第一篇：香港reits市場簡要情況

REITs ? REITs(Real Estate Investment Trusts)，房地產(chǎn)投資信托基金是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。從本質(zhì)上看，REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式。? REITs典型的運(yùn)作方式有兩種，其一是特殊目的載體公司(SPV)向投資者發(fā)行收益憑證，將所募集資金集中投資于寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)，并將這些經(jīng)營性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流向投資者還本歸息;其二是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立專業(yè)的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標(biāo)的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利，實(shí)際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。相形之下，寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流遠(yuǎn)較傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定，因此，REITs一般只適用于商業(yè)地產(chǎn)。香港上市規(guī)定

? 香港于2003年7月正式公布《房地產(chǎn)投資信托基金守則》，但境外資金無法進(jìn)入發(fā)行REITs。《房地 產(chǎn)投資信托基金守則》對REITs的設(shè)立條件、組織結(jié)構(gòu)、從業(yè)人員資格，投資 范圍、利潤分配等方面作出了明確的規(guī)定。香港在很大程度上借鑒了美國REITs 的結(jié)構(gòu)，以信托計(jì)劃(或房地產(chǎn)地產(chǎn)公司)為投資實(shí)體，由房地產(chǎn)地產(chǎn)管理公司和 信托管理人提供專業(yè)服務(wù)。

? 2005年6月，香港特區(qū)證監(jiān)會正式宣布修訂后的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》生效，有關(guān)改動：一是允許內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以REITs形式到香港上市融資；二是放寬REITs的負(fù)債比率至資產(chǎn)總價(jià)的45%。香港REIT案例——目前香港REIT在市7支，退市1支 ?（香港）00808泓富；

泓富REIT代表了大型香港房地產(chǎn)商將其持有香港地區(qū)物業(yè)高位套現(xiàn)

?（香港）00823領(lǐng)匯；

領(lǐng)匯REIT代表的是香港特區(qū)政府房委會資產(chǎn)的一種私有化融資工具

?（香港）00435陽光；

?（大陸）00405越秀

越秀REIT則是第一家中國大陸的房地產(chǎn)投資信托基金。

?（香港）01881富豪

富豪產(chǎn)業(yè)信托為香港第一個酒店產(chǎn)業(yè)信托專注酒店擁有權(quán)并物色酒店管理人及特許營運(yùn)商管理其酒店物業(yè)。

?（香港）02778冠君

?（大陸）87001匯賢

中國境外首只以人民幣計(jì)價(jià)的股票，也是全球首只以人民幣計(jì)價(jià)的房地產(chǎn)投資信托基金。匯賢產(chǎn)業(yè)信托（港交所：87001）是長江實(shí)業(yè)分拆的房地產(chǎn)信托基金，亦是香港首只以人民幣計(jì)價(jià)在香港交易所上市的產(chǎn)品。

匯賢產(chǎn)業(yè)信托持有主要資產(chǎn)為北京東方廣場，包括東方君悅大酒店、東方新天地商場、東方經(jīng)貿(mào)城寫字樓及東方豪庭服務(wù)式公寓的土地使用權(quán)。匯賢產(chǎn)業(yè)信托上市前，北京東方廣場分別由長江實(shí)業(yè)、中國人壽、中國銀行、和記黃埔和東方海外分別持有33.4%、20%、20%、18%及8%權(quán)益。

匯賢產(chǎn)業(yè)信托于2011年4月11日開始公開招股，原有股東計(jì)劃出售40%權(quán)益，集資金額介乎104.8億至111.6億元人民幣。[2]匯賢產(chǎn)業(yè)信托公開招股獲得2.5倍的超額認(rèn)購，最終以招股價(jià)范圍下限5.24元定價(jià)，在4月29日上市。

匯賢產(chǎn)業(yè)信托持有的東方廣場土地使用權(quán)，會在2049年結(jié)束，屆時(shí)東方廣場會歸還內(nèi)地合作單位。

匯賢房托管理有限公司為匯賢產(chǎn)業(yè)信托的管理人，由中信證券國際持股40%、而長實(shí)及長實(shí)旗下ARA資產(chǎn)管理則各持股30%。

?（大陸）00625睿富（退市）

2007年6月上市，2010年退市。導(dǎo)致退市的主要原因是欺詐。

2007年9月18日，在港上市3個月的睿富被爆出卷入一場造假丑聞，公司在上市時(shí)對旗下北京佳誠廣場的租金收益，竟然較實(shí)際高估近3億元，成為首家涉嫌上市欺詐的內(nèi)地房地產(chǎn)投資信托基金。2007年10月28日，香港聯(lián)交所再次發(fā)布睿富公告，證實(shí)了賣方佳程集團(tuán)董事長田力在與部分客戶簽訂租約時(shí)，存在著公開和私下兩個合同的欺詐行為，同時(shí)，睿富并將佳程廣場租約造假事件通報(bào)香港聯(lián)交所、證監(jiān)會及香港警方。根據(jù)睿富09年12月的估值，由于佳程廣場本身仍負(fù)債14.4億元，該物業(yè)估值35億元，物業(yè)標(biāo)價(jià)33億元是折讓了6%。經(jīng)過公開招標(biāo)，睿富以19億港元向豐樹印度中國基金出售佳程廣場。）

? 圖片來源: http://004km.cn.hk/chi/invest/company/profile_page_c.asp?WidCoID=87001&WidCoAbbName=&Month=&langcode=c

第二篇：REITs的優(yōu)缺點(diǎn)

REITs的優(yōu)缺點(diǎn)

近幾年，REITs越發(fā)地受到廣大投資者青睞，歸納其優(yōu)點(diǎn)，可總結(jié)如下：

1．使房地產(chǎn)投資小額化、動產(chǎn)化、簡單化。由于房地產(chǎn)投資涉及資金較大，多數(shù)投資者難以進(jìn)行大宗房地產(chǎn)投資。而REITs是以收益憑證方式募集大眾資金從事大資金量、多樣化的房地產(chǎn)投資，使投資者對房地產(chǎn)的投資轉(zhuǎn)化為對有價(jià)證券的投資，降低了投資門檻和操作難度。特別是對于中小投資者而言，可因此進(jìn)入原本因資金門檻較高，而較難涉足的非住宅類房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。

2．具有較高的流動性。REITs是以證券化方式來體現(xiàn)房地產(chǎn)的價(jià)值，證券發(fā)行后，一般會在證券市場上掛牌交易，這將大大提高產(chǎn)品的流動性和變現(xiàn)能力。故而，REITs投資者無需再像傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資者那樣擔(dān)心資產(chǎn)不易脫手。

