第一篇：物業(yè)管理考察報告1

物業(yè)管理考察報告

2005年9月5日我局組織城區(qū)物業(yè)公司經理赴全國率先實施物業(yè)管理的先進城市———深圳市房管局進行了實地考察，考察座談會于9月7日上午在深圳市房管局賓館進行，深圳市房管局物業(yè)處副處長、辦公室主任、物業(yè)協會會長及二位物業(yè)公司經理參加，座談會就怎樣加強對物業(yè)公司管理，怎樣推行前期物業(yè)管理招投標等問題進行了深入廣泛的交流，從中使考察人員受益非淺，達到了考察的目的和效果，現將有關情況匯報如下：

一、考察情況

（一）政府重視，加強領導、健全機構。

深圳市政府把物業(yè)管理工作列入政府重要工作之一，把打造文明城市與建設文明小區(qū)緊密結合在一起，十分重視組織領導和組織建設。

1、組織領導層次高，深圳市成立物業(yè)管理委員會由市政府牽頭，主管副市長任委員會主任，深圳市政府副秘書長、深圳市住宅局長任副主任、成員由6個行政區(qū)和計劃、財政、國土等13個部門領導及深大電話公司等4個企業(yè)負責人組織；委員會下設辦公室和物業(yè)管理招標辦辦公室，兩個辦公室均設在深圳市住宅局，負責日常工作；各區(qū)人民政府也成立相應機構，領導轄區(qū)內物業(yè)管理和老住宅區(qū)整治改造工作。

2、建立合理業(yè)主委員會組成監(jiān)管管理機制，齊抓共管。一是各物業(yè)行政主管部門對業(yè)主大會，業(yè)主委員會的成立及活動進行指導，監(jiān)督和管理。二是街道辦事處，社區(qū)工作者或社區(qū)居委會負責業(yè)主大會的成立及首屆業(yè)主委員會的選舉工作，指導監(jiān)督業(yè)主大會，業(yè)主委員會的日常工作，并處理物業(yè)管理與社會管理的相互關系。三是由物業(yè)主管部門、政法委、維護辦、街道辦事處、社區(qū)工作站或居委會、派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)組織聯席會，聯席會由街道辦事處召集和主持，主要協調解決物業(yè)管理中的疑難問題，（二）、重視法制建設。

深圳市物業(yè)管理起步早，政策法規(guī)建立超前，對發(fā)展物業(yè)管理具有前瞻性和預見性，1994年出臺了《深圳市經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》。開創(chuàng)了我國物業(yè)管理法制建設先例，之后相繼出臺了《深圳市經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》、《深圳市家庭裝飾裝修管理辦法》、《深圳市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》等十二種物業(yè)管理政策法規(guī)。為深圳市物業(yè)管理的健康發(fā)展起到了重要作用，從時間上看，我國制定的一系列物業(yè)管理政策都是在深圳經濟特區(qū)制定的物業(yè)管理政策法規(guī)的基礎上修改出臺。

（三）加強開發(fā)、物業(yè)綜合管理推動物業(yè)產業(yè)發(fā)展。

1、深圳市現有注冊物業(yè)管理企業(yè)898個，管理項目3500余項，對物業(yè)企業(yè)的管理主要是資質管理，除每年進行年檢外，在適當時間與工商部門聯合檢查，檢查內容包括：企業(yè)是否按申報項目操作，企業(yè)是否帳目公開，企業(yè)實際操作是否降低資質申報條件，對外來企業(yè)實行登記備案制度等，通過檢查整頓規(guī)范提高管理水平，減少業(yè)主投訴。

2、嚴格推行物業(yè)管理合同和業(yè)主公約必須是在開發(fā)企業(yè)售房時就與業(yè)主簽定，而不是在向業(yè)主交房時簽定物業(yè)合同和公約。

3、加強物業(yè)管理從業(yè)人員培訓，深圳市專門設有房地產和物業(yè)管理進修學院，為上崗培訓和繼續(xù)教育創(chuàng)造了先決條件，學院每年不斷循環(huán)組織物業(yè)管理人員培訓，新的物業(yè)管理政策法規(guī)和物業(yè)管理理念不斷從這里輸出，從而提高員工素質和管理水平。

4、建立物業(yè)管理招投標機制，把物業(yè)管理引入市場機制，2000年下發(fā)了招投標管理工作通知。成立了招投標辦公室，制定了招投標有關程序規(guī)定，設立考評專家?guī)欤谝恍┮?guī)模小區(qū)開展了招投標工作，對達到5萬平方米的小區(qū)準備強行啟動招投標。

（四）全方位、多角度解決物業(yè)收費問題。

一是通過煤體加強物業(yè)管理宣傳工作，二是要求開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽定的物業(yè)服務合同和業(yè)主公約內容必須明確到位，三是物業(yè)企業(yè)的服務承諾要到位，四是對惡性欠費的業(yè)主物業(yè)管理人員耐心上門催收或找工作單位，單位解決不了的起訴法院，五是要求業(yè)主委員會成員帶頭交納，不能拖欠，也不能領導業(yè)主集體拒繳或組織上訪，深圳市物業(yè)平均收費率達98%。

二、我市與深圳市物業(yè)管理的差距。

（一）、起步時間的差別，深圳市物業(yè)管理起步于1981年，人們對物業(yè)管理的消費觀念已基本形成，接受和認可物業(yè)管理已成為人們生活中必不可少的一項內容，而我市物業(yè)管理起步于2000年，人們從福利性住房管理過渡到商品化住房管理還有一個轉變的過程，不可能一蹴而就。

（二）經濟基礎的差別，深圳是一個經濟發(fā)達地區(qū)，城市整體生活質量和生活水平我市是無法相提并論的，在深圳人們追求的是高收入、高消費，深圳市物業(yè)收費每平方米最低2.6元，而我市最高0.4元。

（三）、物業(yè)市場的差別：深圳具有一個龐大的物業(yè)管理市場，全市注冊企業(yè)898家，一級企業(yè)50家，管理項目3500余項，管理面積6000萬平方米。我市注冊物業(yè)企業(yè)25家，全為三級以下企業(yè)，管理項目30項，達5萬平方米以上只有8個小區(qū)，管理面積173萬平方米。

（四）業(yè)主委員會管理機構設置差別，深圳市將業(yè)主委員會的選舉與日常工作劃歸到社區(qū)工作站或街道居民委員會，有利于業(yè)主（也是居民）與社區(qū)的聯系與小區(qū)管理的協調，我市物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會選舉及投訴、歸屬物業(yè)管理主管部門。

（五）水電抄表的差別：深圳市物業(yè)小區(qū)的用電全部由電力部門抄表到戶，水除高層二次加壓外，也全部抄表到戶，我市截止目前水電抄表到戶仍沒有落實，是物業(yè)投訴的焦點、也是物業(yè)管理的難點。

三、幾點建議。

物業(yè)管理涉及面廣，情況錯綜復雜，要走向成熟，還需要一個漫長的發(fā)展過程，盡管我市與深圳有許多不同之處，但深圳在管理理念和管理模式上還有許多我們可以學習和借鑒的地方，為此在今后的物業(yè)管理工作中注意作好以下幾個方面：

