第一篇：國(guó)稅發(fā)2009第31號(hào)文企業(yè)所得稅

國(guó)稅發(fā)2009第31號(hào)文企業(yè)所得稅

第一章

總則

第一條

根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例、《中華人發(fā)共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。

第二條

本辦法適用于中國(guó)境內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)企業(yè)）

第三條

企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi)發(fā)、建造、銷(xiāo)售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工。

（一）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。

（二）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。

（三）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

第四條

企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式管理，并逐步規(guī)范，同時(shí)按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收，管理。

第二章

收入的稅務(wù)處理

第五條

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的范圍為銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全

部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門(mén)、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷(xiāo)售收入；未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門(mén)、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。

第六條

企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：

（一）采取一次性全額收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（二）采取分期收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（三）采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款尖銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（四）采取委托方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

1、采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

2、采取視同買(mǎi)斷方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買(mǎi)方三方共同簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議 的，如果銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買(mǎi)斷價(jià)格，則應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)

產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，如果屬于前兩種情況中銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買(mǎi)斷價(jià)格、以及屬于受托方與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買(mǎi)斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

3、采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買(mǎi)方三方共同簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的，如果銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷(xiāo)售 合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷(xiāo)售收入中減除；如果銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購(gòu)買(mǎi)方直接簽訂銷(xiāo)售合同的，應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

4、采取包銷(xiāo)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，包銷(xiāo)期內(nèi)可根據(jù)包銷(xiāo)合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，包銷(xiāo)期滿(mǎn)后尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，企業(yè) 應(yīng)根據(jù)包銷(xiāo)合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

第七條

企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)，確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋?/p>

(一)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定。

（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝?lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定，（三）按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

第八條

企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：

（一）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人發(fā)政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%；

（二）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于低級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的,不低于10%.(三)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的,不得低于5%.(四)屬于經(jīng)濟(jì)適用房,限價(jià)房和危改房的,不得低于3%.第九條

企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)該按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額,計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后,企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額,同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額,計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅的所得額.在年度納稅申報(bào)時(shí),企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料.第十條企業(yè)新建的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起,出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).第三章成本 費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理

第十一條 企業(yè)在進(jìn)行成本費(fèi)用的核算與扣除時(shí),必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本.第十二條企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)成本品計(jì)稅成本 營(yíng)業(yè)稅金及附加 土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除.第十三條開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的核算應(yīng)按第四章的規(guī)定進(jìn)行處理.第十四條已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)成本的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定。

已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積*可售面積單位工程成本

第十五條

企業(yè)對(duì)尚未出售的已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除。

第十六條

企業(yè)將已計(jì)入銷(xiāo)售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門(mén)、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。

第十七條

企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠(chǎng)、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

（一）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

（二）屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

第十八條企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。第十九條企業(yè)采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購(gòu)買(mǎi)方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金），不得從銷(xiāo)售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。

第二十條企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷(xiāo)售

費(fèi)用（含傭金或手續(xù)費(fèi)）不超過(guò)委托銷(xiāo)售收入10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。

第二十一條

企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理

（一）企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。

（二）企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。

第二十二條

企業(yè)因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。

第二十三條

企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（以成本對(duì)象為計(jì)量單位）整體報(bào)廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。

第二十四條

企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過(guò)12個(gè)月又銷(xiāo)售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。

第四章

計(jì)稅成本的核算

第二十五條

計(jì)稅成本是指 企業(yè)在開(kāi)發(fā)、建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過(guò)程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用。

第二十六條

成本對(duì)象是指為歸集和分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則如下：

（一）可否銷(xiāo)售原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng) 銷(xiāo)售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算，不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的，可先作為過(guò)渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的成本對(duì)象。

（二）分類(lèi)歸集原則。對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類(lèi)型沒(méi)有明顯差異的群體開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。

（三）功能區(qū)分原則。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。

（四）定價(jià)差異原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類(lèi)型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。

（五）成本差異原則

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。

（六）權(quán)益區(qū)分原則

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開(kāi)發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。

成本對(duì)象由企業(yè)在開(kāi)工之前合理確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。

第二十七條

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下：

（一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。

（二）前期工程費(fèi)

指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。

（三）建筑安裝工程費(fèi)指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。

（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。

（五）公共配套設(shè)施費(fèi)：指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的，獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

（六）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等

第二十八條

企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序如下

（一）對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的

地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類(lèi)，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對(duì)在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。

（二）對(duì)應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象。

（三）對(duì)期前已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除，未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷(xiāo)售時(shí)再予扣除。

（四）對(duì)本期已完工成本對(duì)象分類(lèi)為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對(duì)其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。對(duì)本期已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷(xiāo)售時(shí)再予扣除。

（五）對(duì)本期未完工和尚未建造的成本對(duì)象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺(tái)帳，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。

第二十九條

企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象，共同成本和不分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：

（一）占地面積法

按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。

1、一次性開(kāi)發(fā)的，按其一成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。

2、分期開(kāi)發(fā)的，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。

期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開(kāi)發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。

（二）建筑面積法

指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。

1、一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配。

2、分期開(kāi)發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。

（三）直接成本法

按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。

（四）預(yù)算成本法

按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)

象造價(jià)的比例進(jìn)行分配。

第三十條

企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配。

（一）土地成本

一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。

土地開(kāi)發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開(kāi)發(fā)成本經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開(kāi)發(fā)完畢再行調(diào)整。

（二）單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。

（三）借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。

（四）其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。

第三十一條

企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本

（一）企業(yè)、單位以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理。

1、換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。

2、換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)其他土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。

（二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，按該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上就應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。

第三十二條

除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。

（一）出包工程未最終辦理而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10%

（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類(lèi)公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷(xiāo)，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專(zhuān)項(xiàng)基金。

第三十三條

企業(yè)單獨(dú)建造和停車(chē)場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)所，作為公共 配套設(shè)施處理。

解析

近日國(guó)家稅務(wù)總局為了加強(qiáng)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，規(guī)范從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)的納稅行為，制定了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）。為了便于關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)稅收的同仁及時(shí)深入學(xué)習(xí)此文，筆者下面試結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅有關(guān)政策做簡(jiǎn)要解讀。

一、整體框架

熟悉房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策的同仁看過(guò)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文后應(yīng)該不難發(fā)現(xiàn)，國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文是在《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅管理問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2001]142號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》

（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)，注：2008年前，該文僅適用于內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）的基礎(chǔ)上進(jìn)行重編修訂、補(bǔ)充后而制定的。國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文充分吸收、借鑒了國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文的主要內(nèi)容，并有機(jī)結(jié)合了國(guó)稅發(fā)[2001]142號(hào)文的重要內(nèi)容，并根據(jù)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)特殊業(yè)務(wù)情況，對(duì)需要規(guī)范的部分內(nèi)容予以了增刪、合并調(diào)整。

二、重要變化

對(duì)照國(guó)稅發(fā)[2001]142號(hào)、國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)兩文，筆者關(guān)注到國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文有以下內(nèi)容顯得較為重要，需引起各位同仁予以關(guān)注。

（一）“核定征收”需慎用

文件第四條明確規(guī)定：稅務(wù)機(jī)關(guān)不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理。據(jù)悉，目前仍有部分省市主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)一些房地產(chǎn)企業(yè)在其成立時(shí)就事先核定應(yīng)稅所得率，再按其實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售收入征收企業(yè)所得稅?？磥?lái)，國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文對(duì)此種行為劃上了“休止符”。

