第一篇：10月嘉興樓市分析

嘉興房地產(chǎn)市場分析

2010年10月

銷售部

2010年10月30日

政策與動態(tài)：

一、暫停發(fā)放第三套房貸 ：各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，消費(fèi)性貸款的禁止用于購買住房。

二、推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)：我國將加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，并逐步擴(kuò)大到全國。

三、部分城市限購房套數(shù)：房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。

四、囤地捂盤房企將停發(fā)股票債券不給貸款：對有違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，各商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。

央行上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)：

央行決定，自2010年10月20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%

針對此事，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院教授郭田勇表示，加息是房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的延續(xù)，央行此舉可以抑制資產(chǎn)價(jià)格的大幅上漲，減輕通貨膨脹現(xiàn)狀。

郭田勇估計(jì)，加息一定程度上也能對熱錢產(chǎn)生抑制作用，通過改變資產(chǎn)價(jià)格上漲預(yù)期，從而導(dǎo)致部分熱錢從中國市場退潮。嘉興商品房市場情況分析：

9月嘉興市商品房銷售量價(jià)齊升，出現(xiàn)強(qiáng)勢反彈。普通住宅成交均價(jià)為7461.03元/平方米，相比于8月均價(jià)6556.19元/平方米，環(huán)比上漲近千元；成交量方面，成交套數(shù)1216套，環(huán)比增長46.79％。但與節(jié)前的火熱相比，國慶7天嘉興樓市降溫明顯，10月4日與5日，更是創(chuàng)下單日銷售備案10套的新低，可見節(jié)前強(qiáng)勢推出二輪調(diào)控，給假期樓市帶來了一絲“涼意”。

2010“宜居城市·嘉興”秋季房博會在秋風(fēng)中落下帷幕。據(jù)主辦方統(tǒng)計(jì)，本屆房博會4天共成交商品房普通住宅171套，商業(yè)用房22套。由于前景不明朗，不論買房者和開發(fā)商都表現(xiàn)出觀望情緒。小結(jié)：

9月份嘉興樓市回暖迅速，基本每個(gè)新推樓盤都有較高的成交量。但在九月的最后一天，房產(chǎn)二次調(diào)控政策突然襲來，在這第二波新政后，嘉興樓市未來的走向現(xiàn)已成為眾多購房者心中的疑慮。

業(yè)內(nèi)則認(rèn)為，“樓市二次調(diào)控是‘新國十條’的升級版，比如三套房停貸等有些政策在嘉興已經(jīng)實(shí)行了，總的來說這次調(diào)控對市場更多的是心理影響，不過可以預(yù)見的是，10月樓市肯定會比9月降溫?！彪S著二次調(diào)控政策的出臺，房價(jià)很難再有迅速上漲的勢頭，因此準(zhǔn)備觀望一段時(shí)間再出手的購房者會越來越多。根據(jù)現(xiàn)在嘉興樓市的市場情況以及政策影響的結(jié)果分析：

1、有意買房但無心下單的購房者會越來越多。

2、小戶型將受市場青睞。

3、外地投資型購房者將銳減。

競爭性樓盤分析：

1、福臨新家園

地理位置：嘉興市建國北路，中環(huán)北路交叉口

建筑規(guī)模：總占地面積：84326.3㎡，小區(qū)總建筑面積13萬余方，四期2幢小高層，總戶數(shù)約為60戶

參數(shù)：容積率約1.35，綠化率約42％

建筑風(fēng)格：現(xiàn)代建筑

物業(yè)類型：小高層，商鋪

面積跨度：72㎡——210㎡

竣工時(shí)間：2012年

價(jià)格：預(yù)計(jì)：8000元／㎡左右

優(yōu)勢分析：

1、地段好，市中心絕版地塊；

2、成熟配套區(qū)域，生活便捷；

樓盤點(diǎn)評：小區(qū)位于市中心地段，比較受周邊西馬橋，穆湖，清河等小區(qū)業(yè)主的青睞；由于現(xiàn)在開發(fā)的房源不多，規(guī)模不大，樓盤的品質(zhì)相對一般。

2、米蘭風(fēng)景

項(xiàng)目位置：嘉興市常秀街與洪波路口

售樓地址：嘉興市常秀街與洪波路口

銷售電話：0573-8230333

3開 發(fā) 商：浙江天潤置業(yè)有限公司

樓盤特色：“呼吸3800畝濕地公園的新鮮氧氣”

建筑類型：花園洋房、聯(lián)排別墅、多層和高層

物業(yè)公司：嘉興市百事德物業(yè)管理有限公司

物 業(yè) 費(fèi)：1.6元∕㎡·月

交通狀況：米蘭風(fēng)景項(xiàng)目位于秀洲區(qū)成熟地段，28路公交車可直達(dá)。項(xiàng)目概況：該項(xiàng)目占地共140畝，分三期開發(fā)，由12幢花園洋房、44套聯(lián)排別墅、8幢多層和6幢高層組成。44套聯(lián)排別

墅全部售完。規(guī)劃1300戶。

售價(jià)：高層均價(jià)8000元∕㎡，起價(jià)6980元∕㎡（宣傳起價(jià)）開盤時(shí)間：2010年10月16日

交房時(shí)間：2012年

銷售情況：三期開盤銷售大致100多套

高層優(yōu)勢分析：

1、采光好，前后無遮擋，后面是濕地公園；

2、贈送大面積露臺；

3、入戶花園贈送一半面積；

4、高得房率，80%；

5、全明設(shè)計(jì)；

高層劣勢分析：

1、高層一二層均為商鋪，影響居住品質(zhì)；

2、高層沿街布局，比較喧鬧。

樓盤點(diǎn)評：米蘭風(fēng)景位于秀洲區(qū)二環(huán)西路以內(nèi)，依托周邊成熟的配套設(shè)施和較多成型的大型住宅小區(qū)，一度成為銷售者置業(yè)的首選。整個(gè)小區(qū)一期二期推出多層和排屋，由于多層和排屋的稀缺性，所以銷售情況良好，一期二期已售罄，現(xiàn)銷售三期高層，均價(jià)8000元∕㎡，受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，對三期的銷售有一定的影響。

