第一篇：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析(精)

摘要:當(dāng)前,我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在金融信貸、獲取土地、市場(chǎng)的調(diào)節(jié)機(jī)制等方面存在問(wèn)題。但只要我們針對(duì)存在 的問(wèn)題認(rèn)真進(jìn)行整頓,發(fā)揮好稅收的調(diào)節(jié)作用,加強(qiáng)信貸手段的調(diào)控,就會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);現(xiàn)狀;發(fā)展中圖分類(lèi)號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A 文章編號(hào):1673-291X(201023-0098-02 收稿日期:2010-05-18 作者簡(jiǎn)介:鐘新式(1974-,男,福建安溪人,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師,從事房地產(chǎn)研究。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析 鐘新式

(福建安溪縣土地價(jià)格評(píng)估中心,福建安溪362400 經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊

ECONOMIC RESEARCH GUIDE Serial No.97 No.23,2010總第97期2010年第23期伴隨著經(jīng)濟(jì)的改革,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)有了飛速的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了很大的作用。但是我們也要看到,受各種不利因素影響和制約,我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中同時(shí)也會(huì)存在一些比較突出的難以解決的問(wèn)題。對(duì)此,國(guó)家曾幾次出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)控,雖然這些政策起到了很好的作用,但也有不少

問(wèn)題沒(méi)有解決好。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)和應(yīng)采取的措施,筆者也進(jìn)行了一些思考。

一、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀

(一房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資規(guī)模呈現(xiàn)加大趨勢(shì)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)是構(gòu)架起土地市場(chǎng)與銷(xiāo)售市場(chǎng)的一道橋梁,沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),自然也就談不上銷(xiāo)售。有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)清晰地顯示,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資已經(jīng)成為固定資產(chǎn)投資的一個(gè)很重要組成部分,且所占份額不斷加大,在國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有越來(lái)越重要的地位。從2000年到現(xiàn)在,如果我們把全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與固定投資總額作一下比較的話(huà),房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度要明顯快于固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重也在不斷加大,這一點(diǎn)顯得越來(lái)越明顯。(二價(jià)格收入比較高

房?jī)r(jià)收入比指的就是一套住宅的總價(jià)格占一個(gè)家庭年收入的比例,房?jī)r(jià)收入比就世界各國(guó)來(lái)說(shuō),是一個(gè)廣泛使用的判斷房地產(chǎn)價(jià)格的重要指標(biāo)。世界銀行普遍認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn)是5:l ,聯(lián)合國(guó)確定的標(biāo)準(zhǔn)一般是3:1,日本則是4:1,美國(guó)所占比例是3:1,而在中國(guó),據(jù)初步測(cè)算,這一比例嚴(yán)重失去平衡,大約在10~15:1。一般說(shuō)來(lái),住房消費(fèi)超過(guò)收入30%的家庭,我們就可以說(shuō)是過(guò)度負(fù)擔(dān)。我國(guó)主流媒體的一項(xiàng)調(diào)查顯示,目前,32.9%的購(gòu)房者購(gòu)房月供已占到月收入總和的50%以上,這些已大大超過(guò)國(guó)際上公認(rèn)的住房警戒線,應(yīng)引起我們的重視。(三商品房空置率較高住房消費(fèi)上也存在一些問(wèn)題,消費(fèi)者與消費(fèi)者之間買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)和房產(chǎn)商品的投機(jī)性趨勢(shì)在不斷加大。很多人買(mǎi)房是為了投機(jī),而不是

為了居住,這就造成我國(guó)部分地區(qū)房屋空置率居高不下,已大大高于15%的警戒線。截至2010年4月,我國(guó)空置一年以上的住房超過(guò)

50%,就不良資產(chǎn)而言,居我國(guó)各行業(yè)之首。

二、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在的主要問(wèn)題(一金融信貸方面存在問(wèn)題

我國(guó)的房地產(chǎn)金融信貸風(fēng)險(xiǎn)在不斷增加。這具體表現(xiàn)在,部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在購(gòu)買(mǎi)土地開(kāi)發(fā)的過(guò)程中,自籌方面的資金有些不足,為了籌資,于是千方百計(jì)從銀行取得貸款,這樣就會(huì)一定程度上導(dǎo)致銀行的金融信貸風(fēng)險(xiǎn)不斷擴(kuò)大。有的個(gè)人則是利用銀行提供的個(gè)人購(gòu)房貸款,購(gòu)買(mǎi)多套住房,從而囤積房源,對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行炒作,這也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)泡沫的產(chǎn)生,從而加劇信貸風(fēng)險(xiǎn)。(二經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素在影響著高房?jī)r(jià)

縱觀我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展歷程,在每一次房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫背后,都是由于經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展而催生的?，F(xiàn)在,中國(guó)經(jīng)濟(jì)受到金融危機(jī)影響之后,經(jīng)濟(jì)開(kāi)始全面復(fù)蘇,這也會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)的進(jìn)一步繁榮。隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇發(fā)展,這樣就會(huì)對(duì)工業(yè)用地、寫(xiě)字樓物業(yè)的需求有所增加,市場(chǎng)需求就會(huì)受到更大刺激;同時(shí),伴隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng),人民的收入會(huì)不斷增加,使得這些潛在的對(duì)住房的需求逐步轉(zhuǎn)為實(shí)際有效需求,影響著人們的購(gòu)房需求。(三獲取土地存在問(wèn)題在獲取國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)時(shí)有違規(guī)現(xiàn)象發(fā)生,就是在出賣(mài)土地方面,也存在濫用土地資源、非法侵占農(nóng)業(yè)用地,這樣就會(huì)致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)加快。尤為嚴(yán)重的是,有的開(kāi)發(fā)商使用暗箱操作的手法,通過(guò)種種方式,低價(jià)獲得國(guó)有土地使用權(quán),造成土地資產(chǎn)的不斷流失,擾亂了法律框架下的招標(biāo)購(gòu)地秩序,助長(zhǎng)了行賄受賄不正常的風(fēng)氣,更重要的是損壞國(guó)家的土地儲(chǔ)備,進(jìn)而危害整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

(四中低檔普通商品住房開(kāi)發(fā)欠缺

在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程中,一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出于追求利潤(rùn)的 98——

[責(zé)任編輯王佳]參考文獻(xiàn): [1]曹振良.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與管理研究[M].北京:北京大學(xué)出版社,2008.[2]尹中立.我國(guó)房地產(chǎn)泡沫形成的稅制因素[J].房地產(chǎn)世界,2007,(12.[3]陳伯庚,顧志敏.加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控探析[J].中國(guó)房地產(chǎn),2007,(6.需要,會(huì)去盲目開(kāi)發(fā)高檔商品住宅和別墅群等情況,這樣就會(huì)忽視對(duì)中低檔普通住房戶(hù)的購(gòu)房需要,造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比例失調(diào),一定程度上造成經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)出

現(xiàn)空檔。住房結(jié)構(gòu)上的供給失衡,一方面會(huì)使房?jī)r(jià)不斷攀升,催生房地產(chǎn)泡沫,不利于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展;另一方面,普通群眾對(duì)中低檔住房的需求不能得到滿(mǎn)足,就會(huì)激發(fā)普通大眾的不滿(mǎn)情緒,造成社會(huì)的不和諧。(五市場(chǎng)的調(diào)節(jié)機(jī)制有缺陷在房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展過(guò)程中,市場(chǎng)的調(diào)節(jié)機(jī)制日益暴露其缺陷。在利益的不斷驅(qū)使下,許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由對(duì)合法經(jīng)濟(jì)利益的追求演變?yōu)閷?duì)暴利的追逐,導(dǎo)致某些地區(qū)的房?jī)r(jià)非理性飛漲。住宅作為人民群眾生活的基本物質(zhì)條件,在某些地區(qū)卻成為了“房東”階層進(jìn)行投資甚至是投機(jī)的生財(cái)工具。他們不斷炒高當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)以獲取超額的經(jīng)濟(jì)利益,使真正有自住需求的房屋需求者買(mǎi)不起房,出現(xiàn)貧富差距日益擴(kuò)大、兩極分化日趨嚴(yán)重的現(xiàn)象。

三、改變房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的應(yīng)對(duì)措施(一整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,規(guī)范企業(yè)行為

對(duì)房地產(chǎn)業(yè),近年來(lái)群眾更是頗多微詞,要求加強(qiáng)治理整頓的呼

聲強(qiáng)烈。當(dāng)前,我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管理上,存在著資質(zhì)管理把關(guān)不嚴(yán)格、房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻過(guò)低的問(wèn)題?，F(xiàn)階段,在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)管理上,我們要走出常規(guī),切實(shí)轉(zhuǎn)變思路。一要變項(xiàng)目前期審批后難以管理為全程監(jiān)督,進(jìn)行全程服務(wù)制約。二要加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)整頓的力度,對(duì)于房?jī)r(jià)上漲離奇的地方,政府在特殊時(shí)期就應(yīng)采取特殊手段,在管理手段上要更有針對(duì)性,對(duì)于迎風(fēng)而上、違規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)給予更重的懲罰。