（二）計(jì)稅毛利率“重生”

國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第八條對(duì)于企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率規(guī)定了最低幅度，與國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)規(guī)定相比，項(xiàng)目計(jì)稅毛利率分別下降了5個(gè)百分點(diǎn)（除經(jīng)濟(jì)適用房等項(xiàng)目外）。

值得特別關(guān)注的是，與《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2008]299號(hào)，2008年4月11日發(fā)布）規(guī)定相比又另有明顯不同。國(guó)稅函[2008]299號(hào)規(guī)定：企業(yè)在（除經(jīng)濟(jì)適用房等外）未完工前采取預(yù)售方式銷(xiāo)售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額預(yù)交企業(yè)所得稅，且預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分別高于國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)中相同項(xiàng)目的計(jì)稅毛利率5個(gè)百分點(diǎn)。

這對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，不僅預(yù)繳方法改變了，且預(yù)繳率也下降了。這應(yīng)該是“雙重政策利好”吧！

（三）委“外”銷(xiāo)售 傭金標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一

國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第二十條規(guī)定：“企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷(xiāo)售費(fèi)用（含傭金或手續(xù)費(fèi)）不超過(guò)委托銷(xiāo)售收入10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除?！边@與原適用于外商投資房

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的扣除標(biāo)準(zhǔn)是一致的，也就是說(shuō)從此內(nèi)資、外資房地產(chǎn)企業(yè)委“外”銷(xiāo)售時(shí)，傭金的扣除限額統(tǒng)一為委托銷(xiāo)售收入的10%。

（四）自用產(chǎn)品折舊扣除有限制

國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文規(guī)定：轉(zhuǎn)為自用的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過(guò)12個(gè)月又銷(xiāo)售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。這與《國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)》的規(guī)定相比區(qū)別明顯，但對(duì)企業(yè)的最終影響不大。如果房地產(chǎn)企業(yè)將實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過(guò)12個(gè)月的“固定資產(chǎn)”銷(xiāo)售了，既然不允許扣除折舊，但是“固定資產(chǎn)”的計(jì)稅余值應(yīng)該是未扣除折舊后的原值了。

（五）明確了計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則。

這是國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文的新規(guī)定，即企業(yè)在確定成本對(duì)象時(shí)要遵循：可否銷(xiāo)售原則、分類(lèi)歸集原則、功能區(qū)分原則、定價(jià)差異原則、成本差異原則、權(quán)益區(qū)分原則。需要注意的是，成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。這是比較嚴(yán)格的管理規(guī)定，盡管看似沒(méi)有實(shí)質(zhì)內(nèi)容。

（六）確定了成本分配方法

國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文對(duì)于共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，規(guī)定了四種分配方法，具體包括：占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法。此外，國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文還明確規(guī)定：土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配；單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配；借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配；其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。熟悉成本核算的同仁多數(shù)知道，不同的成本分配方法計(jì)算出來(lái)的成本計(jì)算對(duì)象的成本可能會(huì)相差懸殊，如何選擇科學(xué)、合理、有效的成本分配方法，是業(yè)內(nèi)人士值得深思的一個(gè)問(wèn)題。

（七）直面“預(yù)提費(fèi)用”

多少年以來(lái)，“預(yù)提費(fèi)用”不論是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)工作的同仁而言，還是對(duì)從事房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管、稽查的人士而言，都是一個(gè)難以解開(kāi)的“結(jié)”，是個(gè)“言之不盡、揮之不去”的“老大難”問(wèn)題，也是稅收征納雙方分岐嚴(yán)重的地方。

為此，國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第三十二條予以了明確：其

一、出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10%；其

二、公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提

建造費(fèi)用。此類(lèi)公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷(xiāo)，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。其

三、應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專(zhuān)項(xiàng)基金。除此幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。

同時(shí)，第三十四條規(guī)定：“企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本?！?/p>

筆者認(rèn)為，盡管按規(guī)定可以預(yù)提的費(fèi)用范圍非常小，但這畢竟是國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文一個(gè)非常大的進(jìn)步，體現(xiàn)了總局“與時(shí)俱進(jìn)”、“實(shí)事求是”的理念，實(shí)乃可喜可賀之事。

（八）歷史遺留問(wèn)題的解決

國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第三十八條規(guī)定：“從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)在2007年12月31日前存有銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，至該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，一律按本辦法第九條規(guī)定的辦法進(jìn)行稅務(wù)處理?！?/p>

眾所周知，新企業(yè)所得稅法自2008年1月1日開(kāi)始實(shí)行，原外

商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在2007年12月31日前取得的未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入一般都已經(jīng)按當(dāng)時(shí)的規(guī)定（以預(yù)售收入與預(yù)計(jì)利潤(rùn)率之積并入當(dāng)期利潤(rùn)總額）預(yù)交過(guò)所得稅了，若按國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第三十八條規(guī)定，其在2008年是需要按相應(yīng)的計(jì)稅毛利率，重新計(jì)算其應(yīng)預(yù)交的企業(yè)所得稅了。哪么原來(lái)已經(jīng)在2007年12月31日之前按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率計(jì)算預(yù)交的所得稅又該如何處理呢？有等總局日后發(fā)文明確。

三、不容忽視的最后條款。

國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第三十九條規(guī)定：該文件自2008年1月1日起執(zhí)行。這將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2008年度的企業(yè)所得稅匯繳工作產(chǎn)生非常大的影響。如前文所述，若企業(yè)在進(jìn)行2008年度企業(yè)所得稅預(yù)繳時(shí)，對(duì)于取得的預(yù)售收入已經(jīng)按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2008]299號(hào)）規(guī)定的方法及預(yù)計(jì)利潤(rùn)率預(yù)繳了2008年度的稅款，那么在年度匯算清繳時(shí)，務(wù)必要按《國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文》規(guī)定的方法及要求，計(jì)算預(yù)售收入應(yīng)稅的預(yù)計(jì)毛利額，再合并計(jì)算2008年度應(yīng)納稅所得額，以此計(jì)算申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。

四、結(jié)束語(yǔ)

國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文雖然是姍姍來(lái)遲，但終歸沒(méi)有錯(cuò)過(guò)“企業(yè)所得稅匯繳”的好時(shí)節(jié)，這對(duì)于從事房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征、納的雙方而言應(yīng)該都是個(gè)“好消息”。只不過(guò)在實(shí)務(wù)工作過(guò)程中要注意該文與原來(lái)文件不一致的地方，尤其是發(fā)生重要變化的部分，更是值得重視。

引文來(lái)源

轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)稅發(fā)2009年31號(hào)文的有關(guān)解讀房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng) 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)...

