第一篇：資產(chǎn)評(píng)估復(fù)習(xí)題一

綜合分析題

1.某企業(yè)將某項(xiàng)資產(chǎn)與國(guó)外企業(yè)合資，要求對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。具體資料如下：該資產(chǎn)賬面原值為270萬(wàn)元，凈值108萬(wàn)元，按財(cái)務(wù)制度規(guī)定該資產(chǎn)折舊年限為30年，已計(jì)提折舊年限20年。經(jīng)調(diào)查分析確定，按現(xiàn)在市場(chǎng)材料價(jià)格和工資費(fèi)用水平，新建造相同構(gòu)造的資產(chǎn)的全部費(fèi)用支出為480萬(wàn)元。經(jīng)查詢?cè)假Y料和企業(yè)記錄，該資產(chǎn)截至評(píng)估基準(zhǔn)日的法定利用時(shí)間為57600小時(shí)，實(shí)際累計(jì)利用時(shí)間為50400小時(shí)。經(jīng)專業(yè)人員勘察估算，該資產(chǎn)還能使用8年。又知該資產(chǎn)由于設(shè)計(jì)不合理，造成耗電量大，維修費(fèi)用高，與現(xiàn)在同類標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)比較，每年多支出營(yíng)運(yùn)成本3萬(wàn)元（該企業(yè)所得稅率為33%，假定折現(xiàn)率為10%）。要求：

（1）確定該資產(chǎn)的重置成本（2）確定該資產(chǎn)的實(shí)體性貶值

（3）確定該資產(chǎn)的功能性貶值（4）確定該資產(chǎn)的評(píng)估值

參考答案：

（1）資產(chǎn)的重置成本=4800000（元）

（2）資產(chǎn)的已使用年限=20×（50400÷57600）×100%=17.5(年)

資產(chǎn)的有形損耗率=17.5÷(17.5+8)×100%=68.63%

資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=4800000×68.63%=3294240（元）

(3)資產(chǎn)的功能性貶值=3×(1-33%)×(P/A,10%,8)=107231(元)

(4)資產(chǎn)的評(píng)估值=4800000-3294240-107231=1398529（元）

2.對(duì)某企業(yè)一套從美國(guó)進(jìn)口的設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估人員經(jīng)過(guò)調(diào)查了解到，現(xiàn)在該設(shè)備從美國(guó)進(jìn)口的離岸價(jià)為60萬(wàn)美元，海運(yùn)費(fèi)率為6%，保險(xiǎn)費(fèi)率為4‰，該設(shè)備現(xiàn)行進(jìn)口關(guān)稅稅率為10%，增值稅稅率為17%，銀行財(cái)務(wù)費(fèi)率為0.5%，外貿(mào)手續(xù)費(fèi)率為1.5%。國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)費(fèi)率為1.5%，安裝費(fèi)費(fèi)率為0.8 %，基礎(chǔ)費(fèi)費(fèi)率為1.2%。評(píng)估基準(zhǔn)日美元同人民幣的比價(jià)為1︰6.7。

要求：計(jì)算該進(jìn)口設(shè)備重置成本.參考答案：

該進(jìn)口設(shè)備重置成本計(jì)算如下：

國(guó)外運(yùn)費(fèi)=60×6%=3.6（萬(wàn)美元）

保險(xiǎn)費(fèi)=（60+3.6）×4‰=0.25（萬(wàn)美元）

到岸價(jià)（外匯計(jì)價(jià)）=60+3.6+0.25=63.85（萬(wàn)美元）

到岸價(jià)（人民幣計(jì)價(jià)）=63.85×6.7=427.80（萬(wàn)人民幣）

關(guān)稅=427.80×10%=42.78（萬(wàn)人民幣）

增值稅=（427.80+42.78）×17%=80（萬(wàn)人民幣）

銀行財(cái)務(wù)費(fèi)=60×6.7×0.5%＝2.01（萬(wàn)人民幣）

外貿(mào)手續(xù)費(fèi)=427.80×1.5%＝9.42（萬(wàn)人民幣）

國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)=427.80×2%＝6.42（萬(wàn)人民幣）

安裝費(fèi)=427.80×0.8%＝3.42（萬(wàn)人民幣）

基礎(chǔ)費(fèi)=427.80×1.2%＝5.13（萬(wàn)人民幣）

進(jìn)口設(shè)備重置成本=427.80+42.78+80+2.01+9.42+6.42+3.42+5.13

=576.98（萬(wàn)元人民幣）

3.被評(píng)估企業(yè)以機(jī)器設(shè)備向B企業(yè)直接投資，投資額占B企業(yè)資本總額的20%。雙方協(xié)議聯(lián)營(yíng)10年，聯(lián)營(yíng)期滿B企業(yè)將按機(jī)器設(shè)備折余價(jià)值20萬(wàn)元返還投資方。評(píng)估時(shí)雙方聯(lián)營(yíng)已有5年，前5年B企業(yè)的稅后利潤(rùn)保持在50萬(wàn)元水平，投資企業(yè)按其在B企業(yè)的投資份額分享收益，評(píng)估人員認(rèn)定被評(píng)估企業(yè)未來(lái)5年的收益水平不會(huì)有較大的變化，折現(xiàn)率設(shè)定為10%，投資企業(yè)的直接投資的評(píng)估值最有可能是多少?

參考答案：

評(píng)估值=50×20%×（P/A，10%，5）+20×（P/F，10%，5）

=10×3.7908+20×0.6209=50.326(萬(wàn)元)

4.甲企業(yè)將一項(xiàng)專刮使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司，擬采用對(duì)利潤(rùn)分成的方法，該專利系三年前從外部購(gòu)入，賬面成本80萬(wàn)元，三年間物價(jià)累計(jì)上升25％，該專利法律保護(hù)期十年、已過(guò)四年，尚可保護(hù)六年，經(jīng)專業(yè)人員測(cè)算，該專利成本利潤(rùn)率為400％，乙企業(yè)資產(chǎn)重置成本為4000萬(wàn)元，成本利潤(rùn)率為12.5％，通過(guò)對(duì)該專利的技術(shù)論證和發(fā)展趨勢(shì)分析，技術(shù)人員認(rèn)為該專利剩余使用壽命為五年，另外，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)供求狀況及有關(guān)會(huì)計(jì)資料分析得知，乙企業(yè)實(shí)際生產(chǎn)能力為年產(chǎn)某型號(hào)產(chǎn)品20萬(wàn)臺(tái)，成本費(fèi)用每臺(tái)約為400元，未來(lái)五年間產(chǎn)量與成本費(fèi)用變動(dòng)不大，該產(chǎn)品由于采用了專利技術(shù)，性能有較大幅度提高，未來(lái)第一、第二年每臺(tái)售價(jià)可達(dá)500元，在競(jìng)爭(zhēng)的作用下，為維護(hù)市場(chǎng)占有率，第三、第四年售價(jià)將降為每臺(tái)450元第五年降為每臺(tái)430元，折現(xiàn)率確定為10％。

