第一篇：2013江門樓市年終總結(jié)

2013江門樓市年終總結(jié)

1-11月樓價(jià)6398元50萬元購買力一年縮水一

間房

日期：[2013年12月27日] 版次：[JB12] 版名：[樓市關(guān)注] 稿源：[南方都市報(bào)]

2013年即將過去，回首這一年來江門的樓市，樓價(jià)雖然不似一線城市快速飛漲，然而，多個(gè)城市綜合體扎堆亮相、大型發(fā)展商陸續(xù)拿地扎根、商業(yè)巨頭上演雷厲風(fēng)行的“萬達(dá)速度”??讓江門樓市呈現(xiàn)風(fēng)起云涌的態(tài)勢。與此同時(shí)，1-11月一手住宅加權(quán)平均價(jià)達(dá)到6398元/平方米，同比去年漲幅達(dá)到13.5%，對于本地的剛需購買者來說，同樣是50萬元，去年尚能買到90平方米，今年只能買79平方米，相當(dāng)于少了一間房。

算一算

50萬元去年能買90平方米 今年只能買79平方米

從數(shù)字上來看，1-11月蓬江、江海一手住宅加權(quán)均價(jià)為6398元/平方米，而去年同期一手住宅加權(quán)均價(jià)約為5635元/平方米，對比之下，一年時(shí)間，樓價(jià)上漲了763元，和一線城市動(dòng)輒上千漲幅相比，或許不夠驚人，然而對于江門來說，未來剛需客購房壓力將更大。

樓市均價(jià)的上漲意味著什么，去年50萬元即可買到一套90平方米的房子，而今年同樣的支出，只能買到79平方米，縮水的11平方米，相當(dāng)于一個(gè)小房間的面積。

“今年沒買房，又白干一年”

樓價(jià)的上漲，購房者的壓力也在攀升。同樣是90平方米的房子，去年同期總價(jià)約為50萬元，而今年的總價(jià)卻去到57萬元。對于工薪一族來說，這7萬元很可能需要夫妻雙方共同努力一年才能存到。所以知名地產(chǎn)人余英那句“今年沒買房，又白干一年”的名言，在江門市場得到了最好的體現(xiàn)。

找亮點(diǎn)

亮點(diǎn)1 新興板塊當(dāng)選成交主力

北新區(qū)已成為江門市民置業(yè)投資的首選區(qū)域。過去一年，這個(gè)板塊新盤疊出。其中益丞帝豪居1-11月售出499套單位，成交面積55213平方米，躋身重點(diǎn)監(jiān)控樓盤成交套數(shù)第四名。日前記者實(shí)地踩盤，樓盤銷售告知帝豪居僅剩兩套單位在售，整個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入收官階段。

此外，鳳山水岸、星匯名庭、上城摩卡園、五邑碧桂園等北新區(qū)樓盤，都是市場重點(diǎn)關(guān)注樓盤，成交量占比均在重點(diǎn)監(jiān)控樓盤前15名以內(nèi)，成交均價(jià)從6000-9000元/平方米，而精裝發(fā)售的上城摩卡園，單價(jià)更是直逼萬元。

除此以外，江海區(qū)及濱江新區(qū)均有不錯(cuò)的表現(xiàn)，保利大都會、海倫灣、天鵝灣等都是市場上比較優(yōu)質(zhì)的樓盤，濱江新區(qū)成交均價(jià)約為6000-8000元/平方米，江海區(qū)則約為5000-6000元/平方米。

亮點(diǎn)2 品牌開發(fā)商項(xiàng)目相繼開售

2013年，各大品牌發(fā)展商在江門繼續(xù)深耕，萬達(dá)、奧園、城建、保利、碧桂園、恒大等房產(chǎn)巨鱷旗下項(xiàng)目陸續(xù)推出。奧園江門營銷總監(jiān)陳志炎表示，大公司的品牌優(yōu)勢，使得今年的江門樓市量價(jià)都有所提升。

而一貫以速度為先的萬達(dá)廣場，今年1月拿地，4月項(xiàng)目奠基，5月面市，繼而開售，依然在江門上演經(jīng)典的“萬達(dá)速度”。

亮點(diǎn)3 城市綜合體扎堆亮相

在過去一年，“城市綜合體”算是江門樓市一個(gè)熱門詞。北新區(qū)的三大城市綜合體———萬達(dá)廣場、奧園益丞國際廣場、匯悅城三個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)亮相，形成鼎立之勢，構(gòu)架北新區(qū)未來商業(yè)圈。

而位于濱江新區(qū)的保利大都會，作為保利地產(chǎn)進(jìn)駐江門首個(gè)樓盤，來勢同樣比較猛，截至11月份，保利大都會成交面積超過80000平方米，市場份額頗高。

城市綜合體陸續(xù)面市，助力江門新城區(qū)配套升級，正好填補(bǔ)了北新區(qū)、濱江新區(qū)配套上的不足。

亮點(diǎn)4 商用物業(yè)集中上市

過去一年，江門的商業(yè)地產(chǎn)市場迸發(fā)，多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目集中上市，引發(fā)市民的投資熱情。江門奧園營銷總監(jiān)陳志炎認(rèn)為，綜合體相繼開售，公寓、商鋪、寫字樓的推出，填補(bǔ)了江門樓市的空白。而超大shoppingm all對于江門可以說是一種新的產(chǎn)品，未來將改變市民的消費(fèi)方式。

此外，陳志炎認(rèn)為，現(xiàn)在進(jìn)駐江門的企業(yè)越來越多，對于寫字樓的管理以及安全，都有更高的要求，而高端寫字樓這些產(chǎn)品也是市場所需求。

樓市預(yù)測

住宅價(jià)升 商業(yè)量降

江門奧園營銷總監(jiān)陳志炎表示，今年大品牌商項(xiàng)目集中開售，樓價(jià)有大約10%的上升。明年住宅預(yù)計(jì)成交量和今年年底基本持平，價(jià)格或會有所上升；商業(yè)方面，由于今年各大項(xiàng)目已被市場消化了許多，明年商業(yè)項(xiàng)目將以招商為主，成交量將有所下降。

而區(qū)域上，陳志炎最看好濱海新區(qū)板塊，江門大勢向北發(fā)展，濱江新區(qū)是江門銜接珠三角最重要的位置，可以說是“靚地”。雖然老城區(qū)進(jìn)行三舊改造，但硬件設(shè)施的制約，速度跟不上新區(qū)的發(fā)展，江門向北發(fā)展已經(jīng)是一種必然的趨勢。

樓盤風(fēng)云榜

速度之最——— 萬達(dá)廣場

發(fā)展商：萬達(dá)集團(tuán)

位置：蓬江區(qū)發(fā)展大道北側(cè)(五邑華僑廣場北面)產(chǎn)品類型：公寓、寫字樓、商鋪

今年1月份，萬達(dá)拿下江門核心位置的地塊，隨后4月份萬達(dá)廣場奠基，5月開放銷售中心。從心碼工作室監(jiān)控的數(shù)據(jù)看到，6月份萬達(dá)廣場開始有成交記錄，截至11月份，萬達(dá)廣場錄得941套成交，成為成交套數(shù)最多的樓盤，創(chuàng)造月均大約157套成交的紀(jì)錄。目前，萬達(dá)廣場SO H O公寓基本售罄，現(xiàn)時(shí)主推寫字樓產(chǎn)品，據(jù)銷售透露，萬達(dá)廣場寫字樓產(chǎn)品均價(jià)大約為1.1萬元/平方米起，目前正接受認(rèn)籌，具體價(jià)格還待開售時(shí)方知。

萬達(dá)廣場“旋風(fēng)式”進(jìn)入江門，從拿地到開售，再次創(chuàng)造“萬達(dá)傳奇”。究其受到歡迎的原因是，萬達(dá)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)多年，實(shí)力過硬，形成品牌效應(yīng)；其次，江門商業(yè)項(xiàng)目欠缺，各大綜合體的開發(fā)及開售，填補(bǔ)了江門商業(yè)投資的空白。

規(guī)模之最——— 保利大都會

發(fā)展商：保利地產(chǎn)

位置：蓬江區(qū)濱江新區(qū)啟動(dòng)區(qū)

產(chǎn)品類型：洋房、別墅、商鋪

作為保利地產(chǎn)進(jìn)駐江門首個(gè)項(xiàng)目，保利大都會定位較高，是拉動(dòng)濱江新區(qū)發(fā)展的引擎項(xiàng)目，通過興建綜合體，出產(chǎn)多種物業(yè)類型，打造江門城市北部的副中心。

項(xiàng)目開售以來，勁頭較足，1-11月成交面積高達(dá)80858平方米，為蓬江、江海兩區(qū)的樓盤成交面積之最。而保利出品的住宅產(chǎn)品，價(jià)位在蓬江區(qū)也屬上游。據(jù)了解，保利大都會全新產(chǎn)品250-320平方米大花園別墅即將推出。身價(jià)之最——— 奧園外灘

發(fā)展商：奧園集團(tuán)

位置：蓬江區(qū)濱江大道西江邊(海事局對面)產(chǎn)品類型：洋房、公寓、獨(dú)棟商鋪

奧園外灘雖然沒有上成交榜，但其獨(dú)特的產(chǎn)品，以及較高的身價(jià)，還是值得一提。項(xiàng)目位于江門濱江大道體育中心旁，擁有3公里西江景觀，南面緊鄰五邑高爾夫，自然環(huán)境得天獨(dú)厚。

項(xiàng)目于今年5月份面市，截至11月，總共成交69套商鋪，成交面積6005平方米，成交均價(jià)18452元/平方米。目前全新二期望江獨(dú)棟商業(yè)100-700平方米已經(jīng)開售。

說其獨(dú)特，奧園外灘推售的商鋪為市場少有，全部為獨(dú)棟商墅，1-3層可獨(dú)立分開使用，功能多變，聚合別墅、寫字樓、飲食、娛樂、攝影、體育、教育等功能。且緊靠西江，擁有難得的江景資源，旨在打造江門的“外灘”。

采寫：南都見習(xí)記者 韓碧英

第二篇：2004年廣州樓市總結(jié)

2004年廣州樓市總結(jié)

