第一篇：土地整理工作

①、土地整理工作

北興農(nóng)場(chǎng)土地整理項(xiàng)目為第三管理區(qū)7作業(yè)站、四管理區(qū)4、6作業(yè)站、六管理區(qū)12作業(yè)站高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田建設(shè)項(xiàng)目，項(xiàng)目2012年12月17日由省國(guó)土資源廳和財(cái)政廳組織專家進(jìn)行評(píng)審并對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行了批復(fù)，于2013年1月8日由省國(guó)土資源廳和財(cái)務(wù)廳聯(lián)合下發(fā)投資計(jì)劃，2013年2月28日在黑龍江正信偉業(yè)招標(biāo)有限公司進(jìn)行了公開(kāi)招標(biāo)，工程共分五個(gè)標(biāo)段，由金光道集團(tuán)經(jīng)緯建筑工程有限公司、黑龍江省世創(chuàng)佳年建筑有限責(zé)任公司、黑龍江省建安公路工程有限公司、黑龍江四海通市政工程有限公司、黑龍江紅興隆農(nóng)墾金樺建筑有限公司五家施工企業(yè)中標(biāo)。工程建設(shè)內(nèi)容為：要清淤和改造支溝8條，長(zhǎng)度19.56km，斗溝9條（含直斗溝）9條、長(zhǎng)度15.48km。三處溝道陡坡護(hù)砌，長(zhǎng)度為305m。布置建筑物107座，其中方涵4座、圓涵103座。對(duì)現(xiàn)有的9條，長(zhǎng)15.21km田間路進(jìn)行修繕；對(duì)現(xiàn)有的14條，長(zhǎng)40.65km生產(chǎn)路進(jìn)行修繕。工程量為82.56萬(wàn)m3，其中土方72.53萬(wàn)m3、砼0.38萬(wàn)m3，石方9.65萬(wàn)m3，無(wú)紡布0.73萬(wàn)m2，鋼筋97t。本項(xiàng)目總投資為2548.50萬(wàn)元。其中工程施工費(fèi)為2200.97萬(wàn)元；其它費(fèi)用273.30萬(wàn)元；不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)74.23萬(wàn)元。

工程截止目前農(nóng)田水利工程完成進(jìn)度98%，道路工程完成進(jìn)度98%，總體形象進(jìn)度完成98%。

第二篇：土地評(píng)估工作小結(jié)

工作小結(jié)

尊敬的領(lǐng)導(dǎo)：

自2013年1月19日接觸評(píng)估工作開(kāi)始已近2個(gè)月的時(shí)間，在這段時(shí)間內(nèi)已基本了解評(píng)估工作的內(nèi)容與流程，并獲得不少的工作經(jīng)驗(yàn)與心得。在此，要感謝各位領(lǐng)導(dǎo)，各位同事的業(yè)務(wù)知識(shí)傳授、工作上的幫助與支持?，F(xiàn)將前段時(shí)間的工作小結(jié)與個(gè)人心得匯報(bào)如下：

剛接觸工作時(shí)，參與的民宅入戶調(diào)查。這項(xiàng)工作主要是了解評(píng)估戶的房建結(jié)構(gòu)，并對(duì)其進(jìn)行評(píng)估作價(jià)。這項(xiàng)工作讓我了解到了北京地區(qū)新老宅子在房子結(jié)構(gòu)與用料上的差異與個(gè)人經(jīng)驗(yàn)判斷、認(rèn)定。

接下來(lái)接觸的是復(fù)核工作。此項(xiàng)工作的主要內(nèi)容是入戶時(shí)工作上的不嚴(yán)謹(jǐn)不細(xì)致，導(dǎo)致評(píng)估戶的細(xì)項(xiàng)清登遺漏的補(bǔ)救。并了解了“獎(jiǎng)勵(lì)期”的含意。

隨后是輸機(jī)工作。輸機(jī)讓我了解到房屋的進(jìn)深與間數(shù)影響著房子評(píng)估單價(jià)，房屋的門窗、墻體與裝修一樣影響著評(píng)估單價(jià)。同樣，輸機(jī)表也意味著評(píng)估戶對(duì)評(píng)估工作的認(rèn)可態(tài)度，這也直接影響到下一步工作的進(jìn)行。

最后則是評(píng)估戶對(duì)評(píng)估報(bào)告的疑問(wèn)咨詢（對(duì)于作價(jià)的依據(jù)及附屬物的項(xiàng)目歸屬）做耐心、細(xì)致的回答及解釋。

在此期間我也認(rèn)識(shí)到自身因?qū)I(yè)知識(shí)不夠扎實(shí)，從而影響工作效率。在此也希望公司可以安排相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，提高專業(yè)知識(shí)水平，掌握相應(yīng)的職業(yè)技能，不斷提升、進(jìn)步。在此對(duì)自己提出如下4點(diǎn)要求：

1、工作時(shí)應(yīng)保持細(xì)致、認(rèn)真的工作態(tài)度且嚴(yán)謹(jǐn)、專業(yè)，這樣才能對(duì)估價(jià)對(duì)象負(fù)責(zé)，并為公司樹(shù)立良好的品牌形象；

2、繼續(xù)學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)與相關(guān)國(guó)家政策，了解、熟悉各項(xiàng)與評(píng)估相關(guān)的專業(yè)知識(shí)；力爭(zhēng)成為一名合格的專業(yè)評(píng)估工作人員；

