第一篇：擬任物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理復(fù)習(xí)大綱
擬任物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理復(fù)習(xí)大綱
一、物業(yè)管理概論
1、什么是物業(yè)管理定義？
答：物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
2、什么是物業(yè)管理的行業(yè)特征？
答：公共性和綜合性：使物業(yè)管理服務(wù)有別于服務(wù)和專項(xiàng)服務(wù)；
受益群體的廣泛性和差異性：使客觀評(píng)價(jià)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的難度增大；
即時(shí)性和無形性：使得業(yè)主無法象有形產(chǎn)品的消費(fèi)者那樣意識(shí)到物業(yè)服務(wù)的
真實(shí)存在；
持續(xù)性和長(zhǎng)期性：使得物業(yè)管理企業(yè)必須長(zhǎng)時(shí)間接受客戶的監(jiān)督和考驗(yàn)。
二、內(nèi)外部制度的建立
1、簡(jiǎn)述項(xiàng)目應(yīng)建立的應(yīng)急預(yù)案。
答：①消防滅火處置預(yù)案；②防汛搶險(xiǎn)處置預(yù)案；③緊急停電事故處置預(yù)案；④緊急跑水、漏水事故處置預(yù)案；⑤電梯故障（困人）緊急處置預(yù)案；⑥氣體燃料泄漏處置預(yù)案；⑦公共衛(wèi)生突發(fā)事件處置預(yù)案；⑧地震緊急處置預(yù)案。
2、項(xiàng)目經(jīng)理在項(xiàng)目管理應(yīng)建立管理制度有哪些？
答：內(nèi)部制度：人力資源管理制度、財(cái)務(wù)管理制度、物資采購(gòu)供應(yīng)制度、檔案管理制度等。
外部制度：管理規(guī)約、物業(yè)承接驗(yàn)收管理規(guī)定、綜合服務(wù)管理制度、共用部位房屋、外檐、道路等維修養(yǎng)護(hù)制度、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)制度、公共秩序維護(hù)管理制度、公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生清潔制度、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)管理制度、各類應(yīng)預(yù)案。
3、如何發(fā)揮項(xiàng)目經(jīng)理在物業(yè)管理制度中的作用？
答：
1、物業(yè)管理制度的研討制定者：?、學(xué)習(xí)、熟知相關(guān)的法律法規(guī)和項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)合同；?、理解項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)方案；?、了解業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)員工、物業(yè)分包商的情況；?、關(guān)注各部門工作銜接，推行內(nèi)部客戶的理念。
2、用物業(yè)管理制度做事、管人的監(jiān)督執(zhí)行者：?、物業(yè)管理制度的學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、教育從項(xiàng)目組建落實(shí)；?、項(xiàng)目各級(jí)管理人員做用物業(yè) 管理制度做事、管人的模范；?、從項(xiàng)目組建起項(xiàng)目經(jīng)理將制度落實(shí)作為頭等大事抓緊；?、項(xiàng)目分包服務(wù)商的監(jiān)控管理。
3、持續(xù)改進(jìn)物業(yè)管理制度的完善修訂者：?、加深對(duì)物業(yè)管理制度穩(wěn)定性和動(dòng)態(tài)性的關(guān)系理解；?、建立物業(yè)管理制度修訂程序、公開、公平、嚴(yán)肅認(rèn)真。
三、公共法和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
1、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)中共用部分的權(quán)利，簡(jiǎn)稱業(yè)主共有權(quán)，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，共用部分應(yīng)當(dāng)由哪幾部分構(gòu)成？
答：
1、區(qū)分所有權(quán)建筑物專有部分以外的其余部分；
2、不屬專有部分的建筑物附屬物及附屬設(shè)施；
3、經(jīng)區(qū)分所有權(quán)人約定供共同使用的專有部分與其附屬物。
2、案例分析
最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋
第十五條 業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國(guó)家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，實(shí)施下列行為的，可以認(rèn)定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”：
（一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)?、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；
（二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；
（三）違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修；
（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場(chǎng)地或者其他共有部分。
四、物業(yè)管理專業(yè)法規(guī)
1、簡(jiǎn)述物業(yè)服務(wù)合同中約定的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容有哪些？
答：物業(yè)服務(wù)合同中約定的物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：
（一）共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；
（二）電梯、智能系統(tǒng)等設(shè)備的運(yùn)行服務(wù)；
（三）環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和綠地、樹木、綠化設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、管理；
（四）物業(yè)裝飾裝修的管理；
（五）車輛行駛和停放秩序的服務(wù)、管理；
（六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的服務(wù)、管理；
（七）物業(yè)資料的查詢服務(wù)和管理；
（八）雙方約定的其他物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容。
2、簡(jiǎn)述新修訂的《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》確立了哪些新制度？（至少寫出五項(xiàng)）
答：（1）建立了物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度；（2）建立了從業(yè)人員上崗和繼續(xù)教育制度；
（3）建立對(duì)物業(yè)管理公用部位、公用設(shè)施設(shè)備前期查驗(yàn)和日常檢查制度；（4）建立了中介機(jī)構(gòu)和外阜來津企業(yè)備案制度；（5）建立了物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理預(yù)警報(bào)告制度。
3、簡(jiǎn)述新的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分幾個(gè)等級(jí)及每個(gè)等級(jí)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？
答：一級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.2元，二級(jí):0.9元；三級(jí)：0.7元，四級(jí)0.5元，上下浮動(dòng)20%。
4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示那些內(nèi)容？
答：
1、房屋專項(xiàng)維修資金使用情況；
2、利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的收益情況；
3、機(jī)動(dòng)車場(chǎng)位占地費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)和使用情況；
4、每年四季度將物業(yè)管理共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況的報(bào)告，提交業(yè)委會(huì)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示；
5、實(shí)行酬金制的企業(yè)至少每季度向業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主公布一次物業(yè)費(fèi)的收支使用情況；
6、在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置將服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)予以公布；
7、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、管理人員持證上崗證書復(fù)印件，各項(xiàng)管理服務(wù)制度、管理人員職責(zé)分工、聯(lián)系方式等信息；
8、提供特約服務(wù)的具體項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
9、節(jié)假日服務(wù)事項(xiàng)、社區(qū)文化活動(dòng)安排，以及需要向業(yè)主提示的事項(xiàng)；
10、其他需要業(yè)主及時(shí)知曉的房屋事項(xiàng)。
5、簡(jiǎn)述新修訂的《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》突出了政府監(jiān)管職能的作用。賦予了街辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在轄區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的哪十項(xiàng)監(jiān)管職能？ 答：①負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會(huì)；
②受理業(yè)主大會(huì)備案；
③在業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議或者臨時(shí)會(huì)議時(shí)，負(fù)責(zé)召集工作； ④在業(yè)主大會(huì)作出決定后三十日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)不代表業(yè)主大會(huì)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、續(xù)簽、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同，或者不組織業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行換屆和補(bǔ)選工作的情況下，按照有關(guān)規(guī)定組織選舉新的業(yè)主委員會(huì)；
⑤監(jiān)督開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后將物業(yè)管理用房無償移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用；
⑥負(fù)責(zé)組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理活動(dòng)中出現(xiàn)的問題；
⑦對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，有權(quán)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主；
⑧接受業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)違反新《條例》行為的投訴和舉報(bào)；
⑨接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目的預(yù)警報(bào)告，協(xié)調(diào)解決退出和交接過程中出現(xiàn)的問題；對(duì)未有業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)項(xiàng)目，在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督下，接收退出物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的相關(guān)資料；
⑩對(duì)業(yè)主委員會(huì)及其成員不按照規(guī)定移交保管的資料、印章和財(cái)物的，應(yīng)業(yè)主委員會(huì)的請(qǐng)求協(xié)助移交。
五、物業(yè)管理招投標(biāo)
1、投標(biāo)文件中技術(shù)部分分別由哪些內(nèi)容組成？
答：1項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思；2主要工作環(huán)節(jié)運(yùn)行程序；3機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備、培訓(xùn)與管理；4管理指標(biāo)與措施；5內(nèi)部管理制度的制定；
6、檔案資料的建立與管理；7前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容；8常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容；9各個(gè)階段工作計(jì)劃；10物資裝備與提供方式；11緊急預(yù)案；12社區(qū)文化。
2、投標(biāo)文件中資信部分分別由哪些內(nèi)容組成？
答：1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 2.企業(yè)資質(zhì)等級(jí)復(fù)印件3.法人代表授權(quán)委托書、4.公司介紹、注冊(cè)資金 5.公司管理業(yè)績(jī) 6.項(xiàng)目經(jīng)理介紹7.專業(yè)技術(shù)人員情況。
3、試述物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫要求。
答：①使用國(guó)家統(tǒng)一的計(jì)量單位；②使用國(guó)家統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范；③使用準(zhǔn)確的表達(dá)方式；④確保資料的真實(shí)性；⑤計(jì)算數(shù)字準(zhǔn)確無誤，報(bào)價(jià)合理；⑥裝訂整齊，符合要求；⑦注意文件保密。
六、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)測(cè)算
1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成？
答：物業(yè)管理基本服務(wù)費(fèi)和機(jī)電設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行養(yǎng)護(hù)費(fèi)。
包干制計(jì)費(fèi)方式下物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成內(nèi)容：物業(yè)管理服務(wù)成本、法定稅費(fèi)、利潤(rùn)。酬金制計(jì)算方式下物業(yè)付費(fèi)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成內(nèi)容：物業(yè)管理服務(wù)支出、酬金。
2、物業(yè)管理基本服務(wù)內(nèi)容包括什么？
答：
1、綜合管理；
2、清潔衛(wèi)生；
3、公共秩序維護(hù)；
4、綠化養(yǎng)護(hù)；
5、公共部位養(yǎng)護(hù)。
3、機(jī)電設(shè)施設(shè)備日常養(yǎng)護(hù)費(fèi)包含的內(nèi)容？
答：電梯、給排水系統(tǒng)、強(qiáng)弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、避雷系統(tǒng)、航空障礙燈、水景、噴泉。
七、前期介入、接管驗(yàn)收程序
1、物業(yè)承接查驗(yàn)的資料包括哪些內(nèi)容？
答：
1、在接管驗(yàn)收協(xié)議簽訂后十日內(nèi)，與建設(shè)單位辦理交接手續(xù)，接收物業(yè)管理用房以及
其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。
2、交接工作應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。交接記錄應(yīng)當(dāng)包括移交資料明細(xì)、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、交接時(shí)間、交接方式 等內(nèi)容。交接記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)企業(yè)共同簽字確認(rèn)。
3、分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目，可以根據(jù)開發(fā)進(jìn)度，對(duì)符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗(yàn)。在承接最后一期物業(yè)時(shí)，辦理物業(yè)項(xiàng)目整體交接手續(xù)。
2、案例論述題：
某物業(yè)管理服務(wù)公司在承接物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行管理服務(wù)中，開發(fā)商遺留下一系列的問題：開發(fā)商將小區(qū)的底層機(jī)房改造成為公共秩 序維護(hù)員宿舍；沒有預(yù)留足夠的會(huì)所和物業(yè)管理服務(wù)用房等等。業(yè)主將開發(fā)商的遺留問題歸結(jié)到物業(yè)公司身上，以至于業(yè)主與物業(yè) 公司的矛盾愈演愈烈，業(yè)主終于要解聘物業(yè)公司。
問題：開發(fā)商遺留問題業(yè)主歸結(jié)到物業(yè)公司身上怎么辦？
答：《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》.第四十一條規(guī)定規(guī)劃、設(shè)計(jì)新建物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局物業(yè)管理服務(wù)的各項(xiàng)設(shè)施，并按照開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃出售部分總面積的千分之三至千分之四確定物業(yè)管理用法，并向業(yè)主公示。關(guān)于“天津市新建住宅物業(yè)管理接管驗(yàn)收的指導(dǎo)意見”中規(guī)定了共用配套設(shè)施接管驗(yàn)收包括物業(yè)管理用房、會(huì)所、設(shè)備等的驗(yàn)收。機(jī)房是列入公攤面積的。
八、入住、裝修管理
1、物業(yè)裝修管理應(yīng)注意的問題有哪些？ 答：
1、是否改變房屋結(jié)構(gòu)及功能；
2、是否有承重墻、柱子上敲擊，穿孔及拆除連接陽(yáng)臺(tái)的墻體、門窗；
3、是否有不適當(dāng)樓面靜荷載，超負(fù)荷吊頂，安裝大型燈具，鋪設(shè)大理石等；
4、是否刨鑿，重?fù)繇敯?、外墻?nèi)側(cè)及排煙管道，不經(jīng)穿管直接埋設(shè)電線或改線；
5、拆除或破壞廚房、衛(wèi)生間地面防水層；
6、裝修材料及施工現(xiàn)場(chǎng)是否符合消防要求；
7、是否擅自改動(dòng)分戶主供電及通訊、煤氣管線，煤氣管是否暗藏；
8、是否擅自改變門窗尺寸；
9、排污管道是否有適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)措施；
10、動(dòng)火作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)是否有適當(dāng)?shù)南缿?yīng)急處理措施和符合安全操作規(guī)范；