第二篇：國(guó)稅企業(yè)所得稅申報(bào)操作

企業(yè)所得稅申報(bào)網(wǎng)上申報(bào)系統(tǒng)

操作說(shuō)明和注意事項(xiàng)

第一部分 概述

1、網(wǎng)上申報(bào)系統(tǒng)適用查帳征收（A類(lèi)）企業(yè)和核定征收（B類(lèi)）企業(yè)。但事業(yè)單位和享受除過(guò)渡期優(yōu)惠以外項(xiàng)目稅收優(yōu)惠的納稅人2010年申報(bào)暫不能使用網(wǎng)上申報(bào)系統(tǒng)。

2、網(wǎng)上申報(bào)系統(tǒng)登陸：廣東省國(guó)家稅務(wù)局門(mén)戶(hù)網(wǎng)站---網(wǎng)上辦稅大廳---網(wǎng)上拓展。

3、軟件支持： ①Adobe Reader9.3.0 及以上（可進(jìn)入網(wǎng)上拓展后點(diǎn)首頁(yè)后下載）；②廣東省企業(yè)所得稅申報(bào)系統(tǒng)V3.3。

4、申報(bào)流程：應(yīng)用廣東省企業(yè)所得稅申報(bào)系統(tǒng)V3.3完成申報(bào)報(bào)表并導(dǎo)出XML格式的申報(bào)報(bào)盤(pán)文件，然后依次進(jìn)行下列申報(bào)操作：①財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表申報(bào)→②申報(bào)表申報(bào)→③關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)申報(bào)表申報(bào)→④申報(bào)查詢(xún)→⑤扣繳稅款。

5、由于網(wǎng)上申報(bào)系統(tǒng)尚處于試運(yùn)行階段，如該系統(tǒng)出現(xiàn)故障或者納稅人認(rèn)為難以操作，仍可采取原有方式到主管稅務(wù)分局前臺(tái)進(jìn)行申報(bào)。同時(shí)，網(wǎng)上申報(bào)系統(tǒng)只適用于納稅人在匯算清繳期內(nèi)當(dāng)?shù)氖状紊陥?bào)，如果納稅人需要進(jìn)行更正申報(bào)或補(bǔ)充申報(bào)的，應(yīng)到主管稅務(wù)分局前臺(tái)進(jìn)行。

第二部分 操作流程演示

一、財(cái)務(wù)報(bào)表申報(bào)流程

1、登陸廣東省國(guó)家稅務(wù)局門(mén)戶(hù)網(wǎng)站，錄入用戶(hù)名及密碼進(jìn)入網(wǎng)上辦稅大廳：

2、點(diǎn)擊網(wǎng)上辦稅大廳功能項(xiàng)中的“網(wǎng)上拓展”模塊：

3、選中“申報(bào)區(qū)”菜單下的“財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表申報(bào)”功能：

4、在應(yīng)申報(bào)財(cái)務(wù)報(bào)表（年報(bào)）項(xiàng)中選擇“會(huì)計(jì)制度類(lèi)型”：

點(diǎn)擊“首頁(yè)”可下載

Adobe Reader軟件

注意：（1）若企業(yè)未安裝Adobe Reader軟件（9.3.0以上版本），應(yīng)先點(diǎn)擊“首頁(yè)”下載該軟件后再進(jìn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表申報(bào)。

（2）財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表申報(bào)界面的上半部分為月份、季度報(bào)表，企業(yè)應(yīng)選擇下半部分的年報(bào)報(bào)表。

（3）企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身情況選擇會(huì)計(jì)制度類(lèi)型：企業(yè)會(huì)計(jì)制度、小企業(yè)會(huì)計(jì)制度適用05版財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表（3張），企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則適用07版財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表（4張）。

5、選擇會(huì)計(jì)制度類(lèi)型后點(diǎn)擊“操作”項(xiàng)下的“下載電子表單”，進(jìn)入財(cái)務(wù)報(bào)表下載界面：

6、輸入校驗(yàn)碼后開(kāi)始下載電子表單：

注意：下載PDF表單時(shí)，需使用IE瀏覽器下載，使用網(wǎng)際快車(chē)或迅雷等軟件可能會(huì)出現(xiàn)表單打不開(kāi)的異常情況。

7、點(diǎn)擊“保存”按鈕，將PDF表單保存到本地電腦：、在本地電腦上打開(kāi)下載的PDF表單：

9、點(diǎn)擊PDF表單左上角的“導(dǎo)入”功能，以讀取電子申報(bào)系統(tǒng)產(chǎn)生的XML報(bào)盤(pán)文件：

注意：查帳征收（A類(lèi)）企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表可通過(guò)導(dǎo)入XML文件申報(bào)也可在PDF表單手工錄入填報(bào)（建議通過(guò)導(dǎo)入XML文件申報(bào)）。核定征收（B類(lèi)）企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表在PDF表單手工錄入填報(bào)即可。

10、選擇要導(dǎo)入的XML文件后，點(diǎn)擊“打開(kāi)”：

11、在PDF表單右下角的“用戶(hù)密碼”錄入本企業(yè)登陸網(wǎng)上辦稅大廳的密碼后，點(diǎn)擊“提交”：

注意：（1）我市暫未啟用納稅人數(shù)字簽名。

（2）導(dǎo)入XML文件后，如果出現(xiàn)紅色單元格，可用鼠標(biāo)點(diǎn)擊其他單元格以觸發(fā)PDF表單進(jìn)行重新計(jì)算，待恢復(fù)正常顏色后，可正常提交。

12、在顯示“報(bào)表已發(fā)送”提示后，關(guān)閉該提示，繼續(xù)下載和申報(bào)其他財(cái)務(wù)報(bào)表。

注意：報(bào)送成功不代表稅務(wù)機(jī)關(guān)已成功接收。納稅人應(yīng)在提示 “報(bào)表已發(fā)送”后過(guò)一段時(shí)間，通過(guò)申報(bào)查詢(xún)功能查看申報(bào)是否成功。

二、申報(bào)表申報(bào)流程

1、完成財(cái)務(wù)報(bào)表申報(bào)后，回到“申報(bào)區(qū)”菜單下，選中“企業(yè)所得稅申報(bào)”功能：

2、點(diǎn)擊“我要申報(bào)”：

3、進(jìn)入申報(bào)表下載界面：

4、輸入校驗(yàn)碼后，點(diǎn)擊“下載申報(bào)表”，一并下載納稅人所需填寫(xiě)的所有申報(bào)表。下載、導(dǎo)入及提交的操作按上述財(cái)務(wù)報(bào)表的示例進(jìn)行。注意：（1）申報(bào)表下載界面會(huì)根據(jù)納稅人的性質(zhì)顯示其適用的報(bào)表。

（2）查帳征收（A類(lèi)）企業(yè)的申報(bào)表只能通過(guò)導(dǎo)入XML文件申報(bào)，核定征收（B類(lèi)）企業(yè)的申報(bào)表及財(cái)務(wù)報(bào)表在PDF表單手工錄入填報(bào)即可。

三、關(guān)聯(lián)報(bào)表申報(bào)流程

1、完成申報(bào)表申報(bào)后，回到“申報(bào)區(qū)”菜單下，選中“關(guān)聯(lián)申報(bào)”功能，并點(diǎn)擊下方的“填寫(xiě)”按鈕：

2、進(jìn)入關(guān)聯(lián)報(bào)表下載界面：

3、輸入校驗(yàn)碼后，點(diǎn)擊“下載申報(bào)表”，一并下載納稅人所需填寫(xiě)的所有關(guān)聯(lián)報(bào)表。下載、導(dǎo)入及提交的操作按上述財(cái)務(wù)報(bào)表的示例進(jìn)行。注意：查帳征收（A類(lèi)）企業(yè)的關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)報(bào)告表只能通過(guò)導(dǎo)入XML文件申報(bào)。