3．產(chǎn)品收益和分紅相對穩(wěn)定，同時(shí)又具有一定的成長性。REITs產(chǎn)品以租金收入為主，而且一般都規(guī)定收入的主要部分（90%以上）用于分紅，因此相對于其他金融產(chǎn)品，REIT的收益和分紅都比較穩(wěn)定。同時(shí)REITs又具有一定的成長性，這主要表現(xiàn)在兩個方面，一是隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展物業(yè)租金收入提高，二是持有物業(yè)的公允價(jià)值增加。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的平穩(wěn)期，這兩方面收益都將呈現(xiàn)溫和增長態(tài)勢。

4．與股票、債券相關(guān)度較低，加入投資組合可有效分散風(fēng)險(xiǎn)。REITs的收益/風(fēng)險(xiǎn)特性介于股票和債券之間，但與這兩者的相關(guān)度均不高。以近幾年美國市場為例，REITs與股票的相關(guān)性一般在0.2～0.45之間；而與債券的相關(guān)性更低，一般在-0.2～0.15之間。故而，許多投資者將REITs視為股票、債券、現(xiàn)金以外的第四類資產(chǎn)，并樂于將其加入投資組合以分散風(fēng)險(xiǎn)。

5．抵御通貨膨脹。一方面，REITs持有的地產(chǎn)資產(chǎn)在通貨膨脹時(shí)會隨之增值；另一方面，REITs的主要收入來源??地產(chǎn)租金收入也會在物價(jià)上升的同時(shí)有所提高，進(jìn)而增加對投資者的分紅。所以說，REITs不失為一個抵御通貨膨脹的投資工具。

6．監(jiān)控嚴(yán)格、信息透明。由于REITs的監(jiān)管和信息披露標(biāo)準(zhǔn)大致參照上市公司標(biāo)準(zhǔn)，因此是一個比較安全的產(chǎn)品。相對于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，REITs的透明度更高。

四、投資REITs的風(fēng)險(xiǎn)

誠然，REITs是一個很有魅力的投資產(chǎn)品，但對于一些在投資該產(chǎn)品時(shí)可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)也有必要加以了解，它們主要包括：

1．整體經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。在全球和地方性的經(jīng)濟(jì)低靡甚至衰退的環(huán)境下，房產(chǎn)的租金水平一般會下降，同時(shí)空置率和租金違約率也會有所增加，這些將會對REITs的收益產(chǎn)生影響。

2．房地產(chǎn)周期性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)為一周期性資產(chǎn)，以房地產(chǎn)為標(biāo)的所衍生的有價(jià)證券可能也會隨之出現(xiàn)周期性的價(jià)格波動。

3．政策性風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)相關(guān)法律、稅務(wù)制度、會計(jì)制度等改變時(shí)，可能會影響REITs的負(fù)債比例及所持地產(chǎn)資產(chǎn)的估值等。此外，地方性的建設(shè)規(guī)劃調(diào)整也將直接影響REITs所持地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)值。

4．利率變動引起的價(jià)格波動風(fēng)險(xiǎn)。REITs和債券的利差會影響投資者介入REITs的意愿，然而證券市場多空和利率高低，一般而言只影響REITs的短期表現(xiàn)。長期來看，REITs的價(jià)格還是取決于標(biāo)的資產(chǎn)的質(zhì)量和盈利能力。

5．管理人的信用風(fēng)險(xiǎn)。投資者通過REITs投資地產(chǎn)資產(chǎn)，而并非直接擁有地產(chǎn)資產(chǎn)，因此缺乏對該資產(chǎn)的主動權(quán)及經(jīng)營權(quán)，尤其是當(dāng)資產(chǎn)管理人經(jīng)營不善或牟利他人時(shí)，投資者無法直接干預(yù)制止，只能通過拋售離場的方式結(jié)束投資。

第三篇：REITs基本運(yùn)營模式

一、REITs概念

REITs（Real Estate Investment Trusts）即：房地產(chǎn)投資信托基金。從狹義上REITs是指直接以股權(quán)或債券形式將各類房地產(chǎn)證券化的投資產(chǎn)品，實(shí)際是一種基于資產(chǎn)實(shí)體的收益權(quán)憑證，通常會上市交易。

通俗地來講，REITs是指投資人將資金以類債券的投資形式，投入在由專業(yè)機(jī)構(gòu)管理和全程擔(dān)保的不動產(chǎn)里，通過專業(yè)機(jī)構(gòu)的管理獲得穩(wěn)定的高效的回報(bào)。REITs主要的目的是通過分紅的形式和投資者分享可預(yù)測的、穩(wěn)定的房地產(chǎn)投資回報(bào)。

REITs從上世紀(jì)六十年代初開始在美國興起，至今歐美及亞洲的較發(fā)達(dá)國家和地區(qū)均設(shè)立了REITs。在美國約有300個REITs，其總資產(chǎn)超過3000億美元，近2/3在國家級的股票交易所上市。作為一種以房地產(chǎn)租賃收入來保障投資人長期權(quán)益的權(quán)益型集合投資計(jì)劃，需將絕大部分稅前收入分配給投資者。因此，REITs獲得免交公司所得稅和資本利得稅的優(yōu)惠待遇。

一般根據(jù)投資形式不同，REITs可以分為權(quán)益型REITs，抵押貸款型 REITs，以及混合型REITs。簡單來說，權(quán)益型REITs就是投資并直接擁有不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，其收入主要來源于所持有不動產(chǎn)產(chǎn)生的租金，這是REITs的主要類型，占90％以上；抵押型REITs不直接擁有不動產(chǎn)得產(chǎn)權(quán)，而是將資金投資于房地產(chǎn)貸款或貸款支持憑證(MBS)，其收入主要來源于貸款利息?；旌闲蚏EITs，既投資于不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，也投資于房地產(chǎn)貸款。大部分REITs在證券交易所上市，且公開交易，成為掛牌交易的單位信托基金，為投資者提供相對穩(wěn)定的紅利收入。由于其收益特點(diǎn)，REITs得主要投資對象主要是有穩(wěn)定收益的經(jīng)營性的大型商業(yè)物業(yè)。

不同于一般的信托產(chǎn)品，REITs具有鮮明的特征。它投資期限長，以成熟的商業(yè)物業(yè)為主，資金來源多是公募形式，對投資對象（限制開發(fā)項(xiàng)目）有限制，甚至地域有限制，屬于一種大眾投資工具，監(jiān)管嚴(yán)格。每份REITs基金單位都代表對某個物業(yè)一定比例的所有權(quán)，有固定資產(chǎn)作后盾，因而也較容易用于質(zhì)押或擔(dān)保融資，收購物業(yè)需要具備獨(dú)立法人資格。相反，信托產(chǎn)品一般期限短，資金募集對象多為特定對象。目前國內(nèi)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃是有200份合同限制的集合非標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，不能上市交易。

