第一篇：看不懂的物業(yè)收支清單 小區(qū)物業(yè)費公示

看不懂的物業(yè)收支清單 小區(qū)物業(yè)費公示“貓膩”多

《北京市物業(yè)管理辦法》頒布實施后，北京各小區(qū)物業(yè)公司基本都如期“曬”了賬單，但很多物業(yè)公示的賬單列項與實際不相符，還有故意隱瞞公共收益等，種種虛假做賬方式，或早已是物業(yè)行業(yè)經營的潛規(guī)則。

看不懂的物業(yè)收支清單

業(yè)主每年交的物業(yè)費都用哪兒了？為了解決這一疑問，根據市住建委此前要求，北京市的物業(yè)公司自今年起，開始向業(yè)主公示物業(yè)收支情況，盡管這一政策的初衷是為了化解因物業(yè)費花得不明不白導致業(yè)主與物業(yè)公司扯皮，但在實際執(zhí)行的過程中卻遭遇了物業(yè)公司的種種變相抵制。

家住天通苑[最新消息 價格 戶型 點評]北二區(qū)的李先生告訴記者，根據其所在小區(qū)物業(yè)公司北京方佳物業(yè)公司（以下簡稱“方佳物業(yè)”）提供給業(yè)主去年物業(yè)收支清單，2010年，方佳物業(yè)共計盈利103萬元，其中物業(yè)服務收入6439萬元，支出6476萬元，共虧損23萬元；物業(yè)經營收入3527萬元，成本支出3387萬元，盈利140萬元。

“雖然經營賺了錢，可這錢一來沒有為業(yè)主抵消物業(yè)費，二來更重要的是，哪賺的錢我們并不知道?！崩钕壬嬖V記者，雖然“物業(yè)經營收支情況”一欄中顯示最終收入了3527萬元，但其項下的子項目包括物業(yè)共用部分車位收入、外墻及電梯廣告收入、其他收入，均顯示收入為“0”。

“既然這些子項目收入都為零，那么這3527萬元的收入從哪里來的，為什么不公示呢？”在李先生看來，物業(yè)公示清單就是為了讓業(yè)主明明白白，但是現在依然看不懂，更重要的是，在小區(qū)內部，隨處可見各種經營性質的廣告欄，塔樓部分電梯內，也出現了廣告，共用部分的收費車位也被租用得滿滿當當，這部分收益到哪去了，3527萬元的經營收入又是從哪來的，包括李先生在內的天通苑北二區(qū)的業(yè)主們并不清楚。

對此，方佳物業(yè)在天通苑二區(qū)的服務人員則表示車位收益并不應該屬于經營收入。然而記者在西直門附近某小區(qū)物業(yè)公示出的物業(yè)收支清單看到，雖然小區(qū)內只有不到200戶的業(yè)主，并不能很好地吸引廣告投放，但物業(yè)共用部分也產生了收入，包括車位收入、外墻及電梯廣告收入共計為3.44萬元，根據物業(yè)公司提供的賬目，這部分收益被抵消到了業(yè)主的物業(yè)費中?！疤焱ㄔ愤@么大的社區(qū)，公共資源這么多，物業(yè)共用部分收入為?0?，有點說不過去?！必撠熢撔^(qū)的物業(yè)人員分析表示。

值得一提的是，方佳物業(yè)還同時向業(yè)主公示了今年物業(yè)收支預算，預計今年“物業(yè)服務收支情況”虧損額將達到23萬元；“物業(yè)經營收支情況”盈利155萬元，但其中共用部分的收支預算仍然為“0”。

收支賬單公示后，在天通苑社區(qū)網站上引起熱議，網友普遍認為，方佳物業(yè)收支情況公示清單過于簡單，部分地方仍然“看不懂”，公示賬單的本質是讓業(yè)主了解具體情況，而非走過場。業(yè)主監(jiān)督仍無從下手。

“甭說停車費和廣告的錢都哪去了，就說我們每年交的物業(yè)費，據說6000多萬，可這錢都花哪去了？”業(yè)主張女士告訴記者，雖然天通苑很多小區(qū)是經濟適用房，物業(yè)費稍微低廉一些，目前約為0.56元/平方米，但由于公用面積較大，物業(yè)公司有很多可出租的房源，收入來源較多。

