第一篇：《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)》第二十六講

第七節(jié)

物業(yè)交驗(yàn)及后續(xù)服務(wù)

一、物業(yè)交驗(yàn)

物業(yè)交驗(yàn)是買賣交易的最后一步，但也是至關(guān)重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。如果物業(yè)交驗(yàn)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題或者發(fā)生糾紛，容易使整個(gè)房地產(chǎn)交易失敗。一個(gè)合格的、富有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一定要重視物業(yè)交驗(yàn)工作，積極協(xié)助買賣雙方完成交接手續(xù)，直至新業(yè)主拿到鑰匙。交接過程中可安排交易雙方簽訂物業(yè)交接單，明確交接事項(xiàng)。

在進(jìn)行物業(yè)交驗(yàn)時(shí)應(yīng)大體注意以下幾點(diǎn)：準(zhǔn)備好物業(yè)交驗(yàn)表；將水、電、煤氣數(shù)字抄在合同的附件備注中，協(xié)助雙方進(jìn)行電費(fèi)、水費(fèi)、燃?xì)?、室?nèi)設(shè)施和用品的檢驗(yàn)和交接；對(duì)屋內(nèi)電器，最好帶客戶都試用一遍；如果經(jīng)紀(jì)人實(shí)在不能到場，一定囑咐交易雙方將水電煤氣數(shù)字標(biāo)在物業(yè)交驗(yàn)單中。

在具體實(shí)施過程中，根據(jù)租賃業(yè)務(wù)與買賣業(yè)務(wù)的不同，其具體操作方法上也有著很大的不同。

（一）租賃物業(yè)的交驗(yàn)

針對(duì)租賃業(yè)務(wù)物業(yè)交驗(yàn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

第一，如果雙方在物業(yè)交驗(yàn)過程中產(chǎn)生矛盾，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)主導(dǎo)解決雙方的分歧，不能讓雙方自行協(xié)調(diào)。

第二，分歧的解決要依照公平、公正的原則和市場慣例；當(dāng)分歧較大時(shí)嘗試將雙方分開進(jìn)行協(xié)調(diào)。

第三，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要與租賃雙方仔細(xì)核對(duì)出租物業(yè)中的各種設(shè)施和設(shè)備，注明品牌、型號(hào)和數(shù)量。

第四，對(duì)于當(dāng)時(shí)無法確認(rèn)由哪方繳納的費(fèi)用，應(yīng)協(xié)助雙方制定解決辦法。［案例6－11］

出租房屋物業(yè)交驗(yàn)馬虎不得

業(yè)主陳先生有一套房屋委托某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的水椎子門店出租。租約到期后，客戶便退租了，由于業(yè)主要賣此套房子，于是公司交還房屋給業(yè)主。可是在做物業(yè)交驗(yàn)時(shí)，業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)電視機(jī)由原來的松下變成了某國產(chǎn)品牌，吸油煙機(jī)也被換掉了，臺(tái)燈的燈罩沒有了，廚房的壁磚有脫落，要求公司進(jìn)行賠償。經(jīng)公司調(diào)查了解才知道，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在與客戶做物業(yè)交驗(yàn)收房時(shí)，物業(yè)交驗(yàn)單上只寫著“電視一臺(tái)”、“吸油煙機(jī)一臺(tái)”，并未詳細(xì)標(biāo)注房屋內(nèi)電視、吸油煙機(jī)的品牌及狀況，物業(yè)交驗(yàn)單上也沒有注明臺(tái)燈，更沒有標(biāo)明廚房的壁磚是否損壞。該經(jīng)紀(jì)公司還發(fā)現(xiàn)電表箱鑰匙已經(jīng)丟失，而再打那位租房客戶的電話時(shí)卻怎么也聯(lián)系不上了．公司只能承擔(dān)這筆損失。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司承擔(dān)的物業(yè)全程出租代理時(shí)，特別是要注意物業(yè)交驗(yàn)清單的填寫。本案例存在的問題有三個(gè)：一是與客戶做物業(yè)交驗(yàn)時(shí)沒有標(biāo)注房屋內(nèi)家用電器的品牌及使用狀況，更沒有在承租人交房時(shí)與之對(duì)照原始物業(yè)交驗(yàn)單，造成承租人將電器等換掉都不知道，給業(yè)主及公司帶來損失；二是房屋內(nèi)一些小件物品（臺(tái)燈）沒有記入物業(yè)交驗(yàn)單，造成物品丟失或損壞后無法追償承租人相應(yīng)的責(zé)任；三是廚房損壞的壁磚沒有登記是原來就有損壞還是后期由承租人損壞的。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司做物業(yè)交驗(yàn)時(shí)一定要注意以下幾點(diǎn)：

1．與出租人做物業(yè)交驗(yàn)時(shí)，要檢查家具電器能否正常使用，外觀是否完好，電器的品牌和尺寸登記到物業(yè)交驗(yàn)單上，同時(shí)，也應(yīng)該試一試所有附送的家具、電器是否損壞。

2．檢查上下水、電路、馬桶是否正常。

3．出租房的鑰匙交驗(yàn)也很重要，要把房門、防盜門及臥室、衛(wèi)生間、廚房門的鑰匙在物業(yè)交驗(yàn)單上做好登記。

4．房間所有物品應(yīng)一一登記到物業(yè)交驗(yàn)單。

5．承租人退租時(shí)，與承租人做物業(yè)交驗(yàn)，要帶著門店留存的出租人物業(yè)交驗(yàn)單與承租人對(duì)物品及品牌一一查證，以防出現(xiàn)案例中的情況。同時(shí)，也要試一試所有的家具、電器是否完好如初，上下水、電路、馬桶等是否正常等。

（二）買賣物業(yè)的交驗(yàn)

針對(duì)買賣業(yè)務(wù)的物業(yè)交驗(yàn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

第一，水表賬單是否結(jié)清。交房之前，要讓賣方付清水費(fèi)，同時(shí)不要忘記提醒賣方保留交房日上個(gè)月份的已繳納水費(fèi)賬單收據(jù)。

第二，檢查電表狀況是否正常運(yùn)行。在房屋交接驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)幫助買方查驗(yàn)電表是否有移動(dòng)、改裝、線路走向是否正常等，同時(shí)保留交房日上個(gè)月份已繳納的電費(fèi)賬單收據(jù)。

第三，協(xié)助雙方進(jìn)行煤氣過戶。按照燃?xì)夤镜囊?guī)定，買賣雙方必須憑《房屋買賣合同》且已寫明本房價(jià)已包含燃?xì)庠O(shè)施費(fèi)，以及雙方的身份證、賣方在交房日前一個(gè)月已繳納的煤氣費(fèi)賬單，一起到燃?xì)獠块T辦理過戶手續(xù)。如煤氣管道有改動(dòng)要讓賣方提供煤氣管道改裝許可證。

第四，結(jié)清電話費(fèi)。有的家庭已經(jīng)安裝了多條電話線路，提醒買方仔細(xì)問清楚，并且在合同補(bǔ)充條款中約定是一根還是兩根線路，是普通電話線還是ISDN電話線，轉(zhuǎn)讓價(jià)是否包含電話線。買方可以讓賣方將電話移走，然后另外申請(qǐng)安裝電話。如確因電話線路或號(hào)源緊張而非要賣方的，那么房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一定要提醒買方在收房前和賣方一起到電信部門辦一張截止到交房日的結(jié)算賬單。

第五，協(xié)助辦理有線電視過戶。有線電視實(shí)行一戶一卡制，由于有些二手房是空房，平時(shí)無人居住，賣方也沒有去付有線電視的月租費(fèi)，造成拖欠。時(shí)間一長，有線站會(huì)作封端處理。因此，在房屋交接時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)提醒買方要求賣方提交交房日上月的有線電視費(fèi)收據(jù)憑證，以及有線電視憑證。買方憑上述兩樣資料和新的房地產(chǎn)權(quán)證，即可辦理有線電視過戶手續(xù)。

第六，結(jié)算維修基金。按照相關(guān)規(guī)定，住宅轉(zhuǎn)讓時(shí)，維修基金賬戶中剩余部分的款額是不予退還的，其中賣方繳納的剩余部分，由物業(yè)管理企業(yè)提供證明，憑《商品住宅維修基金結(jié)算交割單》可向買方收取，同時(shí)維修基金的所有人更名為買方。

第七，檢查和驗(yàn)收附屬設(shè)施。一般來講，買方在交房時(shí)都會(huì)對(duì)房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈(zèng)家電、家具等事項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)協(xié)助買方做好最好的把關(guān)工作。

第八，協(xié)助辦理遷移戶口手續(xù)。買賣二手房，除房屋交接和權(quán)利轉(zhuǎn)移以外，賣方的戶口沒有及時(shí)遷出，是發(fā)生糾紛最多的因素之一。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)提醒賣方在房屋交接日前將戶口遷出。

［案例6－12］

物業(yè)交驗(yàn)不能漏掉任何一項(xiàng)

