第一篇：臺(tái)灣物業(yè)管理企業(yè)的盈利模式

臺(tái)灣物業(yè)管理企業(yè)的盈利模式

文/陳建謀陳俐茹黃漢欽

臺(tái)灣物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史與國(guó)外先進(jìn)物業(yè)管理公司有所不同之處，在于其演進(jìn)過(guò)程是由環(huán)保（保潔）服務(wù)業(yè)開(kāi)始，后續(xù)經(jīng)歷保全服務(wù)、機(jī)電維護(hù)服務(wù)、房地產(chǎn)中介服務(wù)、樓管服務(wù)逐漸成長(zhǎng)，由早期依個(gè)別行業(yè)服務(wù)發(fā)展，后循序漸進(jìn)整合服務(wù)往下扎根。此過(guò)程可由1990年保全業(yè)崛起探知一二。

1991年《保全業(yè)法》頒布實(shí)施，保全業(yè)得以經(jīng)營(yíng)下列業(yè)務(wù)：

1、關(guān)于辦公處所、營(yíng)業(yè)處所、廠場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)、演藝場(chǎng)所、競(jìng)賽場(chǎng)所、住居處所、展示及閱覽場(chǎng)所、停車場(chǎng)等防盜、防火、防災(zāi)之安全防護(hù)。

2、關(guān)于現(xiàn)金或其他貴重物品運(yùn)送之安全維護(hù)。

3、關(guān)于人身之安全維護(hù)。

4、其他經(jīng)主管機(jī)關(guān)核定之保全業(yè)務(wù)。

然而當(dāng)時(shí)環(huán)境不管是機(jī)關(guān)大樓管理或是民間小區(qū)大樓管理招標(biāo)，都以保全公司為招標(biāo)對(duì)象，也因此保全公司服務(wù)主體從保安服務(wù)延伸至環(huán)保服務(wù)、機(jī)電維護(hù)服務(wù)、事務(wù)管理服務(wù)。

1995年《公寓大廈管理?xiàng)l例》頒布實(shí)施，雖然標(biāo)志公寓大廈管理維護(hù)公司誕生，但大部分樓管公司僅只是附屬于保全公司之下的一個(gè)單位而已，初期物業(yè)管理以事務(wù)管理、保全服務(wù)、機(jī)電維護(hù)管理、清潔維護(hù)為主軸。

2004年《物業(yè)管理服務(wù)業(yè)發(fā)展綱領(lǐng)及行動(dòng)方案》帶領(lǐng)臺(tái)灣物業(yè)管理企業(yè)盈利模式邁向新的階段，物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)始思考營(yíng)運(yùn)獲利模式應(yīng)跳脫傳統(tǒng)以保全或清潔業(yè)賺取人頭價(jià)差的微利營(yíng)運(yùn)模式，開(kāi)始朝向提供精致生活服務(wù)、商業(yè)支持服務(wù)以及資產(chǎn)管理服務(wù)等高獲利營(yíng)業(yè)模式邁進(jìn)。整體而言，現(xiàn)階段臺(tái)灣大部分本土物業(yè)管理業(yè)者幾乎僅停留在建筑物與環(huán)境的使用管理與維護(hù)及生活與商業(yè)支持服務(wù)項(xiàng)目階段，且后者有些服務(wù)項(xiàng)目?jī)H在嘗試階段談不上營(yíng)運(yùn)效果，一般而言大部分屬于附加價(jià)值服務(wù)，以豪宅客層以及高價(jià)位住宅客層服務(wù)需求為大宗。至于一般大眾客層，規(guī)模較大的連鎖物管業(yè)者開(kāi)始發(fā)展針對(duì)此客層的小區(qū)網(wǎng)路及宅配物流，如中華保全集團(tuán)Home Start平臺(tái)、喬信物業(yè)的蘭陽(yáng)網(wǎng)以及Life To Be平臺(tái)、東京都Search888小區(qū)生活服務(wù)網(wǎng)。大部分臺(tái)灣本土物業(yè)管理業(yè)者正處在資產(chǎn)管理的萌芽階段，持續(xù)發(fā)展中，但外商公司資產(chǎn)管理的發(fā)展較為成熟且以此為營(yíng)利之大宗，如仲量聯(lián)行、世邦魏理仕公司以及第一太平戴維斯公司等外資接受業(yè)主委托進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的經(jīng)營(yíng)買賣管理，著墨較深且從中獲益較大。

物業(yè)管理企業(yè)建筑物建造階段的盈利方式

臺(tái)灣地區(qū)物業(yè)管理服務(wù)早期僅于建筑物完工后才進(jìn)駐，協(xié)助業(yè)主管理維護(hù)建筑物。但近年來(lái)消費(fèi)者以及使用者意識(shí)抬頭，建設(shè)公司開(kāi)始重視公共設(shè)施依使用者需求以及考慮將來(lái)建筑物的維護(hù)修繕，臺(tái)灣地區(qū)知名建商如遠(yuǎn)雄建設(shè)及元利建設(shè)等公司率先聘用物業(yè)管理顧問(wèn)，引入物業(yè)管理服務(wù)業(yè)進(jìn)行物業(yè)前期規(guī)劃并介入整體建筑施工過(guò)程，故依建筑物建造階段探討物業(yè)管理企業(yè)盈利方式如下：

物業(yè)前期規(guī)劃及顧問(wèn)咨詢——為提升建筑物價(jià)值、日后維護(hù)管理順利及塑造優(yōu)質(zhì)建筑物指標(biāo)，物業(yè)管理公司提供建商完整規(guī)劃服務(wù)，諸如：物業(yè)管理企劃模式、建筑物公共區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)之咨詢、公共設(shè)施空間運(yùn)用配置及規(guī)劃咨詢、各項(xiàng)管理服務(wù)方式之制定、年度管理收支總預(yù)算之編制、其他相關(guān)問(wèn)題之咨詢、設(shè)施設(shè)備軟硬件系統(tǒng)安置評(píng)估與建議。建筑物預(yù)售施工期服務(wù)——協(xié)助建商銷售配合并建立建商優(yōu)質(zhì)服務(wù)管理形象，提供各項(xiàng)管理辦法規(guī)劃建議、規(guī)約規(guī)劃建議、施工進(jìn)度說(shuō)明會(huì)、建材選樣協(xié)辦、變更設(shè)計(jì)協(xié)助以及客戶關(guān)系經(jīng)營(yíng)，協(xié)助建商提高銷售率以及客戶滿意度。建筑物完工交屋期服務(wù)——物業(yè)管理籌備（協(xié)助入住需求調(diào)查）、交屋手冊(cè)之編制及交屋禮物選定建議、協(xié)助業(yè)主驗(yàn)收各項(xiàng)設(shè)備及公共設(shè)施、客戶交屋協(xié)辦（瓦斯掛表、水、電更名等）、發(fā)掘及記錄施工缺失并協(xié)助建設(shè)公司改善問(wèn)題、物業(yè)生活服務(wù)（代辦事項(xiàng)、咨詢服務(wù)、宅配物流、團(tuán)購(gòu)、保姆、居家服務(wù)、搬家服務(wù)、裝潢服務(wù)）。

交屋后正常物業(yè)管理期服務(wù)——物管團(tuán)隊(duì)全體人員進(jìn)駐服務(wù)：行政事務(wù)管理、安全管理、設(shè)備管理、衛(wèi)生管理、財(cái)務(wù)管理、代理及生活服務(wù)（代辦事項(xiàng)、咨詢服務(wù)、宅配物流、團(tuán)購(gòu)、保姆、居家服務(wù)、附屬設(shè)施VIP經(jīng)營(yíng)管理、商業(yè)支持服務(wù)）、入厝期間之裝潢監(jiān)督管理、協(xié)助建設(shè)公司與用戶之溝通協(xié)議、協(xié)助召開(kāi)區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議及成立管理委員會(huì)、協(xié)助建立各項(xiàng)管理辦法及管理制度、協(xié)助完成公共設(shè)施點(diǎn)交事宜。

物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)管理盈利方式

臺(tái)灣地區(qū)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)在資產(chǎn)管理整體運(yùn)作上以外資公司運(yùn)作較成熟，如臺(tái)北內(nèi)湖亞太經(jīng)貿(mào)廣場(chǎng)最早是由歐洲外資公司委托世邦魏理仕公司尋找投資標(biāo)的進(jìn)行投資收購(gòu)并進(jìn)行招商營(yíng)運(yùn)管理（含商場(chǎng)規(guī)劃、招商以及租賃管理），隨著

臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)增值及獲益后即以高價(jià)轉(zhuǎn)賣花旗銀行，物業(yè)管理服務(wù)業(yè)者從中賺取高額中介費(fèi)用以及營(yíng)運(yùn)管理期間的服務(wù)費(fèi)用。又如知名科技公司友訊科技D-Link委托世邦魏理仕公司在內(nèi)湖地區(qū)尋找第二廠辦，從買賣到協(xié)助廠辦規(guī)劃到營(yíng)運(yùn)管理全包。資產(chǎn)管理盈利方式可分成三部分：資產(chǎn)交易買賣、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理以及空間資產(chǎn)租賃管理。

資產(chǎn)交易買賣服務(wù)——協(xié)助提供業(yè)主產(chǎn)品定位及投資規(guī)劃，尋找投資標(biāo)的進(jìn)行資產(chǎn)交易買賣，收取服務(wù)傭金。資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)——協(xié)助業(yè)主進(jìn)行資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)管理，如大型商場(chǎng)或購(gòu)物中心的商場(chǎng)柜位以及招商規(guī)劃、大型體育場(chǎng)館營(yíng)運(yùn)管理、俱樂(lè)部（度假休閑中心）經(jīng)營(yíng)管理、會(huì)議中心經(jīng)營(yíng)管理、大型小區(qū)公設(shè)停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理等。另外近年來(lái)臺(tái)灣地區(qū)老舊小區(qū)都市更新議題“發(fā)酵”，物業(yè)管理服務(wù)業(yè)者協(xié)助業(yè)主建筑物更新，如建筑物重新拉皮、內(nèi)部空間設(shè)計(jì)規(guī)劃、再創(chuàng)建筑物價(jià)值或重新改建等服務(wù)。

