第一篇：小區(qū)物業(yè)管理具體實(shí)施方案

小區(qū)物業(yè)工程部管理具體實(shí)施方案

一、工程人員服務(wù)禮儀規(guī)范

工程人員服務(wù)禮儀規(guī)范提要：住戶維修是物業(yè)工程部日常工作的重要組成部分,住戶維修服務(wù)搞得好不好,服務(wù)是否規(guī)范,直接體現(xiàn)了物業(yè)管理的水平;所以我們對住戶維修服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化工作要給予高度重視,并在日常工作中長抓不懈。

從事物業(yè)工程維修和保養(yǎng)的技術(shù)人員與一般的維修工人有很大的不同。一般的維修工人只要掌握一定的維修技術(shù)和有一定的工作經(jīng)驗(yàn),能夠及時(shí)排除故障或保證設(shè)備正常運(yùn)行就可以了;但是,從事物業(yè)管理工作的工程維修技術(shù)人員除了要有一定要求的技術(shù)外,還必須掌握一定的客戶服務(wù)工作規(guī)范、禮儀和技巧,才可能保證維修工作的順利開展。住戶維修是物業(yè)管理處日常工作的重要組成部分,住戶維修服務(wù)搞得好不好,服務(wù)是否規(guī)范,直接體現(xiàn)了物業(yè)管理的水平;所以我們對住戶維修服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化工作要給予高度重視,并在日常工作中長抓不懈。

（一）工程部住戶維修工作的基本要求

1.住戶維修的時(shí)限性

為保證業(yè)戶的正常生活及工作不受影響,所以一旦發(fā)生業(yè)戶報(bào)修或投訴的情況,工程部應(yīng)立即安排人員進(jìn)行檢查和維修并在最短的時(shí)間內(nèi)排除故障,使設(shè)備恢復(fù)正常運(yùn)行。本小區(qū)要求維修人員在接到業(yè)戶維修“派工單”後5-10分鐘內(nèi)趕到事故現(xiàn)場,最遲不超過20分鐘。如無特殊原因,維修工作必須在接報(bào)後24小時(shí)內(nèi)完成。

2.住戶維修的規(guī)范化

住戶維修的規(guī)范包括兩個方面的內(nèi)容:一是住戶維修流程的規(guī)范;二是維修工進(jìn)入住戶區(qū)域應(yīng)遵循的禮儀規(guī)范。住戶維修流程的規(guī)范是說住戶報(bào)修、接單維修、住戶確認(rèn)、結(jié)帳等環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣、有條不紊地進(jìn)行;并在嚴(yán)格執(zhí)行“流程”的基礎(chǔ)上完善管理,提高效率。維修工進(jìn)入住戶區(qū)域應(yīng)遵循的禮儀規(guī)范是指維修工進(jìn)入住戶區(qū)域後的言行舉止應(yīng)按照管理處對客服務(wù)統(tǒng)一的禮儀規(guī)范去做。除特殊情況外,工程維修人員一般不應(yīng)(除獲業(yè)戶同意外)使用為業(yè)戶提供服務(wù)的設(shè)備,如電話等。除非檢查維修工作確有必要,工程維修人員一般不應(yīng)在大堂、商舖或公共地方內(nèi)逗留、穿行、借道等。3.住戶維修服務(wù)禮儀規(guī)范

（1）進(jìn)入住戶區(qū)域時(shí)應(yīng)取得對方同意方可進(jìn)入。我方人員應(yīng)首先按門鈴,等對方開門及同意進(jìn)入有關(guān)單元後,方可進(jìn)入。如果是業(yè)戶要求的維修或施工,我方人員可以先詢問:“我們根據(jù)安排要對這間單元內(nèi)XX進(jìn)行檢修。管理處是否已經(jīng)通知貴業(yè)戶了?” 如得到否定回答,我方人員應(yīng)先退場,通過物業(yè)管理處進(jìn)一步聯(lián)系後再作跟進(jìn)。

（2）進(jìn)門後要主動向業(yè)戶說明來意。我方人員可以說:“先生/小姐,我們是管理處的,您們有人剛打來報(bào)修...。” 如對方就是報(bào)修人,我方人員可以接著說:“先生/小姐,麻煩您帶我們(到現(xiàn)場)去看一下?！?/p>

(3)我方維修員工在維修時(shí),除非需要業(yè)戶的配合,不要和對方之人員搭訕或閑聊。

（4）我方維修人員在維修中應(yīng)事先安排好客人區(qū)域及設(shè)施(如地面、桌椅/家俱及電器設(shè)備等)的保護(hù)。

（5）維修人員如在維修過程中需暫時(shí)離開現(xiàn)場,應(yīng)主動知會對方,并告知繼續(xù)維修的時(shí)間。離開現(xiàn)場前應(yīng)恢復(fù)故障設(shè)備的外觀原狀并清理現(xiàn)場。

（6）維修結(jié)束後,應(yīng)清理現(xiàn)場、恢復(fù)原狀。離場時(shí),應(yīng)讓業(yè)戶確認(rèn)維修結(jié)果,并在維修單子上簽字確認(rèn)。

（7）維修技術(shù)人員在工作時(shí)間必須著整齊工裝(如發(fā)現(xiàn)工裝損壞,應(yīng)及時(shí)申請更換),及佩帶工作證。

（8）維修人員不可接受對方人員任何價(jià)值、任何形式的饋贈。

二、小區(qū)物業(yè)工程部管理方案

小區(qū)物業(yè)工程部管理方案提要：住宅小區(qū)物業(yè)工程管理部的各維修班應(yīng)建立設(shè)施匯總表，做好設(shè)施管理記錄、檔案工作，對于在實(shí)際的檢修工作中產(chǎn)生的設(shè)備維修、零件更滑等做好檔案記錄。

（一）住宅小區(qū)物業(yè)工程部管理方案的目的

制訂住宅小區(qū)物業(yè)工程管理方案的目的是保持配套設(shè)施的良好狀態(tài)，確保配套設(shè)施正常運(yùn)行，為住宅小區(qū)居民的生活穩(wěn)定、和諧提供保障。

（二）住宅小區(qū)物業(yè)工程部職責(zé)分工

1.管理部部長負(fù)責(zé)對配套設(shè)施的保養(yǎng)維修工作進(jìn)行檢查、監(jiān)督，審批配套設(shè)施養(yǎng)護(hù)方案及其預(yù)算等。

2.維修班長負(fù)責(zé)配套設(shè)施臺賬的建立工作，解決技術(shù)難題，制訂維修方案以及預(yù)算，并負(fù)責(zé)配套設(shè)施養(yǎng)護(hù)方案的實(shí)施。

3.維修工負(fù)責(zé)配套設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)工作。

4.倉庫報(bào)關(guān)員負(fù)責(zé)住宅小區(qū)配套設(shè)施零配件的保管、工具的保管。

（三）住宅小區(qū)物業(yè)工程部具體管理方案

1.工程管理部主控房管理方案：

1)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁攜帶易燃、易爆、劇毒化學(xué)品等危險(xiǎn)物品進(jìn)入主控房。

2)進(jìn)出隨手關(guān)門，2.配套設(shè)施養(yǎng)護(hù)管理：

1)日檢：對設(shè)備主控房以及設(shè)備周圍環(huán)境進(jìn)行清潔，檢查設(shè)備運(yùn)行有無異常情況。

2)月檢：對設(shè)備周圍進(jìn)行全面檢查，嚴(yán)查設(shè)備重點(diǎn)部位或者容易出故障的部位。

3)季檢：對設(shè)備進(jìn)行清掃、加油、調(diào)試。

4)年檢：對設(shè)備周圍進(jìn)行全面檢查，重點(diǎn)檢查設(shè)備的機(jī)械有無故障，檢修或者更換零部件或者附屬裝置。

5)大修：對設(shè)備進(jìn)行全面的解體檢驗(yàn)、測試、探傷，更換不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的零部件等。大修周期視情況而定。

6)售后：由設(shè)備廠家定期做產(chǎn)品售后保養(yǎng)工作。

3.配套設(shè)施預(yù)防性管理方案：

1)住宅小區(qū)物業(yè)工程部的各維修班應(yīng)建立設(shè)施匯總表，做好設(shè)施管理臺賬記錄、檔案工作，對于在實(shí)際的檢修工作中產(chǎn)生的設(shè)備維修、零件更滑等做好檔案記錄。

2)各配套設(shè)施重要零部件特別是容易損耗的零件，應(yīng)當(dāng)由適量的儲備，以應(yīng)對突發(fā)故障，以免影響住宅小區(qū)正常運(yùn)行。

3)住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行各時(shí)間段的檢查計(jì)劃，吧排除事故隱患當(dāng)作工作的重中之重。

4)保存好設(shè)施施工圖紙、售后服務(wù)卡、產(chǎn)品說明書等。

4.住宅小區(qū)設(shè)備管理措施：

1)制訂設(shè)備安全運(yùn)行崗位職責(zé)制，定期檢查設(shè)備并進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，建立完善的設(shè)備檔案制度。

2)設(shè)備主控房保持清潔衛(wèi)生，使之符合設(shè)備要求。

3)配備專門的或者經(jīng)過培訓(xùn)的技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行崗位操作，堅(jiān)持設(shè)備管理以及維修人員持證上崗制度。

4)確保消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備完好，隨時(shí)可啟動；制訂完善的消防疏散圖，以及突發(fā)性的火災(zāi)消防方案。

5)確保中央監(jiān)控系統(tǒng)、電梯等智能設(shè)備運(yùn)行正常，并做好記錄。

6)排水系統(tǒng)設(shè)備正常，給排水設(shè)備、閥門、管道無跑水、漏水、滴水、冒水現(xiàn)象，二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單等單證齊全，水池、水箱、水泵刮泥嚴(yán)格，無污染隱患。排水系統(tǒng)暢通，汛期無泛水，地下室、設(shè)備主控房無積水現(xiàn)象發(fā)生。

7)配套設(shè)施及配套服務(wù)周全，住宅小區(qū)內(nèi)通道照明完好，里面平坦，無架空管線，無有礙觀瞻的障礙物。

三、小區(qū)智能化管理解決方案

（一）發(fā)展：近年來中國大步跨入了信息化社會,人們的工作生活與通信、信息的關(guān)系日益緊密, 信息化社會在改變我們生活方式與工作習(xí)慣的同時(shí),也對傳統(tǒng)的住宅提出了挑戰(zhàn)。人們對居住環(huán)境要求不斷提高,希望有一個安全、舒適、便捷的家,智能小區(qū)于是在中國各地蓬勃發(fā)展起來,并已成為21世紀(jì)建筑業(yè)的發(fā)展主流。

智能小區(qū)是在智能大廈的基本含義中擴(kuò)展和延伸出來的,它通過對小區(qū)建筑群四個基本要素(結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務(wù)、管理以及它們之間的內(nèi)在關(guān)聯(lián))的優(yōu)化考慮,提供一個投資合理,又擁有高效率、舒適、溫馨、便利以及安全的居住環(huán)境。

（二）總體設(shè)計(jì)

