第一篇：創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)

創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)

區(qū)級(jí)、市級(jí)優(yōu)秀示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)

全國(guó)物業(yè)管理服務(wù)示范小區(qū)達(dá)標(biāo)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn) 序號(hào) 標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容 規(guī)定分值 評(píng)分細(xì)則 一 基礎(chǔ)管理 32

1、按規(guī)劃要求建設(shè)，住宅及配套設(shè)施投入使用 1 符合1.0，不符合0

2、已辦理接管驗(yàn)收手續(xù) 1 符合1.0，不符合0

3、由一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一專業(yè)化管理 1 符合1.0，不符合0

4、建設(shè)單位在銷售房屋前，與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責(zé)權(quán)利明確 1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0

5、在房屋銷售合同簽訂前，購(gòu)房人與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，雙方責(zé)權(quán)利明確 2 符合2.0，基本符合1.0，不符合0

6、建立維修基金，其管理、使用、統(tǒng)籌等符合有關(guān)規(guī)定 1 符合1.0，已建立但管理、使用、續(xù)籌不符合規(guī)定扣0.5，未建立0

7、房屋使用手冊(cè)、裝飾管理規(guī)定及業(yè)主公約等各項(xiàng)公眾制度完善 2 完善2.0，基本完善1.0，不完善0

8、業(yè)主委員會(huì)按規(guī)定程序成立，并按章程履行職責(zé) 2 符合2.0，基本符合1.0，不符合0

9、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責(zé)權(quán)利明確 2 符合2.0，基本符合1.0，不符合0

10、物業(yè)管理企業(yè)制訂爭(zhēng)創(chuàng)規(guī)劃和具體實(shí)施方案，并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意 1 符合1.0，不符合0

11、小區(qū)物業(yè)管理建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，并制定具體的落實(shí)措施和考核方法 2 制度、工作標(biāo)準(zhǔn)建立健全1.0，主要檢查：物業(yè)管理服務(wù)工作程序、質(zhì)量保證制度、收費(fèi)管理制度、財(cái)務(wù)制度、崗位考核制度等每發(fā)現(xiàn)一處不完整規(guī)范扣0.2；未制定具體的落實(shí)措施扣0.5，未制定考核辦法扣0.5

12、物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗，員工統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標(biāo)志，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn) 2 管理人員、專業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn)1人無上崗證書扣0.1，著裝及標(biāo)志符合0.5，不符合0

13、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率 2 符合2.0，基本符合1.0，不符合0

14、物業(yè)管理企業(yè)在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定；至少每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況 2 執(zhí)行有關(guān)規(guī)定1.0，未執(zhí)行0；公開1.0，未公開0

15、房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全，分類成冊(cè)，管理完善，查閱方便 2 包括房屋總平面圖、地下管網(wǎng)圖，房屋數(shù)量、種類、用途分類統(tǒng)計(jì)成冊(cè)，房屋及共用設(shè)施設(shè)備大中修記錄，共用設(shè)施設(shè)備的設(shè)計(jì)安裝圖紙資料和臺(tái)帳。每發(fā)現(xiàn)一處不齊或不完善扣0.2

16、建立住用戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊(cè)，查閱方便 2 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

17、建立24小時(shí)值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時(shí)處理，有回訪制度和記錄 2 符合2.0，值班制度不符合扣0.5，未設(shè)服務(wù)電話扣0.5，發(fā)現(xiàn)一處處理不及時(shí)扣0.2，沒有回訪記錄每次扣0.1

18、定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工資征求意見單，對(duì)合理的建議及時(shí)整改，滿意率達(dá)95%以上 2 符合2.0，基本符合1.0，不符合0

19、建立并落實(shí)便民維修服務(wù)承諾制，零修急修及時(shí)率100%、返修率不高于1%，并有回訪記錄 2 建立并落實(shí)1.0，建立但未落實(shí)扣0.5，未建立扣1.0；及時(shí)率符合0.5，每降低1個(gè)百分點(diǎn)扣0.1；返修率符合0.3，不符合0；回訪記錄完整0.2，記錄不完整或無回訪記錄0 二 房屋管理與維護(hù)養(yǎng)護(hù) 14

1、主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)，組團(tuán)及幢、單元（門）、戶門標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯 2 符合2.0，無示意圖扣0.5，無路標(biāo)扣0.3，幢、單元、戶號(hào)每缺一個(gè)扣0.1

2、無違反規(guī)劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象 2 符合2.0，每發(fā)現(xiàn)一處私搭亂建或擅自改變房屋使用用途扣1.0

3、無方外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡 2 符合2.0，每發(fā)現(xiàn)一處不完好、不整潔、脫落、污損扣0.2

4、使外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損 2 符合2.0，未按規(guī)定設(shè)置0；按規(guī)定設(shè)置，但不整齊或有破損每處扣0.1，有安全隱患每處扣0.5

5、封閉陽(yáng)臺(tái)統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面；除建筑設(shè)計(jì)有要求外，不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、涼曬架、遮陽(yáng)篷等 2 符合2.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

6、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無腐蝕 2 符合2.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5

7、房屋裝飾裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象 2 符合2.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5 三 共用設(shè)備設(shè)施管理 15

1、共用配套設(shè)施完好，無隨意改變用途 1 符合1.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5

2、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、使用及維護(hù)按規(guī)定要求記錄，無事故隱患，專業(yè)技術(shù)人員和維護(hù)人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范 2 設(shè)施設(shè)備運(yùn)行按規(guī)定記錄0.5，無事故隱患0.5，遵守操作規(guī)程0.6，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2；遵守保養(yǎng)規(guī)范0.4，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1

3、室外共用管線統(tǒng)一入地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻 2 符合2.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

4、排水、排污管道暢通，無堵塞外溢現(xiàn)象 1 符合1.0，發(fā)現(xiàn)一處堵塞或外溢扣0.5

5、道路通暢，路面平整；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行 2 通暢、平整1.0，發(fā)現(xiàn)一處不通暢、不平整、積水扣0.2；發(fā)現(xiàn)井蓋缺損或丟失扣0.6，路面井蓋不影響通行0.4，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

6、供水設(shè)備運(yùn)行正常，設(shè)施完好、無滲漏、無污染；二次生活用水有嚴(yán)重的保障措施，水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；制定停水及事故處理方案 2 設(shè)備運(yùn)行正常、設(shè)施完好、無滲漏、無污染0.6，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2；保障措施嚴(yán)格0.4，無措施或措施不嚴(yán)0；水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)0.5，不符合0；有處理方案0.5，無處理方案0

7、制訂供電系統(tǒng)管理措施并嚴(yán)格執(zhí)行，記錄完整；供電設(shè)備運(yùn)行正常，配電室管理符合規(guī)定，路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好 2 符合2.0，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5

8、電梯按規(guī)定或約定時(shí)間運(yùn)行，安全設(shè)施齊全，無安全事故；轎廂、井道保持清潔；電梯機(jī)房通風(fēng)、照明良好；制定出現(xiàn)故障后的應(yīng)急處理方案 2 符合2.0，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5

9、三北地區(qū)，冬季供暖室內(nèi)溫度不低于16℃ 1 符合1.0，不符合0 四 保安、消防、車輛管理 10

1、小區(qū)基本實(shí)施封閉式管理 1 符合1.0，不符合0

2、有專業(yè)保安隊(duì)伍，實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度；保安人員熟悉小區(qū)的環(huán)境，文明值勤，訓(xùn)練有素、言語規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé) 2 符合2.0，無專業(yè)保安隊(duì)伍扣1.0，其它每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

3、危及人身安全處有明顯標(biāo)識(shí)和具體的防范措施 1 符合1.0，不符合0

4、消防設(shè)備設(shè)施完好無損，可隨時(shí)起用；消防通道暢通；制訂消防應(yīng)急方案 2 符合2.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合規(guī)定扣0.5

5、機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)管理制度完善，管理責(zé)任明確，車輛進(jìn)出有登記 2 制度完善0.5，基本完善0.3，不完善0；因管理責(zé)任造成車輛丟失扣0.5（管理單位公開承諾賠償?shù)牟豢郏幻堪l(fā)現(xiàn)一臺(tái)車輛亂停亂放扣0.1，出入無記錄扣0.2

6、非機(jī)動(dòng)車車輛管理制度完善，按規(guī)定位置停放，管理有序 2 符合2.0，制度不全或不落實(shí)的扣1.0，亂停放每部車扣0.2 五 環(huán)境衛(wèi)生管理 14

1、環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站 1 符合1.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

2、清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔 2 未實(shí)行責(zé)任制的扣1.0，無專職清潔人員和責(zé)任制范圍的扣0.5，未實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔的扣0.5

3、垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺 2 每發(fā)現(xiàn)一處垃圾扣0.2，未達(dá)到垃圾日產(chǎn)日清的扣0.5，未定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺扣0.5

4、房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備無蟻害 1 符合1.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

5、小區(qū)道路等共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物 2 符合2.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

6、房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；樓梯扶欄、天臺(tái)、公共玻璃窗等保持潔凈 2 符合2.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

7、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象 2 符合2.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

8、無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜 1 符合1.0，不符合0

9、排放油煙、噪音等符合國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，外墻無污染 1 符合1.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 六 綠化管理 7

1、小區(qū)內(nèi)綠地布局合理，花草樹木與建筑小品配置得當(dāng) 1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0

2、綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象 2 符合2.0，基本符合1.0，不符合0

3、花草樹木長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現(xiàn)象，無斑禿 2 長(zhǎng)勢(shì)不好扣1.0，其它每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

4、綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物 2 符合2.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 七 精神文明建設(shè) 3

1、開展有意義、健康向上的社區(qū)文化活動(dòng) 2 符合2.0，基本符合1.0，不符合0

2、創(chuàng)造條件，積極配合、支持并參與社區(qū)文化建設(shè) 1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0 八 管理效益 5

1、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收繳率98%以上 2 符合2.0，每降低一個(gè)百分點(diǎn)扣0.5

2、提供便民有償服務(wù)，開展多種經(jīng)營(yíng) 2 符合2.0，基本符合1.0，不符合0

3、本小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)狀況 1 盈利1.0，持平0.5，虧本0 干媽 2013-4-17 17:35:17 住戶裝修和搬遷管理

*******住戶的裝修管理將是小區(qū)物業(yè)管理接管后很重要的管理工作。為了使住戶充分了解小區(qū)對(duì)裝修的技術(shù)要求和裝修施工管理要求，確保業(yè)主財(cái)產(chǎn)不受損壞，我司將根據(jù)以往豐富經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合*******的具體情況，制訂了一整套裝修管理辦法，以便使能順利完成裝修，確保小區(qū)在整個(gè)裝修過程中完好無損。其中有關(guān)工作要求及措施如下：

編制*******住戶收樓及裝修流程，該流程能清楚明了地告知住戶有關(guān)工程施工單位進(jìn)場(chǎng)前須辦理的手續(xù)。

編制住戶裝修指南，裝修指南可向住戶提供“*******”基本功能和結(jié)構(gòu)、設(shè)施、設(shè)備等對(duì)住戶裝修的技術(shù)要求。物業(yè)管理部門對(duì)裝修施工單位的管理要求，以及須遵守的小區(qū)有關(guān)制度等信息。

與進(jìn)入小區(qū)施工的單位簽署裝修事宜備忘錄，清點(diǎn)裝修部位的小區(qū)設(shè)施，并移交給施工單位，責(zé)成其在裝修期間由其負(fù)責(zé)保持上述設(shè)施的完好無損。

對(duì)裝修施工單位收取裝修押金、清潔搬運(yùn)垃圾費(fèi)、水電費(fèi)、施工證件工本費(fèi)及押金等費(fèi)用。

成立裝修管理組織機(jī)構(gòu)，指定專人負(fù)責(zé)，由工程和管理部門派有經(jīng)驗(yàn)的人員參加。

對(duì)裝修的圖紙進(jìn)行審核，并提出建議，對(duì)違反和有損小區(qū)結(jié)構(gòu)、形象、消防、暖通等設(shè)計(jì)施工，予以堅(jiān)決糾正。

每天指派人員專門監(jiān)管施工現(xiàn)場(chǎng)，做好裝修的監(jiān)理工作，加強(qiáng)巡視工作，監(jiān)督并落實(shí)有關(guān)安全措施，協(xié)助施工單位搞好安全工作，防止事故發(fā)生。

認(rèn)真做好工程竣工驗(yàn)收工作，清點(diǎn)施工期間由施工單位負(fù)責(zé)保持完好的小區(qū)設(shè)施，做好設(shè)施損壞的索賠工作。

