第一篇：關(guān)于公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的建議

關(guān)于公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的建議

近年來(lái)，在本屆公司領(lǐng)導(dǎo)的正確決策和帶領(lǐng)下，赤天化取得了足以讓赤天化人感到興奮和驕傲的業(yè)績(jī)?；蕪S、天安藥業(yè)的銷售業(yè)績(jī)喜人，紙業(yè)的投產(chǎn)，天?；?、金赤化工的相關(guān)工作也正有條不紊的進(jìn)行，整個(gè)形勢(shì)可以說(shuō)是非常樂(lè)觀。當(dāng)然我們也知道，由于紙業(yè)、天福化工、金赤化工的建設(shè)投資，公司的現(xiàn)金流確實(shí)存在一定的困難，但是從去年的財(cái)務(wù)報(bào)告分析來(lái)看，我們的資產(chǎn)負(fù)債率還處于良好的水平，還在百分之四十幾，換句話來(lái)說(shuō)，我們最近的現(xiàn)金流出現(xiàn)的緊張和壓力，不是因?yàn)槟壳肮镜膸讉€(gè)投資導(dǎo)致了這樣一個(gè)結(jié)果，雖然這是一個(gè)因素，但絕對(duì)不是主要因素，我想，更為主要、更為深層次的原因是，我們過(guò)去的資金管理理念落后，思想過(guò)于保守，落后的資金管理方式與公司的發(fā)展發(fā)生沖突、沒(méi)有“跟上趟”的結(jié)果，不過(guò)從最近公司領(lǐng)導(dǎo)的講話中我們看到這種改變的趨勢(shì)和可能，相信我們的資金問(wèn)題也將會(huì)得以改善和解決。不管怎樣，公司的資金鏈確實(shí)存在問(wèn)題，于是有人就認(rèn)為目前公司應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注紙業(yè)、天?；ぁ⒔鸪嗷?，不應(yīng)再進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和投資，忽視項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重要性。我個(gè)人觀點(diǎn)認(rèn)為，目前公司確實(shí)不宜再進(jìn)行大規(guī)模的投資，但是，從公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展、戰(zhàn)略發(fā)展來(lái)看卻是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作的關(guān)鍵時(shí)刻、重要時(shí)刻，為什么這么說(shuō)呢？

一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作的重要性與緊迫性

1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作的重要性。赤天化自建廠以來(lái)，可以說(shuō)不論是哪一屆的領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)赤天化的發(fā)展和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)都給予極大的重視，也相繼的進(jìn)行了許多項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和投資，有成功，也有失敗。我們要正視歷史、總結(jié)歷史，只有真正做到“以史為鑒”才能更好地規(guī)劃未來(lái)、開(kāi)創(chuàng)未來(lái)。失敗的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，那種依靠單純的訊息來(lái)源、倉(cāng)促的項(xiàng)目投資規(guī)劃和隨大流的心態(tài)作為公司的決策依據(jù)是導(dǎo)致整個(gè)投資失敗的重要原因，它的陰影至今還埋在許多公司管理者的心底。我們要走出一條“以我為中心，市場(chǎng)導(dǎo)向?yàn)橐罁?jù)”的這么一個(gè)公司發(fā)展戰(zhàn)略，要根據(jù)自身的條件、能力和發(fā)展戰(zhàn)略，一步一個(gè)腳印踏踏實(shí)實(shí)地發(fā)展壯大，而不是那種看見(jiàn)別人發(fā)展心頭就熱的”小跟班”式的思維發(fā)展模式。我們一定要結(jié)合公司的實(shí)際情況，根據(jù)公司的實(shí)際發(fā)展步伐和需要，制定適合于本公司發(fā)展的戰(zhàn)略發(fā)展計(jì)劃和投資規(guī)劃。過(guò)去，可以說(shuō)有許多事情和工作我們是有心無(wú)力，受到企業(yè)自身諸多因素和條件的限制，資金缺乏、人力不足、訊息通訊落后、設(shè)備設(shè)施較差等等因素為我們開(kāi)展項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作造成了較大的困難，但是，隨著紙業(yè)的投產(chǎn)，天福、金赤化工的順利進(jìn)行，在可預(yù)期的不久將來(lái)，這些問(wèn)題都將會(huì)得以逐步的解決和完善。屆時(shí)，我們將是一家擁有50多億元銷售收入的大型國(guó)有企業(yè)，我們將有足夠的能力和條件實(shí)現(xiàn)赤天化跨越式的發(fā)展戰(zhàn)略，顯然，我們不能等公司擁有絕對(duì)的能力和實(shí)力的時(shí)候再來(lái)考慮公司的戰(zhàn)略發(fā)展的問(wèn)題，倉(cāng)促的準(zhǔn)備導(dǎo)致決策失敗的概率是非常高的，也是經(jīng)驗(yàn)告訴我們的。從最近公司領(lǐng)導(dǎo)要求項(xiàng)目開(kāi)發(fā)人員加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及匯報(bào)工作力度中我們也感受到領(lǐng)導(dǎo)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的關(guān)心和重視。因此，除了公司領(lǐng)導(dǎo)在提前準(zhǔn)備的同時(shí)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的工作人員也要積極配合和開(kāi)展相關(guān)工作，了解化工行業(yè)發(fā)展形勢(shì)和發(fā)展趨勢(shì)，熟悉化工新技術(shù)新材料、新科學(xué)的進(jìn)展?fàn)顩r，收集一些高質(zhì)量對(duì)公司發(fā)展和公司領(lǐng)導(dǎo)決策有用的相關(guān)訊息，可以毫不夸張的說(shuō)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作是公司發(fā)展的”前哨站”、“探路燈”，工作質(zhì)量的好壞，訊息的可靠性將會(huì)對(duì)公司領(lǐng)導(dǎo)的決策產(chǎn)生影響，將會(huì)對(duì)赤天化未來(lái)健康發(fā)展的形勢(shì)產(chǎn)生影響，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作一定要努力成為公司領(lǐng)導(dǎo)可信賴的決策依據(jù)的重要訊息來(lái)源和渠道。一些正處于發(fā)展關(guān)鍵時(shí)期的企業(yè)，許多公司的領(lǐng)導(dǎo)都會(huì)采用直接領(lǐng)導(dǎo)的方式親自參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的工作，甚至他們還專門把項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)置為一個(gè)部門，并進(jìn)行大量的風(fēng)險(xiǎn)投資。據(jù)一位甕福磷礦的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)人員說(shuō)，他們的開(kāi)發(fā)部門有工作人員20多位，企業(yè)每年投資近一億多，每個(gè)開(kāi)發(fā)人員手里都有幾個(gè)重要的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，他們對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的獎(jiǎng)勵(lì)是，給予項(xiàng)目開(kāi)發(fā)負(fù)責(zé)人投產(chǎn)后每年10‰利潤(rùn)的獎(jiǎng)勵(lì)，可見(jiàn)他們對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作的關(guān)注和重視程度有多大。要知道他們也是化工企業(yè)，和他們相比，我們?cè)陧?xiàng)目開(kāi)發(fā)工作的關(guān)注和重視程度上確實(shí)有實(shí)實(shí)在在的較大差距。省內(nèi)的企業(yè)都如此重視項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作，發(fā)達(dá)地區(qū)沿海地區(qū)的化工類企業(yè)、甚至是民營(yíng)企業(yè)就不言而喻的了。

2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作的緊迫性。從外部環(huán)境來(lái)說(shuō)，自改革開(kāi)放30年以來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)條件、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)都有了質(zhì)的提高和改善，不論是國(guó)有還是民營(yíng)，許多在30年前還很小甚至還不存在的企業(yè)借助國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展勢(shì)頭，已發(fā)展為實(shí)力不可小覷的大型、超大型企業(yè)。而化工行業(yè)真正受到重視和得以較快發(fā)展卻是在最近幾年，主要得益于30年來(lái)國(guó)民生活水平、消費(fèi)能力的提高拉動(dòng)對(duì)化工產(chǎn)品的需求量大幅增加，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好、市場(chǎng)繁榮，以及國(guó)內(nèi)化工產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整也是重要的因素。消費(fèi)的增加主要表現(xiàn)在這幾個(gè)方面，居民生活消費(fèi)用品、紡織業(yè)、建筑、電子通訊、造船業(yè)、機(jī)械制造、汽車工業(yè)、軍事國(guó)防業(yè)等?；ぎa(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整方面主要是依托于中國(guó)國(guó)內(nèi)資源的實(shí)際國(guó)情，在國(guó)際石油價(jià)格持續(xù)高位運(yùn)行、走低趨勢(shì)不明朗的形勢(shì)下，作為煤礦資源豐富的大國(guó)，以煤化工替代石油天然氣化工是走可持續(xù)性發(fā)展道路的必然選擇。因此就出現(xiàn)目前全國(guó)各地煤化工建設(shè)如火如荼，各家化工企業(yè)也都摩拳擦掌，躍躍欲試，甲醇、二甲醚項(xiàng)目是越來(lái)越多、一個(gè)比一個(gè)規(guī)模大，整個(gè)化工行業(yè)市場(chǎng)看似一片繁榮的景象。但是，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，化工行業(yè)是否存在投資過(guò)熱，將來(lái)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象，如果出現(xiàn)這些問(wèn)題我們又將如何解決，這些都是有待觀察和亟待解決的問(wèn)題。同時(shí)我們也知道，隨著國(guó)內(nèi)市場(chǎng)發(fā)展的日趨成熟，市場(chǎng)容量也逐漸達(dá)到飽和狀態(tài)，化工市場(chǎng)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)愈演愈烈。也即是說(shuō)，國(guó)內(nèi)寬松的化工行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境留給我們發(fā)展的時(shí)間和空間并不多，或許有50年，也或許只有30年、20年甚至更短，而這種惡劣的發(fā)展形勢(shì)似乎還有進(jìn)一步加劇惡化的可能，據(jù)最近相關(guān)報(bào)道，沿海一帶的企業(yè)正面臨嚴(yán)重的產(chǎn)業(yè)升級(jí)階段，長(zhǎng)三角地區(qū)許多工廠因產(chǎn)業(yè)升級(jí)困難紛紛倒閉，而其中就有許多民營(yíng)企業(yè)大老板都紛紛把手頭的大量資金準(zhǔn)備投資到化工行業(yè)，投資到能源板塊，搶占化工能源市場(chǎng)，香餑餑煤礦資源自然而然成了他們的首選，化工能源對(duì)于化工企業(yè)的生存和發(fā)展的重要性是不言而喻的。此外，那些民營(yíng)企業(yè)的辦事效率和公關(guān)能力是我們國(guó)有企業(yè)難以企及的，加之地方政府的大力支持，未來(lái)他們?cè)诨ば袠I(yè)的作為和表現(xiàn)一定足以讓人們關(guān)注。面對(duì)這樣競(jìng)爭(zhēng)激烈的化工市場(chǎng)形勢(shì)，眾多化工企業(yè)紛紛加快公司發(fā)展步伐，加大對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的關(guān)注和投資力度，云天化的蒙古投資，川天化的海外投資，甕福磷礦對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資1個(gè)億，中石油、中海油、中石化、湖北宜化等大型企業(yè)最近這幾年在國(guó)內(nèi)國(guó)外更是項(xiàng)目投資動(dòng)作頻繁，處處都是大手筆，大動(dòng)作，該整合的整合，該兼并的兼并，可謂是忙得不亦樂(lè)乎。原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)樗麄兌贾涝俨贿@樣做就沒(méi)時(shí)間、就沒(méi)機(jī)會(huì)了，否則他們自己就會(huì)面臨被兼并的可能，就會(huì)面臨生存危險(xiǎn)，這并不是什么杞人憂天，而是非常嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，于是我們就看到川天化和瀘天化的合并，中海油收購(gòu)開(kāi)陽(yáng)磷礦，四川美豐收購(gòu)貴化，據(jù)了解，就連云天化也差點(diǎn)成了中海油的盤中餐，而這種整合和兼并趨勢(shì)還僅僅只是開(kāi)始，隨著競(jìng)爭(zhēng)激烈的日趨白日化，整合和兼并的趨勢(shì)將會(huì)越來(lái)越頻繁，是必然的趨勢(shì)，未來(lái)中國(guó)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)也不可能容納像現(xiàn)在這樣這么多的大型化工企業(yè)，赤天化能否成為貴州化工的一支獨(dú)秀、頂梁柱，未來(lái)10到20年期間赤天化的發(fā)展?fàn)顩r非常的關(guān)鍵，弱肉強(qiáng)食是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的普遍規(guī)律，不論你是愿意還是不愿意都得接受它?？纯词?nèi)化工企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，不是被收購(gòu)的就是被兼并，作為貴州化工從業(yè)人員，不自覺(jué)的都會(huì)為省內(nèi)的化工產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢(shì)感到擔(dān)心。值得注意的是，政府的思路看似非常明了，企業(yè)不能自身發(fā)展的話，那就讓有財(cái)力有能力的公司來(lái)幫助發(fā)展，他們關(guān)心更多的是稅收、GDP和政績(jī)，而不是省內(nèi)的產(chǎn)業(yè)政策，從最近幾年省內(nèi)和國(guó)內(nèi)的幾次并購(gòu)的實(shí)例中我們可以清晰的看出?；蛟S你會(huì)說(shuō)，國(guó)內(nèi)化工市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)這么激烈，那我們是不是可以考慮走國(guó)際化道路，進(jìn)行海外投資。確實(shí)，這些年從世界格局來(lái)看，除了少數(shù)地區(qū)存在潛在的政治風(fēng)險(xiǎn)和沖突事件如中東地區(qū)、非洲局部地區(qū)之外，東南亞、拉美、非洲大部分地區(qū)、中亞以及東歐等地區(qū)和國(guó)家的經(jīng)濟(jì)都得到了較快的發(fā)展，為我們開(kāi)拓國(guó)際市場(chǎng)走國(guó)際化道路提供了可選擇的余地，這點(diǎn)川天化已走在我們的前面，我們要緊跟時(shí)代發(fā)展的步伐，決不能落后，落后就要挨打，發(fā)展才是硬道理。當(dāng)然，未來(lái)化工新材料、新科學(xué)、新技術(shù)的發(fā)展帶動(dòng)國(guó)內(nèi)化工產(chǎn)業(yè)的升級(jí)從而拓寬國(guó)內(nèi)化工市場(chǎng)空間的可能性也是非常大的。而要想改變赤天化的現(xiàn)有生存條件，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，實(shí)現(xiàn)赤天化未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略，掌握赤天化未來(lái)發(fā)展的主動(dòng)權(quán)，我們就應(yīng)該提前準(zhǔn)備，超前意識(shí)，富于遠(yuǎn)見(jiàn)，正如一些國(guó)外大型化工企業(yè)說(shuō)的那樣，要考慮30年后我們能做什么?？梢哉f(shuō)，幾乎所有的這些工作都將與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作息息相關(guān)聯(lián)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作的緊迫性將會(huì)越來(lái)越突出、越來(lái)越明顯。從內(nèi)部因素來(lái)講，赤天化通過(guò)近30年來(lái)的努力和發(fā)展，尤其是近幾年的發(fā)展，赤天化企業(yè)綜合實(shí)力有了較大的提高和改善，隨著紙業(yè)的投產(chǎn)和將來(lái)天?；ぁ⒔鸪嗷さ耐懂a(chǎn)，赤天化總銷售收入將翻50億大關(guān)，50億對(duì)一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)非常的重要，他將意味著赤天化將會(huì)有足夠的能力和條件去實(shí)現(xiàn)企業(yè)跨越式的發(fā)展，將會(huì)有足夠的資金去做戰(zhàn)略性質(zhì)的風(fēng)險(xiǎn)投資---------這些是企業(yè)發(fā)展由大變強(qiáng)的關(guān)鍵性轉(zhuǎn)型和必然性的選擇，這個(gè)時(shí)期的主要矛盾就是企業(yè)發(fā)展模式和發(fā)展方向的選擇矛盾，而企業(yè)的發(fā)展模式和發(fā)展方向性的問(wèn)題除了領(lǐng)導(dǎo)的決定性重要作用外，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的相關(guān)工作也將會(huì)起到很大的作用。譬如，化工行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)況的分析、新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和投資前的相關(guān)準(zhǔn)備工作、訊息情報(bào)收集，資料整理，項(xiàng)目規(guī)劃、投資建議、項(xiàng)目投資可行性報(bào)告等等一系列的項(xiàng)目投資相關(guān)工作都得由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)人員來(lái)做。一個(gè)先進(jìn)的管理制度和管理機(jī)制企業(yè)，他們?cè)谛马?xiàng)目投資主要訊息來(lái)源和參考依據(jù)幾乎都是來(lái)自于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)人員提供的資訊是重要的、可靠的公司領(lǐng)導(dǎo)的決策依據(jù)和訊息來(lái)源。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的工作質(zhì)量或多或少的都會(huì)對(duì)赤天化的領(lǐng)導(dǎo)決策產(chǎn)生影響、會(huì)對(duì)赤天化未來(lái)的發(fā)展方向和趨勢(shì)產(chǎn)生影響。就我公司的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)，據(jù)我了解，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)原來(lái)是成立為一個(gè)部門，但后來(lái)因新項(xiàng)目的建設(shè)和投資，人員紛紛調(diào)走，可以說(shuō)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成了有名無(wú)實(shí)的部門，人員編制少得可憐，就連我也是剛調(diào)來(lái)幾個(gè)月，可想而知，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的工作實(shí)際情況非常糟糕，更不用談什么項(xiàng)目開(kāi)發(fā)人員提供的資訊是重要的、可靠的公司領(lǐng)導(dǎo)的決策依據(jù)和訊息來(lái)源，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)和赤天化企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況，和赤天化今后發(fā)展趨勢(shì)，和赤天化未來(lái)的發(fā)展需要，和赤天化企業(yè)的規(guī)模和形象完全不符，我相信，赤天化發(fā)展的決策者赤天化的領(lǐng)路人赤天化集團(tuán)的公司領(lǐng)導(dǎo)們也注意了這個(gè)問(wèn)題的存在，從這幾次的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)匯報(bào)中就可以看出來(lái)。隨著2010年金赤化工的建成投產(chǎn)，赤天化的二次創(chuàng)業(yè)進(jìn)入了黃金收割的時(shí)節(jié)，銷售收入的不斷增加帶來(lái)大量的現(xiàn)金流我們不可能用于存銀行，如果那樣將會(huì)造成巨大的損失和資源的浪費(fèi)，而應(yīng)和其他發(fā)展的企業(yè)一樣，我們將會(huì)用于新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)或做大做強(qiáng)的追加性投資，實(shí)現(xiàn)公司的第三次創(chuàng)業(yè)高峰。正如我前面說(shuō)的那樣，未來(lái)10到20年赤天化的發(fā)展是關(guān)鍵性的決定赤天化發(fā)展命運(yùn)的階段，如果再不發(fā)展，赤天化將面臨生存難題和危險(xiǎn)，赤天化的發(fā)展可以說(shuō)是時(shí)不我待，顯然現(xiàn)在開(kāi)始重視項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作雖是亡羊補(bǔ)牢，但還為時(shí)未晚，我們還有幾年的工作準(zhǔn)備時(shí)間，這些時(shí)間足夠使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作有質(zhì)的飛躍，足夠使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作對(duì)公司的發(fā)展有突出的、建設(shè)性的貢獻(xiàn)?？梢哉f(shuō)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的關(guān)注、重視和投資的重要性和緊迫性已是迫在眉睫。

二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作的重點(diǎn)

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作的工作主要內(nèi)容就是向公司領(lǐng)導(dǎo)提供重要的、可靠的決策依據(jù)和訊息資訊，是公司發(fā)展的“前哨站”和“探路燈”，它的工作內(nèi)容和性質(zhì)決定了工作重點(diǎn)，考慮赤天化自身的實(shí)際能力和條件，結(jié)合中國(guó)國(guó)內(nèi)和國(guó)外的化工發(fā)展行情和發(fā)展趨勢(shì)，我個(gè)人認(rèn)為今后赤天化項(xiàng)目開(kāi)發(fā)應(yīng)以以下幾點(diǎn)為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的工作內(nèi)容重點(diǎn)：

1、加強(qiáng)能源板塊的關(guān)注和投資力度。我們知道，不論化工產(chǎn)業(yè)今后是如何的發(fā)展，技術(shù)是如何的革新，能源資源永遠(yuǎn)是未來(lái)化工發(fā)展的核心資源，可以說(shuō)不論什么時(shí)候未來(lái)化工技術(shù)的發(fā)展都將會(huì)是以化工能源資源為基礎(chǔ)的開(kāi)發(fā)和革新，誰(shuí)掌握了能源資源誰(shuí)就占據(jù)未來(lái)化工發(fā)展的主動(dòng)權(quán)和優(yōu)先權(quán)。固然進(jìn)軍化工能源市場(chǎng)并不是哪么容易的事，但是也并不是沒(méi)有機(jī)會(huì)，比如最近許多民營(yíng)企業(yè)紛紛投資煤化工，到處收購(gòu)煤礦資源，貴州作為西南最大的煤礦資源大省自然而然難逃厄運(yùn)。既然民企都能進(jìn)入，作為貴州幾家大型化工企業(yè)的赤天化沒(méi)有理由進(jìn)不去，更何況我們有“地利人和”的條件。這就要求我們項(xiàng)目開(kāi)發(fā)人員要積極收集能源資源分布情況，能源資源的控制情況，進(jìn)一步分析哪里我們有機(jī)會(huì)收購(gòu)，哪里需要合作，哪里需要投資，不管怎樣，公司一定要進(jìn)入能源市場(chǎng)，最起碼應(yīng)該在省內(nèi)的能源市場(chǎng)占據(jù)一定份額和地位，不論是直接控制還是間接掌握。那些民營(yíng)企業(yè)的商業(yè)頭腦和商業(yè)嗅覺(jué)是非常厲害的非常靈敏的，而且他們的辦事能力和公關(guān)能力是非常高效率的，不能因?yàn)槊衿蟮倪M(jìn)入就把我們從能源市場(chǎng)中擠出來(lái)。投資能源市場(chǎng)可以說(shuō)是戰(zhàn)略性質(zhì)的投資，而且風(fēng)險(xiǎn)性非常的小，值得投資、值得期待。