第二篇：2012嘉興樓市（共）

2012嘉興樓市：低開高走，量升價(jià)穩(wěn)，樓市回歸理性

來源：宜居城市網(wǎng) 時(shí)間：12-12-

31經(jīng)歷了2011年的樓市寒冬之后，業(yè)內(nèi)人士和普通民眾對于2012年的樓市也是眾說紛紜，暴漲暴跌的論調(diào)甚囂塵上，但是臨近年關(guān)，2012的嘉興樓市的實(shí)際走勢粉碎了之前的論調(diào)，從2012年的整體走勢來看，成交量呈現(xiàn)出一個(gè)低開高走的態(tài)勢，但成交價(jià)格卻又相對穩(wěn)定。

據(jù)宜居城市網(wǎng)最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2012年嘉興市商品房備案面積為222.37萬平方米，其中普通住宅174.3萬平方米，普通住宅的備案套數(shù)也是達(dá)到了14521套，普通住宅的備案面積和備案套數(shù)同比去年增幅達(dá)到了67.85%和56.56%。而2013年普通住宅的年均價(jià)為7365元/平方米，與2012年的7441元/平方米的年均價(jià)相比出現(xiàn)了1.02%的微小的跌幅，這也說明近兩年的樓市調(diào)控取得了明顯成效，房價(jià)的暴漲勢頭已經(jīng)得到了明顯的遏制，房價(jià)漸趨穩(wěn)定。

2012年，國家對于樓市的調(diào)控雖然延續(xù)，但是調(diào)控的力度有所減弱，部分地方公積金貸款額度的提高、首套房優(yōu)惠政策出臺等政策都對樓市的回暖起到了助推作用，而具體到嘉興的樓市，年中銀行的連續(xù)降息對于購房者特別是剛需購房者來說絕對是一大刺激因素，春博會、夏博會、秋博會三次房博會上開發(fā)商也適時(shí)加大了推盤力度，這些因素都助推了2012年嘉興樓市成交的回暖；但是與此同時(shí)，為了能夠更好更快的去庫存和回籠資金，2012年很多開發(fā)商都推出了大力度的優(yōu)惠促銷活動來吸引購房者，這也使得2012年的樓市相比2011年在成交量大幅上升的情況下，年均價(jià)相對平穩(wěn)甚至出現(xiàn)了微跌。

與今年樓市回暖今年的土地市場卻一直延續(xù)了相對冷清的態(tài)勢，政府在推地上相對謹(jǐn)慎，而開發(fā)商的拿地?zé)崆橐膊桓撸變r(jià)成交或者流拍成為了今年土地市場的主旋律，當(dāng)然也不乏亮點(diǎn)，老西站地塊最終以13920元/平方米的高價(jià)出讓，給2012年的土地市場增添了一抹亮色！

第三篇：太原市樓市分析報(bào)告

太原樓市近期情況統(tǒng)計(jì)

一、2014年太原市房地產(chǎn)市場回顧及分析

2014年，受全國房地產(chǎn)市場寒流影響，太原房地產(chǎn)市場也一直寒意籠罩。持觀望、等降價(jià)，成為大部分意向購房者共同的心態(tài)。雖然，限購取消、房貸新政、公積金新政以及央行降息等一系列利好政策接踵而至，但是市場并未達(dá)到預(yù)期走勢，冷酷的行情加劇了房企競爭，行業(yè)進(jìn)入了全新的時(shí)期。具體特點(diǎn)如下：

1、一線品牌房企悉數(shù)進(jìn)駐，外來者向主導(dǎo)者轉(zhuǎn)變，引領(lǐng)著太原樓市的發(fā)展。如： 1月7日，綠地以總價(jià)9.05億元拿下濱河西路西側(cè)地塊的33437平方米土地，成交樓面均價(jià)2879元/平方米，打造綠地中央廣場項(xiàng)目；

1月29日，恒大以總價(jià)15.6897億元，拿下位于尖草坪區(qū)趙莊新村、濱河?xùn)|路以東、龍康街以北范圍內(nèi)的五宗土地，欲打造尖草坪區(qū)最大的住宅綜合體——恒大御景灣； 年中旬，萬科160億元投資北營城中村1300畝改造項(xiàng)目；

9月份，富力也首次借太原城中村改造“東風(fēng)”，欲在龍堡村打造“富力又一城”。

2、萬科、保利、恒大為代表的品牌房企順應(yīng)市場需求，將產(chǎn)品結(jié)構(gòu)做出調(diào)整，首置首改類產(chǎn)品比重大幅增加。

3、隨著房地產(chǎn)市場的變化，營銷模式一直不斷演進(jìn)。全民營銷、首付分期、保價(jià)協(xié)議、精裝改毛坯、“螢火蟲”、車位抵價(jià)券、“小蜜蜂”活動等營銷手段層出不窮。如： 萬國城MOMA微信搶紅包、萬科城市樂跑賽、富力保價(jià)協(xié)議、綠地兒童嘉年華、富力微電影《父親的執(zhí)著》首映、恒大首付分期、保利全城尋找遺失獸首、拉菲公館全民營銷等。