做好裝修施工中心的應(yīng)急措施工作。

合理安排裝修的施工進(jìn)度，保證不影響小區(qū)及其它租客的正常工作及生活。

干媽 2013-4-19 17:07:26 第二節(jié) 投標(biāo)報(bào)價(jià)明細(xì)測(cè)算

一、人員工資：

1、項(xiàng)目經(jīng)理：1人×1800元×12月=21600元/年

2、衛(wèi)生保潔：19人×1200元×12月=273600元/年

小計(jì)：295200元/年

二、教育經(jīng)費(fèi)：295200×3.5%=10325元/年

三、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)（含大病救助15元/人/月）：

項(xiàng)目經(jīng)理及衛(wèi)生保潔人員：20人×651.33元×12月=156319元/年

四、節(jié)假日加班費(fèi)

1、項(xiàng)目經(jīng)理：1人×（1800元/31天）×11天/年×200%=1277元/年

2、保潔員：19人×（1200元/31天）×11天/年×200%=16181元/年

小計(jì)：17458元

五、物料費(fèi)：

1、公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用：1000元/年

2、衛(wèi)生保潔工具及易耗品:2000元/年；

3、4、服裝費(fèi)及勞保用品費(fèi)：1300元/年；

5、管道疏通：400元/年6、7、辦公費(fèi)用：400元/年

8、消殺防疫費(fèi)：400元/年；

9、器材裝備費(fèi)：500元/年

小計(jì)：6500元/年

第二篇：物業(yè)創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

物業(yè)創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

1．目的

規(guī)范住宅小區(qū)（大廈）物業(yè)管理達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作，確保創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作完善有效。

2．適用范圍

適用于物業(yè)管理公司創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作。

3．職責(zé)

（１）公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作的組織、監(jiān)控。

（２）公司分管副總經(jīng)理和管理處經(jīng)理具體負(fù)責(zé)組織實(shí)施達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作。

（３）管理處和公司機(jī)關(guān)各部門負(fù)責(zé)依照本規(guī)程進(jìn)行達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作的具體作業(yè)。

4．程序要點(diǎn)

（1）物業(yè)管理“達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)”簡(jiǎn)介

a)“國(guó)家級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)“達(dá)標(biāo)評(píng)比：是由國(guó)家建設(shè)部每年組織的全國(guó)物業(yè)管理達(dá)標(biāo)考評(píng)分為90分（百分制），參加評(píng)比的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)由各省建委或物業(yè)管理主管部門推薦考評(píng)合格后（90分）可榮獲由建設(shè)部頒發(fā)的”全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)“榮譽(yù)稱號(hào)（考評(píng)總分在95分以上可獲”全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)”稱號(hào)。達(dá)標(biāo)后由各省建委每?jī)赡陱?fù)查一次，合格可繼續(xù)保持“省優(yōu)“稱號(hào)。

b)“省級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)比”：是由各省建委每年組織的全省范圍物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)評(píng)比。考評(píng)達(dá)標(biāo)分?jǐn)?shù)一般為85分，參加考評(píng)的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)由省內(nèi)各城市推薦。考評(píng)合格后，可榮獲省級(jí)“城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)”稱號(hào)。達(dá)標(biāo)后由各省建委每?jī)赡陱?fù)查一次，合格可繼續(xù)保持“省優(yōu)”稱號(hào)。

c)“市級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)比”：是由國(guó)內(nèi)各主要城市自己每年舉行的全市范圍物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)評(píng)比。參加考評(píng)的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)后可榮獲市級(jí)“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)”榮譽(yù)稱號(hào)。

d)“區(qū)級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)比”：是由各主要城市的各區(qū)級(jí)住宅主管部門舉行的全區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)評(píng)比。參加考評(píng)的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)后可榮獲區(qū)級(jí)“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)”榮譽(yù)稱號(hào)。

（2）物業(yè)管理公司創(chuàng)優(yōu)工作一般需要經(jīng)過以下幾個(gè)步驟

a)確立目標(biāo) b)成立創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組。

c)內(nèi)部動(dòng)員。

d)對(duì)照“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行內(nèi)部整改。

e)進(jìn)行“自檢”和“預(yù)檢”。

f)迎檢達(dá)標(biāo)。

（3）“創(chuàng)優(yōu)”達(dá)標(biāo)的基本工作要點(diǎn)

a)確立“創(chuàng)優(yōu)”目標(biāo)：物業(yè)管理公司應(yīng)首先確定準(zhǔn)備“創(chuàng)優(yōu)”的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)，即明確是達(dá)到“國(guó)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)還是“省優(yōu)”、“市優(yōu)”、“區(qū)優(yōu)”，以便為創(chuàng)優(yōu)工作定一個(gè)基本格調(diào)。定立“創(chuàng)優(yōu)”目標(biāo)時(shí)，應(yīng)注意結(jié)合參加“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的實(shí)際情況和公司的做主能力，不可一味地好高騖遠(yuǎn)。

b)成立“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組：“創(chuàng)優(yōu)”工作開始前應(yīng)由公司領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥成立“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組。創(chuàng)優(yōu)小組一般應(yīng)由公司各部門的負(fù)責(zé)人和管理處主要領(lǐng)導(dǎo)組成。對(duì)于重要地“創(chuàng)優(yōu)”工作，應(yīng)由公司總經(jīng)理親自掛帥以便加強(qiáng)“創(chuàng)優(yōu)”工作的協(xié)調(diào)，支持力度，確保“創(chuàng)優(yōu)”工作必要的人力、物力保障。

c)內(nèi)部動(dòng)員：“創(chuàng)優(yōu)”開始時(shí)，應(yīng)首先對(duì)內(nèi)部員工，特別是參加“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)管理處的全體員工進(jìn)行“創(chuàng)優(yōu)”總動(dòng)員，通過會(huì)議、宣傳，加強(qiáng)管理力度等措施使相關(guān)員工盡快進(jìn)入緊張的“創(chuàng)優(yōu)”工作狀態(tài)，提高、加快工作效益、工作節(jié)奏，作好打硬仗、“吃苦”的準(zhǔn)備。

d)對(duì)照“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行內(nèi)部整改：“創(chuàng)優(yōu)”工作應(yīng)當(dāng)遵循的“創(chuàng)優(yōu)”達(dá)標(biāo)準(zhǔn)備為參照，邊整邊改對(duì)照“標(biāo)準(zhǔn)”逐步達(dá)到“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)的工作方式。內(nèi)部工作“創(chuàng)優(yōu)”整改包括“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)硬件設(shè)施（房屋、設(shè)備、設(shè)施、環(huán)境等的整改和“創(chuàng)優(yōu)”資料（原始憑證、管理體系等|的完善兩大部分。

e)在“硬件”設(shè)施的整改方面，應(yīng)當(dāng)作到以下幾個(gè)方面的完善：

★ 所管理物業(yè)樓宇外觀的完好、整潔?！皠?chuàng)優(yōu)”小應(yīng)當(dāng)做到或基本做到樓宇外觀完好，無墻剝落、亂涂亂畫亂張貼，整潔無污染、銹跡油漆鮮亮，標(biāo)識(shí)清楚。特別應(yīng)注意陽(yáng)臺(tái)封閉的統(tǒng)一有序和不違反法規(guī)，不改陽(yáng)臺(tái)的使用功能，各種外觀管道清潔完好，無銹跡污染，不違反裝修管理規(guī)定的亂拉線、亂搭建、隨意改動(dòng)門窗色調(diào)等現(xiàn)象（詳見《裝修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》；

★ 所管理的樓宇內(nèi)部整潔、有序、安全。無違反裝修管理和消防管理法規(guī)的亂搭、亂建、亂改（改動(dòng)房屋的使用功能，特別是隨意改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)）等違章現(xiàn)象；各類樓宇內(nèi)部基本設(shè)施完好、整潔、標(biāo)識(shí)完整清晰（詳見《裝修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》和《防火管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》）；

★ 所管理小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)各類公共設(shè)施、設(shè)備使用功能保持良好的工作狀態(tài)。“創(chuàng)優(yōu)”整改時(shí)應(yīng)對(duì)照“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)。特別注意兩個(gè)方面的問題：一是各類公共配套設(shè)備、設(shè)施的完備，即作為小區(qū)規(guī)劃和居家生活應(yīng)當(dāng)配置的公共配套設(shè)施、設(shè)備不能缺項(xiàng)和隨意減少；二是各類公共設(shè)施、設(shè)備的使用完好率應(yīng)注意達(dá)標(biāo)，對(duì)日常管理比較被忽略的設(shè)施、設(shè)備，如路燈、路牌等要特別加以注意保持其使用的完好率； ★ 設(shè)備機(jī)房的環(huán)境和設(shè)備表面維護(hù)管理應(yīng)做到整潔、干爽，無灰塵、銹跡、脫漆、雜物，無蟲、鼠害跡。設(shè)備機(jī)房的和設(shè)備表面善反映出來的是直觀的設(shè)備維護(hù)管理水準(zhǔn)的高低，整改時(shí)應(yīng)特別注意機(jī)房的環(huán)境整改和設(shè)備表面的維護(hù)工作，力爭(zhēng)做到機(jī)房整潔、干爽、通風(fēng)降溫和防護(hù)措施完善，設(shè)備表面光澤飽滿、標(biāo)識(shí)清晰，無油漬、銹跡、脫漆現(xiàn)象（詳見機(jī)電維修部相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程）；

★ 消防系統(tǒng)配置齊全，標(biāo)識(shí)清楚完善，消防疏散通道暢通?！皠?chuàng)優(yōu)?整改時(shí)應(yīng)特別注意對(duì)消防系統(tǒng)的整改，力爭(zhēng)做到消防設(shè)施、設(shè)備齊全完好，可隨時(shí)啟用，消防疏散應(yīng)急照明燈、消防疏散指示牌、疏散圖和標(biāo)識(shí)齊全、完全，消防疏散通道暢通，無任何阻礙，特別注意高層建筑的防火通道門口能隨時(shí)處于關(guān)閉狀態(tài)，通往天臺(tái)、逃生平臺(tái)的防火門無鎖閉；樓宇四周消防車通道無占用、停車等易被忽略的消防隱患（詳見消防管理中心各標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程）；

★ 除消防以外的其他涉及到居民身心健康、安全的重要設(shè)施如二次供水系統(tǒng)、水池、水箱的清潔、消毒，煤氣管道、電梯等設(shè)施、設(shè)備的安全防護(hù)措施一定要完善到位；

★ 衛(wèi)生狀況至關(guān)重要?！皠?chuàng)優(yōu)“整改時(shí)要告別注意整改小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的各個(gè)衛(wèi)生死角的衛(wèi)生，如商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)門前、停車暢雨棚、天臺(tái)、垃圾中轉(zhuǎn)站、綠化花叢等處的衛(wèi)生狀況。嚴(yán)格管理控制好小區(qū)內(nèi)的亂張貼、亂涂畫等現(xiàn)象，嚴(yán)禁在小內(nèi)養(yǎng)家禽（詳見保潔部相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程）；

★ “創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的環(huán)境美化對(duì)“創(chuàng)優(yōu)”評(píng)比影響極大。整改時(shí)應(yīng)特別注意環(huán)境美化、綠化的整改，力爭(zhēng)做到使人耳目一新、賞心悅目的境界，以有效地提高分值（詳見園林綠化部相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程）；

★ 公共秩序的整改要力爭(zhēng)做到各類治安、交通標(biāo)識(shí)完善齊備，各種必要的防護(hù)設(shè)施完好整齊，保安設(shè)備先進(jìn)完善（詳見保安部相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程）。

f)在“創(chuàng)優(yōu)”迎檢資料的整理中應(yīng)力求資料的完善與真實(shí)、可靠?！皠?chuàng)優(yōu)”迎檢資料通常包括以下內(nèi)容：

★ “創(chuàng)優(yōu)小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的產(chǎn)權(quán)資料：