此外,要做到信息透明化,為對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控和消費(fèi)者透明消費(fèi)提供更加科學(xué)的依據(jù)。市場(chǎng)信息掌握準(zhǔn)確是有效調(diào)控的基石,也是住房消費(fèi)者理性選擇消費(fèi)住房的一個(gè)重要條件。為此,在政府統(tǒng)一協(xié)調(diào)下,我們應(yīng)著力加強(qiáng)各部門(mén)協(xié)作,整合各類(lèi)資源,加快房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警報(bào)體系建設(shè),努力使局部性、結(jié)構(gòu)性問(wèn)題,防之于未發(fā)。使決策者和購(gòu)房者時(shí)時(shí)刻刻都了解房產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況,從而有效改變房地產(chǎn)信息不對(duì)稱(chēng)的不利局面。(二對(duì)房地產(chǎn)稅收體制進(jìn)行更深層次的改革稅制結(jié)構(gòu)要盡量簡(jiǎn)單、明確、確定。一個(gè)明確的稅制可以讓房地產(chǎn)投資者更放心地投資,因?yàn)槊鞔_稅制可以幫助房地產(chǎn)投資者在作可行性研究的時(shí)候,準(zhǔn)確地估算這些支出。稅

制也要簡(jiǎn)單,對(duì)于各種稅項(xiàng)要根據(jù)其內(nèi)在聯(lián)系和計(jì)征方便與否,加以歸類(lèi)和合并。當(dāng)前應(yīng)解決有些地方房地產(chǎn)稅不統(tǒng)一的問(wèn)題。另外,稅制還要保持相對(duì)穩(wěn)定,不能朝令夕改,不能隨意增加,以體現(xiàn)稅收的嚴(yán)肅性和權(quán)威性,當(dāng)然穩(wěn)定并不等于一成不變,在稅制不變動(dòng)的前提下,稅率應(yīng)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作動(dòng)態(tài)調(diào)整。房地產(chǎn)稅收體制進(jìn)行改革要貫徹好如下原則:第一,全面性原則。房地產(chǎn)稅收體系的建立應(yīng)考慮各種同房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)的行為,應(yīng)根據(jù)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理全過(guò)程中所出現(xiàn)的各種利益關(guān)系設(shè)置相關(guān)的稅種。任何土地,除法律規(guī)定免稅外,無(wú)論是劃拔土地,還是出讓土地,只要處在國(guó)土范圍內(nèi),都有納稅義務(wù),任何房地產(chǎn)交易,不管是出租、轉(zhuǎn)讓、抵押和典當(dāng)都應(yīng)交納相關(guān)稅收, 這樣,既能擴(kuò)充稅源,又能減少部門(mén)間的扯皮現(xiàn)象。

第二,總體稅負(fù)適中原則。有一段時(shí)期,由于政策與管理上的雙

重誤區(qū),導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)不合理地攀升,針對(duì)這種情況,采取加重稅賦的政策,與其他行業(yè)相比,房地產(chǎn)業(yè)稅賦明顯偏高。今后隨著市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制的深入,房地產(chǎn)法規(guī)的進(jìn)一步完善,房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率必然和社會(huì)平均利潤(rùn)率基本吻合。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)

興旺,實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的持續(xù)繁榮,有必要擬定合理的靈活的房地產(chǎn)稅收政策。(三加強(qiáng)信貸手段的調(diào)控

土地和資金是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的兩個(gè)龍頭,信貸資金的投放或收縮直接影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的活力與興衰。通過(guò)信貸限制及利率調(diào)整,控制資金投放于房地產(chǎn)業(yè)的數(shù)量和結(jié)構(gòu),應(yīng)成為政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段。

第一,調(diào)控投放于房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金規(guī)模及結(jié)構(gòu)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱有引發(fā)泡沫經(jīng)濟(jì)之前,信貸資金的控制尤為重要,特別要注意投放于開(kāi)發(fā)商的信貸資金和投放于購(gòu)房消費(fèi)者的信貸資金應(yīng)保持合理比例,目前,中國(guó)的房地產(chǎn)信貸資金更多地投放給了開(kāi)發(fā)商,這也是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求不足的重要原因。

第二,貸款利率和期限調(diào)整。利率是資金借貸的成本,直接影響市場(chǎng)各方主體的未來(lái)預(yù)期收益。在房地產(chǎn)市場(chǎng)有供過(guò)于求跡象時(shí),可適當(dāng)提高對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款的利率,也可適當(dāng)降低住房消費(fèi)信貸利率,從兩方面達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控的目標(biāo)。第三,控制貸款成數(shù)。這主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面,一是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在申請(qǐng)項(xiàng)目貸款時(shí)應(yīng)具備的自有資金比例;二是指房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)可申請(qǐng)到的最高貸款比例。貸款成數(shù)的高低直接影響了市場(chǎng)的活躍程度,各國(guó)在打擊樓市炒作時(shí),往往以降低貸款成數(shù)作為操作手段,特別是嚴(yán)格控制期房的最高抵押貸款成數(shù)。

第四,建立和完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng),不斷提高房地產(chǎn)金融服務(wù)水平。房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮與發(fā)展離不開(kāi)金融市場(chǎng)提供的資金與高效服務(wù),我們應(yīng)探討和理順政策性房改金融業(yè)務(wù),提高中低收入者的購(gòu)房有效需求;建立和完善個(gè)人住房抵押貸款機(jī)制,為購(gòu)房者提供信貸支持;開(kāi)展房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù),為購(gòu)房者和貸款人提供財(cái)產(chǎn)和信用保險(xiǎn),化解金融風(fēng)險(xiǎn),運(yùn)用資本市場(chǎng)解決房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的資金來(lái)源問(wèn)題,以促動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。

第五,積極開(kāi)展政策性的住房金融業(yè)務(wù)。住房問(wèn)題直接關(guān)系到人民的生活質(zhì)量和社會(huì)的穩(wěn)定,各國(guó)政府都通過(guò)各種政策扶持居民解決住房問(wèn)題,其中最重要的手段就是開(kāi)展住房政策性金融業(yè)務(wù)。目前,國(guó)際上在解決這個(gè)問(wèn)題時(shí)有幾種可借鑒的模式:一種是以德國(guó)為代表的住宅互助合作社;一種是以美國(guó)為代表的住房抵押貸款模式;一種是以新加坡為代表的公積金制度。無(wú)論何種模式,對(duì)低收人者實(shí)行財(cái)政補(bǔ)貼或相關(guān)資助都是必要的。我們應(yīng)在借鑒基礎(chǔ)上,在這個(gè)方面繼續(xù)加強(qiáng)。

當(dāng)前,從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看,存在的問(wèn)題不少。對(duì)此,我們要給予積極的重視。只要我們針對(duì)當(dāng)前發(fā)展現(xiàn)狀提出一系列的應(yīng)對(duì)措施,就能使我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)走向健康發(fā)展的軌道。

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第二篇：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢(shì)

【內(nèi)容提要】房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)還是一個(gè)新興的行業(yè)，起步于20世紀(jì)80年代中期，到現(xiàn)在僅有20多年的歷史。但無(wú)論是從理論上，還是從實(shí)踐上看，房地產(chǎn)業(yè)都具有很大的發(fā)展?jié)摿Γ且粋€(gè)具有很高成長(zhǎng)性的行業(yè)。很多地方政府都把地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的希望寄托于房地產(chǎn)行業(yè)，因此，在各個(gè)方面都對(duì)房地產(chǎn)業(yè)給予大力支持，于是形成了我國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 房?jī)r(jià) 政策發(fā)展

房地產(chǎn)市場(chǎng)可以理解為從事房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒?dòng)場(chǎng)所以及一切交易途徑和形式。與一般市場(chǎng)相同，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是由參與房地產(chǎn)交易的當(dāng)事者、房地產(chǎn)商品、交易組織機(jī)構(gòu)等要素構(gòu)成的。這些要素反映著房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的種種現(xiàn)象，決定并影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和趨勢(shì)。另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為市場(chǎng)體系的基本組成部分，具有市場(chǎng)的一般規(guī)律性，如受價(jià)值規(guī)律、競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律、供求規(guī)律等的制約。但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品本身具有區(qū)別于其他商品的獨(dú)特規(guī)律，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中又具有特殊重要的地位，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一系列區(qū)別于一般市場(chǎng)的基本特性。

進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨火爆，創(chuàng)造出了一個(gè)又一個(gè)的財(cái)富奇跡，在很多地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)甚至成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱。在這種大的風(fēng)潮之下，人們紛紛涌向房地產(chǎn)領(lǐng)域。然而，經(jīng)過(guò)幾年盲目的火爆之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫不斷增大，國(guó)家和政府也已經(jīng)意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題，一些調(diào)控措施不斷出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)終于開(kāi)始逐漸回歸理性。那么，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的趨勢(shì)又是如何，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)不再暴利之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)如有些人所想的那樣徹底崩盤(pán)亦或是逐步走下坡路呢？

一、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1、房地產(chǎn)投資狀況

從目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)來(lái)源分析，房地產(chǎn)投資依然呈現(xiàn)出不斷增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重也比較大。這種投資一方面來(lái)自國(guó)內(nèi)民間資本的投入，另一方面就是國(guó)際投資。其中前者是主要投資來(lái)源，占到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資總額的絕大部分。從投資結(jié)構(gòu)來(lái)看，投資對(duì)象則逐漸由商業(yè)營(yíng)業(yè)用房轉(zhuǎn)向住宅投資。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整體呈現(xiàn)出兩個(gè)特點(diǎn)，一是新開(kāi)工面積增多，竣工面積增速減緩。隨著國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的一些改變，一些開(kāi)放商對(duì)土地的囤積情況逐漸向使用過(guò)渡，開(kāi)工情況增加很多，但是為了保證足夠的利益，往往故意要求施工單位減緩進(jìn)度，導(dǎo)致竣工面積的增長(zhǎng)很緩慢。二是拆遷規(guī)模受到遏制，但土地控制形勢(shì)依然嚴(yán)峻。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不斷出現(xiàn)的負(fù)面拆遷新聞，國(guó)家也對(duì)此越來(lái)越重視，相繼出臺(tái)了若