二、2015年太原市房地產(chǎn)預(yù)測及要聞前瞻分析 1、2015年房地產(chǎn)市場趨勢明顯——成交降溫、房價(jià)回落、投資增速放緩、庫存高位運(yùn)行；調(diào)控政策延續(xù)變化深度，限購松綁、信貸放寬、限價(jià)淡化，“去行政化”趨勢更加明顯，預(yù)計(jì)成交價(jià)難以反彈，市場會持續(xù)分化。2、2015年第一周，太原市場略顯平淡。在這交替過度的一周中迎來了元旦假期，各項(xiàng)目客戶來訪明顯偏低，并且元旦期間的市場優(yōu)惠力度不及以往，直接導(dǎo)致成交量急劇下滑，當(dāng)前樓市在土地、住宅及商業(yè)市場中均表現(xiàn)平平，有專家預(yù)測稱五月份以后或有回暖跡象。

3、具體要聞如下：

《不動產(chǎn)登記暫行條例》將于2015年3月1日起實(shí)施，條例明確，不動產(chǎn)包括土地、海域以及房屋；內(nèi)容共分為35條，涉及不動產(chǎn)登記、信息共享、保護(hù)及法律責(zé)任等。這無疑將進(jìn)一步加重購房者們的觀望心態(tài)，對于回暖之勢本不明朗的樓市來說，猶如雪上加霜。

2015年3月起，太原市將加大市政公用設(shè)施的建設(shè)力度，特別是供熱、供水、排水等地下管線的配套力度，使地下管網(wǎng)覆蓋至東山、西山等盲區(qū)。這對于處于城郊結(jié)合部的樓盤來說，真是莫大的福音。

三、太原市重點(diǎn)樓盤案例分析

1、富力-盈棲谷

作為太原富力城的第六期項(xiàng)目，盈棲谷共計(jì)17棟住宅樓，其中，9棟10層住宅樓，8棟9層住宅樓，共計(jì)972戶，小區(qū)占地2.17萬平方米，并有小學(xué)、幼兒園和商業(yè)街等配套。住宅均為一梯兩戶，樓間距為43-47米，具有1.5倍的采光優(yōu)勢。

2014年12月27日開盤發(fā)售12#、15#、16#、21#、22#共五棟，起價(jià)6800、均價(jià)7500，當(dāng)天銷售200余套，實(shí)現(xiàn)銷售額2.11億元，去化率達(dá)到75%，目前尾房在售。

產(chǎn)品優(yōu)勢，容積率：1.19、公攤比：11%----15%、小高層、純板樓、精裝修、價(jià)位適中。

2、恒大御景灣 恒大御景灣是恒大地產(chǎn)集團(tuán)于2014年在太原北城打造的又一生態(tài)居住區(qū)，是繼太原樓市名盤恒大綠洲后，又一超大規(guī)模社區(qū)?？傉嫉孛娣e約502畝，總規(guī)劃建筑面積逾117萬㎡，總規(guī)劃戶數(shù)超過約9000戶。

目前，該樓盤正處于火熱認(rèn)籌中，交3000抵20000，已排號1300余個(gè)，預(yù)計(jì)出售5#、6#、7#、8#、9#，共五棟，均為33層高層住宅，可涵蓋76---137平米戶型，約927套，暫定均價(jià)7500元（含精裝修），本月中下旬開盤。

產(chǎn)品優(yōu)勢：生態(tài)環(huán)境好、送精裝修、規(guī)模大、品牌號召力強(qiáng)、生活配套齊全、首付4.5萬元、70年產(chǎn)權(quán)等。

3、五龍灣-府東天地

五龍灣·府東天地規(guī)劃小區(qū)總占地130畝，總建筑面積30萬平方米，住宅區(qū)域由七棟高層組成，5#樓32層224戶，兩梯兩戶，內(nèi)含6萬方風(fēng)情商業(yè)街，8000平米大型美特好已簽約加盟。

目前，正在排號中，交一萬抵六萬，預(yù)計(jì)均價(jià)7000元，全款優(yōu)惠95折；暫定本月底開盤發(fā)售1#、3#和10#，可售面積有70---191平米，包括公寓、兩居、三居及超大戶型。

產(chǎn)品優(yōu)勢：價(jià)位低、剛需戶型豐富、優(yōu)惠力度大、70年產(chǎn)權(quán)等； 產(chǎn)品劣勢：公攤偏大、地理位置略偏、品質(zhì)較低。

4、保利-香檳國際

太原保利香檳國際是保利地產(chǎn)在太原打造的首個(gè)精品住宅小區(qū)，旨在打造太原最具品質(zhì)感、最有城市生活氛圍的首席高尚住區(qū)；占地140000平米，建筑面積約630000平米。

該樓盤已于2014年10月18日開盤，當(dāng)日發(fā)售1#、6#和10#共計(jì)680套，已售500余套，均價(jià)8200元、正售89---143平米尾房； 目前，正推出“暖冬團(tuán)購季”活動處理尾房，除正常優(yōu)惠外“兩居額外優(yōu)惠94折、三居額外優(yōu)惠96折”，據(jù)測算，購買每套優(yōu)惠至少6萬元；另有保利專屬銀行貸款利率89折優(yōu)惠；

產(chǎn)品優(yōu)勢：70年產(chǎn)權(quán)、品牌號召力強(qiáng)、戶型配比合理、優(yōu)惠及暖場活動豐富、地理位置優(yōu)越等。

5、綠地盧浮公館

綠地盧浮公館，位于半山國際花園二期項(xiàng)目東北側(cè)，是綠地集團(tuán)在太原東部新城打造的又一生態(tài)宜居項(xiàng)目，6-11層的低密社區(qū)，為業(yè)主營造別墅園區(qū)的感受。目前，90-200平的全景小高層戶型入市，占地115000平米、建筑面積132000平米。

目前，主推116---140平米戶型，均價(jià)7200元、起價(jià)6666元；綠地盧浮公館新年鉅惠，首付20%，低至13.3萬；團(tuán)購優(yōu)惠2萬抵4萬、關(guān)注綠地會并轉(zhuǎn)發(fā)可立減1萬。另外還有少量86-94㎡ 的兩居室在售。

