第一篇：小區(qū)物業(yè)管理實施方案

方案一：寧南街道住宅小區(qū)物業(yè)管理實施方案

為切實加強我街道老舊小區(qū)物業(yè)管理工作，努力構建與城市管理水平相適應的物業(yè)管理新機制，進一步完善小區(qū)公共配套設施，提升小區(qū)居住環(huán)境，規(guī)范物業(yè)管理活動，提高居民安居樂業(yè)的滿意度，根據(jù)區(qū)政府關于加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的有關要求，結合我街道實際，特制定本方案。

一、指導思想

以科學發(fā)展觀為指導，以體制機制創(chuàng)新為核心，按照行業(yè)管理與屬地管理相結合、物業(yè)管理與社區(qū)管理相結合、業(yè)主自主管理與社區(qū)自治相結合的三結合原則，強化屬地管理職能，理順物業(yè)管理體制，擴大物業(yè)管理覆蓋面，建立健全規(guī)范、穩(wěn)定、有效、和諧的物業(yè)管理長效機制，不斷鞏固文明城市創(chuàng)建成果，進一步促進文明社區(qū)與和諧寧南建設。

二、職責任務

（一）強化屬地管理，建立責權明確的工作體系

按照重心下移、屬地管理的原則，建立街道物業(yè)管理辦公室領導下的兩站一中心物業(yè)管理體系，承接市區(qū)物業(yè)管理部門下放的部分職能，具體落實轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的組織、監(jiān)管工作。

1.街道物業(yè)管理辦公室職責

（1）會同主管部門參與轄區(qū)物業(yè)管理招投標、新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗收、物業(yè)服務企業(yè)資質審核、物業(yè)管理區(qū)域劃分；負責物業(yè)維修資金續(xù)籌與使用審核，物業(yè)服務質量檢查考評，物業(yè)管理項目交接監(jiān)管等。

（2）指導、監(jiān)督業(yè)主委員會的成立、改選和換屆工作，并對業(yè)主委員會的備案提出審核意見；負責指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常運作。

（3）對本轄區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū)，在業(yè)主大會沒有確定管理方式之前，負責組織街道物業(yè)服務中心有償提供物業(yè)基本服務。

（4）協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)有關物業(yè)管理投訴和信訪方面的工作。

（5）對未按規(guī)劃建設配套共用設施、社區(qū)和物業(yè)管理用房，或配套用房、設施存在質量問題的，提請有關部門責令開發(fā)建設單位整改。

（6）組織建立轄區(qū)物業(yè)管理的領導機構。

2.街道各科室職責

（1）街道城建科負責研究制定轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展戰(zhàn)略，指揮協(xié)調(diào)領導小組各成員單位搞好住宅區(qū)物業(yè)管理工作。

（2）街道財政所負責落實配套資金，按照規(guī)定及時撥付補貼款，監(jiān)督資金使用，參與對社區(qū)的年度考核與獎懲評比。

（3）街道市容衛(wèi)生管理辦公室負責牽頭和督促社區(qū)及時拆除住宅區(qū)內(nèi)違建，指導和督促保潔員做好職責范圍內(nèi)各住宅區(qū)的衛(wèi)生保潔工作。

（4）街道司法所負責協(xié)助街道成立物業(yè)管理矛盾調(diào)解站，加強對調(diào)解員的政策業(yè)務培訓與工作指導，充分發(fā)揮調(diào)解機制作用，協(xié)調(diào)解決各類物管矛盾糾紛。

（5）街道社會事務科負責社區(qū)建設的組織協(xié)調(diào)和綜合管理工作。將社區(qū)符合低保條件的居民納入保障范圍，督促和協(xié)助社區(qū)和物管企業(yè)按照先征后返的原則，對低保戶實行先征后返。

（6）街道綜合科負責積極協(xié)調(diào)住宅區(qū)內(nèi)幼兒園和學校繳納相應的物業(yè)管理費，以減輕物業(yè)公司經(jīng)營負責。

（7）街道紀工委負責對社區(qū)管理工作的年度考核，對物管資金使用進行監(jiān)督和審計。

3.社區(qū)居委會職責

（1）指導成立業(yè)主大會籌備組，派代表參加籌備工作；會同開發(fā)建設單位組織新開發(fā)的小區(qū)召開第一次業(yè)主大會，并監(jiān)督指導業(yè)主委員會依法選舉；指導監(jiān)督業(yè)主委員會換屆和新老業(yè)主委員會的交接工作等。

（2）監(jiān)督、指導業(yè)主委員會的工作。負責傳達街道對社區(qū)公共利益作出的決定，對業(yè)主委員會的決議提出建議和意見。

（3）配合街道辦事處建立轄區(qū)物業(yè)管理責任體系，并融入到社區(qū)綜合管理當中。

（4）成立物業(yè)管理監(jiān)督小組，負責對物業(yè)管理服務質量進行日常監(jiān)督，并及時把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。

（5）負責協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會之間的關系。

4.物業(yè)管理服務中心職責

（1）負責老舊小區(qū)內(nèi)住宅及公共設施、公共秩序、居住環(huán)境、衛(wèi)生、綠化、停車場、裝修的管理和服務工作。

（2）接受業(yè)主委員會或業(yè)主管委會的監(jiān)督，廣泛聽取業(yè)主、使用人意見，提出整改措施并落實；定期參加業(yè)主大會，為業(yè)主、使用人提供優(yōu)質服務。

（3）受理業(yè)主來訪、查詢、委托、投訴等事宜，能解決的及時解決。

（4）建立健全住戶檔案，完善老舊小區(qū)管理臺帳。

（5）檢查、督促清潔人員做好樓道和小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生工作，加強老舊小區(qū)環(huán)境保護宣傳工作。

（6）定期檢查保養(yǎng)公用設施設備，對下水道、化糞池適時組織疏通清理，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。

（7）每天不少于兩次在小區(qū)內(nèi)巡邏，遇突發(fā)事件采取必要措施并及時向有關部門報告。

（8）對小區(qū)進出車輛進行管理、疏導，保持出入口暢通。

（9）按時保質完成上級部門交辦的物業(yè)管理其他工作。

5.物業(yè)管理應急維修站職責

（1）按照快速反應、及時組織、優(yōu)質服務、有償微利的原則，開展轄區(qū)內(nèi)無管理單位住宅區(qū)的共用部位、共用設施設備和業(yè)主自用部位的應急維修工作。

（2）負責實行全天候24小時專人接聽應急報修電話并做好記錄。

（3）負責安排維修單位，承諾服務時限，30分鐘內(nèi)到場及時排險，并做到修水不過天，修電不過夜，及時提供下水道疏通、化糞池清理服務。

（4）負責督查受理結果，反饋維修信息，建立維修服務臺帳。

（5）對于不在服務范圍內(nèi)的維修項目，向報修人提供相關維修咨詢，對涉及供水、供電、燃氣等部門的報修，應提供相關電話。

（6）對屬于房屋共用部位、共用設施設備的維修項目，向報修人提供專項維修資金政策咨詢，并協(xié)助其辦理維修資金申請手續(xù)。

6.物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站職責

（1）受理調(diào)解業(yè)主、使用人與物業(yè)服務企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。

（2）受理調(diào)解業(yè)主與業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。

（3）受理調(diào)解業(yè)主、使用人與開發(fā)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。

（4）受理調(diào)解其它物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。

（5）有關政策規(guī)定社會矛盾糾紛大調(diào)解不予受理的矛盾糾紛，物業(yè)管理投訴調(diào)解工作站不予受理。（6）凡物業(yè)管理方面的投訴不經(jīng)街道物業(yè)管理投訴調(diào)解工作站受理調(diào)解的不得越級上訪，如越級上訪原則上不予受理。

（二）完善分類管理模式，逐步實現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化

1.已實施市場化物管的小區(qū)管理要求：建立健全業(yè)主委員會，協(xié)調(diào)業(yè)主對物管公司的監(jiān)管；加強物管公司的培訓指導，不斷提升服務水準；對物管公司的服務質量進行考評，為主管部門年審提供基本意見；參與優(yōu)秀小區(qū)評比活動，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務模式，推動物業(yè)管理規(guī)范運行。

2.單位自管小區(qū)的物管要求：督促自管單位切實擔負起物管責任，及時將各級有關檢查考評情況向物管公司及其行政主管部門進行通報，形成齊抓共管的合力。

3.不具備市場化運作的老舊小區(qū)的接管要求：由街道物業(yè)管理服務中心負責有償提供基本物業(yè)服務，經(jīng)過一段時期運行，逐步過渡到由業(yè)主委員會與街道物業(yè)管理服務中心簽訂服務委托合同，進行基本業(yè)務規(guī)范管理。

4.對經(jīng)濟適用房住宅區(qū)的接管要求：經(jīng)濟適用房住宅區(qū)屬于政府保障性住房，原則上由街道物業(yè)服務中心統(tǒng)一實施物業(yè)管理，實行低標準收費。開發(fā)商按規(guī)定建設一定比例的商業(yè)用房，其收益用于補貼物業(yè)管理費的不足。

（三）加大幫扶力度，推進物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展

一是加大對小區(qū)居民的宣傳力度，增強居民花錢買服務的意識。組織社委會協(xié)助物業(yè)公司收取物業(yè)管理費，以收費促管理，以管理促環(huán)境，以環(huán)境再促收費，形成良性循環(huán)。二是積極爭取上級部門支持。協(xié)助搞好出新小區(qū)房屋維修、保潔護綠、治安巡邏等工作，為物業(yè)管理創(chuàng)造條件、提供支持。三是鼓勵具有一定實力的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭。提高市場份額，推進物業(yè)公司規(guī)模化管理，降低運營成本，提高整體水平。