——規(guī)劃許可證；

——用地協(xié)議書；

——投資許可證；

—— 開工許可證；

——紅線圖；

——總平面圖。

★ 竣工驗(yàn)收資料：

——土建竣工驗(yàn)收書； ——消防竣工驗(yàn)收證明；

—— 水電竣工驗(yàn)收書；

——電梯竣工驗(yàn)收書、電梯準(zhǔn)用證；

——通信系統(tǒng)竣工驗(yàn)收證明；

——燃?xì)庀到y(tǒng)竣工驗(yàn)收證明。

★ 管理移交資料：

——圖紙移交記錄；

——開發(fā)建設(shè)其他資料（如隱蔽工程記錄等）移交資料；

——接管驗(yàn)收記錄；

——鑰匙移交記錄；

——發(fā)展商委托管理合同書。

★管理公司成立登記資料：

——營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

——稅務(wù)登記證；

——企業(yè)法人代碼卡；

——管理處營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

——停車場(chǎng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

——管理處管理用房產(chǎn)權(quán)資料。

★ 業(yè)主委員會(huì)成立與活動(dòng)資料：

——業(yè)主管委會(huì)章程；

——業(yè)主管委會(huì)社團(tuán)法人登記證；

——業(yè)主委員選舉產(chǎn)生記錄； ——業(yè)主管委會(huì)成立記錄；

——業(yè)主管委會(huì)召開的屆次會(huì)議紀(jì)要；

——業(yè)主管委會(huì)發(fā)布的公告。

★ 公眾管理制度（詳見住戶手冊(cè)）；

★ 所有內(nèi)部管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程（管理制度）；

★ 所有內(nèi)部管理的日常質(zhì)量記錄；

★ 員工績(jī)效考評(píng)結(jié)果記錄；

★ 所有的住戶回訪記錄；

★ 所有的住戶報(bào)修記錄；

★ 所有的住戶意見征集記錄；

★ 所有的管理處對(duì)外通知、通知記錄；

★ 所有的財(cái)務(wù)運(yùn)作損益表和其他財(cái)務(wù)報(bào)表；

★ 所有的對(duì)外招手合同書；

★ 所有的員工培訓(xùn)記錄；

★ 所有的員工崗位、職稱證書、員工檔案；

★ 小區(qū)業(yè)主/住戶檔案；

★ 所有的住戶裝修管理檔案；

★ 政府相關(guān)部門出具的無治安案件、火災(zāi)事故證明書；

★ 所有社區(qū)文化記錄；

★ 所有的電梯年檢、二次供水檢疫、衛(wèi)生消殺檢疫證書；

★ 所有的標(biāo)識(shí)復(fù)印件；

★ 所有的多種經(jīng)營(yíng)資料； ★ 所有的政府、住戶、上級(jí)公司、外界對(duì)管理處工作的評(píng)價(jià)資料。以及其他應(yīng)提供的資料、記錄。

g)進(jìn)行“自檢”和“預(yù)檢”：

★ 在整改硬件和整理“創(chuàng)優(yōu)”迎檢資料過程中，“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)不定期地組織“創(chuàng)優(yōu)”管理處進(jìn)行內(nèi)部自檢。每次自檢均以目標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)、全面地進(jìn)行自查自糾，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題詳細(xì)記錄下來逐項(xiàng)落實(shí)到責(zé)任人身上限時(shí)整改完畢?！白詸z”一次，整改一次，提高一步，力爭(zhēng)在較短的時(shí)間內(nèi)大幅度地提高“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的迎檢水平。

★ 在“創(chuàng)優(yōu)”迎檢前一個(gè)月，內(nèi)部整改即將結(jié)束的時(shí)候，“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)邀請(qǐng)行業(yè)專家對(duì)“創(chuàng)優(yōu)”管理處進(jìn)行正式迎檢前的“預(yù)檢”，“預(yù)檢”完全采用正式檢查評(píng)比的形式進(jìn)行，由檢查團(tuán)依照評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)逐項(xiàng)驗(yàn)收，最后將結(jié)果部分和存在的問題逐一列出，以便在正式迎檢前進(jìn)行有針對(duì)性的最后準(zhǔn)備并以此鍛煉管理處的全體員工。

h）“迎檢”準(zhǔn)備。在正式“創(chuàng)優(yōu)”迎檢前“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)應(yīng)著重做好以下工作：

★ 硬件整改基本達(dá)標(biāo)。

★ 資料、記錄真實(shí)、全面、說服力強(qiáng)。

★ 到得業(yè)主/住戶諒解和支持：“創(chuàng)優(yōu)”管理處應(yīng)當(dāng)就“創(chuàng)優(yōu)”的意義與業(yè)主/ 戶達(dá)成充分的理解，使業(yè)主/住戶的絕大多數(shù)都能支持創(chuàng)優(yōu)工作。

★ 取得業(yè)主管理委員會(huì)的支持和配合。

★ 選好住戶代表，為向考評(píng)團(tuán)匯報(bào)工作作好準(zhǔn)備：“國(guó)優(yōu)”、“省優(yōu)”評(píng)比一般考評(píng)團(tuán)都要求參加考評(píng)的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)有業(yè)主代表的發(fā)言和評(píng)價(jià)，認(rèn)真選好住戶代表，贏得住戶代表的鼎力支持對(duì)考評(píng)至關(guān)重要。

★ 寫好“迎檢”匯報(bào)材料：“迎檢”匯報(bào)材料是為向考評(píng)團(tuán)匯報(bào)工作所用發(fā)言稿，發(fā)言稿應(yīng)突出“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的物業(yè)管理特色和成績(jī)，簡(jiǎn)潔明快、重點(diǎn)突出，切忌冗長(zhǎng)乏味?！坝瓩z”匯報(bào)發(fā)言一般應(yīng)包括以下幾部分：

——小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)簡(jiǎn)介；

——物業(yè)管理工作匯報(bào)；

——社區(qū)文化與精神文明匯報(bào)；

——“創(chuàng)優(yōu)”工作情況。

★ 分工負(fù)責(zé)，注意迎檢環(huán)境的布置：“迎檢”環(huán)境的布置應(yīng)注意迎檢氣氛的烘托，力爭(zhēng)創(chuàng)造出一個(gè)有利于迎檢、能夠難考評(píng)團(tuán)留下“好印象”的環(huán)境。

★ 注意儀表儀容、言行舉止，以最飽滿的精神風(fēng)貌迎接考評(píng)。迎檢時(shí)員工的儀容儀表、言行舉止，都應(yīng)著力進(jìn)行雕鑿，“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)確保迎檢員工的最飽滿的精神風(fēng)貌和精神狀態(tài)參加考評(píng)，以求爭(zhēng)取最佳的考評(píng)成果。

★ 迎檢時(shí)的基本要求：

——精神飽滿、儀容整潔；

——紀(jì)律嚴(yán)明，緊張有序；

——熱情大方，不掛卑不亢；

——環(huán)境優(yōu)雅，輕松活潑；

——自信嚴(yán)謹(jǐn)，應(yīng)答適度。

（4）迎檢結(jié)束后，由“創(chuàng)優(yōu)?領(lǐng)導(dǎo)小組寫出總結(jié)材料，歸檔保存。

5． 記錄

6． 相關(guān)支持文件

第三篇：物業(yè)創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

物業(yè)創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

1．目的

規(guī)范住宅小區(qū)（大廈）物業(yè)管理達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作，確保創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作完善有效。2．適用范圍

適用于物業(yè)管理公司創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作。3．職責(zé)

（１）公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作的組織、監(jiān)控。

（２）公司分管副總經(jīng)理和管理處經(jīng)理具體負(fù)責(zé)組織實(shí)施達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作。

（３）管理處和公司機(jī)關(guān)各部門負(fù)責(zé)依照本規(guī)程進(jìn)行達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作的具體作業(yè)。4．程序要點(diǎn)

（1）物業(yè)管理“達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)”簡(jiǎn)介

a)“市級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)比”：是由國(guó)內(nèi)各主要城市自己每年舉行的全市范圍物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)評(píng)比。參加考評(píng)的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)后可榮獲市級(jí)“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)”榮譽(yù)稱號(hào)。

（2）物業(yè)管理公司創(chuàng)優(yōu)工作一般需要經(jīng)過以下幾個(gè)步驟 a)確立目標(biāo)

b)成立創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組。c)內(nèi)部動(dòng)員。

d)對(duì)照“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行內(nèi)部整改。e)進(jìn)行“自檢”和“預(yù)檢”。f)迎檢達(dá)標(biāo)。

（3）“創(chuàng)優(yōu)”達(dá)標(biāo)的基本工作要點(diǎn)

a)確立“創(chuàng)優(yōu)”目標(biāo)：物業(yè)管理公司應(yīng)首先確定準(zhǔn)備“創(chuàng)優(yōu)”的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)，即明確是達(dá)到“國(guó)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)還是“省優(yōu)”、“市優(yōu)”、“區(qū)優(yōu)”，以便為創(chuàng)優(yōu)工作定一個(gè)基本格調(diào)。定立“創(chuàng)優(yōu)”目標(biāo)時(shí)，應(yīng)注意結(jié)合參加“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的實(shí)際情況和公司的做主能力，不可一味地好高騖遠(yuǎn)。

b)成立“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組：“創(chuàng)優(yōu)”工作開始前應(yīng)由公司領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥成立“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組。創(chuàng)優(yōu)小組一般應(yīng)由公司各部門的負(fù)責(zé)人和管理處主要領(lǐng)導(dǎo)組成。對(duì)于重要地“創(chuàng)優(yōu)”工作，應(yīng)由公司總經(jīng)理親自掛帥以便加強(qiáng)“創(chuàng)優(yōu)”工作的協(xié)調(diào)，支持力度，確?！皠?chuàng)優(yōu)”工作必要的人力、物力保障。

c)內(nèi)部動(dòng)員：“創(chuàng)優(yōu)”開始時(shí)，應(yīng)首先對(duì)內(nèi)部員工，特別是參加“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)管理處的全體員工進(jìn)行“創(chuàng)優(yōu)”總動(dòng)員，通過會(huì)議、宣傳，加強(qiáng)管理力度等措施使相關(guān)員工盡快進(jìn)入緊張的“創(chuàng)優(yōu)”工作狀態(tài)，提高、加快工作效益、工作節(jié)奏，作好打硬仗、“吃苦”的準(zhǔn)備。

d)對(duì)照“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行內(nèi)部整改：“創(chuàng)優(yōu)”工作應(yīng)當(dāng)遵循的“創(chuàng)優(yōu)”達(dá)標(biāo)準(zhǔn)備為參照，邊整邊改對(duì)照“標(biāo)準(zhǔn)”逐步達(dá)到“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)的工作方式。內(nèi)部工作“創(chuàng)優(yōu)”整改包括“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)硬件設(shè)施（房屋、設(shè)備、設(shè)施、環(huán)境等的整改和“創(chuàng)優(yōu)”資料（原始憑證、管理體系等|的完善兩大部分。e)在“硬件”設(shè)施的整改方面，應(yīng)當(dāng)作到以下幾個(gè)方面的完善：

★ 所管理物業(yè)樓宇外觀的完好、整潔?！皠?chuàng)優(yōu)”小應(yīng)當(dāng)做到或基本做到樓宇外觀完好，無墻剝落、亂涂亂畫亂張貼，整潔無污染、銹跡油漆鮮亮，標(biāo)識(shí)清

楚。特別應(yīng)注意陽(yáng)臺(tái)封閉的統(tǒng)一有序和不違反法規(guī)，不改陽(yáng)臺(tái)的使用功能，各種外觀管道清潔完好，無銹跡污染，不違反裝修管理規(guī)定的亂拉線、亂搭建、隨意改動(dòng)門窗色調(diào)等現(xiàn)象.★ 所管理的樓宇內(nèi)部整潔、有序、安全。無違反裝修管理和消防管理法規(guī)的亂搭、亂建、亂改（改動(dòng)房屋的使用功能，特別是隨意改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)）等違章現(xiàn)象；各類樓宇內(nèi)部基本設(shè)施完好、整潔、標(biāo)識(shí)完整清晰.★ 所管理小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)各類公共設(shè)施、設(shè)備使用功能保持良好的工作狀態(tài)。“創(chuàng)優(yōu)”整改時(shí)應(yīng)對(duì)照“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)。特別注意兩個(gè)方面的問題：一是各類公共配套設(shè)備、設(shè)施的完備，即作為小區(qū)規(guī)劃和居家生活應(yīng)當(dāng)配置的公共配套設(shè)施、設(shè)備不能缺項(xiàng)和隨意減少；二是各類公共設(shè)施、設(shè)備的使用完好率應(yīng)注意達(dá)標(biāo)，對(duì)日常管理比較被忽略的設(shè)施、設(shè)備，如路燈、路牌等要特別加以注意保持其使用的完好率；

★ 設(shè)備機(jī)房的環(huán)境和設(shè)備表面維護(hù)管理應(yīng)做到整潔、干爽，無灰塵、銹跡、脫漆、雜物，無蟲、鼠害跡。設(shè)備機(jī)房的和設(shè)備表面善反映出來的是直觀的設(shè)備維護(hù)管理水準(zhǔn)的高低，整改時(shí)應(yīng)特別注意機(jī)房的環(huán)境整改和設(shè)備表面的維護(hù)工作，力爭(zhēng)做到機(jī)房整潔、干爽、通風(fēng)降溫和防護(hù)措施完善，設(shè)備表面光澤飽滿、標(biāo)識(shí)清晰，無油漬、銹跡、脫漆現(xiàn)象；