要求：根據(jù)上述資料確定該專利評(píng)估值（不考虛流轉(zhuǎn)稅因素）。

參考答案：

（1）確定利潤(rùn)分成率：

①確定專利重置成本：80×（1＋25％）＝100（萬(wàn)元）

②專利約當(dāng)投資量：100×（1＋400％）＝500（萬(wàn)元）

③乙企業(yè)資產(chǎn)約當(dāng)投資量；4000×（1＋12.5％）＝4500（萬(wàn)元）

④利潤(rùn)分成率：500÷（4500＋500）×100％＝10％

確定評(píng)估值： ①確定每年利潤(rùn)額：

第一年第二年：（500－400）×20＝2000

第三年第四年：（450－400）×20＝1000

第五年：（430－400）×20＝600

（2）確定分成額： 第一年第二年：2000×10％＝200（萬(wàn)元）

第三年第四年：1000×10％＝100（萬(wàn)元）第五年： 600×10％＝60（萬(wàn)元）

（3）確定評(píng)估值：

評(píng)估值＝200×0.9091＋200×0.8264＋100×0.7513＋100×0.6830＋60×0.6209

＝181.82＋165.28＋75.13＋68.3＋37.254 ＝527.784（萬(wàn)元）＝528（萬(wàn)元）

5.待估資產(chǎn)在未來(lái)5年內(nèi)的預(yù)期收益分別為20萬(wàn)元、22萬(wàn)元、24萬(wàn)元、25萬(wàn)元、26萬(wàn)元，資產(chǎn)從第六年到第十年每年的收益均保持在27萬(wàn)元，第10年末擬轉(zhuǎn)讓，變現(xiàn)價(jià)約120萬(wàn)元，假定折現(xiàn)率為10%，用收益法估測(cè)資產(chǎn)的價(jià)值。參考答案：

評(píng)估值=20×0.9091+22×0.8264+24×0.7513+25×0.6830+26×0.6209+27×3.7908×0.6209+120×0.3855=197.427(萬(wàn)元)

6.評(píng)估對(duì)象為某企業(yè)1998年購(gòu)進(jìn)的一條生產(chǎn)線，賬面原值為150萬(wàn)元，2001年進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)調(diào)查分析，該生產(chǎn)線的價(jià)格每年比上一年增長(zhǎng)10%，專業(yè)人員勘察估算認(rèn)為，該資產(chǎn)還能使用7年，又知目前市場(chǎng)上已出現(xiàn)功能更先進(jìn)的資產(chǎn)，并被普遍運(yùn)用，新設(shè)備與評(píng)估對(duì)象相比，可節(jié)省人員4人，每人的月工資水平為1000元，此外，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，該生產(chǎn)線開工不足，由此而造成收益損失額每年為30萬(wàn)元（該企業(yè)所得稅率為33%，假定折現(xiàn)率為10%）要求：

（1）確定該生產(chǎn)線的重置成本

（2）確定該生產(chǎn)線的實(shí)體性貶值

（3）確定該生產(chǎn)線的功能性貶值

（4）確定該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值

（5）確定該生產(chǎn)線的評(píng)估值

參考答案：

（1）資產(chǎn)的重置成本=150×（1+10%）×（1+10%）×（1+10%）=199.65(萬(wàn)元)

(2)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=199.65×3/(3+7)=59.895(萬(wàn)元)

(3)資產(chǎn)的功能性貶值=4×12×1000×(1-33%)×(P/A,10%,7)=48000×0.67×4.8684=15.6568(萬(wàn)元)

(4)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值=30×(1-33%)×(P/A,10%,7)=30×0.67×4.8684=97.8548(元)

(5)資產(chǎn)評(píng)估值=199.65-59.895-15.6568-97.8548=26.2434

7.某項(xiàng)技術(shù)為一項(xiàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)及工藝技術(shù)，已使用3年，證明技術(shù)可靠，產(chǎn)品比同類產(chǎn)品性能優(yōu)越。經(jīng)了解，同類產(chǎn)品平均價(jià)格為250元/件，該產(chǎn)品價(jià)格為280元/件。目前該產(chǎn)品年銷量為2萬(wàn)件。經(jīng)分析，產(chǎn)品壽命還可以維持8年，但競(jìng)爭(zhēng)者將會(huì)介入。由于該企業(yè)已經(jīng)較穩(wěn)固地占領(lǐng)了市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)者估計(jì)將采取擴(kuò)大市場(chǎng)范圍的市場(chǎng)策略，預(yù)計(jì)該企業(yè)將會(huì)維持目前的市場(chǎng)占有，但價(jià)格將呈下降趨勢(shì)。產(chǎn)品價(jià)格預(yù)計(jì)為：今后1～3年維持現(xiàn)價(jià)；4～5年降為270元/件；6～8年降為260元/件，估計(jì)成本變化不大，故不考慮其變化。若折現(xiàn)率為10%，所得稅率為33%，試用超額收益法評(píng)估該項(xiàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)及工藝技術(shù)的價(jià)值。（計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)）

參考答案：

由于該技術(shù)所帶來(lái)的超額收益已知，故不采用分成率方法。又由于成本沒(méi)有變化，因此超出平均價(jià)格的收入視為超額利潤(rùn)（未考慮流轉(zhuǎn)稅因素）。計(jì)算過(guò)程如下：

第1～3年無(wú)形資產(chǎn)帶來(lái)的單件超額收益=280-250=30（元）

第4～5年無(wú)形資產(chǎn)帶來(lái)的單件超額收益=270-250=20（元）

第6～8年無(wú)形資產(chǎn)帶來(lái)的單件超額收益=260-250=10（元）

評(píng)估值=[30×20,000×（1-33%）]/（1+10%）1]+ [30×20,000×（1-33%）]/（1+10%）2]+ [30×20,000×（1-33%）]/（1+10%）3]+[20×20,000×（1-33%）]/（1+10%）4+

[20×20,000×（1-33%）]/（1+10%）5 +[10×20,000×（1-33%）]/（1+10%）6+

[10×20,000×（1-33%）]/（1+10%）7 +[10×20,000×（1-33%）]/（1+10%）8

=(402,000/1.1)+(402,000/1.21)+(402,000/1.331)+(268,000/1.4641)+(268,000/1.6105)+(134,000/1.7716)+(134,000/1.9487)+(134,000/2.1436)

=1556083.35（元）

注：（復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)：折現(xiàn)率為10%，1-5年的復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)分別為：0.9091、0.8264、0.7531、0.6830、0.6209,10年的復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)為：0.3835；5年的年金現(xiàn)值系數(shù)3.7908,6年的年金現(xiàn)值系數(shù)4.3533，8年的年金現(xiàn)值系數(shù)5.3349）.

第二篇：資產(chǎn)評(píng)估復(fù)習(xí)題

資產(chǎn)評(píng)估

復(fù)習(xí)題

（課程代碼

242238）

一、名詞解釋

1、資產(chǎn)評(píng)估：指專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員根據(jù)特定目的，遵循客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律和公正的準(zhǔn)則，按照法定的標(biāo)準(zhǔn)和程序，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格進(jìn)行評(píng)定和估算。

2、公允市場(chǎng)價(jià)值：是指資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日公開市場(chǎng)上的交易價(jià)格，它是在買賣雙方地位平等，雙方充分、合理地?fù)碛腥肯嚓P(guān)信息，并且雙方都是理智的經(jīng)濟(jì)人的情況下自愿成交價(jià)格。

3、重置價(jià)值：是指在現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)條件和技術(shù)條件下，獲得與被評(píng)估資產(chǎn)同等功能的處于在用狀態(tài)下的資產(chǎn)所需消耗的成本。

4、固定資產(chǎn)：是指供長(zhǎng)期使用，反復(fù)參加生產(chǎn)過(guò)程后仍保持其原實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)，如房屋、機(jī)器設(shè)備、運(yùn)輸工具等。按現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度規(guī)定，固定資產(chǎn)應(yīng)具備兩個(gè)條件：（1）使用期限在一年以上；（2）單位價(jià)值在規(guī)定限額以上。