3、嚴(yán)于律己，恪守職業(yè)道德。工作遵循獨(dú)立，公正，客觀的原則，并對(duì)評(píng)估戶與委托方負(fù)責(zé)；

4、吃苦耐勞，端正態(tài)度，頂住壓力，認(rèn)真高效的完成工作。

XX XX

2013-3-17

第三篇：土地流轉(zhuǎn)工作自查報(bào)告

土地流轉(zhuǎn)工作自查報(bào)告

近年來(lái)，我鎮(zhèn)在黨委、政府的領(lǐng)導(dǎo)下在，按照省政府辦公廳“關(guān)于做好農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)工作，引導(dǎo)發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的意見(jiàn)”，根據(jù)縣農(nóng)經(jīng)管理中的安排，按照產(chǎn)權(quán)明晰、形式多樣、管理嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢的要求，加快培育土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)有形市場(chǎng)，發(fā)展土地流轉(zhuǎn)服務(wù)組織，為土地流轉(zhuǎn)提供信息發(fā)布、政策咨詢、價(jià)格評(píng)估、合同簽訂、糾紛調(diào)處等服務(wù)，引導(dǎo)農(nóng)民規(guī)范有序流轉(zhuǎn)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，轉(zhuǎn)變農(nóng)業(yè)發(fā)展方式，大力發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，不斷提高農(nóng)業(yè)的綜合效益?，F(xiàn)將近年來(lái)我鎮(zhèn)的土地流轉(zhuǎn)工作總結(jié)如下：

一、全鎮(zhèn)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀

土地流轉(zhuǎn)，開(kāi)展規(guī)?；a(chǎn)是把農(nóng)民從土地中解放出來(lái)，是促進(jìn)農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收的一個(gè)重要的途徑?，F(xiàn)如今，農(nóng)民在對(duì)待土地流轉(zhuǎn)的決策中表現(xiàn)出相當(dāng)?shù)睦硇?，他們往往將土地流轉(zhuǎn)與其自身家庭的比較優(yōu)勢(shì)和比較劣勢(shì)進(jìn)行綜合權(quán)衡后做出理性決策。土地流轉(zhuǎn)的原因中占第一位的是其家庭勞動(dòng)力在非農(nóng)業(yè)領(lǐng)域找到就業(yè)崗位；其次是因?yàn)橥恋氐氖找嫣停坏谌侨狈r(nóng)業(yè)勞動(dòng)力。

二、主要問(wèn)題

隨著土地流轉(zhuǎn)工作的推進(jìn)，總的來(lái)說(shuō)，我鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)的速度加快，流轉(zhuǎn)面積增大，土地的效益提高，但還處于發(fā)展階段，不可避免地存在一些問(wèn)題，主要表現(xiàn)在：

（一）流轉(zhuǎn)合同不規(guī)范。土地流轉(zhuǎn)無(wú)合同，通常是口頭協(xié)議，幾乎無(wú)書面協(xié)議，即使有書面協(xié)議也不規(guī)范，按規(guī)定農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同應(yīng)該包括雙方的雙方當(dāng)事人姓名、住所、流轉(zhuǎn)土地的名稱、坐落、面積、質(zhì)量等級(jí)、流轉(zhuǎn)期限和起始日期，流轉(zhuǎn)后土地用途、雙方當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)，流轉(zhuǎn)的價(jià)格確定和支付方式，違約責(zé)任等，但在實(shí)際的協(xié)議里，多數(shù)是按業(yè)主的意愿簽訂的合同，內(nèi)容不全面、不規(guī)范、有的還不盡合理。

（二）流轉(zhuǎn)主體不規(guī)范。在土地流轉(zhuǎn)的過(guò)程中采用簡(jiǎn)單的行政手段，按照相關(guān)文件，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)沒(méi)有承包方的書面委托，任何組織和個(gè)人無(wú)權(quán)以任何方式?jīng)Q定農(nóng)戶的承包地流轉(zhuǎn)，但在實(shí)際的操作中，大多沒(méi)有充分尊重農(nóng)民的自主權(quán)，都是以村或組為單位造花名冊(cè)，農(nóng)戶在花名冊(cè)上表示同意流轉(zhuǎn)，以簽字代委托，容易導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)糾紛發(fā)生。

（三）農(nóng)民利益無(wú)保障。一是農(nóng)民應(yīng)得的流轉(zhuǎn)收益存在一定風(fēng)險(xiǎn)，一旦經(jīng)營(yíng)不善，業(yè)主鉆合同不規(guī)范或無(wú)合同的空子，便一走了之，嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)民的利益。二是土地流轉(zhuǎn)到期后，原樣復(fù)耕困難。業(yè)主在承包土地后都要修建一定的基礎(chǔ)設(shè)施和臨時(shí)性建筑，并對(duì)土地進(jìn)行整理，這將減少耕地面積，改變?cè)修r(nóng)戶土地的承包界限，期滿后難以如數(shù)復(fù)耕和原樣退還給農(nóng)戶，使農(nóng)民心存疑慮，認(rèn)為長(zhǎng)遠(yuǎn)利益得不到保障。三是租賃金與農(nóng)民自種收益存在差距，農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)大，業(yè)主不愿支付過(guò)高的資金，農(nóng)民往往得到低價(jià)的租金。

（四）土地流轉(zhuǎn)不活躍。首先，我鎮(zhèn)的土地一部分是組內(nèi)農(nóng)戶間的自發(fā)流轉(zhuǎn)，一部分是通過(guò)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)牽線搭橋和熟人介紹的流轉(zhuǎn)，通過(guò)市場(chǎng)平臺(tái)流轉(zhuǎn)還沒(méi)有起步，土地的供需難以對(duì)接。其次，村民的土地分散在不同片塊的區(qū)域，難以做到協(xié)調(diào)耕作和集約化經(jīng)營(yíng)，不便真正形成規(guī)模。再次，大量的勞動(dòng)力沉淀土地上，阻礙了土地的流轉(zhuǎn)。

