第一篇：營改增后相關(guān)地方稅種計(jì)稅依據(jù)問題解剖

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營改增后相關(guān)地方稅種計(jì)稅依據(jù)問題解剖

全面推行營改增后，對(duì)于采用銷售額和銷項(xiàng)稅額或應(yīng)納稅額合并定價(jià)方法的納稅人，適用差額計(jì)稅方法時(shí)，是以差額前的成交價(jià)（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用之和）還是以差額后的余額（增值稅計(jì)稅依據(jù)）來計(jì)算所含的增值稅并據(jù)以減除，以及營改增后的土地增值稅、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅等計(jì)稅依據(jù)問題。

營改增后相關(guān)地方稅種計(jì)稅依據(jù)探析

營改增全面推行后，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)，以下稱“財(cái)稅〔2016〕43號(hào)文件”）規(guī)定，自2016年5月1日起，計(jì)征契稅的成交價(jià)格，從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入，計(jì)征土地增值稅的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋、出租房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入，均不包含增值稅，即皆為不含稅收入。

在實(shí)務(wù)中，不同情形的業(yè)務(wù)可能涉及從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入、土地增值稅銷售收入、個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入、印花稅計(jì)稅依據(jù)等，如何計(jì)算扣除增值稅。

下面,以三個(gè)案例，就營改增后因增值稅繳納方式，引起的土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅等地方稅種計(jì)稅依據(jù)的糾結(jié)問題，分別予以闡述，供大家參考。

案例一：

甲公司支付315萬元的總價(jià)款購買乙的一處不動(dòng)產(chǎn)，乙購買時(shí)支付總價(jià)款210萬元。

現(xiàn)假定乙的納稅人身份及相關(guān)業(yè)務(wù)情形為：（1）乙系一般納稅人，于2016年4月30日前取得（不含自建）該不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓時(shí)選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅；（2）乙系小規(guī)模納稅人（不含個(gè)人）銷售其取得（不含自建）的該不動(dòng)產(chǎn)；（3）乙系小規(guī)模納稅人中的個(gè)體工商戶、其他個(gè)人銷售其取得（不含自建）的該非住房不動(dòng)產(chǎn)；（4）北京市、上海市、廣州市和深圳市的個(gè)體工商戶、其他個(gè)人，銷售其購買2年以上（含2年）的非普通住房。

另，與該案例情形類似的還有，一般納稅人、小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，選擇適用簡易計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

分析：

稅額計(jì)算1：財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)，以下稱“財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件”）附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第三十七條規(guī)定：銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。普金網(wǎng) http://004km.cn/ 第三十四條規(guī)定：簡易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計(jì)算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=銷售額×征收率。

由于現(xiàn)行貨物、服務(wù)、無形資產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)的交易行為一般都采用“銷售額和應(yīng)納稅額合并定價(jià)方法”的慣例來確定成交價(jià)格（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用），在計(jì)算收入時(shí)再進(jìn)行價(jià)稅分離，按“含稅銷售額÷（1＋征收率）＝銷售額”的公式來換算出不含稅銷售額。因此，按其銷售不動(dòng)產(chǎn)（土地使用權(quán)）時(shí)取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算，則所含的增值稅為：315÷（1+5%）×5%＝300×5%＝15（萬元）。

稅額計(jì)算2：依據(jù)現(xiàn)行營改增稅收政策規(guī)定，乙銷售該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)繳納的增值稅，適用簡易計(jì)稅方法且實(shí)行差額征稅，即以銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

乙應(yīng)納稅額＝（315-210）÷（1+5%）×5%＝100×5%＝5（萬元）

此時(shí)的不含稅銷售額為（315-210）÷（1+5%）＝100萬元。

問題1：

按照財(cái)稅〔2016〕43號(hào)文件規(guī)定, 計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。

那么，所稱“不含增值稅”的增值稅，是以成交價(jià)格按公式計(jì)算出的增值稅15萬元，還是按差額計(jì)稅方法計(jì)算的實(shí)際繳納增值稅5萬元？甲公司支付315萬元購買該不動(dòng)產(chǎn)（或受讓土地使用權(quán)）后，其契稅的計(jì)稅依據(jù)是300萬元還是310萬元？

問題2：

按照財(cái)稅〔2016〕43號(hào)文件規(guī)定, 土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

特別是當(dāng)乙為一般納稅人（選擇簡易計(jì)稅方式）時(shí)，按照一般納稅人適用的增值稅申報(bào)表的填報(bào)規(guī)定，營業(yè)稅改征增值稅的納稅人，服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)有扣除項(xiàng)目的，《增值稅納稅申報(bào)表》主表第5欄“按簡易辦法計(jì)稅銷售額”應(yīng)填寫“扣除之前的不含稅銷售額”。而在《增值稅納稅申報(bào)表附列資料

（一）》第13行又有“扣除后的含稅銷售額”,并將差額計(jì)算的應(yīng)納稅額（第14行9B欄）填入主表21欄“簡易計(jì)稅辦法計(jì)算的應(yīng)納稅額”。

那么，由于出現(xiàn)兩種“銷售額”以及據(jù)此計(jì)算的兩種“增值稅稅額”，乙公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入315萬元，計(jì)繳土地增值稅申報(bào)“不含增值稅收入”時(shí)，是減去按差額扣除之前的不含稅銷售額計(jì)算出的增值稅15萬元后的300萬元作為土地增值稅不含增值稅收入；還是減去按“差額扣除后的銷售額”計(jì)算的實(shí)際繳納增值稅5萬元后的310萬元作為土地增值稅不含增值稅收入？

案例二：一般納稅人丙房地產(chǎn)公司銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，取得全部價(jià)款11100萬元，其受讓土地時(shí)支付土地價(jià)款2220萬元。普金網(wǎng) http://004km.cn/

分析：

稅額計(jì)算1：財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十三條規(guī)定：一般計(jì)稅方法的銷售額不包括銷項(xiàng)稅額，納稅人采用銷售額和銷項(xiàng)稅額合并定價(jià)方法的，銷售額＝含稅銷售額÷（1+稅率）。

第二十二條規(guī)定：銷項(xiàng)稅額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為按照銷售額和增值稅稅率計(jì)算并收取的增值稅額。銷項(xiàng)稅額=銷售額×稅率。