5、土地人格評(píng)估的收益現(xiàn)值法：又稱收益還原法，是指在求取待評(píng)土地人格時(shí)，通過(guò)預(yù)測(cè)土地未來(lái)所能產(chǎn)生的預(yù)期收益，以一定的還原利率（資本化率）將預(yù)期收益折算為現(xiàn)值勤之和，作為被估土地人格的方法。

6、無(wú)形資產(chǎn)：是指特定主體控制的，不具肱獨(dú)立實(shí)體，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與服務(wù)能持續(xù)發(fā)揮作用并能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的一切經(jīng)濟(jì)資源，是一個(gè)與有形資產(chǎn)相對(duì)應(yīng)的概念。

7、資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值：是指資產(chǎn)預(yù)期創(chuàng)造的未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，它是給定資產(chǎn)未來(lái)現(xiàn)金流量的數(shù)量、時(shí)間和風(fēng)險(xiǎn)的情況下，投資者愿意支付的價(jià)值。

8、成本法：從現(xiàn)時(shí)條件下被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本中扣減各項(xiàng)價(jià)值損耗，來(lái)確定資產(chǎn)價(jià)值的方法，其理論基礎(chǔ)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論。

9、資產(chǎn)的功能性損耗：是無(wú)形損耗的一種，是指由于技術(shù)進(jìn)步，被評(píng)估資產(chǎn)與目前廣泛使用的同類技術(shù)先進(jìn)的資產(chǎn)相比，因功能陳舊而引起的貶值。

10、經(jīng)濟(jì)性損耗：指由于資產(chǎn)的外部環(huán)境的變化，如：宏觀經(jīng)濟(jì)衰退、產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整、環(huán)保政策調(diào)整等，而導(dǎo)致的資產(chǎn)貶值。

11、收益法：指依據(jù)資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益經(jīng)折現(xiàn)或資本化處理來(lái)估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的方法，其理論基礎(chǔ)是效用價(jià)值理論。

12、市場(chǎng)法：通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與可參照交易資產(chǎn)的異同，并據(jù)此對(duì)可參照交易資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。

13、實(shí)體性損耗：又叫有形損耗，它是由于使用磨損和自然損耗所造成的。

14、設(shè)備成新率：反映評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行價(jià)值與其全新狀態(tài)重置成本的比率，也可理解為設(shè)備現(xiàn)時(shí)狀態(tài)與設(shè)備全新狀態(tài)的比率。成新率=1-實(shí)體性損耗率。

15、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告：資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照資產(chǎn)評(píng)估工作制度有關(guān)規(guī)定，在完成評(píng)估工作后向委托方和有關(guān)方面提交的說(shuō)明評(píng)估過(guò)程和結(jié)果的書面報(bào)告。

16、企業(yè)價(jià)值評(píng)估：又稱企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估，是對(duì)企業(yè)法人單位或其它具有獨(dú)立獲利能力的經(jīng)濟(jì)實(shí)體的持續(xù)獲利能力的平地估算。

17、基準(zhǔn)地價(jià)修正法：是指利用當(dāng)?shù)卣贫ǖ幕鶞?zhǔn)地價(jià)作為參照，將被評(píng)估土地的區(qū)域條件和個(gè)別條件與所在區(qū)域的平均條件相比較，進(jìn)行修正，從而求得待評(píng)估地塊公平市價(jià)的一種方法。

18、土地殘余法：是在房地合一產(chǎn)生凈收益中，扣除屬于建筑物的凈收益，得到歸屬于土地的凈收益，再用土地資本化率進(jìn)行資本化，從而確定土地價(jià)值的方法。

二、問(wèn)答題

1．市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，資產(chǎn)評(píng)估的功能有哪些？

要點(diǎn)：資產(chǎn)評(píng)估功能是指資產(chǎn)評(píng)估這一特定經(jīng)濟(jì)行為自身應(yīng)有的內(nèi)在功能和效用。概括地講，資產(chǎn)評(píng)估具有以下功能。

（1）為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供價(jià)值尺度。資產(chǎn)評(píng)估通過(guò)對(duì)資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算，為各項(xiàng)資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供公正的價(jià)值尺度。這是資產(chǎn)評(píng)估最基本的功能。

（2）界定與維護(hù)各產(chǎn)權(quán)主體的合法權(quán)益。資產(chǎn)評(píng)估具有公正地界定與資產(chǎn)有關(guān)的各方，如不同所有者、占有使用者所擁有或控制的資產(chǎn)份額及其價(jià)值量的作用，從而可以維護(hù)各產(chǎn)權(quán)主體的合法權(quán)益。

（3）優(yōu)化資源配置。首先，資產(chǎn)評(píng)估是生產(chǎn)要素、產(chǎn)權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)的必要條件?？茖W(xué)規(guī)范的資產(chǎn)評(píng)估，能保證資產(chǎn)市場(chǎng)、產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的有序運(yùn)行，可以為資產(chǎn)和產(chǎn)權(quán)的配置提供正確信號(hào)，從而起到優(yōu)化資源配置的作用。其次，由于一項(xiàng)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的進(jìn)行往往具有多種途徑，因此在資產(chǎn)評(píng)估中，按最優(yōu)使用原則對(duì)資產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行估算，有利于資產(chǎn)的優(yōu)化配置和流動(dòng)。

（4）促進(jìn)企業(yè)帳實(shí)相符，足額補(bǔ)償和資產(chǎn)完整。在通貨膨脹情況下，資產(chǎn)的重置成本與歷史成本的差額隨通貨膨脹率的增長(zhǎng)而急劇擴(kuò)大，這將導(dǎo)致按固定資產(chǎn)的賬面原值提取的折舊明顯過(guò)低，會(huì)造成企業(yè)更新改造資金過(guò)少、企業(yè)盈利虛增和財(cái)政收入虛假。這時(shí)進(jìn)行資產(chǎn)重估，可以克服上述問(wèn)題。此外，通過(guò)資產(chǎn)評(píng)估還可以明晰企業(yè)自創(chuàng)無(wú)形資產(chǎn)、土地使用權(quán)價(jià)值、商標(biāo)和商譽(yù)的價(jià)值，使企業(yè)的全部資產(chǎn)在賬簿上得到反映。

（5）在促進(jìn)對(duì)外開放的同時(shí)，維護(hù)國(guó)家權(quán)益。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在中外合資、合作的過(guò)程中提供符合國(guó)際專業(yè)水平的評(píng)估服務(wù)既是吸引外資流入的基礎(chǔ)工作，又是維護(hù)國(guó)家民族權(quán)益的重要技術(shù)保障。

（6）防止國(guó)有資產(chǎn)流失和促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革順利進(jìn)行。在國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的過(guò)程中，合理定價(jià)是關(guān)鍵。而轉(zhuǎn)讓定價(jià)的基礎(chǔ)是企業(yè)的評(píng)估價(jià)值。因此，公平、客觀的資產(chǎn)評(píng)估是防止國(guó)有資產(chǎn)流失和促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革順利進(jìn)行的基礎(chǔ)。

2．簡(jiǎn)述資產(chǎn)評(píng)估中確認(rèn)評(píng)估對(duì)象的標(biāo)準(zhǔn)？

要點(diǎn)：資產(chǎn)評(píng)估中確認(rèn)資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)主要有：

（1）現(xiàn)實(shí)性?，F(xiàn)實(shí)性表明經(jīng)濟(jì)資源在評(píng)估時(shí)點(diǎn)已經(jīng)存在，是已經(jīng)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的結(jié)果，并且在評(píng)估時(shí)點(diǎn)仍然存在。

