第一篇：貴陽洪城百佳房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司

貴陽洪城百佳房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司 【評估報告】

土地估價報告

項目名稱：位于龍里縣谷腳鎮(zhèn)巖后村大凹工業(yè)用地補交土地使用權(quán)出 讓金價格評估（黔南州龍里縣）

受托估價單位：貴陽洪城百佳房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司

估價報告編號：筑洪城百佳[2010]龍估字第014號

提交估價報告日期：二Ο一Ο年七月十六日

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土地估價報告

第一部分摘要

一、估價項目名稱

位于龍里縣谷腳鎮(zhèn)巖后村大凹工業(yè)用地補交土地使用權(quán)出讓金價格評估（黔南州龍里縣）

二、委托估價方

龍里縣國土資源局

三、估價目的

龍里縣國土資源局因辦理補交土地使用權(quán)出讓金手續(xù)的需要，特委托我公

司對位于龍里縣谷腳鎮(zhèn)巖后村大凹的工業(yè)用地土地使用權(quán)進(jìn)行合理、公正之價 值評估，為委估地塊的土地使用權(quán)價格提供價值參考依據(jù)。

四、估價基準(zhǔn)日

二О一О年七月十二日

五、估價日期

二О一О年七月十二日至七月十六日

六、地價定義

待估宗地位于龍里縣谷腳鎮(zhèn)巖后村，根據(jù)土地估價技術(shù)規(guī)程和委托評估項

目的要求，本次評估價格是指在二О一О年七月十二日，宗地開發(fā)程度設(shè)定紅 線外達(dá)到“四通”（即通路、通電、通上水、通訊），宗地紅線內(nèi)場地平整，使用年限50年工業(yè)用地土地使用權(quán)價格。

七、估價結(jié)果

龍里縣國土資源局委托評估的位于谷腳鎮(zhèn)巖后村大凹的工業(yè)用地，評估土 地總面積41200平方米，在地價定義條件下，即評估土地開發(fā)程度設(shè)定為宗地 紅線外“四通”（即通路、通電、通上水、通訊）及宗地紅線內(nèi)“場地平整” 條件下，土地使用年限為50年土地使用權(quán)于估價基準(zhǔn)日二О一О年七月十二日 的土地使用權(quán)價格為：

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評估面積 41200㎡

評估地價￥125.74元/㎡大寫金額每平方米人民幣壹佰貳拾伍元柒角肆分 評估總價人民幣

5180488元大寫金額人民幣伍佰壹拾捌萬零肆佰捌拾捌元整

八、土地估價師簽字

估價師《土地估價師資格證書》編

號。

估價師《土地估價師資格證書》編

號。

九、土地估價機構(gòu)

貴陽洪城百佳房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司 估價機構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字：

二О一О年七月十六日

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【評估報告】

土地估價結(jié)果一覽表 估價機構(gòu)：貴陽洪城百佳房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司 價報告編號：筑洪城百佳（2010）龍估字 第

014號

估價期日：2010 年

7月

12日 估

土地使用者宗地編號 宗地 位置 實際 用途 設(shè)定 用途

設(shè)定開發(fā)程度土地使用年期面積(M2)單位地(元/M2)總地(元)

龍里縣國土資源 局

龍里縣谷腳鎮(zhèn)巖后村大 凹

工業(yè)工業(yè)四 通

41200 125.74 5180488 合

計

/ / / / / / 41200

一、上述土地估價結(jié)果的限制條 件

1、土地權(quán)利限制：委估宗地未設(shè)置他項權(quán) 利

2、基礎(chǔ)設(shè)施條件：評估土地開發(fā)程度設(shè)定為宗地紅線外“四通”（即通路、通電、通上水、通訊）及宗地紅線內(nèi)“場地平整”。

3、規(guī)劃限制條件：

無

4、影響土地價格的其他限定條件：無

二、其他需要說明的事項 ：

1、估價對象土地面積及權(quán)利狀況以委托方提供的土地使用面積為準(zhǔn)。

2、本評估報告僅作為補交土地出讓金時土地使用權(quán)價格的參考。

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第二部分估價對象界定

一、委托估價方

龍里縣國土資源局

二、估價對象

委估地塊評估地塊位于龍里縣谷腳鎮(zhèn)巖后村大凹，用途為工業(yè)用地。

三、估價對象概況

1、土地登記狀況

龍里縣國土資源局委托評估的一宗土地，位于龍里縣谷腳鎮(zhèn)巖后村大凹，批準(zhǔn)用途為工業(yè)用地，總面積41200平方米，土地權(quán)屬界線清楚。

2、土地權(quán)利狀況

評估對象地塊土地所有權(quán)屬于國家，龍里縣國土資源局?jǐn)M收繳委估地塊的

土地使用權(quán)出讓金，規(guī)定用途為工業(yè)用地。根據(jù)委托方提供資料，在估價期日

未設(shè)置他項權(quán)利。

3、土地利用狀況

根據(jù)估價工作人員現(xiàn)場踏勘及所收集的資料，評估對象地塊上目前為已開

發(fā)完成的熟地，地上有多棟建筑物。

二、地價影響因素分析

（一）一般因素

龍里縣谷腳鎮(zhèn)位于貴州省中部，南與貴陽市毗鄰，東與龍山鎮(zhèn)接壤。鎮(zhèn)所 在地距貴陽市中心僅17公里，距縣城16公里，距龍洞堡國際機場4公里，321 國道、貴新高等級公路、湘黔、黔桂鐵路從境內(nèi)穿過，具有交通便捷又緊鄰貴 陽的區(qū)位優(yōu)勢。

谷腳鎮(zhèn)屬于亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候，最高海撥1760米，一般在1280—1500 米之間。春暖風(fēng)和，夏無酷暑，秋高氣爽，冬無嚴(yán)寒，平均氣溫

13.9℃，年無

霜期280天，年降雨量1088mm，年均日照在1060—1265小時。

全鎮(zhèn)轄11個行政村，1個居委會，109個村民組，共

1.65萬人。土地總面積

144平方公里，鎮(zhèn)境內(nèi)水資源豐富，現(xiàn)建成日供水

6000噸的水廠兩座，投資

300 多萬元的花馬沖水庫引水工程正在建設(shè)之中。全鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)蘊藏著豐富的煤、硅

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砂、硫鐵等礦產(chǎn)資源及豐富的荒山荒坡資源。谷腳鎮(zhèn)屬喀斯特地貌山區(qū)，可為 企業(yè)建廠節(jié)省投資。

充分利用區(qū)位優(yōu)勢，建成貴陽后花園是谷腳發(fā)展的努力方向。1992年以來，共投入2300萬元狠抓硬件設(shè)施建設(shè)，建成

35萬千伏、22萬伏變電站、11萬伏變

電站、110千伏變電站，開通了程控電話和移動電話，建成服務(wù)企業(yè)的神奇小 學(xué)，在以企業(yè)為重點的千家卡地鋪成主道路

3公里的柏油路，谷腳

6平方公里工

業(yè)園區(qū)主道路已全部拉通，全鎮(zhèn)

11個村均通公路、通電、閉路電視。在國家計 委、省州縣的大力支持下，投資

300多萬元修建800米長的富源路和富源農(nóng)貿(mào)市

場正在進(jìn)行之中。為加大招商引資的容納力，配備了以下軟件資料：谷腳鎮(zhèn)鎮(zhèn) 域規(guī)劃、鎮(zhèn)區(qū)總體規(guī)劃、千家卡藥城總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、水資源利 用總體規(guī)劃、千家卡藥城修建性詳規(guī)、規(guī)劃區(qū)1:500地形圖、鎮(zhèn)域1:10000地形 圖。還建立了社會治安安全網(wǎng)絡(luò)，形成鎮(zhèn)、村、組三級治安體系，全有鎮(zhèn)治安 巡邏員50余名，在千家卡地區(qū)設(shè)立110報警點。谷腳鎮(zhèn)先后引進(jìn)貴州神奇制藥 廠、富華制藥廠、大成制藥廠、海日生物制品廠、王胎制藥廠等

20多家客商，并以千家卡為中心初步形成了一定規(guī)模的制藥生產(chǎn)基地。2002年7月16日，州 縣提出共建谷腳工業(yè)園區(qū)后，黨委政府緊緊抓住這契機，到

2003年月止，共引

進(jìn)各類企業(yè)9家，實現(xiàn)協(xié)議資金

3.5億，實際到位資金

6000萬元。谷腳鎮(zhèn)還圍繞

“藥城”，積極幫助農(nóng)民掛靠企業(yè)建基地，調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)農(nóng)民增收 致富谷腳鎮(zhèn)今后農(nóng)業(yè)發(fā)展的方向。

龍里千家卡工業(yè)聚集區(qū)以貴州龍里工業(yè)園區(qū)（原農(nóng)業(yè)部批準(zhǔn)成立的全國鄉(xiāng) 鎮(zhèn)企業(yè)科技園區(qū)）為中心，輻射帶動