副標(biāo)題：

作者：廣州經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司 文章來源：本站原創(chuàng) 點(diǎn)擊數(shù)：219 更新時(shí)間：2005-01-29

2004年樓市總結(jié)

（撰文：廣州經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司

市場調(diào)研部）

品質(zhì)提高等因素推動(dòng)2004年廣州房價(jià)回升

在年初的一片“喊漲聲”中，今年廣州住宅價(jià)格終于“止跌回升”，迎來了久違的“春天”。廣州原八區(qū)住宅成交均價(jià)一路走高，增長速度喜人。第三季度八區(qū)住宅成交均價(jià)更是突破5500元/平方米，比去年同期增長了10.4%。

在原八區(qū)住宅成交均價(jià)的帶動(dòng)下，廣州市住宅的成交價(jià)格由第一季度開始一直保持穩(wěn)定的增長勢頭。第三季度廣州全市住宅成交均價(jià)為4825元/平方米，比去年同期增長16.8%。

今年樓價(jià)的一路走高在年頭似乎已經(jīng)有跡可尋。政策、市場需求、產(chǎn)品品質(zhì)提升等因素，為今年廣州樓價(jià)的增長提供了充分條件。

今年1月在二沙島舉行的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)峰會上，八大發(fā)展商都不約而同地說“今年廣州樓價(jià)一定上漲！”。率先提價(jià)的是越秀城建集團(tuán)，合生、富力、保利、中海聲言跟進(jìn)，提價(jià)的主因是建材漲價(jià)和大發(fā)展商企業(yè)品牌的支撐；錦繡香江、廣州雅居樂、星河灣、南奧等發(fā)展商也隨之升價(jià)。在占市場份額超過1/3的品牌發(fā)展商的推動(dòng)下，今年廣州房價(jià)“果然”穩(wěn)步上揚(yáng)。此舉不禁讓人聯(lián)想到品牌發(fā)展商聯(lián)手托市，催谷市場。

今年一系列政策陸續(xù)實(shí)施，對廣州樓價(jià)的上漲也起著推波助瀾的作用。其中“2005年1月1日起土

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清、'8.31'大限、9年來央行首次加息”三大政策對廣州樓市影響較大。一次性繳清土地出讓金或地價(jià)和“8.31”大限的政策相繼出臺后，在提高房地產(chǎn)開發(fā)的門檻的同時(shí)不少實(shí)力不濟(jì)的發(fā)展商被“洗”出廣州房地產(chǎn)市場，市場的優(yōu)勝劣汰的發(fā)展趨勢日益明顯。而對實(shí)力較強(qiáng)的發(fā)展商來說，兩大政策的出臺無疑是增加了其開發(fā)成本。央行加息，加上之前銀行緊縮銀根，這對發(fā)展商提出更高的要求。三大政策的實(shí)施，間接推動(dòng)廣州房價(jià)上漲。

綜觀今年廣州房地產(chǎn)市場，中高檔樓盤占了大半江山，低檔樓盤幾乎“銷聲匿跡”。因此，中低價(jià)的住宅供應(yīng)成交有所下降，而高檔住宅的供應(yīng)和成交則不斷增長。中高檔住宅市場成交活躍，拉動(dòng)廣州樓價(jià)的不斷上升。

今年廣州住宅產(chǎn)品市場無論是戶型還是品質(zhì)都有一定的提升。目前，帶500-600元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)的住宅在廣州住宅市場上已難見蹤影，超過1000元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)的住宅隨處可見。這“質(zhì)”的提升，也是建筑成本的增加。而且年初建材價(jià)格的上漲，以至新建住宅成本上升。所謂“羊毛出在羊身上”，發(fā)展商為了確保利潤，廣州住宅的價(jià)格也隨著成本上升而上升。

廣州經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，消費(fèi)者購買力增強(qiáng)。申亞、地鐵五號線的動(dòng)工等各種利好消息不斷，消費(fèi)者的購房欲增強(qiáng)。而且國內(nèi)目前部分行業(yè)出現(xiàn)投資過熱的現(xiàn)象，投資物業(yè)需求旺盛。這也是廣州住宅價(jià)格上漲的原因之一。

創(chuàng)新產(chǎn)品

通過激烈市場競爭，不但使市場上的產(chǎn)品越來越價(jià)廉物美，還能滿足不同層次消費(fèi)者的需求。房地產(chǎn)的產(chǎn)品也從過去傳統(tǒng)的幾廳幾房、別墅等，逐漸融入新產(chǎn)品，如躍式、錯(cuò)層、復(fù)式等。房地產(chǎn)發(fā)展的過程就是不斷滿足消費(fèi)者居住需要的過程。房地產(chǎn)的創(chuàng)新產(chǎn)品是市場競爭下的產(chǎn)物，以前的新產(chǎn)品到現(xiàn)在已經(jīng)成為普及物。體現(xiàn)人居環(huán)境水平的戶型設(shè)計(jì)不斷推陳出新，令今年的樓市精彩不斷。

入戶花園 走俏樓市

今年來，廣州不少樓盤紛紛推出了帶“入戶花園”的創(chuàng)新產(chǎn)品。從近郊及遠(yuǎn)郊的大型樓盤到市中心區(qū)的樓盤甚至珠江新城CBD商貿(mào)旺區(qū)內(nèi)的豪宅和位于濱江東“豪宅一條街”內(nèi)的頂級豪宅，無不將“入戶花園”作為一大“賣點(diǎn)”大肆炒作。從市場反應(yīng)看，帶“入戶花園”的創(chuàng)新產(chǎn)品不僅備受發(fā)展商垂青，更獲得消費(fèi)者的廣泛追捧，據(jù)了解，目前在廣州房地產(chǎn)市場，所有推出有“入戶花園”創(chuàng)新產(chǎn)品的樓盤銷售業(yè)績普遍較佳；不僅樓盤俏銷，銷售價(jià)格也令人看好?！叭霊艋▓@”走俏廣州樓市已是不爭之事實(shí)?！叭霊艋▓@”創(chuàng)新戶型新產(chǎn)品的走俏，印證著廣州人居住觀念開始從以前“局限于簡單的居住功能”向“注重居住的質(zhì)量與享受”轉(zhuǎn)變。

三錯(cuò)層營造了住別墅的感覺

在創(chuàng)新戶型中，尤以增加了設(shè)計(jì)新元素的入戶花園最為走俏，而三錯(cuò)層的設(shè)計(jì)也是樓市受關(guān)注的新戶型。在嚴(yán)控別墅用地以后，大戶型洋房的設(shè)計(jì)趨勢讓消費(fèi)者擁有住洋房也有住別墅的感覺，而三錯(cuò)層的戶型設(shè)計(jì)通過空間的多重變換達(dá)到了這一目的。采用三錯(cuò)層的設(shè)計(jì)的以雍景豪園天鵝62、廣州雅居樂上善若水組團(tuán)和城啟天鵝灣的230平方米的單位為代表。

從雍景豪園天鵝62的戶型圖可以看到，三錯(cuò)層設(shè)計(jì)是讓動(dòng)靜功能分區(qū)更加明顯，同時(shí)也增加了私密性，令室內(nèi)空間更多變化。而在空間布局則是將客廳挑高，配以大面積觀賞玻璃窗，增加了多重空間的觀賞性。天鵝62的下沉式餐廳和首層客廳上下相隔半層，配有景觀陽臺，與餐廳、廚房同處一層的兩個(gè)客房都可觀賞到室外園景。三層則是主人房，加上一個(gè)臥室和一個(gè)多功能室，也可以將臥室設(shè)計(jì)成嬰兒房，這樣整個(gè)居室主客分區(qū)分明，私密性極高。與天鵝62比較，天鵝灣三層疊式最大的不同是二三層之間多了一個(gè)夾層空間，業(yè)主可以用來做儲存間或工人房。

政策法規(guī)

從2003年的121文件、18號文件到2004年3月的提高存款準(zhǔn)備金率，4月的提高開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的資本金，央行再次提高存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，8月的土地大限，再到9月銀監(jiān)會的《房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》的實(shí)施……中央政府及廣州市地方政府開始加大宏觀調(diào)控的力度，出臺了一系列金融和土地政策，對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了巨大的影響。這里，對2004年實(shí)施的幾個(gè)主要政策對廣州房地產(chǎn)的影響進(jìn)行分析：

加息

在過去連續(xù)9年減息的基礎(chǔ)上進(jìn)行的宏觀調(diào)控，這是我國10年來首次利率上調(diào)。表現(xiàn)國家行政由宏觀調(diào)控手段轉(zhuǎn)向市場金融手段，進(jìn)一步調(diào)控投資過熱和通脹的決心。此次調(diào)息，自2004年10月29日正式執(zhí)行。中央人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率，并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。其中，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的1.98%提高到2.25%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.58%。

雖然，這次加息并不止是為了針對房地產(chǎn)行業(yè)，但它卻對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了巨大的影響。對于整個(gè)房地產(chǎn)市場來說，它有利于擠壓房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，而其主要影響力表現(xiàn)在對買賣雙方上：

買家：一方面，廣州的房地產(chǎn)投資熱不及北京、上海等地，相應(yīng)減少泡沫危急，但據(jù)悉，目前廣州市場上購買一手房的買家有90%的付款方式選擇了銀行貸款，即使此次加息的幅度不大，但仍然使一些買家打消置業(yè)念頭；另一方面，它也使一些投資者選擇規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，等待政策的進(jìn)一步變化；

賣家：首先，它有利于行業(yè)的重新洗牌，使一些負(fù)債率高的開發(fā)商出局；其次，它加大了土地開發(fā)的成本，將可能導(dǎo)致廣州樓價(jià)的進(jìn)一步上揚(yáng)；再次，它有利于開發(fā)商通過其它的融資渠道獲得資金。

“8.31大限”

針對自2003年下半年以來，固定資產(chǎn)投資增長過快、新開工項(xiàng)目過多、在建規(guī)模過大，投資膨脹等問題，中央進(jìn)一步通過行政手段，加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控。2004年3月，國土資源部和監(jiān)察部頒發(fā)《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，即71號令，明確“8.31”大限。規(guī)定：“在2004年8月31日前將歷史遺留問題界定并處理完畢”，各省區(qū)市不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性國有土地使用權(quán)，所有的經(jīng)營性土地都將采用公開交易的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