干文件用于規(guī)范拆遷規(guī)模和方式，但是土地使用依然難以得到控制，這其中既有開(kāi)放商的想法，也有地方政府的授意，而且開(kāi)發(fā)過(guò)程中屢屢出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。

3、房地產(chǎn)銷(xiāo)售狀況

從房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售情況來(lái)看，銷(xiāo)售量呈現(xiàn)出一定的波動(dòng)，到2011年隨著國(guó)家調(diào)控的堅(jiān)決執(zhí)行而發(fā)生了改變，數(shù)據(jù)報(bào)道2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)相比2010年下降了14.8%左右，且這一比例依然在繼續(xù)增加中。但是房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售量有所不同，雖然調(diào)控力度很大，但是房?jī)r(jià)近年來(lái)依然處于高位運(yùn)行，雖然在個(gè)別地區(qū)稍有回落，但是不具代表性，從全國(guó)范圍來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格依然較高。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求來(lái)看，受中國(guó)城鎮(zhèn)化運(yùn)動(dòng)的影響以及年輕人落戶(hù)城市的主觀意愿，房地產(chǎn)的剛性需求依然很強(qiáng)，而且還有一個(gè)很重要的因素就是投資性購(gòu)房熱度依然不減。中國(guó)城鎮(zhèn)化是目前世界上有人類(lèi)歷史以來(lái)最大規(guī)模的城鎮(zhèn)化，在“十一五”期間城鎮(zhèn)化已經(jīng)到了46.6%，規(guī)模是非常巨大的，這場(chǎng)城鎮(zhèn)化運(yùn)動(dòng)也使中國(guó)人的生活發(fā)生了非常深刻的變化，也直接促使了房地產(chǎn)的火熱。另外，國(guó)家高等教育持續(xù)擴(kuò)招，越來(lái)越多的年輕人有機(jī)會(huì)接受高等教育，而他們最終絕大多數(shù)也會(huì)落戶(hù)城市，這也是一個(gè)不小的購(gòu)房群體。再就是投資性住房，很多人在有了一定充裕資金后就開(kāi)始考慮資產(chǎn)的增值問(wèn)題，而隨著人民幣的不斷貶值，通貨膨脹的持續(xù)，國(guó)內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)以及股市的低迷，房地產(chǎn)市場(chǎng)便成為很多人的首選，這也是促使房?jī)r(jià)高位運(yùn)行的重要因素。綜合以上三方面，再加上保障房項(xiàng)目的延遲，目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的剛興需求依然強(qiáng)烈。

二、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)分析

從國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的歷史發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)都曾為這些國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出過(guò)很大貢獻(xiàn)，但是也有很多因?yàn)榉康禺a(chǎn)而失足的例子，像是日本持續(xù)十年的經(jīng)濟(jì)衰退，根源就是房地產(chǎn)泡沫，包括這次席卷全球的金融海嘯，也是由美國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)和銀行引發(fā)，那么國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫是人們最為關(guān)心的問(wèn)題。

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)特殊的發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)需求升級(jí)具有可觀的空間，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)的一段時(shí)間仍將處于總量增長(zhǎng)型發(fā)展時(shí)期。

新世紀(jì)我國(guó)已進(jìn)入全面建設(shè)小康社會(huì)的發(fā)展階段，城鎮(zhèn)居民可支配收入也將持續(xù)增長(zhǎng)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)速度加快，改善住房條件的要求日益強(qiáng)烈。目前我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積正處于快速增長(zhǎng)時(shí)期，這就加大了對(duì)住房的需求，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍。目前城鎮(zhèn)居民住房不均衡問(wèn)題依然比較嚴(yán)重，中下等收入階層住房困難問(wèn)題依然存在，因此應(yīng)加快住房結(jié)構(gòu)調(diào)整，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的力度，加快住宅發(fā)展，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然亟待規(guī)范，但是我們有理由給它一個(gè)良好的發(fā)展平臺(tái)和空間，相信不久的將來(lái)，它將最終成長(zhǎng)為一個(gè)成熟的市場(chǎng)并最終走向世界。

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第三篇：我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

2013年10月末，總書(shū)記在第十次集體學(xué)習(xí)時(shí)提出，要加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，滿(mǎn)足群眾基本住房需求，實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居目標(biāo)，總的方向是構(gòu)建以政府為主提供基本保障，以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求的住房供應(yīng)體系。筆者認(rèn)為，此次會(huì)議不簡(jiǎn)單著眼于實(shí)現(xiàn)控房?jī)r(jià)的短期目標(biāo)，更加注重房地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展，解決居民住房需求，這預(yù)示著房地產(chǎn)政策方向和重點(diǎn)。建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，將是未來(lái)樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的基礎(chǔ)。

一、未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析

(一)主張房?jī)r(jià)上漲的觀點(diǎn)

1、財(cái)政困難論。地方作風(fēng)更希望房?jī)r(jià)上漲，地方政府的債務(wù)壓力和土地招拍掛制度將繼續(xù)推動(dòng)房?jī)r(jià)創(chuàng)新高。

2、城鎮(zhèn)化論。城鎮(zhèn)化將繼續(xù)推高房?jī)r(jià)，從城市化看，城市房?jī)r(jià)也許會(huì)再漲一段時(shí)間。

3、房?jī)r(jià)周期論。中國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)周期達(dá)100年，未來(lái) 15-20年仍然是上漲周期。

未來(lái)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的9個(gè)因素如下：

1、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)繁榮周期沒(méi)有結(jié)束。到2020年我國(guó)經(jīng)濟(jì)翻番，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度必須達(dá)到7％以上，加上收入倍增計(jì)劃等，將帶來(lái)住房購(gòu)買(mǎi)能力的提高。

2、地方財(cái)政支付困難推高房?jī)r(jià)。據(jù)國(guó)家審計(jì)署資料，2012年底4個(gè)省、17個(gè)省會(huì)城市承諾以土地出讓收入為償債來(lái)源的債務(wù)余額為7746．97億元，占這些地區(qū)債務(wù)余額的54．64％。償還債務(wù)的出路是提高土地價(jià)格，或者發(fā)行地方債，地方債的發(fā)行依然要靠稅收、靠土地財(cái)政來(lái)解決。

3、宏觀政策對(duì)商品房的影響。宏觀政策確定保障房是政府建設(shè)的重點(diǎn)，但因保障房的建設(shè)量，本身環(huán)境、地點(diǎn)和質(zhì)量等無(wú)法滿(mǎn)足需求，仍然需要商品房市場(chǎng)起決定性作用。宏觀政策要壓縮過(guò)剩產(chǎn)能，房地產(chǎn)是源頭。壓縮產(chǎn)能會(huì)導(dǎo)致原材料價(jià)格上漲，抬高住房成本。同時(shí)，全社會(huì)的貨幣供應(yīng)量持續(xù)不斷擴(kuò)張，這些資金的很大部分集中到投資或購(gòu)買(mǎi)住房上，也會(huì)提高住房?jī)r(jià)格。

4、城鎮(zhèn)化比率的提高。為提高城鎮(zhèn)化率，就得建造新的城市或區(qū)域。

5、需求的擴(kuò)大和投資性。家庭的小型化導(dǎo)致住房二人一套和一人一套的情況增加，從而增加了住房需求。在投資選擇比較中，房地產(chǎn)依然有優(yōu)勢(shì)。

6、流動(dòng)性依然充足。我國(guó)較高的存款準(zhǔn)備金率，表明我國(guó)未來(lái)發(fā)展不會(huì)缺乏資金，為房地產(chǎn)投資提供了資金來(lái)源。影子銀行和信托基金等資金偏愛(ài)房地產(chǎn)，社會(huì)資金依然看好房地產(chǎn)。

7、土地貨幣化。可供開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地有限，隨著貨幣供應(yīng)增加，土地價(jià)格肯定上漲，因而住房?jī)r(jià)格必然上漲。

8、房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷型。房地產(chǎn)調(diào)控提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中度，土地開(kāi)發(fā)和拍賣(mài)土地的能力只有大房地產(chǎn)商才擁有，他們的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略也相對(duì)具有壟斷性。同時(shí)，大量中間人出現(xiàn)，增加了流通環(huán)節(jié)和成本，提高了維持高價(jià)的承受能力。

9、受益人的心態(tài)。目前購(gòu)買(mǎi)住房投資的人，很大部分是國(guó)內(nèi)市場(chǎng)各種制度改革的受益人，他們拿著大量的住房，不在乎房?jī)r(jià)的高低，也不擔(dān)心其下跌。這種力量在新開(kāi)盤(pán)尤其是高檔商品房項(xiàng)目中依然存在。

(二)主張房?jī)r(jià)下跌的觀點(diǎn)