前面說過,智能小區(qū)是在智能大廈的基本含義中擴(kuò)展和延伸出來的。智能大廈的構(gòu)成一般公認(rèn)包括以下三項(xiàng)基本內(nèi)容:辦公自動化(OA)、通信自動化(CA)和建筑自動化(BA)。智能大廈的各種自動化系統(tǒng)的基本構(gòu)造模式都是采用集散式系統(tǒng)。當(dāng)智能大廈的內(nèi)容擴(kuò)展、延伸到智能小區(qū)時(shí),我們針對小區(qū)的特殊情況,把智能大廈的3A在智能小區(qū)的應(yīng)用就演化成5A,即OA(智能小區(qū)綜合管理平臺),BA(公共設(shè)備自動化),CA(通信資訊自動化),SA(安全防范自動化),HA(家居智能化)。

OA: 智能小區(qū)綜合管理平臺

CA: 綜合布線系統(tǒng),有線電視系統(tǒng),計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),電話通訊系統(tǒng),網(wǎng)絡(luò)增值服務(wù)系統(tǒng);電子公告牌系統(tǒng)

BA:樓宇設(shè)備自控系統(tǒng),消防報(bào)警系統(tǒng),公共廣播系統(tǒng),小區(qū)管線系統(tǒng),停車場管理系統(tǒng)

SA:一卡通系統(tǒng),閉路電視監(jiān)控系統(tǒng),可視對講系統(tǒng),電子巡更系統(tǒng),周邊防范系統(tǒng)

HA:三表自動收費(fèi),家庭防盜報(bào)警,家電遠(yuǎn)程控制,智能燈光控制

2.1 總體結(jié)構(gòu)圖

2.2 設(shè)計(jì)要點(diǎn)

1.采用系統(tǒng)集成的方法,把各子系統(tǒng)集成到統(tǒng)一的中央管理平臺上,包括網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)集成、應(yīng)用系統(tǒng)集成、網(wǎng)絡(luò)與應(yīng)用系統(tǒng)的綜合集成,以及數(shù)據(jù)集成。

2.以數(shù)據(jù)集成為整個系統(tǒng)的核心。只有實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)集成才能做到各子系統(tǒng)間的數(shù)據(jù)共享和互操作。

3.系統(tǒng)劃分為管理層、自動化層、現(xiàn)場層三個層次分明的體系結(jié)構(gòu)。

4.統(tǒng)一的數(shù)據(jù)傳輸平臺和數(shù)據(jù)傳輸協(xié)議。

5.模塊化式設(shè)計(jì)。

（三）、智能小區(qū)綜合管理平臺

沒有高質(zhì)量的住宅小區(qū)智能化管理,就不可能充分發(fā)揮住宅小區(qū)智能化的功能效果?？茖W(xué)高效的管理是智能化的真正內(nèi)涵,簡單的子系統(tǒng)堆砌對于智能小區(qū)的實(shí)際應(yīng)用是缺少實(shí)際意義的。可以說,沒有智能化管理,就沒有真正意義上的智能化小區(qū)。

根據(jù)我們的調(diào)查研究,國內(nèi)大多數(shù)的智能小區(qū)都不能將各個子系統(tǒng)的管理集成在一起,各個子系統(tǒng)之間的信息還處于孤立狀態(tài),操作和管理人員需要熟悉和掌握各個不同系統(tǒng)及對象的技術(shù)。

鑒于以上的種種問題,廣州城市信息研究所有限公司獨(dú)家推出了“WINGSUNG智能小區(qū)綜合管理平臺”。她是一個一體化的集成平臺,將各個子系統(tǒng)有機(jī)地集成起來,各個子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)資源共享。中心提供公共信息資源,所有的子系統(tǒng)既可獨(dú)立運(yùn)行,又可以在計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)集中管理。

這個平臺是完全基于小區(qū)物內(nèi)部網(wǎng)Intranet之上,通過網(wǎng)絡(luò)集成、數(shù)據(jù)集成、界面集成、通信集成等多種技術(shù),實(shí)現(xiàn)整個網(wǎng)絡(luò)上的信息交互、綜合和共享,實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的人機(jī)界面和跨平臺的數(shù)據(jù)庫訪問。真正做到局域和遠(yuǎn)程信息的實(shí)時(shí)監(jiān)控,數(shù)據(jù)資源的綜合共享,以及全局事件快速的處理和一體化的科學(xué)管理。

智能小區(qū)綜合管理平臺具體實(shí)現(xiàn)的功能如下:

· 采用國際標(biāo)準(zhǔn)OPC技術(shù)提供一個標(biāo)準(zhǔn)的軟硬件接口,能夠很好地適應(yīng)各種硬件系統(tǒng)和各種通信控制協(xié)議,并為第三方系統(tǒng)提供樓宇設(shè)備的綜合性管理信息。

·平臺軟件實(shí)現(xiàn)模塊化結(jié)構(gòu),用戶根據(jù)自己的情況選擇組合不同的模塊,搭建不同智能小區(qū)管理平

臺。

· 滿足系統(tǒng)所選用的技術(shù)和設(shè)備的協(xié)同運(yùn)行能力、系統(tǒng)投資的長期效應(yīng)以及系統(tǒng)功能不斷擴(kuò)展的需求。

· 基于子系統(tǒng)和基于管理的系統(tǒng)集成,更好的體現(xiàn)“管理”的功能。

· 實(shí)現(xiàn)分散控制和集中管理。

· 能夠全面掌握小區(qū)的各方面信息。收集各個子系統(tǒng)的歷史和當(dāng)前狀態(tài)信息,提供相關(guān)報(bào)告或報(bào)表、趨勢圖等;

· 實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享、信息和資源共享。

· 系統(tǒng)內(nèi)優(yōu)化和聯(lián)動控制。

· 預(yù)留與社區(qū)信息化服務(wù)系統(tǒng)的接口。

四、通信自動化

4.1 計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)

小區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)在整個智能小區(qū)系統(tǒng)中,無疑是處在核心地位。小區(qū)物業(yè)管理中心對智能小區(qū)的各個子系統(tǒng)的監(jiān)視、控制、查詢,小區(qū)的各項(xiàng)收費(fèi)、通知,小區(qū)住戶的電子商務(wù)、Internet漫游等等都得通過網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)來實(shí)現(xiàn)。小區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)就好比是智能小區(qū)的大腦。

通過分析現(xiàn)狀和需求, 結(jié)合當(dāng)前網(wǎng)絡(luò)技術(shù)發(fā)展水平, 初步?jīng)Q定以光纖千兆網(wǎng)技術(shù)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)主干線。這是當(dāng)前應(yīng)用最廣泛、性價(jià)比最高、最成熟之干線網(wǎng), 是一個符合OSI的標(biāo)準(zhǔn)化網(wǎng)絡(luò)。網(wǎng)絡(luò)10M入戶,住戶獨(dú)享10M帶寬。10M的帶寬能夠滿足住戶所有的需求了,包括視頻點(diǎn)播、IP電話等。

4.2 綜合布線系統(tǒng)

智能小區(qū)布線系統(tǒng)作為各種功能應(yīng)用的傳輸?shù)幕A(chǔ)媒介,同時(shí)也是將各功能子系統(tǒng)進(jìn)行綜合維護(hù),統(tǒng)一管理的媒介及中心。智能小區(qū)綜合布線為小區(qū)網(wǎng)絡(luò)及布線管理中心,樓宇自控系統(tǒng)(BAS)、保安監(jiān)控及巡更系統(tǒng)(SAS)、門禁及消費(fèi)一卡通系統(tǒng),停車場自動管理系統(tǒng)、Internet、ISDN電話、IP電話、數(shù)字傳真等通訊系統(tǒng)(CAS)提供一個性能優(yōu)良的統(tǒng)一平臺。

在此,我們將通過與用戶的溝通和磋商,根據(jù)小區(qū)的實(shí)際應(yīng)用情況,并從充分保障投資者的利益的角度考慮,向小區(qū)提供一份支持高速計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、電話、有線電視、可視門禁系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)等典型應(yīng)用的布線方案。我們將對系統(tǒng)進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一安裝、統(tǒng)一施工、集中管理與維護(hù),從而為投資者用一次的投資建立一個靈活、可靠、開放、先進(jìn)的結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)。

4.3 電子公告牌

大屏幕電子公告牌,每天可以向居民發(fā)布天氣預(yù)報(bào)、報(bào)刊新聞、社區(qū)公告等,該電子公告可取代目前使用的公告黑板,具有很好的社會效益,十分方便物業(yè)管理。大屏幕顯示的內(nèi)容由中心計(jì)算機(jī)控制,通過一套專用軟件,可方便修改電子公告牌顯示的內(nèi)容。其主流技術(shù)以單色或三色LED式為主。

五、安防自動化

隨著城市環(huán)境的美化,文明程度的提高,傳統(tǒng)的住宅圍墻和防盜柵欄已逐步要求取消,但社會治安形勢依然嚴(yán)峻,因此要求有新型的安全防范體系來防止罪案的發(fā)生。在富力城信的智能小區(qū)解決方案中,建立了一個多層次、全方位、立體化、科學(xué)的安全防范和服務(wù)系統(tǒng),具體分為幾個層次:

1.小區(qū)內(nèi)設(shè)置保安監(jiān)控中心,監(jiān)控監(jiān)視小區(qū)內(nèi)所有的保安事件,使得小區(qū)內(nèi)發(fā)生的保安事件都能得到及時(shí)、迅速的處理。

2.家庭安全防范在室內(nèi)安裝各種自動探測器,可通過“集中控制器”與小區(qū)的物業(yè)管理中心聯(lián)系,保證任何突發(fā)事件能得到迅速處理。

3.門禁系統(tǒng)在樓門設(shè)置了門禁系統(tǒng),住戶可使用IC卡進(jìn)入,外來人員可以通過樓門口的可視對講與住戶通話后,經(jīng)住戶許可后方可進(jìn)入。可將閑雜人員拒之樓門外。

4.巡更系統(tǒng)巡更系統(tǒng)可保證巡邏保安按規(guī)定的路線及時(shí)間進(jìn)行巡查,保證保安人員可及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類緊急事件。

5.閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)在小區(qū)的各主要出入口、車庫、電梯和室外路口安裝了攝像機(jī),全天候,全方位地監(jiān)視小區(qū)的動態(tài),所有攝像機(jī)均通過 小區(qū)數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)連到監(jiān)控中心。

5.1 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)

閉路監(jiān)控系統(tǒng)是為保安中心提供實(shí)時(shí)視頻圖像的一套最直接的安防系統(tǒng)?？稍诔鋈肟?車站等公共場所觀察人員的流動情況,可以監(jiān)控記錄各種工作、生產(chǎn)、生活等情況。在智能小區(qū)中,閉路監(jiān)控系統(tǒng)使管理人員在控制室內(nèi)能觀察到小區(qū)內(nèi)所有重要場所的現(xiàn)場情況,為保安系統(tǒng)提供了遠(yuǎn)程視覺效果,為小區(qū)的各種人員的活動提供了監(jiān)控的途徑。

閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)是在小區(qū)的主要通道、重要公建及周界設(shè)置攝像機(jī),將圖像傳送到管理中心。由管理中心對整個小區(qū)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控和記錄,使中心管理員充分了解小區(qū)的動態(tài)。

5.2 周邊防范系統(tǒng)

現(xiàn)代小區(qū)的占地面積很大,它的四周邊界總長在一公里以上。傳統(tǒng)上對小區(qū)周邊的防范,就是起高墻,勤加巡邏。但由于小區(qū)邊界太長,加上氣候、地形等環(huán)境因素影響,難免百密一疏,很容易形成安防死角。周邊防范系統(tǒng)運(yùn)用主動紅外對射技術(shù),在小區(qū)邊界形成一道電子幕墻,可以全天候,全方位、二十四小時(shí)地監(jiān)測小區(qū)的周邊情況,做到萬無一失。而且它隱蔽性強(qiáng),不容易被入侵者發(fā)現(xiàn)。

