第一篇：物業(yè)管理中的高層住宅設(shè)施設(shè)備管理（本站推薦）

物業(yè)管理中的高層住宅設(shè)施設(shè)備管理

作者從一個(gè)物業(yè)管理者的眼光出發(fā)，指出了物業(yè)管理中的設(shè)備管理的重要性，并提出了切實(shí)可行的解決辦法。同時(shí)也讓業(yè)主了解到，物業(yè)管理中設(shè)施設(shè)備管理的重要性。1設(shè)施設(shè)備管理的特點(diǎn)

高層樓宇的出現(xiàn)，是人類有效利用土地資源的結(jié)果。近年來，各種用途的高層樓宇在全國(guó)各地迅速崛起，與此同時(shí)，高層樓宇的物業(yè)管理問題也不容忽視地?cái)[在了人們面前。中國(guó)當(dāng)前許多高層樓宇多為出租和出售兩種類型，具有多種功能的綜合樓宇。其特點(diǎn)為： 1.高層綜合樓高度高、層數(shù)多，功能復(fù)雜，人口稠密，管理復(fù)雜。要管理好高層綜合樓，確保大樓各部分正常運(yùn)作，確保樓內(nèi)使用人的生命財(cái)產(chǎn)安全，任務(wù)十分艱巨。2.高層綜合樓宇設(shè)施設(shè)備多，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，管理起點(diǎn)高，對(duì)物業(yè)管理隊(duì)伍的素質(zhì)要求高。高層綜合樓設(shè)有中央空調(diào)系統(tǒng)，上水排水、排污系統(tǒng)，高低壓供電系統(tǒng)，煤氣供應(yīng)系統(tǒng)，電梯系統(tǒng)，樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)，通信自動(dòng)化系統(tǒng)，辦公、保安、消防自動(dòng)化系統(tǒng)等，因此，物業(yè)管理公司需要建立一支素質(zhì)較高的專業(yè)管理人員隊(duì)伍，運(yùn)用先進(jìn)的管理手段、方法，對(duì)大樓各系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)和管理，保證這些系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。3.房屋建筑主體的維修管理。物業(yè)管理應(yīng)定期掌握房屋的基本情況，對(duì)大樓的露面、樓道等房屋進(jìn)行經(jīng)常的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，使建筑物保持完好、整潔和美觀；對(duì)大樓的房屋裝修進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督管理，使大樓不因裝修而影響危及他人安全。為此大樓價(jià)值，創(chuàng)造增值潛力。4.大樓各系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理。物業(yè)管理人員要經(jīng)常對(duì)大樓的供電、供水及排水、電梯、消防、中央空調(diào)、公共照明等公用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理，保證設(shè)施設(shè)備完好的運(yùn)行狀態(tài)。設(shè)施設(shè)備管理是一門發(fā)展中的應(yīng)用科學(xué)，它包括系統(tǒng)的理論和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)兩個(gè)有機(jī)組成部分。為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理現(xiàn)代化的目的，從業(yè)人員必須學(xué)習(xí)和掌握設(shè)施設(shè)備管理的基本原理，樹立現(xiàn)代化科學(xué)管理的思想，結(jié)合物業(yè)設(shè)施的特征和具體實(shí)踐，完善科學(xué)的管理組織機(jī)構(gòu)和管理制度，提高管理人員的素質(zhì)水平，推廣先進(jìn)的設(shè)施設(shè)備管理方法和管理技術(shù)手段，以促進(jìn)物業(yè)管理供水的設(shè)施設(shè)備管理向著現(xiàn)代化方向發(fā)展。2設(shè)施設(shè)備管理的重要性

現(xiàn)代物業(yè)的價(jià)值不但取決于坐落位置、建筑結(jié)構(gòu)、空間布局和室內(nèi)外裝潢，而且在很大程度上還取決于配備設(shè)施的品質(zhì)性能、系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和運(yùn)行狀況。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深化和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的引入，物業(yè)對(duì)現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備的需求和依賴深度越來越高，設(shè)施設(shè)備的作用也越來越突出。事實(shí)上，設(shè)施設(shè)備管理幾乎涉及到物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)過程的各個(gè)環(huán)節(jié)，歸納其功效與意義主要有以下幾個(gè)方面。

（一）關(guān)系到聲譽(yù)和生存 作為物業(yè)管理的重要組成部分，設(shè)施設(shè)備管理的好壞對(duì)保障房屋使用安全，保持和提高房屋設(shè)施的完好程度與使用功能及物業(yè)的保值、升值，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的社會(huì)聲譽(yù)乃至生存有著重要意義。物業(yè)設(shè)施一直處于良好狀態(tài)，人們能安心方便地生活和工作，物業(yè)管理企業(yè)則被認(rèn)可，社會(huì)地位逐漸提高，競(jìng)爭(zhēng)力得以加強(qiáng)，公司發(fā)展前景廣闊。反之，如果一些設(shè)施設(shè)備經(jīng)常處于性能不良或停機(jī)待修狀態(tài)，直接影響整個(gè)物業(yè)的功能發(fā)揮，降低物業(yè)的使用價(jià)值和社會(huì)聲譽(yù)，物業(yè)管理企業(yè)便無法再取得人們的承認(rèn)，就會(huì)丟掉市場(chǎng)，喪失生存的根本條件。

（二）關(guān)系到服務(wù)的成本和資金的合理利用 事實(shí)設(shè)備管理對(duì)服務(wù)成本的影響，除了表現(xiàn)在數(shù)量和質(zhì)量上外，還有設(shè)施設(shè)備的投資效果、維修費(fèi)用、能源和材料消耗等。機(jī)槍維護(hù)保養(yǎng)，能有效地延長(zhǎng)設(shè)施設(shè)備的使用壽命和檢修周期，節(jié)省維修費(fèi)用和減少損失。樹立經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的意識(shí)，注意節(jié)約運(yùn)行中的能耗費(fèi)用、操作費(fèi)用，通過嚴(yán)格、規(guī)范的管理來減少日常機(jī)器、備品、材料的使用量，杜絕“跑、冒、滴、漏”等缺陷，以減少相關(guān)費(fèi)用的開支，使設(shè)施設(shè)備一直處于最佳、最經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀態(tài)。隨著現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備的不斷發(fā)展和普遍使用，設(shè)施設(shè)備所占資金在固定資產(chǎn)中的比例越來越高。雖然，要提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，就要設(shè)法提高資金的合理利用程度，而設(shè)施設(shè)備管理的科學(xué)化無疑是最關(guān)鍵的。具體地說，就是取決于設(shè)施設(shè)備管理的一系列環(huán)節(jié)是否達(dá)到最佳水平。

（三）關(guān)系到技術(shù)安全和環(huán)境保護(hù) 若設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行可靠性低，管理又不善，設(shè)備在運(yùn)行中經(jīng)常發(fā)生意外，這不僅會(huì)干擾物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)秩序，同時(shí)也使業(yè)戶遭受重大的經(jīng)濟(jì)損失。若設(shè)施設(shè)備陳舊落后，排放有害物質(zhì)或噪聲超標(biāo)，就會(huì)污染環(huán)境、危害人體和生物生存，成為社會(huì)公害。因此，保證安全，消除環(huán)境污染，有效地預(yù)防設(shè)施設(shè)備引致人身事故及社會(huì)公害，是現(xiàn)代設(shè)施設(shè)備管理的重要課題。物業(yè)管理企業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)建設(shè)中的科技含量在迅速上升，網(wǎng)絡(luò)化、智能化管理服務(wù)已經(jīng)成為當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)致勝的關(guān)鍵籌碼。為保證在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中具有較強(qiáng)的應(yīng)變能力，就必須依靠技術(shù)進(jìn)步，而先進(jìn)的上升設(shè)備管理則是企業(yè)技術(shù)進(jìn)步的根本保證。3設(shè)施設(shè)備管理標(biāo)本要求

設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行是寫字樓運(yùn)作的核心，應(yīng)對(duì)寫字樓水電設(shè)施（包括高低壓變電房，備用發(fā)電房，高低壓電纜、電線，上下水管道等各項(xiàng)設(shè)施）進(jìn)行全面的管理和維修，供水、供電要有應(yīng)急措施；應(yīng)特別注重對(duì)電梯的保養(yǎng)與維修，注重對(duì)消防系統(tǒng)的檢查、測(cè)試和對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的保養(yǎng)、維修；應(yīng)有健全的檢查維修制度，對(duì)公用設(shè)備、公共場(chǎng)所，如大廳、走廊、電梯間等定期檢查、維修維護(hù)；應(yīng)對(duì)業(yè)戶的設(shè)備報(bào)修及時(shí)處理，并定期檢查；消防設(shè)施完好率應(yīng)當(dāng)達(dá)到100％。

良好的設(shè)施設(shè)備管理要做到：

（一）建立先進(jìn)的設(shè)施設(shè)備管理體制 1.按照物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模和所使用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量、復(fù)雜程度及設(shè)施設(shè)備集中程度、管理人員業(yè)務(wù)水平、檢修人員技術(shù)力量與組織形式，結(jié)合企業(yè)的特性、功能及工作特點(diǎn)（運(yùn)行班次、有無假日）等各種因素，實(shí)事求是地設(shè)置設(shè)施設(shè)備管理體制。管理體制力求理順關(guān)系，提高工作效率，體現(xiàn)先進(jìn)性。2.設(shè)施設(shè)備管理人員必須熟悉國(guó)家的有關(guān)政策、法規(guī)、條例，熟悉設(shè)施設(shè)備的技術(shù)理論之時(shí)，具有一定的業(yè)務(wù)能力。3.加強(qiáng)設(shè)施設(shè)備管理人員的培訓(xùn)教育工作，提高其職業(yè)道德及業(yè)務(wù)水平。對(duì)管理人員實(shí)行崗位責(zé)任培訓(xùn)，對(duì)操作人員實(shí)行使用維護(hù)培訓(xùn)，對(duì)檢修人員實(shí)行技能培訓(xùn)，并把各項(xiàng)培訓(xùn)工作列入設(shè)施設(shè)備管理工作計(jì)劃之中。

