第一篇：物業(yè)管理考察報告

去年底，上海市物業(yè)管理協(xié)會組織部分會員單位赴臺灣考察，考察團一行10人走訪了臺北、高雄、臺中、臺東、花蓮等城市，與臺灣物業(yè)管理協(xié)會、臺灣物業(yè)管理經(jīng)理人協(xié)會等同行進行了廣泛的交流，并召開了兩岸物業(yè)管理研討會。臺灣物業(yè)管理經(jīng)理人協(xié)會、高雄物業(yè)管理協(xié)會、太平洋管理公司、安朝管理公司、臺業(yè)管理公司的同行們對我們的考察非常熱情，作了

認真充分的準備，給考察團留下了深刻的印象，使我們的學(xué)習和考察取得了較好的效果。通過學(xué)習考察，我們對臺灣現(xiàn)行的物業(yè)管理模式和體制有了一定的了解。

一、臺灣物業(yè)管理的現(xiàn)狀

隨著先進國家的物業(yè)管理逐漸對臺灣產(chǎn)生影響，尤其是日本物業(yè)管理的成功經(jīng)驗和為社會創(chuàng)造了大量就業(yè)機會對臺灣產(chǎn)生了很大影響，同時臺灣的房產(chǎn)商也要求對不動產(chǎn)進行維護，1987年當局終于準予開放登記物業(yè)管理維護營業(yè)項目。從事物業(yè)管理的企業(yè)叫做公寓大廈管理維護公司。1995年，臺灣頒布了第一個物業(yè)管理法規(guī)，即《公寓大廈管理條例》，1997年又頒布《公寓大廈管理服務(wù)人管理辦法》，1998年6月臺灣建筑物管理維護經(jīng)理人協(xié)會（簡稱bma）成立，同年9月開放組織同業(yè)公會，設(shè)有臺北市、高雄市、臺中市、桃園縣公寓大廈管理維護商業(yè)同業(yè)公會，并由臺灣建筑物管理維護經(jīng)理人協(xié)會整合業(yè)者，致力“建構(gòu)法制環(huán)境，推廣專業(yè)技能、提升業(yè)界形象”，積極參與政府法規(guī)制定與修改，建筑物管理維護經(jīng)理人協(xié)會以發(fā)展建筑物管理維護知識技術(shù)，提升建筑物管理維護服務(wù)質(zhì)量為目標，多年來不斷辦理研討會、觀摩考察，并與兩岸三地（臺灣、上海、香港）及日本、英國交流，積極參與國際協(xié)會活動，包括世界不動產(chǎn)協(xié)會和世界建筑物服務(wù)廠商聯(lián)盟。目前臺灣公寓大廈管理維護公司參與公會者近100家，加入bma的有50余家，這些公司的市場占有率在80%以上。但公司名稱并未統(tǒng)一規(guī)定。，臺灣又成立了中華物業(yè)管理協(xié)會。

目前臺灣物業(yè)管理服務(wù)業(yè)中，公寓大廈管理維護公司約有450家，從業(yè)人員約5萬，清潔服務(wù)公司約7400家，從業(yè)人員約15萬人，合計約為20萬人，年產(chǎn)值約500億元（新臺幣，約125億人民幣）。保全公司有452家，從業(yè)人員3.6萬人，其中駐衛(wèi)保全年產(chǎn)值約有150億元（新臺幣，約37億人民幣）。

臺灣物業(yè)管理服務(wù)業(yè)依其服務(wù)項目可分為三類：第一類為建筑物與環(huán)境的使用管理與維護，提供建筑物與環(huán)境管理維護、清潔、保全、公共安全檢查、消防安全設(shè)備及附屬設(shè)施設(shè)備檢修等服務(wù)；第二類為生活與商業(yè)支援服務(wù)，提供物業(yè)代辦及咨詢行業(yè)、事務(wù)管理、物業(yè)生活服務(wù)、社區(qū)網(wǎng)路、照顧服務(wù)、保姆、宅配物流、生活產(chǎn)品（衣、食、住、行、育、樂）及商業(yè)支援服務(wù)；第三類為資產(chǎn)管理，提供不動產(chǎn)經(jīng)營顧問、開發(fā)租賃及投資管理等服務(wù)。

目前物業(yè)管理公司已跳出傳統(tǒng)觀念，服務(wù)的范圍也不僅限于安全等事項，而是從大樓的管理(來源：好范文 http://004km.cn/）到生活便利性的提供，物業(yè)管理公司所規(guī)劃的服務(wù)項目，已涵蓋了生活的各個層面。一些大型專業(yè)物業(yè)管理公司除了以上各項外，還提供生活服務(wù)、社區(qū)總體營造、租售服務(wù)及不動產(chǎn)營運規(guī)劃等服務(wù)，物業(yè)管理呈現(xiàn)多樣化及多元化。

1、社區(qū)治安管理必須有保全公司承擔

臺灣物業(yè)管理的業(yè)務(wù)因法令限制而被割裂分別存在于許多行業(yè)，包括公寓大廈管理維護業(yè)、保全業(yè)、清潔業(yè)、房屋中介業(yè)等，在《公寓大廈管理條例》及《公寓大廈管理服務(wù)人管理辦法》公布前，有各種不同的公司形態(tài)，普遍的是建筑物管理維護公司，其他也有大樓管理顧問公司、清潔公司、機電工程公司等，也提供一些單項或多項的物業(yè)管理服務(wù)。特別有意思的是，在臺灣，物業(yè)管理公司與保全公司經(jīng)常無法有效區(qū)分，其主要原因是因為物業(yè)管理中有關(guān)安全管理項目在臺灣的《保全業(yè)法》中規(guī)定屬于保全公司營業(yè)項目，物業(yè)管理公司不得承攬保全業(yè)務(wù)。但是在實際的商業(yè)營運中，保全公司常涉足物業(yè)管理的營運模式，物業(yè)管理公司也往往會“入侵”保全公司的營業(yè)領(lǐng)域，表現(xiàn)形式就是一家公司兩塊牌照。這與國內(nèi)保安公司（相當于臺灣的保全公司）以駐衛(wèi)保安工作為主，物業(yè)管理公司（相當于臺灣的公寓大廈管理維護公司）也可雇用保安員從事駐衛(wèi)保安工作的方式不盡相同。

