第一篇：住宅小區(qū)項(xiàng)目設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)(評(píng)獎(jiǎng))

關(guān)于“XX”的設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)

“XX”是新鄭市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，也是我公司的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。從立項(xiàng)開(kāi)始就受到市里有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和我公司的高度重視。委托XX進(jìn)行了方案設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。該工程設(shè)計(jì)合理，平面功能齊全、適用，立面造型簡(jiǎn)潔、明快、富有個(gè)性，總體設(shè)計(jì)思想明確。并且從建筑本身到設(shè)備運(yùn)行都很好的做到了高效節(jié)能。

在設(shè)計(jì)過(guò)程中，XX組織了強(qiáng)勁的設(shè)計(jì)班子，從設(shè)計(jì)總負(fù)責(zé)人到每個(gè)設(shè)計(jì)人員，工作中都能做到認(rèn)真負(fù)責(zé)，精心設(shè)計(jì)，嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)規(guī)范、規(guī)程執(zhí)行。既確保安全適用，又做到經(jīng)濟(jì)合理，設(shè)計(jì)質(zhì)量和工期都符合國(guó)家規(guī)定的有關(guān)要求。

施工過(guò)程中，各專業(yè)設(shè)計(jì)人員不辭勞苦，積極進(jìn)行設(shè)計(jì)交底，施工配合，解決施工中的技術(shù)問(wèn)題，與建設(shè)方、施工方、監(jiān)理方都配合得很好。在幾方面的共同努力下，工程項(xiàng)目施工過(guò)程進(jìn)行的很順利，竣工驗(yàn)收以及消防驗(yàn)收都受到有關(guān)部門的好評(píng)。XX（一、二期）建成后，為新鄭市增添了一道靚麗的風(fēng)景線。在近一年的使用過(guò)程中各方面反映良好，同時(shí)也受到市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的高度評(píng)價(jià)。

XX為新鄭市的建設(shè)做出了積極貢獻(xiàn)，同意該項(xiàng)目申報(bào)河南省優(yōu)秀工程勘察設(shè)計(jì)行業(yè)獎(jiǎng)。

XX

2011年6月23日

2011年6月23日

第二篇：住宅小區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃

住宅小區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃

所謂住宅小區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃是指為滿足市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)或潛在需要，實(shí)現(xiàn)一定的營(yíng)銷目標(biāo)，策劃者在進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，整合各種內(nèi)、外資源，對(duì)住宅小區(qū)項(xiàng)目的整體營(yíng)銷戰(zhàn)略以及為實(shí)現(xiàn)這一營(yíng)銷戰(zhàn)略所需的各種營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)和具體實(shí)施方案作出系統(tǒng)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、計(jì)劃、組織實(shí)施與控制，并使之達(dá)成預(yù)期滿意效果的一種綜合性的智力活動(dòng)。

住宅小區(qū)的營(yíng)銷策劃有如下幾個(gè)特點(diǎn)：

1．系統(tǒng)性。營(yíng)銷策劃本身是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。這主要表現(xiàn)為：

（1）住宅小區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃內(nèi)容的整體性。營(yíng)銷策劃是對(duì)包括市場(chǎng)調(diào)查、目標(biāo)市場(chǎng)確定、產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、銷售渠道策略、促銷策略、物業(yè)管理等諸多方面進(jìn)行系統(tǒng)的策劃。

（2）住宅小區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃對(duì)象的整體性。住宅小區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃必須把握住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)與物業(yè)、物業(yè)與環(huán)境之間的有機(jī)聯(lián)系，以及相互制約，從而把握主要矛盾或矛盾的主要方面。

（3）住宅小區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃專業(yè)人員的整體性。住宅小區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃需要各方面專家共同協(xié)作配合才能完成，而不是一二個(gè)專業(yè)人員所能完成的。一般完整的住宅小區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃需要有下列專家：房地產(chǎn)營(yíng)銷專家、規(guī)劃設(shè)計(jì)專家、建筑設(shè)計(jì)專家、房地產(chǎn)行情分析專家、心理分析專家、財(cái)務(wù)專家、城市經(jīng)濟(jì)專家、物業(yè)管理專家、建筑材料專家、房地產(chǎn)公關(guān)專家、媒體傳播專家、房地產(chǎn)文案高手、律師。

2．動(dòng)態(tài)性。住宅小區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃需要根據(jù)宏微觀環(huán)境變化給項(xiàng)目營(yíng)銷帶來(lái)的影響，以及營(yíng)銷策劃方案實(shí)施結(jié)果與預(yù)期結(jié)果的差異，對(duì)原來(lái)項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃系統(tǒng)作出修正、調(diào)整和完善，這是一個(gè)不斷循環(huán)往復(fù)的動(dòng)態(tài)過(guò)程。

3．智力性。住宅小區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃是一項(xiàng)非常富有挑戰(zhàn)性的工作，它需要策劃人員具有較高的綜合素質(zhì)，豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，以及較高的分析問(wèn)題、把握全局的能力；它需要策劃人員的創(chuàng)造性勞動(dòng)。因此，營(yíng)銷策劃是一項(xiàng)綜合性的智力活動(dòng)。

住宅小區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃可分類如下：

1．根據(jù)住宅小區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃在整個(gè)營(yíng)銷過(guò)程中介入的時(shí)間可分為：

（1）前期策劃。即在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)之前，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全方位、全過(guò)程的系統(tǒng)策劃。其內(nèi)容包括市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、物業(yè)管理定位、提出住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑設(shè)計(jì)的要求；價(jià)格策略、銷售渠道策略、促銷策略的制定；營(yíng)銷形象定位及塑造；營(yíng)銷組織、執(zhí)行及控制的設(shè)計(jì)等。

（2）后期策劃。即在項(xiàng)目開(kāi)始建造之后，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行的局部策劃。策劃的主要內(nèi)容是對(duì)項(xiàng)目如何銷售進(jìn)行策劃。也包括對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的再定位，以及根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)客戶的需求特性，在可能的范圍內(nèi)對(duì)項(xiàng)目的原有規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)作局部修改。

2．根據(jù)住宅小區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃的內(nèi)容可分為：

（1）項(xiàng)目整體策劃。策劃內(nèi)容同“前期策劃”。

（2）促銷策劃。策劃內(nèi)容同“后期策劃”。

3．根據(jù)住宅小區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃的形式可分為：

（1）營(yíng)銷戰(zhàn)略策劃。其內(nèi)容包括營(yíng)銷戰(zhàn)略目標(biāo)、住宅小區(qū)目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略、住宅 小區(qū)產(chǎn)品組合戰(zhàn)略以及競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的策劃。

（2）營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)策劃。其內(nèi)容包括產(chǎn)品策劃、價(jià)格策劃、銷售策劃、項(xiàng)目營(yíng)銷形象策劃、促銷方式策劃等。

（3）營(yíng)銷方案策劃。即對(duì)于不同的營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)，設(shè)計(jì)制定出相應(yīng)的具體可供操作的計(jì)劃。

住宅小區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃的主要內(nèi)容包括：

1．住宅小區(qū)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位。住宅小區(qū)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位是指開(kāi)發(fā)商在細(xì)分和評(píng)估市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，選擇一個(gè)或幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)作為其服務(wù)的對(duì)象。住宅小區(qū)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位的步驟為：

（1）細(xì)分住宅市場(chǎng)。住宅市場(chǎng)細(xì)分可按地理因素、人口因素、心理因素和行為因素來(lái)劃分。同時(shí)應(yīng)按照可衡量性、可盈利性、易接近性及可操作性原則，使細(xì)分市場(chǎng)成為一個(gè)有效的細(xì)分市場(chǎng)。

（2）評(píng)估細(xì)分市場(chǎng)。開(kāi)發(fā)商在評(píng)估各種不同的細(xì)分市場(chǎng)時(shí)，應(yīng)考慮細(xì)分市場(chǎng)有一定的規(guī)模和發(fā)展前景，有足夠的吸引力且符合企業(yè)的目標(biāo)和能力。

（3）確定目標(biāo)市場(chǎng)。在細(xì)分和評(píng)估市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，企業(yè)可選擇一個(gè)或幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，作為其目標(biāo)市場(chǎng)。

2．住宅小區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品定位。住宅小區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品定位是指開(kāi)發(fā)商根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)客戶的需求特性以及地塊的具體條件，在目標(biāo)市場(chǎng)客戶心目中為住宅產(chǎn)品創(chuàng)造一定的特色，樹(shù)立一定的形象，以使本企業(yè)的住宅產(chǎn)品與其他企業(yè)的住宅產(chǎn)品區(qū)分開(kāi)來(lái)。

3．住宅小區(qū)項(xiàng)目物業(yè)管理定位。住宅小區(qū)項(xiàng)目物業(yè)管理定位是開(kāi)發(fā)商根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)客戶的需求特性以及住宅產(chǎn)品的定位，在目標(biāo)市場(chǎng)客戶心目中樹(shù)立物業(yè)管理的一定形象。

4．住宅小區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略制定。住宅小區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略包括定價(jià)策略和調(diào)價(jià)策略。常見(jiàn)的定價(jià)策略有取脂定價(jià)、滲透定價(jià)、心理定價(jià)、折扣定價(jià)。調(diào)價(jià)策略包括住宅產(chǎn)品價(jià)格調(diào)整的時(shí)機(jī)、幅度、方法。

5．住宅小區(qū)項(xiàng)目銷售渠道策略制定。住宅小區(qū)項(xiàng)目銷售渠道策略主要包括銷售渠道的選擇和銷售渠道的管理。

（1）住宅小區(qū)項(xiàng)目銷售渠道的選擇。住宅產(chǎn)品的銷售渠道有：開(kāi)發(fā)商直接銷售的直接渠道；中介代理商銷售的間接渠道；開(kāi)發(fā)商和中介代理商共同銷售的混合渠道。開(kāi)發(fā)商在選擇住宅產(chǎn)品的銷售渠道時(shí)，應(yīng)考慮下列因素：住宅產(chǎn)品類型、住宅產(chǎn)品銷售性質(zhì)、住宅產(chǎn)品目標(biāo)市場(chǎng)范圍、地域分布以及企業(yè)的營(yíng)銷力量。

（2）住宅小區(qū)銷售渠道的管理。為了達(dá)到預(yù)定的銷售目標(biāo)，開(kāi)發(fā)商必須加強(qiáng)對(duì)銷售渠道的管理。銷售渠道管理分為直接渠道管理、間接渠道管理以及混合渠道管理。直接渠道管理主要包括營(yíng)銷人員的選擇、建立有效的激勵(lì)機(jī)制、營(yíng)銷人員業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估以及營(yíng)銷人員調(diào)整。間接渠道管理包括中介代理商的選擇、中介代理商的監(jiān)控以及銷售渠道的調(diào)整。對(duì)混合渠道的管理除了上述內(nèi)容外，還應(yīng)加強(qiáng)開(kāi)發(fā)商與中介代理商的協(xié)作、溝通。

6．住宅小區(qū)項(xiàng)目促銷策略制定。住宅小區(qū)項(xiàng)目促銷方法包括人員推銷、公共關(guān)系、營(yíng)業(yè)推廣及廣告，這些方法的不同組合形成了不同的促銷策略。

第三篇：鳳凰城住宅小區(qū)項(xiàng)目建議書(shū)

鳳凰城住宅小區(qū)項(xiàng)目建議書(shū)

河南省開(kāi)封開(kāi)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司

二零一一年一月一日

河南省開(kāi)封市開(kāi)封大學(xué)土木建筑工程學(xué)院零九級(jí)建管班策劃

第一章 項(xiàng)目基本情況

1.1項(xiàng)目名稱及承辦單位

1.1.1項(xiàng)目單位: 河南省開(kāi)封市開(kāi)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司

法人代表: 韓杏軍

獨(dú)立開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目。

1.1.2項(xiàng)目名稱:《鳳凰城》住宅小區(qū)

1.1.3擬建地點(diǎn)

項(xiàng)目擬建地點(diǎn)位于開(kāi)封市金明區(qū)晉安路與金明大道交叉路口西北側(cè)。

1.1.4承辦單位概況

河南省開(kāi)封市開(kāi)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)成立于2000年2月，初建時(shí)名稱為河南省開(kāi)封市開(kāi)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。公司經(jīng)過(guò)三年多跳躍式的發(fā)展，目前已逐步成為以房地產(chǎn)公司為龍頭，物業(yè)公司、新型建材公司（含商品混凝土生產(chǎn)）、化工科技公司、投資顧問(wèn)公司和石料廠協(xié)同發(fā)展的多元化、集團(tuán)化公司的聯(lián)合體，資產(chǎn)總額達(dá)1.7億元，年利稅4600萬(wàn)元，擁有400余人的高素質(zhì)團(tuán)隊(duì)，其中，管理人員全部為大中專畢業(yè)生。