（二）建立完善的設(shè)施設(shè)備管理規(guī)章制度 制定嚴(yán)密的設(shè)施設(shè)備年、季、月、周保養(yǎng)計(jì)劃和保養(yǎng)內(nèi)容、檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)以及考核實(shí)施辦法，并不定期對(duì)實(shí)施設(shè)備的正常運(yùn)行和完好情況進(jìn)行抽檢，使其管理工作始終處于動(dòng)態(tài)之中將突然性與計(jì)劃性、集中管理與分散管理相結(jié)合： 1.設(shè)施設(shè)備管理崗位責(zé)任制度； 2.設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)資料管理制度； 3.設(shè)施設(shè)備運(yùn)行和維護(hù)保養(yǎng)制度； 4.設(shè)施設(shè)備檢修制度； 5.固定資產(chǎn)管理制度； 6.培訓(xùn)教育制度； 7.特殊設(shè)施設(shè)備管理及應(yīng)急制度； 8.各類機(jī)房的出入登記制度等。

（三）做好設(shè)施設(shè)備管理的基礎(chǔ)資料工作 基礎(chǔ)資料工作是設(shè)施設(shè)備管理工作的基本依據(jù)，基礎(chǔ)資料必須正確齊全。物業(yè)設(shè)施設(shè)備一般都是組成系統(tǒng)發(fā)揮作用的。例如，中央空調(diào)系統(tǒng)是由冷水機(jī)組、冷卻泵、冷凍泵、空調(diào)末端設(shè)施設(shè)備、冷卻塔、管道、閥門、電控設(shè)施設(shè)備及監(jiān)控調(diào)節(jié)裝置等一系列設(shè)施設(shè)備組成，任何一種設(shè)施設(shè)備或傳導(dǎo)設(shè)施發(fā)生故障，系統(tǒng)都將不能正常制冷。因此，除了設(shè)施設(shè)備單機(jī)資料的管理之外，對(duì)系統(tǒng)的資料管理也必須加以重視。系統(tǒng)圖也是對(duì)員工培訓(xùn)教育的一種行之有效的參考教材。利用現(xiàn)代手段，運(yùn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理，使基礎(chǔ)資料電子化、網(wǎng)絡(luò)化，以能迅速、及時(shí)地反映全部設(shè)施設(shè)備的基本情況，給設(shè)施設(shè)備管理工作提供方便，用于指導(dǎo)實(shí)際工作。

（四）設(shè)施設(shè)備管理目標(biāo) 管好、用好、修好、改造好現(xiàn)有設(shè)施設(shè)備，提高設(shè)施設(shè)備的利用率及完好率，是設(shè)施設(shè)備的根本目標(biāo)。設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)及檢修是設(shè)施設(shè)備管理的重要環(huán)節(jié)。設(shè)施設(shè)備技術(shù)性能的發(fā)揮、使用壽命的長(zhǎng)短，固然同設(shè)施設(shè)備的先天條件有關(guān)，但在很大程度上是取決于它的后天條件，即設(shè)施設(shè)備管理的好壞。如果一臺(tái)設(shè)施設(shè)備能正確使用，精心維護(hù)保養(yǎng)，定期檢查修理，就能夠保持設(shè)施設(shè)備的完好，延長(zhǎng)設(shè)施設(shè)備的使用壽命。相反，如果使用不當(dāng)，就會(huì)降低設(shè)施設(shè)備的有效利用率，縮短設(shè)施設(shè)備的使用壽命，嚴(yán)重時(shí)還會(huì)引起設(shè)施設(shè)備事故，造成設(shè)施設(shè)備的損壞或報(bào)廢。1.設(shè)施設(shè)備的有效利用率： 根據(jù)統(tǒng)計(jì)，設(shè)施事故大多數(shù)是由于操作使用能夠不當(dāng)而造成。由于操作使用不當(dāng)，沒有正確的維護(hù)保養(yǎng)，設(shè)施設(shè)備必然容易陳舊老化，設(shè)施設(shè)備的故障及檢修也逐步趨向頻繁、花費(fèi)在排除故障及計(jì)劃外檢修（搶修）的實(shí)踐也越來越多，設(shè)施設(shè)備有效故障實(shí)踐越來越少，設(shè)施設(shè)備停機(jī)或無效工作實(shí)踐會(huì)越來越多，勢(shì)必會(huì)大大降低設(shè)施勢(shì)必的有效利用率。但是，不能任意消減必要的維護(hù)保養(yǎng)時(shí)間以提高有效利用率，也不能任意加大設(shè)施設(shè)備的運(yùn)載能力，使設(shè)施設(shè)備長(zhǎng)時(shí)期超負(fù)荷運(yùn)行這樣“拼設(shè)施設(shè)備”勢(shì)必會(huì)加劇設(shè)施設(shè)備的損壞直至報(bào)廢。2.設(shè)施設(shè)備的完好率： 根據(jù)物業(yè)管理的質(zhì)量目標(biāo)，設(shè)施設(shè)備的完好率應(yīng)為100％，只有通過日常巡檢才能保證。（1）零部件完整齊全、符合質(zhì)量要求及安全要求；（2）設(shè)施設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常、性能良好，功能達(dá)到規(guī)定要求；（3）設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料及運(yùn)行記錄齊全；（4）設(shè)施設(shè)備整潔，無“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象；（5）防凍、保濕、防腐等措施完整有效。評(píng)定為不完好的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)針對(duì)問題進(jìn)行整改，經(jīng)過維護(hù)、維修，消除不完好因素，升級(jí)為完好設(shè)施設(shè)備。

（五）加強(qiáng)培訓(xùn)教育工作，做到專業(yè)管理同全員管理相結(jié)合 設(shè)施設(shè)備管理人員應(yīng)當(dāng)具有一定專業(yè)知識(shí)及管理業(yè)務(wù)水平。但是，單純依靠少數(shù)設(shè)施設(shè)備管理人員來管好所有設(shè)施設(shè)備是不可能的，還應(yīng)該發(fā)動(dòng)公司全體員工自覺執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度，共同用好管好所管轄區(qū)域內(nèi)所有設(shè)施設(shè)備。因此，對(duì)操作使用設(shè)施設(shè)備的人員要加以培訓(xùn)教育，要求操作使用人員懂設(shè)施設(shè)備的用途、結(jié)構(gòu)、原理、技術(shù)性能、使用要點(diǎn)、維護(hù)方法、故障排除及報(bào)告等基本知識(shí)，教育大家正確使用設(shè)施設(shè)備、愛護(hù)設(shè)施設(shè)備。就是說，應(yīng)該做到操作人員會(huì)檢修設(shè)施設(shè)備，維修人員會(huì)操作設(shè)施設(shè)備，并要求只有取得了國(guó)家考核頒發(fā)的技術(shù)資格等級(jí)正書的人員才能上崗，全面提升從業(yè)人員的整體素質(zhì)。

第二篇：中高層住宅二次供水設(shè)施移交管理辦法

中高層住宅二次供水設(shè)施移交管理辦法

第一章 總則

第一條 為加強(qiáng)本市中心城區(qū)中高層住宅二次供水設(shè)施管理，平穩(wěn)有序地完成在建及現(xiàn)有二次供水設(shè)施的移交和接管工作，確保二次供水水質(zhì)、水壓和供水安全，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，特制定本辦法。

第二條 本辦法所稱在建二次供水設(shè)施是指2011年1月前建設(shè)尚未交付使用的中高層住宅二次供水設(shè)施；現(xiàn)有二次供水設(shè)施是指2011年1月前已交付使用的中高層住宅二次供水設(shè)施。

第三條 本辦法所稱的中高層住宅二次供水設(shè)施是指從市政供水管道取水點(diǎn)閥門位置至住宅用戶計(jì)量水表前的供水管道、閥門、泵房設(shè)施、水箱、儲(chǔ)水池、電氣和自控設(shè)備、儀器儀表等。

第二章 在建中高層住宅二次供水設(shè)施的移交

第四條 在建中高層住宅二次供水設(shè)施施工圖及擬選設(shè)備的清單應(yīng)由供水企業(yè)查驗(yàn)并予以書面確認(rèn)。

第五條 建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)工程進(jìn)度情況及時(shí)組織供水企業(yè)參加二次供水工程的設(shè)備及材料驗(yàn)收、隱蔽工程驗(yàn)收和竣工通水驗(yàn)收。整體供水工程驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)將二次供水設(shè)施向供水企業(yè)移交。

第六條 在建中高層住宅二次供水設(shè)施的移交程序：

（一）供水企業(yè)按照國(guó)家及地方現(xiàn)行技術(shù)規(guī)程、規(guī)范的要求，現(xiàn)場(chǎng)對(duì)二次供水設(shè)施進(jìn)行設(shè)備及材料驗(yàn)收、隱蔽工程驗(yàn)收和竣工通水驗(yàn)收；

（二）在二次供水設(shè)施竣工驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位向供水企業(yè)提出二次供水設(shè)施移交申請(qǐng)，并按附件1要求提供移交所需的資料；

（三）建設(shè)單位與供水企業(yè)簽訂《在建中高層住宅二次供水設(shè)施移交協(xié)議》（見附件2），并在簽訂協(xié)議后15日內(nèi)報(bào)轄區(qū)街道備案。

第三章 現(xiàn)有中高層住宅二次供水設(shè)施的移交

第七條 對(duì)已投入使用、需移交供水企業(yè)管理的現(xiàn)有中高層住宅二次供水設(shè)施，應(yīng)符合以下基本條件：

（一）純住宅（不含單身公寓）；

（二）生活、消防系統(tǒng)必須完全分離；

（三）水費(fèi)全部結(jié)清；

（四）資料齊全。

第八條 現(xiàn)有中高層住宅二次供水設(shè)施的移交程序：

（一）各區(qū)政府根據(jù)實(shí)際情況提出移交計(jì)劃，報(bào)市城管局綜合確定；

（二）對(duì)列入移交計(jì)劃的小區(qū)，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)向供水企業(yè)提出二次供水設(shè)施移交申請(qǐng)，并按附件3要求提供移交所需的資料；