6.70平方公里，東起牛溫堆大坡、馬路巖，南到321國道3公里處，西抵貴陽界，北抵醒獅鎮(zhèn)界。園區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)暢通發(fā)達(dá)，地理位置優(yōu)越，基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善。園區(qū)先后引進(jìn)神奇藥業(yè)、富華藥業(yè)、長通 電力、牛老大食品、福貴木業(yè)、大成藥業(yè)等知名企業(yè)四十多家，累計引進(jìn)國內(nèi) 外資金18.1億元。已初步形成集醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、食品加工、電力設(shè)備為一體的工業(yè) 園區(qū)。園區(qū)供水、供電管網(wǎng)設(shè)施及道路主干線已全部建成?，F(xiàn)有日供水量

10000 噸和5000噸水廠各一座；現(xiàn)在黑山110KV、觀音220KVA、縣城110KVA、千 家卡35KVA四座變電站為園區(qū)企業(yè)提供電力保證；已新建和改造完成15.3公里

貴陽洪城百佳房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司 【評估報告】 的園區(qū)環(huán)形公路、龍銅路、水農(nóng)路主干道及多條次干道。目前，園區(qū)污水處理

系統(tǒng)、供水系統(tǒng)及公共服務(wù)系統(tǒng)正在建設(shè)中。

（二）區(qū)域因素

1、區(qū)域位置

委估地塊位于龍里縣谷腳鎮(zhèn)巖后村大凹，谷腳鎮(zhèn)距貴陽市僅

17公里，距龍

洞堡國際機場僅4公里，210國道橫貫全境，加之貴新高等級公路的開通，對外 交通已很便利，鎮(zhèn)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施較為齊全，并有移動電話和程控電話。

待估宗地距醫(yī)院約10公里，距農(nóng)貿(mào)市場約4公里，距交通車站距離約2公里。周圍為工業(yè)區(qū)，區(qū)域條件一般。

2、交通狀況

評估地塊臨谷腳至洗馬公路，道路寬約

10米，為瀝青路面，外接道路有

210 國道和縣道，交通條件一般。

3、基礎(chǔ)設(shè)施

評估地塊為工業(yè)用地，經(jīng)過開發(fā)與整理，水、電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施宗地外 配套，供電：由龍里縣谷腳變電站供電，保證率達(dá)

95%以上；供水：由龍里縣

供水公司供水，保證率

95%以上；宗地自然環(huán)境稍差，為山坡地，周圍為農(nóng)用 地、山坡地和一宗工業(yè)用地，地勢起伏，有一定坡度。

4、規(guī)劃限制

規(guī)劃批準(zhǔn)用途為工業(yè)用地。

5、區(qū)域基準(zhǔn)地價水平

根據(jù)2007年《龍里縣城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報告》，委估地塊所處地段為 龍里千家卡工業(yè)聚集區(qū)土地定級范圍內(nèi)，根據(jù)龍里千家卡工業(yè)聚集區(qū)基準(zhǔn)地價 體系，委估地塊屬龍里千家卡工業(yè)聚集區(qū)二級工業(yè)用地，工業(yè)用地基準(zhǔn)地價為

100元/平方米。

（三）個別因素

1、宗地用途：批準(zhǔn)用途為工業(yè)用地。

2、土地形狀：不規(guī)則。

3、宗地面積：評估總面積為41200平方米。

4、地質(zhì)條件：無不良地質(zhì)構(gòu)造，宗地內(nèi)土層較薄，地質(zhì)條件尚可。

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5、地形條件：宗地內(nèi)已完成場地平整，地塊有一定坡度。

6、宗地位置：龍里縣谷腳鎮(zhèn)巖后村大凹。

7、土地開發(fā)程度：地塊為已完成開發(fā)的工業(yè)用地，宗地上有多棟建筑物。

8、容積率：批準(zhǔn)容積率小于1

第三部分土地估價結(jié)果及其使用

一、估價依據(jù)

（一）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其有關(guān)的法律法規(guī)。

（二）國家土地管理局發(fā)布的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》。

（三）2007年《龍里縣城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報告》。

（四）貴州省人民政府、龍里縣人民政府頒布的有關(guān)政策、規(guī)定實施辦

法、條例、通知等法規(guī)文件。

（五）委托方提供的有關(guān)評估對象地塊的委托書及相關(guān)資料。

（六）收集和現(xiàn)場踏勘的相關(guān)資料。

二、土地估價

（一）估價原則

此次評估主要遵循下列估價原則：

1、合法使用原則：評估地塊為工業(yè)用地，所有利用應(yīng)在批準(zhǔn)范圍內(nèi)維持

不變。因此按照工業(yè)用途評估地價。

2、估價時點原則：由于地產(chǎn)市場是不斷變化的，因此在不同的時點上，同一宗地往往有不同的價格水平。因此評估時必須確定估價基準(zhǔn)日。

3、替代原則：根據(jù)市場運行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或商品提供 服務(wù)的效用相同或大致相同時，價格低者吸引需求，即有兩個以上互有替代性 的商品或服務(wù)同時存在時，商品或服務(wù)的價格是經(jīng)過相互影響與比較之后來決 定的。土地價格也同樣遵循替代規(guī)律，某塊土地的價格，受其它具有相同使用 價值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價格所牽制。換言之，具有相同使

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用價值、替代可能的地塊之間，會相互影響和競賽，使價格相互牽制而趨于一 致。

4、需求與供給原則：在完全的市場競爭中，一般商品的價格都取決于供 求的均衡點。供小于求，價格就會提高，否則，價格就會降低。由于土地與一 般商品相比，具有獨特的人文和自然特性，因此在進(jìn)行土地估價時既要考慮到 所假設(shè)的公平市場，又要考慮土地供應(yīng)的壟斷性特征。

5、變動原則：一般商品的價格，是伴隨著商品成交價格的因素相互作用 的結(jié)果，此價格形成因素經(jīng)常處于變動之中，所以土地價格是在這些因素相互 作用及其組合的變動過程中形成的。因此，在土地估價時，必需分析該土地的 效用、稀缺性、個別性及有效需求以及使這些因素發(fā)生變支的一般因素、區(qū)域 因素及個別因素。由于這些因素都在變動之中，因此應(yīng)把握各個因素之間的因 果關(guān)系及其變動規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價水平預(yù)測未來的土地價格。

6、協(xié)調(diào)原則：土地總是處于一定的自然與社會環(huán)境之中，必須與周圍環(huán)

境相協(xié)調(diào)。因為土地能適應(yīng)周圍環(huán)境，則該土地的收益或效用能最大限度地發(fā) 揮，所以要分析土地是否與所處環(huán)境協(xié)調(diào)。因此，在土地估價時，一定要認(rèn)真 分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊的收益量 和價格。

7、多種方法相結(jié)合的原則：隨著我國土地估價業(yè)的發(fā)展，日前比較實用 的宗地估價方法有收益還原法、市場比較法、成本法、剩余法和基準(zhǔn)地價系數(shù) 修正法等方法。由于不適宜的估價方法可能使評估結(jié)果產(chǎn)生較大的偏差，因此 進(jìn)行地價評估時，就要根據(jù)宗地的實際情況，充分考慮用的類型及所掌握的資 料，選擇最適宜的方法進(jìn)行評估，同時為了使評估結(jié)構(gòu)更為客觀，更接近于準(zhǔn) 確，評估中選擇兩種較為適宜的方法進(jìn)行評估，以便互相驗證，減小誤差，確 定出合理的價格。

總之，在估價綜合應(yīng)用上述原則，根據(jù)國家現(xiàn)行的土地資產(chǎn)管理法律法規(guī)，堅持依法、客觀、公正和科學(xué)評估的原則，按照國家認(rèn)可的資產(chǎn)評估方法進(jìn)行 評估。

二、估價方法與估價過程

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估價方法的選擇按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》中規(guī)定的土地估價的方法，根

據(jù)委估地塊土地利用特點和土地評估的規(guī)定，宗地地價評估一般采用兩種或兩 種以上不同評估方法。由于評估地塊位于谷腳鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)，根據(jù)實際情況，可 采用龍里千家卡工業(yè)聚集區(qū)2008年公布實施的基準(zhǔn)地價；在充分收集估價所需 資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過綜合分析，決定采用基準(zhǔn)地價修正法和成本逼近法評估土 地價格。

（一）基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法

委托評估對象位于龍里縣谷腳鎮(zhèn)巖后村，根據(jù)龍里千家卡工業(yè)聚集區(qū)基準(zhǔn) 地價執(zhí)行情況，結(jié)合評估對象所屬的區(qū)域因素和個別因素，以《龍里縣千家卡 工業(yè)聚集區(qū)土地定級及基準(zhǔn)地價測算》為依據(jù)進(jìn)行地價測算。計算公式為：

基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估的宗地地價＝基準(zhǔn)地價×K1×K2×K3×（1+Σ K）

式中：K1—期日修正系數(shù)

K2 —土地使用年期修正系數(shù)

K3—容積率修正系數(shù)

ΣK—影響地價區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)之和 評估結(jié)果：103.50元/平方米

（二）成本法

根據(jù)成本法原理，本例計算基本公式為

地價=（土地取得費+開發(fā)整理費+利息利潤+土地增值收益）×年期修正

×區(qū)域及個別因素修正 評估結(jié)果：140.57元/平方米

三、地價的確定

（1）、地價方法的確定

該宗地用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法測算的結(jié)果為103.50元/平方米，用成本逼近法進(jìn)行測算的結(jié)果為140.57元/平方米，兩種方法從不同側(cè)面反映了待估宗地的 地價水平，所得出的結(jié)果相差約 26.37%，產(chǎn)生差異的主要原因是從 2010年1月1 日起實行了新的征地標(biāo)準(zhǔn)，采用加權(quán)平均法確定最終土地單價，按基準(zhǔn)地價系 數(shù)修正法：成本法=40：60，則