2004年3月初，買賣雙方通過某房地產(chǎn)紀(jì)紀(jì)公司簽訂了《房屋買賣合同》后，賣方即出國工作了。在辦理貸款過戶手續(xù)過程中，由于沒有賣方的積極配合，造成過戶手續(xù)進(jìn)程緩慢。而賣方在國外又發(fā)來郵件及電話要求必須在其4月中旬回國期間辦理完畢過戶手續(xù)，否則將推遲到半年后她回國時(shí)才能過戶。客戶這邊又急于用房，為避免將要產(chǎn)生的糾紛，該公司在其回國時(shí)與賣方作了過戶權(quán)的委托公證，將房款扣除5000元作為物業(yè)交驗(yàn)押金后全部支付給了賣方，但在過戶后與買方交驗(yàn)時(shí)才發(fā)現(xiàn)此房的自來水表已壞，找自來水公司又不能馬上更換，買方急于入住，就做了其他交驗(yàn)，說好換完水表后再交水費(fèi)。但自來水公司這邊工作推來推去無人接手此事，賣方的委托人也不積極配合聯(lián)系。這時(shí)客戶裝修到水池處，無法繼續(xù)，只能停工。在這種情況下，經(jīng)紀(jì)公司只能拿出500元交與換水表的師傅，請(qǐng)他想辦法直接更換，以前發(fā)生的水費(fèi)就算結(jié)清，但因?yàn)闆]有票據(jù)，賣方回國后不與承認(rèn)此筆費(fèi)用，只能由該公司承擔(dān)。

這個(gè)案例告訴我們房屋的交驗(yàn)要認(rèn)真，不要遺漏任何一項(xiàng)，盡可能的避免糾紛的發(fā)生，如果能在賣方走前發(fā)現(xiàn)水表已壞，得到賣方的親筆授權(quán)，此糾紛就不會(huì)發(fā)生。

二、后續(xù)服務(wù)

當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人完成了—宗銷售業(yè)務(wù)后。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作并沒有全部結(jié)束。為了發(fā)展公司和經(jīng)紀(jì)人的終身客戶，經(jīng)紀(jì)人還可以為客戶提供很多相關(guān)服務(wù)。首先，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)恭賀新業(yè)主搬家，并積極主動(dòng)幫助交易雙方理清煤氣開戶、水電費(fèi)戶口轉(zhuǎn)名，為客戶請(qǐng)搬家公司搬家，請(qǐng)清潔公司為新業(yè)主打掃居室衛(wèi)生等。為了能及時(shí)為客戶提供這些輔助服務(wù)項(xiàng)目，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以與搬家公司、清潔公司等建立聯(lián)系，—旦客戶有這樣的需求，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以提供聯(lián)系方式或者直接約請(qǐng)。通過這樣一些輔助性服務(wù)項(xiàng)目，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以鞏固服務(wù)成績，培植生意，再續(xù)機(jī)緣。

第八節(jié)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人促成業(yè)務(wù)成交應(yīng)注意的因素

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人想促成業(yè)務(wù)的成交不但要注意前幾節(jié)中所提到的幾個(gè)步驟，而且也要注意幾個(gè)關(guān)鍵因素的重要作用，包括房屋產(chǎn)權(quán)狀況、房屋物理狀況與周邊配套、賣方條件、買方條件、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司狀況以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人自身專業(yè)素質(zhì)等。

一、房屋產(chǎn)權(quán)狀況

房屋交易的實(shí)質(zhì)是房屋產(chǎn)權(quán)的交易，因此產(chǎn)權(quán)清晰是成交的前提條件。在了解房屋產(chǎn)權(quán)狀況時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問題。

（一）有房屋未必有產(chǎn)權(quán)

單位自建的房屋，農(nóng)村宅基地上建造的房屋，社區(qū)或項(xiàng)目配套用房，未經(jīng)規(guī)劃或報(bào)建批準(zhǔn)的房屋等，都有可能不是完全產(chǎn)權(quán)，容易導(dǎo)致成交困難。

（二）有房地產(chǎn)證未必有產(chǎn)權(quán)

房地產(chǎn)證遺失補(bǔ)辦后發(fā)生過轉(zhuǎn)讓的情形，原房地產(chǎn)證顯然沒有產(chǎn)權(quán)；有房地產(chǎn)證而遭遇查封甚至強(qiáng)制拍賣的情形，原房地產(chǎn)證也就沒有了產(chǎn)權(quán)；當(dāng)然還有偽造房地產(chǎn)證的情形。

（三）產(chǎn)權(quán)是否登記

預(yù)售商品房未登記、抵押商品房未登記是比較常見的情形，僅憑購買合同或抵押合同是不能完全界定產(chǎn)權(quán)狀態(tài)的。

（四）產(chǎn)權(quán)是否完整

已抵押的房屋未解除抵押前，業(yè)主不得擅自處置；公房上市也需要補(bǔ)交地價(jià)或其他款項(xiàng)，符合已購公有住房上市出售條件，才能出售。

（五）產(chǎn)權(quán)有無糾紛

在拍賣市場競得的房屋可能存在糾紛，這是因?yàn)閭鶆?wù)人有意逃避債務(wù)導(dǎo)致的；而涉及婚姻或財(cái)產(chǎn)繼承的情況也會(huì)讓產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變得復(fù)雜；租賃業(yè)務(wù)中比較多的情形是，依法確定為拆遷范圍內(nèi)的房屋后，產(chǎn)權(quán)人將房屋出租。，（六）是否是法律禁止轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) 屬于以下幾種情況的房屋不得上市交易：

（1）軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（學(xué)校）產(chǎn)的公房與本單位的辦公場所在一個(gè)大院里的。

（2）僅有使用權(quán)的房屋。

（3）以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買，尚未按成本價(jià)補(bǔ)足剩余價(jià)款的房屋。

（4）在農(nóng)村集體土地上興建的房屋，所持鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)證的二手商品房。（5）已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的房屋。

（6）所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋。（7）產(chǎn)權(quán)有糾紛的房屋。

（8）已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押人書面同意的房屋。（9）依法被查封或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房屋。（10）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋。

（11）房屋已出租他人，出賣人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)益的。(買賣不破租賃)

二、房屋物理狀況與周邊配套

房屋本身質(zhì)量的好壞及周邊配套的成熟完善與否是客觀存在的，而客戶對(duì)這些的印象是主觀的，因此房屋展示過程就成為影響成交的重要因素之一。

（一）對(duì)房屋進(jìn)行包裝 對(duì)房屋本身盡量創(chuàng)造有利成交的條件，主要是弱化房屋缺陷，強(qiáng)化房屋優(yōu)點(diǎn)，具體做法有：

（1）建議業(yè)主修復(fù)缺陷，如打掃、油漆、修補(bǔ)裂縫滲漏、電燈更新、暗處使用玻璃補(bǔ)光、歪斜處擺放飾品家具等。

（2）留意通風(fēng)采光，空屋應(yīng)常開窗通風(fēng)，避免客戶看房時(shí)呼吸不適。（3）建議業(yè)主花費(fèi)適當(dāng)?shù)某杀炯右哉?，甚至裝潢，提升房屋的格調(diào)。（4）建議業(yè)主清理家具，破敗的雜物全部拋棄，體現(xiàn)家的溫馨。

（5）準(zhǔn)備好贈(zèng)送家具電器清單，貴重家具如不想贈(zèng)送，則宜提前搬出，免生異議。（6）通知業(yè)主準(zhǔn)備好房地產(chǎn)證、室內(nèi)平面圖、物業(yè)管理公約及其他文件。

（二）充分展示物業(yè)社區(qū)環(huán)境

客戶看房時(shí)須強(qiáng)調(diào)房屋的周邊配套。影響房屋交易的因素，除了房屋本身的好壞，房屋的周邊配套也是客戶考慮的重要因素之一，因此在房屋展示過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要做足這方面的功課。

（1）在引領(lǐng)看房前，要確定一條最佳的看房路線。在看房的路上，可將經(jīng)過或周邊的配套設(shè)施，向客戶作詳細(xì)的介紹。

（2）當(dāng)引領(lǐng)客戶進(jìn)入房屋后，除介紹房屋本身的特點(diǎn)外，絕不可冷場，還應(yīng)全面介紹房屋的周邊配套，如小區(qū)環(huán)境、學(xué)校、公園、超市、交通情況等。

（3）注意了解客戶購買動(dòng)機(jī)，對(duì)自用的客戶，可強(qiáng)調(diào)明星學(xué)校、購物中心；對(duì)投資的客戶，可強(qiáng)調(diào)物業(yè)增值前景、當(dāng)前房屋價(jià)值高于價(jià)格等等。

三、賣方本身

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)是在交易雙方之間斡旋促成的。在對(duì)賣方的確認(rèn)和說服工作中，應(yīng)重點(diǎn)把握下列因素：

第一，對(duì)賣方進(jìn)行資格甄別。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人每天會(huì)接到很多電話和上門客戶的咨詢，口頭報(bào)盤后就聯(lián)系買家是徒勞之舉，核實(shí)身份與產(chǎn)權(quán)狀況甚至現(xiàn)場查勘是首要環(huán)節(jié)。