（五）業(yè)主開(kāi)發(fā)難融資。較好條件流轉(zhuǎn)的土地不多，絕大部分耕地還沒(méi)有土地整理和農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)，水、電、路、氣配套基礎(chǔ)設(shè)施也不完善，因此業(yè)主開(kāi)發(fā)高效農(nóng)業(yè)，需要大量的資金，但我鎮(zhèn)從事農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)真正有實(shí)力的業(yè)主不多，開(kāi)發(fā)資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，且目前在政策上、觀念上、財(cái)力上還存在一定困擾。

三、下步工作計(jì)劃

針對(duì)目前我鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)合上述分析，下步我鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)將在以下幾方面努力：

（一）加快土地流轉(zhuǎn)管理、中介服務(wù)。一是改善土地流轉(zhuǎn)的外部環(huán)境，利用現(xiàn)已初步形成的農(nóng)村勞動(dòng)力信息資源系統(tǒng)，成立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，收集、整理土地流轉(zhuǎn)的供求信息，并及時(shí)發(fā)布、對(duì)接，促成農(nóng)戶與農(nóng)戶之間，農(nóng)戶與產(chǎn)業(yè)化公司之間，產(chǎn)業(yè)化公司之間的信息溝通和土地流轉(zhuǎn)。二是提供土地咨詢和法律服務(wù)，加大政策宣傳，提高思想認(rèn)識(shí)，積極引導(dǎo)，監(jiān)督業(yè)主按照依法、自愿、有償?shù)脑瓌t與農(nóng)戶協(xié)商，保證土地的價(jià)格和土地用途的合理性，及時(shí)調(diào)解流轉(zhuǎn)糾紛，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民的利益。

（二）健全土地流轉(zhuǎn)規(guī)章制度。按照目前已有的《中華人民共和國(guó)土地承包法》和農(nóng)業(yè)部《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》的規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的引導(dǎo)和指導(dǎo)，推進(jìn)流轉(zhuǎn)的規(guī)范化，提高流轉(zhuǎn)質(zhì)量。目前，土地流轉(zhuǎn)還處于自發(fā)階段，各方面的關(guān)系缺乏調(diào)整的法律依據(jù)，建議上級(jí)部門制定、完善和出臺(tái)指導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)的政策性文件和農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理辦法實(shí)施細(xì)則，使基層在操作中有規(guī)可依，有章可循，盡可能避免土地流轉(zhuǎn)糾紛的發(fā)生。

（三）擴(kuò)大土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模。一是積極引進(jìn)有實(shí)力的企業(yè)從事農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)，通過(guò)成規(guī)模的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，進(jìn)行適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)土地、資金、技術(shù)、勞動(dòng)力等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素合理流動(dòng)和優(yōu)化組合。二是培育一批農(nóng)村農(nóng)業(yè)能人大戶，帶動(dòng)農(nóng)業(yè)發(fā)展，積極引進(jìn)農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)，推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。三是積極引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)、先進(jìn)設(shè)施，加大農(nóng)業(yè)機(jī)械化推廣力度，改進(jìn)優(yōu)良品種，提高農(nóng)產(chǎn)品科技含量，增強(qiáng)農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。四是加大財(cái)政扶持，優(yōu)化融資環(huán)境，適當(dāng)安排農(nóng)業(yè)專項(xiàng)資金，對(duì)土地流轉(zhuǎn)扶持資金實(shí)行單列，制定相應(yīng)的扶持政策，適度放寬貸款條件，并給予優(yōu)惠政策。

二〇一二年六月

第四篇：土地整理工作流程

“生地”變“熟地”的工作流程

一、土地收購(gòu)整理儲(chǔ)備的概念

（一）關(guān)于土地收購(gòu)整理儲(chǔ)備的概念。

2007年12月，國(guó)土資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合頒布了《土地儲(chǔ)備管理辦法》，在該辦法中規(guī)定土地儲(chǔ)備是指市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用，依法取得土地，進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)存已備供應(yīng)土地的行為。

此前，2006年6月，我市頒布實(shí)施的《天津市國(guó)有土地有償使用辦法》第三章第十四條規(guī)定：本市實(shí)行土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度。土地收購(gòu)儲(chǔ)備，是指土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)將列入土地收購(gòu)儲(chǔ)備計(jì)劃的土地實(shí)施收購(gòu)、收回、征收，實(shí)施前期開(kāi)發(fā)整理并予以儲(chǔ)存的行為。

上述兩個(gè)概念，一個(gè)是著重從土地儲(chǔ)備的目的和意義方面說(shuō)的；另一個(gè)是從工作實(shí)施的程序上說(shuō)的。兩者是統(tǒng)一的，表達(dá)了同樣的意思。

（二）為便于開(kāi)展工作，統(tǒng)一統(tǒng)計(jì)、報(bào)表口徑，結(jié)合土地收購(gòu)整理儲(chǔ)備工作的特點(diǎn)，根據(jù)天津市的實(shí)際情況，我們又將其細(xì)分為三個(gè)階段，需要說(shuō)明的是，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)不是國(guó)家或者市政府制定的，而是市土地整理中心制定的一個(gè)內(nèi)部的工作階段的分類方法，這里介紹一下。

第一階段，土地收購(gòu)階段。

土地收購(gòu)是指，土地收購(gòu)整理儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與被收購(gòu)?fù)恋卦瓩?quán)屬方簽訂土地收購(gòu)合同或協(xié)議，并將按合同或協(xié)議給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)男袨?。在本市，以下行為可認(rèn)為是土地收購(gòu)。

1、土地收購(gòu)整理儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與使用國(guó)有土地的企事業(yè)單位簽訂土地收購(gòu)協(xié)議，明確補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并將按該標(biāo)準(zhǔn)支付補(bǔ)償費(fèi)用，協(xié)議對(duì)方將按協(xié)議規(guī)定的期限拆除地上物及騰空、移交土地。