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最終土地評估單價=125.74元/平方米 評估總價=125.74×41200=5180488元。

（2）、估價結(jié)果的確定

龍里縣國土資源局委托評估的位于谷腳鎮(zhèn)巖后村的工業(yè)用地，評估土地總 面積41200平方米，在地價定義條件下，即評估設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地紅線 外“四通”（即通路、通電、通上水、通訊）及宗地紅線內(nèi)“場地平整”條

件下，土地使用年限為50年土地使用權(quán)于估價評估日二О一О年七月十二日的 土地使用權(quán)價格為：

評估面積 41200㎡

評估地價￥125.74元/㎡大寫金額每平方米人民幣壹佰貳拾伍元柒角肆分 評估總價人民幣

5180488元大寫金額人民幣伍佰壹拾捌萬零肆佰捌拾捌元整

三、需要特殊說明的事項

（一）本報告評估的土地開發(fā)條件是指在評估基準(zhǔn)日時土地開發(fā)的現(xiàn)狀條 件和規(guī)劃利用指標(biāo)，不考慮以后用途改變產(chǎn)生的增值。

（二）本報告中的土地使用權(quán)價格是指自評估基準(zhǔn)日起工業(yè)用地50年的土 地使用權(quán)價格。

（三）本次評估結(jié)果的有效性，以下列條件為前提：

1、目前的土地利用方式保持不變；

2、土地使用者未享受特殊的土地利用政策；

3、自評估期日起壹年內(nèi)有效；

4、本報告僅供委托方辦理土地出讓金手續(xù)時使用，其內(nèi)容對第三方不負(fù)任

何責(zé)任，未經(jīng)估價方同意，不得公開、復(fù)制。

5、本報告所依據(jù)的評估對象地塊的有關(guān)資料均由委托方提供，評估結(jié)果在

委托方提供資料的真實、有效前提下生效。

（四）其它需要特殊說明的問題

1、估價對象土地面積及權(quán)利狀況以委托方提供的土地使用面積為準(zhǔn)。

2、本評估報告僅作為補交土地出讓金時土地使用權(quán)價格的參考。

3、本報告供土地管理部門備案和評估機構(gòu)存檔時使用。

4、估價人員根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)、估價規(guī)程及地方有關(guān)地價評估技術(shù) 標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合待估宗地具體情況，確定估價原則，方法及參數(shù)。

第二篇：貴陽資產(chǎn)評估報告

貴陽資產(chǎn)評估報告

【文章導(dǎo)讀】資產(chǎn)評估，是指評估機構(gòu)及其評估專業(yè)人員根據(jù)委托對不動產(chǎn)、動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益進(jìn)行評定、估算，并出具評估報告的專業(yè)服務(wù)行為。下面是小編為您整理的貴陽資產(chǎn)評估報告，供您參考和借鑒。

一、緒言

貴陽威峰評估事務(wù)所接受貴陽市萬柏林區(qū)財專的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法，對財專校園內(nèi)的小樹林進(jìn)行了鑒定評估。本機構(gòu)鑒定評估人員按照必要的程序，對委托鑒定評估園林進(jìn)行了實地查勘與市場調(diào)查，并對其在2011年10月31日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映?，F(xiàn)將車輛評估情況及鑒定評估結(jié)果報告如下：

二、受托方與園林所有方簡介

（一）受托方：貴陽xxxxxxx有限責(zé)任公司

受托方聯(lián)系人 張經(jīng)理

聯(lián)系電話：XXXXXXXXXX

（二）園林所有方：山西省財政稅務(wù)?？茖W(xué)校

三、評估目的根據(jù)委托方的要求，本項目評估目的：所有權(quán)轉(zhuǎn)讓

四、評估對象

財專南校區(qū)東南角小樹林，包括所有喬木和灌木。受西風(fēng)環(huán)流的控制及較高的太陽輻射的影響，氣候干燥，降雨偏少，晝夜溫差大，冬季干冷漫長，夏季濕熱多雨，春季升溫急劇，秋季降溫迅速，春秋兩季短暫多風(fēng)，干濕季節(jié)分明，表現(xiàn)出較強的大陸性氣候特點。年日照總時數(shù)為2360小時～2796小時。年平均降水量為420毫米～457毫米。

五、鑒定評估基準(zhǔn)日

鑒定評估基準(zhǔn)日20XX年10月31日。

六、評估原則

嚴(yán)格遵循“客觀性、獨立性、公正性、科學(xué)性”原則。

七、評估依據(jù)

（一）行為依據(jù)

舊機動車評估委托書第2號。

（二）法律、法規(guī)依據(jù)

1.《國有資產(chǎn)評估管理辦法》（國務(wù)院令第91號）；

2．原國家國有資產(chǎn)管理局《關(guān)于印發(fā)〈國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細(xì)則〉的通知》（國資辦發(fā)[1992]36號）；

3．原國家國有資產(chǎn)管理局《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）〉的通知》（國資辦發(fā)[1996]23號）；

4.林業(yè)部頒布的《森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)：覘范(試行)》；

5.林業(yè)主管部門的資產(chǎn)評估立項批文；

6.待評估森林資源資產(chǎn)的山林權(quán)屬證、圖、基本圖、小班調(diào)查記錄等森林資源資料；

7.評估中收集到的森林采伐、木材銷售、造林營林以及撫育管護(hù)等有關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)；

8．其他相關(guān)的法律、法規(guī)等。

（三）評定及取價依據(jù)

價目表;市場上現(xiàn)有的園林價目表

其 他 資 料：市場取價資料包括銀行利率，通貨膨脹系數(shù)，取價系數(shù)等；根據(jù)實際情況所取得的`各種林木的參數(shù)。

八、評估方法

依據(jù)《森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范(試行)》的有關(guān)要求，結(jié)合擬轉(zhuǎn)讓林木資產(chǎn)屬于成熟林的實際情況，采用市場法對評估對象進(jìn)行評估。

九、評估過程

(一)接受委托，擬定評估方案

2011年10月25日星期二，與委托方簽定了評估業(yè)務(wù)約定書，明確了評估目的、評估對象及范圍和評估基準(zhǔn)日。針對本項目的特點，為了保證質(zhì)量、統(tǒng)一評估方法和參數(shù)，在聽取了各方面的意見，并結(jié)合委估資產(chǎn)的特點，制定了評估方案。

(二)清查核實

清查時間為2011年10月31日-11月1日。在委托方對評估對象先關(guān)資料如實申報并進(jìn)行全面自查的基礎(chǔ)上，評估人員對其重點核實。

(五)評定估算

評定估算時間為2011年11月2日。評估人員在現(xiàn)場依據(jù)本項目特點制定的操作方案，結(jié)合委托方林木的具體情況，明確相關(guān)參數(shù)和價格標(biāo)準(zhǔn)，開始評定估算工作。

(六)提交報告

在經(jīng)過上訴一系列工作后，全面匯總評估結(jié)果、進(jìn)行評估結(jié)論分析、修改和完善評估說明與評估報告書。在報告提交委托方前，由公司負(fù)責(zé)人對報告進(jìn)行了最終復(fù)核。11月5日將報告提交委托方。

十、評估假設(shè)

本報告系在以下評估假設(shè)條件下制作完成的：假設(shè)國家對該行業(yè)的政策環(huán)境保持不變；

十一、評估結(jié)論

林木評估價格元：43580元，金額大寫： 十二、特別事項說明（略）十三、評估報告法律效力

（一）本項評估結(jié)論有效期為90天，自評估基準(zhǔn)日至2012年1月

31日止；

（二）當(dāng)評估目的在有效期內(nèi)實現(xiàn)時，本評估結(jié)果可以作為作價參考依據(jù)。

超過90天，需重新評估。另外在評估有效期內(nèi)若被評估車輛的市場價格或因交通事故等原因?qū)е萝囕v的價值發(fā)生變化，對車輛評估結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時，委托方也需重新委托評估機構(gòu)重新評估；

（三）鑒定評估報告書的使用權(quán)歸委托方所有，其評估結(jié)論僅供委托方為本項目評估目的使用和送交舊機動車鑒定評估主管機關(guān)審查使用，不適用于其他目的；

因使用本報告書不當(dāng)而產(chǎn)生的任何后果與簽署本報告書的鑒定估價師無關(guān)；未經(jīng)委托方許可，本鑒定評估機構(gòu)承諾不將本報告書的內(nèi)容向他人提供或公開。

備注：本報告書和作業(yè)表一式二份，評估機構(gòu)一份，委托方一份

第三篇：資產(chǎn)評估-房地產(chǎn)案例專題

估價的假設(shè)和限制條件

1丶本次估價是以估價對象能夠按現(xiàn)規(guī)劃的法定可過持續(xù)使用為假設(shè)前提。

2、本次估價是以提供給估價機構(gòu)的估價對象房屋所有權(quán)及國有劃撥土地使用權(quán)不存在共有權(quán)人，且無權(quán)屬糾紛為假設(shè)前提。

