第一篇：小區(qū)物業(yè)管理方案
小區(qū)物業(yè)管理方案
一.項(xiàng)目簡(jiǎn)介
1.項(xiàng)目位置：位于新華區(qū)建設(shè)路西段中央花園小區(qū)，與3000畝生態(tài)園相望，交通便利，配套設(shè)施齊全，位于新老城區(qū)之間，地理位置優(yōu)越。小區(qū)總建筑面積:33.33萬(wàn)平方米，住宅面積22.69萬(wàn)平方米，建筑由多層、小高層、高層和諧布局。小區(qū)綠化面積占總面積的35%。小區(qū)周邊設(shè)有幼兒園、社區(qū)醫(yī)院、超市、餐飲、洗浴中心、五星級(jí)大酒店，并投入巨資修建小區(qū)專(zhuān)用主干道過(guò)街天橋。
2.物業(yè)類(lèi)型：小區(qū)由20幢設(shè)計(jì)風(fēng)格現(xiàn)代的多層、10幢小高層和6幢高層組成的花園式小區(qū)。整個(gè)建筑群優(yōu)雅而高貴，設(shè)施齊全時(shí)尚，環(huán)境自然怡人。建筑形成獨(dú)立的小園區(qū)，人車(chē)分流。社區(qū)得山水之清秀，擁配套之便利，集產(chǎn)業(yè)之人氣，凝文化之魅力，生活條件得天獨(dú)厚，遠(yuǎn)景展望曼妙可人，實(shí)乃龍脈之地也。
3.開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介：開(kāi)發(fā)商為平頂山市建宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，公司成立于XX年9月29日，是一家專(zhuān)業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、具有雄厚實(shí)力和開(kāi)發(fā)背景的知名企業(yè)。公司自成立以來(lái)，始終堅(jiān)持以專(zhuān)業(yè)化、人性化的精神和思想進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃和開(kāi)發(fā)。目前，一期項(xiàng)目占地約96畝，總投資額1.5億元，開(kāi)發(fā)住宅26幢，10萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)收入2.4億元；二期項(xiàng)目規(guī)劃13萬(wàn)平方米，投資3.2億元，開(kāi)發(fā)高層住宅10幢，五星級(jí)酒店一幢，；三期工程6幢高層正在緊張施工中。
4.物業(yè)基本情況：中央花園小區(qū)總建筑面積：33.33萬(wàn)平方米，住宅面積22.69萬(wàn)平方米。住宅共計(jì)：XX套（戶(hù)）其中一期861套二、三期1146套(包括安置房戶(hù)數(shù))，綠化面積占總面積的35%，目前交付使用的地下車(chē)庫(kù)兩處（正在施工中兩處），共128個(gè)車(chē)位，地面專(zhuān)用車(chē)位75個(gè)。單元樓一層為專(zhuān)用車(chē)庫(kù)及儲(chǔ)藏室，方便業(yè)主生活所需。供電設(shè)專(zhuān)用變壓器15臺(tái)，以確保景觀(guān)照明、路燈、樓道燈、電梯、自動(dòng)加壓水泵、消防噴淋系統(tǒng)、住宅用電（一戶(hù)一表，插卡式供電方式）、商鋪等用電。供水系統(tǒng)為居民生活用水（一戶(hù)一表）、商業(yè)用水、消防用水、景觀(guān)用水、綠化用水及獨(dú)立的管道系統(tǒng)。下水為雨水系統(tǒng)、污水系統(tǒng)及獨(dú)立的管網(wǎng)設(shè)置。安保監(jiān)控系統(tǒng)由96臺(tái)高清攝像頭組成的監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，確保小區(qū)安全。高層、小高層共設(shè)電梯26部，由專(zhuān)業(yè)維保公司24小時(shí)維修保養(yǎng)，確保安全高效使用。
二、物業(yè)管理實(shí)施方案管理目標(biāo)
1.管理費(fèi)收繳率：
90%
2.業(yè)主對(duì)物業(yè)管理綜合滿(mǎn)意率：
90%
3.有限投訴處理及時(shí)率：
98%
4.有效投訴處理及時(shí)率：
90%
5.設(shè)備設(shè)施完好率：
98%
6.火災(zāi)發(fā)生率：
0
7.治安事件發(fā)生率：
0
8.業(yè)主報(bào)修維修及時(shí)率：
90%
9.報(bào)修維修合格率：
95%
10.計(jì)劃培訓(xùn)率：
100%
11.采購(gòu)物品合格率：
98%
（二）宏遠(yuǎn)物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)
? 管理機(jī)構(gòu)圖
宏遠(yuǎn)物業(yè)公司
物業(yè)公司經(jīng)理
客服部
工程維修部
財(cái)務(wù)綜合部
保安部
保潔綠化部
(三）、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容
1、物業(yè)治安防范管理
保安服務(wù)是物業(yè)管理中不可缺少的一部分，可以說(shuō)沒(méi)有安全的環(huán)境，業(yè)主就沒(méi)有舒適的生活，如果一個(gè)物業(yè)給業(yè)主產(chǎn)生不安全之感，那就會(huì)嚴(yán)重影響該物業(yè)的聲譽(yù)，就會(huì)迅速失去客源并不能保值，就會(huì)大幅度降低經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，而優(yōu)質(zhì)服務(wù)也會(huì)成為無(wú)稽之談。宏遠(yuǎn)物業(yè)服務(wù)公司針對(duì)中央花園小區(qū)的位置特點(diǎn)，根據(jù)人防加技防的原則，在中央花園治安防范工作中，本公司擬采取如下安保方案：
l小區(qū)實(shí)行24小時(shí)安保管理。
l建立小區(qū)內(nèi)部24小時(shí)不間斷保安巡邏制度。
l根據(jù)人防加技防的原則，采取先進(jìn)可靠的安保技防措施，包括電視監(jiān)控系統(tǒng)、單元門(mén)對(duì)講系統(tǒng)、車(chē)輛進(jìn)出自動(dòng)電子道閘系統(tǒng)等。
l對(duì)小區(qū)保安人員定期進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)和技能培訓(xùn)。
l對(duì)外來(lái)車(chē)輛和外來(lái)人員實(shí)行嚴(yán)格登記、詢(xún)問(wèn)等管理。
l對(duì)保安人員招聘進(jìn)行嚴(yán)格篩選、注重形象、實(shí)行半軍事化管理。
2、小區(qū)清潔
中央花園小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理標(biāo)準(zhǔn)如下：（參見(jiàn)建設(shè)部頒發(fā)的《全國(guó)城市文明住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)考評(píng)實(shí)施細(xì)則》）：
l設(shè)有責(zé)任劃分明確、獎(jiǎng)罰制度健全的保潔隊(duì)伍，管理小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生，隊(duì)伍穩(wěn)定，管理制度詳盡、并得到貫徹執(zhí)行。
l經(jīng)常清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清，清掃、保潔率達(dá)到99%以上。
l小區(qū)內(nèi)道路達(dá)到“五不”“六凈”標(biāo)準(zhǔn)，既不見(jiàn)積土，不見(jiàn)積水，不見(jiàn)雜物，不漏收堆和不亂倒垃圾；路面凈，路沿凈，人行道凈，雨水口凈，樹(shù)坑墻根凈。
l每日實(shí)行8小時(shí)巡回保潔制度，對(duì)保潔工作進(jìn)行嚴(yán)格的管理。
3、綠化管理
綠化管理是一個(gè)優(yōu)美住宅環(huán)境的重要組成部分之一，綠化養(yǎng)護(hù)的好壞將直接影響到小區(qū)的形象。
l中央花園小區(qū)的綠化養(yǎng)護(hù)將由本公司專(zhuān)業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)人員負(fù)責(zé)，承擔(dān)園區(qū)綠化每天的澆水、修剪養(yǎng)護(hù)樹(shù)木花草工作。
l宏遠(yuǎn)物業(yè)將根據(jù)中央花園小區(qū)綠化初始設(shè)計(jì)目的，從整體上控制好綠化設(shè)計(jì)效果，并能得到充分的實(shí)現(xiàn)，以形成花園式小區(qū)的美景。
l每月對(duì)整個(gè)小區(qū)的綠化工作進(jìn)行檢查，并根據(jù)檢查標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)分整改。