周邊防范系統(tǒng)的紅外對射報(bào)警器接到小區(qū)保安中心的報(bào)警接收機(jī)上。當(dāng)有人非法跨越時(shí),將切斷紅外線路,即會觸發(fā)報(bào)警。周邊防范系統(tǒng)可以和GIS結(jié)合,當(dāng)周邊防范系統(tǒng)產(chǎn)生報(bào)警信號時(shí),可以在地圖上顯示出報(bào)警的位置、和報(bào)警原因,同時(shí)發(fā)出報(bào)警聲音。如果和閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)結(jié)合,系統(tǒng)還應(yīng)該可以馬上自動把畫面切換到報(bào)警的位置,同時(shí)自動錄像。

5.3 可視對講系統(tǒng)

可視對講系統(tǒng)是一套為住戶與訪客間提供圖像及語音交流的現(xiàn)代化樓宇控制系統(tǒng)。來訪者在門口主機(jī)上輸入房號,呼叫住戶,住戶聽到鈴聲后,可在屏幕上看到來訪者的容貌,并可與之通話。住戶可選擇按開鎖鍵開門,讓來訪者進(jìn)入;也可選擇不理睬來訪者或報(bào)警求助。

小區(qū)內(nèi)的門口主機(jī)可與小區(qū)管理中心的管理主機(jī)聯(lián)網(wǎng),管理人員可看到及聽到各門口主機(jī)的圖像及通話。住戶如遇緊急情況(如火情、急救、警情等),亦可呼叫管理中心,管理人員同樣也可呼叫分機(jī)與住戶聯(lián)系。

5.4 電子巡更系統(tǒng)

電子巡更系統(tǒng)是一套管理保安隊(duì)伍的智能管理系統(tǒng)。系統(tǒng)在巡更線路上設(shè)立簽到點(diǎn),保安人員經(jīng)過時(shí)定點(diǎn)簽到。巡更班次、時(shí)間間隔、巡更線路等均由電腦軟件編排,由電腦存取簽到記錄,排除了許多人為因素,有效地管理巡更員巡視活動,加強(qiáng)了保安防范措施。記錄信息傳送到智能化管理中心。管理人員可調(diào)閱打印各保安巡更人員的工作情況,加強(qiáng)保安人員的管理,從而實(shí)現(xiàn)人防和技防的結(jié)合。功能如下:

(1)實(shí)現(xiàn)巡更路線的設(shè)定、修改;

(2)實(shí)現(xiàn)巡更時(shí)間的設(shè)定、修改;

(3)在小區(qū)重要部位及巡更路線上安裝巡更站點(diǎn);

(4)中心可查閱、打印各巡更人員的到位時(shí)間及工作,情況;

(5)巡更違規(guī)記錄提示。

5.5 一卡通系統(tǒng)

IC卡作為一種信息的存貯和傳遞媒體,在現(xiàn)代社會中正得到越來越廣泛的運(yùn)用。在WINGSUNG智能小區(qū)解決方案中,采用IC卡取代小區(qū)管理和生活中所使用的個人證件和現(xiàn)金支付手段,真正在小區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)了一卡通。IC卡在小區(qū)內(nèi)可作為:

· 可以使用IC卡來對居室智能管理系統(tǒng)進(jìn)行撤防和布防

· IC卡作為門禁系統(tǒng)的鑰匙,并且這種鑰匙不能被偽造

· IC卡作為停車場管理系統(tǒng)的繳費(fèi)憑證

· IC卡可以作為物業(yè)管理人員的工作證、餐廳就餐卡、考勤卡

· 持卡進(jìn)出小區(qū)大門,IC卡作為住戶的身份憑證

· 持卡進(jìn)出小區(qū)娛樂場所和商店,所有的消費(fèi)均可以通過IC卡來實(shí)現(xiàn)

· IC卡可以作為存折或錢包使用,可以儲蓄、取款和支付

系統(tǒng)由感應(yīng)式IC卡、IC卡感應(yīng)器和各種終端設(shè)備通過電腦連接組成,將小區(qū)的管理和服務(wù)設(shè)施全面納入計(jì)算機(jī)綜合管理系統(tǒng)中，一卡通系統(tǒng)根據(jù)不同的用戶要求,靈活組合,可隨時(shí)增加、刪除不同的子功能。六.公共設(shè)備管理自動化

6.1 樓宇設(shè)備自控系統(tǒng)

當(dāng)今

世界,節(jié)能和環(huán)保是世界發(fā)展的普遍趨勢。在富力城信的智能小區(qū)解決方案,我們對小區(qū)的采暖熱交換系統(tǒng)、生活熱交換系統(tǒng)、生活/消防水箱的液位、照明、變配電系統(tǒng)等均進(jìn)行了信息采集和自動控制,所有信息采集和自動控制均由公用設(shè)備管理系統(tǒng)依靠計(jì)算機(jī)自動完成,起到了集中管理、分散控制、節(jié)能降耗的作用。小區(qū)的所有機(jī)電設(shè)備的工作狀況均可以在小區(qū)中央控制室監(jiān)測,出現(xiàn)任何異常情況均可以迅速發(fā)現(xiàn),迅速得以解決,確保設(shè)備始終運(yùn)行在最佳狀態(tài),提高了設(shè)備的使用率及壽命。同時(shí),還可以大大減少運(yùn)行維護(hù)人員,降低了物業(yè)管理的人力成本。

樓宇設(shè)備自控系統(tǒng)的基本功能有:

· 通過小區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)接口與小區(qū)綜合管理平臺相連,為管理平臺服務(wù)。

· 供配電監(jiān)控

· 給排水監(jiān)控

· 公共照明監(jiān)控,包括小區(qū)公共場所照明及泛光照明和樓道照明(聲控/紅外感應(yīng)/時(shí)間表/照度)的控制

· 電梯運(yùn)行監(jiān)測

6.2 消防報(bào)警系統(tǒng)

消防報(bào)警系統(tǒng)象一張龐大的保護(hù)網(wǎng),時(shí)刻監(jiān)視建筑物內(nèi)的消防動態(tài),為火災(zāi)的早期發(fā)現(xiàn)和突發(fā)火災(zāi)后的緊急處理,提供了有效可靠的手段。整個系統(tǒng)從功能上來看,可分成四個子系統(tǒng),即:

· 火險(xiǎn)探測系統(tǒng) 探測周圍環(huán)境的火險(xiǎn)情況

· 中央控制系統(tǒng) 集中監(jiān)控,統(tǒng)一調(diào)度

· 火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng) 報(bào)告火災(zāi)發(fā)生的地點(diǎn),及時(shí)進(jìn)行人員疏散

· 滅火聯(lián)動系統(tǒng) 啟動滅火設(shè)備,迅速撲滅火災(zāi)

6.3 公共廣播系統(tǒng)

本系統(tǒng)在正常情況下,可按程序設(shè)定的時(shí)間自動播放有線廣播、背景音樂,廣播員可隨時(shí)插播講話、通知等其他重要內(nèi)容,在控制中心可手動或自動開啟和關(guān)閉小區(qū)內(nèi)的部分廣播設(shè)備而形成區(qū)域性或間隔廣播。在事故情況下,廣播系統(tǒng)接到不同的事故背景信號而轉(zhuǎn)入事先錄制好的事故自動廣播或人工事故廣播。

6.4 小區(qū)管線系統(tǒng)

地下管線是小區(qū)的重要基礎(chǔ)設(shè)施,它的準(zhǔn)確、完整與否,直接影響著小區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)維護(hù)和管理。以前小區(qū)地下管線由于資料不全、偏差過大、管理手段陳舊而導(dǎo)致維護(hù)和管理的滯后。建立科學(xué)、準(zhǔn)確、完整、動態(tài)的綜合性地下管線信息系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)了住宅小區(qū)各類管線的數(shù)字化,為小區(qū)物業(yè)管理和系統(tǒng)維護(hù)創(chuàng)造了有利條件，小區(qū)管線系統(tǒng)是以我公司獨(dú)立自主開發(fā)和具有知識版權(quán)的管線信息技術(shù)開發(fā)的。它是以地理信息系統(tǒng)(GIS)技術(shù)為核心、實(shí)現(xiàn)與計(jì)算機(jī)輔助技術(shù)(CAD)和辦公自動化(OA)相集成,具有空間決策支持和專家系統(tǒng)綜合分析能力的綜合性管線信息系統(tǒng)。

6.5 停車場管理系統(tǒng)

機(jī)動車是現(xiàn)代社會的重要交通工具,隨著人們生活水平的提高,私人擁有車輛在現(xiàn)代住宅已是很普遍的,因此停車管理越來越迫切地成為一個擺在小區(qū)管理者面前的課題。本系統(tǒng)能解決這個問題。它能將小區(qū)車輛按時(shí)間、順序、內(nèi)外單位、價(jià)格等不同因素分門別類管理,給停車戶提供停車方便,車輛安全,也使小區(qū)車輛管理更加完善規(guī)范。系統(tǒng)由出入讀卡器、自動開門機(jī),探測器、控制器等設(shè)備組成。

現(xiàn)代智能小區(qū)一般是一個包含商場、娛樂及其他配套設(shè)施的綜合性現(xiàn)代化住宅小區(qū),其停車場慣例系統(tǒng)設(shè)一個收費(fèi)亭,并與控制中心聯(lián)網(wǎng),所有前端設(shè)備都通過電纜先接線至收費(fèi)廳,集中進(jìn)行控制和操作。在收費(fèi)亭,配置一臺專用的系統(tǒng)監(jiān)控計(jì)算機(jī)和配套的數(shù)據(jù)打印機(jī)。

七.家庭智能化

很多已建或新建小區(qū)家庭中已安裝了三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)等,這些系統(tǒng)無疑提高了居室的安全及舒適程度。但也存在一些問題,由于系統(tǒng)繁多,給使用和維護(hù)帶來很大麻煩,并且室外布線的數(shù)量很多,安裝成本及設(shè)備成本較高,對于住戶是不小的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

在WINGSUNG智能小區(qū)解決方案中,采用了在每戶設(shè)置“家庭智能控制器”的方式,實(shí)現(xiàn)了住戶的家庭智能化管理。

系統(tǒng)的核心設(shè)備是家庭控制器,它可以處理各種傳感器的信號,做出相應(yīng)的處理,并具有聯(lián)網(wǎng)能力。住戶內(nèi)安裝的傳感器有門磁感應(yīng)開關(guān)、紅外移動探測器、煤氣泄漏探測器、煙感、溫感及其它安全傳感器。家庭控制器通過網(wǎng)絡(luò)聯(lián)接到小區(qū)管理中心,實(shí)現(xiàn)小區(qū)管理中心對每一住戶的安全監(jiān)控。

第二篇：小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施方案

小 區(qū) 物 業(yè) 管 理 方 案

1、服務(wù)結(jié)構(gòu)

本方案為今后服務(wù)的基本結(jié)構(gòu)，主要提供物業(yè)管理公共服務(wù)，包括客戶服務(wù)、秩序、保潔、綠化、維修保養(yǎng)五個方面的內(nèi)容。我們將根據(jù)實(shí)際情況，不斷完善各類服務(wù)操作規(guī)范，以便更有效的管理，為客戶提供優(yōu)質(zhì)、超值服務(wù)。2管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置