三、組織領導

街道成立物業(yè)管理服務工作領導小組，成員如下：

領導小組下設辦公室，與物業(yè)管理辦公室合署辦公，負責日常事務處理工作，辦公室主任由郭治宇同志兼任，謝洪同志任副主任，各社區(qū)成立社區(qū)物業(yè)管理服務站，站長由社區(qū)主任擔任，聯(lián)系電話：52400834。

四、機構設置

為便于機構運轉，街道成立物業(yè)管理辦公室，下設立兩站一中心一小組執(zhí)行機構，具體負責物業(yè)管理過程中的事務處理。

1.街道物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站

2.街道物業(yè)管理應急維修服務站

3.街道物業(yè)管理服務中心

4.社區(qū)物業(yè)管理監(jiān)督小組

各社區(qū)居委會成立物業(yè)管理監(jiān)督小組，實行二級監(jiān)管。一級監(jiān)管，由街道物業(yè)管理辦公室與各社區(qū)主任組織實施，履行區(qū)物業(yè)科下放職權與職責；二級監(jiān)管由小區(qū)四位一體組織實施，由居委會社工代表、社區(qū)業(yè)主代表，社委會代表、物業(yè)公司代表組成，社委會主任任組長，負責對物業(yè)管理服務質量進行日常監(jiān)督，并及時把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。

五、實施步驟

1.制定方案階段（6月12日前）

（1）調(diào)查轄區(qū)內(nèi)住宅性質。分已實行物業(yè)管理小區(qū)、自管小區(qū)、失管小區(qū)，摸清范圍、樓幢數(shù)、居民戶數(shù)等情況。

（2）外出調(diào)研，深入試點單位調(diào)研住宅小區(qū)屬地化管理經(jīng)驗。

（3）落實辦公的場地，各種制度及網(wǎng)絡流程圖上墻。

2.宣傳發(fā)動階段（6月20日前）

（1）召開領導小組成員及兩站一中心一小組人員動員會。

（2）通過各社區(qū)物業(yè)執(zhí)行機構。召開社區(qū)居民骨干、樓幢長、黨小組長、社區(qū)積極分子，進行廣泛宣傳發(fā)動，提高社區(qū)居民對實行物業(yè)管理的認識，積極協(xié)助物管公司開展工作。

3.全面實施階段（6月21日6月30日）

兩站一中心一小組全面開展工作，切實為社區(qū)居民開展物業(yè)服務。

六、工作要求

1.加強領導，提高認識。各級領導要從建設新型現(xiàn)代社區(qū)、提升城市管理水平，促進和諧社會建設、推進文明城市創(chuàng)建的高度出發(fā)。認真領會物業(yè)管理體制創(chuàng)新的重要意義，強化責任意識，精心組織，周密部署，明確措施，建立問責體系，確保體制創(chuàng)新各項工作落到實處。

2.強化宣傳，營造氛圍。要做好輿論正面引導，大力宣傳實行規(guī)范化物業(yè)管理的意義、作用及物業(yè)管理的有關政策法規(guī)。采取散發(fā)宣傳單、印制便民手冊、宣傳板報等方式，積極引導業(yè)主自覺遵守物業(yè)管理的有關規(guī)定，樹立物業(yè)管理是消費、是商品的意識，營造全社會共同關心、支持、參與住宅小區(qū)實行規(guī)范化物業(yè)管理工作的良好氛圍。

3.明確職責，落實要求。各職能科室要齊抓共管，相互配合，落實支持物業(yè)工作的各項政策。各社區(qū)要建立物業(yè)管理工作領導機構，建立一把手負總責的責任體系，抽出精干力量落實社區(qū)責任及考核標準。街道物業(yè)管理辦公室要認真組織檢查考核工作，建立健全聯(lián)席會議制度，嚴格督辦并通報檢查結果，確保試點工作順利進行。

4.突出重點，加大投入。各社區(qū)要加大對本轄區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)管，特別對老舊小區(qū)要重點扶持，完善各項公共配套設施，并延伸服務內(nèi)容。同時，街道將采取爭取一點，自籌一點的辦法，對老舊小區(qū)物業(yè)管理給予必要投入。

方案二：杭州市區(qū)老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理改善工程實施方案

為提升我市老舊小區(qū)全面整治后的物業(yè)管理水平，鞏固各類改善工程成果，改善人民群眾的居住生活品質，決定在市區(qū)范圍內(nèi)實施老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理改善工程?，F(xiàn)制定如下實施方案：

一、指導思想

以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，圍繞共建共享與世界名城相媲美的生活品質之城的目標，堅持解放思想、敢為人先，按照政府主導、企業(yè)和市民共同參與的要求，推進老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理擴面提質，構建與杭州經(jīng)濟社會發(fā)展水平相適應的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務模式，著力提升人民群眾居住生活品質。

二、主要目標

總體目標：力爭到20xx年年末，杭州市區(qū)（包括上城區(qū)、下城區(qū)、江干區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)，以下簡稱五城區(qū)）實施庭院改善和危舊房改善后的住宅小區(qū)（共約3000幢房屋，建筑面積約1000萬平方米，涉及住戶約13.2萬戶）基本實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋，未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)根據(jù)實際條件開展物業(yè)管理改善，逐步建立老舊住宅小區(qū)低收費、廣覆蓋、有補貼的物業(yè)管理長效機制，提升物業(yè)管理服務水平。

具體目標：在整治完善老舊住宅小區(qū)硬件配套設施的基礎上，建立物業(yè)管理機制，爭取實現(xiàn)八個有，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設施維保、有綠化養(yǎng)護、有道路保養(yǎng)、有維修管理。

三、實施范圍

杭州市區(qū)五城區(qū)范圍內(nèi)同時符合下列條件的老舊住宅小區(qū)和零星住宅：

1．1999年以前建成；

2．房屋標準成套； 3．尚未開展專業(yè)化物業(yè)管理。

四、基本原則

1．堅持屬地管理。要按照條塊結合、以塊為主、屬地管理的原則，充分發(fā)揮屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和社區(qū)居委會的組織指導作用，因地制宜建立長效管理機制。

2．堅持突出重點。主要針對已完成庭院改善和危舊房改善，且目前尚未推行專業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區(qū)，重點是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區(qū)建立日常物業(yè)管理長效機制。

3．堅持軟硬共建。在開展住宅小區(qū)基礎設施改造完善的同時，建立健全日常物業(yè)管理工作機制，實現(xiàn)建管并舉。

4．堅持項目結合。物業(yè)管理改善工程應與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結合。實施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區(qū)，要結合物業(yè)管理改善工程的要求，對住宅小區(qū)的硬件設施進行改善，做到危舊房改善和庭院改善完成一個、物業(yè)管理改善推進一個，避免重復施工影響居民生活。

5．堅持業(yè)主參與。要重點突出業(yè)主、居民共同參與，在工程中切實落實四問四權，確保業(yè)主、居民的知情權、參與權、選擇權、監(jiān)督權，明確業(yè)主、居民共同管理小區(qū)的義務與職責。

五、實施步驟

1．調(diào)查計劃階段。20xx年6月底前，完成機構組建、五城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)查、相關政策標準制訂及計劃安排等工作。

2．全面推進階段。20xx年7月-2011年年底，全面推進五城區(qū)物業(yè)管理改善工程，主要針對已開展庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)，按照庭院改善和危舊房改善完成一個、物業(yè)管理改善工程推進一個的原則組織實施，其中20xx年完成100萬平方米，20xx年完成500萬平方米，2011年完成400萬平方米，累計完成1000萬平方米。

對未列入庭院改善或危舊房改善計劃的其他老舊住宅小區(qū)或零星住宅，每年根據(jù)財政預算安排和住宅小區(qū)實際情況因地制宜地實施住宅小區(qū)整治和物業(yè)管理改善工程。

六、改善措施

（一）完善硬件配置。

1．已列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區(qū)，除完成原定改善任務外，還要按照物業(yè)管理改善工程的要求同步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理所需硬件設施的配置完善。本方案出臺前已完成庭院改善和危舊房改善工程的住宅小區(qū)，市庭改辦或危改辦要通過回頭看進行查漏補缺，按照物業(yè)管理改善工程的要求進一步完善硬件配置。具體新增硬件配置任務如下：（1）劃定物管區(qū)域。在住宅小區(qū)設置圍墻，形成相對封閉獨立的物業(yè)區(qū)域；零星住宅和小規(guī)模住宅區(qū)，可因地制宜歸并為一個物業(yè)管理區(qū)域實行管理。

（2）建設特種設施。包括小區(qū)房屋單元防盜門和小區(qū)內(nèi)電子監(jiān)控器安裝，小區(qū)消防等設施設備檢查和修繕。

（3）配備物管用房。補充配置小區(qū)物業(yè)管理用房，有條件的要爭取按總建筑面積5‰的標準配置，暫時不能配置物業(yè)管理用房的可臨時采取租賃、借用等辦法過渡。

2．未列入庭院改善或危舊房改善計劃的住宅小區(qū)和零星住宅，由財政每年安排一定的資金實施物業(yè)管理改善工程，具體由市物改辦根據(jù)住宅小區(qū)實際，因地制宜、有選擇性地組織實施。小區(qū)整治和硬件配置主要內(nèi)容如下：

（1）新增配置。同列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區(qū)新增配置內(nèi)容。

（2）環(huán)境整治。包括小區(qū)道路平整、汽車停車位劃定、自行車棚（庫）整飭、綠化整理、公共照明配置完善等。

（3）房屋整治。包括屋頂?shù)裙灿貌课痪S修整理（含平改坡）、立面整治、樓道刷白、管線序化、危房修繕等。

（4）公用事業(yè)管網(wǎng)整治。包括小區(qū)內(nèi)自來水、電力和燃氣等公用事業(yè)管線和設施的基礎改造。

（二）建立物管機制。

在對住宅小區(qū)開展硬件設施整治改善的基礎上，根據(jù)居民意愿引入物業(yè)服務企業(yè)實施專業(yè)化物業(yè)管理或由當?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)公共服務工作站組織實施社區(qū)化準物業(yè)管理，建立住宅小區(qū)物業(yè)管理長效機制。

