第一篇：營(yíng)改增后,建安掛靠經(jīng)營(yíng)問題

營(yíng)改增后,建安掛靠經(jīng)營(yíng)怎么辦？

營(yíng)改增后，一般納稅人不能再核算不清了。核算不清的一般納稅人不能抵扣進(jìn)項(xiàng)、不能使用專用發(fā)票，這會(huì)弄死人的

我去年講建筑業(yè)營(yíng)改增的課時(shí)，學(xué)員最關(guān)注的部分，就是掛靠經(jīng)營(yíng)的處理，掛靠經(jīng)營(yíng)在營(yíng)改增后要怎么辦呢?

1、掛靠下的繁榮

建筑業(yè)的“掛”字當(dāng)頭由來已久，考一個(gè)“一建”的本本，一年光“掛”在建筑公司，就能掛十來萬元。所謂行業(yè)門檻，通過掛靠已經(jīng)被磨平了，不僅職業(yè)資格可以掛，建筑資質(zhì)更可掛靠。

本文通過例子來分析：一個(gè)施工隊(duì)想承接一項(xiàng)工程，自己的資質(zhì)不夠、或者品牌不被認(rèn)可、或者其它原因，于是“掛靠”到一家建筑公司，以建筑公司的名義去談業(yè)務(wù)、投標(biāo)，中標(biāo)后以那家建筑公司的名義簽建筑合同，施工。業(yè)務(wù)從頭到尾都是施工隊(duì)做的，但從法律上看，卻是建筑公司做的，雖然建筑公司從頭到尾一分錢的實(shí)際建安勞務(wù)都沒有提供。

為了未來分析方便，我假定：工程總造價(jià)1,000萬元，材料設(shè)備等開支400萬元，人工開支300萬元，分包100萬元，建筑公司收取掛靠管理費(fèi)80萬元。施工隊(duì)老板一算賬：1,000萬-400萬-300萬-100萬-80萬=120萬，還是有賺頭的。

首先說明一下，這個(gè)掛靠是“違法”的，違返了《建筑法》。但這個(gè)掛靠卻是廣泛存在的，如果根除掉掛靠這一方式，無異于對(duì)整個(gè)建筑市場(chǎng)來一場(chǎng)翻天覆地的折騰。

我認(rèn)為，如果建筑主管部門或更高層不想搞這樣的折騰，稅務(wù)肯定不會(huì)去當(dāng)排頭兵的，營(yíng)改增政策不可能讓掛靠的施工隊(duì)和被掛靠的建筑公司生存不下去。實(shí)際上，稅務(wù)一直以來都非常務(wù)實(shí)，以前，營(yíng)業(yè)稅條例實(shí)施細(xì)則和營(yíng)改增試點(diǎn)實(shí)施辦法，都對(duì)“掛靠”這種涉嫌違法的經(jīng)營(yíng)方式如何納稅，進(jìn)行了規(guī)范。以前如此，以后也當(dāng)如此。

所以，廣大建筑業(yè)的會(huì)計(jì)朋友不必太過害怕營(yíng)改增。只要稅務(wù)還想收稅，就不敢把大家都收死。營(yíng)改增不一定就會(huì)讓天垮下來。就算垮下來也有高個(gè)子頂著。

2、營(yíng)改增前的掛靠處理

先分析一下營(yíng)改增之前，前述案例應(yīng)該如何對(duì)掛靠進(jìn)行會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理。營(yíng)改增前，至少的一半的掛靠業(yè)務(wù)，在稅務(wù)與會(huì)計(jì)上的處理是錯(cuò)誤的。

處理的核心是對(duì)收入的確認(rèn)。這必須要分解為：會(huì)計(jì)收入的確認(rèn)、企業(yè)所得稅收入的確認(rèn)、營(yíng)業(yè)稅收入的確認(rèn)。從三個(gè)方面來進(jìn)行判斷。

①會(huì)計(jì)上對(duì)業(yè)務(wù)的判定，必須基于實(shí)質(zhì)重于形式原則，《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則》第16條規(guī)定：“企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照交易或者事項(xiàng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)進(jìn)行會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告，不應(yīng)僅以交易或者事項(xiàng)的法律形式為依據(jù)?！?/p>

所以，會(huì)計(jì)收入的判定，不能依據(jù)合同、標(biāo)書、發(fā)票等法律形式，而必須依據(jù)于業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)。勞務(wù)是誰提供的?施工隊(duì)提供了建筑業(yè)勞務(wù)，所以，施工隊(duì)的建筑業(yè)收入為1,000萬元;建筑公司沒有提供建筑勞務(wù)，所以一分錢建筑業(yè)收入都不能確認(rèn)。同時(shí)，建筑公司提供了掛靠服務(wù)，所以應(yīng)確認(rèn)80萬元的掛靠服務(wù)收入。

②企業(yè)所得稅的判定，《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第15條規(guī)定：“提供勞務(wù)收入，是指企業(yè)從事建筑安裝??活動(dòng)取得的收入”。所以，誰從事了建筑安裝活動(dòng)，誰確認(rèn)為收入。這樣看來，企業(yè)所得稅的規(guī)定與會(huì)計(jì)的規(guī)定基本一致，所以，稅會(huì)無差異。掛靠雙方的所得稅都跟著會(huì)計(jì)走，無須調(diào)整。

③營(yíng)業(yè)稅收入的判定，《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第11條規(guī)定：“單位以掛靠方式經(jīng)營(yíng)的，掛靠人發(fā)生應(yīng)稅行為，掛靠人以被掛靠人名義對(duì)外經(jīng)營(yíng)并由被掛靠人承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的，以被掛靠人為納稅人;否則以掛靠人為納稅人?！弊⒁?，《營(yíng)改增試點(diǎn)實(shí)施辦法》幾乎照抄了這一規(guī)定。

可見，營(yíng)業(yè)稅不看“業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)”，只看“法律形式”，掛靠模式下，經(jīng)營(yíng)名義、法律責(zé)任承擔(dān)，都是被掛靠的建筑公司，所以，建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅的納稅人為建筑公司，開票人也為建筑公司。這形成了營(yíng)業(yè)稅與會(huì)計(jì)處理的差異。

另外注意，建筑公司收到的80萬元掛靠費(fèi)，是提供了掛靠勞務(wù)而收的款項(xiàng)，這個(gè)費(fèi)用屬于營(yíng)業(yè)稅的服務(wù)業(yè)稅目，要按服務(wù)業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅。由于建筑公司在會(huì)計(jì)上也應(yīng)該確認(rèn)這80萬元的收入，所以，掛靠費(fèi)上營(yíng)業(yè)稅與會(huì)計(jì)處理沒有差異。

綜上所述，營(yíng)改增前，掛靠業(yè)務(wù)這樣處理：

①建筑公司，收到甲方工程款1,000萬元放“其它應(yīng)付款”，向甲方開建筑業(yè)發(fā)票，并計(jì)提3%計(jì)30萬元的建安稅?？巯碌?0萬元掛靠費(fèi)，向施工隊(duì)開服務(wù)業(yè)發(fā)票，確認(rèn)為掛靠收入，并計(jì)提5%計(jì)4萬元的服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)稅。——為簡(jiǎn)便起見，不計(jì)算附加，不影響本文分析。

哇!建筑公司繳了兩次營(yíng)業(yè)稅?施工隊(duì)什么營(yíng)業(yè)稅也不繳?

