重結構造成危害，使大樓存在潛在的安全隱患。同時還應當顧及相鄰各方的利益，以不損害公共利益和他人權益為前提，否則應加以必要的限制。

房屋租賃引起的糾紛

案例

四、租住戶搬出部分家私而沒有業(yè)主書面許可怎么辦？

去年9月18日，某花園B棟5樓F座的一租住戶想要搬出一部分家私。他千方百計聯(lián)系此時正在國外的業(yè)主，但就是聯(lián)系不上。按照管理規(guī)定，租住戶搬出家私，必須有業(yè)主的書面許可，而沒有業(yè)主的書面許可，管理處不予放行（這一規(guī)定有必要，現(xiàn)實中確發(fā)生過個別租住戶拖欠業(yè)主房租、搬走業(yè)主家私而偷偷溜之大吉的事情）。急于搬出家私的住戶萬般無奈，找到管理處領導，懇請給以特殊照顧。

管理處的領導考慮，若簡單放行，恐怕?lián)p害業(yè)主的利益；若拒不放行，又會使住戶感到不便（租住戶和業(yè)主同樣都是物業(yè)公司的服務對象，兼顧二者利益應為物業(yè)管理所必需，絕不能只對業(yè)主關心倍至，而對租住戶冷若冰霜）。于是鑒于租住戶只是搬出部分家私，提出了一個變通辦法：租住戶列出所搬出家私清單，并暫交與家私價值相當?shù)难航?，管理處做好記錄，并出?jù)收取押金的收據(jù)，一旦租住戶能夠提供業(yè)主的書面許可，管理處立刻全額退回押金（這一辦法可取，但前提是要讓其正確理解，否則容易引起紛爭）。這位租住戶覺得管理處的建議合情合理，便欣然接受。

時隔不久，該住戶拿到了搬出家私的業(yè)主書目許可。在到管理處換取押金時，還對管理處既對業(yè)主負責又為住戶著想的做法贊許有加。

點評：執(zhí)行規(guī)章制度必須一絲不茍，但一絲不茍并不等于死咬住條條框框不放。正確的做法應當是把握住規(guī)章制度的基本精神，把原則性與靈活性結合起來

設施設備損壞方面

案例

六、空調室外機毀壞 物業(yè)公司有無責任

王女士：我在某小區(qū)買的房子，裝修后一直沒去住，空調也沒開。前兩天小區(qū)物業(yè)通知我說，我家空調室外機著火燒毀了。我認為這是物業(yè)公司保安人員失職造成的，要求他們賠償，可他們說責任不在他們。請問他們到底有沒有責任？ 律師分析：要分清責任，首先要弄清楚空調外機著火的真正原因。分兩種情況：第一，如果是空調外機自身的質量問題而引起的自燃，根據(jù)《合同法》和《消費者權益保護法》的相關規(guī)定，業(yè)主可以找購買空調的商場或生產空調的廠家進行維修或退換；如果該事故給自己或他人造成損害，可以要求商場或廠家承擔相應的賠償責任，商場和廠家是承擔相互連帶責任的。第二，如果不是質量原因而是外界原因造成外機著火，除法定的不可抗力的情況外，小區(qū)的物業(yè)公司應當承擔相應的責任。這里的不可抗力指的是不可預見、不可避免、不可克服的突發(fā)事件，物業(yè)管理人員無法采取保護措施或者是已采取保護措施而無效果的情況。因為業(yè)主和物業(yè)公司之間是平等主體的服務合同關系，為業(yè)主提供完善的物業(yè)服務是物業(yè)公司的約定義務，保護業(yè)主的財產不受他人侵害自然是物業(yè)服務的內容之一。尤其是空調外機，它完全是屬于業(yè)主私有財產，但又由于本身所具有的特殊性，促使它要放置在公共的空間里，所以它必然是物業(yè)公司保護業(yè)主財產安全的重點。如果由于物業(yè)公司的保安人員沒有盡其工作職責，而使第三方對外機造成損害的話，物業(yè)公司就應該承擔相應的賠償責任。物業(yè)公司在賠償業(yè)主后，可以向第三方行使追索權。因此，如果您有確實的證據(jù)證明著火的原因是第三方人為的，并且小區(qū)的保安也沒有盡看管的義務，您完全有權利要求物業(yè)公司承擔損害賠償責任。物業(yè)公司要是拒絕的話，可以向人民法院提起訴訟，維護自身的合法權益

物業(yè)收費引起的糾紛

物業(yè)管理收費、收租難是一個公開的秘密，在直管公房、系統(tǒng)房和售后公房小區(qū)這一現(xiàn)象尤其突出。據(jù)了解，一些小區(qū)有半數(shù)以上的人欠費、欠租，個別小區(qū)甚至只有30％的收繳率，嚴重影響了物業(yè)管理的正常進行。

由于物業(yè)管理的不可分割性，部分人拖繳、欠繳物業(yè)管理費、房租，不僅侵害了物業(yè)公司的權益，同時也侵害了同小區(qū)其他業(yè)主的利益。怎樣解決這一問題，物業(yè)公司可謂“絞盡腦汁”：有的派專人攻關，與業(yè)主搞好關系；有的給按時繳費的業(yè)主送上小禮品，“以致謝意”。上海輕工物業(yè)公司管理著八十多萬平方米的物業(yè)，其中不乏系統(tǒng)房、售后公房，其物業(yè)管理費、房租收繳率連續(xù)三年達到95％以上。他們的秘訣主要是提高物業(yè)管理服務質量，對惡意“抗繳”的業(yè)主、住戶，通過打官司追討。去年，他們對歷史老賬進行了一次徹底清算，對有能力繳費、繳租卻故意欠繳的，進行了集中訴訟，全年打了65個欠費官司，標的額42萬元，除兩起待判外，物業(yè)公司全部勝訴。其中，對拒不執(zhí)行法院判決的，要求法院對其實施強制執(zhí)行。