1、泡沫論。房地產(chǎn)存在泡沫，價(jià)格已經(jīng)高得離譜。

2、鬼城論，國(guó)內(nèi)有些城市住房供給過(guò)剩，超越了發(fā)展階段，很多新城區(qū)沒(méi)有人居住。

3、崩潰論。國(guó)內(nèi)有些城市住房?jī)r(jià)格已經(jīng)大幅度下跌，其他地方未來(lái)也可能出現(xiàn)下跌。

4、剝皮論。房?jī)r(jià)先從中心城市的外圍和城市郊區(qū)下跌，逐漸向中心城市和城市核心區(qū)擴(kuò)散。

未來(lái)抑制房?jī)r(jià)上漲乃至使其下跌的7個(gè)因素如下：

1、城鎮(zhèn)化建設(shè)。城鎮(zhèn)化的土地供應(yīng)增加，人口結(jié)構(gòu)調(diào)整，將影響房?jī)r(jià)上漲。中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議提出，今后要減少工業(yè)用地，增加生活、居住用地供應(yīng)比例，嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模，在城市群的布局上，大中小城市和小城鎮(zhèn)合理分工、布局，協(xié)調(diào)發(fā)展。這對(duì)今后城鎮(zhèn)化發(fā)展路徑進(jìn)行了戰(zhàn)略調(diào)整，也必將影響未來(lái)的房?jī)r(jià)變化。

2、房地產(chǎn)管理制度。房地產(chǎn)管理制度的變化將影響房?jī)r(jià)上漲，地方政府抬高土地價(jià)格，并不足以解決財(cái)政所需要的資金，房地產(chǎn)稅收如能歸地方政府，地方就有很大的積極性。隨著2014年財(cái)產(chǎn)登記制度的建立，房地產(chǎn)、個(gè)稅聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)的完善，將大大增強(qiáng)開(kāi)征房地產(chǎn)持有稅等的操作性，因此，住房?jī)r(jià)格必然會(huì)回落。

3、經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是轉(zhuǎn)型升級(jí)的牛鼻子，只有住房?jī)r(jià)格回歸理性，才能降低生活成本，降低企業(yè)房地產(chǎn)和資金成本，讓其他產(chǎn)業(yè)有高利潤(rùn)，才能鼓勵(lì)向其他行業(yè)投資，為轉(zhuǎn)型升級(jí)提供資金和利潤(rùn)支持。房地產(chǎn)價(jià)格下降是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的政策抉擇要求。

4、經(jīng)濟(jì)周期的變化。2013年我國(guó)經(jīng)濟(jì)速度開(kāi)始下行，這是大周期的調(diào)整。未來(lái)的增長(zhǎng)速度不會(huì)再超越8％。結(jié)構(gòu)調(diào)整和戰(zhàn)略思路的調(diào)整，更多注重經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的質(zhì)量和效益，城鎮(zhèn)化的發(fā)展同樣注重質(zhì)量、生態(tài)、文化和歷史，不會(huì)再搞大拆大建，急于求成。

5、高房?jī)r(jià)和高利率將使中心城市失去優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)本身不具多少技術(shù)含量，在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代和實(shí)體經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，房地產(chǎn)的過(guò)度發(fā)展是很不穩(wěn)定的。高房?jī)r(jià)的連鎖效應(yīng)會(huì)抑制房?jī)r(jià)繼續(xù)高漲。

6、房地產(chǎn)市場(chǎng)已處于不健康狀態(tài)。房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)超越國(guó)際水平，諸多地方出現(xiàn)空城，入住率很低，房地產(chǎn)的投資回報(bào)價(jià)值縮小，風(fēng)險(xiǎn)加大，建筑成本下降。房地產(chǎn)的暴利，也讓企業(yè)和社會(huì)無(wú)心進(jìn)行研發(fā)和技術(shù)投入，這將使我國(guó)喪失國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。

7、住房供給已超過(guò)城鎮(zhèn)化人口的需求。按照 2009—2012年以來(lái)全國(guó)每年銷(xiāo)售的住房套數(shù)計(jì)算(每套

100平方米以上)，每年可解決2600-3000萬(wàn)人口入城，但實(shí)際每年城鎮(zhèn)化人口不足2300萬(wàn)。根據(jù)目前的施工面積和銷(xiāo)售情況，假設(shè)未來(lái)每年依然銷(xiāo)售940萬(wàn)套住宅，8年銷(xiāo)售7520萬(wàn)套，至少可以解決22560萬(wàn)人口的居住，而城市增加的人口實(shí)際只有17600萬(wàn)，只需要5833萬(wàn)套，未來(lái)8年住房供應(yīng)超過(guò)需求 1700萬(wàn)套。由此可見(jiàn)，未來(lái)8年住房基本是供給能力大于需求能力的，房?jī)r(jià)應(yīng)該穩(wěn)定乃至下降，結(jié)構(gòu)上或許有所波動(dòng)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)政策亟待調(diào)整

(一)在新的條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的變化

1、房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和轉(zhuǎn)型的支撐力沒(méi)變。我國(guó)經(jīng)濟(jì)舊模式的原動(dòng)力趨弱，新動(dòng)力尚未形成，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)處于高速向中高速轉(zhuǎn)換的“空檔期”。為保證這種轉(zhuǎn)化平穩(wěn)實(shí)現(xiàn)，而不至于出現(xiàn)失速下滑，房地產(chǎn)仍然是守住增長(zhǎng)底線的支撐力，同時(shí)也為改革轉(zhuǎn)型奠定一個(gè)“緩沖區(qū)”?？梢栽O(shè)想，如果沒(méi)有房地產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的支撐，沒(méi)有土地出讓金大幅改善對(duì)地方收入的支撐，沒(méi)有房地產(chǎn)銷(xiāo)售改善對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的拉動(dòng)，那么，2013年能否實(shí)現(xiàn)7．5％的預(yù)期目標(biāo)?

2、土地“招拍掛”機(jī)制沒(méi)變。土地“招拍掛”機(jī)制作為房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地財(cái)政運(yùn)行的基石，在未來(lái)幾年都很難有實(shí)質(zhì)性變化。歸根結(jié)底，商品房用地供應(yīng)不足，地方政府對(duì)土地財(cái)政過(guò)度依賴(lài)只是一個(gè)結(jié)果，它是對(duì)土地“招拍掛”機(jī)制的響應(yīng)。過(guò)去3年，中央政府下達(dá)的住宅用地供給計(jì)劃指標(biāo)都未能完成。機(jī)構(gòu)上看，房?jī)r(jià)上漲壓力更大的一線城市，其住宅用地供給比例處于持續(xù)的下降通道。盡管近期的調(diào)控政策都強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大土地供給，但事實(shí)上，如果建設(shè)用地總量難以擴(kuò)張，住宅供給比例難以提升，這個(gè)政策將很難落地。

3、房?jī)r(jià)控制占決策權(quán)重沒(méi)變。房?jī)r(jià)控制依然占有重要的決策權(quán)重，這在短期內(nèi)不會(huì)有明顯的變化。盡管到目前為止，新一屆政府并未對(duì)控制房?jī)r(jià)有過(guò)公開(kāi)的表態(tài)，市場(chǎng)也廣泛預(yù)期房?jī)r(jià)控制目標(biāo)和問(wèn)責(zé)機(jī)制會(huì)有所淡化，并寄望于供給體系的多元化，以使市場(chǎng)之手發(fā)揮更大的作用。然而事實(shí)上，由于房?jī)r(jià)過(guò)快上漲會(huì)惡化財(cái)富和收入分配，產(chǎn)生社會(huì)問(wèn)題，政府對(duì)房?jī)r(jià)上漲保持著比較謹(jǐn)慎的態(tài)度。

4、房地產(chǎn)市場(chǎng)基本驅(qū)動(dòng)力變?nèi)酢７康禺a(chǎn)市場(chǎng)自身的基本驅(qū)動(dòng)力變?nèi)?，?duì)調(diào)控的承受能力將會(huì)下降，一項(xiàng)政策的出臺(tái)可能會(huì)產(chǎn)生難以預(yù)料的負(fù)面沖擊。因此，調(diào)控力度的把握將比以往更加困難。盡管2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一輪比較明顯的反彈，但是就全國(guó)整體而言，庫(kù)存消化壓力并未明顯緩解，個(gè)別城市庫(kù)存壓力仍然較大，甚至有些城市的房?jī)r(jià)處于下跌通道。因此，基于本輪市場(chǎng)反彈的這種結(jié)構(gòu)性特點(diǎn)，考慮到中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度已經(jīng)放緩，貨幣也將處于中性偏緊的狀態(tài)，可以判斷中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本支撐因素都在不同程度地弱化。因此，未來(lái)的調(diào)控將更加難以平衡；既要兼顧經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，又要抑制個(gè)別城市的房?jī)r(jià)上漲，還要預(yù)防調(diào)控力度不合適所引發(fā)的下行風(fēng)險(xiǎn)。

5、房地產(chǎn)市場(chǎng)核心問(wèn)題的變化。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心問(wèn)題已經(jīng)從總量不足逐步過(guò)渡到住房占有的不平衡，這意味著調(diào)控政策的目標(biāo)將更為多元化，調(diào)結(jié)構(gòu)將會(huì)是住房政策的長(zhǎng)期目標(biāo)。中央政府認(rèn)為，解決群眾住房問(wèn)題是一項(xiàng)長(zhǎng)期任務(wù)，還存在著住房困難家庭的需求尚未根本解決、保障性住房總體不足，住房資源配置不合理不平衡等問(wèn)題。

