第一篇：物業(yè)管理的九大典型經(jīng)營盈利模式

物業(yè)管理的九大典型經(jīng)營盈利模式

在當(dāng)今社會中，物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主之間的法律糾紛不斷上演。大多數(shù)物業(yè)糾紛是因為業(yè)主得不到預(yù)期的服務(wù)，與物業(yè)公司矛盾逐漸激化，最后只能拋出拒繳物業(yè)費(fèi)的“殺手锏”。而物業(yè)公司又不能停止各項基本的服務(wù)，只有靠裁減工作人員、降低服務(wù)質(zhì)量維持經(jīng)營，又引來業(yè)主更強(qiáng)烈的不滿。那么物業(yè)公司真的就這么不靠譜嗎?他們就真的在業(yè)主身上牟取暴利了嗎?其實，物業(yè)公司也是有苦難言，很多物業(yè)管理公司還處于虧損的邊緣，這一點(diǎn)我們通過分析其收支情況就一目了然。

一、物業(yè)管理企業(yè)的收支分析

先看看物業(yè)企業(yè)的收入來源，大致歸納就包含四個方面的收入： 一是公共性服務(wù)費(fèi)用的收入，就是通常所說的物業(yè)管理費(fèi);二是公眾代辦性服務(wù)費(fèi)的收入;三是特約服務(wù)費(fèi)的收入;四是物業(yè)企業(yè)的綜合經(jīng)營的收入。就上述的四種收入，經(jīng)過多年的實際操作經(jīng)驗和市場調(diào)查、研究、分析，可以看出，第一種的物業(yè)管理費(fèi)基本是在政府物價部門控制的范圍之內(nèi)，為業(yè)主或者業(yè)主大會接受的價位，收費(fèi)遵循的原則是公開、合理且與服務(wù)水平相適應(yīng)。第二種的公眾代辦服務(wù)費(fèi)，就目前的市場環(huán)境來看，水、電及其他代辦項目都是控制在國家能源相關(guān)部門，物業(yè)管理企業(yè)得不到任何的手續(xù)費(fèi)，只能是物業(yè)管理企業(yè)免費(fèi)為住戶和業(yè)主提供服務(wù)。第三、第四種服務(wù)費(fèi)的收取靠的是物業(yè)管理企業(yè)有能力去充分發(fā)掘、開拓市場，如果忽視或者沒有能力做到，則企業(yè)就根本沒有發(fā)展的前途和空間。

再看看物業(yè)管理企業(yè)的支出情況，在實際工作中對調(diào)查的資料進(jìn)行統(tǒng)計、分析，得出了如下的結(jié)果：

物業(yè)管理企業(yè)的支出(企業(yè)是在規(guī)范化操作下)，占物業(yè)管理費(fèi)的比例分別為： 人工費(fèi)：40%(占物業(yè)管理費(fèi)總額);清潔：10%;工程維護(hù)：15%;園林：5%;社區(qū)活動：5%;管理成本：17%;其它及不可預(yù)計費(fèi)3%，總計物業(yè)管理企業(yè)支出費(fèi)用占到物業(yè)管理費(fèi)的95%。那么，企業(yè)的盈利值只有5%。

所以專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)實際上是一種微利型企業(yè)，其所收取的物業(yè)管理費(fèi)在用于管理項目的支出后所剩無幾，當(dāng)物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)較為困難時，也就立刻面臨運(yùn)轉(zhuǎn)困難，于是就導(dǎo)致不少物業(yè)公司降低服務(wù)水準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量引起投訴進(jìn)而形成訴訟案件。針對這一問題，物業(yè)公司不能任由其惡性循環(huán)，而應(yīng)該廣開思路，適應(yīng)市場的需要，由管理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè)兼容并行，大力發(fā)展物業(yè)的綜合經(jīng)營，實現(xiàn)企業(yè)的盈利，走出物業(yè)管理停滯不前的圈子。只有物業(yè)管理企業(yè)盈利才能做到不斷地提高物業(yè)管理水平，為廣大客戶提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)打下堅實的物質(zhì)基礎(chǔ)，而不是把業(yè)務(wù)范圍局限于收取固定的物業(yè)費(fèi)中。

二、實現(xiàn)從管理物業(yè)向經(jīng)營物業(yè)過渡

這里列舉九個典型的物業(yè)管理經(jīng)營盈利模式：

1、戰(zhàn)略服務(wù)經(jīng)營模式

這是一種物業(yè)管理企業(yè)作為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的附屬機(jī)構(gòu)，從屬于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略而形成的經(jīng)營模式。在地產(chǎn)開發(fā)商看來，就企業(yè)的投資回報而言，物業(yè)管理子公司所產(chǎn)生的利潤在其集團(tuán)企業(yè)所占的份額幾乎可以忽略不計。物業(yè)管理子公司承接非自主開發(fā)的物業(yè)，回報低，風(fēng)險大，而且削弱了自主開發(fā)地產(chǎn)項目的服務(wù)競爭力優(yōu)勢。由此，很多物業(yè)管理企業(yè)將經(jīng)營定位于集團(tuán)企業(yè)地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略服務(wù)，退出外接物業(yè)項目，如深圳幾家知名地產(chǎn)企業(yè)下屬的物業(yè)公司，就是典型的服務(wù)于集團(tuán)地產(chǎn)整體戰(zhàn)略的經(jīng)營模式。

2、內(nèi)部專業(yè)化模式

這是物業(yè)管理企業(yè)將專業(yè)化服務(wù)市場內(nèi)部化的一種經(jīng)營方式。為了避免物業(yè)管理企業(yè)利潤的外溢和流失，物業(yè)管理企業(yè)紛紛成立電梯維保機(jī)構(gòu)、清潔服務(wù)機(jī)構(gòu)、綠化服務(wù)機(jī)構(gòu)、機(jī)電管理機(jī)構(gòu)等專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。這些專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)一方面承包自己公司的服務(wù)外包業(yè)務(wù)，避免利潤外溢和流失，另一方面，在資質(zhì)許可的情況下，參與專業(yè)市場競爭，外拓專業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，為企業(yè)獲得更多利潤。不少早期大型物業(yè)管理企業(yè)都采取了這種盈利模式。

3、產(chǎn)業(yè)鏈條經(jīng)營模式

這是一種充分利用物業(yè)管理公司資源優(yōu)勢，向地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條上游和下游業(yè)務(wù)延伸，從而達(dá)到整合經(jīng)營、獲取盈利的經(jīng)營模式。目前已經(jīng)有許多物管企業(yè)在地產(chǎn)策劃代理、物業(yè)租賃銷售，甚至土地測量、地價評估、地產(chǎn)開發(fā)、園林施工、建筑監(jiān)理等產(chǎn)業(yè)鏈條環(huán)節(jié)有所作為，向地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)方向發(fā)展。如深圳長城物業(yè)等公司所做的地產(chǎn)開發(fā)項目，深圳世房物業(yè)等公司所做的策劃代理業(yè)務(wù)。

4、社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營模式

物業(yè)管理企業(yè)由于服務(wù)于物業(yè)項目而具有獨(dú)特的社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營資源。把社區(qū)經(jīng)濟(jì)資源作為重要的經(jīng)營資源，將管理處作為一個社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營平臺，開展平臺型社區(qū)經(jīng)濟(jì)資源經(jīng)營，已經(jīng)成為一些物管企業(yè)的重要利潤增長點(diǎn)。如很多物業(yè)管理企業(yè)引入家電維修機(jī)構(gòu)、家政服務(wù)機(jī)構(gòu)、垃圾回收機(jī)構(gòu)等社會服務(wù)機(jī)構(gòu)，以管理處為中心，對各類服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行整合管理，從這些服務(wù)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營中獲取利潤。也有企業(yè)以社區(qū)居民日常生活消費(fèi)為營銷目標(biāo)，推行家庭日用品第三方物流服務(wù)經(jīng)營，將家居日常消費(fèi)用品，通過以管理處為基礎(chǔ)單位的物流配送平臺，進(jìn)行消費(fèi)品營銷。另外，社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營型物管企業(yè)，往往采取低價競爭取得物業(yè)項目，以社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)利潤損失，最終達(dá)到占據(jù)物業(yè)管理市場份額，擴(kuò)大服務(wù)社區(qū)規(guī)模，確保社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營利潤的目的。

5、規(guī)模優(yōu)勢經(jīng)營模式

物業(yè)管理企業(yè)因項目管理獲利的特性，決定了企業(yè)利潤的增加很大程度上是通過物業(yè)管理項目數(shù)量增加來實現(xiàn)。即使是通過內(nèi)部專業(yè)化策略和社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營策略盈利的物管企業(yè)，也必須有多多益善的物業(yè)管理項目做支點(diǎn)。規(guī)模優(yōu)勢經(jīng)營成為物業(yè)管理企業(yè)的必然選擇。規(guī)模大不等于一定虧損，規(guī)模小也不必一定虧損。沒有地產(chǎn)企業(yè)做依賴的物業(yè)管理企業(yè)，如果不遵從規(guī)模發(fā)展擴(kuò)大利潤的鐵律，單靠社區(qū)經(jīng)濟(jì)的利潤增長畢竟十分有限。

6、專業(yè)市場細(xì)分模式

物業(yè)管理市場細(xì)分，日益成為物業(yè)管理企業(yè)突破發(fā)展困局的策略手段，由此形成專業(yè)市場細(xì)分經(jīng)營模式。專業(yè)市場細(xì)分經(jīng)營模式可以形成物業(yè)公司在某類物業(yè)類型管理方面的優(yōu)勢，也有利于公司整合這類物業(yè)市場的拓展資源，使企業(yè)突破發(fā)展僵局，取得相對競爭優(yōu)勢，進(jìn)而達(dá)成某種物業(yè)類型市場的相對壟斷，確保其管理利潤的實現(xiàn)。如有的公司專注于寫字樓物業(yè)管理，有的專注于工業(yè)區(qū)物業(yè)管理，有的專注于醫(yī)院的物業(yè)管理。