第二，了解賣方的真實(shí)意愿。是否出售或出租，不能根據(jù)賣方的口頭陳述；填寫委托書才是檢驗(yàn)真實(shí)意愿的手段。放盤委托書宜簡明扼要。有些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司將委托書制作成比較嚴(yán)格的合同文本，甚至要求賣方簽訂代理，這不僅能表明賣方出售的真實(shí)意愿，而且能體現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)水平。

第三，明確需求內(nèi)涵。出售房屋往往要個(gè)好價(jià)錢，有的賣方關(guān)心單價(jià)，是跟買人價(jià)比較，或跟行情比較；有的賣方關(guān)心總價(jià)，想買新房，或用于別的投資，甚至還債；有的賣方在乎成交速度或付款方式。而出租房屋時(shí)，更多賣方會(huì)關(guān)注押金、租期、續(xù)租事宜；也有人對(duì)租客特別挑剔，如是否正當(dāng)職業(yè)。在明確了賣方出售（出租）的真實(shí)原因后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人才能在談判時(shí)處于有利位置。

第四，判斷決策人。任何交易的成功都會(huì)有一個(gè)關(guān)鍵決定人，有時(shí)產(chǎn)權(quán)人未必是真正的決策人。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在與客戶接觸過程中，要善于發(fā)現(xiàn)誰是真正的決策人。

第五，要尊重和利用賣方置業(yè)顧問。賣方為了使交易對(duì)自己有利，或鑒于自己經(jīng)驗(yàn)的局限，會(huì)請(qǐng)一些親朋好友、業(yè)界幫手，這是完全可以理解的；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人萬萬不可有對(duì)立情緒，因?yàn)樗麄兊囊庖妼?duì)成交起著至關(guān)重要的作用，應(yīng)給予最大程度的尊重，在態(tài)度上不卑不亢，多擺事實(shí)、講道理，多溝通，以專業(yè)取得他們的認(rèn)可，使顧問成為促成成交的幫手。

四、買方本身

讓客戶成為真正的買方或租客，下列工作能夠縮短進(jìn)程：

第一，對(duì)客戶進(jìn)行需求引導(dǎo)。有些業(yè)務(wù)人員，簡單理解“客戶就是上帝”，跟著客戶的思路走，最終也幫不了客戶，有的客戶表述不清自己的需求。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須進(jìn)行需求引導(dǎo)，說出客戶心中想表達(dá)的，或進(jìn)行合理變通，建立起共識(shí)，減少誤會(huì)，以便快速成交。

第二，對(duì)客戶的購買力進(jìn)行判斷。買主或租客的預(yù)算或最高能承受價(jià)格的多少，將決定向其推薦相關(guān)房屋的方向；當(dāng)然，也不可簡單依據(jù)收入或存款來推算，因?yàn)檫€應(yīng)對(duì)家庭其他支出、其他生意支出等因素綜合考慮。

第三，了解最終出資人。出資人對(duì)交易成敗起著關(guān)鍵作用，因此經(jīng)紀(jì)人應(yīng)多加了解，多做溝通。例如，父母為即將結(jié)婚的兒子購買房產(chǎn)，最終出資人是父母，這時(shí)兒子的意見只能參考。

第四，了解受益人。受益人的喜好也會(huì)決定買方或租客的選擇方向，如受益人喜歡出租房屋內(nèi)的一架鋼琴，成交容易了，價(jià)格也會(huì)高一些。受益人可能是買方或租客的家人，也可能是公司的高級(jí)雇員。

第五，與律師進(jìn)行友好溝通。買方選擇律師做參謀會(huì)越來越多，律師通常是嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)學(xué)會(huì)與律師溝通，解決律師提出的問題并取得認(rèn)可與理解，使其客觀公正地看待這些問題。當(dāng)然，解決不了的問題也未必一定會(huì)影響成交，不妨直言相告，買方或許因?yàn)橄矚g而放棄一些條件，也可增加成交機(jī)會(huì)，但切忌為了達(dá)成交易而不負(fù)責(zé)任地亂承諾。

五、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是靠信用、靠服務(wù)生存的，因此只有信用好、服務(wù)好的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)才能得到市場消費(fèi)者的認(rèn)可，也才能擁有源源不斷的客戶，從而為經(jīng)紀(jì)人提供更多的業(yè)務(wù)資源，使其成交的幾率更大。一個(gè)規(guī)范的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)至少應(yīng)做到以下幾個(gè)方面：

（一）加強(qiáng)規(guī)范管理

就現(xiàn)時(shí)情況而言，將下列文件在經(jīng)營場所公開是最簡潔的做法：①合法經(jīng)營文件，包括工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證。②房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資質(zhì)證書，包括企業(yè)的和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人個(gè)人的。③業(yè)務(wù)規(guī)章流程，重點(diǎn)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)流程圖。④服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，特別說明什么時(shí)候和什么條件下收取，哪種情況不收取。

（二）重視形象管理

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)視自身的規(guī)模，適當(dāng)開展形象建設(shè)工作，增強(qiáng)客戶的信賴。1．穩(wěn)健經(jīng)營的形象

（1）公司建制。投訴可以找到負(fù)責(zé)人，交了傭金可以拿到發(fā)票，事后有了糾紛可以找到辦公室，這是客戶最起碼的要求。

（2）運(yùn)營中心。由于房地產(chǎn)交易復(fù)雜，如果由一個(gè)業(yè)務(wù)人員包辦一切，會(huì)讓客戶感覺不踏實(shí)，而公司內(nèi)部的適當(dāng)分工，既有利于提高效率，也可消除這種顧慮。若干個(gè)門店后，可嘗試將辦證、檔案、查詢等服務(wù)功能集中到運(yùn)營中心。

（3）公共關(guān)系。行業(yè)尚不成熟，無論是自身管理疏漏，還是外界的不理解，任何不利于公司穩(wěn)健經(jīng)營形象的事件發(fā)生，都要通過事前或事后的公共關(guān)系去消除負(fù)面影響。

2．店面展示的形象

（1）LOGO吸引。居間業(yè)務(wù)的主要形式之一就是店鋪經(jīng)營，店面的展示起到吸引路人，積聚人氣的作用；鋪?zhàn)獬杀据^高，如果還需要廣告招攬客戶，經(jīng)營的壓力就會(huì)更大。

（2）室內(nèi)整潔，接待熱情。店面空間有限，主要分辦公和接待兩種功能，辦公區(qū)間需要布置嚴(yán)謹(jǐn)，接待空間需要開敞熱情。

（3）鑰匙牌體現(xiàn)鄰里信賴。在營業(yè)場所的適當(dāng)位置，將業(yè)主委托出售和出租房屋的鑰匙掛起來，與麥當(dāng)勞熱氣騰騰的漢堡包是一個(gè)道理。

3．統(tǒng)一著裝的形象

（1）統(tǒng)一的美感、統(tǒng)一化的服務(wù)。制服雖然會(huì)掩蓋一個(gè)人的美麗和個(gè)性，但在提供服務(wù)時(shí)美麗和個(gè)性的展示不能喧賓奪主。制服可以發(fā)揮統(tǒng)一的美感，賦予公司的個(gè)性化，彰顯統(tǒng)一化的服務(wù)，留給客戶統(tǒng)一的印象。

（2）烘托團(tuán)隊(duì)的魅力和服務(wù)面貌。制服有助于約束外表和姿態(tài)，如能將接待客戶的職業(yè)用語及服務(wù)態(tài)度一并統(tǒng)一化，則該公司具備了統(tǒng)一的個(gè)性化特征。

（3）要理解穿制服的目的。年輕的雇員有時(shí)會(huì)在制服上加一條腰帶，截短裙子，配帶俏麗的蝴蝶結(jié)、紗巾、胸針、項(xiàng)鏈、戒指等，以期表現(xiàn)自己的個(gè)性，這些做法實(shí)際上與穿制服的目的背道而馳。個(gè)性化特征應(yīng)在服務(wù)客戶的過程中表現(xiàn)和確立。

（三）具有協(xié)作精神

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)繁雜，需要同業(yè)合作。合作能增加成功機(jī)會(huì)，合作能增進(jìn)友誼，改善行業(yè)風(fēng)氣。合作首先需要真誠，努力付出并尊重同業(yè)工作價(jià)值。不可直接或間接索取對(duì)方客戶聯(lián)絡(luò)電話，擅自與對(duì)方客戶交換名片，或公開自己的非同一機(jī)構(gòu)身份。合作雙方應(yīng)各自負(fù)責(zé)其工作部分，并不得以減傭金或免傭金方式來爭取客戶，從而損害合作方的正常利益。

（四）注意自我防范

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)之間應(yīng)友好協(xié)作，并善待客戶。但作為企業(yè)，面對(duì)競爭和不成熟的市場環(huán)境，也需要對(duì)非善意的行為予以防范和還擊。典型的是防范同行撬盤和業(yè)主跳單。優(yōu)質(zhì)房源往往成為同業(yè)追逐的對(duì)象，防止被撬的手段只有委托和快速成交；而業(yè)主跳單通常跟口頭委托和過早安排雙方見面有關(guān)，書面委托可以追討傭金，控制節(jié)奏能讓雙方體會(huì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)價(jià)值感。