開(kāi)元集團(tuán)總裁韓杏軍先生，1990年畢業(yè)于河南大學(xué)，2001年清華大學(xué)進(jìn)修房地產(chǎn)MBA并獲證書(shū)，2002年榮獲人民大學(xué)MBA證書(shū)。他是鄭州市連續(xù)兩界“十佳青年企業(yè)家”，二七區(qū)政協(xié)委員，管城區(qū)人大代表。在2004年人代會(huì)和政協(xié)會(huì)上，韓杏軍先生被授予“優(yōu)秀黨員”和“優(yōu)秀政協(xié)委員”榮譽(yù)稱號(hào)。這是政府對(duì)他的工作和成績(jī)的又一次肯定。在集團(tuán)管理中，他奉行堅(jiān)持“以質(zhì)量求生存，以誠(chéng)信求發(fā)展”的企業(yè)宗旨，遵循“誠(chéng)心誠(chéng)意為大眾”的企業(yè)理念，弘揚(yáng)“令行禁止，雷厲風(fēng)行，挑戰(zhàn)自我，追求卓越，自強(qiáng)不息，永爭(zhēng)第一”的企業(yè)精神，走“品牌戰(zhàn)略”之路，科技興企，創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)信譽(yù)，使公司一舉成為“工商聯(lián)直屬會(huì)員單位”。

公司注重企業(yè)文化建設(shè)和團(tuán)隊(duì)建設(shè)，2003年成立了黨支部，韓杏軍先生擔(dān)任第一界支部書(shū)記。公司在我國(guó)改革開(kāi)放的大潮中，始終為市里分憂，為下崗職工解難，安排了幾十名下崗職工在我們企業(yè)工作，為民營(yíng)企業(yè)做出了榜樣。韓杏軍先生還要求，公司管理層必須全部是大專以上文化水平，能夠使企業(yè)在持續(xù)發(fā)展態(tài)勢(shì)中，始終保持一股后勁。也使得公司先后榮獲“優(yōu)秀民營(yíng)企業(yè)”、“納稅先進(jìn)單位”、“旺銷守信企業(yè)”、“爭(zhēng)創(chuàng)質(zhì)量無(wú)投訴先進(jìn)單位”、“爭(zhēng)創(chuàng)誠(chéng)信無(wú)投訴先進(jìn)單位”稱號(hào)，被農(nóng)行系統(tǒng)評(píng)定為2003AA級(jí)信用客戶。

河南省開(kāi)封市開(kāi)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司是具有獨(dú)立法人資格、和三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，專注于高質(zhì)量商品住宅及商務(wù)置業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，以“倡導(dǎo)高尚生活，提升康居品質(zhì)”為已任，遵循“以人為本，親合自然”的開(kāi)發(fā)理念，成功開(kāi)發(fā)了民心園一期、民心園二期及建華·百合園、開(kāi)泰家園近10萬(wàn)平方米的商品住宅。其中，建華·百合園、開(kāi)泰嘉園正在建設(shè)之中，已經(jīng)于今年6月竣工。最近，公司正在運(yùn)做兩個(gè)項(xiàng)目，其中一個(gè)是有著上千畝土地、總建筑面積130萬(wàn)平方米的、本市西部經(jīng)濟(jì)區(qū)大型舊村改造項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目屬于城中村改造項(xiàng)目，享受政府多項(xiàng)優(yōu)惠政策。項(xiàng)目緊鄰開(kāi)封市金明廣場(chǎng)（金明池公園)和南水北調(diào)生態(tài)環(huán)境綠化帶，屬于高檔社區(qū)開(kāi)發(fā)地段。我們力爭(zhēng)在5年時(shí)間內(nèi)，將這一地區(qū)建設(shè)成為開(kāi)封市最具亮點(diǎn)的康居示范小區(qū)。開(kāi)元建材公司有混凝土攪拌站兩個(gè)，三條生產(chǎn)線，年產(chǎn)100萬(wàn)方優(yōu)質(zhì)混凝土，已經(jīng)是開(kāi)封市最大的混凝土生產(chǎn)企業(yè)，并于2006年通過(guò)ISO9001質(zhì)量認(rèn)證，產(chǎn)品占據(jù)了開(kāi)封市混凝土市場(chǎng)40%的份額。人們?cè)诟鱾€(gè)街道上看到最多的，就是攜帶“河南省開(kāi)封市開(kāi)元”字樣的混凝土攪拌輸送車。

2004年元月兼并控股的石家莊市試劑廠，有固定資產(chǎn)2000萬(wàn)元，員工235人，年利稅200萬(wàn)元。在掛牌河南省開(kāi)封市開(kāi)元化工科技有限公司僅一個(gè)月，就扭虧為盈，創(chuàng)造了民營(yíng)兼并國(guó)營(yíng)一個(gè)成功的范例。

目前，眾誠(chéng)公司正以嶄新的面貌向著韓杏軍董事長(zhǎng)提出的“組建世界上最優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)，創(chuàng)建世界上最偉大的企業(yè)”這個(gè)宏偉目標(biāo)乘風(fēng)破浪，奮勇前進(jìn)。

1.2研究工作的依據(jù)和范圍

1.2.1研究工作的依據(jù)

A、開(kāi)封市委、市政府關(guān)于加快新區(qū)建設(shè)的戰(zhàn)略發(fā)展精神。

B、項(xiàng)目土地掛牌出讓地形圖

C、有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料。

1.2.2研究工作范圍

本報(bào)告重點(diǎn)對(duì)建設(shè)的必要性、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容、工程技術(shù)方案、投資估算及經(jīng)濟(jì)分析等進(jìn)行研究。

1.3研究工作概況

項(xiàng)目單位依據(jù)市政府關(guān)于加快市新區(qū)城市化建設(shè)的戰(zhàn)略意圖,通過(guò)對(duì)開(kāi)封市房地產(chǎn)還沒(méi)有開(kāi)發(fā)建設(shè)的需求，為了改善縣城居住環(huán)境，彌補(bǔ)現(xiàn)有住宅檔次低的現(xiàn)狀，決定開(kāi)發(fā)建設(shè)《鳳凰城》住宅小區(qū)項(xiàng)目,以期為開(kāi)封市居民提供能被工薪階層接受的環(huán)境優(yōu)美，集商業(yè)、健身娛樂(lè)、休閑廣場(chǎng)、物業(yè)管理規(guī)范的綠色環(huán)境、小康達(dá)標(biāo)的高品質(zhì)的質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的住房。1.4建設(shè)方案

1.4.1建設(shè)指導(dǎo)思想

結(jié)合市新區(qū)總體規(guī)劃原則，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際，以人為本，合理利用土地，創(chuàng)造舒適、安寧、環(huán)境秀美、健康、適用的中高檔住宅小區(qū)。

1.4.2建設(shè)規(guī)模

小區(qū)一期規(guī)劃總占地2.67萬(wàn)平方米，總建筑面積3.7萬(wàn)平方米，建有多層住宅、高品質(zhì)幼兒園、活動(dòng)中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、羽毛球場(chǎng)等健身設(shè)施及公建配套設(shè)施。

1.4.3建設(shè)條件

供電: 本項(xiàng)目計(jì)算用電總負(fù)荷 KVA，供電電源引自市區(qū)電力干線。供水：給水水源為市政管網(wǎng)，項(xiàng)目最高日最大時(shí)用水量 m3/h。供暖: 項(xiàng)目采暖為地?zé)峒泄?，采暖熱?fù)荷為 MW。

1.5土地利用

本項(xiàng)目建設(shè)為商品房項(xiàng)目，符合國(guó)家及省市的產(chǎn)業(yè)政策，土地在本市總體規(guī)劃范圍內(nèi)，屬城市商住兩用建設(shè)用地。1.6研究結(jié)論

本項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和市政府關(guān)于加快城市化進(jìn)程的要求，項(xiàng)目建成后，在一定程度上滿足中、低收入家庭的住房需求，經(jīng)計(jì)算項(xiàng)目一期總投資3700萬(wàn)元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %(稅后)，投資利潤(rùn)率 %，投資利潤(rùn)率 %，借款償還期2年。由此表明，項(xiàng)目具有一定盈利能力、清償能力。雖然微利，具有一定風(fēng)險(xiǎn)，但社會(huì)效益顯著，項(xiàng)目總體可行。

第二章 項(xiàng)目背景與建設(shè)的必要性 2.1項(xiàng)目背景

2.1.1產(chǎn)業(yè)政策

改革開(kāi)放二十年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的增長(zhǎng)階段，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展迫切要求調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，積極培育新的增長(zhǎng)點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)作為新興產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)了建材、冶金、化工、輕工等數(shù)十個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，提供了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，已成為目前帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)先導(dǎo)性行業(yè)。

中共中央、國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)工作高度重視，把加快房地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)，拉動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)作為擴(kuò)大內(nèi)需的重要內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)了以市場(chǎng)化為取向的一系列制度創(chuàng)新和突破，使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始在更高、更新的層次上發(fā)展。曲周縣委、縣政府十分注重本縣房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)工作，為此出臺(tái)了一系列非常優(yōu)惠的政策，為我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了便利的條件，并在工作上給予了強(qiáng)有力的支持。

2.1.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性

開(kāi)封市屬于內(nèi)陸市級(jí)城市，改革開(kāi)放二十多年來(lái)，政治、經(jīng)濟(jì)有了快速發(fā)展，但比起沿海開(kāi)放縣城來(lái)講，其發(fā)展速度已經(jīng)滯后，與全國(guó)其他市區(qū)相比，本市屬于中原之中，發(fā)展建設(shè)過(guò)程中城市范圍擴(kuò)大的趨勢(shì)非常之快。但是，我市因?yàn)楣懦窃?，市區(qū)范圍比較小，城區(qū)擴(kuò)大的同時(shí)遺留了很多問(wèn)題，尤其是住宅非城市化的現(xiàn)象越來(lái)越突出，已經(jīng)到了非改造將會(huì)影響整個(gè)城市建設(shè)的關(guān)鍵時(shí)刻，市委市政府在此時(shí)提出城市化建設(shè)的思路，真正符合我們市發(fā)展建設(shè)戰(zhàn)略上的需要，符合廣大市民的需要，符合城市化的需要。這次大規(guī)模建設(shè)完成之后，開(kāi)封的城市建設(shè)將會(huì)有一個(gè)大的飛躍，城市綜合環(huán)境將會(huì)有較大的改觀，人民生活也將會(huì)得到較大的改善。

宏觀必要性 從一個(gè)城市的宏觀上講，首先表現(xiàn)在：土地作為城市的寶貴資源，未能實(shí)現(xiàn)其效用、效益的良性循環(huán)，未能發(fā)揮土地的最大經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益；其次，城市化未能體現(xiàn)以人為主體的人文環(huán)境，城市的發(fā)展應(yīng)該充分體現(xiàn)城市中“人”的地位和作用，不斷滿足人們的物質(zhì)和精神需求，促進(jìn)人的身心和個(gè)性的健康發(fā)展。同時(shí)，尤為值得關(guān)注的是隨著城市化進(jìn)程加快，原郊區(qū)村莊的改造將為當(dāng)?shù)鼐用窈腿w市民的居住和生活質(zhì)量的提高帶來(lái)非凡而深遠(yuǎn)的影響，因此加快城郊區(qū)域的建設(shè)是城市發(fā)展的必然結(jié)果。

2.2項(xiàng)目發(fā)展概況

河南省開(kāi)封市開(kāi)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司，積極響應(yīng)市委市政府關(guān)于城市化建設(shè)的思路，經(jīng)過(guò)與市國(guó)土局多次接觸，廣泛調(diào)查和積極運(yùn)做，得到了開(kāi)封市委市政府和人民大眾一致的支持，我公司編制了項(xiàng)目建議書(shū)（代可行性研究報(bào)告），是根據(jù)國(guó)家及縣有關(guān)規(guī)定，編制的本報(bào)告。

第三章 市場(chǎng)預(yù)測(cè)與建設(shè)規(guī)模

3.1市場(chǎng)預(yù)測(cè)