l對(duì)景觀(guān)、亭臺(tái)、噴泉、雕塑進(jìn)行日常管理，節(jié)假日進(jìn)行照明采光、水燈運(yùn)行，對(duì)亭臺(tái)、長(zhǎng)廊、裝飾墻專(zhuān)設(shè)藝術(shù)畫(huà)匾、詩(shī)詞牌匾。
（四）對(duì)宏遠(yuǎn)物業(yè)管理工作計(jì)劃
主要分為兩個(gè)方面，即前期物業(yè)工作計(jì)劃和優(yōu)秀小區(qū)達(dá)標(biāo)驗(yàn)收工作計(jì)劃。
三、費(fèi)用測(cè)算
1、計(jì)算依據(jù)：
l委托方的要求，中央花園小區(qū)的地理位置及總體功能的定位。
l國(guó)家、地方有關(guān)法律、法規(guī)的要求。
l物業(yè)管理費(fèi)用收支平衡原則。
l物價(jià)水平。
2、收費(fèi)收支預(yù)算概況：
l物業(yè)管理費(fèi)：多層住宅0.50元/平方米/月，小高層、高層住宅1.20元/平方米/月，空置部分按80%收取。
l電梯、水泵、公共照明、垃圾清運(yùn)、檢查井、化糞池清理等能耗費(fèi)用按實(shí)際發(fā)生由物業(yè)費(fèi)中分?jǐn)傊Ц丁?/p>
XX年3月8日
第二篇：小區(qū)物業(yè)管理方案
小區(qū)物業(yè)管理方案
小區(qū)物業(yè)管理方案
為落實(shí)市十三屆人大三次會(huì)議審議通過(guò)的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，切實(shí)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市物業(yè)管理工作實(shí)際，特制定本方案：
一、指導(dǎo)思想
以國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù)，以沈陽(yáng)市城市管理工作會(huì)議精神為指導(dǎo)，以落實(shí)《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn)，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動(dòng)我市物業(yè)
管理健康發(fā)展。
二、目標(biāo)和范圍
目標(biāo)：
1、有效解決開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，年底前整改率達(dá)到90%；對(duì)存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要及時(shí)維修，維修及時(shí)率達(dá)到90%。
2、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率達(dá)到100%；新進(jìn)入市場(chǎng)的樓盤(pán)，在商品房銷(xiāo)售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。
3、凡從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》。
4、強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達(dá)到100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。
5、大力推行物業(yè)管理，年底前對(duì)具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達(dá)到100%。
6、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達(dá)到80%以上
成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。
范圍：對(duì)全市實(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行排查。根據(jù)排查結(jié)果，進(jìn)行清理整頓，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為。
三、工作內(nèi)容
完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際情況，通過(guò)調(diào)研，同時(shí)借鑒國(guó)內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗(yàn)，盡快頒布實(shí)施《沈陽(yáng)市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。
全力解決開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實(shí)承擔(dān)起責(zé)任，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)住宅小區(qū)存在的問(wèn)題從新進(jìn)行完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門(mén)，按照各部門(mén)職責(zé)，落實(shí)到責(zé)任單位，做到誰(shuí)的問(wèn)題、誰(shuí)負(fù)責(zé)、誰(shuí)解決。并對(duì)存在開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題的住宅小區(qū)，逐個(gè)建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號(hào)。
特別是存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要確保及時(shí)維修，年底前房屋維修責(zé)任要全實(shí)到單位、到個(gè)人，維修及時(shí)率確保在90%以上。同時(shí)，有關(guān)部門(mén)要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。
加大對(duì)物業(yè)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為。
一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化和社會(huì)化。依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》，及時(shí)制定符合我市實(shí)際的《沈陽(yáng)市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實(shí)行招投標(biāo)制度，建筑面積在5萬(wàn)平方米以上的的新建住宅區(qū)，必須采取公開(kāi)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬(wàn)米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)的批準(zhǔn)下可以采用邀標(biāo)和議標(biāo)的
方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時(shí)，鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)采用招投標(biāo)的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且，及時(shí)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主公約》，對(duì)于新建住宅小區(qū)要在商品房銷(xiāo)售前100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。
二是嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。在我市從事物業(yè)管理活動(dòng)的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》，并遵照建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級(jí)，承接物業(yè)管理項(xiàng)目。同時(shí)，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評(píng)定，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節(jié)嚴(yán)重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)。