六、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人專業(yè)程度

事在人為，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的最終促成還是要靠房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的主動(dòng)努力。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)努力促成交易雙方希望目標(biāo)的達(dá)成，其目標(biāo)當(dāng)然是合適的房子和合適的價(jià)格，也包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供的貼切服務(wù)和可供參考的市場情報(bào)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)具備良好的基本職業(yè)素質(zhì)、得體的儀表、重視資訊的收集和積累及較強(qiáng)的專業(yè)能力。

第二篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)范文

1、一房二賣：指出賣人先后或同時(shí)以兩個(gè)買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個(gè)不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。

2、交易日期調(diào)整的關(guān)鍵：交易日期調(diào)整實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)市場狀況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的調(diào)整。經(jīng)過交易日期調(diào)整后，就將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。

3、等額本金和本息的內(nèi)涵和區(qū)別：等額本息法的特點(diǎn)是：每月的還款額相同，在月供中“本金與利息”的分配比例中，前半段時(shí)期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過半后逐步轉(zhuǎn)為本金比例大、利息比例小。所支出的總利息比等額本金法多，而且貸款期限越長，利息相差越大。但由于該方式還款額每月相同，適宜家庭的開支計(jì)劃，特別是年青人，可以采用用本息法，因?yàn)殡S著年齡增大或職位升遷，收入會(huì)增加。

等額本金法的特點(diǎn)是：每月的還款額不同，它是將貸款本金按還款的總月數(shù)均分（等額本金），再加上上期剩余本金的月利息，形成一個(gè)月還款額，所以等額本金法第一個(gè)月的還款額最多，爾后逐月減少，越還越少。所支出的總利息比等額本息法少。但該還款方式在貸款期的前段時(shí)間還款額較高，適合在前段時(shí)間還款能力強(qiáng)的貸款人，年齡大的可采用本金法，因?yàn)殡S著年齡增大或退休，收入可能會(huì)減少。

4、路線價(jià)估價(jià)法的內(nèi)涵：路線價(jià)估價(jià)法是依據(jù)路線價(jià)，再配合深度指數(shù)表和其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法算出鄰接同一街道的其他宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法。它與市場比較法類似，基本原理是替代原理和區(qū)位論（可及性）的具體運(yùn)用。

5、建筑物在估價(jià)中的折舊基數(shù)：估價(jià)時(shí)點(diǎn)該建筑物的重置價(jià)格或者重建價(jià)格。

6、高開低走和低開高走的內(nèi)涵：在房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合素質(zhì)高，而市場狀況不好，競爭又較為激烈的情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目往往采取突出房地產(chǎn)項(xiàng)目優(yōu)秀品質(zhì)，高報(bào)價(jià)樹立房地產(chǎn)項(xiàng)目形象和知名度，而實(shí)際以較低成交價(jià)格爭客戶和市場份額的“高開低走”的策略。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合素質(zhì)較高，但初期優(yōu)勢(shì)不明顯，而市場狀況不好或市場發(fā)展趨向不明朗的情況下，為取得市場認(rèn)同，房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)采取低價(jià)入市，根據(jù)銷售工作的開展，視具體情況適時(shí)調(diào)價(jià)的“低開高走”策略，根據(jù)銷售進(jìn)展的好壞，決定價(jià)格的提升。當(dāng)然，如果項(xiàng)目的確綜合素質(zhì)較低，市場認(rèn)同感差，且市場狀況不好競爭較為激烈的情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目一般只能采取低報(bào)價(jià)，低價(jià)成交，以價(jià)格取勝的“低開低走”策略。

7、房地產(chǎn)置業(yè)顧問的職業(yè)道德：以公司整體利益為重，不因個(gè)人目的而損害公司的利益和形象；遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制。

8、施工許可證向工程所在地的縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。

9、房地產(chǎn)供給曲線的內(nèi)涵：生產(chǎn)者在特定的時(shí)間內(nèi)，在各種可能的價(jià)格下對(duì)某種產(chǎn)品愿意并且能夠出售的數(shù)量，表示房地產(chǎn)的供給量與其價(jià)格之間的關(guān)系的曲線。

10、房地產(chǎn)貸款信用保險(xiǎn)是貸款人以借款人的信用向保險(xiǎn)人投保，當(dāng)借款人不為清償或不能清償債務(wù)時(shí)，由保險(xiǎn)人代為補(bǔ)償。

11財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)：

12、根據(jù)刑法···，如何處罰？嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的證明文件有重大失實(shí)，造成嚴(yán)重后果的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。

13、喜封金頂：“喜封金頂”是時(shí)下一個(gè)熱門的說法,在建筑業(yè)界慶祝某一建筑總體結(jié)構(gòu)建造完成的儀式上常被人使用。

14、三通一平：指房地產(chǎn)綜合開發(fā)施工結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)工程要求，內(nèi)容包含水通、電通、路通和平整場地，是房地產(chǎn)基礎(chǔ)用地開發(fā)的最低法定要求。

15、七通一平：指通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃?xì)饣蛎簹?、平整土地?/p>

16、小產(chǎn)權(quán)與大產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵和區(qū)別：大產(chǎn)權(quán)即完全產(chǎn)權(quán)，包括房產(chǎn)使用權(quán)證與國有土地使用權(quán)。大產(chǎn)權(quán)的房屋在進(jìn)入二級(jí)市場時(shí)，無需繳納土地出讓金和收益收成。小產(chǎn)權(quán)即不完全產(chǎn)權(quán)，只包括房屋的使用權(quán)，它與大產(chǎn)權(quán)的本質(zhì)區(qū)別在于土地使用權(quán)。

17、五證：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、國有土地使用證、銷售（預(yù)售）許可證。兩書：是指住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書。

18、建筑密度：建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。

19、樓間距：兩相鄰樓的外墻面距離，同一個(gè)小區(qū)兩棟相鄰的樓與樓之間的距離。房屋前后間距：普通小區(qū)居住用房可以用：樓高：樓間距=1：1.2比值計(jì)算。按照國家規(guī)定（設(shè)計(jì)規(guī)范）以冬至日照時(shí)間不低于1小時(shí)（房子最底層窗戶）為標(biāo)準(zhǔn)。間距是用建筑物室外坪至房屋檐口的高度/tan(a)a-各地在冬至日正午時(shí)的太陽高度角。房屋左右間距：多層（4-6層及以下）與多層建筑間距為6米，多層與高層（12層及以上）為9米，高層與高層之間為13米。

20、房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各 項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。共有產(chǎn)權(quán)指一家房地產(chǎn)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體，即共有人。

21、過戶：指通過轉(zhuǎn)讓、買賣、贈(zèng)予、繼承遺產(chǎn)等方式獲得房產(chǎn)，去房屋權(quán)屬登記中心辦理的房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。即產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移從甲方轉(zhuǎn)移到乙方的全過程。

22、建筑面積指建筑物各層外墻(或外柱)外圍以內(nèi)水平投影面積之和。套內(nèi)使用面積指室內(nèi)實(shí)際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積。

23、板樓一般指建筑層數(shù)不超過12層的“東西長、南北短”的建筑結(jié)構(gòu)的構(gòu)筑物。優(yōu)點(diǎn)：南北通透，便于采光通風(fēng)；均好性強(qiáng)；管理成本不高；住戶使用率很高。缺點(diǎn)：建筑密度低，房價(jià)高；戶型格局不宜改造。

24、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成：土地價(jià)格或使用費(fèi)；前期開發(fā)工程費(fèi)；建筑安裝工程費(fèi)；開發(fā)管理費(fèi)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤和稅金。影響因素：自身因素；環(huán)境因素；人口因素；經(jīng)濟(jì)因素；社會(huì)因素；行政因素；國際因素；心理因素；其他因素。

25、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資金的特點(diǎn)：

26、區(qū)位：區(qū)位一方面指該事物的位置，另一方面指該事物與其他事物的空間的聯(lián)系。

27、房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的開發(fā)特點(diǎn)：市場潛力巨大；開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較??；多元化的市場需求；對(duì)開發(fā)商投資能力要求較低。

28、新房與二手房的交易流程：

29、買新房、買方承擔(dān)的稅費(fèi)：交易手續(xù)費(fèi)；合同印花稅；契稅；權(quán)證印花稅；轉(zhuǎn)移登記費(fèi)；勘測(cè)費(fèi)及工本費(fèi)。

30、物業(yè)管理的內(nèi)涵及地位：是指對(duì)小區(qū)范圍內(nèi)的建筑物和構(gòu)筑物及其設(shè)備、市政、公用園林綠化、環(huán)衛(wèi)、交通、治安等公用設(shè)施以及環(huán)境容貌管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整潔。