2、社會比較重視物業(yè)管理

建筑管理維護公司在臺灣普遍成立也不過10幾年的歷史，近，臺灣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，維護公司數(shù)量也不斷增加。但是臺灣對從事建筑物管理維護的要求很嚴格，企業(yè)的準入“門檻”很高。根據(jù)《公寓大廈管理服務(wù)人管理辦法》

第二篇：物業(yè)管理考察報告

應(yīng)××國特許房屋經(jīng)理學(xué)會的邀請，以中國物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)副會長徐俊達為團長的物業(yè)管理考察團一行11人，于2004年11月23日—12月7日赴××國進行了考察和訪問，并與××國房屋特許經(jīng)理學(xué)會進行了廣泛交流，收獲頗多，現(xiàn)將××國物業(yè)管理有關(guān)情況介紹如下。

一、××國住房建設(shè)和分配制度

在20世紀初，大約90的××國人是靠租房解決居住問題的。到了20世紀未，××國推行住房制度改革，將國有住房出售給租戶，還有一些半官方的機構(gòu)即住宅合作社也集資建房，將房屋出售或出租給中低收入家庭，還有一些經(jīng)濟條件好的××國人直接從私人開發(fā)商手中購買房屋，但這個比例不高，大約占5左右。1980年以來到現(xiàn)在，××國各地區(qū)地方政府將150萬套房屋出售給了個人。目前為止，70的××國人擁有了自己的住房，其中在××格蘭這一比例達70，威爾士達到了73，蘇格蘭64，北愛爾蘭為75。一項調(diào)查表明，90的××國人希望擁有一套有產(chǎn)權(quán)的住房。政府將公有房屋出售給個人，價格是低于市場價格的，給了租戶很多優(yōu)惠，也促進了住房制度的改革。比如倫敦地區(qū)一套房屋，政府出售給個人時價格為169975××鎊，而購買者再次出售時價格可達207246××鎊，差價達4萬××鎊。我國從20世紀90年代開始的住房制度改革就借鑒了××國模式。

由于××國地多人少，大部分住宅以獨立式別墅存在，其次是聯(lián)體別墅，經(jīng)濟條件較差的居民住高層住宅，這也決定了××國物業(yè)管理的類型。

二、××國物業(yè)管理類型

××國房屋的類型決定了物業(yè)管理的類型。一般來講，非住宅即商業(yè)樓宇的管理模式和我們差不多，管理的重點也是房屋及設(shè)備設(shè)施管理，包括設(shè)備的日常運行，維修和改造等。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標準通過物業(yè)管理委托合同約定，管理費用也大多采用傭金制。

而住宅的物業(yè)管理和我們有很大不同，比我們的物業(yè)管理要簡單，因為大部分人住在獨立式別墅里，別墅之間的道路、綠地及各種市政管線、設(shè)施均由政府部門維護管理，業(yè)主需每年交納物業(yè)稅（council

tax）,一套別墅（建筑面積200平方米左右）一年的物業(yè)稅大約1600××鎊，相當于一般職工工資（年工資36000××鎊）的4.4，是完全可以承受的。業(yè)主房屋本身的維修管理，則由業(yè)主自行選擇物業(yè)管理公司來負責。當然，業(yè)主也可以自己做一些零維修的活兒，因為在××國，水、電零維修的人工費是非常貴，基本上是每半小時50××鎊，這和我們水、電工非常廉價相反。

由于房屋互不相連，維修及管理服務(wù)都非常簡單，社區(qū)關(guān)系也非常簡單，很少會產(chǎn)生鄰里糾紛和共同事務(wù)的處理。

除了獨立式別墅外，還有少量的人住在高層樓房里，但是這些住宅區(qū)規(guī)模都比較小，不象我們大規(guī)模的社區(qū)，一般都是一棟樓為一個物業(yè)管理區(qū)域。這樣的樓房一般是由私人開發(fā)商建設(shè)的，物業(yè)管理也分為前期物業(yè)管理和正常期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理也是由開發(fā)商選定一家物業(yè)管理公司，原創(chuàng)：http://004km.cn/開發(fā)商在出售房屋時，會制定一個公約，公約中明確物業(yè)公司的名稱，物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標準和服務(wù)收費，包括建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主三方各自的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，購房人要對此予以認可。業(yè)主入住以后，可以成立業(yè)主委員會，業(yè)主委員會對開發(fā)商選擇的物業(yè)管理企業(yè)不滿意的，可以解聘，自行選擇滿意的物業(yè)公司。

住宅區(qū)的物業(yè)收費一般也采用包干制，每年是一個固定的數(shù)目，包括清潔、保安、房屋維修等服務(wù)成本以及物業(yè)公司的酬金。當然，帳目是需要向業(yè)主公開的，物業(yè)公司的帳目，業(yè)主可隨時隨地到稅務(wù)部門去查詢。對于小規(guī)模的樓宇，業(yè)主也許不會去選擇一個公司，而是直接選擇一個房屋經(jīng)理，負責管理房屋事務(wù)，這樣對業(yè)主來講會節(jié)約一些費用。