（三）供水企業(yè)收到移交申請(qǐng)后5個(gè)工作日內(nèi)對(duì)移交基本條件進(jìn)行核實(shí)并回復(fù)；

（四）供水企業(yè)按照有關(guān)技術(shù)規(guī)程的要求，現(xiàn)場(chǎng)對(duì)二次供水設(shè)施進(jìn)行查驗(yàn)，與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商二次供水設(shè)施改造事宜，并在30個(gè)工作日內(nèi)編制二次供水設(shè)施改造方案，提交小區(qū)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（五）小區(qū)業(yè)主委員會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)就二次供水設(shè)施改造方案公開征求全體業(yè)主意見，并取得二分之一以上與會(huì)業(yè)主同意后與供水企業(yè)協(xié)商具體移交和改造時(shí)間；

（六）小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與供水企業(yè)簽訂《現(xiàn)有中高層住宅二次供水設(shè)施管理移交協(xié)議》（見附件4）、《現(xiàn)有中高層住宅二次供水設(shè)施改造協(xié)議》，并在簽訂協(xié)議后15日內(nèi)報(bào)區(qū)物業(yè)行業(yè)管理部門、轄區(qū)街道備案；

（七）移交和改造協(xié)議生效后，由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在住宅小區(qū)內(nèi)予以公告；

（八）尚未成立小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，暫由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)移交相應(yīng)職責(zé)。建設(shè)單位已歇業(yè)或破產(chǎn)等原因不存在的，由所在社區(qū)居委會(huì)代行相應(yīng)職責(zé)。

第九條 中高層住宅二次供水設(shè)施移交供水企業(yè)管理后，供水企業(yè)按照國(guó)家及地方現(xiàn)行技術(shù)規(guī)程、規(guī)范進(jìn)行改造，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)配合供水企業(yè)做好改造工作。

第四章 移交管理注意事項(xiàng)

第十條 對(duì)符合移交條件的現(xiàn)有中高層住宅二次供水設(shè)施，供水企業(yè)不得拒絕接收；不符合移交條件的，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)必須按照第七條移交基本條件要求進(jìn)行整改，整改合格后辦理移交手續(xù)。

第十一條 因二次供水設(shè)施建設(shè)或管理引發(fā)的債權(quán)、債務(wù)或糾紛，如水費(fèi)欠繳等問題，由原債權(quán)債務(wù)人承擔(dān)責(zé)任并處理完結(jié)后辦理移交手續(xù)。

第十二條 中高層住宅二次供水設(shè)施管理移交前，供水設(shè)施的維修、管理服務(wù)仍由業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)。

第十三條 中高層住宅二次供水設(shè)施管理移交后，供水計(jì)量表及計(jì)量表前的供水設(shè)施維修管理責(zé)任由供水企業(yè)承擔(dān)，計(jì)量表后的供水設(shè)施由用戶自行負(fù)責(zé)。供水企業(yè)應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，保證用戶供水服務(wù)質(zhì)量，負(fù)責(zé)日常運(yùn)行、維護(hù)和管理。

第十四條 在建中高層住宅二次供水設(shè)施在移交時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)向供水企業(yè)交付移交工程總造價(jià)5%的質(zhì)量保修金。從移交之日起保修期兩年內(nèi)，由于工程設(shè)備質(zhì)量問題所造成的損失，從質(zhì)量保修金中扣除；保修期過后，供水企業(yè)應(yīng)將剩余的質(zhì)量保修金退還建設(shè)單位，超出質(zhì)量保修金部分，由建設(shè)單位承擔(dān)。

第五章 附則

第十五條 本辦法由市城管局負(fù)責(zé)解釋。

第十六條 本辦法自發(fā)布之日起施行。

附件：1.在建中高層住宅二次供水設(shè)施移交資料

2.在建中高層住宅二次供水設(shè)施移交協(xié)議

3.現(xiàn)有中高層住宅二次供水設(shè)施移交資料

4.現(xiàn)有中高層住宅二次供水設(shè)施移交協(xié)議 附件

1在建中高層住宅二次供水設(shè)施移交資料 一、二次供水設(shè)施施工圖、設(shè)計(jì)變更文件、竣工圖；

二、二次供水設(shè)施隱蔽工程驗(yàn)收資料； 三、二次供水設(shè)施各類設(shè)備、材料的合格證、質(zhì)?？?、說明書等相關(guān)資料；

四、二次供水設(shè)施各類涉水產(chǎn)品的衛(wèi)生許可證； 五、二次供水設(shè)施試壓、沖洗、消毒、調(diào)試檢查記錄及驗(yàn)收合格證明；

六、二次供水設(shè)施水質(zhì)檢測(cè)報(bào)告；

七、二次供水設(shè)施環(huán)境噪聲監(jiān)測(cè)報(bào)告；

八、工程監(jiān)理單位出具的工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告；

九、二次供水設(shè)施資產(chǎn)評(píng)估意見書； 十、二次供水設(shè)施建設(shè)中涉及的合同、招投標(biāo)文件及其它相關(guān)財(cái)務(wù)資料。

附件

2在建中高層住宅二次供水設(shè)施移交協(xié)議

甲方：（建設(shè)單位）乙方：（供水企業(yè)）

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商，就高層住宅二次供水設(shè)施管理移交工作達(dá)成以下協(xié)議：

一、甲方根據(jù)《寧波市中高層住宅二次供水設(shè)施管理移交辦法（試行）》將 小區(qū)二次供水設(shè)施移交給乙方管理。

二、移交的中高層住宅二次供水設(shè)施包括：

。移交資料包括：

。二次供水設(shè)施資產(chǎn)原值為 萬元。

三、乙方從 年 月 日起，負(fù)責(zé)對(duì)所接管二次供水設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)和管理。移交后，水泵運(yùn)行電費(fèi)由甲方委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按原渠道承擔(dān)；設(shè)備更新及大修理費(fèi)用和二次供水設(shè)施日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)由供水企業(yè)負(fù)責(zé)。

四、甲方或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)組織房屋所有權(quán)益人與乙方簽訂《供用水合同》。

五、本工程保修期為兩年，甲方向乙方預(yù)付 元的質(zhì)量保修金。自移交之日起兩年保修期內(nèi)，由于質(zhì)量問題發(fā)生的費(fèi)用，從甲方預(yù)付的質(zhì)量保修金中扣除，超出質(zhì)量保修金部分由甲方負(fù)責(zé)補(bǔ)齊。保修期過后，所移交的二次供水設(shè)施由乙方負(fù)責(zé)，甲方或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為乙方施工提供方便。

六、本協(xié)議一式五份，甲乙雙方各保存兩份，另一份由乙方報(bào)轄區(qū)街道備案。

七、本協(xié)議經(jīng)甲、乙雙方簽字后即生效。

甲方：（蓋章）乙方：（蓋章）法人代表： 法人代表： 年 月 日 年 月 日

附件

3現(xiàn)有中高層住宅二次供水設(shè)施移交資料

一、基礎(chǔ)資料

（一）按自然幢樓宇地點(diǎn)、樓層、結(jié)構(gòu)、戶型、建造年份；

（二）每只屋頂水箱的噸位（容積）、架空形式、排污情況、供水戶數(shù)、修理上人孔位置（門排）、有無泵房；

（三）二次供水泵房及蓄水池的噸位（容積）、供水區(qū)域、水泵和主要電機(jī)、閥門、電氣控制設(shè)備的規(guī)格、型號(hào)、產(chǎn)地、數(shù)量和產(chǎn)品的使用說明書、維修手冊(cè)及生產(chǎn)廠家的聯(lián)系方式等；

（四）中高層住宅給水總平面圖、立面圖、水箱水池設(shè)備安裝圖、泵房竣工圖、各種計(jì)量?jī)x表安裝圖等。

二、移交前運(yùn)行管理資料

（一）二次供水設(shè)施日常運(yùn)行維護(hù)資料；

（二）二次供水設(shè)施巡檢、維修臺(tái)帳記錄；

（三）二次供水設(shè)施管理中存在的主要困難、問題及建議。

附件

4現(xiàn)有中高層住宅二次供水設(shè)施移交協(xié)議

甲方：（業(yè)主委員會(huì)）乙方：（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）丙方：（供水企業(yè)）

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，甲、乙、丙三方經(jīng)協(xié)商，就高層住宅二次供水設(shè)施管理移交和改造工作達(dá)成以下協(xié)議：

一、甲方根據(jù)《寧波市中高層住宅二次供水設(shè)施管理移交辦法（試行）》將 小區(qū)二次供水設(shè)施移交給丙方管理。

二、移交的中高層住宅二次供水設(shè)施包括：

。移交資料包括：。

三、丙方從 年 月 日起，負(fù)責(zé)對(duì)所接管小區(qū)二次供水設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)和管理。移交后，水泵運(yùn)行電費(fèi)由甲方委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按原渠道承擔(dān)；設(shè)備更新及大修理費(fèi)用和二次供水設(shè)施日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)由供水企業(yè)負(fù)責(zé)。

四、中高層住宅二次供水設(shè)施管理移交前，供水設(shè)施的維修、管理服務(wù)仍由乙方負(fù)責(zé)。移交后，供水計(jì)量表及計(jì)量表前的供水設(shè)施維修管理責(zé)任由丙方承擔(dān)。丙方應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，保證用戶供水服務(wù)質(zhì)量，負(fù)責(zé)日常運(yùn)行、維護(hù)和管理。

五、甲、乙、丙三方在簽訂本協(xié)議的同時(shí)還應(yīng)簽訂《已建中高層住宅二次供水設(shè)施改造協(xié)議》，明確改造過程中三方職責(zé)，共同確保改造工作順利實(shí)施。