經(jīng)理一名、辦公室文員一名、保安三名、保潔4名。3物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

3-1房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)和管理

共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、主、柱、梁屋頂?shù)龋敉鈮γ?、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、落水管、供電線路、消防設(shè)施、綠地、道路、停車場、車庫和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋。

保潔服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

一小區(qū)公共場所、公共綠地、主次干道

1、公共綠地1次/天清理

2、硬化地面1次/天清掃

3、主次干道1次/天清掃

4、室外標(biāo)識、宣傳欄、信報(bào)箱、雕塑小品1次/月擦拭

5、水池、溝、渠、沙井1次/天清理

二、房屋共用部位

1、多層樓內(nèi)通道、樓梯一次/天拖掃

2、樓道玻璃（不含封閉式玻璃）一次/天拖掃

3、樓梯扶手2次/周擦拭

4、公共活動場所一次/天清掃

5、積水、積雪及時(shí)清掃

6、室外石凳、石桌、燈罩、燈具1次/周擦拭

7、清潔完后、清潔區(qū)域內(nèi)無垃圾、無污物。

三、來及處理與收集

1、合理設(shè)置垃圾桶、果殼箱。

2、垃圾每日收集一次，做到日產(chǎn)日清。

3、垃圾桶、果殼箱每日清理，定期清洗保持清潔。

4、對垃圾中轉(zhuǎn)站，根據(jù)需要進(jìn)行沖洗、消殺、有效控制蚊蠅。秩序服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

1、小區(qū)出入口24小時(shí)站崗執(zhí)勤

2、對重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每小時(shí)巡邏一次；

3、對進(jìn)出小區(qū)車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。

4、在小區(qū)內(nèi)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)警示牌。

5、秩序員每半年進(jìn)行1次應(yīng)急處理培訓(xùn)。

綠化服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

1、根據(jù)保潔員人數(shù)劃分鋤草范圍，綠化帶內(nèi)雜草每半月清除

一次，保證無顯目的雜草。

2、持續(xù)干旱一周時(shí)，必須澆水一遍。

3、綠化工每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)蟲害及時(shí)消殺。

3、每年修剪至少五次，保持綠化植物外型美觀。

4、對枯死、病死、損傷死亡的綠化植物即使及時(shí)補(bǔ)種。

5、每周對綠化帶內(nèi)的果皮、紙屑、垃圾袋清理一次

6、在綠地草坪設(shè)置宣傳牌，業(yè)主愛護(hù)花木，不隨意攀折、踐踏。

車輛管理內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

1、車輛出入憑卡放行，一車一卡，業(yè)主遺失車卡，每個罰款10元。

2、對無照牌、超高、超重，攜帶危險(xiǎn)品車輛嚴(yán)禁進(jìn)入。

3、車進(jìn)小區(qū)限速行駛；停放在規(guī)定車位，不能擋道。

4、外來車輛進(jìn)入由業(yè)主申請后，可停放在指定地點(diǎn)。

5、每天12時(shí)到15時(shí)，19時(shí)到次日8時(shí)不許進(jìn)入。

6、臨時(shí)停放車輛交清費(fèi)用后方可進(jìn)入；車輛停放實(shí)行先到先停，業(yè)主優(yōu)先，停滿為止的原則。

維修服務(wù)

1、保修

①管理處組織建筑單位施工，費(fèi)用從建筑單位保修款中支付。②業(yè)主在裝修過程中自己造成的損壞，不屬于保修范圍。③保修期限以《住宅質(zhì)量保證書》上規(guī)定的各部位保修時(shí)間為

依據(jù)。

④保修期內(nèi)出現(xiàn)問題，急修半小時(shí)到現(xiàn)場處理，一般性維修3天內(nèi)處理。

⑤通知施工單位的保修要填寫保修單，工程科維修要有派工單。、有償服務(wù)

1、對有償服務(wù)，由業(yè)主申請，服務(wù)科約定維修時(shí)間

2、值班人員填寫維修登記表和派工單。

3、維修工帶著派工單上門維修，到現(xiàn)場后，先向業(yè)主出示工作牌，宣布收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主同意后開始維修。

4、維修完成清理現(xiàn)場，請業(yè)主驗(yàn)收并在維修單上簽字。維修單采取三聯(lián)制，客戶、財(cái)務(wù)、存檔各一聯(lián)。

5、維修人員在服務(wù)時(shí)收費(fèi)應(yīng)公平合理，不能向業(yè)主索取吃、用、財(cái)務(wù)等。

武漢市環(huán)寓物業(yè)管理有限公司

2013年3月11日

第三篇：小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施方案

方案一：寧南街道住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施方案

為切實(shí)加強(qiáng)我街道老舊小區(qū)物業(yè)管理工作，努力構(gòu)建與城市管理水平相適應(yīng)的物業(yè)管理新機(jī)制，進(jìn)一步完善小區(qū)公共配套設(shè)施，提升小區(qū)居住環(huán)境，規(guī)范物業(yè)管理活動，提高居民安居樂業(yè)的滿意度，根據(jù)區(qū)政府關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的有關(guān)要求，結(jié)合我街道實(shí)際，特制定本方案。

一、指導(dǎo)思想

以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以體制機(jī)制創(chuàng)新為核心，按照行業(yè)管理與屬地管理相結(jié)合、物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合、業(yè)主自主管理與社區(qū)自治相結(jié)合的三結(jié)合原則，強(qiáng)化屬地管理職能，理順物業(yè)管理體制，擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面，建立健全規(guī)范、穩(wěn)定、有效、和諧的物業(yè)管理長效機(jī)制，不斷鞏固文明城市創(chuàng)建成果，進(jìn)一步促進(jìn)文明社區(qū)與和諧寧南建設(shè)。

二、職責(zé)任務(wù)

（一）強(qiáng)化屬地管理，建立責(zé)權(quán)明確的工作體系

按照重心下移、屬地管理的原則，建立街道物業(yè)管理辦公室領(lǐng)導(dǎo)下的兩站一中心物業(yè)管理體系，承接市區(qū)物業(yè)管理部門下放的部分職能，具體落實(shí)轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的組織、監(jiān)管工作。

1.街道物業(yè)管理辦公室職責(zé)

（1）會同主管部門參與轄區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)、新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗(yàn)收、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核、物業(yè)管理區(qū)域劃分；負(fù)責(zé)物業(yè)維修資金續(xù)籌與使用審核，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量檢查考評，物業(yè)管理項(xiàng)目交接監(jiān)管等。

（2）指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主委員會的成立、改選和換屆工作，并對業(yè)主委員會的備案提出審核意見；負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常運(yùn)作。

（3）對本轄區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū)，在業(yè)主大會沒有確定管理方式之前，負(fù)責(zé)組織街道物業(yè)服務(wù)中心有償提供物業(yè)基本服務(wù)。

（4）協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理投訴和信訪方面的工作。

（5）對未按規(guī)劃建設(shè)配套共用設(shè)施、社區(qū)和物業(yè)管理用房，或配套用房、設(shè)施存在質(zhì)量問題的，提請有關(guān)部門責(zé)令開發(fā)建設(shè)單位整改。

（6）組織建立轄區(qū)物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)。

2.街道各科室職責(zé)

（1）街道城建科負(fù)責(zé)研究制定轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展戰(zhàn)略，指揮協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位搞好住宅區(qū)物業(yè)管理工作。

（2）街道財(cái)政所負(fù)責(zé)落實(shí)配套資金，按照規(guī)定及時(shí)撥付補(bǔ)貼款，監(jiān)督資金使用，參與對社區(qū)的考核與獎懲評比。

（3）街道市容衛(wèi)生管理辦公室負(fù)責(zé)牽頭和督促社區(qū)及時(shí)拆除住宅區(qū)內(nèi)違建，指導(dǎo)和督促保潔員做好職責(zé)范圍內(nèi)各住宅區(qū)的衛(wèi)生保潔工作。

（4）街道司法所負(fù)責(zé)協(xié)助街道成立物業(yè)管理矛盾調(diào)解站，加強(qiáng)對調(diào)解員的政策業(yè)務(wù)培訓(xùn)與工作指導(dǎo)，充分發(fā)揮調(diào)解機(jī)制作用，協(xié)調(diào)解決各類物管矛盾糾紛。

（5）街道社會事務(wù)科負(fù)責(zé)社區(qū)建設(shè)的組織協(xié)調(diào)和綜合管理工作。將社區(qū)符合低保條件的居民納入保障范圍，督促和協(xié)助社區(qū)和物管企業(yè)按照先征后返的原則，對低保戶實(shí)行先征后返。

（6）街道綜合科負(fù)責(zé)積極協(xié)調(diào)住宅區(qū)內(nèi)幼兒園和學(xué)校繳納相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)，以減輕物業(yè)公司經(jīng)營負(fù)責(zé)。

（7）街道紀(jì)工委負(fù)責(zé)對社區(qū)管理工作的考核，對物管資金使用進(jìn)行監(jiān)督和審計(jì)。

3.社區(qū)居委會職責(zé)

（1）指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組，派代表參加籌備工作；會同開發(fā)建設(shè)單位組織新開發(fā)的小區(qū)召開第一次業(yè)主大會，并監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會依法選舉；指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會換屆和新老業(yè)主委員會的交接工作等。

（2）監(jiān)督、指導(dǎo)業(yè)主委員會的工作。負(fù)責(zé)傳達(dá)街道對社區(qū)公共利益作出的決定，對業(yè)主委員會的決議提出建議和意見。

（3）配合街道辦事處建立轄區(qū)物業(yè)管理責(zé)任體系，并融入到社區(qū)綜合管理當(dāng)中。

（4）成立物業(yè)管理監(jiān)督小組，負(fù)責(zé)對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常監(jiān)督，并及時(shí)把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。

（5）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會之間的關(guān)系。

4.物業(yè)管理服務(wù)中心職責(zé)

（1）負(fù)責(zé)老舊小區(qū)內(nèi)住宅及公共設(shè)施、公共秩序、居住環(huán)境、衛(wèi)生、綠化、停車場、裝修的管理和服務(wù)工作。

（2）接受業(yè)主委員會或業(yè)主管委會的監(jiān)督，廣泛聽取業(yè)主、使用人意見，提出整改措施并落實(shí)；定期參加業(yè)主大會，為業(yè)主、使用人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

（3）受理業(yè)主來訪、查詢、委托、投訴等事宜，能解決的及時(shí)解決。

（4）建立健全住戶檔案，完善老舊小區(qū)管理臺帳。

（5）檢查、督促清潔人員做好樓道和小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生工作，加強(qiáng)老舊小區(qū)環(huán)境保護(hù)宣傳工作。

（6）定期檢查保養(yǎng)公用設(shè)施設(shè)備，對下水道、化糞池適時(shí)組織疏通清理，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。

（7）每天不少于兩次在小區(qū)內(nèi)巡邏，遇突發(fā)事件采取必要措施并及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告。

（8）對小區(qū)進(jìn)出車輛進(jìn)行管理、疏導(dǎo)，保持出入口暢通。

（9）按時(shí)保質(zhì)完成上級部門交辦的物業(yè)管理其他工作。

5.物業(yè)管理應(yīng)急維修站職責(zé)

（1）按照快速反應(yīng)、及時(shí)組織、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、有償微利的原則，開展轄區(qū)內(nèi)無管理單位住宅區(qū)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和業(yè)主自用部位的應(yīng)急維修工作。