11、裝修垃圾是否按指定時(shí)間地點(diǎn)清運(yùn)、堆放；
12、裝修材料及垃圾清運(yùn)是否有損壞樓道、公共設(shè)施；
13、窗花、空調(diào)安裝是否符合外觀統(tǒng)一規(guī)范；
14、施工作業(yè)是否在規(guī)定時(shí)間范圍內(nèi)；
15、施工人員是否在不文明行為或從事其它違反治安管理的活動(dòng)。
2、物業(yè)裝飾裝修管理流程主要包括哪些環(huán)節(jié)？
答：
1、備齊資料；
2、填寫申報(bào)登記表；
3、登記；
4、簽訂管理服務(wù)協(xié)議；
5、辦理開工手續(xù)；
6、施工過程巡查；
7、隱蔽工程驗(yàn)收；
8、竣工驗(yàn)收。
3、業(yè)主、物主使用人和裝飾裝修企業(yè)與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》包括哪些內(nèi)容？
答：
1、裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容；
2、允許施工的時(shí)間 ；
3、廢棄物的清理與處置；
4、窗護(hù)欄的安裝要求；
5、禁止行為和注意事項(xiàng)；
6、違約責(zé)任；
7、管理服務(wù)費(fèi)；
8、裝飾施工安全消防責(zé)任書；
9、其他需要約定的事。
九、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
1、哪些事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
答：
1、業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金；
2、決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備。
2、物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議的召集，組成以及主要協(xié)調(diào)解決的問題？ 答：物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織召集，由區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門、居民委員會(huì)、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表等各方代表組成。
主要協(xié)調(diào)解決的問題：
1、業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)的問題；
2、業(yè)主委員會(huì)換屆過程中出現(xiàn)的問題；
3、履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的問題；
4、提前終止物業(yè)服務(wù)合同的問題；
5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題；
6、其他物業(yè)管理問題。
3、《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定哪些事項(xiàng)必須由業(yè)主大會(huì)共同決定？
答：業(yè)主大會(huì)由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主集體行使權(quán)利和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權(quán)益的組織。
下列事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定：
（一）制定、修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約；
（二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；
（三）審定物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（四）制定、修改、審議物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的其他管理事項(xiàng)；
（五）專項(xiàng)維修資金的籌集、使用方案，并監(jiān)督實(shí)施；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（七）涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)力的其他重大事項(xiàng)。
4、論述題：
1、簡(jiǎn)述業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中的職責(zé)和作用。答：
1、招集業(yè)主大會(huì)會(huì)議；
2、定期報(bào)告有關(guān)決定執(zhí)行情況，提出物業(yè)管理建議；
3、在業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定后 30 日內(nèi)，代表業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、續(xù)簽、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同；
4、及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
5、督促不交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的業(yè)主限期交納；
6、組織業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的維修、更新、改造方案進(jìn)行書面確認(rèn)，并監(jiān)督實(shí)施；
7、監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；
8、組織籌集專項(xiàng)維修資金；
9、組織業(yè)主委員會(huì)換屆和補(bǔ)選工作；
10、完成業(yè)主大會(huì)交辦的其他事項(xiàng)。
5、案例題：
1、某物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同到期前三個(gè)月，找到小區(qū)業(yè)主委員會(huì)協(xié)商續(xù)約事宜。業(yè)主委員會(huì)召集小區(qū)的業(yè)主代表開會(huì)研究 續(xù)簽合同問題，會(huì)上經(jīng)業(yè)主代表投票有三分之二代表同意續(xù)聘該企業(yè)。會(huì)后業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)企業(yè)續(xù)簽了合同，并在小區(qū)進(jìn)行了公示。請(qǐng)問：業(yè)主委員會(huì)的做法是否正確？為什么？你作為項(xiàng)目經(jīng)理，遇到因續(xù)簽合同問題業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé)的情況怎么辦？
答：不正確。作為項(xiàng)目經(jīng)理首先以書面形式提請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)，召開業(yè)主大會(huì)，條例中規(guī)定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)只需經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意就可與物業(yè)企業(yè)續(xù)簽合同，并在小區(qū)進(jìn)行了公示。不需經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
如業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé)，項(xiàng)目經(jīng)理可與其協(xié)商，協(xié)商不成，可向街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開業(yè)主大會(huì)解決合同續(xù)簽問題。
十、合同和有關(guān)協(xié)議的簽訂
1、請(qǐng)列舉物業(yè)公司的管理服務(wù)義務(wù)的特點(diǎn)有哪些。答：第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)、第一時(shí)間制止、第一時(shí)間報(bào)告。
2、案例分析：
某小區(qū)李某在小區(qū)內(nèi)行走至門棟時(shí)，突然被樓上扔出來的煙缸擊傷，李某詢問該樓所有業(yè)主，無人承認(rèn)，無奈李某找到 物業(yè)公司，以物業(yè)公司未盡到管理責(zé)任，要求物業(yè)公司給予經(jīng)濟(jì)賠償。
問題：
1、李某損失應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)？（重點(diǎn)）
答：根據(jù)物權(quán)責(zé)任法第八十七條的規(guī)定“從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害，難以確定具體侵權(quán)人的，除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補(bǔ)償”。因此由建筑物使用人或所有人承擔(dān)。
2、物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任？ 答：不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。
3、如果李某起訴，哪些事實(shí)需要李某提交證據(jù)？ 答：舉證由受害人提供損害事實(shí)、損害所產(chǎn)生的證據(jù)。
十一、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與管理
1、物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容？
答：①設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理；②設(shè)備運(yùn)行的管理；③設(shè)備維修的管理；④設(shè)備更新改造管理；⑤備品配件管理； ⑥固定資產(chǎn)管理；⑦工程資料管理。
十二、房屋本體的維修
1.物業(yè)查勘的順序一般是什么？
答：查勘順序一般是：從外部到內(nèi)部，從屋頂?shù)降讓樱粡某兄亟Y(jié)構(gòu)到非承重結(jié)構(gòu)；從表面到隱蔽，從局部到整體。
2.房屋的共用部位主要包括哪些部分？
住宅物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備包括哪些內(nèi)容？ 答：
1、區(qū)分所有權(quán)建筑物專有部分以外的其余部分；
2、不屬專有部分的建筑物附屬物及附屬設(shè)施；
3、經(jīng)區(qū)分所有權(quán)人約定供共同使用的專有部分與其附屬物。
3、建筑屋面的維修養(yǎng)護(hù)管理工作應(yīng)注意哪幾方面？ 答：①定期檢查、發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理；
②保證屋面清潔，利于雨水順暢排除； ③加強(qiáng)屋面維護(hù)管理，遵守業(yè)主管理規(guī)約。
十三、公共秩序服務(wù)與管理
1、車輛管理應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？
答：1.小區(qū)交通及車場(chǎng)指引標(biāo)識(shí)及免責(zé)告示應(yīng)充足明確，避免發(fā)生法律糾紛；
2.與車主簽訂有關(guān)車輛停放的相關(guān)協(xié)議，并留存其 本人 身份證、駕駛證、車輛行駛證復(fù)印件，建立雙方車輛停放服務(wù)關(guān)系并建立檔案； 3.車輛停放必須符合消防管理要求，切忌堵塞 消防通道。
4.對(duì)于電梯直接車場(chǎng)入戶的小區(qū)，要做好電梯入口的安全防范監(jiān)控措施，避免企圖人員進(jìn)入樓內(nèi)。
2、對(duì)于小區(qū)業(yè)主不服從物業(yè)公司所制定的車場(chǎng)及車輛交通停放管理方案，你是如何看待此問題？
某高校物業(yè)管理中心的兩名公共秩序維護(hù)員，班后外出吃飯，由于喝酒過量，在回宿舍的途中酒醉，行走不便，強(qiáng)行要一名學(xué) 生送倆人回宿舍，學(xué)生沒有理會(huì)，倆人強(qiáng)行抓住學(xué)生，發(fā)生了糾纏，并且動(dòng)起手來，倆人將該學(xué)生的眼睛打破，傷及眼眉。該學(xué)生 被送往醫(yī)院救治，眉骨處縫合 3 針。事發(fā)后，其他學(xué)生報(bào)告給學(xué)校保衛(wèi)處，校保衛(wèi)處立即將兩位公共秩序維護(hù)員送往派出所，經(jīng)查 屬實(shí)，被拘留審查。
問題：（1）公共秩序維護(hù)員的行為是否與物業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)？ 答：有關(guān)。
（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)該進(jìn)行賠償？為什么？
答：不需要。
1.下班后屬于自己的時(shí)間，出現(xiàn)問題屬于自己的行為 2.此二人違反治安管理處罰條例，應(yīng)按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。
十四、維修資金的使用程序
1、專項(xiàng)維修資金使用程序分幾步，具體包括那些內(nèi)容？
答：專項(xiàng)維修資金使用程序分6步：①制定方案（包括物業(yè)企業(yè)制定維修和更新改造方案）；②業(yè)主確認(rèn)（包括維修更新改造方案經(jīng)業(yè)主書面同意在小區(qū)進(jìn)行公示）；③辦理備案（物業(yè)服務(wù)企業(yè)去項(xiàng)目所在地的區(qū)縣房管局辦理使用備案）；④開戶劃款（物業(yè)服務(wù)企業(yè)到專戶管理銀行開戶，有市維修資金管理中心劃款）；⑤竣工驗(yàn)收（工程竣工后物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或居民委員會(huì)、施工企業(yè)及工程監(jiān)理單位對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收并簽署維修和更新改造工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告）；⑥決算核減（指物業(yè)服務(wù)企業(yè)填寫、公示維修和更新改造工程決算費(fèi)用分?jǐn)偳鍍?cè)并到房屋維修資金管理中心辦理維修和更新改造工程核減手續(xù)）。
2、專項(xiàng)維修資金與應(yīng)急解危資金的區(qū)別？
答；專項(xiàng)維修資金用于物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，以保障物業(yè)售后的維修管理，維護(hù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益。
應(yīng)急解危資金是
1、房屋局部屋面滲漏，外檐脫落，道路破損、塌陷等受益范圍、責(zé)任人無法界定的。
2、突發(fā)電梯故障、排水管道漏水等影響業(yè)主正常使用和住用安全的。
3、經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的其他共用部分、共用設(shè)施設(shè)備緊急維修項(xiàng)目。
4、物業(yè)服務(wù)合同約定當(dāng)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的維修內(nèi)容除外。
十五、檔案建立
1、建立業(yè)主檔案應(yīng)包括哪些資料？（簡(jiǎn)答）
答：（1）業(yè)主入住通知書。（2）業(yè)主基本情況登記表。（3）業(yè)主入住手冊(cè)，業(yè)主入住須知。（4）臨時(shí)管理規(guī)約或管理規(guī)約及確認(rèn)書。（5）前期物業(yè)服務(wù)合同（物業(yè)服務(wù)合同）確認(rèn)書。（6）房屋裝修管理服務(wù)協(xié)議。（7）車輛擁有情況（汽車、摩托車、自行車）等。
十六、達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)
1、簡(jiǎn)述住宅小區(qū)的達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)八個(gè)大項(xiàng)的內(nèi)容？
答：
1、基礎(chǔ)管理 32 分；
2、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù) 14 分；
3、共用設(shè)施設(shè)備管理 15 分；
4、公共秩序維護(hù)/消防/車輛管理 10 分；
5、環(huán)境衛(wèi)生管理 14 分；
6、綠化管理 7 分；
7、精神文明建設(shè) 3 分；
8、管理效益 5 分。
2、簡(jiǎn)述大廈和工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)九個(gè)大項(xiàng)的內(nèi)容？
答：
1、基礎(chǔ)管理 22 分；
2、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù) 9 分；
3、共用設(shè)備管理 35 分；
4、共用設(shè)施管理 4 分；
5、公共秩序維護(hù)及車輛管理 9 分；
6、環(huán)境衛(wèi)生管理 10 分；
7、綠化管理 4 分；
8、精神文明建設(shè) 3 分；
9、管理效益 4 分。
十七、關(guān)系維護(hù)
1、作為一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理請(qǐng)你設(shè)計(jì)一個(gè)業(yè)主滿意度調(diào)查表。
答：作為項(xiàng)目經(jīng)理在日常工作中應(yīng)做好：
1、業(yè)主的關(guān)系維護(hù)；
2、專業(yè)部門和相關(guān)單位關(guān)系維護(hù)；
3、與行政部門關(guān)系維護(hù)；
4、與媒體關(guān)系維護(hù)；
5、與員工關(guān)系維護(hù)。
2、簡(jiǎn)述業(yè)主滿意度調(diào)查的工作步驟和方法？
答：工作步驟：服務(wù)中心、公共秩序維護(hù)、設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、環(huán)境管理等。
方法：和業(yè)主委員會(huì)溝通以書面形式公式；活動(dòng)的制定；活動(dòng)的計(jì)劃；活動(dòng)的實(shí)施；業(yè)主調(diào)查表的統(tǒng)計(jì)分析；活動(dòng)的完成。
十八、綠化管理
1、綠化接管驗(yàn)收應(yīng)注意的問題。
答：
1、綠化接管驗(yàn)應(yīng)以綠化竣工圖 綠化竣工圖為依據(jù) 綠化竣工圖；
2、特別注意種植土的深度
3、注意苗木規(guī)格，品種；
4、注意綠籬及灌木的密度；
5、新補(bǔ)植物應(yīng)注意成活率；
6、仔細(xì)檢查供水系統(tǒng)。
2、綠地管理中存在的常見問題。
答：?各類毀綠現(xiàn)象；?枯枝死樹問題；?澆灌井蓋；?萌蘗的清除；?缺苗；?支架問題；?綠地雜草；?綠地各類邊角處理；?作業(yè)面的繕后處理；?樹穴；⑴植物配置雜亂；⑵冬季燒草不當(dāng)灼傷植物。
3、綠化外包應(yīng)做哪些工作？
答：
1、承包單位的資質(zhì)狀況；
2、合同簽訂的要嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致；
3、綠地的基本情況要清楚；
4、做好日常巡視、檢查；
5、注意綠化設(shè)施是否完好；
6、監(jiān)督承包單位農(nóng)藥的使用情況；
7、綠地的衛(wèi)生狀況；
8、合同到期前要加強(qiáng)監(jiān)督；
9、承包單位是否拖欠水費(fèi)、工資等。
十九、保潔服務(wù)
1、物業(yè)清潔管理的內(nèi)容 ？
答：物業(yè)清潔管理的前期介入、驗(yàn)收接管、日常管理；高空外墻的清洗；清潔有償服務(wù)
2、外圍清潔點(diǎn)都包含哪些？
答：
1、負(fù)責(zé)大廈（小區(qū)）紅線范圍內(nèi)的道路、草地、綠化帶等公共區(qū)域地面的清潔；負(fù)責(zé)大廈（小區(qū)）內(nèi)的街心花園、廣場(chǎng)、游樂設(shè)施的清潔；負(fù)責(zé)大廈（小區(qū)）內(nèi)的噴水池；負(fù)責(zé)大廈（小區(qū)）內(nèi)的路燈、樓道燈、走廊燈、辦公室和活動(dòng)場(chǎng)所的燈具；負(fù)責(zé)室外果皮箱和垃圾的清潔、清運(yùn)和消殺工作；
2、負(fù)責(zé)大廈周圍墻身、幕墻、路燈、宣傳牌、雕塑和排風(fēng)口的清潔；
3、定時(shí)對(duì)室外沙井、雨污水井及管道和化糞池進(jìn)行清理疏通；
4、負(fù)責(zé)室外明裝管線和明裝公用設(shè)施設(shè)備的外表清潔工作；
5、對(duì)區(qū)內(nèi)違反清潔規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻和糾正；
6、積極完成上級(jí)交給的各項(xiàng)臨時(shí)任務(wù)。