2、加強(qiáng)對(duì)化工行業(yè)新材料新技術(shù)新科學(xué)發(fā)展的關(guān)注和投資。新材料新技術(shù)新科學(xué)的發(fā)展可以說(shuō)是代表未來(lái)化工市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)和方向，誰(shuí)擁有這些新材料新技術(shù)新科學(xué)產(chǎn)業(yè)化的技術(shù)和生產(chǎn)權(quán)，誰(shuí)就引領(lǐng)未來(lái)化工市場(chǎng)，而且隨著國(guó)家對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)意識(shí)增強(qiáng)，這種優(yōu)勢(shì)地位時(shí)間會(huì)越來(lái)越長(zhǎng)，他將會(huì)為企業(yè)帶來(lái)豐富的足夠的利潤(rùn)空間。結(jié)合赤天化技術(shù)力量非常薄弱的實(shí)際情況，以及國(guó)內(nèi)過(guò)去化工行業(yè)的發(fā)展模式來(lái)看，我們知道，靠自己的力量想要在未來(lái)新材料新技術(shù)新科學(xué)的發(fā)展市場(chǎng)中占優(yōu)勢(shì)或者說(shuō)有所建樹(shù)是不太現(xiàn)實(shí)的，甚至是國(guó)內(nèi)的任何化工企業(yè)在未來(lái)幾十年內(nèi)似乎我們也仍然看不到這種可能，盡管國(guó)內(nèi)化工科研人員力量投入和資金的投入量已有大幅增加，但由于創(chuàng)新能力和技術(shù)落后于西方的實(shí)際情況，相比之下，未來(lái)對(duì)化工產(chǎn)業(yè)和化工市場(chǎng)帶有革命性的化工新材料新技術(shù)新科學(xué)仍然可能優(yōu)先出現(xiàn)在西方，也即是說(shuō)，國(guó)內(nèi)化工產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式在今后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)仍然沒(méi)有什么大的改變-------西方先發(fā)明先發(fā)展，然后再轉(zhuǎn)移到國(guó)內(nèi)發(fā)展，唯一改變的可能就是在轉(zhuǎn)移的時(shí)間上和現(xiàn)在相比可能更短甚至是同步發(fā)展。對(duì)此，赤天化可以做的或者說(shuō)唯一能做的就是，關(guān)注和重視新材料新技術(shù)新科學(xué)發(fā)展，如果出現(xiàn)新材料新技術(shù)新科學(xué)，優(yōu)先買斷技術(shù)（聯(lián)想就這么做過(guò)），其次取得生產(chǎn)權(quán)，再次進(jìn)行投資控股，最少也要爭(zhēng)取取得國(guó)內(nèi)的銷售代理權(quán)，要知道未來(lái)講究的是雙贏，不要總想到絕對(duì)控制---------這種觀點(diǎn)是非常落后的，企業(yè)的目的就只有兩個(gè)，價(jià)值最大化和利潤(rùn)最大化，只要是不違反公司的價(jià)值觀念，有可觀的利潤(rùn)空間的事我們就有必要和一定去做。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的工作就是了解發(fā)展形勢(shì)，及時(shí)匯報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，收集相關(guān)訊息和資料，為公司領(lǐng)導(dǎo)的未來(lái)決策提供必要的準(zhǔn)確的訊息。對(duì)化工行業(yè)新材料新技術(shù)新科學(xué)發(fā)展的關(guān)注和投資屬風(fēng)險(xiǎn)性較高的投資，但同時(shí)也是企業(yè)發(fā)展做大做強(qiáng)的需要。

3、加強(qiáng)對(duì)國(guó)民生活息息相關(guān)的基礎(chǔ)性化工產(chǎn)品包括食品化工、農(nóng)用化工的關(guān)注和投資。有句名言“習(xí)慣總會(huì)有市場(chǎng)”，不論社會(huì)如何的發(fā)展，人的生活習(xí)慣是不會(huì)隨之改變的，比如歐美人喜歡面包三明治，日本人喜歡壽司，中國(guó)人喜歡餃子，所有的這些，無(wú)論社會(huì)如何的發(fā)展，科技如何的發(fā)達(dá)，都不能改變?nèi)藗兊纳盍?xí)慣和傳統(tǒng)，也就是說(shuō)，人們的生活習(xí)慣決定了人們對(duì)一些生活消費(fèi)品長(zhǎng)期依賴，這個(gè)市場(chǎng)是固定的，穩(wěn)定的，而且市場(chǎng)容量非常大。這么良好的市場(chǎng)利潤(rùn)空間自然而然是商家競(jìng)爭(zhēng)激烈的戰(zhàn)場(chǎng)。這類產(chǎn)品的特點(diǎn)就是，品牌效應(yīng)、產(chǎn)品特色、產(chǎn)品的質(zhì)量決定企業(yè)的出路、效益和利潤(rùn)空間，可操作性非常強(qiáng)，彈性非常大，對(duì)企業(yè)的管理者的要求、團(tuán)隊(duì)精神和人員素質(zhì)的要求較高，公關(guān)能力要強(qiáng)。農(nóng)用化工這塊，我想赤天化近年來(lái)的發(fā)展就是得益于國(guó)家免稅政策性的補(bǔ)貼，感受應(yīng)該很深。作為農(nóng)業(yè)大國(guó)，無(wú)疑這是一塊大蛋糕，雖然利潤(rùn)空間會(huì)受到國(guó)家的限制，但是隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，鼓勵(lì)性的政策和補(bǔ)貼性的措施力度還有進(jìn)一步加大的可能，利潤(rùn)也會(huì)有進(jìn)一步提高空間，相信這種趨勢(shì)將會(huì)和歐美地區(qū)的國(guó)家政策相接軌。在基礎(chǔ)性化工產(chǎn)品方面，其實(shí)赤水就有一個(gè)相當(dāng)好的項(xiàng)目，就是赤水曬醋廠的開(kāi)發(fā)，我曾經(jīng)在中國(guó)風(fēng)險(xiǎn)投資網(wǎng)上登出一個(gè)《赤水曬醋廠項(xiàng)目開(kāi)發(fā)》的引資欄目，結(jié)果有不下10家的風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)相繼打電話來(lái)咨詢相關(guān)合作事宜，其中有不少知名的風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)，中財(cái)富爾就是其中一家，和他們交談過(guò)程中了解到，他們無(wú)疑都看好一個(gè)點(diǎn)上，那就是這個(gè)項(xiàng)目的可操作性非常強(qiáng)，因?yàn)檫@類產(chǎn)品的市場(chǎng)空間是不用想的，需要做的就是如何來(lái)打出品牌，提高知名度。如果做得好的情況下，利潤(rùn)率和利潤(rùn)空間是非常巨大的，因?yàn)殡S著國(guó)民生活水平的改善和提高，食用醋、醬油這類家庭常用的生活消費(fèi)必需品的需求量將會(huì)越來(lái)越大，人們的聚餐、辦喜事、商業(yè)活動(dòng)量將會(huì)越來(lái)越頻繁，越來(lái)越多，對(duì)醋的需求量相應(yīng)的就會(huì)大大增加，可以說(shuō)前景非?？捎^。我個(gè)人是力薦投資這個(gè)項(xiàng)目的，當(dāng)然我也知道，過(guò)去赤天化曾經(jīng)對(duì)這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)磋商，后來(lái)因?yàn)榉N種原因?qū)е率×鳟a(chǎn)。不論過(guò)去是因?yàn)楹畏N原因?qū)е抡勁衅屏?，我個(gè)人認(rèn)為，只要我們站在雙贏的角度來(lái)考慮問(wèn)題，只要我們著眼于未來(lái)，著眼于美好的明天，再次談判合作的可能性不是沒(méi)有的，何況一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和合作哪有不遇到問(wèn)題和矛盾的。相信現(xiàn)在曬醋廠的老板經(jīng)過(guò)這些年的停滯不前的發(fā)展現(xiàn)狀，會(huì)認(rèn)真考慮我們的再次合作。赤水曬醋有良好的口碑和市場(chǎng)基礎(chǔ)，加上我們的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和相關(guān)的銷售網(wǎng)絡(luò)渠道，使赤水曬醋發(fā)展為貴州名牌、西南名牌、全國(guó)名牌也不是什么天方夜譚沒(méi)有可能的事，而且，醋是個(gè)薄利多銷的產(chǎn)品，只能靠規(guī)模效應(yīng)才能實(shí)現(xiàn)價(jià)值、利潤(rùn)的最大化，對(duì)此，我們完全可以把赤水曬醋打造成全國(guó)醋業(yè)的“蒙?！焙汀耙晾逼放?。我個(gè)人的感受是赤天化像是身邊明明有個(gè)寶卻要到處去尋寶的味道。要知道，現(xiàn)在全國(guó)醋廠雖然多，但是名牌少，多數(shù)還處于小打小鬧群雄割據(jù)的階段，這為我們提供了介入的空間，關(guān)于這個(gè)項(xiàng)目就暫且說(shuō)到這里?？偠灾A(chǔ)性化工產(chǎn)品的投資可以保證我們的基本盈利能力，風(fēng)險(xiǎn)小、生命周期長(zhǎng)，盈利時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)更是適合國(guó)企發(fā)展的模式，同時(shí)由于它具有穩(wěn)定的可觀的盈利能力的特點(diǎn)，因此在未來(lái)它還可以抵消部分因風(fēng)險(xiǎn)投資失敗而導(dǎo)致的財(cái)務(wù)危機(jī)，是值得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作關(guān)注和重視一個(gè)方向。

4、加強(qiáng)對(duì)化工新興產(chǎn)業(yè)的關(guān)注和投資。任何一個(gè)國(guó)家都有自己的國(guó)情，有的能源資源多，有的人力資源好；有的勞動(dòng)生產(chǎn)成本低，有的工作效率高；有的工業(yè)技術(shù)落后，有的科學(xué)技術(shù)發(fā)達(dá)。這些國(guó)情從某種意義上來(lái)說(shuō)決定了國(guó)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)政策和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而且這種產(chǎn)業(yè)政策受競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的影響非常的大，于是就出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)因各國(guó)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的變化發(fā)生轉(zhuǎn)移的特點(diǎn)。最為典型的就是目前國(guó)內(nèi)的紡織業(yè)和制造業(yè)。過(guò)去，國(guó)內(nèi)人民的生活水平低，廉價(jià)的勞動(dòng)力資源為紡織業(yè)制造業(yè)的企業(yè)家賺足了全世界的錢，沿海一帶紡織業(yè)制造業(yè)一時(shí)蓬勃興起，國(guó)外的紡織業(yè)和制造業(yè)重心逐漸向國(guó)內(nèi)轉(zhuǎn)移，但是近年來(lái)由于國(guó)內(nèi)生活水平的提高，勞動(dòng)力生產(chǎn)成本的增加，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的地位已然不在，紡織業(yè)制造業(yè)的日子越來(lái)越不好過(guò)，于是他們就面臨產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型或產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的難題，能力強(qiáng)的升級(jí)轉(zhuǎn)型或轉(zhuǎn)移成功得以生存，弱的紛紛淘汰倒閉，要知道產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型或產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移造成的是一整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈都會(huì)受牽連和影響。新興產(chǎn)業(yè)還有一種存在的形式，那就是國(guó)民生活的精神文明和物質(zhì)文明生活的提高催生出來(lái)的新興產(chǎn)業(yè)，和化工相關(guān)的有通信產(chǎn)業(yè)，電子工業(yè)，汽車工業(yè)，以及人民改善家居生活條件的家居用品和裝飾等，這類產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)是和國(guó)民的生活水平、消費(fèi)觀念、支付能力息息相關(guān)，受國(guó)民主觀意識(shí)影響較大。不過(guò)盡管這類產(chǎn)業(yè)存在生命周期短、風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)，但是產(chǎn)品的高附加值、高利潤(rùn)率、高回報(bào)率卻是任何企業(yè)都無(wú)法愿意放棄的大市場(chǎng)，它甚至成了商家必爭(zhēng)之地。未來(lái)隨著赤天化的發(fā)展，進(jìn)入這一市場(chǎng)是必然的趨勢(shì)，針對(duì)這類行業(yè)生命周期短、風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)，進(jìn)軍這一市場(chǎng)一定要準(zhǔn)備充分，要快，要準(zhǔn)，要狠，一定得搶先占據(jù)市場(chǎng)的先機(jī)和主導(dǎo)權(quán)，如果慢了就沒(méi)有介入的實(shí)際價(jià)值和意義。此外，這類產(chǎn)業(yè)不宜進(jìn)行大規(guī)模投資，有選擇性的投資幾個(gè)具有典型的化工產(chǎn)品，足夠體現(xiàn)公司在新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)的機(jī)遇過(guò)程中參與利潤(rùn)分配，確保公司面對(duì)新興產(chǎn)業(yè)的良好市場(chǎng)不吃虧就可以了。所有這些就需要公司領(lǐng)導(dǎo)的遠(yuǎn)見(jiàn)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)人員對(duì)訊息、情報(bào)收集的認(rèn)真工作質(zhì)量。

5、加強(qiáng)對(duì)世界化工能源資源和化工市場(chǎng)訊息的收集、分析并適時(shí)介入投資。自中國(guó)加入WTO后，國(guó)內(nèi)企業(yè)參與國(guó)際合作、競(jìng)爭(zhēng)的方式和活動(dòng)越來(lái)越多、越來(lái)越頻繁，市場(chǎng)的概念由國(guó)內(nèi)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)際市場(chǎng)、全球市場(chǎng)，任何國(guó)內(nèi)企業(yè)想做大做強(qiáng)，國(guó)際市場(chǎng)和全球資源的影響因素會(huì)越來(lái)越大，越來(lái)越起決定性作用，全球一體化的進(jìn)程和趨勢(shì)非常明顯。典型的國(guó)家如日本、韓國(guó)，雖然他們國(guó)內(nèi)資源貧乏，但是他們充分利用國(guó)際資源，所以仍然是制造業(yè)的大國(guó)強(qiáng)國(guó)。此外，自從國(guó)家鼓勵(lì)“走出去戰(zhàn)略”實(shí)施以來(lái)，通過(guò)這些年的觀察我們不難看出，真正有條件，有能力走出去的企業(yè)幾乎都是帶有“國(guó)有”“能源”性質(zhì)的企業(yè)，那些制造業(yè)雖然呼聲很高，但是卻沒(méi)有幾家能走出去，唯一的也就只有海爾，而且海爾都是在國(guó)家“走出去戰(zhàn)略”實(shí)施以前就已經(jīng)走出去的。道理很簡(jiǎn)單，那就是涉及能源資源板塊的企業(yè)會(huì)受到政府和國(guó)家政策大力支持，不論是資金方面還是人力資源方面。（其實(shí)獲取政府的支持和國(guó)家政策性的鼓勵(lì)措施，是企業(yè)發(fā)展的一條捷徑，云天化將要在云南投資上百億的煉油廠就是獲得國(guó)家出于能源資源的安全考慮的政策鼓勵(lì)措施，使從中東地區(qū)獲取的原油在緬甸經(jīng)過(guò)管道輸送至云南繞開(kāi)對(duì)馬六甲海峽的依賴，正因?yàn)檫@樣云天化獲得了再次發(fā)展的機(jī)會(huì)，還有，最近好像國(guó)家將要在沙特阿拉伯投資上千億的一個(gè)大型化工廠，作為化工企業(yè)誰(shuí)不會(huì)為這樣的發(fā)展機(jī)遇垂涎三尺。感覺(jué)這類好事似乎永遠(yuǎn)和我們絕緣，我想這與企業(yè)的發(fā)展思路以及對(duì)國(guó)家政策的關(guān)注和重視程度是分不開(kāi)的。其實(shí)只要我們準(zhǔn)備充分，確保訊息渠道暢通，多和那些政府智囊團(tuán)溝通，積極爭(zhēng)取，還是有希望的，國(guó)家的我們可以做不到，但省內(nèi)的我們總會(huì)有機(jī)會(huì)。）如果是投資化工能源資源，由于這類資源在幾乎所有國(guó)家都是由政府控制，所以操作起來(lái)在很大程度上取決于政府行為和政治的干預(yù)和影響，當(dāng)然如果投資的僅僅只是化工產(chǎn)品那就另當(dāng)別論。加強(qiáng)對(duì)世界化工能源資源和化工市場(chǎng)訊息的收集，給予相關(guān)工作的重視對(duì)于赤天化未來(lái)做大做強(qiáng)是必需的，同時(shí)也是時(shí)代發(fā)展趨勢(shì)和國(guó)內(nèi)化工工業(yè)發(fā)展嚴(yán)峻形勢(shì)的迫切需要。

以上是我個(gè)人認(rèn)為赤天化未來(lái)發(fā)展應(yīng)該要注重和關(guān)心的幾個(gè)方向。管理上有個(gè)四字決“無(wú)”“有”“優(yōu)”“變”，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是別人沒(méi)有的東西我們要爭(zhēng)取“有”，大家都有的時(shí)候我們要爭(zhēng)取做到“優(yōu)”，大家都優(yōu)的時(shí)候我們就要想到“變”，未來(lái)能為赤天化提供“變”的空間可能就只有以上5個(gè)方向。除此之外，如果赤天化未來(lái)在以上5個(gè)方向都有發(fā)展、都有涉足的話，既可優(yōu)化赤天化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，又重點(diǎn)突出赤天化發(fā)展的特色。因?yàn)槊恳粋€(gè)方向的發(fā)展和進(jìn)步都能為赤天化增加亮點(diǎn)，這種亮點(diǎn)決不僅僅只是發(fā)展的問(wèn)題，更重要的是它能讓人感覺(jué)標(biāo)新立異、眼睛一亮，帶來(lái)的是名牌效應(yīng)，它能體現(xiàn)赤天化的發(fā)展價(jià)值。

此外補(bǔ)充一點(diǎn)，如果赤天化有進(jìn)軍其他行業(yè)發(fā)展的愿望的話，我個(gè)人力薦投資兩個(gè)產(chǎn)業(yè)。一個(gè)就是旅游業(yè)中的旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)。原因簡(jiǎn)單，隨著國(guó)民收入的增加，消費(fèi)能力、支配能力的增加，人們也越來(lái)越習(xí)慣于旅游休閑，不妨設(shè)想一下，中國(guó)如果按中等發(fā)達(dá)國(guó)家的國(guó)民收入的消費(fèi)能力來(lái)算，鑒于目前中等發(fā)達(dá)國(guó)家的國(guó)民消費(fèi)現(xiàn)狀來(lái)看的話，10多億人口的吃喝玩樂(lè)當(dāng)然是個(gè)大市場(chǎng)。現(xiàn)在已經(jīng)有些民營(yíng)企業(yè)開(kāi)始注重這個(gè)項(xiàng)目的投資了，比如前些年炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的劉永好投資廣西桂林的旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)，最近有民企投資草原旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)等等。另外一個(gè)就是目前國(guó)內(nèi)還沒(méi)有人做的或者規(guī)模不大的，但是市場(chǎng)空間潛力巨大的鋼琴產(chǎn)業(yè)。未來(lái)國(guó)民收入大幅增加，人民生活水平大幅提高，我們不用按歐洲那些國(guó)家的鋼琴人均擁有量來(lái)算，我們只要按東亞幾個(gè)地區(qū)如日本、韓國(guó)、臺(tái)灣、新加坡、香港的人均擁有量來(lái)算的話，這個(gè)產(chǎn)業(yè)也是非常之樂(lè)觀的，而且如果能說(shuō)服政府推行鋼琴教育計(jì)劃，在每所中學(xué)或者小學(xué)開(kāi)設(shè)鋼琴教育的話，那將是什么樣的一個(gè)市場(chǎng)情況真是期待。而且說(shuō)服是可行的，可以采取聯(lián)名的方式，在人代會(huì)上作為議案來(lái)說(shuō)服政府。要知道一個(gè)聽(tīng)著鋼琴長(zhǎng)大的人肯定和一個(gè)聽(tīng)著流行歌曲長(zhǎng)大的人有很大區(qū)別的，無(wú)論是在道德修養(yǎng)，還是個(gè)人情操上。這是一個(gè)可以提高國(guó)民文明素養(yǎng)的重要舉措，國(guó)內(nèi)部分發(fā)達(dá)地區(qū)已經(jīng)開(kāi)始在做這事了。當(dāng)然，從化工行業(yè)轉(zhuǎn)而投資這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)，有許多工作需要去做，但是“天下無(wú)難事，只怕有心人”。

三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作開(kāi)展的意見(jiàn)

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重要性、緊迫性和工作重點(diǎn)我已經(jīng)在上面一一闡述了，作為公司未來(lái)發(fā)展的訊息和情報(bào)來(lái)源基地的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部門，它的重要作用和岌岌可危的現(xiàn)狀形成了強(qiáng)烈的反差，人員編制少，訊息渠道來(lái)源單一，工作流程過(guò)于簡(jiǎn)單，數(shù)據(jù)可靠性不高，理由不充分，以至于在編制可行性報(bào)告中顯得論據(jù)不足，整篇報(bào)告不具說(shuō)服力，究其原因還是體現(xiàn)在目前項(xiàng)目開(kāi)發(fā)力量非常薄弱的重要環(huán)節(jié)上，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)和企業(yè)的規(guī)模和發(fā)展趨勢(shì)不相吻合，即便和較熟悉的幾家兄弟廠家相比我們也顯得捉襟見(jiàn)肘。為了改變這一現(xiàn)狀，使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作有一個(gè)系統(tǒng)性、規(guī)范性、科學(xué)性的質(zhì)的提高，確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的研究報(bào)告中的訊息資訊、數(shù)據(jù)的可靠性和準(zhǔn)確性，現(xiàn)在我就關(guān)于公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作的開(kāi)展意見(jiàn)談?wù)勎覀€(gè)人的想法。

1、組織結(jié)構(gòu)意見(jiàn)。據(jù)我了解，赤天化項(xiàng)目開(kāi)發(fā)原來(lái)是單獨(dú)一個(gè)部門，人員配備齊全，但是由于紙業(yè)、天福、金赤化工的建設(shè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)員工紛紛被調(diào)離，現(xiàn)在只剩下一個(gè)副總一個(gè)主任（兼職）外加兩個(gè)員工（兼職），試問(wèn)這樣的一個(gè)部門如何開(kāi)展工作，如何能保證工作的質(zhì)量和工作效率，如何能為公司提供可靠的、準(zhǔn)確的訊息和資訊，如何能為公司提出優(yōu)秀的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議。當(dāng)然，這與過(guò)去項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作的工作情況有很大的聯(lián)系，那就是在過(guò)去項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的相關(guān)工作主要是，在了解領(lǐng)導(dǎo)對(duì)某個(gè)項(xiàng)目感興趣時(shí)確定目標(biāo)后再去做相關(guān)的具體工作，某種意義上來(lái)說(shuō)，這是去完成工作，探個(gè)究竟，整個(gè)過(guò)程完完全全是屬于被動(dòng)形態(tài)，這與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的工作實(shí)質(zhì)內(nèi)容和要求格格不入，沒(méi)有體現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的“開(kāi)發(fā)”的主動(dòng)性。但是隨著赤天化的發(fā)展，管理制度的不斷完善，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部門在未來(lái)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資建議中將會(huì)扮越來(lái)越重要的角色，對(duì)公司未來(lái)的投資建議越來(lái)越具有更多的發(fā)言權(quán)，這是現(xiàn)代企業(yè)制度發(fā)展的趨勢(shì)。因此我個(gè)人認(rèn)為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的組織結(jié)構(gòu)應(yīng)作如下兩點(diǎn)改進(jìn)。（1）恢復(fù)原來(lái)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部門及人員組織結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部門在赤天化未來(lái)發(fā)展中的重要作用（2）成立公司發(fā)展委員會(huì)。由公司領(lǐng)導(dǎo)親自參與直接領(lǐng)導(dǎo)，主要人員由主要的幾個(gè)公司領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)人員、還有重要的關(guān)鍵的赤天化發(fā)展委員會(huì)外聘專家顧問(wèn)（要確實(shí)有實(shí)力的）組成。這是應(yīng)對(duì)公司未來(lái)發(fā)展的需要。