（2）控制性。指以企事業(yè)單位或個(gè)人對(duì)經(jīng)濟(jì)資源的控制權(quán)來(lái)定義被評(píng)估資產(chǎn)的邊界，而不論資產(chǎn)是其用自有資金投資購(gòu)建，還是負(fù)債購(gòu)建，或是租入。

（3）有效性。有效性一是表明已無(wú)實(shí)際資產(chǎn)對(duì)應(yīng)的待攤費(fèi)用等不能列作被估資產(chǎn)；二是表明無(wú)論是否是勞動(dòng)產(chǎn)品，只要有效用即可作為被估資產(chǎn)。

（4）稀缺性。稀缺性表明要獲得具有稀缺性經(jīng)濟(jì)資源的控制權(quán)就必須付出代價(jià)。也正因?yàn)榇耍?jīng)濟(jì)資源才成為資產(chǎn)。

（5）合法性。指企事業(yè)單位或個(gè)人控制的經(jīng)濟(jì)資源具有合法性，受到法律保護(hù)，即非法經(jīng)濟(jì)資源不能被確認(rèn)為資產(chǎn)。

3．資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象可以依據(jù)哪些標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類？

要點(diǎn)：資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象可以依據(jù)下列標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類：

（1）按資產(chǎn)評(píng)估目的和被評(píng)估資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類，可以分為單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。

（2）根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)的存在形態(tài)分類，全部資產(chǎn)要素可分為有形資產(chǎn)與無(wú)形資產(chǎn)。

（3）根據(jù)資產(chǎn)的法律意義分類，全部資產(chǎn)要素可以分為不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)和合法權(quán)利。

（4）根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中是否持續(xù)使用，全部資產(chǎn)要素可分為固定資產(chǎn)與流動(dòng)資產(chǎn)。

（5）根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類，全部資產(chǎn)要素可以分為可確指的資產(chǎn)與不可確指的資產(chǎn)。

（6）根據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定與被估資產(chǎn)的工程技術(shù)特點(diǎn)分類，可以把全部資產(chǎn)要素分為：固定資產(chǎn)，長(zhǎng)期投資，流動(dòng)資產(chǎn)，無(wú)形資產(chǎn)，在建工程，遞延資產(chǎn)及其他資產(chǎn)。

4.簡(jiǎn)述市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備的步驟。

要點(diǎn)：市場(chǎng)法評(píng)估的基本步驟

（1）對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行鑒定，獲取評(píng)估對(duì)象的基本資料。

要了解的基本資料有：設(shè)備的規(guī)格型號(hào)、制造廠家、出廠日期、服役年齡、安裝情況、隨機(jī)附件以及設(shè)備的實(shí)體狀態(tài)，等等。（課本中列舉的主要是比較因素中的6個(gè)個(gè)別因素）

（2）進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，選取市場(chǎng)參照物。

在選擇市場(chǎng)參照物時(shí)，應(yīng)注意參照物的時(shí)間性、地域性、可比性。

①時(shí)間性要求：參照物的交易時(shí)間盡可能接近評(píng)估基準(zhǔn)日；

②地域性要求：參照物盡可能與評(píng)估對(duì)象在同一地區(qū)；

③可比性要求：參照物盡可能與評(píng)估對(duì)象在實(shí)體狀態(tài)方面比較接近。

（3）因素比較。

評(píng)估人員要對(duì)影響價(jià)值的因素（如：實(shí)體狀態(tài)、交易時(shí)間、交易地點(diǎn)、交易背景

等）進(jìn)行分析、比較，確定差異調(diào)整量。

（4）計(jì)算評(píng)估值。

在分析比較的基礎(chǔ)上，對(duì)參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行修正，確定評(píng)估值。

5．機(jī)器設(shè)備評(píng)估時(shí)應(yīng)注意那些問(wèn)題？

要點(diǎn)：機(jī)器設(shè)備評(píng)估時(shí)應(yīng)注意：

（1）在進(jìn)行機(jī)器設(shè)備評(píng)估時(shí)，收益法的使用受到很大限制，通常采用成本法和市場(chǎng)法。

（2）對(duì)于整體性機(jī)器設(shè)備的價(jià)值分析應(yīng)注意資產(chǎn)之間的有機(jī)聯(lián)系對(duì)價(jià)值的影響，整體的價(jià)值不僅僅時(shí)單臺(tái)設(shè)備的簡(jiǎn)單相加。

（3）一部分機(jī)器設(shè)備屬于動(dòng)產(chǎn)，可以移動(dòng)使用。一部分屬于不動(dòng)產(chǎn)或介于動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)之間的固置物，它們需要永久的或在一段時(shí)間內(nèi)以某種方式安裝在土地或建筑物上，移動(dòng)這些資產(chǎn)將可能導(dǎo)致機(jī)器設(shè)備的部分損失或完全失效。

（4）影響機(jī)器設(shè)備磨損的因素很多，設(shè)備的磨損失效規(guī)律不易確定，個(gè)體差異較大。確定貶值往往需要逐臺(tái)對(duì)設(shè)備實(shí)體狀態(tài)進(jìn)行調(diào)查、鑒定。

（5）設(shè)備的貶值因素比較復(fù)雜，除實(shí)體性貶值外，往往還存在功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。

6.簡(jiǎn)述無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值特點(diǎn)與功能特性？

要點(diǎn)：無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值有其自身的特點(diǎn)：

（1）無(wú)形資產(chǎn)的成本是由個(gè)別生產(chǎn)者在個(gè)別勞動(dòng)中所耗費(fèi)的實(shí)際勞動(dòng)時(shí)間來(lái)計(jì)量的，因此比有形資產(chǎn)的計(jì)量更復(fù)雜、困難，甚至具有相當(dāng)程度的不確定性或不準(zhǔn)確性。

（2）無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值主要以效用、以其獲利能力為基礎(chǔ)，而有形資產(chǎn)的價(jià)值較多地以生產(chǎn)費(fèi)用為基礎(chǔ)。

無(wú)形資產(chǎn)的功能特性有：

（1）附著性。附著性是指無(wú)形資產(chǎn)往往附著于有形資產(chǎn)而發(fā)揮其固有功能。

（2）共益性。共益性是指無(wú)形資產(chǎn)可以作為共同財(cái)富，由不同的主體同時(shí)共享。

（3）累積性。累積性是指無(wú)形資產(chǎn)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的作用，往往是建立在一系列其他成果的基礎(chǔ)之上，在一定范圍內(nèi)發(fā)揮特定的作用。

（4）替代性。替代性是指一種技術(shù)取代另一種技術(shù)，其特征是替代和更新。

7．鑒定無(wú)形資產(chǎn)的目的是什么？

要點(diǎn)：鑒定無(wú)形資產(chǎn)的目的在于：

（1）確認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)的存在。主要是驗(yàn)證無(wú)形資產(chǎn)來(lái)源是否合法，產(chǎn)權(quán)是否明確，經(jīng)濟(jì)行為是否合法、有效。可以從以下幾方面進(jìn)行：

①核實(shí)有關(guān)資料的真實(shí)性、可靠性和權(quán)威性。

②鑒定無(wú)形資產(chǎn)的應(yīng)用能力。

③確定無(wú)形資產(chǎn)的歸屬是否為委托者所擁有。

（2）鑒別無(wú)形資產(chǎn)的種類。主要是確定無(wú)形資產(chǎn)的種類、具體名稱、存在形式。

（3）確定無(wú)形資產(chǎn)有效期限。某項(xiàng)專利權(quán)，如超過(guò)法律保護(hù)期限，就不能作為專利權(quán)評(píng)估。

8．如果采用市場(chǎng)法評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)，評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)注意哪些問(wèn)題？