（2）負(fù)責(zé)實(shí)行全天候24小時(shí)專人接聽?wèi)?yīng)急報(bào)修電話并做好記錄。

（3）負(fù)責(zé)安排維修單位，承諾服務(wù)時(shí)限，30分鐘內(nèi)到場及時(shí)排險(xiǎn)，并做到修水不過天，修電不過夜，及時(shí)提供下水道疏通、化糞池清理服務(wù)。

（4）負(fù)責(zé)督查受理結(jié)果，反饋維修信息，建立維修服務(wù)臺帳。

（5）對于不在服務(wù)范圍內(nèi)的維修項(xiàng)目，向報(bào)修人提供相關(guān)維修咨詢，對涉及供水、供電、燃?xì)獾炔块T的報(bào)修，應(yīng)提供相關(guān)電話。

（6）對屬于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修項(xiàng)目，向報(bào)修人提供專項(xiàng)維修資金政策咨詢，并協(xié)助其辦理維修資金申請手續(xù)。

6.物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站職責(zé)

（1）受理調(diào)解業(yè)主、使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。

（2）受理調(diào)解業(yè)主與業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。

（3）受理調(diào)解業(yè)主、使用人與開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。

（4）受理調(diào)解其它物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。

（5）有關(guān)政策規(guī)定社會矛盾糾紛大調(diào)解不予受理的矛盾糾紛，物業(yè)管理投訴調(diào)解工作站不予受理。（6）凡物業(yè)管理方面的投訴不經(jīng)街道物業(yè)管理投訴調(diào)解工作站受理調(diào)解的不得越級上訪，如越級上訪原則上不予受理。

（二）完善分類管理模式，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化

1.已實(shí)施市場化物管的小區(qū)管理要求：建立健全業(yè)主委員會，協(xié)調(diào)業(yè)主對物管公司的監(jiān)管；加強(qiáng)物管公司的培訓(xùn)指導(dǎo)，不斷提升服務(wù)水準(zhǔn)；對物管公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考評，為主管部門年審提供基本意見；參與優(yōu)秀小區(qū)評比活動，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務(wù)模式，推動物業(yè)管理規(guī)范運(yùn)行。

2.單位自管小區(qū)的物管要求：督促自管單位切實(shí)擔(dān)負(fù)起物管責(zé)任，及時(shí)將各級有關(guān)檢查考評情況向物管公司及其行政主管部門進(jìn)行通報(bào)，形成齊抓共管的合力。

3.不具備市場化運(yùn)作的老舊小區(qū)的接管要求：由街道物業(yè)管理服務(wù)中心負(fù)責(zé)有償提供基本物業(yè)服務(wù)，經(jīng)過一段時(shí)期運(yùn)行，逐步過渡到由業(yè)主委員會與街道物業(yè)管理服務(wù)中心簽訂服務(wù)委托合同，進(jìn)行基本業(yè)務(wù)規(guī)范管理。

4.對經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)的接管要求：經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)屬于政府保障性住房，原則上由街道物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一實(shí)施物業(yè)管理，實(shí)行低標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。開發(fā)商按規(guī)定建設(shè)一定比例的商業(yè)用房，其收益用于補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)的不足。

（三）加大幫扶力度，推進(jìn)物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展

一是加大對小區(qū)居民的宣傳力度，增強(qiáng)居民花錢買服務(wù)的意識。組織社委會協(xié)助物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)，以收費(fèi)促管理，以管理促環(huán)境，以環(huán)境再促收費(fèi)，形成良性循環(huán)。二是積極爭取上級部門支持。協(xié)助搞好出新小區(qū)房屋維修、保潔護(hù)綠、治安巡邏等工作，為物業(yè)管理創(chuàng)造條件、提供支持。三是鼓勵具有一定實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭。提高市場份額，推進(jìn)物業(yè)公司規(guī)?；芾?，降低運(yùn)營成本，提高整體水平。

三、組織領(lǐng)導(dǎo)

街道成立物業(yè)管理服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，成員如下：

領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，與物業(yè)管理辦公室合署辦公，負(fù)責(zé)日常事務(wù)處理工作，辦公室主任由郭治宇同志兼任，謝洪同志任副主任，各社區(qū)成立社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)站，站長由社區(qū)主任擔(dān)任，聯(lián)系電話：52400834。

四、機(jī)構(gòu)設(shè)置

為便于機(jī)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn)，街道成立物業(yè)管理辦公室，下設(shè)立兩站一中心一小組執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理過程中的事務(wù)處理。

1.街道物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站

2.街道物業(yè)管理應(yīng)急維修服務(wù)站

3.街道物業(yè)管理服務(wù)中心

4.社區(qū)物業(yè)管理監(jiān)督小組

各社區(qū)居委會成立物業(yè)管理監(jiān)督小組，實(shí)行二級監(jiān)管。一級監(jiān)管，由街道物業(yè)管理辦公室與各社區(qū)主任組織實(shí)施，履行區(qū)物業(yè)科下放職權(quán)與職責(zé)；二級監(jiān)管由小區(qū)四位一體組織實(shí)施，由居委會社工代表、社區(qū)業(yè)主代表，社委會代表、物業(yè)公司代表組成，社委會主任任組長，負(fù)責(zé)對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常監(jiān)督，并及時(shí)把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。

五、實(shí)施步驟

1.制定方案階段（6月12日前）

（1）調(diào)查轄區(qū)內(nèi)住宅性質(zhì)。分已實(shí)行物業(yè)管理小區(qū)、自管小區(qū)、失管小區(qū)，摸清范圍、樓幢數(shù)、居民戶數(shù)等情況。

（2）外出調(diào)研，深入試點(diǎn)單位調(diào)研住宅小區(qū)屬地化管理經(jīng)驗(yàn)。

（3）落實(shí)辦公的場地，各種制度及網(wǎng)絡(luò)流程圖上墻。

2.宣傳發(fā)動階段（6月20日前）

（1）召開領(lǐng)導(dǎo)小組成員及兩站一中心一小組人員動員會。

（2）通過各社區(qū)物業(yè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)。召開社區(qū)居民骨干、樓幢長、黨小組長、社區(qū)積極分子，進(jìn)行廣泛宣傳發(fā)動，提高社區(qū)居民對實(shí)行物業(yè)管理的認(rèn)識，積極協(xié)助物管公司開展工作。

3.全面實(shí)施階段（6月21日6月30日）

兩站一中心一小組全面開展工作，切實(shí)為社區(qū)居民開展物業(yè)服務(wù)。

六、工作要求

1.加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，提高認(rèn)識。各級領(lǐng)導(dǎo)要從建設(shè)新型現(xiàn)代社區(qū)、提升城市管理水平，促進(jìn)和諧社會建設(shè)、推進(jìn)文明城市創(chuàng)建的高度出發(fā)。認(rèn)真領(lǐng)會物業(yè)管理體制創(chuàng)新的重要意義，強(qiáng)化責(zé)任意識，精心組織，周密部署，明確措施，建立問責(zé)體系，確保體制創(chuàng)新各項(xiàng)工作落到實(shí)處。

2.強(qiáng)化宣傳，營造氛圍。要做好輿論正面引導(dǎo)，大力宣傳實(shí)行規(guī)范化物業(yè)管理的意義、作用及物業(yè)管理的有關(guān)政策法規(guī)。采取散發(fā)宣傳單、印制便民手冊、宣傳板報(bào)等方式，積極引導(dǎo)業(yè)主自覺遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，樹立物業(yè)管理是消費(fèi)、是商品的意識，營造全社會共同關(guān)心、支持、參與住宅小區(qū)實(shí)行規(guī)范化物業(yè)管理工作的良好氛圍。

3.明確職責(zé)，落實(shí)要求。各職能科室要齊抓共管，相互配合，落實(shí)支持物業(yè)工作的各項(xiàng)政策。各社區(qū)要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，建立一把手負(fù)總責(zé)的責(zé)任體系，抽出精干力量落實(shí)社區(qū)責(zé)任及考核標(biāo)準(zhǔn)。街道物業(yè)管理辦公室要認(rèn)真組織檢查考核工作，建立健全聯(lián)席會議制度，嚴(yán)格督辦并通報(bào)檢查結(jié)果，確保試點(diǎn)工作順利進(jìn)行。

4.突出重點(diǎn)，加大投入。各社區(qū)要加大對本轄區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)管，特別對老舊小區(qū)要重點(diǎn)扶持，完善各項(xiàng)公共配套設(shè)施，并延伸服務(wù)內(nèi)容。同時(shí)，街道將采取爭取一點(diǎn)，自籌一點(diǎn)的辦法，對老舊小區(qū)物業(yè)管理給予必要投入。

方案二：杭州市區(qū)老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理改善工程實(shí)施方案

為提升我市老舊小區(qū)全面整治后的物業(yè)管理水平，鞏固各類改善工程成果，改善人民群眾的居住生活品質(zhì)，決定在市區(qū)范圍內(nèi)實(shí)施老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理改善工程?，F(xiàn)制定如下實(shí)施方案：

一、指導(dǎo)思想

以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，圍繞共建共享與世界名城相媲美的生活品質(zhì)之城的目標(biāo)，堅(jiān)持解放思想、敢為人先，按照政府主導(dǎo)、企業(yè)和市民共同參與的要求，推進(jìn)老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理擴(kuò)面提質(zhì)，構(gòu)建與杭州經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平相適應(yīng)的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)模式，著力提升人民群眾居住生活品質(zhì)。

二、主要目標(biāo)

總體目標(biāo)：力爭到20xx年年末，杭州市區(qū)（包括上城區(qū)、下城區(qū)、江干區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)，以下簡稱五城區(qū)）實(shí)施庭院改善和危舊房改善后的住宅小區(qū)（共約3000幢房屋，建筑面積約1000萬平方米，涉及住戶約13.2萬戶）基本實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋，未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)根據(jù)實(shí)際條件開展物業(yè)管理改善，逐步建立老舊住宅小區(qū)低收費(fèi)、廣覆蓋、有補(bǔ)貼的物業(yè)管理長效機(jī)制，提升物業(yè)管理服務(wù)水平。

具體目標(biāo)：在整治完善老舊住宅小區(qū)硬件配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，建立物業(yè)管理機(jī)制，爭取實(shí)現(xiàn)八個有，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護(hù)、有停車管理、有設(shè)施維保、有綠化養(yǎng)護(hù)、有道路保養(yǎng)、有維修管理。

三、實(shí)施范圍

杭州市區(qū)五城區(qū)范圍內(nèi)同時(shí)符合下列條件的老舊住宅小區(qū)和零星住宅：

1．1999年以前建成；

2．房屋標(biāo)準(zhǔn)成套； 3．尚未開展專業(yè)化物業(yè)管理。

四、基本原則

1．堅(jiān)持屬地管理。要按照條塊結(jié)合、以塊為主、屬地管理的原則，充分發(fā)揮屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和社區(qū)居委會的組織指導(dǎo)作用，因地制宜建立長效管理機(jī)制。

2．堅(jiān)持突出重點(diǎn)。主要針對已完成庭院改善和危舊房改善，且目前尚未推行專業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區(qū)，重點(diǎn)是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區(qū)建立日常物業(yè)管理長效機(jī)制。

3．堅(jiān)持軟硬共建。在開展住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造完善的同時(shí)，建立健全日常物業(yè)管理工作機(jī)制，實(shí)現(xiàn)建管并舉。