31、物業(yè)代理的作用：(1)通過市場調(diào)查，了解潛在的市場需求，準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)消費(fèi)者行為、偏好、潮流與品味，協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位。(2)通過廣告等市場宣傳活動(dòng)，對(duì)潛在的投資置業(yè)人士進(jìn)行有效的引導(dǎo)。(3)從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃到項(xiàng)目租售完畢，物業(yè)代理參與整個(gè)開發(fā)過程，協(xié)助開發(fā)商最終實(shí)現(xiàn)投資收益目標(biāo)。(4)按照置業(yè)人士提出的有關(guān)要求(位置、價(jià)格、面積大小、建筑特點(diǎn)等)，幫助其選擇合適的物業(yè)，并為其提供完善的購樓手續(xù)服務(wù)。(5)幫助買賣雙方進(jìn)行有關(guān)融資安排(6)提高市場運(yùn)行效率。因?yàn)楹苌儆屑?、固定的房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)又是一種特殊的商品，常常需要代理人的服務(wù)來尋找買賣雙方，使?jié)撛诘馁I家和賣家均能迅速地完成交易，從而提高了房地產(chǎn)市場運(yùn)行的效率。

32、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目租售方案的基本內(nèi)容：(1)項(xiàng)目出租、出售，還是租售并舉，出租面積和出售面積比例；(2)可出租面積、可出售面積、可分?jǐn)偨ㄖ娣e及各自在建筑物中的位置；

(3)出租和出售的時(shí)間進(jìn)度安排及各時(shí)間段內(nèi)租售面積數(shù)量的確定；(4)租金和售價(jià)水平的確定。(5)收款計(jì)劃的確定。

33、案場布置設(shè)計(jì)需要注意：

34、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序：（1）選址：市場條件判斷、項(xiàng)目位置選擇（2）立項(xiàng)：確定開發(fā)方案、編制可行性研究報(bào)告（3）取得土地：辦理《建設(shè)用規(guī)劃許可證》、領(lǐng)取《國有土地使用證》（4）規(guī)劃設(shè)計(jì)：領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（5）開工建設(shè)：招標(biāo)：尋找施工單位、領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》、開工建設(shè)（6）竣工驗(yàn)收：領(lǐng)取《商品房銷售許可證》 36住宅產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的新增長點(diǎn)：

1.建筑業(yè)一般都是國家的支柱產(chǎn)業(yè),而住宅建筑又是建筑產(chǎn)業(yè)的主干,在國民經(jīng)濟(jì)中具有重要的地位和作用.2.住宅作為生活必須品,沒有任何家庭可以離開它.一國經(jīng)濟(jì)增長有許多拉動(dòng)因素,住宅業(yè)以其使用的廣泛性和產(chǎn)品的普及性,從多方面拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長.3.住宅的質(zhì)量和新穎性是公民經(jīng)常追求的目標(biāo),而住宅業(yè)的發(fā)展對(duì)水泥鋼鐵玻璃家具等上百種產(chǎn)品的發(fā)展具有決定性的意義。

第三篇：浙江省2015年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)》試題

浙江省2015年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)》試題

本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）

1、下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同條款的表述中，錯(cuò)誤的是。

A：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的條款是主要條款，協(xié)議生效條款是普通條款

B：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)傭金支付條款是實(shí)體條款，爭議解決條款是程序條款

C：違約責(zé)任是明示條款，以合同簽署地作為爭議解決地是默示條款

D：標(biāo)的房屋信息條款是有責(zé)條款，合同雙方信息條款是免責(zé)條款

E：客戶資金代收代付風(fēng)險(xiǎn)

2、征地費(fèi)的主要部分是。

A：土地補(bǔ)償費(fèi)

B：安置補(bǔ)助費(fèi)

C：地上附著物補(bǔ)償費(fèi)

D：地上青苗補(bǔ)償費(fèi)

E：權(quán)利型房地產(chǎn)投資信托

3、房地產(chǎn)抵押貸款中，商業(yè)銀行與借款人簽訂的房地產(chǎn)抵押合同，屬于。

A：單務(wù)合同

B：主合同

C：實(shí)踐合同

D：要式合同

E：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的外部社會(huì)環(huán)境不誠信

4、在有地震的地區(qū)，通常采用。

A：木樓板

B：磚拱樓板

C：混凝土樓板

D：現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板

E：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的外部社會(huì)環(huán)境不誠信

5、不是房屋登記的必經(jīng)程序的是，其是否有必要進(jìn)行，由房屋登記機(jī)構(gòu)根據(jù)情況確定。

A：復(fù)審

B：記載登記簿

C：公告

D：資料移交

E：權(quán)利型房地產(chǎn)投資信托

6、查詢機(jī)構(gòu)可以出具無查詢結(jié)果的書面證明的情形不包括。

A：涉及國家安全需要保密的信息，但無法提交國家安全機(jī)關(guān)同意查詢證明的B：按查詢?nèi)颂峁┑姆课葑浠驒?quán)屬證書編號(hào)無法查詢的C：要求查詢的事項(xiàng)、資料不存在的

D：要求查詢的房屋尚未進(jìn)行權(quán)屬登記的E：權(quán)利型房地產(chǎn)投資信托

7、關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案管理中的組織實(shí)施的表述，錯(cuò)誤的是。A：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部組織建立一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)

B：中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)為房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案的系統(tǒng)管理部門

C：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)起草相關(guān)的信用信息管理制度

D：中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)負(fù)責(zé)一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)中介執(zhí)業(yè)人員信用檔案的日常管理工作，包括有關(guān)信用信息的征集、登記、審核、更新等工作

E：權(quán)利型房地產(chǎn)投資信托

8、房屋拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議另行委托評(píng)估的，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告。

A：5 B：10 C：15 D：30 E：權(quán)利型房地產(chǎn)投資信托

9、法律適用的基本原則中，是指在效力較高的法律與效力較低的法律相沖突的情況下，應(yīng)適用效力較高的法律。

A：新法優(yōu)先于舊法原則

B：特別法優(yōu)先于普通法原則

C：上位法優(yōu)先于下位法原則

D：法律文本優(yōu)先于法律解釋原則

E：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的外部社會(huì)環(huán)境不誠信

10、在房屋租賃過程中，承租客戶所關(guān)心的安全性問題是。

A：減少房屋的空置期

B：希望自己消費(fèi)獲得最大效用

C：希望業(yè)主承諾在承租期內(nèi)不取消租約

D：找到適合自己的房源

E：工廠的生產(chǎn)設(shè)備

11、《物業(yè)服務(wù)合同》是與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的。

A：街道辦事處

B：業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主

C：房地產(chǎn)行政主管部門

D：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或公房出售單位

E：權(quán)利型房地產(chǎn)投資信托

12、抵押貸款時(shí)采取等額本息還款方式的特點(diǎn)為。

A：可節(jié)省整體利息支出

B：每月還款額保持不變

C：每月還款額遞減

D：利息按本金余額逐月計(jì)算

E：工廠的生產(chǎn)設(shè)備

13、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息MLS系統(tǒng)是20世紀(jì)二三十年代市場經(jīng)濟(jì)孕育的產(chǎn)物。

A：澳大利亞

B：荷蘭

C：日本 D：美國

E：客戶資金代收代付風(fēng)險(xiǎn)

14、主要用來反映單項(xiàng)式離散型變量數(shù)列的統(tǒng)計(jì)圖是。

A：線形圖

B：條形圖

C：圓形圖

D：直方圖

E：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的外部社會(huì)環(huán)境不誠信

15、經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中的代理，是一種代理活動(dòng)。

A：計(jì)劃

B：經(jīng)濟(jì)

C：風(fēng)險(xiǎn)

D：商事

E：客戶資金代收代付風(fēng)險(xiǎn)

16、房地產(chǎn)市場細(xì)分的方法中，即按影響消費(fèi)者需求的各種因素，由粗到細(xì)逐步地進(jìn)行系列劃分市場的方法。

A：單一標(biāo)準(zhǔn)法

B：綜合標(biāo)準(zhǔn)法

C：系列標(biāo)準(zhǔn)法

D：系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)法

E：工廠的生產(chǎn)設(shè)備

17、對(duì)銷售人員的是銷售管理的一種重要活動(dòng)。

A：考勤管理

B：成交客戶分析

C：銷售績效評(píng)價(jià)

D：儀容儀表監(jiān)督

E：工廠的生產(chǎn)設(shè)備

18、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的5S技巧中的5S是指。

A：速度、微笑、真誠、機(jī)敏、研究

B：速度、微笑、溝通、機(jī)敏、研究

C：速度、微笑、真誠、機(jī)敏、素質(zhì)

D：速度、微笑、真誠、機(jī)敏、溝通

E：工廠的生產(chǎn)設(shè)備

19、在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營模式的類型中，目前我國約有三分之一的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)采用。

A：無店鋪經(jīng)營模式

B：單店經(jīng)營模式

C：連鎖經(jīng)營模式

D：混合經(jīng)營模式

E：客戶資金代收代付風(fēng)險(xiǎn)

20、MLS系統(tǒng)運(yùn)行的基礎(chǔ)是。

A：獨(dú)家代理制度

B：業(yè)必歸會(huì)制度

C：參與代理制度 D：共同代理制度

E：客戶資金代收代付風(fēng)險(xiǎn)

21、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)資金運(yùn)用包括兩個(gè)方面，一是對(duì)資金占用和耗費(fèi)進(jìn)行管理，二是的管理。