第二篇：擬任物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理復(fù)習(xí)大綱2
擬任物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理復(fù)習(xí)大綱
一、物業(yè)管理概論
1、什么是物業(yè)管理？
重點(diǎn)
答：物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案。
二、內(nèi)外部制度的建立
1、簡(jiǎn)述物業(yè)管理制度內(nèi)部制度的內(nèi)容。答：
1、人力資源管理制度。
2、財(cái)務(wù)管理制度。
3、物資采購(gòu)供應(yīng)制度。
4、檔案管理規(guī)定。
2、簡(jiǎn)述項(xiàng)目應(yīng)建立的應(yīng)急預(yù)案。重點(diǎn)
答：①消防滅火處置預(yù)案；②防汛搶險(xiǎn)處置預(yù)案；③緊急停電事故處置預(yù)案；④緊急跑水、漏水事故處置預(yù)案；⑤電梯故障（困人）緊急處置預(yù)案；⑥氣體燃料泄漏處置預(yù)案；⑦公共衛(wèi)生突發(fā)事件處置預(yù)案；⑧地震緊急處置預(yù)案。
論述題：1.項(xiàng)目經(jīng)理在項(xiàng)目管理應(yīng)建立管理制度有哪些？
答：
1、內(nèi)部制度：包括人力資源管理制度、財(cái)務(wù)管理制度、物資采購(gòu)供應(yīng)制度、檔案管理制度等。
2、外部制度。
3、綜合服務(wù)管理制度。
4、共用部位房屋、外檐、道路等維修養(yǎng)護(hù)制度。
5、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)制度。
6、公共秩序維護(hù)管理制度。
7、公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生清潔制度。
8、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)管理制度。
9、各類應(yīng)預(yù)案。2.如何發(fā)揮項(xiàng)目經(jīng)理在物業(yè)管理制度中的作用？
答：
1、物業(yè)管理制度的研討制定者⑴學(xué)習(xí)、熟知相關(guān)的法律法規(guī)和項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)合同⑵理解項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)方案 ⑶了解業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)員工、物業(yè)分包商的情況⑷關(guān)注各部門工作銜接，推行內(nèi)部客戶的理念。
2、用物業(yè)管理制度做事、管人的監(jiān)督執(zhí)行者⑴物業(yè)管理制度的學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、教育從項(xiàng)目組建落實(shí)⑵項(xiàng)目各級(jí)管理人員做用物業(yè)管理制度做事、管人的模范⑶從項(xiàng)目組建起項(xiàng)目經(jīng)理將制度落實(shí)作為頭等大事抓緊⑷項(xiàng)目分包服務(wù)商的監(jiān)控管理。
3、持續(xù)改進(jìn)物業(yè)管理制度的完善修訂者⑴加深對(duì)物業(yè)管理制度穩(wěn)定性和動(dòng)態(tài)性的關(guān)系理解⑵建立物業(yè)管理制度修訂程序、公開、公平、嚴(yán)肅認(rèn)真。
三、公共法和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
1、簡(jiǎn)述侵權(quán)行為的構(gòu)成要件？ 重點(diǎn)
答：1.侵權(quán)行為；2.損害事實(shí)（即損害結(jié)果）；3.侵權(quán)行為與損害事實(shí)之間存在因果關(guān)系；4.過錯(cuò)：故意或過失。
2、簡(jiǎn)述保管合同的法律特征？
選擇 多
答：①實(shí)踐性合同；②原則上無償合同；③不要式、雙務(wù)合同； ④保管合同僅轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的占有，而非由保管人取得所有權(quán)和使用權(quán)。
3、簡(jiǎn)要列舉何種民事權(quán)益受到侵害，可依照侵權(quán)責(zé)任法要求行為人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。（列舉五種以上）選擇 多
答：生命權(quán)、姓名權(quán)、名譽(yù)權(quán)、肖像權(quán)、榮譽(yù)權(quán)、隱私權(quán)、婚姻自主權(quán)、監(jiān)護(hù)權(quán)、所有權(quán)、用譽(yù)物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、著作權(quán)、專利權(quán)、商標(biāo)專用權(quán)、發(fā)現(xiàn)權(quán)、股權(quán)、繼承權(quán)等人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益。以上權(quán)益受到侵害，可依照侵權(quán)責(zé)任法要求行為人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。
4、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)中共用部分的權(quán)利，簡(jiǎn)稱業(yè)主共有權(quán)，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，共用部分應(yīng)當(dāng)由哪幾部分構(gòu)成？重點(diǎn)
答：
1、區(qū)分所有權(quán)建筑物專有部分以外的其余部分
2、不屬專有部分的建筑物附屬物及附屬設(shè)施；
3、經(jīng)區(qū)分所有權(quán)人約定供共同使用的專有部分與其附屬物。
案例分析題： 王某2000年1月入住某小區(qū)，自入住之日起只向物業(yè)公司交納了2000年1月至2001年1月的物業(yè)管理費(fèi)，從2001年2月至今王某以物業(yè)公司服務(wù)不到位為由，拒不交納物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司也一直沒有催收相關(guān)費(fèi)用。２００８年８月，物業(yè)公司準(zhǔn)備維護(hù)自身權(quán)益。問：１、物業(yè)公司能否起訴王某要求其支付物業(yè)管理費(fèi)？答：能
２、物業(yè)公司有權(quán)獲得多長(zhǎng)期間的物業(yè)管理費(fèi)？答：起訴之日前2年的物業(yè)費(fèi) ３、業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)公司能否將電梯停運(yùn)？答：不能
４、業(yè)主欠費(fèi)將滿二年時(shí)，物業(yè)公司可以采取何種方法以便中斷訴訟時(shí)效，最大限度維護(hù)企業(yè)權(quán)益？答：1.快遞寄催繳單，2.公證送達(dá)催繳單3.業(yè)主委員會(huì)協(xié)助催繳4.催繳員上門催繳，對(duì)業(yè)主當(dāng)面催繳5.報(bào)紙刊登催繳通知
四、物業(yè)管理專業(yè)法規(guī)
1、簡(jiǎn)述物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議的召集部門及成員單位的組成？應(yīng)該協(xié)調(diào)解的決決那些問題 重點(diǎn) 答：由街道辦事處組織召集由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門、居委會(huì)、派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表等各方代表組成。解決下列問題：
1業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)的問題.2業(yè)主委員會(huì)換屆過程中出現(xiàn)的問題3履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問題。4提前終止物業(yè)合同的問題。5物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題。6需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理問題。
2、簡(jiǎn)述物業(yè)服務(wù)合同中約定的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容有哪些？ 重點(diǎn)
答：1共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理； 2電梯、智能系統(tǒng)等設(shè)備的運(yùn)行服務(wù);3環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和綠地、樹木、綠化設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、管理； 4物業(yè)裝飾裝修的管理；5車輛行駛和停放秩序的服務(wù)、管理；6物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的服務(wù)和管理；7物業(yè)資料的查詢服務(wù)和管理；8雙方約定的其他物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容。
3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的問題如何解決？
1溝通 2原因 3請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)督促欠繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主限期交納（沒有業(yè)主委員會(huì)應(yīng)書面催交）4“訴訟”
4、簡(jiǎn)述新的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分幾個(gè)等級(jí)及每個(gè)等級(jí)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？
重點(diǎn) 答.一級(jí) 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.2元，二級(jí):0.9元；三級(jí)：0.7元，四級(jí)0.5元。
開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在協(xié)商確定物業(yè)管理基本服務(wù)費(fèi)時(shí)可在中準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上進(jìn)行浮動(dòng)，上下浮動(dòng)幅度不得超過20%。
5、新《條例》進(jìn)一步完善了原來六項(xiàng)基本制度 重點(diǎn)
答： 的問題
7、對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)作出的決定違反法律法規(guī)的，有權(quán)責(zé)令限期改正或者撤銷決定并通告全體業(yè)主
8、接受業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)委會(huì)和物業(yè)企業(yè)對(duì)違反新條例行為的投訴和舉報(bào)
9、接受物業(yè)企業(yè)退出項(xiàng)目的預(yù)警報(bào)告，協(xié)調(diào)解決退出和交接中出現(xiàn)的問題；對(duì)未有業(yè)委會(huì)的物業(yè)項(xiàng)目，在區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督下，接收物業(yè)企業(yè)移交的相關(guān)資料
10、對(duì)業(yè)委會(huì)及其成員不按規(guī)定移交保管的資料、印章和財(cái)務(wù)的，應(yīng)業(yè)委會(huì)的請(qǐng)求協(xié)助移交。
五、物業(yè)管理招投標(biāo) 簡(jiǎn)答題：
1、物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo)的四項(xiàng)基本原則的主要內(nèi)容是什么？
簡(jiǎn)答題：
答：1.公開的原則：公開是指招標(biāo)活動(dòng)要公開，要在媒體上招標(biāo)廣告或公告，公開標(biāo)書，使合格的投標(biāo)人能夠知道招標(biāo)活動(dòng)，有機(jī)會(huì)參加投標(biāo)。2.公平的原則。公平是指招標(biāo)方和投標(biāo)方的權(quán)利、義務(wù)，關(guān)系是平等的，雙方是平等的民事法律關(guān)系的主體，要承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，享受應(yīng)有的權(quán)利。3.公正的原則。公正是指在公開的基礎(chǔ)上，對(duì)符合合格的投標(biāo)人一視同仁，不得以地區(qū)、行業(yè)、系統(tǒng)等借口限制或禁止合格條件物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標(biāo)。4.誠(chéng)實(shí)信用的原則。這時(shí)民事活動(dòng)的基本準(zhǔn)則。無論是投標(biāo)方和招標(biāo)方都必須遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，特別是投標(biāo)方，必須要有相應(yīng)的資質(zhì)、業(yè)績(jī)等有符合招標(biāo)文件要求的能力，不得以欺騙或虛假的手段投標(biāo)。
2、投標(biāo)文件中技術(shù)部分分別由哪些內(nèi)容組成？
重點(diǎn)
答：包括1項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思2主要工作環(huán)節(jié)運(yùn)行程序3機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員的配備、服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、人員配備、培訓(xùn)與管理4管理指標(biāo)與措施5內(nèi)部管理制度的制訂6檔案資料的建立與管理7前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容8常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容9各個(gè)階段工作計(jì)劃10物資裝備與提供方式11緊急預(yù)案12社區(qū)文化。
3、投標(biāo)文件中資信部分分別由哪些內(nèi)容組成？
答：1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 2.企業(yè)資質(zhì)等級(jí)復(fù)印件3.法人代表授權(quán)委托書4.公司介紹、注冊(cè)資金5.公司管理業(yè)績(jī)6.項(xiàng)目經(jīng)理介紹7.專業(yè)技術(shù)人員情況。
4、投標(biāo)文件中商務(wù)部分分別由哪些內(nèi)容組成？
重點(diǎn)
答：1.物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)依據(jù)2.收費(fèi)方式3.物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)4.物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測(cè)算 5.多種經(jīng)營(yíng)收費(fèi)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)6.財(cái)務(wù)制度7.財(cái)務(wù)分析。
5、簡(jiǎn)述物業(yè)管理招標(biāo)的程序？ 重點(diǎn)
答：1編制招標(biāo)文件。2發(fā)布招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請(qǐng)書。3投標(biāo)報(bào)名及發(fā)放招標(biāo)文件。4組織現(xiàn)場(chǎng)勘察和質(zhì)疑。5投標(biāo)確認(rèn)。6投標(biāo)申請(qǐng)人資格預(yù)審。7接受投標(biāo)文件。8組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)。9開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)。10簽訂合同。
6、簡(jiǎn)述物業(yè)管理投標(biāo)的程序？
重點(diǎn)
答：1編制招標(biāo)文件；2發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書；3投標(biāo)報(bào)名及發(fā)放招標(biāo)文件；4組織現(xiàn)場(chǎng)勘察和質(zhì)疑；5投標(biāo)確認(rèn)；6投標(biāo)申請(qǐng)人資格預(yù)審；7接受投標(biāo)文件；8組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)；9開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)；10簽訂合同。
論述題： 重點(diǎn)（大家再看書，答案僅供參考）
1、試述物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫要求。
答：1）、使用國(guó)家統(tǒng)一的計(jì)量單位2）、使用國(guó)家統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范3）、使用標(biāo)準(zhǔn)的表述方式4）、確保資料的真實(shí)性5）、計(jì)算數(shù)字準(zhǔn)備無誤，標(biāo)價(jià)合理6）、裝訂整齊，符合要求7）、注意文件保密
六、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)測(cè)算簡(jiǎn)答題：
1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成？ 重點(diǎn)
答：物業(yè)管理基本服務(wù)費(fèi)和機(jī)電設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行養(yǎng)護(hù)費(fèi)。1.包干制計(jì)費(fèi)方式下物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成內(nèi)容：物業(yè)管理服務(wù)成本、法定稅費(fèi)、利潤(rùn)。2.酬金制計(jì)算方式下物業(yè)付費(fèi)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成內(nèi)容：物業(yè)管理服務(wù)支出、酬金。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)管理服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余部分全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)支出，給予或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)管理服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
3、物業(yè)管理基本服務(wù)內(nèi)容包括什么？ 機(jī)考
答：
1、綜合管理；
2、清潔衛(wèi)生；
3、公共秩序維護(hù)；
4、綠化養(yǎng)護(hù)；
5、公共部位養(yǎng)護(hù)。
4、機(jī)電設(shè)施設(shè)備日常養(yǎng)護(hù)費(fèi)包含的內(nèi)容？ 簡(jiǎn)單
答：電梯、給排水系統(tǒng)、強(qiáng)弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、避雷系統(tǒng)、航空障礙燈、水景、噴泉。
5、物業(yè)管理服務(wù)成本（支出）的構(gòu)成內(nèi)容：重點(diǎn)
答：（1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。（2）物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用（6）辦公費(fèi)用（7）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊（8）物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用（9）經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用（10）業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)