要點(diǎn)：在運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)時(shí)需注意以下事項(xiàng)：

（1）具有合理比較基礎(chǔ)的類似無(wú)形資產(chǎn)。所謂具有合理比較基礎(chǔ)的類似無(wú)形資產(chǎn)是指至少與被評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)形式相似、功能相似、載體相似，以及交易條件相似。

（2）除收集類似的無(wú)形資產(chǎn)交易的市場(chǎng)信息外，還需收集被評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)的以往交易信息。收集類似的無(wú)形資產(chǎn)交易的市場(chǎng)信息是為橫向比較提供依據(jù)，而收集被評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)的以往交易信息是為縱向比較提供依據(jù)

（3）依據(jù)的價(jià)格信息具有代表性，并且是接近評(píng)估基準(zhǔn)日的實(shí)際成交價(jià)。所謂具有代表性是指參照物的成交價(jià)應(yīng)是能反映正常市場(chǎng)交易的價(jià)格，并且能反映被評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)的載體結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特征。

（4）注意對(duì)被評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)和參照物的差異作出調(diào)整。參照物與被評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)之間會(huì)因時(shí)間、空間和條件的變化而產(chǎn)生差異，評(píng)估人員應(yīng)對(duì)此作出合理的調(diào)整。

9.簡(jiǎn)述機(jī)器設(shè)備的評(píng)估特點(diǎn)。

要點(diǎn)：

（1）由于機(jī)器設(shè)備數(shù)量多、單價(jià)大、規(guī)格復(fù)雜、情況各異，所以，設(shè)備評(píng)估以單臺(tái)、單件為對(duì)象，以保證評(píng)估的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。

（2）以技術(shù)檢測(cè)為基礎(chǔ)。由于機(jī)器設(shè)備技術(shù)性強(qiáng)，因此評(píng)定機(jī)器設(shè)備實(shí)物和價(jià)值情況往往需通過(guò)技術(shù)檢測(cè)的手段來(lái)確定其損耗程度。

（3）必須把握機(jī)器設(shè)備的價(jià)值特點(diǎn)，包括對(duì)機(jī)器設(shè)備的價(jià)值構(gòu)成要素及其變化規(guī)律的認(rèn)識(shí)和了解。

10.簡(jiǎn)述機(jī)器設(shè)備重置成本的構(gòu)成。

要點(diǎn)：設(shè)備的重置成本在構(gòu)成上包括設(shè)備的直接費(fèi)用和設(shè)備的間接費(fèi)用。設(shè)備的直接費(fèi)用由基礎(chǔ)費(fèi)用和其他費(fèi)用兩部分構(gòu)成?；A(chǔ)費(fèi)用是指設(shè)備的購(gòu)置價(jià)或建造價(jià)；其他費(fèi)用是指設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)，安裝調(diào)試費(fèi)，必要的配套費(fèi)以及進(jìn)口設(shè)備的關(guān)稅、增值稅，銀行手續(xù)費(fèi)等。設(shè)備的間接費(fèi)用通常包括為購(gòu)置、建造設(shè)備而發(fā)生的各種管理費(fèi)用、總體設(shè)計(jì)制圖費(fèi)用、資金成本以及人員培訓(xùn)費(fèi)用等。

11、試述機(jī)器設(shè)備重置成本構(gòu)成。

要點(diǎn)：重置成本構(gòu)成：重置對(duì)象不同，重置成本的構(gòu)成因素也不同。

（1）單臺(tái)機(jī)器設(shè)備

①不需安裝的：重置成本僅包括設(shè)備購(gòu)置成本、運(yùn)雜費(fèi)、資金成本、稅金等。

②需要安裝的：重置成本除①中各項(xiàng)外，還包括安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)。

（2）原地續(xù)用整體性機(jī)器設(shè)備的重置成本除②中內(nèi)容外，一般還包括一些間接費(fèi)用，如：勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、管理費(fèi)、聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)等。

機(jī)械工業(yè)企業(yè)其機(jī)器設(shè)備重置成本一般由下列要素組成：

（1）設(shè)備現(xiàn)行購(gòu)置成本：指設(shè)備的購(gòu)買價(jià)。

（2）設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)：

A．國(guó)產(chǎn)設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)一般是指從生產(chǎn)廠到工地所發(fā)生的采購(gòu)、運(yùn)輸、保管、裝卸以及其他有關(guān)費(fèi)用；

B．進(jìn)口設(shè)備國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)指從我國(guó)港口、機(jī)場(chǎng)、車站運(yùn)到所在地所發(fā)生的港口費(fèi)、裝卸、運(yùn)輸、保管及國(guó)內(nèi)運(yùn)輸保險(xiǎn)等費(fèi)用。

（3）設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)：設(shè)備的基礎(chǔ)包括購(gòu)建或構(gòu)筑設(shè)備基礎(chǔ)所發(fā)生的人工、材料、機(jī)械費(fèi)等全部費(fèi)用。

（4）設(shè)備安裝費(fèi)：為測(cè)定安裝工程質(zhì)量所進(jìn)行的單機(jī)試運(yùn)轉(zhuǎn)和聯(lián)動(dòng)無(wú)負(fù)荷試運(yùn)轉(zhuǎn)。

（5）建設(shè)單位管理費(fèi)

（6）建設(shè)單位臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：建設(shè)期間建設(shè)單位所需臨時(shí)設(shè)施的搭設(shè)、維修、攤銷或租賃費(fèi)。

（7）工程監(jiān)理費(fèi)

（8）研究實(shí)驗(yàn)費(fèi)

（9）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)

（10）工程保險(xiǎn)費(fèi)

（11）聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)：指工程竣工驗(yàn)收前，對(duì)整個(gè)工程進(jìn)行的無(wú)負(fù)荷或有負(fù)荷聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)所需的費(fèi)用。

（12）施工單位遷移費(fèi)

（13）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（目前停征）

（14）建設(shè)期資金成本：指合理建設(shè)期的資金占用成本

（15）其他合理費(fèi)用

12.應(yīng)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)具備哪些條件？其適用對(duì)象是什么？

要點(diǎn):應(yīng)用市場(chǎng)法的條件：①要有充分的市場(chǎng)交易資料。收集的資料越充分，應(yīng)用這一方法的道德結(jié)果越符合實(shí)際。要有充分的交易資料，就需要一個(gè)比較活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)。②交易實(shí)例與被評(píng)估房地產(chǎn)之間應(yīng)具有較大的相關(guān)性或較好的可比性。除必須考慮用同樣性質(zhì)的房地產(chǎn)作比較外，還必須注意唄評(píng)估對(duì)象與交易實(shí)例在地段、環(huán)境、結(jié)構(gòu)等方面的可比性，若果上述存在差異，則要求對(duì)差異進(jìn)行定量分析、調(diào)整修正。③交易實(shí)例資料及其來(lái)源必須翔實(shí)可靠。必要時(shí)還應(yīng)對(duì)比較交易實(shí)例本身的有效性、可靠性做出驗(yàn)證，排除不合理甚至無(wú)效的交易資料，以保證評(píng)估的準(zhǔn)確性。

市場(chǎng)法適用于具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、商務(wù)樓商場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)廠房等，而很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、古建筑、教堂等，則難以采用市場(chǎng)法評(píng)估。