2、人員編制意見(jiàn)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的大量工作主要是訊息的采集、收集，相關(guān)的數(shù)據(jù)、情報(bào)資料整理，科目總類繁多，導(dǎo)致工作量非常的大，難度也非常大，毫不夸張的說(shuō)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一個(gè)系統(tǒng)工程，工作質(zhì)量的好壞，訊息、資訊的可靠與否在很大程度上就取決于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的這些基礎(chǔ)性工作。如果公司把對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的相關(guān)工作的關(guān)心和重視如同對(duì)生產(chǎn)一線同樣的重視的話，那么項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作沒(méi)有理由不出好的成果，沒(méi)有理由不出優(yōu)秀的項(xiàng)目投資建議。據(jù)我了解，目前翁富磷礦在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上做得比較好，意識(shí)超前，敢于冒風(fēng)險(xiǎn)，敢于投資。如果有機(jī)會(huì)我們不妨去走走，看看他們是如何工作的。從某種意義上來(lái)說(shuō)，投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)就是投資未來(lái)，他的意義要遠(yuǎn)比對(duì)生產(chǎn)一線要重要的多，因?yàn)轫?xiàng)目開(kāi)發(fā)關(guān)系的是企業(yè)未來(lái)生死存亡的問(wèn)題，而生產(chǎn)一線關(guān)系的僅僅只是利潤(rùn)多少的問(wèn)題，這可不是什么危言聳聽(tīng)，而是不爭(zhēng)的事實(shí)，因此任何大公司大企業(yè)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)都非常的重視。我想人員編制問(wèn)題既要結(jié)合工作的實(shí)際需要，又要兼顧效率、成本的問(wèn)題，為此以公司的目前的實(shí)際情況，我建議項(xiàng)目開(kāi)發(fā)人員增員至10到15名之間，辦公地方設(shè)在貴陽(yáng)“總部”----主要是出于對(duì)人力資源成本，訊息渠道的來(lái)源，交通優(yōu)勢(shì)，工作的實(shí)際內(nèi)容和性質(zhì)的考慮。組建以后，開(kāi)始系統(tǒng)性地為公司的第三次創(chuàng)業(yè)高峰作積極準(zhǔn)備。

3、獎(jiǎng)勵(lì)措施意見(jiàn)。任何群體性的工作和團(tuán)體性的協(xié)作，都會(huì)存在一個(gè)工作的積極性的問(wèn)題，適度的獎(jiǎng)勵(lì)有助于提高員工的工作熱情和積極性。同時(shí)它還是一把雙刃劍，既是對(duì)員工們的工作成績(jī)的肯定，又是對(duì)員工們今后工作提出的新要求，正因?yàn)楠?jiǎng)勵(lì)和激勵(lì)使得員工們有繼續(xù)工作的動(dòng)力源泉。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作也同樣是這樣，平時(shí)和較多的數(shù)據(jù)、訊息、資訊和相關(guān)的產(chǎn)業(yè)新聞打交道，使得整個(gè)工作顯得枯燥乏味，如果沒(méi)有適度的獎(jiǎng)勵(lì)激勵(lì)措施，員工們有誰(shuí)愿意去做一些所謂“多余”的事情，有誰(shuí)愿意花更多的精力和時(shí)間去關(guān)心化工新市場(chǎng)新產(chǎn)業(yè)新工藝新技術(shù)的發(fā)展，如果這樣又怎能發(fā)揮員工的主觀能動(dòng)性，又怎能促使員工發(fā)散他們的思維。所以獎(jiǎng)勵(lì)措施對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)是非常重要的一環(huán)，很大程度上它是整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作開(kāi)展是否成功的直接原因。翁富磷礦按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的后每年10‰的利潤(rùn)獎(jiǎng)勵(lì)措施，每年投資一個(gè)億的規(guī)模，他們的模式和未來(lái)發(fā)展的前景值得我們?nèi)ド钏己推诖?。因此，我個(gè)人認(rèn)為公司應(yīng)該加大對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)員工的激勵(lì)措施和獎(jiǎng)勵(lì)力度，確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相關(guān)工作的順利進(jìn)行和有序的開(kāi)展。

需要說(shuō)明的是，關(guān)于組織結(jié)構(gòu)、人員編制、獎(jiǎng)勵(lì)措施的規(guī)劃和設(shè)計(jì)我們完全可以學(xué)習(xí)和借鑒其他公司的實(shí)際運(yùn)作狀況來(lái)對(duì)比進(jìn)行重新編制，這里僅僅只是對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作開(kāi)展的意見(jiàn)中的一點(diǎn)小建議，只是方向性的，開(kāi)頭性質(zhì)的東西。

總之，以上是我對(duì)赤天化未來(lái)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議的一點(diǎn)不成熟的新思維、新探索，算是我來(lái)技術(shù)中心4個(gè)月的一點(diǎn)工作交待，自己這么認(rèn)為。有什么說(shuō)得不到位，說(shuō)錯(cuò)的地方，懇請(qǐng)各位領(lǐng)導(dǎo)給予諒解和原諒，我想年輕人有點(diǎn)什么說(shuō)的不妥或冒失的地方領(lǐng)導(dǎo)是不會(huì)計(jì)較的。

第二篇：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作建議

元陽(yáng)縣建設(shè)局項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作建議

為加快縣城“西擴(kuò)、南延、東伸”片區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，進(jìn)一步盤活土地資源，全面推進(jìn)我縣基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市功能，加快城市化發(fā)展步伐，特提出如下開(kāi)發(fā)建設(shè)建議：

1、積極爭(zhēng)取建設(shè)項(xiàng)目與資金，做大項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，堅(jiān)持以“大項(xiàng)目帶動(dòng)大發(fā)展”工作思路，繼續(xù)實(shí)施片區(qū)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，爭(zhēng)取檳榔園片區(qū)3號(hào)市政道路、大象田片區(qū)5、6號(hào)市政道路及大象路下段工程立項(xiàng)建設(shè)，完善市政道路網(wǎng)絡(luò)；

2、不斷加快南片區(qū)規(guī)劃修編工作，完善南片區(qū)規(guī)劃控制，積極爭(zhēng)取項(xiàng)目與資金，實(shí)現(xiàn)南片區(qū)“集行政辦公、娛樂(lè)休閑、旅游居住”為一體的市政功能；

3、加快元陽(yáng)縣城垃圾處理工程和元縣城市供水及管網(wǎng)改造工程建設(shè)步伐，切實(shí)消除城市垃圾污染對(duì)環(huán)境的影響，逐步實(shí)現(xiàn)城市垃圾處理的無(wú)害化、減量化、資源化的治理目標(biāo)，不斷完善城市供水系統(tǒng)，徹底解決城市用水供求矛盾；積極爭(zhēng)取兩城區(qū)城市污水處理及排水網(wǎng)改造項(xiàng)目建設(shè)；

4、建立健全和完善城鎮(zhèn)廉租住房建設(shè)體系，不斷推進(jìn)我縣城鎮(zhèn)廉租住房建設(shè)，切實(shí)解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房難的問(wèn)題。

元陽(yáng)縣建設(shè)局

二○○八年四月二十二日

第三篇：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議

項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議（中原地產(chǎn)）-設(shè)計(jì)

項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議（中原地產(chǎn)）-設(shè)計(jì)

3.項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品是它的核心，尤其現(xiàn)在，在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈的情況下，我們更應(yīng)該從產(chǎn)品設(shè)計(jì)入手，提高項(xiàng)目的內(nèi)在品質(zhì)。這已經(jīng)成為競(jìng)爭(zhēng)中關(guān)鍵的一環(huán)。本建議從規(guī)劃、戶型、景觀、建筑外觀、配套設(shè)施、物業(yè)管理、智能化、車位配置等幾方面對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)進(jìn)行詳細(xì)闡述。3.1總述

3.1.1產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)原則 社區(qū)規(guī)劃動(dòng)態(tài)化

本項(xiàng)目社區(qū)的規(guī)劃布局，不但要考慮實(shí)用功能的合理性，更要考慮人們居住其間賞心悅目的舒適感，使社區(qū)的空間變化豐富、有層次。園林景觀特色化

現(xiàn)在北京的項(xiàng)目日益增多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈，只有結(jié)合項(xiàng)目整體定位，做出自己的特色，充分體現(xiàn)新時(shí)代全新的生活理念才能吸引要求日益提高的客戶群體。加之,本項(xiàng)目自身因其園林面積比重較大，故更需要發(fā)展商及設(shè)計(jì)單位在此方面投入較大的精力及心血。戶型設(shè)計(jì)三維化

戶型設(shè)計(jì)在平面功能、布局合理的前提下，應(yīng)加注重空間的塑造，例如：躍層兩層高的挑高起居空間、有室內(nèi)落差的陽(yáng)光餐廳、寬大的露臺(tái)以及樓梯的造型等，都將帶給人們不同的空間感受，使生活成為一種享受。建材設(shè)備科技化

由于我們的項(xiàng)目正是為那些站在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代前沿的人群建造的，便更應(yīng)符合這類人群的生活方式和消費(fèi)心理，在建材和設(shè)備的選擇上盡量尋求高科技含量產(chǎn)品，以保證住戶有高水準(zhǔn)的生活品質(zhì)；同時(shí)，亦將為項(xiàng)目增添更多新的賣點(diǎn)，加強(qiáng)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。社區(qū)管理智能化

社區(qū)智能化技術(shù)的使用給項(xiàng)目賦予了網(wǎng)絡(luò)化、信息化的新功能。社區(qū)局域網(wǎng)可明顯提高上網(wǎng)速度，同時(shí)令業(yè)主的電信資費(fèi)大為降低；此外，閉路電視監(jiān)控、電子巡更、門磁、窗磁、可視對(duì)講、防災(zāi)報(bào)警及應(yīng)急聯(lián)動(dòng)等智能化安防系統(tǒng)更可全面保證業(yè)主生活居住的安全。社區(qū)智能化技術(shù)的使用還可為社區(qū)今后的管理智能化奠定硬件方面的基礎(chǔ)，從而使客戶入主本社區(qū)后得到更加先進(jìn)、迅捷、系統(tǒng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)人性化

物業(yè)服務(wù)水平及內(nèi)容直接影響到社區(qū)入住后的居住品質(zhì)。在項(xiàng)目硬件差異日趨縮小的今天，后期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及水平便逐漸成為物業(yè)間相互競(jìng)爭(zhēng)的重要指標(biāo)。故針對(duì)本項(xiàng)目，應(yīng)將原有的物業(yè)管理理念從社區(qū)管理提升到社區(qū)服務(wù)的高度，根據(jù)區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活需要，提供相應(yīng)的人性化服務(wù)，并在此基礎(chǔ)上設(shè)置相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施，以滿足人們?nèi)找嫣岣叩纳罴拔幕枰?/p>

3.1.2本項(xiàng)目產(chǎn)品定位 建筑型式以塔、板結(jié)合，并擁有異域風(fēng)情的雙園林社區(qū) 3.2總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

規(guī)劃設(shè)計(jì)是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的統(tǒng)領(lǐng)，規(guī)劃思路直接影響項(xiàng)目的后續(xù)各個(gè)階段設(shè)計(jì)的進(jìn)行，重視總體規(guī)劃設(shè)計(jì)是打造一個(gè)好的產(chǎn)品的基礎(chǔ)。3.2.1建議依據(jù)

3.2.1.1本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位

本項(xiàng)目定位為：“西南區(qū)域居住核心、新標(biāo)準(zhǔn)都市園林、中檔舒適社區(qū)”；項(xiàng)目規(guī)模較大，因此整個(gè)社區(qū)主題與整體性是一個(gè)要考慮的重要因素。3.2.1.2本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群 本項(xiàng)目的主力客群為： 工作、生活在西南區(qū)域的國(guó)有企事業(yè)單位的中高層管理人員； 周邊現(xiàn)狀生活區(qū)中的業(yè)主及其親朋。

他們是一群收入穩(wěn)定、注重家庭、講求實(shí)際、追求溫馨、講究生活品質(zhì)的“中堅(jiān)力量”，他們對(duì)自己的居住環(huán)境有著執(zhí)著的實(shí)用主義追求，故社區(qū)的整體規(guī)劃應(yīng)迎合他們的這種心理需求，努力于為他們打造一個(gè)精品社區(qū)。3.2.1.3規(guī)劃設(shè)計(jì)新理念

今日的房地產(chǎn)理念已經(jīng)不是十幾年前的陳舊觀念，越來(lái)越多的迎合客戶需求的規(guī)劃設(shè)計(jì)新觀念成為優(yōu)秀項(xiàng)目的有力支撐點(diǎn)，不斷推陳出新是取勝的關(guān)鍵。敝司提出幾點(diǎn)規(guī)劃新理念。A、強(qiáng)調(diào)“均好性”理念

在規(guī)劃設(shè)計(jì)上以“均享”為原則，讓每個(gè)住戶都能平等地享受資源，都能獲得等同的價(jià)值回報(bào)。要達(dá)到“均享”的目的，就要“分散”到每幢住宅前，每個(gè)院落里，甚至每戶的窗前。也就確定了在社區(qū)的規(guī)劃框架中要布置出多個(gè)景觀“亮點(diǎn)”，實(shí)施均享理念。a、強(qiáng)調(diào)景觀的均享，強(qiáng)化半私密空間，強(qiáng)化窗前的視覺(jué)效果。

b、庭院的空間變化及功能的合理利用、收放歸宿領(lǐng)域，改變庭院地形，追求以種植為主的自然景觀。

c、人車盡可能分流，以停車不破壞景觀為主。d、強(qiáng)調(diào)日照、朝向均好。

本項(xiàng)目既要照顧北京地區(qū)客戶對(duì)日照、朝向的要求，又要兼顧戶戶看景的需要進(jìn)行設(shè)計(jì)，盡量使每戶窗前有景，做好社區(qū)內(nèi)園林建設(shè)，實(shí)現(xiàn)全景觀設(shè)計(jì)。B、“新街坊”理念

新街坊包括“城市街坊”和“社區(qū)內(nèi)街坊”主要特點(diǎn)： a、汽車入地與街道直接相通；

b、周邊圍合或周邊封閉，形成大尺度公共空間； c、強(qiáng)調(diào)內(nèi)側(cè)，加大綠化面積，多做隱蔽車道； C、“價(jià)值定位”理念 a、在規(guī)劃的過(guò)程中，不是單純追求平面構(gòu)圖，重要的是確定價(jià)值區(qū)域； b、依確定的價(jià)值區(qū)域，確定每棟住宅中每戶的戶型，而不是先確定戶型比； c、反復(fù)調(diào)整低價(jià)位區(qū)的比例，消除低價(jià)位區(qū)，化不利為有利； d、重視草地、樹(shù)林、水面、硬質(zhì)景觀的價(jià)值。

對(duì)本項(xiàng)目建議加強(qiáng)具有特色的大面積綠化景觀設(shè)計(jì)，彌補(bǔ)景觀價(jià)值較低的狀況，拉平整個(gè)社區(qū)的“景觀價(jià)值”。中部區(qū)域深入社區(qū)內(nèi)部，不管是噪音還是景觀都較好，四面觀景，是地塊的“高價(jià)值區(qū)”，適合設(shè)置項(xiàng)目的高端產(chǎn)品。3.2.1.4住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)未來(lái)空間發(fā)展模式

住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)以往是以的平面模式為主的，而未來(lái)空間發(fā)展模式更加傾向于向空間滲透的模式。

未來(lái)空間滲透 半公共空間 通過(guò)綠化和開(kāi)放空間，作為居民接觸大自然的場(chǎng)所，并可改變居住小氣候。

純靜空間 保證安靜、安全、安逸。

步行空間 步行空間的景觀布置和休息場(chǎng)地的設(shè)計(jì)是精華所在。

平臺(tái)分流 在平臺(tái)的兩邊設(shè)計(jì)綠地，使人流匯集在中間，避免對(duì)一層的視線干擾，再者，采取人車分流，保證人行的安全。

架空空間 是景觀的重要組成部分，可獲得在室外不同的感覺(jué)。3.2.2建議內(nèi)容 3.2.2.1總體規(guī)劃思路

本項(xiàng)目根據(jù)自身的市場(chǎng)定位、客群定位及產(chǎn)品定位，建設(shè)

動(dòng)感、雙園林、塔板結(jié)合、半圍合時(shí)尚社區(qū) 為西南部中產(chǎn)階層提供舒適、溫馨、悠閑的生活環(huán)境。3.2.2.2建筑群體組合布置建議

由于現(xiàn)代居住環(huán)境中居住者的結(jié)構(gòu)，不再是以原來(lái)的家庭、血緣或業(yè)緣為基礎(chǔ)，而僅會(huì)是為獲取同一居住空間而“恰巧”走到一起。因此，人們的職業(yè)、文化程度、行為準(zhǔn)則、道德規(guī)范等，差異懸殊，生活方式也不盡相同，凝聚力明顯減小，復(fù)雜矛盾增多。每個(gè)人的家成為他的“城市堡壘”，于是，長(zhǎng)期的壓制使人們對(duì)環(huán)境監(jiān)控的安全感，對(duì)居住環(huán)境擁有的領(lǐng)域感、歸屬感與認(rèn)同感，呼聲日高。人們更加期望情感的溝通與相互了解、交往的必要。A、社區(qū)組團(tuán)組合設(shè)計(jì)

住宅的外部環(huán)境要改變以往住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)中建筑、道路、綠化間隔相互干擾的狀況。本地區(qū)的項(xiàng)目的共性是占地面積都不是很大，25個(gè)調(diào)查樣本中，只有7個(gè)超過(guò)本項(xiàng)目（表中藍(lán)色為超過(guò)本項(xiàng)目占地面積的項(xiàng)目，占總數(shù)的28％）。故本項(xiàng)目占地面積雖不算獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，但如在規(guī)劃中加以合理的利用，可以成為本項(xiàng)目的強(qiáng)勢(shì)（參考表3.2－1）。根據(jù)3.2.1.2“新街坊”理念，敝司建議本項(xiàng)目把地塊劃分成二個(gè)組團(tuán)，形成組團(tuán)式社區(qū)格局。每一組團(tuán)都具有精心設(shè)計(jì)有中心花園，形成公共交往空間。

建議社區(qū)內(nèi)部樓座底層架空作開(kāi)敞處理，將宅旁活動(dòng)場(chǎng)地與景觀園林聯(lián)系在一起，形成空間流動(dòng)地豐富場(chǎng)景，架空層為老人、兒童開(kāi)辟了活動(dòng)場(chǎng)地，并創(chuàng)造鄰里地交往空間。表3.2－1：區(qū)域項(xiàng)目規(guī)劃情況

序號(hào) 分區(qū) 物業(yè)名稱 占地面積 樓體類型 使用率 綠化率 容積率 1 東南 歐園?北歐印象 2.40 高層 73.00% 40.00% 5.00 2 東南 精圖雅苑 0.40 小高層 78.00% 40.00% 4.00 3 西南 豐益城市花園（二期）17.00 高層 75.00% 38.00% 1.88 4 東南 立恒名苑 1.61 高層 75.00% 35.00% 8.70 5 西南 蓮馨嘉園 1.60 高層 75.00% 30.00% 5.00 6 東南 華源新第 4.50 高層 73.00% 38.00% 2.67 7 北部 翠微生活 1.06 塔樓 78.00% 32.00% 3.77 8 西南 蓮香園 8.00 多層及高層 78.00% 35.00% 3.00 9 東南 榮豐2008 11.00 小高層及高層 75.00% 37.00% 3.18 10 西南 鼎恒新星 0.36 高層 70.00% 30.00% 5.56 11 西南 盛榮嘉園 1.40 高層 77.00% 32.00% 3.36 12 東南 馨蓮茗苑 1.00 高層 73.00% 30.00% 5.00 13 西南 盛鑫嘉園 1.96 高層 75.00% 42.00% 5.10 14 東南 西環(huán)景苑 0.87 高層 78.00% 31.00% 6.90 15 北部 萬(wàn)方苑 0.48 小高層 80.00% 30.00% 3.75 16 東南 信德新時(shí)代 3.00 多層及小高層 77.80% 34.00% 4.67 17 西南 莊維花園 14.20 高層 70.00% 55.00% 2.38 18 東南 依蓮軒 1.50 高層 75.00% 35.00% 5.33 19 東南 蝶翠華庭 12.00 高層 78.00% 35.00% 2.83 20 北部 國(guó)電中興嘉園 0.20 塔樓 76.00% 30.00% 7.50 21 北部 頤源居(三期)14.00 小高層 82.00% 60.00% 2.86 22 北部 恒華國(guó)際 1.35 高層 73.00% 40.00% 6.67 23 北部 新世華苑 1.08 多層 85.00% 55.00% 3.70 24 東南 麗陽(yáng)四季 0.90 高層（14、23層)80.00% 30.00% 6.00 25 東南 朗琴園（二期）13.00 小高層 80.00% 34.00% 3.08 B、組團(tuán)組織布局方式

本項(xiàng)目組團(tuán)建筑群體的組合布置建議采取半圍合方式。圍合方式即樓座圍繞組團(tuán)中心的園林建筑、公共綠地、水面等景點(diǎn)和公共休閑場(chǎng)所，有規(guī)律地布置，從而得到豐富的建筑群體空間。這種形式既有效的保證了私密性，又便于社區(qū)的管理，還可節(jié)約道路等設(shè)施的外線投資，同時(shí)保留出大量的面積用于環(huán)境景觀的設(shè)計(jì)，使社區(qū)真正體現(xiàn)出其內(nèi)部環(huán)境的魅力。在進(jìn)行組團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，將組團(tuán)成內(nèi)向性綠化庭院，使外向性的道路完全分開(kāi)。其間，可以設(shè)置小品和設(shè)施，同周圍綠化環(huán)境相協(xié)調(diào)。可以模擬自然、再生自然、使其具有濃郁的自然特征，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)人類回歸自然的本能屬性。內(nèi)向性綠化院落所形成的半私密性空間，無(wú)形之中在居民心目中產(chǎn)生一種內(nèi)聚性和向心性，使其成為特定群體的私有空間，因而，具有較強(qiáng)的領(lǐng)域感。減少開(kāi)口，周邊封閉，中間留出較大的公共活動(dòng)空間和綠地。半圍合中之“半”指的是盡量減少東西向的板樓設(shè)計(jì)，將板樓盡量布置在南北方向上。C、組團(tuán)特色

設(shè)計(jì)住宅在進(jìn)行組團(tuán)設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)結(jié)合整個(gè)社區(qū)特點(diǎn)及周圍環(huán)境，每個(gè)組團(tuán)可以適當(dāng)加以變化，并采用不同的園林主題風(fēng)格，詳細(xì)闡述見(jiàn)3.4。尤其在組團(tuán)入口處要重點(diǎn)處理，以形成各自的特點(diǎn)，突出其空間的個(gè)性，建議每組團(tuán)可以以不同的名稱進(jìn)行命名，增強(qiáng)趣味性和識(shí)別性。D、開(kāi)發(fā)順序

建議分期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，分成二期開(kāi)發(fā)，每期開(kāi)發(fā)建筑面積大約在15萬(wàn)平米，可以按照組團(tuán)形式進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。3.2.2.3規(guī)劃平面布局建議 A、不同樓體戶型規(guī)劃布局

因本項(xiàng)目樓體類型有較大差別，戶型面積相差較大，針對(duì)的目標(biāo)客戶群不盡相同，建議盡量相近總價(jià)款的戶型集中排放，形成相同的目標(biāo)客群聚集居住，這樣比較符合客群消費(fèi)心理。a、不同樓體戶型建筑面積比例

本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的調(diào)研樣本中，25個(gè)項(xiàng)目?jī)H有6個(gè)為非高層塔樓項(xiàng)目（參表3.2－1，黃色部分），高層塔樓項(xiàng)目占總項(xiàng)目的比例為76％，說(shuō)明本地區(qū)的主流產(chǎn)品仍為塔樓產(chǎn)品，而板樓產(chǎn)品相對(duì)較少。由于本項(xiàng)目的容積率的限制，本項(xiàng)目全部設(shè)計(jì)成板樓產(chǎn)品必然會(huì)造成占地面積過(guò)大，影響社區(qū)綠化率及園林的品質(zhì)。故建議在平衡園林規(guī)劃及建筑單體的形式種種因素下，塔樓與板樓的建筑面積比例為： 塔樓：板樓＝7：3 b、樓體類型及位置擺放詳細(xì)建議 塔樓類型及位置擺放詳細(xì)建議