三是強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務(wù)合同》情況，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理，實(shí)行實(shí)名誠(chéng)信考評(píng)制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理出現(xiàn)違法、違規(guī)、違諾現(xiàn)象，依據(jù)情節(jié)的嚴(yán)重程度，扣除相應(yīng)的分?jǐn)?shù)，年終進(jìn)行綜合考評(píng)，考評(píng)結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級(jí)的要件，報(bào)房產(chǎn)行政主管部門(mén)，并在沈陽(yáng)房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標(biāo)準(zhǔn)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，提高管理服務(wù)水平。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)，與建設(shè)部培訓(xùn)中心聯(lián)合，繼續(xù)對(duì)我市物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)，達(dá)到從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對(duì)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行培訓(xùn)，在取得建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書(shū)》的基礎(chǔ)上，市房產(chǎn)行政主管部門(mén)與中國(guó)物業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合進(jìn)行上崗培訓(xùn)制度，經(jīng)過(guò)實(shí)務(wù)操作培訓(xùn)，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實(shí)務(wù)操作專(zhuān)業(yè)崗位證書(shū)》，不合格的取消其上崗資格。
四是規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。根據(jù)國(guó)家和建設(shè)部的有關(guān)文件，結(jié)合我市實(shí)際，爭(zhēng)取年底前出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確各部門(mén)職責(zé)，充分調(diào)動(dòng)街道、社區(qū)的積極性，依據(jù)《條例》依法成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，使這項(xiàng)關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。引導(dǎo)業(yè)主大會(huì)，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定組織能力的業(yè)主進(jìn)入業(yè)主委員會(huì)。規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的行為，促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策，切實(shí)維護(hù)自身的合法權(quán)益。
建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確責(zé)任體系。對(duì)于具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專(zhuān)業(yè)化管理，爭(zhēng)取年底前物業(yè)化率達(dá)到100%；對(duì)于尚不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅區(qū)，要確定管理單位，實(shí)行專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)，待具備條件后，推行物業(yè)管理。逐步形
成以社區(qū)為主，專(zhuān)業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結(jié)合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)單位、部門(mén)按各自的職責(zé)承擔(dān)社會(huì)管理的責(zé)任，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。
采取多種形式，加大對(duì)物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細(xì)致宣傳國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套文件，引起社會(huì)各界物業(yè)管理的重視，讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī)，引導(dǎo)全社會(huì)樹(shù)立正確的消費(fèi)觀(guān)念，促進(jìn)社會(huì)的和諧。
三、組織領(lǐng)導(dǎo)
為使這項(xiàng)工作落到實(shí)處，市政府成立領(lǐng)導(dǎo)小組。
組 長(zhǎng)：邢 凱
副組長(zhǎng)：王 鐵
成員單位：市房產(chǎn)局、建委、規(guī)劃局、公安局、行政執(zhí)法局、民政局、各區(qū)政府。
領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局，負(fù)
責(zé)日常的組織協(xié)調(diào)。各區(qū)政府也要成立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，抓好具體的組織實(shí)施。
四、職責(zé)分工
規(guī)范物業(yè)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，要堅(jiān)持“條塊結(jié)合、區(qū)域負(fù)責(zé)”的原則，市領(lǐng)導(dǎo)小組全面負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的監(jiān)督、指導(dǎo)；市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室具體負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的日常指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督、檢查；各區(qū)政府要針對(duì)物業(yè)管理存在的問(wèn)題負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的具體實(shí)施；各相關(guān)部門(mén)按照職責(zé)分工，密切配合各區(qū)政府實(shí)施整改工作。各單位、各部門(mén)要明確分工，落實(shí)責(zé)任，相互配合，加強(qiáng)檢查驗(yàn)收，切實(shí)提高我市的物業(yè)管理水平。
市房產(chǎn)局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，具體負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督，并會(huì)同相關(guān)部門(mén)抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問(wèn)題的整改工作，如：物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建、物業(yè)管理工作的調(diào)研和宣傳等工作。
市建委、規(guī)劃局為開(kāi)發(fā)、建設(shè)單位的管理部門(mén)。一是在進(jìn)行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時(shí)，要規(guī)劃建設(shè)必要的物業(yè)管理服務(wù)用房等相關(guān)配套設(shè)施，以方便后期的物業(yè)管理工作；二是嚴(yán)格按照規(guī)劃對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行竣工驗(yàn)收，不按規(guī)劃建設(shè)的住宅小區(qū)，不能予以驗(yàn)收，并限期整改；三是對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)。