七、前期介入、接管驗(yàn)收程序簡(jiǎn)答題：
1、物業(yè)項(xiàng)目接管驗(yàn)收程序是什么？：重點(diǎn)
答：
1、書面通知驗(yàn)收；
2、確定接管驗(yàn)收方案；
3、移交基礎(chǔ)資料；
4、查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施；
5、解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題；
6、確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果；
7、簽訂接物業(yè)接管驗(yàn)收協(xié)議；
8、辦理物業(yè)交接手續(xù)；
6、接管驗(yàn)收的遺留問題如何解決？ 重點(diǎn)
答：
1、對(duì)資料遺留的問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同交接人聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時(shí)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。
2、對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求交接人在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求交接人在一個(gè)月內(nèi)解決。必要時(shí)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。
3、對(duì)于長(zhǎng)期解決不了，勢(shì)必會(huì)影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備忘的形式將問題登記后交給交接人進(jìn)行備錄。
案例論述題： 重點(diǎn) 論述題
某物業(yè)管理服務(wù)公司在承接物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行管理服務(wù)中，開發(fā)商遺留下一系列的問題：開發(fā)商將小區(qū)的底層機(jī)房改造成為公共秩序維護(hù)員宿舍；沒有預(yù)留足夠的會(huì)所和物業(yè)管理服務(wù)用房等等。業(yè)主將開發(fā)商的遺留問題歸結(jié)到物業(yè)公司身上，以至于業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾愈演愈烈，業(yè)主終于要解聘物業(yè)公司。
問題：開發(fā)商遺留問題業(yè)主歸結(jié)到物業(yè)公司身上怎么辦？
答：（1）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接新建物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備的共有部分進(jìn)行查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)當(dāng)書面告知開發(fā)建設(shè)單位，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)整改。（2）、規(guī)劃、設(shè)計(jì)新建物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局物業(yè)管理服務(wù)的各項(xiàng)設(shè)施，并按照開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃出售部分總建筑面積的千分之三至千分之四確定物業(yè)管理用房，用于物業(yè)管理服務(wù)和業(yè)主活動(dòng)。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃、設(shè)計(jì)的要求和標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)物業(yè)管理用房，并向業(yè)主進(jìn)行公示。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)
當(dāng)自物業(yè)竣工驗(yàn)收合格之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)管理用房無償移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用，并接受所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督。
八、入住、裝修管理簡(jiǎn)答題：重點(diǎn)
1、物業(yè)裝修管理應(yīng)注意的問題有哪些？
答：
1、裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容;
2、允許施工的時(shí)間；
3、廢棄物的清運(yùn)與處置
4、窗護(hù)欄的安裝要求
5、禁止行為和注意事項(xiàng)
6、違約責(zé)任
7、管理服務(wù)費(fèi)用
8、裝修施工安全消防責(zé)任書
9、其他需要約定的事
2、物業(yè)裝飾裝修管理流程主要包括哪些環(huán)節(jié)？
重點(diǎn)
答：
1、備齊資料；
2、填寫申報(bào)登記表；
3、登記；
4、簽訂管理服務(wù)協(xié)議；
5、辦理開工手續(xù)；
6、施工過程巡查；
7、隱蔽工程驗(yàn)收；
8、竣工驗(yàn)收。案例論述題：
一天傍晚，某小區(qū)來了四位陌生人。四人手提工具，旁若無人似地徑直朝大堂閘門闖去。值班保安員立即走出值班室，開口問詢：“先生您好，請(qǐng)問上樓找哪位？”其中一位說是去15樓D座裝修。保安員要求他們出示裝修出入證，對(duì)方敷衍說裝修已經(jīng)搞完，只是來收一下尾。保安員堅(jiān)持讓其出示裝修出入證或其他有效證件，并提示按照《房屋裝修管理規(guī)定》，晚6時(shí)后應(yīng)停止裝修，請(qǐng)予合作和諒解。這四人見保安員不放行，便破口大罵，說是樓上住戶請(qǐng)他們來的，若不放行就強(qiáng)行沖上去。保安班班長(zhǎng)趕來勸說、制止，他們不理不睬，怒氣沖沖地圍過來欲要?jiǎng)邮帧?/p>
問題：業(yè)主請(qǐng)來的裝修人員要強(qiáng)行闖入怎么辦？ 重點(diǎn)
九、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)簡(jiǎn)答題：
1、首次業(yè)主大會(huì)籌備組的組成情況。簡(jiǎn)答 機(jī)考 口試
答.籌備成立業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)建立籌備組，籌備組由業(yè)主3至7名，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)、開發(fā)建設(shè)單位代表各1名組成?；I備組負(fù)責(zé)人由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表?yè)?dān)任?；I備組成員名單應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為籌備組開展工作提供條件。
2、管理規(guī)約的內(nèi)容。重點(diǎn)
答：應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主享有的權(quán)利和履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)，依法作出約定。管理規(guī)約經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過后對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
3、首次業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)討論決定的事項(xiàng)。簡(jiǎn)答
答：
1、業(yè)主大會(huì)規(guī)則；
2、管理規(guī)約；
3、選舉業(yè)主委員會(huì)；
4、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；（與物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬定的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)）
5、涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
4、業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的有效條件。簡(jiǎn)答
答:召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的有效條件：應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
5、對(duì)業(yè)主代表參加會(huì)議的要求。簡(jiǎn)答
答：業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)將業(yè)主本人簽字后的投票意見如實(shí)反映。
6、哪些事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。簡(jiǎn)答
答：1業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金；2定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備。論述題：
1、簡(jiǎn)述業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中的職責(zé)和作用。重點(diǎn)
答：1招集業(yè)主大會(huì)會(huì)議；2定期報(bào)告有關(guān)決定執(zhí)行情況，提出物業(yè)管理建議；3在業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定后30日內(nèi)，代表業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、續(xù)簽、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同；4及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；5督促不交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的業(yè)主限期交納；6組織業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的維修、更新、改造方案進(jìn)行書面確認(rèn)，并監(jiān)督實(shí)施；7監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；8組織籌集專項(xiàng)維修資金；9組織業(yè)主委員會(huì)換屆和補(bǔ)選工作；10完成業(yè)主大會(huì)交辦的其他事項(xiàng)。案例題： 重點(diǎn)
某物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同到期前三個(gè)月，找到小區(qū)業(yè)主委員會(huì)協(xié)商續(xù)約事宜。業(yè)主委員會(huì)召集小區(qū)的業(yè)主代表開會(huì)研究續(xù)簽合同問題，會(huì)上經(jīng)業(yè)主代表投票有三分之二代表同意續(xù)聘該企業(yè)。會(huì)后業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)企業(yè)續(xù)簽了合同，并在小區(qū)進(jìn)行了公示。請(qǐng)問業(yè)主委員會(huì)的做法是否正確？為什么？你作為項(xiàng)目經(jīng)理，遇到因續(xù)簽合同問題業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé)的情況怎么辦？
十、合同和有關(guān)協(xié)議的簽訂簡(jiǎn)答題：
1、請(qǐng)列舉物業(yè)公司的管理服務(wù)義務(wù)的特點(diǎn)有哪些。多選 答： 答.主要由曳引系統(tǒng)、導(dǎo)向系統(tǒng)、轎廂系統(tǒng)、門機(jī)系統(tǒng)、重量平衡系統(tǒng)、電力拖動(dòng)系統(tǒng)、電氣控制系統(tǒng)和機(jī)械安全保護(hù)系統(tǒng)等組成。
十二、房屋本體的維修、養(yǎng)護(hù) 簡(jiǎn)答題
1、房屋的共用部位主要包括哪些部分？ 機(jī)考 設(shè)備共用部位主要包括哪些部
答：
1、區(qū)分所有權(quán)建筑物專有部分以外的其余部分；
2、不屬專有部分的建筑物附屬物及附屬設(shè)施；
3、經(jīng)區(qū)分所有權(quán)人約定供共同使用的專有部分與其附屬物。
2、.建筑屋面的維修養(yǎng)護(hù)管理工作應(yīng)注意哪幾方面？ 簡(jiǎn)答
答：
1、定期檢查、發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理
2、保證屋面清潔，利于雨水順暢排除
3、加強(qiáng)屋面維護(hù)管理，遵守業(yè)主管理規(guī)約
十三、公共秩序服務(wù)與管理簡(jiǎn)答題：
1、車輛管理應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？ 重點(diǎn)
答；小區(qū)交通及車場(chǎng)指引標(biāo)識(shí)及免責(zé)告示應(yīng)充足明確，避免發(fā)生法律糾紛；與車主簽訂有關(guān)車輛停放的相關(guān)協(xié)議，并留存其 本人身份證、駕駛證、車輛行駛證復(fù)印件，建立雙方車輛停放服務(wù)關(guān)系并建立檔案； 車輛停放必須符合消防管理要求，切忌堵塞消防通道。案例論述題：
重點(diǎn)
某高校物業(yè)管理中心的兩名公共秩序維護(hù)員，班后外出吃飯，由于喝酒過量，在回宿舍的途中酒醉，行走不便，強(qiáng)行要一名學(xué)生送倆人回宿舍，學(xué)生沒有理會(huì)，倆人強(qiáng)行抓住學(xué)生，發(fā)生了糾纏，并且動(dòng)起手來，倆人將該學(xué)生的眼睛打破，傷及眼眉。該學(xué)生被送往醫(yī)院救治，眉骨處縫合3針。事發(fā)后，其他學(xué)生報(bào)告給學(xué)校保衛(wèi)處，校保衛(wèi)處立即將兩位公共秩序維護(hù)員送往派出所，經(jīng)查屬實(shí)，被拘留審查。問題：（1）公共秩序維護(hù)員的行為是否與物業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)？
（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)該進(jìn)行賠償？為什么？
十四、維修資金的使用程序論述題
1、淺談如何合理使用專項(xiàng)維修資金？
答：
（一）專項(xiàng)維修資金特指用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金的資金，以保障物業(yè)售后的維修管理，維護(hù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益。
（二）用于商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
（三）A制定方案
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者居民委員會(huì)的意見及查勘結(jié)果，提出維修計(jì)劃建議，制定《維修和更新、改造方案》（包括內(nèi)容、費(fèi)用、組織方式、決算費(fèi)用方式）（附件1）；
沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者居民委員會(huì)提出使用建議，并在區(qū)縣房地產(chǎn)管理局指導(dǎo)下，委托相關(guān)單位制定《維修和更新、改造方案》。
B業(yè)主確認(rèn)
《維修和更新、改造方案》應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占相關(guān)建筑物面積三分之二以上且占相關(guān)人數(shù)三分之二以上的業(yè)主書面同意，并在小區(qū)明顯位置進(jìn)行公示。
C辦理備案
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位到項(xiàng)目所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)管理局辦理專項(xiàng)維修資金使用備案，并提交下列文件：
1、專項(xiàng)維修資金賬面余額證明；
2、《維修和更新、改造方案》；
3、《業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主書面確認(rèn)證明》（附件2）及《維修和更新、改造方案公示證明》（附件3）。
區(qū)縣房地產(chǎn)管理局受理專項(xiàng)維修資金使用備案時(shí)，要件齊全的，應(yīng)當(dāng)在接件后3個(gè)工作日內(nèi)出具《專項(xiàng)維修資金使用備案證明》（附件4）。
D開戶劃款
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位持區(qū)縣房地產(chǎn)管理局開具的《專項(xiàng)維修資金使用備案證明》，到專戶管理銀行開立專項(xiàng)維修資金使用專戶。開戶銀行應(yīng)當(dāng)出具《專項(xiàng)維修資金使用專戶開戶證明》（附件5）。
市房屋維修資金管理中心自接到《專項(xiàng)維修資金使用備案證明》、《專項(xiàng)維修資金使用專戶開戶證明》、《工程招投標(biāo)證明》（附件6）及工程施工合同之日起3個(gè)工作日內(nèi)，將維修和更新、改造工程預(yù)算資金的50%劃撥到專項(xiàng)維修資金使用專戶。
E竣工驗(yàn)收
工程竣工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者居民委員會(huì)、施工企業(yè)及工程監(jiān)理單位對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收，并簽署《維修和更新、改造工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》（附件7）。
F決算核減
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位應(yīng)當(dāng)按照決算費(fèi)用填寫《維修和更新、改造工程決算費(fèi)用分?jǐn)偳鍍?cè)》（附件8），并進(jìn)行公示。
決算費(fèi)用未超過工程預(yù)算金額或者在約定范圍內(nèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位到市房屋維修資金管理中心辦理維修和更新、改造工程決算核減手續(xù)，并提交下列文件：
1、《維修和更新、改造工程決算費(fèi)用分?jǐn)偳鍍?cè)》及《維修和更新、改造工程決算費(fèi)用分?jǐn)偳鍍?cè)公示證明》（附件9）；
2、工程決算書及發(fā)票（查驗(yàn)原件留存復(fù)印件）；
3、《維修和更新、改造工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》。
市房屋維修資金管理中心自受理之日起3個(gè)工作日內(nèi)，將維修和更新、改造工程尾款劃撥到專項(xiàng)維修資金使用專戶，并按照分?jǐn)偳鍍?cè)從相關(guān)業(yè)主個(gè)人賬戶中核減。
（四）根據(jù)檢查制度，雨季和冬季進(jìn)行檢查等。
十五、檔案建立簡(jiǎn)答題：
簡(jiǎn)述物業(yè)項(xiàng)目檔案建立的主要內(nèi)容？
答：
1、基礎(chǔ)管理文件材料
2、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)
3、公共設(shè)施設(shè)備管理
4、公共秩序維護(hù)、消防、車輛管理
5、環(huán)境衛(wèi)生管理
6、綠化管理
7、社區(qū)文化活動(dòng)文件材料
8、項(xiàng)目管理效益 業(yè)主檔案應(yīng)注意那幾個(gè)問題？
答：
1、入住通知書
2、業(yè)主基本情況登記表
3、臨時(shí)管理規(guī)約確認(rèn)書
4、前期物業(yè)合同確認(rèn)書
5、業(yè)主入住手冊(cè)
6、房屋裝修協(xié)議以及擁有的機(jī)動(dòng)車情況。物業(yè)項(xiàng)目檔案建立工作中應(yīng)注意哪幾個(gè)問題？
1、收集資料要全面。
2、整理資料要規(guī)范。
3、保管資料要科學(xué)。
4、變更資料要及時(shí)。
5、使用資料要得當(dāng)。
6、統(tǒng)計(jì)資料要準(zhǔn)確。
十六、達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)簡(jiǎn)答題：
1、簡(jiǎn)述住宅小區(qū)的達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)八個(gè)大項(xiàng)的內(nèi)容？ 重點(diǎn)