本項(xiàng)目所在區(qū)域的項(xiàng)目中，其塔樓的戶型布局相對(duì)比較陳舊。建議本項(xiàng)目選用一梯六至八戶新型塔樓形式，如Y字型、風(fēng)車形，蝶形等，既照顧到北京客戶對(duì)日照采光的要求，又盡量做到戶戶可以觀景。因塔樓的覆蓋率較低，可以增加綠化面積，形成開(kāi)場(chǎng)式的大型中心花園，戶型設(shè)計(jì)中盡量戶戶朝向景觀，彌補(bǔ)景觀價(jià)值較低的狀況，拉平整個(gè)社區(qū)的“景觀價(jià)值”。建議項(xiàng)目北側(cè)沿路集中布置新型塔樓及板樓的結(jié)合，既通常所稱的塔連板樓形。

項(xiàng)目北側(cè)的塔連板樓體設(shè)置的優(yōu)勢(shì)為： ●對(duì)于北京的天氣，在冬季可遮擋西北風(fēng)； ●最北部沿路噪音較大，塔樓可起到屏蔽作用；

板樓類型及位置擺放詳細(xì)建議

北京近年來(lái)甚是流行板樓戶型，主要原因是采光通風(fēng)效果好，但也有些項(xiàng)目盲目追求板樓戶型，建造大進(jìn)深、窄開(kāi)間的戶型，使得戶內(nèi)建筑面積難以控制，戶型使用性不高。而南方近期出現(xiàn)的一梯三戶新型板樓，克服了這些缺點(diǎn)，成為新一代的優(yōu)秀設(shè)計(jì)產(chǎn)品，受到青睞。建議本項(xiàng)目的板樓設(shè)計(jì)成一梯三戶的新型板樓。布置位置為中間區(qū)域。

布置位置的優(yōu)勢(shì)：

南側(cè)區(qū)域及中間區(qū)域深入整個(gè)大社區(qū)內(nèi)部，不管是噪音還是景觀都較好，是地塊的“高價(jià)值區(qū)”，適合設(shè)置項(xiàng)目的高端產(chǎn)品，可以打造出社區(qū)精品。B、樓座的布局

樓座的布局建議采用具有時(shí)代動(dòng)感的曲線布局，尤其指板樓布局，可增加規(guī)劃平面的節(jié)奏感，增加外觀的可視效果。C、道路系統(tǒng)及交通組織

本項(xiàng)目定位的目標(biāo)客戶群在未來(lái)有一定的私家車的擁有比例，故道路系統(tǒng)及交通組織也是本項(xiàng)目的一個(gè)重點(diǎn)，良好的交通組織會(huì)個(gè)業(yè)主帶來(lái)體貼與方便。

a、人車分流方式 采用人車分流方式，是有組織地將人行與車行路線分開(kāi)，通過(guò)人為的管理方式可以將人車分流，從而為居民提供安全、寧?kù)o的居住環(huán)境。車行道設(shè)在組群的周圍，通過(guò)出入口進(jìn)入地下車庫(kù)，住戶可通過(guò)電梯直接回到家中。步行道則貫穿于組群內(nèi)部，通過(guò)區(qū)內(nèi)將綠地、戶外活動(dòng)場(chǎng)地、公共建筑和樓體聯(lián)系起來(lái)。b、道路分級(jí)布置

按居住區(qū)的四級(jí)道路，由區(qū)外引入?yún)^(qū)內(nèi)，由主干道引入支路逐級(jí)銜接，與居住人口和車流相對(duì)應(yīng)。

c、靜態(tài)交通布置

包括建設(shè)停車設(shè)施、廣場(chǎng)、回車場(chǎng)、交通島 d、道路設(shè)置要點(diǎn)

社區(qū)內(nèi)的車行道路應(yīng)該通而不暢，道路盡量設(shè)有彎度變化，在獲得景觀效果的同時(shí)，可以降低車速，減少區(qū)內(nèi)道路的危險(xiǎn)性。

●車行道作為主要干道應(yīng)設(shè)立指路牌。路牌也可反映社區(qū)的特色。

●人行道可采用硬石地面，增加綠化，沿線增設(shè)座椅、花架等休閑設(shè)施，增加各種生活趣味。3.2.2.4規(guī)劃豎向空間組織建議 底層架空空間建議

在社區(qū)中部的板樓樓體中，采用層高5.1米高的底層架空層，庭院中的綠化從架空中穿過(guò)。底層架空在南方住宅中非常普遍，人在其中，視野通透，小區(qū)的通風(fēng)效果佳。在北京地區(qū)尚極少有采用的，咎其原因有三：

一是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)尚沒(méi)有南方激烈，開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有對(duì)環(huán)境有足夠的重視程度； 二是北方要受日照間距限制，開(kāi)發(fā)商更加難以割舍一層的銷售面積； 三是北方的氣候寒冷，景觀利用時(shí)間較短。

敝司認(rèn)為，本項(xiàng)目占的有限，園林的合理營(yíng)造是本項(xiàng)目有待解決的首要問(wèn)題，通過(guò)損失部分樓座首層面積，營(yíng)造大面積的景觀園林是非常值得的，此舉在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的創(chuàng)新與亮點(diǎn)。

3.3戶型設(shè)計(jì)建議

目前，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，人們對(duì)現(xiàn)代生活品質(zhì)的要求不斷提高，對(duì)居住環(huán)境舒適性的高品位需求不斷提升。因此，對(duì)于打造一個(gè)成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品而言戶型面積的選擇及組合是至關(guān)重要的，戶型設(shè)計(jì)特色和結(jié)構(gòu)面積的配比及組合直接影響到項(xiàng)目后期最重要的環(huán)節(jié)----產(chǎn)品銷售，重視戶型面積選擇及組合是打造房地產(chǎn)項(xiàng)目精品的重要一環(huán)。3.3.1建議依據(jù) 3.3.1.1市場(chǎng)調(diào)查

市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果表明，本項(xiàng)目所在區(qū)域住宅市場(chǎng)樣案所提供的主力戶型為兩居。從市場(chǎng)調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，本地區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的熱銷戶型都以面積在100平米以下的小戶型為主，而面積在130平米以上的戶型基本上銷售業(yè)績(jī)不佳。

3.3.1.2戶型需求

價(jià)格因素：客戶在購(gòu)買類似于房子這樣的大型不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，單價(jià)只是一種感觀性的心理價(jià)位，即參考價(jià)，而非決定性的價(jià)位，最終確定是否購(gòu)買的決定性因素是該產(chǎn)品的總價(jià)。針對(duì)本項(xiàng)目而言，市場(chǎng)定位的主力客戶群所能承受的總價(jià)在40萬(wàn)至60萬(wàn)之間。

客戶需求：根據(jù)敝司市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品定位結(jié)果分析，得出本項(xiàng)目的主力客戶群為工作、生活在南城的國(guó)有企事業(yè)單位的中高層管理人員、私營(yíng)業(yè)主、周邊現(xiàn)狀生活區(qū)中的業(yè)主及其親朋等，這類人群大多屬于具有一定的社會(huì)地位和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的中產(chǎn)階級(jí)。對(duì)于這部分人群而言，他們并不追求生活的豪華奢侈，而是追求一種溫馨、舒適、悠閑的生活，他們大多期望在自己的承受能力范圍內(nèi)，擁有居住環(huán)境優(yōu)美、面積適中的居所來(lái)享受生活。

三級(jí)市場(chǎng)：近幾年，隨著北京房地產(chǎn)政策的逐漸放寬，三級(jí)市場(chǎng)逐漸活躍起來(lái)，很大一部分客戶群會(huì)考慮將原有的房子賣掉，重新置業(yè)，而他們?cè)俅沃脴I(yè)的標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)有很大程度的提高。本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群大多都享有國(guó)家的福利分房，而對(duì)于福利分的房子大多數(shù)地理位置較好，但房屋戶型結(jié)構(gòu)差，戶型面積較小，配套設(shè)施差，所以他們?cè)谠俅沃脴I(yè)時(shí)希望房屋的結(jié)構(gòu)趨于合理，面積適中，配套完善。3.3.1.3戶型設(shè)計(jì)新概念

近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展日趨成熟，人們對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)要求也越來(lái)越高。日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使得開(kāi)發(fā)商逐漸認(rèn)識(shí)到戶型設(shè)計(jì)的重要性，愈來(lái)愈注重產(chǎn)品與消費(fèi)者的契合，因此，在很大程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)的飛躍，使得戶型設(shè)計(jì)出現(xiàn)了許多新穎的理念，詳見(jiàn)表3.3-1。

表3.3-1戶型新概念 設(shè)計(jì)

要求 具體技術(shù)指標(biāo) 注釋 面積

趨向 新布局形式 傳統(tǒng)住宅實(shí)用率低，功能質(zhì)量差，受市場(chǎng)冷落。戶數(shù)減少，多邊形的平面布局使得戶型設(shè)計(jì)更趨合理。

戶內(nèi)實(shí)用率 公共走道、室內(nèi)走道、樓宇邊角等公共面積減少，戶型使用率比以前高。功能 配置 主人房

及衛(wèi)生間 主人房帶衛(wèi)生間已成為中大戶型的必要設(shè)計(jì)。

工作陽(yáng)臺(tái)設(shè)置 把家務(wù)操作與觀景分開(kāi)，更加方便、合理。

配套空間 書(shū)房、兒童房、健身房、衣帽間的配置,使室內(nèi)生活更加豐富多彩,更舒適。

玄觀設(shè)計(jì) 增加空間的層次，與入室更衣?lián)Q鞋等新風(fēng)尚變?yōu)榭赡?，促進(jìn)居家健康。功能

分區(qū) 空間層次

與分區(qū) 三大分區(qū)理念：動(dòng)態(tài)靜態(tài)空間劃分、工作空間與生活空間劃分、公共空間與私密空間的劃分使的居家使用上更加科學(xué)合理。

戶型設(shè)計(jì) 利用凸出的邊角臺(tái)階隱避走道等設(shè)計(jì)進(jìn)行空間劃分，使空間層次感更強(qiáng)，空間變化更大。戶型 設(shè)計(jì) 更為

體貼 廚房設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)是出于現(xiàn)代家庭居家細(xì)節(jié)設(shè)身處地的為住戶考慮。

臥室門的朝向 朝向注意避免與其它門相對(duì)的現(xiàn)象。

打破單純

外延空間 落地窗、凸窗、角窗的普遍采用打破單純以陽(yáng)臺(tái)作為居室外延空間的局面。

低窗臺(tái)設(shè)計(jì) 可坐可臥，既增加了使用空間，又開(kāi)闊了視野。

體現(xiàn)個(gè)性品位 中小戶型采用自由間隔設(shè)計(jì)，充分體現(xiàn)個(gè)性品味。設(shè)計(jì)

觀念 朝向觀念改革 在追求戶戶朝陽(yáng)的同時(shí),景觀與朝向變的同樣重要。

需求觀念改革 購(gòu)房群體日趨理性與個(gè)性，戶型設(shè)計(jì)呈多樣化的特征。

戶型設(shè)計(jì) 的重視程度 日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使得開(kāi)發(fā)商認(rèn)識(shí)到戶型設(shè)計(jì)的重要性，加強(qiáng)了與設(shè)計(jì)單位的溝通協(xié)商。

3.3.2戶型設(shè)計(jì)建議

本案在戶型設(shè)計(jì)汲取了其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)，做出最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品： 以中小面積為主 戶型類型多樣化 塔板結(jié)合戶型 3.3.2.1確定戶型大小 A、根據(jù)

區(qū)域位置：普遍看法為市區(qū)中心的戶型小的好、郊區(qū)戶型可以做大。北京市場(chǎng)平均戶型面積： 一居：60平米－80平米 二居：90平米－120平米 三居：120平米－160平米 四居：160平米-200平米 B、戶型大小建議

建議本項(xiàng)目的戶型面積較北京市的平均戶型面積小10－20平米，既不會(huì)過(guò)于狹小，居住不舒適；也不會(huì)過(guò)于奢華，超出定位客群的購(gòu)買力,以期實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)性、實(shí)用性的目的。一居：50平米--60平米 二居（?。?0平米--90平米 二居（大）：90平米--100平米 三居：100平米--120平米 躍層：130平米--150平米

3.3.2.2戶型結(jié)構(gòu)功能分區(qū)

3.3.2.3戶型布局 A、整體布局

●戶型布局遵循動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū)的設(shè)計(jì)原則；

動(dòng)靜分區(qū)即以公共區(qū)域（廳、廚房及公共衛(wèi)生間）與私密區(qū)（臥室）相對(duì)隔開(kāi)為要點(diǎn)，減少相互干擾，保持居室的私密性；

潔污分區(qū)即將廚房、公用衛(wèi)生間、貯藏間等集中布置，與客廳、臥室分開(kāi)，使家居生活方便整潔；

廚房、貯藏間等服務(wù)區(qū)域應(yīng)位于離入口較近的位置，以避免買菜、做飯等日常操作對(duì)主人生活的影響。

●建議采用大開(kāi)間、小進(jìn)深的樓體形式，●客廳面寬不小于3.6米。B、公共區(qū)域

●進(jìn)門即玄關(guān)或廳，不留走道等浪費(fèi)面積； ●兩廳方正實(shí)用，無(wú)凸顯的柱體、缺角或變形； ●建議采用大客廳、小餐廳的布局； ●不宜在客廳的墻面開(kāi)門過(guò)多，保持客廳的整體性； ●廚房需靠近餐廳布置，要有足夠的通風(fēng)采光； ●各居室的門洞應(yīng)避免與入戶大門相對(duì)； C、私密區(qū)域

●與公用活動(dòng)空間隔離，使臥室具有較強(qiáng)私密性，尤其是主臥室應(yīng)位于走廊的盡端； ●各房門宜錯(cuò)開(kāi)布置，避免臥室門朝向戶門。D、居室朝向

●起居室和臥室應(yīng)取最好的朝向； ●書(shū)房、餐廳等應(yīng)取次好朝向。E、窗戶設(shè)計(jì)

各戶的窗與窗之間應(yīng)考慮角度，避免對(duì)望，影響房間的私密性。F、陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)

應(yīng)設(shè)置封閉的生活陽(yáng)臺(tái)，并考慮洗衣機(jī)位，便于居家生活中如洗曬衣物等日常生活功能用途。C、附屬空間

大面積戶型，居室內(nèi)應(yīng)考慮設(shè)計(jì)儲(chǔ)物間，主臥室內(nèi)考慮步入式更衣室的布置； 在居室設(shè)計(jì)上應(yīng)考慮到家用電器的擺放位置，例如冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)等； 衛(wèi)生進(jìn)行管井布置，從而達(dá)到衛(wèi)生間內(nèi)墻面整潔的效果。3.3.2.4戶型構(gòu)成

戶型的構(gòu)成比例比較復(fù)雜，與諸多因素有關(guān)。如下圖

A、依據(jù)

a、布局不宜過(guò)雜，戰(zhàn)線不宜拉長(zhǎng)

戶型盡可能多兼容并滿足各種要求的思想是不可取的，戰(zhàn)線過(guò)長(zhǎng)，往往無(wú)法集中力量滿足某一種需求層次，而且也體現(xiàn)不出樓宇的檔次和形象定位。b、主力戶型差異不宜過(guò)大，否則定位亦不準(zhǔn)確

主力戶型差異過(guò)大，給物業(yè)管理帶來(lái)治安造成相當(dāng)大的難度。不同層次業(yè)主各有不同的生活圈，很難避免交叉各自的生活區(qū)。

c、具體的戶型構(gòu)成比例，應(yīng)以目標(biāo)客戶群細(xì)分來(lái)確定

本項(xiàng)目的客戶群年齡以30－45歲為主，家庭人口構(gòu)成接近社會(huì)平均戶人口數(shù)。

B、板式高層戶型設(shè)計(jì)配比建議

板樓是本項(xiàng)目的高端產(chǎn)品，戶型合理、通風(fēng)采光好、使用率高，建議以大兩居、三居為主，輔以少量躍層，大開(kāi)間小進(jìn)深的戶型布置，配合較好的景觀，打造出舒適、溫馨的居家環(huán)境。C、新型塔樓戶型設(shè)計(jì)配比建議

塔樓是本項(xiàng)目的低端產(chǎn)品，建議以小兩居、大兩居為主，輔以一居和三居。戶戶朝陽(yáng)、家家觀景的戶型布置，打造出經(jīng)濟(jì)實(shí)用的居家環(huán)境。3.3.2.5細(xì)部處理 A、加寬低沿外飄窗設(shè)計(jì)

客廳、臥室采取低沿外飄窗的景觀窗形式，在提高居室視線開(kāi)闊度、采光度的同時(shí)，增加其實(shí)用率。這是南方先進(jìn)市場(chǎng)的普遍設(shè)計(jì)特色。它可有效的提高了室內(nèi)使用面積,對(duì)于中小戶型,效果尤其突出。建議在后期樣板間制作中將其不同用途予以充分體現(xiàn)，B、陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)

建議采用雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，即在封閉陽(yáng)臺(tái)外面設(shè)置景觀陽(yáng)臺(tái)，即可滿足觀景需要，也可遮擋北京的風(fēng)沙天氣。陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)別致的造型，增加樓體的立面效果。增加靈活、生動(dòng)的局部效果，體現(xiàn)以人為本、時(shí)尚、悠閑社區(qū)的定位。

表3.3-2戶型設(shè)計(jì)配比及結(jié)構(gòu)面積表 樓體類型 新型高層塔樓 一梯三戶板式小高層 樓體類形占整盤比例 70％ 30％ 戶型 一居 二居 三居 二居 三居 躍層

普通 普通 普通 普通 三錯(cuò)層 普通 三錯(cuò)層 空中花園 一室一廳 一衛(wèi)一廚 二室二廳 一衛(wèi)一廚 二室二廳 二衛(wèi)一廚 三室二廳 二衛(wèi)一廚 二室二廳 二衛(wèi)一廚 二室二廳 二衛(wèi)一廚 三室二廳 二衛(wèi)一廚 三室二廳 二衛(wèi)一廚 三室二廳 二衛(wèi)一廚 四室三廳 三衛(wèi)一廚 銷售面積 50－60 70－90 90-100 100－120 80－90 90－100 100－110 110－120 110－120 130－150 每戶型不同結(jié)構(gòu)同樓體類型中所占比重 30% 28% 28% 14% 25% 5% 25% 10% 20% 5% 每戶型同樓體類型中所占比重 30% 56% 14% 30% 65% 5% 每戶型整盤中

所占比重 21% 19.5% 19.5% 9.8% 7.5% 1.5% 10.5% 3% 6% 1.5% 起居室 22 26 30 30 22 22 28 25 22 28 餐廳 — — — — — 6 6 8 8 主臥室 12 15 15 15 18 15 15 15 15 18 次臥室 — 10 12 12 10 10 10 10 10 12 次臥室 — — — 9 — — 9 9 9 10 次臥室 — — — — — — — — — 8 廚房 5 6 6 6 8 6 6 6 8 8 家庭室 — — — — — — — — — — 主衛(wèi)生間 3 5 5 5 5 5 5 5 5 5 次衛(wèi)生間 — — 4 4 — 4 3 4 4 4 次衛(wèi)生間 — — — — — — — — — — 生活陽(yáng)臺(tái) 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 觀景陽(yáng)臺(tái) 2 4 4 4 5 4 5 5 25（贈(zèng)送）5 過(guò)道 — — — — — 2 2 2 2 4 儲(chǔ)藏間 — — — 2 — — 2 2 2 2 樓梯 — — — — — 2 — 2 — —

總使用面積 45 68 78 89 72 78 87 93 89 114 附注 陽(yáng)臺(tái)式空中花園 贈(zèng)送頂層露臺(tái) 3.3.3戶型特色賣點(diǎn)設(shè)計(jì)建議

3.3.3.1賣點(diǎn)一：立體花園走入高層住宅

購(gòu)房者越來(lái)越看重居住的環(huán)境質(zhì)量，而現(xiàn)有的居住模式很難實(shí)現(xiàn)戶戶有私家花園，而立體花園則實(shí)現(xiàn)了這一要求。A、空中花園

選取100-120平米的較大戶型設(shè)置空中花園（以贈(zèng)送或優(yōu)惠的名義給客戶），作為今后銷售的賣點(diǎn)，并可適當(dāng)提高戶型價(jià)格，增加利潤(rùn)。ａ、空中花園的形式

空中花園形式一：加大陽(yáng)臺(tái)面積達(dá)20-25平米，形成陽(yáng)臺(tái)式空中花園

空中花園形式二：戶內(nèi)空中花園，即在進(jìn)入戶內(nèi)先進(jìn)入景觀廳，形成室內(nèi)種植空間，面積為20-30平米，而后才是客廳。

ｂ、空中花園經(jīng)濟(jì)性分析

司以往所作的項(xiàng)目“優(yōu)秀?賞”項(xiàng)目為例，戶內(nèi)銷售面積為142-156平方米，贈(zèng)送空中花園（陽(yáng)臺(tái)空中花園，下同）面積為30-35平方米，并且贈(zèng)送面積不計(jì)公攤面積及物業(yè)費(fèi)；現(xiàn)售價(jià)整盤均價(jià)3600元/平方米，空中花園戶型均價(jià)為4300元/平方米，故把贈(zèng)送面積計(jì)入銷售面積的話，均價(jià)約為3550元/平方米。以此計(jì)算，空中花園戶型實(shí)際售價(jià)比其他戶型略低，但相差不多，并因贈(zèng)送面積不計(jì)公攤面積及物業(yè)費(fèi)，故會(huì)成為銷售的熱點(diǎn)。ｃ、空中花園戶型的優(yōu)勢(shì)為： 帶動(dòng)該區(qū)域的高檔目標(biāo)客戶群

如把“優(yōu)秀?賞”空中花園的戶型改做普通概念上的四居，則目標(biāo)客群為的確有四居需求的客戶，而該地區(qū)這樣的客戶相對(duì)較少，空中花園戶型針對(duì)的是三居戶型需求者的高檔客戶，會(huì)帶給客戶全新的居住概念，無(wú)形中帶動(dòng)項(xiàng)目的整體檔次。宣傳推廣的熱點(diǎn)，給客戶留下高品質(zhì)的印象。B、陽(yáng)光花園

在頂層退臺(tái)設(shè)置陽(yáng)光花園，在頂層退臺(tái)設(shè)置陽(yáng)光花園，充分利用項(xiàng)目具備的景觀資源，作為今后銷售的賣點(diǎn)，并可適當(dāng)提高戶型價(jià)格，增加利潤(rùn)。

3.3.3.2賣點(diǎn)二：層高解決功能分區(qū) 三錯(cuò)層戶型

房間的功能有動(dòng)靜之分，房間的面積有大小之分，房間設(shè)計(jì)要深入和細(xì)致。在高層住宅中引入“別墅”概念，在房型設(shè)計(jì)上作出二維到三維的開(kāi)拓。三錯(cuò)層戶型是戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開(kāi)之處有樓梯聯(lián)系的戶型?？衫缅e(cuò)層住宅中不同的層高、標(biāo)高區(qū)分不同功能的空間。一般在戶內(nèi)最低層為生活服務(wù)空間，如廚房餐廳和客用衛(wèi)生間；中層為家庭交往空間，如客廳；最上層為私密空間，如主臥、兒童房等。錯(cuò)層的市場(chǎng)銷售狀況：

三錯(cuò)層戶型是一種較新穎的戶型產(chǎn)品?，F(xiàn)階段，北京市場(chǎng)上只有望京的都市心海岸和南城馬家堡的未來(lái)名珠兩個(gè)項(xiàng)目有錯(cuò)層戶型，且錯(cuò)層戶型都取得不俗的銷售業(yè)績(jī)。