7、產(chǎn)品高端化經(jīng)營模式

物業(yè)管理市場一直有高端市場與低端市場之分。從服務(wù)類型看，顧問服務(wù)市場利潤高于全委托服務(wù)市場;從服務(wù)階段看，新物業(yè)利潤高于舊物業(yè)利潤;從物業(yè)類型來看，寫字樓商業(yè)物業(yè)利潤高于住宅物業(yè)。每個企業(yè)都想做高端服務(wù)產(chǎn)品的，沒人嫌錢扎手。但是，不是每個企業(yè)都可以做高端市場服務(wù)產(chǎn)品。高端服務(wù)產(chǎn)品需要的是經(jīng)驗優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢。由于物業(yè)服務(wù)屬于無形的服務(wù)產(chǎn)品，因此，產(chǎn)品高端化經(jīng)營模式本質(zhì)上品牌化經(jīng)營，只有依靠品牌高端化經(jīng)營來實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)。在管理經(jīng)驗和規(guī)范化程度日趨一致的前提下，內(nèi)地物業(yè)管理企業(yè)有著比港資企業(yè)和外資企業(yè)更加“本土化”的優(yōu)勢，逐漸成為內(nèi)地高端服務(wù)產(chǎn)品的競爭者。有的企業(yè)更是由于其企業(yè)領(lǐng)袖在中國物業(yè)管理行業(yè)的個人品牌、信譽(yù)，獲得了比外資企業(yè)更加成熟的信用優(yōu)勢，而使企業(yè)獲得更快發(fā)展。

8、成本優(yōu)勢競爭模式

企業(yè)競爭中的成本優(yōu)勢競爭策略，已經(jīng)廣為物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)用，并形成最主要的競爭經(jīng)營方式之一。成本優(yōu)勢競爭模式，是物業(yè)管理行業(yè)適應(yīng)日益激烈的市場競爭的主要策略選擇，但卻是一種難以為繼的戰(zhàn)略模式。尤其是在物業(yè)管理人力成本和服務(wù)資源成本日益升高的前提下，非理性惡性競爭所造就的低成本經(jīng)營方式，導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)日漸陷入經(jīng)營困境。這并不是說成本優(yōu)勢競爭模式不可以作為一種有效的經(jīng)營方式促使企業(yè)占據(jù)更多市場份額，獲取更多利潤，而是說這種經(jīng)營模式一定要建立在理性競爭、科學(xué)管理、合理利潤的原則基礎(chǔ)上。這就需要物業(yè)管理行業(yè)加強(qiáng)行業(yè)管理，更多自覺協(xié)調(diào)。

9、多元化經(jīng)營模式

嚴(yán)格意義上看，社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營模式和產(chǎn)業(yè)鏈條經(jīng)營模式都應(yīng)該屬于多元化經(jīng)營范疇。但是，社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營模式和產(chǎn)業(yè)鏈條經(jīng)營模式作為一種區(qū)別于多元化經(jīng)營模式的獨(dú)立模式，主要是這兩類模式都是物管企業(yè)依賴物業(yè)項目資源優(yōu)勢，以物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)為核心業(yè)務(wù)，圍繞物業(yè)服務(wù)而開展的經(jīng)營活動。而這里所說的多元化經(jīng)營模式，已經(jīng)超越了物業(yè)管理核心業(yè)務(wù)范疇，從事與物業(yè)管理本身沒有直接關(guān)聯(lián)的其他產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營，如餐飲經(jīng)營、超市經(jīng)營、股票投資、置業(yè)投資等等。這種經(jīng)營模式實質(zhì)上屬于分化投資經(jīng)營、規(guī)避投資風(fēng)險，其經(jīng)營模式的選擇只與投資人投資決策相關(guān)，由投資人投資資源以及投資環(huán)境決定。

以上九大物業(yè)管理經(jīng)營贏利模式，其產(chǎn)生和發(fā)展都和物業(yè)管理市場環(huán)境以及投資人自身資源條件緊密相關(guān)，并非任何時候任何企業(yè)的隨意選擇。任何物業(yè)管理企業(yè)要想處理好和業(yè)主的關(guān)系，在激烈的競爭中站穩(wěn)腳跟、發(fā)展壯大，賺取利潤，都必須根據(jù)市場環(huán)境的變化和企業(yè)自身資源狀況，來理性取舍經(jīng)營策略，從而找到最適合于本企業(yè)發(fā)展的策略組合，在物業(yè)管理行業(yè)擁有一席之地。

第二篇：物業(yè)管理九大典型糾紛

物業(yè)管理九大典型糾紛

關(guān)注一：公共設(shè)施的主人究竟是誰？

近日，上海市某樓盤的地下停車庫被開發(fā)商賣給了個人，使得小區(qū)的停車費(fèi)用漲價，造成 車庫有空位而業(yè)主卻無法停車的現(xiàn)象，間接侵害了業(yè)主的利益。而部分小區(qū)的公共配套設(shè)施比如商鋪、會所等被出讓給個人的現(xiàn)象也不在少數(shù)，并且出讓之后因為這些公共配套設(shè)施的經(jīng)營范圍和功能的改變，不再作為小區(qū)的配套服務(wù)所引起的矛盾，也已經(jīng)開始成為物業(yè)管理方面的主要焦點(diǎn)之一。

解讀：

這類糾紛其實牽涉到的問題就是小區(qū)的公共配套設(shè)施的“主人”到底是誰的問題，究竟是開發(fā)商還是全體業(yè)主。在《物業(yè)管理條例》中，目前只對停車位作了相關(guān)的明確規(guī)定，即“小區(qū)內(nèi)的機(jī)動車停車場（庫），應(yīng)當(dāng)提供給本小區(qū)外的單位和個人；停車位有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人?！倍鴽]有對共用設(shè)施和共用部位的權(quán)屬等問題作出規(guī)定。解決方法：

這一系列問題目前有待相關(guān)部門制定相關(guān)法規(guī)。不過總的來說，業(yè)主們還需提高自身的維權(quán)意識，及時發(fā)現(xiàn)問題進(jìn)行解決。

關(guān)注二：簽物業(yè)委托合同還是服務(wù)合同？

據(jù)了角，目前很多小區(qū)的業(yè)主委員會與物業(yè)管理簽訂合同時，往往對于物業(yè)合同的性質(zhì)沒有明確定義，有部分小區(qū)中雙方簽訂的是“服務(wù)合同”，有部分小區(qū)中雙方簽訂的是“服務(wù)合同”，而有部分小區(qū)中雙方簽訂的則是“委托合同”。

據(jù)悉，這方面的混亂使得目前最高法院案由分類中，涉及到物業(yè)管理合同的，既有服務(wù)合同糾紛，又有物業(yè)管理糾紛；而法院受理物業(yè)管理糾紛案件時，部分案件的案由定為服務(wù)合同糾紛，部分定為物業(yè)管理糾紛，還有定為損害賠償?shù)呢敭a(chǎn)權(quán)屬等其他案由。

解讀：

這主要是因為對于物業(yè)管理服務(wù)合同的認(rèn)識不同。據(jù)分析，如果雙方簽訂的是物業(yè)委托合同性地的，那么就代表著由業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)進(jìn)行管理，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是委托與被委托關(guān)系。

解決方法：

在簽訂物業(yè)管理合同時，需要注意的是合同的性質(zhì)應(yīng)該為服務(wù)合同，而不是委托合同。其最簡單的方法是先看物業(yè)合同的名稱，如果是服務(wù)合同，一般這個合同的名稱是“物業(yè)管理服務(wù)合同”，而不是“物業(yè)管理委托合同”，同時，在合同的條款中，如果是委托合同，一般會表現(xiàn)為“甲方委托乙方”，而服務(wù)合同則一般是“甲方為乙方提供服務(wù)”。

關(guān)注三：物業(yè)管理費(fèi)問題

近期牽涉到物業(yè)管理費(fèi)的主要有兩個方面的內(nèi)容，一個是物業(yè)管理費(fèi)究竟包含了一些什么費(fèi)用，由于相關(guān)條例出臺后，“物業(yè)管理費(fèi)”的包含費(fèi)用項目與以往有所不同，而部分物業(yè)公司在給予業(yè)主的收據(jù)上往往只標(biāo)明“物業(yè)管理費(fèi)”5個字，所以容易導(dǎo)致業(yè)主們對于其概念的含糊而產(chǎn)生糾紛。另一個矛盾比較集中的是物業(yè)管理費(fèi)收不到的問題，這主要體現(xiàn)在少數(shù)開發(fā)商在房屋銷售低潮時，經(jīng)常許諾減免部分業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)，待業(yè)主入住后，物業(yè)管理企業(yè)卻不予兌現(xiàn)；有些則是其他業(yè)主對減免物業(yè)管理費(fèi)的做法堅決不同意，造成業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾。

解讀：

由于“物業(yè)管理費(fèi)”是個大概念，一般來說是指保安費(fèi)、保潔費(fèi)、保綠費(fèi)、管理費(fèi)4項，但對于很多業(yè)主來說，很容易把這4項內(nèi)容與額外的日常公共設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)以及電梯、水泵運(yùn)營能耗等摻合在一起。同時，由于物業(yè)管理公司在收取了物業(yè)管理費(fèi)用后，有的開發(fā)票、有的給收據(jù)，使得很多業(yè)主對于自己繳納的“物業(yè)管理費(fèi)”究竟包含了一些什么內(nèi)容不甚清楚。因此，在某些小區(qū)里其收繳率相當(dāng)?shù)?，有的甚至低?0%―30%，使得物業(yè)管理難以為繼，造成其他已繳費(fèi)業(yè)主的心理不平衡?！段飿I(yè)管理條例》第四十一條只講了合理公開收費(fèi)問題，而基本物業(yè)服務(wù)費(fèi)由哪些構(gòu)成沒有羅列出來，造成應(yīng)該付的不付，而不該付的也付的怪現(xiàn)象。解決方法