公用面積收益不算小區(qū)盈利

“基本上沒有多少物業(yè)公司說自己賺大錢的，收支持平算是不錯了，大部分都哭窮，但其實大部分物業(yè)公司并不賠錢?！币晃欢嗄陱氖挛飿I(yè)管理工作的業(yè)內人士趙先生告訴記者，如果經營得不錯，管理的小區(qū)面積大，一年有1000萬元盈利不成問題，小一點的公司每年也能盈利10萬元左右，物業(yè)曬出的賬單并不能反映公司的真實收支狀況。業(yè)主·物業(yè)工作室負責人邵里庭也坦言，在北京經營物業(yè)公司幾乎不會賠錢，如果年利潤少于1000萬元，物業(yè)就會拍拍屁股走人，給后面的物業(yè)留下一個爛攤子，這樣的事在個別小區(qū)曾經出現過。真實情況是，每年公司的毛利率在30%左右，以上述天通苑[最新消息 價格 戶型 點評]小區(qū)公布的收入來看，也就是物業(yè)服務收入6439萬元，加上物業(yè)經營收入3527萬元，總共9966萬元收入，利潤應該在2989.8萬元。

“物業(yè)經營收入應該指其以公司形式經營的一些項目，在小區(qū)內或不在小區(qū)，這些收入大多數物業(yè)不愿詳細公布，而電梯廣告和車位收入則是物業(yè)總收入的一大部分，這部分在天通苑小區(qū)沒有完全顯示出來，是不正確的?！鄙劾锿フf。

“公示費用＞實際支出”已成行規(guī)

除了未將公用面積收益算入小區(qū)盈利范圍外，通過“做賬”的方式，使得公示費用遠遠大于實際支出也成為當下物業(yè)行業(yè)的一個行規(guī)。

“現在不少物業(yè)管理公司的墻面清理保潔、大的維修等項目，都委托給專業(yè)公司去做，這樣遠比自己聘請工人更省人力、物力，而新建小區(qū)的不少維修項目，如門窗、電梯以及精裝修樓盤的地板、潔具等，都有售后服務保障，并不需要物業(yè)花錢，但物業(yè)公司卻告訴業(yè)主，這部分是需要花錢的，自然有了成本去處?！币晃徊辉竿嘎缎彰男^(qū)物業(yè)工作人員告訴記者，物業(yè)真正需要支付的費用，也就是保安工資、日常衛(wèi)生打掃等開銷，以電梯維護費為例，很多剛剛入駐的小區(qū)由于電梯是新安裝的，電梯廠家會有兩年的時間免費負責維修和保養(yǎng)，所以根本不存在電梯維護費，即使兩年以后，維護費也是有折扣的，因此把這部分全部算在物業(yè)費中，肯定是不合理的。此外，如果物業(yè)將小區(qū)治安外包給保安公司，就不需要物業(yè)為保安繳納保險，但工作人員保險費仍然會出現在被公示的賬單中。

上述工作人員告訴記者，物業(yè)公司做賬時將支出做大，然后將這個賬面公布給業(yè)主，這早已是物業(yè)經營的潛規(guī)則。以北京某小區(qū)為例，物業(yè)公布治安維護費用時提出，小區(qū)有29名保安，每人月工資1800元，相當于一年的保安費用為626400元，而真實情況是，這個小區(qū)只有18名保安，每人每月的收入只有1260元，一年只需要272160元。此外，物業(yè)公示的數字是，以每月1600元工資雇用25名保潔員，實際這個小區(qū)的保潔員總共18人，每人月工資是1160元。因此，業(yè)主所交的物業(yè)費，肯定與得到的服務不符。而居住在這個小區(qū)的業(yè)主根本不可能每天去數小區(qū)里究竟總共有多少位保安和保潔員，因此物業(yè)公司的賬目這方面做貓膩是最容易的。即使公布了物業(yè)的收支情況，也不能真實反映物業(yè)費的真實去向。在電梯維護方面，這位物業(yè)工作人員贊成趙先生的觀點，他說，同樣是上述小區(qū)，公示出的每部電梯每年維護費和電費是6萬元，但這個數字是按照電梯每天運行24小時計算出來的，但事實上，即使是最繁忙的電梯，每天最多也只運行12個小時，耗電量也沒有公示的那么多。但是這些情況，業(yè)主僅從物業(yè)公司公示的賬面上，根本很難發(fā)覺。