業(yè)主到底因何種理由不繳費？法院是怎樣判決、怎樣執(zhí)行？請看以下幾個典型案例。

案例

七、蚌埠市物業(yè)管理第一案？沒有交電費，供電部門停供電……

2002年6月17日，在有關部門的推薦下，悅來物業(yè)公司與中區(qū)青年街華豐街小區(qū)業(yè)主委員會簽定了為期三年的物業(yè)管理委托合同。去年10上旬，該小區(qū)用戶因長期沒有交電費，供電部門停止了供電，致使該小區(qū)7層以上依靠增壓水泵供水的住戶沒有水吃。

電費到底應該由誰來承擔，物業(yè)公司和業(yè)主委員會各持已見。為此，業(yè)主拒交物業(yè)管理費，物業(yè)公司以沒能履行合同為由將業(yè)主委員會告上法庭。業(yè)主委員會反訴狀稱“被告（悅來物業(yè)公司）不履行委托合同，造成居民住宅區(qū)及商場二樓垃圾成堆，臭氣熏天，偷盜現(xiàn)象時常發(fā)生，嚴重影響了廣大業(yè)主的身心健康和家庭財產的安全”。

蚌埠市中區(qū)法院民庭于2003年3月25日審理了這樁合同違約案。最后雙方同意調解后宣布庭審結束。

這明顯是一宗互相推委的案例，雙方都有責任，兩個單位都是作為服務者都沒有很好的做好自己的職能工作，沒有協(xié)調好雙方的工作關系進而給住戶帶來了麻煩這是不應該的。

住戶拒交室內維修費用怎么辦……

案例

八、住戶洗菜池下水管堵塞，住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交費……

去年年底，某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。

維修人員及時趕到現(xiàn)場。由于下水管堵塞嚴重，在6樓疏通不開，又轉到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。經過3個多小時的努力，管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。

誰知當維修人員收取40元維修費用時，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交費，并振振有辭地說，自己裝修完剛入住，別的樓房都有一年保修期，他也應當住滿一年后再交費。

情況反映到管理處，主管領導上門做工作。首先，征詢該住戶對維修人員文明用語、工作態(tài)度、維修質量的意見，他均表示滿意（選擇這一話題切入，自然貼切，同時也避免了客戶為拒絕交費再橫生節(jié)枝）。然后，便耐心地給他解釋入伙與入住、公用部位與自用部分的區(qū)別，依據(jù)有關法規(guī)向其說明大廈已入伙多年，早就不存在保修期，室內維修發(fā)生的包括人工費在內的所有費用，都要由業(yè)主住戶承擔（如果能事先說明需要收費及收費標準，效果可能更好），并在核對這次疏通下水管工作量的基礎上，進一步申明收取40元維修費，已給予了相當?shù)膬?yōu)惠。

這位住戶覺得主管說得有理有據(jù)、合情合理，消除了誤解，便愉快地交付了應付的維修費用。

點評：即使在市場已經相當發(fā)育的地區(qū)，亦有相當一部分業(yè)主用戶對物業(yè)管理法規(guī)缺乏足夠的理解。物業(yè)公司應當善于利用多種渠道做宣傳工作，向業(yè)主用戶普及物業(yè)管理法規(guī)知識。通過提高他們對物業(yè)管理的認知度，為自己管理服務的順利實施鋪路。

案例

九、法院封家電全家住賓館

不繳費的業(yè)主，并非因為家庭經濟狀況差。家住長寧的某業(yè)主，住別墅，請保姆，夫妻每人一輛車，另外還備一輛“寶馬”，卻拖欠物業(yè)管理費、水電費一年多。去年8月，長寧法院判決生效后，他依然拒不執(zhí)行。法院上門執(zhí)行，封了其家中的空調、冰箱。第二天，他就把錢送到法院，但根據(jù)規(guī)定三天后才可以啟封。夏天天熱不能用空調，家里是沒法住了，一家人只好住賓館。從此，該小區(qū)所有業(yè)主均按時繳費，物業(yè)管理費的收繳率達到100％。物業(yè)公司感動之余，給法院送來一面錦旗：“秉公辦事，執(zhí)法如山”。案件回顧

原告（物業(yè)公司）———業(yè)主以電費價格高為由，拒絕繳納電費；水費也未繳納；并以各種理由拒絕繳納物業(yè)管理費。我們曾多次上門催討，對電費價格也作了必要的解釋，但被告仍拒絕繳納。為此，要求法院判令業(yè)主繳納物業(yè)管理費12319 元、電費7071 元、水費1215 元，并繳納所欠物業(yè)管理費的滯納金。

被告（某業(yè)主）———對拖欠的物業(yè)管理費時間及對原告提供的電費、水費實用數(shù)均無異議，承認物業(yè)公司也催討過。不繳納物業(yè)管理費、電費、水費的原因是原告收費不規(guī)范，收取的電費、水費超過國家規(guī)定的收費標準。另外，前期物業(yè)管理階段，收費標準未經物價局核準，物業(yè)公司無權主張；另外，拖欠的電費、水費已過訴訟時效。

法院———經審理查明，原告接受開發(fā)商的委托，從事前期物業(yè)管理，物業(yè)管理費每月每平方米建筑面積2.70 元；業(yè)委會成立后，雙方約定仍按區(qū)物價局核定的這一收費標準收繳。因此被告以原告收費不規(guī)范而拒付物業(yè)管理費的理由不能成立。關于訴訟時效，原告稱其曾多次向被告催討拖欠的物業(yè)管理費及水、電費，被告也承認原告催討過，故視為訴訟時效的中斷。判決被告繳納物業(yè)管理費、物業(yè)管理費滯納金、水費、電費及部分訴訟費。