在收費(fèi)方面，物業(yè)公司應(yīng)該在給予業(yè)主的相關(guān)物業(yè)管理費(fèi)用繳費(fèi)收據(jù)上，將相關(guān)的收費(fèi)目錄名稱和費(fèi)用全部羅列清楚，不能簡單地以一個“物業(yè)管理費(fèi)”的名稱來取代其中各類的費(fèi)用名稱。

關(guān)注四：業(yè)主大會越權(quán)業(yè)主該怎么辦？

小區(qū)的業(yè)主大會難以召開，即使召開后也存在已經(jīng)成立的業(yè)主大會換屆難、業(yè)主委員會交接難的問題，也是近期物業(yè)方面矛盾比較集中的一個方面。同時，由于業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作缺少相關(guān)監(jiān)督，侵害業(yè)主權(quán)益的事件不斷出現(xiàn)，比如業(yè)主所享有的大會討論事項的表決權(quán)、制定、修改公約和大會議事規(guī)則權(quán)、選舉及解任業(yè)主委員會成員權(quán)、監(jiān)督業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)履行職責(zé)等權(quán)利，在實踐中經(jīng)常被侵犯等引出了不少矛盾和糾紛 解讀

現(xiàn)行《物業(yè)管理條例》對這個方面的規(guī)定較為簡單，沒有對無業(yè)主大會訴訟程序進(jìn)行配套的相關(guān)法律法規(guī)，執(zhí)行中存在諸多問題，比如業(yè)主對業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作如何有效監(jiān)督，對業(yè)主大會選任事項意見不一，業(yè)主大會、業(yè)主委員會的不適當(dāng)決定、侵害利益等是否可通過訴訟解決等。

解決方法：

業(yè)內(nèi)人士建議，業(yè)主可以采用在業(yè)主大會內(nèi)部設(shè)置監(jiān)督部門等方式，來避免業(yè)主大會的越權(quán)行為等。

關(guān)注五：開發(fā)商與物業(yè)管理的“父子關(guān)系”。

如今部分與開商互為“父子關(guān)系”的物業(yè)管理公司，很容易出現(xiàn)對于房屋質(zhì)量等問題不重視，以及開發(fā)商和物業(yè)管理公司之間互相“踢皮球的現(xiàn)象。尤其是在涉及開發(fā)商利益時，物業(yè)管理企業(yè)常對開發(fā)商予以袒護(hù)，造成業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾加重，業(yè)主往往以拒付物業(yè)管理費(fèi)來抗拒，加之小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會遲遲無法成立，前期物業(yè)管理時間很長，有的長達(dá)七八年，矛盾越積越深。

解讀：

《物業(yè)管理條例》第二十四條規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，應(yīng)通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。但到目前為止，大多數(shù)小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)均是由開發(fā)商派生出來的，即使實行招投標(biāo)，由于難以真正建立公平競爭的招投標(biāo)機(jī)制，開發(fā)商派生出來的物業(yè)管理企業(yè)仍處于優(yōu)勢地位，往往是其中標(biāo)，這種建設(shè)與管理的“父子關(guān)系”依然普遍存在。解決方法：

入住小區(qū)的業(yè)主們在符合條件后，也就是說小區(qū)內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上，或者是首套房屋出售并且交付使用已滿2年的，一定要及時召開業(yè)主大會會議成立業(yè)主大會，來維護(hù)自身權(quán)益。

關(guān)注六：誰做糾紛訴訟人

由業(yè)主大會還是繼續(xù)由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主參加訴訟，這是當(dāng)前法院在審理此類案件時遇到的突出問題。

解讀：

據(jù)了解，在《物業(yè)管理條例》出臺之前，上海法院依據(jù)《上海居住物業(yè)管理條例》，規(guī)定由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主參加訴訟，解決物業(yè)小區(qū)涉及全體業(yè)主共同利益訴訟的問題。而《物業(yè)管理條例》出臺后，業(yè)主委員會的作用發(fā)生了變化，《上海居住物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織。《物業(yè)管理條例》則規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。

解決方法：

在涉及到小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備和公共利益的物業(yè)管理糾紛時，必須由業(yè)主大會的名義起訴，并且需要得到具有表決權(quán)的2/3業(yè)主通過。否則以業(yè)主委員會的名義起訴，否則有可能要承擔(dān)敗訴的責(zé)任。

關(guān)注七：物業(yè)公司究竟是管理還是服務(wù)？

由于物業(yè)管理尚未形成規(guī)范的市場機(jī)制，物業(yè)管理企業(yè)不嚴(yán)格按物業(yè)服務(wù)合同履行、不按規(guī)章制度辦事等忽視業(yè)主的合法權(quán)益的事件時有發(fā)生，不少物業(yè)管理企業(yè)將自己凌駕于業(yè)主之上，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)模糊不清，多收費(fèi)，少服務(wù)，質(zhì)價不符，任意調(diào)價；處理問題和解決矛盾方法簡單生硬，打罵業(yè)主時有發(fā)生。

解讀：

《物業(yè)管理條例》除規(guī)定物業(yè)管理的服務(wù)義務(wù)，同時賦予了其維護(hù)物業(yè)安全、物業(yè)合理使用的一定社會管理責(zé)任，但法規(guī)并未賦予物業(yè)管理企業(yè)任何一點(diǎn)權(quán)力。表現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主違反法律法規(guī)、業(yè)主公約和業(yè)主臨時公約僅有告知、制止、報告的權(quán)利，并沒有處罰權(quán)和措施權(quán)；從理論上分析，物業(yè)管理企業(yè)并非物業(yè)所有人，它是受物業(yè)所有人委托或合同約定管理小區(qū)物業(yè)和秩序，其對物業(yè)所有人處分自己財產(chǎn)的管理權(quán)也有限的，不具有權(quán)利源，其是否有訴訟的請求權(quán)法律規(guī)定不明確，存在較大爭議，造成業(yè)主塊規(guī)搭建、裝修、拆除承重墻等危害其他業(yè)主的行為無力阻止。

解決方法：

此類矛盾在近期發(fā)生的數(shù)量較多，主要解決方法需要物業(yè)公司對自身的意識進(jìn)行高速，物業(yè)公司是以服務(wù)為主而不是管理為主。

關(guān)注八：業(yè)主與物業(yè)公司權(quán)利義務(wù)不對等。

這方面主要體現(xiàn)在對于業(yè)主欠交物業(yè)管理費(fèi)以及違章搭建的處罰規(guī)定較少，造成業(yè)主無論有什么原因不滿，都以拒交物業(yè)管理費(fèi)來抗辯。另外在目前法律柜架下，缺少住戶與所有權(quán)人的區(qū)分和規(guī)制，對非業(yè)主使用房屋而拒交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象，無任何制約措施。解讀：

雖然《物業(yè)管理條例》第一條就規(guī)定應(yīng)當(dāng)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，但在后面具體條文中，對物業(yè)管理企業(yè)的相關(guān)法律責(zé)任規(guī)定多，而對業(yè)主的法律責(zé)任只有兩三條原則規(guī)定，約束力明顯不夠，在業(yè)主權(quán)益保護(hù)方面，對業(yè)主權(quán)利則規(guī)定較為詳細(xì)明確，而對業(yè)主違反義務(wù)如何承擔(dān)責(zé)任的規(guī)定則不明確、不具體，有的甚至就根本沒有羅列出來。在實際管理中，對于塊規(guī)裝修、亂停亂放、私搭亂建等現(xiàn)象，依據(jù)現(xiàn)行條例，物業(yè)管理企業(yè)管理力度有限，業(yè)主大會、業(yè)主委員會缺乏程序規(guī)定和具體措施，難度較大；相鄰相關(guān)業(yè)主在未直接損

害其利益時，大多采取明哲保身的處事原則，有的甚至侵害到自己身上了也不敢出來交涉，反而遷怒于物業(yè)管理企業(yè)不幫他出面解決問題，多數(shù)也不愿出面反映；物業(yè)管理企業(yè)管理權(quán)限受到限制，目前也爭議較大。

解決方法：

這方面仍然有待相關(guān)法規(guī)進(jìn)行完善。

關(guān)注九：小區(qū)之間如何劃分？

這類方面的矛盾糾紛主要體現(xiàn)在小區(qū)與小區(qū)之間因為封閉式小區(qū)封閉通路，導(dǎo)致別的小區(qū)行路不便而引發(fā)的矛盾；或者是在兩個小區(qū)合并時，由于不同品質(zhì)樓盤的性價比等因素，間接導(dǎo)致高品質(zhì)樓盤貶值、低品質(zhì)樓盤的升值的現(xiàn)象。

解讀：

《物業(yè)管理條例》關(guān)于管理區(qū)域的劃分在第九條里原則規(guī)定應(yīng)以共用設(shè)施設(shè)備、建筑物的規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等綜合因素來考量，具體授權(quán)地方政府制定實施細(xì)則。而本市的相關(guān)規(guī)定也比較原則，在實踐中也難操作，造成此類案件久拖不決。