關(guān)于業(yè)主的決策機制問題，也是通過召開業(yè)主大會來決定重大事務(wù)。如對樓宇公共部位的維修問題，到底該不該修，如何修，由所有受益業(yè)主共同協(xié)商決定。若全體業(yè)主達不成一致意見，則任何一個業(yè)主都可以向政府主管部門（類似我們的房產(chǎn)管理局）申請政府裁決，政府主管部門申請后，可以實地勘察，認為房屋存在安全隱患必須維修的，會責令全體業(yè)主限期達成一致意見，達不成一致意見的，政府部門會組織專業(yè)單位維修，維修費用由全體業(yè)主分攤，并在維修費用的基礎(chǔ)上加收30，作為政府的收入，此舉在于督促業(yè)主自行達成一致意見。

三、××國特許房屋經(jīng)理學(xué)會

在××國，政府對從事物業(yè)管理的企業(yè)和個人沒有特別的限制。但有一個半官方的非贏利性組織，即××國特許房屋經(jīng)理學(xué)會（chartered

itituteof

housing，簡稱“cih”），在物業(yè)管理行業(yè)非常

有權(quán)威性,專門負責物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)和交流，他不受政治派別所左右。其宗旨皆在提高房屋管理的科學(xué)性和藝術(shù)性。該學(xué)會成立于19世紀中葉，是一個只接受個人會員的組織，目前有會員18000多人，大部分會員在××國，我國香港地區(qū)有2000多會員。該學(xué)會的經(jīng)濟來源主要靠會員會費和提供各種諸如培訓(xùn)服務(wù)所有的費用，如有贏利歸組織全體成員所有。

學(xué)會的機構(gòu)有理事會，由在行業(yè)里有名望的人擔任，共31人。學(xué)會總部設(shè)在××國考文垂市（coventry），總部設(shè)有專業(yè)發(fā)展部、聯(lián)合服務(wù)部、政策部、培訓(xùn)教育部、企業(yè)事務(wù)及秘書部等，在××國很多地區(qū)及我國香港地區(qū)設(shè)有分部。雖然加入學(xué)會并非是強制性的，但是一旦成為會員，受聘于物業(yè)公司或業(yè)主的機會比較多，因此，要在××國從事物業(yè)管理，加入該學(xué)會非常必要。學(xué)會在行業(yè)地位非常高，可以代表全行業(yè)與政府就有關(guān)問題進行談判。

加入該學(xué)會的條件是：直接從事房屋維修和服務(wù)的從業(yè)者，或者3年全職大學(xué)生或5年半脫產(chǎn)大學(xué)生，加上一年的實踐，就可以申請加入學(xué)會。應(yīng)該說，入會門檻并不高。但加入學(xué)會以后，學(xué)會對會員提供的服務(wù)是非常多的，主要的服務(wù)是培訓(xùn)，通過培訓(xùn)傳授專業(yè)知識，提高競爭能力，從而更好地為雇主服務(wù)。每年分部對會員都有培訓(xùn)，總部每年還會召開一個全球性的年會。培訓(xùn)的內(nèi)容包括房屋政策，實際操作經(jīng)驗，房地產(chǎn)金融知識等。平時給會員提供的服務(wù)包括各種各樣的專題培訓(xùn)，還有辦的學(xué)會雜志，周刊、月刊等。

四、住房管理注冊學(xué)院（cpd）的多種培訓(xùn)模式

cih最具特色的就是各種形式針對不同人群的培訓(xùn)課程。cih下屬的住房管理注冊學(xué)院是一所在住房管理領(lǐng)域內(nèi)提供卓越的專業(yè)培訓(xùn)以及專業(yè)學(xué)習的學(xué)院。無論是想要深造的個人,或是需要學(xué)習新政策的公司員工;或者正在重組公司的人員,學(xué)院都能夠提供量身訂做的系列培訓(xùn)以符合需求，也可為業(yè)主或一線管理員工提供遠程學(xué)習課程。

學(xué)習可以通過兩種方式,一種是在遍布××國，威爾士，蘇格蘭和北愛爾蘭的學(xué)院以職工脫產(chǎn)形式學(xué)習；另一種是以遠程學(xué)習方式進行cih資格認證的學(xué)習，cih資格認證是一種適合大多數(shù)人的學(xué)習方法。具體來講，培訓(xùn)方式如下：

（一）成為cih的a級會員,包括以會員價購買專業(yè)用書如報告等，有權(quán)從本地進入cih網(wǎng)絡(luò),免費的政策信息及建議，以會員價格參加cih培訓(xùn),研討會以及會議，有權(quán)使用全部住房管理教育問題的建議書,實踐培訓(xùn)以及職業(yè)信息和提供時事通訊電子周刊,以保證學(xué)員掌握最新專業(yè)動態(tài)，提供住房管理資料以及住房管理內(nèi)部刊物。

（二）二級認證課程設(shè)計可滿足以下人群需求:現(xiàn)在并未從事住房管理行業(yè)，但在考慮將來應(yīng)聘住房管理相關(guān)職位的人士；業(yè)戶希望了解住房知識的；加入住房管理行業(yè)的新人，希望提升對于住房管理的整體認識；在住房管理相關(guān)領(lǐng)域內(nèi)工作。二級認證相當于gcse(a-c級)或mvq二級資格。二級認證須完成以下四個單位：什么是住房管理，住房管理中的溝通技能，住房管理中的個人發(fā)展。