實(shí)際上，早些時(shí)候，中國內(nèi)地信托公司曾企圖通過說服監(jiān)管部門批準(zhǔn)降低信托單位金額下限和提高發(fā)行份數(shù)，以期擴(kuò)大募集面，被一些人叫“準(zhǔn)”REITs，但由于這種做法造成銀行貸款轉(zhuǎn)向“過橋”，加大銀行風(fēng)險(xiǎn)，從而受到限制。

而國內(nèi)以北京中偉銀投資集團(tuán)在唐山率先實(shí)施的“產(chǎn)權(quán)式REITs”則成功的實(shí)現(xiàn)了真正的公司型有限期自我償付式REITs的發(fā)售，值得在中國商業(yè)地產(chǎn)史冊上稱為“國產(chǎn)第一支REITs”。

人行副行長吳曉靈2005年年底在“2005中國地產(chǎn)金融年會”上表示，在當(dāng)前房地產(chǎn)公開發(fā)行證券融資受條件制約的情況下，采取私募方式融通資金是值得探索的道路。用公開發(fā)行受益憑證的方式，設(shè)立房地產(chǎn)信托投資基金（REITs），是房地產(chǎn)直接融資的方向和可持續(xù)發(fā)展模式，也是解決房屋租賃市場投資來源的重要融資方式。

來自銀監(jiān)會的聲音與央行不謀而合。銀監(jiān)會政策法規(guī)部副主任李伏安此前表示，發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金，將是今后房地產(chǎn)信托的重要方向，對于境外REITs投資本地物業(yè)或境內(nèi)開發(fā)商打包物業(yè)做REITs到其他地方上市，銀監(jiān)會并不干涉。這為國內(nèi)REITs的培育和發(fā)展提供了可靠的政策導(dǎo)向。這為國內(nèi)REITs的培育和發(fā)展提供了可靠的政策導(dǎo)向。

2005年11月，在全國商業(yè)地產(chǎn)情況調(diào)查組向國務(wù)院遞交的全國商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告中，商務(wù)部明確提出了“開放國內(nèi)REITs融資渠道”的建議，這表明REITs在中國的發(fā)展腳步將加快。商務(wù)部曾建議國務(wù)院應(yīng)“開放國內(nèi)REITs融資渠道”，國務(wù)院主要領(lǐng)導(dǎo)已作出重要批示。

商務(wù)部的建議主要是為了解決商業(yè)地產(chǎn)資金來源狹窄的問題，全國商業(yè)地產(chǎn)對銀行的信貸依賴水平在70％至80％，而自籌資金只有35％左右。很多開發(fā)商以住宅開發(fā)的名義獲得貸款，然后開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

此外，由發(fā)改委制訂的《產(chǎn)業(yè)投資基金（試點(diǎn)）管理辦法》已起草完畢，各地方發(fā)改委征求意見階段也已結(jié)束，目前正征求中央各部委意見，等待會簽。該辦法主要是針對的產(chǎn)業(yè)投資基金實(shí)際是指私募股權(quán)投資。這是國內(nèi)首個針對人民幣的產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法，一旦出臺，意味著人民幣私募股權(quán)投資將拉開序幕。但專門針對REITs投資方式的管理辦法還沒有出臺。

更重要的是，國產(chǎn)REITs的發(fā)展已經(jīng)具備良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和企業(yè)自我償付能力。首先，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)和非銀行金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展為REITs提供了長期增值和組織保障。商業(yè)地產(chǎn)業(yè)在給REITs提供了長期的增值保障的同時(shí)，也將給REITs本身帶來長期而豐厚的投資回報(bào)。而目前我國的金融格局已發(fā)生很大變化，非銀行金融機(jī)構(gòu)如保險(xiǎn)公司、證券公司、信托公司、融資租賃公司和財(cái)務(wù)公司等得到了很大的發(fā)展，為構(gòu)建產(chǎn)業(yè)投資基金包括商業(yè)地產(chǎn)投資基金的發(fā)展提供了組織保障。

其次，REITs發(fā)展所需的資金充裕，投資主體也已逐步形成。近幾年來，我國的經(jīng)濟(jì)一直保持著持續(xù)穩(wěn)定高速的發(fā)展，2005年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值比上年增長9.9%，GDP為182321億元人民幣，截至2005年12月末，我國城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額突破14萬億元。REITs設(shè)立后，其長期增值收益的特點(diǎn)必然會吸引一部分居民儲蓄。另外，2006年我國全面開放金融業(yè)后，外資銀行可以通過參股中國的金融機(jī)構(gòu)或者采取信托等金融創(chuàng)新的模式進(jìn)入國內(nèi)資本市場，會有更多的金融產(chǎn)品和金融工具向國內(nèi)大眾敞開，這些外資金融機(jī)構(gòu)將成為商業(yè)地產(chǎn)信托投資資金供給渠道的有效補(bǔ)充。而保險(xiǎn)公司、社?；?、企業(yè)年金、銀行基金和養(yǎng)老基金經(jīng)過幾年的大力發(fā)展，已逐漸成為市場上頗具實(shí)力的機(jī)構(gòu)投資者，REITs收益高，風(fēng)險(xiǎn)小，回報(bào)穩(wěn)定的特性正好滿足機(jī)構(gòu)投資者的要求。

二、REITs結(jié)構(gòu)及工作流程

（一）REITs結(jié)構(gòu)示意圖（略）

對于房地產(chǎn)開發(fā)商或不動產(chǎn)持有人而言，REITs開辟了一條新的融資渠道，將資產(chǎn)證券化，徹底改變了傳統(tǒng)復(fù)雜的信貸開發(fā)模式，使大眾投資者擁有了大型商業(yè)物業(yè)的投資權(quán)力和權(quán)益，使優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)包（SPV）集中到優(yōu)質(zhì)的開發(fā)商和專業(yè)的資產(chǎn)管理及經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)，全面優(yōu)化了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的資本結(jié)構(gòu)、降低債務(wù)、增強(qiáng)了資產(chǎn)流動性，并極大的提高了股本回報(bào)率。從宏觀層面上說，REITs不僅可以豐富我國資本市場的金融產(chǎn)品品種，更使專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)入到投資基金的專業(yè)管理，改變了傳統(tǒng)短期信貸發(fā)展模式，分散了房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險(xiǎn)，為中小投資者提供了參與房地產(chǎn)投資的機(jī)會。房地產(chǎn)基金管理公司受托對REITs所持有的不動產(chǎn)打包為REITs物業(yè)，并實(shí)施統(tǒng)一管理，包括投資策略、收購不動產(chǎn)，出具年報(bào)，公告，管理物業(yè)，安排租賃事務(wù)等等，房地產(chǎn)基金管理公司可委托專業(yè)物業(yè)管理公司承擔(dān)相關(guān)物業(yè)管理。房地產(chǎn)基金托管人必須獨(dú)立于房地產(chǎn)基金管理者。以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標(biāo)的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利，實(shí)際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。