★ 消防系統(tǒng)配置齊全，標(biāo)識(shí)清楚完善，消防疏散通道暢通?！皠?chuàng)優(yōu)‘整改時(shí)應(yīng)特別注意對(duì)消防系統(tǒng)的整改，力爭(zhēng)做到消防設(shè)施、設(shè)備齊全完好，可隨時(shí)啟用，消防疏散應(yīng)急照明燈、消防疏散指示牌、疏散圖和標(biāo)識(shí)齊全、完全，消防疏散通道暢通，無任何阻礙，特別注意高層建筑的防火通道門口能隨時(shí)處于關(guān)閉狀態(tài)，通往天臺(tái)、逃生平臺(tái)的防火門無鎖閉；樓宇四周消防車通道無占用、停車等易被忽略的消防隱患；

★ 除消防以外的其他涉及到居民身心健康、安全的重要設(shè)施如二次供水系統(tǒng)、水池、水箱的清潔、消毒，煤氣管道、電梯等設(shè)施、設(shè)備的安全防護(hù)措施一定要完善到位；

★ 衛(wèi)生狀況至關(guān)重要。“創(chuàng)優(yōu)“整改時(shí)要告別注意整改小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的各個(gè)衛(wèi)生死角的衛(wèi)生，如商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)門前、停車暢雨棚、天臺(tái)、垃圾中轉(zhuǎn)站、綠化花叢等處的衛(wèi)生狀況。嚴(yán)格管理控制好小區(qū)內(nèi)的亂張貼、亂涂畫等現(xiàn)象，嚴(yán)禁在小內(nèi)養(yǎng)家禽；

★ “創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的環(huán)境美化對(duì)“創(chuàng)優(yōu)”評(píng)比影響極大。整改時(shí)應(yīng)特別注意環(huán)境美化、綠化的整改，力爭(zhēng)做到使人耳目一新、賞心悅目的境界，以有效地提高分值；

★ 公共秩序的整改要力爭(zhēng)做到各類治安、交通標(biāo)識(shí)完善齊備，各種必要的防護(hù)設(shè)施完好整齊，保安設(shè)備先進(jìn)完善。

f)在“創(chuàng)優(yōu)”迎檢資料的整理中應(yīng)力求資料的完善與真實(shí)、可靠?！皠?chuàng)優(yōu)”迎檢資料通常包括以下內(nèi)容：

★ “創(chuàng)優(yōu)小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的產(chǎn)權(quán)資料： ——規(guī)劃許可證； ——用地協(xié)議書； ——投資許可證； —— 開工許可證； ——紅線圖； ——總平面圖。

★ 竣工驗(yàn)收資料： ——土建竣工驗(yàn)收書； ——消防竣工驗(yàn)收證明； —— 水電竣工驗(yàn)收書；

——電梯竣工驗(yàn)收書、電梯準(zhǔn)用證； ——通信系統(tǒng)竣工驗(yàn)收證明； ——燃?xì)庀到y(tǒng)竣工驗(yàn)收證明。★ 管理移交資料： ——圖紙移交記錄；

——開發(fā)建設(shè)其他資料（如隱蔽工程記錄等）移交資料； ——接管驗(yàn)收記錄； ——鑰匙移交記錄；

——發(fā)展商委托管理合同書。★管理公司成立登記資料： ——營(yíng)業(yè)執(zhí)照； ——稅務(wù)登記證； ——企業(yè)法人代碼卡； ——管理處營(yíng)業(yè)執(zhí)照； ——停車場(chǎng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

——管理處管理用房產(chǎn)權(quán)資料。

★ 業(yè)主委員會(huì)成立與活動(dòng)資料： ——業(yè)主管委會(huì)章程；

——業(yè)主管委會(huì)社團(tuán)法人登記證； ——業(yè)主委員選舉產(chǎn)生記錄； ——業(yè)主管委會(huì)成立記錄；

——業(yè)主管委會(huì)召開的屆次會(huì)議紀(jì)要； ——業(yè)主管委會(huì)發(fā)布的公告。

★ 公眾管理制度（詳見住戶手冊(cè)）；

★ 所有內(nèi)部管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程（管理制度）； ★ 所有內(nèi)部管理的日常質(zhì)量記錄； ★ 員工績(jī)效考評(píng)結(jié)果記錄； ★ 所有的住戶回訪記錄； ★ 所有的住戶報(bào)修記錄；

★ 所有的住戶意見征集記錄；

★ 所有的管理處對(duì)外通知、通知記錄； ★ 所有的財(cái)務(wù)運(yùn)作損益表和其他財(cái)務(wù)報(bào)表； ★ 所有的對(duì)外招手合同書； ★ 所有的員工培訓(xùn)記錄；

★ 所有的員工崗位、職稱證書、員工檔案； ★ 小區(qū)業(yè)主/住戶檔案；

★ 所有的住戶裝修管理檔案；

★ 政府相關(guān)部門出具的無治安案件、火災(zāi)事故證明書； ★ 所有社區(qū)文化記錄；

★ 所有的電梯年檢、二次供水檢疫、衛(wèi)生消殺檢疫證書；

★ 所有的標(biāo)識(shí)復(fù)印件； ★ 所有的多種經(jīng)營(yíng)資料；

★ 所有的政府、住戶、上級(jí)公司、外界對(duì)管理處工作的評(píng)價(jià)資料。以及其他應(yīng)提供的資料、記錄。

g)進(jìn)行“自檢”和“預(yù)檢”：

★ 在整改硬件和整理“創(chuàng)優(yōu)”迎檢資料過程中，“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)不定期地組織“創(chuàng)優(yōu)”管理處進(jìn)行內(nèi)部自檢。每次自檢均以目標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)、全面地進(jìn)行自查自糾，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題詳細(xì)記錄下來逐項(xiàng)落實(shí)到責(zé)任人身上限時(shí)整改完畢。“自檢”一次，整改一次，提高一步，力爭(zhēng)在較短的時(shí)間內(nèi)大幅度地提高“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的迎檢水平。

★ 在“創(chuàng)優(yōu)”迎檢前一個(gè)月，內(nèi)部整改即將結(jié)束的時(shí)候，“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)邀請(qǐng)行業(yè)專家對(duì)“創(chuàng)優(yōu)”管理處進(jìn)行正式迎檢前的“預(yù)檢”，“預(yù)檢”完全采用正式檢查評(píng)比的形式進(jìn)行，由檢查團(tuán)依照評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)逐項(xiàng)驗(yàn)收，最后將結(jié)果部分和存在的問題逐一列出，以便在正式迎檢前進(jìn)行有針對(duì)性的最后準(zhǔn)備并以此鍛煉管理處的全體員工。

h）“迎檢”準(zhǔn)備。在正式“創(chuàng)優(yōu)”迎檢前“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)應(yīng)著重做好以下工作：

★ 硬件整改基本達(dá)標(biāo)。

★ 資料、記錄真實(shí)、全面、說服力強(qiáng)。

★ 到得業(yè)主/住戶諒解和支持：“創(chuàng)優(yōu)”管理處應(yīng)當(dāng)就“創(chuàng)優(yōu)”的意義與業(yè)主/ 戶達(dá)成充分的理解，使業(yè)主/住戶的絕大多數(shù)都能支持創(chuàng)優(yōu)工作。★ 取得業(yè)主管理委員會(huì)的支持和配合。

★ 選好住戶代表，為向考評(píng)團(tuán)匯報(bào)工作作好準(zhǔn)備：“國(guó)優(yōu)”、“省優(yōu)”評(píng)比一般考評(píng)團(tuán)都要求參加考評(píng)的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)有業(yè)主代表的發(fā)言和評(píng)價(jià)，認(rèn)真選好住戶代表，贏得住戶代表的鼎力支持對(duì)考評(píng)至關(guān)重要。

★ 寫好“迎檢”匯報(bào)材料：“迎檢”匯報(bào)材料是為向考評(píng)團(tuán)匯報(bào)工作所用發(fā)言稿，發(fā)言稿應(yīng)突出“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的物業(yè)管理特色和成績(jī)，簡(jiǎn)潔明快、重點(diǎn)突出，切忌冗長(zhǎng)乏味?！坝瓩z”匯報(bào)發(fā)言一般應(yīng)包括以下幾部分： ——小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)簡(jiǎn)介； ——物業(yè)管理工作匯報(bào)；

——社區(qū)文化與精神文明匯報(bào)； ——“創(chuàng)優(yōu)”工作情況。

★ 分工負(fù)責(zé)，注意迎檢環(huán)境的布置：“迎檢”環(huán)境的布置應(yīng)注意迎檢氣氛的烘托，力爭(zhēng)創(chuàng)造出一個(gè)有利于迎檢、能夠難考評(píng)團(tuán)留下“好印象”的環(huán)境。★ 注意儀表儀容、言行舉止，以最飽滿的精神風(fēng)貌迎接考評(píng)。迎檢時(shí)員工的儀容儀表、言行舉止，都應(yīng)著力進(jìn)行雕鑿，“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)確保迎檢員工的最飽滿的精神風(fēng)貌和精神狀態(tài)參加考評(píng)，以求爭(zhēng)取最佳的考評(píng)成果。★ 迎檢時(shí)的基本要求： ——精神飽滿、儀容整潔； ——紀(jì)律嚴(yán)明，緊張有序； ——環(huán)境優(yōu)雅，輕松活潑； ——自信嚴(yán)謹(jǐn)，應(yīng)答適度。

（4）迎檢結(jié)束后，由“創(chuàng)優(yōu)‘領(lǐng)導(dǎo)小組寫出總結(jié)材料，歸檔保存。

5． 記錄

6． 相關(guān)支持文件

第四篇：“青年文明號(hào)”崗位創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)

“青年文明號(hào)”崗位創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)

一、基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)

1、實(shí)行目標(biāo)責(zé)任管理，在崗位責(zé)任制的基礎(chǔ)上制定創(chuàng)建規(guī)范，做到活動(dòng)有計(jì)劃，創(chuàng)建有目標(biāo)，分工明確，責(zé)任到位。

2、有創(chuàng)建活動(dòng)臺(tái)帳（包括創(chuàng)建過程中的有關(guān)文件、圖片、影音、實(shí)物、原始記錄等資料等一整套的全面反映本單位創(chuàng)建過程的資料檔案。）

3、有明確的創(chuàng)建主題；有醒目的創(chuàng)建標(biāo)志，有切實(shí)可行的創(chuàng)建措施和制度保證。

4、創(chuàng)建活動(dòng)的主要負(fù)責(zé)人政治素質(zhì)好、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)，能自覺帶領(lǐng)青年積極主動(dòng)地開展創(chuàng)建活動(dòng)。

5、在創(chuàng)建過程中，緊密結(jié)合企業(yè)實(shí)際，總結(jié)、探索、建立起一整套標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)、科學(xué)化管理的先進(jìn)模式。

二、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1、恪守職業(yè)道德，遵守執(zhí)法規(guī)范，無被舉報(bào)、投訴現(xiàn)象。

2、公開辦事制度、程序和標(biāo)準(zhǔn)，自覺接受社會(huì)監(jiān)督；在醒目位置設(shè)有投訴信箱、電話；實(shí)行掛牌上崗。

3、文明用語，服務(wù)規(guī)范；便民服務(wù)項(xiàng)目有創(chuàng)意，切合實(shí)際。

4、按要求實(shí)施“青年文明號(hào)信用建設(shè)示范行動(dòng)”。公布信用承諾，懸掛在醒目位置，并認(rèn)真遵守。

三、崗位標(biāo)準(zhǔn)

1、員工具有良好的職業(yè)技能和較強(qiáng)的工作能力，熟悉本職業(yè)務(wù)，工作效率高。

2、鼓勵(lì)青年積極參加文化、業(yè)務(wù)繼續(xù)教育，參加各類業(yè)務(wù)競(jìng)賽。

3、經(jīng)常組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，保證青年每人至少一次培訓(xùn)機(jī)會(huì)；不定期組織業(yè)務(wù)技能考核。

四、社會(huì)效益標(biāo)準(zhǔn)

1、創(chuàng)建活動(dòng)扎實(shí)有效，立足本崗位，推出一項(xiàng)以上有特色的服務(wù)活動(dòng)，并取得一定社會(huì)效益。

2、積極深入學(xué)校、社區(qū)等開展青年文明號(hào)、青年志愿者等社會(huì)公益活動(dòng)。

3、積極向黨組織推薦優(yōu)秀團(tuán)員青年入黨，“推優(yōu)”措施落實(shí)好。

4、圍繞中心工作，結(jié)合青年特點(diǎn)，堅(jiān)持開展豐富多彩的團(tuán)活動(dòng)。

五、評(píng)選方式

本所將根據(jù)以上條款，每季度評(píng)選一次業(yè)務(wù)操作能手、模范先鋒崗位、工作標(biāo)兵，及優(yōu)秀團(tuán)員示范崗。

望全體工作人員積極參與，找差距、比不足，共同進(jìn)步！2014年2月27日

神泉山農(nóng)產(chǎn)品有限公司團(tuán)支部

第五篇：創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)與條件

創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)與條件

創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)與條件

一、標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)生與發(fā)展

二十世紀(jì)九十年代，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起和發(fā)展，為物業(yè)管理行業(yè)提供了廣闊的市。酥詼嗟奈鏌倒≌盡Ｎ劍送貧