解決方法：

比如何為自然街坊，以哪個年代為準(zhǔn)，以誰的標(biāo)準(zhǔn)來劃分，以及何為封閉小區(qū)，是物理狀態(tài)封閉，還是法律狀態(tài)封閉，尚無一個明確的科學(xué)的解釋。對于凡是其設(shè)置的設(shè)施設(shè)備是共用的可以劃分為一個管理區(qū)域的規(guī)定，在有些糾紛當(dāng)中就那些設(shè)施設(shè)備應(yīng)該算共用存在較大爭議，是只要滿足一件設(shè)施設(shè)備就可，還是需要全部設(shè)施設(shè)備，目前沒有定論。

第三篇：物業(yè)管理十大盈利模式

物業(yè)管理十大盈利模式

毋庸諱言，目前中國物業(yè)管理 行業(yè)的發(fā)展面臨經(jīng)營困局。物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)十幾年不

主委員會或業(yè)主單位）手握物業(yè)資源，面對諸多物業(yè)服務(wù)企業(yè)，具有得天獨(dú)厚的談判能力，要求降低服務(wù)費(fèi)用，提高服務(wù)質(zhì)量，等等。這些就是目前物業(yè)管理行業(yè)所面臨的市場環(huán)境。和任何個人的發(fā)展一樣，物業(yè)管理企業(yè) 無法選擇環(huán)境，只能選擇應(yīng)對市場環(huán)境的策略?？v觀二十年來中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，為了企業(yè)的生存和發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)各出奇計，形成了形形色色的經(jīng)營模式。通過對這些經(jīng)營模式的梳理，有利于物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自己的企業(yè)內(nèi)外環(huán)境，選擇適合自己的經(jīng)營方式和盈利模式。

根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略、發(fā)展策略 以及利潤增長結(jié)構(gòu)，可以將目前物業(yè)管理企業(yè)的盈利模式歸納為十個大類。

1、戰(zhàn)略服務(wù)經(jīng)營模式

這是一種物業(yè)管理企業(yè)作為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的附屬機(jī)構(gòu)，從屬于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略而形成的經(jīng)營模式。由于物業(yè)管理企業(yè)本身利潤偏低，加上近年來市場環(huán)境不斷惡化，即使是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展良好的深圳、上海、北京等城市，物業(yè)管理行業(yè)平均利潤率都不超過5%。在地產(chǎn)開發(fā)商看來，就企業(yè)的投資回報而言，物業(yè)管理子公司所產(chǎn)生的利潤在其集團(tuán)企業(yè)所占的份額幾乎可以忽略不計。物業(yè)管理子公司承接非自主開發(fā)的物業(yè)，回報低，風(fēng)險大，而且削弱了自主開發(fā)地產(chǎn)項目的服務(wù)競爭力優(yōu)勢。由此，很多物業(yè)管理企業(yè)將經(jīng)營定位于集團(tuán)企業(yè)地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略服務(wù)，退出外接物業(yè)項目。如深圳幾家知名地產(chǎn)企業(yè)下屬的物業(yè)公司，就是典型的服務(wù)于集團(tuán)地產(chǎn)整體戰(zhàn)略的經(jīng)營模式。

2、內(nèi)部專業(yè)化模式

這是物業(yè)管理企業(yè)將專業(yè)化服務(wù)市場內(nèi)部化的一種經(jīng)營方式。為了避免物業(yè)管理企業(yè)利

潤的外溢和流失，物業(yè)管理企業(yè)紛紛成立電梯維保機(jī)構(gòu)、清潔服務(wù)機(jī)構(gòu)、綠化服務(wù)機(jī)構(gòu)、機(jī)電管理機(jī)構(gòu)等專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。這些專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)一方面承包自己公司的服務(wù)外包業(yè)務(wù)，避免利潤外溢和流失，另一方面，在資質(zhì)許可的情況下，參與專業(yè)市場競爭，外拓專業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，為企業(yè)獲得更多利潤。不少早期大型物業(yè)管理企業(yè)都采取了這種盈利模式。

3、產(chǎn)業(yè)鏈條經(jīng)營模式

這是一種充分利用物業(yè)管理公司資源優(yōu)勢，向地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條上游和下游業(yè)務(wù)延伸，從而達(dá)到整合經(jīng)營、獲取盈利的經(jīng)營模式。目前已經(jīng)有許多物管企業(yè)在地產(chǎn)策劃代理、物業(yè)租賃銷售，甚至土地測量、地價評估、地產(chǎn)開發(fā)、園林施工、建筑監(jiān)理等產(chǎn)業(yè)鏈條環(huán)節(jié)有所作為，向地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)方向發(fā)展。如深圳長城物業(yè)等公司所做的地產(chǎn)開發(fā)項目，深圳世房物業(yè)等公司所做的策劃代理業(yè)務(wù)。

4、社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營模式

物業(yè)管理企業(yè)由于服務(wù)于物業(yè)項目而具有獨(dú)特的社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營資源。如何利用這些社區(qū)經(jīng)濟(jì)資源，開展多種類社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營活動，為企業(yè)獲取附加利潤，一直都是物業(yè)管理企業(yè)最關(guān)注的經(jīng)營重點(diǎn)之一。將社區(qū)經(jīng)濟(jì)資源作為重要的經(jīng)營資源，將管理處作為一個社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營平臺，開展平臺型社區(qū)經(jīng)濟(jì)資源經(jīng)營，已經(jīng)成為一些物管企業(yè)的重要利潤增長點(diǎn)。如很多物業(yè)管理企業(yè)引入家電維修機(jī)構(gòu)、家政服務(wù)機(jī)構(gòu)、垃圾回收機(jī)構(gòu)等社會服務(wù)機(jī)構(gòu)，以管理處為中心，對各類服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行整合管理，從這些服務(wù)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營中獲取利潤。也有企業(yè)以社

品，通過以管理處為基礎(chǔ)單位的物流配送平臺，進(jìn)行消費(fèi)品營銷。然而社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營模式的基礎(chǔ)是社區(qū)項目的數(shù)量和總體規(guī)模，因此，社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營型物管企業(yè)，往往采取低價競爭取得物業(yè)項目，以社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)利潤損失，最終達(dá)到占據(jù)物業(yè)管理市場份額，擴(kuò)大服務(wù)社區(qū)規(guī)模，確保社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營利潤的目的。

5、規(guī)模優(yōu)勢經(jīng)營模式

物業(yè)管理企業(yè)因項目管理獲利的特性，決定了企業(yè)利潤的增加，很大程度上是通過物業(yè)

管理項目數(shù)量增加來實現(xiàn)。即使是通過內(nèi)部專業(yè)化策略和社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營策略盈利的物管企業(yè)，也必須有多多益善的物業(yè)管理項目做支點(diǎn)。規(guī)模優(yōu)勢經(jīng)營成為物業(yè)管理企業(yè)的必然選擇。前些年物業(yè)管理行業(yè)有規(guī)模經(jīng)濟(jì)與規(guī)模不經(jīng)濟(jì)論爭，就本人看來，經(jīng)濟(jì)不經(jīng)濟(jì)與規(guī)模無直接關(guān)聯(lián)，關(guān)鍵在于物業(yè)管理項目的效益。有的物業(yè)管理企業(yè)“規(guī)?！绷艘埠堋敖?jīng)濟(jì)”，而也有物業(yè)公司“不規(guī)?！绷艘埠堋敖?jīng)濟(jì)”。本質(zhì)上都是取決于項目管理的效益以及整合管理的水平。至于規(guī)模公司因管理水平以及分（子）公司管控難點(diǎn)而招致虧損的問題，本質(zhì)上不是規(guī)模問題，而是管理問題。規(guī)模大不等于一定虧損，規(guī)模小也不必一定虧損。沒有地產(chǎn)企業(yè)做依賴的物業(yè)管理企業(yè)，如果不遵從規(guī)模發(fā)展擴(kuò)大利潤的鐵律，單靠社區(qū)經(jīng)濟(jì)的利潤增長畢竟十分有限。

6、專業(yè)市場細(xì)分模式

物業(yè)管理市場細(xì)分，日益成為物業(yè)管理企業(yè)突破發(fā)展困局的策略手段，由此形成專業(yè)市場細(xì)分經(jīng)營模式。專業(yè)市場細(xì)分經(jīng)營模式可以形成物業(yè)公司在某類物業(yè)類型管理方面的優(yōu)勢，也有利于公司整合這類物業(yè)市場的拓展資源，使企業(yè)突破發(fā)展僵局，取得相對競爭優(yōu)勢，進(jìn)而達(dá)成某種物業(yè)類型市場的相對壟斷，確保其管理利潤的實現(xiàn)。如有的公司專注于寫字樓物業(yè)管理，有的專注于工業(yè)區(qū)物業(yè)管理，有的專注于醫(yī)院的物業(yè)管理。

7、產(chǎn)品高端化經(jīng)營模式

物業(yè)管理市場一直有高端市場與低端市場之分。從服務(wù)類型看，顧問服務(wù)市場利潤高于全委托服務(wù)市場；從服務(wù)階段看，新物業(yè)利潤高于舊物業(yè)利潤；從物業(yè)類型來看，寫字樓商業(yè)物業(yè)利潤高于住宅物業(yè)。每個企業(yè)都想做高端服務(wù)產(chǎn)品的，沒人嫌錢扎手。但是，不是每個企業(yè)都可以做高端市場服務(wù)產(chǎn)品。高端服務(wù)產(chǎn)品需要的是經(jīng)驗優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢。由于物業(yè)服務(wù)屬于無形的服務(wù)產(chǎn)品，因此，產(chǎn)品高端化經(jīng)營模式本質(zhì)上品牌化經(jīng)營，只有依靠品牌高端化經(jīng)營來實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)。在中國物業(yè)管理市場發(fā)展初期，港資物業(yè)管理企業(yè)、外資物業(yè)管理企業(yè)憑借技術(shù)優(yōu)勢、經(jīng)驗優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢，基本上壟斷了高端物業(yè)管理服務(wù) 產(chǎn)品市場。近年來，中國內(nèi)地的物業(yè)管理企業(yè)異軍突起，憑借扎實的現(xiàn)場服務(wù)管理經(jīng)驗和二十