六、甲、乙雙方負(fù)責(zé)組織房屋所有權(quán)益人與丙方簽訂《供用水合同》。

七、本協(xié)議一式八份，甲、乙、丙三方各保存兩份，另兩份分別由丙方報(bào)區(qū)物業(yè)行業(yè)管理部門、轄區(qū)街道備案。

八、本協(xié)議經(jīng)甲、乙、丙三方簽字后即生效。

甲方：（蓋章）乙方：（蓋章）代表： 法人代表： 年 月 日 年 月 日

丙方：（蓋章）

法人代表：

年 月 日

主題詞： 城鄉(xiāng)建設(shè) 公用事業(yè) 住宅 管理 辦法 通知

第三篇：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備管理維修方案

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備管理維修方案

設(shè)備在于管理，好的設(shè)備若得不到及時(shí)維修保養(yǎng)，就會(huì)常出故障，縮短其使用年限。對(duì)設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)是保證設(shè)備運(yùn)行安全，最大限度地發(fā)揮設(shè)備的有效使用功能，因此，對(duì)設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，建立科學(xué)合理的設(shè)備管理維修方案尤為重要。

一、設(shè)備設(shè)施維保計(jì)劃的建立

1、實(shí)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)首先要制定維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃

1）制定維修保養(yǎng)計(jì)劃的準(zhǔn)備工作內(nèi)容：

確定要維護(hù)保養(yǎng)的設(shè)備，應(yīng)按照設(shè)備系統(tǒng)分化的設(shè)備檔案，通過設(shè)備檔案可全面了解設(shè)備現(xiàn)狀制定計(jì)劃

2）確定保養(yǎng)的內(nèi)容：

保養(yǎng)內(nèi)容依據(jù)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)主要是基于以下三個(gè)方面：一是政府部門相關(guān)法規(guī)規(guī)定的保養(yǎng)內(nèi)容，二是設(shè)備運(yùn)行運(yùn)轉(zhuǎn)情況，尤其是設(shè)備出現(xiàn)故障的信息，這是制定維保計(jì)劃時(shí)重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。三是設(shè)備運(yùn)行周期，也就是季節(jié)保養(yǎng)。

2、《設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃》制定原則:

1）設(shè)施設(shè)備使用頻率

2）設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況（故障隱患）

3）維養(yǎng)工作的合理時(shí)間（避開客戶使用大的時(shí)間段、節(jié)假日），具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間

4）維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容

5）備品、備件計(jì)劃，預(yù)計(jì)費(fèi)用

設(shè)備的日常、定期維護(hù)保養(yǎng)工作是工程設(shè)備管理工作中極其重要的部分，它直接關(guān)系到設(shè)備能否可靠正常運(yùn)轉(zhuǎn)；同時(shí)，對(duì)于降低成本、減少故障有著至關(guān)的作用。為使此項(xiàng)工作落到實(shí)處，確保各類設(shè)備安全正常運(yùn)行，工程部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)制定《設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃》，并在每年12月15日前經(jīng)項(xiàng)目總經(jīng)理進(jìn)行審批后執(zhí)行。

二、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的類別：

設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的類別主要包括維護(hù)保養(yǎng)和計(jì)劃?rùn)z修

（一）設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)

1、維護(hù)保養(yǎng)的方式主要是以清潔、緊固、潤(rùn)滑、防腐、防凍等主，在就是以運(yùn)行期間的設(shè)備定時(shí)定頻巡視檢查、定期切換運(yùn)行、輪流使用等方法強(qiáng)制保養(yǎng)。

2、維護(hù)保養(yǎng)主要是做好日常運(yùn)行維護(hù)和定期維護(hù)保養(yǎng)工作

（二）設(shè)備的計(jì)劃?rùn)z修

設(shè)備計(jì)劃?rùn)z修是建立在設(shè)備點(diǎn)檢基礎(chǔ)上的

1、設(shè)備點(diǎn)檢按設(shè)備運(yùn)行參數(shù)和點(diǎn)檢方式經(jīng)行，可以停機(jī)檢查和隨機(jī)檢查，檢查時(shí)可以通過摸、聽、嗅、等方式也可以使用儀器儀表進(jìn)行點(diǎn)檢。

2、計(jì)劃?rùn)z修是對(duì)正在使用的設(shè)備，根據(jù)運(yùn)行規(guī)律及檢點(diǎn)的檢查結(jié)果確定檢

修周期，以檢修周期為基礎(chǔ)編制檢修計(jì)劃，對(duì)設(shè)備進(jìn)行積極的、預(yù)防性的修理。計(jì)劃?rùn)z修工作一般分為小修、中修、大修

三、設(shè)備保養(yǎng)管理規(guī)程

（一）、實(shí)施目的：

規(guī)范各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)備保養(yǎng)工作，保證設(shè)備設(shè)施正常使用。

（二）、職責(zé)：

1、項(xiàng)目部經(jīng)理或?qū)I(yè)工程師定期對(duì)設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃執(zhí)行情況進(jìn)行檢查。

2、項(xiàng)目工程專業(yè)根據(jù)設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃安排保養(yǎng)工作，并認(rèn)真執(zhí)行各項(xiàng)保養(yǎng)工作。

（三）、保養(yǎng)管理規(guī)程

1、保養(yǎng)以不影響大廈正常營(yíng)運(yùn)為原則。對(duì)突發(fā)性故障應(yīng)在4小時(shí)內(nèi)排除，保養(yǎng)設(shè)備影響客戶正常工作生活時(shí)，需要在保養(yǎng)前提前通知客戶。

2、按照保養(yǎng)計(jì)劃調(diào)整運(yùn)行設(shè)備，安排專業(yè)人員做好準(zhǔn)備工作，準(zhǔn)備工具、備件及技術(shù)資料。

3、大型設(shè)備保養(yǎng)工程負(fù)責(zé)人必須現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)，進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，保證維修人員安全及維修質(zhì)量。

4、保養(yǎng)工作前認(rèn)真閱讀設(shè)備技術(shù)資料，嚴(yán)格按照設(shè)備操作規(guī)范實(shí)施。

5、根據(jù)系統(tǒng)的特點(diǎn)重點(diǎn)做好除塵、潤(rùn)滑、更換老化部件、緊固螺絲等工作。

6、工作過程中注意環(huán)保，對(duì)有害氣體、垃圾等的排放必須加以限制。

7、注意用電、防火安全，如需燒焊，需辦理動(dòng)火證，嚴(yán)格遵守動(dòng)火作業(yè)規(guī)定。

8、配電設(shè)備維修保養(yǎng)嚴(yán)格按照供配電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行轄區(qū)設(shè)備的保養(yǎng)，工作過程中應(yīng)嚴(yán)格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。

9、對(duì)供配電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵守《北京地區(qū)電氣規(guī)程匯編》和《供配電設(shè)備設(shè)施安全操作規(guī)范》的各項(xiàng)要求操作。

10、高壓開關(guān)柜、繼電保護(hù)、變壓器、避雷器的絕緣和性能測(cè)試項(xiàng)目由外委完成。一般為1~2年一次。

11、高壓開關(guān)柜、變壓器、避雷器、低壓配電柜維修保養(yǎng)及清潔由變配電室值電工負(fù)責(zé)，一般為每年一次。

12、設(shè)備的維保用料或更換主要部件必須記錄在賬。

13、保養(yǎng)計(jì)劃要根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)行的時(shí)間安排，保養(yǎng)應(yīng)盡量不影響到正常運(yùn)行，在安排保養(yǎng)計(jì)劃時(shí)根據(jù)季節(jié)的變化，安排設(shè)備停機(jī)進(jìn)行保養(yǎng)。

14、按計(jì)劃進(jìn)行各設(shè)備的全年維修保養(yǎng)工作，每次保養(yǎng)時(shí)認(rèn)真填寫工作日期、保養(yǎng)內(nèi)容、檢修記錄，工程負(fù)責(zé)人要簽字確認(rèn)。

四、設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)計(jì)劃實(shí)施：

設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)的實(shí)施則應(yīng)該按照維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行，在具體開始之前要對(duì)工作進(jìn)行分解，準(zhǔn)備好相關(guān)材料，包括保養(yǎng)項(xiàng)目、保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)、保養(yǎng)周期等，實(shí)施維保后要進(jìn)行驗(yàn)收和記錄。

一、水泵房設(shè)備維修保養(yǎng)：

比如每年的4月、10月份應(yīng)對(duì)大廈內(nèi)所有水泵機(jī)組進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。

1、電動(dòng)機(jī)維修保養(yǎng)：

a)斷開電源，懸掛禁止合閘標(biāo)識(shí)牌，檢驗(yàn)無電后開始工作。

b)用500V搖表檢測(cè)電動(dòng)機(jī)線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應(yīng)烘干處理或修復(fù)：

c)電動(dòng)機(jī)繞組和電源引入線的可見部份及接線端子連接處有無松散，碰傷和灼傷現(xiàn)象，檢查三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固緊密；

d)檢查電動(dòng)機(jī)軸承有無異常聲響，如有則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承

e)檢查電動(dòng)機(jī)風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修正處理；

f)電動(dòng)機(jī)機(jī)殼保護(hù)接地線是否良好，緊固

g)檢查電動(dòng)機(jī)是否脫漆嚴(yán)重，如脫漆嚴(yán)重則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。

2、水泵維修保養(yǎng)：

a)檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤(rùn)滑油；如有異常摩擦響，則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承：

b)檢查壓盤根或機(jī)封處是否漏水，如是則應(yīng)從新加壓盤根或更換機(jī)械密封；

c).如水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。

d)檢查水泵機(jī)組螺栓是否禁固，如松弛則應(yīng)擰緊。

3、控制柜維修保養(yǎng)：

強(qiáng)電專業(yè)技工每月應(yīng)對(duì)大廈內(nèi)水泵房的控制柜進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。

1）用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外殼，務(wù)必使柜內(nèi)無積塵、無污物；