（三）三級認證課程設(shè)計可滿足以下人群需求：住房管理領(lǐng)域內(nèi)的專業(yè)人士,如工程管理與維護人員，希望參與到住房管理服務(wù)中的業(yè)主;希望獲取專業(yè)技能的一線住房管理工作者。三級認證須完成下述課程：房屋及設(shè)施設(shè)備管理與維護；可持續(xù)發(fā)展社區(qū)；看護及門房服務(wù)等。完成三級住房管理資格認證，將成為cih的合作會員，在名字后面，亦可使用certcih的縮寫以證明專業(yè)身份。

（四）四級認證課程設(shè)計可滿足以下人群不同需求：希望在企業(yè)內(nèi)達到管理層職位的人士；希望在支持性住房管理，學(xué)生宿舍管理或普通住宅管理領(lǐng)域內(nèi)獲得高級技能的人士；希望完成cih專業(yè)資格認證第一部分的人士。在一年內(nèi)，可以完成4級住房管理資格認證，包括以下內(nèi)容：住房管理；支持性住房；學(xué)生宿舍管理。完成4級資格認證將幫助您成為cih的合作會員并可以名字的后面加上certcih的縮寫以表明專業(yè)身份。

（五）遠程教育

cih建有遠程教育中心以幫助學(xué)員在不方便脫產(chǎn)學(xué)習的情況下進行學(xué)習。遠程教育中心每年3月和9月招生，并設(shè)有三級和四級全部課程。

遠程教育是一種靈活機動的學(xué)習方式，它可在工作之余，及時對專業(yè)技能進行充電，以擴大個人職業(yè)前景。當無法選擇脫產(chǎn)學(xué)習時，遠程教育可提供給一個獲取專業(yè)資格論證的學(xué)習機會。當開始課程學(xué)時，學(xué)院將設(shè)定以固定的指導(dǎo)日期，批改學(xué)員的作業(yè)并給予反饋意見。

另外，學(xué)員通過學(xué)習取得cih的職業(yè)資格，這也是國家認可的職業(yè)資格認證，在競爭激烈的雇傭市場,取得資格認證能幫個人在申請職位時顯出優(yōu)勢。

四、××國物業(yè)管理經(jīng)驗給我們的啟示

××國的物業(yè)類型相對單一，尤其是住宅以別墅為主，物業(yè)管理相對比較簡單，工作重點側(cè)重于解決技術(shù)層面的問題。而我國住宅以集合式為主，相鄰關(guān)系和共有關(guān)系復(fù)雜，物業(yè)管理公司側(cè)重于公共關(guān)系的協(xié)調(diào)和公共事務(wù)的處理。但他山之石，可以攻玉，××國物業(yè)管理還是有很多地方值得我們借鑒學(xué)習。

（一）政府對物業(yè)管理活動中的干預(yù)和監(jiān)督不可缺少

物業(yè)管理服務(wù)是一種民事活動，但它是涉及千家萬戶利益的公共性服務(wù)，因此政府部門必須加大行政監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，創(chuàng)造公平的市場環(huán)境，保護廣大消費者的權(quán)益。目前出現(xiàn)的一些新舊物業(yè)公司接撤管糾紛，業(yè)主內(nèi)部之間的爭議久拖不決等，很多地方政府主管部門或采取回避態(tài)度，將問題推由業(yè)主通過司法途徑解決，或想管但束手無策，其實這不利于矛盾的迅速化解，不利于社區(qū)乃至社會的穩(wěn)定。在這方面，××國房屋管理政策規(guī)定，原創(chuàng)：http://004km.cn/業(yè)主會議因維修達不成一致意見的，任何一個業(yè)主都可以申請政府部門裁決，這樣有利于房屋得到及時維修，保障廣大業(yè)主的權(quán)益，也避免問題議而不決，從而促進業(yè)主提高協(xié)商效率。因此，在社會主義市場經(jīng)濟建立初期，法制還不健全的情況下，政府對物業(yè)管理活動的適當干預(yù)和監(jiān)督是非常有必要的。

（二）加大對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)，是提高物業(yè)管理服務(wù)水平的根本途徑

中國物業(yè)管理業(yè)經(jīng)過二十多年的發(fā)展，已經(jīng)成為拉動國民經(jīng)濟增長、增加就業(yè)崗位的一支重要產(chǎn)業(yè)力量，它在保障房屋的安全合理使用，為業(yè)主創(chuàng)造良好的生活工作環(huán)境，促進社會穩(wěn)定發(fā)揮了積極作用。但我們?nèi)詰?yīng)看到，物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量眾多，水平卻參差不齊。仍存在南北差異，東西差異。即使同一個城市，物業(yè)管理企業(yè)之間的水平差距也很大。既有深受業(yè)主贊揚的優(yōu)秀企業(yè)，也有業(yè)主十分痛恨的劣質(zhì)企業(yè)。要提高物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)水平，減少業(yè)主投訴，從而提高業(yè)主滿意率。目前光靠市場競爭機制是不能解決問題的，主要原因是當前市場準入門檻低，進入行業(yè)后，優(yōu)勝劣汰的市場競爭機制還不能完全發(fā)揮作用。且由于物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展過快，管理房屋人員素質(zhì)跟不上業(yè)主不斷增長的物業(yè)服務(wù)需求。即使業(yè)主大會行使決策權(quán)，更換了物業(yè)管理公司，但新來的物業(yè)管理公司未必比原來的公司強，原因就在于從業(yè)人員素質(zhì)普遍偏低，更換物業(yè)管理公司解決不了業(yè)主問題。因此，我們可以借鑒××國特許房屋經(jīng)理學(xué)會的培訓(xùn)制度。一個員工進入物業(yè)管理行業(yè)容易，但是進入行業(yè)后，能夠受到各種形式各種內(nèi)容的終身教育培訓(xùn)，不斷學(xué)習專業(yè)知識，培養(yǎng)服務(wù)意識，樹立職業(yè)道德，提高職業(yè)技能，從而能為為業(yè)主提供更加專業(yè)的服務(wù)。只有這樣，才會提升行業(yè)的整體服務(wù)水平，減少物業(yè)管理糾紛，增加業(yè)主的滿意率。