不需要大驚小怪，這就是規(guī)則，稅法是怎么規(guī)定的，就怎么納稅。

②施工隊(duì)，收到建筑公司轉(zhuǎn)來的920萬工程款和80萬發(fā)票，按工程實(shí)際總金額1,000萬元確認(rèn)收入，同時(shí)確認(rèn)80萬元費(fèi)用支出。說過了，什么營(yíng)業(yè)稅也不用計(jì)提。

③施工成本，施工完全是施工隊(duì)的事，所以其成本全部在施工隊(duì)核算。建筑公司沒有此類開支，所以無施工成本。

那么，施工隊(duì)在采購材料、租賃設(shè)備等方面的成本開支，取得的發(fā)票臺(tái)頭開給誰呢?這個(gè)問題現(xiàn)實(shí)中五花八門，非法買發(fā)票沖賬的情況也不少，所以，沒太大所謂。留待后文再說。

以上核算，不論是審計(jì)來審會(huì)計(jì)處理，還是稅務(wù)來查所得稅、查營(yíng)業(yè)稅，都是非常規(guī)范的，誰敢說你半個(gè)“錯(cuò)”字呢?——當(dāng)然，建筑主管單位會(huì)認(rèn)為你掛靠違法，但建筑主管單位不會(huì)僅以會(huì)計(jì)處理來判定你違法與否，這樣的處理實(shí)際上并不影響你在建筑領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)。

反過來說，如果不按這種核算方式，就會(huì)出問題了。比如，建筑公司按開票金額直接確認(rèn)建筑業(yè)收入，就涉嫌虛增收入、虛列成本了;施工隊(duì)因?yàn)槭杖氩辉谧约哼@里，從而不交企業(yè)所得稅，也就涉嫌偷稅了。等等。

3、營(yíng)改增后的麻煩事

建安的賬在所有行業(yè)中是最亂的，核定征收往往是沒有辦法的辦法。

營(yíng)改增后，出現(xiàn)了兩個(gè)麻煩：

其一，一般納稅人不能再核算不清了。營(yíng)業(yè)稅下你核算不清，稅務(wù)拿你沒有辦法，你一本亂賬，神仙也查不出個(gè)所以然，只能一核定了事。但增值稅下，核算不清的一般納稅人不能抵扣進(jìn)項(xiàng)、不能使用專用發(fā)票，這會(huì)弄死人的。

其二，如果要查賬征收，如前所述的規(guī)范核算方式下，有問題了。因?yàn)樵鲋刀惣{稅人是建筑公司，所以，進(jìn)項(xiàng)票必須由建筑公司抵扣。但成本屬于施工隊(duì)，成本票又必須在施工隊(duì)核算。這讓發(fā)票面臨一女二嫁的尷尬。

所以，最大的障礙并非建安掛靠，最大的障礙竟然是發(fā)票?？磥恚@發(fā)票設(shè)計(jì)得不好，因?yàn)槠涑杀九c進(jìn)項(xiàng)不能分別開給不同的單位。現(xiàn)在這個(gè)時(shí)代，豬的內(nèi)臟都可以切給人用了，建筑公司的發(fā)票卻不能切給施工隊(duì)用，真不知道這兩件事哪件更難。發(fā)票是否應(yīng)該考慮與時(shí)俱進(jìn)呢?

4、營(yíng)改增后新玩法

我按稅法的脈絡(luò)來分析。

進(jìn)入增值稅時(shí)代以后，主要的問題就是“核算”與“發(fā)票”。

首先，一般納稅人應(yīng)該進(jìn)行完備而規(guī)范的會(huì)計(jì)核算，小規(guī)模納稅人就無所謂了，核定征收的路一直在那兒。

其次，營(yíng)改增后，工程款必須要價(jià)稅分流，這就涉及到雙方對(duì)掛靠費(fèi)的約定，從工程造價(jià)到報(bào)價(jià)系統(tǒng)，都要進(jìn)行調(diào)整。(這實(shí)際上才是建筑業(yè)、房地產(chǎn)營(yíng)改增的最大難點(diǎn)。)簡(jiǎn)單起見，前述案例我假定，1,000萬元的工程總造價(jià)和80萬元的掛靠費(fèi)以及成本開支，都是含稅價(jià)。一旦價(jià)稅分離，相當(dāng)于工程被降了價(jià)，建筑公司和施工隊(duì)的利潤(rùn)都會(huì)下降。

其三，材料、運(yùn)輸、租賃等的增值稅專用發(fā)票，必須開給建筑公司。由于增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣的苛刻規(guī)定，支付上述材料、運(yùn)輸、租賃等款項(xiàng)必須由建筑公司對(duì)公賬戶支付。不然，進(jìn)項(xiàng)抵扣可能會(huì)有麻煩。這就要求掛靠經(jīng)營(yíng)雙方必須對(duì)成本構(gòu)成達(dá)成一致，否則掛靠費(fèi)無法準(zhǔn)確確定。

也就是說，資金流上，建筑公司不能再扣下掛靠費(fèi)后將工程款全部打給施工隊(duì)，其中有進(jìn)項(xiàng)的支出，要直接付款給開票方。

我們對(duì)前述案例在營(yíng)改增模式下的計(jì)算，進(jìn)行一個(gè)分析：

①收到1,000萬元工程款，按11%的稅率分離價(jià)稅。

不含稅金額=1,000萬÷(1+11%)=900.9萬

增值稅銷項(xiàng)=900.9×11%=99.1萬

所以，建筑公司按990.9萬掛施工隊(duì)的往來，99.1萬掛增值稅銷項(xiàng)。

分錄為：

借 銀行存款 1,000萬

貸 其它應(yīng)付款 900.9萬

貸 應(yīng)繳稅費(fèi)-增(銷)99.1萬

②材料與租賃費(fèi)支出400萬元，假設(shè)都能取得17%的專票，由建筑公司向供應(yīng)商支付。

不含稅金額=400萬÷(1+17%)=341.9萬

增值稅進(jìn)項(xiàng)=341.9萬×17%=58.1萬

累計(jì)分錄為：

借 其它應(yīng)付款 341.9萬

借 應(yīng)繳稅費(fèi)-增(進(jìn))58.1萬

貸銀行存款 400萬元

③同理，100萬元分包款也由建筑公司直接支付給分包商，分包商開來增值稅專用發(fā)票。

借 其它應(yīng)付款 90.1萬

借 應(yīng)繳稅費(fèi)-增(進(jìn))9.9萬

貸 銀行存款 100萬元

④掛靠費(fèi)用80萬，按6%價(jià)稅分離，費(fèi)用75.5萬，增值稅4.5萬，向施工隊(duì)開發(fā)票，扣下掛靠費(fèi)后，沖平其它應(yīng)付款科目，余款388.9萬支付給施工隊(duì)。

借 其它應(yīng)付款 468.9萬

貸 銀行存款 388.9萬

貸 其它業(yè)務(wù)收入 75.5萬

貸 應(yīng)繳稅費(fèi)-增(銷)4.5萬

從以上處理結(jié)果可以看出，建筑公司的實(shí)際收入只有75.5萬元，而施工隊(duì)支付掉人工費(fèi)后的利潤(rùn)只剩下88.9萬元了。他們的利潤(rùn)都下降了。

營(yíng)改增后，由于建筑公司的稅負(fù)直接受進(jìn)項(xiàng)票的影響，所以，建筑公司必須要把握住掛靠中的主動(dòng)權(quán)，或者約定在實(shí)際繳納的增值稅之外，再收取掛靠費(fèi)用。不然建筑公司容易在競(jìng)爭(zhēng)中吃虧。

5、再來看看施工隊(duì)

再來看看施工隊(duì)，他們的最大問題其實(shí)就是“無法取得成本發(fā)票”，因?yàn)檫@些發(fā)票留在了建筑公司。

施工隊(duì)如果搞成小規(guī)模，當(dāng)然可以核定征收，但這要求提高建筑業(yè)小規(guī)模納稅人的標(biāo)準(zhǔn)。

施工隊(duì)如果也弄成一般納稅人，就必須核算清楚了嗎?如果你純粹只掛靠經(jīng)營(yíng)，沒有其它自已的業(yè)務(wù)，也無所謂。因?yàn)椴焕U增值稅，怕什么，稅率再高、進(jìn)項(xiàng)再不能抵扣，也拿你沒有辦法，因?yàn)槟氵B稅都不繳。純掛靠經(jīng)營(yíng)的一般納稅人，照樣可以賬務(wù)混亂、核定征收。

所以，專整掛靠業(yè)務(wù)的施工隊(duì)，并不怕被強(qiáng)制認(rèn)定為一般納稅人。

施工隊(duì)如果真想查賬征收，此時(shí)應(yīng)該讓建筑公司提供材料發(fā)票的復(fù)印件入賬。

問題是，以“復(fù)印件入賬”，所得稅能夠扣除呢?會(huì)不會(huì)被罰款呢?