2）檢查、緊固所有接線頭，對(duì)于燒蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換；

3）檢查柜內(nèi)所有線頭的號(hào)碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應(yīng)整改；

4）交流接觸器維修保養(yǎng)：

A.清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；

B.清除觸頭表面及四周的污物（但不要修挫觸頭），燒蝕嚴(yán)重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；

C.清潔鐵芯上的油污及臟物；

D.檢查復(fù)位調(diào)簧情況；

E.擰緊所有緊固件。

5）自耦減壓?jiǎn)?dòng)器維修保養(yǎng)：

A.用500V搖表測(cè)量絕緣電阻，應(yīng)不低于0.5MΩ，否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理；

B.外殼應(yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)在除銹處理后，擰緊接地線。

6）熱繼電器維修保養(yǎng)：

A.檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應(yīng)更換：

B.檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱痕跡火燒上，如有則整修處理，處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換。

7）自動(dòng)空氣開關(guān)維修保養(yǎng)：

A.用500V搖表測(cè)量絕緣電阻，應(yīng)不低于100MΩ，否則應(yīng)烘干處理；

B.清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應(yīng)更換；

C.自動(dòng)空氣開關(guān)在閉合或斷開過程中，其可動(dòng)部分與滅弧室的零頭應(yīng)無卡住現(xiàn)象；

D.檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應(yīng)將其清除，但不能修挫，只能輕輕擦拭。

8）中間繼電器、信號(hào)繼電器維修保養(yǎng)：

對(duì)中間繼電器、信號(hào)繼電器應(yīng)作模擬試驗(yàn)，檢查二者的動(dòng)作是否可靠，輸出信號(hào)是否正確，如有問題則應(yīng)更換同型號(hào)的中間繼電器、信號(hào)繼電器。

9）信號(hào)燈、指示儀表維修保養(yǎng)：

A.檢查各信號(hào)燈是否正常，如有不亮則更換相同規(guī)格的小燈泡；

B.檢查各指示儀表是否正常，如有偏差則應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大的則應(yīng)更換同規(guī)格同型號(hào)的儀表。

10）遠(yuǎn)傳壓力表維修保養(yǎng)：

A.檢查表內(nèi)是否有積水，如有則應(yīng)干燥處理；

B.檢查信號(hào)線接頭處是否腐爛，如腐爛較嚴(yán)重則應(yīng)重新焊接；

C.偏差很大或信號(hào)線腐爛的遠(yuǎn)傳壓力表拆換。

二、高壓配電維修保養(yǎng)：

1、干式變壓器維修保養(yǎng)。

1)清掃變壓器高低壓繞組及鐵心外表面。

2）擰緊變壓器高低壓出線的接頭，如發(fā)現(xiàn)接頭燒傷或過熱痕跡，應(yīng)進(jìn)行整修處理并重新接好；

3）檢查變壓器的接地線是否良好，如腐蝕嚴(yán)重時(shí)應(yīng)更換地線。

4）檢查清潔降溫風(fēng)扇、測(cè)溫探頭是否完好。

2、高壓開關(guān)柜維修保養(yǎng)。

高壓開關(guān)柜維修保養(yǎng)工作主要為母線外觀清潔、聯(lián)結(jié)點(diǎn)檢查。

3、低壓配電柜維修保養(yǎng)。

1）斷路器（自動(dòng)空氣開關(guān)）維修保養(yǎng)：

A.用500V搖表測(cè)量絕緣電阻，應(yīng)不低于10MΩ，否則應(yīng)烘干處理，處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換。

B.清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂，則應(yīng)更換；

C.斷路器（自動(dòng)空氣開關(guān)）在閉合和斷開過程中，其可動(dòng)部分與滅弧室的零件應(yīng)無卡住現(xiàn)象；

2）電容器維修保養(yǎng)：

A.清理外殼灰塵，使電容器散熱良好；

B.檢查電容有無膨脹、漏油或異常響聲，如有則應(yīng)更換；

C.檢查接線頭，接地線是否有松脫或銹蝕，如有則應(yīng)除銹處理并擰緊；

D.檢查電容三項(xiàng)不平衡電流是否超過額定值的15%或電容缺相，如是則更換電容。

3）交流接觸器維修保養(yǎng)：

A.清除接觸器表面的污垢，尤其是進(jìn)線端相間的污垢；

B.清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；

C.清除觸頭表面及四周的污物，但不要修挫觸頭，燒蝕嚴(yán)重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；

D.清潔鐵芯表面的油垢及臟物；

E.緊固進(jìn)出線聯(lián)結(jié)點(diǎn)。

4）熱繼電器維修保養(yǎng)：

A.檢查熱繼電器上的絕緣蓋板始否完整，如損壞則更換；

B.檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理。處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換；

E.檢查接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則修復(fù)并擰緊；

F.檢查主觸頭表面有效的金屬顆粒時(shí)，應(yīng)將其清除，但不能修挫，只能輕輕擦拭；

G.檢查手動(dòng)（3次）、電動(dòng)（3次）閉合與斷開是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)；

H.檢查分勵(lì)脫扣、欠壓脫扣、熱式脫扣是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)。

5）二次回路維修保養(yǎng)：

A.號(hào)碼管是否清洗或掉落，如是則補(bǔ)上新號(hào)碼管；

B.接頭處是否松弛，如松弛則擰緊。

6）主回路維修保養(yǎng)：

A.標(biāo)識(shí)牌是否清晰或掉落，如是則補(bǔ)上新的標(biāo)示牌；

B.接頭處是否有過熱或燒傷痕跡，如是則修復(fù)并擰緊；

C.母線排油漆是否脫落，如脫落應(yīng)重新油漆。

三、對(duì)分包項(xiàng)目的設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)管理：

1、專業(yè)主管和員工要熟悉有關(guān)服務(wù)分包合同的內(nèi)容；

2、各專業(yè)主管要根據(jù)分包合同的相關(guān)規(guī)定指定專人嚴(yán)格監(jiān)督檢查服務(wù)供方對(duì)設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；

3、各專業(yè)主管要對(duì)服務(wù)供方每次對(duì)設(shè)備設(shè)施的維修情況作詳細(xì)記錄，并對(duì)其工作進(jìn)行驗(yàn)收；

4、對(duì)不能按照合同規(guī)定執(zhí)行的服務(wù)供方要及時(shí)通知其改進(jìn)，發(fā)放整改通知書，并報(bào)負(fù)責(zé)人。

制定了科學(xué)化的設(shè)備管理維修方案，再采用信息化的平臺(tái)與科學(xué)化的方案相結(jié)合，將會(huì)使物業(yè)公司對(duì)小區(qū)設(shè)備的管理維修工作效率大大提升，同時(shí)還可以提高物業(yè)服務(wù)水平和市場(chǎng)價(jià)值。極致物業(yè)管理軟件中的設(shè)備管理模塊可為物業(yè)管理公司提供一套完整的設(shè)備管理臺(tái)賬，不僅可以記錄每個(gè)設(shè)備的基本屬性、技術(shù)參數(shù)、檢測(cè)參數(shù)和配件附件等詳細(xì)信息，還記錄設(shè)備全生命周期的相關(guān)保養(yǎng)、維修、檢測(cè)、巡檢記錄。將已編制的設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃自動(dòng)推送到對(duì)應(yīng)的負(fù)責(zé)人員的極致辦公APP，在極致辦公APP上完成設(shè)備保養(yǎng)、維修、檢測(cè)工作，提升工作效率，減少工作量。通過系統(tǒng)的預(yù)警以及監(jiān)控，避免設(shè)備漏檢、缺檢，保證設(shè)備處于良好的使用狀態(tài)，降低設(shè)備的維護(hù)成本并延長(zhǎng)設(shè)備的使用周期，消除安全隱患。

第四篇：設(shè)施、設(shè)備管理及房屋養(yǎng)護(hù)

一、房屋和公共配套設(shè)施管理及維修方案

（一）、房屋管理

1、巡檢

每年年底或年初對(duì)房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、公共綠地等進(jìn)行全面檢查1次，掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損狀況，對(duì)完損程度做出評(píng)價(jià)；

在冬、雨季和天氣異常時(shí)安排組織房屋設(shè)施巡視，對(duì)質(zhì)量較差，易出問題的部位重點(diǎn)檢查；每半年檢查清除一次屋面、檐溝內(nèi)落葉等，疏通雨水口、落水管等。

業(yè)主已委托管理空置房，每周戶外巡視1次，發(fā)現(xiàn)門窗損壞、鎖被撬、異味等異常情況及時(shí)通知業(yè)主，并采取必要的緊急處理措施。

巡檢做到事事有記錄，并對(duì)巡檢情況進(jìn)行總結(jié)，把巡檢結(jié)果、維修計(jì)劃和需要進(jìn)行大、中修或更新改造的項(xiàng)目報(bào)告業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)。

2、裝修管理

⑴、將住宅室內(nèi)裝修裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝修人。

⑵、對(duì)業(yè)主裝修房屋的申請(qǐng)，應(yīng)在2個(gè)工作日內(nèi)給出同意意見或修改意見，并簽定裝修裝飾管理服務(wù)協(xié)議；

⑶、業(yè)主裝修期間每日巡查裝修施工情況；

⑷、裝修結(jié)束組織驗(yàn)收；

⑸、驗(yàn)收合格2個(gè)月后組織復(fù)驗(yàn)；

⑹、對(duì)裝修中的違規(guī)行為及時(shí)勸阻，已造成事實(shí)后果或拒不改正的，及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理。

3、油漆粉飾

木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件油飾；5年油飾1次；鋼門窗、鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構(gòu)件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門）其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應(yīng)除銹、刷防銹涂料后在油飾；鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后應(yīng)刷兩道銀粉；上述部件應(yīng)3年油飾1次；樓梯間、共用走廊的室內(nèi)墻面每5年粉刷1次。