《物業(yè)管理考察報告》

第三篇：物業(yè)管理考察報告

應(yīng)××國特許房屋經(jīng)理學(xué)會的邀請，以中國物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)副會長徐俊達為團長的物業(yè)管理考察團一行11人，于2004年11月23日—12月7日赴××國進行了考察和訪問，并與××國房屋特許經(jīng)理學(xué)會進行了廣泛交流，收獲頗多，現(xiàn)將××國物業(yè)管理有關(guān)情況介紹如下。

一、××國住房建設(shè)和分配制度

在20世紀初，大約90的××國人是靠租房解決居住問題的。到了20世紀未，××國推行住房制度改革，將國有住房出售給租戶，還有一些半官方的機構(gòu)即住宅合作社也集資建房，將房屋出售或出租給中低收入家庭，還有一些經(jīng)濟條件好的××國人直接從私人開發(fā)商手中購買房屋，但這個比例不高，大約占5左右。1980年以來到現(xiàn)在，××國各地區(qū)地方政府將150萬套房屋出售給了個人。目前為止，70的××國人擁有了自己的住房，其中在××格蘭這一比例達70，威爾士達到了73，蘇格蘭64，北愛爾蘭為75。一項調(diào)查表明，90的××國人希望擁有一套有產(chǎn)權(quán)的住房。政府將公有房屋出售給個人，價格是低于市場價格的，給了租戶很多優(yōu)惠，也促進了住房制度的改革。比如倫敦地區(qū)一套房屋，政府出售給個人時價格為169975××鎊，而購買者再次出售時價格可達207246××鎊，差價達4萬××鎊。我國從20世紀90年代開始的住房制度改革就借鑒了××國模式。

由于××國地多人少，大部分住宅以獨立式別墅存在，其次是聯(lián)體別墅，經(jīng)濟條件較差的居民住高層住宅，這也決定了××國物業(yè)管理的類型。

二、××國物業(yè)管理類型

××國房屋的類型決定了物業(yè)管理的類型。一般來講，非住宅即商業(yè)樓宇的管理模式和我們差不多，管理的重點也是房屋及設(shè)備設(shè)施管理，包括設(shè)備的日常運行，維修和改造等。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標準通過物業(yè)管理委托合同約定，管理費用也大多采用傭金制。

而住宅的物業(yè)管理和我們有很大不同，比我們的物業(yè)管理要簡單，因為大部分人住在獨立式別墅里，別墅之間的道路、綠地及各種市政管線、設(shè)施均由政府部門維護管理，業(yè)主需每年交納物業(yè)稅（council

tax）,一套別墅（建筑面積200平方米左右）一年的物業(yè)稅大約1600××鎊，相當于一般職工工資（年工資36000××鎊）的4.4，是完全可以承受的。業(yè)主房屋本身的維修管理，則由業(yè)主自行選擇物業(yè)管理公司來負責。當然，業(yè)主也可以自己做一些零維修的活兒，因為在××國，水、電零維修的人工費是非常貴，基本上是每半小時50××鎊，這和我們水、電工非常廉價相反。

由于房屋互不相連，維修及管理服務(wù)都非常簡單，社區(qū)關(guān)系也非常簡單，很少會產(chǎn)生鄰里糾紛和共同事務(wù)的處理。

除了獨立式別墅外，還有少量的人住在高層樓房里，但是這些住宅區(qū)規(guī)模都比較小，不象我們大規(guī)模的社區(qū)，一般都是一棟樓為一個物業(yè)管理區(qū)域。這樣的樓房一般是由私人開發(fā)商建設(shè)的，物業(yè)管理也分為前期物業(yè)管理和正常期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理也是由開發(fā)商選定一家物業(yè)管理公司，原創(chuàng)：http://004km.cn開發(fā)商在出售房屋時，會制定一個公約，公約中明確物業(yè)公司的名稱，物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標準和服務(wù)收費，包括建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主三方各自的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，購房人要對此予以認可。業(yè)主入住以后，可以成立業(yè)主委員會，業(yè)主委員會對開發(fā)商選擇的物業(yè)管理企業(yè)不滿意的，可以解聘，自行選擇滿意的物業(yè)公司。

住宅區(qū)的物業(yè)收費一般也采用包干制，每年是一個固定的數(shù)目，包括清潔、保安、房屋維修等服務(wù)成本以及物業(yè)公司的酬金。當然，帳目是需要向業(yè)主公開的，物業(yè)公司的帳目，業(yè)主可隨時隨地到稅務(wù)部門去查詢。對于小規(guī)模的樓宇，業(yè)主也許不會去選擇一個公司，而是直接選擇一個房屋經(jīng)理，負責管理房屋事務(wù)，這樣對業(yè)主來講會節(jié)約一些費用。

關(guān)于業(yè)主的決策機制問題，也是通過召開業(yè)主大會來決定重大事務(wù)。如對樓宇公共部位的維修問題，到底該不該修，如何修，由所有受益業(yè)主共同協(xié)商決定。若全體業(yè)主達不成一致意見，則任何一個業(yè)主都可以向政府主管部門（類似我們的房產(chǎn)管理局）申請政府裁決，政府主管部門申請后，可以實地勘察，認為房屋存在安全隱患必須維修的，會責令全體業(yè)主限期達成一致意見，達不成一致意見的，政府部門會組織專業(yè)單位維修，維修費用由全體業(yè)主分攤，并在維修費用的基礎(chǔ)上加收30，作為政府的收入，此舉在于督促業(yè)主自行達成一致意見。