3、本次估價是以提供給估價機構(gòu)的估價對象房置所有權(quán)及土地使用權(quán)不存在抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利，針對估價對象不存在工程款項拖欠糾紛為假設(shè)前提。

4、本次估價是以北京××飯店有限公司未與任何一方簽署針對于估價對象的無限期或影響估價價值的租賃協(xié)議為假設(shè)前提。估價對象部分房地產(chǎn)設(shè)定了租約，本次估價是以委托人在本次抵押前，將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效為假設(shè)前提。

5、以依法取得的國有土地上的房屋抵押的該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。

6、設(shè)該劃撥國有土地使用權(quán)隨之抵押

7、設(shè)委托人通過向政府補繳地價款可以繼續(xù)獲得現(xiàn)規(guī)劃用途的出讓國有土地使用權(quán)為假設(shè)條件。

8、設(shè)定估價對象為法律允許在市場上可轉(zhuǎn)讓和可進(jìn)行抵押登記的房地產(chǎn)為限制條件。

9、估價結(jié)果為估價對象在2002年12月1日的公開市場價值，即在估價時點時的下列交易條件下最可能實現(xiàn)的價格：

（l）交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的；

（2）交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求自身利益的最大化；（3）交易雙方具有必要的專業(yè)知識，并了解交易對象；（4）交易雙方掌握必要的市場信｀包，（5）交易雙方有較充裕的時進(jìn)行交易。（6）不存在特殊買者的附加出價。

l 0、估價對象的土地性質(zhì)為行政劃撥用地，一旦發(fā)生抵押物清償時，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定除保證處分手續(xù)費外，首先須向北京市政府補繳土地使用權(quán)出讓地價。本報告中，估價對象房地產(chǎn)價值不包括估價對象應(yīng)向政府補繳的土地使用權(quán)出讓地價的優(yōu)先受償款額價值。

11、委托人只可按照本估價報告的估價目的使用，不可用于其它用途。

12、本報告所得出的估價結(jié)果，僅供抵押雙方參考。抵押貸款最終數(shù)額由抵押雙方根據(jù)市場風(fēng)險、兌現(xiàn)難易、政府有關(guān)稅費繳納等情況確定；

13、本估價報告所儂據(jù)的委托人提供的有關(guān)資料，包括法律文件，如《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》及估價對象《分布位置及面積資料》等復(fù)印件，由委托人對其真實性負(fù)責(zé)。

14、估價人員未對估價對象的土地使用面積和建筑面積進(jìn)行測量，以權(quán)屬證書標(biāo)明的面積為準(zhǔn)。

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5、本報告對現(xiàn)場難于觀察到的建筑物與設(shè)備內(nèi)部質(zhì)量不負(fù)檢測貴任。

16、本報告的全部或部分內(nèi)容未經(jīng)本公司同意，不得發(fā)表于任何公開媒體上。

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7、如果使用本估價結(jié)果的時間超過了報告使用有效期，我們對此結(jié)果造成的損失不承擔(dān)責(zé)任。

估價對象

估價對象為北京××飯店有限公司（以下簡稱委托人）所提供的位于北京市××區(qū)××大街10號房地產(chǎn)。建筑面積49977.62平方米（構(gòu)建時6100元/建筑平米），劃撥國有土地使用權(quán)面積8048.23平方米。

1、區(qū)位狀況

區(qū)位狀況包括估價對象所處的位置（坐落）、交通、環(huán)境（景觀）、配套設(shè)施等。

（1）坐落：估價對象坐落在北京市××區(qū)××大街10號；位于繁華的王府井市級商業(yè)區(qū)；西臨××大街，南臨×樹胡同，北臨×××大街，東臨××總公司、××醫(yī)院；南距××街約×公里，距×火車站約×公里，距首都機場約×公里。兩名臨街。

（2）交通：估價對象東側(cè)是縱貫北京南北的××街，西側(cè)是北京繁華的××大街；估價對象所在××大街及其附近有多條公共電汽車通往市區(qū)各處，月圍有A路、C路、F路、G路電車及E快車、R路、S路等多條公交線路，交通十分便捷。

（3）環(huán)境：估價對象所在地是北京市區(qū)的商業(yè)、全融繁榮地帶，是北宗市市級商業(yè)中心之一，國內(nèi)外游客很多；依伴天安門廣場的政治中心；經(jīng)過改造的×××大街景觀十分優(yōu)美。

（4）配套設(shè)施：該地區(qū)聚集了北京××樓、××廣場、××，××大廈及眾多知·名老字號商店等一批大型商業(yè)設(shè)施；也是北京各大賓館、飯店及公共活動場所較為集中的地區(qū)，有五星級飯店7個，占北京的三分之一，附近有××飯店、×κ飯店、××飯店、××大酒店、××假日飯店、××大廈等多家賓館、飯店；還有××館、北京××、××劇場、×y醫(yī)院等大型公共場所；月邊各類商服會共配套設(shè)施齊全，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善。

2、權(quán)益狀況

北京××飯店有限公司由原北京××公司、××發(fā)展有限公司、××投資有限公司及××發(fā)展公司共同組建的。

（l）土地權(quán)益

根據(jù)委托人提供的資料，委托人擁有的包含估價對象土地在內(nèi)的《國有土地使用證》（參見附件三：《國有土地使用證》∶

證號：【京市東國用（200×劃）字第××號】； 土地用途：旅游業(yè)； 土地使用權(quán)類型：劃撥： 共有權(quán)人：無； 圖號：I-1-2-××

使用權(quán)面積：8048.23平方米； 土地使用年限：無； 他項權(quán)利記錄： 無。（2）房屋權(quán)益

委托人還擁有估價對象建筑物部分的《房屋所有權(quán)證》（參見附件四：《房屋所有權(quán)證》： 證號：【京房權(quán)證市東×字第××號】）；

總建筑面積：49977.41U平方米；

共有權(quán)人：無； 用途：旅游；

建筑結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土框架剪力墻； 樓層：地上9層，地下2層。他項權(quán)利記錄：無。（3）權(quán)益確定

根據(jù)上述權(quán)證，估價人員認(rèn)為在估價時點，委托人合法擁有估價對象的房屋所有權(quán)及劃撥國有土地使用權(quán)。

委托人具有《房屋所有權(quán)證》和相應(yīng)劃撥土地的《國有土地使用證》，證中用途欄為旅游業(yè)，與實際用途一致。

估價對象無共有權(quán)人，沒有權(quán)屬爭議，也無設(shè)定他項權(quán)利，只有短期租約，可以確定估價對象是合法使用的可以轉(zhuǎn)讓的可抵押的房地產(chǎn)。

但在評估價值中，不包含“當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金”的價值。

3、實物狀況

實物狀況包括土地、建筑物等土地定著物實體的建筑指標(biāo)、裝修設(shè)備、功能分區(qū)、經(jīng)營狀況、使用維護(hù)等。

（l）飯店概況

××飯店于1988年1月開工建設(shè)，于1991年8月竣工。地上9層、地下2層，高度32.8米，由地上9層、地下2層的建筑物組成。主建筑為混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)、輕質(zhì)砌體圍護(hù)外墻，外立面貼白色面磚，外觀摹仿古代建筑，四角塔樓，中式琉璃瓦樓蓋。三層中廳有約2500平方米，凈空高21米的室內(nèi)廣場。1998年～2000年飯店進(jìn)行了全面的、不同程度的室內(nèi)高檔裝修改造，2000年9月升為五星級飯店。該飯店在北京各大飯店綜合指數(shù)排名中名列前10名內(nèi)。

（2）建筑技術(shù)指標(biāo)

依據(jù)委托人提供的含有估價對象的《國有土地使用權(quán)》、《房屋所有權(quán)證》及建筑施工平面圖：

（3）功能分區(qū)及配備

估價對象為五星級涉外酒店式物業(yè)，按使用功能劃分為客房、餐飲娛樂用房、康樂中心及其他附屬配套用房。

估價對象建筑物中客房部分有×國著名設(shè)計師××設(shè)計的單、雙人標(biāo)準(zhǔn)客房、豪華單、雙人客房、行政套房、外交套房、××套房和總統(tǒng)套房共396間（套）。房間配中央空調(diào)、安全消防系統(tǒng)、IDD直播電話、迷你網(wǎng)吧、冰箱、音響、私人保險柜、衛(wèi)星及閉路電視、高速網(wǎng)絡(luò)DDN專線等設(shè)施；商務(wù)客房提供無限網(wǎng)絡(luò)工作站、傳真、VOD，點播系統(tǒng)等商務(wù)保障。

餐飲用房包括裝修風(fēng)格各異，風(fēng)味不同的，可供1200個同時就餐的6個各式·中西餐廳及宴會廳等；娛樂設(shè)施有康樂中心，包括室內(nèi)游泳池、網(wǎng)球場、健身房、KTV、桑拿浴室、棋牌室、斯諾克臺球；服務(wù)設(shè)施商品部等；6個可容納9～70人的各種會議廳；一個可隨意組合、容納100～400人的多功能廳；快捷便利的通訊；五星級高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。估價對象的其他附屬配套用房包括設(shè)備間、鍋爐房、交配電室、洗衣室、消防監(jiān)測中控室等。