2、土地收購(gòu)整理儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與拆遷實(shí)施部門，簽訂居民房屋拆遷協(xié)議，收回住宅占用土地的使用權(quán)，明確補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和居民安置方案，并將按該標(biāo)準(zhǔn)支付補(bǔ)償費(fèi)用，協(xié)議對(duì)方將按規(guī)定的期限實(shí)施拆遷并移交土地。

3、土地收購(gòu)整理儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所在的區(qū)縣人民政府、或土地行政主管部門簽訂、或直接與被征地集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂集體土地征收補(bǔ)償協(xié)議，明確補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并將按該標(biāo)準(zhǔn)支付補(bǔ)償費(fèi)用，協(xié)議對(duì)方將按規(guī)定實(shí)施農(nóng)村集體土地征收的補(bǔ)償、安置等工作，在規(guī)定的期限內(nèi)移交土地。

第二階段，土地整理階段。

土地整理是指，土地收購(gòu)整理儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)土地收購(gòu)協(xié)議的約定，在規(guī)定的期限內(nèi)支付土地收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi)用，土地被收購(gòu)方按照協(xié)議的約定，在規(guī)定的期限內(nèi)實(shí)施地上（地下）物拆除的過(guò)程。被收購(gòu)?fù)恋剡_(dá)到場(chǎng)清地平（“凈地”）并經(jīng)土地收購(gòu)整理儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)驗(yàn)收合格后，即為土地整理工作完成。

在統(tǒng)計(jì)時(shí)，土地整理工作的完成情況，按照統(tǒng)計(jì)時(shí)點(diǎn)被收購(gòu)?fù)恋氐墓ぷ鞑课贿M(jìn)行描述，分為完成拆遷整理80%以上基本形成“凈地”、完成拆遷整理50%以上、正在拆遷整理但未達(dá)到50%三種狀態(tài)。

1、完成拆遷整理80%以上基本形成“凈地”的，是指已收購(gòu)的單宗土地基本達(dá)到“凈地”條件?！皟舻亍钡暮x為已收購(gòu)?fù)恋氐牡厣衔锊疬w完畢，且土地權(quán)屬已注銷登記至土地收購(gòu)整理儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)名下。

2、完成拆遷整理50%以上的，是指已收購(gòu)的單宗土地，地上物拆遷整理進(jìn)度已達(dá)到50%以上但未達(dá)到80%的。

3、正在拆遷整理但未達(dá)到50%的，是指已收購(gòu)的單宗土地，地上物拆遷整理工作已經(jīng)開(kāi)始，但尚未達(dá)到整理50%的狀態(tài)。

三是土地儲(chǔ)備階段。

土地儲(chǔ)備是指，土地收購(gòu)整理儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)施收購(gòu)的土地已經(jīng)拆遷整理完畢，并已配備規(guī)劃指標(biāo)，可隨時(shí)上市進(jìn)行交易的土地，如果要用一個(gè)有別于“凈地”的詞匯，我們認(rèn)為“熟地”比較恰當(dāng)。

因此，我們所定義的土地儲(chǔ)備，應(yīng)同時(shí)具備“凈地”和規(guī)劃指標(biāo)兩個(gè)條件，缺一均不能稱之為儲(chǔ)備。

二、我市土地收購(gòu)整理儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的設(shè)置情況

2003年頒布的《天津市國(guó)有土地有償使用辦法》(津政發(fā)[2003]51號(hào))規(guī)定,我市實(shí)行土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度和土地供應(yīng)計(jì)劃管理制度，天津市土地整理中心是本市土地收購(gòu)儲(chǔ)備的唯一機(jī)構(gòu)，承擔(dān)全市范圍內(nèi)土地征用、開(kāi)發(fā)整理、收購(gòu)儲(chǔ)備、委托交易等工作。

鑒于當(dāng)時(shí)歷史原因和部分城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目實(shí)施的需要，實(shí)際上講，除市土地整理中心外，進(jìn)行土地收購(gòu)相關(guān)工作的還有天津市海河建設(shè)發(fā)展投資有限公司、天津市建設(shè)投資公司、天津市地下鐵道總公司、天津市結(jié)構(gòu)調(diào)整土地收購(gòu)中心等單位。為進(jìn)一步規(guī)范管理，2004年，根據(jù)有關(guān)文件，市土地整理中心與上述整理機(jī)構(gòu)的關(guān)系被明確為委托和被委托關(guān)系，市土地整理中心負(fù)責(zé)全市土地收購(gòu)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)工作。

2007年，根據(jù)環(huán)外新家園居住區(qū)建設(shè)和市區(qū)散片平房拆遷工作的需要，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，增加了天津市安居建設(shè)總公司、天津市房產(chǎn)總公司、天津市環(huán)境建設(shè)投資有限公司等單位作為受托土地整理單位。

今年，按照市內(nèi)六區(qū)平衡試點(diǎn)工作的需要，各區(qū)分別設(shè)立了實(shí)施土地收購(gòu)整理儲(chǔ)備的機(jī)構(gòu)，受市土地整理中心委托開(kāi)展土地收購(gòu)整理儲(chǔ)備工作，最近我們也召開(kāi)的授權(quán)儀式，出具了土地整理委托書。

今后，根據(jù)需要還有可能增加委托土地整理機(jī)構(gòu)，收購(gòu)整理儲(chǔ)備工作的活力將進(jìn)一步增強(qiáng)。

三、土地收購(gòu)整理儲(chǔ)備工作流程

土地收購(gòu)整理儲(chǔ)備工作主要分為四個(gè)階段，即收購(gòu)整理儲(chǔ)備計(jì)劃階段、收購(gòu)整理儲(chǔ)備方案階段、收購(gòu)整理儲(chǔ)備實(shí)施階段和委托出讓階段。