（一）物業(yè)管理部門應積極主動的向政府及有關部門作好工作匯報和意見反饋，在認真調查研究的基礎上，多拿建設性意見，爭取領導的重視和支持。

（二）加大物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳，要通過各種宣傳形式使物業(yè)管理法規(guī)深入人心，不斷轉變人們對物業(yè)管理的重要性和必要性的認識，要通過宣傳樹立我市市民物業(yè)消費商品觀念，增強業(yè)主自治自律意識，推進物業(yè)管理邁向規(guī)范化、法制化軌道。

（三）不斷完善物業(yè)管理政策法規(guī)，目前我市出臺的《安康市城市居住區(qū)物業(yè)管理實施辦法》和《安康市住宅共用部位共用設施設備專項維修資金管理使用辦法》等一批法規(guī)，為促進我市物業(yè)管理發(fā)展起到了積極作用，但針對性政策缺位，應加快出臺《安康市物業(yè)管理投訴受理暫行辦法》、《住宅共用部位共用設施設備專項維修資金使用續(xù)籌辦法》和《安康市城市居住區(qū)業(yè)主大會指導規(guī)則》等地方性政策法規(guī)，進一步完善政策法規(guī)體系。

（四）加強領導，建立物業(yè)管理相適應的組織機構，一是應建立物業(yè)管理高層次的議事，決策權威機構，指導政策法規(guī)的執(zhí)行和研究超越信訪部門，物業(yè)主管部門權限的熱點、難點問題，尤其是一些長期議而不決困擾政府部門工作秩序的問題；二是根據目前我市物業(yè)管理市場發(fā)展需要應組建安康市物業(yè)管理協會，提升物業(yè)管理自我約束，自我管理能力和發(fā)展空間，為繁榮物業(yè)市場，共創(chuàng)文明城市共負職責。

（五）強化物業(yè)管理監(jiān)管力度，全面提高物業(yè)管理質量。一是要建立監(jiān)督管理制度，不定期對物業(yè)企業(yè)進行綜合檢查和抽查，尤其對經過等級評定的小區(qū)，更要從服務標準上嚴要求嚴管理，達到服務與收費相一致；二是建立物業(yè)企業(yè)信用檔案，從評定先進單位、文明小區(qū)活動中鼓勵企業(yè)講信譽、守信用；三是加強企業(yè)資質管理，對業(yè)主投訴多服務質量差限期整改、堅持不改的企業(yè)降低資質等級或注銷其資質證書。四是要求物業(yè)企業(yè)服務行為公開化，接受業(yè)主監(jiān)督，凡與業(yè)主簽定的合同內容要公開，服務項目、收費標準要公開，五是加大物業(yè)從業(yè)人員技能培訓，把堅持持證上崗與上崗培訓結合起來，使物業(yè)管理人員不斷提高管理水平，以適應物業(yè)管理產業(yè)發(fā)展需要。

--作者：jionns--發(fā)布時間：2006-2-17 22:12:49--

2003年11月4日至10日，我單位一行四人夏天、桂征宇、張金玉、徐皓前往物業(yè)管理的前沿陣地——深圳、珠海、廣州進行了為期一周的考察活動。首先，我們到達了深圳，深圳是我國物業(yè)管理的發(fā)源地，自1981年第一家物業(yè)管理公司——深圳市物業(yè)管理公司成立至今已走過了二十多年的歷程。早在1994年市人大就頒布了《深圳特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》，并于1999年進行了修訂。在這20多年中，深圳市物業(yè)管理從無到有，從小到大，從不規(guī)范到規(guī)范，從單一的管理到全方位服務，從自建自管到市場公開競爭，從沒有規(guī)矩到政策法規(guī)體系逐步完善，發(fā)展成為一個社會化、專業(yè)化、市場化程度較高的“朝陽行業(yè)”，成為城市管理的一個重要組成部分，為深圳創(chuàng)建花園式國際化大都市做出了積極貢獻。目前，深圳物業(yè)管理行業(yè)共有從業(yè)人員79352人，其中經營管理人員有13247人，占16.6％，房屋及設備維護管理人員11368人，占14.3％，保安（轉載自本網http://004km.cn，請保留此標記。）、保潔、綠化等54606人，占68.8％。全市物業(yè)管理企業(yè)員工持證上崗率達90％以上，小區(qū)、大廈管理處主任、部門經理以上人員90％達到大專以上文化程度或中級以上技術職稱。全市共有物業(yè)管理企業(yè)1100多家(取得資質證書的600多家)，從業(yè)人員達15萬人左右；管理全市2萬平方米以上的住宅小區(qū)400多個，工業(yè)區(qū)400多個，高層大廈2000多座，特區(qū)內物業(yè)管理覆蓋面達到90%以上，涌現了一批如萬科、中海、中航等在全國有一定知名度的物業(yè)管理企業(yè)，在全國各地承接物業(yè)管理的建筑面積達2000多萬平方米。在我國物業(yè)管理行業(yè)始終處于領先地位。在深圳期間我們考察了中航物業(yè)管理有限公司托管的航苑大廈，帶著一些日常管理中的問題及政策法規(guī)方面的問題，我們向管理處周主任作了一些簡單的詢問，通過周主任對該大廈管理狀況的介紹我們受到了一些啟發(fā)。在日常管理中該公司采用了保潔外包的方式，區(qū)域內所到之處，無一處有臟亂差的現象，室內墻體的面磚用紙巾檫拭法進行測試，根本檢查不到任何污跡。保安工作由該公司進行獨立管理，我們發(fā)現該管理處的保安所有的保安都趨向年輕化，并能注重自身形象——主動向來賓及管理處領導敬禮。看到這一切我們在心里納悶：多少薪水怎么能達到如此高的管理標準，經詢問，該管理處每年支付給保安的薪水（包括獎金和福利）為3萬元/人?年，比我們地區(qū)整整高出了2倍多。再問及維修人員的工資，管理處周主任介紹大概是5萬元/人?年，這更比內地高出了一大截。如此高的支出，管理處的收益如何呢？周主任介紹，該大廈寫字樓3.2元/月?M2，多層住宅0.8元/月?M2（深圳市規(guī)定普通住宅的物業(yè)管理費在0.8—1.0元/月?M2），如此高的物業(yè)管理費業(yè)主承受得了嗎？據周主任介紹，該物業(yè)的物業(yè)管理費全年的收繳率基本是100%，極少有業(yè)主拒交物業(yè)管理費，業(yè)主對物業(yè)管理費的交納基本就向交水電費一樣，認為是理所當然的，在無錫，業(yè)主對物業(yè)管理的認識尚未達到如此高的境界。當然，物業(yè)管理公司首先要服務好，把服務工作放在第一位，這是周主任在給我們作介紹時反復強調的問題。說明了當地的物業(yè)管理公司，在服務理念方面已全面轉變并適應，內地物業(yè)公司尚須進一步轉變觀念，真正從行動上確立“業(yè)主是上帝”的服務理念。另外，我們還了解到深圳市政府作了明確的規(guī)定，對兩次供水的小區(qū)，物業(yè)管理費提升20%，以補貼物業(yè)管理企業(yè)，無錫對這一可行性措施應予以考慮，以減少物業(yè)管理企業(yè)的虧損面，真正把物業(yè)管理企業(yè)推向市場。接下來的幾天內，我們一行四人在中海物業(yè)管理有限公司市場部鞠主任的陪同下，參觀考察了該公司全權托管的中海華庭及世界貿易廣場。唯一感到不同的就是，物業(yè)管理費更高了，此兩處的小高層及高層住宅收費標準為4.0元/月?M2，商住兩用樓為9.0元/月?M2，寫字樓為10元/月?M2，但市場部鞠主任介紹物業(yè)管理費的收繳率基本是100%，這一方面說明了，物業(yè)管理公司的服務已確實到位了，讓所有的業(yè)主感到物有所值；另一方面說明了，當地業(yè)主對物業(yè)管理的認識已成熟，真正確立了物業(yè)管理的消費理念。隨后我們又考察了珠海及廣州的部分小區(qū)，雖然沒深圳那么完善，但已基本接近，給我們的總體感覺就是：這些地方的物業(yè)管理比我們地區(qū)發(fā)展快，各項服務工作已走上了規(guī)范化的軌道。為期一周的考察不僅對我們物業(yè)管理人大有啟發(fā)，而且對業(yè)主及物業(yè)管理行政主管部門也有著深遠的意義，總的概括有如下幾個方面：