13、企業(yè)價(jià)值評(píng)估與單項(xiàng)可確指資產(chǎn)價(jià)值匯總有何區(qū)別？（見教材263-264頁(yè)）

要點(diǎn)：（1）評(píng)估對(duì)象的內(nèi)涵不同。

（2）評(píng)估結(jié)果不同

（3）評(píng)估目的不同

14、簡(jiǎn)述影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素

要點(diǎn)：房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素多且復(fù)雜，但按照它們與被估房地產(chǎn)的關(guān)系，這些因素可分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素三個(gè)層次。

一、一般因素是指影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般、普遍、共同的因素。它通常會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生全面影響，從而成為影響房地產(chǎn)價(jià)格的基本因素。一般因素主要包括（1）社會(huì)因素。（2）經(jīng)濟(jì)因素。（3）政策因素。

二、區(qū)域因素是指房地產(chǎn)所在地區(qū)的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格水平的影響因素。

三、個(gè)別因素是指房地產(chǎn)的個(gè)別特性對(duì)房地產(chǎn)個(gè)別價(jià)格的影響因素，它是決定相同區(qū)域房地產(chǎn)出現(xiàn)差異價(jià)格的依據(jù)。它包括土地個(gè)別因素和建筑物個(gè)別因素兩個(gè)方面。

15、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)評(píng)估剩余法的基本思路及適用范圍。

要點(diǎn)：剩余法又叫假設(shè)開發(fā)法，其基本技術(shù)思路是在求取待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，將待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期開放后的價(jià)值，扣除正常的開發(fā)費(fèi)用、稅金及正常開發(fā)利潤(rùn)，以倒推算出的剩余價(jià)值作為待估房地產(chǎn)價(jià)格。正常的開發(fā)費(fèi)用即為建造和銷售房屋所花費(fèi)的必要費(fèi)用，如前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、資金成本等。其公式為：

待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)成本-資金成本-開發(fā)商合理利潤(rùn)-正常稅收

也可表述為：地價(jià)=預(yù)期樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)用-銷售費(fèi)用-利息-稅費(fèi)-利潤(rùn)

剩余法主要適用于：待開發(fā)土地的價(jià)格評(píng)估；待坼遷改造土地的價(jià)值評(píng)估（這時(shí)的建筑費(fèi)包括坼遷費(fèi)）；未開發(fā)完工的房地產(chǎn)

三、計(jì)算題

1、被評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于2005年，帳面原值100000元，2010年和2013年分別進(jìn)行了兩次技術(shù)技術(shù)改造，主要是添置了一些自動(dòng)控制裝置，當(dāng)年投資分別為5000元和2000元，2015年對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，假設(shè)從2005年至2015年每年的價(jià)格上升率為10%，該設(shè)備的尚可使用年限為10年。試估測(cè)其成新率。

答案：（1）調(diào)整計(jì)算現(xiàn)時(shí)成本。

2005年：100000×（1

10%）10次方=100000*2.60=260000(元)

2010年:

5000×(1

10%)5次方=5000×1.61=8050(元)

2013年:2000×(1

10%)2次方=2000×1.21=2420(元)

合計(jì)

270470(元);

(2)加權(quán)更新成本=260000×10

8050×5

2420×2=2645090(元);

(3)加權(quán)投資年限=2645090/270470≈9.78（年）；

（4）成新率=10/（9.78

10）=50.56%.2.待估建筑物為磚混結(jié)構(gòu)單層住宅,宅基地300平方米,建筑面積200平方米,月租金3000元,土地還原率為7%,建筑物還原率為8%,評(píng)估時(shí),建筑物的剩余使用年限為25年,取得租金收入的年損失準(zhǔn)備費(fèi)為7600元,評(píng)估人員另用市場(chǎng)比較法求得土地使用權(quán)價(jià)格每平方米1000元,試用殘余法估測(cè)建筑物的價(jià)值.答案:(1)計(jì)算房地合一狀態(tài)下的總收入:

年總收入=3000×12

=36000(元)

(2)年總費(fèi)用=7600(元)

(3)年總收益=36000-7600=28400(元)

(4)計(jì)算土地收益

土地收益=1000×300×7%=21000(元)

(5)計(jì)算建筑物收益

建筑物收益=28400-21000=7400(元)

(6)建筑物折舊率=1/25×100%=4%

(7)建筑物價(jià)格=7400÷(8%

4%)×[1-1/(1

12%)25次方]

=58040(元).3．

被評(píng)估企業(yè)擁有D公司共90萬(wàn)元的非上市普通股股票，從已持有期看，每年股利分派相當(dāng)于票面價(jià)格的10%左右，并且明年仍將維持這個(gè)水平。評(píng)估人員調(diào)查了解到：D公司打算今后在所實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)中拿出20%用于擴(kuò)大再生產(chǎn)，公司有很強(qiáng)的發(fā)展后勁，公司的股本利潤(rùn)率保持在15%的水平上，折現(xiàn)率定為12%，試運(yùn)用紅利增長(zhǎng)模型評(píng)估被評(píng)估企業(yè)擁有的D公司股票。

答案：（1）下一年股利額:90萬(wàn)元×10%=9(萬(wàn)元)

(2)股利增長(zhǎng)比率=20%×15%=3%

（3）股票價(jià)格=9萬(wàn)元/（12%-3%）=100萬(wàn)元

4、某企業(yè)將某項(xiàng)資產(chǎn)與國(guó)外企業(yè)合資，要求對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。具體資料如下：該資產(chǎn)賬面原值為270萬(wàn)元，凈值108萬(wàn)元，按財(cái)務(wù)制度規(guī)定該資產(chǎn)折舊年限為30年，已計(jì)折舊年限20年。經(jīng)調(diào)查分析確定，按現(xiàn)在市場(chǎng)材料價(jià)格和工資費(fèi)用水平，新建造相同構(gòu)造的資產(chǎn)的全部費(fèi)用支出為480萬(wàn)元。經(jīng)查詢?cè)假Y料和企業(yè)記錄，該資產(chǎn)截止評(píng)估基準(zhǔn)日的法定利用時(shí)間為57

600小時(shí)，實(shí)際累計(jì)利用時(shí)間50

400小時(shí)。經(jīng)專業(yè)人員估算，該資產(chǎn)還能使用8年。又知該資產(chǎn)由于設(shè)計(jì)不合理，造成耗電量大，維修費(fèi)用高，與現(xiàn)在同類標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)比較，每年多支出營(yíng)運(yùn)成本3萬(wàn)元（該企業(yè)所得稅稅率為25%，假定折現(xiàn)率為10%）。要求根據(jù)上述資料，采用成本法對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。

答案：

資產(chǎn)的重置成本=4800000元

資產(chǎn)已使用年限=20×（50400÷57600）×100%

=20×0.875×100%

=17.5（年）

資產(chǎn)實(shí)體有形損耗率=17.5÷(17.5＋8)×100%

=68.63%

資產(chǎn)的功能性貶值=30000×（1－25%)×（P/A，10%，8）

=30000×0.75×5.3349

=120035（元）

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=4800000×（1－68.63%)－120035

=4800000×0.3137－120035

=1385725（元）

5、評(píng)估生產(chǎn)線，其年設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為10

000噸，評(píng)估時(shí)，由于受到政策調(diào)整因素影響，產(chǎn)品銷售市場(chǎng)不景氣，如不降價(jià)銷售產(chǎn)品，企業(yè)必須減產(chǎn)至年產(chǎn)6

000噸，或每噸降價(jià)100元以保持設(shè)備設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的正常發(fā)揮。政策調(diào)整預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)3年，該企業(yè)正常投資報(bào)酬率為10%，生產(chǎn)線的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.6。要求：計(jì)算生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值率及經(jīng)濟(jì)性貶值額（企業(yè)所得稅稅率為25%）。