市行政執(zhí)法局、公安局負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理行為的查處工作，使物業(yè)管理活動(dòng)更加規(guī)范，促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高。
各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的責(zé)任主體，要針對(duì)目前物業(yè)管理工作存在的問(wèn)題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關(guān)部門(mén)，加大管理力度，認(rèn)真組織整改，使問(wèn)題得到及時(shí)有效的解決。
五、實(shí)施步驟
依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理是一項(xiàng)長(zhǎng)期工作，為確保完成本方案確定的
工作內(nèi)容，今年要分三個(gè)階段進(jìn)行實(shí)施。
排查階段
由市領(lǐng)導(dǎo)小組牽頭，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)、公安、行政執(zhí)法等相關(guān)部門(mén)配合，各區(qū)政府組織實(shí)施，對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問(wèn)題進(jìn)行一次拉網(wǎng)式排查，并進(jìn)行登記造冊(cè)，建立管理檔案。
整改完善階段
各區(qū)政府對(duì)排查中出現(xiàn)的各類(lèi)問(wèn)題進(jìn)行認(rèn)真分析，查找根源，制定相應(yīng)的整改措施，報(bào)市領(lǐng)導(dǎo)小組審查，審查合格后，方可按責(zé)任分工認(rèn)真組織整改。
驗(yàn)收階段
領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位按照工作內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，集中時(shí)間，認(rèn)真組織，對(duì)整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個(gè)進(jìn)行審核，確保達(dá)標(biāo)。
六、保障措施
提高認(rèn)識(shí)，明確責(zé)任。各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)要把加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作當(dāng)作重要工作來(lái)抓，實(shí)行“一把手”負(fù)責(zé)制，層層
落實(shí)責(zé)任。建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確的責(zé)任體系和長(zhǎng)效管理機(jī)制。市政府有關(guān)職能部門(mén)要按照各自的職責(zé)承擔(dān)起社會(huì)管理責(zé)任，切實(shí)把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細(xì)、抓實(shí)、抓出成效。
密切配合，抓好整改。市政府相關(guān)部門(mén)和各區(qū)政府要上下聯(lián)動(dòng)，密切配合，針對(duì)物業(yè)管理存在的問(wèn)題，制定切實(shí)可行的整改措施，認(rèn)真抓好整改。對(duì)整改不及時(shí)或不徹底的，有關(guān)部門(mén)要按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行查處，確保全部達(dá)標(biāo)。
加強(qiáng)宣傳，營(yíng)造氛圍。要結(jié)合開(kāi)展“貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)”活動(dòng)，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關(guān)規(guī)章制度，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關(guān)政策和權(quán)利義務(wù)，進(jìn)一步增強(qiáng)參與意識(shí)和維權(quán)意識(shí)，樹(shù)立正確的消費(fèi)觀(guān)念，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。
強(qiáng)化管理，鞏固成果。市政府相關(guān)部門(mén)和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會(huì)管理的1 2 下一頁(yè)
第三篇：小區(qū)物業(yè)管理方案
為落實(shí)市十三屆人大三次會(huì)議審議通過(guò)的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，切實(shí)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市物業(yè)管理工作實(shí)際，特制定本方案：
一、指導(dǎo)思想
以國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù)，以沈陽(yáng)市城市管理工作會(huì)議精神為指導(dǎo)，以落實(shí)《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn)，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動(dòng)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
二、目標(biāo)和范圍
（一）目標(biāo)：
1、有效解決開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，年底前整改率達(dá)到90%；對(duì)存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要及時(shí)維修，維修及時(shí)率達(dá)到90%。
2、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率達(dá)到100%；～年新進(jìn)入市場(chǎng)的樓盤(pán)，在商品房銷(xiāo)售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。
3、凡從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》。
4、強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達(dá)到100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。
5、大力推行物業(yè)管理，年底前對(duì)具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達(dá)到100%。
6、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達(dá)到80%以上成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。
（二）范圍：對(duì)全市實(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行排查。根據(jù)排查結(jié)果，進(jìn)行清理整頓，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為。
三、工作內(nèi)容
（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際情況，通過(guò)調(diào)研，同時(shí)借鑒國(guó)內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗(yàn)，盡快頒布實(shí)施《沈陽(yáng)市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。