就算企業(yè)所得稅政策、個(gè)人所得稅政策(個(gè)體戶)、發(fā)票管理辦法不進(jìn)行配套修訂，也不會(huì)有扣除的問題，也不會(huì)有罰款的風(fēng)險(xiǎn)。

所得稅法并沒有“憑票扣除”的規(guī)定，所以，發(fā)票不構(gòu)成稅前扣除的法律障礙;

采購款是建筑公司支付的，所以建筑公司收取發(fā)票是正確的，而施工隊(duì)本身就不該收取發(fā)票。不屬于“應(yīng)該取得發(fā)票”，也就不構(gòu)成“應(yīng)該取得但未取得”的行為。建筑業(yè)營(yíng)改增推動(dòng)過程中，以票控稅的腦筋要調(diào)整調(diào)整了。

所以，建安掛靠在營(yíng)改增后的困難不在于交稅，而在于雙方如何重新計(jì)價(jià)，如何把成本構(gòu)成納入雙方協(xié)商的內(nèi)容，如何確保能夠取得足夠的進(jìn)項(xiàng)。

采購時(shí)，供應(yīng)商可能是一般納稅人17%、簡(jiǎn)易征收或小規(guī)模納稅人3%、偷稅的納稅人0%，采購時(shí)要培訓(xùn)老板和采購員，學(xué)會(huì)用“不含稅價(jià)”進(jìn)行價(jià)格判定和比較，以采購河沙為例，三者的含稅報(bào)價(jià)如果為：100萬(17%專票)，88萬(3%專票)，85.5萬(無專票)，則增值稅上視為價(jià)格基本相等，因?yàn)樗鼈兊牟缓悆r(jià)都是85.5萬元。

所得稅不用太關(guān)心發(fā)票的事，因?yàn)榻ㄖ静唤唤ㄖ乃枚?，至于施工?duì)，許多施工隊(duì)的賬都是一塌糊涂、核定征收。

6、真正的困難在價(jià)格

營(yíng)改增后，由于部分價(jià)格變成了稅金，直接的結(jié)果就是價(jià)格下降，雖然同樣道理成本也會(huì)下降，但人工費(fèi)成本卻不會(huì)下降，所以，建筑與房地產(chǎn)的利潤(rùn)會(huì)下降。

那么，說明營(yíng)改增后，建筑業(yè)和房地產(chǎn)應(yīng)該漲價(jià)吧?

有點(diǎn)復(fù)雜。公司買房會(huì)發(fā)現(xiàn)更便宜了，因?yàn)樵鲋刀惪梢缘挚?，不用?jì)入成本;個(gè)人買房會(huì)發(fā)現(xiàn)更貴了，因?yàn)樵鲋刀悷o法抵扣，只能計(jì)入成本。面對(duì)這樣冰火兩重天的客戶群，你這個(gè)價(jià)怎么漲?關(guān)于這個(gè)，培訓(xùn)時(shí)會(huì)計(jì)也非常關(guān)心，限于篇幅以后再寫。

第二篇：營(yíng)改增后掛靠賬務(wù)問題

營(yíng)改增后，建安掛靠經(jīng)營(yíng)怎么辦？

2016年了，不能再拖了，過了農(nóng)歷新年，財(cái)政部就得明確拿個(gè)說法出來，營(yíng)改增試點(diǎn)如何全覆蓋。2015年?duì)I改增政策的幾次跳票，主要是因?yàn)槭Ｏ碌慕ㄖc房地產(chǎn)都是硬骨頭。

而建筑業(yè)的掛靠經(jīng)營(yíng)模式，就成為了硬骨頭中的硬骨頭。我去年講建筑業(yè)營(yíng)改增的課時(shí)，學(xué)員最關(guān)注的部分，就是掛靠經(jīng)營(yíng)的處理，掛靠經(jīng)營(yíng)在營(yíng)改增后要怎么辦呢？

1、掛靠下的繁榮

建筑業(yè)的“掛”字當(dāng)頭由來已久，考一個(gè)“一建”的本本，一年光“掛”在建筑公司，就能掛十來萬元。所謂行業(yè)門檻，通過掛靠已經(jīng)被磨平了，不僅職業(yè)資格可以掛，建筑資質(zhì)更可掛靠。

本文通過例子來分析：一個(gè)施工隊(duì)想承接一項(xiàng)工程，自己的資質(zhì)不夠、或者品牌不被認(rèn)可、或者其它原因，于是“掛靠”到一家建筑公司，以建筑公司的名義去談業(yè)務(wù)、投標(biāo)，中標(biāo)后以那家建筑公司的名義簽建筑合同，施工。業(yè)務(wù)從頭到尾都是施工隊(duì)做的，但從法律上看，卻是建筑公司做的，雖然建筑公司從頭到尾一分錢的實(shí)際建安勞務(wù)都沒有提供。

為了未來分析方便，我假定：工程總造價(jià)1,000萬元，材料設(shè)備等開支400萬元，人工開支300萬元，分包100萬元，建筑公司收取掛靠管理費(fèi)80萬元。施工隊(duì)老板一算賬：1,000萬－400萬－300萬－100萬－80萬＝120萬，還是有賺頭的。首先說明一下，這個(gè)掛靠是“違法”的，違返了《建筑法》。但這個(gè)掛靠卻是廣泛存在的，如果根除掉掛靠這一方式，無異于對(duì)整個(gè)建筑市場(chǎng)來一場(chǎng)翻天覆地的折騰。

我認(rèn)為，如果建筑主管部門或更高層不想搞這樣的折騰，稅務(wù)肯定不會(huì)去當(dāng)排頭兵的，營(yíng)改增政策不可能讓掛靠的施工隊(duì)和被掛靠的建筑公司生存不下去。實(shí)際上，稅務(wù)一直以來都非常務(wù)實(shí)，以前，營(yíng)業(yè)稅條例實(shí)施細(xì)則和營(yíng)改增試點(diǎn)實(shí)施辦法，都對(duì)“掛靠”這種涉嫌違法的經(jīng)營(yíng)方式如何納稅，進(jìn)行了規(guī)范。以前如此，以后也當(dāng)如此。

所以，廣大建筑業(yè)的會(huì)計(jì)朋友不必太過害怕營(yíng)改增。只要稅務(wù)還想收稅，就不敢把大家都收死。營(yíng)改增不一定就會(huì)讓天垮下來。就算垮下來也有高個(gè)子頂著。

2、營(yíng)改增前的掛靠處理

先分析一下營(yíng)改增之前，前述案例應(yīng)該如何對(duì)掛靠進(jìn)行會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理。營(yíng)改增前，至少的一半的掛靠業(yè)務(wù)，在稅務(wù)與會(huì)計(jì)上的處理是錯(cuò)誤的。

處理的核心是對(duì)收入的確認(rèn)。這必須要分解為：會(huì)計(jì)收入的確認(rèn)、企業(yè)所得稅收入的確認(rèn)、營(yíng)業(yè)稅收入的確認(rèn)。從三個(gè)方面來進(jìn)行判斷。

① 會(huì)計(jì)上對(duì)業(yè)務(wù)的判定，必須基于實(shí)質(zhì)重于形式原則，《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則－基本準(zhǔn)則》第16條規(guī)定：“企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照交易或者事項(xiàng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)進(jìn)行會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告，不應(yīng)僅以交易或者事項(xiàng)的法律形式為依據(jù)。”

所以，會(huì)計(jì)收入的判定，不能依據(jù)合同、標(biāo)書、發(fā)票等法律形式，而必須依據(jù)于業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)。勞務(wù)是誰提供的？施工隊(duì)提供了建筑業(yè)勞務(wù)，所以，施工隊(duì)的建筑業(yè)收入為1,000萬元；建筑公司沒有提供建筑勞務(wù)，所以一分錢建筑業(yè)收入都不能確認(rèn)。同時(shí)，建筑公司提供了掛靠服務(wù)，所以應(yīng)確認(rèn)80萬元的掛靠服務(wù)收入。② 企業(yè)所得稅的判定，《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第15條規(guī)定：“供勞務(wù)收入，是指企業(yè)從事建筑安裝……活動(dòng)取得的收入”。所以，誰從事了建筑安裝活動(dòng)，誰確認(rèn)為收入。這樣看來，企業(yè)所得稅的規(guī)定與會(huì)計(jì)的規(guī)定基本一致，所以，稅會(huì)無差異。掛靠雙方的所得稅都跟著會(huì)計(jì)走，無須調(diào)整。