年來物業(yè)管理經(jīng)驗技術(shù)，開始搶奪高端物業(yè)服務(wù)市場。在管理經(jīng)驗和規(guī)范化程度日趨一致的前提下，內(nèi)地物業(yè)管理企業(yè)有著比港資企業(yè)和外資企業(yè)更加“本土化”的優(yōu)勢，逐漸成為內(nèi)地高端服務(wù)產(chǎn)品的競爭者。有的企業(yè)更是由于其企業(yè)領(lǐng)袖在中國物業(yè)管理行業(yè)的個人品牌、信譽(yù)，獲得了比外資企業(yè)更加成熟的信用優(yōu)勢，而使企業(yè)獲得更快發(fā)展。

8、成本優(yōu)勢競爭模式

企業(yè)競爭中的成本優(yōu)勢競爭策略，已經(jīng)廣為物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)用，并形成最主要的競爭經(jīng)營方式之一。成本優(yōu)勢競爭模式，是物業(yè)管理行業(yè)適應(yīng)日益激烈的市場競爭的主要策略選擇，但卻是一種難以為繼的戰(zhàn)略模式。尤其是在物業(yè)管理人力成本和服務(wù)資源成本日益升高的前提下，非理性惡性競爭所造就的低成本經(jīng)營方式，導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)日漸陷入經(jīng)營困境。這并不是說成本優(yōu)勢競爭模式不可以作為一種有效的經(jīng)營方式促使企業(yè)占據(jù)更多市場份額，獲取更多利潤。而是說這種經(jīng)營模式一定要建立在理性競爭、科學(xué)管理、合理利潤的原則基礎(chǔ)上。這就需要物業(yè)管理行業(yè)加強(qiáng)行業(yè)管理，更多自覺協(xié)調(diào)。

9、多元化經(jīng)營模式

嚴(yán)格意義上看，社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營模式和產(chǎn)業(yè)鏈條經(jīng)營模式都應(yīng)該屬于多元化經(jīng)營范疇。但是，我將社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營模式和產(chǎn)業(yè)鏈條經(jīng)營模式作為一種區(qū)別于多元化經(jīng)營模式的獨(dú)立模式，主要是這兩類模式都是物管企業(yè)依賴物業(yè)項目資源優(yōu)勢，以物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)為核心業(yè)務(wù)，圍繞物業(yè)服務(wù)而開展的經(jīng)營活動。而這里所說的多元化經(jīng)營模式，已經(jīng)超越了物業(yè)管理核心業(yè)務(wù)的選擇只與投資人投資決策相關(guān)，由投資人投資資源以及投資環(huán)境決定。

10、兼并式發(fā)展經(jīng)營模式在物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展早期，很多地產(chǎn)公司創(chuàng)辦物業(yè)管理企業(yè)，除了出于強(qiáng)化地產(chǎn)售后服務(wù)競爭優(yōu)勢的策略目的之外，多是考慮增加新的利潤增長點(diǎn)以及妥善安置關(guān)系戶。隨著物業(yè)管理競爭日趨激烈，物業(yè)管理行業(yè)平均利潤逐漸降低，物業(yè)服務(wù)成本不斷提高，出現(xiàn)了物

管企業(yè)經(jīng)營困難增多的現(xiàn)象。加之許多地產(chǎn)商逐漸走向?qū)I(yè)化，把精力集中于更具盈利能力的主業(yè)上，這就為專注于物業(yè)管理經(jīng)營的大型物管企業(yè)提供了以資本運(yùn)作為主要形式的市場機(jī)會，于是形成了近期的物管企業(yè)兼并型經(jīng)營模式。這種經(jīng)營模式的出現(xiàn)，是中國物業(yè)管理行業(yè)市場發(fā)展的必然結(jié)果。

以上十大物業(yè)管理經(jīng)營贏利模式，其產(chǎn)生和發(fā)展都和物業(yè)管理市場環(huán)境以及投資人自身資源條件緊密相關(guān)，并非任何時候任何企業(yè)的隨意選擇。任何物業(yè)管理企業(yè)要想在激烈的競爭中站穩(wěn)腳跟、發(fā)展壯大，賺取利潤，都必須根據(jù)市場環(huán)境的變化和企業(yè)自身資源狀況，來理性取舍經(jīng)營策略，采取適合于本企業(yè)發(fā)展的策略組合。而協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)梳理自身資源，根據(jù)市場環(huán)境變化，規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略，塑造經(jīng)營盈利模式，這本身也是物業(yè)管理顧問服務(wù)的核心內(nèi)容。目前的物業(yè)管理顧問市場中，可能也只有資深的深圳市北方物業(yè)管理有限公司，是首先而且是全國唯一將此項企業(yè)咨詢性服務(wù)納入物業(yè)管理顧問服務(wù)的企業(yè)。

第四篇：2010年九大典型物業(yè)管理案例分析

案例：2004年5月，陳某與某物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書。某日，陳某晚上下班后將自己的摩托車未加防盜裝置就停放在了小區(qū)內(nèi)，等第二天上班時，陳某發(fā)現(xiàn)自己的摩托車已不在停放點(diǎn)了，便立即報了警，但至今未破案。今年10月，陳某起訴至法院，請求法院判令物業(yè)公司賠償摩托車的損失。

分析：陳某在入住后，與物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書，該合同是物業(yè)公司對陳某提供物業(yè)管理服務(wù)的承諾和陳某愿意接受服務(wù)和物業(yè)管理的明確表示。雙方并未就陳某的財產(chǎn)由物業(yè)公司保管簽訂過保管合同或有其他約定，物業(yè)公司無保管陳某摩托車的義務(wù)。盡管物業(yè)公司對小區(qū)的安全負(fù)有日常管理的義務(wù)，但其所承擔(dān)的小區(qū)安全防范的義務(wù)只是協(xié)助義務(wù)。點(diǎn)評：

當(dāng)前，業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛不少已經(jīng)開始轉(zhuǎn)移到家庭財產(chǎn)的失竊方面。由于業(yè)主家里的財產(chǎn)被盜事件經(jīng)常發(fā)生，于是許多業(yè)主片面理解物業(yè)公司就是小區(qū)的“第二警力”，一旦自己家庭財產(chǎn)遭遇損失動輒就將物業(yè)公司推上被告席，然而這并不代表物業(yè)公司必須承擔(dān)業(yè)主失竊的后果。

業(yè)主與業(yè)主直接對簿公堂

案例：王某與李某是鄰居關(guān)系，2004年7月中旬，王某未將其空調(diào)室外機(jī)安裝在物業(yè)指定位置，而安裝在正對李某房門的位置，空調(diào)機(jī)啟動后，熱風(fēng)從窗戶吹進(jìn)鄰居房內(nèi)，加之噪音影響，擾亂了李某的休息。所以李某就一紙訴狀將鄰居王某告上了法庭，要求王某拆除空調(diào)室外機(jī)并賠償精神損失。

分析：王某作為小區(qū)業(yè)主對自有房屋依法享有權(quán)利，但必須接受相應(yīng)的限制。王某將空調(diào)器的室外機(jī)移至房屋的北側(cè)外立面，違反了《民法通則》的關(guān)于相鄰關(guān)系的有關(guān)規(guī)定，李某得到法院的支持也在情理之中。點(diǎn)評：

目前，業(yè)主與業(yè)主之間因相鄰關(guān)系而引發(fā)的糾紛正呈逐步增多的趨勢，其現(xiàn)象不外乎業(yè)主違章搭建或擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和使用功能以及侵占公共區(qū)域等方面。以前，有的業(yè)主不了解，有的業(yè)主出于私心或礙于鄰居的情面一般不愿直接與鄰居對簿公堂，而是選擇由物業(yè)公司出面處理，如物業(yè)公司不肯協(xié)調(diào)，則大多以拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)相要挾，無形中物業(yè)公司做了他們的“替罪羊”。

物業(yè)管理費(fèi)要明示

去年4月，某物業(yè)公司正式進(jìn)駐某高檔小區(qū)，行使前期物業(yè)管理權(quán)。根據(jù)商品房預(yù)售合同附件約定，物業(yè)公司每月應(yīng)收取每平方米4.5元的物業(yè)管理費(fèi)，當(dāng)業(yè)主入住該小區(qū)后，就發(fā)生有的業(yè)主以隔壁相近樓盤每平方米只收2.4元為由，拒付物業(yè)費(fèi)并投訴到物價管理部門。物價管理部門接到投訴后，經(jīng)過調(diào)查作出了處罰通知書，某物業(yè)公司不服，提出行政復(fù)議。分析：根據(jù)物業(yè)管理條例的相關(guān)規(guī)定，新建商品房物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由建設(shè)單位與購房人協(xié)商確定，并應(yīng)在預(yù)售合同的附件中予以明示，物價管理部門只是登記備案而已。點(diǎn)評：

當(dāng)前，有關(guān)因物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問題而發(fā)生的糾紛成為了老生常談的話題。這當(dāng)中既有物價管理等政府部門如何轉(zhuǎn)換角色的問題，又有物業(yè)公司如何規(guī)范收費(fèi)服務(wù)以及業(yè)主如何適應(yīng)市場規(guī)律，遵守市場游戲規(guī)則的問題?？偟膩碚f，物業(yè)管理作為市場化的產(chǎn)物則應(yīng)完全由市場來決定價格。