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醫(yī)ㄉ璨肯群笥?990年、1992年頒發(fā)了《全國(guó)城市文明住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》和《全通過對(duì)標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，促使參與的企業(yè)規(guī)范運(yùn)作，促進(jìn)了行業(yè)的蓬勃發(fā)展。國(guó)城市文明住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)考評(píng)辦法(試行)》，作為各地創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)的指導(dǎo)性文件和參照依據(jù)。標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)生為創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作奠定了基穿1995年，建設(shè)部對(duì)《標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行了修訂改進(jìn)，重新頒發(fā)了《全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》(1990年《標(biāo)準(zhǔn)》停止執(zhí)行)。以此為據(jù)在全國(guó)開展“全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)”考評(píng)驗(yàn)收。

1997年，建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司又頒發(fā)了《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》，將小區(qū)和大廈的考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)分離，更加適合各類物業(yè)項(xiàng)目開展創(chuàng)優(yōu)準(zhǔn)備工作。

隨著物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展和物業(yè)管理水平的不斷提高，全國(guó)各地普遍反映1995年頒發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)已不能完全適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的新形勢(shì)，如繼續(xù)執(zhí)行，將不可避免地出現(xiàn)優(yōu)秀、示范項(xiàng)目過多的局面，起不到先進(jìn)示范作用。為此，建設(shè)部在廣泛征求各地主管部門及企業(yè)意見的基礎(chǔ)上，本著高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求、操作簡(jiǎn)便的原則對(duì)原標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了修訂。

2000年5月25日，建設(shè)部發(fā)出通知，宣布從2000年起不再進(jìn)行全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目考評(píng)驗(yàn)收和授予稱號(hào)，只對(duì)申報(bào)全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目進(jìn)行考評(píng)驗(yàn)收、授予稱號(hào)；同時(shí)頒發(fā)了新的《全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱2000年標(biāo)準(zhǔn)），舊標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則停止執(zhí)行。2000年標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)于1995年標(biāo)準(zhǔn)、申報(bào)條件有較大提高，考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)也有較大調(diào)整，也更加切合實(shí)際。

二、標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容

2000年全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)按不同物業(yè)類型分為三種：住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)。住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容分為8個(gè)大項(xiàng)：基礎(chǔ)管理；房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)；共用設(shè)施設(shè)備管理；保安/消防/車輛管理；環(huán)境衛(wèi)生管理；綠化管理；精神文明建設(shè)；管理效益。大廈和工業(yè)區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)各有9項(xiàng)，將共用設(shè)施設(shè)備管理分為共用設(shè)備管理和共用設(shè)施管理兩部分。（具體標(biāo)準(zhǔn)見附錄《物業(yè)管理法規(guī)匯編》），該套標(biāo)準(zhǔn)基本上覆蓋了物業(yè)管理的各個(gè)方面，適用于全國(guó)各地。

三、標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施

“國(guó)優(yōu)”物業(yè)管理項(xiàng)目的考評(píng)工作，由建設(shè)部或國(guó)家行業(yè)協(xié)會(huì)組織每年進(jìn)行一次。2000年12月，全國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)組織了2000年新標(biāo)準(zhǔn)頒布后的第一次考評(píng)。

四、基本條件

建設(shè)部四次頒布的標(biāo)準(zhǔn)都規(guī)定了相應(yīng)的基本申報(bào)條件；各地根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，制定了適合地區(qū)特點(diǎn)和實(shí)際情況的各級(jí)申報(bào)條件。由于各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）、市級(jí)的申報(bào)條件、考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)有所差異，所以企業(yè)在選定創(chuàng)優(yōu)項(xiàng)目時(shí)，除了要參考建設(shè)部的標(biāo)準(zhǔn)外，還必須考慮當(dāng)?shù)氐膭?chuàng)建申報(bào)基本條件，符合條件的方可申報(bào)。以下是申報(bào)不同級(jí)別創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)項(xiàng)目時(shí)應(yīng)具備的基本條件：

（一）區(qū)級(jí)優(yōu)秀項(xiàng)目。一般由區(qū)級(jí)行業(yè)主管部門按照上級(jí)制定的考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)組織區(qū)級(jí)優(yōu)秀項(xiàng)目的考評(píng)驗(yàn)收，只是達(dá)標(biāo)分?jǐn)?shù)低于市優(yōu)分?jǐn)?shù)。因此，其申報(bào)的基本條件與市優(yōu)基本相同。

（二）市級(jí)優(yōu)秀項(xiàng)目。

1、申報(bào)的參評(píng)項(xiàng)目必須已經(jīng)竣工并交付使用；

2、入住率達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的比例；

3、配備有專業(yè)的管理服務(wù)人員；

4、參評(píng)項(xiàng)目的面積等硬件條件符合標(biāo)準(zhǔn)要求；

5、建立有完善的管理規(guī)章制度；

6、參評(píng)項(xiàng)目當(dāng)年無重大責(zé)任事故；

7、未發(fā)生行業(yè)主管部門認(rèn)定的重大有效投訴；

8、參評(píng)項(xiàng)目實(shí)行了綜合一體化、專業(yè)化管理服務(wù)等。

（三）省級(jí)及國(guó)家級(jí)優(yōu)秀、示范項(xiàng)目。

除了要具備申報(bào)市優(yōu)的基本條件外，還必須具備如下條件：

1、已取得市優(yōu)、省優(yōu)分別滿一年以上；

2、已按法定程序成立了業(yè)主委員會(huì)。

（申報(bào)國(guó)家級(jí)示范項(xiàng)目必須是省級(jí)考評(píng)達(dá)98分以上。）

物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)工作開展

物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)工作開展

物業(yè)管理的創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)

提 示：創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作是指物業(yè)管理企業(yè)推選合適的管理項(xiàng)目，參加由政府行業(yè)主管部門組織的對(duì)管理項(xiàng)目整體形象、綜合管理及全面服務(wù)工作的綜合考評(píng)驗(yàn)收。

理解創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)含義的關(guān)鍵點(diǎn)是政府行業(yè)主管部門組織；參評(píng)項(xiàng)目符合條件；綜合考評(píng)驗(yàn)收。

創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作按組織考評(píng)的層次可分為國(guó)家級(jí)、?。ㄖ陛犑?、自治區(qū)）級(jí)、市/ 區(qū)級(jí)，即通常所說的“國(guó)優(yōu)、省優(yōu)、市/ 區(qū)優(yōu)”。

第一節(jié) 創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)與條件

一、標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)生與發(fā)展

二十世紀(jì)九十年代，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起和發(fā)展，為物業(yè)管理行業(yè)提供了廣闊的市場(chǎng)，在全國(guó)范圍內(nèi)催生了眾多的物業(yè)公司。為了推動(dòng)建立物業(yè)管理體制，規(guī)范市場(chǎng)，引導(dǎo)住宅小區(qū)物業(yè)管理的開展，提高城市住宅小區(qū)的整體管理水平，國(guó)家建設(shè)部先后于1990年、1992年頒發(fā)了《全國(guó)城市文明住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》和《全國(guó)城市文明住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)考評(píng)辦法(試行)》，作為各地創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)的指導(dǎo)性文件和參照依據(jù)。標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)生為創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作奠定了基穿參與的企業(yè)規(guī)范運(yùn)作，促進(jìn)了行業(yè)的蓬勃發(fā)展。

1995年，建設(shè)部對(duì)《標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行了修訂改進(jìn)，重新頒發(fā)了《全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》(1990年《標(biāo)準(zhǔn)》停止執(zhí)行)。以此為據(jù)在全國(guó)開展“全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)”考評(píng)驗(yàn)收。

1997年，建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司又頒發(fā)了《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》，將小區(qū)和大廈的考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)分離，更加適合各類物業(yè)項(xiàng)目開展創(chuàng)優(yōu)準(zhǔn)備工作。

隨著物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展和物業(yè)管理水平的不斷提高，全國(guó)各地普遍反映1995年頒發(fā)的標(biāo)

通過對(duì)標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，促使準(zhǔn)已不能完全適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的新形勢(shì)，如繼續(xù)執(zhí)行，將不可避免地出現(xiàn)優(yōu)秀、示范項(xiàng)目過多的局面，起不到先進(jìn)示范作用。為此，建設(shè)部在廣泛征求各地主管部門及企業(yè)意見的基礎(chǔ)上，本著高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求、操作簡(jiǎn)便的原則對(duì)原標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了修訂。

2000年5月25日，建設(shè)部發(fā)出通知，宣布從2000年起不再進(jìn)行全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目考評(píng)驗(yàn)收和授予稱號(hào)，只對(duì)申報(bào)全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目進(jìn)行考評(píng)驗(yàn)收、授予稱號(hào)；同時(shí)頒發(fā)了新的《全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱2000年標(biāo)準(zhǔn)），舊標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則停止執(zhí)行。2000年標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)于1995年標(biāo)準(zhǔn)、申報(bào)條件有較大提高，考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)也有較大調(diào)整，也更加切合實(shí)際。

二、標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容

2000年全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)按不同物業(yè)類型分為三種：住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)。住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容分為8個(gè)大項(xiàng)：基礎(chǔ)管理；房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)；共用設(shè)施設(shè)備管理；保安/消防/車輛管理；環(huán)境衛(wèi)生管理；綠化管理；精神文明建設(shè)；管理效益。大廈和工業(yè)區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)各有9項(xiàng)，將共用設(shè)施設(shè)備管理分為共用設(shè)備管理和共用設(shè)施管理兩部分。（具體標(biāo)準(zhǔn)見附錄《物業(yè)管理法規(guī)匯編》。）

該套標(biāo)準(zhǔn)基本上覆蓋了物業(yè)管理的各個(gè)方面，適用于全國(guó)各地。

三、標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施

“國(guó)優(yōu)”物業(yè)管理項(xiàng)目的考評(píng)工作，由建設(shè)部或國(guó)家行業(yè)協(xié)會(huì)組織每年進(jìn)行一次。2000年12月，全國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)組織了2000年新標(biāo)準(zhǔn)頒布后的第一次考評(píng)。

截止2000年年底，全國(guó)共有487個(gè)住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)被評(píng)為國(guó)家級(jí)（優(yōu)秀）示范項(xiàng)目，其中深圳市有153個(gè)。

四、基本條件

建設(shè)部四次頒布的標(biāo)準(zhǔn)都規(guī)定了相應(yīng)的基本申報(bào)條件；各地根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，制定了適合地區(qū)特點(diǎn)和實(shí)際情況的各級(jí)申報(bào)條件。由于各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）、市級(jí)的申報(bào)條件、考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)有所差異，所以企業(yè)在選定創(chuàng)優(yōu)項(xiàng)目時(shí)，除了要參考建設(shè)部的標(biāo)準(zhǔn)外，還必須考慮當(dāng)?shù)氐膭?chuàng)建申報(bào)基本條件，符合條件的方可申報(bào)。

以下是申報(bào)不同級(jí)別創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)項(xiàng)目時(shí)應(yīng)具備的基本條件：

（一）區(qū)級(jí)優(yōu)秀項(xiàng)目。一般由區(qū)級(jí)行業(yè)主管部門按照上級(jí)制定的考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)組織區(qū)級(jí)優(yōu)秀項(xiàng)目的考評(píng)驗(yàn)收，只是達(dá)標(biāo)分?jǐn)?shù)低于市優(yōu)分?jǐn)?shù)。因此，其申報(bào)的基本條件與市優(yōu)基本相同。

（二）市級(jí)優(yōu)秀項(xiàng)目。

1、申報(bào)的參評(píng)項(xiàng)目必須已經(jīng)竣工并交付使用；

2、入住率達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的比例；

3、配備有專業(yè)的管理服務(wù)人員；

4、參評(píng)項(xiàng)目的面積等硬件條件符合標(biāo)準(zhǔn)要求；

5、建立有完善的管理規(guī)章制度；

6、參評(píng)項(xiàng)目當(dāng)年無重大責(zé)任事故；

7、未發(fā)生行業(yè)主管部門認(rèn)定的重大有效投訴；

8、參評(píng)項(xiàng)目實(shí)行了綜合一體化、專業(yè)化管理服務(wù)等。

（三）省級(jí)及國(guó)家級(jí)優(yōu)秀、示范項(xiàng)目。

除了要具備申報(bào)市優(yōu)的基本條件外，還必須具備如下條件：

1、已取得市優(yōu)、省優(yōu)分別滿一年以上；

2、已按法定程序成立了業(yè)主委員會(huì)。

（申報(bào)國(guó)家級(jí)示范項(xiàng)目必須是省級(jí)考評(píng)達(dá)98分以上。）

第二節(jié) 創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)的操作程序

一、前期介入 企業(yè)在制定工作計(jì)劃和工作目標(biāo)時(shí)，應(yīng)通過權(quán)衡企業(yè)所能提供的資源和在管項(xiàng)目的自然條件，確定是否參加當(dāng)年的創(chuàng)優(yōu)考評(píng)和選擇幾個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)。從而未雨綢繆，預(yù)做準(zhǔn)備。