一、物業(yè)公司服務質量過硬，充分體現了人性化的管理。保安遇見業(yè)主面帶微笑；物業(yè)公司充分考慮業(yè)主的方便，在地面的臺階轉接處設置明顯標識；內地物業(yè)管理公司難道在這些不需花費成本，又能討好業(yè)主的問題上都做不到嗎？顯然不是，只是尚未真正確立服務的理念。2002年7月份，我單位在對無錫市物業(yè)管理企業(yè)的調查中發(fā)現有82.8%的企業(yè)處于虧損狀態(tài)，主要原因還是物業(yè)管理費收繳率低，收繳率低一部分原因得歸結于物業(yè)管理本身的服務不到位，隨著市場的變化（目前，很多外地知名物業(yè)管理公司已大幅度地進駐無錫，如深圳萬科、中海等），無錫物業(yè)管理企業(yè)如再不徹底轉變觀念那只能等待市場的淘汰。

二、業(yè)主已形成了物業(yè)管理的消費意識。在考察期間我們感到出乎意料的是，不管是大廈還是住宅小區(qū)，無論是中航物業(yè)還是中海物業(yè)，在如此高的物業(yè)管理費的標準下，收繳率竟然能達到100%。這說明了當地業(yè)主已形成了物業(yè)管理的消費意識，對物業(yè)管理的認識已日趨全面、成熟。我們期待無錫的業(yè)主能盡快成熟，這一方面得依賴于物業(yè)公司本身服務的規(guī)范化，另一方面得靠新聞媒體的客觀公正的宣傳。

三、政府對物業(yè)管理的重視程度高，物業(yè)管理相應的政策法規(guī)完善。在深圳我們了解到，當地政府制定了很多物業(yè)管理方面的政策。如：制定了普通公寓（多層）的收費標準為0.8—1.0元/月?M2；對兩次供水的小區(qū)明文規(guī)定物業(yè)管理費可提升20%。這些政策的制定對無錫地區(qū)來說，目前可能偏高了，但我們是否可以制定類似的政策來促進物業(yè)管理的發(fā)展，使物業(yè)管理盡早走上規(guī)范化、良性發(fā)展的軌道。這些方面尚待相關部門去進一步深入的探討，以制定適合無錫當地環(huán)境的標準。南方的考察對我們感觸頗深，我們覺得要進一步搞好物業(yè)管理工作，在以下幾方面需加大力度。

1、加大宣傳力度，轉變群眾觀念，創(chuàng)造良好的物業(yè)管理的發(fā)展環(huán)境。各新聞媒體要站在公正的立場上，以正確的輿論導向引導社會和群眾，充分認識物業(yè)管理在市場經濟條件下產生和發(fā)展的必然性，廣泛宣傳業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、政府各主管部門、社會基層組織在物業(yè)管理發(fā)展中的地位和作用，使群眾對物業(yè)管理的客觀性、必然性、規(guī)律性有全面的了解，使全社會都理解和支持物業(yè)管理，形成物業(yè)管理發(fā)展的良好社會環(huán)境。

2、各級黨委、政府要把物業(yè)管理工作列入重要議事日程，作為城市管理的重點工作抓緊抓好。物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分。推行物業(yè)管理是人民群眾改善生活環(huán)境的需要，是加快城市化進程、實現城市可持續(xù)發(fā)展的需要，也是實現房地產保值增值的需要；推行物業(yè)管理可以提供大量就業(yè)崗位，緩解就業(yè)壓力，促進社會穩(wěn)定，其本身也是一個重要的經濟增長點。規(guī)范化的物業(yè)管理不僅有利于改善城市容貌，而且有利于社會主義精神文明建設，是逐步改革城市經營管理方式的重要措施。各城市黨委、政府應站在城市管理體制改革和進一步加快城市化進程的高度，充分認識物業(yè)管理工作的重要地位和作用，把物業(yè)管理工作列入重要議事日程，根據各自具體情況，制定切實可行的工作方案，明確目標并層層分解，使其真正抓出成效。采取適當有效的方式抓好綜合整治，為推進物業(yè)管理創(chuàng)造條件。

3、各級政府要加大扶持力度。物業(yè)管理行業(yè)是社會主義市場經濟的產物，同其他新興行業(yè)一樣，在其起步發(fā)展階段，需要政府部門給予多方面的政策扶持。一是政府在稅收政策上要給予優(yōu)惠。物業(yè)管理目前在我國定位為微利行業(yè)，實際運行中由于多方面原因更多的是在虧損經營。即便如此，物業(yè)管理企業(yè)也要按規(guī)定上交營業(yè)稅，使企業(yè)更加入不敷出。在這方面，需要政府在政策上予以支持，使其盡可能多地享受到第三產業(yè)在稅收上的減免政策。同時工商、財政、物價、公安、消防以及水、電、暖等相關部門也要從促進物業(yè)管理發(fā)展的大局出發(fā)，創(chuàng)造寬松的發(fā)展空間。二是要建立健全物業(yè)管理行業(yè)管理機構。深圳市在總結物業(yè)管理二十年的發(fā)展經驗時就指出：健全、務實、高效的行政管理機構是推動行業(yè)發(fā)展的重要因素之一。