案例中，納稅人丙公司取得銷售收入后，在進(jìn)行會(huì)計(jì)處理時(shí)以及賬簿和財(cái)務(wù)報(bào)表上記載的不含稅銷售收入及銷項(xiàng)稅額分別為：

銷售額＝11100÷（1+11%）＝10000（萬元）

銷項(xiàng)稅額＝10000×11%＝1100（萬元）

稅額計(jì)算2：財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第一條第（三）項(xiàng)第10目規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。

按照一般納稅人適用的增值稅申報(bào)表的填報(bào)規(guī)定，營業(yè)稅改征增值稅的納稅人，服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)有扣除項(xiàng)目的，《增值稅納稅申報(bào)表》主表第1欄“

（一）按適用稅率計(jì)稅銷售額”應(yīng)填寫扣除之前的不含稅銷售額。在《增值稅納稅申報(bào)表附列資料

（一）》第13行設(shè)有“扣除后的含稅銷售額”,將扣除后計(jì)算的銷項(xiàng)稅額（第14行4欄）填入主表第11欄“銷項(xiàng)稅額”。

該案例中，納稅人丙公司以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額，據(jù)以計(jì)算和申報(bào)的銷項(xiàng)稅額為：

（11100-2220）÷（1+11%）×11%＝880（萬元）

問題1：

按照財(cái)稅〔2016〕43號(hào)文件規(guī)定, 土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

丙公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用）11100萬元，計(jì)繳土地增值稅申報(bào)“不含增值稅收入”時(shí)，所稱“增值稅”，是以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用11100萬元換算成不含稅銷售額10000萬元，計(jì)算出的銷項(xiàng)增值稅1100萬元；還是以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用11100萬元扣除支付的土地價(jià)款2220萬元后的余額8880萬元，換算成不含稅銷售額8000萬元，計(jì)算出的銷項(xiàng)增值稅880萬元？ 普金網(wǎng) http://004km.cn/

其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)計(jì)繳土地增值稅時(shí)，應(yīng)申報(bào)的不含增值稅收入，究竟是10000萬元還是10220萬元？

如按某市地稅局印發(fā)的《2016年土地增值稅清算工作有關(guān)問題處理指引》所明確的，納稅人選用增值稅一般計(jì)稅方法計(jì)稅的,土地增值稅清算收入按“(含稅銷售收入+本項(xiàng)目土地價(jià)款×11%)/(1＋11%)”確認(rèn), 即: 納稅人按規(guī)定允許以本項(xiàng)目土地價(jià)款扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅金, 應(yīng)調(diào)增土地增值稅清算收入。實(shí)際就是以銷售房地產(chǎn)時(shí)取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減除實(shí)際申報(bào)的銷項(xiàng)稅額，即為土地增值稅的不含增值稅的銷售收入。

丙公司計(jì)繳土地增值稅時(shí)，以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用）11100萬元減除實(shí)際申報(bào)的銷項(xiàng)稅額880萬元，余額10220萬元即為計(jì)繳土地增值稅的“不含增值稅收入”。

問題2：

按照財(cái)稅〔2016〕43號(hào)文件規(guī)定, 計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。

案例中的丙公司取得的成交價(jià)格是11100萬元，實(shí)際申報(bào)的銷項(xiàng)稅額（進(jìn)項(xiàng)稅額+應(yīng)納稅額），也就是丙公司實(shí)際支付和繳納的增值稅合計(jì)為880萬元，但開具發(fā)票時(shí)注明并向受讓方收取的銷項(xiàng)稅額是1100萬元。

此時(shí)，受讓方計(jì)征契稅的計(jì)稅依據(jù)即不含增值稅的成交價(jià)格，究竟是不含實(shí)際申報(bào)的增值稅進(jìn)項(xiàng)（丙公司銷項(xiàng)）稅額880萬元，即按10220萬元計(jì)繳契稅？還是不含發(fā)票上注明的增值稅進(jìn)項(xiàng)（丙公司銷項(xiàng)）稅額1100萬元，而按10000萬元計(jì)繳契稅？

總結(jié)：如果地稅機(jī)關(guān)以房屋銷售合同為計(jì)征契稅的依據(jù)，從房地產(chǎn)的經(jīng)營行規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，房屋銷售合同要么是以含稅價(jià)格簽署，要么是以不含稅價(jià)格簽署。但不管以哪個(gè)價(jià)格簽署合同，都不可能體現(xiàn)每套房屋可扣減的土地價(jià)款（房地產(chǎn)公司申報(bào)繳納增值稅的銷售額）以及該部分土地價(jià)款虛擬（發(fā)票上體現(xiàn)為銷項(xiàng)稅額實(shí)際不用繳納）的銷項(xiàng)稅額。同時(shí)，開具的發(fā)票上也是如此。

這樣，地稅機(jī)關(guān)就只能按合同和發(fā)票的不含稅收入（按含稅價(jià)款換算或直接注明的未減除土地價(jià)款的收入），作為購房者計(jì)征契稅的計(jì)稅價(jià)格。

如案例所述丙公司，合同和發(fā)票上體現(xiàn)的均為：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價(jià)稅合計(jì)11100萬元，增值稅稅額1100萬元,不含稅的銷售額為10000萬元。就案例中的丙公司銷售的房屋而言，就是以10000萬元作為購房者的契稅計(jì)稅價(jià)格。

但，如前所述，丙公司計(jì)繳土地增值稅的不含增值稅收入為10220萬元。

這樣，就出現(xiàn)一種奇怪的情況，銷售房屋的房地產(chǎn)公司的土地增值稅收入為10220萬元，而同一標(biāo)的物對(duì)應(yīng)的購房者的契稅計(jì)稅價(jià)格為10000萬元。普金網(wǎng) http://004km.cn/

案例三：

個(gè)人出租住房房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅的計(jì)稅依據(jù)問題。李先生（個(gè)體戶或自然人）將住房出租給某公司，月租金價(jià)稅合計(jì)52500元。

分析：

1.李先生出租住房，價(jià)稅合計(jì)租金52500元，不含稅銷售額是多少呢？

營改增政策規(guī)定出租不動(dòng)產(chǎn)的征收率為5%；適用簡易計(jì)稅方法的納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價(jià)方法的，銷售額＝含稅銷售額÷〔1＋征收率）；應(yīng)納稅額=銷售額×征收率。