空間資產(chǎn)租賃管理服務(wù)——提供代租、代管、包租全方位租屋服務(wù)，有別于傳統(tǒng)租屋中介僅提供居間中介與簽約服務(wù)，租屋經(jīng)理更進(jìn)一步為屋主提供物業(yè)管理服務(wù)，能為忙碌的投資者有效管理房屋，創(chuàng)造來(lái)自房屋出租之收益，使房屋能保值甚至增值。出租期間租屋經(jīng)理提供服務(wù)為：代理房東與房客簽定租賃契約，執(zhí)行房客遷入屋況設(shè)備點(diǎn)交并拍照存證，結(jié)算并代辦空屋期間之水電、瓦斯、管理等費(fèi)用。租賃期間服務(wù)為：向房客收取、催繳租金、屋況維護(hù)、屋內(nèi)家具、家電、水電損壞叫修。契約終止時(shí)服務(wù)為：執(zhí)行房客遷出之屋況及設(shè)備點(diǎn)交（換鎖）、結(jié)算房客應(yīng)繳費(fèi)用（水電、瓦斯、管理等費(fèi)用）。違約處理服務(wù)：處理房客積欠租金、提前解約、不告而別等?？瘴萜陂g代辦房東應(yīng)繳之水電、瓦斯、管理等費(fèi)用、車位分租服務(wù)。

臺(tái)灣傳統(tǒng)物業(yè)管理類型

總結(jié)臺(tái)灣目前物業(yè)管理服務(wù)模式，大致上分成兩大類：傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)模式以及綜合物業(yè)管理服務(wù)模式。傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)模式以行政事務(wù)服務(wù)、駐衛(wèi)保全服務(wù)、機(jī)電設(shè)施管理、環(huán)保維護(hù)為主要業(yè)務(wù)，就業(yè)主形態(tài)可區(qū)分為公務(wù)部門物業(yè)管理服務(wù)、建商單位主導(dǎo)物業(yè)管理服務(wù)和小區(qū)/商辦大樓之物業(yè)管理服務(wù)。

公務(wù)部門物業(yè)管理服務(wù)

物業(yè)管理服務(wù)業(yè)者接受公共行政機(jī)關(guān)、公有企業(yè)、各基金會(huì)、學(xué)校等單位委托，依招標(biāo)內(nèi)容執(zhí)行物業(yè)管理并接受業(yè)主指揮及監(jiān)督，經(jīng)費(fèi)由公務(wù)機(jī)構(gòu)依需求編列年度預(yù)算。盈利模式如下：

1、采用最有利標(biāo)：由機(jī)關(guān)設(shè)定服務(wù)費(fèi)分析表，規(guī)定人員薪資、勞健保、勞退金、獎(jiǎng)金提撥等總管理成本8%—10%作為管理利潤(rùn)。

2、采用最低價(jià)標(biāo)：機(jī)關(guān)設(shè)定底價(jià)由參加資格合格廠商以最低價(jià)得標(biāo)；如最低廠商低于底價(jià)80%時(shí)機(jī)關(guān)得要求廠商提出書面說(shuō)明經(jīng)機(jī)關(guān)同意后始可承攬或繳交差額保證金。

3、物業(yè)公司對(duì)業(yè)主僅限于保全或其他需求配置人員提供人力服務(wù)，此狀況由各物業(yè)案場(chǎng)依該公司人事管銷及經(jīng)濟(jì)規(guī)模而產(chǎn)生不同獲利空間。

建商單位主導(dǎo)物業(yè)管理服務(wù)

在區(qū)分所有權(quán)人議會(huì)未召開(kāi)前，由建商委托物業(yè)管理服務(wù)業(yè)者代管小區(qū)大樓。由建商選擇物業(yè)管理公司配合建案銷售、協(xié)助交屋、入厝服務(wù)、召開(kāi)第一次區(qū)分所有權(quán)會(huì)議、成立管理委員會(huì)、公設(shè)點(diǎn)交等事宜。此時(shí)建筑物管理多為“飯店式”管理模式，物業(yè)管理人員編制是最理想的組織架構(gòu)，且物業(yè)服務(wù)費(fèi)也比較合理；待業(yè)主管理委員會(huì)成立以后預(yù)算和人員編制都會(huì)縮減，一般而言管理質(zhì)量上會(huì)受到影響。

此階段管理經(jīng)費(fèi)主要來(lái)自于業(yè)主預(yù)繳管理費(fèi)。由建商在與業(yè)主簽訂買賣區(qū)分所有權(quán)契約中住戶規(guī)約草案明訂每坪（編者注：臺(tái)灣面積單位，一坪約為3.305785平方米）管理費(fèi)為多少元，并預(yù)收依區(qū)分所有權(quán)人所占權(quán)數(shù)之六個(gè)月管理費(fèi)用，作為支付代管期間物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。有些知名建商為營(yíng)造優(yōu)質(zhì)小區(qū)形象，以利促進(jìn)銷售佳績(jī)，特別提供三至十二個(gè)月的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

小區(qū)/商辦大樓之物業(yè)管理服務(wù)

小區(qū)、商辦管理委員會(huì)為服務(wù)委托方，物業(yè)管理公司依標(biāo)的物設(shè)計(jì)管理服務(wù)或依業(yè)主招標(biāo)內(nèi)容執(zhí)行物業(yè)管理并接受業(yè)主指揮及監(jiān)督。區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議決議每坪收多少管理費(fèi)及停車管理費(fèi)或額外其他收入。盈利模式如下：

1、采用最有利標(biāo)：由小區(qū)大樓設(shè)定合服務(wù)需求計(jì)劃書（包括服務(wù)內(nèi)容要求、人員薪資、勞健保、勞退金、獎(jiǎng)金提撥等）或廠商服務(wù)工作計(jì)劃書報(bào)告，由出席委員表決最高票者為得標(biāo)廠商，此種競(jìng)標(biāo)方式可使物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)狀況較佳。

2、采用最低價(jià)標(biāo)：由小區(qū)大樓設(shè)定底價(jià)，由參加資格合格廠商或邀約廠商以最低價(jià)競(jìng)標(biāo)者得標(biāo)。

3、物業(yè)公司對(duì)業(yè)主僅限于保全或其他需求配置人員提供人力服務(wù)，此狀況由各物業(yè)案場(chǎng)依該公司人事管銷費(fèi)及經(jīng)濟(jì)規(guī)模而產(chǎn)生不同獲利空間。

臺(tái)灣綜合物業(yè)管理服務(wù)類型

除了傳統(tǒng)物業(yè)管理外，依不同物業(yè)性質(zhì)加入各式經(jīng)營(yíng)管理業(yè)務(wù)，形成綜合物業(yè)管理服務(wù)模式。

BOT案物業(yè)管理服務(wù)

BOT意指興建（Build）﹑營(yíng)運(yùn)（Operate）﹑移轉(zhuǎn)（Transfer）方式，推動(dòng)民間參與公共工程，系指官方規(guī)劃之公共工程計(jì)劃，經(jīng)一定特許程序由民間機(jī)構(gòu)投資興建及營(yíng)運(yùn)其中一部分或全部，并由民間機(jī)構(gòu)于一定期限內(nèi)經(jīng)營(yíng)服務(wù)。特許經(jīng)營(yíng)期限屆滿時(shí)，民間機(jī)構(gòu)應(yīng)將當(dāng)時(shí)所有全部營(yíng)運(yùn)資產(chǎn)依原許可條件有償或無(wú)償概括移轉(zhuǎn)與主管機(jī)關(guān)（如行政機(jī)關(guān)、公立學(xué)校等）。現(xiàn)今臺(tái)灣規(guī)模最大且最復(fù)雜的BOT案物業(yè)管理服務(wù)為臺(tái)北市在臺(tái)北車站的“京站”項(xiàng)目，結(jié)合轉(zhuǎn)運(yùn)站、五星級(jí)飯店、辦公大樓、酒店式公寓、電影院以及百貨商場(chǎng)之物業(yè)管理服務(wù)。

采取最新五星級(jí)飯店物業(yè)管模模式，專人管理、寬帶上網(wǎng)、電視、門禁監(jiān)控、游泳池、健身房、攀巖場(chǎng)、SPA池、干濕分離衛(wèi)浴、全天候保全等，幾乎跟高級(jí)飯店沒(méi)兩樣。按營(yíng)建成本、經(jīng)營(yíng)期限及營(yíng)運(yùn)管理成本估算經(jīng)營(yíng)案場(chǎng)出租或出售之成本，若房地產(chǎn)正值景氣高點(diǎn)時(shí)，因無(wú)須土地成本再加上銷售快速及房?jī)r(jià)成長(zhǎng)，營(yíng)利績(jī)效非常可觀，如新店“美河市”為最佳成功案例；也可利用自營(yíng)或招商方式經(jīng)營(yíng)生活服務(wù)如洗衣服務(wù)、餐飲服務(wù)、生活用品超市等增加額外經(jīng)營(yíng)利益。

酒店式公寓物業(yè)管理服務(wù)

物業(yè)管理公司受業(yè)主委托有代租、托管與包租三種方式，其服務(wù)內(nèi)容包括租戶服務(wù)及公共服務(wù)兩種。公共服務(wù)項(xiàng)目包括提供公共區(qū)域保全、清潔維護(hù)、俱樂(lè)部營(yíng)運(yùn)、園藝綠化、設(shè)備管理費(fèi)用等。租戶服務(wù)有柜臺(tái)服務(wù)、房務(wù)清潔、洗衣服務(wù)、餐飲服務(wù)、交通服務(wù)、信息服務(wù)（信息查詢、免費(fèi)寬帶因特網(wǎng)）、商務(wù)服務(wù)，租戶服務(wù)中有些服務(wù)是使用者付費(fèi)。