以都市心海岸為例，該項(xiàng)目的錯(cuò)層戶型在功能分區(qū)上，雖有一些明顯的不足，但該項(xiàng)目于2001年5月在市場(chǎng)中亮相，售價(jià)5500元/平方米，高出周邊項(xiàng)目約300元/平方米，其中開(kāi)售的40套117平米二居錯(cuò)層戶型在短短的一個(gè)月內(nèi)被搶購(gòu)一空。由此可見(jiàn)錯(cuò)層這種新穎的戶型對(duì)市場(chǎng)的吸引力是巨大的。3.3.3.3賣點(diǎn)三：交通面積功能化

在最少的交通面積服務(wù)盡可能多的戶數(shù)的同時(shí)，又結(jié)合環(huán)境設(shè)計(jì)把一些半公共綠化空間引入到交通空間中來(lái)，使交通空間突破單純意義上的交通功能。這樣，既在整體上減少了交通面積，又豐富了交通空間，從而實(shí)現(xiàn)了交通面積的高效率，提高了得房率。3.4園林景觀建議

景觀設(shè)計(jì)為富有創(chuàng)造力的發(fā)展商提供了極大的施展空間，“一元投入，五元回報(bào)”的利潤(rùn)是誘人的。但是根據(jù)本項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，制定合理的景觀設(shè)計(jì)方案，并在營(yíng)銷過(guò)程中充分兌現(xiàn)最大價(jià)值，卻是我們需要深入討論的。本部分建議從景觀的價(jià)值、主題風(fēng)格到特色賣點(diǎn)進(jìn)行一一闡述。3.4.1景觀的價(jià)值

3.4.1.1環(huán)境賣點(diǎn)概念提出的背景 A、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要

北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展中很快由賣方市場(chǎng)走向買方市場(chǎng)。商品房供給量過(guò)多，空置積壓房劇增，競(jìng)爭(zhēng)空前激烈，迫使發(fā)展商提高樓盤素質(zhì)，營(yíng)造舒適宜人的居住環(huán)境，以提高樓盤競(jìng)爭(zhēng)力。于是景觀設(shè)計(jì)日益受到重視，住宅社區(qū)的環(huán)境越來(lái)越好。發(fā)展商開(kāi)發(fā)了景觀優(yōu)美的住宅社區(qū)，需要使用新的概念，以顯示樓盤與眾不同的特色，打動(dòng)消費(fèi)者，“景觀住宅”這一概念應(yīng)運(yùn)而生。建筑設(shè)計(jì)及平面布局容易被模仿而使樓盤失去個(gè)性特色，園林景觀容易做出特色且難以被“克隆”。求新求異的發(fā)展商紛紛加強(qiáng)園林景觀設(shè)計(jì)，力圖創(chuàng)造個(gè)性特色鮮明的住宅小區(qū)，于是庭園越做越精美，一些住宅小區(qū)被稱為園林式住宅并不夸張。

本項(xiàng)目所在大區(qū)域范圍內(nèi)，項(xiàng)目較多，但在市場(chǎng)有較好口碑的不多，敝司分析發(fā)現(xiàn)，本地區(qū)項(xiàng)目中只有朗琴園及戀日嘉園以其優(yōu)良的園林設(shè)計(jì)在業(yè)內(nèi)外著稱，并借此成為本地區(qū)的少見(jiàn)的明星樓盤。從區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，抓住機(jī)會(huì)從園林景觀入手打造精品社區(qū)是搶占市場(chǎng)的有效手段。

B、消費(fèi)者的需要

消費(fèi)者對(duì)園林式住宅盼望已久。都市人工作緊張，希望有一個(gè)寧?kù)o、優(yōu)美、舒適的家園。喧囂嘈雜的都市令人煩躁不安，環(huán)境污染損害人的健康，人們渴望接近自然，回歸自然。園林式住宅是發(fā)展商對(duì)消費(fèi)者需求的回應(yīng)。從朗琴園的熱銷可以看出本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)美園林景觀設(shè)計(jì)期待與認(rèn)同，故本項(xiàng)目成功的一大重要會(huì)取決于園林景觀設(shè)計(jì)的好壞。

3.4.1.2景觀的價(jià)值

萬(wàn)科北京地產(chǎn)公司總經(jīng)理林少洲曾表示，商品住宅開(kāi)發(fā)中設(shè)計(jì)費(fèi)和景觀綠化投資，是邊際利潤(rùn)很大的兩個(gè)項(xiàng)目。其中景觀綠化投資往往可以帶來(lái)5倍左右的收益：如果舍得為社區(qū)每平方米多花50元的景觀綠化費(fèi)，房屋售價(jià)每平方米往往可以多賣250元。林指出，隨著個(gè)人購(gòu)房率逐年攀升，環(huán)境設(shè)計(jì)水平將在未來(lái)的住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中扮演非常重要的角色。3.4.1.3邀請(qǐng)國(guó)際名師

既然是景觀設(shè)計(jì)有如此高的回報(bào)率，建議開(kāi)發(fā)商在此部分投入一定的成本。以深圳、北京等地為代表，邀請(qǐng)國(guó)際名師已成為一股熱潮。在北京市場(chǎng)上如：東京國(guó)際、錦秋知春等，以國(guó)際名設(shè)計(jì)師為一個(gè)主要賣點(diǎn)，形成熱銷。建議本項(xiàng)目從建筑設(shè)計(jì)，規(guī)劃、建筑及園林設(shè)計(jì)邀請(qǐng)國(guó)際知名設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)，形成本項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)。

3.4.2園林景觀的主題風(fēng)格

本項(xiàng)目園林景觀的主題風(fēng)格定位建議為： 自然悠閑的英式風(fēng)情與日式禪意雙主題風(fēng)格園林

3.4.2.1說(shuō)明

本項(xiàng)目周邊的自然景觀缺乏，主要靠項(xiàng)目?jī)?nèi)部的景觀的營(yíng)造。但本項(xiàng)目的占地面積有限，怎樣在有限面積內(nèi)作出最好的效果，并以突出于其他項(xiàng)目的特色吸引客戶才是重中之重。因此，敝司提出“雙園林”的概念，“雙園林”的概念是在本社區(qū)中建設(shè)兩組大型主題園林。主題一為英式風(fēng)情園林，主題二是日式禪意園林。英式風(fēng)情園林與日式禪意園林均以追求自然著稱，此特性正好符合現(xiàn)代客戶群的崇尚自然的心理。

英式風(fēng)情園林與日式禪意園林同處一個(gè)項(xiàng)目，以本項(xiàng)目中心的板樓底層架空作為過(guò)渡與銜接，形成既現(xiàn)對(duì)獨(dú)立又彼此相同的大型雙園林社區(qū)。3.4.2.2具體風(fēng)格營(yíng)造 A、英式風(fēng)情園林

18世紀(jì)出現(xiàn)的英國(guó)風(fēng)景園，崇尚自然，為世界園林藝術(shù)作出了重大貢獻(xiàn)。英國(guó)園林以植物為主題。英國(guó)風(fēng)景園的特點(diǎn)是以發(fā)揮和表現(xiàn)自然美出發(fā)，園林中有自然的水池，略有起伏的大片草地，在大草地之中的孤植樹(shù)、樹(shù)叢、樹(shù)群均可成為園林的一景。道路、湖岸、林緣線多采用自然圓滑曲線，追求“田園野趣”，小路多不鋪裝，任游人在草地上漫步或作運(yùn)動(dòng)場(chǎng)。善于運(yùn)用風(fēng)景透視線，采用“對(duì)景”、“借景”手法，對(duì)人工痕跡和園林界墻，均以自然式處理隱蔽。從建筑到自然風(fēng)景，采用由規(guī)則向自然的過(guò)渡手法。植物采用自然式種植，種類繁多，色彩豐富，常以花卉為主題，并注意小建筑的點(diǎn)綴裝飾。

英國(guó)風(fēng)景園在植物種植豐富的條件下，建議本項(xiàng)目以某一風(fēng)景為主題的專類小園，如巖石園、高山植物園、水景園以及以某類植物為主題的薔薇園、百合園、玫瑰園等，增加園林的可觀賞性與趣味性。

B、日式禪意園林 日本園林有三類：

（一）筑山庭

“筑山”即所謂鑒賞型“山水園”?！爸健庇窒髸?shū)法一樣，分為“真”、“行”、“草”三種體，繁簡(jiǎn)各異。它是表現(xiàn)山巒、平野、谷地、溪流、瀑布等大自然山水風(fēng)景的園林。傳統(tǒng)的特征是以山為主景，以重疊的幾個(gè)山頭形成遠(yuǎn)山、中山、近山及主山、客山，以流自山澗的瀑布為焦點(diǎn)。

（二）平庭 一般布置于平坦園地上，有的堆一些土山，有的僅于地面聚散地設(shè)置一些大小不等的石組，布置一些石燈籠、植物和溪流，這是象征原野和谷地，巖石象征真山，樹(shù)木代表森林。平庭中也有枯山水的做法，以平砂模擬水面。

（三）茶庭

茶庭只是一小塊庭地，單設(shè)或與庭園其它部分隔開(kāi)，一般面積很小，布置在筑山庭或平庭之中，四周設(shè)富有野趣的圍籬，如竹籬、木柵，有小庭門入內(nèi)，主體建筑為茶湯儀式的茶屋。茶庭中亦有洗手缽和石燈籠裝點(diǎn)。

建議本項(xiàng)目根據(jù)具體的情況布置三種特色小園，形成園林組團(tuán)。

3.4.3綠化設(shè)計(jì)

綠化是住宅外部環(huán)境的一個(gè)重要組成部分。住宅的綠化設(shè)計(jì)，應(yīng)結(jié)合具體的環(huán)境、氣候特點(diǎn)可以分級(jí)設(shè)置。比如，將綠化分為社區(qū)中心綠地、組團(tuán)綠地、道路綠化帶、院落宅旁綠地等。

綠化設(shè)計(jì)擴(kuò)展“綠化環(huán)境”設(shè)計(jì)的內(nèi)涵，集中公共綠地不僅供觀賞、游戲、而且利用中心設(shè)置的水景周圍吸引了居民停留交往。綠地中精心布置的健身場(chǎng)地也成為當(dāng)前居住社區(qū)之必需。在綠色生態(tài)社區(qū)的綠化環(huán)境設(shè)計(jì)中不容忽視的工作是依據(jù)各種植物的隔聲、減噪作用及生態(tài)效應(yīng)（主要針對(duì)吸收CO2釋放O2、抗SO2、殺菌、滯塵、吸熱及增濕等作用）選擇樹(shù)種并確定數(shù)量、搭配和布置。綠化設(shè)計(jì)包括樹(shù)木的造型、草地的選種和布置、花卉的選種和布置，爭(zhēng)取做到社區(qū)內(nèi)四季常青、三季有花草，即使在冬季落葉樹(shù)也要有優(yōu)美的樹(shù)型，同時(shí)要保證在樹(shù)在生長(zhǎng)過(guò)程中便于管理，并具有良好的觀賞性。

綠化環(huán)帶用綠色植物形成主干道環(huán)形綠化，這對(duì)建筑物將起保護(hù)作用，使保護(hù)對(duì)象形成良好的背景，創(chuàng)造適宜于人的良好環(huán)境，減緩建筑物之間的不協(xié)調(diào)，還能遮擋有礙觀瞻的建筑設(shè)施。因此，建好綠化環(huán)帶、林蔭帶、引導(dǎo)樹(shù)、綠地，才能使公共綠帶達(dá)到更高的水平。

立體綠化立體綠化含陽(yáng)臺(tái)、平臺(tái)綠化。立體綠化較好地解決了建筑用地與綠化面積的矛盾。加強(qiáng)建筑物與景觀相互結(jié)合、相互作用?？墒乖诟邔泳幼『凸ぷ鞯娜藗?cè)诙鄬雍透邔又芯G化的氛圍里，與地面建立愉快的視覺(jué)聯(lián)系，避免來(lái)自低層部分屋面反射的眩光和陽(yáng)光的輻射熱，具有柔和、豐富的有生命力的效果。

樹(shù)種建議建議以北方本地的常見(jiàn)易活樹(shù)種為主，具有表現(xiàn)特定園林景觀珍貴的成年樹(shù)種為輔。特別建議在日式禪意園林中多采用用竹易成活，是營(yíng)造禪意風(fēng)情的有效手段。用整體的表現(xiàn)手法，通過(guò)設(shè)施及硬質(zhì)鋪裝表現(xiàn)園林的風(fēng)格。這樣，不但可以保證樹(shù)木的成活率，并且減少成本的投入。

3.4.4環(huán)境設(shè)施設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議 3.4.4.1環(huán)境景觀設(shè)施匯總 分類 內(nèi)容

建筑小品及設(shè)施 園林設(shè)計(jì) 漏窗、門窗洞、圍墻、綠景、水景、日晷、牌坊、碑、匾額、小橋、訂步、鋪地、亭、廊、榭、石燈、疊石

建筑附屬設(shè)施 通廊、門廊、自動(dòng)扶梯、院門、圍墻、室外坡道、踏步、欄桿、護(hù)欄

景觀設(shè)施 雕塑、照明（街燈、裝飾照明）、噴泉、瀑布、水池、花壇、綠景、地面鋪裝

3.4.4.2室外硬質(zhì)景觀設(shè)計(jì)

住宅外部環(huán)境的體現(xiàn)是多方面的，其中，室外硬質(zhì)景觀設(shè)計(jì)也是一個(gè)不可疏忽的重要組成部分。室外硬質(zhì)景觀，是相對(duì)于由植物形成的軟質(zhì)景觀而言的，它包括除綠化和建筑物本身以外的一切有形物體，如室外場(chǎng)地、路面鋪砌、建筑小品、市政設(shè)施等。A、容易出現(xiàn)的一些問(wèn)題

a、居住區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)中有著它特定的功能性。它是居民，尤其是老人和兒童享用時(shí)間最長(zhǎng)的室外活動(dòng)空間。許多社區(qū)中，室外環(huán)境設(shè)計(jì)只注重營(yíng)造大面積的綠地和四通八達(dá)的道路系統(tǒng)，甚至被設(shè)計(jì)成公園甚至是主題公園，而忽略了活動(dòng)場(chǎng)所的設(shè)計(jì)和生活氣氛的營(yíng)造。道路空間雖不可缺少，但它不適宜駐足，置身其中有被催促行進(jìn)的感覺(jué)。b、大面積的綠地往往只可遠(yuǎn)觀不可進(jìn)入，空地雖大功能性卻較差。

c、有些社區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)，雖然注意了活動(dòng)場(chǎng)所的設(shè)置，但由于處理欠妥，場(chǎng)所的舒適程度較差。例如把座椅設(shè)在社區(qū)干道兩側(cè)，人們坐下來(lái)聊天時(shí)，會(huì)不斷地受到過(guò)往行人的干擾。再如兒童游戲場(chǎng)，司空見(jiàn)慣的情況是那些照看孩子的大人無(wú)處可坐，只好無(wú)奈地站在一旁。出現(xiàn)這些問(wèn)題的原因，還是缺少“以人為本”的觀念，缺少對(duì)人們行為規(guī)律哪怕是初步的分析和研究，于是造成社區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)質(zhì)量不高。B、各種活動(dòng)設(shè)施建議

考察居民在社區(qū)里的生活內(nèi)容和居住行為，不難曉得人們需要進(jìn)行各種不同類型的活動(dòng)，如散步、晨煉、休憩、玩耍、交往、讀書(shū)等。而不同的戶外活動(dòng)行為需要不同功能的場(chǎng)所。散步的空間散步時(shí)一般希望有個(gè)線性空間，即道路空間，兩邊有好的綠化，遮蔭的樹(shù)木和可供觀賞的花草，人們漫步其中才會(huì)身心舒暢；

晨練的空間應(yīng)該有面積適當(dāng)?shù)挠操|(zhì)鋪地，周圍伴有蔥蘢的綠化和舒適的座椅，累了還可坐下來(lái)休息一下；

人際交往空間不必太大，這樣容易增加親切感，但最好形成一定的圍合以減少外部干擾，如有遮陽(yáng)避雨措施則利于人們逗留較長(zhǎng)時(shí)間；

青少年玩耍的空間在考慮就近分散設(shè)置的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)離住宅遠(yuǎn)一些，以免造成對(duì)居民日常生活的干擾。社區(qū)內(nèi)樓宇之間均留有綠地、硬鋪地，設(shè)有多種運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、設(shè)施、器械供人們休憩、鍛煉、娛樂(lè)之用。運(yùn)用精致的硬質(zhì)鋪裝和眾多花池、花壇，為居民提供了大量可坐、可玩、可交往、尺度宜人的活動(dòng)場(chǎng)所?；ǔ睾退赝獗冢『煤妥尉嗟馗叨认嗤?，人們可在花叢中、水池邊隨時(shí)找到自己喜愛(ài)的空間坐下來(lái)休息。C、建設(shè)功能性趣味性強(qiáng)的小品

居住區(qū)內(nèi)的建筑小品應(yīng)有較強(qiáng)的功能性和趣味性，這樣人們才樂(lè)于觀賞和接近它們。社區(qū)環(huán)境建設(shè)必須適合居住特點(diǎn)，作為社區(qū)環(huán)境要素的亭、廊、花池、坐椅、燈柱、雕塑等建筑小品，不但應(yīng)具有較強(qiáng)的觀賞性，也應(yīng)具有近人的尺度和恰當(dāng)?shù)墓δ埽尵用衲軌蛸N近它們，使用它們，參與其中享受無(wú)究的樂(lè)趣。在風(fēng)格上，建議與整個(gè)園林的風(fēng)格相一致。

3.4.4.3社區(qū)景觀設(shè)想

A、主入口：主入口廣場(chǎng)，主題噴泉雕塑，展現(xiàn)社區(qū)整體對(duì)外形象，體現(xiàn)居住區(qū)崇尚人文文化、自然悠閑富有個(gè)性的風(fēng)格定位。

B、中心水景：形成庭院環(huán)境的中心。同時(shí)將休閑長(zhǎng)廊、兒童嬉水池、淺灘石岸、曲折池邊小徑組合為一體，以水為主要手段，滿足人的親水心理，水聲淙淙，使寂靜地庭院增添了自然的活力。

C、設(shè)置花圃、特色種植、密林幽徑。

D、設(shè)置兒童游戲場(chǎng)、休閑活動(dòng)草坪、健身休息場(chǎng)等；

E、建議建設(shè)坡地高差設(shè)置景觀、綠地，增加園林景觀的立體感及高差變化。

3.4.5園林景觀特色賣點(diǎn)設(shè)計(jì)

3.4.5.1園林景觀空間設(shè)計(jì)的連續(xù)性

本項(xiàng)目的英式風(fēng)情園林與日式禪意園林同處一處，以本項(xiàng)目中心的板樓底層架空作為過(guò)渡與銜接，使整個(gè)項(xiàng)目景觀有序的連接，形成既現(xiàn)對(duì)獨(dú)立又彼此相通的大型雙園林社區(qū)。這是北京市場(chǎng)上所沒(méi)有的一定會(huì)成為園林景觀特色賣點(diǎn)。3.4.5.2“景窗”概念

建議進(jìn)行雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，即在全落地玻璃封閉陽(yáng)臺(tái)外面設(shè)計(jì)600mm寬的不封閉陽(yáng)臺(tái)，用以觀景，使景色完全納入室內(nèi)，又可直接進(jìn)行室外遠(yuǎn)眺。臥室的窗全部低開(kāi)，窗臺(tái)高于室內(nèi)地坪0.5米，窗高1.8米。外面窗臺(tái)下設(shè)一花池，用鐵飾圍起，當(dāng)繁花開(kāi)滿窗下的時(shí)候，這景窗即是主人從窗內(nèi)看到的第一道風(fēng)景了。3.4.6環(huán)境建設(shè)其他注意之處 3.4.6.1環(huán)境建設(shè)注意經(jīng)濟(jì)性

由于人們對(duì)環(huán)境的要求越來(lái)越高，投資也隨之不斷增長(zhǎng)?？己谁h(huán)境建設(shè)的經(jīng)濟(jì)性，既要計(jì)算一次性建設(shè)投資，也要計(jì)算建成后的日常運(yùn)行和管理費(fèi)用，這一比例應(yīng)掌握適度，既要防止建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，也要反對(duì)不必要的奢華和鋪張。

居住區(qū)環(huán)境建成后，室外環(huán)境工程的日常運(yùn)行和管理費(fèi)用包括草皮、樹(shù)木的養(yǎng)護(hù)、修剪費(fèi)，水泵運(yùn)行、水景維護(hù)費(fèi)等，這些費(fèi)用都來(lái)源于物業(yè)管理費(fèi)。在環(huán)境設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意減少可能發(fā)生的日常運(yùn)行費(fèi)用，不然就會(huì)出現(xiàn)建得起而用不起的后果。

需要指出的還有，草皮的維護(hù)和保養(yǎng)費(fèi)用遠(yuǎn)高于一般樹(shù)木，而其保護(hù)生態(tài)的作用卻比樹(shù)木要差。因此在許多情況下，少種草、多栽樹(shù)是合理而經(jīng)濟(jì)的綠化方案。但在社區(qū)建設(shè)初期，樹(shù)木幼小，難成景觀，建議注重草坪、灌木、花卉、草本植物如竹的合理搭配，形成良好的社區(qū)環(huán)境。本項(xiàng)目園林建設(shè)初期可以栽種一定的成年樹(shù)，營(yíng)造良好的社區(qū)綠化品質(zhì)。

3.4.6.2潔凈大氣環(huán)境

園內(nèi)綠樹(shù)成蔭，空氣質(zhì)量有了進(jìn)一步的保障；通過(guò)禁止設(shè)置露天飲食攤點(diǎn)，清除外露垃圾的堆積、杜絕臭水溝、衛(wèi)生死角等其它污染源，排氣進(jìn)行統(tǒng)一集中向高空排放等措施，有效地保障社區(qū)空氣質(zhì)量。

3.4.6.3良好的聲環(huán)境

在材料選用上特別注意墻體和窗戶的隔音效果，保證住宅的隔音、隔熱保溫功能。在北京地區(qū)，建議采用外墻外保溫，并采用斷橋中空雙層玻璃窗。3.4.7發(fā)揮景觀的促銷作用

優(yōu)美的園林景觀對(duì)消費(fèi)者具有不可抗拒的吸引力，景觀的促銷作用顯而易見(jiàn)。有景觀的住宅比無(wú)景觀的住宅容易銷售，景觀優(yōu)美的住宅比景觀平庸的住宅容易銷售。如果賣現(xiàn)樓，銷售時(shí)建筑和園林景觀都已完成，消費(fèi)者自然能辨別孰優(yōu)孰劣，作出最佳選擇。發(fā)展商不需玩弄各種營(yíng)銷技巧，只要實(shí)實(shí)在在地做好樓盤和園林景觀，就可以等著收錢了。但本項(xiàng)目可能賣的是期房，銷售時(shí)整個(gè)工程只完成了一部分，園林景觀只是畫(huà)在紙上，還見(jiàn)不到實(shí)物，消費(fèi)者看見(jiàn)的只是雜亂的工地，與售樓書(shū)上的“仙閣瓊樓”對(duì)不上號(hào)，園林景觀的促銷作用就不顯著。

未建成的園林景觀對(duì)銷售雖有一定的促進(jìn)作用，但消費(fèi)者總存有疑慮：園林建成后會(huì)有這么漂亮嗎？在消費(fèi)者對(duì)未建成的園林景觀產(chǎn)生懷疑時(shí)，園林景觀對(duì)銷售就難發(fā)揮很大作用。