《〈增值稅納稅申報(bào)表（小規(guī)模納稅人適用）〉及其附列資料填寫說明》規(guī)定：第1欄“銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)的不含稅銷售額”=含稅銷售額/（1+5%）。

因此，李先生出租住房取得租金的銷售額為52500/（1+5%）=50000元；應(yīng)納稅額為50000×5%=2500元。

2.李先生出租住房，價(jià)稅合計(jì)租金52500元，不含稅銷售額為50000元，實(shí)際應(yīng)納增值稅多少？

營改增政策規(guī)定：個(gè)人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

“《增值稅納稅申報(bào)表（小規(guī)模納稅人適用）及其附列資料填寫說明”規(guī)定：

第15欄“本期應(yīng)納稅額”：填寫本期按征收率計(jì)算繳納的應(yīng)納稅額。第16欄“本期應(yīng)納稅額減征額”：填寫納稅人本期按照稅法規(guī)定減征的增值稅應(yīng)納稅額。

第20欄“應(yīng)納稅額合計(jì)”=本期應(yīng)納稅額-本期應(yīng)納稅額減征額

因此，李先生出租住房取得租金的本期應(yīng)納稅額為2500元；本期應(yīng)納稅額減征額為50000×（5-1.5）%=1750元；實(shí)際應(yīng)納稅額為2500-1750=750元。

即：52500/（1+5%）×1.5%=750元。

3.按照財(cái)稅〔2016〕43號(hào)文件規(guī)定：

“房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。

“個(gè)人出租房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，計(jì)算房屋出租所得可扣除的稅費(fèi)不包括本次出租繳納的增值稅。

“免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，成交價(jià)格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增普金網(wǎng) http://004km.cn/ 值稅額?！?/p>

從上述規(guī)定可見，對(duì)于免征增值稅的，確定計(jì)征房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅的計(jì)稅依據(jù)時(shí)，租金收入不扣減增值稅額，即應(yīng)包括增值稅稅額。

但是對(duì)于減征部分增值稅的，如何確定計(jì)征房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅的計(jì)稅依據(jù)，尚無直接的條文規(guī)定。

計(jì)算1：

將個(gè)人出租住房“計(jì)征房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅的應(yīng)稅租金收入不含增值稅”理解為不含實(shí)際繳納的增值稅。即，房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅的計(jì)稅收入＝全部租金收入－實(shí)繳增值稅額。

本案例中，李先生出租住房取得租金52500元，計(jì)征房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅的計(jì)稅收入為52500-750=51750元。

看上去，這樣計(jì)算出的計(jì)稅收入符合“計(jì)征房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅的應(yīng)稅租金收入不含增值稅”的規(guī)定，與相應(yīng)的發(fā)票上顯示的銷售額也是吻合的。按照營改增后出租住房的發(fā)票開具辦法，發(fā)票上的稅額是按減征后的實(shí)繳稅額填寫，再以含稅的全部租金收入減去實(shí)繳稅額后的差，作為不含稅租金填寫至發(fā)票的銷售額中。

如本案例，發(fā)票上顯示的稅額是750元，銷售額為51750元。全部租金價(jià)稅合計(jì)為52500元。

然，這樣計(jì)算的實(shí)質(zhì)，是把減征的增值稅額作為免稅額處理，在確定計(jì)征房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅的應(yīng)稅租金收入時(shí)不予扣減。而從納稅申報(bào)表的設(shè)置可見，減征稅額與免征稅額是分別填報(bào)的，且兩者的確是不同的稅收概念。

且，如果以51750元為銷售額，再回看《增值稅納稅申報(bào)表》如何填報(bào)。將51750元填入第1欄“不含稅銷售額”，第15欄“本期應(yīng)納稅額”填寫本期按征收率計(jì)算繳納的應(yīng)納稅額750元。第16欄“本期應(yīng)納稅額減征額”填寫本期按照稅法規(guī)定減征的增值稅應(yīng)納稅額1750元。第20欄“應(yīng)納稅額合計(jì)”填多少？這樣顯然是錯(cuò)誤的。

計(jì)算2：

仔細(xì)品味財(cái)稅〔2016〕43號(hào)文件關(guān)于“個(gè)人出租房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅”，“計(jì)算房屋出租所得可扣除的稅費(fèi)不包括本次出租繳納的增值稅”這兩種表述，會(huì)發(fā)現(xiàn)，“不含增值稅”與“不包括本次出租繳納的增值稅”這兩種表述所指的增值稅顯然是不同的。否則，同一份文件同一條款中前后緊挨的兩句話，就沒必要以不同的用詞來表述。

正確的理解應(yīng)為：“不含增值稅”所指的“增值稅”，是指按通常計(jì)算方式換算出不含稅銷售額后再計(jì)算的增值稅應(yīng)納稅額。而“不包括‘本次出租繳納的’增值稅”，很明確的告訴我們，此處的“增值稅”是本次出租實(shí)繳的增值稅。普金網(wǎng) http://004km.cn/ 另，營改增政策規(guī)定“個(gè)人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額”,可見，此項(xiàng)征收率還是5%,只是減按1.5%計(jì)稅，稅收政策中并沒有1.5%的征收率這個(gè)概念。

那么，本案例中，李先生出租住房取得租金52500元，不含稅增值稅銷售額也就是計(jì)征房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅的計(jì)稅收入均為52500/（1+5%）=50000元，增值稅應(yīng)納稅額為2500元，本次實(shí)際繳納的增值稅750元，減征稅額1750元。

再看看《增值稅納稅申報(bào)表》如何填報(bào)。將50000元填入第1欄“不含稅銷售額”，第15欄“本期應(yīng)納稅額”填寫本期按征收率計(jì)算繳納的應(yīng)納稅額2500元，第16欄“本期應(yīng)納稅額減征額”填寫本期按照稅法規(guī)定減征的增值稅應(yīng)納稅額1750元，第20欄“應(yīng)納稅額合計(jì)”為750元。