相對于外省，面對“8.31”大限，廣州樓市顯得比較平靜。早在1997年，廣州就出臺了《廣州市閑置土地處理辦法》，對已審批但未辦理出讓手續(xù)的過期案件進(jìn)行清理，后又經(jīng)過多次修訂及整理執(zhí)行工作。僅2003年6月至2004年6月，經(jīng)政府調(diào)查、取證已認(rèn)定的閑置土地926宗、面積35.7平方公里。因此，面對此次全國范圍的實(shí)際操作性收地力度，對發(fā)展商心理的波動(dòng)并不是太大。但仍然可以看到這一政策對廣州樓市的影響：規(guī)范土地供應(yīng)市場，減少政府腐??；土地進(jìn)入市場程序，增強(qiáng)透明度，顯示真正的市場價(jià)格；房地產(chǎn)開發(fā)的門檻提高，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。

廣州新基準(zhǔn)地價(jià)

為了健全廣州地價(jià)體系，加強(qiáng)地價(jià)管理，保障國家土地資產(chǎn)的合理收益和當(dāng)事人的合法利益，要據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《廣東省地價(jià)管理規(guī)定》，結(jié)合房地產(chǎn)市場、城市建設(shè)和城市規(guī)劃變化的情況，制定《廣州市國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)》。此次公布國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的范圍包括廣州市屬舊８區(qū)（含廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)）以及番禺區(qū)、花都區(qū)以及南沙開發(fā)區(qū)所轄區(qū)域?；鶞?zhǔn)地價(jià)按土地用途劃分為商業(yè)、綜合（辦公）、住宅、工業(yè)等四類，采用網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)和商業(yè)路線價(jià)予以表示，并以土地級別圖、網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)圖、土地級別范圍和商業(yè)路線價(jià)加價(jià)表予以公布。

廣州基準(zhǔn)地價(jià)的建立制約了開發(fā)商土地儲備；使房地產(chǎn)開發(fā)成本上升；有利于外地開發(fā)商進(jìn)廣州；有利于廣州房地產(chǎn)市場更加規(guī)范。

土地出讓與拍賣

2004年，廣州市原本的土地出讓計(jì)劃為出讓總用地面積約100.4公頃，共計(jì)25處地塊，約為去年實(shí)際出讓總用地面積的4.3倍，計(jì)劃出讓的地塊主要集中在珠江新城、琶洲。

但從今年廣州市國有土地資源和房屋管理局實(shí)際進(jìn)行的國有土地使用權(quán)出讓掛牌、拍賣的情況來看，成功交易的具體情況如下：

從以上國土資源與房屋管理局的土地出讓情況來看，2004年，廣州市的土地出讓以珠江新城為主，其它區(qū)域較少。

品牌發(fā)展商任重道遠(yuǎn)

眾多成功的房地產(chǎn)開發(fā)商長期不斷的追求打造自己的品牌，沿著“產(chǎn)品經(jīng)營--資本經(jīng)營--品牌運(yùn)營”的路線，運(yùn)用資本和品牌相結(jié)合的手段，實(shí)現(xiàn)由獲取短期利潤向良好獲利能力的資產(chǎn)擴(kuò)展。

目前廣州樓盤越做越精致，開發(fā)商已由單純的開發(fā)產(chǎn)品，過渡到挖掘產(chǎn)品內(nèi)涵、提升產(chǎn)品品質(zhì)、豐富產(chǎn)品文化及配套的階段。因此，成功的地產(chǎn)品牌在企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展中的體現(xiàn)是巨大的核心競爭力與品牌價(jià)值效益。發(fā)展核心的轉(zhuǎn)變意味著房地產(chǎn)商品牌時(shí)代的到來！

合生創(chuàng)展

截至2004年11月，合生集團(tuán)在廣州已經(jīng)完成了40億元的銷售任務(wù)，超出去年全年接近40億元的水平。04年合生在華南、華北、華東的三個(gè)發(fā)展區(qū)域中，以廣州為主要核心。在繼續(xù)保持廣州這個(gè)中心城市的龍頭地位的同時(shí)，該集團(tuán)將努力拓展珠三角市場，合生廣州地區(qū)公司的發(fā)展方向呈現(xiàn)“廣州市區(qū)＋珠三角其他中心城市”的復(fù)合型發(fā)展。實(shí)施以“發(fā)展中心城市，創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)生活”為核心的“華南颶風(fēng)”發(fā)展戰(zhàn)略。目前，合生旗下位于海珠區(qū)南洲路的新項(xiàng)目也正式開工。

富力集團(tuán)

2004年富力在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒓涌焱卣?，不過住宅建設(shè)仍為主體，占70％，而其他領(lǐng)域業(yè)務(wù)量占30％。

富力目前已基本奠定了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的雛形，從一個(gè)廣州本土開發(fā)商成功走向全國，進(jìn)軍包括北京、天津等地市場。

富力04年又在北京拿下兩塊土地，在天津拿了一塊地，同時(shí)在西安也買下了一塊近30萬平方米的土地；富力在廣州花都、白云區(qū)平沙及荔灣區(qū)流花路分別都拿了地。

恒大集團(tuán)

恒大集團(tuán)適時(shí)確立了挺進(jìn)世界企業(yè)500強(qiáng)的遠(yuǎn)景戰(zhàn)略。在產(chǎn)業(yè)拓展上，立足基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，逐步形成了房地產(chǎn)、鋼鐵、能源、交通四大產(chǎn)業(yè)板塊。在地域拓展上，則立足珠三角經(jīng)濟(jì)圈，輻射全國。

在房地產(chǎn)方面的發(fā)展，恒大集團(tuán)目前只限于立足廣州，并且主要以開發(fā)小區(qū)住宅樓盤為主，2004年開發(fā)的新樓盤有金碧灣、金碧翡翠華庭，開發(fā)的住宅量位居廣州首位。

城建集團(tuán)

2004年城建集團(tuán)的發(fā)展方向也將從房地產(chǎn)開發(fā)向房地產(chǎn)經(jīng)營轉(zhuǎn)變，重點(diǎn)開發(fā)寫字樓和酒店項(xiàng)目，增加商業(yè)物業(yè)經(jīng)營上的收益。城建集團(tuán)于實(shí)現(xiàn)了“房地產(chǎn)開發(fā)逐步向房地產(chǎn)經(jīng)營重點(diǎn)轉(zhuǎn)變”生產(chǎn)經(jīng)營逐步向以營銷服務(wù)為龍頭轉(zhuǎn)變的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。

地產(chǎn)界的“老大哥”越秀城建后發(fā)制人，逐步走“由房地產(chǎn)開發(fā)向房地產(chǎn)經(jīng)營轉(zhuǎn)變”的發(fā)展路線，計(jì)劃從今年下半年起的未來三年內(nèi)，陸續(xù)推出五個(gè)大規(guī)模的寫字樓和酒店項(xiàng)目，總面積達(dá)50萬平方米，將是廣州地標(biāo)--中信廣場的兩倍。

保利集團(tuán)

截至今年11月底，保利地產(chǎn)在廣州的商品房銷售總金額已逾22億元，在北京、沈陽、武漢和長沙等地共實(shí)現(xiàn)銷售額18億元，累積完成銷售額40億元。保利地產(chǎn)有關(guān)人士預(yù)計(jì)，今年保利地產(chǎn)在全國的銷售額全年有望突破45億元。

2004，保利地產(chǎn)在廣州雖然新開樓盤不多，但銷售一直處于“供不應(yīng)求”狀態(tài)，僅用7個(gè)月時(shí)間便超過了去年15億元的銷售總量，提前5個(gè)月完成全指標(biāo)。今年國慶黃金周，保利香檳花園、保利花園二期開盤，和保利百合花園一起，共“卷金”3億多元。

本保利地產(chǎn)外地項(xiàng)目亦捷報(bào)頻傳，北京保利欣苑和保利o壟上別墅、沈陽保利花園、武漢保利花園和湖濱花園等銷售額累計(jì)18億元。

2004年全年，保利地產(chǎn)在外地的銷售額將逾20億元。

2004年是保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全國性跨越式發(fā)展戰(zhàn)略的關(guān)鍵一年，在廣州、北京、上海、沈陽、武漢、重慶、長沙等國內(nèi)七大城市共有30多個(gè)項(xiàng)目同期運(yùn)作，成功實(shí)現(xiàn)了從區(qū)域性精品經(jīng)營到全國性品牌經(jīng)營的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

碧桂園集團(tuán)

以順德碧桂園一炮走紅的碧桂園房地產(chǎn)集團(tuán)，近年其房地產(chǎn)業(yè)已由順德擴(kuò)展至番禺、廣州、佛山等地，但順德依然是其創(chuàng)始地，也是其核心所在，面對近年來廣州大發(fā)展商紛紛大舉由廣州“殺入”珠三角等周邊城市的局面，2004年碧桂園集團(tuán)先后對媒體透露了在江門、鶴山兩個(gè)正待開發(fā)樓盤的情況：在江門城市發(fā)展規(guī)劃新區(qū)，離市中心幾分鐘車程的大西坑水庫旁，五邑碧桂園以五星級的別墅洋房產(chǎn)品、完善的服務(wù)配套，延續(xù)并創(chuàng)新碧桂園的“五星級的家園模式”。備受市場關(guān)注的鶴山碧桂園８月１日終于揭開了神秘的面紗，舉行了盛大的開盤儀式。

奧園集團(tuán)

佛山奧園是“奧園”品牌輸出的第一個(gè)項(xiàng)目，2004年1月正式公開發(fā)售；順德奧園華庭是“奧園系”中的精致樓盤，首期于2004年初動(dòng)工，2004年8月正式公開發(fā)售；美的奧園項(xiàng)目首期占地450畝，目前也已經(jīng)全面啟動(dòng)；11月下旬，南國奧園將推出北京組團(tuán)的新一期單位“生活果嶺”；2004年底番禺奧園也將推出新一期的小高層洋房組團(tuán)。

雅居樂集團(tuán)