答.1，基礎(chǔ)管理32分；2，房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)14分；3，共用設(shè)施設(shè)備管理15分；4，公共秩序維護(hù)/消防/車輛管理10分；5，環(huán)境衛(wèi)生管理14分；6，綠化管理7分；7，精神文明建設(shè)3分；8，管理效益5分。
3、簡(jiǎn)述大廈和工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)九個(gè)大項(xiàng)的內(nèi)容？ 重點(diǎn)
答.1，基礎(chǔ)管理22分；2，房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)9分；3，共用設(shè)備管理35分； 4，共用設(shè)施管理4分；5，公共秩序維護(hù)及車輛管理9分；6，環(huán)境衛(wèi)生管理10分；7，綠化管理4分；8，精神文明建設(shè)3分；9，管理效益4分。
十七、綠化管理簡(jiǎn)答題：
1、綠化接管驗(yàn)收應(yīng)注意的問題。重點(diǎn)
答：
1、綠化接管驗(yàn)應(yīng)以綠化竣工圖為依據(jù)
2、特別注意種植土的深度
3、注意苗木規(guī)格，品種
4、注意綠籬及灌木的密度
5、新補(bǔ)植物應(yīng)注意成活率
6、仔細(xì)檢查供水系統(tǒng)
5、綠地管理中存在的常見問題。簡(jiǎn)答
十八、保潔服務(wù) 簡(jiǎn)答題：
1、物業(yè)清潔管理的內(nèi)容 ？
答：
1、物業(yè)清潔管理的前期介入
2、物業(yè)清潔的驗(yàn)收接管
3、物業(yè)清潔的日常管理4高空外墻的清洗5清潔有償服務(wù)
3、外圍清潔點(diǎn)都包含哪些。簡(jiǎn)答
十九、關(guān)系維護(hù)簡(jiǎn)答題：
1、作為一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理請(qǐng)你設(shè)計(jì)一個(gè)業(yè)主滿意度調(diào)查表。重點(diǎn)
2、如何進(jìn)行業(yè)主滿意度調(diào)查。
3、做好關(guān)系維護(hù)做好哪些工作
4、請(qǐng)你詳細(xì)論述與媒體關(guān)系維護(hù)時(shí)應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？
第三篇：第四期擬任物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理復(fù)習(xí)題
第四期擬任物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理復(fù)習(xí)大綱
一、物業(yè)管理概論
簡(jiǎn)答題：
1、什么是物業(yè)管理？
2、簡(jiǎn)述物業(yè)管理的起源和發(fā)展。
3、簡(jiǎn)述直線制的特點(diǎn)及優(yōu)缺點(diǎn)。
4、簡(jiǎn)述直線職能制的特點(diǎn)及優(yōu)缺點(diǎn)
5、如何按需設(shè)置組織機(jī)構(gòu)？
6、物業(yè)管理分為哪幾個(gè)階段，包含的內(nèi)容有哪些? 論述題：
1、試述物業(yè)管理的內(nèi)容。
2、試述物業(yè)管理項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)的組建步驟。
二、內(nèi)外部制度的建立
簡(jiǎn)答題：1.簡(jiǎn)述物業(yè)管理制度建立的意義。
2.簡(jiǎn)述物業(yè)管理制度制定的原則。
3.簡(jiǎn)述用物業(yè)管理制度做事、管人的重要性。4.簡(jiǎn)述物業(yè)管理制度依法守約的原則。5.簡(jiǎn)述物業(yè)管理制度內(nèi)部制度的內(nèi)容。6.簡(jiǎn)述項(xiàng)目應(yīng)建立的應(yīng)急預(yù)案。論述題：
1.項(xiàng)目經(jīng)理在項(xiàng)目管理應(yīng)建立管理制度有哪些？ 2.如何發(fā)揮項(xiàng)目經(jīng)理在物業(yè)管理制度中的作用？
三、公共法和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 簡(jiǎn)答題：
1、簡(jiǎn)述侵權(quán)行為的構(gòu)成要件？
2、簡(jiǎn)述保管合同的法律特征？
3、簡(jiǎn)要列舉何種民事權(quán)益受到侵害，可依照侵權(quán)責(zé)任法要求行為人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。（列舉五種以上）
4、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)中共用部分的權(quán)利，簡(jiǎn)稱業(yè)主共有權(quán)，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，共用部分應(yīng)當(dāng)由哪幾部分構(gòu)成？
5、簡(jiǎn)述治安管理處罰種類？
6、簡(jiǎn)述在保安服務(wù)中，為履行保安服務(wù)職責(zé)，保安員可以采取哪些措施？
論述題：
１、試論述車位的分類及所有權(quán)和相應(yīng)情況下產(chǎn)生的車位費(fèi)的歸屬？
2、試述保管合同中保管人及寄存人有哪些義務(wù)？
案例分析題：
王某2000年1月入住某小區(qū)，自入住之日起只向物業(yè)公司交納了2000年1月至2001年1月的物業(yè)管理費(fèi)，從2001年2月至今王某以物業(yè)公司服務(wù)不到位為由，拒不交納物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司也一直沒有催收相關(guān)費(fèi)用。２００８年８月，物業(yè)公司準(zhǔn)備維護(hù)自身權(quán)益。問：
１、物業(yè)公司能否起訴王某要求其支付物業(yè)管理費(fèi)？
２、物業(yè)公司有權(quán)獲得多長(zhǎng)期間的物業(yè)管理費(fèi)？ ３、業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)公司能否將電梯停運(yùn)？
４、業(yè)主欠費(fèi)將滿二年時(shí)，物業(yè)公司可以采取何種方法以便中斷訴訟時(shí)效，最大限度維護(hù)企業(yè)權(quán)益？
四、物業(yè)管理專業(yè)法規(guī) 簡(jiǎn)答題：
1、簡(jiǎn)述物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議的召集部門及成員單位的組成？
2、簡(jiǎn)述物業(yè)服務(wù)合同中約定的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容有哪些？
3、簡(jiǎn)述新修訂的《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》確立了哪些新制度？（至少寫出五項(xiàng)）
4、簡(jiǎn)述新的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分幾個(gè)等級(jí)及每個(gè)等級(jí)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？
5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的問題如何解決？
6、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示那些內(nèi)容？
7、天津市目前對(duì)物業(yè)管理有那些備案程序？
8、天津市目前針對(duì)物業(yè)管理出臺(tái)了那些示范文本？
論述題：
1、簡(jiǎn)述新修訂的《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例條例》突出了政府監(jiān)管職能的作用。賦予了街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在轄區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的哪十項(xiàng)監(jiān)管職責(zé)？
2、簡(jiǎn)述新修訂的國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》新變化？
3、試述現(xiàn)行物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容。
4、通過物業(yè)管理專業(yè)法課程的學(xué)習(xí)，結(jié)合你在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，有何收獲。
案例分析：
李先生住在某高層住宅的二樓。一天早晨開啟自動(dòng)洗衣機(jī)后上班去。因?yàn)榻o水軟管脫落，自來水流入電梯井，造成電梯電路板進(jìn)水。中午經(jīng)業(yè)主報(bào)告，物業(yè)管理人員緊急采取一系列措施，支付4000元恢復(fù)了電梯運(yùn)行。
1、你認(rèn)為物業(yè)管理人員應(yīng)采取那些措施。
2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有無責(zé)任。
五、物業(yè)管理招投標(biāo) 簡(jiǎn)答題
1、物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo)的四項(xiàng)基本原則的主要內(nèi)容是什么？
2、投標(biāo)文件中技術(shù)部分分別由哪些內(nèi)容組成？
3、投標(biāo)文件中資信部分分別由哪些內(nèi)容組成？
4、投標(biāo)文件中商務(wù)部分分別由哪些內(nèi)容組成？
5、簡(jiǎn)述物業(yè)管理招標(biāo)的程序？
6、簡(jiǎn)述物業(yè)管理投標(biāo)的程序？
論述題：
1、某物業(yè)服務(wù)企業(yè)在制定某高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理投標(biāo)方案時(shí),參照了現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)投標(biāo)方案。他們的物業(yè)管理投標(biāo)方案是否能投標(biāo)成功?如何才能制定出可行的物業(yè)管理投標(biāo)方案？
2、試述物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫要求。
六、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)測(cè)算 簡(jiǎn)答題：
1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成？
2、《天津是普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)和指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定收費(fèi)有幾個(gè)等級(jí)？收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)各是多少？
3、物業(yè)管理基本服務(wù)內(nèi)容包括什么？
4、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的內(nèi)容是什么？
5、物業(yè)服務(wù)費(fèi)制定依據(jù)的原則是什么？
6、機(jī)電設(shè)施設(shè)備日常養(yǎng)護(hù)費(fèi)包含的內(nèi)容？
七、前期介入、接管驗(yàn)收程序 簡(jiǎn)答題：
1、物業(yè)管理前期介入的定義是什么？
2、物業(yè)管理前期介入的必要性是什么？
3、物業(yè)管理前期介入的作用是什么？
4、物業(yè)項(xiàng)目接管驗(yàn)收目的是什么？
5、物業(yè)項(xiàng)目接管驗(yàn)收程序是什么？
6、接管驗(yàn)收的遺留問題如何解決？ 論述題
1、建設(shè)施工階段物業(yè)前期介入的主要內(nèi)容？
2、如何辦理物業(yè)交接手續(xù)？
案例論述題：
某物業(yè)管理服務(wù)公司在承接物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行管理服務(wù)中，開發(fā)商遺留下一系列的問題：開發(fā)商將小區(qū)的底層機(jī)房改造成為公共秩序維護(hù)員宿舍；沒有預(yù)留足夠的會(huì)所和物業(yè)管理服務(wù)用房等等。業(yè)主將開發(fā)商的遺留問題歸結(jié)到物業(yè)公司身上，以至于業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾愈演愈烈，業(yè)主終于要解聘物業(yè)公司。
問題：開發(fā)商遺留問題業(yè)主歸結(jié)到物業(yè)公司身上怎么辦？
八、入住、裝修管理 簡(jiǎn)答題：
1、物業(yè)裝修管理應(yīng)注意的問題有哪些？
2、入住服務(wù)包括那三種操作模式？
3、入住服務(wù)應(yīng)遵循什么原則？
4、入住服務(wù)的物資準(zhǔn)備主要包括哪些？
5、物業(yè)裝飾裝修管理目的是什么？
6、物業(yè)裝飾裝修管理流程主要包括哪些環(huán)節(jié)？
7、簡(jiǎn)答什么是主體結(jié)構(gòu)？什么是承重結(jié)構(gòu)？
8、入住服務(wù)需準(zhǔn)備的資料主要包括什么？
案例論述題：
一天傍晚，某小區(qū)來了四位陌生人。四人手提工具，旁若無人似地徑直朝大堂閘門闖去。值班保安員立即走出值班室，開口問詢：“先生您好，請(qǐng)問上樓找哪位？”其中一位說是去15樓D座裝修。保安員要求他們出示裝修出入證，對(duì)方敷衍說裝修已經(jīng)搞完，只是來收一下尾。保安員堅(jiān)持讓其出示裝修出入證或其他有效證件，并提示按照《房屋裝修管理規(guī)定》，晚6時(shí)后應(yīng)停止裝修，請(qǐng)予合作和諒解。這四人見保安員不放行，便破口大罵，說是樓上住戶請(qǐng)他們來的，若不放行就強(qiáng)行沖上去。保安班班長(zhǎng)趕來勸說、制止，他們不理不睬，怒氣沖沖地圍過來欲要?jiǎng)邮帧?/p>
問題：業(yè)主請(qǐng)來的裝修人員要強(qiáng)行闖入怎么辦？
九、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì) 簡(jiǎn)答題：
1、首次業(yè)主大會(huì)籌備組的組成情況。
2、管理規(guī)約的內(nèi)容。
3、首次業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)討論決定的事項(xiàng)。
4、業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的有效條件。
5、對(duì)業(yè)主代表參加會(huì)議的要求。
6、哪些事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
論述題：
1、簡(jiǎn)述業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中的職責(zé)和作用。
2、簡(jiǎn)述物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議的召集、組成以及主要協(xié)調(diào)的問題。
案例題：
某物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同到期前三個(gè)月，找到小區(qū)業(yè)主委員會(huì)協(xié)商續(xù)約事宜。業(yè)主委員會(huì)召集小區(qū)的業(yè)主代表開會(huì)研究續(xù)簽合同問題，會(huì)上經(jīng)業(yè)主代表投票有三分之二代表同意續(xù)聘該企業(yè)。會(huì)后業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)企業(yè)續(xù)簽了合同，并在小區(qū)進(jìn)行了公示。請(qǐng)問業(yè)主委員會(huì)的做法是否正確？為什么？你作為項(xiàng)目經(jīng)理，遇到因續(xù)簽合同問題業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé)的情況怎么辦？
十、合同和有關(guān)協(xié)議的簽訂
簡(jiǎn)答題：
1、請(qǐng)列舉物業(yè)公司的管理服務(wù)義務(wù)的特點(diǎn)有哪些。
2、根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，共用部分由哪三部分構(gòu)成。
3、根據(jù)《消防法》的相關(guān)規(guī)定，舉辦大型群眾性活動(dòng)應(yīng)遵循的程序。
4、治安管理處罰法的適用范圍。
5、治安管理處罰種類。
6、根據(jù)《保安服務(wù)管理?xiàng)l例》，不得擔(dān)任保安員的情形。
論述題：
1、簡(jiǎn)述侵權(quán)行為的構(gòu)成要件。
2、根據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》的規(guī)定，簡(jiǎn)述《侵權(quán)責(zé)任法》所稱民事權(quán)益包括哪些？
案例分析：某小區(qū)李某在小區(qū)內(nèi)行走至門棟時(shí)，突然被樓上扔出來的煙缸擊傷，李某詢問該樓所有業(yè)主，無人承認(rèn)，無奈李某找到物業(yè)公司，以物業(yè)公司未盡到管理責(zé)任，要求物業(yè)公司給予經(jīng)濟(jì)賠償。
問題：
1、李某損失應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)？
2、物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任？
3、如果李某起訴，哪些事實(shí)需要李某提交證據(jù)？
十一、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與管理 簡(jiǎn)答題：
1、物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容？
2、簡(jiǎn)述物業(yè)維修計(jì)劃管理的目的？
3、簡(jiǎn)述物業(yè)日常維修養(yǎng)護(hù)的基本原則和目的？
4、生活給水要求是什么？
5、消防給水要求是什么？
6、生產(chǎn)給水要求是什么？
7、管道的連接方式？
8、排水系統(tǒng)的要求是什么？
9、室內(nèi)給水系統(tǒng)方式？
10、簡(jiǎn)述物業(yè)日常維修養(yǎng)護(hù)的基本原則？
11、安全用電常用的防護(hù)方法有哪些？
12、電流大小是影響觸電嚴(yán)重程度的因素，其中包括哪三種電流？
13、變電室運(yùn)行管理有哪八種規(guī)章制度？
14、智能建筑的定義(中國(guó))
15、在供電設(shè)備維護(hù)工作中，為什么變電室設(shè)備要按周期做預(yù)防性實(shí)驗(yàn)？
16、電梯按照功能系統(tǒng)劃分，主要由哪些系統(tǒng)組成？
綜合分析題：1.說明熱水采暖系統(tǒng)存在空氣的原因、危害及排除的措施。
2.供暖系統(tǒng)中常見的故障、產(chǎn)生的原因及排除的方法。
3、電梯系統(tǒng)管理工作的主要內(nèi)容是什么？
4、什么叫等電位連接？等電位連接的意義。
十二、房屋本體的維修、養(yǎng)護(hù)
簡(jiǎn)答題：1.物業(yè)查勘的順序一般是什么？
2.房屋的共用部位主要包括哪些部分？ 3.物業(yè)維修計(jì)劃管理的目的是什么？
4.物業(yè)查勘的目的有哪些？
5.地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護(hù)應(yīng)著重做好哪幾方面的工作？
6.建筑屋面的維修養(yǎng)護(hù)管理工作應(yīng)注意哪幾方面？
論述題：1.試述物業(yè)查勘的方法，并詳述其中物業(yè)直觀檢查法的內(nèi)容。
2.論述物業(yè)日常維修養(yǎng)護(hù)的原則、特點(diǎn)和基本內(nèi)容。
十三、建筑識(shí)圖 簡(jiǎn)答題：
1、單位工程全套圖紙由三部分組成。（建筑施工圖、設(shè)備施工圖、結(jié)構(gòu)施工圖）
2、從建筑平面圖中可以看到的內(nèi)容。（房屋的朝向和形狀、房間的開間和進(jìn)深尺寸、樓梯位置與形式、墻體的厚度）
3、當(dāng)建筑物各樓層的平面布置相同時(shí)，一般平面圖只需畫出（總平面、首層平面、標(biāo)準(zhǔn)層平面、頂層平面）
4、建筑上常用的型鋼種類有（角鋼、槽鋼、工字鋼、鋼板）、十四、公共秩序服務(wù)與管理
簡(jiǎn)答題：
1、車輛管理應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？
2、《保安服務(wù)管理?xiàng)l例》中規(guī)定，保安員的禁止行為有哪些？
3、物業(yè)管理服務(wù)中的秩序維護(hù)管理包含哪些內(nèi)容？
4、秩序維護(hù)管理中對(duì)于施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施管理的內(nèi)容有哪些？
5、典型的應(yīng)急事件包括哪些?