產(chǎn)品優(yōu)勢：低密度洋房住宅、公攤小、價(jià)格實(shí)惠、品牌號召力強(qiáng)、優(yōu)惠方式豐富等。

第四篇：嘉興月河老街導(dǎo)游詞

嘉興月河老街導(dǎo)游詞

月河歷史街區(qū)是嘉興市政府重點(diǎn)投資項(xiàng)目，總占地面積約9萬平方米，規(guī)劃修繕傳統(tǒng)民居建筑8.8萬平方米，總投資約4億元。

嘉興月河老街導(dǎo)游詞范文1 以前，多次到過嘉興，甚至在嘉興出差十天半個(gè)月，也沒注意和聽說有個(gè)叫月河的老街，而且就在市區(qū)，這次九九重陽節(jié)與退休老同志相聚嘉興，才知道嘉興市區(qū)不只是僅有南湖一只船還有老街并到此一游。

嘉興月河老街就在嘉興市區(qū)中心地帶的月河邊。老街從明清以來，在月河一帶逐步已形成了繁華街市。月河是運(yùn)河的一條支流，因“其水彎曲抱城如月”而得名，老街，仍是江南水鄉(xiāng)傳統(tǒng)的民居依水造勢，古街深巷迂回曲折、縱橫交錯(cuò)，小河、古橋、狹弄、舊民居、廊棚等還原并展現(xiàn)了濃厚的水鄉(xiāng)老街的風(fēng)情。

到了嘉興除了吃點(diǎn)嘉興的五芳齋棕子、文虎醬鴨等名特產(chǎn)外，也可到月河老街走走看看，這里不僅免費(fèi)，而且聚集了包括嘉興特產(chǎn)在內(nèi)浙江特產(chǎn)。

嘉興月河老街導(dǎo)游詞范文2 桐鄉(xiāng)有許多旅游景點(diǎn)，比如烏鎮(zhèn)、植物園、紅杉村，可是我最喜歡的還是嘉興月河街。

十月的一天，我和爸爸媽媽去嘉興玩。在去月河街的路上，我就已經(jīng)開心得不得了，我問媽媽，“什么時(shí)候才到呀?”媽媽說，“馬上，馬上就到了!”到了停車場，我像小兔子似的跳

下了汽車。

我們先去老街上找地方吃飯，可是每一家餐廳門口都排著長長的隊(duì)伍，所以我們只好找了一家人稍微少一點(diǎn)的，進(jìn)去后找了一張靠窗的桌子。菜上得很慢，我就和媽媽先出去買了一盒臭

豆腐吃，回到餐廳，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)上了一盆香噴噴的排骨湯，我們一邊吃一邊聊天。

吃完飯后我們?nèi)ス浣?，我發(fā)現(xiàn)有個(gè)地方在做糖人，就興致勃勃地觀察起來。只見那人用一把盛有糖漿的漏空勺子，在一方光滑的石塊上畫出各種各樣的圖形，再粘上木棒，一個(gè)個(gè)形態(tài)各

異的糖人就這樣完工啦!我吵著讓爸爸給買了一個(gè)水蜜桃形狀的糖人，其實(shí)我很舍不得吃它，邊走路邊慢慢地舔起來，糖人的味道好極了。

走了一會兒，媽媽看見了有賣糖葫蘆的，就說，“我也要吃!”爸爸只好再掏錢買了一串糖葫蘆。老街上人真多，商店里的商品更是琳瑯滿目，媽媽又買了一包番薯干和一種不知名的粉

紅色的軟糖，可以說是滿載而歸了!我愛嘉興，我愛美麗的月河街，更愛月河街上各種美味的小吃!嘉興月河老街導(dǎo)游詞范文3 趁著國慶假期，我們到嘉興月河街去游玩。下面我就做個(gè)小導(dǎo)游，帶你走進(jìn)美麗又熱鬧的月河街吧。

月河街是嘉興市在原來明清老街基礎(chǔ)上改建的一條旅游購物街。在著名的京杭大運(yùn)河旁，與“烏鎮(zhèn)”其名。走過橫跨大運(yùn)河的月河橋，前面就是整齊又熱鬧的月河街。只見一排排青瓦白墻的木樓房的店鋪，有買吃的，有買玩的，有表演雜技的，讓我看到是故時(shí)候的景象，好像穿越到了明朝。

雖說現(xiàn)在是早晨，但這已經(jīng)人山人海。我邊走邊看，來到了一家小狗鋪，那里的小狗十分可愛，我最喜歡的可要數(shù)那只棕黃色的迷你狗，只見它一雙水靈靈的眼睛望著你，豎著小耳朵，搖著尾巴，可愛極了!我們繼續(xù)向前走，聽到前面空地上傳來敲鑼的聲音，隨著響聲望去，前面圍著一群人，我們鉆進(jìn)人群，看到在表演雜技，只見一只猴子在騎獨(dú)輪車。騎得真溜!人群不時(shí)叫好。

接著我又走了好多店鋪，渴了買杯飲料，餓了買串糖葫蘆。。。

最后我發(fā)現(xiàn)一家有趣的糖店，被那精湛的手藝給迷住了。只見他拿著幾根牙簽在熱鍋上弄下一塊融化的糖，然后開始卷，卷著卷著，一塊大大的糖便出現(xiàn)在牙簽上，頓時(shí)香味飛散，我吸了吸那純正的香味，便迫不及待的掏錢買了一塊。這味道真好!月河街果然名不虛傳，不信你也來瞧瞧，我保證你不后悔!