（一）土地收購(gòu)整理儲(chǔ)備計(jì)劃階段

按照《天津市國(guó)有土地有償使用辦法》規(guī)定，土地收購(gòu)整理儲(chǔ)備計(jì)劃是市土地資產(chǎn)管理委員會(huì)審議的重要內(nèi)容，也是土地收購(gòu)整理儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)施土地收購(gòu)、拆遷整理的依據(jù)。土地收購(gòu)整理儲(chǔ)備計(jì)劃由市土地整理中心負(fù)責(zé)擬制，市國(guó)土房管局組織編制并上報(bào)市土地資產(chǎn)管理委員會(huì)審議。

土地收購(gòu)整理儲(chǔ)備計(jì)劃具體落實(shí)到地塊，市國(guó)土房管局根據(jù)各整理機(jī)構(gòu)報(bào)送的實(shí)施計(jì)劃和資金狀況，匯總編制土地收購(gòu)整理儲(chǔ)備計(jì)劃。

因此，各整理機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃是編制土地收購(gòu)計(jì)劃的基礎(chǔ)。市內(nèi)六區(qū)平衡試點(diǎn)辦法施行后，各區(qū)平衡試點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃是土地收購(gòu)整理儲(chǔ)備計(jì)劃的重要內(nèi)容之一。

按照計(jì)劃編制、上報(bào)、審議、批準(zhǔn)的時(shí)間要求，一般是每年十一月中旬前將下一土地收購(gòu)整理儲(chǔ)備計(jì)劃報(bào)市土地整理中心，由市土地整理中心匯總，將土地收購(gòu)整理儲(chǔ)備信息報(bào)市國(guó)土房管局，市國(guó)土房管局與規(guī)劃、建設(shè)等行政主管部門共同研究論證計(jì)劃盤子和具體項(xiàng)目。

就土地平衡試點(diǎn)項(xiàng)目講，計(jì)劃編制階段，由各區(qū)向市土地整理中心報(bào)送收購(gòu)整理儲(chǔ)備計(jì)劃。計(jì)劃須落實(shí)到具體地塊，報(bào)送材料包括計(jì)劃文本、附表、地塊范圍示意圖等。

土地收購(gòu)整理儲(chǔ)備計(jì)劃下達(dá)后，市土地整理中心向各區(qū)出具土地整理委托書。

（二）土地收購(gòu)整理儲(chǔ)備方案階段

這個(gè)階段的主要工作是編制土地收購(gòu)整理儲(chǔ)備方案，具體包括現(xiàn)狀調(diào)查、規(guī)劃論證、投入產(chǎn)出分析等幾個(gè)方面的工作。

1、現(xiàn)狀調(diào)查

根據(jù)土地使用現(xiàn)狀情況，主要?jiǎng)澐譃槿齻€(gè)方面： 一是集體土地現(xiàn)狀調(diào)查成果，包括：

（1）土地的地類、權(quán)屬情況，各地類土地面積構(gòu)成情況，各權(quán)屬單位土地面積構(gòu)成情況，由區(qū)縣國(guó)土資源部門出具地類權(quán)屬審核表。

（2）涉及多家集體單位的，進(jìn)行土地現(xiàn)狀權(quán)屬指界、測(cè)量，由測(cè)繪部門出具測(cè)量報(bào)告。

（3）土地的現(xiàn)狀使用情況，集體工礦用地有無(wú)抵押。

（4）涉及集體村莊的，調(diào)查成果包括村莊戶數(shù)、人口數(shù)、居住房屋的建筑面積等。

（5）涉及土地權(quán)屬爭(zhēng)議的，查清爭(zhēng)議情況及解決方法的建議。（6）現(xiàn)場(chǎng)照片等其他資料。

二是企事業(yè)單位國(guó)有土地調(diào)查成果，包括：

（1）土地權(quán)屬情況，權(quán)屬單位國(guó)有土地使用權(quán)證，各單位土地使用情況，各單位經(jīng)營(yíng)情況。

（2）土地權(quán)利登記情況，應(yīng)當(dāng)在地籍管理部門的協(xié)助下，核查土地他項(xiàng)權(quán)利的情況。

（3）沒(méi)有國(guó)有土地使用權(quán)證的，查清原因，落實(shí)收購(gòu)及后續(xù)登記的處理辦法。

（4）國(guó)有企事業(yè)單位用地范圍內(nèi)涉及居住用房的，同時(shí)調(diào)查居民的戶數(shù)、房屋建筑面積等。

（5）涉及土地權(quán)屬爭(zhēng)議的，報(bào)告爭(zhēng)議情況及解決方法的建議。（6）現(xiàn)場(chǎng)照片等其他資料。

三是城市居民住宅用地調(diào)查成果，包括：（1）土地面積。

（2）房屋的使用狀況，區(qū)分樓房、平房，調(diào)查房屋建筑面積。（3）居民戶數(shù)、人數(shù)等。（4）周邊地區(qū)建設(shè)情況。（5）現(xiàn)場(chǎng)照片等其他資料。

現(xiàn)狀調(diào)查的工作量很大，專業(yè)性很強(qiáng)，為提高效率，保證調(diào)查工作質(zhì)量，在整理單位自行組織現(xiàn)狀調(diào)查的同時(shí)，也可委托地籍管理部門、市國(guó)土資源分

局、區(qū)房管局等專業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。

2、規(guī)劃論證

根據(jù)土地市場(chǎng)需求和招商引資具體項(xiàng)目，結(jié)合規(guī)劃技術(shù)規(guī)范，進(jìn)行收購(gòu)地塊的初步規(guī)劃策劃，以便于開(kāi)展投入產(chǎn)出分析。這項(xiàng)工作主要是和規(guī)劃管理部門銜接，此部分內(nèi)容，后面市規(guī)劃局同志將具體介紹，在此不再贅述。