1．確定管理模式。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應在硬件設施整治改善項目竣工并接收后一個月內(nèi)完成居民意見的征求工作，確定小區(qū)管理模式。部分老舊小區(qū)（或零星住宅）因特殊原因未開展整治或硬件配置改善未全部完成的，經(jīng)當?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）確認同意后予以接收。

征求居民意見以戶為單位（一個獨立產(chǎn)權單位為一戶），采取書面形式進行，公示告知居民專業(yè)化物業(yè)管理和社區(qū)化準物業(yè)管理的組織形式、服務內(nèi)容和相應收費標準。小區(qū)內(nèi)1/2以上戶數(shù)居民選擇采取專業(yè)化物業(yè)管理的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)居委會在兩個月內(nèi)組織小區(qū)居民召開業(yè)主大會并成立業(yè)主委員會，指導業(yè)主委員會通過業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)；選擇專業(yè)化物業(yè)管理的居民戶數(shù)達不到總戶數(shù)1/2以上的小區(qū)統(tǒng)一采用社區(qū)化準物業(yè)管理模式，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)公共服務工作站在兩個月內(nèi)組織建立日常物業(yè)管理機制。

2．實施物業(yè)管理。

（1）社區(qū)化準物業(yè)管理。社區(qū)化準物業(yè)管理由社區(qū)公共服務工作站組織開展。可以分別聘請保潔、秩序維護等工作人員負責小區(qū)日常管理，或統(tǒng)一委托一家物業(yè)服務企業(yè)負責管理，或組織居民自治管理，為小區(qū)居民提供基本服務，包括公共區(qū)域保潔、小區(qū)內(nèi)安全秩序維護、停車秩序維護、共用設施維保、公共綠化養(yǎng)護、小區(qū)內(nèi)道路保養(yǎng)、房屋共用部位維修管理等服務，并由社區(qū)公共服務工作站按照杭州市社區(qū)化準物業(yè)管理服務收費管理辦法向住戶收取一定的服務成本費。小區(qū)內(nèi)公共路面停車、物業(yè)管理用房等的經(jīng)營性收入由社區(qū)公共服務工作站統(tǒng)一收取和使用，作為小區(qū)物業(yè)管理資金，以彌補小區(qū)管理經(jīng)費不足。

（2）專業(yè)化物業(yè)管理。專業(yè)化物業(yè)管理由專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)組織實施。業(yè)主委員會通過業(yè)主大會選聘專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)進駐小區(qū)開展專業(yè)化物業(yè)管理，雙方簽訂物業(yè)服務合同。受聘的物業(yè)企業(yè)應根據(jù)《物業(yè)管理條例》等的規(guī)定和《物業(yè)服務合同》的約定，提供專業(yè)化物業(yè)管理服務并按合同約定向住戶收取物業(yè)服務費。

七、資金政策

1．硬件配置工程列入庭改和危改工程實施的，其硬件配置項目費用列入庭院改善和危舊房改善工程專項經(jīng)費。

2．硬件配置工程列入物業(yè)管理改善工程實施的，其硬件配置項目費用列入物業(yè)改善工程專項經(jīng)費。經(jīng)費承擔方式如下：

（1）環(huán)境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口設置、照明及休閑設施設置、環(huán)衛(wèi)設施改造、綠化改造等納入工程招標范圍內(nèi)的內(nèi)容以及電力上改下工程的土建費用，由市、區(qū)兩級財政根據(jù)工程決算結果按1：1配套解決。

（2）房屋整治涉及的平改坡、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費用，按照誰家孩子誰家抱的原則，由產(chǎn)權單位承擔；承擔確有困難的，由產(chǎn)權單位向區(qū)政府提出申請，經(jīng)區(qū)政府審核并報市物改辦同意后，由市、區(qū)兩級財政根據(jù)工程決算結果按1：1配套解決。

直管公房、房改房和無產(chǎn)權單位的房屋整治費用由市、區(qū)兩級財政根據(jù)工程決算結果按1：1配套解決。

（3）弱電桿線上改下和合桿序化梳理所需費用按照誰家孩子誰家抱的原則，由各產(chǎn)權單位承擔；電力桿線上改下的電氣配套費及一戶一表改造經(jīng)費由市電力局承擔；管道煤氣的建設（改造）費用由市燃氣集團承擔；自來水一戶一表改造費用，除居民按規(guī)定需繳納的相關費用外，其余由市水業(yè)集團承擔。

（4）物業(yè)管理改善工程原則上免繳工程涉及的綠化補償、占道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線等費用。工程實施單位必須根據(jù)相關部門的要求，按照有關標準做好綠化恢復和路面修復工作。

3．住宅小區(qū)日常管理長效機制建立后，困難群眾物業(yè)服務費用減免補貼和社區(qū)公共服務工作站物業(yè)管理人員崗位補貼所需經(jīng)費由市、區(qū)財政按1：1配套解決。

八、保障措施

1．建立工作機制。成立市物業(yè)管理改善工程領導小組，負責改善工程的組織和領導。領導小組下設辦公室（設在市房管局），具體負責物業(yè)管理改善工程的組織、監(jiān)督和政策制訂等工作。各區(qū)政府及所屬各街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應建立相應的組織機構，負責實施本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理改善工程的各項具體工作，協(xié)調(diào)有關問題。各級建設、規(guī)劃、房管、民政、公安、城管、城管執(zhí)法、交通、綠化、環(huán)保、價格、工商、質監(jiān)、消防等部門按照各自職責依法開展住宅小區(qū)物業(yè)管理的有關工作。

2．落實資金保障。物業(yè)管理改善專項經(jīng)費列入財政年度預算，具體使用規(guī)定另行制訂。各級財政應確保資金的配套落實，并實行全程跟蹤審計。要加強對資金使用的管理，審計結果作為最終決算依據(jù)。

3．加大扶持力度。住宅小區(qū)實行準物業(yè)管理的，原綠化、市政等各項資金補貼和優(yōu)惠政策不變，并根據(jù)社區(qū)準物業(yè)管理小區(qū)規(guī)模設置服務人員崗位補貼；建立物業(yè)管理改善考核評優(yōu)機制，對考核優(yōu)秀的單位（個人）進行獎勵；住宅小區(qū)內(nèi)的困難群眾確實無力支付物業(yè)服務費的，經(jīng)所在社區(qū)公示無異議后予以減免；水、電、環(huán)衛(wèi)等各公用事業(yè)專業(yè)單位委托管理單位統(tǒng)一收費的，應嚴格執(zhí)行物價部門核定的收費標準，并支付管理單位專項委托費用。社區(qū)公共服務工作站統(tǒng)一委托物業(yè)服務企業(yè)提供社區(qū)化準物業(yè)管理的，補貼和優(yōu)惠政策不變。

4．加強考核督查。物業(yè)管理改善工程要按照市區(qū)聯(lián)動、以區(qū)為主、屬地管理的原則，建立市、區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)四級聯(lián)動機制。市政府與各區(qū)及市各相關單位簽訂目標責任書，實施年度目標考核，具體考核辦法另行制訂。

5．加強輿論引導。各有關部門要加強對物業(yè)管理改善工程的輿論宣傳，引導群眾了解物業(yè)管理的基本內(nèi)容，理解物業(yè)管理行業(yè)運作的基本規(guī)則和標準要求，配合做好小區(qū)物業(yè)管理工作。

濱江區(qū)、杭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、杭州西湖風景名勝區(qū)，蕭山區(qū)、余杭區(qū)可參照執(zhí)行。

方案三：小區(qū)物業(yè)管理實施方案

1、服務結構

本方案為今后服務的基本結構，主要提供物業(yè)管理公共服務，包括客戶服務、秩序、保潔、綠化、維修保養(yǎng)五個方面的內(nèi)容。我們將根據(jù)實際情況，不斷完善各類服務操作規(guī)范，以便更有效的管理，為客戶提供優(yōu)質、超值服務。

2管理機構設置及人員配置

經(jīng)理一名、辦公室文員一名、保安三名、保潔4名。

3物業(yè)服務的內(nèi)容和標準

3-1房屋共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護和管理

共用部位是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內(nèi)外承重墻體、主、柱、梁屋頂?shù)龋敉鈮γ?、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設施設備是指共用的上下水管道、落水管、供電線路、消防設施、綠地、道路、停車場、車庫和共用設施設備使用的房屋。