第五篇：2010年青島樓市分析總結(jié)

至2010年12月31日，青島12月份成交再創(chuàng)新高，達(dá)14951套，2010青島樓市終落下大幕。2010年青島全年累計(jì)銷售套數(shù)達(dá)105944套，首次突破10萬套大關(guān)，較2009年青島全年累計(jì)銷售套數(shù)80598套，增長31.4%。其中新建住宅成交100295套，住宅的總成交面積達(dá)9863556平方米。2010年上半年完成套數(shù)39281套，下半年66663套，下半年占到全年銷售套數(shù)的62.9%，全市下半年成交好于上半年。

歷經(jīng)2010年號稱史上最嚴(yán)厲調(diào)控的年份，青島市場非但沒有斷糧斷炊，反而取得史無前例的大豐收。

一、青島樓市2010年總述

青島市2009年——2010年全年月度成交走勢圖：

2010年青島房地產(chǎn)市場走出一個(gè)“一波三折”的行情曲線：2月，房產(chǎn)成交傳統(tǒng)低點(diǎn)，4月份調(diào)控新政“新國十條”出臺之后，成交量迅速萎縮，6月之后，市場一路緩慢爬升，9 月后，成交放量大增?！?.29”新政之后市場小幅回調(diào)，至年底12月份再次沖高，以14951套月度成交完美收官。

2010年各區(qū)成交套數(shù)排行總榜

從排行榜上可以看出膠南、城陽、黃島最熱，領(lǐng)銜全市成交量。細(xì)查各區(qū)1月至12月的成交數(shù)據(jù)，可以看出2010年各熱點(diǎn)區(qū)域的分布趨勢：

膠南市排在2010年全市各區(qū)成交量的第一名，膠南市在2010有兩次月度成交超過兩千套，1月份成交2044套，5月份成交2431套，在下半年至年末成交量減少。

第二名城陽區(qū)，在2010年有一次月度成交超兩千套，發(fā)生在10月份，成交2051套，區(qū)域成交量全年分布呈逐漸走高趨勢。

第三名黃島區(qū)，在2010年有兩次月度成交超兩千套，分別發(fā)生在10月份、12月份，成交量分別為2534套、2578套，與隧橋開通利好因素的刺激十分吻合。

李滄區(qū)12月份成交2010套。其它各區(qū)月度成交均未超過兩千套。

相比較2009年，當(dāng)年熱點(diǎn)區(qū)域分布在城陽（全年成交13101套）、黃島（全年成交11583套）、嶗山（全年成交9149套）。

在2010年樓市總體形勢好于2009年的情況下，西海岸板塊成交超越城陽，李滄、四方發(fā)力強(qiáng)勁。

二、2010年青島樓市熱詞回顧

2010年是樓市發(fā)展史上極具戲劇性的樣本。梳理這一年來的樓市熱點(diǎn)，將有助于我們理解2010年青島樓市所留下的烙印。

關(guān)鍵詞一：調(diào)控

4月17日，出臺“新國十條”規(guī)定，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例提高到50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，對貸款購買第三套及以上住房的，在房價(jià)過高、上漲過快或房源緊張地區(qū)可暫停發(fā)放貸款。

從此，我國房地產(chǎn)市場遭遇一系列政策調(diào)控。9月29日，國家多部委聯(lián)合啟動了房地產(chǎn)市場“二次調(diào)控”，內(nèi)容包括將商品住房首付比例調(diào)整至30% 以上，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策等在內(nèi)的一系列措施。

12月20日，央行今年以來第六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。

在“增供應(yīng)，遏需求”的調(diào)控指向下，青島在4月26日出臺“青島十四條”，10月，青島開始全面落實(shí)二次調(diào)控政策。一系列的“限購令”、“限貸令”、“限外令”政策不斷出臺，2010年成為當(dāng)之無愧的調(diào)控年。此中，我們也可以看出，政府動用了金融杠桿、經(jīng)濟(jì)政策甚至行政手段調(diào)控樓市?！耙远麓琛钡某尚绾?，2010年的成交數(shù)據(jù)已給出了答案。

關(guān)鍵詞二：保障房

加強(qiáng)保障房建設(shè)成為今年被提及次數(shù)最多的話題。從年初制定的2010年580萬套保障房建設(shè)計(jì)劃，再到年底公布的2011年1000萬套的保障房建設(shè)征詢意見，我國保障房建設(shè)力度不斷加碼。

按照青島市保障房第一個(gè)“三年規(guī)劃”，2010年青島共推出8000套保障性住房進(jìn)行公開配租配售。并且，市政府辦公廳下發(fā)了《關(guān)于分解落實(shí)市轄七區(qū)2011-2013年保障性住房

和限價(jià)商品住房建設(shè)任務(wù)的通知》，未來三年，市轄七區(qū)和高新區(qū)，計(jì)劃建設(shè)保障性住房和限價(jià)商品房各3萬套。

根據(jù)計(jì)劃，在2011年新增的420萬套保障房建設(shè)中，公共租賃房將占主要部分?？梢灶A(yù)見，在今后一段時(shí)間內(nèi)，公租房將成為住房保障的絕對主力。實(shí)踐證明，保障性住房（包括經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、回遷房、廉租房、公租房）中經(jīng)濟(jì)適用房因銷售監(jiān)管不到位而遭遇重重阻力，廉租房又因受益面過窄而無法滿足需求。為了盡快提升城市住房保障水平，大力發(fā)展公租房或?qū)⑹亲钣行铱尚械姆桨浮?/p>

為緩解樓市過度市場化而保障房缺失的矛盾，建成符合國情的保障性住房體系和商品房體系將是未來重要的轉(zhuǎn)變。

關(guān)鍵詞三：拍地爭奪

樓市一直在造就“面粉貴過面包”的神話，今年也不例外。11月以來，全國地王頻出，遍及武漢、杭州、溫州、南京等多個(gè)二線城市。12月，全國多個(gè)城市再次出現(xiàn)“地王”爭奪戰(zhàn)。