業(yè)委會擅自打官司

案例：本市東部某小區(qū)業(yè)委會今年共打了5起官司，四輸一贏。贏的是奪得了一間業(yè)委會辦公用房，業(yè)委會委員們再也不用到小區(qū)隔壁的咖啡館碰頭開會了。輸?shù)墓偎纠镉幸粋€是侵害了物業(yè)公司的商譽(yù)，須賠償幾萬元，業(yè)委會希望每家每戶分?jǐn)値装僭X，但遭到絕大多數(shù)業(yè)主的反對，理由是這5起官司中沒有一起征得過業(yè)主大會的表決通過。因此，業(yè)主表示該由業(yè)委會成員本人承擔(dān)訴訟風(fēng)險，業(yè)委會準(zhǔn)備將拒付訴訟費(fèi)的業(yè)主告上法庭，由法院替業(yè)委會做主，討回公道。

分析：國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定，誰擁有房地產(chǎn)權(quán)證誰就是業(yè)主，業(yè)主大會是廣大業(yè)主的權(quán)利機(jī)構(gòu)，而業(yè)委會則是一個執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它既不是企業(yè)法人，也不是群眾自治組織，它無權(quán)作出任何重大決議，包括物業(yè)公司的選聘以及訴訟等有關(guān)廣大業(yè)主切身利益的決定，必須按照法律法規(guī)的規(guī)定，得到管理區(qū)域有投票權(quán)的三分之二以上通過并明確授權(quán)才能生效。點(diǎn)評：

目前，在本市一些小區(qū)，有的業(yè)委會擅自自作主張的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。有的業(yè)委會動不動就提起訴訟，有一個小區(qū)業(yè)委會一年里共打了8起官司，輸了官司業(yè)委會就辭職不干了。有的業(yè)委會雖然形式上通過了書面投票表決，而大多在征詢意見時往往寫上這么一句話：如果你未在規(guī)定的時間里將征詢意見表寄回業(yè)委會，則視為業(yè)主同意訴訟云云。這種做法其實是法律本身所禁止的。法律明確規(guī)定：投票表決有3種，即同意、反對、棄權(quán)。既不能將棄權(quán)票加在反對票身上，更不能將棄權(quán)票強(qiáng)加到同意票的頭上。

物業(yè)公司截留物業(yè)管理費(fèi)

案例：虹橋開發(fā)區(qū)某廣場業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂了一份《物業(yè)管理服務(wù)合同》。合同約定業(yè)委會將廣場全權(quán)委托物業(yè)公司進(jìn)行管理，物業(yè)公司可按市場有關(guān)規(guī)定提取12%的管理酬金，物業(yè)管理費(fèi)若有節(jié)余則歸業(yè)委會所有。2004年8月，合同期滿，物業(yè)公司拒絕將多余的物業(yè)管理費(fèi)歸還業(yè)委會，于是東家就將物業(yè)公司請到法院講道理去了。

分析：根據(jù)《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)可以按照酬金制或包干制的方式收取勞務(wù)報酬，但若采取酬金制的，則節(jié)余的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)屬于業(yè)主大會所有，物業(yè)公司不得截留、挪用。點(diǎn)評：

該物業(yè)公司在管理期限屆滿后，拒絕將物業(yè)管理費(fèi)結(jié)余款交付給廣場業(yè)委會，顯然與雙方的約定相悖，侵害了廣場業(yè)委會的合法權(quán)益。目前，業(yè)主通過業(yè)主大會表決由業(yè)委會追訴物業(yè)公司業(yè)委會用房、停車費(fèi)等官司越來越多，業(yè)主的維權(quán)意識普遍增強(qiáng)。

前物業(yè)公司拒絕“退場”

案例：徐匯某小區(qū)今年物業(yè)管理服務(wù)合同正到期，業(yè)委會出錢請了專業(yè)物業(yè)咨詢公司做招投標(biāo)工作，原物業(yè)公司也參加了投標(biāo)，結(jié)果由本市一家知名物業(yè)公司奪標(biāo)。原物業(yè)公司不肯退出，僵持了3個月，這家中標(biāo)物業(yè)公司一舉將原物業(yè)公司和業(yè)委會推上了被告席，要求賠償不能履行合同的經(jīng)濟(jì)損失。

分析：根據(jù)《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理服務(wù)合同到期，原物業(yè)公司應(yīng)做好將物業(yè)管理資料的移交給新物業(yè)公司的工作，并及時撤離管理區(qū)域。點(diǎn)評：

當(dāng)前，物業(yè)管理服務(wù)合同到期或未到期更換物業(yè)公司而引發(fā)的老物業(yè)不走，新物業(yè)進(jìn)不來的窘境經(jīng)常上演。有的物業(yè)公司一旦落選，就感覺臉上無光，拒絕退場，不遵守游戲規(guī)則，給本市規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)市場平添了幾分不和諧的聲音。

物業(yè)成樓盤營銷手段

案例：今年3月，本市某知名物業(yè)管理公司從媒體上獲悉某開發(fā)商欲將40萬平方米建筑量的小區(qū)前期物業(yè)管理委托給一家有實力、有品牌的物業(yè)公司管理。于是，這家物業(yè)公司經(jīng)過精心準(zhǔn)備，在幾十家投標(biāo)單位中一舉奪魁，接下來草簽協(xié)議，將該物業(yè)公司進(jìn)行前期管理寫入了商品房預(yù)售合同的附件里，吸引了不少買家。到了10月，開發(fā)商開出了非?？量痰臈l款，逼中標(biāo)物業(yè)公司自動退出，將自己下屬的物業(yè)公司隆重推出，于是，物業(yè)公司與開發(fā)商對簿公堂在所難免。

分析：根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司。點(diǎn)評：

目前，物業(yè)公司因前期物業(yè)管理費(fèi)以及空置房管理費(fèi)問題與開發(fā)商鬧上法庭的并不少見，但像在媒體公開實行招投標(biāo)中標(biāo)而遭開發(fā)商毀標(biāo)的則是首例。可見，目前仍有部分開發(fā)商為了有利銷售，可以采取一切手段來達(dá)到其目的，因此，政府主管部門的監(jiān)督與管理應(yīng)該時刻不能放松監(jiān)管。

類型八業(yè)委會換屆選舉 案例：2004年6月，閔行某小區(qū)因業(yè)委會任期即將終止，部分業(yè)主在當(dāng)?shù)鼐游瘯闹鞒窒鲁闪⒘诉x舉新一屆業(yè)委會的籌備組，前任業(yè)委會業(yè)主認(rèn)為自己應(yīng)當(dāng)是下一屆業(yè)委會籌備組的成員，于是不去報名登記參加業(yè)委會委員的選舉，又不滿新一屆業(yè)委會的選舉結(jié)果，于是將給予他們登記備案的房地辦告上了法院，指責(zé)房地辦人員違法行政。

分析：由于新的《上海市物業(yè)管理規(guī)定》對業(yè)委會到期后如何選舉下一屆業(yè)委會沒有作出相關(guān)的明確規(guī)定。它不是換屆選舉，因此根本不需要上一屆業(yè)委會成員以業(yè)委會委員的身份參與新一屆業(yè)委會的選舉工作，而應(yīng)是以一個業(yè)主的身份重新到籌備組登記參加選舉。點(diǎn)評：

目前，在本市某些小區(qū)的選舉過程中，由于該類問題而引發(fā)的訴訟正在逐步增多。業(yè)委會委員或主任的逐步“吃香”，與我國房地產(chǎn)物業(yè)管理的發(fā)展與進(jìn)步是分不開的。相反，相關(guān)的有關(guān)業(yè)委會的選舉程序、標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)定幾乎是空白，給糾紛的產(chǎn)生埋下了伏筆。

維修基金“大挪窩”

案例：2004年2月，浦東某小區(qū)的業(yè)委會主任擅-考w試大-自主張，將小區(qū)的物業(yè)維修基金由原來存在某銀行賬戶上的錢，來了個“乾坤大挪移”，寄放到了自己親戚朋友工作的銀行賬戶上，而且其利息大大低于以前的銀行，結(jié)果引發(fā)了業(yè)委會委員與委員之間的嚴(yán)重沖突。分析：根據(jù)《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，小區(qū)的物業(yè)維修基金的動用、續(xù)籌以及影響到其利益的，應(yīng)由業(yè)主大會三分之二以上有投票權(quán)的業(yè)主決定。點(diǎn)評：

對于新建商品房維修基金的管理與使用，目前存在較大問題的主要是維修-考w試大-基金的管理缺乏監(jiān)督機(jī)制。雖然法規(guī)明確由業(yè)主大會行使監(jiān)督權(quán)，但對如何監(jiān)督卻沒有明確的說法。有的小區(qū)少則幾百萬元、多則上億元的維修基金，吸引著小區(qū)里個別本身財產(chǎn)并不豐裕的業(yè)主。因此，在有些小區(qū)，業(yè)委會委員一職成了某些人追逐的“香餑餑”。

第五篇：現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式

現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式初探

[摘要]：本文在對我國傳統(tǒng)物業(yè)管理的盈利模式進(jìn)行概括及評價的基礎(chǔ)上，通過構(gòu)建現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)體系，提出了現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式，并且較為全面地論證了現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式在實踐中實施的可行性。

我國物業(yè)管理產(chǎn)生于上世紀(jì)80年代初，是在借鑒和吸收國外及香港房屋管理的基礎(chǔ)上逐步發(fā)展起來的，從管理模式的發(fā)展過程看，我國物業(yè)管理經(jīng)歷了三個階段：房管式的物業(yè)管理通過招標(biāo)獲得物業(yè)管理權(quán)的物業(yè)管理。建設(shè)部已經(jīng)明確提出要在2000年前徹底改變“誰開發(fā)、誰管理”的壟斷經(jīng)營局面[1]，目前我國物業(yè)管理已經(jīng)進(jìn)入了“雙向選擇”的市場化運(yùn)作時代。因此，在新的競爭環(huán)境中，物業(yè)管理公司如何組織和利用資源，開展多種經(jīng)營，拓寬盈利空間，從而創(chuàng)造最大化的利潤，增強(qiáng)市場競爭力，是值得我們研究的。