代租服務(wù)主要收入來(lái)源計(jì)有中介服務(wù)費(fèi)、大樓管理服務(wù)費(fèi)、停車場(chǎng)管理費(fèi)（經(jīng)區(qū)所有權(quán)人會(huì)議決議每坪收多少管理費(fèi)及停車管理費(fèi)）以及增值服務(wù)項(xiàng)目（車輛出租、商務(wù)服務(wù)、餐務(wù)服務(wù)、各種預(yù)約服務(wù)）；托管服務(wù)主要收入來(lái)源計(jì)有住宅大樓管理費(fèi)、停車場(chǎng)管理費(fèi)、增值服務(wù)項(xiàng)目；包租服務(wù)主要收入來(lái)源計(jì)有出租收入（扣除包租金）、住宅大樓管理費(fèi)、停車場(chǎng)管理費(fèi)、增值服務(wù)項(xiàng)目。

小區(qū)大樓共有停車場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)

軍方或公家機(jī)關(guān)大樓之共有停車場(chǎng)由物業(yè)公司以最高價(jià)格（如同租金方式）承攬，并將大樓停車場(chǎng)重新規(guī)劃并增設(shè)先進(jìn)停車場(chǎng)相關(guān)設(shè)備，提供公共服務(wù)項(xiàng)目包括公共區(qū)域保全服務(wù)、環(huán)保維護(hù)及停車場(chǎng)管理。停車方式采用開(kāi)放式，凡小區(qū)大樓規(guī)定之住戶，以證件始可自由進(jìn)出。物業(yè)公司以經(jīng)營(yíng)停車場(chǎng)管理來(lái)支付營(yíng)運(yùn)成本之開(kāi)銷，一般采取臨時(shí)收費(fèi)及月租費(fèi)兩種方式，并提供其他附加價(jià)格增加營(yíng)利。

機(jī)關(guān)展覽場(chǎng)物業(yè)管理

公有單位展覽場(chǎng)大樓及停車場(chǎng)管理，由物業(yè)公司以最高價(jià)格（如同租金方式）承攬，并提供大樓公共區(qū)域保全服務(wù)、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、環(huán)保維護(hù)（外墻清洗、外圍清潔、水塔清洗、消毒）及停車場(chǎng)管理等服務(wù)。展覽會(huì)場(chǎng)廣告收益及頂樓固定廣告費(fèi)由物業(yè)公司收取增加收益，對(duì)外來(lái)車輛采取臨時(shí)收費(fèi)及月租費(fèi)兩種方式。

物業(yè)管理企業(yè)的盈利阻力

現(xiàn)今臺(tái)灣物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)多以傳統(tǒng)物業(yè)為經(jīng)營(yíng)主體，市場(chǎng)占有率達(dá)90%以上規(guī)模，因此當(dāng)今物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展到“割喉式”銷價(jià)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)期。再加上保全公司與公寓大廈管理維護(hù)公司的服務(wù)內(nèi)容矛盾沖突，而相關(guān)法規(guī)互相抵觸，顯有阻礙產(chǎn)業(yè)發(fā)展前途，惟有官方盡速整合產(chǎn)業(yè)相關(guān)意見(jiàn)、厘清從業(yè)人員資格認(rèn)定、解決人才荒、建立“物業(yè)管理師”簽證制度，塑造從業(yè)人員工作價(jià)值與職業(yè)技能定位，速通過(guò)“物業(yè)管理服務(wù)業(yè)法”，保障物業(yè)管理服務(wù)業(yè)的營(yíng)利空間與專業(yè)工作權(quán)。綜觀未來(lái)臺(tái)灣物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)服務(wù)將是朝向一條龍服務(wù)方式發(fā)展，惟有發(fā)展高附加價(jià)值的生活與商業(yè)支持服務(wù)以及資產(chǎn)管理服務(wù)才能再創(chuàng)造物業(yè)管理新的“藍(lán)?！?。

轉(zhuǎn)載于《現(xiàn)代物業(yè)》

第二篇：物業(yè)管理十大盈利模式

物業(yè)管理十大盈利模式

毋庸諱言，目前中國(guó)物業(yè)管理 行業(yè)的發(fā)展面臨經(jīng)營(yíng)困局。物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)十幾年不

主委員會(huì)或業(yè)主單位）手握物業(yè)資源，面對(duì)諸多物業(yè)服務(wù)企業(yè)，具有得天獨(dú)厚的談判能力，要求降低服務(wù)費(fèi)用，提高服務(wù)質(zhì)量，等等。這些就是目前物業(yè)管理行業(yè)所面臨的市場(chǎng)環(huán)境。和任何個(gè)人的發(fā)展一樣，物業(yè)管理企業(yè) 無(wú)法選擇環(huán)境，只能選擇應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的策略?？v觀二十年來(lái)中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，為了企業(yè)的生存和發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)各出奇計(jì)，形成了形形色色的經(jīng)營(yíng)模式。通過(guò)對(duì)這些經(jīng)營(yíng)模式的梳理，有利于物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自己的企業(yè)內(nèi)外環(huán)境，選擇適合自己的經(jīng)營(yíng)方式和盈利模式。

根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、發(fā)展策略 以及利潤(rùn)增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)，可以將目前物業(yè)管理企業(yè)的盈利模式歸納為十個(gè)大類。

1、戰(zhàn)略服務(wù)經(jīng)營(yíng)模式

這是一種物業(yè)管理企業(yè)作為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的附屬機(jī)構(gòu)，從屬于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略而形成的經(jīng)營(yíng)模式。由于物業(yè)管理企業(yè)本身利潤(rùn)偏低，加上近年來(lái)市場(chǎng)環(huán)境不斷惡化，即使是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展良好的深圳、上海、北京等城市，物業(yè)管理行業(yè)平均利潤(rùn)率都不超過(guò)5%。在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看來(lái)，就企業(yè)的投資回報(bào)而言，物業(yè)管理子公司所產(chǎn)生的利潤(rùn)在其集團(tuán)企業(yè)所占的份額幾乎可以忽略不計(jì)。物業(yè)管理子公司承接非自主開(kāi)發(fā)的物業(yè)，回報(bào)低，風(fēng)險(xiǎn)大，而且削弱了自主開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)。由此，很多物業(yè)管理企業(yè)將經(jīng)營(yíng)定位于集團(tuán)企業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略服務(wù)，退出外接物業(yè)項(xiàng)目。如深圳幾家知名地產(chǎn)企業(yè)下屬的物業(yè)公司，就是典型的服務(wù)于集團(tuán)地產(chǎn)整體戰(zhàn)略的經(jīng)營(yíng)模式。

2、內(nèi)部專業(yè)化模式

這是物業(yè)管理企業(yè)將專業(yè)化服務(wù)市場(chǎng)內(nèi)部化的一種經(jīng)營(yíng)方式。為了避免物業(yè)管理企業(yè)利

潤(rùn)的外溢和流失，物業(yè)管理企業(yè)紛紛成立電梯維保機(jī)構(gòu)、清潔服務(wù)機(jī)構(gòu)、綠化服務(wù)機(jī)構(gòu)、機(jī)電管理機(jī)構(gòu)等專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。這些專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)一方面承包自己公司的服務(wù)外包業(yè)務(wù)，避免利潤(rùn)外溢和流失，另一方面，在資質(zhì)許可的情況下，參與專業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，外拓專業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，為企業(yè)獲得更多利潤(rùn)。不少早期大型物業(yè)管理企業(yè)都采取了這種盈利模式。

3、產(chǎn)業(yè)鏈條經(jīng)營(yíng)模式

這是一種充分利用物業(yè)管理公司資源優(yōu)勢(shì)，向地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條上游和下游業(yè)務(wù)延伸，從而達(dá)到整合經(jīng)營(yíng)、獲取盈利的經(jīng)營(yíng)模式。目前已經(jīng)有許多物管企業(yè)在地產(chǎn)策劃代理、物業(yè)租賃銷售，甚至土地測(cè)量、地價(jià)評(píng)估、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、園林施工、建筑監(jiān)理等產(chǎn)業(yè)鏈條環(huán)節(jié)有所作為，向地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)方向發(fā)展。如深圳長(zhǎng)城物業(yè)等公司所做的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，深圳世房物業(yè)等公司所做的策劃代理業(yè)務(wù)。

4、社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)模式

物業(yè)管理企業(yè)由于服務(wù)于物業(yè)項(xiàng)目而具有獨(dú)特的社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)資源。如何利用這些社區(qū)經(jīng)濟(jì)資源，開(kāi)展多種類社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，為企業(yè)獲取附加利潤(rùn)，一直都是物業(yè)管理企業(yè)最關(guān)注的經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)之一。將社區(qū)經(jīng)濟(jì)資源作為重要的經(jīng)營(yíng)資源，將管理處作為一個(gè)社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，開(kāi)展平臺(tái)型社區(qū)經(jīng)濟(jì)資源經(jīng)營(yíng)，已經(jīng)成為一些物管企業(yè)的重要利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。如很多物業(yè)管理企業(yè)引入家電維修機(jī)構(gòu)、家政服務(wù)機(jī)構(gòu)、垃圾回收機(jī)構(gòu)等社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)，以管理處為中心，對(duì)各類服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行整合管理，從這些服務(wù)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)中獲取利潤(rùn)。也有企業(yè)以社

品，通過(guò)以管理處為基礎(chǔ)單位的物流配送平臺(tái)，進(jìn)行消費(fèi)品營(yíng)銷。然而社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)模式的基礎(chǔ)是社區(qū)項(xiàng)目的數(shù)量和總體規(guī)模，因此，社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)型物管企業(yè)，往往采取低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)取得物業(yè)項(xiàng)目，以社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)利潤(rùn)損失，最終達(dá)到占據(jù)物業(yè)管理市場(chǎng)份額，擴(kuò)大服務(wù)社區(qū)規(guī)模，確保社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的目的。