3.1.1基本形勢(shì)分析

近幾年，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)持續(xù)走強(qiáng)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也得到了迅猛發(fā)展。在國(guó)家下大力減少各類名目繁多的收費(fèi)項(xiàng)目及不斷出臺(tái)鼓勵(lì)和支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策的形勢(shì)下及建筑市場(chǎng)和建筑法規(guī)進(jìn)一步完善，使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了良性循環(huán)發(fā)展階段。個(gè)人已成為商品房的消費(fèi)主體，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年1-8月份，全省商品房銷售面積為192.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11%，其中銷售給個(gè)人的商品房面積為18.7萬(wàn)平方米，占商品房銷售總面積的93.9%，同比提高了9.3個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人購(gòu)房金額達(dá)29.7億元。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資和銷售大幅度增加，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的又一個(gè)“亮”點(diǎn)。截止8月底，商業(yè)用房投資完成12.7億元，竣工面積達(dá)15.3萬(wàn)平方米，銷售建筑面積32.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.77倍；商業(yè)用房的銷售額為8.3億元，同比增長(zhǎng)3.5倍。3.1.2市場(chǎng)供求

開(kāi)封市現(xiàn)今房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要問(wèn)題就是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，住宅建設(shè)單一，品質(zhì)低，但相對(duì)價(jià)位高，中低收入家庭買得起房子的數(shù)量不足、品質(zhì)不夠、地段不好。

在購(gòu)房需求方面，首先，目前省會(huì)上市房大多屬于低檔次住宅，中高檔價(jià)位對(duì)于此類房有投資能力的業(yè)主在一次置業(yè)和二次置業(yè)中已經(jīng)購(gòu)買，而資金有限的業(yè)主業(yè)只好望房興嘆。其次，符合省會(huì)老百姓投資置業(yè)安居的房子明顯不足。其次，盡管開(kāi)封市整體GDP指數(shù)很高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)健，但其實(shí)真正缺房的是工薪階層，他們對(duì)于幾十萬(wàn)元的房?jī)r(jià)十很難接受的。所以，開(kāi)發(fā)高品質(zhì)、低價(jià)位的小戶型住房是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的明智選擇。另外，還可吸引一次、二次置業(yè)的業(yè)主，進(jìn)行三次、四次置業(yè)，以求得質(zhì)優(yōu)價(jià)廉得綠色環(huán)保高檔適用住宅。

3.1.3區(qū)位優(yōu)勢(shì)分析

本項(xiàng)目鳳凰城住宅小區(qū)在金明區(qū)，周圍醫(yī)療、學(xué)校、商場(chǎng)、健身娛樂(lè)休閑等配套設(shè)施齊全，屬于成熟社區(qū)。但項(xiàng)目緊鄰工業(yè)區(qū)，周邊環(huán)境較差，附近沒(méi)有為工人們建造的大型生活區(qū)。改造完成后，依托緊鄰民心河的優(yōu)勢(shì)、良好的交通狀況，將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)設(shè)備完善、環(huán)境優(yōu)美、適合上班族居住的花園，這必將會(huì)吸引廣大工薪階層前來(lái)居住。3.1.4出售對(duì)象分析

河南省開(kāi)封市目前人均收入仍較低，80%以上屬于工薪階層，由于收入限制工薪階層對(duì)購(gòu)房得首選條件是價(jià)位問(wèn)題，因此高品位、適度低價(jià)位得住宅在省會(huì)有巨大得熱銷潛力。3.2建設(shè)規(guī)模

項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積356畝，建設(shè)內(nèi)容包括住宅工程，公建工程包括小學(xué)、幼兒園、活動(dòng)中心、商業(yè)......等?？偨ㄖ娣e55.5萬(wàn)平方米。其中住宅面積50萬(wàn)平方米，公建面積5.5萬(wàn)平方米。

第四章 建設(shè)場(chǎng)址與建設(shè)條件 4.1建設(shè)場(chǎng)址

4.1.1場(chǎng)址選擇

本項(xiàng)目擬建場(chǎng)址位于我市西南地段，用地南面為豐收路，西側(cè)為沿西小區(qū)，北側(cè)為北二環(huán)路，東面是沿東小區(qū)，建設(shè)場(chǎng)地呈長(zhǎng)方形，規(guī)劃總用地面積為356畝。該場(chǎng)址區(qū)域位置較好。

4.1.2自然條件

開(kāi)封市地處中緯度內(nèi)陸地帶，華北平原中南部，屬暖溫帶半濕潤(rùn)半干旱季風(fēng)型大陸氣候，北近滹沱河，西靠太行山。春季干旱多風(fēng)，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷干燥，四季分明。每年降水集中于7、8月份。

1、氣溫

全年平均氣溫 13.4℃ 極端最低氣溫-19.8℃ 極端最高氣溫 42.9℃

2、濕度

冬季空氣調(diào)節(jié)室外計(jì)算相對(duì)濕度 53% 夏季通風(fēng)室外相對(duì)濕度 75%

3、降水量

日最大降水量度 359.3mm 時(shí)最大降水量 92.9mm 全年平均降水量 534.2mm

4、積雪深度

最大積雪深度過(guò) 190mm

5、凍土深度 最大凍土深度 56mm

6、風(fēng)向

冬季主導(dǎo)風(fēng)向及頻率 C32%，N10% 夏季主導(dǎo)風(fēng)向及頻率 C35%，SE10% 年主導(dǎo)風(fēng)向及其頻率 C32%，SE9%

7、風(fēng)速

冬季室外風(fēng)速 1.8m/S 夏季室外風(fēng)速 1.4m/S 全年平均風(fēng)速 1.6m/S

8、全年日照量數(shù) 2533.4H 冬季日照率 61.6%

9、全年雷暴日數(shù) 30.4天

10、大氣壓力

冬季 1017.2hpa 夏季 995.7hpa

11、年平均相對(duì)濕度 62% 4.1.3 地質(zhì)狀況

開(kāi)封市地處太行山東麓華北沖積大平原，地跨山地與平原兩大地貌單位，地勢(shì)由西北向東南傾斜，坡降均為千分之一，海拔67-68m，市區(qū)為滹沱河山前洪水沖積造成的傾斜平原，基底巖層以上有較厚的第四紀(jì)覆蓋層，表層主要由亞粘土和輕亞粘土組成；地耐力一般為150-200kpa。

4.1.4 抗震設(shè)防 依據(jù)中國(guó)地震局制定，由國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（GB18306-2001），本項(xiàng)目抗震地動(dòng)峰值加速度按0.05g設(shè)防。4.2 建設(shè)條件 4.2.1 供電

本項(xiàng)目計(jì)算用電總負(fù)荷為8275KVA，電源引10KV電源至小區(qū)變電站，由10KV母線向小區(qū)各配電室提供電源，能滿足本項(xiàng)目使用要求。4.2.2 給排水

本項(xiàng)目設(shè)計(jì)最高日最大時(shí)用水量為262.25 m3/h，給水水源為市政管網(wǎng)，水量及水質(zhì)可滿足項(xiàng)目需要。

本項(xiàng)目排水采用雨污分流，生活廢水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)，生活污水（主要來(lái)源于廚房及洗滌用水）經(jīng)中水系統(tǒng)收集處理后用于綠化和景觀補(bǔ)水。屋面雨水經(jīng)與地面雨水統(tǒng)一收集后排入市政雨水管網(wǎng)。4.2.3 供暖

本項(xiàng)目在我市集中供熱區(qū)域范圍內(nèi)，采暖熱源為集中供熱蒸汽，壓力約為0.4Mpa，采暖熱負(fù)荷為25.8MW。4.2.4弱電

本項(xiàng)目弱電系統(tǒng)包括電話通信系統(tǒng)、不線電視系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、小區(qū)三表集中抄表系統(tǒng)等。

第五章 工程技術(shù)方案

5.1工程設(shè)計(jì)原則

自然是與人工的完美結(jié)合，此設(shè)充分結(jié)合現(xiàn)代化的設(shè)計(jì)理念，即以“天人合一”的設(shè)計(jì)思想為指導(dǎo)來(lái)構(gòu)建新世紀(jì)居住工程。

小區(qū)的建設(shè)是城市建設(shè)的一部分，把小區(qū)建設(shè)融入整個(gè)城市的規(guī)劃之中，優(yōu)美的自然環(huán)境，淳厚的文化底蘊(yùn)，較高的文化品位，現(xiàn)代化的生活理念，將構(gòu)成小區(qū)的一大特色，可謂“風(fēng)景這邊獨(dú)好”，同時(shí)又考慮到城市總體環(huán)境，兩者要達(dá)到水乳交融般和諧。

新穎而獨(dú)具特色，人類與自然的完美結(jié)合是本項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)原則。

5.2總平面布置

5.2.1總平面布置原則

1、根據(jù)功能不同，居住空間與公共空間分區(qū)布置。

2、按照小區(qū)、組團(tuán)兩級(jí)結(jié)構(gòu)概念有機(jī)組織居住空間。

3、充分考慮與城市道路的關(guān)系，合理布置道路網(wǎng)絡(luò)，形成“通而不暢”的道路系統(tǒng)河豐富得步行系統(tǒng)。

4、在三維空間上安排小區(qū)內(nèi)的各種活動(dòng)場(chǎng)所，形成豐富有趣、有家園氛圍得空間序列。

5、按照可持續(xù)發(fā)展概念進(jìn)行規(guī)劃布局設(shè)計(jì)。

5.2.2 總平面布置綜述

本居住小區(qū)規(guī)劃總用地去為356畝，用地西側(cè)為沿西小區(qū)居民住宅，南側(cè)為豐收路，北側(cè)為北二環(huán)路，東側(cè)為沿東街，交通便利，小區(qū)共分五個(gè)組團(tuán)，宏觀上整體結(jié)構(gòu)清晰明確，易于與城市聯(lián)系并具有通暢的內(nèi)部交通。

景觀以入口為起點(diǎn)，以中心綠地為高潮，入口設(shè)小區(qū)標(biāo)志性雕塑河構(gòu)筑物，中心綠地設(shè)音樂(lè)、噴泉，形成豐富而怡人的環(huán)境。

各居住組團(tuán)根據(jù)居住形式的不同，采用并聯(lián)圍合的組合式形成富于變化的室內(nèi)外環(huán)境，為居住者提供了戶外的休閑活動(dòng)場(chǎng)所，同時(shí)加強(qiáng)了鄰里交往。并與小區(qū)中心有機(jī)結(jié)合，聯(lián)系緊密又互不干擾，形成具有優(yōu)美景觀的居住空間。小區(qū)管線整體考慮采用地下敷設(shè)方式，使環(huán)境更優(yōu)美。

5.2.3 豎向設(shè)計(jì)

小區(qū)內(nèi)地形較為平緩。豎向設(shè)計(jì)采用就地平整的平坡式布置形式?？紤]到基槽余土等情況，小區(qū)內(nèi)填挖土方量基本平衡。

5.2.4 總平面圖布置經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

1、規(guī)劃總占地面積23.7萬(wàn)m2，（356畝）

2、總建筑面積：55.5萬(wàn)m2。

其中：住宅建筑面積：50萬(wàn)m2 公建面積：2萬(wàn)m2。

3、居住戶數(shù)：5000戶。

4、居住人口：15000人。

5、建筑密度：、綠化率：42%。

7、容積率：2.34 5.3工程設(shè)計(jì)方案

5.3.1 建設(shè)內(nèi)容

本小區(qū)建設(shè)內(nèi)容包括住宅樓和公建工程。住宅33棟，公建工程包括物業(yè)管理中心、托幼、文化活動(dòng)中心、小學(xué)等。各項(xiàng)工程詳細(xì)指標(biāo)見(jiàn)下表： 序號(hào) 項(xiàng)目 建筑面積（m2）建筑形式 備注物業(yè)管理中心 1200 框架文化活動(dòng)中心 3498 框架商業(yè)服務(wù) 35000 框架 4 托勸 2100 框架結(jié)構(gòu)居委會(huì) 334 磚混公廁 260 磚混變電站 140 磚混泵房 108 磚混熱交換站 189 磚混垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站 243 磚混小學(xué) 4000 框架結(jié)構(gòu)

5.3.2 建筑設(shè)計(jì)

1、戶型設(shè)計(jì)

根據(jù)當(dāng)今住宅發(fā)展趨勢(shì)，并適應(yīng)工薪階層的需求。本小區(qū)以產(chǎn)品質(zhì)精品舒適和經(jīng)濟(jì)為設(shè)計(jì)的主要指導(dǎo)思想，戶型多樣化，二室二廳、三室二廳、為主的組合體。

2、立面設(shè)計(jì)

小區(qū)內(nèi)所有建筑物均采用現(xiàn)代風(fēng)格簡(jiǎn)潔明快，細(xì)部精品化，力求與周圍環(huán)境和諧，極富家園氛圍和人情味。