3、投入產(chǎn)出分析

收購(gòu)整理儲(chǔ)備工作，一方面是實(shí)施規(guī)劃、促成項(xiàng)目建設(shè)的重要階段，另一方面也是對(duì)土地資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)。因此，在經(jīng)濟(jì)上要進(jìn)行投入產(chǎn)出分析，經(jīng)過(guò)經(jīng)濟(jì)可行性分析認(rèn)為可行的才能繼續(xù)實(shí)施土地收購(gòu)。

（1）投入產(chǎn)出分析原理

土地出讓價(jià)格=土地出讓成本+大配套費(fèi)+土地出讓收益

其中，土地出讓價(jià)格是指，開(kāi)發(fā)單位取得土地使用權(quán)愿意支付的地價(jià)款總額，這個(gè)價(jià)格可以通過(guò)咨詢土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)或意向開(kāi)發(fā)單位設(shè)定。

土地出讓成本，包括兩個(gè)部分，一是土地整理機(jī)構(gòu)實(shí)施土地收購(gòu)整理發(fā)生的土地整理成本，其最主要部分是土地收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi)用，一般而言，還有大約10%左右的其它費(fèi)用，如財(cái)務(wù)費(fèi)用、測(cè)量、評(píng)估等；二是市政府規(guī)定的政策性成本，目前主要包括綜合規(guī)劃費(fèi)、城市環(huán)境改善費(fèi)、平衡費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、政府借貸資金等費(fèi)用、迎奧運(yùn)及達(dá)沃斯論壇分?jǐn)傎M(fèi)用、鐵路建設(shè)費(fèi)等，下一步市政府將對(duì)這些費(fèi)用進(jìn)行整合，預(yù)計(jì)達(dá)700元/建筑平方米左右，最終還需要結(jié)合具體地塊確定。這個(gè)成本在出讓前通過(guò)核算、審計(jì)、審核等過(guò)程確定，在投入產(chǎn)出分析階段，可以結(jié)合有關(guān)規(guī)定估算。

大配套費(fèi)，由市大配套辦公室統(tǒng)一收取的費(fèi)用，具體標(biāo)準(zhǔn)市大配套辦公室掌握，在規(guī)劃性質(zhì)、用地面積、建筑面積和地塊區(qū)位確定的情況下，可以咨詢市配套辦公室具體數(shù)額。

土地出讓收益是指土地出讓價(jià)格減去土地出讓成本，再減去大配套費(fèi)剩余的部分。

也即：

土地出讓收益=土地出讓價(jià)格-土地出讓成本-大配套費(fèi)

根據(jù)《天津市國(guó)有土地有償使用辦法》的規(guī)定，土地出讓收益應(yīng)不低于土地出讓價(jià)格的20%。投入產(chǎn)出分析的原理就是通過(guò)已知的信息，測(cè)定土地出讓金政府收益是否能夠達(dá)到20%，如果達(dá)到，按規(guī)定講，這個(gè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上是可行的，如果不到20%，則項(xiàng)目不可行。

（2）投入產(chǎn)出分析測(cè)算過(guò)程

下面結(jié)合一個(gè)簡(jiǎn)單的案例，介紹一下投入產(chǎn)出分析的測(cè)算過(guò)程。假設(shè)：某宗地，已知三個(gè)條件：

a.根據(jù)前期調(diào)查情況，收購(gòu)面積3萬(wàn)平方米（45畝），預(yù)計(jì)收購(gòu)價(jià)格150萬(wàn)元/畝；

b.根據(jù)策劃方案，規(guī)劃性質(zhì)為居住用地，規(guī)劃可用地面積為20000平方米，容積率1.5，規(guī)劃建筑面積為3萬(wàn)平方米；

c.結(jié)合該地塊周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售和樓面地價(jià)評(píng)估情況，預(yù)計(jì)該地塊樓面地價(jià)可達(dá)4500元/建筑平方米；

現(xiàn)在需要論證一下，這個(gè)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行。按照前述原理：

土地出讓收益=土地出讓價(jià)格-土地出讓成本-市政大配套費(fèi)

其中：土地出讓價(jià)格=預(yù)期樓面地價(jià)×規(guī)劃建筑面積

=4500×3

=13500萬(wàn)元

土地成本=土地整理費(fèi)用+政策性成本

=土地收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi)+其它費(fèi)用+政策性成本

=45×150+45×150×10%+3×700

=9525萬(wàn)元

大配套費(fèi)=大配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)×規(guī)劃建筑面積

=200×3（假設(shè)咨詢后確定標(biāo)準(zhǔn)為200元）

=600萬(wàn)元

土地出讓金政府收益=13500-9525-600

=3375萬(wàn)元 收益率=3375/13500

=25% 大于20%，符合有償使用辦法規(guī)定的條件，經(jīng)濟(jì)可行。

以上是一種最簡(jiǎn)單的推算過(guò)程，根據(jù)投入產(chǎn)出分析原理，我們還可以舉一反三，用于不同目的測(cè)算：（1）推算在土地出讓價(jià)格、規(guī)劃條件設(shè)定的條件下，最高可接受的土地收購(gòu)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；（2）推算在土地成本、出讓價(jià)格設(shè)定的情況下，理論上需要實(shí)現(xiàn)的建筑規(guī)模；（3）推算在土地成本、規(guī)劃條件確定的情況

下，最低需要達(dá)到實(shí)現(xiàn)的出讓價(jià)格。

4、土地收購(gòu)整理儲(chǔ)備方案的擬定

上述土地現(xiàn)狀調(diào)查成果及投入產(chǎn)出分析是土地收購(gòu)整理儲(chǔ)備方案的主要組成部分，除此之外，土地收購(gòu)整理儲(chǔ)備方案還應(yīng)包括下面幾個(gè)方面的內(nèi)容：