四、查詢(xún)申報(bào)是否成功

1、完成財(cái)務(wù)報(bào)表申報(bào)、申報(bào)表申報(bào)和關(guān)聯(lián)報(bào)表申報(bào)后，回到“申報(bào)區(qū)”菜單下，選中“申報(bào)查詢(xún)”功能：

2、分別選擇財(cái)務(wù)報(bào)表、申報(bào)表、關(guān)聯(lián)報(bào)表進(jìn)行查詢(xún)：、在“處理結(jié)果”欄下點(diǎn)擊“查看”以確認(rèn)申報(bào)是否成功：

3、若出現(xiàn)“申報(bào)成功”提示，可回到網(wǎng)上辦稅大廳功能項(xiàng)中的 “申報(bào)征收”模塊扣繳稅款，否則應(yīng)重復(fù)上述操作或直接到主管稅務(wù)分局征收前臺(tái)進(jìn)行申報(bào)。

第三篇：企業(yè)所得稅[2011]029號(hào)國(guó)稅申報(bào)問(wèn)題

關(guān)于企業(yè)所得稅納稅申報(bào)口徑問(wèn)題的公告

國(guó)家稅務(wù)總局

關(guān)于企業(yè)所得稅納稅申報(bào)口徑問(wèn)題的公告

國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第29號(hào)

根據(jù)2010年以來(lái)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的與《企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例相關(guān)的配套政策，現(xiàn)對(duì)企業(yè)所得稅納稅申報(bào)有關(guān)口徑公告如下： 

一、關(guān)于符合條件的小型微利企業(yè)所得減免申報(bào)口徑。根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于小型微利企業(yè)有關(guān)企業(yè)所得稅政策的通知》（財(cái)稅[2009]133號(hào)）規(guī)定，對(duì)年應(yīng)納稅所得額低于3萬(wàn)元（含3萬(wàn)元）的小型微利企業(yè)，其所得與15%計(jì)算的乘積，填報(bào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表》的通知（國(guó)稅發(fā)[2008]101號(hào)）附件1的附表五“稅收優(yōu)惠明細(xì)表”第34行“

（一）符合條件的小型微利企業(yè)”。

二、關(guān)于查增應(yīng)納稅所得額申報(bào)口徑。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于查增應(yīng)納稅所得額彌補(bǔ)以前虧損處理問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第20號(hào)）規(guī)定，對(duì)檢查調(diào)增的應(yīng)納稅所得額，允許彌補(bǔ)以前發(fā)生的虧損，填報(bào)國(guó)稅發(fā)[2008]101號(hào)文件附件1的附表四“彌補(bǔ)虧損明細(xì)表”第2列“盈利或虧損額”對(duì)應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額所屬行次。

三、關(guān)于利息和保費(fèi)減計(jì)收入申報(bào)口徑。根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于農(nóng)村金融有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2010]4號(hào)）規(guī)定，對(duì)金融機(jī)構(gòu)農(nóng)戶(hù)小額貸款的利息收入以及對(duì)保險(xiǎn)公司為種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)提供保險(xiǎn)業(yè)務(wù)取得的保費(fèi)收入，按10%計(jì)算的部分，填報(bào)國(guó)稅發(fā)

[2008]101號(hào)文件附件1的附表五“稅收優(yōu)惠明細(xì)表”第8行“

2、其他”。

特此公告。

國(guó)家稅務(wù)總局

二○一一年四月二十九日

分送：各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局。

第四篇：廣東省國(guó)稅企業(yè)所得稅網(wǎng)上申報(bào)操作流程

廣東省國(guó)稅企業(yè)所得稅網(wǎng)上申報(bào)操作流程

一、查帳征收企業(yè)所得稅月(季)度網(wǎng)上申報(bào)操作流程

1、訪(fǎng)問(wèn)http://app.gd-n-tax.gov.cn（廣東省國(guó)稅局網(wǎng)上辦稅大廳）。

2、輸入納稅識(shí)別號(hào)和密碼，進(jìn)行用戶(hù)登陸。

注：企業(yè)應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)，提交郵寄（數(shù)據(jù)電文）申請(qǐng)審批表，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在“廣東省國(guó)家稅務(wù)局信息門(mén)戶(hù)管理系統(tǒng)”中開(kāi)通網(wǎng)上“申報(bào)征收”功能，才能進(jìn)行網(wǎng)上申報(bào)和扣稅。

3、點(diǎn)擊“網(wǎng)上拓展”，進(jìn)入離線(xiàn)申報(bào)系統(tǒng)頁(yè)面。

4、點(diǎn)擊“我要申報(bào)”，選擇財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行申報(bào)。

5、輸入校驗(yàn)碼,點(diǎn)擊“下載”。

6、在企業(yè)端電子申報(bào)軟件錄入財(cái)務(wù)報(bào)表，導(dǎo)出財(cái)務(wù)報(bào)表電子申報(bào)文件。

注：新版的廣東省企業(yè)所得稅申報(bào)系統(tǒng)、涉稅通?企業(yè)版電子申報(bào)軟件以及總局電子申報(bào)軟件單機(jī)版已掛廣東省國(guó)家稅務(wù)局門(mén)戶(hù)網(wǎng)站（http://portal.gd-n-tax.gov.cn）供納稅人免費(fèi)下載使用。

7、點(diǎn)擊“導(dǎo)入”,選擇財(cái)務(wù)報(bào)表電子申報(bào)文件錄入。

8、輸入密碼,點(diǎn)擊“提交”,提交財(cái)務(wù)報(bào)表。

9、選擇“申報(bào)查詢(xún)”,查詢(xún)結(jié)果。

10、查詢(xún)財(cái)務(wù)報(bào)表申報(bào)為“成功”后，回到申報(bào)界面,選擇企業(yè)所得稅月(季)度申報(bào)表,輸入校驗(yàn)碼,點(diǎn)擊“下載”。

11、在企業(yè)端電子申報(bào)軟件錄入企業(yè)所得稅月(季)度申報(bào)表，導(dǎo)出電子申報(bào)文件。

12、點(diǎn)擊“導(dǎo)入”,選擇企業(yè)所得稅月(季)度申報(bào)表電子申報(bào)文件錄入。

13、輸入密碼,點(diǎn)擊“提交”,提交企業(yè)所得稅月(季)度申報(bào)表。

14、選擇“申報(bào)查詢(xún)”,查詢(xún)結(jié)果。

15、如需繳稅，回到廣東省國(guó)稅局網(wǎng)上辦稅大廳，點(diǎn)擊“申報(bào)征收”,進(jìn)入繳稅界面。

16、點(diǎn)擊網(wǎng)上繳稅,選擇相應(yīng)屬期的企業(yè)所得稅,進(jìn)行繳稅。

17、結(jié)束。

二、查帳征收企業(yè)所得稅網(wǎng)上申報(bào)操作流程

1、訪(fǎng)問(wèn)http://app.gd-n-tax.gov.cn（廣東省國(guó)稅局網(wǎng)上辦稅大廳）。

2、輸入納稅識(shí)別號(hào)和密碼，進(jìn)行用戶(hù)登陸。

注：企業(yè)應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)，提交郵寄（數(shù)據(jù)電文）申請(qǐng)審批表，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在“廣東省國(guó)家稅務(wù)局信息門(mén)戶(hù)管理系統(tǒng)”中開(kāi)通網(wǎng)上“申報(bào)征收”功能，才能進(jìn)行網(wǎng)上申報(bào)和扣稅。