本文所定義的盈利模式是指：物業(yè)管理公司如何組織和利用資源，通過哪些途徑，提供什么樣的服務(wù)來創(chuàng)造利潤。

一、對我國傳統(tǒng)物業(yè)管理公司的盈利模式概括及評價

1、傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)體系

公司都是通過經(jīng)營某些價值業(yè)務(wù)來獲取利潤的，物業(yè)管理公司是通過向業(yè)主提供某些服務(wù)，滿足業(yè)主的需求來獲取利潤的。目前我國物業(yè)管理公司提供的服務(wù)主要有兩個基本大類：

[2]（1）基本服務(wù)：房屋、設(shè)備的維修、維護(hù)和保養(yǎng)，環(huán)境衛(wèi)生、安全消防、清潔綠化等的管理。（2）增值服務(wù)：代送牛奶、報紙，小孩接送，室內(nèi)裝修，電器修理，商務(wù)服務(wù)等。這兩類服務(wù)有一個共同的特點(diǎn)：都是強(qiáng)“機(jī)能性”的，即服務(wù)結(jié)果是有形的、具有某種功能的，如：基本服務(wù)為業(yè)主創(chuàng)造的價值在于：房屋的保值、增值，設(shè)備的正常運(yùn)行，業(yè)主安全感的獲得，優(yōu)美環(huán)境的創(chuàng)造；增值服務(wù)為業(yè)主創(chuàng)造的價值在于：為業(yè)主提供方便，給業(yè)主提供信息，節(jié)約業(yè)主的時間等。傳統(tǒng)物業(yè)管理公司提供的服務(wù)體系可以用如下示意圖表示：

圖1傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)體系

2、傳統(tǒng)物業(yè)管理公司盈利模式的特點(diǎn)

由上述物業(yè)管理服務(wù)體系可以總結(jié)出傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)公司盈利模式具有以下幾個特點(diǎn)：（1）物業(yè)管理公司創(chuàng)造利潤的途徑有兩條：一是通過提供基本服務(wù)向業(yè)主收取物業(yè)管理

費(fèi)，二是通過提供增值服務(wù)向業(yè)主收取勞務(wù)費(fèi)。（2）物業(yè)管理公司提供服務(wù)所利用和組織的資源主要是本公司自己的資源：如公司的專業(yè)技術(shù)、設(shè)備、管理人員等。

3、對傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)公司盈利模式的評價

目前我國絕大數(shù)物業(yè)管理公司都是根據(jù)這種盈利模式來開展經(jīng)營的，相對于最初的單靠“管房、養(yǎng)房”來收取較低的租金是一大進(jìn)步；其中的通過提供增值服務(wù)向業(yè)主收取勞務(wù)費(fèi)來獲取利潤這在國外的物業(yè)管理中是比較少見的，是我國物業(yè)管理實踐中一個創(chuàng)新。然而，這盈利模式也具有很大的局限性：經(jīng)營思路狹窄，獲利途徑少，利潤空間小。其中“利潤空間小”主要是因為（1）對于業(yè)主來講，物業(yè)管理費(fèi)是一項需要永久性投入，消費(fèi)額較高的費(fèi)用，對于全社會的普遍性利益影響比較大，鑒于我國目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度和業(yè)主的收入水平，國家對于這項費(fèi)用的收取一般給予定價或指導(dǎo)價，限制了利潤率（如：規(guī)定一般住宅小區(qū)物業(yè)管理的最高利潤率在10%左右），因此物業(yè)管理公司不可能從基本服務(wù)中獲取高額的利潤。（2）雖然目前我國絕大多數(shù)的物業(yè)管理公司都設(shè)置了增值服務(wù)項目來彌補(bǔ)利潤的不足，但由于自身資源、能力及人員素質(zhì)的限制，服務(wù)層次低（主要是勞動密集型），服務(wù)項目少等原因，增值服務(wù)利潤空間也還未能夠被物業(yè)管理公司充分挖掘。

這種盈利模式的局限性在物業(yè)管理實踐中主要表現(xiàn)在：物業(yè)管理公司的收費(fèi)不能彌補(bǔ)開支，虧損的多，把獲取利潤注意力的轉(zhuǎn)向擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（如：垃圾不能做到日產(chǎn)日清，保安措施不得力，電梯不能保證“全天候”運(yùn)行等），以減少管理開支，從而出現(xiàn)與業(yè)主糾紛多、投訴率高等問題，不利于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

當(dāng)然，物業(yè)管理公司可以采取許多措施來提高利潤空間：提高基本服務(wù)質(zhì)量，適當(dāng)提高管理費(fèi)；增加更多的增值服務(wù)項目并提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)；爭取獲得更多的物業(yè)管理權(quán)，實行規(guī)模經(jīng)營，降低管理成本等。然而，本文認(rèn)為：物業(yè)管理公司經(jīng)營者還應(yīng)該從觀念上拓寬經(jīng)營思路，放開眼界，創(chuàng)造新的盈利模式。

二、現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式

[3]

說明：“

“

為拓寬經(jīng)營思路，物業(yè)公司必須改變以下幾個觀念：（1）在現(xiàn)代物業(yè)管理中，物業(yè)公司不僅是服務(wù)的供應(yīng)者，還應(yīng)成為服務(wù)的組織者，是服務(wù)的集成商；（2）在現(xiàn)代物業(yè)管理中，服務(wù)的對象不應(yīng)僅局限于所管轄小區(qū)內(nèi)的業(yè)主，還包括：建筑開發(fā)商、購房者、游離于社會中的服務(wù)供應(yīng)商；（3）在現(xiàn)代物業(yè)管理中，物業(yè)公司可利用的資源不應(yīng)僅限于本公司專業(yè)技術(shù)、設(shè)備、管理人員，還包括信息和知識，信息和知識成為重要的資源；（4）在現(xiàn)代物業(yè)管理中，物業(yè)公司在提供“機(jī)能性”服務(wù)的基礎(chǔ)上，還應(yīng)給予業(yè)主提供“情感性”服務(wù)，創(chuàng)造良好社區(qū)文化氛圍，為開發(fā)商和自身品牌創(chuàng)造價值，同時也使業(yè)主的物業(yè)有更大升值。按著此種思路，本文從系統(tǒng)的角度，構(gòu)建了現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)體系（見圖二）。

2、現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式

上述現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)體系表明了現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式的核心理念是物業(yè)公司經(jīng)營要以全面提升客戶價值為核心，實現(xiàn)自身的業(yè)務(wù)的增值。與傳統(tǒng)物業(yè)管理體系相比，要實現(xiàn)以下幾個轉(zhuǎn)變：

（1）經(jīng)營資源組織多元化、社會化。物業(yè)管理公司至少可以組織的四類資源來創(chuàng)造利潤：公司自身的資源，如公司的專業(yè)技術(shù)、設(shè)備、管理人員；公司積累的關(guān)于所管轄小區(qū)業(yè)主需求的信息資源；公司積累的關(guān)于物業(yè)管理方面的知識、經(jīng)驗；整合社會的相關(guān)資源。

（2）利潤來源的多元化。物業(yè)管理公司可以通過四條途徑來創(chuàng)造利潤：公司利用自身資源，在小區(qū)業(yè)主群體提供基本的基礎(chǔ)上充分開展增值服務(wù)，收取物業(yè)管理費(fèi)和勞務(wù)服務(wù)費(fèi)；公司通過創(chuàng)建信息服務(wù)平臺，把小區(qū)業(yè)主的需求信息“出售”給社會服務(wù)供應(yīng)商，獲取信息服務(wù)費(fèi)；公司利用掌握的物業(yè)管理方面知識和經(jīng)驗向購房者和房產(chǎn)開發(fā)商提供咨詢服務(wù)，獲取咨詢服務(wù)費(fèi)，或在與開發(fā)商共同打造房產(chǎn)品牌中，接受開發(fā)商的補(bǔ)助；公司通過創(chuàng)建社區(qū)文化平臺，向小區(qū)業(yè)主提供“情感”服務(wù)，雖然不能直接從這項服務(wù)中獲得收入，但它能間接的創(chuàng)造利潤：因為社區(qū)文化能夠營造融洽、和睦的社區(qū)氛圍，加強(qiáng)業(yè)主群體之間、物業(yè)管理經(jīng)營者與業(yè)主群體之間的交流和溝通，增進(jìn)感情，為業(yè)主之間的互動創(chuàng)造增值機(jī)會，這一方面有利于開展日常管理工作，業(yè)主也愿意把更多的增值服務(wù)委托給物業(yè)管理公司來提供；另外一方面有利于物業(yè)管理公司收集和積累關(guān)于業(yè)主群體的需求信息，因此，“情感”服務(wù)實際上起著“放大”利潤的作用。

（3）服務(wù)對象的多元化。在現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式中，物業(yè)管理公司所扮演的“角色”既是服務(wù)的供應(yīng)者又是服務(wù)的組織者，是現(xiàn)代服務(wù)集成商。服務(wù)的對象是多元的，不光是小區(qū)業(yè)主群體，而且包括購房者、房產(chǎn)開發(fā)商、社會服務(wù)供應(yīng)商。

三、現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式能夠?qū)崿F(xiàn)的理論依據(jù)