三、××國特許房屋經(jīng)理學(xué)會

在××國，政府對從事物業(yè)管理的企業(yè)和個人沒有特別的限制。但有一個半官方的非贏利性組織，即××國特許房屋經(jīng)理學(xué)會（chartered

itituteof

housing，簡稱“cih”），在物業(yè)管理行業(yè)非

第四篇：物業(yè)管理考察報告

物業(yè)管理考察報告

2005年9月5日我局組織城區(qū)物業(yè)公司經(jīng)理赴全國率先實施物業(yè)管理的先進城市———深圳市房管局進行了實地考察，考察座談會于9月7日上午在深圳市房管局賓館進行，深圳市房管局物業(yè)處副處長、辦公室主任、物業(yè)協(xié)會會長及二位物業(yè)公司經(jīng)理參加，座談會就怎樣加強對物業(yè)公司管理，怎樣推行前期物業(yè)管理招投標等問題進行了深入廣泛的交流，從中使考察人員受益非淺，達到了考察的目的和效果，現(xiàn)將有關(guān)情況匯報如下：

一、考察情況

（一）政府重視，加強領(lǐng)導(dǎo)、健全機構(gòu)。

深圳市政府把物業(yè)管理工作列入政府重要工作之一，把打造文明城市與建設(shè)文明小區(qū)緊密結(jié)合在一起，十分重視組織領(lǐng)導(dǎo)和組織建設(shè)。

1、組織領(lǐng)導(dǎo)層次高，深圳市成立物業(yè)管理委員會由市政府牽頭，主管副市長任委員會主任，深圳市政府副秘書長、深圳市住宅局長任副主任、成員由6個行政區(qū)和計劃、財政、國土等13個部門領(lǐng)導(dǎo)及深大電話公司等4個企業(yè)負責人組織；委員會下設(shè)辦公室和物業(yè)管理招標辦辦公室，兩個辦公室均設(shè)在深圳市住宅局，負責日常工作；各區(qū)人民政府也成立相應(yīng)機構(gòu)，領(lǐng)導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理和老住宅區(qū)整治改造工作。

2、建立合理業(yè)主委員會組成監(jiān)管管理機制，齊抓共管。一是各物業(yè)行政主管部門對業(yè)主大會，業(yè)主委員會的成立及活動進行指導(dǎo)，監(jiān)督和管理。二是街道辦事處，社區(qū)工作者或社區(qū)居委會負責業(yè)主大會的成立及首屆業(yè)主委員會的選舉工作，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會，業(yè)主委員會的日常工作，并處理物業(yè)管理與社會管理的相互關(guān)系。三是由物業(yè)主管部門、政法委、維護辦、街道辦事處、社區(qū)工作站或居委會、派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)組織聯(lián)席會，聯(lián)席會由街道辦事處召集和主持，主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的疑難問題，（二）、重視法制建設(shè)。

深圳市物業(yè)管理起步早，政策法規(guī)建立超前，對發(fā)展物業(yè)管理具有前瞻性和預(yù)見性，1994年出臺了《深圳市經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》。開創(chuàng)了我國物業(yè)管理法制建設(shè)先例，之后相繼出臺了《深圳市經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》、《深圳市家庭裝飾裝修管理辦法》、《深圳市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》等十二種物業(yè)管理政策法規(guī)。為深圳市物業(yè)管理的健康發(fā)展起到了重要作用，從時間上看，我國制定的一系列物業(yè)管理政策都是在深圳經(jīng)濟特區(qū)制定的物業(yè)管理政策法規(guī)的基礎(chǔ)上修改出臺。

（三）加強開發(fā)、物業(yè)綜合管理推動物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

1、深圳市現(xiàn)有注冊物業(yè)管理企業(yè)898個，管理項目3500余項，對物業(yè)企業(yè)的管理主要是資質(zhì)管理，除每年進行年檢外，在適當時間與工商部門聯(lián)合檢查，檢查內(nèi)容包括：企業(yè)是否按申報項目操作，企業(yè)是否帳目公開，企業(yè)實際操作是否降低資質(zhì)申報條件，對外來企業(yè)實行登記備案制度等，通過檢查整頓規(guī)范提高管理水平，減少業(yè)主投訴。

2、嚴格推行物業(yè)管理合同和業(yè)主公約必須是在開發(fā)企業(yè)售房時就與業(yè)主簽定，而不是在向業(yè)主交房時簽定物業(yè)合同和公約。

3、加強物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)，深圳市專門設(shè)有房地產(chǎn)和物業(yè)管理進修學(xué)院，為上崗培訓(xùn)和繼續(xù)教育創(chuàng)造了先決條件，學(xué)院每年不斷循環(huán)組織物業(yè)管理人員培訓(xùn)，新的物業(yè)管理政策法規(guī)和物業(yè)管理理念不斷從這里輸出，從而提高員工素質(zhì)和管理水平。

4、建立物業(yè)管理招投標機制，把物業(yè)管理引入市場機制，2000年下發(fā)了招投標管理工作通知。成立了招投標辦公室，制定了招投標有關(guān)程序規(guī)定，設(shè)立考評專家?guī)?，在一些?guī)模小區(qū)開展了招投標工作，對達到5萬平方米的小區(qū)準備強行啟動招投標。