③ 營(yíng)業(yè)稅收入的判定，《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第11條規(guī)定：“單位以掛靠方式經(jīng)營(yíng)的，掛靠人發(fā)生應(yīng)稅行為，掛靠人以被掛靠人名義對(duì)外經(jīng)營(yíng)并由被掛靠人承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的，以被掛靠人為納稅人；否則以掛靠人為納稅人?！弊⒁?，《營(yíng)改增試點(diǎn)實(shí)施辦法》幾乎照抄了這一規(guī)定。

可見，營(yíng)業(yè)稅不看“業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)”，只看“法律形式”，掛靠模式下，經(jīng)營(yíng)名義、法律責(zé)任承擔(dān)，都是被掛靠的建筑公司，所以，建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅的納稅人為建筑公司，開票人也為建筑公司。這形成了營(yíng)業(yè)稅與會(huì)計(jì)處理的差異。

另外注意，建筑公司收到的80萬元掛靠費(fèi)，是提供了掛靠勞務(wù)而收的款項(xiàng)，這個(gè)費(fèi)用屬于營(yíng)業(yè)稅的服務(wù)業(yè)稅目，要按服務(wù)業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅。由于建筑公司在會(huì)計(jì)上也應(yīng)該確認(rèn)這80萬元的收入，所以，掛靠費(fèi)上營(yíng)業(yè)稅與會(huì)計(jì)處理沒有差異。綜上所述，營(yíng)改增前，掛靠業(yè)務(wù)這樣處理：

① 建筑公司，收到甲方工程款1,000萬元放“其它應(yīng)付款”，向甲方開建筑業(yè)發(fā)票，并計(jì)提3%計(jì)30萬元的建安稅?？巯碌?0萬元掛靠費(fèi)，向施工隊(duì)開服務(wù)業(yè)發(fā)票，確認(rèn)為掛靠收入，并計(jì)提5%計(jì)4萬元的服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)稅?！獮楹?jiǎn)便起見，不計(jì)算附加，不影響本文分析。哇！建筑公司繳了兩次營(yíng)業(yè)稅？施工隊(duì)什么營(yíng)業(yè)稅也不繳？ 不需要大驚小怪，這就是規(guī)則，稅法是怎么規(guī)定的，就怎么納稅。

② 施工隊(duì)，收到建筑公司轉(zhuǎn)來的920萬工程款和80萬發(fā)票，按工程實(shí)際總金額1,000萬元確認(rèn)收入，同時(shí)確認(rèn)80萬元費(fèi)用支出。說過了，什么營(yíng)業(yè)稅也不用計(jì)提。

③ 施工成本，施工完全是施工隊(duì)的事，所以其成本全部在施工隊(duì)核算。建筑公司沒有此類開支，所以無施工成本。

那么，施工隊(duì)在采購材料、租賃設(shè)備等方面的成本開支，取得的發(fā)票臺(tái)頭開給誰呢？這個(gè)問題現(xiàn)實(shí)中五花八門，非法買發(fā)票沖賬的情況也不少，所以，沒太大所謂。留待后文再說。

以上核算，不論是審計(jì)來審會(huì)計(jì)處理，還是稅務(wù)來查所得稅、查營(yíng)業(yè)稅，都是非常規(guī)范的，誰敢說你半個(gè)“錯(cuò)”字呢？——當(dāng)然，建筑主管單位會(huì)認(rèn)為你掛靠違法，但建筑主管單位不會(huì)僅以會(huì)計(jì)處理來判定你違法與否，這樣的處理實(shí)際上并不影響你在建筑領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)。

反過來說，如果不按這種核算方式，就會(huì)出問題了。比如，建筑公司按開票金額直接確認(rèn)建筑業(yè)收入，就涉嫌虛增收入、虛列成本了；施工隊(duì)因?yàn)槭杖氩辉谧约哼@里，從而不交企業(yè)所得稅，也就涉嫌偷稅了。等等。

3、營(yíng)改增后的麻煩事

建安的賬在所有行業(yè)中是最亂的，核定征收往往是沒有辦法的辦法。營(yíng)改增后，出現(xiàn)了兩個(gè)麻煩： 其一，一般納稅人不能再核算不清了。營(yíng)業(yè)稅下你核算不清，稅務(wù)拿你沒有辦法，你一本亂賬，神仙也查不出個(gè)所以然，只能一核定了事。但增值稅下，核算不清的一般納稅人不能抵扣進(jìn)項(xiàng)、不能使用專用發(fā)票，這會(huì)弄死人的。

其二，如果要查賬征收，如前所述的規(guī)范核算方式下，有問題了。因?yàn)樵鲋刀惣{稅人是建筑公司，所以，進(jìn)項(xiàng)票必須由建筑公司抵扣。但成本屬于施工隊(duì)，成本票又必須在施工隊(duì)核算。這讓發(fā)票面臨一女二嫁的尷尬。

所以，最大的障礙并非建安掛靠，最大的障礙竟然是發(fā)票?？磥恚@發(fā)票設(shè)計(jì)得不好，因?yàn)槠涑杀九c進(jìn)項(xiàng)不能分別開給不同的單位。現(xiàn)在這個(gè)時(shí)代，豬的內(nèi)臟都可以切給人用了，建筑公司的發(fā)票卻不能切給施工隊(duì)用，真不知道這兩件事哪件更難。發(fā)票是否應(yīng)該考慮與時(shí)俱進(jìn)呢？

4、營(yíng)改增后新玩法

算命先生可能會(huì)算出2016年建筑業(yè)營(yíng)改增的最終政策，可惜我不會(huì)，我按稅法的脈絡(luò)來分析。

進(jìn)入增值稅時(shí)代以后，主要的問題就是“核算”與“發(fā)票”。

首先，一般納稅人應(yīng)該進(jìn)行完備而規(guī)范的會(huì)計(jì)核算，小規(guī)模納稅人就無所謂了，核定征收的路一直在那兒。

其次，營(yíng)改增后，工程款必須要價(jià)稅分流，這就涉及到雙方對(duì)掛靠費(fèi)的約定，從工程造價(jià)到報(bào)價(jià)系統(tǒng)，都要進(jìn)行調(diào)整。（這實(shí)際上才是建筑業(yè)、房地產(chǎn)營(yíng)改的最大難點(diǎn)。）簡(jiǎn)單起見，前述案例我假定，1,000萬元的工程總造價(jià)和80萬元的掛靠費(fèi)以及成本開支，都是含稅價(jià)。一旦價(jià)稅分離，相當(dāng)于工程被降了價(jià)，建筑公司和施工隊(duì)的利潤(rùn)都會(huì)下降。其三，材料、運(yùn)輸、租賃等的增值稅專用發(fā)票，必須開給建筑公司。由于增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣的苛刻規(guī)定，支付上述材料、運(yùn)輸、租賃等款項(xiàng)必須由建筑公司對(duì)公賬戶支付。不然，進(jìn)項(xiàng)抵扣可能會(huì)有麻煩。這就要求掛靠經(jīng)營(yíng)雙方必須對(duì)成本構(gòu)成達(dá)成一致，否則掛靠費(fèi)無法準(zhǔn)確確定。

也就是說，資金流上，建筑公司不能再扣下掛靠費(fèi)后將工程款全部打給施工隊(duì)，其中有進(jìn)項(xiàng)的支出，要直接付款給開票方。

我們對(duì)前述案例在營(yíng)改增模式下的計(jì)算，進(jìn)行一個(gè)分析： ① 收到1,000萬元工程款，按11%的稅率分離價(jià)稅。不含稅金額＝1,000萬÷（1+11%）＝900.9萬 增值稅銷項(xiàng)＝900.9×11%＝99.1萬