案例

十、欠租2000 元被拘一整天

百年不賴，千年不還。這是家住寶山的某戶主的老伴對上門收房租的物業(yè)管理人員常說的一句話。法院判決生效后，面對法院工作人員，她依然如故。法院只好強制執(zhí)行，決定拘留戶主。老頭被拘留，老太慌了神，兒女也埋怨，只好立刻拿著錢到物業(yè)公司，要求物業(yè)公司到法院為其求情。法律無情人有情。物業(yè)公司的工作人員陪著他們把錢帶到法院，但按規(guī)定該戶主依然被拘留24小時。

一人吃官司，眾人繳費忙。該小區(qū)另外6戶欠費的業(yè)主、住戶，都迅速繳納了所欠費用，小區(qū)的物業(yè)管理費、房租收繳率達到了100％

案件回顧

原告（物業(yè)公司）———接受開發(fā)商委托管理寶山某小區(qū)，并代收房租。被告入住后，已有兩年未付房租。其間多次上門催討，每年還寄掛號信（有郵寄掛號信的收據(jù)兩張為證）催要，結果被告仍不繳納所欠房租。

被告（某戶主）———未答辯。

法院判決———經審理查明，寶山區(qū)國權北路某小區(qū)某號某室的房屋產權人為上海市輕工房地產總公司。該公司委托原告對該房屋進行管理并收繳房租，被告共欠原告房租2103 元。原、被告之間的租賃關系合法，有效，應受法律保護。被告作為房屋的承租人應當按時繳納租金，延期支付租金的應當支付違約金，原告要求的違約金低于依法應得到的數(shù)額，可予支持。被告于判決生效之日起10日內支付所欠房租、滯納金及訴訟費。

公告見報端欠款送上門

法院判決生效后，某業(yè)主置之不理，依舊不繳納所欠物業(yè)管理費。法院只好在某報上刊出公告，把業(yè)主的姓名、住址等事項公之于眾，并要求其一周內把錢送到法院，結果該業(yè)主立刻把錢送來。

案例

十一、拒繳物業(yè)管理費，業(yè)主被推上法庭……

原告（物業(yè)公司）———被告以各種理由拒繳物業(yè)管理費共八千多元，訴請法院判其繳納所欠費用及滯納金。

被告（某業(yè)主）———簽訂物業(yè)合同的是上海輕工浦東房地產物業(yè)管理公司而非本案原告，故原告不具備主體資格；原告所述收費標準實際上并不存在，物價局備案的收費標準為每平方米2.63 元，現(xiàn)原告以每平方米2.7元計算缺乏依據(jù)。

法院———經審理查明，該小區(qū)業(yè)主委員會與上海輕工浦東房地產物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務合同，約定物業(yè)管理費以每平方米2.7元計算?，F(xiàn)原告名稱雖然不是上海輕工浦東房地產物業(yè)管理公司，但是其改制組建的，名稱變了，主體資格并未變，被告以原告非物業(yè)管理服務合同主體為由抗辯原告不具備主體資格，不予采信。業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂的合同，對小區(qū)每一個業(yè)主有約束力。物業(yè)公司依約提供了物業(yè)服務后，業(yè)主負有按約繳納物業(yè)管理費的義務。至于收費標準，業(yè)主委員會與原告在物業(yè)管理服務合同中已有明確約定，根據(jù)自治原則，被告應按照約定的計價方式繳納物業(yè)管理費用。

案例

十二、業(yè)主拖欠巨額管理費催交困難怎么辦……

由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按時繳交管理費，甚至把交管理費作為與有關方面交涉的籌碼，作為達到某種目的的交換條件。一年后，已累計欠費達35萬元之多。期間，管理處有關人員無數(shù)次上門催交未果。

為了解決這一問題，管理處主要領導一方面主動與有關方面保持聯(lián)系，幫助全面反映該公司的意見和要求，以取得其對管理處工作的信任和認可；一方面盯住平時難得一見的該公司老板，頻頻征求意見并反映管理處的經濟困難（常言道：會哭的孩子有奶吃。沒奶吃的時候一定要哭，而且要哭得令人心動。有淚全往肚子里咽，是添不飽自己肚子的），以求得攜手維護物業(yè)正常運行的共識。

在贏得了該公司理解信任的基礎上，管理處提出了適當減免滯納金、分期付款等有利于促成該公司盡快繳清拖欠管理費的優(yōu)惠條件（退一步進兩步，不退無以求進）。最后雙方達成了一致，自約定之日起分10期，每月3萬余元，隨當月管理費一同繳交拖欠的費用。10個月后，該公司拖欠的管理費已全部繳清。點評：物業(yè)公司追繳有意（而非惡意）欠費，首先要使自己的管理服務無懈可擊。管理服務做到家了，才能封住對方拖欠費用的口實，贏得對方的理解和信任。在這個基礎上，主動交流加適當讓步，相信會感“上帝”的。