經(jīng)估價人員現(xiàn)場查勘，估價對象的功能分區(qū)如下。

（4）裝修設(shè)備

估價對象建筑物內(nèi)外，均按照五星級飯店要求，按其使用性質(zhì)、不同的使用功能進(jìn)行了較高檔次的內(nèi)外裝修。外觀摹仿古代建筑，四角塔樓，中式琉璃瓦樓蓋；外立面貼白色面磚；3層中央有露天中庭花園。室內(nèi)中廳有約2500平方米，凈空高21米的室內(nèi)廣場；

配備了相關(guān)設(shè)施設(shè)備，如煙感報警系統(tǒng)、自動消防噴淋系統(tǒng)、約克中央空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、中央監(jiān)控系統(tǒng)、集中供暖系統(tǒng)。同時酒店配有觀光電梯、滾梯、客用電梯及貨梯15部，方便住客上下使用。

估價對象的市政條件完善，所需上水、生活熱水、雨水、污水、供電、中央空調(diào)、供氣、通訊等市政條件均已具備，在時間和用量上可以滿足項目需求。

（5）經(jīng)營狀況

該飯店的營業(yè)收入有個起伏增長的曲線，隨著增長率提高，且營運成本率降低，經(jīng)營逐步好轉(zhuǎn)。1994年以前為4000～7000萬元；1995～1997達(dá)11 000以上：1998～2000年為10000～9000萬元；2001年為13100萬元，根據(jù)目前經(jīng)營狀況，預(yù)計2002年的年營業(yè)收入比上年增長10%以上。在北京各大飯店綜合指數(shù)排名中名列前10名內(nèi)。

該飯店除餐飲、商品部、康樂中心、會議廳自營外，其余為出租。

2001年平均入位率為70%～80%，2002年與上年持平。目前，五至九層的客房出租率淡季、旺季平均約75%。

（6）使用維護(hù)

估價對象為五星級酒店，1998－2001年完成裝修改造，目前已投入使用約l 1年，由于建筑及裝修質(zhì)量較高，維護(hù)及使用狀況良好，各部位基本無較大磨損，屬于完好房。該大廈內(nèi)、外部狀況良好，滿足使用要求。

市場背景分析

l、北京市房地產(chǎn)情況

北京是世界著名的文化古都，全國政治、文化、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)技術(shù)以及國際交往的中心，又由于即將舉辦的⒛08北京奧運，對海內(nèi)外房地產(chǎn)投資極具吸引力。近年來北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市面貌變化巨大。如北京興建了大量住宅小區(qū)及相關(guān)設(shè)施，大型商場、寫字樓、旅游飯店、體育場館等公共服務(wù)設(shè)施；有特色的CBD、金融街、中關(guān)村等新型商務(wù)中心已經(jīng)形成：城八區(qū)危改有計劃的持續(xù)：一大批水、電、氣、熱、污水處理、公路（五環(huán)、六環(huán)）、地鐵、輕軌等基礎(chǔ)設(shè)施工程交付使用（或在建）；更加重視綠化隔離帶及城市綠地、公園建設(shè)：完善了城市的硬件設(shè)施，大大改善了投資環(huán)境，使城市面貌發(fā)生了根本變化。

在“十五”計劃宏觀政策引導(dǎo)下、在加入WTO和舉辦2008奧運等重大利好因素的刺激下，在北京經(jīng)濟(jì)多年保持2位數(shù)增長的良好環(huán)境下，北京房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢，投資規(guī)模、新開工面積、竣工面積和銷售面積穩(wěn)定增長，市場價格和空置基本穩(wěn)定。

2002年1至10月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)居主導(dǎo)地位，累計完成703.3億元，比去年同期增長30.3%。

2、北京飯店用房市場分析

世界經(jīng)濟(jì)的蕭條對涉外旅游飯店市場產(chǎn)生了不良影響，但人們對中國經(jīng)濟(jì)的長期穩(wěn)定增長仍充滿信心。我國政府已采取降低利率、減少存款、五·

一、十·一長假等政策刺激消費，并在短期內(nèi)取得了良好效果；而且，中國加入WTO使國外投資者以更加長遠(yuǎn)的眼光看待中國市場，加入WTO后，對外貿(mào)易預(yù)計會增長，所以申奧成功和加入WTO部分抵消了全球經(jīng)濟(jì)蕭條的不良影響。

飯店業(yè)與其相關(guān)行業(yè)有非常強的關(guān)聯(lián)度。旅游活動可以直接帶動和推進(jìn)相關(guān)社會生產(chǎn)活動的不斷深化和發(fā)展，具有高度的關(guān)聯(lián)帶動功能。世界旅游組織的資料顯示，旅游業(yè)有較高的經(jīng)濟(jì)乘數(shù)效應(yīng)，旅游業(yè)每直接收入l元，相關(guān)行業(yè)的收入就能增加4.3元；旅游業(yè)每增加一個直接從業(yè)人員，社會就能增加5個就業(yè)機會。飯店行業(yè)在整個旅游產(chǎn)業(yè)占據(jù)了相當(dāng)核心的地位。飯店業(yè)作為旅游業(yè)的三大支柱之一，可以支持工業(yè)、改善環(huán)境、直接創(chuàng)匯并能創(chuàng)造大量的就業(yè)機會，在現(xiàn)代發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟(jì)體系中占有極其重要的地位，也是發(fā)展中國家積極推動和扶持的朝陽產(chǎn)業(yè)。

世界經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的發(fā)展以及旅游行業(yè)的周期性變化直接對飯店行業(yè)的兩類主要客源商務(wù)客人以及旅游者構(gòu)成重要影響。此外區(qū)域性的經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的變化、季節(jié)因素等也都會對飯店業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)生影響。穩(wěn)定增長的經(jīng)濟(jì)環(huán)境將促進(jìn)旅游業(yè)、商業(yè)往來的繁榮，會刺激休閑娛樂消費的增加；另一方面，經(jīng)濟(jì)衰退時期、戰(zhàn)爭時期則會消減商務(wù)和旅游活動。從全球飯店業(yè)發(fā)展來看，我國尚處于行業(yè)的成長期。

在我國，2000年，全國10481家旅游飯店營業(yè)收入）總額為862.27億元，上繳營業(yè)稅

44.07元；全員勞動生產(chǎn)率7.67萬元/人。全國6646家國有經(jīng)濟(jì)飯店，⒛00年實現(xiàn)營業(yè)收入216.62億元，上繳營業(yè)稅23.49億元，全員勞動生產(chǎn)率7.48萬元/人。全國外商和港澳臺投資興建的833家飯店，2000年實現(xiàn)營業(yè)收入216.62億元，上繳營業(yè)稅10.80億元，全員勞動生產(chǎn)率10.31萬元/人。

飯店供應(yīng)方面，1999年以來也發(fā)生了重大變化。1999年全國增加旅游飯店1253家，增長21.7%，客房增加12.46萬間，增長l 6.3%，全國有旅游飯店7035家，88.94萬間客房。到2000年末，全國共有旅游飯店10481家，比上年末增加3446家，增長49%。其中星級旅游飯店6029家，比上年增加2173家，包括：五星級飯店117家，增加40家；四星級飯店352家，增加148家；三星級飯店1899冢，增加607家：二星級飯店3061家，增加1163冢；一星級飯店600家，增加215家。盡管客房增長這么多，但客房出租率仍提高了1.7個百分點，這說明1999年以來市場整體增長大于飯店增長幅度，是一個發(fā)展的大好形勢。

北京的大部分飯店是20世紀(jì)80年代和90年代建成的，具有國際先進(jìn)水平的管理和服務(wù)。多家合資飯店由國際著名的飯店管理集團(tuán)實施管理。

2001年底，北京有涉外飯店（公寓）7111家、客房90000余問，數(shù)量居全國各城市之首：營業(yè)收入142億，固定資產(chǎn)340億、職工人數(shù)11.85萬人，均排名第一；利潤總額6.l 5億，僅次于上海；利潤率排在廣州上海之后。北京飯店業(yè)管理市場開發(fā)程度較高，較早與國際市場接軌，管理規(guī)范化水平較高

2001年，北京有五星級飯店2 1家、四星級飯店35家、三星級飯店123家、二星級飯店149家、一星級飯店35家、其他58家。四星級和五星級飯店客房總數(shù)26561間。三星級飯店集中在王府井地區(qū)、東三環(huán)地區(qū)、少量在西部等其他地區(qū)。到2008年，預(yù)測北京的星級飯店總數(shù)將達(dá)到800家、客房13萬問，屆時市場競爭也會相當(dāng)激烈。

從北京的情況看，五星級飯店的客戶群不同于三星級飯店以下的客戶群，相對比較穩(wěn)定。由于北京五星級飯店僅占星級飯店的5.8%，近兩年呈盈利狀態(tài)，且近年內(nèi)數(shù)量不會有大幅增長，所以五星級飯店的市場經(jīng)營狀況看好。

按照世界飯店業(yè)中最常用的分類方法，估價對象××飯店屬于城市中心飯店（Urban hotels），從功能上看它具有商務(wù)功能、度假功能、會議功能；從區(qū)位上看，具有一定的不可替代性。