景觀先行

現(xiàn)在，敝司建議在樓盤預(yù)售前，先把園林景觀做好，消除購(gòu)房者的疑慮。如果先完成全部園林景觀工程有困難，那么先完成部分工程也比一點(diǎn)不做好。本項(xiàng)目為分期開(kāi)發(fā)的大項(xiàng)目，在后面幾期開(kāi)發(fā)時(shí)不用先完成園林景觀工程，因?yàn)橛星捌诘膱@林可讓看樓者參觀。

3.5建筑風(fēng)格

3.5.1建筑風(fēng)格對(duì)利潤(rùn)的影響 3.5.1.1建筑風(fēng)格對(duì)住宅的重大意義

建筑是內(nèi)容和形式的統(tǒng)一體，它要達(dá)到實(shí)用和美觀兩個(gè)目的。由于風(fēng)格總是和形式聯(lián)系在一起，因而它成了建筑不可或缺的組成部分。從這個(gè)意義上說(shuō)，風(fēng)格對(duì)住宅開(kāi)發(fā)具有重要意義，這主要表現(xiàn)在三個(gè)層面：

從建筑本身來(lái)說(shuō)，是通過(guò)風(fēng)格來(lái)取得兩重效果：一是美觀，二是識(shí)別（如同CI設(shè)計(jì)）從發(fā)展商的角度來(lái)說(shuō)，良好的建筑風(fēng)格對(duì)整盤促銷是有積極意義的。正因?yàn)榇?，不少發(fā)展商都把建筑風(fēng)格作為樓盤賣點(diǎn)之一。

對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，有風(fēng)格的建筑能獲得他們的認(rèn)同，引致精神上的愉悅。特別是針對(duì)特定消費(fèi)對(duì)象的樓盤，更要在風(fēng)格設(shè)定上與目標(biāo)客戶的心理特征相符。

樓盤的外觀，（一般稱外立面）對(duì)房?jī)r(jià)是有影響的，除了樓看起來(lái)是否好看之外，更重要的是外立面的建筑材料的耐損能力，有的材料新的時(shí)候，看上去好看，卻特別易污、易變色，用不了多久就舊得不成樣子，用這樣的材料建的房子，再好看也對(duì)保值沒(méi)有幫助。3.5.1.2“外立面”對(duì)樓宇價(jià)格的影響不斷上升

雖然外立面最終仍是次要的因素，但它在樓宇價(jià)格中所占的比例有越來(lái)越高的趨勢(shì)。這是生活水平的發(fā)展所致，隨著近年城市外貌的快速好轉(zhuǎn)，外立面對(duì)樓宇價(jià)值的影響增加得也會(huì)較快。

樓市發(fā)展的必然趨勢(shì)是注重建筑外立面的裝飾和房型的合理搭配，在銷售市場(chǎng)越來(lái)越成熟的今天，人們對(duì)居住的要求再也不是單純的條件改善，而是著重于住宅的使用功能及價(jià)值功能和其它綜合功能，使樓盤的品位大大提高。北京地區(qū)如：戀日家園等項(xiàng)目以建筑外立面為主要賣點(diǎn)。

3.5.2建筑風(fēng)格與開(kāi)發(fā)商的關(guān)系

3.5.2.1建筑風(fēng)格在購(gòu)房決策要素中的排序

在當(dāng)前特定的情況下，購(gòu)房者尚未將建筑風(fēng)格、建筑形式作為購(gòu)房時(shí)重點(diǎn)考慮的因素。在分期開(kāi)發(fā)的社區(qū)中，前期開(kāi)發(fā)的住宅建筑的風(fēng)格，對(duì)后續(xù)買房者的影響較大。

普通居民普遍傾向于接受“有豪華氣氛”的住宅，這種體驗(yàn)，在很大程度上是基于個(gè)人感覺(jué)。購(gòu)房者對(duì)“歐陸風(fēng)格”、“古典主義”、“現(xiàn)代主義”等建筑流派或發(fā)展商的宣傳推廣口號(hào)敏感度較小。

3.5.2.2客戶群對(duì)“建筑風(fēng)格”的偏好

對(duì)建筑色彩和建筑立面造型的選擇，與人的生活經(jīng)歷有關(guān)，也與人的文素質(zhì)（如受教育水平、職業(yè)、記憶、經(jīng)驗(yàn)等）有關(guān)。一般地說(shuō)，知識(shí)水平高的人，容易接受較為含蓄和抽象的造型和色彩，知識(shí)水平較低的人容易接受具體的，較為艷麗、醒目、直觀的建筑風(fēng)格和色彩。3.5.2.3建筑風(fēng)格與開(kāi)發(fā)價(jià)值的關(guān)系

影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值的因素很多。開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)、地段和建筑質(zhì)量是三個(gè)決定性的因素。房地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)也迫使發(fā)展商在建筑立面、建筑色彩和建筑裝飾上下功夫。相同質(zhì)量下的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)和相同價(jià)格下的質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)，都已經(jīng)證明難以激發(fā)新的市場(chǎng)需求。有遠(yuǎn)見(jiàn)的發(fā)展商都已經(jīng)意識(shí)：必須通過(guò)產(chǎn)品來(lái)引導(dǎo)消費(fèi)，通過(guò)新的產(chǎn)品來(lái)激發(fā)新的有效需求。未來(lái)的住宅社區(qū)建筑必定是功能與形式并重，形式的地位逐步提高。3.5.2.4建筑師與開(kāi)發(fā)商的配合問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的根本目的是為了盈利，發(fā)展商永遠(yuǎn)將經(jīng)濟(jì)效益放在首位。建筑師由于職業(yè)的原因，創(chuàng)作和創(chuàng)新的欲望很強(qiáng)，但往往忽視市場(chǎng)需求的因素。良好的建筑方案和建筑風(fēng)格，需要建筑師和發(fā)展商共同配合來(lái)完成。3.5.3房地產(chǎn)市場(chǎng)中建筑風(fēng)格現(xiàn)狀剖析 3.5.3.1歐陸風(fēng)格

其實(shí)這種所謂歐陸風(fēng)格的建筑類型，主要是以粘貼古希臘古羅馬藝術(shù)符號(hào)為特征，反映在建筑外形上，較多地出現(xiàn)山花尖頂、飾花柱式、寶瓶或通花欄桿、石膏線腳飾窗等處理，具有強(qiáng)烈的裝飾效果，在色彩上多以沉悶的暗粉紅色及淺色線腳相結(jié)合。另外，繼承了古典三段式的一些表象特征，結(jié)合裙樓、標(biāo)準(zhǔn)層及頂層、女兒墻加以不同的裝飾處理。3.5.3.2新“古典主義”與現(xiàn)代主義相結(jié)合

這種風(fēng)格的建筑外觀，吸取了類似上述“歐陸風(fēng)格”的一些元素處理手法，但加以簡(jiǎn)化或局部使用，配以大面積墻面及玻璃窗或簡(jiǎn)單線腳構(gòu)架，在色彩上以大面積淺色為主，裝飾味相對(duì)簡(jiǎn)化，追求一種輕快、清新、典雅的氣氛。3.5.3.3現(xiàn)代風(fēng)格

現(xiàn)代風(fēng)格的作品大都以體現(xiàn)時(shí)代特征為主，沒(méi)有過(guò)份的裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度、空間構(gòu)圖明確美觀，強(qiáng)調(diào)建筑外觀的明快、簡(jiǎn)潔。3.5.3.4異域風(fēng)格

這類建筑大多是境外設(shè)計(jì)師所設(shè)計(jì)，其特點(diǎn)是將國(guó)外建筑模式“原版移植”過(guò)來(lái)，植入了現(xiàn)代生活理念，同時(shí)帶來(lái)了某種異域情調(diào)的空間。3.5.3.5普通型

這類建筑很難就其建筑外觀在風(fēng)格上下一定義，它們的出現(xiàn)大概與商品房開(kāi)發(fā)的環(huán)境或開(kāi)發(fā)商的認(rèn)識(shí)水平、審美能力或開(kāi)發(fā)實(shí)力有關(guān)。建筑形象平淡，建筑立面樸素，無(wú)過(guò)多的裝飾，在墻面的材料亦無(wú)細(xì)致考慮，顯得普通化。

樓房風(fēng)格（特色）的界定，主要指房子的外觀造型及社區(qū)配套的特色。3.5.4建筑風(fēng)格的未來(lái)走勢(shì) 3.5.4.1個(gè)性化時(shí)代來(lái)臨 現(xiàn)代生活豐富多彩，現(xiàn)代風(fēng)格推崇個(gè)人主義，突出人的個(gè)性張揚(yáng)。人在對(duì)住宅的需求上，同樣要求有更多內(nèi)涵豐富、形式多樣的樓盤供現(xiàn)代人選擇，這其中尤其對(duì)樓盤外立面的新穎創(chuàng)新上有關(guān)更強(qiáng)烈的要求，鮮明突出的樓盤至今還留給人們深刻的印象。不管哪種風(fēng)格，都應(yīng)能在平實(shí)之中體現(xiàn)出建筑的品味和質(zhì)感，社區(qū)的外在形象一定要能體現(xiàn)目標(biāo)客群內(nèi)在身份的需求，建筑外立面和建筑風(fēng)格能滿足目標(biāo)顧客的個(gè)性心理和社會(huì)心理需求，這就要求在樓盤策劃時(shí)不但要溶入超前的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)理念和文化理念，而且還要溶入人們追求成功事業(yè)，美好生活的人生理念，哪個(gè)樓盤能使目標(biāo)客戶從項(xiàng)目上找到歸屬感、自豪感和榮譽(yù)感，這個(gè)樓盤就成了人格化的建筑物，就有了極強(qiáng)的生命力和號(hào)召力。3.5.4.2設(shè)計(jì)理念更加理性成熟

開(kāi)發(fā)商所希望的種種風(fēng)格，亦不過(guò)是取代一些專業(yè)人士難以名狀的建筑形式，這終究是為了美的愉悅，所以設(shè)計(jì)師有義務(wù)主動(dòng)引導(dǎo)社會(huì)的審美，走出“某某風(fēng)格”的誤區(qū)，用本質(zhì)的創(chuàng)造去代替風(fēng)格的模仿。3.5.4.3建筑風(fēng)格多樣化

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、建筑科技的進(jìn)步以及消費(fèi)需求的多元化，住宅風(fēng)格也會(huì)日益多樣化。3.5.4.4建筑風(fēng)格景致化

隨著消費(fèi)品位的提高，建筑風(fēng)格將更為完美、精致、那種粗制濫造、各不符實(shí)的風(fēng)格將無(wú)市場(chǎng)。

3.5.5本項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議 本項(xiàng)目建議采用：

新古典主義與現(xiàn)代主義相結(jié)合的建筑風(fēng)格

新古典主義與現(xiàn)代主義相結(jié)合風(fēng)格高度重視形式，講究形式的美觀，追求形式的歷史內(nèi)涵，采用古典的建筑符號(hào)和裝飾細(xì)節(jié)于建筑中達(dá)到豐富的效果。新古典主義與現(xiàn)代主義相結(jié)合風(fēng)格在很大程度上繼承和借鑒了現(xiàn)代主義建筑的構(gòu)造和功能，僅僅是在形式上進(jìn)行刻意強(qiáng)調(diào)，達(dá)到裝飾的美感。本項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議與園林風(fēng)格相呼應(yīng)，配以大面積墻面及玻璃窗或簡(jiǎn)單線腳構(gòu)架。線條簡(jiǎn)潔明朗為宜，給人以高雅、時(shí)尚的雙重感受。

3.5.6建筑風(fēng)格的表達(dá)

3.5.6.1建筑風(fēng)格表達(dá)的四大法則

3.5.6.2建筑風(fēng)格表達(dá)的要素 A、立面

建筑的立面包括墻體、梁柱、墻墩等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，也包括門窗、陽(yáng)臺(tái)、外廊和內(nèi)部使用空間等連通部件，以及臺(tái)基、線腳、檐口等輔助部件。

本項(xiàng)目建議外立面以外飄窗、角窗、凸陽(yáng)臺(tái)及線角的設(shè)計(jì)，產(chǎn)生豐富的立體感。并建議采用外立面造型建議采用波浪式的線條造型或弧形的觀景陽(yáng)臺(tái)造型與有波浪曲線造型的水景相呼應(yīng)，營(yíng)造高雅、浪漫、時(shí)尚及個(gè)性的居住氣氛。

建議設(shè)計(jì)具有特色的屋面結(jié)構(gòu)，采用曲線造型，展示外立面的動(dòng)感和時(shí)代感。

B、材質(zhì)

在北京地區(qū)，因?yàn)樘鞖饧按髿猸h(huán)境的狀況，空中的灰塵較多，在北京地區(qū)進(jìn)行室外墻面裝飾，容易因此變的污濁，建議采用高級(jí)外飾面磚，可以達(dá)到整潔的效果，并能保持持久。建議在避免高檔材料的堆砌的情況下，營(yíng)造高尚社區(qū)環(huán)境。C、色彩

根據(jù)本項(xiàng)目定位，針對(duì)其購(gòu)買客群，建筑外立面應(yīng)追求活潑的視覺(jué)感受，營(yíng)造休閑、舒適、時(shí)尚的家居氛圍。結(jié)合敝司對(duì)本項(xiàng)目建筑外觀風(fēng)格的建議，我們認(rèn)為外立面可考慮采用淺色系列墻面顏色，帶有高級(jí)灰的淡藍(lán)、綠、黃、白，配以淡藍(lán)綠落地觀景窗，碧水藍(lán)天影映社區(qū)清新與時(shí)尚的風(fēng)格。D、空間及其組合

建議在樓座的組合上，以曲線造型上與建筑的外立面相配合，空間高度上，以錯(cuò)落的布局營(yíng)造浪漫的天際線。

3.5.7建筑風(fēng)格實(shí)現(xiàn)更好價(jià)值的方法

A、發(fā)展商自身建筑審美能力的提高?？煽紤]聘請(qǐng)富有經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)秀的建筑大師作參謀。B、對(duì)住宅設(shè)計(jì)的重視程度要提高。在費(fèi)用、時(shí)間等方面上給予設(shè)計(jì)人員更多的空間。C、詳細(xì)進(jìn)行項(xiàng)目策劃，給予設(shè)計(jì)人員更多的指引。

3.6配套設(shè)施規(guī)劃建議

對(duì)于工作強(qiáng)度大，生活節(jié)奏快的現(xiàn)代人來(lái)說(shuō)，社區(qū)配套的完備程度是他們?cè)谫?gòu)房時(shí)要考慮的重要因素；加之，本項(xiàng)目目前的周邊環(huán)境差，嚴(yán)重影響了項(xiàng)目的物業(yè)形象，因此本案的社區(qū)環(huán)境和配套設(shè)施將成為提升項(xiàng)目品質(zhì)和檔次的首要因素。我們應(yīng)以經(jīng)濟(jì)性實(shí)用性為出發(fā)點(diǎn)，謹(jǐn)慎考慮社區(qū)的配套，既要顯現(xiàn)社區(qū)的品質(zhì)檔次，又要注意開(kāi)發(fā)成本的節(jié)約，以免造成不必要的浪費(fèi)。3.6.1建議依據(jù)

透視本項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告(參考表3.6-1)，發(fā)現(xiàn)本案周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的社區(qū)配套設(shè)置幼兒園、中小學(xué)、兒童游樂(lè)、老年活動(dòng)中心、健身娛樂(lè)等設(shè)施的項(xiàng)目較多，從而可以得出此區(qū)域的目標(biāo)客戶群，很注重下一代的文化教育和老年活動(dòng)等，因此在設(shè)置區(qū)內(nèi)配套時(shí)要著重考慮。本案周邊大多數(shù)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的規(guī)模較小，檔次較低，區(qū)內(nèi)配套情況均不良好；而本項(xiàng)目周邊生活配套設(shè)施除缺乏大型運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館及文化設(shè)施和大規(guī)模公園景區(qū)外，其他日常生活配套設(shè)施較為完善。因此本項(xiàng)目的區(qū)內(nèi)配套是本案社區(qū)配套設(shè)施建設(shè)的重中之重。本項(xiàng)目定位在“中高檔舒適園林社區(qū)”。

本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群為工作、生活在南城的國(guó)有企事業(yè)單位的中高層管理人員、私營(yíng)業(yè)主、本案一期及周邊現(xiàn)狀生活區(qū)中的業(yè)主及其親朋等。對(duì)于這部分人群而言，他們追求的是一種舒適、悠閑的幽雅生活，所以生活便利與休閑是這類人群考慮的重要因素。因此根據(jù)他們的喜好建設(shè)便利生活、充分休閑娛樂(lè)的社區(qū)配套設(shè)施是本項(xiàng)目社區(qū)配套規(guī)劃的側(cè)重點(diǎn)。

表3.4-1周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目社區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施情況

物業(yè)名稱 會(huì)所 羽毛球場(chǎng) 網(wǎng)球場(chǎng) 游泳館 保齡球場(chǎng) 臺(tái)球室 健身房 桑拿浴室 餐飲設(shè)施 幼兒園 中小學(xué) 商店 健身步道 兒童游樂(lè)設(shè)施 老年人活動(dòng)場(chǎng)所 歐園?北歐印象 √ √ √ √ √ √ √ √ 精圖雅苑 豐益城市花園（二期）

√ √ √

立恒名苑 √ √ √ √ √ √ √ √ √ 蓮馨嘉園 √ √ √ 華源新第 √ √ 翠微生活

蓮香園 √ √ √ √ √ √ √

榮豐2008 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 鼎恒新星 盛榮嘉園 √ √ 馨蓮茗苑

盛鑫嘉園 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 西環(huán)景苑 萬(wàn)方苑 √

信德新時(shí)代 √ √ √ √ √ √ √ √ √ 莊維花園 √ √ √ √ √ √ √ √ √ 依蓮軒

蝶翠華庭 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 國(guó)電中興嘉園

頤源居(三期)√ √ √ √ √ √ √ √ 恒華國(guó)際 √ √ √ √ 新世華苑 √ √ √ √ √ √ √ √ 麗陽(yáng)四季

朗琴園（二期）√ √ √ √ √ √

3.6.2配套設(shè)施規(guī)劃建議內(nèi)容 3.6.2.1設(shè)施規(guī)劃原則

根據(jù)3.6.1.1建議依據(jù)，可按以下原則設(shè)置區(qū)內(nèi)配套： A、內(nèi)外相結(jié)合

針對(duì)項(xiàng)目周邊缺少大眾體育運(yùn)動(dòng)和文化設(shè)施,可在社區(qū)內(nèi)有所側(cè)重地加強(qiáng),以彌補(bǔ)周邊配套的不足，提高業(yè)主生活品質(zhì)。B、一二期相結(jié)合

按本項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積將達(dá)30多萬(wàn)平方米，建議開(kāi)發(fā)商分兩期開(kāi)發(fā)。一期開(kāi)發(fā)可優(yōu)先考慮建設(shè)大型會(huì)所、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生、戶外健身配套等；金融機(jī)構(gòu)、幼兒園、中小學(xué)等教育設(shè)施可考慮在二期中實(shí)現(xiàn)。

按照北京世紀(jì)安泰建筑工程設(shè)計(jì)有限公司的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，本項(xiàng)目設(shè)有底商，建議可以將本項(xiàng)目的商業(yè)服務(wù)設(shè)施、金融機(jī)構(gòu)等配套設(shè)施設(shè)置在底層商鋪，這一點(diǎn)在招商時(shí)應(yīng)著重考慮。C、與產(chǎn)品定位相結(jié)合

通過(guò)設(shè)置較為完善的社區(qū)配套及服務(wù)，以期實(shí)現(xiàn)配套的高品質(zhì)；通過(guò)設(shè)置超市、家政服務(wù)中心、洗衣店商業(yè)服務(wù)設(shè)施等,向業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、便捷的多樣化服務(wù)。D、配套公建建設(shè)指標(biāo)

配套公建建設(shè)指標(biāo)均以《北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)》及最新相關(guān)文件為依據(jù)。

3.6.2.2會(huì)所配套設(shè)施

項(xiàng)目周邊大眾體育運(yùn)動(dòng)和文化娛樂(lè)設(shè)施不健全，這就要求社區(qū)內(nèi)要有一個(gè)完善的大型綜合性會(huì)所，以滿足業(yè)主對(duì)現(xiàn)代生活的需要。

根據(jù)《北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)》總建筑面積為：6800米。本項(xiàng)目會(huì)所配套內(nèi)容及面積建議見(jiàn)表3.6-2 表3.6-2 序號(hào) 名稱 面積(平米）功能 備注 門廳 200 接待登記，物品保管 可適當(dāng)合并 100 等候休息 100 咖啡廳 100 茶室 2 診所 500 門診部 100 醫(yī)藥店 3 社區(qū)服務(wù)中心 300 社區(qū)綜合服務(wù) 方便生活 社區(qū)管理中心 100 業(yè)主管理委員會(huì) 300 物業(yè)管理辦公 200 社區(qū)之家 5 青少年之家 400 書(shū)籍閱覽培訓(xùn) 豐富文化生活 6 棋牌室 200 象棋、圍棋、橋牌、麻將等 7 健身中心 400 器械健身 200 健身訓(xùn)練室

200 桑拿 鄰近游泳池及淋浴間 200 淋浴 鄰近泳池 200 乒乓球室 200 臺(tái)球室

700 室內(nèi)游泳館 泳池尺寸25mx12.5m 500 保齡球場(chǎng) 可適當(dāng)設(shè)置一些娛樂(lè)設(shè)施，例如電子游戲、康樂(lè)健身等 100 壁球場(chǎng)

300 籃球場(chǎng) 三者設(shè)置在一處，可合并使用 300 羽毛球場(chǎng)（網(wǎng)球場(chǎng)）50 更衣室男部 50 更衣室女部 多功能廳 200 開(kāi)會(huì)、影視、舞廳、卡拉OK 作為文化娛樂(lè)場(chǎng)所 9 老年人

活動(dòng)中心 200 老年人娛樂(lè)活動(dòng) 10 預(yù)留備用 400 將來(lái)功能增加 合計(jì) 6800 附：

1、根據(jù)規(guī)范計(jì)算，診所規(guī)模約為560平米左右，面積較小。為了有效提高用地，增大園林景觀面積，故建議將社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施設(shè)在會(huì)所內(nèi)；

2、出于社區(qū)的整體規(guī)劃考慮，建議將籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所設(shè)在室內(nèi)，這樣不僅避免了對(duì)社區(qū)住戶的噪聲影響，而且有利于增加園林景觀的建設(shè)，擴(kuò)大綠化面積；

3、預(yù)留一定的空間作為以后會(huì)所功能變化或增加之用。

C、教育

本項(xiàng)目周邊的教育設(shè)施較為健全，考慮到本案的規(guī)模和開(kāi)發(fā)成本，敝司建議在社區(qū)內(nèi)設(shè)置托兒所和幼兒園即可。

根據(jù)《北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)》建議教育設(shè)施總建筑面積為：1500米

本項(xiàng)目教育設(shè)施及面積建議見(jiàn)表3.6-3 表3.6-3 序號(hào) 名稱 面積（平米）備注 托兒所 500 設(shè)置于陽(yáng)光充足，接近公共綠地，便于家長(zhǎng)接送的地段。2 幼兒園 1000 合計(jì) 1500 C、商業(yè)服務(wù)設(shè)施