（一）參評(píng)項(xiàng)目的選擇

一般來說，選擇參評(píng)項(xiàng)目主要應(yīng)考慮以下因素：

1、委托方的要求。如果委托物業(yè)管理合同中約定要?jiǎng)?chuàng)建達(dá)標(biāo)且項(xiàng)目自然條件符合申報(bào)要求，就必須進(jìn)行創(chuàng)建達(dá)標(biāo)。

2、企業(yè)規(guī)范管理、提升品牌的自身要求。如果企業(yè)希望通過參加創(chuàng)建達(dá)標(biāo)提升管理水平，提高企業(yè)知名度，就應(yīng)選擇項(xiàng)目參與創(chuàng)建考評(píng)。

3、企業(yè)在管項(xiàng)目中如有基礎(chǔ)條件好、符合申報(bào)條件的，應(yīng)積極參加創(chuàng)建考評(píng)活動(dòng)。

（二）企業(yè)調(diào)配資源

企業(yè)要達(dá)到預(yù)定的創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)，必須配備相應(yīng)的資源，包括組織資源、人力資源、財(cái)力資源、物資資源等。企業(yè)只有充分、合理地調(diào)度和利用資源，才能使其發(fā)揮最大功效。其中，確定創(chuàng)建主要負(fù)責(zé)部門是有效調(diào)配資源的關(guān)鍵。要作好調(diào)配資源工作必須注意以下幾點(diǎn)：

1、領(lǐng)導(dǎo)重視

企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)創(chuàng)建達(dá)標(biāo)工作關(guān)注、支持、指導(dǎo)的程度關(guān)系到創(chuàng)建達(dá)標(biāo)的成效。因此，企業(yè)主要領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)在創(chuàng)建的各個(gè)階段予以高度重視，并要求機(jī)關(guān)相關(guān)部門經(jīng)常到參評(píng)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)檢查、指導(dǎo)，確保創(chuàng)建工作按計(jì)劃進(jìn)行。

2、組織保證

為了加強(qiáng)對(duì)創(chuàng)優(yōu)工作的領(lǐng)導(dǎo)，企業(yè)應(yīng)成立由公司領(lǐng)導(dǎo)掛帥、機(jī)關(guān)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人和創(chuàng)優(yōu)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人共同參加的創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組；并指定一個(gè)部門作為創(chuàng)建主要責(zé)任部門。各參評(píng)項(xiàng)目亦應(yīng)相應(yīng)建立以負(fù)責(zé)人為首的創(chuàng)建工作小組，明確分工，責(zé)任到人。至此，企業(yè)便形成一個(gè)完整的系統(tǒng)工作網(wǎng)絡(luò)，從組織上保證了創(chuàng)優(yōu)工作的順利進(jìn)行。

3、人員培訓(xùn)

創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)幾乎涉及到參評(píng)項(xiàng)目管理服務(wù)工作的全部?jī)?nèi)容，必須對(duì)員工進(jìn)行貫徹標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)，讓每位員工都清楚創(chuàng)建的目的意義，明確創(chuàng)建達(dá)標(biāo)的任務(wù)和要求，了解考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容及本人在創(chuàng)建工作中擔(dān)任的角色。只有把全體員工的積極性、創(chuàng)造性充分調(diào)動(dòng)起來，創(chuàng)建達(dá)標(biāo)工作才有堅(jiān)實(shí)的群眾基穿

4、激勵(lì)機(jī)制

創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作具有時(shí)間緊、任務(wù)重、標(biāo)準(zhǔn)高、要求嚴(yán)的特點(diǎn)。為了確保創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，企業(yè)可采用相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制，如把創(chuàng)建工作成果與員工職位升降和獎(jiǎng)金雙掛鉤等。尤其是進(jìn)入項(xiàng)目初評(píng)階段后，對(duì)整改的項(xiàng)目，要落實(shí)責(zé)任部門、負(fù)責(zé)人；對(duì)整改時(shí)間、整改效果作出明確規(guī)定并進(jìn)行控制。這樣，才能有效地激發(fā)各級(jí)組織和全體員工的創(chuàng)建熱情和積極性。

（三）申報(bào)注意事項(xiàng)

1、注意收集申報(bào)信息。

一般情況下，政府行業(yè)主管部門會(huì)在每年年初就當(dāng)年的創(chuàng)優(yōu)考評(píng)工作發(fā)出通知。企業(yè)可根據(jù)通知要求進(jìn)行申報(bào)，并主動(dòng)與行業(yè)主管部門取得聯(lián)系，了解當(dāng)年考評(píng)工作安排，以免因信息不靈而漏報(bào)。

2、填寫、呈送申報(bào)表。

企業(yè)確定參評(píng)項(xiàng)目后，應(yīng)到政府主管部門領(lǐng)取申報(bào)表，并按照規(guī)定的時(shí)限填寫報(bào)送到指定的接收部門。

3、跟蹤申報(bào)結(jié)果。

政府部門收到創(chuàng)優(yōu)申請(qǐng)之后和組織檢查考評(píng)之前，會(huì)對(duì)企業(yè)及申報(bào)項(xiàng)目的資格進(jìn)行審

查，確認(rèn)參評(píng)資格。企業(yè)應(yīng)注意跟蹤資格確認(rèn)結(jié)果。

4、逐級(jí)申報(bào)。企業(yè)的申報(bào)程序是由低級(jí)向高級(jí)進(jìn)行的，一般來說，應(yīng)從區(qū)優(yōu)起步，每通過一級(jí)考評(píng)驗(yàn)收后，再申請(qǐng)參加高一個(gè)級(jí)別的達(dá)標(biāo)考評(píng)。

二、內(nèi)部評(píng)定

在確定創(chuàng)優(yōu)項(xiàng)目之后，企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織相關(guān)部門和人員對(duì)其進(jìn)行全方位的綜合檢查，對(duì)創(chuàng)優(yōu)項(xiàng)目進(jìn)行初次評(píng)定。

（一）項(xiàng)目?jī)?nèi)部初評(píng)

初評(píng)應(yīng)該是有計(jì)劃進(jìn)行的。內(nèi)部初評(píng)時(shí)應(yīng)明確以下幾點(diǎn)：

1、選用初評(píng)標(biāo)準(zhǔn)。內(nèi)部檢查考評(píng)應(yīng)參照新頒布的國(guó)家示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)結(jié)合本企業(yè)的檢查標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。

2、明確牽頭部門。由牽頭部門負(fù)責(zé)組織初評(píng)的實(shí)施，包括檢查評(píng)估的時(shí)間、參加考評(píng)的人員、檢查的內(nèi)容、順序、考評(píng)結(jié)果的匯總等。

3、選定檢查人員。為了保證內(nèi)部初評(píng)的質(zhì)量，應(yīng)從各專業(yè)選抽具有足夠?qū)I(yè)知識(shí)和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的人員參加檢查。

4、細(xì)致分組檢查。一般分為：軟件組（文件、資料、檔案、培訓(xùn)等）、環(huán)境組、設(shè)備組（強(qiáng)電、弱電、電梯、鍋爐等）、財(cái)務(wù)組。分組原則是：細(xì)致分工，寧重不漏。

5、參評(píng)項(xiàng)目配合。受檢單位應(yīng)組織人員引導(dǎo)和陪同檢查組進(jìn)行檢查，并認(rèn)真做好記錄。

6、提出整改方案。現(xiàn)場(chǎng)檢查結(jié)束后，應(yīng)以會(huì)議的形式，由各檢查小組匯報(bào)檢查發(fā)現(xiàn)，針對(duì)問題分析原因，提出整改意見；由初評(píng)牽頭部門匯總意見并形成書面報(bào)告，提交給企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和受檢單位。

（二）項(xiàng)目持續(xù)改進(jìn)

從項(xiàng)目初評(píng)到缺陷整改，其過程的長(zhǎng)短和效果的優(yōu)劣是由企業(yè)實(shí)力決定的。檢查人員的水平、能力和態(tài)度決定著發(fā)現(xiàn)問題的數(shù)量和頻次，而企業(yè)資源則決定著缺陷的整改程度及結(jié)果。在整改過程中應(yīng)考慮以下問題：

1、整改效果。整改效果并非單指實(shí)際效果，還應(yīng)與檢查標(biāo)準(zhǔn)聯(lián)系綜合考慮；可分三種：完全整改、部分整改、無效整改。這是缺陷整改前和提出整改方案時(shí)必須考慮的首要問題。

2、整改時(shí)間。企業(yè)應(yīng)考慮整改所需的時(shí)間，并盡量精確估計(jì)檢查考評(píng)時(shí)間，使整改選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)間開始和結(jié)束，能夠達(dá)到事半功倍的效果。

3、整改技術(shù)。對(duì)企業(yè)有能力解決的問題和無法解決的問題應(yīng)及早分析、確認(rèn)；在計(jì)劃安排上，應(yīng)先將本身無法解決的問題外委解決。整改中應(yīng)注意控制成本、質(zhì)量和工期。

4、二次自查。整改工作要分清輕重緩急，全面展開。由于工期的不同，各責(zé)任部門和責(zé)任人都必須按時(shí)完成并保證質(zhì)量。單項(xiàng)整改完成后，驗(yàn)收小組應(yīng)進(jìn)行驗(yàn)收。全部整改項(xiàng)目基本完成時(shí)，企業(yè)應(yīng)再次組織內(nèi)部檢查考評(píng)。通過不斷的檢查和整改，促進(jìn)項(xiàng)目的持續(xù)改進(jìn)，直到符合標(biāo)準(zhǔn)的要求。

三、軟件準(zhǔn)備

完善軟件和整改硬件構(gòu)成了創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作的主題，這兩項(xiàng)工作貫穿于創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)的整個(gè)過程，但在不同的階段側(cè)重點(diǎn)不同。前期準(zhǔn)備階段以軟件為主，后期整改和鞏固階段以硬件為主。

軟件是企業(yè)為保證管理、服務(wù)有效運(yùn)行，維持物業(yè)正常運(yùn)行而采取的行為。這種行為包括：收集資料、引用法規(guī)、編制制度、實(shí)施活動(dòng)等。創(chuàng)優(yōu)過程中軟件準(zhǔn)備主要是迎檢資料的準(zhǔn)備，即：將考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)的全部?jī)?nèi)容轉(zhuǎn)化成相關(guān)主題的資料。在這一過程中涉及到檔案整理、制度編制、文件修訂、表格制作、數(shù)據(jù)處理、圖文記錄等。

在準(zhǔn)備迎檢資料過程中應(yīng)把握以下幾點(diǎn)：

（一）資料整理人員的選擇和培訓(xùn)

迎檢資料的編制工作量大、時(shí)間緊、質(zhì)量要求高，因此，要在參評(píng)項(xiàng)目管理人員中選擇文化程度高、文字工作能力強(qiáng)的同志專門負(fù)責(zé)迎檢資料的編制工作。為了取得經(jīng)驗(yàn)、提高效率、少走彎路，可將選定的人員派到已完成創(chuàng)建達(dá)標(biāo)的單位現(xiàn)場(chǎng)取經(jīng)，或聘請(qǐng)專家進(jìn)行培訓(xùn)和指導(dǎo)。

（二）編制迎檢資料總目錄

迎檢資料總目錄象當(dāng)于整個(gè)資料的綱，通過編制總目錄，理出資料編制的線條，再根據(jù)目錄逐項(xiàng)進(jìn)行資料的收集、整理。編制目錄時(shí)應(yīng)考慮與參評(píng)項(xiàng)目的類型及相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的要求相一致。根據(jù)物業(yè)類型不同，為了能與考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)，建議將小區(qū)迎檢資料的總目錄分為8冊(cè)；大廈的總目錄分為9冊(cè)。工業(yè)區(qū)的總目錄可參考大廈總目錄進(jìn)行編制?？偰夸浟η蠛?jiǎn)練，分目錄則應(yīng)詳細(xì)。制作目錄的目的是便于檢索。合理的目錄能夠保證資料整理工作的順利進(jìn)行，因此企業(yè)首先應(yīng)注意目錄的制作。

（三）廣泛收集資料

創(chuàng)優(yōu)資料不僅涉及到物業(yè)管理的方方面面，而且涉及到物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、交竣工驗(yàn)收階段形成的資料等，范圍廣、數(shù)量大，完整收集難度大。因此，要充分發(fā)動(dòng)相關(guān)部門和相關(guān)人員，積極配合，大力協(xié)作，力爭(zhēng)把資料收集完整、齊全。