5、規(guī)模優(yōu)勢(shì)經(jīng)營(yíng)模式

物業(yè)管理企業(yè)因項(xiàng)目管理獲利的特性，決定了企業(yè)利潤(rùn)的增加，很大程度上是通過(guò)物業(yè)

管理項(xiàng)目數(shù)量增加來(lái)實(shí)現(xiàn)。即使是通過(guò)內(nèi)部專業(yè)化策略和社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)策略盈利的物管企業(yè)，也必須有多多益善的物業(yè)管理項(xiàng)目做支點(diǎn)。規(guī)模優(yōu)勢(shì)經(jīng)營(yíng)成為物業(yè)管理企業(yè)的必然選擇。前些年物業(yè)管理行業(yè)有規(guī)模經(jīng)濟(jì)與規(guī)模不經(jīng)濟(jì)論爭(zhēng)，就本人看來(lái)，經(jīng)濟(jì)不經(jīng)濟(jì)與規(guī)模無(wú)直接關(guān)聯(lián)，關(guān)鍵在于物業(yè)管理項(xiàng)目的效益。有的物業(yè)管理企業(yè)“規(guī)?！绷艘埠堋敖?jīng)濟(jì)”，而也有物業(yè)公司“不規(guī)?！绷艘埠堋敖?jīng)濟(jì)”。本質(zhì)上都是取決于項(xiàng)目管理的效益以及整合管理的水平。至于規(guī)模公司因管理水平以及分（子）公司管控難點(diǎn)而招致虧損的問(wèn)題，本質(zhì)上不是規(guī)模問(wèn)題，而是管理問(wèn)題。規(guī)模大不等于一定虧損，規(guī)模小也不必一定虧損。沒(méi)有地產(chǎn)企業(yè)做依賴的物業(yè)管理企業(yè)，如果不遵從規(guī)模發(fā)展擴(kuò)大利潤(rùn)的鐵律，單靠社區(qū)經(jīng)濟(jì)的利潤(rùn)增長(zhǎng)畢竟十分有限。

6、專業(yè)市場(chǎng)細(xì)分模式

物業(yè)管理市場(chǎng)細(xì)分，日益成為物業(yè)管理企業(yè)突破發(fā)展困局的策略手段，由此形成專業(yè)市場(chǎng)細(xì)分經(jīng)營(yíng)模式。專業(yè)市場(chǎng)細(xì)分經(jīng)營(yíng)模式可以形成物業(yè)公司在某類物業(yè)類型管理方面的優(yōu)勢(shì)，也有利于公司整合這類物業(yè)市場(chǎng)的拓展資源，使企業(yè)突破發(fā)展僵局，取得相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而達(dá)成某種物業(yè)類型市場(chǎng)的相對(duì)壟斷，確保其管理利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。如有的公司專注于寫字樓物業(yè)管理，有的專注于工業(yè)區(qū)物業(yè)管理，有的專注于醫(yī)院的物業(yè)管理。

7、產(chǎn)品高端化經(jīng)營(yíng)模式

物業(yè)管理市場(chǎng)一直有高端市場(chǎng)與低端市場(chǎng)之分。從服務(wù)類型看，顧問(wèn)服務(wù)市場(chǎng)利潤(rùn)高于全委托服務(wù)市場(chǎng)；從服務(wù)階段看，新物業(yè)利潤(rùn)高于舊物業(yè)利潤(rùn)；從物業(yè)類型來(lái)看，寫字樓商業(yè)物業(yè)利潤(rùn)高于住宅物業(yè)。每個(gè)企業(yè)都想做高端服務(wù)產(chǎn)品的，沒(méi)人嫌錢扎手。但是，不是每個(gè)企業(yè)都可以做高端市場(chǎng)服務(wù)產(chǎn)品。高端服務(wù)產(chǎn)品需要的是經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)。由于物業(yè)服務(wù)屬于無(wú)形的服務(wù)產(chǎn)品，因此，產(chǎn)品高端化經(jīng)營(yíng)模式本質(zhì)上品牌化經(jīng)營(yíng)，只有依靠品牌高端化經(jīng)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。在中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展初期，港資物業(yè)管理企業(yè)、外資物業(yè)管理企業(yè)憑借技術(shù)優(yōu)勢(shì)、經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)和品牌優(yōu)勢(shì)，基本上壟斷了高端物業(yè)管理服務(wù) 產(chǎn)品市場(chǎng)。近年來(lái)，中國(guó)內(nèi)地的物業(yè)管理企業(yè)異軍突起，憑借扎實(shí)的現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)和二十

年來(lái)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)技術(shù)，開(kāi)始搶奪高端物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。在管理經(jīng)驗(yàn)和規(guī)范化程度日趨一致的前提下，內(nèi)地物業(yè)管理企業(yè)有著比港資企業(yè)和外資企業(yè)更加“本土化”的優(yōu)勢(shì)，逐漸成為內(nèi)地高端服務(wù)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)者。有的企業(yè)更是由于其企業(yè)領(lǐng)袖在中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的個(gè)人品牌、信譽(yù)，獲得了比外資企業(yè)更加成熟的信用優(yōu)勢(shì)，而使企業(yè)獲得更快發(fā)展。

8、成本優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)模式

企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中的成本優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)策略，已經(jīng)廣為物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)用，并形成最主要的競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)營(yíng)方式之一。成本優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)模式，是物業(yè)管理行業(yè)適應(yīng)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主要策略選擇，但卻是一種難以為繼的戰(zhàn)略模式。尤其是在物業(yè)管理人力成本和服務(wù)資源成本日益升高的前提下，非理性惡性競(jìng)爭(zhēng)所造就的低成本經(jīng)營(yíng)方式，導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)日漸陷入經(jīng)營(yíng)困境。這并不是說(shuō)成本優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)模式不可以作為一種有效的經(jīng)營(yíng)方式促使企業(yè)占據(jù)更多市場(chǎng)份額，獲取更多利潤(rùn)。而是說(shuō)這種經(jīng)營(yíng)模式一定要建立在理性競(jìng)爭(zhēng)、科學(xué)管理、合理利潤(rùn)的原則基礎(chǔ)上。這就需要物業(yè)管理行業(yè)加強(qiáng)行業(yè)管理，更多自覺(jué)協(xié)調(diào)。

9、多元化經(jīng)營(yíng)模式

嚴(yán)格意義上看，社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)模式和產(chǎn)業(yè)鏈條經(jīng)營(yíng)模式都應(yīng)該屬于多元化經(jīng)營(yíng)范疇。但是，我將社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)模式和產(chǎn)業(yè)鏈條經(jīng)營(yíng)模式作為一種區(qū)別于多元化經(jīng)營(yíng)模式的獨(dú)立模式，主要是這兩類模式都是物管企業(yè)依賴物業(yè)項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)，以物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)為核心業(yè)務(wù)，圍繞物業(yè)服務(wù)而開(kāi)展的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。而這里所說(shuō)的多元化經(jīng)營(yíng)模式，已經(jīng)超越了物業(yè)管理核心業(yè)務(wù)的選擇只與投資人投資決策相關(guān)，由投資人投資資源以及投資環(huán)境決定。

10、兼并式發(fā)展經(jīng)營(yíng)模式在物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展早期，很多地產(chǎn)公司創(chuàng)辦物業(yè)管理企業(yè)，除了出于強(qiáng)化地產(chǎn)售后服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的策略目的之外，多是考慮增加新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)以及妥善安置關(guān)系戶。隨著物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，物業(yè)管理行業(yè)平均利潤(rùn)逐漸降低，物業(yè)服務(wù)成本不斷提高，出現(xiàn)了物

管企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難增多的現(xiàn)象。加之許多地產(chǎn)商逐漸走向?qū)I(yè)化，把精力集中于更具盈利能力的主業(yè)上，這就為專注于物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的大型物管企業(yè)提供了以資本運(yùn)作為主要形式的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，于是形成了近期的物管企業(yè)兼并型經(jīng)營(yíng)模式。這種經(jīng)營(yíng)模式的出現(xiàn)，是中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的必然結(jié)果。

以上十大物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)贏利模式，其產(chǎn)生和發(fā)展都和物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境以及投資人自身資源條件緊密相關(guān)，并非任何時(shí)候任何企業(yè)的隨意選擇。任何物業(yè)管理企業(yè)要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟、發(fā)展壯大，賺取利潤(rùn)，都必須根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境的變化和企業(yè)自身資源狀況，來(lái)理性取舍經(jīng)營(yíng)策略，采取適合于本企業(yè)發(fā)展的策略組合。而協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)梳理自身資源，根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境變化，規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略，塑造經(jīng)營(yíng)盈利模式，這本身也是物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)的核心內(nèi)容。目前的物業(yè)管理顧問(wèn)市場(chǎng)中，可能也只有資深的深圳市北方物業(yè)管理有限公司，是首先而且是全國(guó)唯一將此項(xiàng)企業(yè)咨詢性服務(wù)納入物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)的企業(yè)。

第三篇：現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式

現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式初探

[摘要]：本文在對(duì)我國(guó)傳統(tǒng)物業(yè)管理的盈利模式進(jìn)行概括及評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，通過(guò)構(gòu)建現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)體系，提出了現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式，并且較為全面地論證了現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式在實(shí)踐中實(shí)施的可行性。