給業(yè)主提個醒———別欠費

有人打過一個這樣的比喻：家中請一個保姆，約定月工資500元?？墒?，一段時間做下來，自己對保姆不滿意，這種情況下，只能辭退保姆。如果因不滿意而扣下保姆的工資不給，不管是從法律上還是道義上講，都是敗者。物業(yè)公司是小區(qū)業(yè)主請來做物業(yè)管理的，如同小區(qū)的“保姆”、“管家”，如果物業(yè)公司依約進行了管理，業(yè)主就要繳納相應的費用；如果對物業(yè)公司管理服務不滿意，可以辭退，另請高明?，F(xiàn)實中，除了惡意欠費的外，大部分欠費業(yè)主都有這樣那樣的理由：服務不規(guī)范，收費不合理；房子質量有問題；鄰里有矛盾；停車無車位等。這些理由，有的是與物業(yè)公司有關的，有的是與物業(yè)公司無關的。如果以這些理由不繳費，不但占了繳費業(yè)主的便宜，而且一旦打起官司，因與物業(yè)公司無關的理由欠費，官司必輸無疑；與物業(yè)公司有關的欠費，最后還是會輸?shù)舨糠止偎?，因為市高院《關于審理物業(yè)管理糾紛案件有關問題的解答》對業(yè)主拒付物業(yè)管理費的抗辯權，有明確規(guī)定。

給物業(yè)公司提個醒———打官司

物業(yè)公司接受了業(yè)主的委托，就要想方設法為業(yè)主服好務，履行好合同約定的職責。如果自己盡職盡責了，還是有部分業(yè)主以各種不正當?shù)睦碛删芾U費用，為了維護自己的權益，為了其他已繳費業(yè)主的權益，就要走法律途徑來解決問題。

目前，物業(yè)公司“討債”，仍舊愿意苦口婆心地做工作，而不愿意打官司，理由有如下幾點：與業(yè)主抬頭不見低頭見，對簿公堂，面子上過不去；物業(yè)管理費標的額低，請不到律師；訴訟時間長，耗時費力；法院的判決難以執(zhí)行，打了也白打等。事實上，從輕工物業(yè)公司的六十多個欠費官司和執(zhí)行的案件可以看出，物業(yè)管理費的標的額小，律師不愿代理沒關系，物業(yè)公司自己的員工完全可以勝任，只要準備好資料，把事實說清楚，法院會依法判決的。同時，法院的判決不是兒戲，強制執(zhí)行不會讓法律“打白條”，更何況打贏一個官司，還能影響一大片。

小區(qū)安防方面的案例

案例

十三、電梯墜樓,誰負責?……

新聞晨報報道：

一部“老爺”電梯深夜突發(fā)故障，使搭乘電梯的一位居民直墜樓底，并造成內臟出血。近日，受傷的居民要求物業(yè)公司賠償損失，并獲得了普陀法院的判決支持。

２００１年８月的一天深夜，胥某回到光新路某小區(qū)４號居民樓，搭乘電梯回家。誰料電梯剛運行到一半，就突然失控下墜，載著胥某一直墜落到電梯井井底，胥某當場昏迷。２小時后，胥某被人發(fā)現(xiàn)并送入醫(yī)院救治，由于出現(xiàn)了頭痛發(fā)暈、嘔吐鮮血的癥狀，醫(yī)院診斷其為應急性胃潰瘍合并出血。傷愈后，胥某隨即向負責電梯運行管理的普陀大樓物業(yè)公司索賠，要求其支付醫(yī)療費、營養(yǎng)費、精神損失費等共計１．３萬余元。

庭審中，物業(yè)公司辯稱胥某的胃出血與電梯墜落無直接的因果關系，所以不同意承擔相應的賠償。普陀法院遂委托市高院對胥某的傷情進行了鑒定，結論為胥某全身多發(fā)性軟組織挫傷并出現(xiàn)應急性胃潰瘍合并出血。法院據(jù)此認為，胥某在電梯墜落后出現(xiàn)上述傷情，兩者之間存在因果關系，物業(yè)公司理應承擔胥某由此造成的經濟損失。

近日，普陀法院一審判決普陀大樓物業(yè)公司賠償胥某醫(yī)療費、營養(yǎng)費、誤工費等６８００余元。但法院認為該案不存在精神損失，所以對胥某提出的５０００元精神索賠訴請未予支持。

問題的關鍵是：電梯是有誰來負責，是電梯公司？還是物管公司？那就得看是電梯質量問題嗎，還是其他原因。如果在電梯公司保修期內電梯出現(xiàn)了質量問題，理所當然由電梯公司賠。如果在保修期外，電梯超過了保修期，而物管又沒通知業(yè)主更換，當然由物管公司承擔。物管公司只是保障電梯能夠正常運行，進行日常維護，給業(yè)主提供一個舒適的環(huán)境。至于質量安全問題由電梯公司承擔。不能說電梯墜落是造成胥某受傷的直接原因，就應該又物管承擔，簡直是荒唐可及

第五篇：物業(yè)管理典型案例

物業(yè)管理典型案例匯編

（三）2007-9-28 14:40:00來源：環(huán)球網(wǎng)校頻道：物業(yè)管理師

案例

十四、未成年的孩子點燃天那水發(fā)生爆炸被炸死的案例……

4個未成年的孩子在某花園堆放雜物的地方點燃了放置在那里的天那水發(fā)生爆炸，當中一個6歲的孩子被燒成重傷不治而死。孩子的父母把該花園的物業(yè)管理公司和另3個肇事孩子告上了法庭。近日，羅湖區(qū)人民法院作出一審判決，死亡孩子的父母共獲得近13萬元的賠償金，其中包括精神賠償金8.5萬元；物業(yè)公司因不作為被判賠近7萬元。

羅湖區(qū)法院審理后認為：被告某物業(yè)管理公司對易燃易爆物品天那水置于兒童容易獲得的地方，對爆炸事故負重要責任。其不作為的行為和4名兒童玩天那水燒火引起爆炸，這兩個方面應各占一半的責任。具體劃分責任比例是：原告對小孩的死亡負15％的責任，由其自負；被告物業(yè)公司承擔45％的責任；另一孩子小豪由于直接引起爆炸承擔25％責任；其他兩個男孩各承擔7.5％的責任。由于3個男孩均未成年，其賠償責任由監(jiān)護人承擔。