2004年前9個(gè)月的月銷售額達(dá)到7、8千萬以上，三大黃金周的銷售均接近1.5億，截止10月7日，已完成既定的全年銷售指標(biāo)--10億元銷售額，提前2個(gè)多月完成全年的銷售任務(wù)。

旗下樓盤--廣州雅居樂，今年先后推出的“挪威森林”、“歐洲故事”、“上善若水”等膾炙人口組團(tuán)，銷售額也掀起了推售以來的一次又一次高峰。

新世界集團(tuán)

04年新世界廣州開發(fā)的嶺南新世界、凱旋新世界、逸彩庭園等都有新貨推出，其中嶺南新世界還推出了多期升級組團(tuán)。

新世界日前在惠州淡水開發(fā)的棕櫚島Resort的G8區(qū)酒店式服務(wù)公寓項(xiàng)目，甫一推出便被認(rèn)購一空，并且創(chuàng)出了惠州樓價(jià)新高。

預(yù)計(jì)新世界明年在廣州的建筑面積約60萬平方米。

城啟集團(tuán)

2004年城啟集團(tuán)在廣州開發(fā)兩個(gè)豪宅樓盤：城啟十三行、城啟天鵝灣。天鵝灣定位為“國際海岸豪宅”,戶型在典型的豪宅設(shè)計(jì)上注入三疊式全新設(shè)計(jì)；十三行廣場定位“首個(gè)泛歐式純大戶江畔名門”，兩樓盤推出后市場反應(yīng)十分熱烈。

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第三篇：中國電信江門分公司實(shí)習(xí)總結(jié)

中國電信江門分公司實(shí)習(xí)總結(jié)

日月如梭，一轉(zhuǎn)眼，我的大學(xué)生活已經(jīng)進(jìn)入尾聲。即將面臨著就業(yè)的我，選擇了參加中國電信的實(shí)習(xí)面試以便獲得更多的工作經(jīng)驗(yàn)，而最終我有幸通過面試進(jìn)入中國電信江門分公司實(shí)習(xí)。在中國電信這個(gè)廣闊的平臺上我接觸了許多的人和事，在實(shí)際的工作中檢驗(yàn)自我，把學(xué)校學(xué)到的知識運(yùn)用到實(shí)際的工作中去，讓我收獲不少。

首先，在實(shí)習(xí)開始之前公司對我們進(jìn)行了培訓(xùn)，主要和我們講解了中國電信發(fā)展的歷程和企業(yè)文化，還有相關(guān)的套餐和一些基本的公司流程。這次雖說是簡單的培訓(xùn)卻是讓我受益匪淺，知道作為電信人的使命是讓客戶盡情享受信息新生活。

在實(shí)習(xí)的前兩天，我們首先去到了客戶資料管理室，負(fù)責(zé)把客戶資料整理分配，龐大的電信客戶資料就是在這里有序的被管理著。這讓我懂得電信客戶的滿意使用離不開我們這些電信員工幕后的辛勤勞動(dòng)。

接下來十天的實(shí)習(xí)，我被分配到荷塘的一家電信銷售商參加天翼手機(jī)的銷售活動(dòng)，每天不論刮風(fēng)下雨我們都準(zhǔn)時(shí)上下班，這讓我體會到工作的樂趣與艱辛。而在這里我主要的工作就是向顧客講解我們中國電信的資費(fèi)和推銷電信的優(yōu)惠套餐，還有就是解答顧客的疑問。這些工作看起來好像和我的專業(yè)（電子信息工程）不太對口，但是我覺得這是一個(gè)很好的鍛煉機(jī)會，從另外一個(gè)角度看，做營銷其實(shí)也是在營銷自己，營銷自己的理念，真心的與廣大客戶交流，多了解客戶的需求，學(xué)會站在客戶的角度看問題、想問題、解決問題，為客戶提供他們所需要的，可以讓我更快的融入到客戶的心里，這些東西對我在人生的職業(yè)道路是非常重要的。

因?yàn)楹商吝@是個(gè)新增的銷售點(diǎn)，許多設(shè)施配置都沒有完善。所以我首先要顧客知道這里有著電信的存在，一些上下班時(shí)間，我就會在門店派傳單，招攬更加多顧客進(jìn)來了解我們電信。另外每天有空我都會拿起資費(fèi)套餐來背誦，以達(dá)到可以在客戶交流時(shí)可以更加流暢和自信，讓顧客滿意。在前兩天我們都沒有任何銷售成績，但我還是相信不放棄，多總結(jié)肯定會成功，不放過任何潛在的消費(fèi)者，熱情面對他們，就在第三天我就嘗試到成功的喜悅。

參加完這個(gè)‘天翼3G’的銷售活動(dòng)，讓我學(xué)到了很多在學(xué)校學(xué)不到的東西，增加了我的見識，個(gè)人認(rèn)為在這個(gè)地理位置比較偏的，且是新開的銷售店里，雖然銷售成績一般，卻是這讓我更加深刻體會到銷售之道的樂趣。

在這次銷售活動(dòng)中，我總結(jié)了幾點(diǎn)：

1、首先笑容是拉近我們與顧客距離的必殺技，因?yàn)樾θ葑岊櫩透鼧芬饨邮苣愕匿N售理念，喜歡與你交流，這樣才能達(dá)到成功銷售的第一步

2、熱情服務(wù)，現(xiàn)時(shí)的消費(fèi)者就是我們的上帝，我們一定要真誠對待任何一個(gè)潛在的消費(fèi)者，讓他們感受我們用心在服務(wù)。3.要懂得察言觀色，我們面對面顧客，一定要從與他們的交流之間察言觀色，從而尋找銷售的突破點(diǎn)，講一些他們感興趣的，這樣就更加容易被接受。比如年輕人他上網(wǎng)多，我們介紹天翼3g卡，高科技點(diǎn)的安卓系統(tǒng)手機(jī)；多打電話的我們介紹天翼易通卡。

4、多聆聽顧客的想法，有時(shí)候沉默也是銷售的技巧，聽他們所需，然后在進(jìn)行銷售，要集中于‘一個(gè)亮點(diǎn)，三個(gè)賣點(diǎn)’的策略，不要說得太多，天花亂墜。

剩下的實(shí)習(xí)時(shí)間，我被分配到杜阮電信局，參加了真正意義上電信公司的上班流程。來到這里后，我被安排在公眾客戶部，主要工作為電話主動(dòng)營銷，欠費(fèi)追繳，下鄉(xiāng)現(xiàn)場促銷，積分兌換，客戶服務(wù)等工作。

在這里工作，首先我印象最深刻的是每天我們都離不開電話，平均一天打四五十個(gè)電話是正常的。在打電話主動(dòng)營銷和追繳欠費(fèi)之前，客戶經(jīng)理預(yù)先給了二份不同的外呼口徑給我們背誦，每次都重復(fù)著的同樣話語，還要用真誠的態(tài)度、耐心的和客戶交流。雖然受到很多挫折，比如對方直接掛機(jī)，或者言語攻擊，但是我一定要耐心聽對方訴說，為他們解決一些問題和讓他們所要想了解的。這也讓我學(xué)習(xí)到了更多與客戶交流的技巧，讓我了解到電話營銷也是一門博大的學(xué)問，因?yàn)殡娫挔I銷作為一種低成本、高回報(bào)的營銷手段，迎合了廣大企業(yè)的需求，所以電話營銷在我們電信公司更是必不可少的。

但是要搞好電話營銷也是一件不容易的事情，他畢竟還是和我們面對面的銷售有所不同的，需要注意的幾點(diǎn)有:1.打電話前要先對客戶有個(gè)基本的了解。就從中國電信這個(gè)平臺出發(fā)，我們要了解客戶的背景、電信業(yè)務(wù)、產(chǎn)品的消費(fèi)情況、這樣你就會有更多的話題跟他談，當(dāng)你有機(jī)會跟他談，成交的幾率和比例一定會大幅度提升。2.我們要贏得客戶的認(rèn)可，要學(xué)會面帶笑容、掌握語速、語氣以及通電話時(shí)間。我們不單止要在面對面的銷售中面帶笑容，因?yàn)樾θ菀彩强梢月牭胶透杏X到3.認(rèn)真聆聽客戶的訴求，巧妙的回答客戶的問題，盡量予以解決。遇到不懂得地方，可請客戶稍等，在向別人請教后，再詳細(xì)告知客戶。3.切莫對客戶品頭論足，注意電話交談的禁忌。遇到客戶不耐煩或沒禮貌地想要收線時(shí)，要禮貌地結(jié)束通話，不以物喜，不以己悲。還要避免三番五次地打電話，防止客戶感到厭倦不滿。

現(xiàn)場促銷活動(dòng)主要還是要熟練套餐內(nèi)容還有我們的最新優(yōu)惠，因?yàn)榇黉N現(xiàn)場往往人流量比較大，熟練了才能夠很好的解決客戶的問題。還有就是面對很多人時(shí)，會有一點(diǎn)亂，但我們一定還要保持好心態(tài)，耐心和客戶交流。

追繳欠費(fèi)時(shí)就一定要注意語氣，我們要做到提醒客戶，而不是追債的感覺，耐心講解他們提出的疑問。

這些就是我在公眾客戶部的工作體會，不過最后有點(diǎn)遺憾的是我得提前一個(gè)星期結(jié)束實(shí)習(xí)，因?yàn)橐獏⒓訌V東省大學(xué)生運(yùn)動(dòng)會的籃球賽。作為一名大四學(xué)生，這是我最后一次能為母校爭取榮譽(yù)。但我又很珍惜這次電信給予我的實(shí)習(xí)機(jī)會，有一段時(shí)間我選擇兩面兼顧，一邊實(shí)習(xí)一邊訓(xùn)練。后來由于迫于比賽臨近，我只能提前終止在電信的實(shí)習(xí)回去學(xué)校參加訓(xùn)練。但是一個(gè)月不到的時(shí)間，我還是受益良多，真正感受到社會、企業(yè)文化與校園文化的差異。在中國電信這個(gè)平臺上，我學(xué)會了很多，主要有：1.尊重上級，態(tài)度謙虛有禮。2.慎言慎行，注意形象。進(jìn)入電信營業(yè)廳，我的言一行就不再是代表你的個(gè)人，而是關(guān)系到我所在單位的榮辱。3.處理好人際關(guān)系，因?yàn)樯鐣吘惯€是與學(xué)校不同，各種復(fù)雜的人際關(guān)系一定要處理好4.做任何事一定要有自信5.一定要多問，遇到不懂的就要大膽的向前輩學(xué)習(xí)，這樣才能夠更加快的提升自我。