我國(guó)物業(yè)管理產(chǎn)生于上世紀(jì)80年代初，是在借鑒和吸收國(guó)外及香港房屋管理的基礎(chǔ)上逐步發(fā)展起來(lái)的，從管理模式的發(fā)展過(guò)程看，我國(guó)物業(yè)管理經(jīng)歷了三個(gè)階段：房管式的物業(yè)管理通過(guò)招標(biāo)獲得物業(yè)管理權(quán)的物業(yè)管理。建設(shè)部已經(jīng)明確提出要在2000年前徹底改變“誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理”的壟斷經(jīng)營(yíng)局面[1]，目前我國(guó)物業(yè)管理已經(jīng)進(jìn)入了“雙向選擇”的市場(chǎng)化運(yùn)作時(shí)代。因此，在新的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，物業(yè)管理公司如何組織和利用資源，開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，拓寬盈利空間，從而創(chuàng)造最大化的利潤(rùn)，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，是值得我們研究的。

本文所定義的盈利模式是指：物業(yè)管理公司如何組織和利用資源，通過(guò)哪些途徑，提供什么樣的服務(wù)來(lái)創(chuàng)造利潤(rùn)。

一、對(duì)我國(guó)傳統(tǒng)物業(yè)管理公司的盈利模式概括及評(píng)價(jià)

1、傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)體系

公司都是通過(guò)經(jīng)營(yíng)某些價(jià)值業(yè)務(wù)來(lái)獲取利潤(rùn)的，物業(yè)管理公司是通過(guò)向業(yè)主提供某些服務(wù)，滿足業(yè)主的需求來(lái)獲取利潤(rùn)的。目前我國(guó)物業(yè)管理公司提供的服務(wù)主要有兩個(gè)基本大類：

[2]（1）基本服務(wù)：房屋、設(shè)備的維修、維護(hù)和保養(yǎng)，環(huán)境衛(wèi)生、安全消防、清潔綠化等的管理。（2）增值服務(wù)：代送牛奶、報(bào)紙，小孩接送，室內(nèi)裝修，電器修理，商務(wù)服務(wù)等。這兩類服務(wù)有一個(gè)共同的特點(diǎn)：都是強(qiáng)“機(jī)能性”的，即服務(wù)結(jié)果是有形的、具有某種功能的，如：基本服務(wù)為業(yè)主創(chuàng)造的價(jià)值在于：房屋的保值、增值，設(shè)備的正常運(yùn)行，業(yè)主安全感的獲得，優(yōu)美環(huán)境的創(chuàng)造；增值服務(wù)為業(yè)主創(chuàng)造的價(jià)值在于：為業(yè)主提供方便，給業(yè)主提供信息，節(jié)約業(yè)主的時(shí)間等。傳統(tǒng)物業(yè)管理公司提供的服務(wù)體系可以用如下示意圖表示：

圖1傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)體系

2、傳統(tǒng)物業(yè)管理公司盈利模式的特點(diǎn)

由上述物業(yè)管理服務(wù)體系可以總結(jié)出傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)公司盈利模式具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：（1）物業(yè)管理公司創(chuàng)造利潤(rùn)的途徑有兩條：一是通過(guò)提供基本服務(wù)向業(yè)主收取物業(yè)管理

費(fèi)，二是通過(guò)提供增值服務(wù)向業(yè)主收取勞務(wù)費(fèi)。（2）物業(yè)管理公司提供服務(wù)所利用和組織的資源主要是本公司自己的資源：如公司的專業(yè)技術(shù)、設(shè)備、管理人員等。

3、對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)公司盈利模式的評(píng)價(jià)

目前我國(guó)絕大數(shù)物業(yè)管理公司都是根據(jù)這種盈利模式來(lái)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)的，相對(duì)于最初的單靠“管房、養(yǎng)房”來(lái)收取較低的租金是一大進(jìn)步；其中的通過(guò)提供增值服務(wù)向業(yè)主收取勞務(wù)費(fèi)來(lái)獲取利潤(rùn)這在國(guó)外的物業(yè)管理中是比較少見(jiàn)的，是我國(guó)物業(yè)管理實(shí)踐中一個(gè)創(chuàng)新。然而，這盈利模式也具有很大的局限性：經(jīng)營(yíng)思路狹窄，獲利途徑少，利潤(rùn)空間小。其中“利潤(rùn)空間小”主要是因?yàn)椋?）對(duì)于業(yè)主來(lái)講，物業(yè)管理費(fèi)是一項(xiàng)需要永久性投入，消費(fèi)額較高的費(fèi)用，對(duì)于全社會(huì)的普遍性利益影響比較大，鑒于我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度和業(yè)主的收入水平，國(guó)家對(duì)于這項(xiàng)費(fèi)用的收取一般給予定價(jià)或指導(dǎo)價(jià)，限制了利潤(rùn)率（如：規(guī)定一般住宅小區(qū)物業(yè)管理的最高利潤(rùn)率在10%左右），因此物業(yè)管理公司不可能從基本服務(wù)中獲取高額的利潤(rùn)。（2）雖然目前我國(guó)絕大多數(shù)的物業(yè)管理公司都設(shè)置了增值服務(wù)項(xiàng)目來(lái)彌補(bǔ)利潤(rùn)的不足，但由于自身資源、能力及人員素質(zhì)的限制，服務(wù)層次低（主要是勞動(dòng)密集型），服務(wù)項(xiàng)目少等原因，增值服務(wù)利潤(rùn)空間也還未能夠被物業(yè)管理公司充分挖掘。

這種盈利模式的局限性在物業(yè)管理實(shí)踐中主要表現(xiàn)在：物業(yè)管理公司的收費(fèi)不能彌補(bǔ)開(kāi)支，虧損的多，把獲取利潤(rùn)注意力的轉(zhuǎn)向擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（如：垃圾不能做到日產(chǎn)日清，保安措施不得力，電梯不能保證“全天候”運(yùn)行等），以減少管理開(kāi)支，從而出現(xiàn)與業(yè)主糾紛多、投訴率高等問(wèn)題，不利于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

當(dāng)然，物業(yè)管理公司可以采取許多措施來(lái)提高利潤(rùn)空間：提高基本服務(wù)質(zhì)量，適當(dāng)提高管理費(fèi)；增加更多的增值服務(wù)項(xiàng)目并提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)；爭(zhēng)取獲得更多的物業(yè)管理權(quán)，實(shí)行規(guī)模經(jīng)營(yíng)，降低管理成本等。然而，本文認(rèn)為：物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)者還應(yīng)該從觀念上拓寬經(jīng)營(yíng)思路，放開(kāi)眼界，創(chuàng)造新的盈利模式。

二、現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式

[3]

說(shuō)明：“

“

為拓寬經(jīng)營(yíng)思路，物業(yè)公司必須改變以下幾個(gè)觀念：（1）在現(xiàn)代物業(yè)管理中，物業(yè)公司不僅是服務(wù)的供應(yīng)者，還應(yīng)成為服務(wù)的組織者，是服務(wù)的集成商；（2）在現(xiàn)代物業(yè)管理中，服務(wù)的對(duì)象不應(yīng)僅局限于所管轄小區(qū)內(nèi)的業(yè)主，還包括：建筑開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者、游離于社會(huì)中的服務(wù)供應(yīng)商；（3）在現(xiàn)代物業(yè)管理中，物業(yè)公司可利用的資源不應(yīng)僅限于本公司專業(yè)技術(shù)、設(shè)備、管理人員，還包括信息和知識(shí)，信息和知識(shí)成為重要的資源；（4）在現(xiàn)代物業(yè)管理中，物業(yè)公司在提供“機(jī)能性”服務(wù)的基礎(chǔ)上，還應(yīng)給予業(yè)主提供“情感性”服務(wù)，創(chuàng)造良好社區(qū)文化氛圍，為開(kāi)發(fā)商和自身品牌創(chuàng)造價(jià)值，同時(shí)也使業(yè)主的物業(yè)有更大升值。按著此種思路，本文從系統(tǒng)的角度，構(gòu)建了現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)體系（見(jiàn)圖二）。

2、現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式

上述現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)體系表明了現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式的核心理念是物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)要以全面提升客戶價(jià)值為核心，實(shí)現(xiàn)自身的業(yè)務(wù)的增值。與傳統(tǒng)物業(yè)管理體系相比，要實(shí)現(xiàn)以下幾個(gè)轉(zhuǎn)變：

（1）經(jīng)營(yíng)資源組織多元化、社會(huì)化。物業(yè)管理公司至少可以組織的四類資源來(lái)創(chuàng)造利潤(rùn)：公司自身的資源，如公司的專業(yè)技術(shù)、設(shè)備、管理人員；公司積累的關(guān)于所管轄小區(qū)業(yè)主需求的信息資源；公司積累的關(guān)于物業(yè)管理方面的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)；整合社會(huì)的相關(guān)資源。

（2）利潤(rùn)來(lái)源的多元化。物業(yè)管理公司可以通過(guò)四條途徑來(lái)創(chuàng)造利潤(rùn)：公司利用自身資源，在小區(qū)業(yè)主群體提供基本的基礎(chǔ)上充分開(kāi)展增值服務(wù)，收取物業(yè)管理費(fèi)和勞務(wù)服務(wù)費(fèi)；公司通過(guò)創(chuàng)建信息服務(wù)平臺(tái)，把小區(qū)業(yè)主的需求信息“出售”給社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商，獲取信息服務(wù)費(fèi)；公司利用掌握的物業(yè)管理方面知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)向購(gòu)房者和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供咨詢服務(wù)，獲取咨詢服務(wù)費(fèi)，或在與開(kāi)發(fā)商共同打造房產(chǎn)品牌中，接受開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)助；公司通過(guò)創(chuàng)建社區(qū)文化平臺(tái)，向小區(qū)業(yè)主提供“情感”服務(wù)，雖然不能直接從這項(xiàng)服務(wù)中獲得收入，但它能間接的創(chuàng)造利潤(rùn)：因?yàn)樯鐓^(qū)文化能夠營(yíng)造融洽、和睦的社區(qū)氛圍，加強(qiáng)業(yè)主群體之間、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者與業(yè)主群體之間的交流和溝通，增進(jìn)感情，為業(yè)主之間的互動(dòng)創(chuàng)造增值機(jī)會(huì)，這一方面有利于開(kāi)展日常管理工作，業(yè)主也愿意把更多的增值服務(wù)委托給物業(yè)管理公司來(lái)提供；另外一方面有利于物業(yè)管理公司收集和積累關(guān)于業(yè)主群體的需求信息，因此，“情感”服務(wù)實(shí)際上起著“放大”利潤(rùn)的作用。