青島今年的拍地次數(shù)并不多，但每一次的爭奪依然動人心魄。

1月22日，市南法院地塊，以17800元/平方米的樓面地價(jià)、總價(jià)40億被綠城取得，成為青島新地王。

3月12日，工人療養(yǎng)院地價(jià)19500元/平方米，北京遠(yuǎn)洋刷新青島地王紀(jì)錄。3月，李滄面粉七廠正式掛牌出讓，最終該地塊以5900元/平方米的樓面地價(jià)被銀座集團(tuán)股份有限公司收入囊中。

3月 12日，浮山后一地塊以7500元/平方米的價(jià)格被北京遠(yuǎn)坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得。

7月，哈爾濱路52號出讓，青島青建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以7200元/平方米收入囊中。12月14日，鎮(zhèn)江路地塊15060元/平方米，由青島北海岸建設(shè)投資有限公司取得，市北區(qū)新地王產(chǎn)生。

12月15日，大連萬達(dá)成功競得李滄區(qū)東李商圈改造住宅和商服用地1、2、3號地塊，樓面地價(jià)分別為3230元/平方米、2990元/平方米、2990元/平方米。

12月16日，順昌路21號地塊由青島華新園置業(yè)競得，樓面地價(jià)4510元/平方米。都昌路2號地塊由青島華僑房地產(chǎn)競得，樓面地價(jià)6620元/平方米。青島2010年拍地顯示，青島拍地的高峰期是在12月份。2010年初起，銀行貸款、股市增發(fā)、信托融資等融資渠道被收緊，在高頻調(diào)控的2010年，開發(fā)商普遍以加快開發(fā)速度，實(shí)現(xiàn)周轉(zhuǎn)、現(xiàn)金為王為目的，而對拍地持以謹(jǐn)慎的態(tài)度，以應(yīng)對政策的進(jìn)一步調(diào)控。

關(guān)鍵詞四：通脹與“日光盤”

青島樓市自4月份出臺樓市調(diào)控政策以后，交易市場受挫，在逐漸回暖至9月份，樓市瘋狂再現(xiàn)，嶗山區(qū)、開發(fā)區(qū)、市北區(qū)等頻現(xiàn)“日光盤”，所推房源一經(jīng)面市即當(dāng)日售罄。有些樓盤開盤當(dāng)日稱得上“一分鐘賣一套”，有的樓盤開盤當(dāng)日勁銷13億，許多樓盤一次開盤奠定了銷售的領(lǐng)先位置。

許多人在懷疑，“日光盤”后面有推手，是炒作出來的。但將“日光盤”集體爆發(fā)的時(shí)間與調(diào)控政策、加息等時(shí)間對比，可以看出時(shí)期基本一致。如果沒有“通脹”大勢所趨，單靠項(xiàng)目運(yùn)作難以引發(fā)“日光盤”現(xiàn)象。

2010年通脹逼緊，中國11月CPI同比上升5.1%，高于10月份的4.4%，創(chuàng)出28個(gè)月新高。而相對的，12月26日起，上調(diào)的一年期存款基準(zhǔn)利率才不過2.75%。全國房價(jià)每月的漲幅從來沒有低過8%以上。在通脹預(yù)期之下，“買房扛通脹”成為一種風(fēng)潮，這在青島投資性需求密集的嶗山區(qū)、黃島區(qū)、膠南市體現(xiàn)明顯，三區(qū)成交同步上漲的，基本可以判定投資性資金的入市，2010年青島類似成交屢見不鮮。

關(guān)鍵詞五：網(wǎng)絡(luò)搖號

這本不關(guān)乎樓市的根本，但將它選作一個(gè)關(guān)鍵詞，是因?yàn)樗硪环N非常重要的樓市發(fā)展方向。無論是搜房網(wǎng)絡(luò)搖號，還是其他搖號形式的出現(xiàn)，都讓電腦搖號成為買房雙方的選房新渠道。這讓整個(gè)選房排號過程變得更快捷高效，有業(yè)內(nèi)人士戲稱，網(wǎng)絡(luò)搖號可以降低選房暴力事件的發(fā)生率，網(wǎng)絡(luò)搖號在市場向好的情況下得以實(shí)行，通過客觀第三方的身份，給廣大購房者、房地產(chǎn)市場一個(gè)公開透明的平臺，從而達(dá)到各方共識。

3月，從萬科魅力之城與搜房網(wǎng)攜手，開創(chuàng)青島樓市網(wǎng)絡(luò)搖號先河，萬科城、萬科藍(lán)山、保利里院里、綠島印象、鑫匯國際、華遠(yuǎn)好天地等項(xiàng)目紛紛采用，選用搜房網(wǎng)絡(luò)搖號合作項(xiàng)目累積成交金額超50億，網(wǎng)絡(luò)搖號從側(cè)面反應(yīng)了青島樓市的繁榮和火爆。

網(wǎng)絡(luò)搖號將與按揭購房、物業(yè)稅等一起載入樓市發(fā)展的歷史。

三、2010青島房地產(chǎn)榜單排行： 1、2010青島房企銷售金額TOP10

注：所有數(shù)據(jù)以網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

截至2010年12月31日，2010年青島商品房銷售金額前十名共計(jì)211.38億元。較2009年1月-12月前十總量109.51億，大幅增長93%。

2010年，青島商品房銷售金額前十名分別是： 青島萬科41.27億（萬科城9.48億、萬科藍(lán)山9.88億、萬科金色城品6.47億、萬科魅力之城3.82億、萬科城市花園6.13億、萬科四季花城5.49億）。