保潔服務內(nèi)容和標準

一小區(qū)公共場所、公共綠地、主次干道

1、公共綠地1次/天清理

2、硬化地面1次/天清掃

3、主次干道1次/天清掃

4、室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑小品1次/月擦拭

5、水池、溝、渠、沙井1次/天清理

二、房屋共用部位

1、多層樓內(nèi)通道、樓梯一次/天拖掃

2、樓道玻璃（不含封閉式玻璃）一次/天拖掃

3、樓梯扶手2次/周擦拭

4、公共活動場所一次/天清掃

5、積水、積雪及時清掃

6、室外石凳、石桌、燈罩、燈具1次/周擦拭

7、清潔完后、清潔區(qū)域內(nèi)無垃圾、無污物。

三、來及處理與收集

1、合理設置垃圾桶、果殼箱。

2、垃圾每日收集一次，做到日產(chǎn)日清。

3、垃圾桶、果殼箱每日清理，定期清洗保持清潔。

4、對垃圾中轉站，根據(jù)需要進行沖洗、消殺、有效控制蚊蠅。秩序服務內(nèi)容和標準

1、小區(qū)出入口24小時站崗執(zhí)勤

2、對重點區(qū)域、重點部位每小時巡邏一次；

3、對進出小區(qū)車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。

4、在小區(qū)內(nèi)危險隱患部位設警示牌。

5、秩序員每半年進行1次應急處理培訓。

綠化服務內(nèi)容和標準

1、根據(jù)保潔員人數(shù)劃分鋤草范圍，綠化帶內(nèi)雜草每半月清除一次，保證無顯目的雜草。

2、持續(xù)干旱一周時，必須澆水一遍。

3、綠化工每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)蟲害及時消殺。

3、每年修剪至少五次，保持綠化植物外型美觀。

4、對枯死、病死、損傷死亡的綠化植物即使及時補種。

5、每周對綠化帶內(nèi)的果皮、紙屑、垃圾袋清理一次

6、在綠地草坪設置宣傳牌，業(yè)主愛護花木，不隨意攀折、踐踏。

車輛管理內(nèi)容和標準

1、車輛出入憑卡放行，一車一卡，業(yè)主遺失車卡，每個罰款10元。

2、對無照牌、超高、超重，攜帶危險品車輛嚴禁進入。

3、車進小區(qū)限速行駛；停放在規(guī)定車位，不能擋道。

4、外來車輛進入由業(yè)主申請后，可停放在指定地點。

5、每天12時到15時，19時到次日8時不許進入。

6、臨時停放車輛交清費用后方可進入；車輛停放實行先到先停，業(yè)主優(yōu)先，停滿為止的原則。

維修服務

1、保修

①管理處組織建筑單位施工，費用從建筑單位保修款中支付。②業(yè)主在裝修過程中自己造成的損壞，不屬于保修范圍。③保修期限以《住宅質量保證書》上規(guī)定的各部位保修時間為依據(jù)。

④保修期內(nèi)出現(xiàn)問題，急修半小時到現(xiàn)場處理，一般性維修3天內(nèi)處理。

⑤通知施工單位的保修要填寫保修單，工程科維修要有派工單。、有償服務

1、對有償服務，由業(yè)主申請，服務科約定維修時間

2、值班人員填寫維修登記表和派工單。

3、維修工帶著派工單上門維修，到現(xiàn)場后，先向業(yè)主出示工作牌，宣布收費標準，業(yè)主同意后開始維修。

4、維修完成清理現(xiàn)場，請業(yè)主驗收并在維修單上簽字。維修單采取三聯(lián)制，客戶、財務、存檔各一聯(lián)。

5、維修人員在服務時收費應公平合理，不能向業(yè)主索取吃、用、財務等。

第二篇：小區(qū)物業(yè)管理實施方案

小 區(qū) 物 業(yè) 管 理 方 案

1、服務結構

本方案為今后服務的基本結構，主要提供物業(yè)管理公共服務，包括客戶服務、秩序、保潔、綠化、維修保養(yǎng)五個方面的內(nèi)容。我們將根據(jù)實際情況，不斷完善各類服務操作規(guī)范，以便更有效的管理，為客戶提供優(yōu)質、超值服務。2管理機構設置及人員配置

經(jīng)理一名、辦公室文員一名、保安三名、保潔4名。3物業(yè)服務的內(nèi)容和標準

3-1房屋共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護和管理

共用部位是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內(nèi)外承重墻體、主、柱、梁屋頂?shù)龋敉鈮γ妗㈤T廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設施設備是指共用的上下水管道、落水管、供電線路、消防設施、綠地、道路、停車場、車庫和共用設施設備使用的房屋。

保潔服務內(nèi)容和標準

一小區(qū)公共場所、公共綠地、主次干道

1、公共綠地1次/天清理

2、硬化地面1次/天清掃

3、主次干道1次/天清掃

4、室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑小品1次/月擦拭

5、水池、溝、渠、沙井1次/天清理

二、房屋共用部位

1、多層樓內(nèi)通道、樓梯一次/天拖掃

2、樓道玻璃（不含封閉式玻璃）一次/天拖掃

3、樓梯扶手2次/周擦拭

4、公共活動場所一次/天清掃

5、積水、積雪及時清掃

6、室外石凳、石桌、燈罩、燈具1次/周擦拭

7、清潔完后、清潔區(qū)域內(nèi)無垃圾、無污物。

三、來及處理與收集

1、合理設置垃圾桶、果殼箱。

2、垃圾每日收集一次，做到日產(chǎn)日清。

3、垃圾桶、果殼箱每日清理，定期清洗保持清潔。

4、對垃圾中轉站，根據(jù)需要進行沖洗、消殺、有效控制蚊蠅。秩序服務內(nèi)容和標準

1、小區(qū)出入口24小時站崗執(zhí)勤

2、對重點區(qū)域、重點部位每小時巡邏一次；

3、對進出小區(qū)車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。

4、在小區(qū)內(nèi)危險隱患部位設警示牌。

5、秩序員每半年進行1次應急處理培訓。

綠化服務內(nèi)容和標準

1、根據(jù)保潔員人數(shù)劃分鋤草范圍，綠化帶內(nèi)雜草每半月清除

一次，保證無顯目的雜草。

2、持續(xù)干旱一周時，必須澆水一遍。

3、綠化工每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)蟲害及時消殺。

3、每年修剪至少五次，保持綠化植物外型美觀。

4、對枯死、病死、損傷死亡的綠化植物即使及時補種。

5、每周對綠化帶內(nèi)的果皮、紙屑、垃圾袋清理一次

6、在綠地草坪設置宣傳牌，業(yè)主愛護花木，不隨意攀折、踐踏。

車輛管理內(nèi)容和標準

1、車輛出入憑卡放行，一車一卡，業(yè)主遺失車卡，每個罰款10元。

2、對無照牌、超高、超重，攜帶危險品車輛嚴禁進入。

3、車進小區(qū)限速行駛；停放在規(guī)定車位，不能擋道。

4、外來車輛進入由業(yè)主申請后，可停放在指定地點。

5、每天12時到15時，19時到次日8時不許進入。

6、臨時停放車輛交清費用后方可進入；車輛停放實行先到先停，業(yè)主優(yōu)先，停滿為止的原則。

維修服務

1、保修

①管理處組織建筑單位施工，費用從建筑單位保修款中支付。②業(yè)主在裝修過程中自己造成的損壞，不屬于保修范圍。③保修期限以《住宅質量保證書》上規(guī)定的各部位保修時間為

依據(jù)。

④保修期內(nèi)出現(xiàn)問題，急修半小時到現(xiàn)場處理，一般性維修3天內(nèi)處理。

⑤通知施工單位的保修要填寫保修單，工程科維修要有派工單。、有償服務

1、對有償服務，由業(yè)主申請，服務科約定維修時間

2、值班人員填寫維修登記表和派工單。

3、維修工帶著派工單上門維修，到現(xiàn)場后，先向業(yè)主出示工作牌，宣布收費標準，業(yè)主同意后開始維修。

4、維修完成清理現(xiàn)場，請業(yè)主驗收并在維修單上簽字。維修單采取三聯(lián)制，客戶、財務、存檔各一聯(lián)。

5、維修人員在服務時收費應公平合理，不能向業(yè)主索取吃、用、財務等。

武漢市環(huán)寓物業(yè)管理有限公司

2013年3月11日

第三篇：小區(qū)物業(yè)管理具體實施方案

小區(qū)物業(yè)工程部管理具體實施方案

一、工程人員服務禮儀規(guī)范

工程人員服務禮儀規(guī)范提要：住戶維修是物業(yè)工程部日常工作的重要組成部分,住戶維修服務搞得好不好,服務是否規(guī)范,直接體現(xiàn)了物業(yè)管理的水平;所以我們對住戶維修服務的標準化、規(guī)范化工作要給予高度重視,并在日常工作中長抓不懈。

從事物業(yè)工程維修和保養(yǎng)的技術人員與一般的維修工人有很大的不同。一般的維修工人只要掌握一定的維修技術和有一定的工作經(jīng)驗,能夠及時排除故障或保證設備正常運行就可以了;但是,從事物業(yè)管理工作的工程維修技術人員除了要有一定要求的技術外,還必須掌握一定的客戶服務工作規(guī)范、禮儀和技巧,才可能保證維修工作的順利開展。住戶維修是物業(yè)管理處日常工作的重要組成部分,住戶維修服務搞得好不好,服務是否規(guī)范,直接體現(xiàn)了物業(yè)管理的水平;所以我們對住戶維修服務的標準化、規(guī)范化工作要給予高度重視,并在日常工作中長抓不懈。

（一）工程部住戶維修工作的基本要求

1.住戶維修的時限性

為保證業(yè)戶的正常生活及工作不受影響,所以一旦發(fā)生業(yè)戶報修或投訴的情況,工程部應立即安排人員進行檢查和維修并在最短的時間內(nèi)排除故障,使設備恢復正常運行。本小區(qū)要求維修人員在接到業(yè)戶維修“派工單”後5-10分鐘內(nèi)趕到事故現(xiàn)場,最遲不超過20分鐘。如無特殊原因,維修工作必須在接報後24小時內(nèi)完成。

2.住戶維修的規(guī)范化

住戶維修的規(guī)范包括兩個方面的內(nèi)容:一是住戶維修流程的規(guī)范;二是維修工進入住戶區(qū)域應遵循的禮儀規(guī)范。住戶維修流程的規(guī)范是說住戶報修、接單維修、住戶確認、結帳等環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣、有條不紊地進行;并在嚴格執(zhí)行“流程”的基礎上完善管理,提高效率。維修工進入住戶區(qū)域應遵循的禮儀規(guī)范是指維修工進入住戶區(qū)域後的言行舉止應按照管理處對客服務統(tǒng)一的禮儀規(guī)范去做。除特殊情況外,工程維修人員一般不應(除獲業(yè)戶同意外)使用為業(yè)戶提供服務的設備,如電話等。除非檢查維修工作確有必要,工程維修人員一般不應在大堂、商舖或公共地方內(nèi)逗留、穿行、借道等。3.住戶維修服務禮儀規(guī)范