3、周邊市場分析

估價對象位于××地區(qū)，該地區(qū)現(xiàn)已成為北京較成熟的商務(wù)、旅游、購物中心，周邊聚集高檔酒店、涉外寫字樓、大型購物中心等，商務(wù)氛圍濃郁。該地區(qū)是北京各大賓館、飯店及公共活動場所較為集中的地區(qū)，有五星級飯店7個，占北京的三分之一，附近有××飯店、××飯店、××飯店、××大酒店、××假日飯店、××大廈等多家賓館、飯店。

周邊類似5星級飯店，所設(shè)豪華套間、行政套間和標(biāo)準(zhǔn)間的日房價，如××飯店為660－2 l 90元，×x×大酒店600－1920元，××飯店820－2300元左右，競爭激烈。

該地區(qū)已產(chǎn)生了特殊的聚集效應(yīng)，使得該地區(qū)的酒店性物業(yè)具備一定的市場發(fā)展前景，估價對象相比一般倔￣店應(yīng)有一定的市場變現(xiàn)能力。

估價測算過程

1、客房部分收入

估價對象共有客房396間，其中套房共21間，包括豪華套房l5間、行政套房6間；標(biāo)準(zhǔn)客房375間，以上客房均按不同風(fēng)格進(jìn)行了適合其使用用途的裝修。

估價人員調(diào)查了估價對象的實際情況以及周邊類似檔次物業(yè)的市場情況，類似物業(yè)的市場租金見下表。

依據(jù)其實際情況及周邊類似檔次物業(yè)的市場情況，考慮淡旺季的比例各占一半，確定其日租價水平：豪華套房；行政套房，標(biāo)準(zhǔn)客房的淡旺季租金。在確定年平均租金時，考慮淡季時間占34%。

2、餐飲、康樂、商業(yè)等其他用房的收入（1）餐飲自營部分

估價對象中共有餐廳六個，共可容納700多人同時就餐，加宴會廳等約容納1200人。概況如下表：

估價人員分別對以上餐廳在平日、周末、節(jié)假日，早、午、晚餐的經(jīng)營狀況進(jìn)行了實地調(diào)查并聽取了經(jīng)營人員的情況介紹，了解了近年該飯店的財務(wù)報表，對照當(dāng)?shù)厥袌鲱愃莆飿I(yè)水平，確定人均日消費在200元，各餐廳綜合平均上座率為47.5%。

（2）康樂中心等自營部分

主樓部分的康樂中心、會議廳、商品部自營用房主要包括如下：

估價人員對以上康樂中心等設(shè)施用房的經(jīng)營狀況進(jìn)行了實地調(diào)查，了解了近年該飯店的財務(wù)報表，對照當(dāng)?shù)厥袌鲱愃莆飿I(yè)水平，康樂中心等的收入約為客房收入的11%左右。

（3）出租部分

根據(jù)有關(guān)租賃合同，均為短期租賃合同，平均使用面積日租金地下一層l3～16元，一層20～25元，二層18～22元、三層為l 5～18元，租約期3～5年，租約期內(nèi)年總租金約為950萬元，折合可出租面積平均日租金9.7元，有效日租金7.3元。該總租金已為有效毛租金收入 已包含使用面積與可出租面積的比例0.82，考慮平均出租率、租金損失、裝修免租期損失等約為92%，有效毛收入率為75%。

這個租金水平較為穩(wěn)定，符合市場水平，預(yù)測未來收入保持該水平不變，則租約期內(nèi)外統(tǒng)一考慮有效租金收入為每年950.00萬元。

（4）停車場

××飯店有地上、地下兩個停車場。其中，地下車庫建筑面積為2368平方米，有88個車位；地上車庫建筑面積為1261平方米，有24－個車位。若按小時計費，5元/小時，每天按12小時營業(yè)時間、節(jié)假日停車率90%，平日50%。平均63%。

（5）附屬及設(shè)備用房

地上地下共有附屬及設(shè)備用房5863，34 m2，是屬于應(yīng)由估價對象的收益性商業(yè)用房分?jǐn)?的面積，雖然沒有直接收入，但間接從其他商業(yè)用房的收益中獲得收益?？偢綄偌霸O(shè)備用房占總建筑面積的比例為11.73%，屬正常比例。

（6）餐飲、康樂、商業(yè)等其他用房的年收入合計？

年運營費用

運營費用是指為維護(hù)飯店房地產(chǎn)持續(xù)運營產(chǎn)生有效總收益，必須發(fā)生的期間性開支。根據(jù)估價對象的經(jīng)營特點、，委托人實行統(tǒng)籌管理，所以需要全面核算各項經(jīng)營費用。年經(jīng)營費用包括營業(yè)稅l金及附加、營業(yè)成本費用、人員工資福利、營業(yè)費用、管理財務(wù)費、能源事業(yè)費消耗、維護(hù)修理零部件更新費、市場推廣、房產(chǎn)稅、保險費、商業(yè)設(shè)備的折舊、物業(yè)管理公司酬金。不包括建筑物折舊、所得稅、所有權(quán)費用和資本性支出。各項成本費用的估算，參考了本物業(yè)近兩年的情況，該類物業(yè)的市場水平，以及對未來管理水平穩(wěn)步提高的判斷。

（1）營業(yè)稅金及附加

營業(yè)稅為營業(yè)收入的5%（客房增值稅為3%），城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加為營業(yè)稅額的7%、3%，合計按營業(yè)收入的5.5%計算

（2）營業(yè)成本

客房成本為客房收入的5% 餐飲成本占餐飲收入的31%

康樂中心等配套設(shè)施用房成本占其收入的14%（3）工資及福利

工資及福利費約占營業(yè)收人的11%（4）營業(yè)費用

營業(yè)費用約占營業(yè)收入的10%（5）管理財務(wù)費

行政管理費約占營業(yè)收入的7%（6）市場推廣費

市場推廣費約占營業(yè)收入的2.0%（7）能源維修費

能源維修費約占營業(yè)收入的7%（8）房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅為房產(chǎn)原值70%的1.2%（9）房產(chǎn)保險費

保險費為房產(chǎn)價值的0.25%（10）土地使用費

按規(guī)定為每年80.89萬元。（11）商業(yè)設(shè)備折舊

即餐飲廚房、洗衣房、停車場等商用設(shè)備及客房家具的年折舊費為210萬元。（12）物業(yè)管理酬金

約為運營費用的3%，為250萬元

確定報酬率

估價人員確定采用累加法，即安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法來確定報酬率。安全利率選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風(fēng)險調(diào)整值包括投資風(fēng)險補償、管理負(fù)擔(dān)補償、缺乏流動性補償及其他影響因素等。

目前，中國人民銀行公布的一年定期存款年利率為1.98%較低，根據(jù)估價對象所在地區(qū)

現(xiàn)在和預(yù)測未來的經(jīng)濟(jì)狀況良好，位置極具優(yōu)勢，經(jīng)營期間飯店用途與新舊程度風(fēng)險一般，流動性一般等。故風(fēng)險報酬率估測為4.02%。

收益年限的確定

估價對象用地為劃撥用地，其土地用途為旅游酒店，除非國家征用，否則將持續(xù)使用。根據(jù)北京城市總體規(guī)劃，該地區(qū)為商業(yè)用途。

所以本次評估是以估價對象能夠按照目前的規(guī)定用途持續(xù)使用，能夠在必要時，順利辦理土地出讓手續(xù)繼續(xù)使用為假設(shè)前提。

估價對象建筑物為鋼混結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房，其耐用壽命為60年。若補交土地使用權(quán)出讓地價款，按旅游業(yè)用途，其土地使用權(quán)出讓最高年限為40年，則本次估價按估價對象收益年期40年計算。

土地出讓金

估價對象的土地性質(zhì)為行政劃撥用地，一旦發(fā)生抵押物清償時，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定除保證處分手續(xù)費外，首先須向北京市政府繳納土地出讓地價款。因此，估價對象房地產(chǎn)價值不應(yīng)包括估價對象處置時應(yīng)向政府補交的出讓地價款，應(yīng)從上述得出的價格中扣除土地出讓全地價款部分。

通過對估價對象周邊同類用途土地的地價水平調(diào)查，根據(jù)北京市基準(zhǔn)地價及其修正結(jié)果（計算過程略），并結(jié)合估價對象實際情況，確定地區(qū)旅游類酒店房地產(chǎn)應(yīng)補辦出讓手續(xù)，繳納的土地出讓（金）地價款為地上商業(yè)2000元/m2、地上車庫900元/m2、地下收益部分面積按地上價格l/3即660元/m2計算，則補交的出讓（金）地價款為7991.l 0萬元。

采用成本法估價整體價格

成本法是求取估價對象在估價時點時的重置價格，然后扣除折舊或者乘以成新率，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論和替代原理。

重置價格是假設(shè)在估價時點重新建造的與估價對象具有相同效用的全新狀態(tài)的房地產(chǎn)價值。估價時需要考慮所需的一切合理、必要的費用（包括土地取得費用、前期工程費、建筑安裝工程費、管理費、投資利，弘、銷售費用）、銷售稅金和房地產(chǎn)的社會平均開發(fā)利潤。本案例若重新取得經(jīng)營性土地應(yīng)通過市場取得出讓土地，所有先按出讓土地的市場價值計算，然后扣除“相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額”。