本項(xiàng)目西邊緊臨太平橋中路，東邊緊靠羊坊店路，具有地理位置上的優(yōu)勢(shì)，按照設(shè)計(jì)公司的規(guī)劃方案，在緊靠太平橋中路和羊坊店路的樓宇處設(shè)有底商，因此敝司建議將商業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)在地層商鋪處，貴方在招商時(shí)，首先要考慮到社區(qū)服務(wù)的需要，使得社區(qū)的商業(yè)配套設(shè)施完善。因?yàn)楸炙窘ㄗh將商業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)在底層商鋪處，并考慮到同時(shí)滿足周邊客戶的需求，增大商業(yè)利潤(rùn)，在此形成一個(gè)功能完善的商業(yè)區(qū)。本項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)設(shè)施及面積建議見(jiàn)表3.6-4 表3.6-5 序號(hào) 名稱 面積（平米）備注 大型綜合性超市 1000 設(shè)置集百貨、服裝、家電、日雜、副食、食品為一體的綜合性超市，位置應(yīng)在社區(qū)主要出入口和交通最便利地段，考慮到周邊外來(lái)客戶。2 集貿(mào)市場(chǎng) 600 室內(nèi)市場(chǎng)，出租攤位 3 洗衣店 400 設(shè)低中高檔 4 花店 100 5 中餐廳 1000 中檔以上餐廳兩個(gè)（400*2平米）小餐廳兩個(gè)（100*2平米）6 西餐廳 300 7 蛋糕房 200 現(xiàn)場(chǎng)制作 美容、美發(fā) 400 設(shè)置2-3個(gè)形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 9 照相館 500 8 服裝店 600 設(shè)置4-5個(gè)有特色的服裝店，出租攤位 9 藥店 100 主要是對(duì)外 10 服裝加工 100 11 綜合便利店 200 12 其它第三產(chǎn)業(yè)設(shè)施 1000 如移動(dòng)電話廳、家裝建材等 合計(jì) 6500

D、金融機(jī)構(gòu)

敝司建議將金融機(jī)構(gòu)設(shè)在底層商鋪處，既方便社區(qū)內(nèi)住戶，同時(shí)也達(dá)到服務(wù)周邊住戶的目的。因此，面積可在滿足規(guī)范的基礎(chǔ)上，適當(dāng)擴(kuò)大，建議面積可達(dá)到800平米，詳見(jiàn)表3.6-6。表3.6-6 序號(hào) 名稱 面積（平米）備注 1 銀行 500 與商業(yè)服務(wù)設(shè)施結(jié)合設(shè)置。2 郵局 300 合計(jì) 800 E、戶外健身配套 健康步道 兒童游樂(lè)園

3.7物業(yè)管理建議

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日趨完善和消費(fèi)心理的日漸成熟，購(gòu)房者的注意力已不僅僅停留在實(shí)物品質(zhì)上，他們將更加關(guān)注入住后與之長(zhǎng)期相伴的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。一流的物業(yè)，一流的管理，一流的服務(wù)不僅能夠提升物業(yè)的附加值，而且在很大程度上決定著消費(fèi)者是否在此置業(yè)。據(jù)中國(guó)社會(huì)調(diào)查事務(wù)所調(diào)查表明：2002年三地新開(kāi)發(fā)的樓盤的賣點(diǎn)主要集中在物業(yè)管理（97%）、位置（94%）、價(jià)格（92.8%）、戶型（91.4%）、建筑質(zhì)量（89%）、環(huán)境（84%）、生活質(zhì)量（83.5%）、物有所值（79%），此調(diào)查顯示物業(yè)管理竟成為最大賣點(diǎn)。因此，高品質(zhì)的物業(yè)，高品質(zhì)管理已經(jīng)成為眾多開(kāi)發(fā)商吸引目標(biāo)客戶的重要手段之一。3.7.1考慮因素

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告表明（見(jiàn)表3.7-1），本案周邊現(xiàn)有項(xiàng)目中,多數(shù)社區(qū)采用由專業(yè)物業(yè)管理公司來(lái)經(jīng)營(yíng)管理的方式，少數(shù)采取了開(kāi)發(fā)商自管的方式。

而消費(fèi)者方面,多數(shù)人對(duì)于由“房管時(shí)代”轉(zhuǎn)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的物業(yè)管理缺乏足夠認(rèn)識(shí),心理承受能力低?！拔飿I(yè)收費(fèi)難”主要是因?yàn)楹芏鄻I(yè)主沒(méi)有從根本上認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的重要性，而并非無(wú)力承擔(dān)。

具體到本項(xiàng)目,市場(chǎng)定位的最終目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)高性價(jià)比，物超所值；由于目標(biāo)客戶群中經(jīng)濟(jì)狀況和觀念認(rèn)識(shí)的差異,這類客戶群不僅注重物業(yè)管理質(zhì)量，而且更為關(guān)注收費(fèi)的高低。鑒于本項(xiàng)目的實(shí)際情況：

1）目標(biāo)客戶群的主要購(gòu)買目的是自用而非投資，對(duì)于這一階層來(lái)說(shuō)本次置業(yè)將是他們的最后一次置業(yè)，因此他們會(huì)更加關(guān)注樓盤的物業(yè)管理水平。

2）現(xiàn)階段本項(xiàng)目的周邊環(huán)境較差：房屋破爛、人口復(fù)雜、人員素質(zhì)較低、有一定的治安隱患，并且這一情況不可能在短時(shí)間內(nèi)得到改善。購(gòu)房者會(huì)懷疑本社區(qū)是否能在貧民窟的包圍之下自成一統(tǒng)，營(yíng)造好自己內(nèi)部溫馨、舒適小環(huán)境。

對(duì)本項(xiàng)目而言，提升物業(yè)管理水平，實(shí)現(xiàn)邊際效應(yīng)低，以小幅度增加購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)為代價(jià)，來(lái)彌補(bǔ)項(xiàng)目的致命缺欠，提升項(xiàng)目的品質(zhì)，消除客戶的決策障礙。

該區(qū)域的購(gòu)房者價(jià)格承受能力有限，提供明顯優(yōu)于周邊項(xiàng)目的高性價(jià)比的物業(yè)，物超所值的管理將會(huì)成為本案的一個(gè)亮點(diǎn)，具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

表3.7-1：本案周邊現(xiàn)有項(xiàng)目物業(yè)管理情況 物業(yè)名稱 物業(yè)管理商 物業(yè)管理費(fèi)（元）綜合評(píng)價(jià) 歐園?北歐印象 北京新起點(diǎn)物業(yè)管理有限公司 2-2.3 60.18 精圖雅苑 百事物業(yè) 1.8 49.96 豐益城市花園（二期）豐臺(tái)城建物業(yè)管理有限公司 1.13 57.23 立恒名苑 自管經(jīng)營(yíng) 2.8 80.95 蓮馨嘉園 自管 2.2 77.83 華源新第 華能物業(yè) 2.23 53.26 蓮香園 北京瑞思特物業(yè)管理有限責(zé)任公司 1.7 80.17 鼎恒新星 開(kāi)發(fā)商下屬公司 2.5 62.49 盛榮嘉園 中視實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 1 59.90 盛鑫嘉園 中盛鑫物業(yè) 1.75 54.42 西環(huán)景苑 中鐵平安 1.8 60.29 信德新時(shí)代 北京東方宏德投資顧問(wèn)有限公司 2.5 62.27 莊維花園 莊維物業(yè) 1.94 64.08 依蓮軒 自管 1.8 67.33 蝶翠華庭 待定 2.5 77.76 麗陽(yáng)四季 中鐵太平1.98 64.03 朗琴園（二期）中房恒通物業(yè)管理公司（開(kāi)發(fā)商下屬）2.5 87.90

3.7.2物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容建議

為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的高性價(jià)比、物超所值，增加產(chǎn)品賣點(diǎn)，敝司建議貴方采取委托知名物管公司直接管理或作顧問(wèn)的方式。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)遵照北京市文件規(guī)定，并依據(jù)市場(chǎng)情況取其平均值2.0253（參考表3.5-1），并根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際物業(yè)管理的程度上下浮動(dòng)，浮動(dòng)范圍上下不超過(guò)25%。本案的物業(yè)管理敝司建議：提供明顯優(yōu)于周邊項(xiàng)目的高性價(jià)比的物業(yè)，物超所值的管理，這將會(huì)成為本案的一個(gè)銷售亮點(diǎn)，具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。因此，物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)趨向于上限，并建議采取非整數(shù)的定價(jià)方法,如2.15元,以給業(yè)主留下一個(gè)定價(jià)科學(xué)合理的印象。

另外根據(jù)《北京市物管招投標(biāo)暫行辦法》規(guī)定,新建的用于出售的物業(yè),應(yīng)在銷售（預(yù)售）前完成物管單位的招投標(biāo)工作。建議屆時(shí)貴方邀請(qǐng)部分已認(rèn)購(gòu)的客戶參加,這對(duì)于加強(qiáng)雙方溝通理解和將來(lái)小區(qū)的順利入住有著積極的意義。3.7.2.1服務(wù)內(nèi)容建議：

物業(yè)管理服務(wù)一般分為公共性服務(wù)、特約性服務(wù)和公眾代辦性服務(wù)。A、公共性服務(wù)內(nèi)容建議如下： 1)、公共區(qū)域的保潔、保安、綠化； 2）、化糞池清掏；

3）、房屋/樓宇及小區(qū)/樓宇周邊共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)； 4）、小區(qū)/樓宇的日常管理。注：業(yè)主必須交納公共性服務(wù)費(fèi)。B、特約性服務(wù)內(nèi)容建議如下： 1）、定期室內(nèi)清潔、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)； 2）、室內(nèi)設(shè)施設(shè)備（電器、管道、家具）的維修、定期保養(yǎng)服務(wù)； 3）、園藝培植及保養(yǎng)、租擺； 4）、信函電報(bào)及報(bào)刊速遞； 5）、訪客留言；

6）、物品搬運(yùn)服務(wù)（特指在社區(qū)內(nèi)）； 7）、訂餐及送餐服務(wù)； 8）、衣物洗燙； 9）、家政服務(wù)； 10）、接送子女上學(xué)； 11）、幼兒托管及老人陪伴；

12）、商務(wù)服務(wù)（包括打字、復(fù)印、傳真等）；

13）、各種代辦及代理服務(wù)（如代購(gòu)商品,代聘家教,預(yù)定飛機(jī)、火車、船票,報(bào)刊訂閱,電話安裝,房屋轉(zhuǎn)讓出售、出租并代辦手續(xù)??）。注：特約性服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由雙方協(xié)定，實(shí)行調(diào)節(jié)價(jià)管理。C、代辦性服務(wù)內(nèi)容建議如下：

物管公司可接受委托代繳水、電、氣、有線電視等費(fèi)用的服務(wù)。

3.7.2.2相關(guān)物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介

第一太平戴維斯綜合物業(yè)顧問(wèn)（北京）有限公司

“第一太平戴維斯”是一間國(guó)際知名的物業(yè)顧問(wèn)行,歷史悠久,信譽(yù)卓著，主要從事寫(xiě)字樓的物業(yè)管理。為配合業(yè)務(wù)全球化的發(fā)展,“第一太平戴維斯”于2000年4月起已正式成為在英國(guó)倫敦上市的Savillsplc集團(tuán)成員之一。物業(yè)管理是第一太平戴維斯的一項(xiàng)核心業(yè)務(wù),該公司首先在香港注冊(cè),專長(zhǎng)負(fù)責(zé)商業(yè)樓宇及居住型公寓的專業(yè)管理,擁有豐富的經(jīng)驗(yàn),于1998年取得了國(guó)際認(rèn)證的ISO9002優(yōu)質(zhì)管理證書(shū),1999年取得了國(guó)際認(rèn)證的ISO14000環(huán)保管理證書(shū)。在香港,主要管理項(xiàng)目有全港最大的商場(chǎng)西九龍中心,甲級(jí)寫(xiě)字樓力寶中心、始創(chuàng)中心、尖沙嘴新文化中心等項(xiàng)目。

該公司于1988年開(kāi)始開(kāi)拓國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理業(yè)務(wù),將專業(yè)的技術(shù)及概念帶到國(guó)內(nèi),為此,集團(tuán)在北京、上海、廣州、南京、天津、杭州等城市設(shè)立公司及分公司,專誠(chéng)為國(guó)內(nèi)客戶提供服務(wù)。公司的服務(wù)宗旨是處處采取主動(dòng),防范于未然,有效地將意外率減至最低,在對(duì)客戶服務(wù)工作中實(shí)施嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn),特別重視客戶對(duì)管理處工作的投訴及跟進(jìn)。而在內(nèi)部管理運(yùn)作上強(qiáng)調(diào)的是分工合理,責(zé)任明確,獎(jiǎng)罰分明,不斷提升員工的服務(wù)工作技能和服務(wù)質(zhì)量。在質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)方面,提供優(yōu)質(zhì)的管理的服務(wù)承諾,服務(wù)以客為先,力求不斷改進(jìn),自我完善。通過(guò)實(shí)施質(zhì)量管理系統(tǒng),確保服務(wù)水準(zhǔn)達(dá)到國(guó)際級(jí)的ISO9002或國(guó)內(nèi)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的標(biāo)準(zhǔn),力求為客戶的物業(yè)創(chuàng)造品牌。“第一太平戴維斯”在北京管理的項(xiàng)目包括香江花園、東湖別墅、朝陽(yáng)園、豐聯(lián)廣場(chǎng)、中關(guān)村大廈、方圓大廈等。

戴德梁行

梁振英測(cè)量師行與兩間享負(fù)盛名的物業(yè)顧問(wèn)公司-英國(guó)的DTZ及新加坡的戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司,於二零零零年一月一日成立戴德梁行，主要從事高檔公寓的物業(yè)管理。三千位房地產(chǎn)專業(yè)人士在全球三十個(gè)國(guó)家一百一十個(gè)城市,為客戶提供更臻完善的跨國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)。北京戴德梁行房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司自一九九六年在北京接管第一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目以來(lái),經(jīng)過(guò)6年的發(fā)展,目前已成為北京市最具活力、管理項(xiàng)目最多、服務(wù)工作最具特色、技術(shù)支援體系最為完善、培訓(xùn)項(xiàng)目最為豐富、合同續(xù)簽率最高的外資公司。依賴其龐大的物業(yè)管理資源以及對(duì)國(guó)內(nèi)物業(yè)管理市場(chǎng)的了解和貢獻(xiàn),北京戴德梁行作為唯一一家海外公司榮幸成為二零零零年十月成立的中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)首批理事會(huì)員。

北京戴德梁行作為戴德梁行集團(tuán)公司的全球一百余家公司之一,在北京地區(qū)現(xiàn)承接包括遠(yuǎn)洋大廈、盈科中心、海龍大廈、風(fēng)林綠洲、華世隆國(guó)際公寓、維也納森林別墅、翠湖別墅等具有標(biāo)志性建筑的寫(xiě)字樓、高檔公寓、別墅項(xiàng)目。

國(guó)貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司

中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心（簡(jiǎn)稱國(guó)貿(mào)中心）是由對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部所屬鑫廣物業(yè)管理中心和馬來(lái)西亞郭氏兄弟集團(tuán)屬下的香港嘉里興業(yè)有限公司共同投資興建國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的綜合性高檔商務(wù)服務(wù)企業(yè)之一。

1998年,國(guó)貿(mào)中心在國(guó)家工商局注冊(cè)成立了全資子公司----國(guó)貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司,旨在通過(guò)該公司對(duì)外輸出其成功的物業(yè)管理和酒店管理模式,為促進(jìn)物業(yè)管理和酒店管理的社會(huì)化、專業(yè)化做出貢獻(xiàn)。2000年,國(guó)貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司通過(guò)ISO-9002質(zhì)量體系的國(guó)際認(rèn)證,其所管理的國(guó)貿(mào)中心的物業(yè)也被北京市國(guó)土資源和房屋管理局評(píng)為優(yōu)秀管理大廈,這些都是國(guó)貿(mào)物業(yè)酒店管理公司取得成功的重要標(biāo)志。國(guó)貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司在引進(jìn)、吸收國(guó)外物業(yè)管理及酒店管理模式和經(jīng)驗(yàn)的同時(shí),注重將其與我國(guó)國(guó)際相結(jié)合,并在公司經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中不斷進(jìn)行深入探索與開(kāi)拓,從而進(jìn)一步形成一套獨(dú)特、系統(tǒng)的物業(yè)管理及酒店管理模式、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和工作程序。

北京中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司物業(yè)部

北京中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司的物業(yè)管理部是一個(gè)重要而特殊的部門，主要從事綜合物業(yè)管理。說(shuō)其重要是因?yàn)槲飿I(yè)管理部占據(jù)著一個(gè)龐大的物業(yè)管理市場(chǎng),說(shuō)其特殊是因?yàn)樗倪\(yùn)做模式已接近一個(gè)公司性質(zhì),都是本著自主經(jīng)營(yíng),自負(fù)盈虧的原則。同時(shí),物業(yè)管理部的發(fā)展又是穩(wěn)健、迅速而全面的,從最初的1個(gè)人,2個(gè)人到現(xiàn)在的100多人,管理的項(xiàng)目也涉及寫(xiě)字樓、別墅、公寓和住宅,此外它還提供顧問(wèn)性質(zhì)的服務(wù),幫助其他管理公司提高自身的管理水平。物業(yè)管理部始終都遵循著“專業(yè)精神,忠誠(chéng)服務(wù),追求效率,安全至上”的管理服務(wù)宗旨,力求為所有客戶提供最好的服務(wù)。為此,物業(yè)管理部于2000年開(kāi)始申請(qǐng)ISO9002國(guó)際質(zhì)量管理體系認(rèn)證,并于2000底成功地通過(guò)了該認(rèn)證,也使其服務(wù)水平逐漸與國(guó)際水平接軌。物業(yè)管理部的過(guò)往業(yè)績(jī)包括：北京昆泰大廈、安貞大廈、聯(lián)合大廈、嘉浩國(guó)際別墅城、天建大廈、迪陽(yáng)公寓、美麗亞洲假日花園、石家莊金鼎公寓、珠海中山大學(xué)公寓等。目前所管理和顧問(wèn)的項(xiàng)目有晨曦花園、方安苑、北京機(jī)械大廈、高德大廈、浩鴻園、都市經(jīng)典家園、陶然湖景和沈陽(yáng)佳地園等。目前,物業(yè)管理部已壯大成物業(yè)管理分公司,它的發(fā)展方向是向全國(guó)范圍擴(kuò)展,發(fā)展的目標(biāo)是成為全國(guó)性知名物業(yè)管理企業(yè),將運(yùn)用先進(jìn)的管理手段,科學(xué)的管理方法和全體員工的智慧與努力為所有客戶提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

論及公司背景、資歷，其應(yīng)屬同業(yè)中第一梯隊(duì)，但由于正處于市場(chǎng)拓展期，因此與上述幾家公司相比，在收費(fèi)方面更為優(yōu)惠。同時(shí)，北京中原物業(yè)管理部承諾，可協(xié)助由其負(fù)責(zé)顧問(wèn)的小區(qū)物業(yè)管理公司在運(yùn)行之后的半年內(nèi)通過(guò)ISO9002國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證。這就為物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商雙方的合作質(zhì)量提供了一個(gè)量化的標(biāo)準(zhǔn)。

深圳市中海物業(yè)管理有限公司

是駐香港中資上市公司中國(guó)海外集團(tuán)旗下，專門從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)、具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)。公司在掌握香港先進(jìn)物業(yè)管理模式的基礎(chǔ)上，融匯世界各國(guó)先進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合中國(guó)大陸的實(shí)際國(guó)情，探索出具有特色的中海物業(yè)管理模式。

公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以物業(yè)管理為主，同時(shí)開(kāi)展電梯安裝保養(yǎng)、機(jī)電設(shè)備維修、二次供水設(shè)施和高樓外墻清洗及物業(yè)智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)、集成、施工、調(diào)試及維修等專業(yè)經(jīng)營(yíng)。目前已發(fā)展為擁有高、中級(jí)專業(yè)管理人才和專業(yè)技術(shù)人才近400名、下轄8家子公司的集團(tuán)化企業(yè)。擅長(zhǎng)于普通住宅的物業(yè)管理服務(wù)，價(jià)格合理。

中海物業(yè)十年歷程，創(chuàng)造了中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的多項(xiàng)之最：已經(jīng)建成國(guó)家優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈）15個(gè)，占全國(guó)國(guó)家級(jí)優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈）總數(shù)的3.5%,為國(guó)內(nèi)同業(yè)擁有國(guó)優(yōu)最多；1996年2月在中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)第一家獲得ISO9002國(guó)際質(zhì)量保證體系認(rèn)證。

3.8項(xiàng)目智能化建議 3.8.1建議依據(jù)

區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目配套設(shè)施狀況

表3.8－1：區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目主要樓宇配套 物業(yè)名稱 通訊系統(tǒng) 供暖系統(tǒng) 電梯 供電系統(tǒng) 歐園?北歐印象 寬帶 獨(dú)立供暖 合資 雙路供電

精圖雅苑 每戶預(yù)留2條電話線，寬頻入網(wǎng) 獨(dú)立供暖 富士達(dá) 雙路供電 豐益城市花園（二期）IDD 集中供暖 奧的斯 雙路供電 立恒名苑 IDD 集中供暖 酒店專用3200型奧的斯 雙路供電 蓮馨嘉園 IDD 集中供暖 三菱 單路供電 華源新第 IDD 集中供暖 東芝 雙路供電 翠微生活 寬帶 集中供暖 三菱 雙路供電 蓮香園 IDD 集中供暖 奧的斯 雙路供電 榮豐2008 IDD 獨(dú)立供暖 富士達(dá) 雙路供電 鼎恒新星 電話、寬帶 市政供暖 國(guó)產(chǎn) 雙路供電 盛榮嘉園 電話，寬帶 獨(dú)立供暖 三菱 雙路供電 馨蓮茗苑 IDD 集中供暖 待定 雙路供電 盛鑫嘉園 IDD 集中供暖 合資 雙路供電 西環(huán)景苑 IDD 集中供暖 LG 雙路供電 萬(wàn)方苑 IDD 市政供暖 通力 雙路供電 信德新時(shí)代 寬帶 獨(dú)立供暖 東芝 雙路供電 莊維花園 寬帶 集中供暖 合資 雙路供電 依蓮軒 IDD 集中供暖 合資 雙路供電 蝶翠華庭 IDD 獨(dú)立供暖 東芝 雙路供電 國(guó)電中興嘉園 寬帶 市政供暖 三菱 雙路供電 頤源居(三期)ADSL 市政供暖 日立 雙路供電 恒華國(guó)際（商?。拵?中央空調(diào) 雙路供電 新世華苑 IDD 市政 通力 雙路供電

麗陽(yáng)四季 2條電話線，一個(gè)寬帶接口 集中供暖 LG 雙路供電 朗琴園（二期）寬帶 獨(dú)立供暖 三菱 雙路供電 關(guān)于樓宇配套方面區(qū)域住宅市場(chǎng)中的各項(xiàng)目并無(wú)較大差異，具有普遍性，大多數(shù)項(xiàng)目采用了現(xiàn)今較流行的設(shè)備設(shè)施，如樓宇對(duì)講、智能化系統(tǒng)等。由此看出，在各項(xiàng)目均已提高自身品質(zhì)的情況下，未來(lái)的市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目在產(chǎn)品品質(zhì)上提出了更高的要求。

采用何種采暖方式已成為現(xiàn)今新建社區(qū)的熱門話題，隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，先進(jìn)的采暖方式已在市場(chǎng)中逐步被采用。如目前流行的分戶獨(dú)立式采暖，可自由調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度且不受市政供暖期的限制，得到了易接受新鮮事物的客戶的喜愛(ài)，但總體來(lái)說(shuō)人們對(duì)其性能及使用的安全性仍存在疑問(wèn)，但不會(huì)成為影響客戶選擇住房的因素。