海爾地產(chǎn)22.41億（海爾原鄉(xiāng)墅2.39億、海爾山海灣20.02億）。

魯商置業(yè)20.5億（一山一墅1.43億、銀座動感時(shí)代2.68億、魯商藍(lán)岸國際2.82億、魯商中心首府13.57億）。

保利（青島）實(shí)業(yè)有限公司20.17億（保利里院里8.6億、保利百合花園11.57億）。

海信地產(chǎn)19.25億（海信天璽10.84億、海信麥島金岸2億、海信馬山新城1.46億、海信鳳凰金岸2.71億、海信溫泉王朝2.24億）。

魯信置業(yè)19.21億（魯信含章花園17.25億、魯信長春花園1.96億）。

寶龍地產(chǎn)18.97億（包含李滄寶龍11.76億，即墨寶龍4.39億，城陽寶龍2.82億）。

中海地產(chǎn)17.99億（中海清江華府9.39億、中海銀海一號2.2億、中海熙岸6.4億）。

偉東17.23億（偉東樂客國際公寓4.62億、偉東幸福之城12.61億）。

龍湖地產(chǎn)15.12億（龍湖滟瀾海岸15.12億）。2、2010青島單盤銷售金額TOP10

注：所有數(shù)據(jù)以網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。3、2010青島單盤銷售面積TOP10

注：所有數(shù)據(jù)以網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。4、2010青島單盤銷售套數(shù)TOP10

注：所有數(shù)據(jù)以網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

2010年青島市房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP10中，可以看出今年活躍在青島樓市的各大實(shí)力企業(yè)。

目前，全國一線地產(chǎn)企業(yè)中，萬科、保利、龍湖、中海、寶龍入圍青島銷售金額十強(qiáng)，而市場銷售總額度占到53%。本土企業(yè)中，海爾地產(chǎn)表現(xiàn)突出，22.4億位列第二，魯商、海信、魯信、偉東在一線房企入圍前十，實(shí)屬不易。隨著中鐵兩項(xiàng)目相繼入市、綠城審計(jì)局項(xiàng)目、華潤潛院項(xiàng)目、中信地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等相關(guān)項(xiàng)目的啟動，2011大鱷爭戰(zhàn)更加激烈，青島地產(chǎn)市場的競爭將全面升級。

2010年青島市單盤銷售的三項(xiàng)指標(biāo)銷售金額、銷售面積、銷售套數(shù)前十名，可以看出今年青島區(qū)域熱點(diǎn)與熱盤，大體可以勾勒出青島市在本各區(qū)域的情況。

四、2010青島房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)

1、市政建設(shè)直接帶動區(qū)域板塊價(jià)值升值

2010年年初，青島公布107億大交通規(guī)劃，打造“大青島”。作為青島實(shí)施“環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展”戰(zhàn)略重要交通基礎(chǔ)設(shè)施——橋隧工程建設(shè)加快步伐。如今，青島海灣大橋于2010年12月22日實(shí)現(xiàn)主體貫通，預(yù)計(jì)2011年上半年建成通車。膠州灣海底隧道的服務(wù)隧道、主隧道已全部貫通，土建工程全部完成，預(yù)計(jì)2011年上半年建成通車。環(huán)灣大道于2010年10月1日主線通車;地鐵一期工程22個(gè)站點(diǎn)全面開工;快速路三期等工程進(jìn)展順利，新疆路快速路工程也已開工建設(shè)。

作為直接的受益者，環(huán)灣板塊、開發(fā)區(qū)板塊、地鐵板塊的樓盤已全面催熱。環(huán)膠州灣繼卓越之后，龍湖、星河灣的進(jìn)駐，已將膠州灣打造成新的高端居住區(qū)。開發(fā)區(qū)沿海一線樓盤受益開發(fā)，一年中中冶愛彼岸、恩馬雙城匯、海爾山海灣、海信鳳凰金岸等樓盤，在安子片區(qū)相繼熱銷，再次證明，西海岸未來的價(jià)值不可估量。

2、勝在大盤

從2010年各月的成交數(shù)據(jù)來看，一些大盤持續(xù)幾個(gè)月引領(lǐng)區(qū)域的成交。四方區(qū)的保利百合花園、萬科城，開發(fā)區(qū)的海爾山海灣、海上嘉年華，李滄區(qū)偉東幸福之城、李滄寶龍城市廣場，嶗山區(qū)魯信含章花園，城陽區(qū)龍湖滟瀾海岸，市南區(qū)魯商中心首府、海信麥島金岸等項(xiàng)目，成為市場的常勝盤，無論是銷售套數(shù)還是銷售金額都遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先。

從市場反應(yīng)來看，人們的消費(fèi)觀念已經(jīng)升級換代，對項(xiàng)目的社區(qū)配套、物業(yè)服務(wù)等要素有更深的需求，對于品牌企業(yè)的“軟實(shí)力”考量較多，對企業(yè)的綜合服務(wù)能力提出了更高的要求。其中，對高端項(xiàng)目的市場消化仍然十分有潛力，這在2010年下半年的成交情況體現(xiàn)較為明顯。

3、三線城市所占樓市比重悄然提升

綠城已然拿地膠州，開發(fā)綠城紫薇廣場項(xiàng)目，延續(xù)綠城的高端路線。萬科進(jìn)入平度，與平度市政府簽署開發(fā)協(xié)議。即墨市仍然成為別墅主戰(zhàn)場。中鐵進(jìn)入萊西開發(fā)岸芷汀蘭項(xiàng)目。無一例外，許多央企、一線大鱷進(jìn)入三線城市，將改善區(qū)域居住，同時(shí)提升區(qū)域的居住價(jià)值。從分月數(shù)據(jù)來看，外五市的成交呈現(xiàn)逐月遞增的趨勢，2009年外五市市場除了即墨、膠南外基本沒有亮點(diǎn)。而在2010年，下半年外五市成交量共25657套，較2009年外五市下半年成交量16948套，增長50%以上。