4．堅(jiān)持項(xiàng)目結(jié)合。物業(yè)管理改善工程應(yīng)與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結(jié)合。實(shí)施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區(qū)，要結(jié)合物業(yè)管理改善工程的要求，對住宅小區(qū)的硬件設(shè)施進(jìn)行改善，做到危舊房改善和庭院改善完成一個、物業(yè)管理改善推進(jìn)一個，避免重復(fù)施工影響居民生活。

5．堅(jiān)持業(yè)主參與。要重點(diǎn)突出業(yè)主、居民共同參與，在工程中切實(shí)落實(shí)四問四權(quán)，確保業(yè)主、居民的知情權(quán)、參與權(quán)、選擇權(quán)、監(jiān)督權(quán)，明確業(yè)主、居民共同管理小區(qū)的義務(wù)與職責(zé)。

五、實(shí)施步驟

1．調(diào)查計(jì)劃階段。20xx年6月底前，完成機(jī)構(gòu)組建、五城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)查、相關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)制訂及計(jì)劃安排等工作。

2．全面推進(jìn)階段。20xx年7月-2011年年底，全面推進(jìn)五城區(qū)物業(yè)管理改善工程，主要針對已開展庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)，按照庭院改善和危舊房改善完成一個、物業(yè)管理改善工程推進(jìn)一個的原則組織實(shí)施，其中20xx年完成100萬平方米，20xx年完成500萬平方米，2011年完成400萬平方米，累計(jì)完成1000萬平方米。

對未列入庭院改善或危舊房改善計(jì)劃的其他老舊住宅小區(qū)或零星住宅，每年根據(jù)財(cái)政預(yù)算安排和住宅小區(qū)實(shí)際情況因地制宜地實(shí)施住宅小區(qū)整治和物業(yè)管理改善工程。

六、改善措施

（一）完善硬件配置。

1．已列入庭院改善和危舊房改善計(jì)劃的住宅小區(qū)，除完成原定改善任務(wù)外，還要按照物業(yè)管理改善工程的要求同步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理所需硬件設(shè)施的配置完善。本方案出臺前已完成庭院改善和危舊房改善工程的住宅小區(qū)，市庭改辦或危改辦要通過回頭看進(jìn)行查漏補(bǔ)缺，按照物業(yè)管理改善工程的要求進(jìn)一步完善硬件配置。具體新增硬件配置任務(wù)如下：（1）劃定物管區(qū)域。在住宅小區(qū)設(shè)置圍墻，形成相對封閉獨(dú)立的物業(yè)區(qū)域；零星住宅和小規(guī)模住宅區(qū)，可因地制宜歸并為一個物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭泄芾怼?/p>

（2）建設(shè)特種設(shè)施。包括小區(qū)房屋單元防盜門和小區(qū)內(nèi)電子監(jiān)控器安裝，小區(qū)消防等設(shè)施設(shè)備檢查和修繕。

（3）配備物管用房。補(bǔ)充配置小區(qū)物業(yè)管理用房，有條件的要爭取按總建筑面積5‰的標(biāo)準(zhǔn)配置，暫時(shí)不能配置物業(yè)管理用房的可臨時(shí)采取租賃、借用等辦法過渡。

2．未列入庭院改善或危舊房改善計(jì)劃的住宅小區(qū)和零星住宅，由財(cái)政每年安排一定的資金實(shí)施物業(yè)管理改善工程，具體由市物改辦根據(jù)住宅小區(qū)實(shí)際，因地制宜、有選擇性地組織實(shí)施。小區(qū)整治和硬件配置主要內(nèi)容如下：

（1）新增配置。同列入庭院改善和危舊房改善計(jì)劃的住宅小區(qū)新增配置內(nèi)容。

（2）環(huán)境整治。包括小區(qū)道路平整、汽車停車位劃定、自行車棚（庫）整飭、綠化整理、公共照明配置完善等。

（3）房屋整治。包括屋頂?shù)裙灿貌课痪S修整理（含平改坡）、立面整治、樓道刷白、管線序化、危房修繕等。

（4）公用事業(yè)管網(wǎng)整治。包括小區(qū)內(nèi)自來水、電力和燃?xì)獾裙檬聵I(yè)管線和設(shè)施的基礎(chǔ)改造。

（二）建立物管機(jī)制。

在對住宅小區(qū)開展硬件設(shè)施整治改善的基礎(chǔ)上，根據(jù)居民意愿引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理或由當(dāng)?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)公共服務(wù)工作站組織實(shí)施社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理，建立住宅小區(qū)物業(yè)管理長效機(jī)制。

1．確定管理模式。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)在硬件設(shè)施整治改善項(xiàng)目竣工并接收后一個月內(nèi)完成居民意見的征求工作，確定小區(qū)管理模式。部分老舊小區(qū)（或零星住宅）因特殊原因未開展整治或硬件配置改善未全部完成的，經(jīng)當(dāng)?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）確認(rèn)同意后予以接收。

征求居民意見以戶為單位（一個獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位為一戶），采取書面形式進(jìn)行，公示告知居民專業(yè)化物業(yè)管理和社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的組織形式、服務(wù)內(nèi)容和相應(yīng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)內(nèi)1/2以上戶數(shù)居民選擇采取專業(yè)化物業(yè)管理的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)居委會在兩個月內(nèi)組織小區(qū)居民召開業(yè)主大會并成立業(yè)主委員會，指導(dǎo)業(yè)主委員會通過業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；選擇專業(yè)化物業(yè)管理的居民戶數(shù)達(dá)不到總戶數(shù)1/2以上的小區(qū)統(tǒng)一采用社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理模式，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)公共服務(wù)工作站在兩個月內(nèi)組織建立日常物業(yè)管理機(jī)制。

2．實(shí)施物業(yè)管理。

（1）社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理。社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理由社區(qū)公共服務(wù)工作站組織開展?？梢苑謩e聘請保潔、秩序維護(hù)等工作人員負(fù)責(zé)小區(qū)日常管理，或統(tǒng)一委托一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理，或組織居民自治管理，為小區(qū)居民提供基本服務(wù)，包括公共區(qū)域保潔、小區(qū)內(nèi)安全秩序維護(hù)、停車秩序維護(hù)、共用設(shè)施維保、公共綠化養(yǎng)護(hù)、小區(qū)內(nèi)道路保養(yǎng)、房屋共用部位維修管理等服務(wù)，并由社區(qū)公共服務(wù)工作站按照杭州市社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法向住戶收取一定的服務(wù)成本費(fèi)。小區(qū)內(nèi)公共路面停車、物業(yè)管理用房等的經(jīng)營性收入由社區(qū)公共服務(wù)工作站統(tǒng)一收取和使用，作為小區(qū)物業(yè)管理資金，以彌補(bǔ)小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)不足。

（2）專業(yè)化物業(yè)管理。專業(yè)化物業(yè)管理由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施。業(yè)主委員會通過業(yè)主大會選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐小區(qū)開展專業(yè)化物業(yè)管理，雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同。受聘的物業(yè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等的規(guī)定和《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，提供專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)并按合同約定向住戶收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

七、資金政策

1．硬件配置工程列入庭改和危改工程實(shí)施的，其硬件配置項(xiàng)目費(fèi)用列入庭院改善和危舊房改善工程專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。

2．硬件配置工程列入物業(yè)管理改善工程實(shí)施的，其硬件配置項(xiàng)目費(fèi)用列入物業(yè)改善工程專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。經(jīng)費(fèi)承擔(dān)方式如下：

（1）環(huán)境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口設(shè)置、照明及休閑設(shè)施設(shè)置、環(huán)衛(wèi)設(shè)施改造、綠化改造等納入工程招標(biāo)范圍內(nèi)的內(nèi)容以及電力上改下工程的土建費(fèi)用，由市、區(qū)兩級財(cái)政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決。

（2）房屋整治涉及的平改坡、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費(fèi)用，按照誰家孩子誰家抱的原則，由產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)；承擔(dān)確有困難的，由產(chǎn)權(quán)單位向區(qū)政府提出申請，經(jīng)區(qū)政府審核并報(bào)市物改辦同意后，由市、區(qū)兩級財(cái)政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決。

直管公房、房改房和無產(chǎn)權(quán)單位的房屋整治費(fèi)用由市、區(qū)兩級財(cái)政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決。

（3）弱電桿線上改下和合桿序化梳理所需費(fèi)用按照誰家孩子誰家抱的原則，由各產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)；電力桿線上改下的電氣配套費(fèi)及一戶一表改造經(jīng)費(fèi)由市電力局承擔(dān)；管道煤氣的建設(shè)（改造）費(fèi)用由市燃?xì)饧瘓F(tuán)承擔(dān)；自來水一戶一表改造費(fèi)用，除居民按規(guī)定需繳納的相關(guān)費(fèi)用外，其余由市水業(yè)集團(tuán)承擔(dān)。

（4）物業(yè)管理改善工程原則上免繳工程涉及的綠化補(bǔ)償、占道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線等費(fèi)用。工程實(shí)施單位必須根據(jù)相關(guān)部門的要求，按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)做好綠化恢復(fù)和路面修復(fù)工作。

3．住宅小區(qū)日常管理長效機(jī)制建立后，困難群眾物業(yè)服務(wù)費(fèi)用減免補(bǔ)貼和社區(qū)公共服務(wù)工作站物業(yè)管理人員崗位補(bǔ)貼所需經(jīng)費(fèi)由市、區(qū)財(cái)政按1：1配套解決。

八、保障措施

1．建立工作機(jī)制。成立市物業(yè)管理改善工程領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)改善工程的組織和領(lǐng)導(dǎo)。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室（設(shè)在市房管局），具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理改善工程的組織、監(jiān)督和政策制訂等工作。各區(qū)政府及所屬各街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)建立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)實(shí)施本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理改善工程的各項(xiàng)具體工作，協(xié)調(diào)有關(guān)問題。各級建設(shè)、規(guī)劃、房管、民政、公安、城管、城管執(zhí)法、交通、綠化、環(huán)保、價(jià)格、工商、質(zhì)監(jiān)、消防等部門按照各自職責(zé)依法開展住宅小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)工作。

2．落實(shí)資金保障。物業(yè)管理改善專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)列入財(cái)政預(yù)算，具體使用規(guī)定另行制訂。各級財(cái)政應(yīng)確保資金的配套落實(shí)，并實(shí)行全程跟蹤審計(jì)。要加強(qiáng)對資金使用的管理，審計(jì)結(jié)果作為最終決算依據(jù)。

3．加大扶持力度。住宅小區(qū)實(shí)行準(zhǔn)物業(yè)管理的，原綠化、市政等各項(xiàng)資金補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策不變，并根據(jù)社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理小區(qū)規(guī)模設(shè)置服務(wù)人員崗位補(bǔ)貼；建立物業(yè)管理改善考核評優(yōu)機(jī)制，對考核優(yōu)秀的單位（個人）進(jìn)行獎勵；住宅小區(qū)內(nèi)的困難群眾確實(shí)無力支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，經(jīng)所在社區(qū)公示無異議后予以減免；水、電、環(huán)衛(wèi)等各公用事業(yè)專業(yè)單位委托管理單位統(tǒng)一收費(fèi)的，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行物價(jià)部門核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并支付管理單位專項(xiàng)委托費(fèi)用。社區(qū)公共服務(wù)工作站統(tǒng)一委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的，補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策不變。