人們依然能記得，在“戰(zhàn)火”至今依然在燃燒的建外SOHO小區(qū)“物業(yè)門”中，兩年前，當業(yè)主將老物業(yè)公司——賽特物業(yè)炒掉后，請來新的賓至物業(yè)時，出現了身穿代表兩家不同物業(yè)公司外套的保潔人員在小區(qū)打掃衛(wèi)生，讓人們不解的是，即使物業(yè)費分文不交給賽特物業(yè)，但這個老物業(yè)還是“賴”在小區(qū)里長達一年多之久。“這說明物業(yè)服務是塊大蛋糕，根本就賠不了錢。”趙先生告訴記者，由于缺乏合理的監(jiān)管和審計，物業(yè)公司做賬時貓膩很多，只要把賬面做成虧損就可以了，真實情況是，大部分物業(yè)的實際支出遠比公示出來的支出數字低得多。

應為物業(yè)服務內容 卻向業(yè)主二次收費

事實上，不公示的不單單只有收益，張女士和許多業(yè)主也都反映，小區(qū)的物業(yè)雖然公示了支出情況，卻并不公示相關聯(lián)可提供的服務都有哪些，從而在服務過程中進行二次收費的情況也屢見不鮮。張女士便告訴記者，有一天自己家里的馬桶堵了，只有老人和剛剛兩歲的孩子，只好求助物業(yè)公司幫忙疏通。物業(yè)公司上門查看情況后表示，這個不歸物業(yè)管，如果疏通需要繳費，而收費標準卻遠遠高于外面專業(yè)的疏通公司，但在業(yè)主手冊中卻明白顯示，疏通下水道應為物業(yè)服務范圍。正是由于這樣的原因，小區(qū)內很多業(yè)主從今年開始拒交物業(yè)費，理由是：物業(yè)費公示看不懂，既然不知道自己錢花哪去了，自然不應該交。

新天地小區(qū)是朝陽區(qū)內一個中高檔小區(qū)，業(yè)主季先生（化名）回憶說，在2008年自己剛剛入住該小區(qū)的時候，物業(yè)公司的每一名員工都把業(yè)主當做家人一樣對待：老人獨自出門攙扶到小區(qū)門口，主動跟每位進出大門的業(yè)主打招呼，下水管堵了、暖氣跑水，物業(yè)的工人一定是隨叫隨到。不過，這樣的日子只持續(xù)了不到一年，隨著業(yè)主的大批入住，物業(yè)工作人員的態(tài)度開始走下坡路。

“小區(qū)有3000多戶業(yè)主，每年向物業(yè)公司交納高額的物業(yè)費，可換來的卻是完全沒有服務意識的消極怠工?！奔鞠壬嬖V記者，新天地小區(qū)的治安并不好，發(fā)放小廣告的人員、黑摩的、出租車隨意進出，可業(yè)主如果開車進到小區(qū)地面，卻會遭到保安的粗暴阻止。小區(qū)數次出現保安毆打業(yè)主的事件，而且物業(yè)從不公示電梯廣告等公共收益。業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾顯然愈演愈烈，并且在業(yè)主論壇上得到升級。

專家建議

包干制改酬金制 服務量化收費 業(yè)主·物業(yè)工作室負責人邵里庭提出三點意見解決小區(qū)物業(yè)費公示方面存在的問題。首先，在現行的物業(yè)服務包干制的基礎上逐步進行改革，改成酬金制，也就是業(yè)主與物業(yè)公司一起先將每個項目進行獨立核算，用物業(yè)支出的費用和成本確定物業(yè)費，按照核算出來的數字向業(yè)主收取物業(yè)費，讓物業(yè)公司成為代管物業(yè)費的一方，并從中賺取酬金?！澳壳埃本┲辽儆?0個小區(qū)在進行酬金制的試點，在這些小區(qū)當中，沒有一個出現物業(yè)公司和業(yè)主對物業(yè)費提出質疑的情況發(fā)生。”邵里庭說。