案情回放

據(jù)原告鄭某訴稱，2002年5月7日，他們6歲的兒子小俊和另外兩個小朋友10歲的小浩、11歲的小文一起玩，3人到了他們的暫住地、深圳市羅湖區(qū)某花園的一棟樓后玩耍，從該樓后一堆放雜物的臨時搭建的小房子里，孩子們發(fā)現(xiàn)了房子里面有幾個放天那水的小鐵桶。此時，暫住在該花園的一個單元里的另一個孩子9歲的小豪，找到了他們一起玩，他們用木棒點燃天那水玩，結果，小豪將燃燒的木棒插入天那水小桶后發(fā)生爆炸，小俊則因離得近被嚴

重燒傷。

事故發(fā)生后，小俊的父母趕快把孩子送到了深圳紅十字會醫(yī)院治療了18天，后因付不起醫(yī)療費無法繼續(xù)治療而被迫出院。6月13日，小俊因大面積燒傷致敗血癥，父母本來打算送

孩子回老家潮陽繼續(xù)治療，但在回去的途中孩子不幸死亡。

案例

十五、發(fā)生高空墮物怎么辦……

去年9月17日14時51分，一塊玻璃從天而降，砸落在某花園A棟前的地面。相繼趕到的護衛(wèi)員看到未造成傷亡，便一邊善言安撫驚恐萬狀的行人，一邊進行現(xiàn)場調查（高空拋物，天怨人怒，道理人人會講，可屢禁不絕，要想徹底杜絕，除了要進一步堅強管理，還有賴于人們

基本素質的提高）。

從樓下查看，玻璃是9樓F座的，護衛(wèi)員當即上樓查證。事實果真如此：該座的夫妻倆在吵架過程中亂扔東西，將客廳的玻璃砸落?？上蚱渫▓罅饲闆r后，兩人不理不睬，依舊爭

吵不休。

護衛(wèi)員們先勸說調解，等兩人平靜下來，再講明玻璃墮落所造成的現(xiàn)實危害和可怕后果，然后要求他們下樓向受到驚嚇的人員賠禮道歉，同時按有關規(guī)定接受處罰，兩人均無異議（先

息事寧人，是此時的至要）。

誰知護衛(wèi)員前腳下樓，樓上又吵了起來，護衛(wèi)員只好再上去做工作。就這樣樓上樓下跑

了三趟，才使他們言歸于好，攜手到樓下按照管理處要求處理善后事宜。點評：發(fā)現(xiàn)問題馬上盯上去做工作，一次不行兩次，兩次不行三次，不厭其煩，直到問

題圓滿解決了為止。搞物業(yè)管理的沒有這個勁頭兒，肯定干不出什么名堂。

案例

十六、停車場意外丟失車輛物業(yè)管理公司究竟有無責任?

1999年7月9日,廈門某汽車維修有限公司(以下稱維修公司)駕駛員駕駛一輛“美鹿”牌小轎車到閩南大廈辦事,駕駛員交付5元停車費后,將車停放由廈門某物業(yè)管理股份有限公司(以下稱物業(yè)公司)經營的停車場,后來駕駛員要提車時,發(fā)現(xiàn)轎車已丟失,駕駛員立即報案,廈門市公安局刑警支隊于1999年7月14日發(fā)出協(xié)助通報,但至今未將失竊的轎車追回。一審認為:物業(yè)公司

經營停車場,向車主收取一定的費用,為車主提供停車保管服務,因此維修公司與物業(yè)公司之間應為保管合同關系。維修公司將車交由物業(yè)公司保管,就負有繳納保管費的義務,并享有取回保持原狀的車輛權利,物業(yè)公司收取車主的停車費用,其義務是妥善提供停車場地,且保管好車輛,物業(yè)公司收取維修公司的停車費后,先例行了停車權利,就應對停車場的車輛負責安全保障義務。但物業(yè)公司停車場的值班人員(保安)在有人開出涉案車輛時,在未檢驗有關取車

手續(xù)的情況下就放行,這是一種重大過失行為。因此,物業(yè)公司應承擔賠償責任。

二審認為:由于維修公司將車輛停放于物業(yè)公司的停車場時,除交納5元停車費外,雙方未就車輛停放性質進行任何約定。因此物業(yè)公司與維修公司間的法律關系性質顯然不能簡單地以該5元停車費的繳交與否來判斷,而應從以下幾方面進行分析一)從保管合同的概念和特征看,保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物,并返還該物的合同,其法律特征不僅是雙方當事人關于保管的意思表示一致還必須有寄托人將保管物交付保管人,使保管物置于保管人的實際占有控制之下的事實存在。本案雙方當事人就車輛保管的意思表示并不一致,而維修公司停車時也未將車鑰匙或車輛行駛證交給物業(yè)公司,以便物業(yè)公司實際控制車輛,而物業(yè)公司亦未對維修公司出具取車放驗憑證。(二)物業(yè)公司的經營范圍中并元保管業(yè)務,該停車場亦未對外明示其提供車輛保管服務。(三)關于物業(yè)公司收取5元錢的停車費的性質及依據(jù)。從1995年廈門市物價局《關于閩南大廈管理服務費標準的批復》對物業(yè)公司管理收費標準作出的批復看,該文第一條第(5)項規(guī)定是:“交通工具停車場所的管理”。1998年12月物業(yè)公司依據(jù)該規(guī)定與閩南大廈業(yè)主管理委員會簽訂的《物業(yè)管理委托合同》在合同第十條規(guī)定是對“交通與車輛停放秩序的管理”,第二十條規(guī)定“露天車位、地下車庫的車位使用費依照廈門市物價局和業(yè)主管理委員會商定的標準向車位使用人收取”。鑒于上述批復及合同內容可以明確得出物業(yè)公司系對其經營的停車場收取車位使用費,而對停車場的交通及車輛停放秩序進行