（二）全力解決開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實(shí)承擔(dān)起責(zé)任，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)住宅小區(qū)存在的問(wèn)題從新進(jìn)行完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門(mén)，按照各部門(mén)職責(zé)，落實(shí)到責(zé)任單位，做到誰(shuí)的問(wèn)題、誰(shuí)負(fù)責(zé)、誰(shuí)解決。并對(duì)存在開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題的住宅小區(qū)，逐個(gè)建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號(hào)。特別是存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要確保及時(shí)維修，年底前房屋維修責(zé)任要全實(shí)到單位、到個(gè)人，維修及時(shí)率確保在90%以上。同時(shí)，有關(guān)部門(mén)要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。
（三）加大對(duì)物業(yè)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為。
一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化和社會(huì)化。依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》，及時(shí)制定符合我市實(shí)際的《沈陽(yáng)市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實(shí)行招投標(biāo)制度，建筑面積在5萬(wàn)平方米以上的（含5萬(wàn)平方米）的新建住宅區(qū)，必須采取公開(kāi)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬(wàn)米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門(mén)的批準(zhǔn)下可以采用邀標(biāo)和議標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時(shí)，鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)采用招投標(biāo)的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且，及時(shí)簽訂《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主（臨時(shí)）公約》，對(duì)于新建住宅小區(qū)要在商品房銷(xiāo)售前100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。
二是嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。在我市從事物業(yè)管理活動(dòng)的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》，并遵照建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級(jí)，承接物業(yè)管理項(xiàng)目。同時(shí)，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評(píng)定，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節(jié)嚴(yán)重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)。
三是強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務(wù)合同》情況，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理，實(shí)行實(shí)名誠(chéng)信考評(píng)制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理出現(xiàn)違法、違規(guī)、違諾現(xiàn)象，依據(jù)情節(jié)的嚴(yán)重程度，扣除相應(yīng)的分?jǐn)?shù)，年終進(jìn)行綜合考評(píng)，考評(píng)結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級(jí)的要件，報(bào)房產(chǎn)行政主管部門(mén)，并在沈陽(yáng)房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標(biāo)準(zhǔn)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，提高管理服務(wù)水平。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)，與建設(shè)部培訓(xùn)中心聯(lián)合，繼續(xù)對(duì)我市物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)，達(dá)到從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對(duì)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項(xiàng)目經(jīng)理（物業(yè)管理處主任）進(jìn)行培訓(xùn)，在取得建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書(shū)》的基礎(chǔ)上，市房產(chǎn)行政主管部門(mén)與中國(guó)物業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合進(jìn)行上崗培訓(xùn)制度，經(jīng)過(guò)實(shí)務(wù)操作培訓(xùn)，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實(shí)務(wù)操作專(zhuān)業(yè)崗位證書(shū)》，不合格的取消其上崗資格。
四是規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。根據(jù)國(guó)家和建設(shè)部的有關(guān)文件，結(jié)合我市實(shí)際，爭(zhēng)取年底前出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確各部門(mén)職責(zé)，充分調(diào)動(dòng)街道、社區(qū)的積極性，依據(jù)《條例》依法成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，使這項(xiàng)關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。引導(dǎo)業(yè)主大會(huì)，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定組織能力的業(yè)主進(jìn)入業(yè)主委員會(huì)。規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的行為，促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策，切實(shí)維護(hù)自身的合法權(quán)益。
（四）建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確責(zé)任體系。對(duì)于具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專(zhuān)業(yè)化管理，爭(zhēng)取年底前物業(yè)化率達(dá)到100%；對(duì)于尚不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅區(qū)，要確定管理單位，實(shí)行專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)，待具備條件后，推行物業(yè)管理。逐步形成以社區(qū)為主，專(zhuān)業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結(jié)合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)單位、部門(mén)按各自的職責(zé)承擔(dān)社會(huì)管理的責(zé)任，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。
（五）采取多種形式，加大對(duì)物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細(xì)致宣傳國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套文件，引起社會(huì)各界物業(yè)管理的重視，讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī)，引導(dǎo)全社會(huì)樹(shù)立正確的消費(fèi)觀(guān)念，促進(jìn)社會(huì)的和諧。