估價中，各項費用的取值參考了該項目的實際建造成本，以分析項目的特點，主要是按同類房地產(chǎn)的市場價格和水平測算。

1、土地取得成本

土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所需的費用、稅金等，一般由購置土地的價款（相當(dāng)基準(zhǔn)地價）、小區(qū)建設(shè)配套費和其他費用（策劃、招標(biāo)服務(wù)費、土地評估、契稅、印花稅、手續(xù)費等）構(gòu)成。

（l）購置土地的價款

根據(jù)《北京市人民政府發(fā)布北京市出讓土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的通知》【京政發(fā)［2002］32號】文件，正常購置土地價款包括毛地價（土地使用權(quán)出讓金、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費）及拆遷費等。

估價對象土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，先按照出讓計算，最高出讓年限40年計算；用途為旅游業(yè)；所在地段土地級別為商業(yè)二級，基準(zhǔn)地價樓面熟地價為地上5680～7680元/平方米，地下為地上的l/3；地上容積率為4.95。

確定估價對象的土地購置J總價折合建筑面積為：5249元/m2。（2）小區(qū)建設(shè)配套費

××地區(qū)建設(shè)配套費為折合建筑面積250元/m2。（3）其他

策劃、招標(biāo)服務(wù)費、土地評估、契稅、印花稅、手續(xù)費等，取上述土地成本的1.5%。

2、建筑物建造成本（1）建安工程費

根據(jù)北京市現(xiàn)行《建筑工程概算定額》及有關(guān)文注規(guī)定、北京有關(guān)招投標(biāo)工程的中標(biāo)價、參考北京同類飯店建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指.估價對象建筑物主體、附屬、配套、室外工程的建筑、結(jié)構(gòu)、高檔裝修、設(shè)備安裝等的建安工程費的測算如下。

建安工程費單位造價為6100元/m2。（2）前期工程及其他專業(yè)費等

根據(jù)北京市有關(guān)規(guī)定和市場情況，前期工程、建設(shè)期間稅費及其他專業(yè)費等見下表。

經(jīng)測算前期工程及其他專業(yè)費等為450.70元/m2。

3、管理費用

開發(fā)管理費包括管理組織房地產(chǎn)開發(fā)的各種費用，包括開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，取l－2項成本合計的2.0%

4、投資利息

投資利息為土地、建筑物建造和管理費用的資金成本，包括支付貸款的利息，以及基于機會成本的考慮，資本金要放棄可得的存款利息或獲得其他收益的可能。

根據(jù)該項目的建筑和結(jié)構(gòu)類型、建筑面積，按照2000年《全國統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額》計算，確定本項目的開發(fā)期為3年，其中土地開發(fā)期為1年，工程施工期為2年。

由于本項目的特點，假設(shè)資金在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，目前人民銀行公布的3～5年中長期貸款年利率為6%。

5、銷售稅費

銷售費用包括廣告宣傳和銷售代理費，確定為開發(fā)價值的1.5%，銷售稅金取開發(fā)總價值的5.5%，合計，7%。

6、發(fā)展商投資利潤

按照北京市當(dāng)前的市場狀況，根據(jù)北京市房地產(chǎn)評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（試行）的規(guī)定，應(yīng)按照不同的年期，發(fā)展商利潤率取不同的值?？紤]到本項目開發(fā)年限較長在2，5年以上，屬旅游業(yè)類別，但處在市商業(yè)中心的特殊地理位置、建設(shè)期風(fēng)險也一般，故確定發(fā)展商的投資利潤率為25%。

8、確定綜合成新率

其中土地采用年期修正，建筑物計算折舊，按價值比綜合確定。

估價對象于1991年8月建成，至今經(jīng)過年限已達(dá)1 I年，但經(jīng)過估價人員現(xiàn)場踏勘和工程人員介紹：基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、墻、屋面、樓板，結(jié)構(gòu)完好；飯店門窗、墻、地面、天棚等裝修基本保持較新的狀態(tài)；其他部分裝修完好；設(shè)備主機運行良好，完全滿足使用要求。且1998年～2001年飯店進(jìn)行了全面的、不同程度的室內(nèi)裝修改造。經(jīng)估價人員的經(jīng)驗判斷，有效經(jīng)過年限小于實際經(jīng)過年限，同時根據(jù)估價對象土地與建筑物的比例、長壽命項目與設(shè)備、裝修等項目的比例，及分類折舊計算，綜合年限法與實際觀察法，確定綜合成新率為90%。

估價結(jié)果

收益法、成本法各占50%權(quán)重。

附件

附件一：估價對象位置示意圖 附件二：《國有土地使用合同》復(fù)印件 附件三：《國有土地使用證》復(fù)印件 附件四：《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件 附件五：估價對象現(xiàn)狀照片 附件六：委托人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

附件七：估價機構(gòu)房地產(chǎn)估價資質(zhì)證書 附件八：房地產(chǎn)估價師資格證書

第四篇：資產(chǎn)評估有限公司評估工作方案

××××資產(chǎn)評估有限公司 評估工作方案（模板）

根據(jù)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則－評估程序》的要求，結(jié)合項目的具體情況，制訂本評估工作方案。

一、應(yīng)當(dāng)履行的評估程序

整個評估過程中，必須履行下列評估程序

1、明確評估業(yè)務(wù)基本事項。包括明確評估目的、評估對象及范圍、評估價值類型、評估基準(zhǔn)日、評估報告使用人、評估報告使用限制、評估所需的收集的資料及配合工作等

2、簽訂業(yè)務(wù)約定書。通常，評估業(yè)務(wù)約定書應(yīng)先行簽訂，明確評估目的、評估對象以及評估收費等內(nèi)容。當(dāng)評估目的、評估對象、評估基準(zhǔn)日發(fā)生變化，或者評估范圍發(fā)生重大變化時，應(yīng)當(dāng)與委托方簽訂補充協(xié)議或者重新簽訂業(yè)務(wù)約定書。

3、編制評估計劃。包括項目整體計劃及具體實施方案。其中，整體計劃應(yīng)當(dāng)包括組織和人員安排、時間安排等內(nèi)容，具體實施計劃應(yīng)該包括項目調(diào)查方面的安排等。

4、現(xiàn)場調(diào)查。安排對口熟悉的評估師及其他專業(yè)人員進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，無論項目大小，均必須履行現(xiàn)場調(diào)查程序，評估人員必須到現(xiàn)場搜集資料、勘查實物資產(chǎn)、審核財務(wù)資料及實物資產(chǎn)運行情況，必要時，聘請相關(guān)方面的專家協(xié)助工作。

5、收集評估資料。主要是搜集有關(guān)評估基本事項的明確、評估對象的權(quán)屬、資產(chǎn)存在狀況、資產(chǎn)使用及運行狀況以及市場詢價等方面的評估資料。

6、評定估算。根據(jù)搜集的資料及現(xiàn)場勘查的情況，按照資產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)則進(jìn)行方法適用性的評價和判斷，選擇評估方法并選取合適的參數(shù)，估算委估對象的價值。

7、編制和提交評估報告。由項目的現(xiàn)場負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)編制評估報告初稿，報告初稿經(jīng)項目負(fù)責(zé)人審核后與委托方進(jìn)行必要的溝通，并按照本公司內(nèi)部規(guī)定的三級復(fù)核制度進(jìn)行復(fù)核并出具報告。

8、工作底稿歸檔。按照有關(guān)檔案管理辦法進(jìn)行評估底稿歸檔。

上述程序中，如需刪減或增加，應(yīng)該報經(jīng)內(nèi)部審核。

二、評估工作的基本步驟

整個評估工作一般分為四個步驟來進(jìn)行：

第一步，前期洽談與準(zhǔn)備：進(jìn)行項目的前期洽談，在了解項目具體情況后，考察自身的業(yè)務(wù)承接能力，當(dāng)決定承接后，對評估對象的情況組織內(nèi)部人員根據(jù)初步搜集的資料進(jìn)行綜合分析，同時準(zhǔn)備對于評估項目涉及到的行業(yè)信息等進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)搜集與整理，考慮本公司內(nèi)部評估師擅長情況進(jìn)行安排。對于企業(yè)價值評估和其他資產(chǎn)組合的評估項目還需要考慮安排相關(guān)的審計機構(gòu)協(xié)作問題。

第二步，現(xiàn)場調(diào)查：評估人員應(yīng)當(dāng)親自到現(xiàn)場勘查評估對象的具體情況，搜集相關(guān)財務(wù)資料、權(quán)屬證明資料、實物資產(chǎn)的運行資料，并與委托方相關(guān)專業(yè)人員一起討論實物資產(chǎn)的清查方案或辦法以及其他非實物資產(chǎn)存在性的問題，比如采取詢問、函證、核對、監(jiān)盤、勘查、檢查等方式進(jìn)行調(diào)查，所有現(xiàn)場調(diào)查的資料都應(yīng)該及時整理和歸納并編制相應(yīng)的分析意見以備后期審核和評定估算。在現(xiàn)在調(diào)查階段最為重要的是明確是否存在收到限制的情況，如果存在某種程度的限制，必須及時報告并與委托方溝通，從而明確評估報告的類型。