所以，建筑公司按990.9萬掛施工隊(duì)的往來，99.1萬掛增值稅銷項(xiàng)。分錄為：

借 銀行存款 1,000萬

貸 其它應(yīng)付款 900.9萬

貸 應(yīng)繳稅費(fèi)－增（銷）99.1萬

② 材料與租賃費(fèi)支出400萬元，假設(shè)都能取得17%的專票，由建筑公司向供應(yīng)商支付。

不含稅金額＝400萬÷（1+17%）＝341.9萬 增值稅進(jìn)項(xiàng)＝341.9萬×17%＝58.1萬 累計(jì)分錄為： 借 其它應(yīng)付款 341.9萬

借 應(yīng)繳稅費(fèi)－增（進(jìn)）58.1萬

貸 銀行存款 400萬元

③ 同理，100萬元分包款也由建筑公司直接支付給分包商，分包商開來增值稅專用發(fā)票。

借 其它應(yīng)付款 90.1萬

借 應(yīng)繳稅費(fèi)－增（進(jìn)）9.9萬

貸 銀行存款 100萬元

④ 掛靠費(fèi)用80萬，按6%價(jià)稅分離，費(fèi)用75.5萬，增值稅4.5萬，向施工隊(duì)開發(fā)票，扣下掛靠費(fèi)后，沖平其它應(yīng)付款科目，余款388.9萬支付給施工隊(duì)。

借 其它應(yīng)付款 468.9萬

貸 銀行存款 388.9萬

貸 其它業(yè)務(wù)收入 75.5萬

貸 應(yīng)繳稅費(fèi)－增（銷）4.5萬

從以上處理結(jié)果可以看出，建筑公司的實(shí)際收入只有75.5萬元，而施工隊(duì)支付掉人工費(fèi)后的利潤(rùn)只剩下88.9萬元了。他們的利潤(rùn)都下降了。

營(yíng)改增后，由于建筑公司的稅負(fù)直接受進(jìn)項(xiàng)票的影響，所以，建筑公司必須要把握住掛靠中的主動(dòng)權(quán)，或者約定在實(shí)際繳納的增值稅之外，再收取掛靠費(fèi)用。不然建筑公司容易在競(jìng)爭(zhēng)中吃虧。

5、再來看看施工隊(duì) 再來看看施工隊(duì)，他們的最大問題其實(shí)就是“無法取得成本發(fā)票”，因?yàn)檫@些發(fā)票留在了建筑公司。

施工隊(duì)如果搞成小規(guī)模，當(dāng)然可以核定征收，但這要求提高建筑業(yè)小規(guī)模納稅人的標(biāo)準(zhǔn)。

施工隊(duì)如果也弄成一般納稅人，就必須核算清楚了嗎？如果你純粹只掛靠經(jīng)營(yíng)，沒有其它自已的業(yè)務(wù)，也無所謂。因?yàn)椴焕U增值稅，怕什么，稅率再高、進(jìn)項(xiàng)再不能抵扣，也拿你沒有辦法，因?yàn)槟氵B稅都不繳。純掛靠經(jīng)營(yíng)的一般納稅人，照樣可以賬務(wù)混亂、核定征收。

所以，專整掛靠業(yè)務(wù)的施工隊(duì)，并不怕被強(qiáng)制認(rèn)定為一般納稅人。

施工隊(duì)如果真想查賬征收，此時(shí)應(yīng)該讓建筑公司提供材料發(fā)票的復(fù)印件入賬。問題是，以“復(fù)印件入賬”，所得稅能夠扣除呢？會(huì)不會(huì)被罰款呢？

就算企業(yè)所得稅政策、個(gè)人所得稅政策（個(gè)體戶）、發(fā)票管理辦法不進(jìn)行配套修訂，也不會(huì)有扣除的問題，也不會(huì)有罰款的風(fēng)險(xiǎn)。

所得稅法并沒有“憑票扣除”的規(guī)定，所以，發(fā)票不構(gòu)成稅前扣除的法律障礙； 采購款是建筑公司支付的，所以建筑公司收取發(fā)票是正確的，而施工隊(duì)本身就不該收取發(fā)票。不屬于“應(yīng)該取得發(fā)票”，也就不構(gòu)成“應(yīng)該取得但未取得”的行為。建筑業(yè)營(yíng)改增推動(dòng)過程中，以票控稅的腦筋要調(diào)整調(diào)整了。

所以，建安掛靠在營(yíng)改增后的困難不在于交稅，而在于雙方如何重新計(jì)價(jià)，如何把成本構(gòu)成納入雙方協(xié)商的內(nèi)容，如何確保能夠取得足夠的進(jìn)項(xiàng)。

采購時(shí)，供應(yīng)商可能是一般納稅人17%、簡(jiǎn)易征收或小規(guī)模納稅人3%、偷稅的納稅人0%，采購時(shí)要培訓(xùn)老板和采購員，學(xué)會(huì)用“不含稅價(jià)”進(jìn)行價(jià)格判定和比較，以采購河沙為例，三者的含稅報(bào)價(jià)如果為：100萬（17%專票），88萬（3%專票），85.5萬（無專票），則增值稅上視為價(jià)格基本相等，因?yàn)樗鼈兊牟缓悆r(jià)都是85.5萬元。

所得稅不用太關(guān)心發(fā)票的事，因?yàn)榻ㄖ静唤唤ㄖ乃枚悾劣谑┕り?duì)，許多施工隊(duì)的賬都是一塌糊涂、核定征收。

6、真正的困難在價(jià)格

營(yíng)改增后，由于部分價(jià)格變成了稅金，直接的結(jié)果就是價(jià)格下降，雖然同樣道理成本也會(huì)下降，但人工費(fèi)成本卻不會(huì)下降，所以，建筑與房地產(chǎn)的利潤(rùn)會(huì)下降。那么，說明營(yíng)改增后，建筑業(yè)和房地產(chǎn)應(yīng)該漲價(jià)吧？

有點(diǎn)復(fù)雜。公司買房會(huì)發(fā)現(xiàn)更便宜了，因?yàn)樵鲋刀惪梢缘挚?，不用?jì)入成本；個(gè)人買房會(huì)發(fā)現(xiàn)更貴了，因?yàn)樵鲋刀悷o法抵扣，只能計(jì)入成本。面對(duì)這樣冰火兩重天的客戶群，你這個(gè)價(jià)怎么漲？關(guān)于這個(gè)，培訓(xùn)時(shí)會(huì)計(jì)也非常關(guān)心，限于篇幅以后再寫。

說實(shí)話，如果2016年真不折不扣地推進(jìn)建安、房地產(chǎn)營(yíng)改增，我們應(yīng)該佩服財(cái)政部的勇氣。不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的混亂變化會(huì)牽一發(fā)而動(dòng)全身，2016年的營(yíng)改增，夠整個(gè)社會(huì)喝一壺的，大家要作好準(zhǔn)備。來源：樂稅社區(qū)

第三篇：關(guān)于“營(yíng)改增”問題

關(guān)于“營(yíng)改增”試點(diǎn)范圍開展稅收自查和

專項(xiàng)納稅評(píng)估的工作方案

各區(qū)地稅局、市局稽查局、直屬局、相關(guān)處室：

根據(jù)市局領(lǐng)導(dǎo)意見和當(dāng)前工作需要，決定從七月十五日至九月三十日在全市“營(yíng)改增”試點(diǎn)范圍開展稅收自查和納稅評(píng)估工作?，F(xiàn)將有關(guān)工作明確如下：

一、營(yíng)改增試點(diǎn)范圍。

㈠交通運(yùn)輸業(yè)。陸路運(yùn)輸服務(wù)、水路運(yùn)輸服務(wù)、航空運(yùn)輸服務(wù)、管道運(yùn)輸服務(wù)。

㈡部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。

1、研發(fā)和技術(shù)服務(wù)。包括研發(fā)服務(wù)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓服務(wù)、技術(shù)咨詢服務(wù)、合同能源管理服務(wù)、工程勘察勘探服務(wù)。

2、信息技術(shù)服務(wù)。包括軟件服務(wù)、電路設(shè)計(jì)及測(cè)試服務(wù)、信息系統(tǒng)服務(wù)和業(yè)務(wù)流程管理服務(wù)。

3、文化創(chuàng)意服務(wù)。包括設(shè)計(jì)服務(wù)、商標(biāo)著作權(quán)轉(zhuǎn)讓服務(wù)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)服務(wù)、廣告服務(wù)和會(huì)議展覽服務(wù)。