（二）工作流程及階段（略）

如何發(fā)起REITs并在證券交易所上市，其模式并不是唯一的，以上圖示只是以新加坡為例，對我們具有重大借鑒意義。對中國市場而言，REITs必須作為一種大眾化的投資工具，而不能是高端金融產(chǎn)品。REITs應(yīng)該為投資者提供的是較低門檻和較高流動性直接投資于大型商業(yè)物業(yè)的投資機(jī)會。同樣，REITs也向房地產(chǎn)開發(fā)商提供了這樣一個機(jī)會：將沉淀于不動產(chǎn)中的資金或短期貸款進(jìn)行變現(xiàn)，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，使不動產(chǎn)實(shí)現(xiàn)長期穩(wěn)定經(jīng)營的資金支持。

國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)踐證明，傳統(tǒng)商鋪產(chǎn)權(quán)分割發(fā)售不利于統(tǒng)一管理大型商業(yè)物業(yè)，限制了物業(yè)整體租金水平的提升。中小商鋪投資者呼吁“門檻”更低、投資收益更有保障的投資工具，案例如大連萬達(dá)。鑒于目前海外基金的“自上而下”式REITs融資通路，尚不足以解決大型商業(yè)物業(yè)的長期資金需求，而且其通路機(jī)制仍然有待國內(nèi)上市渠道的成熟。目前，中國個人投資者涉獵的投資領(lǐng)域只有股票、基金和銀行存款。如投資于房地產(chǎn)，投資風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)集中，資金流動性也很差。通過集合社會公眾投資者用于投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的操作性更強(qiáng)的“國產(chǎn)REITs模式”呼之欲出。

美國國際金融聯(lián)合投資集團(tuán)有限公司是國內(nèi)首家實(shí)施國產(chǎn)REITs資產(chǎn)包機(jī)制建設(shè)的專業(yè)物業(yè)投資代理機(jī)構(gòu)和投資顧問公司，通過實(shí)施“產(chǎn)權(quán)式REITs”的投融資管理，保障上市前融資安排，達(dá)成物業(yè)投資者長期持有的目標(biāo)，并實(shí)施統(tǒng)一資產(chǎn)管理和運(yùn)營管理，在物業(yè)購并“資產(chǎn)包”優(yōu)質(zhì)、足量，且產(chǎn)權(quán)清晰的時(shí)候，對接上市，這樣保障了參與主體（股東）預(yù)期對接資本市場的機(jī)會，對未來REITs市場規(guī)范建立了足夠的適應(yīng)性。

三、REITs的運(yùn)營模式

REITs實(shí)質(zhì)上是資產(chǎn)證券化（ABS）的一個分支，也是一個商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的過程，它將現(xiàn)有的物業(yè)按照一定的估價(jià)方法折算成上市價(jià)值，拆分為物業(yè)權(quán)益單位，即未來的基金單位。資產(chǎn)證券化使各種“商業(yè)租賃物業(yè)”的收益權(quán)能夠轉(zhuǎn)讓，創(chuàng)造出一個應(yīng)收款交易的市場，為企業(yè)根據(jù)經(jīng)營狀況調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)提供方便。

大型商業(yè)物業(yè)目前的業(yè)主通過REITs操作讓渡產(chǎn)權(quán)從而獲得資金，而投資者則通過認(rèn)購基金單位成為該REITs物業(yè)組合的共同持有人。對于那些有意愿繼續(xù)分享物業(yè)租金增長利益的業(yè)主，我們也可以幫助他們保留一定比例的基金單位，從而長期的獲得回報(bào)。

在國外，REITs受到投資者青睞的重要因素之一便是由于避免雙重征稅所帶來的稅收優(yōu)惠。在我國目前REITs培育期，至關(guān)重要的法理是，投資者的擔(dān)保物權(quán)和用益物權(quán)必須得到法律的保障，這樣才能保障未來證券形式的REITs在培育期具備基于物權(quán)載體的投資產(chǎn)品特性?！爱a(chǎn)權(quán)式REITs”，是美國國際金融聯(lián)合投資集團(tuán)有限公司主張并主導(dǎo)的一種國產(chǎn)REITs資產(chǎn)包發(fā)起形式。要求企業(yè)以其自有的凈值資產(chǎn)剝離出來做REITs，通過強(qiáng)制性的抵押擔(dān)保措施，建立完善的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

美國國際金融聯(lián)合投資集團(tuán)有限公司“產(chǎn)權(quán)式REITs”嚴(yán)格控制物業(yè)方必須以雙倍資產(chǎn)進(jìn)行抵押擔(dān)保，才能進(jìn)入上市資產(chǎn)包。這種措施就是要使REITs有一個自我償付的約束機(jī)制，一開始就有個良好的發(fā)展環(huán)境，真正起到對房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的促進(jìn)作用，不是誰都能夠做REITs。

我國國產(chǎn)REITs的發(fā)展路徑，不能走封閉式信托型基金的道路，而應(yīng)該以公司型自我償付型為發(fā)起基礎(chǔ)，走開放式共同基金的道路。發(fā)展REITs，首先要求開發(fā)商和投資商嚴(yán)格按REITs物業(yè)規(guī)范把物業(yè)做清，走一條內(nèi)向型資本持有性的道路。REITs本質(zhì)上是基于一個或多個物業(yè)的集合的投資計(jì)劃，嚴(yán)格意義上主要靠公司自有資產(chǎn)擔(dān)保及其有效收益償付機(jī)制來制約，要避免在政策上把REITs誤解為一個“銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)”的“信托產(chǎn)品”，而使REITs成為信托機(jī)構(gòu)的“壟斷”權(quán)利。

我們應(yīng)充分總結(jié)世界房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品的共同特征和不同發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合中國本身的實(shí)踐，將強(qiáng)制性擔(dān)保條件下的“產(chǎn)權(quán)式REITs”作為發(fā)起資產(chǎn)包的首選形式，把對發(fā)行主體、擔(dān)保投資管理人、受托人、托管人資格管理作為立法重點(diǎn)，將房地產(chǎn)基金投資行為、投資組合，特別是關(guān)聯(lián)交易的管理和風(fēng)險(xiǎn)控制作為日常監(jiān)管的重心，而不要盲目模仿國外模式。