最后再次感謝中國電信給了我這么寶貴的實(shí)習(xí)機(jī)會，讓我對社會、對工作、對學(xué)習(xí)有了更深刻的理解和認(rèn)識，為我即將走上新的工作崗位增添了信心。讓我在大學(xué)生活中留下美好的一筆！

第四篇：2010年青島樓市分析總結(jié)

至2010年12月31日，青島12月份成交再創(chuàng)新高，達(dá)14951套，2010青島樓市終落下大幕。2010年青島全年累計(jì)銷售套數(shù)達(dá)105944套，首次突破10萬套大關(guān)，較2009年青島全年累計(jì)銷售套數(shù)80598套，增長31.4%。其中新建住宅成交100295套，住宅的總成交面積達(dá)9863556平方米。2010年上半年完成套數(shù)39281套，下半年66663套，下半年占到全年銷售套數(shù)的62.9%，全市下半年成交好于上半年。

歷經(jīng)2010年號稱史上最嚴(yán)厲調(diào)控的年份，青島市場非但沒有斷糧斷炊，反而取得史無前例的大豐收。

一、青島樓市2010年總述

青島市2009年——2010年全年月度成交走勢圖：

2010年青島房地產(chǎn)市場走出一個(gè)“一波三折”的行情曲線：2月，房產(chǎn)成交傳統(tǒng)低點(diǎn)，4月份調(diào)控新政“新國十條”出臺之后，成交量迅速萎縮，6月之后，市場一路緩慢爬升，9 月后，成交放量大增。“9.29”新政之后市場小幅回調(diào)，至年底12月份再次沖高，以14951套月度成交完美收官。

2010年各區(qū)成交套數(shù)排行總榜

從排行榜上可以看出膠南、城陽、黃島最熱，領(lǐng)銜全市成交量。細(xì)查各區(qū)1月至12月的成交數(shù)據(jù)，可以看出2010年各熱點(diǎn)區(qū)域的分布趨勢：

膠南市排在2010年全市各區(qū)成交量的第一名，膠南市在2010有兩次月度成交超過兩千套，1月份成交2044套，5月份成交2431套，在下半年至年末成交量減少。

第二名城陽區(qū)，在2010年有一次月度成交超兩千套，發(fā)生在10月份，成交2051套，區(qū)域成交量全年分布呈逐漸走高趨勢。

第三名黃島區(qū)，在2010年有兩次月度成交超兩千套，分別發(fā)生在10月份、12月份，成交量分別為2534套、2578套，與隧橋開通利好因素的刺激十分吻合。

李滄區(qū)12月份成交2010套。其它各區(qū)月度成交均未超過兩千套。

相比較2009年，當(dāng)年熱點(diǎn)區(qū)域分布在城陽（全年成交13101套）、黃島（全年成交11583套）、嶗山（全年成交9149套）。

在2010年樓市總體形勢好于2009年的情況下，西海岸板塊成交超越城陽，李滄、四方發(fā)力強(qiáng)勁。

二、2010年青島樓市熱詞回顧

2010年是樓市發(fā)展史上極具戲劇性的樣本。梳理這一年來的樓市熱點(diǎn)，將有助于我們理解2010年青島樓市所留下的烙印。

關(guān)鍵詞一：調(diào)控

4月17日，出臺“新國十條”規(guī)定，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例提高到50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，對貸款購買第三套及以上住房的，在房價(jià)過高、上漲過快或房源緊張地區(qū)可暫停發(fā)放貸款。

從此，我國房地產(chǎn)市場遭遇一系列政策調(diào)控。9月29日，國家多部委聯(lián)合啟動(dòng)了房地產(chǎn)市場“二次調(diào)控”，內(nèi)容包括將商品住房首付比例調(diào)整至30% 以上，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策等在內(nèi)的一系列措施。

12月20日，央行今年以來第六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。

在“增供應(yīng)，遏需求”的調(diào)控指向下，青島在4月26日出臺“青島十四條”，10月，青島開始全面落實(shí)二次調(diào)控政策。一系列的“限購令”、“限貸令”、“限外令”政策不斷出臺，2010年成為當(dāng)之無愧的調(diào)控年。此中，我們也可以看出，政府動(dòng)用了金融杠桿、經(jīng)濟(jì)政策甚至行政手段調(diào)控樓市?！耙远麓琛钡某尚绾?，2010年的成交數(shù)據(jù)已給出了答案。

關(guān)鍵詞二：保障房

加強(qiáng)保障房建設(shè)成為今年被提及次數(shù)最多的話題。從年初制定的2010年580萬套保障房建設(shè)計(jì)劃，再到年底公布的2011年1000萬套的保障房建設(shè)征詢意見，我國保障房建設(shè)力度不斷加碼。

按照青島市保障房第一個(gè)“三年規(guī)劃”，2010年青島共推出8000套保障性住房進(jìn)行公開配租配售。并且，市政府辦公廳下發(fā)了《關(guān)于分解落實(shí)市轄七區(qū)2011-2013年保障性住房

和限價(jià)商品住房建設(shè)任務(wù)的通知》，未來三年，市轄七區(qū)和高新區(qū)，計(jì)劃建設(shè)保障性住房和限價(jià)商品房各3萬套。

根據(jù)計(jì)劃，在2011年新增的420萬套保障房建設(shè)中，公共租賃房將占主要部分。可以預(yù)見，在今后一段時(shí)間內(nèi)，公租房將成為住房保障的絕對主力。實(shí)踐證明，保障性住房（包括經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、回遷房、廉租房、公租房）中經(jīng)濟(jì)適用房因銷售監(jiān)管不到位而遭遇重重阻力，廉租房又因受益面過窄而無法滿足需求。為了盡快提升城市住房保障水平，大力發(fā)展公租房或?qū)⑹亲钣行铱尚械姆桨浮?/p>

為緩解樓市過度市場化而保障房缺失的矛盾，建成符合國情的保障性住房體系和商品房體系將是未來重要的轉(zhuǎn)變。

關(guān)鍵詞三：拍地爭奪

樓市一直在造就“面粉貴過面包”的神話，今年也不例外。11月以來，全國地王頻出，遍及武漢、杭州、溫州、南京等多個(gè)二線城市。12月，全國多個(gè)城市再次出現(xiàn)“地王”爭奪戰(zhàn)。

青島今年的拍地次數(shù)并不多，但每一次的爭奪依然動(dòng)人心魄。

1月22日，市南法院地塊，以17800元/平方米的樓面地價(jià)、總價(jià)40億被綠城取得，成為青島新地王。

3月12日，工人療養(yǎng)院地價(jià)19500元/平方米，北京遠(yuǎn)洋刷新青島地王紀(jì)錄。3月，李滄面粉七廠正式掛牌出讓，最終該地塊以5900元/平方米的樓面地價(jià)被銀座集團(tuán)股份有限公司收入囊中。

3月 12日，浮山后一地塊以7500元/平方米的價(jià)格被北京遠(yuǎn)坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得。

7月，哈爾濱路52號出讓，青島青建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以7200元/平方米收入囊中。12月14日，鎮(zhèn)江路地塊15060元/平方米，由青島北海岸建設(shè)投資有限公司取得，市北區(qū)新地王產(chǎn)生。

12月15日，大連萬達(dá)成功競得李滄區(qū)東李商圈改造住宅和商服用地1、2、3號地塊，樓面地價(jià)分別為3230元/平方米、2990元/平方米、2990元/平方米。

12月16日，順昌路21號地塊由青島華新園置業(yè)競得，樓面地價(jià)4510元/平方米。都昌路2號地塊由青島華僑房地產(chǎn)競得，樓面地價(jià)6620元/平方米。青島2010年拍地顯示，青島拍地的高峰期是在12月份。2010年初起，銀行貸款、股市增發(fā)、信托融資等融資渠道被收緊，在高頻調(diào)控的2010年，開發(fā)商普遍以加快開發(fā)速度，實(shí)現(xiàn)周轉(zhuǎn)、現(xiàn)金為王為目的，而對拍地持以謹(jǐn)慎的態(tài)度，以應(yīng)對政策的進(jìn)一步調(diào)控。

關(guān)鍵詞四：通脹與“日光盤”

青島樓市自4月份出臺樓市調(diào)控政策以后，交易市場受挫，在逐漸回暖至9月份，樓市瘋狂再現(xiàn)，嶗山區(qū)、開發(fā)區(qū)、市北區(qū)等頻現(xiàn)“日光盤”，所推房源一經(jīng)面市即當(dāng)日售罄。有些樓盤開盤當(dāng)日稱得上“一分鐘賣一套”，有的樓盤開盤當(dāng)日勁銷13億，許多樓盤一次開盤奠定了銷售的領(lǐng)先位置。

許多人在懷疑，“日光盤”后面有推手，是炒作出來的。但將“日光盤”集體爆發(fā)的時(shí)間與調(diào)控政策、加息等時(shí)間對比，可以看出時(shí)期基本一致。如果沒有“通脹”大勢所趨，單靠項(xiàng)目運(yùn)作難以引發(fā)“日光盤”現(xiàn)象。

2010年通脹逼緊，中國11月CPI同比上升5.1%，高于10月份的4.4%，創(chuàng)出28個(gè)月新高。而相對的，12月26日起，上調(diào)的一年期存款基準(zhǔn)利率才不過2.75%。全國房價(jià)每月的漲幅從來沒有低過8%以上。在通脹預(yù)期之下，“買房扛通脹”成為一種風(fēng)潮，這在青島投資性需求密集的嶗山區(qū)、黃島區(qū)、膠南市體現(xiàn)明顯，三區(qū)成交同步上漲的，基本可以判定投資性資金的入市，2010年青島類似成交屢見不鮮。