（四）細(xì)心整理資料

對(duì)已收集上來的資料，要對(duì)照考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)和總目錄進(jìn)行分類、編輯、整理、成冊(cè)、歸檔。具體整理過程中應(yīng)注意：

1、電腦和軟盤存儲(chǔ)的創(chuàng)優(yōu)資料應(yīng)指定專人妥善保管，非指定人員不得隨意拷貝和刪除。

2、應(yīng)考慮人員變動(dòng)因素，將創(chuàng)優(yōu)工作向“格式”化轉(zhuǎn)變，形成一套完善的資料保管系統(tǒng)，在人員發(fā)生變動(dòng)的情況下仍能繼續(xù)進(jìn)行迎檢資料的準(zhǔn)備、更新工作。

3、盡可能利用已有的檔案資料和制度化文件（如ISO9000質(zhì)量體系文件等），以減少文件資料的起草、復(fù)印量，節(jié)約時(shí)間和資源并保證清晰。

4、正確識(shí)別考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)中的硬件與軟件檢查范圍，目錄應(yīng)與檢查標(biāo)準(zhǔn)對(duì)應(yīng)，突出檢查的重點(diǎn)，覆蓋所有檢查點(diǎn)。

5、分項(xiàng)目錄應(yīng)細(xì)分列項(xiàng)，可利用明顯標(biāo)識(shí)加以隔離，如彩色隔頁(yè)紙或標(biāo)簽等。

6、資料的打螢復(fù)印，要注意格式規(guī)范、清晰美觀，不應(yīng)有破損。

7、在日常填寫記錄時(shí)，按表格設(shè)計(jì)要求及時(shí)、準(zhǔn)確、全面、清楚填寫。

8、整理、裝訂時(shí)，要使用統(tǒng)一的資料夾，每一冊(cè)封面要有標(biāo)識(shí)，冊(cè)內(nèi)的資料裝訂要整齊、統(tǒng)一、美觀。

9、與時(shí)間緊密相關(guān)的分項(xiàng)資料，如社區(qū)文化記錄、業(yè)主委員會(huì)成立過程記

錄、員工花名冊(cè)等，應(yīng)按由近到遠(yuǎn)的時(shí)間順序裝訂，以方便考評(píng)人員查找。

四、硬件準(zhǔn)備

硬件是指軟件運(yùn)行的環(huán)境，包括樓宇建筑及配套設(shè)施、設(shè)備等。

創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)不是朝夕能完成的，尤其是一些硬件方面的要求，很難在較短的時(shí)間內(nèi)完成，故創(chuàng)優(yōu)項(xiàng)目必須提前準(zhǔn)備，從日常做起，按高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行必要的管理。

創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)硬件準(zhǔn)備是在項(xiàng)目接管后，依照國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)及企業(yè)規(guī)定對(duì)項(xiàng)目的硬件進(jìn)行整改、完善、維護(hù)及管理的工作。下面闡述的硬件準(zhǔn)備是指確定創(chuàng)優(yōu)項(xiàng)目后，企業(yè)在日常管理基礎(chǔ)上，對(duì)硬件加以提高和改進(jìn)的工作。

（一）全員參與，周密計(jì)劃

硬件準(zhǔn)備是龐大而復(fù)雜的工作，要求參評(píng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在整個(gè)整改、完善過程中，充分發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)及溝通協(xié)調(diào)才能，動(dòng)員所有員工自覺的參與硬件準(zhǔn)備工作。為了達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)做到：

1、具有全局觀念。在創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)的硬件準(zhǔn)備工作中，應(yīng)在對(duì)物業(yè)管理工作全面了解的基礎(chǔ)上，通盤考慮，統(tǒng)籌安排，防止疏漏和顧此失彼。

2、加強(qiáng)計(jì)劃性。在企業(yè)內(nèi)部初評(píng)后，根據(jù)缺陷的數(shù)量、整改難度等，分清輕重緩急，制定出詳細(xì)的整改完善計(jì)劃，按計(jì)劃、有步驟地抓好落實(shí)。

3、注意跟蹤檢查、督導(dǎo)。在計(jì)劃實(shí)施的過程中，應(yīng)定期跟蹤檢查，發(fā)現(xiàn)

問題要及時(shí)了解情況，分析原因，制定改進(jìn)措施，并督促相關(guān)單位和部門整改。

（二）實(shí)施的細(xì)節(jié)與注意事項(xiàng)

國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)硬件達(dá)標(biāo)的要求作了總體的描述，在此，僅對(duì)共用設(shè)施設(shè)備管理的實(shí)施細(xì)節(jié)與注意事項(xiàng)加以說明：

1、共用設(shè)備。共用設(shè)備包括供電、給排水、電梯、消防、治安監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備。在硬件準(zhǔn)備中，首先應(yīng)檢查共用設(shè)備能否正常運(yùn)行，這是創(chuàng)優(yōu)考評(píng)中的重點(diǎn)，也是創(chuàng)優(yōu)硬件準(zhǔn)備工作的重點(diǎn)。其次是檢查設(shè)備設(shè)施安全防護(hù)措施是否齊備。例如：設(shè)備運(yùn)行環(huán)境（溫度、濕度等）是否符合要求；配電系統(tǒng)接地是否可靠；設(shè)備房?jī)?nèi)配備的消防設(shè)施在數(shù)、質(zhì)量上是否足夠；水池、水箱入孔和通氣孔有否安沙網(wǎng)等。再次是檢查設(shè)備房的環(huán)境。包括設(shè)備房?jī)?nèi)無雜物；地面墻面平整；通風(fēng)滿足要求，設(shè)備油漆完整、無銹跡；標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌清晰；管理制度、操作規(guī)程上墻；配電房、水泵房和消防中心等繪有系統(tǒng)圖等。

2、供電設(shè)施設(shè)備。供電設(shè)備包括大廈進(jìn)線高壓電纜、高壓環(huán)網(wǎng)柜、變壓器、低壓配電柜、電纜、發(fā)電機(jī)等；供電設(shè)施包括配電房、電纜井、發(fā)電機(jī)房等。

（1）配電房

A、防鼠措施。擋鼠板50cm高，表面光滑，材質(zhì)堅(jiān)硬。電纜穿墻孔應(yīng)規(guī)則，并用防火材料封閉。

B、防水措施。電纜溝內(nèi)沒有積水。配電房若地勢(shì)較低，應(yīng)在門口建門檻，可代替防水擋板。

C、防蟲措施。對(duì)于有窗通往室外的，應(yīng)有細(xì)紗窗。

D、防火要求。配電房房門為甲級(jí)防火門并配有閉門器，防火門可自動(dòng)關(guān)閉。在易于發(fā)現(xiàn)和提取的位置配有滅火器（適用于撲滅電器火災(zāi)）和CO2滅火系統(tǒng)。

E、機(jī)房。整潔，無雜物；地面、墻面平整、干凈；高壓、低壓操作工具擺放整齊、有序。

F、配電柜。柜面清潔無灰塵，指示燈指示正常，開關(guān)狀態(tài)正確，聯(lián)絡(luò)開關(guān)機(jī)械連鎖、電器連鎖工作正常，柜門關(guān)閉嚴(yán)密，抽屜式開關(guān)柜要求推入或拉出靈活，其機(jī)械閉鎖可靠。柜內(nèi)無明顯灰跡，各連接件螺絲緊固，電纜標(biāo)識(shí)正確，母排絕緣層完好，項(xiàng)序標(biāo)識(shí)正確，各計(jì)量表（電能表，電流表，電壓表）計(jì)量正確。電容補(bǔ)償柜工作正常，功率因數(shù)0.90以上。

G、標(biāo)識(shí)正確。配電房有標(biāo)識(shí)，設(shè)備編號(hào)與設(shè)備統(tǒng)計(jì)表中一致，開關(guān)柜功能標(biāo)識(shí)正確，指示燈標(biāo)識(shí)正確，附屬工具有標(biāo)識(shí)，有高壓危險(xiǎn)標(biāo)識(shí)，配電房有高壓系統(tǒng)圖、低壓系統(tǒng)圖。

H、安防。配電房接地排呈環(huán)狀，安裝要“橫平豎直”，油漆黃綠相間。配電柜柜體接地良好，配電柜前后鋪有絕緣膠皮。

（2）發(fā)電機(jī)房

A、機(jī)房環(huán)境。機(jī)房環(huán)境整潔，無灰塵；發(fā)電機(jī)無銹跡、脫漆，有防噪音措施。

B、發(fā)電機(jī)。轉(zhuǎn)換開關(guān)處于自動(dòng)狀態(tài)；發(fā)電機(jī)手動(dòng)、自動(dòng)可以啟動(dòng)；無漏油、滲油和漏煙現(xiàn)象，運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)各指示儀表指示正常。

C、安全防護(hù)。噴霧（CO2）系統(tǒng)正常，配備滅火器（可撲滅油、電器火災(zāi)），油箱底部有沙池并有干沙。

創(chuàng)優(yōu)項(xiàng)目通過以上方式對(duì)標(biāo)準(zhǔn)加以理解，確保項(xiàng)目的硬件環(huán)境能夠達(dá)到相關(guān)要求，以保證硬件準(zhǔn)備工作的完成。

五、迎接考評(píng)

（一）接待工作

接到考評(píng)的準(zhǔn)確時(shí)間通知后，企業(yè)的主要領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)率領(lǐng)相關(guān)工作人員提前到達(dá)考評(píng)現(xiàn)場(chǎng)迎候考評(píng)組。

全體受檢人員著裝要分工種統(tǒng)一，佩帶工作證，儀容端莊，精神飽滿。

接待、匯報(bào)現(xiàn)場(chǎng)的布置要求做到整潔、明亮、寬敞、舒適，能夠烘托出創(chuàng)建的氛圍。

考評(píng)組到達(dá)后，接待要熱情，禮節(jié)禮貌要周到。

（二）匯報(bào)工作

匯報(bào)工作包括落實(shí)匯報(bào)人員、提供匯報(bào)材料等。

口頭匯報(bào)通常由項(xiàng)目主要負(fù)責(zé)人擔(dān)任。負(fù)責(zé)口頭匯報(bào)的人員，要求十分熟悉項(xiàng)目的管理運(yùn)作情況和創(chuàng)建的全過程。匯報(bào)時(shí)要語言流暢，條理清楚，突出重點(diǎn)，控制好時(shí)間。切忌照本宣科，吞吞吐吐。

提供的匯報(bào)資料一般包括項(xiàng)目創(chuàng)建工作情況匯報(bào)材料、創(chuàng)優(yōu)方案、創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)資料總目錄等，一式10~15份為宜。另外，制作裝訂要求外觀精致、美觀，內(nèi)容實(shí)在、精練、準(zhǔn)確，排版規(guī)范，字跡清晰。

（三）現(xiàn)場(chǎng)陪同

現(xiàn)場(chǎng)陪同是指受檢企業(yè)為保證檢查工作順利進(jìn)行，安排管理和技術(shù)人員陪同、引領(lǐng)、配合考評(píng)組進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考評(píng)。企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)陪同人員應(yīng)注意：

1、分清主次。陪同人員應(yīng)配合檢查人員而不是引導(dǎo)檢查人員檢查。

2、準(zhǔn)確分工。針對(duì)檢查人員專業(yè)分組情況，確定相關(guān)專業(yè)人員陪同并攜帶相關(guān)物件。

3、有問必答。陪同人員在陪同過程中，應(yīng)準(zhǔn)確記錄考評(píng)人員檢查中所提到的問題。對(duì)考評(píng)組要有問必答、有理有據(jù)、切合實(shí)際，切記不可避重就輕或信口開河。

（四）考評(píng)情況匯總

一般情況下，現(xiàn)場(chǎng)檢查結(jié)束后，考評(píng)組要向受檢單位通報(bào)考評(píng)情況并提出希望和要求。此時(shí)，應(yīng)安排人員進(jìn)行記錄。對(duì)考評(píng)人員指出的問題，必要時(shí)可適當(dāng)進(jìn)行解釋，同時(shí)要明確表態(tài)，對(duì)考評(píng)組指出的問題提出具體的整改措施和完成整改的時(shí)限。第三節(jié) 創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)成果的鞏固

創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作的正式開始階段是從遞交申請(qǐng)表開始，到考評(píng)驗(yàn)收提出的問題整改完畢為結(jié)束。企業(yè)通常認(rèn)為：通過創(chuàng)優(yōu)考評(píng)就算本次創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作的結(jié)束，其實(shí)不然。事實(shí)上，在考評(píng)過程中提出的問題及隱患仍舊存在和發(fā)展。考評(píng)驗(yàn)收只是對(duì)創(chuàng)優(yōu)項(xiàng)目的一次性的抽樣檢查，不可能十分全面和徹底，故企業(yè)應(yīng)立即對(duì)考評(píng)中提出的問題進(jìn)行分析并加以解決。此外，還要定期對(duì)創(chuàng)優(yōu)項(xiàng)目進(jìn)行自檢，從而實(shí)現(xiàn)綜合管理水平的持續(xù)提高。