我們事實(shí)上將Reits定義為資產(chǎn)證券化、信托和基金的交集，說明Reits具有多重屬性，但一般而言，所有的金融產(chǎn)品都是以其風(fēng)險(xiǎn)特征作為對其的基本描述，其鐵律是高風(fēng)險(xiǎn)、高收益；低風(fēng)險(xiǎn)低收益。

經(jīng)驗(yàn)上看，REITs這類產(chǎn)品相對于股票，它投資風(fēng)險(xiǎn)較低，而且投資收益率相當(dāng)于中小盤股票的平均回報(bào)，但高于大盤藍(lán)籌股。REITs所投的不是單個開發(fā)商，而是優(yōu)中選優(yōu)，把已開發(fā)好的項(xiàng)目中成熟的、有穩(wěn)定現(xiàn)金流的項(xiàng)目挑出來作為投資產(chǎn)品，然后長期持有，以獲取租金作為投資回報(bào)。

讓我們來比較REITs與直接投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，顯而易見，從流動性上來說，REITs容易變現(xiàn)，而直接投資卻不易變現(xiàn)；前者收益穩(wěn)定，而后者受房地產(chǎn)市場的即時(shí)行情的影響較大，收益波動大；前者由房地產(chǎn)專業(yè)人士管理，能有效防止管理層與股東之間的利益沖突，投資者能借助管理層開拓良好的融資渠道，后者投資者要自己介入房地產(chǎn)的具體業(yè)務(wù)，專業(yè)化成本高，容易產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)，投資者沒有便捷的融資渠道；前者通過物業(yè)類型、物業(yè)所處地區(qū)和資產(chǎn)類型的組合打包，能有效抵御市場變化和通貨膨脹變化，而后者物業(yè)一般集中在一種或幾種類型，地區(qū)集中，遇到突發(fā)事件或經(jīng)濟(jì)周期性蕭條等因素觸發(fā)出租率下降，那么商業(yè)物業(yè)的回報(bào)肯定會受到打擊。

其實(shí)，REITs的精髓就是投資組合。REITs所持有的出租性物業(yè)，可以是住宅，也可以是寫字樓或綜合性商場等等，遇到同樣的不利經(jīng)濟(jì)環(huán)境時(shí)，對不同性質(zhì)的物業(yè)影響程度是不同的，有時(shí)甚至是此消彼漲的；同樣地，REITs可以取得權(quán)益性投資回報(bào)，也可以是債權(quán)性投資回報(bào)，例如：抵押信托（Mortgage REITs）的主要投資業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)抵押放款，投資人取得的是抵押貸款債權(quán)。用組合對沖風(fēng)險(xiǎn)，并鎖定收益，這就是REITs的精髓。其定位是大眾投資理財(cái)特性的中端產(chǎn)品，即適中的風(fēng)險(xiǎn)匹配適中的收益。

四、REITs上市與房地產(chǎn)公司上市的區(qū)別和REITs運(yùn)作的利弊

REITs上市是資產(chǎn)組合的上市，即資產(chǎn)上市。而房地產(chǎn)公司上市的主體是房地產(chǎn)公司本身。因此，REITs上市不會像房地產(chǎn)公司上市那樣考察公司的經(jīng)營業(yè)績，而會更注重物業(yè)本身的質(zhì)量。

REITs每年90%以上的收益要在稅前分配給投資人，這些收益主要來自于物業(yè)產(chǎn)生的租金收入。而房地產(chǎn)公司的股東則依據(jù)公司一年來的經(jīng)營業(yè)績進(jìn)行利潤分配。

在成熟的市場中，商業(yè)地產(chǎn)主要持有者為REITs而非地產(chǎn)上市公司。例如：美國REITs資產(chǎn)總額已經(jīng)超過了4000億美元。

REITs上市主要考核資產(chǎn)組合的質(zhì)量。REITs資產(chǎn)是否優(yōu)良主要評價(jià)其是否具有長期穩(wěn)定的租金來源且投資回報(bào)是否可以達(dá)到投資者的預(yù)期，這是評價(jià)REITs優(yōu)劣的關(guān)鍵。因此，REITs股票或受益憑證對個人和機(jī)構(gòu)投資者均具強(qiáng)大的吸引力。

而房地產(chǎn)公司的上市不僅要考察其近年來的經(jīng)營及收益，還要評價(jià)其后續(xù)的發(fā)展能力，而地產(chǎn)公司的后續(xù)開發(fā)能力主要取決于其土地儲備。在目前的土地政策下，擁有充足土地儲備的地產(chǎn)公司為數(shù)不多，因此，地產(chǎn)公司可能因盈利潛力不足而難以達(dá)到上市標(biāo)準(zhǔn)。

“REITs”與傳統(tǒng)股票證券相比，不僅有物業(yè)回報(bào)穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)較小的優(yōu)點(diǎn)，而且按分紅使投資者能拿到現(xiàn)金收益；兼有物業(yè)升值較快，使投資者權(quán)益穩(wěn)定上升的好處；還有便于監(jiān)管、可以有效避免上市公司“黑箱操作”的好處。由于REIT 財(cái)務(wù)透明，風(fēng)險(xiǎn)低，更容易吸引投資者。發(fā)行“REITs”將使中國資本市場重新活躍。

REITs運(yùn)作已經(jīng)具備現(xiàn)實(shí)的條件和資源基礎(chǔ)，在我國發(fā)行“REITs”風(fēng)險(xiǎn)小而好處大。REITs嚴(yán)格限制基金管理人把資金投向非收租物業(yè)，不允許用于投資其它在建項(xiàng)目，這就相當(dāng)于“只允許買正在下蛋的雞”，規(guī)避在建項(xiàng)目的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，投資人通過購買“REITs”間接投資于房地產(chǎn)，這樣就可以持有個人能力所不及的大型物業(yè)，這相當(dāng)于大家把資金匯集起來共同當(dāng)大型收租物業(yè)的業(yè)主。

“REITs”委托有經(jīng)驗(yàn)的管理機(jī)構(gòu)管理和經(jīng)營物業(yè)，每年將收益返回給投資者。這種基金還可以在股票市場進(jìn)行自由交易，具有很好的流通性。無論是從搞活我國資本市場的角度，還是從減少通貨膨脹壓力的角度來考慮，這都是一條可行之路。

國家證監(jiān)會和國家稅務(wù)總局正積極完善我國的房地產(chǎn)金融，支持優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的“REITs化”。