關(guān)鍵詞五：網(wǎng)絡(luò)搖號

這本不關(guān)乎樓市的根本，但將它選作一個(gè)關(guān)鍵詞，是因?yàn)樗硪环N非常重要的樓市發(fā)展方向。無論是搜房網(wǎng)絡(luò)搖號，還是其他搖號形式的出現(xiàn)，都讓電腦搖號成為買房雙方的選房新渠道。這讓整個(gè)選房排號過程變得更快捷高效，有業(yè)內(nèi)人士戲稱，網(wǎng)絡(luò)搖號可以降低選房暴力事件的發(fā)生率，網(wǎng)絡(luò)搖號在市場向好的情況下得以實(shí)行，通過客觀第三方的身份，給廣大購房者、房地產(chǎn)市場一個(gè)公開透明的平臺，從而達(dá)到各方共識。

3月，從萬科魅力之城與搜房網(wǎng)攜手，開創(chuàng)青島樓市網(wǎng)絡(luò)搖號先河，萬科城、萬科藍(lán)山、保利里院里、綠島印象、鑫匯國際、華遠(yuǎn)好天地等項(xiàng)目紛紛采用，選用搜房網(wǎng)絡(luò)搖號合作項(xiàng)目累積成交金額超50億，網(wǎng)絡(luò)搖號從側(cè)面反應(yīng)了青島樓市的繁榮和火爆。

網(wǎng)絡(luò)搖號將與按揭購房、物業(yè)稅等一起載入樓市發(fā)展的歷史。

三、2010青島房地產(chǎn)榜單排行： 1、2010青島房企銷售金額TOP10

注：所有數(shù)據(jù)以網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

截至2010年12月31日，2010年青島商品房銷售金額前十名共計(jì)211.38億元。較2009年1月-12月前十總量109.51億，大幅增長93%。

2010年，青島商品房銷售金額前十名分別是： 青島萬科41.27億（萬科城9.48億、萬科藍(lán)山9.88億、萬科金色城品6.47億、萬科魅力之城3.82億、萬科城市花園6.13億、萬科四季花城5.49億）。

海爾地產(chǎn)22.41億（海爾原鄉(xiāng)墅2.39億、海爾山海灣20.02億）。

魯商置業(yè)20.5億（一山一墅1.43億、銀座動(dòng)感時(shí)代2.68億、魯商藍(lán)岸國際2.82億、魯商中心首府13.57億）。

保利（青島）實(shí)業(yè)有限公司20.17億（保利里院里8.6億、保利百合花園11.57億）。

海信地產(chǎn)19.25億（海信天璽10.84億、海信麥島金岸2億、海信馬山新城1.46億、海信鳳凰金岸2.71億、海信溫泉王朝2.24億）。

魯信置業(yè)19.21億（魯信含章花園17.25億、魯信長春花園1.96億）。

寶龍地產(chǎn)18.97億（包含李滄寶龍11.76億，即墨寶龍4.39億，城陽寶龍2.82億）。

中海地產(chǎn)17.99億（中海清江華府9.39億、中海銀海一號2.2億、中海熙岸6.4億）。

偉東17.23億（偉東樂客國際公寓4.62億、偉東幸福之城12.61億）。

龍湖地產(chǎn)15.12億（龍湖滟瀾海岸15.12億）。2、2010青島單盤銷售金額TOP10

注：所有數(shù)據(jù)以網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。3、2010青島單盤銷售面積TOP10

注：所有數(shù)據(jù)以網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。4、2010青島單盤銷售套數(shù)TOP10

注：所有數(shù)據(jù)以網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

2010年青島市房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP10中，可以看出今年活躍在青島樓市的各大實(shí)力企業(yè)。

目前，全國一線地產(chǎn)企業(yè)中，萬科、保利、龍湖、中海、寶龍入圍青島銷售金額十強(qiáng)，而市場銷售總額度占到53%。本土企業(yè)中，海爾地產(chǎn)表現(xiàn)突出，22.4億位列第二，魯商、海信、魯信、偉東在一線房企入圍前十，實(shí)屬不易。隨著中鐵兩項(xiàng)目相繼入市、綠城審計(jì)局項(xiàng)目、華潤潛院項(xiàng)目、中信地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等相關(guān)項(xiàng)目的啟動(dòng)，2011大鱷爭戰(zhàn)更加激烈，青島地產(chǎn)市場的競爭將全面升級。

2010年青島市單盤銷售的三項(xiàng)指標(biāo)銷售金額、銷售面積、銷售套數(shù)前十名，可以看出今年青島區(qū)域熱點(diǎn)與熱盤，大體可以勾勒出青島市在本各區(qū)域的情況。

四、2010青島房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)

1、市政建設(shè)直接帶動(dòng)區(qū)域板塊價(jià)值升值

2010年年初，青島公布107億大交通規(guī)劃，打造“大青島”。作為青島實(shí)施“環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展”戰(zhàn)略重要交通基礎(chǔ)設(shè)施——橋隧工程建設(shè)加快步伐。如今，青島海灣大橋于2010年12月22日實(shí)現(xiàn)主體貫通，預(yù)計(jì)2011年上半年建成通車。膠州灣海底隧道的服務(wù)隧道、主隧道已全部貫通，土建工程全部完成，預(yù)計(jì)2011年上半年建成通車。環(huán)灣大道于2010年10月1日主線通車;地鐵一期工程22個(gè)站點(diǎn)全面開工;快速路三期等工程進(jìn)展順利，新疆路快速路工程也已開工建設(shè)。

作為直接的受益者，環(huán)灣板塊、開發(fā)區(qū)板塊、地鐵板塊的樓盤已全面催熱。環(huán)膠州灣繼卓越之后，龍湖、星河灣的進(jìn)駐，已將膠州灣打造成新的高端居住區(qū)。開發(fā)區(qū)沿海一線樓盤受益開發(fā)，一年中中冶愛彼岸、恩馬雙城匯、海爾山海灣、海信鳳凰金岸等樓盤，在安子片區(qū)相繼熱銷，再次證明，西海岸未來的價(jià)值不可估量。

2、勝在大盤

從2010年各月的成交數(shù)據(jù)來看，一些大盤持續(xù)幾個(gè)月引領(lǐng)區(qū)域的成交。四方區(qū)的保利百合花園、萬科城，開發(fā)區(qū)的海爾山海灣、海上嘉年華，李滄區(qū)偉東幸福之城、李滄寶龍城市廣場，嶗山區(qū)魯信含章花園，城陽區(qū)龍湖滟瀾海岸，市南區(qū)魯商中心首府、海信麥島金岸等項(xiàng)目，成為市場的常勝盤，無論是銷售套數(shù)還是銷售金額都遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先。

從市場反應(yīng)來看，人們的消費(fèi)觀念已經(jīng)升級換代，對項(xiàng)目的社區(qū)配套、物業(yè)服務(wù)等要素有更深的需求，對于品牌企業(yè)的“軟實(shí)力”考量較多，對企業(yè)的綜合服務(wù)能力提出了更高的要求。其中，對高端項(xiàng)目的市場消化仍然十分有潛力，這在2010年下半年的成交情況體現(xiàn)較為明顯。

3、三線城市所占樓市比重悄然提升

綠城已然拿地膠州，開發(fā)綠城紫薇廣場項(xiàng)目，延續(xù)綠城的高端路線。萬科進(jìn)入平度，與平度市政府簽署開發(fā)協(xié)議。即墨市仍然成為別墅主戰(zhàn)場。中鐵進(jìn)入萊西開發(fā)岸芷汀蘭項(xiàng)目。無一例外，許多央企、一線大鱷進(jìn)入三線城市，將改善區(qū)域居住，同時(shí)提升區(qū)域的居住價(jià)值。從分月數(shù)據(jù)來看，外五市的成交呈現(xiàn)逐月遞增的趨勢，2009年外五市市場除了即墨、膠南外基本沒有亮點(diǎn)。而在2010年，下半年外五市成交量共25657套，較2009年外五市下半年成交量16948套，增長50%以上。

在市區(qū)土地市場日益緊缺的情況下，三線下沉戰(zhàn)略將成為一種常態(tài)，加之來自政府方面的政策扶持，將可能造就三線城市樓市的新神話。

4、剛性需求與改善型居住仍然是市場主力

從2010年1月份到12月份的成交面積分析可以看出，60-90平中小戶型與90平-120平的大戶型，最受市場歡迎，二者加在一起的比例往往在70%以上。而價(jià)格區(qū)間，6000元-8000元基本成為市場交易的主量，從10月成交的價(jià)格構(gòu)成看，10000元以上價(jià)格區(qū)間的受關(guān)注度較之前大幅增長，從所占比重看已躍居第一位。在2010年10月之后，8000元-10000元的成交均價(jià)再次上升成為市場主力。剛性需求與初步改善型居住在整個(gè)2010年左右著成交的格局。

2010年的青島樓市亦是一個(gè)“政策市”，這從宏觀上已然決定了消化市場存量的消費(fèi)人群的特征。數(shù)據(jù)上看，四方、李滄、城陽在年終的成交中，剛需人群與初步改善型人群功不可沒，這也奠定了城陽區(qū)年14520套、李滄區(qū)11164套，四方區(qū)9250套的年終業(yè)績。

五、青島樓市2011年后市展望

這是一個(gè)謎：在2010年號稱史上最嚴(yán)厲調(diào)控的年份，市場并沒有斷糧斷炊，反而取得史無前例的大豐收。無論是與2009年數(shù)據(jù)相比較，還是從各開發(fā)企業(yè)自身的體會都可以得證。

這個(gè)謎如何解？2011年會樓市將走向何方？

1、土地市場模式未變 政府主導(dǎo)的土地市場，目前仍沿用“招拍掛”的形式出現(xiàn)。2010年，從青島所拍的任何一塊土地來說，基本仍然處于“面粉貴過面包”的局面，這些土地進(jìn)入2011年市場后仍然發(fā)揮溢價(jià)態(tài)勢。

參與拍賣的企業(yè)普遍認(rèn)為，政府土地供應(yīng)量應(yīng)該再放量入市。從2010年全國一線企業(yè)來看，土地儲備基本少于往年，在2010年獲得充足現(xiàn)金流之后，持幣拍地的迫切將進(jìn)一步拉升包括青島在內(nèi)的二三線城市。