其次，業(yè)主應聘請第三方對物業(yè)的收支情況進行審計，徹底將物業(yè)假賬、模糊賬杜絕掉，讓業(yè)主所交的物業(yè)費有明明白白的去處，真實反映出物業(yè)費的支出情況。

最后，也是最關鍵的一點，就是迅速成立業(yè)主委員會，選出業(yè)主的代表，使小區(qū)業(yè)主團結起來，如果希望炒掉不合格的物業(yè)公司，業(yè)主拒交物業(yè)費是最不合理也不合法的方式，業(yè)委會才是惟一可以代表物業(yè)做這項工作的合法組織。商報記者 李子君/文 焦劍/漫畫

二、公用設施設備日常維修、保養(yǎng)費（開封市物業(yè)管理規(guī)定）

維修保養(yǎng)費=100元/平方×15% /25年×12月/年×40%=0.0200元/月.平方米

三、辦公費（含電話費，公用水電費，應酬及其他開支費用）

辦公費= 全年費用預計5萬/ 12個月 ÷建筑面積45000平方米=0.093元/月平方米

四、固定資產（辦公設備，監(jiān)控系統(tǒng)）折舊費

固定資產總額約為4.5萬，平均折舊年限為5年。則

折舊費= 45000元 / 5年×12月/年 ÷建筑面積45000平方米=0.017元/月平方米

五、風險金=800元/月÷建筑面積45000平方米=0.018元/月平方米

第二篇：2010年物業(yè)管理費收支情況公示

2010年物業(yè)管理費收支情況公示

2011-05-07

久華里業(yè)主您好：

業(yè)委會現將北京均豪物業(yè)管理公司，2010年久華里小區(qū)物業(yè)管理費收支情況公示。為了便于大家讀閱，我們把萬元以上的費用作了簡要標注。如:

1、經營支出總額 1,862,905.76元 標注 186.29萬。

久華里業(yè)委 2011、5、6

感謝大家的關注、建議、評論、和留言。業(yè)委會認真考慮大家的意見和建議，我們共同商討解決小區(qū)問題的辦法。

如果您沒看到公示內容請單擊下面的 閱讀全文。

第三篇：小區(qū)物業(yè)服務費收支辦法

**小區(qū)物業(yè)服務費收支辦法

為把**小區(qū)建設成一個文明、衛(wèi)生、相對安全的花園式住宅小區(qū)，經2008年1月12日業(yè)主委員會擴大會議(邀請部份業(yè)主參加)研究決定**園小區(qū)物業(yè)服務費收支辦法如下：

一．物業(yè)服務收費服務項目。物業(yè)服務收費項目包括小區(qū)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生、小區(qū)綠化帶的保養(yǎng)、電費、水

費、保安費。公共設施與設備的小修及日常管理。

二．物業(yè)服務收費標準。物業(yè)服務收費標準按以往不變：即業(yè)主或物業(yè)使用人每戶每月50元，有小車用戶每戶加收50元作為公共場地占有費。

三．物業(yè)服務收費的實施辦法。業(yè)主或物業(yè)使用人約定每月10號前向業(yè)主委員會交納物業(yè)服務費。業(yè)主委員會委托小區(qū)保安服務員莫介強同志收取并交給小區(qū)記帳員登記收支情況。

四．物業(yè)服務費的管理。經業(yè)主委員會推薦劉偉同志(六號住戶)作為小區(qū)物業(yè)服務費的管理人：主要負責小區(qū)服務費的日常開支，包括服務人員工資，電費，水費及臨時費用（綠化帶護理等）。重大開支由業(yè)主委員會研究決定。