3、點(diǎn)擊“網(wǎng)上拓展”，進(jìn)入離線(xiàn)申報(bào)系統(tǒng)頁(yè)面。

4、點(diǎn)擊“我要申報(bào)”，選擇財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行申報(bào)。

5、輸入校驗(yàn)碼,點(diǎn)擊“下載”。

6、在企業(yè)端電子申報(bào)軟件錄入財(cái)務(wù)報(bào)表，導(dǎo)出財(cái)務(wù)報(bào)表電子申報(bào)文件。

注：新版的廣東省企業(yè)所得稅申報(bào)系統(tǒng)、涉稅通?企業(yè)版電子申報(bào)軟件以及總局電子申報(bào)軟件單機(jī)版已掛廣東省國(guó)家稅務(wù)局門(mén)戶(hù)網(wǎng)站（http://portal.gd-n-tax.gov.cn）供納稅人免費(fèi)下載使用。

7、點(diǎn)擊“導(dǎo)入”,選擇財(cái)務(wù)報(bào)表電子申報(bào)文件錄入。

8、輸入密碼,點(diǎn)擊“提交”,提交財(cái)務(wù)報(bào)表。

9、選擇“申報(bào)查詢(xún)”,查詢(xún)結(jié)果。

10、查詢(xún)財(cái)務(wù)報(bào)表申報(bào)為“成功”后，回到申報(bào)界面,選擇企業(yè)所得稅申報(bào)表,輸入校驗(yàn)碼,點(diǎn)擊“下載”。

11、在企業(yè)端電子申報(bào)軟件錄入企業(yè)所得稅申報(bào)表，導(dǎo)出電子申報(bào)文件。

12、點(diǎn)擊“導(dǎo)入”,選擇企業(yè)所得稅申報(bào)表電子申報(bào)文件錄入。

13、輸入密碼,點(diǎn)擊“提交”,提交企業(yè)所得稅申報(bào)表。

14、選擇“申報(bào)查詢(xún)”,查詢(xún)結(jié)果。

15、回到申報(bào)界面,選擇關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)往來(lái)申報(bào)表,輸入校驗(yàn)碼,點(diǎn)擊“下載”。

16、在企業(yè)端電子申報(bào)軟件錄入關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)往來(lái)申報(bào)表，導(dǎo)出電子申報(bào)文件。

16、點(diǎn)擊“導(dǎo)入”，選擇關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)往來(lái)申報(bào)表電子申報(bào)文件錄入。

17、輸入密碼，點(diǎn)擊“提交”,提交關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)往來(lái)申報(bào)表。

18、選擇“申報(bào)查詢(xún)”,查詢(xún)結(jié)果。

如需繳稅，回到廣東省國(guó)稅局網(wǎng)上辦稅大廳，點(diǎn)擊“申報(bào)征收”,進(jìn)入繳稅界面。

19、點(diǎn)擊網(wǎng)上繳稅,選擇相應(yīng)屬期的企業(yè)所得稅,進(jìn)行繳稅。20、結(jié)束。

三、核定征收企業(yè)所得稅月(季)度網(wǎng)上申報(bào)操作流程

1、訪(fǎng)問(wèn)http://app.gd-n-tax.gov.cn（廣東省國(guó)稅局網(wǎng)上辦稅大廳）。

2、輸入納稅識(shí)別號(hào)和密碼，進(jìn)行用戶(hù)登陸。

注：企業(yè)應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)，提交郵寄（數(shù)據(jù)電文）申請(qǐng)審批表，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在“廣東省國(guó)家稅務(wù)局信息門(mén)戶(hù)管理系統(tǒng)”中開(kāi)通網(wǎng)上“申報(bào)征收”功能，才能進(jìn)行網(wǎng)上申報(bào)和扣稅。

3、點(diǎn)擊“網(wǎng)上拓展”，進(jìn)入離線(xiàn)申報(bào)系統(tǒng)頁(yè)面。

4、點(diǎn)擊“我要申報(bào)”，選擇企業(yè)所得稅月(季)度申報(bào)表,輸入校驗(yàn)碼,點(diǎn)擊“下載”。

5、手工錄入企業(yè)所得稅月(季)度申報(bào)表。

6、輸入密碼，點(diǎn)擊“提交”,提交企業(yè)所得稅月(季)度申報(bào)表。

7、選擇“申報(bào)查詢(xún)”,查詢(xún)結(jié)果。

8、如需繳稅，回到廣東省國(guó)稅局網(wǎng)上辦稅大廳，點(diǎn)擊“申報(bào)征收”,進(jìn)入繳稅界面。

9、點(diǎn)擊網(wǎng)上繳稅,選擇相應(yīng)屬期的企業(yè)所得稅,進(jìn)行繳稅。

10、結(jié)束。

四、核定征收企業(yè)所得稅網(wǎng)上申報(bào)操作流程

1、訪(fǎng)問(wèn)http://app.gd-n-tax.gov.cn（廣東省國(guó)稅局網(wǎng)上辦稅大廳）。

2、輸入納稅識(shí)別號(hào)和密碼，進(jìn)行用戶(hù)登陸。

注：企業(yè)應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)，提交郵寄（數(shù)據(jù)電文）申請(qǐng)審批表，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在“廣東省國(guó)家稅務(wù)局信息門(mén)戶(hù)管理系統(tǒng)”中開(kāi)通網(wǎng)上“申報(bào)征收”功能，才能進(jìn)行網(wǎng)上申報(bào)和扣稅。

3、點(diǎn)擊“網(wǎng)上拓展”，進(jìn)入離線(xiàn)申報(bào)系統(tǒng)頁(yè)面。

4、點(diǎn)擊“我要申報(bào)”，選擇企業(yè)所得稅申報(bào)表,輸入校驗(yàn)碼,點(diǎn)擊“下載”。

5、手工錄入企業(yè)所得稅申報(bào)表。

6、輸入密碼,點(diǎn)擊“提交”,提交企業(yè)所得稅申報(bào)表。

7、選擇“申報(bào)查詢(xún)”,查詢(xún)結(jié)果。

8、如需繳稅，回到廣東省國(guó)稅局網(wǎng)上辦稅大廳，點(diǎn)擊“申報(bào)征收”,進(jìn)入繳稅界面。

9、點(diǎn)擊網(wǎng)上繳稅,選擇相應(yīng)屬期的企業(yè)所得稅,進(jìn)行繳稅。

10、結(jié)束。

第五篇：國(guó)稅總局解讀《企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅管理辦法》

國(guó)稅總局解讀《企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅管理辦法》

2011-02-18 14:21:15 | 來(lái)源：稅務(wù)網(wǎng)校 | 作者：

企業(yè)并購(gòu)涉及許多形式，包括合并、分立、股權(quán)重組、債務(wù)重組等，新的企業(yè)所得稅法就此制定了基本原則?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅管理辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第4號(hào)，以下文中簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）的出臺(tái)，針對(duì)企業(yè)一般重組和特殊重組兩種類(lèi)型，從管理模式上采取了不同的原則和方法。國(guó)家稅務(wù)總局所得稅司企業(yè)所得稅處長(zhǎng)何俊雄對(duì)該《辦法》進(jìn)行了解讀。