4．加強(qiáng)考核督查。物業(yè)管理改善工程要按照市區(qū)聯(lián)動、以區(qū)為主、屬地管理的原則，建立市、區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)四級聯(lián)動機(jī)制。市政府與各區(qū)及市各相關(guān)單位簽訂目標(biāo)責(zé)任書，實(shí)施目標(biāo)考核，具體考核辦法另行制訂。

5．加強(qiáng)輿論引導(dǎo)。各有關(guān)部門要加強(qiáng)對物業(yè)管理改善工程的輿論宣傳，引導(dǎo)群眾了解物業(yè)管理的基本內(nèi)容，理解物業(yè)管理行業(yè)運(yùn)作的基本規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)要求，配合做好小區(qū)物業(yè)管理工作。

濱江區(qū)、杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、杭州西湖風(fēng)景名勝區(qū)，蕭山區(qū)、余杭區(qū)可參照執(zhí)行。

方案三：小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施方案

1、服務(wù)結(jié)構(gòu)

本方案為今后服務(wù)的基本結(jié)構(gòu)，主要提供物業(yè)管理公共服務(wù)，包括客戶服務(wù)、秩序、保潔、綠化、維修保養(yǎng)五個方面的內(nèi)容。我們將根據(jù)實(shí)際情況，不斷完善各類服務(wù)操作規(guī)范，以便更有效的管理，為客戶提供優(yōu)質(zhì)、超值服務(wù)。

2管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置

經(jīng)理一名、辦公室文員一名、保安三名、保潔4名。

3物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

3-1房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)和管理

共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、主、柱、梁屋頂?shù)龋敉鈮γ?、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、落水管、供電線路、消防設(shè)施、綠地、道路、停車場、車庫和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋。

保潔服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

一小區(qū)公共場所、公共綠地、主次干道

1、公共綠地1次/天清理

2、硬化地面1次/天清掃

3、主次干道1次/天清掃

4、室外標(biāo)識、宣傳欄、信報(bào)箱、雕塑小品1次/月擦拭

5、水池、溝、渠、沙井1次/天清理

二、房屋共用部位

1、多層樓內(nèi)通道、樓梯一次/天拖掃

2、樓道玻璃（不含封閉式玻璃）一次/天拖掃

3、樓梯扶手2次/周擦拭

4、公共活動場所一次/天清掃

5、積水、積雪及時(shí)清掃

6、室外石凳、石桌、燈罩、燈具1次/周擦拭

7、清潔完后、清潔區(qū)域內(nèi)無垃圾、無污物。

三、來及處理與收集

1、合理設(shè)置垃圾桶、果殼箱。

2、垃圾每日收集一次，做到日產(chǎn)日清。

3、垃圾桶、果殼箱每日清理，定期清洗保持清潔。

4、對垃圾中轉(zhuǎn)站，根據(jù)需要進(jìn)行沖洗、消殺、有效控制蚊蠅。秩序服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

1、小區(qū)出入口24小時(shí)站崗執(zhí)勤

2、對重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每小時(shí)巡邏一次；

3、對進(jìn)出小區(qū)車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。

4、在小區(qū)內(nèi)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)警示牌。

5、秩序員每半年進(jìn)行1次應(yīng)急處理培訓(xùn)。

綠化服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

1、根據(jù)保潔員人數(shù)劃分鋤草范圍，綠化帶內(nèi)雜草每半月清除一次，保證無顯目的雜草。

2、持續(xù)干旱一周時(shí)，必須澆水一遍。

3、綠化工每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)蟲害及時(shí)消殺。

3、每年修剪至少五次，保持綠化植物外型美觀。

4、對枯死、病死、損傷死亡的綠化植物即使及時(shí)補(bǔ)種。

5、每周對綠化帶內(nèi)的果皮、紙屑、垃圾袋清理一次

6、在綠地草坪設(shè)置宣傳牌，業(yè)主愛護(hù)花木，不隨意攀折、踐踏。

車輛管理內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

1、車輛出入憑卡放行，一車一卡，業(yè)主遺失車卡，每個罰款10元。

2、對無照牌、超高、超重，攜帶危險(xiǎn)品車輛嚴(yán)禁進(jìn)入。

3、車進(jìn)小區(qū)限速行駛；停放在規(guī)定車位，不能擋道。

4、外來車輛進(jìn)入由業(yè)主申請后，可停放在指定地點(diǎn)。

5、每天12時(shí)到15時(shí)，19時(shí)到次日8時(shí)不許進(jìn)入。

6、臨時(shí)停放車輛交清費(fèi)用后方可進(jìn)入；車輛停放實(shí)行先到先停，業(yè)主優(yōu)先，停滿為止的原則。

維修服務(wù)

1、保修

①管理處組織建筑單位施工，費(fèi)用從建筑單位保修款中支付。②業(yè)主在裝修過程中自己造成的損壞，不屬于保修范圍。③保修期限以《住宅質(zhì)量保證書》上規(guī)定的各部位保修時(shí)間為依據(jù)。

④保修期內(nèi)出現(xiàn)問題，急修半小時(shí)到現(xiàn)場處理，一般性維修3天內(nèi)處理。

⑤通知施工單位的保修要填寫保修單，工程科維修要有派工單。、有償服務(wù)

1、對有償服務(wù)，由業(yè)主申請，服務(wù)科約定維修時(shí)間

2、值班人員填寫維修登記表和派工單。

3、維修工帶著派工單上門維修，到現(xiàn)場后，先向業(yè)主出示工作牌，宣布收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主同意后開始維修。

4、維修完成清理現(xiàn)場，請業(yè)主驗(yàn)收并在維修單上簽字。維修單采取三聯(lián)制，客戶、財(cái)務(wù)、存檔各一聯(lián)。

5、維修人員在服務(wù)時(shí)收費(fèi)應(yīng)公平合理，不能向業(yè)主索取吃、用、財(cái)務(wù)等。

第四篇：小區(qū)物業(yè)管理方案具體構(gòu)想

物業(yè)管理方案具體構(gòu)想

根據(jù)《單身公寓物業(yè)服務(wù)實(shí)施方案》，經(jīng)xx公司（以下簡稱甲方）與xx物業(yè)管理有限公司（以下簡稱乙方）友好協(xié)商，就單身公寓項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)項(xiàng)目下的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)流程、服務(wù)監(jiān)督及乙方向甲方提供的特約服務(wù)項(xiàng)目——入戶服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的具體說明。

第一章 對本項(xiàng)目物業(yè)管理的整體設(shè)想

一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理出一流的質(zhì)量。通過我們的服務(wù)，為“xx單身公寓”創(chuàng)造價(jià)值，為住戶營造一個“安全、舒適、溫馨、親情”的生活環(huán)境，使其能夠成為xx公司對外宣傳的又一張靚麗名片。

一、管理服務(wù)理念 ――首房物業(yè)讓您更滿意

整體的設(shè)想與策劃分為以下二方面：

1、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平管理的措施

（1）建立和實(shí)施完善的物業(yè)管理質(zhì)量體系

物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展過程證明了要達(dá)到高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)水平必須建立一套高標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量保證體系。近幾年來，在國內(nèi)物管行業(yè)逐漸推廣實(shí)施的ISO9001-2000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)被實(shí)踐證明是行之有效的，這一點(diǎn)我們公司在導(dǎo)入并通過ISO9001-2000質(zhì)量體系國際認(rèn)證后，就深深地體會到其好處。在“xx單身公寓”一期的物業(yè)管理工作中，從一開始就要堅(jiān)持做到高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)，科學(xué)管理、規(guī)范服務(wù)。要根據(jù)“xx單身公寓”一期的管理模式和特點(diǎn)更好的實(shí)施

ISO9001-2000質(zhì)量管理體系。

（2）培育高素質(zhì)的員工隊(duì)伍

人才對我們來說，是最重要的資源，它決定了企業(yè)的興衰。在人才的管理上，我們著重抓好兩個環(huán)節(jié)，一是“引進(jìn)關(guān)”，引進(jìn)的人才要具有較高的專業(yè)技能和較好的綜合素質(zhì)。二是“培訓(xùn)關(guān)”，我們公司每年都要針對不同的人員分別制訂出詳細(xì)的培訓(xùn)計(jì)劃，要求大家有現(xiàn)代的物業(yè)管理意識，為業(yè)主服務(wù)的意識，都要做到一專多能，每年的培訓(xùn)考核成績都要作為職務(wù)晉升和年終獎勵的重要依據(jù)。作為做好物業(yè)管理服務(wù)工作的重要前提，我們的人才培養(yǎng)目標(biāo)是：培養(yǎng)一支高素質(zhì)的精干的員工隊(duì)伍。

（3）加強(qiáng)和完善物業(yè)管理的硬件條件

在“xx單身公寓”物業(yè)管理工作中，要充分依托和利用現(xiàn)有的管理設(shè)備、設(shè)施，實(shí)行全電腦化辦公、護(hù)衛(wèi)快速反應(yīng)和完善的監(jiān)控系統(tǒng)等。

（4）注重發(fā)揮業(yè)主自治、自律的功能

為能讓入住人員共同參與物業(yè)管理，增強(qiáng)業(yè)主自治、自律功能，使業(yè)主自治、自律與專業(yè)化物業(yè)管理相結(jié)合，才能使“xx單身公寓”物業(yè)管理真正得到升華，這也是發(fā)達(dá)國家和地區(qū)物業(yè)管理的重要經(jīng)驗(yàn)。為此，我們將成立：

1）“物業(yè)管理委員會”，由3—5人組成。

其主要職責(zé)是：

①建立領(lǐng)導(dǎo)層的直接溝通機(jī)制；

②商定物業(yè)服務(wù)重大事項(xiàng)；

③審核物業(yè)服務(wù)費(fèi)用支出情況；

④建立公寓內(nèi)部有效的競爭機(jī)制。

面對公寓內(nèi)這樣一個特殊的人群，如何推動和改進(jìn)公寓物管的工作，在很大程度上，取決于是否建立了有效的競爭激勵機(jī)制，根據(jù)物業(yè)管理的要求，制定切合實(shí)際、行之有效的服務(wù)保障、監(jiān)督考核體系，形成各校區(qū)之間的有效競爭。由物業(yè)公司公司配合“物業(yè)管理委員會”積極開展群眾性的創(chuàng)優(yōu)活動、達(dá)標(biāo)評優(yōu)活動。比如，“三優(yōu)一滿意達(dá)標(biāo)”、“文明（星級）樓幢評比”、“百日安全優(yōu)質(zhì)服務(wù)”、“星級服務(wù)員評比”、“各類物業(yè)管理知識競賽”、“公寓文化建設(shè)成果展”等等，都將促進(jìn)公寓的管理，用政策來平衡，用手段來激勵，以評促改，以改促進(jìn)，大家共同進(jìn)步、共同發(fā)展。每月不定期、不定時(shí)進(jìn)行考評，實(shí)行“流動紅旗循環(huán)制”，張榜公布考評結(jié)果，開創(chuàng)人與人、樓與樓之間的正當(dāng)競爭，共同發(fā)展的良好局面。

2）“義務(wù)監(jiān)督委員會”，由7—10名入住員工組成。

其主要職責(zé)是：

①建立物業(yè)與入住員工的直接溝通機(jī)制；

②對物業(yè)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督、檢查，隨時(shí)向物業(yè)管理高層領(lǐng)導(dǎo)提出意見和建議；

③收集入住員工對物業(yè)服務(wù)的意見和建議，并及時(shí)向物業(yè)反饋； ④內(nèi)部組織網(wǎng)絡(luò)和組織社區(qū)內(nèi)的文化活動，附予企業(yè)更大的凝聚力。