4、加快立法，健全法制。通過這次考察，我們發(fā)現，深圳在物業(yè)管理方面的法規(guī)已進一步細化，如制定了普通住宅的收費標準0.8—1.0元/月?M2，對兩次供水的小區(qū)明文規(guī)定物業(yè)管理費可提升20%。雖然，無錫目前參照江蘇省的有關規(guī)定制定了0.1—0.5元/月?M2的收費標準，但大部分老小區(qū)都是執(zhí)行的0.1元/月?M2（6、8、10標準折合成每平方米的價格）的收費標準，這對無錫這樣一個經濟較發(fā)達的城市，這樣的收費標準合理嗎？另外，對兩次供水的小區(qū)，政府無任何的補貼，這對本身微利甚至虧損的物業(yè)管理企業(yè)更是雪上加霜。這些都有待政府相關部門去進一步考慮，以盡快出臺相應的政策法規(guī)來扶持物業(yè)管理的各項工作，為物業(yè)管理行業(yè)提供良好的規(guī)范化的發(fā)展空間。附考察物業(yè)概況： 【航苑大廈】總建筑面積13萬M2，其中包括1幢高層寫字樓、8幢多層住宅；托管公司：深圳中航物業(yè)管理有限公司；物業(yè)管理收費標準：大廈：3.2元/月?M2，多層住宅：0.8元/月?M2。【中海華庭】占地面積3.2萬M2，總建筑面積11.5萬M2，其中包括寫字樓和小高層住宅；托管公司：深圳中海物業(yè)管理有限公司；物業(yè)管理收費標準：寫字樓：6.0元/月?M2，小高層住宅：4.0元/月?M2?！臼澜缳Q易廣場】總建筑面積11.6萬M2，大廈集辦公、商業(yè)、住宅于一體；托管公司：深圳中海物業(yè)管理有限公司；物業(yè)管理收費標準：寫字樓：10元/月?M2，商住樓9元/月?M2，住宅4元/月?M2。無錫市金佳物業(yè)管理中心第二物業(yè)管理課題調研組二OO三年十一月十八日

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第二篇：物業(yè)管理考察報告

應××國特許房屋經理學會的邀請，以中國物業(yè)管理協會常務副會長徐俊達為團長的物業(yè)管理考察團一行11人，于2004年11月23日—12月7日赴××國進行了考察和訪問，并與××國房屋特許經理學會進行了廣泛交流，收獲頗多，現將××國物業(yè)管理有關情況介紹如下。

一、××國住房建設和分配制度

在20世紀初，大約90的××國人是靠租房解決居住問題的。到了20世紀未，××國推行住房制度改革，將國有住房出售給租戶，還有一些半官方的機構即住宅合作社也集資建房，將房屋出售或出租給中低收入家庭，還有一些經濟條件好的××國人直接從私人開發(fā)商手中購買房屋，但這個比例不高，大約占5左右。1980年以來到現在，××國各地區(qū)地方政府將150萬套房屋出售給了個人。目前為止，70的××國人擁有了自己的住房，其中在××格蘭這一比例達70，威爾士達到了73，蘇格蘭64，北愛爾蘭為75。一項調查表明，90的××國人希望擁有一套有產權的住房。政府將公有房屋出售給個人，價格是低于市場價格的，給了租戶很多優(yōu)惠，也促進了住房制度的改革。比如倫敦地區(qū)一套房屋，政府出售給個人時價格為169975××鎊，而購買者再次出售時價格可達207246××鎊，差價達4萬××鎊。我國從20世紀90年代開始的住房制度改革就借鑒了××國模式。

由于××國地多人少，大部分住宅以獨立式別墅存在，其次是聯體別墅，經濟條件較差的居民住高層住宅，這也決定了××國物業(yè)管理的類型。

二、××國物業(yè)管理類型

××國房屋的類型決定了物業(yè)管理的類型。一般來講，非住宅即商業(yè)樓宇的管理模式和我們差不多，管理的重點也是房屋及設備設施管理，包括設備的日常運行，維修和改造等。物業(yè)管理服務內容和標準通過物業(yè)管理委托合同約定，管理費用也大多采用傭金制。

而住宅的物業(yè)管理和我們有很大不同，比我們的物業(yè)管理要簡單，因為大部分人住在獨立式別墅里，別墅之間的道路、綠地及各種市政管線、設施均由政府部門維護管理，業(yè)主需每年交納物業(yè)稅（council

tax）,一套別墅（建筑面積200平方米左右）一年的物業(yè)稅大約1600××鎊，相當于一般職工工資（年工資36000××鎊）的4.4，是完全可以承受的。業(yè)主房屋本身的維修管理，則由業(yè)主自行選擇物業(yè)管理公司來負責。當然，業(yè)主也可以自己做一些零維修的活兒，因為在××國，水、電零維修的人工費是非常貴，基本上是每半小時50××鎊，這和我們水、電工非常廉價相反。

由于房屋互不相連，維修及管理服務都非常簡單，社區(qū)關系也非常簡單，很少會產生鄰里糾紛和共同事務的處理。

除了獨立式別墅外，還有少量的人住在高層樓房里，但是這些住宅區(qū)規(guī)模都比較小，不象我們大規(guī)模的社區(qū)，一般都是一棟樓為一個物業(yè)管理區(qū)域。這樣的樓房一般是由私人開發(fā)商建設的，物業(yè)管理也分為前期物業(yè)管理和正常期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理也是由開發(fā)商選定一家物業(yè)管理公司，原創(chuàng)：http://004km.cn/開發(fā)商在出售房屋時，會制定一個公約，公約中明確物業(yè)公司的名稱，物業(yè)服務的內容、標準和服務收費，包括建設單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主三方各自的權利義務關系，購房人要對此予以認可。業(yè)主入住以后，可以成立業(yè)主委員會，業(yè)主委員會對開發(fā)商選擇的物業(yè)管理企業(yè)不滿意的，可以解聘，自行選擇滿意的物業(yè)公司。

住宅區(qū)的物業(yè)收費一般也采用包干制，每年是一個固定的數目，包括清潔、保安、房屋維修等服務成本以及物業(yè)公司的酬金。當然，帳目是需要向業(yè)主公開的，物業(yè)公司的帳目，業(yè)主可隨時隨地到稅務部門去查詢。對于小規(guī)模的樓宇，業(yè)主也許不會去選擇一個公司，而是直接選擇一個房屋經理，負責管理房屋事務，這樣對業(yè)主來講會節(jié)約一些費用。

關于業(yè)主的決策機制問題，也是通過召開業(yè)主大會來決定重大事務。如對樓宇公共部位的維修問題，到底該不該修，如何修，由所有受益業(yè)主共同協商決定。若全體業(yè)主達不成一致意見，則任何一個業(yè)主都可以向政府主管部門（類似我們的房產管理局）申請政府裁決，政府主管部門申請后，可以實地勘察，認為房屋存在安全隱患必須維修的，會責令全體業(yè)主限期達成一致意見，達不成一致意見的，政府部門會組織專業(yè)單位維修，維修費用由全體業(yè)主分攤，并在維修費用的基礎上加收30，作為政府的收入，此舉在于督促業(yè)主自行達成一致意見。

三、××國特許房屋經理學會

在××國，政府對從事物業(yè)管理的企業(yè)和個人沒有特別的限制。但有一個半官方的非贏利性組織，即××國特許房屋經理學會（chartered

itituteof

housing，簡稱“cih”），在物業(yè)管理行業(yè)非常

有權威性,專門負責物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓和交流，他不受政治派別所左右。其宗旨皆在提高房屋管理的科學性和藝術性。該學會成立于19世紀中葉，是一個只接受個人會員的組織，目前有會員18000多人，大部分會員在××國，我國香港地區(qū)有2000多會員。該學會的經濟來源主要靠會員會費和提供各種諸如培訓服務所有的費用，如有贏利歸組織全體成員所有。