6、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)分化的格局，區(qū)域之間、城市之間冷熱不均的現(xiàn)象繼續(xù)凸顯，顯示我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體性趨弱，結(jié)構(gòu)性和差異性趨強(qiáng)。在這種背景下，未來(lái)的房地產(chǎn)政策可能傾向于差別化，而非一刀切。分化格局反映的是人口流動(dòng)的新趨勢(shì)。第六次人口普查顯示，單向、集中的人口流動(dòng)模式?jīng)Q定了個(gè)別熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)需求依然旺盛，及時(shí)實(shí)施嚴(yán)格的限購(gòu)等干預(yù)措施，也難以從根本上抑制房?jī)r(jià)上漲的態(tài)勢(shì)。反之，部分遭遇人口流失的城市，房?jī)r(jià)卻承受下滑的壓力。以人口城鎮(zhèn)化

為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，決定了未來(lái)的房地產(chǎn)政策必須對(duì)流動(dòng)人口的住房需求給予必要的關(guān)注。盡管從數(shù)據(jù)上觀察，農(nóng)村向城鎮(zhèn)的人口遷移規(guī)模最大，速度最快的階段已經(jīng)過(guò)去，然而遷移人口的住房問(wèn)題卻比以往更加突出。

(二)政策調(diào)整和完善需把握的原則

盡管很難對(duì)房地產(chǎn)政策走向進(jìn)行精確的判斷，但是考慮到政策的選擇都基于一定的約束條件，未來(lái)并非完全無(wú)跡可循。在調(diào)整和完善房地產(chǎn)相關(guān)政策時(shí)，要把握以下5項(xiàng)原則。

1、底線思維原則。底線思維決定了短期的房地產(chǎn)政策仍將表現(xiàn)出明顯的階段性和逆周期特征。短期內(nèi)的房地產(chǎn)政策走向仍將取決于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度。如果經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的壓力增加，則政策的選項(xiàng)是：弱化舊政策的執(zhí)行力度、延緩新政策的推出節(jié)奏。房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍的時(shí)間點(diǎn)和試點(diǎn)方案將部分取決于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的環(huán)境，如果經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力依然較大，推出節(jié)奏仍有可能繼續(xù)延后，或者采取較為溫和的試點(diǎn)方案。

2、問(wèn)責(zé)制原則。房?jī)r(jià)目標(biāo)和問(wèn)責(zé)機(jī)制決定了以限購(gòu)、限貸等抑制需求的行政干預(yù)措施在短期內(nèi)難以退出。盡管限購(gòu)、限貸、限售等短期政策是典型的行政干預(yù)，不符合市場(chǎng)化的長(zhǎng)期方向，但是對(duì)于房?jī)r(jià)上漲壓力較大的一線和個(gè)別二線城市而言，是短期內(nèi)最有效的手段。房?jī)r(jià)控制依然是問(wèn)責(zé)考核的核心，地方和中央在這一點(diǎn)上并不存在分歧。無(wú)數(shù)據(jù)表明限購(gòu)、限貸等政策能夠?qū)崿F(xiàn)控制房?jī)r(jià)的目標(biāo)，它的實(shí)際效果往往是抑制供應(yīng)，需求不會(huì)被消滅，只會(huì)被延后。

3、供應(yīng)體系原則。長(zhǎng)期的住房供應(yīng)體系將走向“三元供應(yīng)格局”：低收入家庭的安居需求，通過(guò)保障房政策給予支持，主要靠“租”，合并公租房和廉租房。中間“夾心層”的商品房需求，通過(guò)財(cái)稅、金融等手段的定向支持，使之有能力滿(mǎn)足自住性的首套商品房需求，幫助其擁有產(chǎn)權(quán)，分享城市升值的好處；高收入家庭的改善性需求，通過(guò)房產(chǎn)稅等手段予以適度抑制。

4、土地制度改革原則。通過(guò)土地制度改革釋放住宅用地的政策效果需要時(shí)間檢驗(yàn)。集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)能否為住宅用地提供潛在的空間尚需時(shí)間確認(rèn)。土地指標(biāo)偏緊的珠三角、長(zhǎng)三角發(fā)達(dá)城市更有可能從存量領(lǐng)域開(kāi)啟集體建設(shè)用地的市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)，并在一定程度上緩解住宅用地緊張的格局。

5、市場(chǎng)化原則。十八屆三中全會(huì)提出“使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，更好發(fā)揮政府作用”，代表著房地產(chǎn)政策的長(zhǎng)期走向，也被解讀為行政性政策退出、長(zhǎng)效機(jī)制逐步確立、房地產(chǎn)走向市場(chǎng)化路徑以及改革的優(yōu)先次序可能是：首先，需要啟動(dòng)供給端改革，使土地和資金供應(yīng)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化；其次，啟動(dòng)需求端改革，逐步退出限購(gòu)、限貸等行政干預(yù)措施，建立以稅收、金融手段等市場(chǎng)工具為主的長(zhǎng)效機(jī)制，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定的情況下，適時(shí)啟動(dòng)房地產(chǎn)試點(diǎn)和立法。

三、房地產(chǎn)調(diào)控的兩個(gè)問(wèn)題

(一)結(jié)構(gòu)性矛盾突出問(wèn)題

當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)可以說(shuō)是問(wèn)題不少，絕大部分都不是由總量矛盾造成的，而是源于行業(yè)內(nèi)部各種結(jié)構(gòu)性的突出矛盾。

1、房?jī)r(jià)與購(gòu)買(mǎi)力的不匹配。當(dāng)前，對(duì)住宅需求最大的人群應(yīng)當(dāng)是進(jìn)入城市不久的“新市民”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，大約有兩億人口居住在城鎮(zhèn)卻沒(méi)有城鎮(zhèn)戶(hù)籍，這一群體基本是在城市務(wù)工的農(nóng)業(yè)人口，而各類(lèi)保障性住房也基本不能覆蓋著一群體。對(duì)于“新市民”這一群體來(lái)說(shuō)，當(dāng)前商品住宅價(jià)格過(guò)高是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。

如果城鎮(zhèn)住宅需求最大的一個(gè)群體，購(gòu)買(mǎi)力長(zhǎng)期無(wú)法支持當(dāng)前的商品住宅價(jià)格，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然不可持續(xù)。房?jī)r(jià)與購(gòu)買(mǎi)力的不匹配也會(huì)對(duì)住宅以外的消費(fèi)產(chǎn)生很大影響，房?jī)r(jià)對(duì)家庭消費(fèi)具有明顯的抑制作用。城鎮(zhèn)化應(yīng)當(dāng)是全社會(huì)生活水平全面提高的過(guò)程，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展固然是其中的重要一環(huán)，但如果家庭消費(fèi)因此受到明顯抑制，那城鎮(zhèn)化就偏離了它的初衷。要解決這些問(wèn)題，一是要認(rèn)識(shí)到雖然房?jī)r(jià)與購(gòu)買(mǎi)力不匹配，但是房?jī)r(jià)暴跌對(duì)于經(jīng)濟(jì)弊遠(yuǎn)大于利，所以需要持續(xù)不斷的提高居民的可支配收入，以增強(qiáng)住房需求群體的購(gòu)買(mǎi)力。二是要加強(qiáng)保障住房的建設(shè)分配和租房市場(chǎng)的規(guī)范化，分流一部分商品住宅購(gòu)房需求。

2、區(qū)域之間發(fā)展不平衡。從全國(guó)來(lái)看，局部地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)快，某些地方出現(xiàn)了所謂的“鬼城”。2013年7月發(fā)布的《城市房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)排行榜》評(píng)估了286個(gè)地級(jí)以上市房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，其中風(fēng)險(xiǎn)最集中的區(qū)域在我國(guó)西北地區(qū)，并且風(fēng)險(xiǎn)最高的前50個(gè)城市幾乎均為三線城市。就實(shí)際層面而言，現(xiàn)在很多城市都在興建新城、衛(wèi)星城，這些城市中的新區(qū)也有過(guò)度開(kāi)發(fā)之嫌。與這些局部地區(qū)的過(guò)度開(kāi)發(fā)形成鮮明對(duì)比的是，在大城市、城市中心區(qū)域，住宅依舊是相對(duì)稀缺的資源。我國(guó)住宅市場(chǎng)區(qū)域間的發(fā)展不平衡可能會(huì)長(zhǎng)期存在，這是由房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)周期特性決定的?？尚械拇胧┦抢^續(xù)發(fā)展城市和城際交通體系，轉(zhuǎn)移一部分大城市和市中心人口至新開(kāi)發(fā)區(qū)域。這樣既緩解了大城市及城市中心區(qū)域的壓力，又充分利用了已過(guò)度開(kāi)發(fā)地區(qū)的房地產(chǎn)資源。然而，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)同樣有資金投入大、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，因此，需要認(rèn)識(shí)到調(diào)整區(qū)域不平衡是一個(gè)漫長(zhǎng)的、動(dòng)態(tài)的過(guò)程、應(yīng)用長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光看待這個(gè)問(wèn)題。