3、內(nèi)裝修

為方便居民，本設(shè)計(jì)采取高、中、低檔次不同的精裝修。開(kāi)創(chuàng)省城住宅基本無(wú)精裝小區(qū)的先河。

4、建筑構(gòu)造

住宅±0.000以上采用短肢剪力墻屋頂保溫厚度為80mm，外門密閉性能好，采用塑鋼門窗，氣密性為Ⅲ級(jí)。

5、公建設(shè)計(jì) 外觀造型與小區(qū)其他建筑相協(xié)調(diào)，內(nèi)裝修采用中檔標(biāo)準(zhǔn)以滿足與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)。

6、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

小區(qū)住宅均為高層建筑，高層住宅設(shè)有地下室做為儲(chǔ)藏間。所有住宅均采用多肢剪力墻結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)采用筏板，樓板砼全現(xiàn)澆。

公建工程大空間部分建筑采用框架結(jié)構(gòu)，獨(dú)立柱基。

5.4 給排水工程

5.4.1 設(shè)計(jì)依據(jù)

《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB15-88（1997年版）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-1999 《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ13-87（97年）《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ14-87（97年）建筑專業(yè)及有關(guān)專業(yè)提供的條件

5.4.2 給水工程

1、水源及水質(zhì)

本項(xiàng)目用水水源由市政給水，水質(zhì)符合《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》?？梢詽M足本小區(qū)生活及消防用水的需要。

2、給水方案及用水量

本項(xiàng)目給水?dāng)M采用中水回用，即廚房及洗滌用水由物業(yè)管理中心統(tǒng)一收集處理后供衛(wèi)生設(shè)備、洗車及綠化澆灑用水。經(jīng)統(tǒng)計(jì)這樣可節(jié)約近1/3的生活用水。故小區(qū)設(shè)計(jì)用水量為：

1、生活用水：按每人日均用水量150L/人.日，小時(shí)變化系數(shù)K取2.5，生活用水最高日用水量2250m3/d，最高日平均時(shí)用水量93.7m3/h，最高日最大時(shí)用水量234m3/h。

2、商業(yè)用水：最高日用水量10.5m3/d。

（1）公用建筑用水：公建用水量按生活用水量的8%估算為7.5 m3/h。

（2）采暖系統(tǒng)補(bǔ)水量根據(jù)采暖系統(tǒng)補(bǔ)水要求按6.2 m3/h考慮。

（3）澆灑道路用水量標(biāo)準(zhǔn)按2L/M2.次。每日1次計(jì)。（水源主要來(lái)源于中水）。

（4）澆灑綠化用水量標(biāo)準(zhǔn)按4L/ M2.次，每日1次計(jì)（水源主要來(lái)源于中水）。

（5）未預(yù)見(jiàn)水量：取生活用水量的15%，為14 m3/h。

以上總用水量為：

最高日用水量為：2517 m3/d 最高日平均時(shí)用水量為：104.9 m3/h 最高日最大時(shí)用水量為：262.25 m3/h

消防用水量：根據(jù)有關(guān)規(guī)范要求，該小區(qū)統(tǒng)一時(shí)間內(nèi)火災(zāi)次數(shù)為一次。消防水壓由小區(qū)二次加壓泵保證，小區(qū)內(nèi)設(shè)置室外消水栓，消防用水量按15L/S計(jì)算，樓內(nèi)設(shè)室內(nèi)消火栓，室內(nèi)消防用水量10L/S，消火栓滅火時(shí)間按二小時(shí)計(jì)；故消防總用水量為180 m3。消防給水由消防水池集中供給，室外消火栓保護(hù)半徑為150m，布置間距不大于120m，且消防泵出水管設(shè)置兩條，分別與室外給水管網(wǎng)干管相連。

5.4.3 給水系統(tǒng)

本項(xiàng)目設(shè)置二次加壓泵房。生活及消防采用聯(lián)合給水系統(tǒng)，水由一條DN150管道引入小區(qū)內(nèi)蓄水池，經(jīng)二次加壓后送至各用水點(diǎn)。各用水點(diǎn)廚房、洗滌用水統(tǒng)一回收經(jīng)隔油、除渣、生物處理、消毒處理后供用水點(diǎn)衛(wèi)生設(shè)備及綠化、洗車用水。加壓泵采用變頻調(diào)速供水設(shè)備，使水壓保持恒定，同時(shí)達(dá)到減小噪音，充分節(jié)能的目的。

室外消火栓應(yīng)適當(dāng)布設(shè)在環(huán)狀管網(wǎng)上。

為滿足消防及生活用水水壓，以及為調(diào)節(jié)供、用水之間的不均衡性，設(shè)地下式蓄水池及加壓泵房。

1、蓄電池

蓄水池內(nèi)生活用水的調(diào)節(jié)容積取最高日用水量的10%，為251 m3。蓄水池內(nèi)的消防儲(chǔ)畜為25L/SX2h = 180 m3。則蓄水池的總?cè)莘e不應(yīng)小于431 m3。

蓄水池選用國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)圖S822“鋼筋混凝土蓄水池”，容量為450 m3一座。

2、加壓泵房

生活給水采采變頻恒壓供水裝置，以保證生活用水的需要，配用水泵為150DL – 150 – 20三臺(tái)，其中兩用一備，單臺(tái)性能參數(shù)Q = 131.12 m3/h，H = 80mHO，電機(jī)功率P = 45KW。

消火栓系統(tǒng)加壓泵選用兩臺(tái)100DL，其中一用一備，單臺(tái)性能參數(shù)為Q = 100 m3/h，H = 80mHO，電機(jī)功率P = 37KW。

5.4.4 中水系統(tǒng)

1、中水水源

中水水源主要來(lái)源于廚房及洗滌用水。

2、用途

根據(jù)水量平衡估算，中水用于沖廁用水以及室外道路澆灑及綠化用水。

3、處理工藝

采用生物處理與物化處理相結(jié)合工藝流程，如下圖所示： 原水→格柵→隔油池→調(diào)節(jié)池→生物處理→沉淀池污泥排放

↓ 過(guò)濾→消毒→中水儲(chǔ)水池→用水點(diǎn)

5.4.5 給水管網(wǎng)

給水管網(wǎng)采用環(huán)狀布置，以提高供水的安全性，且當(dāng)管徑大于等于DN100時(shí)，給水管材采用承插式給水鑄鐵管，小于DN100時(shí)采用鍍鋅鋼管。

5.4.6 排水系統(tǒng)

由于本工程設(shè)有中水系統(tǒng)，經(jīng)過(guò)水量平衡估算，本工程采用污廢分流，廢水作為中水水源回收利用，污廢分流系統(tǒng)設(shè)有專用通氣立管。污水直接排至室外化糞池，經(jīng)處理后排入市政污水管網(wǎng)。屋面雨水與地面雨水經(jīng)雨水口統(tǒng)一收集后一部分排入中水儲(chǔ)水池，多余部分匯入市政雨水管網(wǎng)。

5.5 供熱工程

5.5.1 設(shè)計(jì)依據(jù)

本設(shè)計(jì)依據(jù)《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》以及土建、給排水專業(yè)所提條件進(jìn)行。

5.5.2 氣象參數(shù)

氣象參數(shù) 大氣壓： 夏季：995.7hpa 冬季：1036.8hpa 冬季采暖計(jì)算干球溫度：-8℃ 冬季平均風(fēng)速：1.8m/s 冬季風(fēng)向：N 冬季日照率：61.6% 最大凍土厚度：56mm 設(shè)計(jì)計(jì)算用采暖期天數(shù)：117天 5.5.3采暖設(shè)計(jì)方案

1、采暖熱源：本項(xiàng)目采暖一次熱源來(lái)自于城市供熱管網(wǎng)提供的蒸氣，蒸汽壓力為4Kg/cm，通過(guò)設(shè)于熱交換站的高效智能汽-水換熱器生氣出90—70℃熱水作為采暖熱煤。

2、采暖熱負(fù)荷：小區(qū)住宅按節(jié)能住宅設(shè)計(jì)，采暖按45W/m2計(jì)算，住宅采暖熱負(fù)荷約22.5MW；公建采暖面積5.5萬(wàn)m2，采暖負(fù)荷約3.3MW，總采暖熱負(fù)荷25.8MW。冬季采暖期為四個(gè)月，供水溫度為90℃，回水溫度為70℃，管網(wǎng)漏損系數(shù)取1.03。則總循環(huán)水量為884T/h。采暖撥采用雙管分戶計(jì)量系統(tǒng)。室外采暖管道呈支狀直埋敷設(shè)，室外采暖管道均采用無(wú)縫鋼管，系統(tǒng)定壓及水處理設(shè)備均集中設(shè)置在換熱站內(nèi)。

采暖系統(tǒng)形式以新雙管分戶計(jì)量單管跨越式為主，供水干管及回水干管均為埋地敷設(shè)。散熱器選用單面定向?qū)α麒T鐵散熱器。

采暖管道采用低壓流體用普通焊接鋼管，管徑＜= 32mm螺紋連接，管徑＞32mm焊接或法蘭連接。

供暖總立管和敷設(shè)在不采暖房間內(nèi)的管道除銹后刷兩道防銹漆，并做保溫處理。保溫材料采用40mm厚巖棉管殼。

供暖管路系統(tǒng)中的最高點(diǎn)和最低點(diǎn)，分別設(shè)置自動(dòng)排氣和自動(dòng)泄水裝置。

管道的熱補(bǔ)償采用波紋管補(bǔ)償器，補(bǔ)償器設(shè)在檢查井內(nèi)。為方便系統(tǒng)維修，在管道各分支處均 設(shè)關(guān)斷用閥門和檢查井。

5.6電氣工程

5.6.1設(shè)計(jì)依據(jù)

1、《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T16-92

2、《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50057-94

3、《建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50303-2002

4、《有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB50200-94

5、《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50054-95

6、《10KV及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》

7、《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》

8、其他相關(guān)專業(yè)提供的條件等

5.6.2電氣設(shè)計(jì)規(guī)劃

1、負(fù)荷概況：本小區(qū)建筑物均為高層建筑。該小區(qū)用電負(fù)荷除19層以上建筑為一級(jí)負(fù)荷外，其他均為二級(jí)負(fù)荷。本小區(qū)住宅面積500000m2，按每平米50瓦計(jì)，需要系數(shù)kx = 0.25，公建建筑面積為20000 m2，按15W/ m2估算Jx = 0.8，商用建筑面積為35000 m2，按60W/ m2估算，Kx = 0.85則總用電計(jì)算負(fù)荷8275KVA。小區(qū)內(nèi)設(shè)四處變電所，可分設(shè)在地下設(shè)備層，采用環(huán)網(wǎng)方式供電。每處變配電所可依所承擔(dān)負(fù)荷容量選用2~3臺(tái)SC3-1000KVA節(jié)能變壓器。負(fù)荷大多為單相負(fù)荷，按電業(yè)局要求采用電力電容器作為無(wú)功補(bǔ)償裝置，功率因數(shù)達(dá)0.9以上。

2、由變電所向相應(yīng)組團(tuán)采用電纜供電，小區(qū)內(nèi)所有電纜線路走電纜溝，自變電所內(nèi)引出的低壓電纜以放射式結(jié)合樹(shù)干式向各單體建筑物供電。建筑物內(nèi)電源為380/220伏，三相五線制。配電系統(tǒng)為放射式與樹(shù)干式混合供電。樓內(nèi)管線均沿墻及現(xiàn)澆樓板內(nèi)暗敷設(shè)。住宅樓內(nèi)居民用電計(jì)量到戶，按一戶一表方式設(shè)計(jì)，要求電能表集中設(shè)置在一層和二層，樓梯間及地下室公用燈單獨(dú)設(shè)表計(jì)量。住戶地下室照明自戶表內(nèi)接線用電，由戶表統(tǒng)一計(jì)量。每戶設(shè)終端配電箱（配電系統(tǒng)）設(shè)五~六個(gè)回路，一個(gè)照明回路，三路插座回路（兩路普通插座回路，一路空調(diào)回路，一路廚房浴廁插座回路），五個(gè)回路除前面四個(gè)回路外，增加一個(gè)客廳空調(diào)插座回路。插座回路設(shè)漏電保護(hù)裝置，以保證人身安全。

3、住宅用電水平石家莊每年最熱月最高溫度平均值＞30度，夏季主要降溫設(shè)備是空調(diào)器，主要用電負(fù)荷可分成四類：全年經(jīng)常性負(fù)荷，降溫負(fù)荷，電熱取暖負(fù)荷和電炊負(fù)荷，每戶住宅建筑面積超過(guò)100 m2的，確定一般住宅為6kW/戶，高級(jí)住宅為8~9kW/戶。

4、道路照明

小區(qū)內(nèi)道路照明和庭院燈照明燈具集中控制，采用光敏元件控制開(kāi)關(guān)。廣場(chǎng)和景觀照明可就近控制。所有照明電纜均穿管埋地敷設(shè)。