答案：

（1）經(jīng)濟(jì)性貶值率=1－（6000/10000）0.6×100%=26.40%

（2）經(jīng)濟(jì)性貶值額=100×10000×（1－25%）×（P/A，10%，3）

=750000×2.4869=1865175（元）

6、評(píng)估機(jī)組為5年前購(gòu)置，賬面價(jià)值為20萬(wàn)元人民幣，評(píng)估時(shí)該機(jī)組已不再生產(chǎn)了，已經(jīng)被新型機(jī)組取代。經(jīng)調(diào)查和咨詢了解到，在評(píng)估時(shí)點(diǎn)，其他企業(yè)購(gòu)置新型機(jī)組的取得價(jià)格為30萬(wàn)元人民幣，專家認(rèn)定被評(píng)估機(jī)組與新型機(jī)組的功能比為0.8，被評(píng)估機(jī)組尚可使用8年。假定其他費(fèi)用可以忽略不計(jì)。

要求：（1）估測(cè)該機(jī)組的現(xiàn)時(shí)全新價(jià)格；

（2）確定該機(jī)組的成新率。

（3）確定設(shè)備的評(píng)估值。

答案：

（1）被評(píng)估機(jī)組的現(xiàn)時(shí)全新價(jià)格最有可能=30×（1－20%）=24（萬(wàn)元）

（2）該機(jī)組的成新率=[8÷(5＋8)]

×100%=61.54%

（3）設(shè)備的評(píng)估值=24×61.54%=14.77（萬(wàn)元）

7、有一宗待開發(fā)建筑用地，面積為1

000m2，使用期限為50年，容積率為5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，建筑費(fèi)用為3

500元/

m2，專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的10%，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在整個(gè)建設(shè)期內(nèi)均勻投入，寫字樓建成后擬對(duì)外出租，租金水平預(yù)計(jì)為每日2元/

m2，管理費(fèi)用為年租金的2%，維修費(fèi)用為建筑費(fèi)用的1.5%，保險(xiǎn)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的0.2%，稅金為年租金的17.5%，貸款利率為6%，房地產(chǎn)綜合還原利率為7%，開發(fā)商要求的利潤(rùn)率為地價(jià)和開發(fā)成本（建筑費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用）之和的20%，試評(píng)估該宗地地價(jià)。

答案：

（1）年總收益：2×365×1000×5=3650000（元）

（2）年總費(fèi)用：3650000×2%＋3500×5000×（1.5%＋0.2%）＋3650000×17.5%

=1009250（元）

（3）年純收益：3650000－1009250=2640750（元）

（4）房地產(chǎn)總價(jià)：2640750/7%×[1－1/(1＋7%)50－2]=36258750（元）

（5）測(cè)算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)：3500×（1＋10%）×5000=19250000（元）

（6）利息：地價(jià)×[

(1＋6%)2－1]＋19250000×[

(1＋6%)－1]

=

0.1236

×地價(jià)＋1155000

（7）開發(fā)商利潤(rùn)：（地價(jià)＋19250000）×20%=0.2×地價(jià)＋3850000

（8）地價(jià)=房地產(chǎn)總價(jià)－建筑費(fèi)用－專業(yè)費(fèi)用－利息－利潤(rùn)

=36258750－19250000－0.1236

×地價(jià)－1155000－0.2×地價(jià)－3850000

地價(jià)=9069016（元）

8、評(píng)估人員對(duì)某一企業(yè)進(jìn)行整體評(píng)估，通過(guò)對(duì)企業(yè)歷史經(jīng)營(yíng)狀況的分析及國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)的調(diào)查了解，收集到下列數(shù)據(jù)資料：

（1）預(yù)計(jì)該企業(yè)第一年的收益額為200萬(wàn)元，以后每年的收益額比上年增長(zhǎng)10%，自第6年企業(yè)將進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期，收益額將保持在300萬(wàn)元的水平上；

（2）社會(huì)平均收益率為12%，國(guó)庫(kù)券利率為8%，被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為1.5；

（3）該企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)經(jīng)評(píng)估后的價(jià)值之和為1600萬(wàn)元。

要求：（1）確定該企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估值。

（2）企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果與各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值之和的差額如何處理？

答案：

（1）企業(yè)未來(lái)5年的預(yù)期收益額分別為：

第1年：200萬(wàn)元

第2年：200×（1＋10%）=220（萬(wàn)元）

第3年：220×（1＋10%）=242（萬(wàn)元）

第4年：242×（1＋10%）=266.2（萬(wàn)元）

第5年：266.2×（1＋10%）=292.82（萬(wàn)元）

（2）折現(xiàn)率=8%＋（12%－8%）×1.5=14%

（3）整體評(píng)估值=200×(1＋14%)-1＋220×(1＋14%)-2＋242×(1＋14%)-3＋266.2×(1＋14%)-4＋292.82×(1＋14%)-5＋300÷14%×(1＋14%)-5

=1930.79（萬(wàn)元）

或

前5年收益現(xiàn)值=200×(1＋14%)-1＋220×(1＋14%)-2＋242×(1＋14%)-3＋266.2×(1＋14%)-4＋292.82×(1＋14%)-5=817.79（萬(wàn)元）

第6年后的永續(xù)收益現(xiàn)值=300÷14%×(1＋14%)-5=1113（萬(wàn)元）

評(píng)估值=817.79＋1113=1930.79（萬(wàn)元）

（4）企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果與各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值之和的差額330.79萬(wàn)元作為該企業(yè)的商譽(yù)處理。

9、某被評(píng)估企業(yè)，基本情況如下：

（1）該企業(yè)未來(lái)5年預(yù)期利潤(rùn)總額分別為100萬(wàn)元、110萬(wàn)元、120萬(wàn)元、120萬(wàn)元、130萬(wàn)元，從第6年開始，利潤(rùn)總額將在第5年的基礎(chǔ)上，每年比前一增長(zhǎng)2%。

（2）該企業(yè)使用的所得稅稅率為25%。

（3）據(jù)查，評(píng)估基準(zhǔn)日社會(huì)平均收益率為9%，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為4%，被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)的基準(zhǔn)收益率為9%，企業(yè)所在行業(yè)的平均風(fēng)險(xiǎn)與社會(huì)平均風(fēng)險(xiǎn)的比率（b）為1.2。

（4）被評(píng)估企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)比較平穩(wěn)，將長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)下去。

試評(píng)估該企業(yè)的凈資產(chǎn)價(jià)值。

答案：

企業(yè)所在行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

（9%－4%）×1.2=6%

企業(yè)資本化率=4%＋6%=10%

企業(yè)凈資產(chǎn)價(jià)值：

=1098（萬(wàn)元）

10、待估對(duì)象為一新開發(fā)土地，因無(wú)收益記錄和市場(chǎng)參照物，只得采用成本法進(jìn)行評(píng)估，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)5萬(wàn)元/畝，其他費(fèi)用（含稅費(fèi)）3萬(wàn)元/畝，開發(fā)費(fèi)用1.5億元/平方公里，當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率9%，兩年期貸款利率為10%，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資的3/4，利潤(rùn)率為10%，土地所有權(quán)收益為土地成本的10%，試估算該地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。

答案：

（1）估算每平方米土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用

拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)用：50000÷667＝75元／平方米

其他費(fèi)用：30000÷667＝45元／平方米

土地開發(fā)費(fèi)用：150，000，000÷1，000，000＝150元／平方米

每平方米土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用合計(jì)為：75+45+150＝270元／平方米