4、建筑物外立面

建筑物外立面為玻璃幕墻、瓷磚、仿石、大理石的，至少每年清洗1次；外立面為水刷石、干粘石和噴涂材料的，原則上每5年粉飾1次；外立面為其他材質(zhì)的，視材質(zhì)情況定期清洗。因施工等原因致使建筑物、構(gòu)筑物外立面有明顯污跡的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行清洗、粉飾。

委托合同另有約定的按合同約定執(zhí)行。

（二）、房屋設(shè)備分類

房屋設(shè)備是對(duì)房屋建筑內(nèi)部附屬的和相關(guān)的市政、公用設(shè)施、設(shè)備的簡(jiǎn)稱，其種類繁多、功能各異；主要?jiǎng)澐譃榉课萁ㄖO(shè)備和房屋建筑電氣設(shè)備兩大類。

1、房屋建筑設(shè)備

給水設(shè)備--用人工方法提供水源的設(shè)備，包括供水箱、供水泵、水表、供水管網(wǎng)等，組成生活給水系統(tǒng)、生產(chǎn)給水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)；

排水設(shè)備--用來排除污水和雨水、雪水的設(shè)備，包括排水管道、通風(fēng)管、清通設(shè)備、抽升設(shè)備等，組成生活污水排水系統(tǒng)、生產(chǎn)污水排水系統(tǒng)、雨（雪）水排水系統(tǒng)；

消防設(shè)備--包括供水箱、消防箱、蘭花噴頭、滅火機(jī)、滅火器、消防龍頭、消防泵等；

2、房屋建筑電氣設(shè)備

供電及照明設(shè)備--給房屋提供電源及照明的各種裝置，包括線路、開關(guān)、配電箱、安全保護(hù)裝置、照明器等；

弱電設(shè)備--給房屋提供某種特定功能的電子設(shè)備與裝置，包括通訊設(shè)備、廣播設(shè)備、共用天線及閉路電視系統(tǒng)、自動(dòng)監(jiān)控及報(bào)警系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等；

防雷裝置--包括避雷針、線路、避雷器、地線等。

（三）、公用設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)與維修

1、房屋設(shè)備的保養(yǎng)實(shí)行三級(jí)保養(yǎng)制，即：日常維護(hù)保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)和二級(jí)保養(yǎng)。

日常維護(hù)保養(yǎng)--設(shè)備操作人員所進(jìn)行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作，主要包括定期檢查、清潔和潤(rùn)滑，發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除；

一級(jí)保養(yǎng)--設(shè)備操作人員與設(shè)備維修人員按計(jì)劃進(jìn)行保養(yǎng)維修工作，主要包括對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部解體，進(jìn)行清潔、調(diào)整；

二級(jí)保養(yǎng)--設(shè)備維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面清洗、部分解體檢查和局部修理；

2、房屋設(shè)備的維修：根據(jù)設(shè)備的完損狀況，分為小修、中修、大修、更新改造。

小修--對(duì)設(shè)備進(jìn)行日常的保養(yǎng)、檢修及為排除運(yùn)行故障而進(jìn)行的局部修理；

中修--對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常的、定期的全面檢修，對(duì)設(shè)備部分解體修理和更換少量磨損零部件，更換率一般為10%-30%；

大修--對(duì)設(shè)備進(jìn)行定期的全面檢修，對(duì)設(shè)備要全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件，更換率一般超過30%；

設(shè)備更新和技術(shù)改造--設(shè)備使用到一定年限后，技術(shù)性能落后、效率低、耗能大等問題日益嚴(yán)重，須更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。

此外，還有當(dāng)設(shè)備在使用過程中發(fā)生突發(fā)性故障時(shí)的故障維修。

二、設(shè)備安全運(yùn)行管理方案

1、對(duì)公用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)。

2、設(shè)有服務(wù)接待中心，公示24小時(shí)服務(wù)電話。急修20分鐘內(nèi)，其他報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄。

3、建立公用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)有臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、養(yǎng)護(hù)等記錄齊全。

4、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。

5、對(duì)公用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告和建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或者更新改造。

6、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，消防通道暢通。

7、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

8、大廈道路平整，主要道路及停車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。

9、路燈、樓道燈完好率不低于98%。

10、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。

三、電氣系統(tǒng)管理方案

1、供電系統(tǒng)管理

通過對(duì)供電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)過程的控制，確保供配電系統(tǒng)處于良好的運(yùn)行狀態(tài)，滿足“ 白溝小商品商城 ”所有機(jī)電設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)作的要求。

供電管理服務(wù)思想：安全第一，用戶至上，精心管理，周到服務(wù)。

⑴、供電運(yùn)行管理

①、電氣工程師（機(jī)電）根據(jù)不同設(shè)備、設(shè)施的性能、技術(shù)資料、要求，合理制定出《供電設(shè)備設(shè)施的周期檢定計(jì)劃》及相應(yīng)的操作規(guī)程、維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。

②、運(yùn)行值班人員必須嚴(yán)格按照《運(yùn)行值班管理規(guī)定》實(shí)行24小時(shí)值班制，對(duì)“ 白溝小商品商城 ”變壓器室、高低壓配電室等有關(guān)設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行巡回檢查，同時(shí)做好相應(yīng)記錄。

③、運(yùn)行值班人員在日常設(shè)備、設(shè)施操作過程中必須嚴(yán)格按照供電系統(tǒng)《高、低壓配電安全操作規(guī)程》進(jìn)行，并嚴(yán)格執(zhí)行《工作票》、《操作票》制度，牢固樹立“安全第一”的思想，確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全。

④、運(yùn)行值班人員必須密切留意和掌握供電設(shè)施、設(shè)施的運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)隱患、故障要及時(shí)報(bào)告，并做好詳細(xì)記錄。

⑵、供電系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)承諾

①、維修人員進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)工作時(shí)必須嚴(yán)格按照《電氣維修管理規(guī)定》及各種設(shè)備、設(shè)施的《維護(hù)、保養(yǎng)規(guī)程》進(jìn)行，并按要求做好保證安全的“組織措施”、“技術(shù)措施”，保證供電系統(tǒng)運(yùn)行正常，設(shè)施設(shè)備完好率98%。

②、維修人員必須熟悉、掌握“ 白溝小商品商城 ”各系統(tǒng)所有照明器具情況，認(rèn)真、及時(shí)做好維修、更換工作，保證照明系統(tǒng)外觀整潔無缺損、無松落，達(dá)到光源完好率、維修更換及時(shí)率100%。

⑶、供電應(yīng)急措施

①、在有臺(tái)風(fēng)、暴雨災(zāi)害時(shí)，電氣工程師（機(jī)電）須及早組織人員對(duì)所有供電系統(tǒng)進(jìn)行預(yù)防檢查，多方位監(jiān)視，同時(shí)做好搶修工作準(zhǔn)備。災(zāi)情過后，對(duì)供電系統(tǒng)全面檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。

②、發(fā)生火災(zāi)時(shí)，運(yùn)行值班人員立即報(bào)警并切斷火災(zāi)區(qū)域電源，積極滅火。事后，必須對(duì)供電設(shè)備、設(shè)施全面檢查方可恢復(fù)供電。

③、電力故障和停電應(yīng)急程序

若電力部門預(yù)先通知停電，立即將詳情和有關(guān)文件呈交主管人員；

管理處主管人員隨即安排電工值班；

預(yù)先張貼停電通知在顯眼處；

若電力故障引致停電，須立即向主管人員報(bào)告并通知供電維修部門安排維修，通告有關(guān)停電情況，然后迅速了解故障原因及停電的影響程度，做好解釋工作和治安保衛(wèi)工作，處理善后事宜；

當(dāng)供電恢復(fù)時(shí)，管理員必須與電力技術(shù)人員檢查所有電摯的正常運(yùn)作情況，如有損壞，須立即報(bào)告主管人員，及時(shí)安排修理。

④、設(shè)備安全操作規(guī)程（略）

⑤、公用照明設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)規(guī)定

為了進(jìn)一步搞好物業(yè)管理工作，維護(hù)邊貿(mào)城公用照明設(shè)施的正常使用，結(jié)合實(shí)際，特制定本規(guī)定：

a、邊貿(mào)城內(nèi)公用照明設(shè)施就是指一切諸如路燈、庭園燈、走廊、樓梯等公共場(chǎng)所的照明燈以及相關(guān)的開關(guān)、電表、電線、桿座、保險(xiǎn)、控制器等，維修部負(fù)責(zé)公用照明設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)。

b、邊貿(mào)城內(nèi)公用照明設(shè)施為全體用戶共同使用，各用戶應(yīng)正常使公用照明設(shè)施，注意節(jié)儉，不浪費(fèi)能源。任何單位或個(gè)人不得隨意破壞，否則照價(jià)賠償，造成事故的，按法律追究責(zé)任。

c、邊貿(mào)城內(nèi)公用照明設(shè)施的安裝，配置基本合理，如用戶因確實(shí)需要對(duì)公用照明設(shè)施進(jìn)行改動(dòng)的，必須先向管理處提出申請(qǐng)，管理處由事務(wù)助理會(huì)同維修部責(zé)任工程師對(duì)其申請(qǐng)進(jìn)行嚴(yán)格審批，并做出整改報(bào)告和記錄。

d、任何單位或個(gè)人不得以任何形式私拉、私接公用照明設(shè)施的線路或電表，否則，一經(jīng)查出，以偷電論處。

e、管理處事務(wù)助理定期或不定期對(duì)所有公用照明設(shè)施進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞或隱患時(shí)，必須及時(shí)向維修部報(bào)告。

f、維修部在接到管理中心的申報(bào)后，及時(shí)安排相關(guān)人員對(duì)其進(jìn)行檢查、維修。

g、維修人員對(duì)公用照明設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，必須嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，不得貪圖一時(shí)方便，違章操作，以免造成事故或隱患。

h、維修人員在對(duì)公用照時(shí)設(shè)施進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)后，事務(wù)助理還應(yīng)對(duì)其工作進(jìn)行跟蹤，以確保維修質(zhì)量。