本文上述比較系統(tǒng)地描述了現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式的核心理念，那么這種盈利模式 在我國物業(yè)管理實踐中是否能夠?qū)崿F(xiàn)呢？具體地說：（1）資源是否能夠組織和獲??？這回答了物業(yè)管理公司是否能夠提供這些服務(wù)。（2）被服務(wù)者是否存在這些服務(wù)的需求？這回答了物業(yè)管理公司提供的服務(wù)是否有可能實現(xiàn)。

1、資源的組織、獲取和利用

這里闡述的資源主要是指：信息資源，知識資源，而不涉及公司的自身資源。

? 信息資源物業(yè)管理服務(wù)（主要指基本服務(wù)）與一般的服務(wù)（如：法律咨詢，教育，醫(yī)療保健等）有一個明顯的區(qū)別：就是服務(wù)的提供者是在服務(wù)接受者的場所（如：住宅小區(qū)內(nèi)）提供服務(wù)，服務(wù)的消費(fèi)也是在服務(wù)接受者的場所內(nèi)進(jìn)行的。這就意味著物業(yè)管理公司與業(yè)主群體是高度接觸的，因此，只要基層管理人員在日常的工作過程中，有意識地調(diào)查、搜尋和積累，客觀上物業(yè)管理公司是有條件獲得業(yè)主的需求信息的，另外，物業(yè)管理公司在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)上，通過創(chuàng)建社區(qū)文化平臺，如：杭州南都物業(yè)管理公司組織成立業(yè)主俱樂部，通過俱樂部組織各種社區(qū)文化活動，豐富業(yè)主的業(yè)余生活，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通和交流，與業(yè)主群體建立起一種永久性的良好的感情關(guān)系，增強(qiáng)業(yè)主的信任感，那么業(yè)主也會愿意主動向物業(yè)管理公司提供他們的需求信息。當(dāng)然，信息的搜集是一個長期積累的過程，搜集的信息也許是零碎的，有些信息或許是無效的。因此，信息要真正成為一種資源，還需要一個整理和評估的過程。首先，物業(yè)管理公司可以利用現(xiàn)代信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)建立社會服務(wù)供應(yīng)商的信息要建立服務(wù)供應(yīng)商的信息網(wǎng)絡(luò)，通過有效的評估并以契約的形式建立與供應(yīng)商之間的長期或短期但及時的專業(yè)服務(wù)；其次，物業(yè)管理公司要根據(jù)業(yè)主需求信息建立業(yè)主需求檔案數(shù)據(jù)庫，以便及時填補(bǔ)供應(yīng)商，這樣業(yè)主和服務(wù)供應(yīng)商就能夠走上這個由服務(wù)供應(yīng)商的信息網(wǎng)絡(luò)和業(yè)主需求檔案構(gòu)成的信息服務(wù)平臺，實現(xiàn)服務(wù)交易。當(dāng)然，物業(yè)管理公司作為服務(wù)組織者，還要懂得如何保護(hù)業(yè)主在消費(fèi)過程中的利益，包括法律和政策咨詢、交易代理、風(fēng)險防范等，要切實為業(yè)主帶來便利，使業(yè)主放心。

? 知識資源顯而易見，物業(yè)管理公司是最有條件積累和掌握關(guān)于物業(yè)管理方面的知識，提供專家服務(wù)。這些知識主要包括：物業(yè)管理，房地產(chǎn)投資決策，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理，物業(yè)租售經(jīng)營方面的知識。當(dāng)然，這些知識要成為可用的資源，還需要對知識進(jìn)行管理。

2、服務(wù)對象的需求

? 業(yè)主群體的需求基本服務(wù)是行業(yè)規(guī)定物業(yè)管理公司必須提供的，本文不作細(xì)致論述，但物業(yè)管理公司必須認(rèn)識到它的重要性：做好基本服務(wù)是與業(yè)主建立信任關(guān)系從而獲得增值服務(wù)項目的前提，因為業(yè)主并不一定要把增值服務(wù)讓物業(yè)管理公司提供的，因此，做好基本服務(wù)是加強(qiáng)業(yè)主對物業(yè)管理公司提供的服務(wù)的偏好，使得業(yè)主愿意向物業(yè)管理公司購買增值服務(wù)。隨著人們生活水平的日益提高，收入的增加，消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，社區(qū)服務(wù)日益社會化已呈明顯趨勢，下面是一份對某小區(qū)業(yè)主增值服務(wù)需求的資料：

[4]

而且在本世紀(jì)末，隨著經(jīng)濟(jì)收入、文化素質(zhì)，生活品位的逐步提高，人口結(jié)構(gòu)等的變化，增值服務(wù)更有廣泛的市場容量。下表列出了幾種市場需求量遞增趨勢比較明顯的增值服務(wù)[5]： 因此，增值服務(wù)有著巨大的市場需求量，利潤空間巨大。當(dāng)今社會競爭日益加劇，工作壓力

不斷增強(qiáng)，人們渴望在緊張的工作之余獲得充裕的休息，以釋放疲勞，恢復(fù)精力，為節(jié)約時間和“尋找成本”，人們也愿意把一部分增值服務(wù)讓物業(yè)管理公司來提供。

? 購房者的需求對于業(yè)主來說，購買物業(yè)是一項長遠(yuǎn)的高額投資，物業(yè)管理服務(wù)是日后與業(yè)主的生產(chǎn)、生活和工作質(zhì)量息息相關(guān)的，業(yè)主當(dāng)然也希望自己的物業(yè)能夠保值、增值，隨著人們生活水平、品位的提高，業(yè)主的“買物業(yè)就是買管理和服務(wù)”的觀念將日益增強(qiáng)。因此，業(yè)主在購買物業(yè)之前對將來的物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量是非常關(guān)心的。另外“服務(wù)”這種商品有一個顯著的特點(diǎn)：購買前難以試驗其質(zhì)量的好壞。而且業(yè)主在購買物業(yè)時，與開發(fā)商往往存在著某種程度的“信息不對稱”。因此，業(yè)主是有向“專家”咨詢的需求的。另外，一些業(yè)主還會有房產(chǎn)再投資決策，物業(yè)租售經(jīng)營方案等方面的咨詢需求。

? 房產(chǎn)開發(fā)商的需求在傳統(tǒng)意識中，人們常常把物業(yè)開發(fā)看成是發(fā)展商、設(shè)計院、施工單位的事，物業(yè)管理是在房屋建成后才開始的，似乎開發(fā)時期與物業(yè)管理無關(guān)。于是，發(fā)展商委托設(shè)計院作規(guī)劃設(shè)計，繪制圖紙，然后又委托施工單位建筑施工，再聘請工程監(jiān)理單位參與工作質(zhì)量監(jiān)理。但經(jīng)常一俟房屋建成交付使用后，便會出現(xiàn)許多不盡如意的事。如有的大廈電梯數(shù)量不夠，難以滿足大廈用戶上下樓需要；有的住宅樓設(shè)計不盡合理，減少了房屋的使用率；有的商場電量設(shè)計偏低，影響到商場營業(yè)的照明效果；有的房屋在建筑施工中偷工減料，留下了質(zhì)量隱患等等，這些“硬件”的不合理有時嚴(yán)重地影響了日后的物業(yè)管理。隨著業(yè)主的“買物業(yè)就是買管理和服務(wù)”觀念的增強(qiáng)，開發(fā)商已經(jīng)把物業(yè)管理服務(wù)看成是售樓的一個“賣點(diǎn)”，因此，為了避免物業(yè)開發(fā)過程中出現(xiàn)諸如此類的問題，除了開發(fā)商、設(shè)計單位、施工單位應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和嚴(yán)格把關(guān)外，開發(fā)商也愿意聘請富物業(yè)管理經(jīng)驗的物業(yè)公司提前介入，參與物業(yè)的開發(fā)過程，為自己提供咨詢和監(jiān)督服務(wù)，改進(jìn)、完善物業(yè)的具體設(shè)計，完善物業(yè)的使用功能，真正使自己在售樓時宣稱的物業(yè)管理服務(wù)成為“賣點(diǎn)”，增強(qiáng)自身的品牌和形象。

? 社會服務(wù)供應(yīng)商的需求盡管社會服務(wù)供應(yīng)商可以脫離物業(yè)管理公司，通過報紙、勞務(wù)中介所等途徑獲取業(yè)主群體的需求并提供服務(wù)，但是如果與物業(yè)管理公司合作，并成為長期穩(wěn)定的合作關(guān)系，會給自身帶來更多的利益。其實這種合作關(guān)系對于雙方來說是一種“雙贏”關(guān)系：（1）社會服務(wù)供應(yīng)商可以長期地、及時地從物業(yè)管理公司得到業(yè)主的需求信息，降低了獲取需求信息的時間成本和不確定性；（2）物業(yè)管理公司可以把業(yè)主的一些專業(yè)性強(qiáng)，具有一定技術(shù)和知識的，自身無能力提供的服務(wù)（如室內(nèi)裝修、家教等）“外包”給社會服務(wù)供應(yīng)商來完成，從而最大限度的滿足業(yè)主的需求。因此，基于自身的利益，社會服務(wù)供應(yīng)商是有向物業(yè)管理公司購買業(yè)主的需求信息的需求的。

所以，基于上述的分析，理論上現(xiàn)代物業(yè)管理盈利模式在實踐中是可行的。

四、結(jié)論

現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式，較為適應(yīng)信息時代經(jīng)濟(jì)需求的現(xiàn)代物業(yè)的服務(wù)體系，其主要的作用在于：從系統(tǒng)地角度，拓寬了傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)涵，從而給物業(yè)管理公司經(jīng)營者創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益提供了一個嶄新的經(jīng)營思路，同時通過構(gòu)建了現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)體系，從而使現(xiàn)代物業(yè)管理經(jīng)營者通過多種途徑來最大限度地滿足業(yè)主的需求，創(chuàng)造了社會效益，是一件十分值得探索的事情。