REITs的發(fā)展有利于徹底改變商業(yè)地產(chǎn)投融資機(jī)制，使大型商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和運(yùn)營向優(yōu)秀的有實(shí)力的開發(fā)商集中，同時(shí)，極大規(guī)范商鋪投資行為，降低投資門檻，以資產(chǎn)證券化方式實(shí)現(xiàn)大型商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一和經(jīng)營統(tǒng)一的管理要求。

我們堅(jiān)信，將產(chǎn)品做成優(yōu)質(zhì)出租物業(yè)，再將收益好的產(chǎn)品通過“REITs”整體變現(xiàn)，成為資本市場上好的投資產(chǎn)品，將為中國商業(yè)地產(chǎn)開辟新的經(jīng)營領(lǐng)域和帶來新的良性循環(huán)的發(fā)展前景。但我國“REITs”發(fā)展和成熟還有一個艱苦努力的過程，我們采取務(wù)實(shí)的做法，采用“產(chǎn)權(quán)式REITs”方式實(shí)施資產(chǎn)管理。例如：對物業(yè)的要求必須是已經(jīng)開業(yè)的、具有穩(wěn)定租金收益的、且租金回報(bào)達(dá)到市場投資人要求的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。而且，REITs僅適用于愿意將所有權(quán)全部或者部分轉(zhuǎn)讓給投資人的業(yè)主，實(shí)施“產(chǎn)權(quán)式REITs”發(fā)起的集合投資計(jì)劃必須實(shí)施強(qiáng)制性的凈值剝離和強(qiáng)制性的雙倍資產(chǎn)抵押擔(dān)保。這些措施，對于擁有優(yōu)良資產(chǎn)卻惜售的業(yè)主來說，REITs方式顯然并不適用沒，而對于一些顯然達(dá)不到嘉富誠REITs資產(chǎn)包要求標(biāo)準(zhǔn)的非優(yōu)質(zhì)的物業(yè)來說，則是一個嚴(yán)格的法理界限和高門檻，必須通過嚴(yán)格審核才能入圍。不是什么物業(yè)都可以進(jìn)入REITs打包的。

第四篇：香港市場考察報(bào)告

一、與港交所會談的心得紀(jì)要：

1.李小佳總裁認(rèn)為國際化戰(zhàn)略是國內(nèi)期貨行業(yè)的發(fā)展方向，國內(nèi)期貨公司要緊貼國際業(yè)務(wù)，CIFCO面臨的挑戰(zhàn)是必須有自己獨(dú)特的產(chǎn)品進(jìn)而銷售到國際市場；

2.李小佳同時(shí)認(rèn)為中國期貨市場將進(jìn)入由單純的“客場作戰(zhàn)”轉(zhuǎn)入主場作戰(zhàn)，原油期貨的國內(nèi)獨(dú)特設(shè)計(jì)模式是個創(chuàng)新、值得借鑒；要動態(tài)、科學(xué)的看待市場的未來發(fā)展以及市場結(jié)構(gòu)可能發(fā)生的變化，并對此保持足夠的敏感性；

3.香港交易所為保持自身的領(lǐng)先，始終將創(chuàng)新作為自身發(fā)展的核心精神，三月份推出的波幅指數(shù)期貨期權(quán)，就是本著市場處于一種長期不穩(wěn)定狀態(tài)的市場避險(xiǎn)需求而設(shè)計(jì)的一只產(chǎn)品，其隱含波幅將為機(jī)構(gòu)投資者的中性策略避險(xiǎn)提供對沖工具；在四月份即將掛牌金磚五國期貨市場的產(chǎn)品；計(jì)劃在北京時(shí)間下午5：00—晚上11：00開展歐美的連續(xù)交易、幫助國內(nèi)投資者避免因非連續(xù)交易而引發(fā)的價(jià)格跳空風(fēng)險(xiǎn)；

4.對CIFCO的建議是可以在成熟的時(shí)機(jī)設(shè)計(jì)商品ETF產(chǎn)品并在港交所掛牌交易（未深入開展討論）；

5.面對全球交易所的競爭、李小佳總裁認(rèn)為要立足于香港設(shè)計(jì)國內(nèi)衍生產(chǎn)品、設(shè)計(jì)全球的衍生產(chǎn)品、設(shè)計(jì)最低交易成本的產(chǎn)品、設(shè)計(jì)符合全球法規(guī)的通用產(chǎn)品；

二、巴克萊資本公司的交流經(jīng)驗(yàn)：

1、巴克萊的成功來源于長期堅(jiān)持不懈的打造全能性銀行的經(jīng)

驗(yàn)：為個人、企業(yè)、投行等機(jī)構(gòu)提供全方位服務(wù)；致力于建設(shè)快捷方便的電子銷售平臺、不斷地演示產(chǎn)品的功能與服務(wù)；

2、在過去的2011年共成交六億五千萬手合約，其收入的構(gòu)成：

30%手續(xù)費(fèi)、35%結(jié)算費(fèi)、35%利息收入；

3、巴克萊公司在進(jìn)行客戶服務(wù)的過程中：公司要清楚聘請研

究員的目的、分析每個研究員的特點(diǎn)、研究興趣，以便較好的安排職位，研究員最常規(guī)的工作方式是撰寫報(bào)告（通常是以宏觀、板塊為主），在撰寫之前會和客戶、公司營銷人員進(jìn)行前期調(diào)研以保障報(bào)告的實(shí)用性與及時(shí)性；研究團(tuán)隊(duì)分布在全球各個主要金融市場、強(qiáng)調(diào)研究員與實(shí)際研究對象市場的默契結(jié)合，非常注重研究員研究的獨(dú)立性，公司通常規(guī)定研究員不可以做實(shí)際交易以避免與客戶利益沖突，評價(jià)研究員稱職與否主要從思路邏輯方面考量，因此管理研究員的董事總經(jīng)理也需要長期的研究工作經(jīng)驗(yàn)、以保持考核的持續(xù)性與客觀性；對研究員評價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)主要通過以下方式考量：研究多少支股票、與重要的客戶做過多少次交流、在客戶回訪調(diào)查時(shí)是否被客戶認(rèn)可及評級

（客戶根據(jù)研究員的研究服務(wù)表現(xiàn)評出A、B、C三級），同時(shí)還需要銷售部門及交易部門給與評價(jià)（主要是研究的品種要對應(yīng)相關(guān)的公司業(yè)績是否有提升、研究員與銷售人員結(jié)合是否緊密），對公司最重要的是因?yàn)檠芯繂T的工作是否使得交易量上升、某個研究員的名氣是否持續(xù)上升；