A：對(duì)籌資渠道

B：對(duì)外投資

C：加強(qiáng)產(chǎn)品銷售

D：對(duì)回收資金

E：客戶資金代收代付風(fēng)險(xiǎn)

22、與客戶自己辦理房屋登記相比較，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人代辦旁重登記時(shí)，還應(yīng)當(dāng)提交的材料是。

A：授權(quán)委托書和代理人身份證明

B：登記申請(qǐng)書

C：申請(qǐng)人身份證明

D：房屋所有權(quán)證書

E：客戶資金代收代付風(fēng)險(xiǎn)

23、存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)基本流程中客戶開拓這一步的主要工作是。

A：吸引客戶

B：向客戶做宣傳

C：爭取客戶

D：做品牌宣傳

E：客戶資金代收代付風(fēng)險(xiǎn)

24、貼面類外墻面裝飾具有等優(yōu)點(diǎn)。

A：堅(jiān)固耐用、裝飾性強(qiáng)、容易清洗

B：工效高、工期短、自重輕、造價(jià)低

C：操作簡單、維修方便、更新快

D：耐久性好、不易變色

E：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的外部社會(huì)環(huán)境不誠信

25、在我國，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中薪酬的支付方式一般不包括。

A：固定薪金制

B：分紅制

C：傭金制

D：混合制

E：客戶資金代收代付風(fēng)險(xiǎn)

二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分）

1、資金來源于國外的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，按其資金組成形式將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行分類，其劃分的類型不包括。

A：中外合資房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司

B：合伙制房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司

C：中外合作房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司

D：外商獨(dú)資房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司

E：客戶資金代收代付風(fēng)險(xiǎn)

2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人接待到店客戶的流程包括。A：站立迎接，微笑待人，使用標(biāo)準(zhǔn)問候語

B：引領(lǐng)客戶入座，并將茶水放至客戶面前

C：確定接待主體

D：物業(yè)交驗(yàn)

E：客戶信息錄入

3、目前，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)正呈現(xiàn)出由傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)向現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，具體而言，表現(xiàn)在。

A：由傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變的產(chǎn)業(yè)升級(jí)將部分呈現(xiàn)

B：主要生產(chǎn)要素由勞動(dòng)密集型轉(zhuǎn)向知識(shí)密集型轉(zhuǎn)變

C：資本和信息化成為推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展的兩大支柱

D：主要業(yè)務(wù)逐漸由傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)向現(xiàn)代經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變

E：以互聯(lián)網(wǎng)為依托的新型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展

4、運(yùn)用媒體的方法進(jìn)行客戶開發(fā)時(shí)需要注意，網(wǎng)絡(luò)受眾主要是知識(shí)分子群體，房源信息應(yīng)具有。

A：專業(yè)性

B：針對(duì)性

C：全面性

D：適用性

E：客戶資金代收代付風(fēng)險(xiǎn)

5、在居住區(qū)環(huán)境景觀中，屬于場所景觀的有。

A：路旁綠化種植

B：運(yùn)動(dòng)場所

C：雕塑小品

D：休閑廣場

E：兒童游樂場

6、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)戰(zhàn)略管理的意義是。

A：強(qiáng)化員工使命感，責(zé)任感，樹立對(duì)企業(yè)未來發(fā)展的信心

B：為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的長遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)

C：優(yōu)化房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的資源配置

D：為企業(yè)迎接一切機(jī)遇和挑戰(zhàn)創(chuàng)造良好的條件

E：實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的全動(dòng)態(tài)管理

7、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的主要特征包括。

A：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同屬于勞務(wù)合同

B：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同是雙務(wù)合同

C：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同是有償合同

D：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同一般為書面形式的合同

E：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同是主合同

8、很多有機(jī)合成材料可向室內(nèi)釋放許多揮發(fā)性有機(jī)物，如等。

A：醚類

B：甲醛

C：甲苯

D：苯

E：甲醇

9、搜集統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的詢問調(diào)查方法中，通常是一種標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)查，其特點(diǎn)是調(diào)查者與被調(diào)查者沒有直接的語言交流，信息的傳遞完全依賴于調(diào)查表或調(diào)查問卷。

A：訪問調(diào)查

B：電話調(diào)查

C：郵寄調(diào)查

D：電腦輔助調(diào)查

E：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的外部社會(huì)環(huán)境不誠信

10、我國《物權(quán)法》規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國家所有的土地享有的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。

A：占有權(quán)

B：所有權(quán)

C：使用權(quán)

D：收益權(quán)

E：處分權(quán)

11、房屋轉(zhuǎn)租必須符合的條件有。

A：承租人在租賃期限內(nèi)．必須征得出租人同意，出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃房屋造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失

B：應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同，可以是三方當(dāng)事人共同簽訂，也可以在出租人的同意下由承租人與轉(zhuǎn)承租人雙方簽訂

C：轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期，但承租人與轉(zhuǎn)租人雙方有約定的除外

D：轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)原租賃合同規(guī)定的承租人的權(quán)利和義務(wù)，并應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外

E：轉(zhuǎn)租期間原租賃合同變更、解除或終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除、終止

12、房地產(chǎn)項(xiàng)目競爭環(huán)境分析中的法律特征分析，主要分析等方面的合法性．

A：城市規(guī)劃條件

B：國家環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)和限制條件

C：房地產(chǎn)項(xiàng)目土地利用條件

D：建筑物質(zhì)量和使用年限

E：建筑物結(jié)構(gòu)

13、就房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的內(nèi)容來看，雙重主體的管理模式通常比單一主體的管理模式更能適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的，因而管理效果更好。

A：多重要求

B：方式手段

C：發(fā)展方向

D：制度機(jī)制

E：客戶資金代收代付風(fēng)險(xiǎn)

14、根據(jù)房地產(chǎn)法律行為的性質(zhì)劃分，可分為。

A：善意行為

B：合法行為

C：惡意行為

D：違法行為 E：積極行為

15、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在建立風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別系統(tǒng)時(shí)，要遵循的基本原則有。

A：盡量以不影響日常的工作效率為前提

B：不能過于保守

C：全面考察

D：不能盲目樂觀

E：風(fēng)險(xiǎn)與收益對(duì)等

16、新建商品房進(jìn)入市場銷售需要取得文件，并按要求將這些相關(guān)文件在項(xiàng)目銷售處進(jìn)行公示。

A：預(yù)售的需取得竣工許可證

B：持有建設(shè)規(guī)劃許可證和施工許可證

C：拆遷地需有已落實(shí)拆遷安置的文件

D：供水、供電、供熱、燃?xì)馔ㄐ诺扰涮谆A(chǔ)設(shè)備的相關(guān)文件

E：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開企業(yè)資質(zhì)證書

17、關(guān)于征收集體土地的補(bǔ)償?shù)恼f法，錯(cuò)誤的有。

A：不需要統(tǒng)一安置人員的安置補(bǔ)助費(fèi)歸農(nóng)村集體組織管理和使用

B：土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體組織所有

C：地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體組織所有

D：用地單位應(yīng)按征地協(xié)議如數(shù)支付補(bǔ)償費(fèi)

E：如有特殊情況，被征地單位可以額外索取補(bǔ)償費(fèi)

18、大戶型及別墅客戶的消費(fèi)特征表現(xiàn)在等方面。

A：置業(yè)經(jīng)驗(yàn)非常豐富，對(duì)物業(yè)有自己獨(dú)有的判斷

B：關(guān)注生活便利性、舒適性，要求有較好的小區(qū)環(huán)境和物業(yè)服務(wù)

C：表現(xiàn)比較低調(diào)，很講道理，容易溝通

D：對(duì)居住面積、產(chǎn)品戶型及居住配套條件有更高的追求

E：注重杓業(yè)品質(zhì)及形象等精神層面

19、與客戶自己辦理房屋登記相比較，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人代辦房屋登記時(shí)，還應(yīng)當(dāng)提交的材料是。

A：授權(quán)委托書和代理人身份證明

B：登記申請(qǐng)書

C：申請(qǐng)人身份證明

D：房屋所有權(quán)證書

E：客戶資金代收代付風(fēng)險(xiǎn)

20、在進(jìn)行對(duì)外承諾時(shí)，必須注意的是，所承諾的內(nèi)容一定是有能力兌現(xiàn)的，為了切實(shí)做到這一點(diǎn)，就必須要實(shí)行對(duì)外承諾標(biāo)準(zhǔn)化。它主要從等方面人手。

A：建立監(jiān)察稽核體系

B：制定標(biāo)準(zhǔn)的對(duì)外承諾文本

C：風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移

D：展示標(biāo)準(zhǔn)化的文本

E：規(guī)范檔案與印章的管理

21、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)可大致分為的類型包括。

A：信息欠缺引起的風(fēng)險(xiǎn)、個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)和意外風(fēng)險(xiǎn)

B：總體風(fēng)險(xiǎn)、信息欠缺引起的風(fēng)險(xiǎn)和意外風(fēng)險(xiǎn)