(二)貨幣供應(yīng)及流向問(wèn)題

1、房?jī)r(jià)問(wèn)題的實(shí)質(zhì)是貨幣問(wèn)題。房?jī)r(jià)漲跌及其走勢(shì)取決于多個(gè)方面因素，其中包括宏觀經(jīng)濟(jì)、貨幣供應(yīng)水平、可替代投資品市場(chǎng)狀況、區(qū)位、相關(guān)社會(huì)心理狀態(tài)、社會(huì)保障性住房供給水平以及稅收因素等。貨幣供應(yīng)從總體上影響房?jī)r(jià)走勢(shì)，城市發(fā)展不均衡、公共服務(wù)供給不均衡、城市間機(jī)會(huì)不均衡等從結(jié)構(gòu)上影響房?jī)r(jià)。稅收因素既可以在總體方面又可以在結(jié)構(gòu)方面影響房?jī)r(jià)。貨幣供給是決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的關(guān)鍵因素，要認(rèn)清房?jī)r(jià)漲跌的本質(zhì)，即房?jī)r(jià)漲跌的核心問(wèn)題是貨幣供應(yīng)狀況，房?jī)r(jià)問(wèn)題的實(shí)質(zhì)是貨幣問(wèn)題。

2、貨幣供給增長(zhǎng)支撐了高房?jī)r(jià)。貨幣供應(yīng)影響房?jī)r(jià)的作用機(jī)理在于，當(dāng)貨幣供應(yīng)大幅擴(kuò)張時(shí)，充裕的資金為房地產(chǎn)投資提供了基礎(chǔ)，投資者獲取信貸資金的便利程度增加，機(jī)會(huì)成本降低。另—方面，貨幣供應(yīng)大漲必然引發(fā)物價(jià)大幅上漲、貨幣貶值，投資者以及普通居民必然通過(guò)投資或購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)來(lái)應(yīng)對(duì)，其結(jié)果是房?jī)r(jià)上漲，而當(dāng)貨幣供應(yīng)大幅縮小時(shí)，支撐房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)不存在，投資房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本也會(huì)增加，市場(chǎng)流動(dòng)性減弱，投資者或普通居民傾向于持有現(xiàn)金資產(chǎn)，而不選擇購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，其結(jié)果是房?jī)r(jià)下跌。

3、房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵是控制好貨幣供應(yīng)。根據(jù)中國(guó)央行公布的數(shù)據(jù)，2013年10月末，廣義貨幣(M2)余額107．02萬(wàn)億元人民幣，同比增長(zhǎng)14．3％。在貨幣供應(yīng)充裕的情況下，人們對(duì)房?jī)r(jià)依然保持看漲預(yù)期，以信貸資金為主的資金自然會(huì)源源不斷地流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。根據(jù)中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2013年1月—11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為68．6％。上述數(shù)據(jù)表明，民間房地產(chǎn)投資熱情依然高漲，到 2013年11月依然有大規(guī)模資金流入房地產(chǎn)業(yè)，而且房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵是控制好貨幣供應(yīng)以及貨幣流向。貨幣政策應(yīng)成為房地產(chǎn)調(diào)控的核心。一方面控制好貨幣總量和貨幣投放節(jié)奏，另一方面控制好貨幣流向，同時(shí)重點(diǎn)輔之以稅收政策。（

第四篇：宜賓房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)

社會(huì)問(wèn)題研究報(bào)告之

宜賓房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)

組長(zhǎng)：劉先福

組員：王玉鳳 吳 林 李亞菲 郭麗梅

宜賓學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院08級(jí)10班

注:此次調(diào)研主要采用抽樣調(diào)查法,調(diào)查對(duì)象為宜賓城區(qū),南岸,江北三區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng).調(diào)研綱要：

調(diào)研題目：宜賓房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì) 調(diào)研具體事項(xiàng)：

一、宜賓商品房供銷(xiāo)分析

（一）宜賓市商品房供應(yīng)分析

（二）宜賓市商品房銷(xiāo)售分析

（三）宜賓市商品房空置面積分析

（四）宜賓市商品房成交均價(jià)分析

二、宜賓市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特征及開(kāi)發(fā)趨勢(shì)

三、宜賓房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

（一）未來(lái)2—3年房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

（二）未來(lái)2—3年房地產(chǎn)需求市場(chǎng)預(yù)測(cè)

（三）宜賓市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)

四、建材市場(chǎng)分析

五、調(diào)研分析總結(jié)

3本期90平米以下的中小戶(hù)型房源成交量與比上個(gè)月相比下降了4個(gè)百分點(diǎn)，而90-120平米的戶(hù)型房源下跌了3個(gè)百分點(diǎn)，而120平米以上的大戶(hù)型成交量與上月相比上漲了7個(gè)百分點(diǎn)。

3、交易價(jià)格情況

分析：本期宜賓城區(qū)24個(gè)在售樓盤(pán)，成交價(jià)格同上月相比變化不大，具體情況為：

老城區(qū)：成交項(xiàng)目只有半島小筑和都市名園兩個(gè)樓盤(pán)，目前平均價(jià)格為3280元/平米。

南岸西區(qū)：成交項(xiàng)目有，林中漫步、鑫空間、愛(ài)爾楠岸、春秋花園、宜都天成苑、圓中苑、碧竹山莊、E街區(qū)八個(gè)樓盤(pán)，平均銷(xiāo)售均價(jià)為2776元/平米，同上月相比略有回調(diào)。

南岸東區(qū)：成交項(xiàng)目只有萊茵河畔西湖灣一個(gè)樓盤(pán)，平均銷(xiāo)售均價(jià)為3500元/平方米。

中壩組團(tuán)：成交項(xiàng)目有春江盛景、富鄰金沙兩個(gè)樓盤(pán)，成交均價(jià)2890元/平方米。

天柏組團(tuán)：成交項(xiàng)目只有天池雅苑一個(gè)樓盤(pán)成交，銷(xiāo)售均價(jià)為2200元/平方米左右。

江北片區(qū)：成交項(xiàng)目有香頤雅園、和興花園兩個(gè)樓盤(pán)，成交均價(jià)為2600元/平方米。

白沙組團(tuán)：成交項(xiàng)目有金鳳凰花園、黃角坪花園二個(gè)樓盤(pán)成交均價(jià)為2070元/平方米左右；

備注：由于各樓盤(pán)其位置，品質(zhì)的因素，成交價(jià)格與實(shí)際在售區(qū)域均價(jià)還有一定的差距。

二、本期商品房供應(yīng)情況

本期有鼎業(yè)江北興城、寅吾黃桷坪花園2個(gè)項(xiàng)目拿到預(yù)售許可證，住宅總共445套（面積：39930.08平米，商業(yè)面積:668.4平米，地下車(chē)庫(kù)：8301.2平米)。

6勢(shì)，不能滿(mǎn)足日益增長(zhǎng)的需求。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，2008年金融危機(jī)導(dǎo)致的供地不足和開(kāi)工低迷是供給不能顯著回升的主要原因。雖然中長(zhǎng)期的供給可能會(huì)有所改變，但就明年上半年而言，供不應(yīng)求的局面暫時(shí)還無(wú)法改變，這將導(dǎo)致價(jià)格繼續(xù)上行。

第四部分(劉先福)

建材市場(chǎng)分析

一個(gè)建材企業(yè)的生存、發(fā)展的狀況如何，取決于其企業(yè)產(chǎn)品在建材市場(chǎng)所占份額的多寡。所以，作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)，研究和把握實(shí)現(xiàn)企業(yè)直接效益的市場(chǎng)終端走勢(shì)，把與消費(fèi)者打交道的“賣(mài)潮找準(zhǔn)、搞活，就成為一個(gè)不可回避的現(xiàn)實(shí)課題。在２００２中國(guó)佛山陶博會(huì)期間中國(guó)陶瓷網(wǎng)獨(dú)家網(wǎng)上直播的“中國(guó)陶瓷發(fā)展與未來(lái)高峰論壇”上，主講專(zhuān)家劉景洲先生對(duì)中國(guó)建材市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)作了精辟的分析，為聽(tīng)眾 帶來(lái)了全新的思考和啟迪。

我國(guó)建材市場(chǎng)經(jīng)歷上個(gè)世紀(jì)８０年代的孕育萌芽，９０年代的大發(fā)展。進(jìn)入本世紀(jì)，全國(guó)經(jīng)營(yíng)面積在３０００ｍ２以上，年交易額在３０００萬(wàn)元以上的建材市場(chǎng)約有２５００家，全年交易額達(dá)到２０００億元左右，約占全國(guó)建材市場(chǎng)需求總額的三分之二，已經(jīng)形成名副其實(shí)的建材市場(chǎng)流通的主渠道。目前我國(guó)建材市場(chǎng)的管理模式是多元化格局。多數(shù)為門(mén)店集市型、攤位租賃型、超市管理型和混合型。攤位租賃型市場(chǎng)占絕大多數(shù)，約占９０％以上。

從市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)范圍來(lái)看，有綜合型市場(chǎng)，有專(zhuān)業(yè)型市場(chǎng)，也有以經(jīng)營(yíng)某一大類(lèi)產(chǎn)品為主，其他產(chǎn)品為補(bǔ)充型市常當(dāng)前綜合型市場(chǎng)雖占多數(shù)，但有特色的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)呈上升趨勢(shì)。

一、攤位制市場(chǎng)的管理格局將出現(xiàn)新的模式

現(xiàn)有攤位制市場(chǎng)管理，大部分是物業(yè)管理型，存在種種弊端，如商區(qū)布局零亂，交易行為不規(guī)范，糾紛多，購(gòu)物環(huán)境差，市場(chǎng)信譽(yù)度低等，發(fā)展初期尚未形成競(jìng)爭(zhēng)壓力階段尚可維持，但隨著發(fā)展、競(jìng)爭(zhēng)，這種管理模式，對(duì)內(nèi)缺乏凝聚力，對(duì)外，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，是難以為繼的。市場(chǎng)的管理從物業(yè)管理型向新的經(jīng)營(yíng)管理型發(fā)展是必然之勢(shì)。