三、組織領(lǐng)導(dǎo)
為使這項(xiàng)工作落到實(shí)處，市政府成立領(lǐng)導(dǎo)小組。
組長(zhǎng)：邢凱
副組長(zhǎng)：王鐵
成員單位：市房產(chǎn)局、建委、規(guī)劃局、公安局、行政執(zhí)法局、民政局、各區(qū)政府。
領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局，負(fù)責(zé)日常的組織協(xié)調(diào)。各區(qū)政府也要成立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，抓好具體的組織實(shí)施。
四、職責(zé)分工
規(guī)范物業(yè)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，要堅(jiān)持“條塊結(jié)合、區(qū)域負(fù)責(zé)”的原則，市領(lǐng)導(dǎo)小組全面負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的監(jiān)督、指導(dǎo)；市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室具體負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的日常指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督、檢查；各區(qū)政府要針對(duì)物業(yè)管理存在的問(wèn)題負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的具體實(shí)施；各相關(guān)部門(mén)按照職責(zé)分工，密切配合各區(qū)政府實(shí)施整改工作。各單位、各部門(mén)要明確分工，落實(shí)責(zé)任，相互配合，加強(qiáng)檢查驗(yàn)收，切實(shí)提高我市的物業(yè)管理水平。
市房產(chǎn)局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，具體負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督，并會(huì)同相關(guān)部門(mén)抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問(wèn)題的整改工作，如：物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建、物業(yè)管理工作的調(diào)研和宣傳等工作。
市建委、規(guī)劃局為開(kāi)發(fā)、建設(shè)單位的管理部門(mén)。一是在進(jìn)行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時(shí)，要規(guī)劃建設(shè)必要的物業(yè)管理服務(wù)用房等相關(guān)配套設(shè)施，以方便后期的物業(yè)管理工作；二是嚴(yán)格按照規(guī)劃對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行竣工驗(yàn)收，不按規(guī)劃建設(shè)的住宅小區(qū)，不能予以驗(yàn)收，并限期整改；三是對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)。
市行政執(zhí)法局、公安局負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理行為的查處工作，使物業(yè)管理活動(dòng)更加規(guī)范，促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高。
各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的責(zé)任主體，要針對(duì)目前物業(yè)管理工作存在的問(wèn)題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關(guān)部門(mén)，加大管理力度，認(rèn)真組織整改，使問(wèn)題得到及時(shí)有效的解決。
五、實(shí)施步驟
依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理是一項(xiàng)長(zhǎng)期工作，為確保完成本方案確定的工作內(nèi)容，今年要分三個(gè)階段進(jìn)行實(shí)施。
（一）排查階段（～年5月10日至5月31日）
由市領(lǐng)導(dǎo)小組牽頭，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)、公安、行政執(zhí)法等相關(guān)部門(mén)配合，各區(qū)政府組織實(shí)施，對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問(wèn)題進(jìn)行一次拉網(wǎng)式排查，并進(jìn)行登記造冊(cè)，建立管理檔案。
（二）整改完善階段（～年6月1日至10月31日）
各區(qū)政府對(duì)排查中出現(xiàn)的各類(lèi)問(wèn)題進(jìn)行認(rèn)真分析，查找根源，制定相應(yīng)的整改措施，報(bào)市領(lǐng)導(dǎo)小組審查，審查合格后，方可按責(zé)任分工認(rèn)真組織整改。
（三）驗(yàn)收階段（～年11月1日至11月15日）
領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位按照工作內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，集中時(shí)間，認(rèn)真組織，對(duì)整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個(gè)進(jìn)行審核，確保達(dá)標(biāo)。
六、保障措施
（一）提高認(rèn)識(shí)，明確責(zé)任。各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)要把加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作當(dāng)作重要工作來(lái)抓，實(shí)行“一把手”負(fù)責(zé)制，層層落實(shí)責(zé)任。建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確的責(zé)任體系和長(zhǎng)效管理機(jī)制。市政府有關(guān)職能部門(mén)要按照各自的職責(zé)承擔(dān)起社會(huì)管理責(zé)任，切實(shí)把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細(xì)、抓實(shí)、抓出成效。
（二）密切配合，抓好整改。市政府相關(guān)部門(mén)和各區(qū)政府要上下聯(lián)動(dòng)，密切配合，針對(duì)物業(yè)管理存在的問(wèn)題，制定切實(shí)可行的整改措施，認(rèn)真抓好整改。對(duì)整改不及時(shí)或不徹底的，有關(guān)部門(mén)要按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行查處，確保全部達(dá)標(biāo)。
（三）加強(qiáng)宣傳，營(yíng)造氛圍。要結(jié)合開(kāi)展“貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》，整頓規(guī)范物業(yè)管理市潮活動(dòng)，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關(guān)規(guī)章制度，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關(guān)政策和權(quán)利義務(wù)，進(jìn)一步增強(qiáng)參與意識(shí)和維權(quán)意識(shí)，樹(shù)立正確的消費(fèi)觀(guān)念，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。
（四）強(qiáng)化管理，鞏固成果。市政府相關(guān)部門(mén)和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會(huì)管理的重要組成部分，分工負(fù)責(zé)，強(qiáng)化管理。特別是對(duì)存在問(wèn)題進(jìn)行整改后，要進(jìn)一步明確管理單位和管理責(zé)任，避免類(lèi)似問(wèn)題的再次發(fā)生，切實(shí)維護(hù)廣大居民的切身利益和社會(huì)穩(wěn)定。