4、研究的商業(yè)模式主要分為兩種：一是對機(jī)構(gòu)客戶：是否促

進(jìn)交易規(guī)模的增加，強(qiáng)調(diào)研究員的宏觀分析思路是否清晰；二是對所謂的散戶：強(qiáng)調(diào)對價(jià)格研究的敏感性與正確性、但通常這是很難的；要進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)的是研究一定要與交易分開、防止研究資源的濫用、要有一種評估機(jī)制確保研究資源投入到更需要的客戶對象當(dāng)中，事實(shí)上鼓勵類似CTA的服務(wù)模式，不能銷售報(bào)告、在法律上存在爭議，靠咨詢賺取費(fèi)用至少在巴克萊公司看來還不主張，事實(shí)上研究最

終還是一種服務(wù)的模式、目的是促進(jìn)交易量的上升賺取更多的手續(xù)費(fèi)；

5、對當(dāng)前全球金融市場的看法：市場的復(fù)雜性進(jìn)一步加大、合規(guī)的要求進(jìn)一步嚴(yán)格；目前巴克萊管理1.6萬億美金客戶資產(chǎn)，其中期貨資產(chǎn)規(guī)模在140億左右，目前客戶的資產(chǎn)收益率趨于下降，目前公司的戰(zhàn)略是要保持較高的流動性、進(jìn)一步降低杠桿、強(qiáng)化技術(shù)水平的提高，對持倉較大的機(jī)構(gòu)客戶要進(jìn)一步強(qiáng)化服務(wù)；目前期貨的收入是140億*0.32%；巴克萊強(qiáng)調(diào)的是綜合服務(wù)、也關(guān)注中國市場的商業(yè)機(jī)會，注意到UBS、高盛、大摩、新際、摩根斯坦利都收購了國內(nèi)的期貨公司，但對于巴克萊而講從去年六月份開始投行業(yè)務(wù)趨于下降、投資方面采取更加審慎的態(tài)度以降低風(fēng)險(xiǎn)；

6、在公司戰(zhàn)略上更加強(qiáng)調(diào)研究員的工作態(tài)度、團(tuán)隊(duì)建設(shè)，強(qiáng)

調(diào)研究人員在公司的核心價(jià)值；在對客戶服務(wù)方面建議采取更加務(wù)實(shí)的態(tài)度：講得少、做得多，強(qiáng)化與客戶的人際關(guān)系，靠時(shí)間爭取客戶的信任；

三、新際公司的考察：

1、非常純粹的經(jīng)紀(jì)商：靠非常精細(xì)的技術(shù)幫助客戶以最快的速度進(jìn)場交易、開展結(jié)算業(yè)務(wù)；

2、3、公司的監(jiān)管極為嚴(yán)格、嚴(yán)格按照相關(guān)政府規(guī)定辦事； 不提供任何研究：因?yàn)楣局环?wù)成熟機(jī)構(gòu)客戶；

四、摩根大通公司考察：

1、研究員的分布：亞洲共有150人、負(fù)責(zé)1350只股

票的研究；全球有750人、負(fù)責(zé)研究3500只股票；

2、研究員針對不同的對象的側(cè)重：對于一般投資者提

供及時(shí)有效地投資建議；對公司級的客戶提供獨(dú)立專項(xiàng)的研究報(bào)告；對投行類的客戶提供綜合一攬子的服務(wù)、部分項(xiàng)目甚至可以收費(fèi)；

3、對研究員的工作要求：70%的時(shí)間要花在研究上，公司有專門的銷售部門進(jìn)行研究推廣，不鼓勵研究員進(jìn)行實(shí)際的交易；在評價(jià)研究員績效的方面采取計(jì)分卡的方式，主要有幾點(diǎn)：1》投資者的認(rèn)可程

度、第三方評級、同行業(yè)評價(jià)；2》針對研究產(chǎn)品：分析的深度、潛在的投資價(jià)值能否帶給客戶利益、同行之間聯(lián)系的廣泛程度；3》從收入方面能否帶來交易收入；4》從全球角度建立公司內(nèi)部的評判標(biāo)準(zhǔn)，這個評判標(biāo)準(zhǔn)將是平衡獨(dú)立的、不間斷的；5》建立評價(jià)委員會，但評價(jià)委員會應(yīng)具有學(xué)術(shù)職位、了解研究的行業(yè)屬性并閱讀研究報(bào)告；6》研究的評判標(biāo)準(zhǔn)的透明性；7》如何區(qū)分股票研究與商品研究的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：事實(shí)上股票的研究已經(jīng)包含對大宗商品的研究，盡管如此、還是強(qiáng)化了此類的研究，整個亞洲有15人研究團(tuán)隊(duì)，還有16人負(fù)責(zé)宏觀經(jīng)濟(jì)方面的研究，他們來自全球各個地方、從不同的角度進(jìn)行分析和討論、形成公司的觀點(diǎn)；8》對于股票研究的評價(jià)采取外部評價(jià)模式、期貨如利率的研究往往采取內(nèi)部的評價(jià)、主要來自于交易部門的意見，這主要是根據(jù)兩類不同性質(zhì)的研究而確

定的；9》評價(jià)的公正性：要求研究員定期發(fā)布報(bào)告，可能報(bào)告的內(nèi)容會偏宏觀一些以便于有一個跟蹤的時(shí)間；10》研究員的選拔：通常采取招收新人的方式，主要是通過培訓(xùn)使得員工能很快的接受企業(yè)文化，隨后采取研究與營銷的結(jié)合、促進(jìn)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的累計(jì)，隨后再從事獨(dú)立的研究；11》研究報(bào)告的公正性：一般性報(bào)告應(yīng)由主管簽名才可發(fā)布，重大的報(bào)告應(yīng)該由董事經(jīng)理簽字，目的是保證合規(guī)和責(zé)任；研究報(bào)告應(yīng)該突出公司的核心價(jià)值觀：誠信、信任、公正；12》研究員的產(chǎn)品通常公司很重視，會要求營銷人員進(jìn)行推廣；13》研究員的評級：分為初級---中級—高級，要有最低工作量的要求（報(bào)告及拜訪的客戶數(shù)量）；14》商品研究員目前有30人，大部分具有10年以上工作經(jīng)驗(yàn)，個別的超過25年；15》最初的研究主要是在金融領(lǐng)域，隨后2005年大規(guī)模進(jìn)入商品市場和交割領(lǐng)域的研究，主要是客戶需求發(fā)生變化；16》嘗試性進(jìn)入中國市場，在中山市成立期貨公司、面對中國客戶的風(fēng)險(xiǎn)管理需求而進(jìn)行業(yè)務(wù)；17》研究報(bào)告通常會在網(wǎng)站發(fā)布，供客戶閱覽，目前只要是公司的客戶都可以閱覽，正在考慮不同客戶的專屬分類報(bào)告發(fā)布形式；18》對研究員的評分：對銷售的作用（采取互動的方式）、交易思路正確與否（跟蹤考評）、對客戶資產(chǎn)的增值與否、研究結(jié)果的穩(wěn)定性表現(xiàn)、通過研究能否與銷售、客戶結(jié)成伙伴關(guān)系、研究的創(chuàng)新性（獨(dú)特的觀點(diǎn)）、研究員的知名度（參加各種會議演講觀點(diǎn)發(fā)布）、第三方評級機(jī)構(gòu)排名（就有數(shù)十年的評級歷史）、與媒體的合作緊密程度；