（四）全方位、多角度解決物業(yè)收費問題。

一是通過煤體加強物業(yè)管理宣傳工作，二是要求開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽定的物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主公約內(nèi)容必須明確到位，三是物業(yè)企業(yè)的服務(wù)承諾要到位，四是對惡性欠費的業(yè)主物業(yè)管理人員耐心上門催收或找工作單位，單位解決不了的起訴法院，五是要求業(yè)主委員會成員帶頭交納，不能拖欠，也不能領(lǐng)導(dǎo)業(yè)主集體拒繳或組織上訪，深圳市物業(yè)平均收費率達98%。

二、我市與深圳市物業(yè)管理的差距。

（二）經(jīng)濟基礎(chǔ)的差別，深圳是一個經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，城市整體生活質(zhì)量和生活水平我市是無法相提并論的，在深圳人們追求的是高收入、高消費，深圳市物業(yè)收費每平方米最低2.6元，而我市最高0.4元。

（三）、物業(yè)市場的差別：深圳具有一個龐大的物業(yè)管理市場，全市注冊企業(yè)898家，一級企業(yè)50家，管理項目3500余項，管理面積6000萬平方米。我市注冊物業(yè)企業(yè)25家，全為三級以下企業(yè)，管理項目30項，達5萬平方米以上只有8個小區(qū)，管理面積173萬平方米。

（四）業(yè)主委員會管理機構(gòu)設(shè)置差別，深圳市將業(yè)主委員會的選舉與日常工作劃歸到社區(qū)工作站或街道居民委員會，有利于業(yè)主（也是居民）與社區(qū)的聯(lián)系與小區(qū)管理的協(xié)調(diào)，我市物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會選舉及投訴、歸屬物業(yè)管理主管部門。

（五）水電抄表的差別：深圳市物業(yè)小區(qū)的用電全部由電力部門抄表到戶，水除高層二次加壓外，也全部抄表到戶，我市截止目前水電抄表到戶仍沒有落實，是物業(yè)投訴的焦點、也是物業(yè)管理的難點。

三、幾點建議。

物業(yè)管理涉及面廣，情況錯綜復(fù)雜，要走向成熟，還需要一個漫長的發(fā)展過程，盡管我市與深圳有許多不同之處，但深圳在管理理念和管理模式上還有許多我們可以學(xué)習和借鑒的地方，為此在今后的物業(yè)管理工作中注意作好以下幾個方面：

（一）物業(yè)管理部門應(yīng)積極主動的向政府及有關(guān)部門作好工作匯報和意見反饋，在認真調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，多拿建設(shè)性意見，爭取領(lǐng)導(dǎo)的重視和支持。

（二）加大物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳，要通過各種宣傳形式使物業(yè)管理法規(guī)深入人心，不斷轉(zhuǎn)變?nèi)藗儗ξ飿I(yè)管理的重要性和必要性的認識，要通過宣傳樹立我市市民物業(yè)消費商品觀念，增強業(yè)主自治自律意識，推進物業(yè)管理邁向規(guī)范化、法制化軌道。

（三）不斷完善物業(yè)管理政策法規(guī)，目前我市出臺的《安康市城市居住區(qū)物業(yè)管理實施辦法》和《安康市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金管理使用辦法》等一批法規(guī)，為促進我市物業(yè)管理發(fā)展起到了積極作用，但針對性政策缺位，應(yīng)加快出臺《安康市物業(yè)管理投訴受理暫行辦法》、《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金使用續(xù)籌辦法》和《安康市城市居住區(qū)業(yè)主大會指導(dǎo)規(guī)則》等地方性政策法規(guī)，進一步完善政策法規(guī)體系。

（四）加強領(lǐng)導(dǎo)，建立物業(yè)管理相適應(yīng)的組織機構(gòu)，一是應(yīng)建立物業(yè)管理高層次的議事，決策權(quán)威機構(gòu)，指導(dǎo)政策法規(guī)的執(zhí)行和研究超越信訪部門，物業(yè)主管部門權(quán)限的熱點、難點問題，尤其是一些長期議而不決困擾政府部門工作秩序的問題；二是根據(jù)目前我市物業(yè)管理市場發(fā)展需要應(yīng)組建安康市物業(yè)管理協(xié)會，提升物業(yè)管理自我約束，自我管理能力和發(fā)展空間，為繁榮物業(yè)市場，共創(chuàng)文明城市共負職責。

（五）強化物業(yè)管理監(jiān)管力度，全面提高物業(yè)管理質(zhì)量。一是要建立監(jiān)督管理制度，不定期對物業(yè)企業(yè)進行綜合檢查和抽查，尤其對經(jīng)過等級評定的小區(qū)，更要從服務(wù)標準上嚴要求嚴管理，達到服務(wù)與收費相一致；二是建立物業(yè)企業(yè)信用檔案，從評定先進單位、文明小區(qū)活動中鼓勵企業(yè)講信譽、守信用；三是加強企業(yè)資質(zhì)管理，對業(yè)主投訴多服務(wù)質(zhì)量差限期整改、堅持不改的企業(yè)降低資質(zhì)等級或注銷其資質(zhì)證書。四是要求物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為公開化，接受業(yè)主監(jiān)督，凡與業(yè)主簽定的合同內(nèi)容要公開，服務(wù)項目、收費標準要公開，五是加大物業(yè)從業(yè)人員技能培訓(xùn)，把堅持持證上崗與上崗培訓(xùn)結(jié)合起來，使物業(yè)管理人員不斷提高管理水平，以適應(yīng)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要。