2、弱電系統(tǒng)管理

⑴、操作人員受過專業(yè)培訓(xùn)，持證上崗；

⑵、工作時(shí)認(rèn)真負(fù)責(zé)，精神集中，對(duì)異常情況能及時(shí)識(shí)別，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)處理；

⑶、有切實(shí)可行的維修保養(yǎng)計(jì)劃，保養(yǎng)、檢修及時(shí)；

⑷、對(duì)相關(guān)設(shè)備、設(shè)施定期進(jìn)行調(diào)試，使系統(tǒng)處于最佳工作狀態(tài)；

⑸、工作、維修、養(yǎng)護(hù)有記錄，特殊系統(tǒng)、設(shè)備的進(jìn)入經(jīng)過授權(quán)，密碼有有效保護(hù)；

⑹、分系統(tǒng)定時(shí)檢查和記錄各部分、各監(jiān)控點(diǎn)的工作及運(yùn)行狀態(tài)，定期對(duì)各類信息、數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，形成日、月報(bào)表。

3、避雷接地系統(tǒng)管理

每年雨季來臨之前，對(duì)整個(gè)避雷接地系統(tǒng)進(jìn)行檢查維護(hù)；在大雷雨過后也要及時(shí)對(duì)系統(tǒng)檢查，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。

四、給排水系統(tǒng)管理方案

1、服務(wù)承諾

保證給排水設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行，設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)98％。

2、給排水系統(tǒng)運(yùn)行管理

⑴、給排水系統(tǒng)包括生活給水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、排水系統(tǒng)。

⑵、設(shè)備運(yùn)行由專人專職管理，嚴(yán)格實(shí)行持證上崗制度，定崗定人。

⑶、消防系統(tǒng)定期進(jìn)行試運(yùn)行，確保系統(tǒng)安全可靠。

3、給排水系統(tǒng)的維修保養(yǎng)

制定科學(xué)合理的維修保養(yǎng)計(jì)劃并組織實(shí)施，合理配置維修操作人員，嚴(yán)格實(shí)行持證上崗制度，加強(qiáng)日常巡視、檢查，切實(shí)貫徹“應(yīng)修盡修，全面保養(yǎng)”的方針。

⑴、給水系統(tǒng)

每年對(duì)共用明裝給水管道進(jìn)行1次全面檢查維修，對(duì)輕度銹蝕應(yīng)將脫皮清理干凈，在管道干燥的情況下，涂刷防銹漆兩遍，然后在刷兩遍面漆。各類閥門定期開關(guān)，出現(xiàn)故障的閥門及時(shí)修復(fù)，閥門應(yīng)開關(guān)靈活；

建立巡視制度，發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)壓力供水管道及泵房、水塔、水箱等損壞、漏水、脫落等及時(shí)修復(fù)；定期維護(hù)保養(yǎng)。

⑵、排水設(shè)施系統(tǒng)

化糞池每年清理2次，出入口暢通，井內(nèi)無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物，清理后及時(shí)清潔現(xiàn)場(chǎng)；

樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時(shí)更換，定期檢查，每5年全面更換1次；

每周清掃1次排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長(zhǎng)的雜草；無雜草，排水暢通，無積水；

每季度對(duì)地下管井清理1次，撈起井內(nèi)泥沙和懸浮物；每半年對(duì)地下管井徹底疏通1次，清理結(jié)束地面沖洗干凈。清理時(shí)地面豎警示牌，必要時(shí)加護(hù)攔。清理后達(dá)到目視管道內(nèi)壁無明顯粘附物，井底無沉淀物，水流暢通，井蓋上無污漬、污物。

4、供水系統(tǒng)應(yīng)急處理措施

⑴、遇有事故，及時(shí)搶修，一般情況下，限水、停水需在24小時(shí)前通知用戶。

⑵、檢查漏水的準(zhǔn)確位置及所屬水質(zhì)，例如沖側(cè)水或排水等，并在許可的能力下，立即設(shè)法制止漏水，如關(guān)上水掣。若不能制止時(shí)立即通知中央控制中心尋求增援。在支援人員到達(dá)前須盡量控制現(xiàn)場(chǎng)，防止范圍擴(kuò)散。

⑶、觀察四周環(huán)境，漏水是否影響各項(xiàng)設(shè)備，如電力變壓器等。

⑷、利用沙包及可用之物件堆箱，防止漏水滲入升降機(jī)等設(shè)備，并需將升降機(jī)立即升上最高層。以免被水浸濕而使機(jī)件受損。

⑸、利用現(xiàn)有工具，設(shè)法清理現(xiàn)場(chǎng)。

⑹、如漏水可能影響日常操作、保養(yǎng)及申報(bào)保險(xiǎn)等問題，須拍照片以作日后存檔及證明。

⑺、通知清潔、保潔人員清理現(xiàn)場(chǎng)積水，檢查受影響范圍，通知受影響單位。

⑻、日常巡視、檢查時(shí)，應(yīng)留意渠道是否有淤泥、雜物或塑料袋，隨時(shí)加以清理干凈，以免堵塞。

⑼、如該地區(qū)及建筑物曾經(jīng)有水浸記錄，平日必須準(zhǔn)備足夠沙包，作為爆水及雨季使用。

五、智能化系統(tǒng)管理方案

針對(duì)“ 白溝小商品商城 ”智能化系統(tǒng)的特點(diǎn)，結(jié)合本公司智能化系統(tǒng)管理的經(jīng)驗(yàn)，制定如下管理及維護(hù)方案：

1、建立設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人員隊(duì)伍

由高素質(zhì)的專業(yè)人員來使用和維護(hù)設(shè)備，設(shè)備的功能才能得到充分的發(fā)揮。我們將從公司現(xiàn)有的骨干中抽調(diào)專業(yè)人員負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)的生力軍，并邀請(qǐng)相關(guān)單位（該系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、安裝單位）對(duì)所有技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保每一位員工均能諳熟該系統(tǒng)并能正確使用和維護(hù)。

2、對(duì)客戶進(jìn)行多種形式的培訓(xùn)

客戶能否正確使用室內(nèi)智能化系統(tǒng)，是減少誤報(bào)警及延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命的關(guān)鍵，我們將從第一個(gè)入住的客戶開始，通過盡可能詳細(xì)的使用操作指引、舉辦培訓(xùn)班、上門指導(dǎo)等方式，讓所有客戶都能全面了解室內(nèi)智能化系統(tǒng)的各種功能并熟練操作。

3、嚴(yán)格監(jiān)控裝修及其它施工工程

首先，我們將對(duì)所有管理人員進(jìn)行全面的培訓(xùn)，讓每一位員工都能清楚知道隱蔽線路的具體位置。其次，我們將對(duì)所有的裝修進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，監(jiān)管人員每天至少兩次到裝修現(xiàn)場(chǎng)查看，防止線路被破壞。

4、建立供應(yīng)商檔案

我們將對(duì)所有的器件、配件建立詳細(xì)檔案，包括型號(hào)、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位等，并與供應(yīng)商、制造商保持聯(lián)系，確保以最快的速度取得所需要的配件，并能跟蹤產(chǎn)品的換代，使該智能化系統(tǒng)得到及時(shí)的完善。

5、日常巡視及定期保養(yǎng)

日常的巡視檢查是及時(shí)發(fā)現(xiàn)缺陷的最佳途徑，而定期維護(hù)保養(yǎng)是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。

智能化系統(tǒng)的日常運(yùn)行及維護(hù)

項(xiàng)目時(shí)間次數(shù)內(nèi)

容

閉路監(jiān)控系統(tǒng)

攝像機(jī)每周一清潔除塵。檢查外觀完好情況。

每季一線路整理。檢查各視頻及音頻接頭。

每年一檢查各線路接口是否正常、線路是否侵蝕老化。線路標(biāo)號(hào)是否清晰可見，合理編排線路，并檢修調(diào)整。檢查云臺(tái)機(jī)械機(jī)構(gòu)和電動(dòng)元器件的工作情況。

計(jì)算機(jī)和監(jiān)視器每月一主機(jī)、顯示器及打印機(jī)清潔除塵。檢測(cè)UPS工作情況是否正常。檢查各連接線路是否牢固完好，是否有氧化腐蝕現(xiàn)象。

每半年一清潔主機(jī)內(nèi)部灰塵。數(shù)據(jù)整理與備份。計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)整理、內(nèi)部測(cè)試。

錄像機(jī)每周一清潔除塵。檢查外觀是否完好。

錄像機(jī)每月一檢察錄制標(biāo)準(zhǔn)。測(cè)試各功能鍵的工作情況。

每半年一檢測(cè)音頻和視頻接口，測(cè)試各項(xiàng)性能指標(biāo)。

畫面分割器、切換器和AD主機(jī)每周一清潔除塵。檢查外觀是否完好。檢查連接線路的牢固程度。

每季一測(cè)試各功能鍵的工作情況。

每年一線路整理，功能測(cè)試。

防盜報(bào)警系統(tǒng)

控制器及紅外線探測(cè)器每月一控制器清潔除塵。測(cè)試紅外線探測(cè)器的工作情況。

半年一檢查各連接線路是否牢固、完好。

警笛和警燈每季一檢查報(bào)警系統(tǒng)警笛和警燈的工作情況。

停車場(chǎng)管理系統(tǒng)

停車場(chǎng)管理系統(tǒng)用計(jì)算機(jī)每季一主機(jī)、顯示器及打印機(jī)清潔除塵。檢測(cè)UPS工作情況是否正常。檢測(cè)連接接口。內(nèi)部數(shù)據(jù)整理和備份。

讀卡器和控制器每周一清潔除塵。讀卡器固定螺絲牢固。

每半年一檢測(cè)系統(tǒng)接口性能。檢查電氣元件工作情況。

地感裝置每季一測(cè)試地感裝置的靈敏程度并根據(jù)測(cè)試結(jié)果靈活調(diào)節(jié)。

六、消防系統(tǒng)管理方案

為了保障物業(yè)業(yè)主、用戶的人身和財(cái)產(chǎn)安全，在物業(yè)的消防管理上，我們將貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”、“專業(yè)消防與義務(wù)消防相結(jié)合”的方針，以《中華人民共和國(guó)消防法》和北京市消防管理的法規(guī)、條例為準(zhǔn)則，結(jié)合物業(yè)的結(jié)構(gòu)和特點(diǎn)，開展消防設(shè)施管理工作。