4、物流輔助服務(wù)。包括航空服務(wù)、港口碼頭服務(wù)、貨運(yùn)客運(yùn)場(chǎng)站服務(wù)、打撈救助服務(wù)、貨物運(yùn)輸代理服務(wù)、代理報(bào)關(guān)服務(wù)、倉儲(chǔ)服務(wù)和裝卸搬運(yùn)服務(wù)。

5、有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)。包括有形動(dòng)產(chǎn)融資租賃和有形動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性租賃。

6、鑒證咨詢服務(wù)。包括認(rèn)證服務(wù)、鑒證服務(wù)和咨詢服務(wù)。

二、納入本次稅收自查和納稅評(píng)估的具體對(duì)象。

㈠交通運(yùn)輸業(yè)。貨運(yùn)自開票納稅人、航空客貨運(yùn)納稅人、管道運(yùn)輸納稅人。㈡服務(wù)業(yè)的勘察設(shè)計(jì)納稅人。

㈢廣告業(yè)的廣告發(fā)布單位納稅人（如廣播、電視臺(tái)、公汽、地鐵、網(wǎng)絡(luò)等

單位）。

㈣2011納稅50萬元以上的、納入上述現(xiàn)代服務(wù)業(yè)試點(diǎn)范圍的其他納稅人。

三、稅收自查和納稅評(píng)估的主要內(nèi)容。

（一）、稅款繳納情況；

（二）、稅收政策執(zhí)行情況；

（三）、發(fā)票使用情況。

四、營(yíng)改增試點(diǎn)范圍評(píng)查的所屬時(shí)期。

這次稅收自查和納稅評(píng)估的所屬時(shí)期為納稅人2011和2012年1-6月稅源期。有欠稅和納入各區(qū)局備案管理的納稅人，自查和評(píng)估所屬時(shí)期追索至欠稅和備案。

五、營(yíng)改增試點(diǎn)范圍評(píng)查的方法。

㈠各區(qū)局對(duì)上述營(yíng)改增試點(diǎn)范圍管理的納稅人進(jìn)行摸底，確定具體自查和評(píng)估名單。

㈡組織確定評(píng)查對(duì)象的納稅人，填定《分行業(yè)調(diào)查表》（見附件1-4）進(jìn)行自行檢查。

㈢開展納稅評(píng)估。自查的基礎(chǔ)上，對(duì)有疑點(diǎn)的戶進(jìn)行納稅評(píng)估，各區(qū)局納入評(píng)估的戶數(shù)不得低于評(píng)查對(duì)象的20%。發(fā)現(xiàn)有政策執(zhí)行不到位、違規(guī)抵扣應(yīng)稅收入、違規(guī)使用發(fā)票、長(zhǎng)期欠稅不繳、備案管理存在風(fēng)險(xiǎn)等情況，要積極宣傳稅收政策，督促限期改正，依法清繳稅款。

㈣進(jìn)行專項(xiàng)稽查。對(duì)拒絕自查或不認(rèn)真自查的納稅人，以及在納稅評(píng)估中發(fā)現(xiàn)有重大偷漏稅情形、欠稅數(shù)額較大的（50萬元以上）的納稅人，移送稽查部門組織專項(xiàng)稽查和清繳欠稅。

六、時(shí)間安排。

此項(xiàng)評(píng)查工作分三個(gè)階段進(jìn)行，第一階段（7月15-31日）：納稅人自查期。

第二階段（8月1-31日）：納稅評(píng)估和稅款入庫期；第三階段（9月1-30日）：移送和專項(xiàng)稽查及總結(jié)期。

七、幾點(diǎn)要求。

1、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。營(yíng)改增試點(diǎn)是“十二五”規(guī)劃確定的加快我國(guó)財(cái)稅體制改革重要內(nèi)容之一，是今明兩年稅收改革工作的重要內(nèi)容，各區(qū)局必須加強(qiáng)對(duì)些項(xiàng)工作的領(lǐng)導(dǎo)。

2、專人負(fù)責(zé)。各區(qū)局稅政部門是本次評(píng)查工作的責(zé)任單位，要指定專人負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作，組織精干力量，切實(shí)做好營(yíng)改增試點(diǎn)行業(yè)的稅收自查和納稅評(píng)估工作。

3、追繳欠稅。對(duì)清理出來的欠稅要嚴(yán)格的執(zhí)行稅收政策，加強(qiáng)追繳欠稅力度，做到及時(shí)入庫、應(yīng)收盡收。

附件：1-4（交通運(yùn)輸、勘察設(shè)計(jì)、廣告發(fā)布、其他行業(yè)）表一、二。

武漢市地方稅務(wù)局稅政管理一處

武漢市地方稅務(wù)局納稅評(píng)估管理辦公室

二○一二年七月十二日

第四篇：房地產(chǎn)營(yíng)改增問題

關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增幾個(gè)問題

1.問題：房開企業(yè)將在建工程項(xiàng)目劃轉(zhuǎn)給全資的物業(yè)公司，是否需繳納土地增值稅？ 回復(fù)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將在建工程劃轉(zhuǎn)給物業(yè)公司因涉及到所有權(quán)轉(zhuǎn)移，因而按照土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則的的規(guī)定，必須確認(rèn)土地增值稅計(jì)算繳納土地增值稅。

2.問題：營(yíng)改增后交政府的費(fèi)用如土地費(fèi)、市政配套費(fèi)等預(yù)計(jì)會(huì)有進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣嗎? 回復(fù)：營(yíng)改增后繳納的土地出讓金是否可以抵扣問題是一直是營(yíng)改增的難題之一，但總體的方向中可以抵扣，但有可能不是一次性抵扣而是分期抵扣。但對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，一定是在整個(gè)項(xiàng)目清算前抵扣。至于市政配套費(fèi)，由于本身并沒有負(fù)擔(dān)增值稅，因而，主流的觀點(diǎn)是不存在（不是不讓）進(jìn)項(xiàng)抵扣，但也有觀點(diǎn)主張按一定的綜合抵扣率進(jìn)行抵扣。

3.問題：政府回購房有哪些優(yōu)惠稅收政策？

回復(fù)：政府回購房，除了經(jīng)濟(jì)適用房，其他一律沒有優(yōu)惠，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行所有的稅收處理

4.問題：營(yíng)改增，房產(chǎn)公司的尾盤的房子在政策前面先做銷售還是？？？，該如何操作？ 回復(fù)：營(yíng)改增的政策尚未明確，因而有關(guān)營(yíng)改增過程中尾盤銷售應(yīng)當(dāng)如何處理很不好說，但從目前的有關(guān)消息分析，老項(xiàng)目老辦法，新項(xiàng)目新辦法，因而初步估計(jì)營(yíng)改增前已經(jīng)開發(fā)并開始銷售的房產(chǎn)，在營(yíng)改增后應(yīng)當(dāng)還是繼續(xù)征收營(yíng)業(yè)稅，或者采取簡(jiǎn)易的方式征收增值稅

5、問題：房地產(chǎn)業(yè)納稅人處置辦理產(chǎn)權(quán)登記的地下車位等附屬設(shè)施如何征收營(yíng)業(yè)稅？ 回復(fù)：簽訂銷售合同，銷售地下車位和附屬設(shè)施，無論是否辦理產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)按規(guī)定征收銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅。（地下車位及其他附屬設(shè)施只要進(jìn)行銷售，有銷售合同并入營(yíng)業(yè)額，征收營(yíng)業(yè)稅。如若簽訂的是租賃合同，那就征收租賃業(yè)營(yíng)業(yè)稅，只要建了地下車位和附屬設(shè)施給業(yè)戶用，無論購買還是租賃，只是稅目不同，稅率都為5%，一個(gè)是租賃業(yè)營(yíng)業(yè)稅，一個(gè)為銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅）。

6、問題：銷售小產(chǎn)權(quán)房是否征收營(yíng)業(yè)稅？

回復(fù)：銷售小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)按規(guī)定征收銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅，（小產(chǎn)權(quán)房是一時(shí)半不出來房產(chǎn)證，用自有土地建出來的）。