（1）土地收購(gòu)整理儲(chǔ)備的實(shí)施期限。

（2）土地收購(gòu)整理儲(chǔ)備實(shí)施方式——委托收購(gòu)或直接收購(gòu)。（3）其它事項(xiàng)。

5、土地收購(gòu)整理儲(chǔ)備方案的報(bào)批

就土地平衡試點(diǎn)項(xiàng)目而言，土地收購(gòu)整理儲(chǔ)備實(shí)施方案是《土地平衡項(xiàng)目試點(diǎn)實(shí)施方案》的組成部分，需要納入《土地平衡項(xiàng)目試點(diǎn)實(shí)施方案》上報(bào)市政府審批，經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。

（三）實(shí)施土地收購(gòu)整理儲(chǔ)備

各區(qū)根據(jù)市政府批準(zhǔn)的《土地平衡項(xiàng)目試點(diǎn)實(shí)施方案》和土地收購(gòu)整理儲(chǔ)備計(jì)劃及土地整理委托書，自行組織實(shí)施土地收購(gòu)、拆遷整理、申請(qǐng)規(guī)劃指標(biāo)等工作。具體步驟如下：

1、簽訂土地收購(gòu)補(bǔ)償協(xié)議；

簽訂土地收購(gòu)協(xié)議之前，一定要調(diào)查清楚，企業(yè)的土地或房產(chǎn)有無(wú)設(shè)定抵押，有無(wú)法院查封，有無(wú)權(quán)屬糾紛，出現(xiàn)以上情況中的一種，必須先徹底解決，再簽訂協(xié)議。

2、辦理土地、房產(chǎn)注銷登記手續(xù)；

對(duì)于企事業(yè)用的國(guó)有土地，這個(gè)步驟尤為重要，是防范風(fēng)險(xiǎn)的重要措施，因?yàn)榧词购炗喠送恋厥召?gòu)補(bǔ)償協(xié)議，只要土地、房產(chǎn)尚未注銷或轉(zhuǎn)移，在法律意義上仍然是企業(yè)的財(cái)產(chǎn)，與企業(yè)有債權(quán)債務(wù)或其它糾紛的單位可以通過(guò)法律渠道進(jìn)行查封，如果在此前支付了補(bǔ)償款，極有可能導(dǎo)致收購(gòu)資金的損失。

3、實(shí)施拆遷整理并支付補(bǔ)償費(fèi)用； 按照拆遷實(shí)施進(jìn)度撥付補(bǔ)償費(fèi)。

4、完成拆遷整理，實(shí)施土地看管；

必要時(shí)要圈建圍墻，以防發(fā)生土地的非法侵占，花費(fèi)不必要的處理成本。

5、申請(qǐng)規(guī)劃指標(biāo)，納入儲(chǔ)備。

（四）委托出讓

根據(jù)土地市場(chǎng)需求和各區(qū)招商引資需要，各區(qū)將具備儲(chǔ)備條件的地塊交由

市土地整理中心統(tǒng)一委托土地交易中心公開(kāi)出讓。

市土地整理中心在組織統(tǒng)一委托出讓工作時(shí)，先由整理機(jī)構(gòu)向市土地整理中心提供申請(qǐng)委托出讓土地情況登記表、委托出讓地塊成本確認(rèn)書、土地權(quán)屬文件、土地出讓成本文件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和土地測(cè)量成果等相關(guān)資料。

委托出讓的程序具體為：

1、整理機(jī)構(gòu)向市土地整理中心提出委托出讓申請(qǐng)；

2、市土地整理中心組織出讓成本審計(jì)；

3、市土地整理中心起草土地出讓委托書；

4、市土地整理中心委托天津土地交易中心公開(kāi)出讓。

（五）關(guān)于土地出讓成本構(gòu)成

根據(jù)《天津市經(jīng)營(yíng)性土地出讓成本及政府凈收益管理辦法》規(guī)定，可計(jì)入土地出讓成本的主要有五項(xiàng)，具體包括：

1、土地收購(gòu)費(fèi)用，具體為：

（1）土地權(quán)屬、地類、地籍的前期調(diào)查和土地現(xiàn)狀評(píng)估工作經(jīng)費(fèi)（2）測(cè)圖和購(gòu)圖費(fèi)用

（3）征地拆遷、補(bǔ)償、安置費(fèi)用（4）收購(gòu)?fù)恋剡^(guò)程中發(fā)生的管網(wǎng)拆改費(fèi)用

2、相關(guān)稅費(fèi)，具體為：（1）收購(gòu)國(guó)有土地的拆遷管理費(fèi)（2）耕地開(kāi)墾費(fèi)（3）耕地占用稅（4）新魚塘建設(shè)費(fèi)（5）新菜田開(kāi)發(fā)建設(shè)基金（6）森林植被恢復(fù)費(fèi)（7）糧食差價(jià)補(bǔ)貼費(fèi)

（8）新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)（9）征用集體土地的征地管理費(fèi)（10）被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用（11）海域使用金（12）綜合規(guī)劃費(fèi)

3、土地整理費(fèi)用，具體為：

（1）委托專業(yè)部門以自行配套方式進(jìn)行市政基礎(chǔ)設(shè)施配套的費(fèi)用

（2）對(duì)收購(gòu)?fù)恋貙?shí)施綠化、臨時(shí)綠化的工程費(fèi)用

4、土地儲(chǔ)備和出讓前的費(fèi)用，具體為：（1）臨時(shí)綠化管養(yǎng)費(fèi)用及砌建圍墻、圍檔的費(fèi)用（2）納入土地儲(chǔ)備庫(kù)的日常管理費(fèi)用（3）策劃和可行性研究費(fèi)用（4）財(cái)務(wù)費(fèi)用