二、攤位制市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)功能將逐步細(xì)分

當(dāng)前我國(guó)攤位制市場(chǎng)普遍存在以下幾個(gè)問(wèn)題：一是批發(fā)零售功能不清，二是市場(chǎng)占地規(guī)模大，三是市場(chǎng)中經(jīng)營(yíng)戶(hù)小而多，四是市場(chǎng)的配送功能沒(méi)有發(fā)揮出來(lái)，物流功能沒(méi)有合理有效的分離出來(lái)。這些問(wèn)題雖說(shuō)是市場(chǎng)的培育、發(fā)展過(guò)程中不可避免的問(wèn)題，但它影響著市場(chǎng)

國(guó)外幾十年培育發(fā)展成功的經(jīng)驗(yàn)，又有國(guó)內(nèi)５年實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的借鑒，特別是在建材超市發(fā)展中，外資企業(yè)將占據(jù)重要位置，據(jù)專(zhuān)家們預(yù)測(cè)，從現(xiàn)在起我國(guó)建材超市將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展階段，到２００５年，全國(guó)建材超市將超過(guò)１００家并將出現(xiàn)３到５個(gè)連鎖經(jīng)營(yíng)集團(tuán)。

建材超市的業(yè)態(tài)主要是零售，它的發(fā)展對(duì)以零售為主的攤位制市場(chǎng)沖擊會(huì)比較大，而對(duì)批發(fā)為主的市場(chǎng)的影響相對(duì)要小得多。從我國(guó)地區(qū)來(lái)看，建材超市將首先在大消費(fèi)城市和經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展起來(lái)，由東到西逐步推進(jìn)。經(jīng)過(guò)５年左右的時(shí)間的發(fā)展，它的市場(chǎng)占有額在一些城市和地區(qū)將與現(xiàn)在占據(jù)主渠道地位的攤位制零售市場(chǎng)抗衡，再過(guò)５年左右的時(shí)間將逐步占據(jù)零售市場(chǎng)主渠道的地位。但就我國(guó)全國(guó)而言，由于受其本身業(yè)態(tài)的限制，它所能占據(jù)的市場(chǎng)份額尚不能替代攤位制市場(chǎng)的地位。

第五部分(全組人員)調(diào)研分析總結(jié)

隨著隨社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市住房制度改革的不斷深化，我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展的新時(shí)期。近幾年來(lái)，縣委、縣政府高度重視，積極培育和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，全面完善市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制，堅(jiān)持培育和規(guī)范并舉，以啟動(dòng)住房消費(fèi)為重點(diǎn)，大力搞活房地產(chǎn)流通，使房地產(chǎn)市場(chǎng)得到健康有序的發(fā)展。

一、近幾年我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)的建設(shè)和發(fā)展起步較晚，近幾年，我們緊緊抓住人民日益增加的住房消費(fèi)需求給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)快速發(fā)展的有利時(shí)機(jī)和條件，采取各種有效措施大力搞活和規(guī)范完善市場(chǎng)，從自身看已經(jīng)取得了長(zhǎng)足發(fā)展，1999年，我縣啟動(dòng)了第一起規(guī)范性小區(qū)商品房開(kāi)發(fā)—翠柏小區(qū)，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)面積不足10000平方米，投資不足400萬(wàn)元，產(chǎn)值不足600萬(wàn)元，至2007年，全年全縣開(kāi)發(fā)面積達(dá)到35.88萬(wàn)平方米,投資額達(dá)到4.3億元,加上境內(nèi)企業(yè)的縣外投資,投資額己達(dá)到9億元,估算產(chǎn)值突破12億元以上,開(kāi)發(fā)量是1999年的35倍,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的突出的特征就是房屋交易量持續(xù)放量增長(zhǎng)，我縣的房地

0個(gè)，共捐贈(zèng)1817.7萬(wàn)元，為縣域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展做出較大貢獻(xiàn)。應(yīng)該說(shuō)，我縣的房地產(chǎn)業(yè)，在縣委、縣政府的高度重視，積極培育和引導(dǎo)下，總體是規(guī)范有序地持續(xù)健康發(fā)展的。

二、存在的問(wèn)題

我縣房地產(chǎn)通過(guò)近十年的發(fā)展總體是健康有序的，但在這一過(guò)程中出現(xiàn)了一些問(wèn)題應(yīng)值得我們高度重視。主要表現(xiàn)為以下三個(gè)特點(diǎn)：

問(wèn)題之一：土地宏觀調(diào)控，供需矛盾突出。近年來(lái)全國(guó)部分地區(qū)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，房地產(chǎn)出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象。國(guó)家宏觀調(diào)控，嚴(yán)格土地征用審批，造成了存量土地極少，新征用地受限。形成供需矛盾，已經(jīng)成為制約我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸。據(jù)了解2004年縣城僅征得城北新區(qū)土地600畝，其余幾乎無(wú)供地。2007年全縣供地較上年也有一定的下降。

問(wèn)題之二：違規(guī)建設(shè)突出，拆遷難度大。近年長(zhǎng)興花園、濱江花園、慶興園等多塊拍賣(mài)土地遲遲未完成開(kāi)發(fā)，其主要就是拆遷難。原因有三：一是土地賠償政策不合理，賠償價(jià)低，農(nóng)民利益受到傷害。二是執(zhí)法力度薄弱，違規(guī)建設(shè)普遍，基本是能修則修。三是拆遷賠償混亂，合法利益無(wú)法保障，有的開(kāi)發(fā)商為了盡快拆遷，對(duì)個(gè)別建筑物高價(jià)賠償，遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破賠償標(biāo)準(zhǔn)和市場(chǎng)價(jià)格，最后，造成了拆遷戶(hù)相互攀比，漫天要價(jià)，最后造成無(wú)法賠償安置，拆遷難以推進(jìn)，拆遷雙方利益受到損害。諸多原因造成了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目無(wú)法動(dòng)工，市場(chǎng)房源緊張。

問(wèn)題之三：房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，百姓“居不易”。“安得廣廈千萬(wàn)間，天下寒士俱歡顏”，唐老杜的這種渴望如今也成了中國(guó)工薪階層的心聲。從上面的介紹可知，八年間縣城的房?jī)r(jià)從500多元漲至1500元以上，上漲了三倍以上，而居民的人均收入增加卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及。已買(mǎi)房的多數(shù)是超前消費(fèi)，負(fù)債購(gòu)房，生活壓力較大。沒(méi)買(mǎi)房的只能望房興嘆。

三、幾點(diǎn)對(duì)策

針對(duì)以上問(wèn)題，結(jié)合我縣實(shí)際，提出以下幾點(diǎn)對(duì)策：

對(duì)策一：政府應(yīng)高度重視房地產(chǎn)的發(fā)展，加大宏觀調(diào)控。具體應(yīng) 從以下幾方面進(jìn)行：

一是強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。要盡快明確普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目布局以及進(jìn)度安排，并向社會(huì)公布。

二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的前提下，適當(dāng)增加中小戶(hù)型、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。依法制止炒買(mǎi)炒賣(mài)土地行為。

三是加強(qiáng)對(duì)普通商品住房限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶(hù)型住房的有效供應(yīng)。經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格要嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

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第五篇：長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)探討

長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)探討

長(zhǎng)沙是湖南省的省會(huì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通、科技、金融、信息中心，是中西部地區(qū)重要的中心城市，屬于二線城市。自20世紀(jì)80年代開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)始快速發(fā)展，帶動(dòng)了一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)是在我國(guó)住房制度改革中不斷發(fā)展起來(lái)的，進(jìn)入20世紀(jì)90年代后期，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)才真正進(jìn)入市場(chǎng)化階段。長(zhǎng)沙商品房從無(wú)到有，從小到大，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展壯大。

一、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

(一)開(kāi)發(fā)增速減緩，土地資源優(yōu)化配置

受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)投資增速仍將趨緩；同時(shí)，受?chē)?guó)家土地市場(chǎng)整頓的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地價(jià)格和成本將繼續(xù)走高。而按照招拍掛模式，限量供應(yīng)的土地將更多的集中在一些有資金、有實(shí)力的品牌房地產(chǎn)企業(yè)手中，反映到商品房市場(chǎng)的表象就是大項(xiàng)目、大盤(pán)增多，小項(xiàng)目、小盤(pán)相對(duì)減少。

(二)市場(chǎng)需求旺盛，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升

長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)水平的進(jìn)一步提高，導(dǎo)致居住購(gòu)房需求旺盛。長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)，以南二環(huán)附近的幾個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格變化，可以看出長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的變化情況。2002年某樓盤(pán)的均價(jià)在1200元，平方米(沒(méi)有電梯，離韶山南路有一段距離)，到了2004年，該樓盤(pán)的3期漲到了1800元，平方米(沒(méi)有電梯，位置與首期相鄰)，到了2005年，該公司在離3期1000米外的地方開(kāi)發(fā)另一樓盤(pán)，價(jià)格到了2200元，平方米，而時(shí)隔一年開(kāi)發(fā)的該樓盤(pán)第二期，價(jià)格漲到了2700元，平方米(目前該區(qū)域房?jī)r(jià)在4000元，平方米)。再看看在韶山南路旁邊、南二環(huán)附近、與前述樓盤(pán)不遠(yuǎn)的另一樓盤(pán)，該樓盤(pán)共開(kāi)發(fā)了三期(位置連在一起)，2004年推出第—期，均價(jià)2700元/平方米，2008年推出第二期，均價(jià)4000多元/平方米，2009年推出第三期，均價(jià)5000元多/平方米。