五、摩根斯坦利的考察：

1、強(qiáng)調(diào)研究的全球化配置以配合業(yè)務(wù)的發(fā)展與

推廣；同時(shí)強(qiáng)調(diào)技術(shù)的作用如設(shè)計(jì)API接口保證客戶的穩(wěn)定快捷的交易實(shí)現(xiàn)；

2、在研究的規(guī)劃方面分為兩個方向：一是分研

究的板塊、組織團(tuán)隊(duì)去實(shí)現(xiàn)；二是研究部門與銷售團(tuán)隊(duì)具有類似功能、與重要客戶的聯(lián)系也很重要，原則上一半時(shí)間從事研究、一半時(shí)間用于交流；

3、產(chǎn)品方面：對買賣點(diǎn)建議的正確與否非常關(guān)

鍵，現(xiàn)貨的研究也非常重要，量化研究也同樣非常重要；

4、倡導(dǎo)創(chuàng)新性前端研究，屬于介于常規(guī)研究與

銷售之間；

5、通常機(jī)構(gòu)客戶偏愛從量化的角度去投資，所

以研究員有必要設(shè)計(jì)最優(yōu)交易方案，并有可能收取咨詢費(fèi)用；

6、研究方向的分類：宏觀策略、量化、交易本

身（注：類似于高頻交易）、流程模式；

7、原油作為一種重要的戰(zhàn)略能源，全球分布數(shù)

個研究員，最終形成統(tǒng)一的觀點(diǎn)進(jìn)行發(fā)布；

8、現(xiàn)貨的研究與期貨的研究具有不同性質(zhì)，現(xiàn)

貨研究偏于各種信息的提供，期貨的研究強(qiáng)調(diào)邏輯思路；

9、建立健全某一類別的研究對象，如指數(shù)、期

貨、期權(quán)、個股的分類而聯(lián)系的研究；

10、實(shí)時(shí)建立特色VIP服務(wù)模式，如某個重要的客戶采取電話下單的方式，會告訴客戶現(xiàn)在市場在發(fā)生什么，市場那家公司在進(jìn)行大額的買賣，當(dāng)然合規(guī)時(shí)首先要考慮的問題，其次才是及時(shí)的服務(wù)；

11、在對交易商品的客戶，期貨的升貼水的研究

顯得極為重要；

12、在對客戶的服務(wù)當(dāng)中，注重研究員與客戶性

格的吻合一致性，以方便溝通交流；

13、強(qiáng)調(diào)“人才”是公司的核心資產(chǎn)，并提供培

訓(xùn)支持；

14、研究機(jī)構(gòu)的分布實(shí)施全球化分布模式、建議

分層服務(wù)，對于類似對沖基金的這樣的機(jī)構(gòu)需要具有宏觀研究背景的領(lǐng)導(dǎo)專門的服務(wù)；

第五篇：地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展REITs正當(dāng)時(shí)

地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展REITs正當(dāng)時(shí)

2003年央行發(fā)布了121號文件，對房地產(chǎn)開發(fā)商貸款全面提高了“門檻”，并于2004年再頒212號文件，對貸款性質(zhì)的信托產(chǎn)品進(jìn)行了規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資越來越困難，隨著2005年年末香港領(lǐng)匯和越秀投資在香港資本市場的成功上市，在美國已發(fā)展了幾十年的REITs模式逐漸在中國形成趨勢。

1.REITs的特點(diǎn)：有別于股市、債券的高風(fēng)險(xiǎn)性，REITs是屬于中低風(fēng)險(xiǎn)的投資商品，但又能達(dá)到中度以上的報(bào)酬率，“高現(xiàn)金股利”是REITs有別于其它投資工具最大的特色之一；同時(shí)它的稅率較低、配息較高，當(dāng)景氣熱絡(luò)時(shí)，REITs價(jià)格可望受惠；當(dāng)景氣衰退時(shí)，REITs仍能保有穩(wěn)健收益。

另一方面，REITs還兼具股票與債券的雙重特征，讓投資人除享有高現(xiàn)金股利的同時(shí)，亦可享有資本利得。

2.REITs可以解決房地產(chǎn)所有者的哪些問題：REITs為房地產(chǎn)所有者提供了股權(quán)和債權(quán)兩種融資渠道。

第一，股權(quán)融資。REIT可以通過發(fā)行股票為經(jīng)營性合伙企業(yè)融資。它通過發(fā)行股票，具有集聚大量散戶投資者資金的功能，有助于提高房地產(chǎn)市場的流動性和效率。

第二，債權(quán)融資。例如美國對REITs進(jìn)行債權(quán)融資就沒有比例限制，香港相關(guān)守則的規(guī)定是債務(wù)比例不超過45%。

3.哪種類型不動產(chǎn)持有者適合REITs投資：一類是對所持有不動產(chǎn)具有變現(xiàn)要求，以滿足其資金需求的房地產(chǎn)發(fā)展商、投資者；另一類是并不以投資不動產(chǎn)為主業(yè)卻持有大量不動產(chǎn)、同時(shí)又受到提高經(jīng)營績效驅(qū)動，試圖改善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的大中型企業(yè)。通過REITs減持不動產(chǎn)，可以盤活大量沉淀于不動產(chǎn)的資金，投資于主業(yè)，同時(shí)提高其資產(chǎn)的整體流動性、周轉(zhuǎn)率及盈利能力。

4.國際REITs市場向中國不動產(chǎn)敝開大門：2005年香港特區(qū)證監(jiān)會修訂了《房地產(chǎn)投資信托基金守則》，最主要變化便是允許在香港上市的REITs投資香港特區(qū)以外的房地產(chǎn)。另一方面，國內(nèi)相關(guān)監(jiān)管部門并未完全截?cái)鄧鴥?nèi)不動產(chǎn)以REITs形式赴海外上市之路。對于境外REITs投資本地物業(yè)或境內(nèi)開發(fā)商打包物業(yè)做REITs到其他地方上市，銀監(jiān)會并不干涉。