五．物業(yè)服務費日常支出標準。1保安服務費每人每月700元。

2、公用水費按每月10元補償給供水業(yè)主。

3、電費及其它費用憑票支付。

物業(yè)服務費的收支情況由記帳員每季度向全體業(yè)主公布一次。保證收支情況公正、透明，接受小區(qū)全體業(yè)主監(jiān)督。

由于小區(qū)業(yè)主委員會（含記帳員）完全是自發(fā)組織，不獲取小區(qū)任何薪金報酬，因此請全體業(yè)主積極配合做好各有關工作。

本辦法從二00八年一月起執(zhí)行

**園小區(qū)業(yè)主委員會

二○○八年一月十三日

第四篇：物業(yè)費公示

公 示

南通百威物業(yè)有限公司是經南通市海安工商行政局和相關職能部門批準成立的從事物業(yè)管理的專業(yè)公司，座落于海安開發(fā)區(qū)迎賓路261號，主要服務于南通威隆國際商貿有限公司（海安不銹鋼、鋁型材市場）是獨立核算的法人單位，我公司受南通威隆國際商貿有限公司的委托負責海安不銹鋼、鋁型材市場物管，其主要職責：負責市場內的保潔、水電費的收取、市場的安全保衛(wèi)、出租房屋的修繕、水電設備的更換和維修、以及市場正常運轉之保障。目前公司有各類專業(yè)人員十二人。海安不銹鋼、鋁型材市場一、二期工程53000多平方米巳經完成，2013年8月份陸續(xù)招商入駐，2014年上半年市場巳基本形成，現有各地經銷商80多家，年成交額八億元。為完善公司管理、確保市場良好運轉，經公司財務預算，南通百威物業(yè)有限公司年運營成本每年不得低于60萬元，其成本構成：人員工資40萬元、各項管理費用15萬元（主要是財務費用、修理用耗材、備件，水電費等），各種工具、設備維護、折舊等5萬元。擬收費標準：一樓物業(yè)費每平方米每月2元（含倉儲操作用場地）；二樓物業(yè)費每平方米每月1元；三樓物業(yè)費每平方米每月0.8元。特此公示。物價舉報電話12358

南通百威物業(yè)有限公司

2015年12月19日

第五篇：小區(qū)公示

關于游泳館升級改造的公告

尊敬的各位業(yè)主、廣大住戶：

您們好！

一、小區(qū)游泳館現狀

我們心愛的XXXX小區(qū)是一個高品質的小區(qū)，但是海連天租用的游泳館從2007年至今就沒有維護整修過，由于水質、安全等項目不達標，已經長時間沒有使用，造成資源的浪費，也使得小區(qū)存在一定的安全隱患。而且海連天每年租金只有6萬。

二、升級改造目的

業(yè)委會為了改變這樣的狀況，擬請XX出巨資重新改造游泳館，讓它煥發(fā)新的面貌，成為小區(qū)的新景觀，同時服務于大眾。游泳館將成為XX健身會所，小到剛出生的嬰兒，大到各年齡段成人都能夠獲得對應的游泳服務，并且是一年四季都可以使用的恒溫游泳館。未來，還將有擊劍、跆拳道、畫畫、舞蹈、樂器等少兒教育項目，也將開展面向成人的瑜伽、游泳、健身等項目。小區(qū)的業(yè)主足不出戶，就能享受優(yōu)質的健身、娛樂、親子活動。同時，游泳館的租金大幅增長到每年18萬，將帶給小區(qū)業(yè)主更多的經濟收益。

三、小區(qū)業(yè)主福利

XX將對小區(qū)業(yè)主推出以下特大讓利優(yōu)惠：

1、業(yè)主每年可享有免費親子游泳課、成人游泳課各2節(jié)。

2、目前XXXX市場全時段24節(jié)課時的價格是打9折，XXXX的業(yè)主可享受6.5折優(yōu)惠，并加贈2節(jié)課時。

3、XX舉辦的活動，如春節(jié)、圣誕PARTY、生日會、感恩節(jié)、植樹節(jié)、護牙日等活動，業(yè)主均可報名免費參加。

4、二期開發(fā)的少年培訓班、成人美容美發(fā)班、瑜伽健身活動室，業(yè)主均可享受額外的6.5折優(yōu)惠。

業(yè)委會認為XX是專注于高品質的教育、健身領域的優(yōu)秀公司，有強大的實力，能夠打造出全新的XXXX小區(qū)XX健身會所，為小區(qū)增添優(yōu)質的教育、娛樂、健身資源。特此公告，并期望得到您的支持與參與！

XX小區(qū)業(yè)委會