（3）服務(wù)對(duì)象的多元化。在現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式中，物業(yè)管理公司所扮演的“角色”既是服務(wù)的供應(yīng)者又是服務(wù)的組織者，是現(xiàn)代服務(wù)集成商。服務(wù)的對(duì)象是多元的，不光是小區(qū)業(yè)主群體，而且包括購(gòu)房者、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商。

三、現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式能夠?qū)崿F(xiàn)的理論依據(jù)

本文上述比較系統(tǒng)地描述了現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式的核心理念，那么這種盈利模式 在我國(guó)物業(yè)管理實(shí)踐中是否能夠?qū)崿F(xiàn)呢？具體地說(shuō)：（1）資源是否能夠組織和獲??？這回答了物業(yè)管理公司是否能夠提供這些服務(wù)。（2）被服務(wù)者是否存在這些服務(wù)的需求？這回答了物業(yè)管理公司提供的服務(wù)是否有可能實(shí)現(xiàn)。

1、資源的組織、獲取和利用

這里闡述的資源主要是指：信息資源，知識(shí)資源，而不涉及公司的自身資源。

? 信息資源物業(yè)管理服務(wù)（主要指基本服務(wù)）與一般的服務(wù)（如：法律咨詢，教育，醫(yī)療保健等）有一個(gè)明顯的區(qū)別：就是服務(wù)的提供者是在服務(wù)接受者的場(chǎng)所（如：住宅小區(qū)內(nèi)）提供服務(wù)，服務(wù)的消費(fèi)也是在服務(wù)接受者的場(chǎng)所內(nèi)進(jìn)行的。這就意味著物業(yè)管理公司與業(yè)主群體是高度接觸的，因此，只要基層管理人員在日常的工作過(guò)程中，有意識(shí)地調(diào)查、搜尋和積累，客觀上物業(yè)管理公司是有條件獲得業(yè)主的需求信息的，另外，物業(yè)管理公司在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)上，通過(guò)創(chuàng)建社區(qū)文化平臺(tái)，如：杭州南都物業(yè)管理公司組織成立業(yè)主俱樂(lè)部，通過(guò)俱樂(lè)部組織各種社區(qū)文化活動(dòng)，豐富業(yè)主的業(yè)余生活，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通和交流，與業(yè)主群體建立起一種永久性的良好的感情關(guān)系，增強(qiáng)業(yè)主的信任感，那么業(yè)主也會(huì)愿意主動(dòng)向物業(yè)管理公司提供他們的需求信息。當(dāng)然，信息的搜集是一個(gè)長(zhǎng)期積累的過(guò)程，搜集的信息也許是零碎的，有些信息或許是無(wú)效的。因此，信息要真正成為一種資源，還需要一個(gè)整理和評(píng)估的過(guò)程。首先，物業(yè)管理公司可以利用現(xiàn)代信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)建立社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商的信息要建立服務(wù)供應(yīng)商的信息網(wǎng)絡(luò)，通過(guò)有效的評(píng)估并以契約的形式建立與供應(yīng)商之間的長(zhǎng)期或短期但及時(shí)的專業(yè)服務(wù)；其次，物業(yè)管理公司要根據(jù)業(yè)主需求信息建立業(yè)主需求檔案數(shù)據(jù)庫(kù)，以便及時(shí)填補(bǔ)供應(yīng)商，這樣業(yè)主和服務(wù)供應(yīng)商就能夠走上這個(gè)由服務(wù)供應(yīng)商的信息網(wǎng)絡(luò)和業(yè)主需求檔案構(gòu)成的信息服務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)服務(wù)交易。當(dāng)然，物業(yè)管理公司作為服務(wù)組織者，還要懂得如何保護(hù)業(yè)主在消費(fèi)過(guò)程中的利益，包括法律和政策咨詢、交易代理、風(fēng)險(xiǎn)防范等，要切實(shí)為業(yè)主帶來(lái)便利，使業(yè)主放心。

? 知識(shí)資源顯而易見(jiàn)，物業(yè)管理公司是最有條件積累和掌握關(guān)于物業(yè)管理方面的知識(shí)，提供專家服務(wù)。這些知識(shí)主要包括：物業(yè)管理，房地產(chǎn)投資決策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理，物業(yè)租售經(jīng)營(yíng)方面的知識(shí)。當(dāng)然，這些知識(shí)要成為可用的資源，還需要對(duì)知識(shí)進(jìn)行管理。

2、服務(wù)對(duì)象的需求

? 業(yè)主群體的需求基本服務(wù)是行業(yè)規(guī)定物業(yè)管理公司必須提供的，本文不作細(xì)致論述，但物業(yè)管理公司必須認(rèn)識(shí)到它的重要性：做好基本服務(wù)是與業(yè)主建立信任關(guān)系從而獲得增值服務(wù)項(xiàng)目的前提，因?yàn)闃I(yè)主并不一定要把增值服務(wù)讓物業(yè)管理公司提供的，因此，做好基本服務(wù)是加強(qiáng)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司提供的服務(wù)的偏好，使得業(yè)主愿意向物業(yè)管理公司購(gòu)買增值服務(wù)。隨著人們生活水平的日益提高，收入的增加，消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，社區(qū)服務(wù)日益社會(huì)化已呈明顯趨勢(shì)，下面是一份對(duì)某小區(qū)業(yè)主增值服務(wù)需求的資料：

[4]

而且在本世紀(jì)末，隨著經(jīng)濟(jì)收入、文化素質(zhì)，生活品位的逐步提高，人口結(jié)構(gòu)等的變化，增值服務(wù)更有廣泛的市場(chǎng)容量。下表列出了幾種市場(chǎng)需求量遞增趨勢(shì)比較明顯的增值服務(wù)[5]： 因此，增值服務(wù)有著巨大的市場(chǎng)需求量，利潤(rùn)空間巨大。當(dāng)今社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，工作壓力

不斷增強(qiáng)，人們渴望在緊張的工作之余獲得充裕的休息，以釋放疲勞，恢復(fù)精力，為節(jié)約時(shí)間和“尋找成本”，人們也愿意把一部分增值服務(wù)讓物業(yè)管理公司來(lái)提供。

? 購(gòu)房者的需求對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，購(gòu)買物業(yè)是一項(xiàng)長(zhǎng)遠(yuǎn)的高額投資，物業(yè)管理服務(wù)是日后與業(yè)主的生產(chǎn)、生活和工作質(zhì)量息息相關(guān)的，業(yè)主當(dāng)然也希望自己的物業(yè)能夠保值、增值，隨著人們生活水平、品位的提高，業(yè)主的“買物業(yè)就是買管理和服務(wù)”的觀念將日益增強(qiáng)。因此，業(yè)主在購(gòu)買物業(yè)之前對(duì)將來(lái)的物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量是非常關(guān)心的。另外“服務(wù)”這種商品有一個(gè)顯著的特點(diǎn)：購(gòu)買前難以試驗(yàn)其質(zhì)量的好壞。而且業(yè)主在購(gòu)買物業(yè)時(shí)，與開(kāi)發(fā)商往往存在著某種程度的“信息不對(duì)稱”。因此，業(yè)主是有向“專家”咨詢的需求的。另外，一些業(yè)主還會(huì)有房產(chǎn)再投資決策，物業(yè)租售經(jīng)營(yíng)方案等方面的咨詢需求。

? 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的需求在傳統(tǒng)意識(shí)中，人們常常把物業(yè)開(kāi)發(fā)看成是發(fā)展商、設(shè)計(jì)院、施工單位的事，物業(yè)管理是在房屋建成后才開(kāi)始的，似乎開(kāi)發(fā)時(shí)期與物業(yè)管理無(wú)關(guān)。于是，發(fā)展商委托設(shè)計(jì)院作規(guī)劃設(shè)計(jì)，繪制圖紙，然后又委托施工單位建筑施工，再聘請(qǐng)工程監(jiān)理單位參與工作質(zhì)量監(jiān)理。但經(jīng)常一俟房屋建成交付使用后，便會(huì)出現(xiàn)許多不盡如意的事。如有的大廈電梯數(shù)量不夠，難以滿足大廈用戶上下樓需要；有的住宅樓設(shè)計(jì)不盡合理，減少了房屋的使用率；有的商場(chǎng)電量設(shè)計(jì)偏低，影響到商場(chǎng)營(yíng)業(yè)的照明效果；有的房屋在建筑施工中偷工減料，留下了質(zhì)量隱患等等，這些“硬件”的不合理有時(shí)嚴(yán)重地影響了日后的物業(yè)管理。隨著業(yè)主的“買物業(yè)就是買管理和服務(wù)”觀念的增強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)把物業(yè)管理服務(wù)看成是售樓的一個(gè)“賣點(diǎn)”，因此，為了避免物業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)諸如此類的問(wèn)題，除了開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、施工單位應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和嚴(yán)格把關(guān)外，開(kāi)發(fā)商也愿意聘請(qǐng)富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)公司提前介入，參與物業(yè)的開(kāi)發(fā)過(guò)程，為自己提供咨詢和監(jiān)督服務(wù)，改進(jìn)、完善物業(yè)的具體設(shè)計(jì)，完善物業(yè)的使用功能，真正使自己在售樓時(shí)宣稱的物業(yè)管理服務(wù)成為“賣點(diǎn)”，增強(qiáng)自身的品牌和形象。