學會的機構有理事會，由在行業(yè)里有名望的人擔任，共31人。學會總部設在××國考文垂市（coventry），總部設有專業(yè)發(fā)展部、聯合服務部、政策部、培訓教育部、企業(yè)事務及秘書部等，在××國很多地區(qū)及我國香港地區(qū)設有分部。雖然加入學會并非是強制性的，但是一旦成為會員，受聘于物業(yè)公司或業(yè)主的機會比較多，因此，要在××國從事物業(yè)管理，加入該學會非常必要。學會在行業(yè)地位非常高，可以代表全行業(yè)與政府就有關問題進行談判。

加入該學會的條件是：直接從事房屋維修和服務的從業(yè)者，或者3年全職大學生或5年半脫產大學生，加上一年的實踐，就可以申請加入學會。應該說，入會門檻并不高。但加入學會以后，學會對會員提供的服務是非常多的，主要的服務是培訓，通過培訓傳授專業(yè)知識，提高競爭能力，從而更好地為雇主服務。每年分部對會員都有培訓，總部每年還會召開一個全球性的年會。培訓的內容包括房屋政策，實際操作經驗，房地產金融知識等。平時給會員提供的服務包括各種各樣的專題培訓，還有辦的學會雜志，周刊、月刊等。

四、住房管理注冊學院（cpd）的多種培訓模式

cih最具特色的就是各種形式針對不同人群的培訓課程。cih下屬的住房管理注冊學院是一所在住房管理領域內提供卓越的專業(yè)培訓以及專業(yè)學習的學院。無論是想要深造的個人,或是需要學習新政策的公司員工;或者正在重組公司的人員,學院都能夠提供量身訂做的系列培訓以符合需求，也可為業(yè)主或一線管理員工提供遠程學習課程。

學習可以通過兩種方式,一種是在遍布××國，威爾士，蘇格蘭和北愛爾蘭的學院以職工脫產形式學習；另一種是以遠程學習方式進行cih資格認證的學習，cih資格認證是一種適合大多數人的學習方法。具體來講，培訓方式如下：

（一）成為cih的a級會員,包括以會員價購買專業(yè)用書如報告等，有權從本地進入cih網絡,免費的政策信息及建議，以會員價格參加cih培訓,研討會以及會議，有權使用全部住房管理教育問題的建議書,實踐培訓以及職業(yè)信息和提供時事通訊電子周刊,以保證學員掌握最新專業(yè)動態(tài)，提供住房管理資料以及住房管理內部刊物。

（二）二級認證課程設計可滿足以下人群需求:現在并未從事住房管理行業(yè)，但在考慮將來應聘住房管理相關職位的人士；業(yè)戶希望了解住房知識的；加入住房管理行業(yè)的新人，希望提升對于住房管理的整體認識；在住房管理相關領域內工作。二級認證相當于gcse(a-c級)或mvq二級資格。二級認證須完成以下四個單位：什么是住房管理，住房管理中的溝通技能，住房管理中的個人發(fā)展。

（三）三級認證課程設計可滿足以下人群需求：住房管理領域內的專業(yè)人士,如工程管理與維護人員，希望參與到住房管理服務中的業(yè)主;希望獲取專業(yè)技能的一線住房管理工作者。三級認證須完成下述課程：房屋及設施設備管理與維護；可持續(xù)發(fā)展社區(qū)；看護及門房服務等。完成三級住房管理資格認證，將成為cih的合作會員，在名字后面，亦可使用certcih的縮寫以證明專業(yè)身份。

（四）四級認證課程設計可滿足以下人群不同需求：希望在企業(yè)內達到管理層職位的人士；希望在支持性住房管理，學生宿舍管理或普通住宅管理領域內獲得高級技能的人士；希望完成cih專業(yè)資格認證第一部分的人士。在一年內，可以完成4級住房管理資格認證，包括以下內容：住房管理；支持性住房；學生宿舍管理。完成4級資格認證將幫助您成為cih的合作會員并可以名字的后面加上certcih的縮寫以表明專業(yè)身份。

（五）遠程教育

cih建有遠程教育中心以幫助學員在不方便脫產學習的情況下進行學習。遠程教育中心每年3月和9月招生，并設有三級和四級全部課程。

遠程教育是一種靈活機動的學習方式，它可在工作之余，及時對專業(yè)技能進行充電，以擴大個人職業(yè)前景。當無法選擇脫產學習時，遠程教育可提供給一個獲取專業(yè)資格論證的學習機會。當開始課程學時，學院將設定以固定的指導日期，批改學員的作業(yè)并給予反饋意見。

另外，學員通過學習取得cih的職業(yè)資格，這也是國家認可的職業(yè)資格認證，在競爭激烈的雇傭市場,取得資格認證能幫個人在申請職位時顯出優(yōu)勢。

四、××國物業(yè)管理經驗給我們的啟示

××國的物業(yè)類型相對單一，尤其是住宅以別墅為主，物業(yè)管理相對比較簡單，工作重點側重于解決技術層面的問題。而我國住宅以集合式為主，相鄰關系和共有關系復雜，物業(yè)管理公司側重于公共關系的協調和公共事務的處理。但他山之石，可以攻玉，××國物業(yè)管理還是有很多地方值得我們借鑒學習。

（一）政府對物業(yè)管理活動中的干預和監(jiān)督不可缺少

物業(yè)管理服務是一種民事活動，但它是涉及千家萬戶利益的公共性服務，因此政府部門必須加大行政監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，創(chuàng)造公平的市場環(huán)境，保護廣大消費者的權益。目前出現的一些新舊物業(yè)公司接撤管糾紛，業(yè)主內部之間的爭議久拖不決等，很多地方政府主管部門或采取回避態(tài)度，將問題推由業(yè)主通過司法途徑解決，或想管但束手無策，其實這不利于矛盾的迅速化解，不利于社區(qū)乃至社會的穩(wěn)定。在這方面，××國房屋管理政策規(guī)定，原創(chuàng)：http://004km.cn/業(yè)主會議因維修達不成一致意見的，任何一個業(yè)主都可以申請政府部門裁決，這樣有利于房屋得到及時維修，保障廣大業(yè)主的權益，也避免問題議而不決，從而促進業(yè)主提高協商效率。因此，在社會主義市場經濟建立初期，法制還不健全的情況下，政府對物業(yè)管理活動的適當干預和監(jiān)督是非常有必要的。

（二）加大對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓，是提高物業(yè)管理服務水平的根本途徑