問題：

對(duì)于個(gè)人出租住房這類實(shí)行減征增值稅的，仍應(yīng)按征收率換算出不含稅銷售額，按征收率計(jì)算應(yīng)納增值稅稅額，按減征比例計(jì)算減征稅額，再以應(yīng)納增值稅稅額減去減征稅額得出實(shí)際應(yīng)繳納的增值稅稅額。

對(duì)個(gè)人出租住房的，計(jì)算房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅時(shí)，以上述按征收率換算出的不含稅銷售額作為計(jì)征房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅的應(yīng)稅租金收入。而非簡單的以發(fā)票顯示的不含稅銷售額來作為計(jì)征房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅的應(yīng)稅租金收入。

但，這樣也存在一個(gè)問題。李先生出租住房取得租金52500元，不含稅增值稅銷售額也就是計(jì)征房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅的計(jì)稅收入均為50000元。但是，此項(xiàng)業(yè)務(wù)所開具的發(fā)票上顯示的不含稅銷售額為51750元，征收率為***,稅額是750元，全部租金價(jià)稅合計(jì)為52500元。

第二篇：關(guān)于營改增后轉(zhuǎn)讓房屋或出租房屋個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題明確

關(guān)于營改增后轉(zhuǎn)讓房屋或出租房屋 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題明確

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋

個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋，實(shí)施房地產(chǎn)一體化管理，在房屋產(chǎn)權(quán)過戶前需先完稅。營業(yè)稅改增值稅之后，按以下方法計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

（一）據(jù)實(shí)征收

根據(jù)個(gè)人所得稅法及其實(shí)施條例規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋應(yīng)納個(gè)人所得稅，以轉(zhuǎn)讓收入減去房屋原值和轉(zhuǎn)讓過程中發(fā)生的合理費(fèi)用為應(yīng)納稅所得額，適用20%的稅率計(jì)算繳納。即：

個(gè)人所得稅＝（轉(zhuǎn)讓收入－房屋原值－合理費(fèi)用）×20% 1．轉(zhuǎn)讓收入：為個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋不含增值稅的收入。2．房屋原值：個(gè)人購得該房屋時(shí)實(shí)際支付的房價(jià)款以及繳納的相關(guān)稅費(fèi)，包括購入房屋時(shí)上一道環(huán)節(jié)繳納的增值稅。

3．合理費(fèi)用：為個(gè)人轉(zhuǎn)讓該房屋時(shí)繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用，不包括轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)繳納的增值稅。

（二）核定征收

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號(hào)）規(guī)定，納稅人無法提供房屋原值憑證、不能正確計(jì)算原值的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)轉(zhuǎn)

— 1 — 讓收入的1%—3%的范圍內(nèi)核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。即：

個(gè)人所得稅＝轉(zhuǎn)讓收入×核定征收率 其中：

1．轉(zhuǎn)讓收入：為個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房不含增值稅的收入。2．核定征收率：省局豫地稅函〔2006〕第215號(hào)在轉(zhuǎn)發(fā)總局文件貫徹意見中明確：我省個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房核定征收個(gè)人所得稅的核定比例暫按1%執(zhí)行。

二、個(gè)人出租房屋

根據(jù)個(gè)人所得稅法及其實(shí)施條例規(guī)定，個(gè)人出租房屋，以一個(gè)月內(nèi)取得的收入為一次。具體計(jì)稅時(shí)，每次收入不超過四千元的，減除費(fèi)用八百元；四千元以上的，減除百分之二十的費(fèi)用，其余額為應(yīng)納稅所得額，適用20%的稅率計(jì)算繳納（對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得，暫按 10%的稅率征收個(gè)人所得稅）。個(gè)人出租房屋，營業(yè)稅改增值稅之后，按以下方法計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

（一）個(gè)人直接出租自有房屋

應(yīng)納個(gè)人所得稅＝（租金收入－可扣除費(fèi)用）×20%（住房為10%）

1．租金收入：為不含增值稅收入。2．可扣除費(fèi)用：

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個(gè)人所得稅問題的通知》（國稅函[2009]639號(hào)），個(gè)人出租房屋按以下順序扣除費(fèi)用：

— 2 —（1）財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)（不含增值稅）；（2）由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用；（3）稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。

①每次租金收入（不含增值稅）≤4000元時(shí)，法定扣除費(fèi)用為800元。

②每次租金收入（不含增值稅）＞4000元時(shí)，法定扣除費(fèi)用為租金收入的20%。

（二）個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋

應(yīng)納個(gè)人所得稅＝[轉(zhuǎn)租取得的租金收入－（向房屋出租方支付的租金＋出租方繳納的增值稅）]－可扣除費(fèi)用）×20%（住房為10%）

1．租金收入：為不含增值稅收入。

2．向房屋出租方支付的租金：即取得轉(zhuǎn)租收入的個(gè)人向房屋出租方支付的租金。

3．出租方繳納的增值稅：即轉(zhuǎn)租方向房主支付租金收入時(shí)繳納的增值稅。

4．可扣除費(fèi)用：

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個(gè)人所得稅問題的通知》（國稅函[2009]639號(hào)），個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋按以下順序扣除費(fèi)用：

（1）財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)（不含增值稅）（2）向出租方支付的租金

（3）由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用

— 3 —（4）稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)

①每次租金收入（不含增值稅）≤4000元時(shí)，法定扣除費(fèi)用為800元。

②每次租金收入（不含增值稅）＞4000元時(shí)，法定扣除費(fèi)用為租金收入的20%。

三、注意事項(xiàng)

1、免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，成交價(jià)格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。

2、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋或出租房屋在營業(yè)稅改增值稅前，納稅人如已取得營業(yè)稅發(fā)票、但尚未繳納個(gè)人所得稅的，仍按原含營業(yè)稅的成交價(jià)格計(jì)征個(gè)人所得稅。

所得稅處 2016年4月28日

第三篇：關(guān)于“營改增”問題

關(guān)于“營改增”試點(diǎn)范圍開展稅收自查和

專項(xiàng)納稅評(píng)估的工作方案

各區(qū)地稅局、市局稽查局、直屬局、相關(guān)處室：

根據(jù)市局領(lǐng)導(dǎo)意見和當(dāng)前工作需要，決定從七月十五日至九月三十日在全市“營改增”試點(diǎn)范圍開展稅收自查和納稅評(píng)估工作。現(xiàn)將有關(guān)工作明確如下：