? 社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商的需求盡管社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商可以脫離物業(yè)管理公司，通過(guò)報(bào)紙、勞務(wù)中介所等途徑獲取業(yè)主群體的需求并提供服務(wù)，但是如果與物業(yè)管理公司合作，并成為長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作關(guān)系，會(huì)給自身帶來(lái)更多的利益。其實(shí)這種合作關(guān)系對(duì)于雙方來(lái)說(shuō)是一種“雙贏”關(guān)系：（1）社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商可以長(zhǎng)期地、及時(shí)地從物業(yè)管理公司得到業(yè)主的需求信息，降低了獲取需求信息的時(shí)間成本和不確定性；（2）物業(yè)管理公司可以把業(yè)主的一些專業(yè)性強(qiáng)，具有一定技術(shù)和知識(shí)的，自身無(wú)能力提供的服務(wù)（如室內(nèi)裝修、家教等）“外包”給社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商來(lái)完成，從而最大限度的滿足業(yè)主的需求。因此，基于自身的利益，社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商是有向物業(yè)管理公司購(gòu)買業(yè)主的需求信息的需求的。

所以，基于上述的分析，理論上現(xiàn)代物業(yè)管理盈利模式在實(shí)踐中是可行的。

四、結(jié)論

現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式，較為適應(yīng)信息時(shí)代經(jīng)濟(jì)需求的現(xiàn)代物業(yè)的服務(wù)體系，其主要的作用在于：從系統(tǒng)地角度，拓寬了傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)涵，從而給物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)者創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益提供了一個(gè)嶄新的經(jīng)營(yíng)思路，同時(shí)通過(guò)構(gòu)建了現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)體系，從而使現(xiàn)代物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者通過(guò)多種途徑來(lái)最大限度地滿足業(yè)主的需求，創(chuàng)造了社會(huì)效益，是一件十分值得探索的事情。

第四篇：物業(yè)管理的九大典型經(jīng)營(yíng)盈利模式

物業(yè)管理的九大典型經(jīng)營(yíng)盈利模式

在當(dāng)今社會(huì)中，物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主之間的法律糾紛不斷上演。大多數(shù)物業(yè)糾紛是因?yàn)闃I(yè)主得不到預(yù)期的服務(wù)，與物業(yè)公司矛盾逐漸激化，最后只能拋出拒繳物業(yè)費(fèi)的“殺手锏”。而物業(yè)公司又不能停止各項(xiàng)基本的服務(wù)，只有靠裁減工作人員、降低服務(wù)質(zhì)量維持經(jīng)營(yíng)，又引來(lái)業(yè)主更強(qiáng)烈的不滿。那么物業(yè)公司真的就這么不靠譜嗎?他們就真的在業(yè)主身上牟取暴利了嗎?其實(shí)，物業(yè)公司也是有苦難言，很多物業(yè)管理公司還處于虧損的邊緣，這一點(diǎn)我們通過(guò)分析其收支情況就一目了然。

一、物業(yè)管理企業(yè)的收支分析

先看看物業(yè)企業(yè)的收入來(lái)源，大致歸納就包含四個(gè)方面的收入： 一是公共性服務(wù)費(fèi)用的收入，就是通常所說(shuō)的物業(yè)管理費(fèi);二是公眾代辦性服務(wù)費(fèi)的收入;三是特約服務(wù)費(fèi)的收入;四是物業(yè)企業(yè)的綜合經(jīng)營(yíng)的收入。就上述的四種收入，經(jīng)過(guò)多年的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)調(diào)查、研究、分析，可以看出，第一種的物業(yè)管理費(fèi)基本是在政府物價(jià)部門控制的范圍之內(nèi)，為業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)接受的價(jià)位，收費(fèi)遵循的原則是公開(kāi)、合理且與服務(wù)水平相適應(yīng)。第二種的公眾代辦服務(wù)費(fèi)，就目前的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，水、電及其他代辦項(xiàng)目都是控制在國(guó)家能源相關(guān)部門，物業(yè)管理企業(yè)得不到任何的手續(xù)費(fèi)，只能是物業(yè)管理企業(yè)免費(fèi)為住戶和業(yè)主提供服務(wù)。第三、第四種服務(wù)費(fèi)的收取靠的是物業(yè)管理企業(yè)有能力去充分發(fā)掘、開(kāi)拓市場(chǎng)，如果忽視或者沒(méi)有能力做到，則企業(yè)就根本沒(méi)有發(fā)展的前途和空間。

再看看物業(yè)管理企業(yè)的支出情況，在實(shí)際工作中對(duì)調(diào)查的資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，得出了如下的結(jié)果：

物業(yè)管理企業(yè)的支出(企業(yè)是在規(guī)范化操作下)，占物業(yè)管理費(fèi)的比例分別為： 人工費(fèi)：40%(占物業(yè)管理費(fèi)總額);清潔：10%;工程維護(hù)：15%;園林：5%;社區(qū)活動(dòng)：5%;管理成本：17%;其它及不可預(yù)計(jì)費(fèi)3%，總計(jì)物業(yè)管理企業(yè)支出費(fèi)用占到物業(yè)管理費(fèi)的95%。那么，企業(yè)的盈利值只有5%。

所以專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際上是一種微利型企業(yè)，其所收取的物業(yè)管理費(fèi)在用于管理項(xiàng)目的支出后所剩無(wú)幾，當(dāng)物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)較為困難時(shí)，也就立刻面臨運(yùn)轉(zhuǎn)困難，于是就導(dǎo)致不少物業(yè)公司降低服務(wù)水準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量引起投訴進(jìn)而形成訴訟案件。針對(duì)這一問(wèn)題，物業(yè)公司不能任由其惡性循環(huán)，而應(yīng)該廣開(kāi)思路，適應(yīng)市場(chǎng)的需要，由管理物業(yè)到經(jīng)營(yíng)物業(yè)兼容并行，大力發(fā)展物業(yè)的綜合經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的盈利，走出物業(yè)管理停滯不前的圈子。只有物業(yè)管理企業(yè)盈利才能做到不斷地提高物業(yè)管理水平，為廣大客戶提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)打下堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)，而不是把業(yè)務(wù)范圍局限于收取固定的物業(yè)費(fèi)中。

二、實(shí)現(xiàn)從管理物業(yè)向經(jīng)營(yíng)物業(yè)過(guò)渡

這里列舉九個(gè)典型的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)盈利模式：

1、戰(zhàn)略服務(wù)經(jīng)營(yíng)模式

這是一種物業(yè)管理企業(yè)作為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的附屬機(jī)構(gòu)，從屬于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略而形成的經(jīng)營(yíng)模式。在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看來(lái)，就企業(yè)的投資回報(bào)而言，物業(yè)管理子公司所產(chǎn)生的利潤(rùn)在其集團(tuán)企業(yè)所占的份額幾乎可以忽略不計(jì)。物業(yè)管理子公司承接非自主開(kāi)發(fā)的物業(yè)，回報(bào)低，風(fēng)險(xiǎn)大，而且削弱了自主開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)。由此，很多物業(yè)管理企業(yè)將經(jīng)營(yíng)定位于集團(tuán)企業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略服務(wù)，退出外接物業(yè)項(xiàng)目，如深圳幾家知名地產(chǎn)企業(yè)下屬的物業(yè)公司，就是典型的服務(wù)于集團(tuán)地產(chǎn)整體戰(zhàn)略的經(jīng)營(yíng)模式。

2、內(nèi)部專業(yè)化模式

這是物業(yè)管理企業(yè)將專業(yè)化服務(wù)市場(chǎng)內(nèi)部化的一種經(jīng)營(yíng)方式。為了避免物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)的外溢和流失，物業(yè)管理企業(yè)紛紛成立電梯維保機(jī)構(gòu)、清潔服務(wù)機(jī)構(gòu)、綠化服務(wù)機(jī)構(gòu)、機(jī)電管理機(jī)構(gòu)等專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。這些專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)一方面承包自己公司的服務(wù)外包業(yè)務(wù)，避免利潤(rùn)外溢和流失，另一方面，在資質(zhì)許可的情況下，參與專業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，外拓專業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，為企業(yè)獲得更多利潤(rùn)。不少早期大型物業(yè)管理企業(yè)都采取了這種盈利模式。

3、產(chǎn)業(yè)鏈條經(jīng)營(yíng)模式

這是一種充分利用物業(yè)管理公司資源優(yōu)勢(shì)，向地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條上游和下游業(yè)務(wù)延伸，從而達(dá)到整合經(jīng)營(yíng)、獲取盈利的經(jīng)營(yíng)模式。目前已經(jīng)有許多物管企業(yè)在地產(chǎn)策劃代理、物業(yè)租賃銷售，甚至土地測(cè)量、地價(jià)評(píng)估、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、園林施工、建筑監(jiān)理等產(chǎn)業(yè)鏈條環(huán)節(jié)有所作為，向地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)方向發(fā)展。如深圳長(zhǎng)城物業(yè)等公司所做的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，深圳世房物業(yè)等公司所做的策劃代理業(yè)務(wù)。

4、社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)模式

物業(yè)管理企業(yè)由于服務(wù)于物業(yè)項(xiàng)目而具有獨(dú)特的社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)資源。把社區(qū)經(jīng)濟(jì)資源作為重要的經(jīng)營(yíng)資源，將管理處作為一個(gè)社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，開(kāi)展平臺(tái)型社區(qū)經(jīng)濟(jì)資源經(jīng)營(yíng)，已經(jīng)成為一些物管企業(yè)的重要利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。如很多物業(yè)管理企業(yè)引入家電維修機(jī)構(gòu)、家政服務(wù)機(jī)構(gòu)、垃圾回收機(jī)構(gòu)等社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)，以管理處為中心，對(duì)各類服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行整合管理，從這些服務(wù)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)中獲取利潤(rùn)。也有企業(yè)以社區(qū)居民日常生活消費(fèi)為營(yíng)銷目標(biāo)，推行家庭日用品第三方物流服務(wù)經(jīng)營(yíng)，將家居日常消費(fèi)用品，通過(guò)以管理處為基礎(chǔ)單位的物流配送平臺(tái)，進(jìn)行消費(fèi)品營(yíng)銷。另外，社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)型物管企業(yè)，往往采取低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)取得物業(yè)項(xiàng)目，以社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)利潤(rùn)損失，最終達(dá)到占據(jù)物業(yè)管理市場(chǎng)份額，擴(kuò)大服務(wù)社區(qū)規(guī)模，確保社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的目的。