C：總體風(fēng)險(xiǎn)、個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)和意外風(fēng)險(xiǎn) D：總體風(fēng)險(xiǎn)、個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)和承諾不當(dāng)引起的風(fēng)險(xiǎn)

E：客戶資金代收代付風(fēng)險(xiǎn)

22、以客戶為導(dǎo)向的市場營銷的核心概念包括。

A：客戶讓渡價(jià)值

B：客戶滿意

C：客戶忠誠

D：客戶擴(kuò)展

E：客戶關(guān)系管理

23、商品住宅市場需求的總和，是由商品住宅所有現(xiàn)實(shí)買主和共同組成的。

A：現(xiàn)實(shí)賣主

B：潛在買主

C：潛在賣主

D：年輕居民

E：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的外部社會(huì)環(huán)境不誠信

24、針對(duì)買賣業(yè)務(wù)的物業(yè)交驗(yàn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)注意的事項(xiàng)有。

A：水表賬單是否結(jié)清

B：協(xié)助雙方進(jìn)行煤氣過戶

C：結(jié)清電話費(fèi)

D：為客戶請(qǐng)搬家公司搬家

E：檢查電表狀況是否正常運(yùn)行

25、信息具有許多特性，其主要特性包括。

A：可量度性

B：可識(shí)別性

C：可轉(zhuǎn)換性

D：可處理性

E：可創(chuàng)造性

第四篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試試題_經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)模擬試題

經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)五1

單項(xiàng)選擇題

5．房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序是()。1．確定調(diào)研目的；2．初步調(diào)研；3．搜集信息資料庫；4．調(diào)研設(shè)計(jì)；5．現(xiàn)場調(diào)研；6．撰寫和提交調(diào)研報(bào)告。

B．1．3．2．4．5．6

9．產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的工作不包括()。

A．項(xiàng)目定位B．項(xiàng)目策劃C．物業(yè)開發(fā)建議D．Ａ和Ｂ

單1：B| 5：B| 6：A| 7：D| 8：C| 9：B

19．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓托服務(wù)手續(xù)的第一流程是()。

C．賣方與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽署獨(dú)家《委托代理協(xié)議書》D．賣方與向經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供房地產(chǎn)權(quán)證明文件

25．在編制市場推廣費(fèi)用預(yù)算時(shí)，最常用的方法是()。C．銷售百分比法

| 19：D | 22：C| 23：A| 24：D| 25：C

多項(xiàng)選擇題1．在房地產(chǎn)產(chǎn)品定位階段，市場調(diào)研主要調(diào)研()。

A．競爭項(xiàng)目的基本數(shù)據(jù)B．消費(fèi)者的個(gè)人偏好C．消費(fèi)者的生活模式

D．消費(fèi)者的家庭財(cái)產(chǎn)E．房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量

4．客源管理是要掌握()等資料。

A．客戶基礎(chǔ)資料B．需求狀況C．交易記錄D．業(yè)主概況E．房屋狀況

5．產(chǎn)品定位時(shí)進(jìn)行的外部市場環(huán)境研究包括()。

A．經(jīng)濟(jì)環(huán)境B．政策環(huán)境C．競爭環(huán)境D．文化環(huán)境E．政治環(huán)境

8．房地產(chǎn)企業(yè)在品牌戰(zhàn)略的執(zhí)行過程中，可供選擇的方案有()。

A．產(chǎn)品效應(yīng)B．人物營銷C．客房活動(dòng)D．企業(yè)與樓盤品牌互動(dòng)E．企業(yè)實(shí)力

9．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛的規(guī)避與處置方式有。

A．制定示范合同文本B．制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，明確服務(wù)要求和內(nèi)容C．1．3．4．2．5．6

經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)五2

C．告知必要的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)事項(xiàng)，利于委托人監(jiān)督

D．加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的監(jiān)督管理

E．對(duì)已經(jīng)出現(xiàn)的糾紛，應(yīng)及時(shí)協(xié)商或通過法律途徑解決

A．房地產(chǎn)營銷渠道的起點(diǎn)是開發(fā)商（或業(yè)主），重點(diǎn)是消費(fèi)者，包括購房人和承租人 E．房地產(chǎn)營銷渠道的起點(diǎn)是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，重點(diǎn)是消費(fèi)者，包括購房人和承租人

14．房地產(chǎn)項(xiàng)目從土地取得到入市銷售,房地產(chǎn)營銷劃分為()等階段。

A．項(xiàng)目取得與地塊研究B．產(chǎn)品設(shè)計(jì)與規(guī)劃C．項(xiàng)目策劃與銷售

D．物業(yè)管理E．施工監(jiān)理

15．下列屬于房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)信息收集中的常規(guī)信息有()。

A．按揭費(fèi)用表B．樓盤廣告C．房產(chǎn)展銷會(huì)D．售樓書E．轉(zhuǎn)移登記稅費(fèi)表

20．房地產(chǎn)經(jīng)營投資的特征包括()。

A．投資的產(chǎn)品價(jià)值具有雙重性B．價(jià)格具有多樣性C．投資回收期短

D．投入量大E．投入量大

22．房地產(chǎn)市場預(yù)測(cè)的種類有()。

A．短期預(yù)測(cè)．中期預(yù)測(cè)和長期預(yù)測(cè)B．宏觀市場預(yù)測(cè)和微觀市場預(yù)測(cè)

C．定性預(yù)測(cè)和定量預(yù)測(cè)D．房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策預(yù)測(cè)E．房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)

23．房地產(chǎn)銷售階段市場調(diào)查的主要內(nèi)容包括()。

A．項(xiàng)目細(xì)分市場分析B．廣告策略的收效C．價(jià)格走勢(shì)D．成交客戶問卷調(diào)查E．成交客戶特征分析

24．要改變房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)“掮客”．“房串子”的不良形象，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)該實(shí)施()。

A．規(guī)范管理B．給大客戶一定折扣C．樹立企業(yè)形象D．提倡同業(yè)合作E．收取預(yù)付傭金

多1： A． C． | 4： A． B． C． | 5： A． B． | 8： A． B． D． | 9： A． B． D．| 14： A． B． C． | 15： A． D． E．| 20： A． B． D． E． | 21： B． C． D． | 22：

A． B． C． | 23： B． C． | 24： A． C． D． |

第五篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試試題_經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)模擬試題

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D．物業(yè)管理企業(yè) 5．在不成熟的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場中，優(yōu)質(zhì)房源往往成為同業(yè)追逐的對(duì)象。居間業(yè)務(wù)中防止撬盤最有效的手段是()。答案（）A．獨(dú)家委托 B．押扣房屋權(quán)屬證書 C．要求賣主交出房屋鑰匙 D．收購該房屋 6．項(xiàng)目取得與地塊研究工作在()進(jìn)行。答案（）A．開發(fā)商獲得土地之前 B．開發(fā)商獲得土地之后 C．較少使用促銷手段 D．采用多種分銷形式 7．廣告心理效果測(cè)定屬于()。答案（）A．廣告活動(dòng)過程的效果測(cè)定 B．廣告要素效果的測(cè)定 C．廣告目標(biāo)效果的測(cè)定 D．廣告媒體效果評(píng)價(jià) 8．王先生有一套房屋，1999年可以售出價(jià)格為48萬元，2001年可以售出價(jià)格為52萬元。2003年7月王先生急需一筆資金，只得以44萬元成交，引起該套房屋價(jià)格最終變化的是()。答案（）A．市場信息 B．出售心態(tài) C．新舊程度

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A．到房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門核實(shí) B．請(qǐng)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定 C．請(qǐng)開發(fā)商核實(shí) D．請(qǐng)公證機(jī)關(guān)公證 18．分支機(jī)構(gòu)能獨(dú)立開發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，()法人資格。答案（）A．具有 B．不具有 C．不確定 D．依情況而定 19．()就是形成市場差異化產(chǎn)品。答案（）A．形象定位 B．市場定位 C．產(chǎn)品定位 D．客戶定位 20．營銷渠道是促使()由生產(chǎn)者轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者的途徑。答案（）A．產(chǎn)品 B．資金 C．信息 D．觀念 21．轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更．解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同()。答案（）A．繼續(xù)執(zhí)行工 B．隨之變更．解除或者終止

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C．按照約定執(zhí)行考試大 D．重新簽訂轉(zhuǎn)租合同 22．小王與某銀行于2002年6月12日簽訂了10年期的住房抵押貸款合同，假設(shè)人民銀行于2002年5月6日 調(diào)整利率，那么新利率應(yīng)從()開始執(zhí)行。答案（）A．2003年5月6日 B．2003年6月1日 C．2003年7月1日 D．2004年1月1日 23．房地產(chǎn)是一種特殊商品，()是其與勞動(dòng)力．資本以及其他類別商品的最大區(qū)別。答案（）A．不可移動(dòng)性 B．投資大 C．建設(shè)周期長 D．單一性 24．房地產(chǎn)市場細(xì)分的程序是()。1．確定粗略市場2針對(duì)確定的目標(biāo)市場特性；2．制定進(jìn)入目標(biāo)市場的營銷策略；3．將每個(gè)粗略的細(xì)分市場按購買者的反應(yīng)程度大小順序排列；4．找出每個(gè)粗略細(xì)分市場的特性，從中選擇有利于企業(yè)經(jīng)營的粗略細(xì)分市場作為目標(biāo)市場；5．計(jì)算目標(biāo)市場給企業(yè)帶來的效益，從而確定企業(yè)產(chǎn)品投向目標(biāo)市場的風(fēng)險(xiǎn)程度；6．考慮可供利用的廣告媒體．銷售渠道．運(yùn)輸?shù)荣M(fèi)用的高低．目標(biāo)市場的特征和企業(yè)企望利潤大小。答案（）A．1．3．4．6．5．2 B．1．2．3．4．5．6 C．2．3．1．4．5．6 D．1．3．2．4．5．6 25．住房抵押貸款的購房者購買保險(xiǎn)的，在貸款本息還清之前，保險(xiǎn)單由()保管。