5、防雷接地系統(tǒng)

在建筑物頂層設(shè)獨(dú)立避雷針或避雷網(wǎng)，利用建筑物柱內(nèi)主筋做防雷引下線，基礎(chǔ)鋼筋網(wǎng)做接地極，輔助人工接地極。引下線與接地網(wǎng)及頂層屋面避雷網(wǎng)可靠焊接。組成防雷接地系統(tǒng)。變壓器中性點(diǎn)直接接池。設(shè)備接池，通訊等電子設(shè)備接地與防雷接地系統(tǒng)共同接地裝置，要求綜合接地電阻小于1歐姆。當(dāng)建筑物高于30m時(shí)，尚應(yīng)采取以下防側(cè)擊的措施：

1、從30m起每隔不大于6m沿建筑物四周設(shè)水平避雷帶并與引下線相連；

2、30m及以上外墻上的欄桿、門窗等較大的金屬物與防雷裝置連接；

3、在電源引入的總配電箱處宜裝設(shè)過(guò)電壓保護(hù)器。

5.6.3弱電遠(yuǎn)景規(guī)劃

為了使小區(qū)跟上時(shí)代的步伐，通過(guò)綜合配置住宅區(qū)內(nèi)各功能子系統(tǒng)，以綜合布線為基礎(chǔ)，以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)為小區(qū)內(nèi)各種設(shè)備管理自動(dòng)化平臺(tái)的新型住宅小區(qū)。

1、小區(qū)內(nèi)設(shè)置通信和管理系統(tǒng)

通信和管理系統(tǒng)包括電話（帶傳真）、電視、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、三表出戶微機(jī)管理系統(tǒng)，為了滿足通信發(fā)展的需要，每戶電話線路不少于兩對(duì)。一對(duì)接電話，一對(duì)接傳真或電腦，每對(duì)線路可帶主付機(jī)插座各一只，主要廳室均有通信插座，計(jì)算機(jī)通信可利用市話網(wǎng)絡(luò)chinanet或internet聯(lián)通，如今后有條件的話，可建立小區(qū)局域網(wǎng)與公共網(wǎng)聯(lián)通。住宅內(nèi)主要廳室均放置了有線電視終端，充分利用城市有線電視（CATV）網(wǎng)節(jié)目資源豐富，覆蓋面廣，投資省的優(yōu)點(diǎn)。住宅內(nèi)采用了三表計(jì)量出戶，今后有條件將可改成三表出戶自動(dòng)計(jì)量、計(jì)量系統(tǒng)，我們將在小區(qū)局域網(wǎng)的設(shè)計(jì)上，充分利用總線資源，將數(shù)據(jù)通信，對(duì)講、呼叫、報(bào)敬信號(hào)的傳輸納人該總線，簡(jiǎn)化小區(qū)布線，節(jié)省投資，提高效益。

2、安全防范系統(tǒng)

小區(qū)對(duì)安全防范要求很高，在安全防范系統(tǒng)設(shè)計(jì)上充分利用新技術(shù)、新產(chǎn)品，建成開(kāi)放式、全方位、多功能的小區(qū)安全防范系統(tǒng)。采用對(duì)講或可視對(duì)講系統(tǒng)、報(bào)警按鈕、電視監(jiān)控（CCTV）系統(tǒng)相結(jié)合的防盜報(bào)警系統(tǒng)，在住戶室內(nèi)與單元門口建立對(duì)講系統(tǒng)或可視對(duì)講系統(tǒng)，將來(lái)小區(qū)可利用小區(qū)通信總線在住戶與警衛(wèi)室或物業(yè)管理中心之間建立對(duì)講，住戶室內(nèi)隱蔽處設(shè)置防盜按鈕，在單元門口警衛(wèi)室，或物業(yè)管理中心設(shè)置可顯洋住戶位置的聲光報(bào)警裝置；在小區(qū)出人口主要通道，單元門口等重要場(chǎng)所設(shè)置電視監(jiān)控系統(tǒng)，以上三個(gè)系統(tǒng)結(jié)合，加上小區(qū)保安人員，物業(yè)管理人員及居民，將使小區(qū)具有一個(gè)較為完善的防益體系。

安全報(bào)警系統(tǒng)將來(lái)形成網(wǎng)純利潤(rùn)，在住室內(nèi)安裝感煙（或感煙）火災(zāi)控制器、煤氣控制器、火災(zāi)報(bào)警按鈕和醫(yī)療呼救按鈕等，在警衛(wèi)室或物管理中心安裝控制器，即可顯示災(zāi)情類型和住戶位置的報(bào)警裝置，在單元門口設(shè)置聲光報(bào)警裝置，有利于保安人員組織救災(zāi)和居民互救，更好地消除災(zāi)情。

3、音響廣播系統(tǒng)

音響廣播系統(tǒng)與火災(zāi)事故廣播合用。在公建內(nèi)的辦公區(qū)域，走道及霸天會(huì)場(chǎng)等公共場(chǎng)所設(shè)背景音樂(lè)揚(yáng)聲器，通過(guò)廣播中心及消防控制室進(jìn)行控制。平時(shí)可播放背景音樂(lè)，遇有火災(zāi)發(fā)生時(shí)，在消防控制室將揚(yáng)聲器和廣播音響擴(kuò)音機(jī)強(qiáng)制轉(zhuǎn)入事故廣播狀態(tài)，進(jìn)行緊急廣播。

第六章 消防

6.1 設(shè)計(jì)依據(jù) 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16-87 《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ140-90

6.2 消防給水

設(shè)計(jì)范圍：小區(qū)室內(nèi)外消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)原則：以防為主，防消結(jié)合。

消防水源來(lái)自市政給水管網(wǎng)，小區(qū)內(nèi)環(huán)狀布置供水管網(wǎng)及室外地上式消火栓。

6.2.1 消防用水量標(biāo)準(zhǔn)

室風(fēng)消火栓為10L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2h。室外消火栓為15L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2h。

6.2.2 消火栓給水系統(tǒng)

室外給水系統(tǒng)采用生活、消防聯(lián)合供水系統(tǒng)，管網(wǎng)成環(huán)狀布置，消防采用低壓制，設(shè)地下式消火栓。設(shè)儲(chǔ)水池一座及加壓水泵房，儲(chǔ)水池內(nèi)貯消防用水及生活調(diào)節(jié)用水。室內(nèi)消火栓適當(dāng)設(shè)在環(huán)狀給水管上，其半徑布置間距不大于120m。

在不宜用水場(chǎng)所如變配電室、控制室等處置移動(dòng)式和手提式“二氧化碳”和其他滅火器。

第七章 環(huán)保、節(jié)能與綠化

7.1 環(huán)保

7.1.1 設(shè)計(jì)依據(jù)

一、中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院第253號(hào)令《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)條理》

二、河北省第八界人大常委會(huì)公告第80號(hào)《河北省建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l理》

三、《環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)導(dǎo)則》（HJ/T2.1-2.3-93）

四、《環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)導(dǎo)則-----非污染生態(tài)影響》（HJ/T19—1997）

7.1.2 施工期間環(huán)境影響因素

項(xiàng)目建設(shè)施工期間，主要污染源為施工機(jī)械噪聲、揚(yáng)塵、建筑垃圾等，會(huì)對(duì)該區(qū)域及周邊的大氣環(huán)境、生活環(huán)境、道路交通和附近居民日常生活造成一定的影響。施工單位在施工前必須到環(huán)保管理部門辦理有關(guān)手續(xù)，并按環(huán)保要求，采取必要的降噪抑塵措施，及時(shí)清理外運(yùn)建筑垃圾，以期降低不利影響。

7.1.3 運(yùn)營(yíng)期間環(huán)境影響因素

本項(xiàng)目為居民居住綜合社區(qū)，建成投入使用后，不產(chǎn)生有害污染物，不會(huì)對(duì)環(huán)境造成污染，日常產(chǎn)生的生活垃圾實(shí)行分類收集堆放，由物業(yè)管理公司派專人負(fù)責(zé)清理外運(yùn)。排水實(shí)行污廢分流制，污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)；廢水作為中水水源回用，雨水經(jīng)收集后部分用作中水回用，剩余部分排入市政雨水管道。

7.2 節(jié)能

7.2.1 設(shè)計(jì)依據(jù)

1、《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)程》（DBJ-2000）

2、《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ26-95）

7.2.2 節(jié)能措施

本項(xiàng)目建筑材料選用建設(shè)部規(guī)定的新型節(jié)能材料；門窗采用密閉性能優(yōu)良的塑鋼窗，門窗結(jié)縫用保溫材料封嚴(yán)；主要?jiǎng)恿υO(shè)備在滿足功能的前提下選用節(jié)通設(shè)備，照明選用高效節(jié)能燈具，熱力系統(tǒng)入口處安裝調(diào)節(jié)節(jié)閥，用水系統(tǒng)設(shè)計(jì)有中水回用系統(tǒng)，并全部采用節(jié)水型設(shè)備，以節(jié)省能源，降低能耗。

7.3 綠化

小區(qū)綠化布置采用中心與局部相結(jié)合的方式。景觀以入口廣場(chǎng)為起點(diǎn)，中心綠地為高潮，庭院綠地與之融合。景觀形成一個(gè)較大的綠色生態(tài)中心。各中心綠地和廣場(chǎng)內(nèi)部布置不同的綠地景觀和自由綠化空間，形式活潑，種類多樣，形成各區(qū)的景觀中心和公共活動(dòng)中心。綠地中的雕塑小品、景觀構(gòu)架和特色公建形式活動(dòng)，且具有標(biāo)志性，為加強(qiáng)鄰里交往和娛樂(lè)休閑提供了場(chǎng)所。

第八章 物業(yè)管理

本項(xiàng)目建成投入使用前，將由房地產(chǎn)公組建小區(qū)物業(yè)管理公司，對(duì)整個(gè)小區(qū)實(shí)行現(xiàn)代化、專業(yè)化的管理，以更好地維護(hù)住宅的使用功能，延長(zhǎng)房屋使用年限，為居民創(chuàng)造一個(gè)整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境。

8.1物管理的內(nèi)容和目標(biāo)

8.1.1管理內(nèi)容

物業(yè)管理的內(nèi)容主要有：維修管理、設(shè)備管理、保安管理、消防管理、保潔管理、交通管理、綠化管理。

8.1.2管理的目標(biāo) 物業(yè)管理達(dá)到的目標(biāo)有：

1、要充分保障物業(yè)使用人的消費(fèi)權(quán)益，保證房屋及設(shè)施使用功能的正常發(fā)揮；

2、要保障物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的所有權(quán)權(quán)益，在經(jīng)營(yíng)管理中保持房屋的價(jià)值和使用價(jià)值，使物業(yè)能發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益。

3、為物業(yè)使用人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的全方位服務(wù)，為居民提供整潔、文明、安全、方便的居住條件和生活環(huán)境；

4、使物業(yè)公司獲得最佳的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，以保證物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)成良性循環(huán)，提高公司的服務(wù)水平和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

8.2機(jī)構(gòu)設(shè)置與定員

8.2.1機(jī)構(gòu)設(shè)置

物業(yè)公司設(shè)經(jīng)理一名，副經(jīng)理二名。下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)室、經(jīng)營(yíng)部、保安部、工程部、環(huán)衛(wèi)部等六個(gè)部室。

1、辦公室主管人事勞資、文秘檔案、后勤保障、公司行政管理及公關(guān)等。

2、財(cái)務(wù)室主管日常經(jīng)營(yíng)收支，代收各種費(fèi)用等。

3、經(jīng)營(yíng)部主管公司各經(jīng)營(yíng)部門管理，對(duì)外聯(lián)絡(luò)，公司發(fā)展規(guī)劃等。

4、保安部主管門衛(wèi)、保安、消防、安全檢查等。

5、工程部主管小區(qū)房屋維護(hù)、修繕、公用設(shè)備設(shè)施的日常管理、維護(hù)。

6、環(huán)衛(wèi)部主管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清理外運(yùn)、綠化等。

經(jīng) 理

副經(jīng)理 副經(jīng)理

經(jīng) 保 辦 財(cái) 工 環(huán)

營(yíng) 安 公 務(wù) 程 衛(wèi)

部 部 室 室 部 部

8.2.2勞動(dòng)定員

勞動(dòng)定員表

序號(hào) 部 室 定 員 備 注

工作人員 管理人員 辦公室 4 2 2 財(cái)務(wù)室 3 2 3 經(jīng)營(yíng)部 7 2 4 保安部 12 2 5 工程部 10 1 6 環(huán)衛(wèi)部 8 1