7、問題：房地產(chǎn)業(yè)納稅人按拆一還一方式實(shí)行回遷安置的如何確定其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間？

回復(fù)：房地產(chǎn)業(yè)納稅人按拆一還一方式實(shí)行回遷安置的對(duì)償還面積與拆遷面積相等的部分，其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為辦理交房手續(xù)的當(dāng)天。

8、問題：如何確定回遷安置房的計(jì)稅依據(jù)？

回復(fù)：對(duì)建設(shè)安置回遷房的，對(duì)償還面積與拆遷面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按照同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)納稅人以自己名義立項(xiàng)，再改納稅人不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷安置房的，土地價(jià)款是納稅人不承擔(dān)的，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為，在核定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，土地沒付款，不包括回遷安置房所屬地方土地價(jià)款，只要沒付出，就不把金額核上。

9、問題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售證之前以誠意金、意向金等名義收取的款項(xiàng)是否征收營(yíng)業(yè)稅？

回復(fù)：在取得預(yù)售證前可以不征收，一旦取得預(yù)售證要申報(bào)繳納稅款，誠意金轉(zhuǎn)為預(yù)收款，轉(zhuǎn)為預(yù)收款的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間。

10、房地產(chǎn)業(yè)稅收清查的重點(diǎn)？

回復(fù)：

1、房地產(chǎn)企業(yè)是否存在低價(jià)銷售的行為，有無價(jià)格明顯偏低，而無正當(dāng)理由的情況，關(guān)聯(lián)企業(yè)之間銷售價(jià)格是否合理。

2、各種以房地產(chǎn)抵債、無償贈(zèng)予房地產(chǎn)、集資建房、委托建房、中途轉(zhuǎn)讓開發(fā)項(xiàng)目、是否按照規(guī)定申報(bào)納稅。

3、拆遷補(bǔ)償或者安置等行為是否按規(guī)定申報(bào)納稅。

4、車位、閣樓、地下室等附屬設(shè)施，銷售收入是否申報(bào)納稅。

5、農(nóng)村集體組織、社區(qū)委員會(huì)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所取得的小產(chǎn)權(quán)房收入、棚戶區(qū)改造收入，是否申報(bào)納稅。

6、銷售房產(chǎn)預(yù)收款或預(yù)收定金分期收款合同約定的時(shí)間應(yīng)收取而未收取的銷售款是否申報(bào)納稅，采取銀行按揭貸款購房的取得的按揭貸款是否申報(bào)納稅。

11、營(yíng)改增以后對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)影響分析？

回復(fù)：假定三個(gè)條件

1、營(yíng)改增前后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)含稅收入總額和含稅的成本保持一致。

2、營(yíng)改增前后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅為5%，假定房地產(chǎn)增值稅稅率為11%。

3、營(yíng)改增前后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額對(duì)應(yīng)成本全部計(jì)入到價(jià)稅扣除范圍內(nèi)。取得的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額占房地產(chǎn)售房收入比重不會(huì)超過10%前提下，房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)只增不減。

8、土地使用稅

房地產(chǎn)業(yè)將土地證辦到買房人戶后，可以減少應(yīng)稅土地面積。（有人咨詢買完房是否能按開完發(fā)票的減少土地？不行。什么時(shí)候把土地證分割到買房戶后，由土地局第幾科出具證明，報(bào)到征收單位，給你減除土地依據(jù)，有依據(jù)后土地使用稅可以不交。如果土地登記信息不變更，不報(bào)土地變更信息表，土地使用稅不能免于繳納）。

注意：房地產(chǎn)企業(yè)在移交回遷安置房時(shí)，應(yīng)按計(jì)稅價(jià)格為安置人全額開據(jù)不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票。安置房在銷售時(shí)按差額征稅的，以不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票為扣除憑據(jù)。

注意：個(gè)人所得稅明細(xì)申報(bào)（匯繳時(shí)工資費(fèi)用據(jù)實(shí)填，個(gè)人所得稅明細(xì)申報(bào)表工資部分要和企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表工資費(fèi)用相等）。

注意：營(yíng)改增，自查稅款如果是寫當(dāng)期稅款只認(rèn)當(dāng)期應(yīng)申報(bào)繳納稅款，補(bǔ)交稅款要重新補(bǔ)交，并按照偷稅漏稅處罰。

總結(jié)：在現(xiàn)實(shí)情況下，營(yíng)改增不可能降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，營(yíng)改增之后將增加房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負(fù)2%-3%。

第五篇：營(yíng)改增問題答案doc

你最關(guān)心的營(yíng)改增問題，答案都在這了

從5月1日起全面推行營(yíng)改增納稅制度，你單位相關(guān)工作做得怎么樣了？還有哪些問題需要解決？為了方便學(xué)習(xí)，我們將大家最關(guān)注的問題進(jìn)行了匯總，依據(jù)現(xiàn)行營(yíng)改增管理辦法進(jìn)行了初步解讀，僅供參考。

1、如何防止稅改后稅負(fù)有所上升？

答：對(duì)于建筑業(yè)的實(shí)際情況，營(yíng)改增在方案設(shè)計(jì)、稅率確定時(shí)給予了充分考慮。比如，采取過渡性措施，對(duì)老合同、老項(xiàng)目區(qū)別對(duì)待，對(duì)勞務(wù)用工方式的調(diào)整，甲方提供材料的處理等，政策上都給予照顧。這些細(xì)化的政策措施國(guó)家規(guī)定得很具體，各單位應(yīng)對(duì)照細(xì)學(xué)，以確保建筑行業(yè)總體上稅負(fù)只減不增。

2、項(xiàng)目所在地和機(jī)構(gòu)所在地不一致的情況，納稅地點(diǎn)在哪里？

答：納稅人應(yīng)按照規(guī)定的計(jì)稅方法在項(xiàng)目所在地預(yù)繳稅款，然后向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

3、哪些項(xiàng)目不征收增值稅，有何政策規(guī)定？

答：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》中明確不征收增值稅項(xiàng)目包含：在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。4、4月30日前執(zhí)行合同在“營(yíng)改增”后收到增值稅專用發(fā)票不能抵扣的有哪些？

答：建筑企業(yè)、房地產(chǎn) “營(yíng)改增”過渡期間有三種不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金的增值稅專用發(fā)票：

一是“營(yíng)改增”前簽訂的材料采購合同，已經(jīng)履行合同，但建筑材料在“營(yíng)改增”后才收到并用于“營(yíng)改增”前未完工的項(xiàng)目，而且“營(yíng)改增”后才付款給供應(yīng)商而收到材料供應(yīng)商開具的增值稅專用發(fā)票。

二是“營(yíng)改增”前采購的材料已經(jīng)用于“營(yíng)改增”前已經(jīng)完工的工程建設(shè)項(xiàng)目，“營(yíng)改增”后才支付采購款，而收到供應(yīng)商開具的增值稅專用發(fā)票。

三是“營(yíng)改增”之前采購的設(shè)備、勞保用品、辦公用品并支付款項(xiàng)，但“營(yíng)改增”后收到供應(yīng)商開具的增值稅專用發(fā)票。

5、“營(yíng)改增”后新業(yè)務(wù)收到增值稅專用發(fā)票不能抵扣的有哪些？

答：建筑企業(yè)、房地產(chǎn)“營(yíng)改增”后不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金的特殊增值稅專用發(fā)票主要有：

一是供應(yīng)商開具發(fā)票摘要為“材料一批”的運(yùn)輸發(fā)票、辦公用品等匯總清單的發(fā)票，但沒有補(bǔ)充開具《銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單》的不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金。國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于修訂<增值稅專用發(fā)票使用規(guī)定>的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]156號(hào))第十二條規(guī)定：一般納稅人銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)可匯總開具專用發(fā)票。匯總開具專用發(fā)票的，同時(shí)使用防偽稅控系統(tǒng)開具《銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單》，并加蓋財(cái)務(wù)專用章或者發(fā)票專用章。