2、金融銀根未收縮、通脹壓力大

市場依然流動(dòng)性過剩。2009年全國新增貸款10萬億，2010年新增貸款7.5萬億，2011年又將新增貸款7萬億。巨量放貸將由房地產(chǎn)行業(yè)重金吸收，房價(jià)將被拉動(dòng)上漲。

居民的存款利息與CPI漲幅極不匹配，在通脹預(yù)期之下，將選擇樓市的投資路徑，2010年青島已是明證。這將進(jìn)一步推升高房價(jià)，而高房價(jià)恰是這一輪通貨膨脹的源頭，通脹勢頭遏制不住，就會有大量的資金涌入樓市避險(xiǎn)。遏制通脹，降低市場對于通貨膨脹貨幣貶值的預(yù)期，才有可能拉緩房價(jià)的過快上漲。

3、商業(yè)地產(chǎn)分流、保障性住房分流

2010年青島的商業(yè)地產(chǎn)有進(jìn)一步擴(kuò)大的趨勢。蘇寧置業(yè)電器廣場、偉東樂客城等集體 圍攻李村商圈。李滄寶龍城市廣場以單盤11.76億的成交額傲視青島商業(yè)地產(chǎn)。全國一線商業(yè)地產(chǎn)大鱷華潤布局市南，中鐵青島中心等綜合體項(xiàng)目大量增長。據(jù)資料顯示，包括一直號稱“專注住宅市場”的萬科，已在一線城市開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

2011年將是另一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)年，這對住宅市場價(jià)格可能有一個(gè)分流過程。2011年保障性住房建設(shè)有可能進(jìn)一步加大執(zhí)行力度，這將影響青島保障性住房的落實(shí)，影響到青島商品房的價(jià)格，或?qū)⒔o一些青島本土企業(yè)新的發(fā)展契機(jī)。

所有這些決定了，青島不會是地產(chǎn)調(diào)控的孤島，在“增供應(yīng)，遏需求”的方針下，2011年青島又是一個(gè)平穩(wěn)增長的年頭。

后記：

謝國忠曾預(yù)言，中國房地產(chǎn)的泡沫將倒在2012年的前夜。

這樣的結(jié)果將首要的拖累政府財(cái)政，那么在新經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨好的境況下，為避免出現(xiàn)地產(chǎn)泡沫的破裂，政府的打壓將變得頻繁，這種調(diào)控變得有理由、有底氣。傳統(tǒng)的凱恩斯主義將不那么靈驗(yàn)，意識形態(tài)有可能轉(zhuǎn)向撒切爾和里根式的強(qiáng)硬方案，一個(gè)明顯的表象就是財(cái)政、利稅調(diào)控手段用盡而向行政干預(yù)邁進(jìn)。

面對一個(gè)強(qiáng)勢而手段趨于強(qiáng)硬的政府，房地產(chǎn)商只能“從了”，幸好2010年的市場給了開發(fā)商資本以應(yīng)對新的變局。2011年，房地產(chǎn)行業(yè)形勢只會更嚴(yán)峻，關(guān)注未來的市場將是理性的房地產(chǎn)商，是否有能力與政府共舞的不二法門。

有底氣的開發(fā)商充足的現(xiàn)金流，將讓2011購房者希望看到的房價(jià)下降可能遭遇更大的阻力。

第五篇：09樓市總結(jié)

09樓市總結(jié)

2009年的溫州房地產(chǎn)市場可謂經(jīng)歷一場“鳳凰涅槃”的蛻變。年初的時(shí)候，整個(gè)樓市還在持續(xù)低迷的環(huán)境中徘徊，政府和開發(fā)商叫苦不迭，甚至一些開發(fā)商面臨著資金斷鏈，不得不降低房價(jià)銷售罕見現(xiàn)象。

在中央和溫州地方政府連續(xù)的組合“救市”政策作用下，溫州房地產(chǎn)市場奇跡般復(fù)蘇過來，市場迅速回暖，迎來前所未有的爆發(fā)式增長。年末，面對瘋狂的樓市及似“脫韁野馬”般難以控制的房價(jià)，中央政府又密集出臺稅收，貨幣，土地，財(cái)政等政策，試圖遏制投資恢復(fù)理性。

09回顧篇

縱觀09年溫州樓市變化，“救市，回暖，地王，瘋狂，量價(jià)齊升，井噴”等字眼相互交錯(cuò)，撥動(dòng)著每一個(gè)人的神經(jīng)末梢。這場由“政府，開發(fā)商，購房者，中介”聯(lián)袂上演的好戲里，生旦凈末丑，各盡其職。在這浮華盡處的游戲背后，我們抓住幾個(gè)關(guān)鍵詞試圖說明09年的樓市真相。

1.密集政策

年初為了刺激樓市復(fù)蘇，中央政府出臺了“國十三條”，溫州地方政府出臺了“十七條”等多項(xiàng)救市政策;年中，瑞安市政府針對瑞安瘋漲的房價(jià)和投資炒房之風(fēng)，出臺了對敏感的70/90政策的變通辦法即小套并大套行為進(jìn)行“切實(shí)防止”的實(shí)施意見；而就在年末收官之際，中央樓市調(diào)控政策頻頻發(fā)力，12月7日中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出了“兩個(gè)繼續(xù)”給2010年經(jīng)濟(jì)走向定性； 12月9日國務(wù)院常務(wù)會議明確，“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由兩年恢復(fù)到五年”；12月14日國務(wù)院常務(wù)會議出臺了遏制房價(jià)過快上漲，抑制投資投機(jī)性購房的四條政策(即“國四條”)；12月17日財(cái)政部、國土部等五部委出臺文件，規(guī)定開發(fā)商拿地首付不低于五成；12月18日住建部直接召集全國各大中城市近600位副市長研究如何調(diào)控各地樓市。

2.市場回暖

“忽然一夜春風(fēng)來，千樹萬樹梨花開” 沉寂半年的樓市漸漸復(fù)蘇回暖。自二月以來，市場的活躍如同天氣，春暖花開，艷陽高照，一二手市場交易量大幅彈升，壓抑了半年的剛性需求強(qiáng)勁反彈。救市政策凸顯，3月份二手房情緒高漲，1418套的成交量創(chuàng)出幾個(gè)月來的新高。

3.量價(jià)齊升

二三級市場成交量和價(jià)格自3月份開始，不斷走高。3月鉑金府邸2期延續(xù)1期的搶購勢頭，2個(gè)小時(shí)即達(dá)86%的認(rèn)購率。鹿城廣場和華府天地也一反常態(tài)的開始走出泥潭，成交量迅速上升。由于香緹半島，外灘公寓（36000元/㎡），匯金錦園等集中性開盤而取得的銷售和價(jià)格的突破，推動(dòng)紅五月一手房創(chuàng)出逾22萬方的天量。之后的7月份，新一輪牛市情緒繼續(xù)高漲，二手房市區(qū)交易量達(dá)到全年的最高峰—1730套。量價(jià)齊升的背景下，8月份錦玉園三期（48000元/㎡），京都城二期，涵景苑（26800元/㎡））等相繼以火爆搶購的場面開盤，使市區(qū)一度均價(jià)達(dá)到歷史新高--27603元/㎡。“人有多大膽，“價(jià)”有多高產(chǎn)，5月香緹半島一期開盤價(jià)28000元/㎡，時(shí)隔4個(gè)月，香緹半島南區(qū)，開出38000元/㎡的均價(jià)，瑞安塘下天瑞尚城開出22000元/㎡的均價(jià)。面對香緹半島南區(qū)價(jià)格接近4萬有點(diǎn)不易消化的所帶來的一些負(fù)面新聞。京都城三期28000元/㎡的開盤均價(jià)引來“瘋狂搶購”，由購房者，中介，投資客構(gòu)成的團(tuán)體，刺激溫州樓市再次癲狂，“炒聲一片”。

4.地王歸來

過去幾年，溫州市區(qū)的土地平均出讓量一直在300-500畝左右，投放量偏少。今年截至11月30日，共出讓土地326.98畝，可建建筑面積61.5065萬平方米。而持續(xù)高漲的房價(jià)刺激著土地市場一路飄紅，每一輪投標(biāo)價(jià)格也會直接影響今后的房價(jià)走勢。在這樣循環(huán)交替的作用下，開發(fā)商爭先恐后地?fù)寠Z著寥寥可數(shù)的幾宗土地。地王頻現(xiàn)，樓面價(jià)被不斷刷新。特別是4月份產(chǎn)生的溫州新地王—原溫州長運(yùn)集團(tuán)地塊，樓面價(jià)達(dá)到19607元/㎡，緊接著出讓的龍方村24畝的“T”字型地塊延續(xù)瘋狂競價(jià)場面，15205元/㎡的樓面價(jià)讓人感嘆“面粉比面包”還貴。龍灣D08地塊由7家房開激烈角逐，樓面價(jià)飆升到12774元/㎡。打破龍灣區(qū)土地成交記錄。從08年的頻繁流標(biāo)到09年的“地王歸來”，僅僅用了不到半年的時(shí)間。而且這股勢頭逐步向各縣城蔓延。永嘉甌北的商務(wù)地塊以19億成交，其可售樓面價(jià)達(dá)到16333元/㎡。塘下，龍港，等地均創(chuàng)出8000元/㎡的樓面價(jià)。樂成鎮(zhèn)一塊僅8畝的地塊創(chuàng)出1萬/平方的樓面價(jià)。值得深思的是，原本于12.31出讓的起始樓面價(jià)達(dá)到16333元/㎡的原溫州大學(xué)地塊突然“緊急剎車”，暫緩出讓。這塊被稱為樓市風(fēng)向標(biāo)的地塊也許被賦予了太多的意義，迫于各方面的壓力，于近日公告延遲出讓。