中國物業(yè)管理業(yè)經過二十多年的發(fā)展，已經成為拉動國民經濟增長、增加就業(yè)崗位的一支重要產業(yè)力量，它在保障房屋的安全合理使用，為業(yè)主創(chuàng)造良好的生活工作環(huán)境，促進社會穩(wěn)定發(fā)揮了積極作用。但我們仍應看到，物業(yè)管理企業(yè)數量眾多，水平卻參差不齊。仍存在南北差異，東西差異。即使同一個城市，物業(yè)管理企業(yè)之間的水平差距也很大。既有深受業(yè)主贊揚的優(yōu)秀企業(yè)，也有業(yè)主十分痛恨的劣質企業(yè)。要提高物業(yè)管理行業(yè)服務水平，減少業(yè)主投訴，從而提高業(yè)主滿意率。目前光靠市場競爭機制是不能解決問題的，主要原因是當前市場準入門檻低，進入行業(yè)后，優(yōu)勝劣汰的市場競爭機制還不能完全發(fā)揮作用。且由于物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展過快，管理房屋人員素質跟不上業(yè)主不斷增長的物業(yè)服務需求。即使業(yè)主大會行使決策權，更換了物業(yè)管理公司，但新來的物業(yè)管理公司未必比原來的公司強，原因就在于從業(yè)人員素質普遍偏低，更換物業(yè)管理公司解決不了業(yè)主問題。因此，我們可以借鑒××國特許房屋經理學會的培訓制度。一個員工進入物業(yè)管理行業(yè)容易，但是進入行業(yè)后，能夠受到各種形式各種內容的終身教育培訓，不斷學習專業(yè)知識，培養(yǎng)服務意識，樹立職業(yè)道德，提高職業(yè)技能，從而能為為業(yè)主提供更加專業(yè)的服務。只有這樣，才會提升行業(yè)的整體服務水平，減少物業(yè)管理糾紛，增加業(yè)主的滿意率。

《物業(yè)管理考察報告》

第三篇：物業(yè)管理考察報告

應××國特許房屋經理學會的邀請，以中國物業(yè)管理協會常務副會長徐俊達為團長的物業(yè)管理考察團一行11人，于2004年11月23日—12月7日赴××國進行了考察和訪問，并與××國房屋特許經理學會進行了廣泛交流，收獲頗多，現將××國物業(yè)管理有關情況介紹如下。

一、××國住房建設和分配制度

在20世紀初，大約90的××國人是靠租房解決居住問題的。到了20世紀未，××國推行住房制度改革，將國有住房出售給租戶，還有一些半官方的機構即住宅合作社也集資建房，將房屋出售或出租給中低收入家庭，還有一些經濟條件好的××國人直接從私人開發(fā)商手中購買房屋，但這個比例不高，大約占5左右。1980年以來到現在，××國各地區(qū)地方政府將150萬套房屋出售給了個人。目前為止，70的××國人擁有了自己的住房，其中在××格蘭這一比例達70，威爾士達到了73，蘇格蘭64，北愛爾蘭為75。一項調查表明，90的××國人希望擁有一套有產權的住房。政府將公有房屋出售給個人，價格是低于市場價格的，給了租戶很多優(yōu)惠，也促進了住房制度的改革。比如倫敦地區(qū)一套房屋，政府出售給個人時價格為169975××鎊，而購買者再次出售時價格可達207246××鎊，差價達4萬××鎊。我國從20世紀90年代開始的住房制度改革就借鑒了××國模式。

由于××國地多人少，大部分住宅以獨立式別墅存在，其次是聯體別墅，經濟條件較差的居民住高層住宅，這也決定了××國物業(yè)管理的類型。

二、××國物業(yè)管理類型

××國房屋的類型決定了物業(yè)管理的類型。一般來講，非住宅即商業(yè)樓宇的管理模式和我們差不多，管理的重點也是房屋及設備設施管理，包括設備的日常運行，維修和改造等。物業(yè)管理服務內容和標準通過物業(yè)管理委托合同約定，管理費用也大多采用傭金制。

而住宅的物業(yè)管理和我們有很大不同，比我們的物業(yè)管理要簡單，因為大部分人住在獨立式別墅里，別墅之間的道路、綠地及各種市政管線、設施均由政府部門維護管理，業(yè)主需每年交納物業(yè)稅（council

tax）,一套別墅（建筑面積200平方米左右）一年的物業(yè)稅大約1600××鎊，相當于一般職工工資（年工資36000××鎊）的4.4，是完全可以承受的。業(yè)主房屋本身的維修管理，則由業(yè)主自行選擇物業(yè)管理公司來負責。當然，業(yè)主也可以自己做一些零維修的活兒，因為在××國，水、電零維修的人工費是非常貴，基本上是每半小時50××鎊，這和我們水、電工非常廉價相反。

由于房屋互不相連，維修及管理服務都非常簡單，社區(qū)關系也非常簡單，很少會產生鄰里糾紛和共同事務的處理。

除了獨立式別墅外，還有少量的人住在高層樓房里，但是這些住宅區(qū)規(guī)模都比較小，不象我們大規(guī)模的社區(qū)，一般都是一棟樓為一個物業(yè)管理區(qū)域。這樣的樓房一般是由私人開發(fā)商建設的，物業(yè)管理也分為前期物業(yè)管理和正常期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理也是由開發(fā)商選定一家物業(yè)管理公司，原創(chuàng)：http://004km.cn開發(fā)商在出售房屋時，會制定一個公約，公約中明確物業(yè)公司的名稱，物業(yè)服務的內容、標準和服務收費，包括建設單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主三方各自的權利義務關系，購房人要對此予以認可。業(yè)主入住以后，可以成立業(yè)主委員會，業(yè)主委員會對開發(fā)商選擇的物業(yè)管理企業(yè)不滿意的，可以解聘，自行選擇滿意的物業(yè)公司。

住宅區(qū)的物業(yè)收費一般也采用包干制，每年是一個固定的數目，包括清潔、保安、房屋維修等服務成本以及物業(yè)公司的酬金。當然，帳目是需要向業(yè)主公開的，物業(yè)公司的帳目，業(yè)主可隨時隨地到稅務部門去查詢。對于小規(guī)模的樓宇，業(yè)主也許不會去選擇一個公司，而是直接選擇一個房屋經理，負責管理房屋事務，這樣對業(yè)主來講會節(jié)約一些費用。

關于業(yè)主的決策機制問題，也是通過召開業(yè)主大會來決定重大事務。如對樓宇公共部位的維修問題，到底該不該修，如何修，由所有受益業(yè)主共同協商決定。若全體業(yè)主達不成一致意見，則任何一個業(yè)主都可以向政府主管部門（類似我們的房產管理局）申請政府裁決，政府主管部門申請后，可以實地勘察，認為房屋存在安全隱患必須維修的，會責令全體業(yè)主限期達成一致意見，達不成一致意見的，政府部門會組織專業(yè)單位維修，維修費用由全體業(yè)主分攤，并在維修費用的基礎上加收30，作為政府的收入，此舉在于督促業(yè)主自行達成一致意見。

三、××國特許房屋經理學會

在××國，政府對從事物業(yè)管理的企業(yè)和個人沒有特別的限制。但有一個半官方的非贏利性組織，即××國特許房屋經理學會（chartered

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housing，簡稱“cih”），在物業(yè)管理行業(yè)非

第四篇：物業(yè)管理考察報告

物業(yè)管理考察報告

2005年9月5日我局組織城區(qū)物業(yè)公司經理赴全國率先實施物業(yè)管理的先進城市———深圳市房管局進行了實地考察，考察座談會于9月7日上午在深圳市房管局賓館進行，深圳市房管局物業(yè)處副處長、辦公室主任、物業(yè)協會會長及二位物業(yè)公司經理參加，座談會就怎樣加強對物業(yè)公司管理，怎樣推行前期物業(yè)管理招投標等問題進行了深入廣泛的交流，從中使考察人員受益非淺，達到了考察的目的和效果，現將有關情況匯報如下：