2、創(chuàng)造優(yōu)美舒適、安全文明、潔凈環(huán)境的設(shè)想

在日后的物業(yè)管理工作中，應(yīng)以高的文化品味取勝，通過小區(qū)軟、硬件的配套服務(wù)，創(chuàng)造出優(yōu)美舒適、安全文明、環(huán)境潔凈的高檔小區(qū)。

（1）硬件建設(shè)

可靠的安全保障系統(tǒng)、管理完善的環(huán)境設(shè)施、簡潔醒目的住宅形象設(shè)計(jì)系統(tǒng)、安全方便的交通網(wǎng)絡(luò)以及豐富的文化色彩等，一系列具有一定超前性能的先進(jìn)設(shè)施、設(shè)備為“xx單身公寓”高尚環(huán)境和文明建設(shè)提供了物質(zhì)保證。

1）公布空氣質(zhì)量周報(bào)?？諝赓|(zhì)量是環(huán)境質(zhì)量的重要內(nèi)容。我們擬在“xx單身公寓”內(nèi)業(yè)主基本上都入住以后，實(shí)行空氣質(zhì)量周報(bào)公布措施。這樣既可以讓監(jiān)測數(shù)據(jù)直接為業(yè)主服務(wù)，同時(shí)又可以提高住戶的環(huán)保意識。“xx單身公寓”應(yīng)為凈化小區(qū)環(huán)境做出積極的貢獻(xiàn)。

2）建立優(yōu)美的環(huán)境。為了使“xx單身公寓”環(huán)境進(jìn)一步活躍起來，更具文化品味，我們將對小區(qū)內(nèi)各種植物進(jìn)行標(biāo)識、歸類，將“xx單身公寓”變?yōu)楦挥刑厣男⌒椭参飯@，使居民和來客感受小區(qū)日新躍意的變化。

3）對垃圾的分類處理。隨著社會的發(fā)展和進(jìn)步，環(huán)保問題越來越突出，我們計(jì)劃在接管“xx單身公寓”后逐步實(shí)行垃圾的分類投放和處理，設(shè)可回收垃圾、一般垃圾和有害垃圾三類箱。可回收垃圾以報(bào)紙、書刊、瓶、易拉罐等為主，一般垃圾及渣土等為主，有害垃圾主要為各類廢電池、電鍍制品、殺蟲劑罐等。

對垃圾的分類處理，我們將通過各種宣傳手段，增強(qiáng)業(yè)主的環(huán)保意識，引導(dǎo)他們養(yǎng)成正確的習(xí)慣。

4）嚴(yán)格車輛交通管理。我們準(zhǔn)備設(shè)置完善的各類交通標(biāo)識，加強(qiáng)車輛的監(jiān)控和引導(dǎo)，及時(shí)處理突發(fā)事件。

5）運(yùn)用現(xiàn)代科技手段，“三防”結(jié)合，確保安全?！叭馈苯Y(jié)合即是人防、物防、技防相結(jié)合?！叭朔馈鄙衔覀儗?shí)施快速反應(yīng)系統(tǒng)，由管理中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，即流動崗與固定崗相結(jié)合、全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合、工裝與便裝相結(jié)合。物防上采用圍墻、防盜裝置等手段提高防范能力。在充分強(qiáng)調(diào)人的因素的前提下，逐步過渡到技防為主，運(yùn)用“xx單身公寓”的智能化保安設(shè)施結(jié)合管理處的統(tǒng)一管理、快速調(diào)度，確保治安防范萬無一失。

Xx物業(yè)公司

第五篇：精品移民小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)先爭優(yōu)實(shí)施方案

精品移民小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)先爭優(yōu)實(shí)施方案

**物業(yè)公司自2011年8月1日起正式接管并組織開展西山精品移民小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作，歷時(shí)已近一年，期間，嚴(yán)格按照與萬力地產(chǎn)有限公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容履行服務(wù)工作，同時(shí)密切配合甲方開展一系列的相關(guān)活動，包括接管驗(yàn)收、客戶入住以及客戶入住后的相應(yīng)物業(yè)服務(wù)工作。

在新的一年里，我物業(yè)服務(wù)企業(yè)已不能停留在最基本的服務(wù)范疇，在認(rèn)真學(xué)習(xí)當(dāng)?shù)卣贫ǖ摹度煳飿I(yè)管理部門及物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)先爭優(yōu)主題實(shí)踐活動實(shí)施方案》的同時(shí)，我物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)識到自身服務(wù)的不足，在今后的工作中發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改，在工作中不斷學(xué)習(xí)，不斷改進(jìn)，摸索出適合本地區(qū)，本小區(qū)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

西山精品移民小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)過近一年時(shí)間的實(shí)際運(yùn)營與服務(wù)，物業(yè)項(xiàng)目全體員工已經(jīng)深刻體會并掌握了日常工作中的管理特點(diǎn)以及服務(wù)難點(diǎn)。在此基礎(chǔ)上能夠有針對性的根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)各階段的特殊性，有針對性的突出工作重點(diǎn)，更好的完成物業(yè)服務(wù)工作。

在整個伊旗物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)先爭優(yōu)的大環(huán)境下，我物業(yè)公司怎么才能在眾多物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)不被淘汰，開創(chuàng)出屬于自己的服務(wù)特色，這就要求我們要內(nèi)外兼修，管理精細(xì)化，服務(wù)人性化，維保及時(shí)化，在此基礎(chǔ)上特制訂西山精品移民小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)先爭優(yōu)實(shí)施方案。

一、客戶服務(wù)：

1．針對物業(yè)客服人員流動性大的問題，物業(yè)項(xiàng)目與公司人事部門共同努力，招聘相對穩(wěn)定的員工。并且在日常管理工作中，項(xiàng)目采取人性化的管理，盡最大可能改善員工的住宿條件，以情留人，以改善現(xiàn)狀。

2．增加客戶服務(wù)人員園區(qū)巡查力度，全員覆蓋，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)園區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的各類問題，園區(qū)綠化，公開文件、通知的張貼，雨雪天氣的溫馨提示，并通過逐級檢驗(yàn)的方式驗(yàn)證客戶關(guān)系維護(hù)的力度。

3．培訓(xùn)學(xué)習(xí)，根據(jù)公司和項(xiàng)目的計(jì)劃安排，針對崗位服務(wù)規(guī)范、工作流程、投訴作業(yè)指導(dǎo)、法律法規(guī)、案例分析、服務(wù)創(chuàng)新等相關(guān)客戶服務(wù)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)組織實(shí)施培訓(xùn)。

二、工程服務(wù)：

1．工程人員入戶維修時(shí)，應(yīng)主動詢問業(yè)主所修問題，問題處理完畢后應(yīng)將維修垃圾收集后進(jìn)行處理。

2．對于工程人員技術(shù)提高問題，項(xiàng)目與公司協(xié)調(diào)，調(diào)配相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員的同時(shí)，加強(qiáng)對工程人員的技術(shù)培訓(xùn)工作，提高技工的專業(yè)素質(zhì)，以便更好的為小區(qū)業(yè)主服務(wù)，提高服務(wù)品質(zhì)。

三、安保服務(wù)：

1．針對保安人員管理，項(xiàng)目現(xiàn)已將全部保安進(jìn)行了整合篩選，將一些不能滿足小區(qū)日常安保工作的保安員進(jìn)行了更換和裁撤，并實(shí)施半軍事化管理，增加體能訓(xùn)練以及軍體操等訓(xùn)練，同時(shí)制定出考核計(jì)劃，加強(qiáng)內(nèi)部人員管控力度，全面提升員工的綜合素質(zhì)。

2．門崗保安員加強(qiáng)對出入施工車輛及搬家車輛的管控、制止施工單位空車進(jìn)入園區(qū)；

3．卸貨及搬家車輛，由門崗秩序員做好登記并記錄車主聯(lián)系電話，同時(shí)通知值班客服人員及時(shí)跟進(jìn)管理。

4．車輛卸貨完畢，巡邏崗保安員立即通知車主離開小區(qū)。

5．每座樓前運(yùn)貨車輛控制在三輛以內(nèi)，多余車輛排隊(duì)等候進(jìn)入，確保現(xiàn)場不出現(xiàn)交通堵塞。

6．巡邏崗加強(qiáng)對貨車停放以及園區(qū)行駛中車輛的監(jiān)督，盡最大可能控制車輛碾壓草坪或碰撞道路兩側(cè)景觀等現(xiàn)象。

7．保安員在執(zhí)勤過程中發(fā)現(xiàn)施工車輛或搬家車輛損壞園區(qū)設(shè)施，應(yīng)立即制止，并對肇事者追究賠償責(zé)任。

四、保潔服務(wù)：

1．根據(jù)住宅項(xiàng)目的特點(diǎn)，物業(yè)公司對項(xiàng)目保潔人員進(jìn)行專業(yè)知識以及如何處理突發(fā)事件等知識的培訓(xùn)，以提高自身素質(zhì)和應(yīng)急能力，使各項(xiàng)指標(biāo)達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)。

2．要求保潔人員要了解各樓層的基本情況，掌握清潔的重點(diǎn)。門廳

電梯廳，電梯轎箱，樓層，是業(yè)主出入最頻繁的地方，也是最易臟的地方，清潔重點(diǎn)應(yīng)放在門廳，電梯廳，電梯轎箱。特別是電梯廳地面，要求每日清掃一次，撴拭兩次，每周沖洗一次。做到地面目視無煙頭、碎紙、果皮等垃圾，無積水、無塵土、無痰跡、無污跡。

3．俗話說“無規(guī)矩不成方圓”首先要有嚴(yán)明的紀(jì)律，嚴(yán)格按獎懲制度辦事，表現(xiàn)好的獎勵，差的進(jìn)行批評。每天上午進(jìn)行抽查，下午定時(shí)檢查，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)問題隨時(shí)解決。

五、管理服務(wù)的其他重點(diǎn)

1．為了向業(yè)主提供更加周到、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，西山精品移民小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目一直秉承“服務(wù)業(yè)主”的理念，客服電話24小時(shí)開機(jī)，隨時(shí)受理、接聽客戶來訪、報(bào)修電話，讓業(yè)主感受到服務(wù)的便捷。

2．為了加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，項(xiàng)目將一些突發(fā)性事件，如跑水、漏水、停電等事件在無法及時(shí)聯(lián)系到的業(yè)主的情況下，已短信群發(fā)的形式傳遞給業(yè)主，讓業(yè)主體會到物業(yè)服務(wù)的貼心、周到與細(xì)致。

3．加強(qiáng)對園區(qū)房屋的重點(diǎn)管理，逢雨雪天氣后重點(diǎn)關(guān)注客戶室內(nèi)、公共區(qū)域漏水及其他現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，禁止延誤，同時(shí)針對出現(xiàn)過漏雨現(xiàn)象的客戶房間及空置房屋增加回訪及巡查頻次，以提高業(yè)主滿意度。

4．小區(qū)內(nèi)由于房屋質(zhì)量問題而引起的糾紛，一些小的問題，如窗戶漏風(fēng)沙、防盜門膠條脫落等問題，物業(yè)公司盡自己所能及時(shí)解決，防止問題擴(kuò)大化；一些大的問題，如頂層漏水，衛(wèi)生間漏水，污水主管道塌陷等問題，物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)向開發(fā)商及維保單位進(jìn)行反應(yīng)，及時(shí)跟蹤解決。