6、簡(jiǎn)答我國(guó)消防管理的指導(dǎo)原則及“三案一圖”。
討論題：
1、中物協(xié)發(fā)布了《關(guān)于使用秩序維護(hù)員稱謂的指導(dǎo)意見》，你是如何看待和理解“秩序維護(hù)員”與“保安員”的稱謂區(qū)別？
2、對(duì)于小區(qū)業(yè)主不服從物業(yè)公司所制定的車場(chǎng)及車輛交通停放管理方案，你是如何看待此問題？
案例論述題：
某高校物業(yè)管理中心的兩名公共秩序維護(hù)員，班后外出吃飯，由于喝酒過量，在回宿舍的途中酒醉，行走不便，強(qiáng)行要一名學(xué)生送倆人回宿舍，學(xué)生沒有理會(huì)，倆人強(qiáng)行抓住學(xué)生，發(fā)生了糾纏，并且動(dòng)起手來，倆人將該學(xué)生的眼睛打破，傷及眼眉。該學(xué)生被送往醫(yī)院救治，眉骨處縫合3針。事發(fā)后，其他學(xué)生報(bào)告給學(xué)校保衛(wèi)處，校保衛(wèi)處立即將兩位公共秩序維護(hù)員送往派出所，經(jīng)查屬實(shí)，被拘留審查。
問題：（1）公共秩序維護(hù)員的行為是否與物業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)？（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)該進(jìn)行賠償？為什么？
十五、維修資金的使用程序
簡(jiǎn)答題：
1、專項(xiàng)維修資金屬于誰(shuí)所有？主要用途是什么？
2、共用部位包括什么？共用設(shè)施設(shè)備包括什么？
3、專項(xiàng)維修資金使用程序分幾步，具體包括那些內(nèi)容？
4、《維修和更新、改造方案》業(yè)主如何確認(rèn)？
5、業(yè)主家中自來水主干管破裂可以使用專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修嗎？為什么？
6、在什么情況下可以申請(qǐng)使用房屋應(yīng)急解危專項(xiàng)資金？
論述題：
1、淺談如何合理使用專項(xiàng)維修資金。
2、淺談房屋應(yīng)急解危專項(xiàng)資金的主要用途及與專項(xiàng)維修資金的主要區(qū)別。
案例分析題：
下面是某物業(yè)服務(wù)企業(yè)在專項(xiàng)維修資金歸集、管理和使用方面的一些做法，請(qǐng)指出其中錯(cuò)誤或不規(guī)范之處。
A、業(yè)主自入住小區(qū)后多次提出意見，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)的公告欄公布了專項(xiàng)維修資金交納和使用情況。
B、開發(fā)建設(shè)單位將記提的公共設(shè)施維修基金移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)將基金用于補(bǔ)充欠繳的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。開發(fā)建設(shè)單位以此為由，至今未與管理部門簽訂《原有住宅維修基金繳存協(xié)議書》。
C、小區(qū)的路面有小面積破損，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時(shí)進(jìn)行日常維修。業(yè)主劉某向物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行反映，被告之“小區(qū)的路面可以用維修資金修，等業(yè)主簽字確認(rèn)后我們?nèi)ス芾聿块T申請(qǐng)”。
十六、檔案建立
簡(jiǎn)答題：
1、建立業(yè)主檔案應(yīng)包括哪些資料？
2、物業(yè)項(xiàng)目檔案建立工作中應(yīng)注意哪幾個(gè)問題？
3、簡(jiǎn)答檔案的管理模式有幾種？
4、簡(jiǎn)答物業(yè)檔案管理的原則？
5、簡(jiǎn)答應(yīng)健全完善哪些檔案管理制度？
6、簡(jiǎn)答在檔案管理工作中注意搞好幾個(gè)方面結(jié)合？
論述題：
1、簡(jiǎn)述建立檔案工作的意義？
2、從項(xiàng)目經(jīng)理角度闡述做好物業(yè)項(xiàng)目檔案管理工作的重要性？
十七、達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)
簡(jiǎn)答題：
1、簡(jiǎn)述住宅小區(qū)的達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)八個(gè)大項(xiàng)的內(nèi)容？
2、簡(jiǎn)述達(dá)標(biāo)、創(chuàng)優(yōu)工作對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)的意義。
3、簡(jiǎn)述大廈和工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)九個(gè)大項(xiàng)的內(nèi)容？
4、簡(jiǎn)述應(yīng)建立哪些物業(yè)管理突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案？（結(jié)合所管項(xiàng)實(shí)際）
5、簡(jiǎn)述物業(yè)管理項(xiàng)目建立 “兩箱、三欄”的具體內(nèi)容？
6、簡(jiǎn)述物業(yè)項(xiàng)目達(dá)標(biāo)、創(chuàng)優(yōu)迎檢匯報(bào)材料的要點(diǎn)？ 論述題：
1、簡(jiǎn)述物業(yè)項(xiàng)目申報(bào)“達(dá)標(biāo)、創(chuàng)優(yōu)”考評(píng)采取哪些方法？
2、簡(jiǎn)述達(dá)標(biāo)、創(chuàng)優(yōu)工作對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的意義？
十八、關(guān)系維護(hù)
簡(jiǎn)答題：
1、你在業(yè)主接待中應(yīng)注意哪些問題？
2、簡(jiǎn)述業(yè)主滿意度調(diào)查的步驟和方法。
3、員工關(guān)系維護(hù)的重要性是什么?
4、物業(yè)企業(yè)的員工的特點(diǎn)是什么？
5、列舉物業(yè)企業(yè)的職能部門一般會(huì)有哪些？
6、物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系定位應(yīng)是什么? 論述題：
1、作為一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理請(qǐng)你設(shè)計(jì)一個(gè)業(yè)主滿意度調(diào)查表。
2、請(qǐng)你詳細(xì)論述與媒體關(guān)系維護(hù)時(shí)應(yīng)注意哪些事項(xiàng)。
十九、綠化管理
簡(jiǎn)答題：
1、綠化接管驗(yàn)收應(yīng)注意的問題。
2、綠化澆水注意事項(xiàng)。
3、農(nóng)藥使用原則。
4、白蛾的綜合防治方法。
5、綠地管理中存在的常見問題。
6、天津地區(qū)常用綠化樹種有哪些，分類各列出四種。
論述題：
1、綠化外包應(yīng)做好哪些工作。
2、病蟲害防治應(yīng)注意哪些安全問題。
二十、保潔服務(wù)
論述題：
1、模擬設(shè)計(jì)一個(gè)小區(qū)外圍清潔的服務(wù)方案？（答案參照舉例：建筑外圍道路的清潔、保潔篇）
2、論述石材養(yǎng)護(hù)和檢查的方法。（答案參照地面清潔打蠟和石材晶面處理）
簡(jiǎn)答題：
1、物業(yè)清潔管理的內(nèi)容 ？
2、物業(yè)的清潔“開荒”。
3、外圍清潔點(diǎn)都包含哪些。
4、清潔劑的種類。
5、常用清潔機(jī)器。
6、物業(yè)常見害蟲。
第四篇：11.2擬任物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理筆試試題(二)
天津市擬任物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理考試試題
（筆試二）
姓名
單位
學(xué)號(hào)
成績(jī)
一、簡(jiǎn)答題：（每題8分 共計(jì)56分）
1、物業(yè)裝飾裝修管理流程主要包括哪些環(huán)節(jié)？ 答：1）備齊資料；2）填寫申報(bào)登記表；3）簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》；4）物業(yè)裝飾裝修登記；5）辦理開工手續(xù)；6）施工過程巡查；6）隱蔽工程驗(yàn)收；7）裝飾裝修竣工驗(yàn)收。
2、簡(jiǎn)述新的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分幾個(gè)等級(jí)及每個(gè)等級(jí)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？ 答：新的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分為四個(gè)等級(jí)。
一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：每月每平方米1.2元；二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：每月每平方米0.9元；三級(jí)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：每月每平方米0.7元；三級(jí)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：每月每平方米0.5元。
并明確規(guī)定開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在協(xié)商確定物業(yè)管理基本服務(wù)費(fèi)時(shí)可在中準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上進(jìn)行浮動(dòng)，上下浮動(dòng)幅度不得超過20%。
3、簡(jiǎn)述物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容？
答：要點(diǎn)：物業(yè)設(shè)備包括：室內(nèi)設(shè)備、物業(yè)紅線內(nèi)的室外設(shè)備與設(shè)施。
物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容：設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理、設(shè)備運(yùn)行管理、設(shè)備維修管理、設(shè)備更新改造管理、備品配件管理、固定資產(chǎn)管理、工程資料管理。
4、簡(jiǎn)述綠化接管驗(yàn)收應(yīng)注意的問題？ 答：(1)綠化接管驗(yàn)收應(yīng)以綠化竣工圖為依據(jù)；
(2)特別注意種植土的深度；(3)注意苗木規(guī)格，品種；(4)注意綠籬及灌木的密度；(5)新補(bǔ)植植物應(yīng)注意成活率；(6)仔細(xì)檢查供水系統(tǒng)。
5、屋面的維修養(yǎng)護(hù)管理工作應(yīng)注意哪幾方面？
答：（1）定期檢查、發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理
（2）保證屋面清潔，利于雨水順暢排除（3）加強(qiáng)屋面維護(hù)管理，遵守業(yè)主管理規(guī)約
6、投標(biāo)文件中技術(shù)部分分別由哪些內(nèi)容組成？
答：（1）項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思；（2）主要工作環(huán)節(jié)運(yùn)行程序；
（3）機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員的配備、培訓(xùn)與管理；（4）管理指標(biāo)與措施；（5）內(nèi)部管理制度的制訂；（6）檔案資料的建立與管理；（7）前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容；（8）常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容；（9）各個(gè)階段工作計(jì)劃；（10）物資裝備與提供方式；
（11）緊急預(yù)案；（12）社區(qū)文化。
7、專項(xiàng)維修資金使用程序分幾步，具體包括那些內(nèi)容？ 答：專項(xiàng)維修資金使用程序共分六步。
第一步
物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定《維修和更新、改造方案》。
第二步 《維修和更新、改造方案》經(jīng)業(yè)主書面同意，在小區(qū)進(jìn)行公示。第三步
物業(yè)服務(wù)企業(yè)到項(xiàng)目所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)管理局辦理使用備案。
第四步
物業(yè)服務(wù)企業(yè)到專戶管理銀行開立使用專戶，由市房屋維修資金管理中心劃款。第五步
工程竣工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者居民委員會(huì)、施工企業(yè)及工程監(jiān)理單位對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收，并簽署《維修和更新、改造工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》。
第六步
物業(yè)服務(wù)企業(yè)填寫、公示《維修和更新、改造工程決算費(fèi)用分?jǐn)偳鍍?cè)》，并到市房屋維修資金管理中心辦理維修和更新、改造工程決算核減手續(xù)。
二、論述題：（每題12分
共計(jì)24分）
1、新修訂的《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，本市實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)系會(huì)議制度。請(qǐng)闡述物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度的召集、組成及主要協(xié)調(diào)哪些問題。答：《條例》第三十一條內(nèi)容
2、闡述業(yè)主滿意度調(diào)查的步驟和方法。
答：
1、物業(yè)企業(yè)應(yīng)在年初制定業(yè)主（客戶）滿意度調(diào)查計(jì)劃。
2、滿意度調(diào)查應(yīng)定期進(jìn)行（至少半年一次、每年兩次），調(diào)查的比例按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達(dá)到80%左右。
3、調(diào)查表收集后進(jìn)行情況匯總，寫出業(yè)主、客戶滿意度調(diào)查報(bào)告。調(diào)查報(bào)告的內(nèi)容包括基本情況（業(yè)主、客戶對(duì)各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)工作的滿意度情況），對(duì)業(yè)主、客戶提出的意見和建議進(jìn)行分析研究，制定下一步工作的整改措施等。
4、進(jìn)行內(nèi)（公司）、外（業(yè)主委員會(huì)）部反饋：公司內(nèi)部和業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)（對(duì)提出意見和建議的業(yè)主要進(jìn)行回訪）。
三、案例分析題：（2選1，20分）
1、某物業(yè)管理服務(wù)公司在承接物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行管理服務(wù)中，開發(fā)商遺留下一系列的問題：開發(fā)商將小區(qū)的底層機(jī)房改造成為公共秩序維護(hù)員宿舍；沒有預(yù)留足夠的會(huì)所和物業(yè)管理服務(wù)用房等等。業(yè)主將開發(fā)商的遺留問題歸結(jié)到物業(yè)公司身上，以至于業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾愈演愈烈，業(yè)主終于要解聘物業(yè)公司。
問題：開發(fā)商遺留問題業(yè)主歸結(jié)到物業(yè)公司身上怎么辦？
答：要點(diǎn)：(1)物業(yè)公司承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行交接驗(yàn)收，并與開發(fā)商履行必要的驗(yàn)收手續(xù)和相關(guān)資料的移交手續(xù)。
(2)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十條中規(guī)定：按照開發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積的千分之三至千分之四確定物業(yè)管理服務(wù)用房，用于物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)和業(yè)主活動(dòng)。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)可以代表業(yè)主依照前期物業(yè)管理服務(wù)合同約定依法向人民法院提起訟訴。
(3)對(duì)于開發(fā)商遺留問題應(yīng)按照《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十三條中規(guī)定：物業(yè)在國(guó)家規(guī)定的保修期內(nèi)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)維修，保修期限屆滿后，自用的部位、設(shè)施、設(shè)備，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)；共用的部位、設(shè)施、設(shè)備，由物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)。業(yè)主因?yàn)殚_發(fā)商遺留問題解聘物業(yè)企業(yè)也是不符合有關(guān)規(guī)定的?？梢杂梅墒侄尉S護(hù)自己的權(quán)益。
2、某高校物業(yè)管理中心的兩名公共秩序維護(hù)員，班后外出吃飯，由于喝酒過量，在回宿舍的途中酒醉，行走不便，強(qiáng)行要一名學(xué)生送倆人回宿舍，學(xué)生沒有理會(huì)，倆人強(qiáng)行抓住學(xué)生，發(fā)生了糾纏，并且動(dòng)起手來，倆人將該學(xué)生的眼睛打破，傷及眼眉。該學(xué)生被送往醫(yī)院救治，眉骨處縫合3針。事發(fā)后，其他學(xué)生報(bào)告給學(xué)校保衛(wèi)處，校保衛(wèi)處立即將兩位公共秩序維護(hù)員送往派出所，經(jīng)查屬實(shí)，被拘留審查。
問題：（1）公共秩序維護(hù)員的行為是否與物業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)？
（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)該進(jìn)行賠償？為什么？
答：要點(diǎn)：（1）公共秩序維護(hù)員打人系下崗后自己行為，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)無關(guān)。物業(yè)企業(yè)不 應(yīng)該承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任和法律責(zé)任；但應(yīng)承擔(dān)教育和管理職工的責(zé)任。
（2）公共秩序維護(hù)員打人行為違反了《中華人民共和國(guó)治安管理處罰條例》有關(guān)規(guī)定，應(yīng)由有關(guān)執(zhí)法部門進(jìn)行處罰。
（3）提示項(xiàng)目經(jīng)理，企業(yè)應(yīng)有規(guī)定和要求公共秩序維護(hù)員班后不許著工裝，否則即使該事情發(fā)生在班后，由于著工裝因此不能完全認(rèn)定班后，物業(yè)公司要負(fù)一定的責(zé)任，并承擔(dān)一定的經(jīng)濟(jì)賠償。
第五篇：天津市擬任物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理2013第十期考試試題-修改后
2013年第十期擬任項(xiàng)目經(jīng)理考試試題
物業(yè)管理概論
1、簡(jiǎn)述物業(yè)管理的定義及物業(yè)服務(wù)合同的備案時(shí)限、備案部門？
答：物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案。
2、物業(yè)管理的行業(yè)特征：
公共性和綜合性：使用物業(yè)管理服務(wù)有別于特約服務(wù)和專項(xiàng)服務(wù)； 受益群體的廣泛性和差異性：使客觀評(píng)價(jià)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的難度增大；
即時(shí)性和無形性：使得業(yè)主無法象有形產(chǎn)品的消費(fèi)者那樣意識(shí)到物業(yè)服務(wù)的真實(shí)存在 持續(xù)性和長(zhǎng)期性：使物業(yè)管理企業(yè)必須長(zhǎng)時(shí)間接受客戶的監(jiān)督和考驗(yàn)。
內(nèi)、外部制度的建立
1、簡(jiǎn)述項(xiàng)目應(yīng)建立的應(yīng)急預(yù)案？
（1）關(guān)于消防方面的應(yīng)急預(yù)案。（2）電梯困人情況的應(yīng)急預(yù)案。
（3）突發(fā)性跑水、浸水事故的應(yīng)急預(yù)案。（4）綠化出現(xiàn)病蟲害的應(yīng)急預(yù)案。（5）公共衛(wèi)生突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案。
（6）特殊天氣（雨、雪等）突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案等。2 如何發(fā)揮項(xiàng)目經(jīng)理在物業(yè)管理制度中的作用？
試述項(xiàng)目經(jīng)理在物業(yè)管理制度中的作用？應(yīng)具備什么樣的素質(zhì)？
項(xiàng)目經(jīng)理是受企業(yè)法人代表委托對(duì)項(xiàng)目全面負(fù)責(zé)的管理者，是物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理過程中所有工作的主要負(fù)責(zé)人。
1、物業(yè)管理制度的研討制定者
⑴學(xué)習(xí)、熟知相關(guān)的法律法規(guī)和項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)合同 ⑵理解項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)方案
⑶了解業(yè)主、客戶和物業(yè)員工、物業(yè)分包商的情況 ⑷關(guān)注各部門工作銜接，推行內(nèi)部客戶的理念。
2、用物業(yè)管理制度做事、管人的監(jiān)督執(zhí)行者