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答案（）A．購房者本身 B．保險(xiǎn)公司

C．開發(fā)商 D．銀行 26．下列不屬于房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)接盤要點(diǎn)的是()。答案（）A．搜集房屋情況資料 B．核實(shí)產(chǎn)權(quán) C．明確委托關(guān)系 D．提供個(gè)案資料 27．高考期間，地處某考場附近的一房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售經(jīng)理，組織銷售人員向考場外烈日下等候的家長派送飲料。這種行為屬于房地產(chǎn)促銷組合中的()。答案（）A．銷售促進(jìn) B．關(guān)系推廣 C．廣告推進(jìn) D．人員促銷 28．推廣控制工作的第一個(gè)流程是()。答案（）A．確定控制對(duì)象 B．設(shè)置控制目標(biāo) C．確定控制標(biāo)準(zhǔn) D．選擇檢查方法 29．不列關(guān)于均價(jià)的說法正確的是()。答案（）

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A．均價(jià)的制定和房地產(chǎn)價(jià)格本身的成本沒有任何關(guān)系 B．一般來說整體均價(jià)是在分棟．分期均價(jià)的基礎(chǔ)上建立起來的 C．均價(jià)制定要求考慮房地產(chǎn)本身的成本及市場供求關(guān)系 D．在均價(jià)確定過程中，重點(diǎn)市場比較樓盤不應(yīng)少于8個(gè) 30．某樓盤有800套住房，按照2個(gè)月銷售40％的目標(biāo)，當(dāng)設(shè)計(jì)平均成交率為12％時(shí)，按每名銷售人員每天平均接待5批客戶，每天大約需要()名銷售人員。答案（）A．6～7 B．7～8 C．8～9 D．9～10 多項(xiàng)選擇題 1．影響房地產(chǎn)價(jià)格的市場因素不包括()。答案（）A．經(jīng)紀(jì)發(fā)展?fàn)顩r B．客戶取向 C．發(fā)展商營銷目標(biāo) D．周邊環(huán)境景觀 E．發(fā)展商知名度 2．形象定位遵循的原則有()。答案（）A．易于項(xiàng)目展示和傳播 B．與項(xiàng)目產(chǎn)品特征符合 C．一定要高檔 D．與目標(biāo)客戶群的特征符合

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D．考慮到推陳廣成本．售價(jià)與企業(yè)利潤之間的關(guān)系 E．普遍采納可以使競爭趨于穩(wěn)定 9．房地產(chǎn)三級(jí)市場的營銷特征包括()。答案（）A．產(chǎn)品是增量房地產(chǎn) B．交易雙方協(xié)定定價(jià) C．經(jīng)常采用廣告．價(jià)格等促銷手段 D．較少采用促銷手段 E．較少使用分銷渠道 10．廣告策劃包括()。答案（）

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A．對(duì)當(dāng)前項(xiàng)目區(qū)域的廣告情況進(jìn)行透徹分析 B．確定廣告戰(zhàn)略目標(biāo) C．廣告創(chuàng)意分析 D．廣告時(shí)間分析與選擇 E．確定廣告預(yù)算 11．直營連鎖經(jīng)營有效地克服了零售企業(yè)由于店址固定．顧客分散造成的單店規(guī)模?。?jīng)營成本高等缺點(diǎn)，使企業(yè)可通過統(tǒng)一的()形成規(guī)模效益。答案（）A．銷售管理 B．信息管理 C．標(biāo)準(zhǔn)化管理 D．企業(yè)管理 E．廣告宣傳 12．租賃居間主要業(yè)務(wù)包括()。答案（）A．房屋理財(cái) B．招租居間業(yè)務(wù) C．代租代管 D．項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓與合作 E．租售結(jié)合 13．下列關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的表述中，正確的有()。答案（）A．需要研究市場前提．技術(shù)前提和資金投入狀況 B．對(duì)樓盤本身有實(shí)質(zhì)性改變 C．利用科學(xué)方法構(gòu)思房地產(chǎn)產(chǎn)品方案的過程 D．皆在目標(biāo)客戶中確立與眾不同的價(jià)值地位

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E．開發(fā)商對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量．成本的決策過程

14．關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的利用，有關(guān)敘述錯(cuò)誤的是()。答案（）A．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息是一種資源，只有通過利用才能將這種資源的使用價(jià)值發(fā)揮出來 B．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的利用是以信息來影響消費(fèi)者的 C．不同的信息發(fā)布過程，由于其任務(wù)的不同，影響到使用資金的多少．發(fā)布信息的不同．使用媒體的不同 D．利用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息來知道房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的業(yè)務(wù)活動(dòng)，幾乎貫穿于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)的全過程。如：在一手房經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需要利用買方的信息，通過分析其偏好，才能找到與之匹配的房源，增大交易成功的概率 E．由任務(wù)的不同，決定投入資金的多少 15．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人受理委托業(yè)務(wù)后，主要收集()信息。答案（）A．標(biāo)的物業(yè)信息 B．競爭對(duì)手信息 C．與標(biāo)的物業(yè)相關(guān)的市場信息 D．委托方信息事 E．媒體信息 16．風(fēng)險(xiǎn)管理最主要的目標(biāo)是()與()風(fēng)險(xiǎn)，以防止和減少損失，保障公司業(yè)務(wù)的順利開展和有序運(yùn)作。答案（）A．識(shí)別 B．控制 C．消除 D．處置 E．分析

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17．臺(tái)灣開拓多元化服務(wù)分為()。答案（）

A．產(chǎn)業(yè)相關(guān) B．投資相關(guān) C．技術(shù)相關(guān) D．資訊相關(guān) E．顧客相關(guān) 18．違約行為包括()。答案（）A．履行不能 B．履行遲延 C．履行遲緩 D．履行不當(dāng) E．履行拒絕 19．()不屬于市場細(xì)分的一般方法。答案（）A．依收入細(xì)分 B．按細(xì)分程度細(xì)分 C．完全細(xì)分 D．按年齡細(xì)分 E．按產(chǎn)品特性的復(fù)雜程度 20．當(dāng)委托人已有初步委托意向時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與其進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談。業(yè)務(wù)洽談的環(huán)節(jié)包括()。答案（）A．傾聽客戶的陳述，充分了解客戶的意圖與要求，衡量自身接受委托．完成任務(wù)的能力 B．查驗(yàn)有關(guān)證件如身份證．公司營業(yè)執(zhí)照．產(chǎn)權(quán)證．土地使用證．工程規(guī)劃許可證以及施

中國資格考試網(wǎng)-第一個(gè)極力推崇人性化服務(wù)的專業(yè)考試培訓(xùn)網(wǎng)站！提供歷年試題，模擬試題，模擬盤，教程，專業(yè)課試題下載，考試培訓(xùn)等。每日更新！!工許可證等來了解委托人的主體資格，生產(chǎn)經(jīng)營狀況及信譽(yù) C．向客戶告知房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名稱．資格．代理業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)以及按房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)范必須告知的所有事項(xiàng) D．就經(jīng)紀(jì)方式．傭金標(biāo)準(zhǔn)．服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及擬采用的經(jīng)紀(jì)合同文本內(nèi)容等關(guān)鍵事項(xiàng)與客戶進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成委托意向 E．根據(jù)委托人的意向，告知辦理房地產(chǎn)交易準(zhǔn)備的相關(guān)資料 21．在選擇媒體發(fā)布房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)考慮()。答案（）A．項(xiàng)目規(guī)模 B．項(xiàng)目定位 C．樓盤檔次 D．銷售方案 E．銷售經(jīng)理 22．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員首先必須遵從政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的上崗．開業(yè)規(guī)定，不得無照．無證執(zhí)業(yè)和經(jīng)營。其次，在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，如()等各個(gè)環(huán)節(jié)，都必須遵守有關(guān)法律．法規(guī)的規(guī)定。答案（）A．刊登廣告 B．收取傭金 C．辦理手續(xù) D．簽訂合同 E．接受委托 23．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵的定義中應(yīng)把握()核心概念。答案（）A．居間 B．行紀(jì)

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A． B． D． E． | 19： B． E． | 20： A． B． C． D． | 21： A． C． D． | 22： A． B． D． E． | 23： A． C． D． | 24： A． E． | 25： A． B． C． E．