從本區(qū)域的情況來(lái)看，各項(xiàng)目均或多或少運(yùn)用了先進(jìn)的智能化設(shè)備，約44%的項(xiàng)目引入了寬帶通訊系統(tǒng)，但在其他方面如現(xiàn)今比較先進(jìn)的出入口管理系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、防盜及煤氣泄漏自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)等，多數(shù)項(xiàng)目都沒(méi)有全部配備到位。這為本案在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、配套規(guī)劃等方面留下較大的發(fā)揮空間。3.8.2建議內(nèi)容

3.8.2.1住宅小區(qū)的智能化標(biāo)準(zhǔn)

住宅小區(qū)智能化是利用現(xiàn)代化4C（即計(jì)算機(jī)、通訊與網(wǎng)絡(luò)、自控、IC卡）技術(shù)，通過(guò)有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，將多元信息服務(wù)與管理、物業(yè)管理與安防、住宅智能化系統(tǒng)集成，為住宅的服務(wù)與管理提供高科技的智能化手段，以期實(shí)現(xiàn)快捷高效的超值服務(wù)與管理，提供安全舒適的家居環(huán)境。不論在與周邊現(xiàn)有項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)中，還是為了在未來(lái)愈加激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)不敗之地，我們都應(yīng)該在本項(xiàng)目的設(shè)備配置方面加大投入，提高物業(yè)品質(zhì)，為未來(lái)業(yè)主的生活提供便利條件。

住宅小區(qū)的智能化的水平高低與住宅造價(jià)和客戶對(duì)象有相當(dāng)大的關(guān)聯(lián)，為便于小區(qū)智能化的技術(shù)的實(shí)現(xiàn)與實(shí)施應(yīng)用，對(duì)小區(qū)的智能化進(jìn)行技術(shù)分檔。其等級(jí)按投資成本分為高中低三檔，即較高標(biāo)準(zhǔn)（成本約為住宅投資額的1%-2%），普及標(biāo)準(zhǔn)（成本約為6000-8000元/戶）、最低標(biāo)準(zhǔn)（成本約為3000-5000元/戶）。住宅小區(qū)智能化分級(jí)功能設(shè)置見(jiàn)下表：

第四篇：養(yǎng)老院項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)建設(shè)概況及建議

養(yǎng)老院項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)建設(shè)概況及建議

第一節(jié) 合適的開(kāi)發(fā)條件

一、中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)，全國(guó)統(tǒng)計(jì)有1.74億老年人。

二、目前鄭州60歲以上老年人口已達(dá)100萬(wàn)，并且還以3.3%的速度增加，預(yù)計(jì)到2020年鄭州市老年人口總量將達(dá)到135萬(wàn)。

三、國(guó)家對(duì)老年人產(chǎn)業(yè)的支持。胡錦濤總書(shū)記在黨的十七大報(bào)告中三次提到養(yǎng)老保障問(wèn)題，將老年人的“病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)”、“養(yǎng)老保障”、“老齡工作”等突出地提了出來(lái)。這也是建黨以來(lái)黨代會(huì)報(bào)告的首次。病如何醫(yī)，養(yǎng)又如何來(lái)養(yǎng)，這正是我們從事老年事業(yè)的企業(yè)來(lái)講，提供了難得的機(jī)遇。

四、河南省目前尚未真正出現(xiàn)一個(gè)上規(guī)模、上檔次的養(yǎng)老基地。

五、本省市縣老年朋友到鄭州居住。選擇港區(qū)敬老院，是讓老人花最少的錢，實(shí)現(xiàn)既旅游又養(yǎng)老的不二選擇。

六、鄭州現(xiàn)有的良好的人文資源、自然資源、氣候資源等。

七、擁有全國(guó)網(wǎng)絡(luò)用戶近4萬(wàn)人，鄭州客戶2萬(wàn)人，為建設(shè)“鄭州市港區(qū)養(yǎng)老院”提供了良好的入住條件。

八、國(guó)家對(duì)老年產(chǎn)業(yè)的支持，讓老年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有了一個(gè)相對(duì)寬松的發(fā)展環(huán)境。

第二節(jié) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)

一、建設(shè)成為河南省老年朋友的養(yǎng)老的首選基地。

二、建設(shè)成為河南省養(yǎng)老品牌及服務(wù)的典范。

三、發(fā)展成為河南省第一家連鎖經(jīng)營(yíng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

四、依托新鄭黃帝故里，按一縱一橫的宣傳思路，吸引本省中、老年客戶入住。

第三節(jié) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的必要性

一、解決老齡化社會(huì)問(wèn)題的需要：

據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料稱，一個(gè)國(guó)家的老年人口系數(shù)達(dá)到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時(shí)，標(biāo)志著設(shè)個(gè)國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入老年型。目前，我國(guó)60歲以上，標(biāo)志著這個(gè)國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入老年型。目前，我國(guó)60歲以上老年人口已達(dá)1.7億多，占全世界人口的五分之一，占全國(guó)總?cè)丝诘?0%以上。到21世紀(jì)中葉將超過(guò)4億，占全國(guó)總?cè)丝诘?8%，即沒(méi)4個(gè)人中就有一位老人；又預(yù)測(cè)我國(guó)65歲以上老年人數(shù)將從2000年的0.94億（占總?cè)丝诘?.3%）增加到2050年的3.34億（占總?cè)丝诘?2.6%），我國(guó)已成為老齡化速度最快，老年人口最多的國(guó)家。有關(guān)資料顯示，我國(guó)現(xiàn)有2360多萬(wàn)老年人“獨(dú)守空巢”。隨著人口老齡化的來(lái)臨，老年人問(wèn)題已經(jīng)成為一個(gè)世界問(wèn)題，同樣是我國(guó)面臨的一個(gè)嚴(yán)峻問(wèn)題。鄭州市也和全國(guó)一樣老齡化程度為10%以上，所以在鄭州航空港區(qū)建立的敬老院也是為了能夠解決老齡化社會(huì)問(wèn)題的需要。

二、構(gòu)建和諧社會(huì)的需要：

黨中央、國(guó)務(wù)院發(fā)出構(gòu)建和諧社會(huì)的口號(hào)。鄭州市委、市政府也提出建設(shè)“和諧社會(huì)”的要求。如果老齡化問(wèn)題解決不好，和諧社會(huì)的目標(biāo)就難以實(shí)現(xiàn)。尊老愛(ài)幼是我們中華民族的光榮傳統(tǒng)，新建的航空港區(qū)敬老院，將成為鄭州市的弱勢(shì)老人，孤兒等提供了一個(gè)“老有所養(yǎng)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂(lè)”的好場(chǎng)所，不僅使老年人晚年生活豐富多彩、快樂(lè)幸福，也成為孤兒等困難弱勢(shì)群體提供一個(gè)溫暖幸福的大家庭，使其在這個(gè)充滿愛(ài)和溫暖的大家庭里健康成長(zhǎng)。這必然對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)起到積極地促進(jìn)作用。

三、加快社會(huì)福利事業(yè)發(fā)展的需要：

鄭州航空港區(qū)敬老院項(xiàng)目實(shí)施后，將徹底改變?cè)械木蠢显涸O(shè)備陳舊、環(huán)境較差等這一狀況，將擴(kuò)大收養(yǎng)、收治規(guī)模，完善服務(wù)功能，亮化美化生活環(huán)境，切實(shí)解決鄭州市港區(qū)弱勢(shì)群體生活困難，充分發(fā)揮社會(huì)保障作用，更好的履行“上為黨和政府分憂，下為人民群眾解愁”的服務(wù)宗旨。作為我區(qū)一所規(guī)模較大的綜合性社會(huì)福利結(jié)構(gòu)，將在社會(huì)保障體系中發(fā)揮較為重要的作用。

二、項(xiàng)目建設(shè)概況

1、擬定項(xiàng)目名稱：鄭州航空港區(qū)敬老院

2、擬定籌建資金投入企業(yè)名稱：河南省合融投資有限公司

3、擬定項(xiàng)目地點(diǎn)：鄭州航空港區(qū)

4、項(xiàng)目用地：商住出讓用地

5、擬定項(xiàng)目?jī)?nèi)容：

居住樓、辦公綜合樓（休閑娛樂(lè)文化中心、康復(fù)護(hù)理中心、老年棋牌室、門診部、康復(fù)中心、洗衣房）以及田地勞作區(qū)和牧場(chǎng)勞作區(qū)。

6、建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模：占地 約120 畝

7、建筑總面積：15000平方米

8、綠化總面積：27600平方米

9、田地勞作區(qū)和牧場(chǎng)勞作區(qū)面積：24360平方米

10、戶型結(jié)構(gòu)：小戶型，面積25-90平方米

11、規(guī)劃房間: 800套（不含公共娛樂(lè)休閑設(shè)施用房面積）

三、項(xiàng)目投資估計(jì)與資金籌措

1、投資估計(jì)：項(xiàng)目建設(shè)總投資為1．2億。

2、資金的籌措 1）自籌資金進(jìn)入 2）政策扶持支持

四、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容

鄭州航空港區(qū)敬老院是鄭州航空港區(qū)管委會(huì)預(yù)期建設(shè)的一所集供養(yǎng)、代養(yǎng)、收治、康復(fù)、防治為一體的多功能、社會(huì)化、開(kāi)放式的綜合性福利事業(yè)窗口單位。建設(shè)內(nèi)容主要包括居住樓、辦公綜合樓（休閑娛樂(lè)文化中心、康復(fù)護(hù)理中心、老年棋牌室、門診部、康復(fù)中心、洗衣房）、污水處理系統(tǒng)、園林綠化以及田地勞作區(qū)和牧場(chǎng)勞作區(qū)等。預(yù)計(jì)設(shè)計(jì)床位 1600 張。

第一章 敬老院的總平面布置

一、項(xiàng)目平面布置原則

1）結(jié)合選址現(xiàn)狀，合理布局； 2）根據(jù)福利服務(wù)中心的功能特點(diǎn)，按功能分區(qū)；

3）滿足工作生活需要，盡量縮短電力、供（排）水管線，降低成本； 4）滿足消防要求，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范，節(jié)約能源； 5）合理進(jìn)行綠化建設(shè)，以達(dá)到減少污染、美化環(huán)境的目的； 6）適當(dāng)預(yù)留建設(shè)用地，確保福利服務(wù)中心可持續(xù)發(fā)展。

二、項(xiàng)目的基址

該項(xiàng)目用地面積約120畝；可以分為東西兩個(gè)大的區(qū)域，西邊為居住區(qū)，有居住樓6棟，辦公綜合樓1棟，醫(yī)療服務(wù)及其他配樓3棟，其余的則為道路和活動(dòng)場(chǎng)地以及園林綠化等；東邊為勞作區(qū)，可以分為田地勞作和牧場(chǎng)勞作等。整體規(guī)劃科學(xué)，布局合理，功能明確，便于管理。

第二章 項(xiàng)目的區(qū)域配套服務(wù)功能

一、健身生產(chǎn)區(qū)：

這是老年敬老院的文化核心部分，在建設(shè)老年敬老院中首先提出來(lái)的，它和康復(fù)護(hù)理中心一樣重要?？祻?fù)護(hù)理中心是解決居住在老年公寓的老年朋友就醫(yī)、康復(fù)護(hù)理的問(wèn)題。但是在健身生產(chǎn)區(qū)，老年人可以親自動(dòng)手種植自己喜歡的蔬菜，養(yǎng)殖自己喜歡的動(dòng)物，這對(duì)于老年人來(lái)說(shuō)是很好的休息方法和療養(yǎng)方法，可以稱之為園藝療法。

二、餐廳：

民以食為天，就餐是會(huì)所必備的功能，目前設(shè)置有兩類功能：

1、打造特色生態(tài)餐廳，滿足老年人對(duì)飲食的不同要求；

2、按社會(huì)性養(yǎng)老家庭化的指導(dǎo)思想，為居住在老年敬老院的老年朋友提供有償送餐服務(wù)，解決老年人不方便做飯菜的需求，實(shí)現(xiàn)按需送餐服務(wù)。

三、休閑娛樂(lè)設(shè)施：

健身房、桌球室、乒乓球、棋牌室、麻將室、閱覽室、KTV、扶老上網(wǎng)教科室、茶吧等。

四、醫(yī)療設(shè)施：

衛(wèi)生室或診所應(yīng)為每位老人建立病歷檔案，詳細(xì)記載老人健康狀況和疾病治療情況。醫(yī)務(wù)人員要每天查房，及時(shí)了解老人的健康狀況。

敬老院每年為老人檢查身體1次，對(duì)患大病的老人做到早發(fā)現(xiàn)、早治療。經(jīng)常組織老人進(jìn)行健康教育和自我保健、自我護(hù)理知識(shí)的學(xué)習(xí)，以及常見(jiàn)病、多發(fā)病的自我防治和老年?duì)I養(yǎng)學(xué)的學(xué)習(xí)。

五、老年交友俱樂(lè)部：

居住在老年養(yǎng)老院的老年朋友，我們分為兩類：一類是年齡還不大，身體健康、精力充沛的，第二類是到老年公館康復(fù)養(yǎng)老的，不管是哪類，我們都會(huì)經(jīng)常性的組織各類互動(dòng)性活動(dòng)，來(lái)使居住在老年公館的朋友們不覺(jué)得孤單，因?yàn)槲覀兡贻p人就在他們身邊。

第三章 建筑的設(shè)計(jì)

本工程設(shè)計(jì)項(xiàng)目主要有公寓樓、辦公綜合樓（休閑娛樂(lè)文化中心、康復(fù)護(hù)理中心、老年棋牌室、門診部、康復(fù)中心、洗衣房、門診部、變配電室、鍋爐房、門衛(wèi)等）。建筑平面功能區(qū)分合理，符合國(guó)家規(guī)范的要求，立面造型美觀大方。

第四章 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

1、自然條件：本地區(qū)基本風(fēng)壓0.35KN/m2基本雪壓0.2 KN/m2，地震基本烈度為8度，最大凍土深度115厘米，場(chǎng)地類別為Ⅱ類。

2、設(shè)計(jì)要求建筑物安全等級(jí)均為二級(jí)，根據(jù)國(guó)家地震局地震烈度區(qū)劃圖及有關(guān)文件確定為8度地震區(qū)，結(jié)構(gòu)均按8度抗震設(shè)防。

第五章 組織、工作體系和定員

鄭州航空港區(qū)南區(qū)敬老院設(shè)置床位1600張，配備管理人員及醫(yī)護(hù)人員240人。健全敬老院管理制度和提高供養(yǎng)對(duì)象的生活水平，做到硬件、軟件兩手抓。

首先是加強(qiáng)福利服務(wù)中心管理制度建設(shè)，致力建設(shè)精神文明窗口，達(dá)到“四個(gè)一”：即選配一名有文化、善管理、熱心服務(wù)的主任；組織一支適應(yīng)老年人、孤兒服務(wù)的志愿者隊(duì)伍；制定一套規(guī)范的管理制度；建立一個(gè)完整的檔案冊(cè)。統(tǒng)一制定一套規(guī)章制度，進(jìn)一步規(guī)范服務(wù)中心的管理。

第六章 項(xiàng)目的投資估算

項(xiàng)目的建設(shè)投資估算：

項(xiàng)目概算總投資1.2億元，其中： 土建安裝工程費(fèi) 5398.8萬(wàn)元 道路廣場(chǎng)費(fèi)用 912.6萬(wàn)元 綠化費(fèi)用 2239.5萬(wàn)元 設(shè)備設(shè)施費(fèi)用 2549.1萬(wàn)元

第七章 項(xiàng)目建投的實(shí)施分期

一期工程為首先滿足供養(yǎng)老人吃住樂(lè)的綜合復(fù)合樓，建筑面積約6000平米，二期為與其配套的功能性設(shè)施用房及道路鋪設(shè)園林綠化，三期為高消費(fèi)要求的老人建造的個(gè)性公寓及配套的服務(wù)建筑。

項(xiàng)目跟進(jìn)情況：

目前我公司與港區(qū)社會(huì)事業(yè)局主要負(fù)責(zé)此事領(lǐng)導(dǎo)已多次積極磋商進(jìn)入實(shí)質(zhì)性談判，但是關(guān)于土地面積一直不能達(dá)成共識(shí)，原因?yàn)橹案蹍^(qū)規(guī)劃面積為79畝，實(shí)際占地面積50.1畝。如果僅為港區(qū)供養(yǎng)老人居住已綽綽有余，但按港區(qū)要求要建設(shè)發(fā)展一個(gè)高規(guī)格、高標(biāo)準(zhǔn)、上規(guī)模的20年不落后的并有企業(yè)自投并能良性運(yùn)轉(zhuǎn)的現(xiàn)代化養(yǎng)老院，就目前規(guī)劃占地面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求，理由如下：

1.從項(xiàng)目投資的角度來(lái)講

根據(jù)國(guó)家養(yǎng)老院建設(shè)規(guī)范規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)及結(jié)合港區(qū)本地發(fā)展需求，20年不落后的基本要求本項(xiàng)目現(xiàn)設(shè)計(jì)規(guī)劃床位1600個(gè)，總投資12000萬(wàn)元，經(jīng)計(jì)算項(xiàng)目的投資回收期長(zhǎng)達(dá)50年，較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)會(huì)處于虧損狀態(tài)。按目前我公司規(guī)劃、設(shè)計(jì)規(guī)模檔次、運(yùn)營(yíng)成本計(jì)算每床位每月成本費(fèi)為1800元∕月〃床（建設(shè)折舊費(fèi)500元∕月〃床；伙食費(fèi)600元∕月〃床；護(hù)理費(fèi)600元∕月〃床；管理費(fèi)100元∕月〃床。）；利潤(rùn)平衡點(diǎn)即每人每月1800元。首先目前供養(yǎng)老人62人X 1800元∕月〃床=111600元，但政府每月僅承擔(dān)400元∕人X62人=24800元的費(fèi)用，我公司每月因供養(yǎng)老人要虧損9.92萬(wàn)元，每年僅供養(yǎng)老人虧損104.16萬(wàn)元，另外目前根據(jù)港區(qū)的消費(fèi)水平來(lái)衡量，每床每月最多能承受1500元—1800元，也就是說(shuō)僅能維持自身消費(fèi)，或有小幅虧損，暫時(shí)不能彌補(bǔ)供養(yǎng)老人虧空部分。

2．從規(guī)劃建設(shè)角度來(lái)講

《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB 50180－93）(2002 年版）中關(guān)于公共服務(wù)設(shè)施各項(xiàng)目的設(shè)置規(guī)定，養(yǎng)老院每床位建筑面積應(yīng)大于或等于40㎡，據(jù)此僅1600張床位建筑面積就應(yīng)達(dá)到64000平方米，建設(shè)所需土地至少應(yīng)為120畝。而目前規(guī)劃土地面積為79畝，實(shí)際可用面積僅為51畝，用地面積距離國(guó)家要求懸殊太大，難以滿足建設(shè)上規(guī)模、上檔次的養(yǎng)老基地的需要。

3．從養(yǎng)老院的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)和可持續(xù)發(fā)展的角度來(lái)講

養(yǎng)老院是集收養(yǎng)、收治、康復(fù)、防治為一體的多功能、社會(huì)化、開(kāi)放式的綜合性福利事業(yè)單位，是慈善事業(yè)，其經(jīng)營(yíng)在國(guó)際上通常是由慈善機(jī)構(gòu)援助，或者政府直接撥款。為實(shí)現(xiàn)本區(qū)養(yǎng)老事業(yè)快速、健康發(fā)展，減輕政府負(fù)擔(dān)，為老人提供更加舒適的養(yǎng)老環(huán)境，本著以院養(yǎng)院、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的思想，本公司將在確保養(yǎng)老院正常經(jīng)營(yíng)的前提下，充分開(kāi)發(fā)養(yǎng)老院的商業(yè)項(xiàng)目，增加收入，補(bǔ)貼養(yǎng)老院。

4．建議

建議增加建設(shè)用地，一方面解決養(yǎng)老院用地緊張的困境，另一方面亦可適當(dāng)增加商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)展，減輕公司負(fù)擔(dān)，確保養(yǎng)老院的正常經(jīng)營(yíng)和良性發(fā)展。

第五篇：最新公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)員工的辭職報(bào)告

尊敬的領(lǐng)導(dǎo)：

我很遺憾自己在這個(gè)時(shí)候向公司正式提出辭職，最新公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)員工的辭職報(bào)告。

來(lái)到**公司也快兩年了，正是在這里我開(kāi)始踏上了社會(huì)，完成了自己從一個(gè)學(xué)生到社會(huì)人的轉(zhuǎn)變。有過(guò)歡笑，有過(guò)收獲，也有過(guò)淚水和痛苦。公司平等的人際關(guān)系和開(kāi)明的工作作風(fēng)，一度讓我有著找到了依靠的感覺(jué)，在這里我能開(kāi)心的工作，開(kāi)心的學(xué)習(xí)。

然而工作上的毫無(wú)成熟感總讓自己彷徨。記得胡總曾說(shuō)過(guò)，工作上如果兩年沒(méi)起色就該往自己身上找原因了?；蛟S這真是對(duì)的，由此我開(kāi)始了思索，認(rèn)真的思考。盡管我一思考，上帝便會(huì)發(fā)笑，但這笑帶著一絲苦澀，思考的結(jié)果連自己都感到驚訝――或許自己并不適合軟件開(kāi)發(fā)這項(xiàng)工作。否定自己讓自己很痛苦，然而人總是要面對(duì)現(xiàn)實(shí)的，自己的興趣是什么，自己喜歡什么，自己適合做什么，這一連串的問(wèn)號(hào)一直讓我沮喪，也讓我萌發(fā)了辭職的念頭，并且讓我確定了這個(gè)念頭，辭職報(bào)告《最新公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)員工的辭職報(bào)告》?；蛟S只有重新再跑到社會(huì)上去遭遇挫折，在不斷打拼中去尋找屬于自己的定位，才是我人生的下一步選擇。從小到大一直過(guò)得很順，這曾讓我驕傲，如今卻讓自己深深得痛苦，不能自拔，也許人真的要學(xué)會(huì)慢慢長(zhǎng)大。

我也很清楚這時(shí)候向公司辭職于公司于自己都是一個(gè)考驗(yàn)，公司正值用人之際，XX項(xiàng)目啟動(dòng)，所有的前續(xù)工作在公司上下極力重視下一步步推進(jìn)。也正是考慮到公司今后在這個(gè)項(xiàng)目安排的合理性，本著對(duì)公司負(fù)責(zé)的態(tài)度，為了不讓公司因我而造成的決策失誤，我鄭重向公司提出辭職。我想在項(xiàng)目還未正式啟動(dòng)開(kāi)始之前，公司在項(xiàng)目安排上能做得更加合理和妥當(dāng)。長(zhǎng)痛不如短痛，或許這對(duì)公司對(duì)我都是一種解脫吧。

能為公司效力的日子不多了，我一定會(huì)把好自己最后一班崗，做好項(xiàng)目開(kāi)始前的屬于自己的所有工作，盡力讓項(xiàng)目做到平衡過(guò)渡。

離開(kāi)這個(gè)公司，離開(kāi)這些曾經(jīng)同甘共苦的同事，很舍不得，舍不得領(lǐng)導(dǎo)們的譐譐教誨，舍不得同事之間的那片真誠(chéng)和友善。

也愿公司在今后的工作中發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，祝愿公司興旺發(fā)達(dá)!

辭職人：