創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作實(shí)質(zhì)上只有開始，沒有結(jié)束。因?yàn)閯?chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)只是企業(yè)獲取榮譽(yù)稱號(hào)、促進(jìn)管理水平提高的一種手段，而不是企業(yè)的最終目的。

一、認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)

出于對(duì)各種因素的考慮，個(gè)別企業(yè)對(duì)創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作的認(rèn)識(shí)存在著模糊甚至錯(cuò)誤的傾向。大致表現(xiàn)在以下二個(gè)方面：

（一）階段性

申報(bào)國(guó)優(yōu)的企業(yè)，一般要通過區(qū)/ 市優(yōu)和?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）優(yōu)達(dá)標(biāo)考評(píng)后，才能進(jìn)入國(guó)優(yōu)考評(píng)階段。由于各級(jí)別的考評(píng)程序基本相同，只是在標(biāo)準(zhǔn)上存在差異，所以，經(jīng)歷過區(qū)/ 市優(yōu)和省優(yōu)考評(píng)驗(yàn)收的企業(yè)，無論是員工的經(jīng)驗(yàn)積累，還是資料的準(zhǔn)備，都有一定的基礎(chǔ)，隨時(shí)都能應(yīng)對(duì)任何突擊性檢查。因此，在國(guó)家驗(yàn)收來臨之前，企業(yè)雖然能以較大的主動(dòng)性積極準(zhǔn)備國(guó)優(yōu)的創(chuàng)建工作，但大家的精神狀態(tài)在二個(gè)階段之間仍會(huì)有一定程度的懈旦

這種現(xiàn)象造成的直接后果，經(jīng)常是一個(gè)階段的考評(píng)工作結(jié)束以后，整個(gè)綜合管理水平和質(zhì)量都受精神懈怠的影響而下降，一些需要整改的項(xiàng)目得不到及時(shí)更正，創(chuàng)優(yōu)成果得不到鞏固和提高；以至在迎接高級(jí)別階段考評(píng)工作時(shí)，一切往往又要從頭重來，浪費(fèi)大量的人力、物力和寶貴的時(shí)間。

（二）停滯性

如果參評(píng)項(xiàng)目不具備向上一個(gè)級(jí)別申報(bào)的基本條件，沒有機(jī)會(huì)爭(zhēng)取更高級(jí)別的榮譽(yù)時(shí)，企業(yè)會(huì)作出創(chuàng)優(yōu)工作結(jié)束的選擇。因?yàn)榕c高級(jí)別榮譽(yù)無緣，企業(yè)會(huì)以為，高級(jí)別的標(biāo)準(zhǔn)也不適用于本企業(yè)，與高級(jí)別標(biāo)準(zhǔn)之間的差距和存在的缺陷也沒有必要改進(jìn)，企業(yè)因此停留在低水平上徘徊不前。此外，目前?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）、市級(jí)的創(chuàng)優(yōu)退出機(jī)制亦未能得到有效落實(shí)。上述原因?qū)?huì)導(dǎo)致部分創(chuàng)優(yōu)項(xiàng)目的管理水平逐漸降低，從而增加管理中的不利因素。這種局面與政府組織創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作的目的截然相反，是不可鼓勵(lì)的。

二、政府控制和企業(yè)努力

行業(yè)要發(fā)展，企業(yè)要壯大，必須在質(zhì)量方面給予十分的關(guān)注。要做到持續(xù)提高質(zhì)量和提升美譽(yù)度，推廣普及創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作是行之有效的方法，要讓創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)充分發(fā)揮應(yīng)有的作用，必須做到：

（一）政府嚴(yán)格控制

由政府主管部門制定和推行的標(biāo)準(zhǔn)是強(qiáng)制性的，是推動(dòng)行業(yè)發(fā)展的有效方法。只要政府主管部門通過逐步完善和嚴(yán)格執(zhí)行創(chuàng)優(yōu)項(xiàng)目復(fù)檢制度，確保退出機(jī)制的實(shí)施，就能使創(chuàng)優(yōu)項(xiàng)目的延續(xù)性顯形化，并可杜絕企業(yè)以獲取榮譽(yù)稱號(hào)為目的的短期行為。對(duì)國(guó)優(yōu)示范項(xiàng)目堅(jiān)持三年一次的復(fù)檢制度，并對(duì)經(jīng)檢查不合格的項(xiàng)目進(jìn)行摘牌處理，將會(huì)引起企業(yè)對(duì)鞏固創(chuàng)建成果的高度重視，以利于促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展。

（二）企業(yè)積極努力

通過政府主管部門考評(píng)驗(yàn)收的創(chuàng)優(yōu)項(xiàng)目是行業(yè)管理中的亮點(diǎn)。對(duì)企業(yè)而言，這是社會(huì)認(rèn)可的有力證據(jù)；擁有一定數(shù)量高級(jí)別創(chuàng)優(yōu)項(xiàng)目可以提升企業(yè)的知名度。任何期望不斷發(fā)展的企業(yè)都會(huì)將創(chuàng)優(yōu)列入企業(yè)工作規(guī)劃，并積極付諸實(shí)施。對(duì)已獲得達(dá)標(biāo)榮譽(yù)稱號(hào)的企業(yè)而言，也會(huì)不斷制定新的管理措施、推出新的服務(wù)方式來完善管理服務(wù)工作，提升服務(wù)檔次。無論是獲優(yōu)項(xiàng)目還是其他項(xiàng)目，都將在不斷完善和創(chuàng)新中得到相應(yīng)的提高。

三、創(chuàng)優(yōu)成果的鞏固

企業(yè)應(yīng)在真正理解創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作的階段性和延續(xù)性特征后，通過自檢、復(fù)檢方式，不斷鞏固創(chuàng)優(yōu)成果和尋求持續(xù)發(fā)展。

（一）完善和落實(shí)企業(yè)自檢功能。

企業(yè)要建立和完善自檢功能，首先必須對(duì)管理服務(wù)活動(dòng)進(jìn)行細(xì)分，并有針對(duì)性地制定出每一項(xiàng)服務(wù)活動(dòng)的服務(wù)規(guī)范、服務(wù)提供規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量控制規(guī)范。

1、服務(wù)規(guī)范：規(guī)定服務(wù)以及服務(wù)應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)和要求，即企業(yè)應(yīng)提供哪些服務(wù)，這些服務(wù)又由哪些分項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行支撐。每一項(xiàng)服務(wù)的定性、定量的指標(biāo)制定出來后，才能在執(zhí)行中落到實(shí)處。

2、服務(wù)提供規(guī)范：服務(wù)提供規(guī)范應(yīng)明確的是每一項(xiàng)服務(wù)活動(dòng)怎樣做，才能保證服務(wù)規(guī)范的實(shí)現(xiàn)。也就是將服務(wù)過程的每個(gè)環(huán)節(jié)加以程序化，從而對(duì)它的每一步驟進(jìn)行控制。

在制定服務(wù)提供規(guī)范時(shí)需注意的是，各個(gè)工作階段的接口不應(yīng)留有空白。

3、質(zhì)量控制規(guī)范：對(duì)服務(wù)的全過程進(jìn)行控制。即怎樣控制服務(wù)質(zhì)量環(huán)各個(gè)階段的質(zhì)量，特別是服務(wù)提供過程的質(zhì)量。制定質(zhì)量控制規(guī)范，包括以下四個(gè)內(nèi)容：

（1）識(shí)別關(guān)鍵活動(dòng)；

（2）分析關(guān)鍵活動(dòng)，給出標(biāo)準(zhǔn)并加以控制；

（3）規(guī)定特性評(píng)價(jià)方法；

（4）建立控制手段。

通過以上方式，企業(yè)確定了相關(guān)的檢查規(guī)定，將創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)融進(jìn)相應(yīng)的檢查標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程中。

4、質(zhì)量工作評(píng)定。為了評(píng)價(jià)企業(yè)的所有服務(wù)質(zhì)量是否達(dá)到企業(yè)本身及相關(guān)方的要求，還應(yīng)開展兩個(gè)評(píng)定工作。即內(nèi)部評(píng)定和外界評(píng)定。評(píng)定工作是為了對(duì)關(guān)鍵活動(dòng)的質(zhì)量、效果進(jìn)行測(cè)量及驗(yàn)證。

（1）內(nèi)部評(píng)定

A、各崗位操作人員對(duì)每日操作工作的檢查。

B、創(chuàng)優(yōu)項(xiàng)目管理人員每日對(duì)各自分管范圍的檢查。

C、公司每月對(duì)管理項(xiàng)目的工作進(jìn)行全面檢查。

D、開展單項(xiàng)檢、季檢、半年檢、年檢等各項(xiàng)檢查工作。

（2）外部評(píng)定 外部評(píng)定是指通過接受企業(yè)外部的監(jiān)督，來促使企業(yè)的不斷改進(jìn)和提高，包括向服務(wù)對(duì)象征詢意見，參加政府和行業(yè)組織的各項(xiàng)達(dá)標(biāo)評(píng)比活動(dòng)等。

5、參與和配合政府復(fù)檢工作。

在參評(píng)項(xiàng)目獲得相應(yīng)級(jí)別的稱號(hào)后，政府會(huì)定期、不定期地進(jìn)行抽查或復(fù)檢，此時(shí)，企業(yè)創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)的項(xiàng)目將面臨以下問題：

（1）人員的變動(dòng)。由于人員的流動(dòng)變化，當(dāng)抽檢或復(fù)檢來臨時(shí)，受檢項(xiàng)目的管理人員可能都未參加過創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)實(shí)踐，缺乏迎檢經(jīng)驗(yàn)。

（2）創(chuàng)優(yōu)資料的相對(duì)落后。較早前整理的迎檢資料中，缺少考評(píng)以來的運(yùn)作資料，必須加以補(bǔ)充、整理。

（3）建筑、設(shè)備的老化等。自然的不可抗力決定著建筑外墻，特別是涂料外墻面的陳舊、老化、污染；設(shè)備的壽命決定著某些設(shè)備在運(yùn)行過一定的時(shí)間后會(huì)老化。這些又給迎檢增加了整改工作量。

（4）相關(guān)方的制約因素。企業(yè)的復(fù)檢項(xiàng)目應(yīng)保持和相關(guān)方的良好關(guān)系，特別是與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系。

（二）全面配合政府復(fù)檢工作

政府復(fù)檢工作的開展方式和檢查重點(diǎn)與創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)采取的方式有所不同。復(fù)檢工作對(duì)業(yè)主委員會(huì)和建筑外觀及住戶評(píng)議方面的考評(píng)比較側(cè)重，故企業(yè)的工作重點(diǎn)是保持建筑外觀和環(huán)境的美觀，設(shè)備運(yùn)行正常；另外，要注重協(xié)調(diào)好與業(yè)委會(huì)的關(guān)系。同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)人員的培訓(xùn)工作，通過熟悉創(chuàng)優(yōu)過程中的相關(guān)資料使其了解相關(guān)的程序和注意事項(xiàng)。

結(jié)論：

一、創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)對(duì)企業(yè)的意義

企業(yè)是創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作的基層支持者和參與者，企業(yè)參與創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作有利于：

（一）完善企業(yè)管理制度，規(guī)范管理行為，提高管理水平。

（二）增強(qiáng)員工的專業(yè)技能、協(xié)作精神、服務(wù)意識(shí)。

（三）獲得社會(huì)認(rèn)可，提升企業(yè)知名度，樹立品牌。

（四）增加發(fā)展商和業(yè)主的信任感。

（五）取得調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)。

二、創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)對(duì)行業(yè)的意義

任何行業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展都遵循著從自發(fā)、自由式向規(guī)范、集約式轉(zhuǎn)變的規(guī)律。在物業(yè)管理行業(yè)推行創(chuàng)建達(dá)標(biāo)活動(dòng)，促進(jìn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)變和健康發(fā)展。其主要意義是：

（一）促進(jìn)了行業(yè)管理行為的規(guī)范化。

（二）行業(yè)整體管理水平得到提升。

（三）樹立了行業(yè)嶄新的形象。

（四）促進(jìn)了行業(yè)健康發(fā)展。

三、創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)對(duì)社會(huì)的意義

（一）有利于加強(qiáng)城市管理，提升城市整體形象。

（二）有利于提高城市居民的居磚

生活質(zhì)量。

（三）有利于社會(huì)主義精神文明和物質(zhì)文明建設(shè)。