合 計(jì) 44 10 54 8.3 物業(yè)公司經(jīng)費(fèi)來(lái)源

8.3.1物業(yè)管理是對(duì)物業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)進(jìn)行維護(hù)，對(duì)物業(yè)使用人和所有人提供全方位服務(wù)，所以需要一定的資金保證。物業(yè)管理公司的資金來(lái)源主要有以下幾個(gè)方面。

8.3.2房地產(chǎn)公司提供該物業(yè)管理公司一定的公建經(jīng)營(yíng)用房及設(shè)備，由物業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，其經(jīng)營(yíng)收益歸入物業(yè)公司的管理資金項(xiàng)目?jī)?nèi)。

8.3.3房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人定期交納物業(yè)管理費(fèi)。

第九章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃和招標(biāo)方案

9.1項(xiàng)目建設(shè)周期規(guī)劃

本項(xiàng)目建設(shè)期2年，具體劃分為以下階段：

1、目前期及論證工作

2、步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段

3、址清理

4、建施工

5、程掃尾，竣工驗(yàn)收 9.2實(shí)施進(jìn)度安排

9.2.1 施進(jìn)度安排 1、1月—2月 項(xiàng)目前期及論證工作2、3月—5月 初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)3、3月—5月 場(chǎng)地清理4、5月—22月 土建施工 5、22月—24月 工程掃尾，竣工驗(yàn)收

9.2.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表（附后）

9.3招標(biāo)方案

1、依據(jù)《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，確定招標(biāo)方案。

2、招標(biāo)內(nèi)容：本建設(shè)項(xiàng)目的勘察設(shè)計(jì)、建安工程、監(jiān)理設(shè)備

等。

3、招標(biāo)方式：公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)。

4、招標(biāo)基本情況表。

項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表

序號(hào) 項(xiàng) 目 1-2月 3-4月 5月 6-21月 22月 23月 24月項(xiàng)目前期論證工作

初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)

場(chǎng)地清理 4 土建施工

工程掃尾，竣工驗(yàn)收

第十章 土地利用

10.1土地利用依據(jù)

１、國(guó)土資源部第７號(hào)令《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》

２、開(kāi)封市土地利用總體規(guī)劃（１９９７－２０１０年）

10.２項(xiàng)目選址

本項(xiàng)目位于開(kāi)封市西南部，用地南側(cè)緊鄰晉安路，北側(cè)為大梁路，東側(cè)為金明大道，西側(cè)為集英街。場(chǎng)地交通便利。視野開(kāi)闊、生態(tài)環(huán)境良好。

10.３用地情況

１、用地類型

本項(xiàng)目場(chǎng)址為城中村原址改造，在開(kāi)封市土地利用總體規(guī)劃范圍內(nèi)，市土地局已同意辦理前期手續(xù)。

２、用地規(guī)模

本項(xiàng)目規(guī)劃總占地３５６畝，地塊為一長(zhǎng)方形，地勢(shì)較平坦。小區(qū)總建筑面積５５.５萬(wàn)m2。

本項(xiàng)目屬城中村改造住宅項(xiàng)目，需交納的各種土地費(fèi)用有保證。

第十一章 投資估算及資金籌措

11.1 總投資估算

11.1.1 總投資及投資構(gòu)成

本項(xiàng)目投資73592.94萬(wàn)元，其中建筑工程費(fèi)52448.44萬(wàn)元，設(shè)備費(fèi)10640萬(wàn)元，設(shè)備安裝費(fèi)49萬(wàn)元，其他費(fèi)3786.60萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)3346.2萬(wàn)元，建設(shè)期貸款利息3322.70萬(wàn)元。

11.1.2 估算依據(jù)

該項(xiàng)目投資估算依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行政策法規(guī)及相關(guān)行業(yè)規(guī)定，并依據(jù)建設(shè)單位及各專業(yè)提供的基礎(chǔ)資料進(jìn)行編制。

11.1.3 投資估算范圍：

住宅樓、公用建筑、室外工程的建安工程費(fèi)和其他費(fèi)、預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期利息。

11.1.4 費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及價(jià)格依據(jù)

1）建筑工程參照目前類似工程的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)結(jié)合當(dāng)?shù)貎r(jià)格水平進(jìn)行估算。

2）設(shè)備購(gòu)置費(fèi)包括設(shè)備原價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)，設(shè)備原價(jià)為詢價(jià)。

3）安裝工程費(fèi)根據(jù)各項(xiàng)目指標(biāo)按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定和概算進(jìn)行估算。

4）其他工程費(fèi)用按照2000年"河北省建設(shè)項(xiàng)目概算其它費(fèi)用定額計(jì)取。

5）按市政[2002]14號(hào)文的優(yōu)惠政策，本項(xiàng)目免收市政配套費(fèi)、公建配套費(fèi)、渣土費(fèi)、墻改基 金、減半收取中學(xué)增建費(fèi)。

11.2 項(xiàng)目資金籌措

本項(xiàng)目資金籌措為全部自籌，資金來(lái)源為本項(xiàng)目向銀行貸款，年利率5.49%。

第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

本篇根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)與評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》及現(xiàn)行有關(guān)企業(yè)財(cái)務(wù)制度，對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析與評(píng)價(jià)。12.1 基本數(shù)據(jù)

12.1.1 建設(shè)成本估算

銷售成本

本項(xiàng)目總銷售成本按營(yíng)業(yè)額的0.5%估算。

12.1.2 銷售收入估算

根據(jù)本項(xiàng)目的成本及納稅額測(cè)算，考慮到本項(xiàng)目的地理位置，本項(xiàng)目的銷售價(jià)格定位在住宅2350元/m2，預(yù)計(jì)第四年全部售完。詳見(jiàn)總收入估算表

12.1.3 稅金

營(yíng)業(yè)稅按5%，城建維護(hù)稅按營(yíng)業(yè)稅的7%，教育附加按營(yíng)業(yè)稅的3.5%，所得稅按利潤(rùn)總額的33%計(jì)算。

12.2 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)如下：

投資利潤(rùn)率為（稅后）10.43% 投資利潤(rùn)率為（稅前）15.75% 投資利稅率為（稅后）23.03% 投資利稅率為（稅前）17.89% 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）6.72% 財(cái)務(wù)內(nèi)部收位置率（稅前）9.82% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（IC = 6%）稅后912萬(wàn)元

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（IC = 6%）稅前4949萬(wàn)元

投資回收期（稅前）3.55年（含建設(shè)期）

投資回收期（稅后）3.58年（含建設(shè)期）盈虧平衡點(diǎn)BEP = 75.64% 從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可以看到，本項(xiàng)目具有一定的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，因此，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。

第十三章 結(jié)論

鳳凰城住宅小區(qū)“城中村”改造項(xiàng)目，嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國(guó)家和地方政府有關(guān)法規(guī)政策法規(guī)，功能齊全，符合城市總體規(guī)劃，向社會(huì)提供安全、舒適、便捷的現(xiàn)代化住宅，其建設(shè)十分必要，同時(shí)具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，該項(xiàng)目是可行的。

學(xué)校：開(kāi)封大學(xué)

學(xué)院：土木院

系別：09建管

姓名：李陽(yáng)

學(xué)號(hào)：2009081348

第四篇：住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告范例

景苑名城住宅小區(qū)項(xiàng)目

可行性研究報(bào)告

姓名：專業(yè)：班級(jí)：學(xué)號(hào)：

鑫瑞宏盛有限公司

目錄

第一章總論

一、項(xiàng)目背景

二、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)

三、項(xiàng)目概況

四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)概況

第二章市場(chǎng)分析

一、A市概況

二、A市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析

三、主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

四、項(xiàng)目SWOT分析

第三章項(xiàng)目建設(shè)條件及實(shí)施計(jì)劃

一、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模

二、項(xiàng)目建設(shè)條件

三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

四、項(xiàng)目環(huán)境影響

五、項(xiàng)目管理組織

六、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃

第四章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

一、政策風(fēng)險(xiǎn)分析

二、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析

三、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析

四、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析

五、管理風(fēng)險(xiǎn)分析

六、資金風(fēng)險(xiǎn)分析

七、結(jié)論

第五章項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析

一、拆遷成本分析

二、建筑成本分析

三、建筑成本估算

第六章項(xiàng)目總結(jié)

第一章總論

一、項(xiàng)目背景：

鑫瑞宏盛公司開(kāi)發(fā)的景苑名城住宅小區(qū)以其高品質(zhì)的開(kāi)發(fā)建設(shè)、優(yōu)美的居住環(huán)境受到鹿邑老百姓的歡迎?！皷|村家園”住宅小區(qū)是該公司開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，位于鹿邑縣城和諧路口陳摶公園對(duì)面，占地面積約9.7畝，該項(xiàng)目原為老停車場(chǎng)，經(jīng)鹿邑縣委、縣政府、建設(shè)局、房產(chǎn)局及計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)，該地塊由鑫瑞宏盛公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。今后建成后的東村家園小區(qū)周邊各項(xiàng)生活配套設(shè)施齊全，交通便利，是鹿邑縣目前新城區(qū)乃至整個(gè)縣城城市中心點(diǎn)。整個(gè)項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)2.5億元，整個(gè)“東村家園”項(xiàng)目工程構(gòu)思精致時(shí)尚，并充滿高品質(zhì)生活氣息，各建筑單體相互有機(jī)聯(lián)系，互為借景，整體布局充滿生活體驗(yàn)的意趣，市場(chǎng)反映相當(dāng)熱烈，至2016年7月3日至2016年7月13日，項(xiàng)目來(lái)電高達(dá)258組客戶，客戶反響熱烈良好。項(xiàng)目計(jì)劃一年之內(nèi)完成一定量的銷售，并簽訂了相應(yīng)的銷售合同。鑫瑞宏盛公司和“東村家園”住宅小區(qū)良好的形象普遍得到鹿邑縣政府相關(guān)部門和市民的認(rèn)同?！皷|村家園”工程建設(shè)內(nèi)容包括10棟6層樓、一個(gè)小區(qū)園林規(guī)劃、一個(gè)涌泉池及相應(yīng)的小區(qū)配套公用設(shè)施。目前項(xiàng)目設(shè)計(jì)已進(jìn)入準(zhǔn)備動(dòng)工階段，地勘工作已經(jīng)完成，售樓部建設(shè)在鹿邑縣委、縣政府及相關(guān)部門的大力支持下，明年7月底竣工。各種證件還在辦理當(dāng)中，預(yù)計(jì)2017年9月可以開(kāi)盤。

二、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：

(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》

(2)《A市城市拆遷管理?xiàng)l例》

(3)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》

(4)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》

(5)《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》

(6)《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》

(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》

(8)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》

三、項(xiàng)目概況

1、項(xiàng)目名稱：景苑名城住宅小區(qū)

2、地塊位置：該基地東起陳摶公園，南至和諧路，西至谷陽(yáng)路、北至紫光大道，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約150畝。

3、建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：

土地面積：約9.7畝(約26300平方米)

容積率：2.0

土地價(jià)格：5000元/畝

建筑面積(預(yù)計(jì))：58270㎡

4、周圍環(huán)境與設(shè)施

(1)步行約10 分鐘可至鹿邑縣中心。

(2)西側(cè)為縣中心景點(diǎn)。

(3)東側(cè)為鹿邑縣綠化帶，南側(cè)為老君臺(tái)廣場(chǎng)。

(4)西南靠近鹿邑縣博德小學(xué)。

(5)北面為鹿邑縣人民銀行。

四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)概況：

鑫瑞宏盛有限公司是一家以投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)及酒店為主的大型現(xiàn)代化企業(yè)，公司總部設(shè)在北京，注冊(cè)資金2000萬(wàn)元。公司成立以來(lái)，依托公司的繁榮商業(yè)優(yōu)勢(shì)和名牌大學(xué)、研究機(jī)構(gòu)的智力優(yōu)勢(shì)，業(yè)務(wù)不斷發(fā)展擴(kuò)大。公司現(xiàn)有企業(yè)員工1000多人，均為本科以上學(xué)歷。公司股東皆為業(yè)內(nèi)資深人士，研究生以上學(xué)歷，資金實(shí)力雄厚，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富。公司下設(shè)投融資部、技術(shù)部、拓展部、法務(wù)部等部門，擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、建筑設(shè)計(jì)、營(yíng)銷管理、法律、財(cái)務(wù)、計(jì)算機(jī)等各類專業(yè)人才，是一支整體素質(zhì)高、技術(shù)力量雄厚、競(jìng)爭(zhēng)能力強(qiáng)、發(fā)展?jié)摿薮蟮膬?yōu)秀隊(duì)伍。公司秉承“用心做事，誠(chéng)信為人”的企業(yè)精神，堅(jiān)持以產(chǎn)品品質(zhì)為核心，不斷為客戶創(chuàng)造價(jià)值。同時(shí)，公司奉行創(chuàng)新、求實(shí)、敬業(yè)的服務(wù)理念，不斷探索順應(yīng)時(shí)代要求的專業(yè)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)之道，在借鑒國(guó)外求經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，深刻分析國(guó)內(nèi)實(shí)際情況，運(yùn)用科學(xué)的決策方法和創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)理念，將商業(yè)運(yùn)營(yíng)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和資本運(yùn)作有機(jī)結(jié)合，并逐步形成了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