管理,與其停車人之間形成的是停車場地有償使用合同關系。

終審判決:綜上所述,物業(yè)公司上訴主張其與維修公司之間不存在保管合同關系的理由成立,一審認定物業(yè)公司未盡保管之責,應對維修公司的車輛丟失承擔賠償責任的判決缺乏事實

及法律依據(jù),依法應予改判。

據(jù)此,依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條的規(guī)定,廈門市中級人民法院

于2001年3月25日判決如下:

一、撤銷廈門市開元區(qū)人民法院(2000)開民初字第2831號民事判決。

二、駁回維修公司的訴訟請求。

本案一、二審訴訟費各人民幣5250元,均由維修公司負擔。本判決為終審判決。

案例

十七、訪客無理打罵護衛(wèi)員怎么辦……

去年9月12日15時40分，一訪客到租住在某花園A棟的朋友家取VCD機。在他攜機欲出大堂時，大堂護衛(wèi)員禮貌地請其辦理有關放行手續(xù)。誰知他竟勃然大怒，破口大罵，隨后趕來的他的樓上朋友還動手打了護衛(wèi)員一拳，隨手又撕破了護衛(wèi)員的衣服。巡邏護衛(wèi)員聞訊趕來

制止，兩人撒腿便跑，藏匿起來。

管理處領導得知后, 首先冷靜、客觀、公正、全面地了解情況。通過聽取當事人和知情者的情況介紹, 調看大堂出入口的現(xiàn)場錄象, 查閱業(yè)主住戶的檔案資料，確認應由住戶和訪

客負全部責任，而住戶又為業(yè)主的雇員。

然后管理處約定時間，請業(yè)主委員會主任、轄區(qū)民警和業(yè)主一起協(xié)商解決這一問題（類似問題請業(yè)主委員會主任參與處理是管理處明智之舉，參與處理也是業(yè)主委員會主任的職責所在）。管理處詳細介紹了事情經過，并列舉了人證、物證，各個方面一致認為管理處的管理工作認真嚴謹，大堂護衛(wèi)員處理問題并無任何不妥，應當?shù)玫酱蠹业睦斫狻⒆鹬睾椭С?，住戶和訪客要對這件事的一切后果負責。

事情很快就有了圓滿的結局：肇事者當眾向護衛(wèi)員賠禮道歉，并且賠償了扯破衣服的損

失。

點評：對一些人無理取鬧，不能不了了之。不了了之既會挫傷我們員工的積極性，又會助長不良現(xiàn)象。但我們自己獨自處理，有相當難度。而善于借助各方面的力量，處理起來就

相對容易得多。

業(yè)主請求幫助驅趕室內人員怎么辦……

一日，某小區(qū)某業(yè)主王先生火急火燎地來到物業(yè)公司。一進門就大聲叫喊，要物業(yè)公司幫忙，說他家原來那伙裝修工人賴著不走，不讓別人干活。保安工作主管一面安慰業(yè)主不要著急，一面安排護衛(wèi)班長先到現(xiàn)場。

隨后，保安主管陪王先生一起回家。只見業(yè)主房內有七八名裝修工人和一名工頭，另外還有一名被業(yè)主稱為工頭相好的女子。該女子情緒激動，百般糾纏。主管反復勸說數(shù)十分鐘

仍然無效。這時，業(yè)主強烈要求管理處幫助把人請出家門。

在此情形之下，護衛(wèi)員們聽從了業(yè)主要求，動手推拉那名女子出屋，當即遭到漫罵，但護衛(wèi)員們堅持罵不還口，非常理智（物業(yè)管理人員必須學會控制自己的情緒，不能你不仁我就不義，否則有理也會變成無理）。其他幾名裝修工人也被勸出房間。那名女子被請出房外后，變本加厲，污言穢語跟業(yè)主對罵，并辱罵護衛(wèi)員，還惡人先告狀，撥打110報警。110到后，該女子態(tài)度仍很蠻橫，毫無收斂之意，還與業(yè)主動了手。在調解不成的情況下，110將該女子與那名工頭一起帶離現(xiàn)場，其后，王先生和保安主管也被叫到派出所作了

問詢筆錄。一場**總算平息。

然而，沒想到事情過去兩月后，該女子將業(yè)主王先生作為第一被告，物業(yè)公司作為第二被告，告上法庭。要求賠償醫(yī)療費、誤工費、恢復名譽（倘若當初在勸說其離開房間無效時，我們主動請有關部門來處理，事情的結局是否可能更好些呢？）。后經法院判決：此事物業(yè)

公司無過錯。

點評：業(yè)主是物業(yè)公司的衣食父母，物業(yè)公司不能漠視他們的要求。但對他們的要求，還是要先掂量掂量是否正當。凡屬正當?shù)?，都應當盡力襄助。不過，襄助過程中要注意遵照

法規(guī)行事，避免“幫了人家、坑了自己”。

案例

十九、物業(yè)管理人員入室引起的誤會……

某日清晨，某大廈新來的保潔員阿霞在18樓的公共通道拖地時，發(fā)現(xiàn)1805號業(yè)主家的客廳亮著燈，但大門內側的防火開著，外面的“通透式”防盜門也虛掩著，她便上前按業(yè)主家的門鈴，但是按了好幾次，室內也不沒有反應，阿霞便懷著好廳的心理，側身進入室內，到客廳、陽臺、廚房等一一查看有沒有人。正在這時，業(yè)主張先生從電梯出來徑直走回家（他原來“早鍛煉”去了，因粗心而忘了關好家門。）一見大門未關，張先生先是吃了一驚，進到家中，又看見一陌生女子在自己家里，更是又急又氣，大聲質問阿霞是干什么的，不由分說要把她送