一、營改增試點(diǎn)范圍。

㈠交通運(yùn)輸業(yè)。陸路運(yùn)輸服務(wù)、水路運(yùn)輸服務(wù)、航空運(yùn)輸服務(wù)、管道運(yùn)輸服務(wù)。

㈡部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。

1、研發(fā)和技術(shù)服務(wù)。包括研發(fā)服務(wù)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓服務(wù)、技術(shù)咨詢服務(wù)、合同能源管理服務(wù)、工程勘察勘探服務(wù)。

2、信息技術(shù)服務(wù)。包括軟件服務(wù)、電路設(shè)計(jì)及測試服務(wù)、信息系統(tǒng)服務(wù)和業(yè)務(wù)流程管理服務(wù)。

3、文化創(chuàng)意服務(wù)。包括設(shè)計(jì)服務(wù)、商標(biāo)著作權(quán)轉(zhuǎn)讓服務(wù)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)服務(wù)、廣告服務(wù)和會(huì)議展覽服務(wù)。

4、物流輔助服務(wù)。包括航空服務(wù)、港口碼頭服務(wù)、貨運(yùn)客運(yùn)場站服務(wù)、打撈救助服務(wù)、貨物運(yùn)輸代理服務(wù)、代理報(bào)關(guān)服務(wù)、倉儲(chǔ)服務(wù)和裝卸搬運(yùn)服務(wù)。

5、有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)。包括有形動(dòng)產(chǎn)融資租賃和有形動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營性租賃。

6、鑒證咨詢服務(wù)。包括認(rèn)證服務(wù)、鑒證服務(wù)和咨詢服務(wù)。

二、納入本次稅收自查和納稅評(píng)估的具體對(duì)象。

㈠交通運(yùn)輸業(yè)。貨運(yùn)自開票納稅人、航空客貨運(yùn)納稅人、管道運(yùn)輸納稅人。㈡服務(wù)業(yè)的勘察設(shè)計(jì)納稅人。

㈢廣告業(yè)的廣告發(fā)布單位納稅人（如廣播、電視臺(tái)、公汽、地鐵、網(wǎng)絡(luò)等

單位）。

㈣2011納稅50萬元以上的、納入上述現(xiàn)代服務(wù)業(yè)試點(diǎn)范圍的其他納稅人。

三、稅收自查和納稅評(píng)估的主要內(nèi)容。

（一）、稅款繳納情況；

（二）、稅收政策執(zhí)行情況；

（三）、發(fā)票使用情況。

四、營改增試點(diǎn)范圍評(píng)查的所屬時(shí)期。

這次稅收自查和納稅評(píng)估的所屬時(shí)期為納稅人2011和2012年1-6月稅源期。有欠稅和納入各區(qū)局備案管理的納稅人，自查和評(píng)估所屬時(shí)期追索至欠稅和備案。

五、營改增試點(diǎn)范圍評(píng)查的方法。

㈠各區(qū)局對(duì)上述營改增試點(diǎn)范圍管理的納稅人進(jìn)行摸底，確定具體自查和評(píng)估名單。

㈡組織確定評(píng)查對(duì)象的納稅人，填定《分行業(yè)調(diào)查表》（見附件1-4）進(jìn)行自行檢查。

㈢開展納稅評(píng)估。自查的基礎(chǔ)上，對(duì)有疑點(diǎn)的戶進(jìn)行納稅評(píng)估，各區(qū)局納入評(píng)估的戶數(shù)不得低于評(píng)查對(duì)象的20%。發(fā)現(xiàn)有政策執(zhí)行不到位、違規(guī)抵扣應(yīng)稅收入、違規(guī)使用發(fā)票、長期欠稅不繳、備案管理存在風(fēng)險(xiǎn)等情況，要積極宣傳稅收政策，督促限期改正，依法清繳稅款。

㈣進(jìn)行專項(xiàng)稽查。對(duì)拒絕自查或不認(rèn)真自查的納稅人，以及在納稅評(píng)估中發(fā)現(xiàn)有重大偷漏稅情形、欠稅數(shù)額較大的（50萬元以上）的納稅人，移送稽查部門組織專項(xiàng)稽查和清繳欠稅。

六、時(shí)間安排。

此項(xiàng)評(píng)查工作分三個(gè)階段進(jìn)行，第一階段（7月15-31日）：納稅人自查期。

第二階段（8月1-31日）：納稅評(píng)估和稅款入庫期；第三階段（9月1-30日）：移送和專項(xiàng)稽查及總結(jié)期。

七、幾點(diǎn)要求。

1、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。營改增試點(diǎn)是“十二五”規(guī)劃確定的加快我國財(cái)稅體制改革重要內(nèi)容之一，是今明兩年稅收改革工作的重要內(nèi)容，各區(qū)局必須加強(qiáng)對(duì)些項(xiàng)工作的領(lǐng)導(dǎo)。

2、專人負(fù)責(zé)。各區(qū)局稅政部門是本次評(píng)查工作的責(zé)任單位，要指定專人負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作，組織精干力量，切實(shí)做好營改增試點(diǎn)行業(yè)的稅收自查和納稅評(píng)估工作。

3、追繳欠稅。對(duì)清理出來的欠稅要嚴(yán)格的執(zhí)行稅收政策，加強(qiáng)追繳欠稅力度，做到及時(shí)入庫、應(yīng)收盡收。

附件：1-4（交通運(yùn)輸、勘察設(shè)計(jì)、廣告發(fā)布、其他行業(yè)）表一、二。

武漢市地方稅務(wù)局稅政管理一處

武漢市地方稅務(wù)局納稅評(píng)估管理辦公室

二○一二年七月十二日

第四篇：房地產(chǎn)營改增問題

關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)營改增幾個(gè)問題

1.問題：房開企業(yè)將在建工程項(xiàng)目劃轉(zhuǎn)給全資的物業(yè)公司，是否需繳納土地增值稅？ 回復(fù)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將在建工程劃轉(zhuǎn)給物業(yè)公司因涉及到所有權(quán)轉(zhuǎn)移，因而按照土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則的的規(guī)定，必須確認(rèn)土地增值稅計(jì)算繳納土地增值稅。