通過(guò)對(duì)上述兩家開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)價(jià)格分析可以看出，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)在位置稍好的地方，隔一年，房?jī)r(jià)漲幅在1000元平方米左右；而位置稍偏的地方，漲幅在500元，平方米左右，而且，漲幅隨著時(shí)間的推移，越來(lái)越大。最近幾年，房?jī)r(jià)增加的幅度超過(guò)了居民收入增加的幅度，不少人貸款買(mǎi)房，每月還貸，成為所謂的“房奴”。

(三)長(zhǎng)沙的城市規(guī)劃給房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)契機(jī)

大長(zhǎng)沙的城市規(guī)劃，將促進(jìn)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的全面升級(jí)近年來(lái)，大長(zhǎng)沙的城市規(guī)劃為房地產(chǎn)的全面升級(jí)提供了更高的平臺(tái)。長(zhǎng)株潭一體化，帶動(dòng)了南長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的全面啟動(dòng)與升溫；湘江沿江風(fēng)光帶和橘子洲遠(yuǎn)景規(guī)劃逐步帶動(dòng)了江岸板塊的發(fā)展；河西大學(xué)城片區(qū)、長(zhǎng)沙東區(qū)開(kāi)發(fā)的升級(jí)換代，為近郊大盤(pán)提供了絕佳的機(jī)遇；隨著高鐵開(kāi)通，兩型社會(huì)建設(shè)，城際鐵路的鋪設(shè)，長(zhǎng)沙將不再是長(zhǎng)沙人的長(zhǎng)沙，而是湖南的長(zhǎng)沙，低廉的交通成本，將帶來(lái)更多外地購(gòu)房者的進(jìn)入，給長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)的發(fā)展呆了契機(jī)。

二、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)

2008年，受全球性金融風(fēng)暴影響，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)下滑，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整。一系列穩(wěn)定市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)扶持措施，將住房保障與擴(kuò)大需求并舉，通過(guò)強(qiáng)化政府對(duì)市場(chǎng)的引導(dǎo)與監(jiān)管，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)在年末開(kāi)始出現(xiàn)回暖跡象。

2009年以來(lái)，長(zhǎng)沙市委市政府牢牢抓住國(guó)家“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需”的重大契機(jī)，出臺(tái)了一系列刺激商品房銷(xiāo)售的措施，有效地減緩了金融危機(jī)對(duì)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)業(yè)的沖擊，逐步扭轉(zhuǎn)了房地產(chǎn)投資持續(xù)下滑的局面，房地產(chǎn)投資逐月回升，商品房銷(xiāo)售量與價(jià)格齊升。

兩型社會(huì)和河西先導(dǎo)區(qū)的建設(shè)，無(wú)疑對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)注入了無(wú)限的想象空間，為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力。可以預(yù)見(jiàn)，長(zhǎng)沙社會(huì)經(jīng)濟(jì)將保持新的繁榮，就業(yè)機(jī)會(huì)增多，人居環(huán)境良好，污染得到綜合治理。這將吸引越來(lái)越多的外地人來(lái)長(zhǎng)投資和置業(yè)，從而催生不少的剛性需求。從城市發(fā)展看，隨著城市化、工業(yè)化進(jìn)程加快，城市人口集聚處于加速過(guò)程中，對(duì)住房的需求是客觀存在；從市場(chǎng)價(jià)格看，與周邊城市和全國(guó)其他同類(lèi)城市相比，長(zhǎng)沙房市價(jià)格相對(duì)偏低，有吸引力；從住房現(xiàn)狀看，雖然市民住房狀況近年來(lái)有了很大改善，但還有相當(dāng)部分群體沒(méi)有得到住房保障，尤其是隨著生活水平的提高，人們改善居住條件的愿望越來(lái)越強(qiáng)烈，“小房換大房、舊房換新房”的人越來(lái)越多，市場(chǎng)空間仍然很大。因此，未來(lái)長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍然旺盛，價(jià)格還會(huì)保持在平穩(wěn)增長(zhǎng)區(qū)間。

三、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)理性發(fā)展的建議

1、合理、規(guī)范房?jī)r(jià)。

任何商品，價(jià)格往往具有決定性的作用。對(duì)于商品房，其價(jià)格即不能太低，也不能太高，要與長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r相適應(yīng)。房?jī)r(jià)太低，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有積極性，結(jié)果導(dǎo)致無(wú)房可賣(mài)；房?jī)r(jià)太高，容易造成恐慌，形成泡沫經(jīng)濟(jì)。開(kāi)發(fā)不同檔次、不同價(jià)格的商品房，以滿(mǎn)足不同社會(huì)群體的需求。例如，開(kāi)發(fā)別墅，滿(mǎn)足一些企業(yè)家、社會(huì)知名人士、海外人事的需求；開(kāi)發(fā)高檔商品房，滿(mǎn)足中產(chǎn)階層的需求，開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，滿(mǎn)足低收人家庭的需求，開(kāi)發(fā)廉租房，讓城市特困家庭有房住等等。

2、百姓購(gòu)房要理性、適量貸款。

對(duì)于老百姓而言，購(gòu)房是其一生中最大的消費(fèi)，購(gòu)房要量力而行，不要盲目

追求大面積和黃金地段，還貸能力要和收人相適應(yīng)，避免成為“房奴”；同時(shí)，也不要太保守，不一定非要一次性付清，可以適當(dāng)進(jìn)行提前消費(fèi)，這樣，既可以改善居住條件，經(jīng)濟(jì)上又可以承受得了。

3、政府加大宏觀調(diào)控力度，引導(dǎo)房地產(chǎn)健康發(fā)展。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，政府的作用很關(guān)鍵，因?yàn)椋恋氐某鲎?、稅收的確定、建設(shè)許可、房產(chǎn)的管理是由政府控制的。政府可以通過(guò)土地的出讓、稅率的多少等政策規(guī)范開(kāi)發(fā)商的行為，嚴(yán)厲打擊囤地和捂盤(pán)等投機(jī)行為，例如，如果某一樓盤(pán)的實(shí)際銷(xiāo)售量未達(dá)至一定的比例，禁止開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)下一樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商必須公示實(shí)際的銷(xiāo)售量；加大銀行監(jiān)管，通過(guò)稅收政策，打擊各種炒房的游資，當(dāng)同一戶(hù)頭或者同一人購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)超過(guò)一定數(shù)量時(shí)，課以重稅或者對(duì)資金來(lái)源進(jìn)行調(diào)查；規(guī)范投資性購(gòu)房行為，對(duì)購(gòu)買(mǎi)多套住房或者空置達(dá)到一定時(shí)間的住房課以重稅。

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和兩型社會(huì)建設(shè)結(jié)合起來(lái)，打造宜居長(zhǎng)沙。

隨著全球環(huán)境的日益惡化，全球氣候變暖，各種極端異常氣候的頻繁發(fā)生，人們的環(huán)保意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)烈，最近，第15屆世界氣候變化大會(huì)在丹麥的哥本哈根召開(kāi)，世界各國(guó)正在為減排商量對(duì)策，倡導(dǎo)人們過(guò)“低碳”生活。湖南正在長(zhǎng)株潭地區(qū)進(jìn)行兩型社會(huì)示范區(qū)建設(shè)，因此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，要鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建設(shè)環(huán)保型房屋，例如政府補(bǔ)貼開(kāi)發(fā)商在環(huán)保房產(chǎn)建設(shè)中的額外投入，或者實(shí)行稅收優(yōu)惠；在房產(chǎn)布局規(guī)劃中，建設(shè)一定的環(huán)保配套設(shè)施，如達(dá)到一定的規(guī)模，要建設(shè)污水處理設(shè)施；宏觀控制長(zhǎng)沙的房產(chǎn)規(guī)模，合理控制外地在長(zhǎng)購(gòu)房數(shù)量，因?yàn)殚L(zhǎng)沙的資源有限，城市建設(shè)不能無(wú)限制擴(kuò)張，比如水資源，今年長(zhǎng)沙段湘江水位連創(chuàng)歷史新低，導(dǎo)致水廠引水困難，居民飲水困難；通過(guò)加大長(zhǎng)沙外圍房產(chǎn)建設(shè)規(guī)模，通過(guò)價(jià)格杠桿的作用，以及加大交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，引導(dǎo)人們?cè)陂L(zhǎng)沙周邊的城市群購(gòu)房，減輕長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力。

四、結(jié)語(yǔ)與展望

長(zhǎng)期來(lái)看，長(zhǎng)沙市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)良性的發(fā)展，“長(zhǎng)株潭一體化”與“兩型社會(huì)“建設(shè)，地鐵修建，將迎來(lái)新的城市建設(shè)高峰，各種配套設(shè)施和居住環(huán)境得以加強(qiáng)與完善，從而推動(dòng)岳麓新城、望城縣和開(kāi)發(fā)區(qū)等市郊帶住房消費(fèi)需求的大幅上升。加上保障性安居工程經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房項(xiàng)目的推進(jìn)，市場(chǎng)供求關(guān)系將隨著剛性需求的增加而趨于平衡，市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)將得以改善，這些都將引入新的商業(yè)投資機(jī)會(huì)，引發(fā)一場(chǎng)新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮，所以長(zhǎng)沙未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)是良性的。