一、考察情況

（一）政府重視，加強領導、健全機構。

深圳市政府把物業(yè)管理工作列入政府重要工作之一，把打造文明城市與建設文明小區(qū)緊密結合在一起，十分重視組織領導和組織建設。

1、組織領導層次高，深圳市成立物業(yè)管理委員會由市政府牽頭，主管副市長任委員會主任，深圳市政府副秘書長、深圳市住宅局長任副主任、成員由6個行政區(qū)和計劃、財政、國土等13個部門領導及深大電話公司等4個企業(yè)負責人組織；委員會下設辦公室和物業(yè)管理招標辦辦公室，兩個辦公室均設在深圳市住宅局，負責日常工作；各區(qū)人民政府也成立相應機構，領導轄區(qū)內物業(yè)管理和老住宅區(qū)整治改造工作。

2、建立合理業(yè)主委員會組成監(jiān)管管理機制，齊抓共管。一是各物業(yè)行政主管部門對業(yè)主大會，業(yè)主委員會的成立及活動進行指導，監(jiān)督和管理。二是街道辦事處，社區(qū)工作者或社區(qū)居委會負責業(yè)主大會的成立及首屆業(yè)主委員會的選舉工作，指導監(jiān)督業(yè)主大會，業(yè)主委員會的日常工作，并處理物業(yè)管理與社會管理的相互關系。三是由物業(yè)主管部門、政法委、維護辦、街道辦事處、社區(qū)工作站或居委會、派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)組織聯席會，聯席會由街道辦事處召集和主持，主要協調解決物業(yè)管理中的疑難問題，（二）、重視法制建設。

深圳市物業(yè)管理起步早，政策法規(guī)建立超前，對發(fā)展物業(yè)管理具有前瞻性和預見性，1994年出臺了《深圳市經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》。開創(chuàng)了我國物業(yè)管理法制建設先例，之后相繼出臺了《深圳市經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》、《深圳市家庭裝飾裝修管理辦法》、《深圳市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》等十二種物業(yè)管理政策法規(guī)。為深圳市物業(yè)管理的健康發(fā)展起到了重要作用，從時間上看，我國制定的一系列物業(yè)管理政策都是在深圳經濟特區(qū)制定的物業(yè)管理政策法規(guī)的基礎上修改出臺。

（三）加強開發(fā)、物業(yè)綜合管理推動物業(yè)產業(yè)發(fā)展。

1、深圳市現有注冊物業(yè)管理企業(yè)898個，管理項目3500余項，對物業(yè)企業(yè)的管理主要是資質管理，除每年進行年檢外，在適當時間與工商部門聯合檢查，檢查內容包括：企業(yè)是否按申報項目操作，企業(yè)是否帳目公開，企業(yè)實際操作是否降低資質申報條件，對外來企業(yè)實行登記備案制度等，通過檢查整頓規(guī)范提高管理水平，減少業(yè)主投訴。

2、嚴格推行物業(yè)管理合同和業(yè)主公約必須是在開發(fā)企業(yè)售房時就與業(yè)主簽定，而不是在向業(yè)主交房時簽定物業(yè)合同和公約。

3、加強物業(yè)管理從業(yè)人員培訓，深圳市專門設有房地產和物業(yè)管理進修學院，為上崗培訓和繼續(xù)教育創(chuàng)造了先決條件，學院每年不斷循環(huán)組織物業(yè)管理人員培訓，新的物業(yè)管理政策法規(guī)和物業(yè)管理理念不斷從這里輸出，從而提高員工素質和管理水平。

4、建立物業(yè)管理招投標機制，把物業(yè)管理引入市場機制，2000年下發(fā)了招投標管理工作通知。成立了招投標辦公室，制定了招投標有關程序規(guī)定，設立考評專家?guī)?，在一些?guī)模小區(qū)開展了招投標工作，對達到5萬平方米的小區(qū)準備強行啟動招投標。

（四）全方位、多角度解決物業(yè)收費問題。

一是通過煤體加強物業(yè)管理宣傳工作，二是要求開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽定的物業(yè)服務合同和業(yè)主公約內容必須明確到位，三是物業(yè)企業(yè)的服務承諾要到位，四是對惡性欠費的業(yè)主物業(yè)管理人員耐心上門催收或找工作單位，單位解決不了的起訴法院，五是要求業(yè)主委員會成員帶頭交納，不能拖欠，也不能領導業(yè)主集體拒繳或組織上訪，深圳市物業(yè)平均收費率達98%。

二、我市與深圳市物業(yè)管理的差距。

（二）經濟基礎的差別，深圳是一個經濟發(fā)達地區(qū)，城市整體生活質量和生活水平我市是無法相提并論的，在深圳人們追求的是高收入、高消費，深圳市物業(yè)收費每平方米最低2.6元，而我市最高0.4元。

（三）、物業(yè)市場的差別：深圳具有一個龐大的物業(yè)管理市場，全市注冊企業(yè)898家，一級企業(yè)50家，管理項目3500余項，管理面積6000萬平方米。我市注冊物業(yè)企業(yè)25家，全為三級以下企業(yè)，管理項目30項，達5萬平方米以上只有8個小區(qū)，管理面積173萬平方米。

（四）業(yè)主委員會管理機構設置差別，深圳市將業(yè)主委員會的選舉與日常工作劃歸到社區(qū)工作站或街道居民委員會，有利于業(yè)主（也是居民）與社區(qū)的聯系與小區(qū)管理的協調，我市物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會選舉及投訴、歸屬物業(yè)管理主管部門。

（五）水電抄表的差別：深圳市物業(yè)小區(qū)的用電全部由電力部門抄表到戶，水除高層二次加壓外，也全部抄表到戶，我市截止目前水電抄表到戶仍沒有落實，是物業(yè)投訴的焦點、也是物業(yè)管理的難點。

三、幾點建議。

物業(yè)管理涉及面廣，情況錯綜復雜，要走向成熟，還需要一個漫長的發(fā)展過程，盡管我市與深圳有許多不同之處，但深圳在管理理念和管理模式上還有許多我們可以學習和借鑒的地方，為此在今后的物業(yè)管理工作中注意作好以下幾個方面：

（一）物業(yè)管理部門應積極主動的向政府及有關部門作好工作匯報和意見反饋，在認真調查研究的基礎上，多拿建設性意見，爭取領導的重視和支持。

（二）加大物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳，要通過各種宣傳形式使物業(yè)管理法規(guī)深入人心，不斷轉變人們對物業(yè)管理的重要性和必要性的認識，要通過宣傳樹立我市市民物業(yè)消費商品觀念，增強業(yè)主自治自律意識，推進物業(yè)管理邁向規(guī)范化、法制化軌道。

（三）不斷完善物業(yè)管理政策法規(guī)，目前我市出臺的《安康市城市居住區(qū)物業(yè)管理實施辦法》和《安康市住宅共用部位共用設施設備專項維修資金管理使用辦法》等一批法規(guī)，為促進我市物業(yè)管理發(fā)展起到了積極作用，但針對性政策缺位，應加快出臺《安康市物業(yè)管理投訴受理暫行辦法》、《住宅共用部位共用設施設備專項維修資金使用續(xù)籌辦法》和《安康市城市居住區(qū)業(yè)主大會指導規(guī)則》等地方性政策法規(guī)，進一步完善政策法規(guī)體系。