2.問題：營改增后交政府的費(fèi)用如土地費(fèi)、市政配套費(fèi)等預(yù)計(jì)會(huì)有進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣嗎? 回復(fù)：營改增后繳納的土地出讓金是否可以抵扣問題是一直是營改增的難題之一，但總體的方向中可以抵扣，但有可能不是一次性抵扣而是分期抵扣。但對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，一定是在整個(gè)項(xiàng)目清算前抵扣。至于市政配套費(fèi)，由于本身并沒有負(fù)擔(dān)增值稅，因而，主流的觀點(diǎn)是不存在（不是不讓）進(jìn)項(xiàng)抵扣，但也有觀點(diǎn)主張按一定的綜合抵扣率進(jìn)行抵扣。

3.問題：政府回購房有哪些優(yōu)惠稅收政策？

回復(fù)：政府回購房，除了經(jīng)濟(jì)適用房，其他一律沒有優(yōu)惠，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行所有的稅收處理

4.問題：營改增，房產(chǎn)公司的尾盤的房子在政策前面先做銷售還是？？？，該如何操作？ 回復(fù)：營改增的政策尚未明確，因而有關(guān)營改增過程中尾盤銷售應(yīng)當(dāng)如何處理很不好說，但從目前的有關(guān)消息分析，老項(xiàng)目老辦法，新項(xiàng)目新辦法，因而初步估計(jì)營改增前已經(jīng)開發(fā)并開始銷售的房產(chǎn)，在營改增后應(yīng)當(dāng)還是繼續(xù)征收營業(yè)稅，或者采取簡易的方式征收增值稅

5、問題：房地產(chǎn)業(yè)納稅人處置辦理產(chǎn)權(quán)登記的地下車位等附屬設(shè)施如何征收營業(yè)稅？ 回復(fù)：簽訂銷售合同，銷售地下車位和附屬設(shè)施，無論是否辦理產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)按規(guī)定征收銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅。（地下車位及其他附屬設(shè)施只要進(jìn)行銷售，有銷售合同并入營業(yè)額，征收營業(yè)稅。如若簽訂的是租賃合同，那就征收租賃業(yè)營業(yè)稅，只要建了地下車位和附屬設(shè)施給業(yè)戶用，無論購買還是租賃，只是稅目不同，稅率都為5%，一個(gè)是租賃業(yè)營業(yè)稅，一個(gè)為銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅）。

6、問題：銷售小產(chǎn)權(quán)房是否征收營業(yè)稅？

回復(fù)：銷售小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)按規(guī)定征收銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅，（小產(chǎn)權(quán)房是一時(shí)半不出來房產(chǎn)證，用自有土地建出來的）。

7、問題：房地產(chǎn)業(yè)納稅人按拆一還一方式實(shí)行回遷安置的如何確定其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間？

回復(fù)：房地產(chǎn)業(yè)納稅人按拆一還一方式實(shí)行回遷安置的對(duì)償還面積與拆遷面積相等的部分，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為辦理交房手續(xù)的當(dāng)天。

8、問題：如何確定回遷安置房的計(jì)稅依據(jù)？

回復(fù)：對(duì)建設(shè)安置回遷房的，對(duì)償還面積與拆遷面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按照同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營業(yè)稅。對(duì)納稅人以自己名義立項(xiàng)，再改納稅人不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷安置房的，土地價(jià)款是納稅人不承擔(dān)的，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為，在核定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，土地沒付款，不包括回遷安置房所屬地方土地價(jià)款，只要沒付出，就不把金額核上。

9、問題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售證之前以誠意金、意向金等名義收取的款項(xiàng)是否征收營業(yè)稅？

回復(fù)：在取得預(yù)售證前可以不征收，一旦取得預(yù)售證要申報(bào)繳納稅款，誠意金轉(zhuǎn)為預(yù)收款，轉(zhuǎn)為預(yù)收款的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間。

10、房地產(chǎn)業(yè)稅收清查的重點(diǎn)？

回復(fù)：

1、房地產(chǎn)企業(yè)是否存在低價(jià)銷售的行為，有無價(jià)格明顯偏低，而無正當(dāng)理由的情況，關(guān)聯(lián)企業(yè)之間銷售價(jià)格是否合理。

2、各種以房地產(chǎn)抵債、無償贈(zèng)予房地產(chǎn)、集資建房、委托建房、中途轉(zhuǎn)讓開發(fā)項(xiàng)目、是否按照規(guī)定申報(bào)納稅。

3、拆遷補(bǔ)償或者安置等行為是否按規(guī)定申報(bào)納稅。

4、車位、閣樓、地下室等附屬設(shè)施，銷售收入是否申報(bào)納稅。

5、農(nóng)村集體組織、社區(qū)委員會(huì)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所取得的小產(chǎn)權(quán)房收入、棚戶區(qū)改造收入，是否申報(bào)納稅。

6、銷售房產(chǎn)預(yù)收款或預(yù)收定金分期收款合同約定的時(shí)間應(yīng)收取而未收取的銷售款是否申報(bào)納稅，采取銀行按揭貸款購房的取得的按揭貸款是否申報(bào)納稅。

11、營改增以后對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)影響分析？

回復(fù)：假定三個(gè)條件

1、營改增前后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)含稅收入總額和含稅的成本保持一致。

2、營改增前后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用稅費(fèi)營業(yè)稅為5%，假定房地產(chǎn)增值稅稅率為11%。

3、營改增前后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額對(duì)應(yīng)成本全部計(jì)入到價(jià)稅扣除范圍內(nèi)。取得的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額占房地產(chǎn)售房收入比重不會(huì)超過10%前提下，房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)只增不減。

8、土地使用稅

房地產(chǎn)業(yè)將土地證辦到買房人戶后，可以減少應(yīng)稅土地面積。（有人咨詢買完房是否能按開完發(fā)票的減少土地？不行。什么時(shí)候把土地證分割到買房戶后，由土地局第幾科出具證明，報(bào)到征收單位，給你減除土地依據(jù)，有依據(jù)后土地使用稅可以不交。如果土地登記信息不變更，不報(bào)土地變更信息表，土地使用稅不能免于繳納）。

注意：房地產(chǎn)企業(yè)在移交回遷安置房時(shí)，應(yīng)按計(jì)稅價(jià)格為安置人全額開據(jù)不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票。安置房在銷售時(shí)按差額征稅的，以不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票為扣除憑據(jù)。