到派出所。

試分析：

1）阿霞錯在哪里？

2）如果碰到以上業(yè)主和家人都不在家而門又開著的情況，應該怎樣處理？

3）你認為該如何向張先生說明和解釋？怎樣才能平息事態(tài)？

觀點

一、1、阿霞錯在沒有向上級反映情況。自己私自進入業(yè)主屋內。

2、作為物業(yè)管理公司的員工。以后對于這種情況一定要向上級反映，不能自己單干。在同

事沒來的情況下可以在門口等候業(yè)主或同事的到來。

3、對于如何才能平息事態(tài)。首先要針對此事向業(yè)主道歉。

觀點

二、1、阿霞不懂法律，公司大概培訓沒有跟上。私闖民宅，違法。

2、通知管理處，讓管理處人員來解決，先打電話聯(lián)系業(yè)主，如果聯(lián)系的上，就說明情況，讓其盡快回家，并派人在門口守著；如果不在家，管理人員或保安兩人以上，進入室內檢查

有無危險情況，作適當處理，這種處理方式，在法律上是允許的。

3、賠禮道歉是理所當然的。我個人認為，首先向業(yè)主說明阿霞錯在哪里？導致這種事情發(fā)生的原因是什么？在這種情況下，業(yè)主一般會轉怒為喜，緩和氣氛，在賠禮道歉，并說明我的工作還有不完善的地方，希望這位業(yè)主以后多提建議，來提高我們的工作質量，并對業(yè)主的做法表示感謝，是這位業(yè)主給我們公司發(fā)現(xiàn)這種問題的（業(yè)主雖然處理的有點過激，相對物業(yè)公司），避免以后出現(xiàn)類似問題，并有肯恩格幫助我們避免以后更大的危險或損失！

4、員工入職培訓刻不容緩！作物業(yè)管理，無論哪位員工，都要有詳細的上崗培訓，特別是

相關法律法規(guī)的培訓（附帶一些案例分析）。

觀點

三、1、其實阿霞本意是好的！但就是缺乏處理此類事件的經驗，單獨一個人進入業(yè)主家里，就

算你是好意也會被業(yè)主誤解。

2、最好的處理辦法是趕快通知管理處，管理處一方面可以通過電話和業(yè)主聯(lián)系，讓業(yè)主趕快回家，以確認家中是否被盜竊。另一方面，管理處相關負責人要和保安趕快到現(xiàn)場，如實在業(yè)主聯(lián)系不上，必須最少兩個人同時進入業(yè)主家里，這樣，有了物業(yè)保安的參與，即使業(yè)

主發(fā)現(xiàn)，也一般不會誤解。

3、事情以至此，一方面管理處要求清潔工向業(yè)主道歉，另一方面也要把情況向業(yè)主講清楚，希望得到業(yè)主的諒解；最好讓業(yè)主看一下家里，看是否有東西丟失，以確認清潔工的清白，一般這樣處理業(yè)主不會故意刁難，只要在情在理，業(yè)主都會諒解的。處理完后，一定要加強

清潔工在處理此類事件的培訓，以避免誤會的再次產生。

社區(qū)文化建設方面

案例

二十、物業(yè)公司合理應對業(yè)主健身擾民案例分析……

“做文明業(yè)主，塑城市精神”，是每一個業(yè)主的份內事，但不是每一個業(yè)主都能自覺做到的。物業(yè)公司每天與業(yè)主接觸，如能從正面多加引導，從人情、人性、人心入手，搞一些能提高業(yè)主文明素質的活動，對于提高管理質量，建設良好的社區(qū)文化和精神文明，將會起到推進

作用。

小區(qū)有人因健身放音樂，有人因休息、學習需安靜，這個矛盾擺在了物業(yè)公司面前，疏

導是最好的化解辦法。

近年來，群眾健身活動在上海掀起熱潮，某物業(yè)公司管理的小區(qū)也活躍著一支中老年健身隊。她們昨天學十八法，今天練太極拳，明天跳健身舞，鮮艷奪目的服裝、多姿多彩的動作成了小區(qū)一道靚麗的風景線。然而，健身活動中播放的音樂，卻不時擾民，成為業(yè)主投訴的導火索。物業(yè)公司收到業(yè)主投訴后，管理處經理多次親臨現(xiàn)場，一探究竟。

沒想到，健身隊也是一肚子苦水。小區(qū)中老年健身隊領隊表示，自從退休回家，內心充滿失落感和空虛感，身體一天不如一天。參加了晨練隊伍后，心境開闊、筋骨活絡，“老死不相往來”的新鄰居成了情同手足的好姐妹。但是，健身活動遭到了部分業(yè)主的反對，底樓業(yè)主把家里的音響、喇叭搬到窗口“對著干”；高層業(yè)主朝下扔蛋殼、澆水，健身隊伍只好打一槍換一個地方。她們迫切希望物業(yè)公司想想辦法，幫助她們解決難題。物業(yè)管理處經過實

地調查研究，擬定了一套解決方案。

第一，尋找場地。小區(qū)中庭花園處在兩幢高層、一排多層中間，雖然這里環(huán)境宜人，但正對著高層的南窗，加上早晨上學、上班時人來車往，無論是從安全角度還是從不擾民角度，都不宜考慮。變電所門口有一塊空地可以利用，但十幾輛遺而未棄的破自行車怎么辦呢？管理處先張貼舊車招領啟事，三天后，經理親自上陣，將破車、舊車一輛一輛地進行處置，有的搬入地下車庫，有的勸業(yè)主作為廢鐵賣掉，最終為健身隊開辟出了一塊健身寶地！同時，還關照鄰里之間要相互關心，晨練時盡可能地把音樂音量調到最低限度。從此皆大歡喜，投