（1）進入住戶區(qū)域時應取得對方同意方可進入。我方人員應首先按門鈴,等對方開門及同意進入有關單元後,方可進入。如果是業(yè)戶要求的維修或施工,我方人員可以先詢問:“我們根據(jù)安排要對這間單元內(nèi)XX進行檢修。管理處是否已經(jīng)通知貴業(yè)戶了?” 如得到否定回答,我方人員應先退場,通過物業(yè)管理處進一步聯(lián)系後再作跟進。

（2）進門後要主動向業(yè)戶說明來意。我方人員可以說:“先生/小姐,我們是管理處的,您們有人剛打來報修...?！?如對方就是報修人,我方人員可以接著說:“先生/小姐,麻煩您帶我們(到現(xiàn)場)去看一下?！?/p>

(3)我方維修員工在維修時,除非需要業(yè)戶的配合,不要和對方之人員搭訕或閑聊。

（4）我方維修人員在維修中應事先安排好客人區(qū)域及設施(如地面、桌椅/家俱及電器設備等)的保護。

（5）維修人員如在維修過程中需暫時離開現(xiàn)場,應主動知會對方,并告知繼續(xù)維修的時間。離開現(xiàn)場前應恢復故障設備的外觀原狀并清理現(xiàn)場。

（6）維修結束後,應清理現(xiàn)場、恢復原狀。離場時,應讓業(yè)戶確認維修結果,并在維修單子上簽字確認。

（7）維修技術人員在工作時間必須著整齊工裝(如發(fā)現(xiàn)工裝損壞,應及時申請更換),及佩帶工作證。

（8）維修人員不可接受對方人員任何價值、任何形式的饋贈。

二、小區(qū)物業(yè)工程部管理方案

小區(qū)物業(yè)工程部管理方案提要：住宅小區(qū)物業(yè)工程管理部的各維修班應建立設施匯總表，做好設施管理記錄、檔案工作，對于在實際的檢修工作中產(chǎn)生的設備維修、零件更滑等做好檔案記錄。

（一）住宅小區(qū)物業(yè)工程部管理方案的目的

制訂住宅小區(qū)物業(yè)工程管理方案的目的是保持配套設施的良好狀態(tài)，確保配套設施正常運行，為住宅小區(qū)居民的生活穩(wěn)定、和諧提供保障。

（二）住宅小區(qū)物業(yè)工程部職責分工

1.管理部部長負責對配套設施的保養(yǎng)維修工作進行檢查、監(jiān)督，審批配套設施養(yǎng)護方案及其預算等。

2.維修班長負責配套設施臺賬的建立工作，解決技術難題，制訂維修方案以及預算，并負責配套設施養(yǎng)護方案的實施。

3.維修工負責配套設施的日常養(yǎng)護工作。

4.倉庫報關員負責住宅小區(qū)配套設施零配件的保管、工具的保管。

（三）住宅小區(qū)物業(yè)工程部具體管理方案

1.工程管理部主控房管理方案：

1)嚴禁吸煙，嚴禁攜帶易燃、易爆、劇毒化學品等危險物品進入主控房。

2)進出隨手關門，2.配套設施養(yǎng)護管理：

1)日檢：對設備主控房以及設備周圍環(huán)境進行清潔，檢查設備運行有無異常情況。

2)月檢：對設備周圍進行全面檢查，嚴查設備重點部位或者容易出故障的部位。

3)季檢：對設備進行清掃、加油、調(diào)試。

4)年檢：對設備周圍進行全面檢查，重點檢查設備的機械有無故障，檢修或者更換零部件或者附屬裝置。

5)大修：對設備進行全面的解體檢驗、測試、探傷，更換不符合安全標準的零部件等。大修周期視情況而定。

6)售后：由設備廠家定期做產(chǎn)品售后保養(yǎng)工作。

3.配套設施預防性管理方案：

1)住宅小區(qū)物業(yè)工程部的各維修班應建立設施匯總表，做好設施管理臺賬記錄、檔案工作，對于在實際的檢修工作中產(chǎn)生的設備維修、零件更滑等做好檔案記錄。

2)各配套設施重要零部件特別是容易損耗的零件，應當由適量的儲備，以應對突發(fā)故障，以免影響住宅小區(qū)正常運行。

3)住宅小區(qū)應當嚴格執(zhí)行各時間段的檢查計劃，吧排除事故隱患當作工作的重中之重。

4)保存好設施施工圖紙、售后服務卡、產(chǎn)品說明書等。

4.住宅小區(qū)設備管理措施：

1)制訂設備安全運行崗位職責制，定期檢查設備并進行養(yǎng)護，建立完善的設備檔案制度。

2)設備主控房保持清潔衛(wèi)生，使之符合設備要求。

3)配備專門的或者經(jīng)過培訓的技術人員，嚴格執(zhí)行崗位操作，堅持設備管理以及維修人員持證上崗制度。

4)確保消防系統(tǒng)設施設備完好，隨時可啟動；制訂完善的消防疏散圖，以及突發(fā)性的火災消防方案。

5)確保中央監(jiān)控系統(tǒng)、電梯等智能設備運行正常，并做好記錄。

6)排水系統(tǒng)設備正常，給排水設備、閥門、管道無跑水、漏水、滴水、冒水現(xiàn)象，二次供水衛(wèi)生許可證、水質化驗單等單證齊全，水池、水箱、水泵刮泥嚴格，無污染隱患。排水系統(tǒng)暢通，汛期無泛水，地下室、設備主控房無積水現(xiàn)象發(fā)生。

7)配套設施及配套服務周全，住宅小區(qū)內(nèi)通道照明完好，里面平坦，無架空管線，無有礙觀瞻的障礙物。

三、小區(qū)智能化管理解決方案

（一）發(fā)展：近年來中國大步跨入了信息化社會,人們的工作生活與通信、信息的關系日益緊密, 信息化社會在改變我們生活方式與工作習慣的同時,也對傳統(tǒng)的住宅提出了挑戰(zhàn)。人們對居住環(huán)境要求不斷提高,希望有一個安全、舒適、便捷的家,智能小區(qū)于是在中國各地蓬勃發(fā)展起來,并已成為21世紀建筑業(yè)的發(fā)展主流。

智能小區(qū)是在智能大廈的基本含義中擴展和延伸出來的,它通過對小區(qū)建筑群四個基本要素(結構、系統(tǒng)、服務、管理以及它們之間的內(nèi)在關聯(lián))的優(yōu)化考慮,提供一個投資合理,又擁有高效率、舒適、溫馨、便利以及安全的居住環(huán)境。

（二）總體設計

前面說過,智能小區(qū)是在智能大廈的基本含義中擴展和延伸出來的。智能大廈的構成一般公認包括以下三項基本內(nèi)容:辦公自動化(OA)、通信自動化(CA)和建筑自動化(BA)。智能大廈的各種自動化系統(tǒng)的基本構造模式都是采用集散式系統(tǒng)。當智能大廈的內(nèi)容擴展、延伸到智能小區(qū)時,我們針對小區(qū)的特殊情況,把智能大廈的3A在智能小區(qū)的應用就演化成5A,即OA(智能小區(qū)綜合管理平臺),BA(公共設備自動化),CA(通信資訊自動化),SA(安全防范自動化),HA(家居智能化)。

OA: 智能小區(qū)綜合管理平臺

CA: 綜合布線系統(tǒng),有線電視系統(tǒng),計算機網(wǎng)絡系統(tǒng),電話通訊系統(tǒng),網(wǎng)絡增值服務系統(tǒng);電子公告牌系統(tǒng)

BA:樓宇設備自控系統(tǒng),消防報警系統(tǒng),公共廣播系統(tǒng),小區(qū)管線系統(tǒng),停車場管理系統(tǒng)

SA:一卡通系統(tǒng),閉路電視監(jiān)控系統(tǒng),可視對講系統(tǒng),電子巡更系統(tǒng),周邊防范系統(tǒng)

HA:三表自動收費,家庭防盜報警,家電遠程控制,智能燈光控制

2.1 總體結構圖

2.2 設計要點

1.采用系統(tǒng)集成的方法,把各子系統(tǒng)集成到統(tǒng)一的中央管理平臺上,包括網(wǎng)絡系統(tǒng)集成、應用系統(tǒng)集成、網(wǎng)絡與應用系統(tǒng)的綜合集成,以及數(shù)據(jù)集成。

2.以數(shù)據(jù)集成為整個系統(tǒng)的核心。只有實現(xiàn)數(shù)據(jù)集成才能做到各子系統(tǒng)間的數(shù)據(jù)共享和互操作。

3.系統(tǒng)劃分為管理層、自動化層、現(xiàn)場層三個層次分明的體系結構。

4.統(tǒng)一的數(shù)據(jù)傳輸平臺和數(shù)據(jù)傳輸協(xié)議。

5.模塊化式設計。

（三）、智能小區(qū)綜合管理平臺

沒有高質量的住宅小區(qū)智能化管理,就不可能充分發(fā)揮住宅小區(qū)智能化的功能效果?？茖W高效的管理是智能化的真正內(nèi)涵,簡單的子系統(tǒng)堆砌對于智能小區(qū)的實際應用是缺少實際意義的?？梢哉f,沒有智能化管理,就沒有真正意義上的智能化小區(qū)。