注意：個(gè)人所得稅明細(xì)申報(bào)（匯繳時(shí)工資費(fèi)用據(jù)實(shí)填，個(gè)人所得稅明細(xì)申報(bào)表工資部分要和企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表工資費(fèi)用相等）。

注意：營改增，自查稅款如果是寫當(dāng)期稅款只認(rèn)當(dāng)期應(yīng)申報(bào)繳納稅款，補(bǔ)交稅款要重新補(bǔ)交，并按照偷稅漏稅處罰。

總結(jié)：在現(xiàn)實(shí)情況下，營改增不可能降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，營改增之后將增加房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負(fù)2%-3%。

第五篇：營改增問題答案doc

你最關(guān)心的營改增問題，答案都在這了

從5月1日起全面推行營改增納稅制度，你單位相關(guān)工作做得怎么樣了？還有哪些問題需要解決？為了方便學(xué)習(xí)，我們將大家最關(guān)注的問題進(jìn)行了匯總，依據(jù)現(xiàn)行營改增管理辦法進(jìn)行了初步解讀，僅供參考。

1、如何防止稅改后稅負(fù)有所上升？

答：對(duì)于建筑業(yè)的實(shí)際情況，營改增在方案設(shè)計(jì)、稅率確定時(shí)給予了充分考慮。比如，采取過渡性措施，對(duì)老合同、老項(xiàng)目區(qū)別對(duì)待，對(duì)勞務(wù)用工方式的調(diào)整，甲方提供材料的處理等，政策上都給予照顧。這些細(xì)化的政策措施國家規(guī)定得很具體，各單位應(yīng)對(duì)照細(xì)學(xué)，以確保建筑行業(yè)總體上稅負(fù)只減不增。

2、項(xiàng)目所在地和機(jī)構(gòu)所在地不一致的情況，納稅地點(diǎn)在哪里？

答：納稅人應(yīng)按照規(guī)定的計(jì)稅方法在項(xiàng)目所在地預(yù)繳稅款，然后向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

3、哪些項(xiàng)目不征收增值稅，有何政策規(guī)定？

答：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》中明確不征收增值稅項(xiàng)目包含：在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。4、4月30日前執(zhí)行合同在“營改增”后收到增值稅專用發(fā)票不能抵扣的有哪些？

答：建筑企業(yè)、房地產(chǎn) “營改增”過渡期間有三種不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金的增值稅專用發(fā)票：

一是“營改增”前簽訂的材料采購合同，已經(jīng)履行合同，但建筑材料在“營改增”后才收到并用于“營改增”前未完工的項(xiàng)目，而且“營改增”后才付款給供應(yīng)商而收到材料供應(yīng)商開具的增值稅專用發(fā)票。

二是“營改增”前采購的材料已經(jīng)用于“營改增”前已經(jīng)完工的工程建設(shè)項(xiàng)目，“營改增”后才支付采購款，而收到供應(yīng)商開具的增值稅專用發(fā)票。

三是“營改增”之前采購的設(shè)備、勞保用品、辦公用品并支付款項(xiàng)，但“營改增”后收到供應(yīng)商開具的增值稅專用發(fā)票。

5、“營改增”后新業(yè)務(wù)收到增值稅專用發(fā)票不能抵扣的有哪些？

答：建筑企業(yè)、房地產(chǎn)“營改增”后不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金的特殊增值稅專用發(fā)票主要有：

一是供應(yīng)商開具發(fā)票摘要為“材料一批”的運(yùn)輸發(fā)票、辦公用品等匯總清單的發(fā)票，但沒有補(bǔ)充開具《銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單》的不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金。國家稅務(wù)總局《關(guān)于修訂<增值稅專用發(fā)票使用規(guī)定>的通知》(國稅發(fā)[2006]156號(hào))第十二條規(guī)定：一般納稅人銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)可匯總開具專用發(fā)票。匯總開具專用發(fā)票的，同時(shí)使用防偽稅控系統(tǒng)開具《銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單》，并加蓋財(cái)務(wù)專用章或者發(fā)票專用章。

二是購買職工福利用品的增值稅專用發(fā)票。

三是發(fā)生非正常損失的材料和運(yùn)輸費(fèi)用中含有的進(jìn)項(xiàng)稅金(例如，工地上被小偷偷竊的鋼材、水泥)。

四是建筑施工企業(yè)自建工程所采購建筑材料收到的增值稅專用發(fā)票。

五是房地產(chǎn)公司開發(fā)的產(chǎn)品，例如商鋪、商場、寫字樓由自己持有經(jīng)營，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

六是獲得的增值稅專用發(fā)票超過法定認(rèn)證期限180天，則不可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。6、4月30日之前已經(jīng)收款，但沒交稅和開票，如何納稅？

答：如果企業(yè)在4月30日之前已經(jīng)收款，但沒交稅和開票，納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生，需要照章納稅。當(dāng)然各企業(yè)對(duì)納稅時(shí)點(diǎn)也需要充分考慮，避免遭受損失，2

其中營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。建筑業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間比較復(fù)雜，需劃分幾種具體情況：

一是實(shí)行合同完成后一次性結(jié)算價(jià)款辦法的工程項(xiàng)目，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為施工單位與發(fā)包單位進(jìn)行工程合同價(jià)款結(jié)算的當(dāng)天；

二是實(shí)行旬未或月中預(yù)支、月終結(jié)算、竣工后清算辦法的工程項(xiàng)目，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為月份終了與發(fā)包單位進(jìn)行已完工程價(jià)款結(jié)算的當(dāng)天；

三是實(shí)行按工程形象進(jìn)度劃分不同階段結(jié)算價(jià)款辦法的工程項(xiàng)目，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為各月份終了與發(fā)包單位進(jìn)行已完工程價(jià)款結(jié)算的當(dāng)天；

四是實(shí)行其他結(jié)算方式的工程項(xiàng)目，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為與發(fā)包單位結(jié)算工程價(jià)款的當(dāng)天。

7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否可以在項(xiàng)目開發(fā)初期（即在他們?nèi)〉檬杖胫埃┑怯洖樵鲋刀愐话慵{稅人？