一、《辦法》遵循的原則

《辦法》針對(duì)企業(yè)一般重組和特殊重組兩種類(lèi)型，從管理模式上采取了不同的原則和方法。對(duì)于適用一般性稅務(wù)處理的企業(yè)重組，采取企業(yè)自行申報(bào)和稅務(wù)機(jī)關(guān)事后檢查的管理模式；而對(duì)于適用特殊性稅務(wù)處理的企業(yè)重組，由于其業(yè)務(wù)的復(fù)雜性，為減少稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，采取企業(yè)既可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交備案資料，也可以要求稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)的管理模式。

二、《辦法》明確了重組的一些具體定義

《通知》出臺(tái)后，經(jīng)過(guò)近一年的執(zhí)行，各地反映了一些對(duì)定義的理解及把握問(wèn)題，結(jié)合各地反映的情況，《辦法》對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行了明確，以便各地統(tǒng)一執(zhí)行。

重組業(yè)務(wù)當(dāng)事各方的確定。企業(yè)重組涉及重組雙方，有的涉及多方，具有納稅義務(wù)的可能是一方，但另一方也要按照規(guī)定對(duì)計(jì)稅基礎(chǔ)進(jìn)行相應(yīng)的稅務(wù)處理。因此，有必要對(duì)各類(lèi)重組當(dāng)事人進(jìn)行界定。《辦法》就各類(lèi)重組的當(dāng)事方做了具體規(guī)定，并要求同一重組業(yè)務(wù)的當(dāng)事各方應(yīng)采取一致的稅務(wù)處理原則，即統(tǒng)一按一般性或特殊性稅務(wù)處理。

實(shí)質(zhì)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的定義?！掇k法》對(duì)《通知》規(guī)定的資產(chǎn)收購(gòu)交易中實(shí)質(zhì)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，定義為“企業(yè)用于從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、與產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入直接相關(guān)的資產(chǎn)，包括經(jīng)營(yíng)所用各類(lèi)資產(chǎn)、企業(yè)擁有的商業(yè)信息和技術(shù)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的應(yīng)收款項(xiàng)、投資資產(chǎn)等”。這樣，排除了如后勤服務(wù)等間接相關(guān)的資產(chǎn)，而將投資性資產(chǎn)包括在內(nèi)。雖然居民企業(yè)股權(quán)投資收益屬于免稅范圍，但考慮有些企業(yè)主要從事股權(quán)投資業(yè)務(wù)，以及股權(quán)投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入屬于征稅范圍，因此，《辦法》也將這些資產(chǎn)列入實(shí)質(zhì)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)范圍。

控股企業(yè)的解釋?！掇k法》對(duì)《通知》第二條規(guī)定的股權(quán)支付定義中“以本企業(yè)或其控股企業(yè)的股權(quán)、股份作為支付的形式的控股企業(yè)”解釋為“由本企業(yè)直接持有股份的企業(yè)”，這主要考慮在適用特殊重組的限定條件中，已經(jīng)對(duì)股權(quán)收購(gòu)、資產(chǎn)收購(gòu)的比例做了要求，而作為股權(quán)支付對(duì)價(jià)，再?lài)?yán)格要求已失去意義。所以，《辦法》對(duì)“控股企業(yè)”的定義，僅要求為“由本企業(yè)直接持有股份的企業(yè)”。

重組日的確定。《辦法》對(duì)各類(lèi)重組的時(shí)間做了統(tǒng)一規(guī)定，總的原則是依據(jù)重組合同或協(xié)議生效、且權(quán)屬發(fā)生變更的時(shí)點(diǎn)確定重組日。對(duì)于不同類(lèi)型的重組，如果需要履行其他法律程序，應(yīng)結(jié)合履行法律程序確定為生效日。如債務(wù)重組，以債務(wù)重組合同或協(xié)議規(guī)定的重組業(yè)務(wù)生效日為重組日；股權(quán)收購(gòu)，以轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效且完成股權(quán)變更手續(xù)日為重組日；企業(yè)合并，以合并企業(yè)取得被合并企業(yè)資產(chǎn)所有權(quán)并完成工商登記變更日期為重組日。

《辦法》第十九條對(duì)“企業(yè)重組后的連續(xù)12個(gè)月內(nèi)”定義為自重組日起計(jì)算的連續(xù)12個(gè)月內(nèi)，明確了以重組日為起算點(diǎn)，同時(shí)“連續(xù)12個(gè)月內(nèi)”也體現(xiàn)了特殊性稅務(wù)處理對(duì)經(jīng)營(yíng)連續(xù)性的要求。重組業(yè)務(wù)完成的確定。《通知》第十一條規(guī)定，特殊性稅務(wù)處理的當(dāng)事各方應(yīng)在該重組業(yè)務(wù)完成當(dāng)年企業(yè)所得稅申報(bào)時(shí)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交書(shū)面?zhèn)浒覆牧?。因此，《辦法》對(duì)重組業(yè)務(wù)完成做出了規(guī)定，即可以按各當(dāng)事方適用的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則確定，具體參照各當(dāng)事方經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告。由于當(dāng)事方適用的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不同導(dǎo)致重組業(yè)務(wù)完成的判定有差異時(shí)，各當(dāng)事方應(yīng)協(xié)商一致，確定同一個(gè)納稅作為重組業(yè)務(wù)完成。

三、企業(yè)重組一般性稅務(wù)處理

《辦法》第二章就企業(yè)重組適用一般性稅務(wù)規(guī)定的稅收管理問(wèn)題作出了規(guī)定，內(nèi)容包括：企業(yè)發(fā)生各類(lèi)重組業(yè)務(wù)后應(yīng)附送的資料、企業(yè)合并分立如何按照《企業(yè)所得稅法》及《通知》規(guī)定處理稅收優(yōu)惠政策承繼問(wèn)題等。

（一）具體管理規(guī)程

《辦法》規(guī)定，企業(yè)發(fā)生《通知》第四條規(guī)定的適用一般性稅務(wù)處理的重組，應(yīng)根據(jù)不同的重組類(lèi)型提供相關(guān)的資料。

1、法律形式的改變。由法人轉(zhuǎn)變?yōu)閭€(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)等非法人組織，或?qū)⒌怯涀?cè)地轉(zhuǎn)移至中華人民共和國(guó)境外（包括港澳臺(tái)地區(qū)）的重組，在稅務(wù)處理上視同原企業(yè)注銷(xiāo)，進(jìn)行稅務(wù)清算。企業(yè)發(fā)生上述重組，納稅人發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化，有的從企業(yè)所得稅納稅人轉(zhuǎn)變?yōu)閭€(gè)人所得稅納稅人；有的從居民企業(yè)轉(zhuǎn)為非居民企業(yè)。所以，對(duì)原企業(yè)應(yīng)進(jìn)行稅務(wù)清算。清算時(shí)，由于企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)可能沒(méi)有真正意義上的銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑸榇?，?yīng)該提供具有合法資質(zhì)的我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估證明。

2、債務(wù)重組、股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)Y產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)P(guān)鍵是交易價(jià)格確定問(wèn)題，因此，無(wú)論是否屬于關(guān)聯(lián)企業(yè)交易，均應(yīng)提供交易價(jià)格的合法證據(jù)。其中涉及跨境的，也應(yīng)該提供公允價(jià)格的合法證據(jù)。