二是購買職工福利用品的增值稅專用發(fā)票。

三是發(fā)生非正常損失的材料和運(yùn)輸費(fèi)用中含有的進(jìn)項(xiàng)稅金(例如，工地上被小偷偷竊的鋼材、水泥)。

四是建筑施工企業(yè)自建工程所采購建筑材料收到的增值稅專用發(fā)票。

五是房地產(chǎn)公司開發(fā)的產(chǎn)品，例如商鋪、商場(chǎng)、寫字樓由自己持有經(jīng)營(yíng)，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

六是獲得的增值稅專用發(fā)票超過法定認(rèn)證期限180天，則不可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。6、4月30日之前已經(jīng)收款，但沒交稅和開票，如何納稅？

答：如果企業(yè)在4月30日之前已經(jīng)收款，但沒交稅和開票，納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生，需要照章納稅。當(dāng)然各企業(yè)對(duì)納稅時(shí)點(diǎn)也需要充分考慮，避免遭受損失，2

其中營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。建筑業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間比較復(fù)雜，需劃分幾種具體情況：

一是實(shí)行合同完成后一次性結(jié)算價(jià)款辦法的工程項(xiàng)目，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為施工單位與發(fā)包單位進(jìn)行工程合同價(jià)款結(jié)算的當(dāng)天；

二是實(shí)行旬未或月中預(yù)支、月終結(jié)算、竣工后清算辦法的工程項(xiàng)目，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為月份終了與發(fā)包單位進(jìn)行已完工程價(jià)款結(jié)算的當(dāng)天；

三是實(shí)行按工程形象進(jìn)度劃分不同階段結(jié)算價(jià)款辦法的工程項(xiàng)目，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為各月份終了與發(fā)包單位進(jìn)行已完工程價(jià)款結(jié)算的當(dāng)天；

四是實(shí)行其他結(jié)算方式的工程項(xiàng)目，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為與發(fā)包單位結(jié)算工程價(jià)款的當(dāng)天。

7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否可以在項(xiàng)目開發(fā)初期（即在他們?nèi)〉檬杖胫埃┑怯洖樵鲋刀愐话慵{稅人？

答：一般納稅人的認(rèn)定是以公司為主體，不是以項(xiàng)目為主體。一般情況下，對(duì)于已經(jīng)成立的公司，年銷售收入（不含稅）大于500萬的公司會(huì)被稅局強(qiáng)制認(rèn)定為一般納稅人資格；對(duì)于銷售收入不足500萬的公司，如果會(huì)計(jì)核算健全、能夠提供稅務(wù)資料的公司也可以向稅局申請(qǐng)一般納稅人資格，由稅局審核通過并登記為一般納稅人資格；對(duì)于新成立沒有營(yíng)業(yè)收入的公司，如果能向稅局提供相關(guān)資料證明公司未來一年可以達(dá)到一般納稅人的收入和相關(guān)要求，也可以向稅局申請(qǐng)一般納稅人資格，由稅局管理科室審核通過并登記為一般納稅人資格，這樣可以解決對(duì)于新公司新項(xiàng)目在公司成立初期發(fā)生的成本費(fèi)用所產(chǎn)生進(jìn)項(xiàng)的不能認(rèn)證抵扣問題，這樣等到公司實(shí)際產(chǎn)生銷售收入，前期的累計(jì)進(jìn)項(xiàng)將可以用來抵扣產(chǎn)生銷售收入的當(dāng)期銷項(xiàng)。

8、小規(guī)模納稅人可以自己開增值稅普票和專票嗎？

答：小規(guī)模納稅人可以自己開增值稅普票，如果需要開增值稅專用發(fā)票，則需要憑銷售合同向當(dāng)?shù)囟悇?wù)局申請(qǐng)代開發(fā)票。

9、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)改增的計(jì)稅方法有哪幾種？分別適用什么項(xiàng)目類型？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)改增后有兩種計(jì)稅方法，對(duì)于符合“房地產(chǎn)老項(xiàng)目”定義的自建項(xiàng)目可以由企業(yè)自行選擇一般征稅方法或用簡(jiǎn)易征收方法，如果選擇簡(jiǎn)易征收辦法則按照5%征收率，如果選擇一般計(jì)稅的辦法，企業(yè)可以按照抵減土地價(jià)款后的差額部分按11%征稅，另外，在收到預(yù)收款時(shí)須先按3%預(yù)繳。

10、對(duì)于可以選擇一般征稅和簡(jiǎn)易征收過渡性政策的“房地產(chǎn)老項(xiàng)目”如何具體定義？

答：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》第八條規(guī)定：房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：

（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；

（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

11、對(duì)于可以界定為老項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)，如何選擇適用征收辦法對(duì)企業(yè)更有利？

答：對(duì)于集團(tuán)型房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面，要考慮平穩(wěn)過渡，如果采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，至少保證稅負(fù)不增加，這是基本的一個(gè)底線；另一方面，需要對(duì)項(xiàng)目毛利率、土地成本占比以及進(jìn)項(xiàng)收入比做一個(gè)綜合測(cè)算，看哪種情況下稅 4

負(fù)水平更低，針對(duì)一些特殊的項(xiàng)目，比如低毛利或者負(fù)毛利的項(xiàng)目，如果按簡(jiǎn)易計(jì)稅去征收，則必須交5%的增值稅，但按一般計(jì)稅方法的話，可能不用交增值稅，因此，需要作整體的測(cè)算。

12、對(duì)于4月30日前已收到預(yù)售款并已經(jīng)繳納了營(yíng)業(yè)稅，但未開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，如何處理？

答：在營(yíng)業(yè)稅體制下，許多的預(yù)收款可能已經(jīng)交稅，但未開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，現(xiàn)在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》明確：4月30日前收到的預(yù)收款，如已繳納營(yíng)業(yè)稅但未開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，后續(xù)可以開具增值稅普通發(fā)票，但不可開具專用發(fā)票。

13、土地出讓金是按一次性扣減還是采取其他分?jǐn)傓k法？

答：按銷售面積分?jǐn)偟礁髌?。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》第五條、第六條、第七條規(guī)定，當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。

房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。

在計(jì)算銷售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)。

一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。

14、營(yíng)改增之前已經(jīng)簽訂了商業(yè)地產(chǎn)出租合同，合同尚未到期，營(yíng)改增之后如何征稅？

答：4.30之前簽訂的出租合同，意味著這個(gè)項(xiàng)目可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅法，如果重簽合同，稅負(fù)是稍微有利的。

15、用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目，如非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購進(jìn)貨物、接受加工修理修配勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù),能不能抵扣？

答：不能抵扣。

16、房地產(chǎn)企業(yè)購買貸款服務(wù)及貸款利息可否進(jìn)項(xiàng)抵扣？

答：不可抵扣。

17、營(yíng)改增后企業(yè)的招待費(fèi)能做進(jìn)項(xiàng)抵扣的嗎？

答：不可抵扣。餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)，這些不能抵扣，納稅人的交際應(yīng)酬消費(fèi)屬于個(gè)人消費(fèi)，所以不能抵扣。

18、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)售后返租的問題，房地產(chǎn)企業(yè)面向終端客戶租金收入是按11%征收嗎？那小業(yè)主返租給房地產(chǎn)企業(yè)所開具的發(fā)票能抵嗎？

答：售后返租其實(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言是個(gè)二房東角色，沒有過渡期的優(yōu)惠，業(yè)主可以用過渡政策，按5%簡(jiǎn)易征收，但由于二房東不是業(yè)主，所以沒有辦法使用這個(gè)過渡期政策，需要按照11%征收。

另外售后返租，由于小業(yè)主是個(gè)人，根據(jù)目前法律規(guī)定無法開具增值稅專用發(fā)票，因此，小業(yè)主返租給房地產(chǎn)開具的發(fā)票無法抵扣。可能面臨比較大的 6

稅率增長(zhǎng)，這個(gè)需要注意。但在實(shí)際執(zhí)行中，各地政策有差異，比如深圳規(guī)定個(gè)人出租可以由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)代開增值稅專用發(fā)票，需要區(qū)別對(duì)待。

19、5月1日前房地產(chǎn)開發(fā)老項(xiàng)目所收取的乙方保證金，并已繳營(yíng)業(yè)稅，5月1日后是否可向稅局申請(qǐng)退稅？

答：可以申請(qǐng)退稅，但裁量權(quán)在當(dāng)?shù)囟悇?wù)局。