5.投資主角

在年初房地產(chǎn)市場復(fù)雜變化中，剛性需求最先形成推動(dòng)力，撬開冰涼的樓市一角，此后，更多的改善性需求和投資需求迅速進(jìn)入樓市“競技場”，從樓盤開盤現(xiàn)場可以看出，4、5千人搶購區(qū)區(qū)百來套房子，中介鋒涌而至拿號轉(zhuǎn)讓。同時(shí)由于通貨膨脹預(yù)期的壓力，許多人將資金輸送到房地產(chǎn)市場作為保值增值的避風(fēng)港，無論是市區(qū)幾個(gè)樓盤開盤當(dāng)天就被搶購一空，亦或是瑞安全民爆炒返回地事件，還有蒼南靈溪參股拍下地塊后，股權(quán)被頻繁炒作交易。扭曲的炒房現(xiàn)象對于愈演愈烈的樓市無疑是火上加油。面對著高企房價(jià)，真正剛需群體己被排除在外，購房己成為有錢人和投資者的游戲。

6.開盤鬧劇

8.29蒼南靈溪的綠都花城開盤，未能控制洶涌的“搶房”人流，造成打砸事件而使開盤“失敗”，2天后又被政府強(qiáng)制叫停銷售。此類開盤鬧劇于12.8在香檳左岸開盤現(xiàn)場再度上演。因涉嫌違規(guī)操作，當(dāng)天被下令封盤。經(jīng)過調(diào)查處理后，于12.26重新開盤。這一系列啼笑皆非的開盤現(xiàn)象再次給有關(guān)部門敲響了警鐘，也給溫州樓市打上了09癲狂的印記。

7.區(qū)域熱點(diǎn)

09年三垟濕地?zé)o疑是最為閃亮的區(qū)域，鉑金，香緹，京都城，中環(huán)四大品質(zhì)樓盤的推動(dòng)，此板塊迅速成為紅火的主力置業(yè)區(qū)域。而龍灣城市中心區(qū)將打造未來溫州城市副中心；甌海新城建設(shè)規(guī)劃，婁橋潘橋一帶，搶占了新火車站的先機(jī)，勢必在溫州城區(qū)產(chǎn)業(yè)和樓市格局上帶來了投資置業(yè)的優(yōu)勢和機(jī)遇。還有今年10.1開通的高鐵，使溫州人的敏感神經(jīng)投向了溫福高鐵沿線置業(yè)。

8.品質(zhì)為王

09年全面展現(xiàn)了溫州本土開發(fā)商的品質(zhì)創(chuàng)造力，鉑金府邸的短板式五朝南戶型以及花崗巖外立面；香堤半島的創(chuàng)新小躍層和雙會所設(shè)計(jì)；置信廣場的一層一府邸的600平米360度景觀豪宅等等，無不展現(xiàn)溫州開發(fā)商對于樓盤品質(zhì)之重視，這些品質(zhì)樓盤高價(jià)受到追棒，帶動(dòng)了溫州其他開發(fā)商對樓盤品質(zhì)的追求，應(yīng)該說09年開啟了溫州樓盤品質(zhì)之旅。

9.營銷火熱

溫州樓盤不用策劃營銷代理己成為歷史，09年溫州三大營銷代理公司朗兆、三角洲、好望角頻頻現(xiàn)身溫州市區(qū)和郊縣樓盤，開發(fā)商對于專業(yè)細(xì)分觀念的轉(zhuǎn)變，在拿地時(shí)便開始咨詢專業(yè)的代理公司，從前期定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營銷推廣、廣告設(shè)計(jì)、銷售代理等均依賴專業(yè)團(tuán)隊(duì)的加盟精耕細(xì)作。特別是在中梁置業(yè)（香堤半島）的帶動(dòng)下，大版面大投入地在報(bào)紙、戶外、電視、雜志上密集地做廣告，而售樓中心動(dòng)軋上千萬投入建設(shè)也不是什么稀罕的事了。09年是開發(fā)商營銷觀念轉(zhuǎn)變最快的一年。

2010展望篇

展望2010年，房地產(chǎn)市場已成為政府、開發(fā)商和百姓利益博弈與沖突的焦點(diǎn)。但面對中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性的矛盾，中國樓市仍為支柱產(chǎn)業(yè)地位難以撼動(dòng)。從中央經(jīng)濟(jì)工作會議透露出來靈活的政策基調(diào)來看，充滿著變數(shù)的中國經(jīng)濟(jì)也是中國樓市的寫照，樓市的展望也變得撲朔迷離。

1.政策取向

各級政府對于樓市即愛又恨，一邊是樓市投資拉動(dòng)的GDP和地方財(cái)政，一邊是奇高的房價(jià)面對著中央政府07年就提出的“民生”宣言。所以中央經(jīng)濟(jì)工作會議“兩個(gè)維持”后，國務(wù)院連續(xù)出臺似乎是偏緊的政策和講話，但是在明年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢尚末恢復(fù)的大背景下，對待地產(chǎn)行業(yè)的政策取向應(yīng)該是“只拍蒼蠅不打老虎”的，即不會出臺根本打壓性的如土地招投標(biāo)模式的轉(zhuǎn)變、物業(yè)稅等等，但決不會象2009年那么寬松放任，走的是“松中偏緊”“柔中帶剛”的中間路線。調(diào)控的目的比較明確，即對投資性的購房會出臺一些貨幣和財(cái)稅的偏緊措施。房價(jià)只要不上漲太快，沒有引起共憤，政策應(yīng)該以“慍和”為主。

2.供應(yīng)偏少

09年的土地市場“僧多粥少”，市區(qū)僅供應(yīng)了400多畝地，明年溫州政府可能會在中央政策的大背景下，加大土地的供應(yīng)力度，但相對于其他城市和近十年累積的購買力，仍是杯水車薪；從新增住宅供應(yīng)來看，09年溫州市區(qū)住宅可銷售面積僅為82.95萬平方米，而1-11月的市區(qū)銷售面積為97.95平方，市區(qū)存量房僅10萬余平方米，即使增加土地供應(yīng)，由于開發(fā)周期的滯后性，明年依然將嚴(yán)重供不應(yīng)求。

供不應(yīng)求是溫州樓市根本特征，是近十年累積的痼疾，如果再不增加供應(yīng)溫州樓市會一直處在“發(fā)燒”的狀態(tài)，而不僅僅在2010年。

3.保障住房

12.14國務(wù)院出臺的“國四條”中，明確規(guī)定要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。

備受關(guān)注的20萬平方米婁橋經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目于12.17開工奠基，項(xiàng)目建成后，將解決2500多戶低收入家庭的住房難題。根據(jù)規(guī)劃，我市從2007年至2011年，每年開工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房20萬平方米，用于解決市區(qū)低收入家庭住房困難。經(jīng)適房的建設(shè)考驗(yàn)政府的民生取向和財(cái)政實(shí)力，而在09年試點(diǎn)的“限價(jià)房”建設(shè)，可能是解決溫州普通大眾的安居夢想。

4.房價(jià)高盤

從溫州嚴(yán)重供不應(yīng)求市場格局和明年的政策取向，以及近期土地價(jià)格連續(xù)創(chuàng)新高的態(tài)勢來看，市場房價(jià)在一、二、三級市場聯(lián)動(dòng)作用下仍會在高空盤整難下。

具體地說明年上市的樓盤均以提升品質(zhì)為主題，將進(jìn)一步刺激改善性需求，如城市中心區(qū)濕地板塊的鉑金府邸、香緹半島、京都城都將有典藏余房推出，借著準(zhǔn)現(xiàn)房和看得見品質(zhì)的魅力，自然價(jià)格不菲。在城市南向，位于梧田的同人欣園以及位于鹿城區(qū)紡織路的莊頭地塊和鹿城南郊鄉(xiāng)龍方村三產(chǎn)安置地塊，是明年樓市價(jià)格關(guān)注的重點(diǎn)。在主城區(qū)，置信廣場和今年土地剛出讓的原南站長運(yùn)集團(tuán)地塊，憑借地段以及物業(yè)配套上存有優(yōu)勢，依然是樓市的價(jià)格的風(fēng)向標(biāo)。而溫州大學(xué)地塊一旦在明年成功地以“價(jià)高者得”投出，將掀起溫州高檔樓盤價(jià)格的狂風(fēng)巨浪。

附件：09年溫州市區(qū)的一二三級市場成交量

溫州市區(qū)一級市場

縱觀09年1-12月份（注：已包括12月份即將出讓的地塊），溫州市區(qū)（四區(qū)）出讓土地29宗，總出讓面積494.13畝，相比08年的537.29畝，減少8%；總建筑面積90.65萬方，相比08年的65.28萬方，增加39%（出讓面積減少，建筑面積反而增加的原因是按09年平均容積率2.78計(jì)算，相比08年的1.823，上升52%）。其中1-11月溫州市區(qū)商?。ㄗ≌┯玫刂挥?15畝.可建筑面積僅為45.03萬方。

溫州市區(qū)二級市場

08年溫州市區(qū)商品房新增供應(yīng)面積為82.95萬方，銷售面積為46.63萬方，供銷比為：1.78：1；2009年1-11月溫州市區(qū)商品房新增面積為81.51萬方，銷售面積為97.95萬方，供銷比為0.83：1。（樓盤供應(yīng)主要集中在4，5月及8，9，10，11月份）4，5月份是因?yàn)槲姹P的開發(fā)商看到市場的回暖和迫與資金壓力，8，9，10，11月份由于開發(fā)商都希望趕在市場風(fēng)向未有大變化之前加快開盤節(jié)奏。09年1-11月溫州市區(qū)平均成交均價(jià)22030元/㎡，與08年的15527元//㎡相比，增幅為42%，出現(xiàn)了量價(jià)均大幅齊升的現(xiàn)象。市區(qū)鉑金府邸，香緹半島，錦玉園，京都城等高端樓盤的上市，提升整體項(xiàng)目品質(zhì)。

溫州市區(qū)三級市場

2007年溫州主城區(qū)二手房的交易量為11052件，平均每月成交921件；2008年溫州主城區(qū)二手房交易量為7195件，平均每月成交560件；09年1-11月溫州主城區(qū)二手房交易量為13217件，平均每月成交1206.5件。

從07，08，09年三年的二手房交易量對比看出，08年比07年同比下降35%。隨著救市政策及市場環(huán)境回暖作用，09年二手房市場交易量大幅上升，單1-11月成交量就超過07年2219件，超過08年6022件。