⑴物業(yè)管理制度的學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、教育從項(xiàng)目組建落實(shí) ⑵項(xiàng)目各級(jí)管理人員做用物業(yè)管理制度做事、管人的模范 ⑶從項(xiàng)目組建起項(xiàng)目經(jīng)理將制度落實(shí)作為頭等大事抓緊 ⑷項(xiàng)目分包服務(wù)商的監(jiān)控管理。
3、持續(xù)改進(jìn)物業(yè)管理制度的完善修訂者
⑴加深對(duì)物業(yè)管理制度穩(wěn)定性和動(dòng)態(tài)性的關(guān)系理解
⑵建立物業(yè)管理制度修訂程序、公開、公平、嚴(yán)肅認(rèn)真。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備什么樣的素質(zhì)？
一、基本能力
答：1）合同履約能力
2）組織領(lǐng)導(dǎo)能力 3）綜合協(xié)調(diào)能力 4）風(fēng)險(xiǎn)控制能力 5）提煉總結(jié)能力 6）提升價(jià)值能力
二、基本素質(zhì)
1）愛黨愛國(guó)、誠(chéng)實(shí)守信 2）愛崗敬業(yè)、服務(wù)至上 3）熟知法規(guī)、精通業(yè)務(wù) 4）自尊自信、學(xué)識(shí)淵博
3、試述物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)建立哪些內(nèi)外部制度？
答：
一、內(nèi)部制度：包括人力資源管理制度、財(cái)務(wù)管理制度、物資采購(gòu)供應(yīng)制度、檔案管理制度等。
二、外部制度。
1、管理規(guī)約
2、物業(yè)承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)辦法
3、綜合服務(wù)管理制度。
4、共用區(qū)域房屋、外觀、道路等維修養(yǎng)護(hù)制度。
5、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)制度。
6、公共秩序維護(hù)管理制度。
7、公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生清潔制度。
8、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)管理制度。
9、各類應(yīng)急預(yù)案。
公共法和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
1、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)中共用部分的權(quán)利，簡(jiǎn)稱業(yè)主共有權(quán)，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，共用部分應(yīng)當(dāng)由哪幾部分構(gòu)成？
答：
1、區(qū)分所有建筑物專有部分以外的其余部分；
2、不屬于專有部分的建筑物附屬物及附屬設(shè)施；
3、經(jīng)區(qū)分所有權(quán)人約定供共同使用的專有部分與其附屬物。***住宅物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備包括哪些？
（一）房屋共用部位主要包括：基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、外檐墻面及樓梯間地面面層、門窗、樓梯扶手等。
（二）房屋共用設(shè)施設(shè)備主要包括：電梯、水泵、二次供水、消防系統(tǒng)、排水管道、道路、圍墻、大門等。
2、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》中第十五條 業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國(guó)家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，實(shí)施下列行為的，可以認(rèn)定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”：
（一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)?、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；
（二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；
（三）違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修；
（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場(chǎng)地或者其他共有部分。物業(yè)管理專業(yè)法規(guī)
1、簡(jiǎn)述物業(yè)服務(wù)合同中約定的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容有哪些？
物業(yè)服務(wù)合同中約定的物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：
（一）共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；
（二）電梯、智能系統(tǒng)等設(shè)備的運(yùn)行服務(wù)；
（三）環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和綠地、樹木、綠化設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、管理；
（四）物業(yè)裝飾裝修的管理；
（五）車輛行駛和停放秩序的服務(wù)、管理；
（六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的服務(wù)、管理；
（七）物業(yè)資料的查詢服務(wù)和管理；
（八）雙方約定的其他物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容。
2、與業(yè)主大會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)注意的問題？
1）明確業(yè)主大會(huì)的權(quán)利與義務(wù)、明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)。
2）明確服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，場(chǎng)地占用費(fèi)的收取和使用情況。
3）明確對(duì)于違約責(zé)任的約定，特別是損失的計(jì)算以及賠償標(biāo)準(zhǔn)。違約責(zé)任要具有可操作性。
4）免責(zé)條款的約定。如物業(yè)服務(wù)是否包含對(duì)于業(yè)主人身保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)保管的內(nèi)容等。5）明確爭(zhēng)議解決方式的問題。
3、簡(jiǎn)述新修訂的《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》建立了哪些新制度？八項(xiàng) 1）物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度
2）從業(yè)人員持證上崗和繼續(xù)教育制度
3）對(duì)物業(yè)管理共用部位、共用設(shè)施設(shè)備前期和日常檢查制度 4）中介機(jī)構(gòu)和外埠來津企業(yè)備案制度
5)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理預(yù)警報(bào)告制度 6)場(chǎng)地占用費(fèi)的收取和使用情況公示制度 7)物業(yè)管理用房登記和公示制度
8)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和特約服務(wù)內(nèi)容收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)場(chǎng)公示制度
4、簡(jiǎn)述新修訂的《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)一步完善了原來哪些基本制度？六項(xiàng) 1）業(yè)主大會(huì)制度 2）招投標(biāo)制度
3）前期備案制度 4）雙確認(rèn)制度
5）專項(xiàng)維修資金制度 6）物業(yè)承接驗(yàn)收制度
5、簡(jiǎn)述新的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分幾個(gè)等級(jí)及每個(gè)等級(jí)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？ 答：新的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分為四個(gè)等級(jí)。
一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：每月每平方米1.2元；二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：每月每平方米0.9元；三級(jí)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：每月每平方米0.7元；三級(jí)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：每月每平方米0.5元。
并明確規(guī)定開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在協(xié)商確定物業(yè)管理基本服務(wù)費(fèi)時(shí)可在中準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上進(jìn)行浮動(dòng)，上下浮動(dòng)幅度不得超過20%。
6、《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)管理共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況的檢查有什么要求？如何落實(shí)
《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十二條規(guī)定： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行善的日常檢查，每年第四季度將物業(yè)管理共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況的報(bào)告提交業(yè)主委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
1、企業(yè)在年初應(yīng)制定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備檢查計(jì)劃
2、在日常工作中應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)。
3、加強(qiáng)日常巡查。
4、發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)制定解決方案。
7、簡(jiǎn)述《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示的內(nèi)容有哪些？ 結(jié)合新條例，簡(jiǎn)述物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)該建立哪些公示制度？（至少舉出5個(gè)方面）？ 1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等級(jí)證
2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng) 目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。3）場(chǎng)地占用費(fèi)收取和使用情況
4）實(shí)行酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)至少每季度向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收支情況
5）每年第四季度將物業(yè)管理共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況報(bào)告提交業(yè)主委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
6）提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，解除合同的一方應(yīng)當(dāng)在三個(gè)月前將解除時(shí)間、原因書面告知另一方并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
7）專項(xiàng)維修資金使用情況和利用共用部位、共用設(shè)施的經(jīng)營(yíng)收益
論述
8、新天津市物業(yè)管理?xiàng)l例賦予了街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在轄區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的哪十項(xiàng)監(jiān)管職責(zé)？
1）負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會(huì)； 2）受理業(yè)主大會(huì)備案；
3）在業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議或者臨時(shí)會(huì)議時(shí)，負(fù)責(zé)召集工作；
4）在業(yè)主大會(huì)作出決定后三十日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)不代表業(yè)主大會(huì)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、續(xù)簽、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同，或者不組織業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行換屆和補(bǔ)選工作的情況下，按照有關(guān)規(guī)定組織選舉新的業(yè)主委員會(huì)。
5）監(jiān)督開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后將物業(yè)管理用房無償移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。
6）負(fù)責(zé)組織召集物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理活動(dòng)中出現(xiàn)的問題。
7）對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，有權(quán)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
8）接受業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)違反新《條例》行為的投訴和舉報(bào)。
9）接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目的預(yù)警報(bào)告，協(xié)調(diào)解決退出和交接過程中出現(xiàn)的問題；對(duì)未有業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)項(xiàng)目，在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督下，接收退出物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的相關(guān)資料。
10）對(duì)業(yè)主委員會(huì)及其成員不按照規(guī)定移交保管的資料、印章和財(cái)物的，應(yīng)業(yè)主委員會(huì)的請(qǐng)求協(xié)助移交。
物業(yè)管理招投標(biāo)
1、投標(biāo)文件中技術(shù)部分分別由哪些內(nèi)容組成？ 1）項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思 2)服務(wù)理念及服務(wù)定位
3)機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員的配備、培訓(xùn)與管理 4)管理指標(biāo)與措施 5)主要工作環(huán)節(jié)運(yùn)行程序 6)檔案資料的建立與管理 7)前期物業(yè)管理服務(wù)方案
8）房屋及共用設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)方案 9）環(huán)境清潔管理服務(wù)方案 10）綠化維護(hù)養(yǎng)護(hù)方案 11）公共秩序維護(hù)方案 12）消防管理服務(wù)方案 13）車輛管理服務(wù)方案 14）內(nèi)部管理制度的制定 15)物資裝備計(jì)劃 16)應(yīng)急預(yù)案 17)社區(qū)文化
3、投標(biāo)文件中資信部分分別由哪些內(nèi)容組成？
1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件
2、企業(yè)資質(zhì)等級(jí)復(fù)印件
3、法人代表授權(quán)委托書
4、公司介紹
5、公司管理業(yè)績(jī)
6、項(xiàng)目經(jīng)理簡(jiǎn)介
7、專業(yè)技術(shù)人員情況
4、物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫要求。
基本要求
1、使用國(guó)家統(tǒng)一的計(jì)量單位；
2、使用國(guó)家統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范；
3、使用準(zhǔn)確的表述方式；
4、確保資料的真實(shí)性；
5、計(jì)算數(shù)字準(zhǔn)確無誤，報(bào)價(jià)合理；
6、裝訂整齊，符合要求；
7、注意文件保密。編制要點(diǎn)。
（1）針對(duì)性。投標(biāo)的目的就是為了在招標(biāo)活動(dòng)中成功。因此在編寫標(biāo)書、確定方案時(shí)，一定要有針對(duì)性，為保證自己的競(jìng)標(biāo)方案具有針對(duì)性，需做好如下工作：
①現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；首先要到目標(biāo)物業(yè)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，了解物業(yè)情況、掌握當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)
②分析研究。根據(jù)調(diào)查情況，找出目標(biāo)物業(yè)開展物業(yè)管理的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)。③擬定管理方案。根據(jù)分析研究結(jié)果，結(jié)合本企業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和能力，周密地?cái)M定管理方案。與招標(biāo)文件要點(diǎn)對(duì)點(diǎn)做出響應(yīng)。（2）可操作性
①標(biāo)書中要根據(jù)目標(biāo)物業(yè)的具體情況提出切實(shí)可行的物業(yè)管理方案和措施，針對(duì)不同的消費(fèi)群體，提出適合的管理方案。
②標(biāo)書中所提出的管理方法和措施要與現(xiàn)行的法律、法規(guī)相一致
③所提的管理方案，必須在經(jīng)濟(jì)（管理費(fèi)的收支）上基本平衡。招投標(biāo)都要得到“雙贏”才是具有可操作性的方案。
（3）體現(xiàn)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)和專業(yè)水平
①針對(duì)目標(biāo)物業(yè)的某個(gè)特色來展現(xiàn)自己的優(yōu)勢(shì)。
②物業(yè)企業(yè)都要重視發(fā)揮自己專長(zhǎng)，在介紹自身優(yōu)勢(shì)時(shí)，要重視宣傳“人無我有，人有我全，人全我精”的特色。（4）深刻理解業(yè)主的意愿
物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算 5 包干制：是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)管理服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
酬金制：是指在預(yù)收的管理管理服務(wù)費(fèi)中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余部分全部用于更名改姓物業(yè)服務(wù)支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)管理服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成？
包干制計(jì)費(fèi)下構(gòu)成內(nèi)容：物業(yè)管理服務(wù)成本、法定稅費(fèi)、利潤(rùn)
其中 物業(yè)管理服務(wù)成本的構(gòu)成：
1）管理服務(wù)人員工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取福利費(fèi)等 2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用 3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用 4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用 5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用 6）辦公費(fèi)用
7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊、8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用 9）經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用
酬金制計(jì)費(fèi)下構(gòu)成內(nèi)容：物業(yè)管理服務(wù)支出、酬金。
2、物業(yè)管理基本服務(wù)費(fèi)包括什么？
1.綜合管理、2.清潔衛(wèi)生、3.公共秩序維護(hù)、4.綠化養(yǎng)護(hù)、5.共用部位養(yǎng)護(hù)
3、機(jī)電設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行養(yǎng)護(hù)費(fèi)包含的內(nèi)容？