1、消防機(jī)構(gòu)的建立

2、消防設(shè)施安全崗位責(zé)任制

⑴、管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)設(shè)立消防設(shè)施管理機(jī)構(gòu)，并指揮相關(guān)工作。

⑵、護(hù)管主管負(fù)責(zé)監(jiān)督日常消防設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，負(fù)責(zé)執(zhí)行日常的消防管理工作、值班運(yùn)行和義務(wù)消防隊(duì)的工作。

⑶、維修部負(fù)責(zé)對(duì)消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)和故障排除。

⑷、消防監(jiān)管員負(fù)責(zé)巡回檢查、器材管理、直觀設(shè)備設(shè)施的檢查、動(dòng)火作業(yè)及相關(guān)檔案管理。

⑸、全體員工都是義務(wù)消防員，擔(dān)負(fù)防火、滅火義務(wù)。

3、消防設(shè)施器材的配備

⑴、管理處經(jīng)理根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防法》和《建筑防火規(guī)范》，配備相應(yīng)的消防設(shè)施、設(shè)備、器材，并由消防主管具體負(fù)責(zé)。消防設(shè)施、器材由消防監(jiān)管員登記在消防設(shè)施、器材登記表中。

⑵、結(jié)合物業(yè)具體情況以及設(shè)備運(yùn)行情況，需要更新、改造、增補(bǔ)等較大項(xiàng)目，由護(hù)管主管提出提案，管理處經(jīng)理審批后實(shí)施。

⑶、消防設(shè)施器材的管理由消防監(jiān)管員負(fù)責(zé)檢查，主要項(xiàng)目有：消防栓、各種滅火器、防火門、各種標(biāo)識(shí)等，并做好相應(yīng)記錄。其中消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標(biāo)志等消防設(shè)備每月巡查1次，看是否完好、齊全，發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障時(shí)，必須及時(shí)修理或通知廠方處理，保證設(shè)備24小時(shí)正常運(yùn)轉(zhuǎn)；噴淋管網(wǎng)水壓每日檢測(cè)1次，發(fā)現(xiàn)壓力不夠，馬上檢修排除故障；每年模擬火災(zāi)操作1次，以熟悉操作和檢查消防監(jiān)控設(shè)備。

4、消防設(shè)備日常管理

⑴、消防設(shè)備的運(yùn)行由值班人員負(fù)責(zé)，消防運(yùn)行是物業(yè)消防管理的主要環(huán)節(jié)，應(yīng)保證24小時(shí)有人值班，并認(rèn)真做好設(shè)備的監(jiān)控等工作。

⑵、必須建立交接班制度，認(rèn)真填寫消防設(shè)備運(yùn)行記錄。

⑶、如發(fā)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)行出現(xiàn)故障，及時(shí)報(bào)告護(hù)管主管，護(hù)管主管現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)后通知技術(shù)人員及時(shí)維修。

⑷、嚴(yán)格按照操作規(guī)程使用各系統(tǒng)設(shè)備。

⑸、按照《消防設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)》實(shí)施管理（略）。

發(fā)現(xiàn)火警的人員有義務(wù)迅速向消防隊(duì)報(bào)警并馬上派人前往報(bào)警地點(diǎn)，迅速采取措施，組織力量救火，搶救生命和物資，派人接應(yīng)消防車，服從火場(chǎng)總指揮員的統(tǒng)一指揮；消防監(jiān)控室應(yīng)保持清潔，每周至少保潔1次，要求地面無積灰，監(jiān)控箱表面無污漬；每日填寫工作記錄，建檔備查。

七、用戶報(bào)修、維修及回訪流程

1、房屋零修、急修回訪工作由客戶服務(wù)中心管理員負(fù)責(zé)。

2、維修項(xiàng)目回訪的主要內(nèi)容包括：實(shí)地查看維修項(xiàng)目，向在維修現(xiàn)場(chǎng)的業(yè)主、用戶了解維修人員服務(wù)情況、征詢改進(jìn)意見、核對(duì)收費(fèi)情況、請(qǐng)被回訪人簽名。

3、管理員于每周五對(duì)本周所有的零修、急修項(xiàng)目進(jìn)行回訪（安全設(shè)施維修兩天內(nèi)完成回訪，漏水項(xiàng)目維修三天內(nèi)完成回訪），保證維修項(xiàng)目的回訪率達(dá)100%。

4、回訪可采用電話、信函、上門等方式。

5、對(duì)回訪中發(fā)現(xiàn)的問題，24小時(shí)內(nèi)書面通知維修人員限期進(jìn)行整改。

第五篇：監(jiān)控設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定

監(jiān)控設(shè)備管理規(guī)定

監(jiān)控設(shè)備管理規(guī)定

為加強(qiáng)監(jiān)控設(shè)備的管理，保證日常安全工作的順利進(jìn)行，確保設(shè)備始終與正常狀態(tài)，規(guī)范設(shè)備的日常管理，特制訂本制度。

一、適用范圍

所有的監(jiān)控設(shè)備。

二、監(jiān)控員崗位職責(zé)

1、嚴(yán)格按照規(guī)定時(shí)間、工作范圍集中精力注意觀察，對(duì)異?？梢汕闆r做好記錄并及時(shí)反映匯報(bào)；

2、根據(jù)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及公安部門需要調(diào)查取證的要求辦理登記后，配合調(diào)取錄像查看；

3、未經(jīng)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)許可，任何人不得隨意調(diào)取監(jiān)控；

4、對(duì)監(jiān)控中心所監(jiān)控范圍、監(jiān)控?cái)z像的開啟時(shí)間、監(jiān)控到的內(nèi)容、場(chǎng)所等做好保密工作；

5、對(duì)發(fā)現(xiàn)有火災(zāi)報(bào)警信息的，及時(shí)通知保安到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)查看檢查，排除故障，并做好記錄備案；

6、在當(dāng)班時(shí)間內(nèi)，不得做與本工作無關(guān)的事，嚴(yán)格遵守工作紀(jì)律，禁止無關(guān)人員進(jìn)入閑談聊天，確認(rèn)工作需要進(jìn)入的做好登記工作；

7、愛護(hù)使用監(jiān)控消防設(shè)備，確保設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行；

8、監(jiān)控人員認(rèn)真主動(dòng)做好監(jiān)控消防中心的衛(wèi)生工作；

9、全面熟悉監(jiān)控室內(nèi)的設(shè)備功能和使用程序與方法，做到百分之百無誤操作，確保設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，發(fā)揮其應(yīng)有的作用；

10、負(fù)責(zé)監(jiān)控中心電視屏幕的監(jiān)視工作，并密切監(jiān)視消防控制屏和電腦顯示系統(tǒng)。全面觀察和掌握各區(qū)域的治安動(dòng)態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題正確分析,果斷決定，及時(shí)上報(bào)并與有關(guān)崗哨取得聯(lián)系；

11、負(fù)責(zé)對(duì)重點(diǎn)部位和可疑情況的電視錄像工作；

12、負(fù)責(zé)錄像帶的保管工作；

13、負(fù)責(zé)接受白天和夜間業(yè)戶的投訴，并及時(shí)通知有關(guān)專業(yè)人員進(jìn)行處理，積極主動(dòng)

監(jiān)控設(shè)備管理規(guī)定

為業(yè)戶（住戶）排擾解困，業(yè)戶（住戶）反映的有關(guān)問題要及時(shí)主動(dòng)向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門反映，爭(zhēng)取盡早解決；

14、做好資料保管和保密工作，無關(guān)人員禁止進(jìn)入監(jiān)控室，不準(zhǔn)向無關(guān)人員談及監(jiān)控室的運(yùn)作情況和值班情況；

15、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

三、管理規(guī)定

1、每日按時(shí)開機(jī)、關(guān)機(jī)，誤報(bào)監(jiān)控設(shè)施始終處于良好運(yùn)行狀態(tài)；

2、監(jiān)控設(shè)備屬于專用設(shè)備，任何人不得隨意拆卸、移出或者外借；

3、加強(qiáng)監(jiān)控室的管理，非監(jiān)控管理人員不得進(jìn)入監(jiān)控室，如有特殊情況需要經(jīng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人同意并辦理登記手續(xù)。

4、監(jiān)控室應(yīng)保持清潔、衛(wèi)生、通風(fēng)，不得存放于監(jiān)控?zé)o關(guān)的物品，做到每天小擦，每周大掃；

5、每天查看監(jiān)控設(shè)備，禁止在監(jiān)控設(shè)備上玩游戲、下載、添加、刪除文件等與；

6、不得擅自刪除、修改監(jiān)控系統(tǒng)的運(yùn)行程序和記錄；

7、不得改變監(jiān)控系統(tǒng)的用途和攝像設(shè)備的位置；

8、不得擅自復(fù)制、查詢或者像公安機(jī)關(guān)以外的其他單位和個(gè)人提供、傳播圖像信息；

9、禁止干擾、妨礙監(jiān)控系統(tǒng)的正常運(yùn)行；

10、嚴(yán)禁將監(jiān)控設(shè)備的密碼告知無關(guān)人員；

11、嚴(yán)禁擅自開發(fā)、修改、升級(jí)、刪除、安裝影響監(jiān)控系統(tǒng)正常運(yùn)行；

四、工作檢查與獎(jiǎng)懲

項(xiàng)目每天、公司每周及不定期進(jìn)行工作檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)解決； 值班期間任何違背工作制度的情形以及發(fā)生責(zé)任事故均按《員工手冊(cè)》相關(guān)規(guī)定予以處理，并根據(jù)具體情況確定項(xiàng)目經(jīng)理的責(zé)任，根據(jù)公司相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。