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作者：jionns

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第五篇：物業(yè)管理考察報告

物業(yè)管理考察報告

應(yīng)××國特許房屋經(jīng)理學(xué)會的邀請，以中國物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)副會長徐俊達為團長的物業(yè)管理考察團一行11人，于2004年11月23日—12月7日赴××國進行了考察和訪問，并與××國房屋特許經(jīng)理學(xué)會進行了廣泛交流，收獲頗多，現(xiàn)將××國物業(yè)管理有關(guān)情況介紹如下。

一、××國住房建設(shè)和分配制度

在20世紀初，大約90的

××國人是靠租房解決居住問題的。到了20世紀未，××國推行住房制度改革，將國有住房出售給租戶，還有一些半官方的機構(gòu)即住宅合作社也集資建房，將房屋出售或出租給中低收入家庭，還有一些經(jīng)濟條件好的××國人直接從私人開發(fā)商手中購買房屋，但這個比例不高，大約占5左右。1980年以來到現(xiàn)在，××國各地區(qū)地方政府將150萬套房屋出售給了個人。目前為止，70的××國人擁有了自己的住房，其中在××格蘭這一比例達70，威爾士達到了73，蘇格蘭64，北愛爾蘭為75。一項調(diào)查表明，90的××國人希望擁有一套有產(chǎn)權(quán)的住房。政府將公有房屋出售給個人，價格是低于市場價格的，給了租戶很多優(yōu)惠，也促進了住房制度的改革。比如倫敦地區(qū)一套房屋，政府出售給個人時價格為169975××鎊，而購買者再次出售時價格可達207246××鎊，差價達4萬××鎊。我國從20世紀90年代開始的住房制度改革就借鑒了××國模式。

由于××國地多人少，大部分住宅以獨立式別墅存在，其次是聯(lián)體別墅，經(jīng)濟條件較差的居民住高層住宅，這也決定了××國物業(yè)管理的類型。

二、××國物業(yè)管理類型

××國房屋的類型決定了物業(yè)管理的類型。一般來講，非住宅即商業(yè)樓宇的管理模式和我們差不多，管理的重點也是房屋及設(shè)備設(shè)施管理，包括設(shè)備的日常運行，維修和改造等。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標準通過物業(yè)管理委托合同約定，管理費用也大多采用傭金制。

而住宅的物業(yè)管理和我們有很大不同，比我們的物業(yè)管理要簡單，因為大部分人住在獨立式別墅里，別墅之間的道路、綠地及各種市政管線、設(shè)施均由政府部門維護管理，業(yè)主需每年交納物業(yè)稅（council

tax）,一套別墅（建筑面積200平方米左右）一年的物業(yè)稅大約1600××鎊，相當于一般職工工資（年工資36000××鎊）的，是完全可以承受的。業(yè)主房屋本身的維修管理，則由業(yè)主自行選擇物業(yè)管理公司來負責。當然，業(yè)主也可以自己做一些零維修的活兒，因為在××國，水、電零維修的人工費是非常貴，基本上是每半小時50××鎊，這和我們水、電

工非常廉價相反。

由于房屋互不相連，維修及管理服務(wù)都非常簡單，社區(qū)關(guān)系也非常簡單，很少會產(chǎn)生鄰里糾紛和共同事務(wù)的處理。

除了獨立式別墅外，還有少量的人住在高層樓房里，但是這些住宅區(qū)規(guī)模都比較小，不象我們大規(guī)模的社區(qū)，一般都是一棟樓為一個物業(yè)管理區(qū)域。這樣的樓房一般是由私人開發(fā)商建設(shè)的，物業(yè)管理也分為前期物業(yè)管理和正常期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理也是由開發(fā)商選定一家物業(yè)管理公司，開發(fā)商在出售房屋時，會制定一個公約，公約中明確物業(yè)公司的名稱，物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標準和服務(wù)收費，包括建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主三方各自的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，購房人要對此予以認可。業(yè)主入住以后，可以成立業(yè)主委員會，業(yè)主委員會對開發(fā)商選擇的物業(yè)管理企業(yè)不滿意的，可以解聘，自行選擇滿意的物業(yè)公司。

住宅區(qū)的物業(yè)收費一般也采用包干制，每年是一個固定的數(shù)目，包括清潔、保安、房屋維修等服務(wù)成本以及物業(yè)公司的酬金。當然，帳目是需要向業(yè)主公開的，物業(yè)公司的帳目，業(yè)主可隨時隨地到稅務(wù)部門去查詢。對于小規(guī)模的樓宇，業(yè)主也許不會去選擇一個公司，而是直接選擇一個房屋經(jīng)理，負責管理房屋事務(wù)，這樣對業(yè)主來講會節(jié)約一些費用。

關(guān)于業(yè)主的決策機制問題，也是通過召開業(yè)主大會來決定重大事務(wù)。如對樓宇公共部位的維修問題，到底該不該修，如何修，由所有受益業(yè)主共同協(xié)商決定。若全體業(yè)主達不成一致意見，則任何一個業(yè)主都可以向政府主管部門（類似我們的房產(chǎn)管理局）申請政府裁決，政府主管部門申請后，可以實地勘察，認為房屋存在安全隱患必須維修的，會責令全體業(yè)主限期達成一致意見，達不成一致意見的，政府部門會組織專業(yè)單位維修，維修費用由全體業(yè)主分攤，并在維修費用的基礎(chǔ)上加收30，作為政府的收入，此舉在于督促業(yè)主自行達成一致意見。

三、××國特許房屋經(jīng)理學(xué)會

在××國，政府對從事物業(yè)管理的企業(yè)和個人沒有特別的限制。但有一個半官方的非贏利性組織，即××國特許房屋經(jīng)理學(xué)會（chartered

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housing，簡稱“cih”），在物業(yè)管理行業(yè)非常12全文查看