第四篇：小區(qū)物業(yè)管理方案
小區(qū)物業(yè)管理方案［整理］(2008-07-26 10:09:03)
標(biāo)簽：裝修 住戶(hù) 水電維修工 公共設(shè)
施 安全保衛(wèi) 文化
一投標(biāo)函
第二章：×××小區(qū)物業(yè)概況；
第三章：×××小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案
第一節(jié)：小區(qū)環(huán)境管理
第二節(jié)：小區(qū)衛(wèi)生綠化管理
第三節(jié)：小區(qū)的安全保衛(wèi)管理
第四節(jié)：設(shè)施的維修管理
第五節(jié)：小區(qū)的文化建設(shè)
第六節(jié)：其他物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目
第四章：×××小區(qū)管理組織結(jié)構(gòu)圖
第五章：人員配備 ；
第五章：金費(fèi)收支預(yù)算；
一、投 標(biāo) 函
致：×××小區(qū)業(yè)主委員會(huì)：
根據(jù)貴區(qū)日前發(fā)布的招標(biāo)公告，現(xiàn)決定參加“×××小區(qū)物業(yè)管理”項(xiàng)目的競(jìng)標(biāo)，并作出如下法律承諾：
1、嚴(yán)格遵守《中華人民共和國(guó)合同法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的一切規(guī)定，履行相關(guān)義務(wù)。
2、受法定代表人 授權(quán) 全權(quán)處理與本次投標(biāo)項(xiàng)目有關(guān)的事務(wù)。
3、投標(biāo)文件的內(nèi)容真實(shí)可靠。如果中標(biāo)，本投標(biāo)文件即成為中標(biāo)合同必然的附屬法律文件。
4、同意提供招標(biāo)人所要求的其他資料。
5、招標(biāo)人無(wú)義務(wù)必須接受或有權(quán)拒絕我們的投標(biāo)。
6、所有有關(guān)本次投標(biāo)的聯(lián)絡(luò)請(qǐng)函、電下列地址：
地址： 郵編電話(huà)： 傳真
法定代表人（簽字或蓋章）：
投標(biāo)人全稱(chēng)：（投標(biāo)單位公章）
年 月 日
第二章 ×××小區(qū)物業(yè)概況
×××小區(qū)住宅部分面積約為．．．平方米，共．．棟．．套單元房；公共部分面積約為．．平方米，有一個(gè)自行車(chē)棚和一個(gè)值班室。樓樓之間獨(dú)立成為封閉小院，與周邊圍墻組成一個(gè)封閉式的小區(qū)，由一個(gè)大門(mén)出入。小區(qū)．．．物業(yè)公司托管，后由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)日常衛(wèi)生等部分物業(yè)服務(wù)工作。
第三章 ×××小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案
根據(jù)×××小區(qū)的實(shí)際情況，并貫徹×××物業(yè)公司“盡心服務(wù)，超值服務(wù)”的服務(wù)宗旨，我公司擬將物業(yè)服務(wù)重點(diǎn)放在環(huán)境管理、衛(wèi)生綠化、.安全保衛(wèi).設(shè)施維修.文化建設(shè)五個(gè)方面。
第一節(jié) 環(huán)境管理
維護(hù)規(guī)劃的嚴(yán)肅性，定期進(jìn)行檢查維修，禁止亂鑿洞，亂開(kāi)門(mén)窗的破壞行為，禁止個(gè)別業(yè)主隨意改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)或亂搭建行為，保證業(yè)主的居住安全。我公司將嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)的裝修規(guī)定制定符合小區(qū)實(shí)際情況的管理制度，保證住宅樓的結(jié)構(gòu)不被破壞，從根本上使小區(qū)不動(dòng)產(chǎn)保值增值。
第二節(jié) 衛(wèi)生綠化管理
小區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境和綠化環(huán)境是體現(xiàn)小區(qū)面貌的重要因素，為搞好×××小區(qū)的衛(wèi)生和綠化，我公司將嚴(yán)格按照ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的要求，規(guī)范作業(yè)。我們要樹(shù)立全員保潔意識(shí)，制定嚴(yán)格的保潔制度、工作標(biāo)準(zhǔn)和獎(jiǎng)懲措施，并層層落實(shí)。目標(biāo)管理達(dá)到：一日三清掃，垃圾日日清，嚴(yán)格控制二次污染。具體實(shí)施方案如下：
一、每棟住宅樓后添置兩只垃圾桶
二、配備兩名保潔人員，負(fù)責(zé)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生：
（一）公共衛(wèi)生：
1、路面凈、花壇凈、綠地凈、無(wú)雜草枯葉；
2、垃圾桶保持光亮、無(wú)銹漬、無(wú)污跡；
3、各明溝溝蓋無(wú)積塵、無(wú)銹跡，站立側(cè)目可清晰見(jiàn)字。
（二）室內(nèi)衛(wèi)生：
1、樓道凈、玻璃凈、樓梯扶手凈
2、定期清掃、保潔；
（三）綠化環(huán)境：
1、保護(hù)：在草坪上樹(shù)立溫馨提示標(biāo)牌，防止花草人為傷害；
2、養(yǎng)護(hù)：定期澆水、修剪花草樹(shù)木，營(yíng)造優(yōu)雅、溫馨的花園式居住環(huán)境；
（四）裝潢垃圾：
會(huì)同業(yè)主委員會(huì)制定《室內(nèi)裝潢管理制度》，室內(nèi)裝潢有可能影響建筑物的結(jié)構(gòu)，減少建筑物壽命，并且在裝潢中出現(xiàn)大量的建筑垃圾，影響環(huán)境，對(duì)于室內(nèi)裝潢必須要有嚴(yán)格的規(guī)定，這關(guān)系到各業(yè)主的切身利益，也是物業(yè)管理公司義不容辭的責(zé)任。
（五）張貼警示牌，倡導(dǎo)文明新風(fēng)。
第三節(jié) 小區(qū)的安全保衛(wèi)
小區(qū)住戶(hù)文化層次較高，素質(zhì)較好，故安全保衛(wèi)工作除消防安全外，我們將以“人防為主，技防為輔”的方式重點(diǎn)對(duì)外安全的保衛(wèi)，具體做到以下幾點(diǎn)：
（一）整體排查，清除消防安全隱患；
我們將按國(guó)家消防標(biāo)準(zhǔn)對(duì)各住宅樓的消防設(shè)施進(jìn)行排查，配齊所需的消防器材，培訓(xùn)消防員，消除消防隱患。
（二）實(shí)行封閉式管理，24小時(shí)保安值班、巡邏，保障住戶(hù)安全；
我們將以大堂為主出入口，保安盡快熟悉住戶(hù)，對(duì)進(jìn)出的外來(lái)人員，嚴(yán)格實(shí)行登記制度，禁止無(wú)關(guān)人員入內(nèi)，大力加強(qiáng)夜間巡查力度，保障業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全。
（三）報(bào)警電話(huà)，為隨時(shí)處理緊急情況做好準(zhǔn)備。
“急住戶(hù)之所急，想住戶(hù)之所想”，設(shè)立報(bào)警電話(huà)，對(duì)于突發(fā)的各種事件，制定突發(fā)事件應(yīng)急處理程序，保證突發(fā)事件的及時(shí)解決。
第四節(jié) 設(shè)施的維修管理
小區(qū)的公共設(shè)施，極大地方便了住戶(hù)生活。為解決住戶(hù)的后顧之憂(yōu)，我們將做到以下幾點(diǎn)：
（一）對(duì)于公共設(shè)施進(jìn)行全面檢查；
在正式接管小區(qū)時(shí)我們將對(duì)公共設(shè)施進(jìn)行檢查、登記，對(duì)于損壞的公共設(shè)施進(jìn)行修理，如每棟樓的防盜門(mén)，公共的照明燈等。
（二）配備專(zhuān)業(yè)水電工，制定合理價(jià)格，設(shè)立保修電話(huà)，保證及時(shí)維修服務(wù)。
我們將和業(yè)主委員會(huì)按國(guó)家的相關(guān)維修規(guī)定，對(duì)于住戶(hù)水、電等維修項(xiàng)目制定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，配備專(zhuān)業(yè)水電工，在小區(qū)管理處設(shè)立一部便民熱線(xiàn)，在住戶(hù)提出維修要求時(shí)，及時(shí)完成維修工作。
維修管理的目標(biāo)達(dá)到：
1、24小時(shí)受理報(bào)修，一般情況下10分鐘內(nèi)維修人員到場(chǎng)，維修及時(shí)率100%。緊急情況隨叫隨到，確因特殊情況不能及時(shí)到場(chǎng)處理的，應(yīng)向保修人說(shuō)明情況，做好解釋工作，并盡快安排處理。維修結(jié)束后，將地面清理干凈，物品歸位，經(jīng)用戶(hù)簽字確認(rèn)方可離去。維修滿(mǎn)意率100%。