在市區(qū)土地市場日益緊缺的情況下，三線下沉戰(zhàn)略將成為一種常態(tài)，加之來自政府方面的政策扶持，將可能造就三線城市樓市的新神話。

4、剛性需求與改善型居住仍然是市場主力

從2010年1月份到12月份的成交面積分析可以看出，60-90平中小戶型與90平-120平的大戶型，最受市場歡迎，二者加在一起的比例往往在70%以上。而價(jià)格區(qū)間，6000元-8000元基本成為市場交易的主量，從10月成交的價(jià)格構(gòu)成看，10000元以上價(jià)格區(qū)間的受關(guān)注度較之前大幅增長，從所占比重看已躍居第一位。在2010年10月之后，8000元-10000元的成交均價(jià)再次上升成為市場主力。剛性需求與初步改善型居住在整個(gè)2010年左右著成交的格局。

2010年的青島樓市亦是一個(gè)“政策市”，這從宏觀上已然決定了消化市場存量的消費(fèi)人群的特征。數(shù)據(jù)上看，四方、李滄、城陽在年終的成交中，剛需人群與初步改善型人群功不可沒，這也奠定了城陽區(qū)年14520套、李滄區(qū)11164套，四方區(qū)9250套的年終業(yè)績。

五、青島樓市2011年后市展望

這是一個(gè)謎：在2010年號稱史上最嚴(yán)厲調(diào)控的年份，市場并沒有斷糧斷炊，反而取得史無前例的大豐收。無論是與2009年數(shù)據(jù)相比較，還是從各開發(fā)企業(yè)自身的體會都可以得證。

這個(gè)謎如何解？2011年會樓市將走向何方？

1、土地市場模式未變 政府主導(dǎo)的土地市場，目前仍沿用“招拍掛”的形式出現(xiàn)。2010年，從青島所拍的任何一塊土地來說，基本仍然處于“面粉貴過面包”的局面，這些土地進(jìn)入2011年市場后仍然發(fā)揮溢價(jià)態(tài)勢。

參與拍賣的企業(yè)普遍認(rèn)為，政府土地供應(yīng)量應(yīng)該再放量入市。從2010年全國一線企業(yè)來看，土地儲備基本少于往年，在2010年獲得充足現(xiàn)金流之后，持幣拍地的迫切將進(jìn)一步拉升包括青島在內(nèi)的二三線城市。

2、金融銀根未收縮、通脹壓力大

市場依然流動性過剩。2009年全國新增貸款10萬億，2010年新增貸款7.5萬億，2011年又將新增貸款7萬億。巨量放貸將由房地產(chǎn)行業(yè)重金吸收，房價(jià)將被拉動上漲。

居民的存款利息與CPI漲幅極不匹配，在通脹預(yù)期之下，將選擇樓市的投資路徑，2010年青島已是明證。這將進(jìn)一步推升高房價(jià)，而高房價(jià)恰是這一輪通貨膨脹的源頭，通脹勢頭遏制不住，就會有大量的資金涌入樓市避險(xiǎn)。遏制通脹，降低市場對于通貨膨脹貨幣貶值的預(yù)期，才有可能拉緩房價(jià)的過快上漲。

3、商業(yè)地產(chǎn)分流、保障性住房分流

2010年青島的商業(yè)地產(chǎn)有進(jìn)一步擴(kuò)大的趨勢。蘇寧置業(yè)電器廣場、偉東樂客城等集體 圍攻李村商圈。李滄寶龍城市廣場以單盤11.76億的成交額傲視青島商業(yè)地產(chǎn)。全國一線商業(yè)地產(chǎn)大鱷華潤布局市南，中鐵青島中心等綜合體項(xiàng)目大量增長。據(jù)資料顯示，包括一直號稱“專注住宅市場”的萬科，已在一線城市開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

2011年將是另一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)年，這對住宅市場價(jià)格可能有一個(gè)分流過程。2011年保障性住房建設(shè)有可能進(jìn)一步加大執(zhí)行力度，這將影響青島保障性住房的落實(shí)，影響到青島商品房的價(jià)格，或?qū)⒔o一些青島本土企業(yè)新的發(fā)展契機(jī)。

所有這些決定了，青島不會是地產(chǎn)調(diào)控的孤島，在“增供應(yīng)，遏需求”的方針下，2011年青島又是一個(gè)平穩(wěn)增長的年頭。

后記：

謝國忠曾預(yù)言，中國房地產(chǎn)的泡沫將倒在2012年的前夜。

這樣的結(jié)果將首要的拖累政府財(cái)政，那么在新經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨好的境況下，為避免出現(xiàn)地產(chǎn)泡沫的破裂，政府的打壓將變得頻繁，這種調(diào)控變得有理由、有底氣。傳統(tǒng)的凱恩斯主義將不那么靈驗(yàn)，意識形態(tài)有可能轉(zhuǎn)向撒切爾和里根式的強(qiáng)硬方案，一個(gè)明顯的表象就是財(cái)政、利稅調(diào)控手段用盡而向行政干預(yù)邁進(jìn)。

面對一個(gè)強(qiáng)勢而手段趨于強(qiáng)硬的政府，房地產(chǎn)商只能“從了”，幸好2010年的市場給了開發(fā)商資本以應(yīng)對新的變局。2011年，房地產(chǎn)行業(yè)形勢只會更嚴(yán)峻，關(guān)注未來的市場將是理性的房地產(chǎn)商，是否有能力與政府共舞的不二法門。

有底氣的開發(fā)商充足的現(xiàn)金流，將讓2011購房者希望看到的房價(jià)下降可能遭遇更大的阻力。