3、企業(yè)合并。適用一般性稅務(wù)處理的企業(yè)合并，如果是存續(xù)合并，實(shí)際上是一方增資擴(kuò)股，一方注銷(xiāo)。注銷(xiāo)方要按企業(yè)清算處理，增資擴(kuò)股方投入資產(chǎn)可以按照評(píng)估價(jià)格入賬。所以《辦法》要求企業(yè)合并注銷(xiāo)方，稅務(wù)上要進(jìn)行清算。如果是新設(shè)合并，被合并企業(yè)均視為注銷(xiāo)，稅務(wù)上都要進(jìn)行清算。在清算時(shí)，《辦法》要求對(duì)各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債需提供評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。對(duì)合并中的存續(xù)企業(yè)，可以?xún)H對(duì)合并（投資）的資產(chǎn)，按照公允價(jià)格入賬，原有的資產(chǎn)，不做稅務(wù)處理。

4、企業(yè)分立。適用一般性稅務(wù)處理的企業(yè)分立，如果存續(xù)分立，實(shí)際上是企業(yè)分配資產(chǎn)給原股東，該股東再用該資產(chǎn)對(duì)外投資設(shè)立一家新企業(yè)。其股東取得的資產(chǎn)要按公允價(jià)格確定其收益，其再投資時(shí)，按照公允價(jià)格確定其投資額。新設(shè)企業(yè)接收這部分投資資產(chǎn)時(shí)，也按公允價(jià)格入賬。存續(xù)企業(yè)保留的各項(xiàng)資產(chǎn)不進(jìn)行稅務(wù)處理。被分立企業(yè)不再繼續(xù)存在的（即新設(shè)分立）要進(jìn)行清算，按照清算的要求處理各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債。因此，《辦法》要求，企業(yè)分立時(shí)，如果采取新設(shè)分立，對(duì)被分立的企業(yè)要按清算處理，并提供清算申報(bào)表及相應(yīng)的資料。

（二）合并、分立的稅收優(yōu)惠承繼

企業(yè)合并、分立所得稅事項(xiàng)能否承繼的原則，應(yīng)兼顧合理性和防止稅收籌劃兩方面來(lái)確定，同時(shí)對(duì)企業(yè)享受的整體優(yōu)惠和項(xiàng)目?jī)?yōu)惠應(yīng)分別考慮。

前面提到，合并或分立重組，如果合并或分立后企業(yè)進(jìn)行了清算，其各項(xiàng)稅收問(wèn)題也就結(jié)束，其中包括稅收優(yōu)惠政策問(wèn)題。所以，《辦法》中對(duì)存續(xù)企業(yè)及注銷(xiāo)企業(yè)如何銜接稅收優(yōu)惠問(wèn)題作出了規(guī)定。

1、整體享受優(yōu)惠。合并或分立企業(yè)涉及企業(yè)整體享受《企業(yè)所得稅法》第五十七條規(guī)定的稅收優(yōu)惠過(guò)渡政策尚未期滿(mǎn)的（如二免三減半），僅存續(xù)企業(yè)可就未享受完的優(yōu)惠繼續(xù)享受，并按照《通知》第九條的規(guī)定計(jì)算優(yōu)惠限額；注銷(xiāo)的被合并或披分立企業(yè)未享受完的稅收優(yōu)惠，不再由存續(xù)企業(yè)承繼；合并或分立而新設(shè)的企業(yè)，也不得再承繼或重新享受上述優(yōu)惠。

2、項(xiàng)目享受優(yōu)惠。合并或分立各方企業(yè)按照《企業(yè)所得稅法》的稅收優(yōu)惠規(guī)定和稅收優(yōu)惠過(guò)渡政策就企業(yè)有關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的所得享受稅收優(yōu)惠承繼的問(wèn)題，由于是涉及項(xiàng)目?jī)?yōu)惠，應(yīng)按照《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第八十九條規(guī)定執(zhí)行，即在減免稅期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓減免稅優(yōu)惠項(xiàng)目的，受讓方自受讓之日起，可在剩余期限內(nèi)享受規(guī)定的減免稅優(yōu)惠；減免稅期限屆滿(mǎn)后轉(zhuǎn)讓的，則受讓方不得就該項(xiàng)目重復(fù)享受優(yōu)惠。

四、企業(yè)重組特殊性稅務(wù)處理

根據(jù)《通知》第十一條規(guī)定，企業(yè)重組符合規(guī)定條件并選擇特殊性稅務(wù)處理的，當(dāng)事各方應(yīng)在該重組業(yè)務(wù)完成當(dāng)年企業(yè)所得稅申報(bào)時(shí)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交書(shū)面?zhèn)浒纲Y料?！掇k法》第三章就企業(yè)備案的相關(guān)資料提出要求。同時(shí)，就適用特殊稅務(wù)處理的企業(yè)重組相關(guān)定義進(jìn)行了界定，以及稅收優(yōu)惠過(guò)渡政策如何銜接問(wèn)題做出了明確規(guī)定。此外，《辦法》規(guī)定，如企業(yè)重組各方需要稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)，可以選擇由重組主導(dǎo)方向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)企業(yè)所報(bào)送的資料給予確認(rèn)。同時(shí)，鑒于企業(yè)重組的復(fù)雜性及可能的涉及面，要求省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行確認(rèn)。

特殊稅務(wù)處理一些概念的定義。企業(yè)重組主導(dǎo)方的確定。重組業(yè)務(wù)可能涉及當(dāng)事多方，明確重組主導(dǎo)方有利于重組各方履行申報(bào)確認(rèn)，同時(shí)，也有利于稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)對(duì)重組業(yè)務(wù)的監(jiān)管。因此，《辦法》就各類(lèi)企業(yè)重組，明確了重組主導(dǎo)方。

企業(yè)重組具有合理商業(yè)目的的說(shuō)明。企業(yè)重組適用特殊性稅務(wù)處理的首要條件是具有合理的商業(yè)目的，這是依據(jù)稅收中性原則和反避稅原則提出的對(duì)特殊重組的要求。但《通知》中所提出的合理商業(yè)目的沒(méi)有具體內(nèi)容，各方理解不一，常有異議，存在較大稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，《辦法》從六個(gè)方面說(shuō)明企業(yè)重組具有合理的商業(yè)目的，包括重組活動(dòng)的交易方式、交易形式及實(shí)質(zhì)、重組活動(dòng)給交易各方稅務(wù)狀況帶來(lái)的可能變化、重組各方從交易中獲得的財(cái)務(wù)狀況變化、重組活動(dòng)是否給交易各方帶來(lái)了在市場(chǎng)原則下不會(huì)產(chǎn)生的異常經(jīng)濟(jì)利益或潛在義務(wù)以及非居民企業(yè)參與重組活動(dòng)的情況。這些規(guī)定，既方便企業(yè)準(zhǔn)備相關(guān)資料，又為基層稅務(wù)機(jī)關(guān)審核提供了依據(jù)。