.第二章市場(chǎng)分析

一、A市概況

A市位于河南岸，面積平方公里，人口萬(wàn)。

生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國(guó)家級(jí)森林公園、國(guó)家級(jí)野生動(dòng)植物保護(hù)區(qū)、國(guó)家級(jí)水禽濕地保護(hù)區(qū)。全市森林覆蓋率達(dá)56%，1996年和1997年被國(guó)家批準(zhǔn)為國(guó)家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和實(shí)施《中國(guó)21世紀(jì)議程》地方試點(diǎn)。

投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國(guó)道、省道及沿江公路為骨架的交通運(yùn)輸網(wǎng);水運(yùn)以長(zhǎng)江干流的重要港口——A港為樞紐，擁有國(guó)家對(duì)外開(kāi)放口岸，年設(shè)計(jì)吞吐能力達(dá)500萬(wàn)噸，A港泥洲新港區(qū)一期工程已動(dòng)工;通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。

項(xiàng)目所在區(qū)位于江中下游南岸，與B市接壤，是A市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬(wàn)，轄8個(gè)鄉(xiāng)、13個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)街道辦事處。城區(qū)人口12萬(wàn)。

二、A市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析

A市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開(kāi)發(fā)逐漸興起。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點(diǎn)一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開(kāi)發(fā)為起點(diǎn)，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)場(chǎng)進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。到目前為止，A市房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場(chǎng)體系基本建立。

二OO三年，A市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達(dá)33.4%,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。

表現(xiàn)之二：市場(chǎng)供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積 20.04萬(wàn)平方米，銷售面積22.04萬(wàn)平方米，消化空置房2萬(wàn)平方米。城市人均住房建筑面積已達(dá)26平方米。

表現(xiàn)之三：房?jī)r(jià)平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價(jià)格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。

表現(xiàn)之四：交易市場(chǎng)持續(xù)升溫。全市全年共辦理各類房產(chǎn)交易1.12萬(wàn)起。A市城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易7938起，面積達(dá)89.62萬(wàn)m2，比上分別增長(zhǎng)25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬(wàn)m2，成交金額8800萬(wàn)元。

表現(xiàn)之五：拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市GDP增加值14%，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值8.87億元，帶動(dòng)社會(huì)商品銷售6.16億元;房地產(chǎn)業(yè)上繳國(guó)家稅收2800萬(wàn)元。

對(duì)今后市場(chǎng)的預(yù)測(cè)：

---—從購(gòu)房能力看

伴隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房?jī)r(jià)漲幅較大，但消費(fèi)市場(chǎng)仍保持旺熱。

——從投資角度看

由于股市長(zhǎng)期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場(chǎng)的需求。目前通過(guò)按揭貸款購(gòu)買商品房的比例為42%，年增幅達(dá)16%。

——從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。據(jù)調(diào)查，匯景花園一期95%以上購(gòu)房戶均為房改房換房。

——從需求關(guān)系看

根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積將由14.6平方公里發(fā)展到27.8平方公里，城市人口由12萬(wàn)人增加到30萬(wàn)人。在不考慮有效購(gòu)買力的情況下，單從住房需求分析，A市每年人口增長(zhǎng)拉動(dòng)的住房需求，加之城市外來(lái)人口的購(gòu)買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。

三、主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

住宅小區(qū)詳細(xì)情況如表：

項(xiàng)目套數(shù)建筑面積(萬(wàn)㎡)平均單價(jià)(元/㎡)位置

向陽(yáng)小區(qū) 1500 22 1400 寶山路

新華小區(qū) 785 8 1344 黃河街

銀河小區(qū) 170 1460 銀河街

成光小區(qū) 130 1400 學(xué)院路

太陽(yáng)神小區(qū)500 6.9 1508 英雄路

部分商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)詳細(xì)情況

項(xiàng)目面積㎡單價(jià)元/㎡位置

匯豐花園 40~~80 4000~5600 新城區(qū)

秋爽花園 50~~70 5000~12000 市中心

碧苑小區(qū) 36~~50 6800 建設(shè)路

桃園小區(qū)車庫(kù) 550 秋浦路

荷花村車庫(kù) 550 建設(shè)路

四、項(xiàng)目SWOT分析

1、優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)

(1)該項(xiàng)目地處A市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊環(huán)境在不久的將來(lái)是最佳的居住區(qū)域。

(2)A近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。

(3)東側(cè)的成功開(kāi)發(fā)，為該區(qū)域的房?jī)r(jià)定位提供了市場(chǎng)認(rèn)可性。

(4)周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項(xiàng)目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。

(5)拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對(duì)該項(xiàng)目的資金流壓力有一定的緩解作用。

(6)該項(xiàng)目以毛地出讓，起價(jià)元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。

(7)該項(xiàng)目規(guī)劃定位為A市第一個(gè)小高層住宅小區(qū)，我公司在B市開(kāi)發(fā)小高層的經(jīng)驗(yàn)可以為之借鑒。

(8)我公司與A市的政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。

(9)物業(yè)管理公司在A市的先行介入，為今后該項(xiàng)目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的性。

(10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競(jìng)價(jià)成功創(chuàng)造了一定的機(jī)會(huì)。

2、劣勢(shì)及威脅

(11)拆遷密度過(guò)大，拆遷成本及風(fēng)險(xiǎn)是該項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。

(12)A市拆遷實(shí)施細(xì)則的即將出臺(tái)，拆遷成本的預(yù)測(cè)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。

(13)市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性，使的成本的測(cè)算具有一定的不確定性。

(14)外來(lái)資金的介入，有可能使得土地的掛牌價(jià)抬的過(guò)高。

(15)規(guī)劃中對(duì)于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過(guò)，具有一定的不可確定性。

(16)小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費(fèi)、電梯的運(yùn)行和維護(hù)等，將給今后的銷售帶來(lái)一定的抗性。

(17)該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。

(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)將比較激烈。

(19)拆遷的難度，使該項(xiàng)目的建設(shè)周期具有延期的可能。

(20)周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。

第三章項(xiàng)目建設(shè)條件及實(shí)施計(jì)劃

一、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模

“景苑名城”項(xiàng)目規(guī)劃用地位于和諧路口陳摶公園對(duì)面，占地面積約9.7畝，規(guī)劃用地西臨法院，東靠文體路，南有櫻花廊庭小區(qū)，用地地形不復(fù)雜，規(guī)劃限制不大。項(xiàng)目?jī)蓪拥叵率壹敖Y(jié)構(gòu)基礎(chǔ)勘探完成，準(zhǔn)備進(jìn)行項(xiàng)目地基建設(shè)，初步規(guī)劃總建筑面積約58270㎡(含地下部分)，其中住宅面積50660㎡，配套商業(yè)面積2590㎡，住宅戶數(shù)為415戶。建設(shè)內(nèi)容包括地下一層的建設(shè)，地上一～二層的商業(yè)娛樂(lè)，餐飲及會(huì)所新建，地上三～六層住宅樓以及小區(qū)園林景觀。計(jì)劃將地下一層作為地下停車廠，人車分流。

二、項(xiàng)目建設(shè)條件

1、項(xiàng)目權(quán)屬清晰

“景苑名城”現(xiàn)經(jīng)鹿邑縣政府、規(guī)劃局、建設(shè)局、房產(chǎn)局、計(jì)劃委員會(huì)等相關(guān)部門的批準(zhǔn)，項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)權(quán)已整體歸屬我司名下。項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)的“五證”正在辦理中，預(yù)計(jì)八月份得證。

2、配套設(shè)施齊全

項(xiàng)目前擁陳摶公園，周邊有職高、民中、少年宮藝術(shù)幼兒園、唐潤(rùn)天成體育館、法院、碧水藍(lán)天大酒店等單位，所處位置環(huán)境優(yōu)美，各項(xiàng)生活配套在新城區(qū)最為齊全、交通最便利。

道路：該片區(qū)內(nèi)主要道路為東風(fēng)路、文體路、環(huán)城南路、環(huán)城東路 交通：該片區(qū)地處新城區(qū)中心地帶，交通十分便利，已有東風(fēng)路上還有到周邊區(qū)域的公交車，出行便捷。銀行：該片區(qū)已有信用社銀行，離項(xiàng)目只有20米。醫(yī)院：片區(qū)內(nèi)有真源醫(yī)院以及小診所，距離項(xiàng)目不到300米。學(xué)校、市場(chǎng)、體育：百匯超市、縣職高、博德小學(xué)、金虎市場(chǎng)、縣民中、少年宮藝術(shù)幼兒園、天成體育館等。

3、基礎(chǔ)建設(shè)前期籌備已經(jīng)完成

項(xiàng)目籌備期做了相當(dāng)?shù)耐度?，售樓部已?jīng)完工、項(xiàng)目地塊基礎(chǔ)勘探完成

4、建設(shè)場(chǎng)區(qū)“五通”條件具備

項(xiàng)目所在片區(qū)道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等具備，形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設(shè)施。

供水條件：自來(lái)水管網(wǎng)供水，由項(xiàng)目預(yù)留口接入。供電條件：由項(xiàng)目預(yù)留口接入。供氣條件：由項(xiàng)目預(yù)留口接入。通訊條件：直接由鹿邑電信接入。

三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

景苑名城將因應(yīng)城市發(fā)展，建筑與環(huán)境統(tǒng)一設(shè)計(jì)，整體考慮樓層情況，共同創(chuàng)造出一個(gè)宜商宜居宜樂(lè)的城市標(biāo)桿建筑大廈。商業(yè)部分以臨街商鋪設(shè)計(jì)為主，住宅部分則以兩梯三戶、兩梯四戶為主導(dǎo)，圍繞基本的小庭院布置。遵循原有的總體規(guī)劃，采用高雅、莊嚴(yán)的裝飾手法，展示功能性立面，以樸實(shí)、新潮、大方的氣度的形象。建設(shè)有庭院休閑區(qū)、標(biāo)準(zhǔn)的入口水景、業(yè)主休閑散步用的林間小道、休息庭等。與此同時(shí)，小區(qū)還將建設(shè)地下停車庫(kù)，做到人車分流，滿足業(yè)主停車需求；建設(shè)小區(qū)建設(shè)將近3000平方米的商業(yè)配套，全力為業(yè)主打造一個(gè)休閑、舒適、方便的生態(tài)居住小區(qū)?！熬霸访恰背浞掷闷洫?dú)特的地理位置，緊扣“人與自然、和諧發(fā)展”這一主題，以“觀念超前、整體協(xié)調(diào)”為主題的設(shè)計(jì)思想,將自然景觀和人文景觀融為一體，充分彰顯綠色歐景之特色。

四、項(xiàng)目環(huán)境影響

本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)對(duì)環(huán)境的影響主要在于地下停車庫(kù)汽車排放的尾氣對(duì)地面周圍空氣和地下環(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾、地下層設(shè)備運(yùn)行的噪聲污染。對(duì)此擬采取的環(huán)境保護(hù)計(jì)劃為：

1、采用生態(tài)綠化，使用良好的通風(fēng)、過(guò)濾系統(tǒng)，保持空氣質(zhì)量。

2、公共污水及住宅排污經(jīng)化糞池處理排入城市污水管道。

3、固體垃圾以袋裝方式收集處理，并采取嚴(yán)格的垃圾分類處理措施及小區(qū)清掃安排。

4、設(shè)備選型盡量選用噪聲較低的，必要時(shí)對(duì)有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。

五、項(xiàng)目管理組織

要開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，首先必須有一個(gè)完備的組織機(jī)構(gòu)。本公司擁有一支年輕充滿活力的干部隊(duì)伍。他們具有較高的文化素質(zhì)，均為大學(xué)本科以上學(xué)歷，其中有土建、水、電、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、財(cái)會(huì)、策劃、營(yíng)銷等各種人才，是本項(xiàng)目得以成功開(kāi)發(fā)的管理保證。同時(shí)，公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作階段將借助多專業(yè)外腦資源，增強(qiáng)在各相關(guān)領(lǐng)域的專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢(shì)。