訴也煙消云散。

第二，及時溝通。小區(qū)一業(yè)主遭不幸，全家沉浸在悲痛之中。女主人向物業(yè)公司提出，料理喪事期間，是否停止健身隊的音樂播放？管理處馬上與健身隊聯(lián)系，請她們配合，健身隊干脆停止晨練三天。此舉令這位女主人很感動，她激動地說：“失去親人是一件很悲痛的事情，在我失去親人、最痛苦的時候，物業(yè)管理處能給予理解，并滿足我的要求，我永遠不

會忘記。”

第三，調整時間。物業(yè)公司經過與居委、業(yè)委會多方協(xié)調，小區(qū)健身隊的晨練時間改在早上7:30－8:30，避開了上學、上班的高峰時間段；練功、學舞改在晚上7：00以后，健身隊不再隨意調高音量，隊員們在健身中還常常相互提醒，不要大聲聊天影響別人。學習新的動作時，她們會自覺到地下室去練習，參加比賽前的排練，也都到地下室去進行。健身和擾

民的矛盾終于得到圓滿解決。

案例二

十一、治理招貼——有人亂派招貼怎么辦

亂派招貼,被人戲稱為城市的“牛皮癌”。這種市場經濟發(fā)育過程中出現(xiàn)的流行病,蔓延到

大街小巷。即使是作為全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的海富花園,也未能幸免。

海富花園管理處下大力氣加以整治,力求辟出一方凈土。通過加強護衛(wèi)巡邏工作,很快就基本杜絕了戶外亂派招貼。但在樓內亂塞亂貼搬家、裝修、送餐、美容之類廣告的現(xiàn)象卻屢

禁不絕。

實行封閉式管理的樓宇內部,又何以如此呢?管理處在查處了幾例之后,發(fā)現(xiàn)樓內廣告的派發(fā)有三種情況一是經批準入樓為住戶提供服務的某些人員順便所為:二是以探訪名義上樓而實有其它意圖的住戶親友乘隙所為:三是本人承做特定生意的個別住戶刻意所為(全面探

明原因,才好逐個對癥下藥)。據(jù)此管理處采取了一系列新辦法:

管為本。在每幢大廈入口處設置一廣告櫥窗,為向海富花園住戶傳播信息的各界人士提供廣告登載服務,變堵為疏(先提供正當渠道,再去堵歪門邪道,工作阻力就小了),進而實現(xiàn)對

其的有序管理。

教為先。發(fā)現(xiàn)樓內派發(fā)廣告,當即接照廣告上的聯(lián)系渠道,或打電話或邀人前來,指出其錯誤做法和應當怎樣去做,敦促其依規(guī)行事(抓住其想促成生意的心理,?騙其上門來接受教育,辦

法巧妙)。

治為輔。某些單位不昕招呼繼續(xù)亂派廣告,就把其列入“黑名單”,嚴格限制這些單位在海

富花園內的經營活動,直至真做出保證,并確實改正自己的違規(guī)行為。

采取這些辦法以后,雖說還未能完全制止住宅樓內亂派招貼的現(xiàn)象,但其頻度和數(shù)量已經

大為減少。

點評:解決難題一招靈的時候也有,但為數(shù)不多。因為許多難題的成因,都是相當復雜的。

多數(shù)情況下,還是需要采取綜合措施,才能全面加以解決。

有理有據(jù)——車輛破損進入車場后推卸責任怎么辦?……

去年7月15日23時40分，某花園B棟一業(yè)主將私家車駛進小區(qū)，停放在地面私家車位后上樓休息。隨后趕到的巡邏護衛(wèi)員發(fā)現(xiàn)車的后窗玻璃已經破碎，當即向護衛(wèi)班班長匯報，并做了詳細記錄?？紤]到車主可能已經就寢，且現(xiàn)場情況可以認定車窗是在車場以外損壞的，就沒有打擾他予以核對確認（盡量不打擾業(yè)主，并不是就不能打擾。發(fā)現(xiàn)這么大一件事，還

是打擾一下為好。當時打擾一下，可能就少了后面的麻煩）。

早晨6時20分, 護衛(wèi)員向車主通報其車輛后窗破碎。不料車主竟一口咬定是停進私家車位后被高空拋物所致，反倒要求管理處予以賠償。護衛(wèi)員拿出查車記錄加以說明，并讓其仔細查看一直保護著的現(xiàn)場情況。車主橫生節(jié)枝，否認記錄和現(xiàn)場具有真實性……一方據(jù)理評

說，一方拒不認帳，一時難以扯清。

在雙方爭執(zhí)不下的情況下，管理處馬上電請所屬派出所派員進行調查和調解（既然如此，沒有必要再扯下去，及時請權威機關來處理，是最好的辦法）。派出所的工作人員認真查閱記錄和勘察現(xiàn)場，詢問有關人員和周邊住戶，然后簽署意見，斷定車窗是在車場之外破碎的，由車主自行負責，并且對車主駕禍于人的行為提出了嚴厲批評。車主啞口無言，只得認帳。點評：遇到一些可能產生爭議的問題時，聰明人從一開始就注意搜集和留存相關證據(jù)。有了證據(jù)，一旦出現(xiàn)糾紛，處理起來就可以省去許多麻煩。因為，事實勝于雄辯。若對方硬

要拿不是當理說，有據(jù)為證的事實就是最有說服力的回答。