根據(jù)我們的調(diào)查研究,國內(nèi)大多數(shù)的智能小區(qū)都不能將各個子系統(tǒng)的管理集成在一起,各個子系統(tǒng)之間的信息還處于孤立狀態(tài),操作和管理人員需要熟悉和掌握各個不同系統(tǒng)及對象的技術。

鑒于以上的種種問題,廣州城市信息研究所有限公司獨家推出了“WINGSUNG智能小區(qū)綜合管理平臺”。她是一個一體化的集成平臺,將各個子系統(tǒng)有機地集成起來,各個子系統(tǒng)實現(xiàn)資源共享。中心提供公共信息資源,所有的子系統(tǒng)既可獨立運行,又可以在計算機網(wǎng)絡的基礎上實現(xiàn)集中管理。

這個平臺是完全基于小區(qū)物內(nèi)部網(wǎng)Intranet之上,通過網(wǎng)絡集成、數(shù)據(jù)集成、界面集成、通信集成等多種技術,實現(xiàn)整個網(wǎng)絡上的信息交互、綜合和共享,實現(xiàn)統(tǒng)一的人機界面和跨平臺的數(shù)據(jù)庫訪問。真正做到局域和遠程信息的實時監(jiān)控,數(shù)據(jù)資源的綜合共享,以及全局事件快速的處理和一體化的科學管理。

智能小區(qū)綜合管理平臺具體實現(xiàn)的功能如下:

· 采用國際標準OPC技術提供一個標準的軟硬件接口,能夠很好地適應各種硬件系統(tǒng)和各種通信控制協(xié)議,并為第三方系統(tǒng)提供樓宇設備的綜合性管理信息。

·平臺軟件實現(xiàn)模塊化結構,用戶根據(jù)自己的情況選擇組合不同的模塊,搭建不同智能小區(qū)管理平

臺。

· 滿足系統(tǒng)所選用的技術和設備的協(xié)同運行能力、系統(tǒng)投資的長期效應以及系統(tǒng)功能不斷擴展的需求。

· 基于子系統(tǒng)和基于管理的系統(tǒng)集成,更好的體現(xiàn)“管理”的功能。

· 實現(xiàn)分散控制和集中管理。

· 能夠全面掌握小區(qū)的各方面信息。收集各個子系統(tǒng)的歷史和當前狀態(tài)信息,提供相關報告或報表、趨勢圖等;

· 實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享、信息和資源共享。

· 系統(tǒng)內(nèi)優(yōu)化和聯(lián)動控制。

· 預留與社區(qū)信息化服務系統(tǒng)的接口。

四、通信自動化

4.1 計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)

小區(qū)網(wǎng)絡系統(tǒng)在整個智能小區(qū)系統(tǒng)中,無疑是處在核心地位。小區(qū)物業(yè)管理中心對智能小區(qū)的各個子系統(tǒng)的監(jiān)視、控制、查詢,小區(qū)的各項收費、通知,小區(qū)住戶的電子商務、Internet漫游等等都得通過網(wǎng)絡系統(tǒng)來實現(xiàn)。小區(qū)網(wǎng)絡系統(tǒng)就好比是智能小區(qū)的大腦。

通過分析現(xiàn)狀和需求, 結合當前網(wǎng)絡技術發(fā)展水平, 初步?jīng)Q定以光纖千兆網(wǎng)技術實現(xiàn)網(wǎng)絡主干線。這是當前應用最廣泛、性價比最高、最成熟之干線網(wǎng), 是一個符合OSI的標準化網(wǎng)絡。網(wǎng)絡10M入戶,住戶獨享10M帶寬。10M的帶寬能夠滿足住戶所有的需求了,包括視頻點播、IP電話等。

4.2 綜合布線系統(tǒng)

智能小區(qū)布線系統(tǒng)作為各種功能應用的傳輸?shù)幕A媒介,同時也是將各功能子系統(tǒng)進行綜合維護,統(tǒng)一管理的媒介及中心。智能小區(qū)綜合布線為小區(qū)網(wǎng)絡及布線管理中心,樓宇自控系統(tǒng)(BAS)、保安監(jiān)控及巡更系統(tǒng)(SAS)、門禁及消費一卡通系統(tǒng),停車場自動管理系統(tǒng)、Internet、ISDN電話、IP電話、數(shù)字傳真等通訊系統(tǒng)(CAS)提供一個性能優(yōu)良的統(tǒng)一平臺。

在此,我們將通過與用戶的溝通和磋商,根據(jù)小區(qū)的實際應用情況,并從充分保障投資者的利益的角度考慮,向小區(qū)提供一份支持高速計算機網(wǎng)絡、電話、有線電視、可視門禁系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)等典型應用的布線方案。我們將對系統(tǒng)進行統(tǒng)一設計、統(tǒng)一安裝、統(tǒng)一施工、集中管理與維護,從而為投資者用一次的投資建立一個靈活、可靠、開放、先進的結構化布線系統(tǒng)。

4.3 電子公告牌

大屏幕電子公告牌,每天可以向居民發(fā)布天氣預報、報刊新聞、社區(qū)公告等,該電子公告可取代目前使用的公告黑板,具有很好的社會效益,十分方便物業(yè)管理。大屏幕顯示的內(nèi)容由中心計算機控制,通過一套專用軟件,可方便修改電子公告牌顯示的內(nèi)容。其主流技術以單色或三色LED式為主。

五、安防自動化

隨著城市環(huán)境的美化,文明程度的提高,傳統(tǒng)的住宅圍墻和防盜柵欄已逐步要求取消,但社會治安形勢依然嚴峻,因此要求有新型的安全防范體系來防止罪案的發(fā)生。在富力城信的智能小區(qū)解決方案中,建立了一個多層次、全方位、立體化、科學的安全防范和服務系統(tǒng),具體分為幾個層次:

1.小區(qū)內(nèi)設置保安監(jiān)控中心,監(jiān)控監(jiān)視小區(qū)內(nèi)所有的保安事件,使得小區(qū)內(nèi)發(fā)生的保安事件都能得到及時、迅速的處理。

2.家庭安全防范在室內(nèi)安裝各種自動探測器,可通過“集中控制器”與小區(qū)的物業(yè)管理中心聯(lián)系,保證任何突發(fā)事件能得到迅速處理。

3.門禁系統(tǒng)在樓門設置了門禁系統(tǒng),住戶可使用IC卡進入,外來人員可以通過樓門口的可視對講與住戶通話后,經(jīng)住戶許可后方可進入?？蓪㈤e雜人員拒之樓門外。

4.巡更系統(tǒng)巡更系統(tǒng)可保證巡邏保安按規(guī)定的路線及時間進行巡查,保證保安人員可及時發(fā)現(xiàn)和處理各類緊急事件。

5.閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)在小區(qū)的各主要出入口、車庫、電梯和室外路口安裝了攝像機,全天候,全方位地監(jiān)視小區(qū)的動態(tài),所有攝像機均通過 小區(qū)數(shù)據(jù)網(wǎng)絡連到監(jiān)控中心。

5.1 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)

閉路監(jiān)控系統(tǒng)是為保安中心提供實時視頻圖像的一套最直接的安防系統(tǒng)。可在出入口,車站等公共場所觀察人員的流動情況,可以監(jiān)控記錄各種工作、生產(chǎn)、生活等情況。在智能小區(qū)中,閉路監(jiān)控系統(tǒng)使管理人員在控制室內(nèi)能觀察到小區(qū)內(nèi)所有重要場所的現(xiàn)場情況,為保安系統(tǒng)提供了遠程視覺效果,為小區(qū)的各種人員的活動提供了監(jiān)控的途徑。

閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)是在小區(qū)的主要通道、重要公建及周界設置攝像機,將圖像傳送到管理中心。由管理中心對整個小區(qū)進行實時監(jiān)控和記錄,使中心管理員充分了解小區(qū)的動態(tài)。

5.2 周邊防范系統(tǒng)

現(xiàn)代小區(qū)的占地面積很大,它的四周邊界總長在一公里以上。傳統(tǒng)上對小區(qū)周邊的防范,就是起高墻,勤加巡邏。但由于小區(qū)邊界太長,加上氣候、地形等環(huán)境因素影響,難免百密一疏,很容易形成安防死角。周邊防范系統(tǒng)運用主動紅外對射技術,在小區(qū)邊界形成一道電子幕墻,可以全天候,全方位、二十四小時地監(jiān)測小區(qū)的周邊情況,做到萬無一失。而且它隱蔽性強,不容易被入侵者發(fā)現(xiàn)。

周邊防范系統(tǒng)的紅外對射報警器接到小區(qū)保安中心的報警接收機上。當有人非法跨越時,將切斷紅外線路,即會觸發(fā)報警。周邊防范系統(tǒng)可以和GIS結合,當周邊防范系統(tǒng)產(chǎn)生報警信號時,可以在地圖上顯示出報警的位置、和報警原因,同時發(fā)出報警聲音。如果和閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)結合,系統(tǒng)還應該可以馬上自動把畫面切換到報警的位置,同時自動錄像。

5.3 可視對講系統(tǒng)

可視對講系統(tǒng)是一套為住戶與訪客間提供圖像及語音交流的現(xiàn)代化樓宇控制系統(tǒng)。來訪者在門口主機上輸入房號,呼叫住戶,住戶聽到鈴聲后,可在屏幕上看到來訪者的容貌,并可與之通話。住戶可選擇按開鎖鍵開門,讓來訪者進入;也可選擇不理睬來訪者或報警求助。

小區(qū)內(nèi)的門口主機可與小區(qū)管理中心的管理主機聯(lián)網(wǎng),管理人員可看到及聽到各門口主機的圖像及通話。住戶如遇緊急情況(如火情、急救、警情等),亦可呼叫管理中心,管理人員同樣也可呼叫分機與住戶聯(lián)系。

5.4 電子巡更系統(tǒng)