第三步，市場詢價、評估方法的選擇及評定估算?，F(xiàn)場調(diào)查結(jié)束后，如果屬于

綜合性的項目的，現(xiàn)場負(fù)責(zé)人應(yīng)該分別不同的分工由項目組成員先整理好各自負(fù)責(zé)調(diào)查的資料后，召開總結(jié)分析會，由局部信息上升為全面的和整體的信息，在上述基礎(chǔ)上，首先從方法的適用性方面進(jìn)行分析和明確，其次是對參數(shù)的選擇及其適用性進(jìn)行分析和明確，第三是對兩種或兩種以上方法適用性進(jìn)行再次的決策和做出最終的選擇，第四是對單項資產(chǎn)或資產(chǎn)組及資產(chǎn)組組合的資產(chǎn)進(jìn)行價格查詢并在“貨比三家”的思路下確定重置價值（成本法）等，第五是在上述基礎(chǔ)上按照資產(chǎn)價值估算的計算辦法進(jìn)行計算，得出評估價值。

第四步：形成報告初稿、履行溝通及內(nèi)部復(fù)核程序，出具評估報告。報告初稿由項目負(fù)責(zé)人統(tǒng)籌編制，完成后與委托方進(jìn)行溝通，如果溝通中出現(xiàn)重大爭議的，應(yīng)該及時報公司負(fù)責(zé)人審核并協(xié)調(diào)。內(nèi)部的復(fù)核采取三級復(fù)核制度，即現(xiàn)場負(fù)責(zé)人復(fù)核，重點是保證資料的完整性、數(shù)據(jù)的真實性和準(zhǔn)確性以及不重不漏等；項目負(fù)責(zé)人復(fù)核，重點是方法選擇的恰當(dāng)性、資料來源的合規(guī)性、參數(shù)確定的合理性等；公司負(fù)責(zé)人復(fù)核，重點是項目限制性及其解決，項目不確定所可能導(dǎo)致的風(fēng)險等。

三、項目基本情況的初步明確

1、評估目的：委托方確定的該項目評估目的為。根據(jù)洽談，項目具體情況為，經(jīng)過協(xié)商最后明確該項目的評估目的為………………….。

2、價值類型：根據(jù)評估目的及資料搜集等方面分析，并與委托方進(jìn)行溝通，本項目的價值類型確定為:。

3、評估對象及范圍：根據(jù)本所與委托方簽訂的業(yè)務(wù)約定書約定，本次評估基準(zhǔn)日年月日；評估對象包括，具體為：詳見統(tǒng)計表。

4、評估搜集資料內(nèi)容：本次評估所要搜集的資料主要包括：（詳細(xì)說明并附入“所需提供或搜集的資料清單”）

5、評估對象基本情況

（詳細(xì)說明前期調(diào)查或準(zhǔn)備過程中搜集到的信息情況，以便讓所有參與該項目的評估人員對項目總體情況有一個基本的了解）

四、評估項目組成員安排及進(jìn)度安排

1、項目組及評估對象

人員評估對象名稱

2、計劃進(jìn)度

分準(zhǔn)備、現(xiàn)場、匯總和報告四個階段進(jìn)行，現(xiàn)場階段每組安排見上表，原則上現(xiàn)場天內(nèi)完成?？傮w上，評估時間安排是：自年月日至年月日。各階段安排如下：

（1）準(zhǔn)備階段

自年月日至月日。主要是了解企業(yè)情況、編制評估計劃、通知相關(guān)單位和人員、準(zhǔn)備評估初步資料等。

（2）現(xiàn)場階段

月日-月日完成現(xiàn)場調(diào)查，上述現(xiàn)場階段均包括現(xiàn)場勘查、資料搜集、調(diào)查詢問、整理工作底稿和撰寫調(diào)查說明等所需時間。

（3）匯總與交換意見階段

自年月日至月日?，F(xiàn)場負(fù)責(zé)人將所搜集到的資料進(jìn)行整理并出具相關(guān)的說明，部分資料必須與委托方及其負(fù)責(zé)人的交換意見，有關(guān)資料及報告初稿均應(yīng)由委托方相關(guān)的人員簽章?，F(xiàn)場負(fù)責(zé)人應(yīng)該對各自負(fù)責(zé)的內(nèi)容進(jìn)行總結(jié)并連同底

稿交至項目負(fù)責(zé)人處匯總。

（4）報告階段

自年月日至月日，評估報告初稿待復(fù)核，月日出具報告。

五、評估中的一些其他要求

1、遵循實事求是、客觀公正、保守秘密的原則；

2、嚴(yán)格按計劃進(jìn)度完成評估任務(wù)，如果需要調(diào)整，必須及時履行內(nèi)部報告程序；

3、在進(jìn)行財務(wù)資料審計中，注意對照相關(guān)法律、法規(guī)和經(jīng)濟(jì)考核指標(biāo)、合同、協(xié)議、章程等，充分收集相關(guān)資料，包括重要合同、經(jīng)濟(jì)責(zé)任書、以前審計或評估等；

4、評估中的相關(guān)問題應(yīng)履行報告制度，一般情況下應(yīng)由各評估小組負(fù)責(zé)人與客戶接洽或交換意見，對較大的事項處理應(yīng)通過現(xiàn)場負(fù)責(zé)人向分管管理層負(fù)責(zé)人匯報，不得在現(xiàn)場議及相關(guān)評估結(jié)果或評估意見。

5、各評估小組成員應(yīng)在評估進(jìn)場前了解相關(guān)法規(guī)或要求。

六、費用預(yù)算

××××資產(chǎn)評估有限公司

項目組

年月日

第五篇：資產(chǎn)評估與房地產(chǎn)評估要素比較

房地產(chǎn)估價與資產(chǎn)評估要素比較

房地產(chǎn)的定義：房產(chǎn)實物、地產(chǎn)實物及其權(quán)利的總稱。

（一）房地產(chǎn)估價中估價當(dāng)事人包括房地產(chǎn)估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師和估價委托人，估價相關(guān)方包括估價對象權(quán)利人、估價利害關(guān)系人、估價報告使用者及監(jiān)管機構(gòu)。估價委托人和估價相關(guān)方為評估報告使用者。資產(chǎn)評估中評估主體指從事資產(chǎn)評估的機構(gòu)和人員。房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師對應(yīng)估價主體。注意：評估主體與評估客體是委托與被委托的關(guān)系，而不是代理與被代理的關(guān)系。

（二）房地產(chǎn)估價中估價對象為被評估的房地產(chǎn)，為了考慮、分析問題方便將房地產(chǎn)分為土地、建筑物、土地與建筑物的綜合體三種基本存在形態(tài)。資產(chǎn)評估中評估客體指被評估的資產(chǎn)。

資產(chǎn)的定義：經(jīng)濟(jì)中，有用且稀缺就是資產(chǎn)。會計中，資產(chǎn)是指企業(yè)過去的交易或事項形成的、有企業(yè)擁有或控制的、預(yù)期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益或減輕負(fù)債的資源。資產(chǎn)評估中，是特定主體擁有或控制、能以貨幣計量的、能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。

（三）房地產(chǎn)估價原則，是指房地產(chǎn)估價活動所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。包括：獨立、客觀、公正原則；合法原則；價值時點原則；替代原則；最高最佳利用原則。

資產(chǎn)評估原則分為工作原則和技術(shù)經(jīng)濟(jì)原則；工作原則包括：真實性、科學(xué)性、公平性、可行性、簡易性等原則；技術(shù)經(jīng)濟(jì)原則包括：預(yù)期收益原則、供求原則、貢獻(xiàn)原則、替代原則、估價日期原則等。

（四）房地產(chǎn)估價依據(jù)是指一個估價項目中估價所依據(jù)的有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，包括有關(guān)法律、行政法規(guī)、最高人民法院和最高人民檢察院頒布的有關(guān)司法解釋、估價對象所在地的地方性法規(guī)、國務(wù)院所屬部門頒發(fā)的有關(guān)部門規(guī)章和政策、估價對象所在地的國家機關(guān)頒發(fā)的有關(guān)地方政府規(guī)章和政策，以及房地產(chǎn)估價的國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、指導(dǎo)意見和估價對象所在地的地方標(biāo)準(zhǔn)等。例如，《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》的有關(guān)規(guī)定，以及《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》、《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》、《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》、《北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評估規(guī)程》等。

資產(chǎn)評估依據(jù)有六大類：

1、行為依據(jù)包括業(yè)務(wù)約定書、相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)文件；

2、法律法規(guī)依據(jù)包括全國人名代表大會及其委員會以主席令的形式發(fā)布的法律、國務(wù)院以總理令的形式發(fā)布的法規(guī)，各相關(guān)部門以部長令形式發(fā)布的規(guī)章制度，例如1991年91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》；

3、準(zhǔn)則依據(jù)主要有兩條主線四個層次28條；

4、權(quán)屬依據(jù)包括法定和非法定權(quán)屬依據(jù)，法定依據(jù)：由專門的注冊登記機關(guān)注冊登記并發(fā)放權(quán)屬證明有房產(chǎn)（所有）證、土地（使用權(quán)）證、機動車輛行駛證、商標(biāo)專利等；非法定依據(jù)：發(fā)票、提貨證明及實物本身等；兩者的區(qū)別主要是能否對抗善意第三人；

5、取價依據(jù)是指價格參數(shù)從哪來。

6、其他依據(jù)。