六、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃

整個(gè)“景苑名城”項(xiàng)目計(jì)劃于2017年8月份動(dòng)工，2019年8月份完成，預(yù)計(jì)建設(shè)期為24個(gè)月。

第四章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

一、政策風(fēng)險(xiǎn)分析

整個(gè)“景苑名城”住宅小區(qū)項(xiàng)目最大的風(fēng)險(xiǎn)就是政策變動(dòng)以及政府支持力度的變更。目前項(xiàng)目已獲得鹿邑縣人民政府、規(guī)劃局、建設(shè)局、房產(chǎn)局、計(jì)劃委員會(huì)等部門的批準(zhǔn)，與項(xiàng)目各相關(guān)債權(quán)人商妥簽訂了有關(guān)協(xié)議，并按相關(guān)法規(guī)辦妥了相關(guān)手續(xù)，項(xiàng)目權(quán)屬清晰，項(xiàng)目建設(shè)“五證”仍在辦理當(dāng)中。可以說(shuō)，項(xiàng)目政策風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很小。但不排除在項(xiàng)目建設(shè)的24個(gè)月期間，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)做政策性調(diào)整。因此，及時(shí)掌握政策變動(dòng)及做好政府各方面協(xié)調(diào)，靈活調(diào)整建設(shè)進(jìn)度，并爭(zhēng)取相應(yīng)的政策支持，是防范風(fēng)險(xiǎn)的必要手段。

二、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析

在項(xiàng)目建設(shè)期間，因各種原因沖突引發(fā)的社會(huì)動(dòng)蕩將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生影響。因目前國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)大勢(shì)較好，社會(huì)趨于穩(wěn)定，社會(huì)動(dòng)蕩的風(fēng)險(xiǎn)比較小。對(duì)于本項(xiàng)目，在項(xiàng)目拿地時(shí)已把各種歷史問(wèn)題處理完畢，項(xiàng)目社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)已降至最低。

三、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析

宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展在不可預(yù)知中走下坡路、通貨膨脹或其他經(jīng)濟(jì)問(wèn)題都會(huì)對(duì)行業(yè)產(chǎn)生沖擊，從而影響到項(xiàng)目發(fā)展。從目前國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)來(lái)看，此類風(fēng)險(xiǎn)較小，但不可排除不可抗拒因素的影響所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，應(yīng)以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品保證項(xiàng)目的行業(yè)優(yōu)勢(shì)，并采用各行業(yè)精英團(tuán)體的專業(yè)建議及先期預(yù)測(cè)把握社會(huì)發(fā)展變化，未雨綢繆，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

四、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析

依鹿邑縣目前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可能遭遇行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題及未來(lái)可能的行業(yè)過(guò)熱而導(dǎo)致的泡沫危機(jī)。公司以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品保證優(yōu)勢(shì)，以市場(chǎng)細(xì)分策略規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并采取各種手段加快資金回籠，實(shí)現(xiàn)“貨如輪轉(zhuǎn)”。

五、管理風(fēng)險(xiǎn)分析

策劃考慮不周，對(duì)困難及問(wèn)題估計(jì)不足，或定位失誤都可能帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目操作過(guò)程的偏差或工程時(shí)間突破計(jì)劃，導(dǎo)致成本上升，也將帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)。因此，公司將依靠經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目經(jīng)理實(shí)行嚴(yán)格的項(xiàng)目管理，并以實(shí)際情況不斷調(diào)整偏差，盡量減少風(fēng)險(xiǎn)。

六、資金風(fēng)險(xiǎn)分析

短長(zhǎng)期融資的短缺都有可能打斷項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的延續(xù)性，帶來(lái)資金運(yùn)轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)過(guò)項(xiàng)目一期建設(shè)，目前公司自有資金充足，銀行關(guān)系良好，給項(xiàng)目持續(xù)的資金供給不成問(wèn)題

七、結(jié)論

整體而言，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)比較小，就目前環(huán)境而言尚不存在不可抗拒的風(fēng)險(xiǎn)，只要能加以認(rèn)識(shí)和防范，是可以將風(fēng)險(xiǎn)值減至最低的。

第五章項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析

一、拆遷成本分析

圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房(實(shí)驗(yàn)小學(xué)職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶)。其它房屋均為二——四層。

根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場(chǎng)核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營(yíng)性用房600平方米，合計(jì)住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗(yàn)。

拆遷成本估算：

按照A市《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定和拆遷補(bǔ)償評(píng)估報(bào)告。

1、住宅：640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元

2、經(jīng)營(yíng)性用房：640元/平方*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

3、附屬物(水、電、電話、空調(diào)以上其它)

住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米*45元/平方米=27000元

4、室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元

5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等：

34929平方米*48元=1676592元

6、搬家費(fèi)、臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)等：

1)、搬家費(fèi)：

住宅：200戶*300元=60000元

經(jīng)營(yíng)性用房：9戶*500元=4500元

小計(jì)：64500元

2)、過(guò)渡費(fèi)：

住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個(gè)月=514935元

經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米*16元/平方米*6個(gè)月=57600

小計(jì)：632535元

3)、管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)：

34929平方米*15元/平方米=523935元

4)、房屋拆遷評(píng)估服務(wù)費(fèi)費(fèi)：35000元

5)、獎(jiǎng)勵(lì)：

34929平方米*100元/平方米=3492900元

上述所有費(fèi)用小計(jì)：38533208元，折抵每平方補(bǔ)償金額為1103.18元。

按照A市人民政府令，對(duì)A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開(kāi)始執(zhí)行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國(guó)城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強(qiáng)制拆遷基本停止。

1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米

1203.18元*34929平方米=42025874.2元

二、建筑成本分析

對(duì)該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2000㎡。

主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在路靠近小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計(jì)建筑面積：17906㎡。

地塊內(nèi)大致布置

一棟 15層29.4*13.8*15層;

一棟 12層29.4*13.8*12層;

三棟 12層40*15*12層;

一棟 15層40*15*15層;

占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡

總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7%

總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17

高層均設(shè)計(jì)地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。

三、建設(shè)成本估算

(一)、工程前期費(fèi)：

1、拆遷成本

2、土地出讓金

3、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：61460㎡*50元/㎡=307.3萬(wàn)元

4、人防基金：配套建地下室

5、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)：56160*1.4+5300*2.2=9.03萬(wàn)元

6、墻改：61460*8=49.168萬(wàn)元

7、散裝水泥：61460*2=12.29萬(wàn)元

8、白蟻防治費(fèi)：61460*2=12.29萬(wàn)元

9、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：61460*2=12.296萬(wàn)元

10、施工圖審查：61460*1=6.15萬(wàn)元

11、防雷審查：61460*1=6.15萬(wàn)元

12、消防審查：

13、文物：0.2萬(wàn)元

14、規(guī)劃設(shè)計(jì)：10萬(wàn)元

15、建筑設(shè)計(jì)：2000*12+59460*30=180.78萬(wàn)元

16、地質(zhì)勘探：61460*2=12.29萬(wàn)元

17、測(cè)量定位：10萬(wàn)元

18、煤氣增容：2500元/戶

19、供水管網(wǎng)配套費(fèi)：20元/㎡

小計(jì)：627.93萬(wàn)元（18、19項(xiàng)代收代繳，未計(jì))

(二)工程成本

1、樁基：59460*100元/㎡=594.6萬(wàn)元

2、地下室：4861*600元/㎡=291.66萬(wàn)元

3、主體：59460*900+2000*500=5451.4萬(wàn)元

4、電梯：9棟*50萬(wàn)元/棟=450萬(wàn)元

5、室外水電氣工程：61460*50=307.3萬(wàn)元

6、小區(qū)綠化、道路等工程：61460*60=368.76萬(wàn)元

7、監(jiān)理費(fèi)：6337.66*1%=63.38萬(wàn)元

小計(jì)：7527.1萬(wàn)元

總計(jì)、8155.03萬(wàn)元

(三)項(xiàng)目費(fèi)用分析

依據(jù)比較定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的原則，就該項(xiàng)目的預(yù)算定價(jià)為：

小高層住宅1900元/㎡商鋪6000元/ ㎡地下車庫(kù)800元/㎡

銷售收入住宅1900*56160=106704000

商鋪6000*5300=31800000

地下室4861*800=3888800

總計(jì)：142392800元

營(yíng)業(yè)稅及附加 142392800*5.5%=7831604

各項(xiàng)費(fèi)用 142392800*4%=5695712

總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費(fèi)用+土地成本 =42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2

毛利潤(rùn)：銷售收入—總成本=142392800-137103490.2

=5289309.8元

第六章項(xiàng)目總結(jié)

結(jié)合前面各章的研究結(jié)果，“景苑名城”項(xiàng)目是可行的，綜合結(jié)論如下：

1、國(guó)家近年連續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)政策均是為了促進(jìn)普通住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，本項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家發(fā)展普通住宅的產(chǎn)業(yè)政策，有利于改善鹿邑縣老百姓的居住條件。

2、本項(xiàng)目小區(qū)所在的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，區(qū)域內(nèi)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定快速增長(zhǎng)，人民群眾生活小平的不斷提高，給項(xiàng)目提供了良好的宏觀運(yùn)作環(huán)境和強(qiáng)大的社會(huì)支持系統(tǒng)。

3、項(xiàng)目選址與鹿邑縣城發(fā)展的空間走向相吻合適應(yīng)當(dāng)今居住社區(qū)發(fā)展潮流和方向；項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)了城市居民對(duì)現(xiàn)代家居的追求。

4、策略上采取低開(kāi)高走的方式，開(kāi)盤以3800元／平方米的起步價(jià)迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，低價(jià)策略將增強(qiáng)樓盤的競(jìng)爭(zhēng)力。

5、項(xiàng)目可能采用內(nèi)部訂購(gòu)開(kāi)發(fā)方式，銷售對(duì)象明確，客戶購(gòu)買意愿強(qiáng)烈，對(duì)于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，最大限度地規(guī)避了銷售環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，為項(xiàng)目綜合目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)掃清了障礙。

6、我們?cè)谶M(jìn)行成本估算時(shí)，充分考慮了各方面最不利的因素；在銷售上采取低利潤(rùn)、快回收的策略，以確保項(xiàng)目資金的安全。從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析來(lái)看，項(xiàng)目啟動(dòng)資金來(lái)源可靠，開(kāi)發(fā)商自有資金充裕，項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均屬良好，項(xiàng)目的稅收為該地區(qū)創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益。

綜上所述，我們認(rèn)為本項(xiàng)目是可行的，只要政府給予幫助和支持，一定能取得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。

第五篇：住宅小區(qū)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)說(shuō)明

住宅小區(qū)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明

一．概況

本住宅小區(qū)地處西安市東城區(qū)，位于東五路與康復(fù)路交匯的十字路口西北側(cè)，東臨西京醫(yī)院，附近為康復(fù)路服裝批發(fā)市場(chǎng)，加上小區(qū)的建設(shè)，形成一個(gè)十分鐘的生活圈，人流量大，商業(yè)氛圍濃厚，交通便利。

二．設(shè)計(jì)理念

本設(shè)計(jì)中自然生態(tài)的理念一直貫穿始終，體現(xiàn)了尊重自然而不僅僅是改造自然的現(xiàn)代設(shè)計(jì)思想，追求人造環(huán)境與自然環(huán)境的密切結(jié)合，相互輝應(yīng)，相得益彰，進(jìn)而達(dá)到“天人合一”的理想境界。

規(guī)劃設(shè)計(jì)

關(guān)于道路系統(tǒng)

在充分研究了小區(qū)現(xiàn)有建筑規(guī)劃和平面分布后，貫徹人性化的設(shè)計(jì)思想，從交通、消防等多個(gè)方面精心考慮，主要道路系統(tǒng)與建筑密切配合，明晰了然，將各大分區(qū)通達(dá)順暢地緊密聯(lián)系在一起，在人流主要交匯處均設(shè)有較大面積的活動(dòng)空間，體現(xiàn)了良好的疏通性和引導(dǎo)性。次要道路系統(tǒng)不拘一格，形式多樣化，并沿其設(shè)置別有情趣的坐凳、雕塑和小品。所有道路系統(tǒng)兩旁均合理設(shè)置異域風(fēng)情濃郁的指示牌和路燈，在充分發(fā)揮其功用性的同時(shí)亦強(qiáng)化著主題，為小區(qū)增色不少。

關(guān)于綠化配置

植物配置遵循適地適樹(shù)的原則，并充分考慮與建筑風(fēng)格的吻合，兼顧多樣性和季節(jié)性，進(jìn)行多層次、多品種搭配，分別組合成特色各異的群落。整體上有疏有密，有高有低，力求在色彩變化和空間組織上都取得良好的效果。