2、定期對(duì)公共照明設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行巡查，及時(shí)更換損壞的燈器具。公共照明完好率98%以上。
第五節(jié) 小區(qū)文化建設(shè)
為各業(yè)主創(chuàng)造和諧、友愛(ài)、健康的生活氛圍是我們追求的另一個(gè)重要的目標(biāo)，由于×××小區(qū)住戶(hù)文化素質(zhì)較高，完全可以利用現(xiàn)有資源做到以下幾點(diǎn)：
(一）建立老年活動(dòng)室
住戶(hù)中有不少是老年人，應(yīng)該為老年人創(chuàng)造一個(gè)能和外界溝通交流的好環(huán)境，這樣既給老年人帶來(lái)了歡樂(lè)，也讓其子女少了一份擔(dān)心。
（二）用小區(qū)文化資源組織文藝社團(tuán)
小區(qū)住戶(hù)有教師，物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)共同邀請(qǐng)具有一定文藝功底的住戶(hù)，成立文藝社團(tuán)，在空閑時(shí)間組織諸如舞蹈，書(shū)法，歌詠活動(dòng)，相互學(xué)習(xí)，相互交流，增進(jìn)鄰里了解，全面提高小區(qū)精神風(fēng)貌。
第六節(jié) 其他物業(yè)項(xiàng)目的管理
此外，還有其他的一些物業(yè)項(xiàng)目的管理，如自行車(chē)、轎車(chē)的停放管理，寬帶網(wǎng)接入、水電費(fèi)的收取等，我們將本著為住戶(hù)著想、便利住戶(hù)的宗旨和業(yè)主委員會(huì)共同協(xié)商，從而使業(yè)區(qū)內(nèi)所有的工作都能有條不紊的開(kāi)展。
第四章 ×××小區(qū)管理組織結(jié)構(gòu)圖
（3人）（2人）（1人）（1人）
第五章：人員配備
一、管理處經(jīng)理（1名）針對(duì)小區(qū)實(shí)際情況制定工作計(jì)劃，費(fèi)用收繳工作
二、管理員（１名）綠化養(yǎng)護(hù)、監(jiān)督各項(xiàng)工作的開(kāi)展情況，執(zhí)行主任安排的具體事務(wù)。
三、保潔人員(１８名)負(fù)責(zé)小區(qū)衛(wèi)生；
四、保安人員（３０名）負(fù)責(zé)小區(qū)安全，24小時(shí)值班巡邏；
五、水電維修工（５名）公共設(shè)施維護(hù)，水電維修。
第六章費(fèi)用核算
一、人員工資
1、管理區(qū)主任：1人５０００元/月＝
2、管理員： 1人 X ２０００元/月 －－
3、保潔： 2人 X ８００元/月＝元
4、保安： 3人X １２００元/月＝元
5、水電維修工：1人X １４５０元/月＝元
二、垃圾清運(yùn)費(fèi)：2車(chē)/日X 10元/車(chē)X30日＝600元
三、公共用電：元/月 ［調(diào)查確定］
四、每月水損：元/月 ［調(diào)查確定］
五、日常維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)、保潔材料費(fèi)：500元/月
六、固定資產(chǎn)折舊（2000元按3年）：56元/月 合計(jì)每月共需費(fèi)用：元/月
［說(shuō)明要統(tǒng)計(jì)后附表］
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第五篇：小區(qū)物業(yè)管理方案
小區(qū)物業(yè)管理方案
隨著物業(yè)服務(wù)水平對(duì)小區(qū)房屋的銷(xiāo)售以及居住的質(zhì)量影響越來(lái)越大，如何使物業(yè)服務(wù)更好地促進(jìn)XXX的銷(xiāo)售，在不斷完善對(duì)XX現(xiàn)有物業(yè)管理的基礎(chǔ)上，對(duì)XXXX應(yīng)進(jìn)一步提高物業(yè)管理的配置及服務(wù)水平，使XXX業(yè)主物業(yè)管理享受到VIP服務(wù)。
一、日常維護(hù)：
1.對(duì)業(yè)主房屋的管理：每月進(jìn)行定期檢查并記錄。檢查結(jié)果，如果是空置房，用短信的方式向業(yè)主反饋，并向業(yè)主提出相關(guān)建議，讓業(yè)主覺(jué)得自己的房屋就算沒(méi)有時(shí)間來(lái)看，物業(yè)公司也在照看著，放心讓物業(yè)公司去管理。如果是業(yè)主入住的房屋，直接用紙張作好記錄，投入到業(yè)主的信箱中，使業(yè)主對(duì)自己的房屋有所了解。（可為業(yè)主的空置房進(jìn)行簡(jiǎn)單清掃），業(yè)主的檢查記錄進(jìn)行專(zhuān)門(mén)存檔，存放在業(yè)主檔案文件袋中。
2.對(duì)公共部位、設(shè)施設(shè)備的管理：每月定期進(jìn)行檢查，把檢查、維修計(jì)劃、維修結(jié)果反饋到公共信息欄中，使業(yè)主了解到本園區(qū)物業(yè)運(yùn)行情況。
3.維修速度：業(yè)主報(bào)修，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)在15分鐘內(nèi)到業(yè)主報(bào)修現(xiàn)場(chǎng)，通過(guò)檢查判斷，立即向業(yè)主反饋維修信息，絕不斷拖拖拉拉（前提是施工方必須保證維修的及時(shí)性），讓業(yè)主感覺(jué)到維修的“深圳速度”。
4.對(duì)公共設(shè)施采取24小時(shí)值班制，晚上也安排人員進(jìn)行值班，以確保設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
二、環(huán)境衛(wèi)生：為提高及第苑的清潔度，在每層樓的消防樓梯處放置一個(gè)垃圾桶，業(yè)主只要把垃圾拿出家里，投放到本樓層的垃圾桶即可，這樣可減少垃圾經(jīng)過(guò)電梯影響電梯內(nèi)的衛(wèi)生。保潔員每天把垃圾清潔到公共路面的垃圾桶，由環(huán)衛(wèi)站的保潔員清運(yùn)出小區(qū)。保潔員對(duì)每層電梯前廳采用酒店使用的清潔用具進(jìn)行清潔、以保證高標(biāo)準(zhǔn)的清潔度。消防樓梯、窗戶(hù)等及時(shí)保潔，確保每棟樓達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)的衛(wèi)生要求。
三、綠化養(yǎng)護(hù)：定期施肥、及時(shí)修剪、除草，確保園區(qū)的園林綠化正常生長(zhǎng)。種植時(shí)設(shè)計(jì)出各種圖案定型，按定型的圖案進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)。使及第苑的綠化特色與其他園區(qū)不同。
四、交通秩序及車(chē)輛停放：為使及第苑的交通順暢，車(chē)輛的停放井然有序。設(shè)專(zhuān)門(mén)的交通指揮崗，進(jìn)入及第苑的車(chē)輛受指揮崗的指揮，業(yè)主按順序、要求停放好車(chē)輛。交通指揮崗熟悉所有停放在及第苑的車(chē)輛的固定位置，做好只要業(yè)主回來(lái)，就指引其往固定的車(chē)位停放，避免亂停亂放影響交通秩序。
五、安防：根據(jù)物業(yè)公司的安防方案，使用比其他園區(qū)更高科技、更全面的安防系統(tǒng)，以便人防與技防相結(jié)合，提高園區(qū)的安全系數(shù)。
六、收費(fèi)服務(wù)：物業(yè)公司為每戶(hù)業(yè)主在銀行開(kāi)戶(hù)，物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目都可以在銀行代交，物業(yè)公司收到銀行代收的費(fèi)用后，用短信反饋給業(yè)主，這樣可以節(jié)省業(yè)主到物業(yè)服務(wù)中心交費(fèi)的時(shí)間，物業(yè)公司也可以及時(shí)收到各種費(fèi)用。
七、物業(yè)服務(wù)中心：增設(shè)服務(wù)熱線(xiàn)電話(huà)，增設(shè)網(wǎng)上業(yè)主論壇及QQ群，使業(yè)主能充分參與物業(yè)管理，使物業(yè)對(duì)業(yè)主有更貼心的服務(wù)。增設(shè)親和大使，對(duì)業(yè)主的孩子及老人重點(diǎn)關(guān)注，孩子及老人的生日、節(jié)日時(shí)送小卡片、小禮物等，增進(jìn)業(yè)主與物業(yè)公司的感情。
八、特約服務(wù)：增設(shè)更多、更方便的特約服務(wù)，如室內(nèi)安防系統(tǒng)、購(gòu)買(mǎi)機(jī)票、訂餐、旅游咨詢(xún)等，使業(yè)主更省心。
九、制定標(biāo)準(zhǔn)的管理程序：服務(wù)人員統(tǒng)一的服務(wù)方式及服務(wù)程序，以體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)水平。
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