原主要股東的定義?！掇k法》對(duì)《通知》第五條第（五）項(xiàng)規(guī)定中“原主要般東”，界定為原持有轉(zhuǎn)讓企業(yè)或被收購(gòu)企業(yè)20％以上股權(quán)的股東。在特殊性稅務(wù)處理中，此條件主要是為了約束持股20％以上的重大影響人，既然是以合理的商業(yè)目的進(jìn)行重組，那么，在重組后連續(xù)12個(gè)月內(nèi)，就不應(yīng)轉(zhuǎn)讓所取得的股權(quán)。

同一控制的界定?！掇k法》借鑒《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第20號(hào)——企業(yè)合并》及其指南中的定義，對(duì)同一控制進(jìn)行了解釋。對(duì)“同一控制”定義為參與合并的企業(yè)在合并前后均受同一方或相同的多方最終控制，且該控制并非暫時(shí)性的。同時(shí)要求，在企業(yè)合并前，參與合并各方受最終控制方的控制在12個(gè)月以上，企業(yè)合并后所形成的主體在最終控制方的控制時(shí)間也應(yīng)達(dá)到連續(xù)12個(gè)月。這種解釋?zhuān)欣诩瘓F(tuán)公司內(nèi)部重組，合理配置資源。同時(shí)，也有利于對(duì)相同多方的投資者開(kāi)展整合資源，發(fā)揮投資群體資源的優(yōu)勢(shì)。

（二）具體管理規(guī)程

《辦法》規(guī)定，企業(yè)適用特殊稅務(wù)處理的重組，應(yīng)根據(jù)不同的重組類(lèi)型提供相關(guān)資料。

1、債務(wù)重組。債務(wù)重組導(dǎo)致其所得額占當(dāng)年企業(yè)應(yīng)納稅所得額50％以上，其申請(qǐng)遞延五年納稅的，應(yīng)就債務(wù)重組商業(yè)目的做出說(shuō)明。正常情況下，債權(quán)人是不會(huì)放棄債權(quán)或者有條件放棄，大部分情況下是股東或關(guān)聯(lián)企業(yè)放棄債權(quán)。因此，債務(wù)重組要著重說(shuō)明債務(wù)重組的商業(yè)目的。

發(fā)生債轉(zhuǎn)股重組，考慮到其債務(wù)轉(zhuǎn)換為股權(quán)，且不確認(rèn)所得或損失，當(dāng)事人應(yīng)重點(diǎn)提供債轉(zhuǎn)股中股權(quán)作價(jià)的公允價(jià)格。如果是上市公司，其證券市場(chǎng)的交易價(jià)格就是公允價(jià)格；如果為非上市的公司，必須提供股權(quán)作價(jià)的合法證明。

2、股權(quán)收購(gòu)和資產(chǎn)收購(gòu)重組?！掇k法》規(guī)定了股權(quán)和資產(chǎn)收購(gòu)重組要提供的資料。股權(quán)和資產(chǎn)收購(gòu)重組，一些情況是非常相似的，尤其是股權(quán)投資作為企業(yè)實(shí)質(zhì)性經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)后，重組業(yè)務(wù)是屬于股權(quán)收購(gòu)，還是資產(chǎn)收購(gòu)重組，經(jīng)常難以區(qū)別。一般情況下，企業(yè)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)時(shí)，包括股權(quán)投資的資產(chǎn)一同轉(zhuǎn)讓?zhuān)灰_(dá)到規(guī)定資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓比例，而不論其中的股權(quán)是否占股權(quán)投資企業(yè)的75％，該轉(zhuǎn)讓可以適用資產(chǎn)收購(gòu)重組。因此，股權(quán)和資產(chǎn)收購(gòu)重組，應(yīng)著重說(shuō)明比例情況及對(duì)價(jià)支付情況。

3、企業(yè)合并和分立。企業(yè)合并、分立適用特殊稅務(wù)處理，一般要符合《公司法》的要求，即合并或分立企業(yè)原股東保留不變，各項(xiàng)債權(quán)、債務(wù)由合并或分立后的企業(yè)承繼，各項(xiàng)資產(chǎn)按照原賬面價(jià)值確定等。所以，《辦法》中要求提供的相關(guān)資料，基本上是圍繞上述要求的。

（三）合并、分立的稅收優(yōu)惠承繼

《通知》第九條就企業(yè)合并或分立后存續(xù)企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策承繼問(wèn)題進(jìn)行了明確。但在執(zhí)行過(guò)程中，各地理解不一?？紤]到企業(yè)合并或分立，各項(xiàng)債務(wù)和債權(quán)延續(xù)進(jìn)行，相應(yīng)的稅務(wù)事項(xiàng)也延續(xù)進(jìn)行，所以，涉及到稅收優(yōu)惠的，也應(yīng)延續(xù)進(jìn)行。

（四）分步交易原則

《通知》第十條規(guī)定，企業(yè)在重組發(fā)生前后連續(xù)12個(gè)月內(nèi)分步對(duì)其資產(chǎn)、股權(quán)進(jìn)行交易，應(yīng)將上述交易作為一項(xiàng)企業(yè)重組交易進(jìn)行處理。《辦法》按照此原則進(jìn)一步明確了具體操作?？紤]到分步交易涉及不同的稅務(wù)處理，如果單獨(dú)適用《通知》規(guī)定，將會(huì)給征納雙方增加稅收成本，影響最終對(duì)整個(gè)重組的判斷。因此，《辦法》就分步重組采取靈活處理，允許企業(yè)對(duì)整個(gè)交易重組進(jìn)行預(yù)計(jì)，符合特殊性稅務(wù)處理?xiàng)l件的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，可暫適用特殊性稅務(wù)處理，第二年進(jìn)行下一步交易后進(jìn)行備案；如果第一步交易完成后不能預(yù)計(jì)整個(gè)交易是否符合特殊性稅務(wù)處理，應(yīng)適用一般性稅務(wù)處理；在下一納稅全部交易完成后，適用特殊性稅務(wù)處理的，可以調(diào)整上一納稅申報(bào)并退抵多繳稅款。

（五）加強(qiáng)后續(xù)管理

為加強(qiáng)對(duì)特殊性重組業(yè)務(wù)的后續(xù)管理，《辦法》第三章明確了當(dāng)事各方的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的責(zé)任，規(guī)定了各地稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)作配合機(jī)制，保證了企業(yè)重組適用稅收政策的適當(dāng)性和準(zhǔn)確性。

五、跨境重組稅收管理

《辦法》第四章就《通知》第七條規(guī)定的跨境重組相關(guān)稅收管理問(wèn)題作出了規(guī)定，跨境重組適用特殊性稅務(wù)處理規(guī)定的，應(yīng)按照《辦法》第三章相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

對(duì)《通知》第七條第（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定的重組，適用特殊性稅務(wù)處理的，由于非居民企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的管理已有政策規(guī)定，因此，按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)（非居民企業(yè)所得稅源泉扣繳管理暫行辦法>的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]3號(hào)）和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)非居民企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得企業(yè)所得稅管理的通知》（國(guó)稅函[2009]698號(hào)）的規(guī)定執(zhí)行即可。對(duì)《通知》第七條第（三）項(xiàng)規(guī)定的重組，適用特殊性稅務(wù)處理的，由于涉及居民企業(yè)，因此，《辦法》規(guī)定了居民企業(yè)應(yīng)向其所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送的具體備案資料，與股權(quán)收購(gòu)、資產(chǎn)收購(gòu)適用特殊性稅務(wù)處理應(yīng)報(bào)送的備案資料相同。