電子巡更系統(tǒng)是一套管理保安隊伍的智能管理系統(tǒng)。系統(tǒng)在巡更線路上設立簽到點,保安人員經(jīng)過時定點簽到。巡更班次、時間間隔、巡更線路等均由電腦軟件編排,由電腦存取簽到記錄,排除了許多人為因素,有效地管理巡更員巡視活動,加強了保安防范措施。記錄信息傳送到智能化管理中心。管理人員可調(diào)閱打印各保安巡更人員的工作情況,加強保安人員的管理,從而實現(xiàn)人防和技防的結合。功能如下:

(1)實現(xiàn)巡更路線的設定、修改;

(2)實現(xiàn)巡更時間的設定、修改;

(3)在小區(qū)重要部位及巡更路線上安裝巡更站點;

(4)中心可查閱、打印各巡更人員的到位時間及工作,情況;

(5)巡更違規(guī)記錄提示。

5.5 一卡通系統(tǒng)

IC卡作為一種信息的存貯和傳遞媒體,在現(xiàn)代社會中正得到越來越廣泛的運用。在WINGSUNG智能小區(qū)解決方案中,采用IC卡取代小區(qū)管理和生活中所使用的個人證件和現(xiàn)金支付手段,真正在小區(qū)內(nèi)實現(xiàn)了一卡通。IC卡在小區(qū)內(nèi)可作為:

· 可以使用IC卡來對居室智能管理系統(tǒng)進行撤防和布防

· IC卡作為門禁系統(tǒng)的鑰匙,并且這種鑰匙不能被偽造

· IC卡作為停車場管理系統(tǒng)的繳費憑證

· IC卡可以作為物業(yè)管理人員的工作證、餐廳就餐卡、考勤卡

· 持卡進出小區(qū)大門,IC卡作為住戶的身份憑證

· 持卡進出小區(qū)娛樂場所和商店,所有的消費均可以通過IC卡來實現(xiàn)

· IC卡可以作為存折或錢包使用,可以儲蓄、取款和支付

系統(tǒng)由感應式IC卡、IC卡感應器和各種終端設備通過電腦連接組成,將小區(qū)的管理和服務設施全面納入計算機綜合管理系統(tǒng)中，一卡通系統(tǒng)根據(jù)不同的用戶要求,靈活組合,可隨時增加、刪除不同的子功能。六.公共設備管理自動化

6.1 樓宇設備自控系統(tǒng)

當今

世界,節(jié)能和環(huán)保是世界發(fā)展的普遍趨勢。在富力城信的智能小區(qū)解決方案,我們對小區(qū)的采暖熱交換系統(tǒng)、生活熱交換系統(tǒng)、生活/消防水箱的液位、照明、變配電系統(tǒng)等均進行了信息采集和自動控制,所有信息采集和自動控制均由公用設備管理系統(tǒng)依靠計算機自動完成,起到了集中管理、分散控制、節(jié)能降耗的作用。小區(qū)的所有機電設備的工作狀況均可以在小區(qū)中央控制室監(jiān)測,出現(xiàn)任何異常情況均可以迅速發(fā)現(xiàn),迅速得以解決,確保設備始終運行在最佳狀態(tài),提高了設備的使用率及壽命。同時,還可以大大減少運行維護人員,降低了物業(yè)管理的人力成本。

樓宇設備自控系統(tǒng)的基本功能有:

· 通過小區(qū)網(wǎng)絡系統(tǒng)接口與小區(qū)綜合管理平臺相連,為管理平臺服務。

· 供配電監(jiān)控

· 給排水監(jiān)控

· 公共照明監(jiān)控,包括小區(qū)公共場所照明及泛光照明和樓道照明(聲控/紅外感應/時間表/照度)的控制

· 電梯運行監(jiān)測

6.2 消防報警系統(tǒng)

消防報警系統(tǒng)象一張龐大的保護網(wǎng),時刻監(jiān)視建筑物內(nèi)的消防動態(tài),為火災的早期發(fā)現(xiàn)和突發(fā)火災后的緊急處理,提供了有效可靠的手段。整個系統(tǒng)從功能上來看,可分成四個子系統(tǒng),即:

· 火險探測系統(tǒng) 探測周圍環(huán)境的火險情況

· 中央控制系統(tǒng) 集中監(jiān)控,統(tǒng)一調(diào)度

· 火災報警系統(tǒng) 報告火災發(fā)生的地點,及時進行人員疏散

· 滅火聯(lián)動系統(tǒng) 啟動滅火設備,迅速撲滅火災

6.3 公共廣播系統(tǒng)

本系統(tǒng)在正常情況下,可按程序設定的時間自動播放有線廣播、背景音樂,廣播員可隨時插播講話、通知等其他重要內(nèi)容,在控制中心可手動或自動開啟和關閉小區(qū)內(nèi)的部分廣播設備而形成區(qū)域性或間隔廣播。在事故情況下,廣播系統(tǒng)接到不同的事故背景信號而轉入事先錄制好的事故自動廣播或人工事故廣播。

6.4 小區(qū)管線系統(tǒng)

地下管線是小區(qū)的重要基礎設施,它的準確、完整與否,直接影響著小區(qū)的規(guī)劃、建設維護和管理。以前小區(qū)地下管線由于資料不全、偏差過大、管理手段陳舊而導致維護和管理的滯后。建立科學、準確、完整、動態(tài)的綜合性地下管線信息系統(tǒng),實現(xiàn)了住宅小區(qū)各類管線的數(shù)字化,為小區(qū)物業(yè)管理和系統(tǒng)維護創(chuàng)造了有利條件，小區(qū)管線系統(tǒng)是以我公司獨立自主開發(fā)和具有知識版權的管線信息技術開發(fā)的。它是以地理信息系統(tǒng)(GIS)技術為核心、實現(xiàn)與計算機輔助技術(CAD)和辦公自動化(OA)相集成,具有空間決策支持和專家系統(tǒng)綜合分析能力的綜合性管線信息系統(tǒng)。

6.5 停車場管理系統(tǒng)

機動車是現(xiàn)代社會的重要交通工具,隨著人們生活水平的提高,私人擁有車輛在現(xiàn)代住宅已是很普遍的,因此停車管理越來越迫切地成為一個擺在小區(qū)管理者面前的課題。本系統(tǒng)能解決這個問題。它能將小區(qū)車輛按時間、順序、內(nèi)外單位、價格等不同因素分門別類管理,給停車戶提供停車方便,車輛安全,也使小區(qū)車輛管理更加完善規(guī)范。系統(tǒng)由出入讀卡器、自動開門機,探測器、控制器等設備組成。

現(xiàn)代智能小區(qū)一般是一個包含商場、娛樂及其他配套設施的綜合性現(xiàn)代化住宅小區(qū),其停車場慣例系統(tǒng)設一個收費亭,并與控制中心聯(lián)網(wǎng),所有前端設備都通過電纜先接線至收費廳,集中進行控制和操作。在收費亭,配置一臺專用的系統(tǒng)監(jiān)控計算機和配套的數(shù)據(jù)打印機。

七.家庭智能化

很多已建或新建小區(qū)家庭中已安裝了三表遠傳系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)等,這些系統(tǒng)無疑提高了居室的安全及舒適程度。但也存在一些問題,由于系統(tǒng)繁多,給使用和維護帶來很大麻煩,并且室外布線的數(shù)量很多,安裝成本及設備成本較高,對于住戶是不小的經(jīng)濟負擔。

在WINGSUNG智能小區(qū)解決方案中,采用了在每戶設置“家庭智能控制器”的方式,實現(xiàn)了住戶的家庭智能化管理。

系統(tǒng)的核心設備是家庭控制器,它可以處理各種傳感器的信號,做出相應的處理,并具有聯(lián)網(wǎng)能力。住戶內(nèi)安裝的傳感器有門磁感應開關、紅外移動探測器、煤氣泄漏探測器、煙感、溫感及其它安全傳感器。家庭控制器通過網(wǎng)絡聯(lián)接到小區(qū)管理中心,實現(xiàn)小區(qū)管理中心對每一住戶的安全監(jiān)控。

第四篇：精品移民小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)先爭優(yōu)實施方案

精品移民小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)先爭優(yōu)實施方案

**物業(yè)公司自2011年8月1日起正式接管并組織開展西山精品移民小區(qū)物業(yè)管理服務工作，歷時已近一年，期間，嚴格按照與萬力地產(chǎn)有限公司簽訂的前期物業(yè)服務合同內(nèi)容履行服務工作，同時密切配合甲方開展一系列的相關活動，包括接管驗收、客戶入住以及客戶入住后的相應物業(yè)服務工作。

在新的一年里，我物業(yè)服務企業(yè)已不能停留在最基本的服務范疇，在認真學習當?shù)卣贫ǖ摹度煳飿I(yè)管理部門及物業(yè)服務企業(yè)創(chuàng)先爭優(yōu)主題實踐活動實施方案》的同時，我物業(yè)服務企業(yè)認識到自身服務的不足，在今后的工作中發(fā)現(xiàn)問題及時整改，在工作中不斷學習，不斷改進，摸索出適合本地區(qū)，本小區(qū)的服務標準。

西山精品移民小區(qū)物業(yè)項目經(jīng)過近一年時間的實際運營與服務，物業(yè)項目全體員工已經(jīng)深刻體會并掌握了日常工作中的管理特點以及服務難點。在此基礎上能夠有針對性的根據(jù)項目開發(fā)各階段的特殊性，有針對性的突出工作重點，更好的完成物業(yè)服務工作。

在整個伊旗物業(yè)服務企業(yè)創(chuàng)先爭優(yōu)的大環(huán)境下，我物業(yè)公司怎么才能在眾多物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)不被淘汰，開創(chuàng)出屬于自己的服務特色，這就要求我們要內(nèi)外兼修，管理精細化，服務人性化，維保及時化，在此基礎上特制訂西山精品移民小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)先爭優(yōu)實施方案。