（5）管理費(fèi)用（按照補(bǔ)償費(fèi)用的0.8%提取的業(yè)務(wù)費(fèi)）（6）審計(jì)和法律咨詢費(fèi)用

5、其他費(fèi)用，具體為：（1）城市環(huán)境改善費(fèi)用

（2）政府收回墊付的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目資金（3）平衡費(fèi)

（4）城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（5）其他相關(guān)費(fèi)用

四、土地收購(gòu)整理儲(chǔ)備的相關(guān)制度規(guī)定

（一）國(guó)家級(jí) 1、2007年11月19日頒布實(shí)施的《土地儲(chǔ)備管理辦法》(國(guó)土資發(fā)[2007]277號(hào))。2、2007年2月27日頒布實(shí)施的《土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法》（財(cái)綜[2007]17號(hào)）。

（二）市級(jí) 1、2003年5月31日我市頒布實(shí)施的《天津市國(guó)有土地有償使用辦法》（津政發(fā)[2003]51號(hào)），第三章第十四條規(guī)定“本市實(shí)行土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度?！?2、2006年6月9日印發(fā)的《天津市經(jīng)營(yíng)性土地出讓成本及政府凈收益管理辦法》（津財(cái)綜[2006]18號(hào)），是核算、審計(jì)土地平衡試點(diǎn)項(xiàng)目出讓成本的根據(jù)。

3、《市內(nèi)六區(qū)土地平衡項(xiàng)目試點(diǎn)暫行辦法》。該辦法作為土地平衡試點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)施的主要依據(jù)。

（三）其他相關(guān)規(guī)定 1、2006年6月18日印發(fā)的《天津市經(jīng)營(yíng)性土地收購(gòu)整理儲(chǔ)備供應(yīng)計(jì)劃管理暫行辦法》（津國(guó)土房地市[2006]671號(hào)），規(guī)定了收購(gòu)整理計(jì)劃報(bào)審的程序。2、2006年9月20日印發(fā)的《關(guān)于規(guī)范中心城區(qū)經(jīng)營(yíng)性土地統(tǒng)一委托出讓

工作的通知》（地整辦字[2006]187號(hào)）主要進(jìn)一步規(guī)范了委托出讓地塊應(yīng)具備的條件，整理單位需提供的要件及委托出讓工作的程序等。3、2006年8月16日印發(fā)的《關(guān)于中心城區(qū)土地收購(gòu)價(jià)格擬定有關(guān)問(wèn)題的通知》（地整辦字[2006]142號(hào)）中規(guī)定了為避免同一區(qū)域、同類土地收購(gòu)價(jià)格迥異而造成土地收購(gòu)整理工作的被動(dòng)，土地收購(gòu)整理機(jī)構(gòu)在正式確定收購(gòu)整理價(jià)格前，需向市土地整理中心征求意見(jiàn)，由市土地整理中心依據(jù)掌握的全市范圍內(nèi)土地收購(gòu)整理價(jià)格基本情況，提出書面具體意見(jiàn)。土地收購(gòu)整理機(jī)構(gòu)需在征詢價(jià)格意見(jiàn)的同時(shí)附詳細(xì)的投入產(chǎn)出分析報(bào)告。4、2007年3月22日印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地收購(gòu)整理儲(chǔ)備供應(yīng)情況月報(bào)告格式的通知》（地整辦字[2007]19號(hào)）規(guī)定，為進(jìn)一步掌握全市范圍內(nèi)土地動(dòng)態(tài)信息，將收購(gòu)整理儲(chǔ)備供應(yīng)數(shù)據(jù)細(xì)化，進(jìn)一步規(guī)范土地收購(gòu)整理儲(chǔ)備供應(yīng)情況管理，編制了定期土地收購(gòu)儲(chǔ)備供應(yīng)報(bào)表格式，建立了統(tǒng)一的報(bào)表信息管理制度。

除上述規(guī)定外，涉及土地收購(gòu)整理儲(chǔ)備工作的相關(guān)規(guī)定還很多，在此鑒于時(shí)間關(guān)系不再一一贅述。在具體實(shí)施土地平衡試點(diǎn)項(xiàng)目時(shí)，歡迎大家提出工作中存在的問(wèn)題，我們將積極解答，熱情服務(wù)，協(xié)助大家做好土地平衡試點(diǎn)項(xiàng)目。

第五篇：土地管理員工作職責(zé)

土地管理員工作職責(zé)

南澗縣擁翠中學(xué)皇麗芬

一、宣傳、貫徹、執(zhí)行國(guó)家和省有關(guān)國(guó)土資源管理的法律、法規(guī)、政策，以及上級(jí)主管部門的決定和文件。

二、認(rèn)真辦理國(guó)土所分工范圍內(nèi)的國(guó)土管理業(yè)務(wù)工作，協(xié)助配合好所內(nèi)人員開(kāi)展業(yè)務(wù)工作。

三、完成市局、鄉(xiāng)鎮(zhèn)及所領(lǐng)導(dǎo)交辦的有關(guān)國(guó)土資源管理方面的具體工作，完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它事務(wù)。

四、堅(jiān)守工作崗位，對(duì)來(lái)所辦事的人員熱情接待，堅(jiān)持和落實(shí)首問(wèn)責(zé)任人的責(zé)任。

五、認(rèn)真鉆研業(yè)務(wù)，不斷更新知識(shí)，能熟練處理本職范圍內(nèi)的各項(xiàng)工作。

六、執(zhí)行機(jī)關(guān)效能建設(shè)的制度和規(guī)定。