5、規(guī)模優(yōu)勢(shì)經(jīng)營(yíng)模式

物業(yè)管理企業(yè)因項(xiàng)目管理獲利的特性，決定了企業(yè)利潤(rùn)的增加很大程度上是通過(guò)物業(yè)管理項(xiàng)目數(shù)量增加來(lái)實(shí)現(xiàn)。即使是通過(guò)內(nèi)部專業(yè)化策略和社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)策略盈利的物管企業(yè)，也必須有多多益善的物業(yè)管理項(xiàng)目做支點(diǎn)。規(guī)模優(yōu)勢(shì)經(jīng)營(yíng)成為物業(yè)管理企業(yè)的必然選擇。規(guī)模大不等于一定虧損，規(guī)模小也不必一定虧損。沒(méi)有地產(chǎn)企業(yè)做依賴的物業(yè)管理企業(yè)，如果不遵從規(guī)模發(fā)展擴(kuò)大利潤(rùn)的鐵律，單靠社區(qū)經(jīng)濟(jì)的利潤(rùn)增長(zhǎng)畢竟十分有限。

6、專業(yè)市場(chǎng)細(xì)分模式

物業(yè)管理市場(chǎng)細(xì)分，日益成為物業(yè)管理企業(yè)突破發(fā)展困局的策略手段，由此形成專業(yè)市場(chǎng)細(xì)分經(jīng)營(yíng)模式。專業(yè)市場(chǎng)細(xì)分經(jīng)營(yíng)模式可以形成物業(yè)公司在某類物業(yè)類型管理方面的優(yōu)勢(shì)，也有利于公司整合這類物業(yè)市場(chǎng)的拓展資源，使企業(yè)突破發(fā)展僵局，取得相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而達(dá)成某種物業(yè)類型市場(chǎng)的相對(duì)壟斷，確保其管理利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。如有的公司專注于寫字樓物業(yè)管理，有的專注于工業(yè)區(qū)物業(yè)管理，有的專注于醫(yī)院的物業(yè)管理。

7、產(chǎn)品高端化經(jīng)營(yíng)模式

物業(yè)管理市場(chǎng)一直有高端市場(chǎng)與低端市場(chǎng)之分。從服務(wù)類型看，顧問(wèn)服務(wù)市場(chǎng)利潤(rùn)高于全委托服務(wù)市場(chǎng);從服務(wù)階段看，新物業(yè)利潤(rùn)高于舊物業(yè)利潤(rùn);從物業(yè)類型來(lái)看，寫字樓商業(yè)物業(yè)利潤(rùn)高于住宅物業(yè)。每個(gè)企業(yè)都想做高端服務(wù)產(chǎn)品的，沒(méi)人嫌錢扎手。但是，不是每個(gè)企業(yè)都可以做高端市場(chǎng)服務(wù)產(chǎn)品。高端服務(wù)產(chǎn)品需要的是經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)。由于物業(yè)服務(wù)屬于無(wú)形的服務(wù)產(chǎn)品，因此，產(chǎn)品高端化經(jīng)營(yíng)模式本質(zhì)上品牌化經(jīng)營(yíng)，只有依靠品牌高端化經(jīng)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。在管理經(jīng)驗(yàn)和規(guī)范化程度日趨一致的前提下，內(nèi)地物業(yè)管理企業(yè)有著比港資企業(yè)和外資企業(yè)更加“本土化”的優(yōu)勢(shì)，逐漸成為內(nèi)地高端服務(wù)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)者。有的企業(yè)更是由于其企業(yè)領(lǐng)袖在中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的個(gè)人品牌、信譽(yù)，獲得了比外資企業(yè)更加成熟的信用優(yōu)勢(shì)，而使企業(yè)獲得更快發(fā)展。

8、成本優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)模式

企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中的成本優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)策略，已經(jīng)廣為物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)用，并形成最主要的競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)營(yíng)方式之一。成本優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)模式，是物業(yè)管理行業(yè)適應(yīng)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主要策略選擇，但卻是一種難以為繼的戰(zhàn)略模式。尤其是在物業(yè)管理人力成本和服務(wù)資源成本日益升高的前提下，非理性惡性競(jìng)爭(zhēng)所造就的低成本經(jīng)營(yíng)方式，導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)日漸陷入經(jīng)營(yíng)困境。這并不是說(shuō)成本優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)模式不可以作為一種有效的經(jīng)營(yíng)方式促使企業(yè)占據(jù)更多市場(chǎng)份額，獲取更多利潤(rùn)，而是說(shuō)這種經(jīng)營(yíng)模式一定要建立在理性競(jìng)爭(zhēng)、科學(xué)管理、合理利潤(rùn)的原則基礎(chǔ)上。這就需要物業(yè)管理行業(yè)加強(qiáng)行業(yè)管理，更多自覺(jué)協(xié)調(diào)。

9、多元化經(jīng)營(yíng)模式

嚴(yán)格意義上看，社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)模式和產(chǎn)業(yè)鏈條經(jīng)營(yíng)模式都應(yīng)該屬于多元化經(jīng)營(yíng)范疇。但是，社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)模式和產(chǎn)業(yè)鏈條經(jīng)營(yíng)模式作為一種區(qū)別于多元化經(jīng)營(yíng)模式的獨(dú)立模式，主要是這兩類模式都是物管企業(yè)依賴物業(yè)項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)，以物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)為核心業(yè)務(wù)，圍繞物業(yè)服務(wù)而開(kāi)展的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。而這里所說(shuō)的多元化經(jīng)營(yíng)模式，已經(jīng)超越了物業(yè)管理核心業(yè)務(wù)范疇，從事與物業(yè)管理本身沒(méi)有直接關(guān)聯(lián)的其他產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)，如餐飲經(jīng)營(yíng)、超市經(jīng)營(yíng)、股票投資、置業(yè)投資等等。這種經(jīng)營(yíng)模式實(shí)質(zhì)上屬于分化投資經(jīng)營(yíng)、規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，其經(jīng)營(yíng)模式的選擇只與投資人投資決策相關(guān)，由投資人投資資源以及投資環(huán)境決定。

以上九大物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)贏利模式，其產(chǎn)生和發(fā)展都和物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境以及投資人自身資源條件緊密相關(guān)，并非任何時(shí)候任何企業(yè)的隨意選擇。任何物業(yè)管理企業(yè)要想處理好和業(yè)主的關(guān)系，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟、發(fā)展壯大，賺取利潤(rùn)，都必須根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境的變化和企業(yè)自身資源狀況，來(lái)理性取舍經(jīng)營(yíng)策略，從而找到最適合于本企業(yè)發(fā)展的策略組合，在物業(yè)管理行業(yè)擁有一席之地。

第五篇：電線電纜分類及企業(yè)盈利模式

電線電纜分類及企業(yè)盈利模式

2011-08-25 09:51:09 來(lái)源：百方網(wǎng)

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局分類，電線電纜行業(yè)屬于電氣機(jī)械及器材制造業(yè)。按用途分類，主要產(chǎn)品包括電力電纜、裸導(dǎo)線、繞組線、電氣裝備用電纜、通信電纜與光纜。電線電纜產(chǎn)品按電壓等級(jí)劃分，可分為低壓、中壓、高壓、超高壓和特高壓等不同電壓等級(jí)。在我國(guó)，110KV以下的電壓被稱為配電電壓，完成對(duì)電能進(jìn)行降壓處理并按一定方式分配至電能用戶的功能；110KV—1000KV之間的電壓被稱為輸電電壓，完成電能的遠(yuǎn)距離傳輸功能。輸電電壓中，110KV—220KV之間的電壓為高壓，330KV—750KV等級(jí)的輸電電壓為超高壓，1000KV交流及直流正負(fù)660KV以上等級(jí)的電壓被稱為特高壓。

電線電纜行業(yè)管理組織為中國(guó)工業(yè)聯(lián)合會(huì)下屬的中國(guó)電器工業(yè)協(xié)會(huì)電線電纜分會(huì)，其主要職能是協(xié)助政府進(jìn)行行業(yè)自律性管理、代表和維護(hù)電線電纜行業(yè)的利益及會(huì)員企業(yè)的合法權(quán)益、組織制定電線電纜行業(yè)共同信守的行規(guī)行約等。

普通線纜企業(yè)主要是通過(guò)賺取加工費(fèi)來(lái)獲得利潤(rùn)。企業(yè)在與客戶簽訂銷售合同時(shí)，一般以銅（鋁）桿的采購(gòu)價(jià)格加上一定比例毛利作為銷售價(jià)格?；乜罘矫?，客戶主要采用階段付款模式，如“2—5—2—1”模式，即合同簽訂后先付20%的預(yù)付款，產(chǎn)品交貨后付50%，產(chǎn)品安裝完成后付20%，余下的10%作為質(zhì)量保證金在質(zhì)保期滿后付清。這種回款模式要求線纜企業(yè)必須合理規(guī)劃現(xiàn)金流量，避免資金周轉(zhuǎn)困難。在銅（鋁）桿的采購(gòu)方面，采購(gòu)價(jià)格有的采用現(xiàn)價(jià)模式，有的采用銅鋁現(xiàn)貨價(jià)加銅鋁桿加工費(fèi)的定價(jià)模式，不同的采購(gòu)與銷售模式使得線纜企業(yè)在應(yīng)對(duì)原材料價(jià)格波動(dòng)時(shí)會(huì)產(chǎn)生不同的風(fēng)險(xiǎn)敞口。