一、客戶服務：

1．針對物業(yè)客服人員流動性大的問題，物業(yè)項目與公司人事部門共同努力，招聘相對穩(wěn)定的員工。并且在日常管理工作中，項目采取人性化的管理，盡最大可能改善員工的住宿條件，以情留人，以改善現(xiàn)狀。

2．增加客戶服務人員園區(qū)巡查力度，全員覆蓋，隨時發(fā)現(xiàn)園區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的各類問題，園區(qū)綠化，公開文件、通知的張貼，雨雪天氣的溫馨提示，并通過逐級檢驗的方式驗證客戶關系維護的力度。

3．培訓學習，根據(jù)公司和項目的計劃安排，針對崗位服務規(guī)范、工作流程、投訴作業(yè)指導、法律法規(guī)、案例分析、服務創(chuàng)新等相關客戶服務專業(yè)標準組織實施培訓。

二、工程服務：

1．工程人員入戶維修時，應主動詢問業(yè)主所修問題，問題處理完畢后應將維修垃圾收集后進行處理。

2．對于工程人員技術提高問題，項目與公司協(xié)調(diào)，調(diào)配相關專業(yè)技術人員的同時，加強對工程人員的技術培訓工作，提高技工的專業(yè)素質，以便更好的為小區(qū)業(yè)主服務，提高服務品質。

三、安保服務：

1．針對保安人員管理，項目現(xiàn)已將全部保安進行了整合篩選，將一些不能滿足小區(qū)日常安保工作的保安員進行了更換和裁撤，并實施半軍事化管理，增加體能訓練以及軍體操等訓練，同時制定出考核計劃，加強內(nèi)部人員管控力度，全面提升員工的綜合素質。

2．門崗保安員加強對出入施工車輛及搬家車輛的管控、制止施工單位空車進入園區(qū)；

3．卸貨及搬家車輛，由門崗秩序員做好登記并記錄車主聯(lián)系電話，同時通知值班客服人員及時跟進管理。

4．車輛卸貨完畢，巡邏崗保安員立即通知車主離開小區(qū)。

5．每座樓前運貨車輛控制在三輛以內(nèi)，多余車輛排隊等候進入，確?，F(xiàn)場不出現(xiàn)交通堵塞。

6．巡邏崗加強對貨車停放以及園區(qū)行駛中車輛的監(jiān)督，盡最大可能控制車輛碾壓草坪或碰撞道路兩側景觀等現(xiàn)象。

7．保安員在執(zhí)勤過程中發(fā)現(xiàn)施工車輛或搬家車輛損壞園區(qū)設施，應立即制止，并對肇事者追究賠償責任。

四、保潔服務：

1．根據(jù)住宅項目的特點，物業(yè)公司對項目保潔人員進行專業(yè)知識以及如何處理突發(fā)事件等知識的培訓，以提高自身素質和應急能力，使各項指標達到合格標準。

2．要求保潔人員要了解各樓層的基本情況，掌握清潔的重點。門廳

電梯廳，電梯轎箱，樓層，是業(yè)主出入最頻繁的地方，也是最易臟的地方，清潔重點應放在門廳，電梯廳，電梯轎箱。特別是電梯廳地面，要求每日清掃一次，撴拭兩次，每周沖洗一次。做到地面目視無煙頭、碎紙、果皮等垃圾，無積水、無塵土、無痰跡、無污跡。

3．俗話說“無規(guī)矩不成方圓”首先要有嚴明的紀律，嚴格按獎懲制度辦事，表現(xiàn)好的獎勵，差的進行批評。每天上午進行抽查，下午定時檢查，隨時發(fā)現(xiàn)問題隨時解決。

五、管理服務的其他重點

1．為了向業(yè)主提供更加周到、優(yōu)質的物業(yè)服務，西山精品移民小區(qū)物業(yè)項目一直秉承“服務業(yè)主”的理念，客服電話24小時開機，隨時受理、接聽客戶來訪、報修電話，讓業(yè)主感受到服務的便捷。

2．為了加強與業(yè)主的溝通，項目將一些突發(fā)性事件，如跑水、漏水、停電等事件在無法及時聯(lián)系到的業(yè)主的情況下，已短信群發(fā)的形式傳遞給業(yè)主，讓業(yè)主體會到物業(yè)服務的貼心、周到與細致。

3．加強對園區(qū)房屋的重點管理，逢雨雪天氣后重點關注客戶室內(nèi)、公共區(qū)域漏水及其他現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，禁止延誤，同時針對出現(xiàn)過漏雨現(xiàn)象的客戶房間及空置房屋增加回訪及巡查頻次，以提高業(yè)主滿意度。

4．小區(qū)內(nèi)由于房屋質量問題而引起的糾紛，一些小的問題，如窗戶漏風沙、防盜門膠條脫落等問題，物業(yè)公司盡自己所能及時解決，防止問題擴大化；一些大的問題，如頂層漏水，衛(wèi)生間漏水，污水主管道塌陷等問題，物業(yè)公司應及時向開發(fā)商及維保單位進行反應，及時跟蹤解決。

第五篇：小區(qū)物業(yè)管理

。

一、物業(yè)管理企業(yè)

1、本辦法中的物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其配套設施、設備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治，并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務。

2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應具有獨立的法人資格，從業(yè)人員應取得職業(yè)資格證書。

3、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務合同，其內(nèi)容應包括服務范圍、管理標準、權限、期限、費用收支監(jiān)督檢查和違約責任等，并報送區(qū)物業(yè)主管部門備案。

4、物業(yè)管理企業(yè)應設立固定的服務場所，專線電話，專職工作人員24小時值班，確保及時為業(yè)主服務。

5、物業(yè)企業(yè)應按等級收費，并由物價部門統(tǒng)一定價，設“公示板”公開收費標準，便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。

6、日常維護與緊急事件處理。（1）物業(yè)管理企業(yè)應對房屋主體，水電設施，排水設施，消防設備共用部位和供用設備進行日常養(yǎng)護和維修，確保設備運行正常，居住安全。（2）對上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時處理，確保業(yè)主和使用人財產(chǎn)不受損失。

（3）對二次供水水箱，應一個季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質安全使用。

7、小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與周圍建筑風格渾然一體，既要注意根據(jù)不同的功效進行適宜的綠化和小品布置，重點美化部分應放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式，向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進行宣傳教育，使人人都來關心愛護綠化，并制定相應的綠化管理規(guī)定。

8、小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應做到“五定”即定人，定時間、定地點、定任務、定標準。每天清掃一遍，全日保潔，質量應達到“六不”、“六凈”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。

9、小區(qū)治安。物業(yè)管理企業(yè)應與當?shù)毓膊块T建立良好的工作關系，接受指導，爭取配合，做好小區(qū)治安管理工作。

10、小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應提高到管理的重要日程。

11、車輛管理。小區(qū)內(nèi)的機動車，摩托車，自行車應在指定位置。

補充：

物業(yè)管理的水平與小區(qū)居民的生活息息相關,小區(qū)居民都希望有一個好的物業(yè)管理機構,但是,總是事與愿違.物業(yè)管理工作不遂人意,也不能去怪物業(yè)管理工作人員,他們的工作也很辛苦.主要是有的居民小區(qū)缺少物業(yè)管理的“把關人”,以致缺少小區(qū)民主管理的“實施人”,各方面的工作缺少監(jiān)督,也就缺少規(guī)范,顯得亂哄哄了.我們必須重視以下幾個問題:

一,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會:由小區(qū)居民中挑選作風正派,肯為大家工作,責任性強的居民代表,經(jīng)過民主選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會.業(yè)主委員會代表所有的業(yè)主,對物業(yè)管理工作進行監(jiān)督,維護業(yè)主的合法權益.業(yè)主委員會成員一定要在業(yè)主中有威信,辦事不徇私情.選舉一定要符合選舉辦法.決不能隨隨便便地一投票就算數(shù).業(yè)主委員會產(chǎn)生以后,要樹立它的威信.雖然它是民間產(chǎn)生的機構,由于它和居民的生活關系密切,必須對它給予充分的重視.沒有業(yè)主委員會,就談不上如何加強物業(yè)管理工作.二,小區(qū)內(nèi)的車輛停放工作要充分聽取業(yè)委會和居民群眾的意見:小區(qū)內(nèi)的車輛停放問題常常成為居民之間糾紛的來源,有的物業(yè)干部也覺得十分棘手,糾紛兩邊,難免要得罪一邊.有了業(yè)主委員會這個問題就比較容易辦.如一個居民小區(qū)停有幾輛大型貨運汽車和大巴士,這些車輛由于車況較差,啟動時噪音很響,影響居民的休息和睡眠.居民把意見反映給業(yè)主委員會,要求禁止大型車輛停入小區(qū).在業(yè)主委員會和大型車駕駛員溝通的時候,他們表示很難接受,通過

業(yè)主委員會的反復做工作,并為他們落實了停車地點,終于實現(xiàn)了大型車不再進小區(qū).又有一次,部分駕駛員要求減少綠地,增加停車位,業(yè)主委員會就把這個建議交全體居民討論投票.結果大多數(shù)居民不同意減少綠地,增加停車位的建議.從而把這個建議否決了,確保了大多數(shù)業(yè)主的權益.業(yè)主委員會就是這樣一個小區(qū)里的當家人.關系到居民們生活的大事,都要經(jīng)過他們?nèi)プ?去落實.有了業(yè)主委員會,小區(qū)的管理工作順暢多了.三,小區(qū)的資金使用監(jiān)督工作:業(yè)主委員會代表業(yè)主監(jiān)督物業(yè)管理的