答：
1、給排水系統(tǒng)
2、電梯
3、水景、噴泉
4、航空障礙燈
5、避雷系統(tǒng)
6、消防系統(tǒng)
7、強(qiáng)弱電系統(tǒng)等日常運(yùn)行養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用。
承接查驗(yàn)
1、承接查驗(yàn)的程序？
1）確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案 2）移交有關(guān)圖紙資料
3）查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 4）解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題 5）確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果 6）簽訂物業(yè)承擔(dān)查驗(yàn)協(xié)議 7）辦理物業(yè)交接手續(xù)
2、物業(yè)承接查驗(yàn)資料包括哪些內(nèi)容？
1、竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料。
2、共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料
3、供水、供電、供氣等準(zhǔn)許使用文件
4、承接查驗(yàn)所必需的其他資料
入住、裝修管理
1、物業(yè)裝修管理應(yīng)注意的問題？
1）、做好控制和服務(wù)，樹立良好服務(wù)形象，熟悉裝飾裝修管理規(guī)定，規(guī)范操作行為。2）、在準(zhǔn)備資料階段，物業(yè)管理單位要進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)，避免出現(xiàn)漏項(xiàng)或錯(cuò)報(bào)項(xiàng)。3）、在裝飾裝修項(xiàng)目申報(bào)登記時(shí)，物業(yè)管理單位必須到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)所附圖紙進(jìn)行核對(duì)，以防有漏項(xiàng)，或有大的拆動(dòng)項(xiàng)目漏報(bào)。登記后和業(yè)主簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》。4）、在辦理開工手續(xù)前，物業(yè)管理方需確認(rèn)裝修施工的相關(guān)手續(xù)是否已經(jīng)完備。5）、在施工過程中，物業(yè)管理方應(yīng)注意現(xiàn)場(chǎng)是否有未申報(bào)項(xiàng)目和材料；是否存在違反有關(guān)裝修法規(guī)的行為；裝修工程是否對(duì)公共秩序、公共安全以及毗鄰業(yè)主或物業(yè)使用人構(gòu)成侵害。
6）、驗(yàn)收工作是裝修管理最后一道工序，而在處理違章后再需進(jìn)行驗(yàn)收工作。7）、對(duì)于在物業(yè)裝飾裝修過程中的違規(guī)違約行為，應(yīng)根據(jù)相關(guān)法規(guī)、業(yè)主公約及物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行處理。
8）、裝飾裝修資料的一部分為業(yè)主資料，物業(yè)管理單位需及時(shí)整理好相關(guān)資料，按文件管理辦法進(jìn)行相應(yīng)的歸檔。
2、物業(yè)裝飾裝修管理流程主要包括哪些環(huán)節(jié)？ 1）備齊資料；
2）填寫申報(bào)登記表； 3）登記
4）簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》； 5）辦理開工手續(xù)； 6）施工過程巡查；
7）隱蔽工程驗(yàn)收；如衛(wèi)生間避水試驗(yàn)和埋入墻內(nèi)的冷、熱水管打壓試驗(yàn)。8）裝飾裝修竣工驗(yàn)收。
3、物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的內(nèi)容： 1）裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容； 2）允許施工的時(shí)間； 3）廢棄物的清運(yùn)與處置； 4）窗護(hù)欄的安裝要求 5）管理服務(wù)費(fèi)用；
6）禁止行為和注意事項(xiàng)； 7）裝修施工安全消防責(zé)任書 8）違約責(zé)任
9）其它需要約定的事項(xiàng)
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
1、簡(jiǎn)答題：哪些事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
答：業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金以及決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
2、《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定哪些事項(xiàng)必須由業(yè)主大會(huì)共同決定？
1、制定、修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約；
2、選舉、更換業(yè)主委員會(huì)成員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；
3、審定物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
4、制定、修改、審議物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的其他管理事項(xiàng)；
5、專項(xiàng)維修資金的籌集、使用方案，并監(jiān)督實(shí)施；
6、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
7、涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。論述
1、、業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中的職責(zé)和作用
（1）性質(zhì)：業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的日常工作機(jī)構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)。（2）業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)：
1、召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議；
2、定期報(bào)告有關(guān)決定執(zhí)行情況，提出物業(yè)管理建議；
3、在業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定后30日內(nèi)，代表業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、續(xù)簽、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同；
4、及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
5、督促不交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的業(yè)主限期交納；
6、組織業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造方案進(jìn)行書面確認(rèn)，并監(jiān)督實(shí)施；
7、監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；
8、組織籌集專項(xiàng)維修資金；
9、、組織業(yè)主委員會(huì)換屆和補(bǔ)選工作；
10、完成業(yè)主大會(huì)交辦的其他事項(xiàng)。
（3）作用：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間起到橋梁和紐帶作用。業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，是合作、不是對(duì)立；是協(xié)力、不是懈力；是幫手、不是對(duì)手。雙方要多溝通、多理解；要各司其職、各盡其責(zé)。
2、簡(jiǎn)述物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議的召集、組成以及主要協(xié)調(diào)的問題。（綜合題）
定義、聯(lián)席會(huì)議制度是街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系的有效機(jī)制，是及時(shí)有效調(diào)處化解物業(yè)管理糾紛的有效形式。
（1）物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織召集；
（2）由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門、居民委員會(huì)、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表等各方代表組成。
（3）主要協(xié)調(diào)：
1、業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)的問題；
2、業(yè)主委員會(huì)換屆過程中出現(xiàn)的問題；
3、履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問題；
4、提前終止物業(yè)服務(wù)合同的問題；
5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題；
6、需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題。
共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與管理
1、簡(jiǎn)述物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容？
答：物業(yè)設(shè)備包括：室內(nèi)設(shè)備、物業(yè)紅線內(nèi)的室外設(shè)備與設(shè)施。
物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容：
1、設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理
2、設(shè)備運(yùn)行管理
3、設(shè)備維修管理
4、設(shè)備更新改造管理
5、備品配件管理
6、固定資產(chǎn)管理
7、工程資料管理。
房屋本體的維修、養(yǎng)護(hù) 8
1、物業(yè)查勘的順序？
查勘順序一般是：從外部到內(nèi)部，從屋頂?shù)降讓?，從承重?gòu)件到非承重構(gòu)件，從表面到隱蔽，從局部到整體。
2、屋面的維修養(yǎng)護(hù)管理工作應(yīng)注意哪幾方面？ 答：（1）定期檢查、發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理（2）保證屋面清潔，利于雨水順暢排除（3）加強(qiáng)屋面維護(hù)管理，遵守業(yè)主管理規(guī)約
3、建筑物按其本身構(gòu)造組成有哪幾部分？簡(jiǎn)述其功能
民用建筑從構(gòu)造上由：基礎(chǔ)、墻（或柱）、樓板層及地坪層（樓地層）、屋頂
樓梯、門窗
各部分功能：基礎(chǔ)：承上傳下
墻（柱）：承重、圍護(hù)、分隔（承重）
樓板：承重、分隔、支撐
樓梯：交通、承重
屋頂：圍護(hù)（防水、保溫?zé)簦?、承?/p>
門窗：通風(fēng)、采光、交通、眺望、圍護(hù)、分隔。
公共秩序維護(hù)與管理
1、車輛管理應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？
《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)于利用業(yè)主共用場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車輛的，是如何規(guī)定的？ 《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十一條規(guī)定
占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或其他場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車輛注意： 1）確保消防通道和道路暢通，并征得業(yè)主大會(huì)同意。
2）應(yīng)當(dāng)交納場(chǎng)地占用費(fèi)，場(chǎng)地占用費(fèi)主要用于養(yǎng)護(hù)維修小區(qū)道路和停車設(shè)施、改善共用設(shè)施設(shè)備等。
3）場(chǎng)地占用費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)和使用辦法由業(yè)主大會(huì)或者開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定。場(chǎng)地占用費(fèi)的收取和使用情況應(yīng)向業(yè)主公示 4）業(yè)主對(duì)機(jī)動(dòng)車有保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)企業(yè)另行簽訂保管合同。5）車輛行駛和停放的具體辦法由業(yè)主大會(huì)決定并公示。6）未成立業(yè)主大會(huì)的，按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定執(zhí)行。
維修資金的使用程序
1、專項(xiàng)維修資金使用程序分幾步，具體包括那些內(nèi)容？
答：專項(xiàng)維修資金使用程序共分六步。
第一步 制定方案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者居民委員會(huì)的意見及查勘結(jié)果，提出維修計(jì)劃建議，制定《維修和更新、改造方案》。
第二步 業(yè)主確認(rèn)?！毒S修和更新、改造方案》應(yīng)當(dāng)經(jīng)專項(xiàng)維修資金分?jǐn)偡秶鷥?nèi)專有部分占相關(guān)建筑物面積三分之二以上且占相關(guān)人數(shù)三分之二以上業(yè)主書面同意，在小區(qū)明顯位置進(jìn)行公示。
第三步 辦理備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)到項(xiàng)目所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)管理局辦理專項(xiàng)維修資金使用備案。
第四步 開戶劃款。物業(yè)服務(wù)企業(yè)到專戶管理銀行開立使用專戶，由市房屋維修資金管理中心劃撥首期款。第五步 竣工驗(yàn)收。工程竣工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者居民委員會(huì)、施工企業(yè)及工程監(jiān)理單位對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收，并簽署《維修和更新、改造工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》。
第六步 決算核減。物業(yè)服務(wù)企業(yè)填寫、公示《維修和更新、改造工程決算費(fèi)用分?jǐn)偳鍍?cè)》，到項(xiàng)目所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局領(lǐng)取《專項(xiàng)維修資金使用完工證明》并到市房屋維修資金管理中心辦理維修和更新、改造工程尾款結(jié)算手續(xù)。
2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位到項(xiàng)目所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)管理局辦理專項(xiàng)維修資金使用備案，需提交的材料：
1、《維修和更新、改造方案》及工程預(yù)算書
2、《維修和更新、改造方案書面確認(rèn)證明》及《維修和更新、改造方案書面確認(rèn)明細(xì)表》
3、《維修和更新、改造方案公示證明》。
達(dá)到審價(jià)和招標(biāo)條件的維修工程，還需提供維修工程預(yù)算審價(jià)報(bào)告和工程中標(biāo)通知書。區(qū)縣房地產(chǎn)管理局應(yīng)當(dāng)在接件后2個(gè)工作日內(nèi)到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)查勘，確認(rèn)后出具《專項(xiàng)維修資金使用備案證明》。
3、哪些情形可使用應(yīng)急解危資金：
1、房屋局部屋面滲漏，外沿脫落，道路破損、塌陷等受益范圍、責(zé)任人無法界定的。
2、突發(fā)電梯故障、排水管道漏水等影響業(yè)主正常使用和主用安全的。
3、經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備緊急維修項(xiàng)目。物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的維修內(nèi)容除外。
檔案管理
1、簡(jiǎn)述物業(yè)項(xiàng)目檔案建立的主要內(nèi)容？（1）基礎(chǔ)管理文件材料檔案；（2）房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)檔案；（3）共用設(shè)施設(shè)備管理檔案；
（4公共秩序維護(hù)、消防、車輛管理檔案；（5）環(huán)境衛(wèi)生管理檔案；（6）綠化管理檔案；
（7）社區(qū)文化活動(dòng)文件材料；（8）項(xiàng)目管理效益檔案。
達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)
1、簡(jiǎn)答住宅小區(qū)的達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)八個(gè)大項(xiàng)的內(nèi)容？（1）基礎(chǔ)管理；
（2）房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)；（3）共用設(shè)施設(shè)備管理；
（4公共秩序維護(hù)/消防/車輛管理；（5）環(huán)境衛(wèi)生管理；（6）綠化管理；
（7）精神文明建設(shè)；（8）項(xiàng)目的管理效益。
2、簡(jiǎn)答大廈和工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)九個(gè)大項(xiàng)的內(nèi)容？（1）基礎(chǔ)管理
（2）房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)（3）共用設(shè)備管理（4）共用設(shè)施管理
（5）公共秩序維護(hù)及車輛管理（6）環(huán)境衛(wèi)生管理（7）綠化管理（8）精神文明建設(shè)（9）項(xiàng)目的管理效益
綠化管理
1、綠化接管驗(yàn)收應(yīng)注意的問題。
(1)綠化接管驗(yàn)收應(yīng)以綠化竣工圖為依據(jù)(2)特別注意種植土的深度(3)注意苗木規(guī)格，品種(4)注意綠籬及灌木的密度(5)新補(bǔ)植植物應(yīng)注意成活率
(6)仔細(xì)檢查供水系統(tǒng)
2、綠化管理常見的問題：
各類毀綠現(xiàn)象： 1)工程土堆入綠地 2）污水排入綠地 3）人為踐踏
枯枝死樹問題、澆灌井蓋、缺苗、支架問題、綠地雜草、綠地各類邊角處理、作業(yè)面的善后處理、樹穴、植物配置雜亂等
3、綠化外包應(yīng)做好哪些工作。⑴承包單位的資質(zhì)狀況
⑵合同簽訂的要嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致（如是否含水費(fèi)）⑶綠地的基本情況要清楚 ⑷做好日常的巡視、檢查 ⑸注意綠化設(shè)施是否完好 ⑹監(jiān)督承包單位農(nóng)藥的使用情況 ⑺綠地的衛(wèi)生狀況 ⑻合同到期前要加強(qiáng)監(jiān)督
⑼承包單位是否拖欠水費(fèi)、工資等
天津市樹：絨毛白蠟 天津市花：月季花（四季花、月月紅）
保潔服務(wù)
1、物業(yè)清潔管理的內(nèi)容
1、物業(yè)清潔管理的前期介入
2、物業(yè)清潔的驗(yàn)收接管
3、物業(yè)清潔的日常管理
4、高空外墻的清洗
5、清潔有償服務(wù)
2、外圍清潔點(diǎn)都包含哪些？ 外圍清潔點(diǎn)除路面以外包含街心花園、廣場(chǎng)、綠化帶、噴水池、休閑游樂設(shè)施、燈具、垃圾箱、果皮箱垃圾房等清潔。
關(guān)系維護(hù)
1、、做為一名項(xiàng)目經(jīng)理在日常工作中應(yīng)如何做好關(guān)系維護(hù)？ 關(guān)系維護(hù)分為內(nèi)部關(guān)系維護(hù)和外部關(guān)系維護(hù)
內(nèi)部關(guān)系維護(hù)是與員工的關(guān)系維護(hù)，對(duì)管理人員要?jiǎng)?chuàng)造良好空間、提高技能、考核激勵(lì)、營(yíng)造氛圍；對(duì)基層員工要主動(dòng)關(guān)心、加強(qiáng)管理、樹立信心、提高效率，要定期做好員工的滿意度調(diào)查。
外部關(guān)系的維護(hù)包括業(yè)主關(guān)系維護(hù)、專業(yè)部門和相關(guān)單位關(guān)系維護(hù)（如外包公司等）、行政主管部門關(guān)系維護(hù)、媒體的關(guān)系維護(hù)等。
2、簡(jiǎn)答如何進(jìn)行業(yè)主滿意度調(diào)查？
闡述業(yè)主滿意度調(diào)查的步驟和方法。答：
1、物業(yè)企業(yè)應(yīng)在年初制定業(yè)主滿意度調(diào)查計(jì)劃。
2、滿意度調(diào)查應(yīng)定期進(jìn)行（至少半年一次、每年兩次），調(diào)查的比例按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達(dá)到80%左右。
3、調(diào)查表收集后進(jìn)行情況匯總，寫出業(yè)主、客戶滿意度調(diào)查報(bào)告。調(diào)查報(bào)告的內(nèi)容包括基本情況（業(yè)主、客戶對(duì)各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)工作的滿意度情況），對(duì)業(yè)主、客戶提出的意見和建議進(jìn)行分析研究，制定下一步工作的整改措施等。
4、進(jìn)行內(nèi)（公司）、外（業(yè)主委員會(huì)）部反饋：公司內(nèi)部和業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)（對(duì)提出意見和建議的業(yè)主要進(jìn)行回訪）。
點(diǎn)擊咨詢 