（四）加強領導，建立物業(yè)管理相適應的組織機構，一是應建立物業(yè)管理高層次的議事，決策權威機構，指導政策法規(guī)的執(zhí)行和研究超越信訪部門，物業(yè)主管部門權限的熱點、難點問題，尤其是一些長期議而不決困擾政府部門工作秩序的問題；二是根據目前我市物業(yè)管理市場發(fā)展需要應組建安康市物業(yè)管理協會，提升物業(yè)管理自我約束，自我管理能力和發(fā)展空間，為繁榮物業(yè)市場，共創(chuàng)文明城市共負職責。

（五）強化物業(yè)管理監(jiān)管力度，全面提高物業(yè)管理質量。一是要建立監(jiān)督管理制度，不定期對物業(yè)企業(yè)進行綜合檢查和抽查，尤其對經過等級評定的小區(qū)，更要從服務標準上嚴要求嚴管理，達到服務與收費相一致；二是建立物業(yè)企業(yè)信用檔案，從評定先進單位、文明小區(qū)活動中鼓勵企業(yè)講信譽、守信用；三是加強企業(yè)資質管理，對業(yè)主投訴多服務質量差限期整改、堅持不改的企業(yè)降低資質等級或注銷其資質證書。四是要求物業(yè)企業(yè)服務行為公開化，接受業(yè)主監(jiān)督，凡與業(yè)主簽定的合同內容要公開，服務項目、收費標準要公開，五是加大物業(yè)從業(yè)人員技能培訓，把堅持持證上崗與上崗培訓結合起來，使物業(yè)管理人員不斷提高管理水平，以適應物業(yè)管理產業(yè)發(fā)展需要。

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作者：jionns

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第五篇：物業(yè)管理考察報告

物業(yè)管理考察報告

應××國特許房屋經理學會的邀請，以中國物業(yè)管理協會常務副會長徐俊達為團長的物業(yè)管理考察團一行11人，于2004年11月23日—12月7日赴××國進行了考察和訪問，并與××國房屋特許經理學會進行了廣泛交流，收獲頗多，現將××國物業(yè)管理有關情況介紹如下。

一、××國住房建設和分配制度

在20世紀初，大約90的

××國人是靠租房解決居住問題的。到了20世紀未，××國推行住房制度改革，將國有住房出售給租戶，還有一些半官方的機構即住宅合作社也集資建房，將房屋出售或出租給中低收入家庭，還有一些經濟條件好的××國人直接從私人開發(fā)商手中購買房屋，但這個比例不高，大約占5左右。1980年以來到現在，××國各地區(qū)地方政府將150萬套房屋出售給了個人。目前為止，70的××國人擁有了自己的住房，其中在××格蘭這一比例達70，威爾士達到了73，蘇格蘭64，北愛爾蘭為75。一項調查表明，90的××國人希望擁有一套有產權的住房。政府將公有房屋出售給個人，價格是低于市場價格的，給了租戶很多優(yōu)惠，也促進了住房制度的改革。比如倫敦地區(qū)一套房屋，政府出售給個人時價格為169975××鎊，而購買者再次出售時價格可達207246××鎊，差價達4萬××鎊。我國從20世紀90年代開始的住房制度改革就借鑒了××國模式。

由于××國地多人少，大部分住宅以獨立式別墅存在，其次是聯體別墅，經濟條件較差的居民住高層住宅，這也決定了××國物業(yè)管理的類型。

二、××國物業(yè)管理類型

××國房屋的類型決定了物業(yè)管理的類型。一般來講，非住宅即商業(yè)樓宇的管理模式和我們差不多，管理的重點也是房屋及設備設施管理，包括設備的日常運行，維修和改造等。物業(yè)管理服務內容和標準通過物業(yè)管理委托合同約定，管理費用也大多采用傭金制。

而住宅的物業(yè)管理和我們有很大不同，比我們的物業(yè)管理要簡單，因為大部分人住在獨立式別墅里，別墅之間的道路、綠地及各種市政管線、設施均由政府部門維護管理，業(yè)主需每年交納物業(yè)稅（council

tax）,一套別墅（建筑面積200平方米左右）一年的物業(yè)稅大約1600××鎊，相當于一般職工工資（年工資36000××鎊）的，是完全可以承受的。業(yè)主房屋本身的維修管理，則由業(yè)主自行選擇物業(yè)管理公司來負責。當然，業(yè)主也可以自己做一些零維修的活兒，因為在××國，水、電零維修的人工費是非常貴，基本上是每半小時50××鎊，這和我們水、電

工非常廉價相反。

由于房屋互不相連，維修及管理服務都非常簡單，社區(qū)關系也非常簡單，很少會產生鄰里糾紛和共同事務的處理。

除了獨立式別墅外，還有少量的人住在高層樓房里，但是這些住宅區(qū)規(guī)模都比較小，不象我們大規(guī)模的社區(qū)，一般都是一棟樓為一個物業(yè)管理區(qū)域。這樣的樓房一般是由私人開發(fā)商建設的，物業(yè)管理也分為前期物業(yè)管理和正常期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理也是由開發(fā)商選定一家物業(yè)管理公司，開發(fā)商在出售房屋時，會制定一個公約，公約中明確物業(yè)公司的名稱，物業(yè)服務的內容、標準和服務收費，包括建設單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主三方各自的權利義務關系，購房人要對此予以認可。業(yè)主入住以后，可以成立業(yè)主委員會，業(yè)主委員會對開發(fā)商選擇的物業(yè)管理企業(yè)不滿意的，可以解聘，自行選擇滿意的物業(yè)公司。

住宅區(qū)的物業(yè)收費一般也采用包干制，每年是一個固定的數目，包括清潔、保安、房屋維修等服務成本以及物業(yè)公司的酬金。當然，帳目是需要向業(yè)主公開的，物業(yè)公司的帳目，業(yè)主可隨時隨地到稅務部門去查詢。對于小規(guī)模的樓宇，業(yè)主也許不會去選擇一個公司，而是直接選擇一個房屋經理，負責管理房屋事務，這樣對業(yè)主來講會節(jié)約一些費用。

關于業(yè)主的決策機制問題，也是通過召開業(yè)主大會來決定重大事務。如對樓宇公共部位的維修問題，到底該不該修，如何修，由所有受益業(yè)主共同協商決定。若全體業(yè)主達不成一致意見，則任何一個業(yè)主都可以向政府主管部門（類似我們的房產管理局）申請政府裁決，政府主管部門申請后，可以實地勘察，認為房屋存在安全隱患必須維修的，會責令全體業(yè)主限期達成一致意見，達不成一致意見的，政府部門會組織專業(yè)單位維修，維修費用由全體業(yè)主分攤，并在維修費用的基礎上加收30，作為政府的收入，此舉在于督促業(yè)主自行達成一致意見。

三、××國特許房屋經理學會

在××國，政府對從事物業(yè)管理的企業(yè)和個人沒有特別的限制。但有一個半官方的非贏利性組織，即××國特許房屋經理學會（chartered

itituteof

housing，簡稱“cih”），在物業(yè)管理行業(yè)非常12全文查看