答：一般納稅人的認(rèn)定是以公司為主體，不是以項(xiàng)目為主體。一般情況下，對(duì)于已經(jīng)成立的公司，年銷售收入（不含稅）大于500萬的公司會(huì)被稅局強(qiáng)制認(rèn)定為一般納稅人資格；對(duì)于銷售收入不足500萬的公司，如果會(huì)計(jì)核算健全、能夠提供稅務(wù)資料的公司也可以向稅局申請(qǐng)一般納稅人資格，由稅局審核通過并登記為一般納稅人資格；對(duì)于新成立沒有營業(yè)收入的公司，如果能向稅局提供相關(guān)資料證明公司未來一年可以達(dá)到一般納稅人的收入和相關(guān)要求，也可以向稅局申請(qǐng)一般納稅人資格，由稅局管理科室審核通過并登記為一般納稅人資格，這樣可以解決對(duì)于新公司新項(xiàng)目在公司成立初期發(fā)生的成本費(fèi)用所產(chǎn)生進(jìn)項(xiàng)的不能認(rèn)證抵扣問題，這樣等到公司實(shí)際產(chǎn)生銷售收入，前期的累計(jì)進(jìn)項(xiàng)將可以用來抵扣產(chǎn)生銷售收入的當(dāng)期銷項(xiàng)。

8、小規(guī)模納稅人可以自己開增值稅普票和專票嗎？

答：小規(guī)模納稅人可以自己開增值稅普票，如果需要開增值稅專用發(fā)票，則需要憑銷售合同向當(dāng)?shù)囟悇?wù)局申請(qǐng)代開發(fā)票。

9、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增的計(jì)稅方法有哪幾種？分別適用什么項(xiàng)目類型？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增后有兩種計(jì)稅方法，對(duì)于符合“房地產(chǎn)老項(xiàng)目”定義的自建項(xiàng)目可以由企業(yè)自行選擇一般征稅方法或用簡易征收方法，如果選擇簡易征收辦法則按照5%征收率，如果選擇一般計(jì)稅的辦法，企業(yè)可以按照抵減土地價(jià)款后的差額部分按11%征稅，另外，在收到預(yù)收款時(shí)須先按3%預(yù)繳。

10、對(duì)于可以選擇一般征稅和簡易征收過渡性政策的“房地產(chǎn)老項(xiàng)目”如何具體定義？

答：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》第八條規(guī)定：房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：

（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；

（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

11、對(duì)于可以界定為老項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)，如何選擇適用征收辦法對(duì)企業(yè)更有利？

答：對(duì)于集團(tuán)型房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面，要考慮平穩(wěn)過渡，如果采用簡易計(jì)稅方法，至少保證稅負(fù)不增加，這是基本的一個(gè)底線；另一方面，需要對(duì)項(xiàng)目毛利率、土地成本占比以及進(jìn)項(xiàng)收入比做一個(gè)綜合測算，看哪種情況下稅 4

負(fù)水平更低，針對(duì)一些特殊的項(xiàng)目，比如低毛利或者負(fù)毛利的項(xiàng)目，如果按簡易計(jì)稅去征收，則必須交5%的增值稅，但按一般計(jì)稅方法的話，可能不用交增值稅，因此，需要作整體的測算。

12、對(duì)于4月30日前已收到預(yù)售款并已經(jīng)繳納了營業(yè)稅，但未開具營業(yè)稅發(fā)票的，如何處理？

答：在營業(yè)稅體制下，許多的預(yù)收款可能已經(jīng)交稅，但未開具營業(yè)稅發(fā)票，現(xiàn)在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》明確：4月30日前收到的預(yù)收款，如已繳納營業(yè)稅但未開具營業(yè)稅發(fā)票，后續(xù)可以開具增值稅普通發(fā)票，但不可開具專用發(fā)票。

13、土地出讓金是按一次性扣減還是采取其他分?jǐn)傓k法？

答：按銷售面積分?jǐn)偟礁髌?。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》第五條、第六條、第七條規(guī)定，當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。

房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。

在計(jì)算銷售額時(shí)從全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。

一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。

14、營改增之前已經(jīng)簽訂了商業(yè)地產(chǎn)出租合同，合同尚未到期，營改增之后如何征稅？

答：4.30之前簽訂的出租合同，意味著這個(gè)項(xiàng)目可以選擇簡易計(jì)稅法，如果重簽合同，稅負(fù)是稍微有利的。

15、用于簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目，如非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購進(jìn)貨物、接受加工修理修配勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù),能不能抵扣？

答：不能抵扣。

16、房地產(chǎn)企業(yè)購買貸款服務(wù)及貸款利息可否進(jìn)項(xiàng)抵扣？

答：不可抵扣。

17、營改增后企業(yè)的招待費(fèi)能做進(jìn)項(xiàng)抵扣的嗎？

答：不可抵扣。餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)，這些不能抵扣，納稅人的交際應(yīng)酬消費(fèi)屬于個(gè)人消費(fèi)，所以不能抵扣。

18、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)售后返租的問題，房地產(chǎn)企業(yè)面向終端客戶租金收入是按11%征收嗎？那小業(yè)主返租給房地產(chǎn)企業(yè)所開具的發(fā)票能抵嗎？

答：售后返租其實(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言是個(gè)二房東角色，沒有過渡期的優(yōu)惠，業(yè)主可以用過渡政策，按5%簡易征收，但由于二房東不是業(yè)主，所以沒有辦法使用這個(gè)過渡期政策，需要按照11%征收。

另外售后返租，由于小業(yè)主是個(gè)人，根據(jù)目前法律規(guī)定無法開具增值稅專用發(fā)票，因此，小業(yè)主返租給房地產(chǎn)開具的發(fā)票無法抵扣?？赡苊媾R比較大的 6

稅率增長，這個(gè)需要注意。但在實(shí)際執(zhí)行中，各地政策有差異，比如深圳規(guī)定個(gè)人出租可以由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)代開增值稅專用發(fā)票，需要區(qū)別對(duì)待。

19、5月1日前房地產(chǎn)開發(fā)老項(xiàng)目所收取的乙方保證金，并已繳營業(yè)稅，5月1日后是否可向稅局申請(qǐng)退稅？

答：可以申請(qǐng)退稅，但裁量權(quán)在當(dāng)?shù)囟悇?wù)局。