（2）計(jì)算利息：

第一期利息：270×3／4×10％×2×0.5＝20.25（元）

第二期利息：270×1／4×9％×1×0.5＝3.0375（元）

每平方米土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用應(yīng)承擔(dān)的利息費(fèi)用為23.29元。

（注:由于第一年投入總投資的3／4，開發(fā)期為2年，利率10％，該筆資金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。第二年同理。）

（3）計(jì)算利潤(rùn)：270×10％＝27（元）

（4）計(jì)算土地成本：270+23.29+27＝320.29（元／平方米）

（5）計(jì)算待估土地公平市場(chǎng)價(jià)值：

320.29×（1+10％）＝352.32（元／平方米）

每平方米土地公平市場(chǎng)價(jià)值為352.32元／平方米，近似等于每平方米352元。

第三篇：資產(chǎn)評(píng)估復(fù)習(xí)題二

一、單項(xiàng)選擇題

1.評(píng)估資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值所適用的最直接的市場(chǎng)條件假設(shè)前提是（b）

A在用續(xù)用假設(shè) B 公開市場(chǎng)假設(shè) C清算假設(shè)D 會(huì)計(jì)主體假設(shè)

2.以產(chǎn)權(quán)變動(dòng)為評(píng)估目的的有（b）

A資產(chǎn)抵押B企業(yè)兼并C財(cái)產(chǎn)納稅D財(cái)產(chǎn)擔(dān)保

3.資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類型與資產(chǎn)（a）直接相關(guān)

A評(píng)估的特定目的 B評(píng)估方法C評(píng)估程序D評(píng)估基準(zhǔn)日

4.采用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值時(shí)，可以作為參照物的資產(chǎn)應(yīng)該是（c）

A全新資產(chǎn)B舊資產(chǎn)C與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)

D全新資產(chǎn)，也可以是舊資產(chǎn)

5.折現(xiàn)率本質(zhì)上是（a）

A期望投資報(bào)酬率B 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率C 超額收益率D風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

6.某資產(chǎn)年金收益額為8500元，剩余使用年限為20年，假定折現(xiàn)率為10%，其評(píng)估值最有可能為（b）元

A85000B 72366C12631D12369

7.采用收益法評(píng)估資產(chǎn)時(shí)，各指標(biāo)存在的關(guān)系是（a）

A資本化率越高，收益現(xiàn)值越低B資本化率越高，收益現(xiàn)值越高

C資產(chǎn)未來(lái)收益期對(duì)收益現(xiàn)值沒(méi)有影響D 資本化率和收益現(xiàn)值無(wú)關(guān)

8.資產(chǎn)評(píng)估是判斷資產(chǎn)價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，評(píng)估價(jià)值是資產(chǎn)的（b）

A時(shí)期價(jià)值B時(shí)點(diǎn)價(jià)值C時(shí)區(qū)價(jià)值D階段價(jià)值

9.資產(chǎn)評(píng)估交易假設(shè)設(shè)立的目的在于把被評(píng)估對(duì)象（B）

A與正在交易的情況相一致B準(zhǔn)備交易的情況相一致

C與以后交易的情況相一致D人為置于“交易中”

10.資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)最基本的作用之一是（d）

A表明資產(chǎn)評(píng)估的作用B表明評(píng)估結(jié)果成立的條件

C表明資產(chǎn)評(píng)估的性質(zhì)D表明資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型

11.從資產(chǎn)評(píng)估資產(chǎn)劃分的角度看，不可確指資產(chǎn)是指（c）。

A.沒(méi)有物質(zhì)實(shí)體的某種特權(quán)B.具有獲利能力的資產(chǎn)的綜合題

C.不能脫離企業(yè)有形資產(chǎn)而單獨(dú)存在的資產(chǎn)D.能獨(dú)立存在的有形或無(wú)形資產(chǎn)

12.（b）是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)。

A.公開市場(chǎng)假設(shè)B.交易假設(shè)C.清算假設(shè)D.在用續(xù)用假設(shè)

13.從性質(zhì)上講，資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值是注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的（c）估計(jì)值。

A.成交價(jià)格B.重建成本C.交換價(jià)值D.勞動(dòng)價(jià)值

14.資產(chǎn)評(píng)估值的高低主要取決于（c）。

A.資產(chǎn)的歷史收益 B.資產(chǎn)的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間C.資產(chǎn)的效用 D.資產(chǎn)的購(gòu)置成本

15.資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論為資產(chǎn)評(píng)估提供專業(yè)化估價(jià)意見，這體現(xiàn)了資產(chǎn)評(píng)估的（a）作用。

A.咨詢作用B.管理作用C.監(jiān)督作用D.鑒證作用

16.特定主體以投資獲利為目的而持有的資產(chǎn)，在公開市場(chǎng)上按其最佳用途實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值，這闡述的是資產(chǎn)評(píng)估的（d）。

A.在用價(jià)值B.投資價(jià)值C.殘余價(jià)值D.投資性資產(chǎn)價(jià)值

參考答案1-5：BBACA,6-10：BABBD,11-15：CBCCA16D

二、多項(xiàng)選擇題

1.資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)主要有（ACD）

A市場(chǎng)性B強(qiáng)制性C公正性D咨詢性 E 行政性

2.資產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)性主要體現(xiàn)在（ACE）

A資產(chǎn)評(píng)估是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物B資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論是市場(chǎng)上資產(chǎn)交易的價(jià)格

C資產(chǎn)評(píng)估的運(yùn)作是評(píng)估人員模擬市場(chǎng)完成的 D被評(píng)估的資產(chǎn)最終要進(jìn)入市場(chǎng)流通 E資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果最終要能經(jīng)得起市場(chǎng)的檢驗(yàn)

3.資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則是（ABCD）

A貢獻(xiàn)原則B預(yù)期（收益）原則C替代原則 D供求原則E獨(dú)立性原則

4.資產(chǎn)評(píng)估特定目的在資產(chǎn)評(píng)估中的作用表現(xiàn)在（ABCD）

A對(duì)評(píng)估結(jié)果的性質(zhì)、價(jià)值類型起制約作用 B是資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)的起點(diǎn)和目標(biāo)

C影響評(píng)估人員對(duì)資產(chǎn)價(jià)值類型的選擇 D是評(píng)估人員首先明確的一個(gè)基本事項(xiàng) E是決定資產(chǎn)價(jià)值類型的唯一要素

5.資產(chǎn)評(píng)估基本假設(shè)在資產(chǎn)評(píng)估中的作用表現(xiàn)在（ACD）

A是資產(chǎn)評(píng)估順利進(jìn)行的基礎(chǔ)和條件B對(duì)評(píng)估方法的選擇起制約作用

C影響評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類型D是資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果成立的前提條件

6．設(shè)備的有形損耗率相當(dāng)于（AD）

A.設(shè)備實(shí)體損耗程度與全新狀態(tài)的比率 B.設(shè)備實(shí)體損耗額與全新狀態(tài)比率

C.設(shè)備實(shí)體損耗程度與重置成本的比率 D.設(shè)備實(shí)體損耗額與重置成本的比率

7．設(shè)備的功能性貶值通常表現(xiàn)為（AC）

A.超額投資成本B.超額重置成本 C.超額運(yùn)營(yíng)成本D.超額更新成本

8．當(dāng)無(wú)形資產(chǎn)（ABC）等情況出現(xiàn)時(shí)會(huì)造成無(wú)形資產(chǎn)貶值。

A.再生產(chǎn)費(fèi)用下降B.傳播面逐漸擴(kuò)大，社會(huì)普遍接受和掌握

C.新的、更為先進(jìn)的替代型無(wú)形資產(chǎn)D.生產(chǎn)的產(chǎn)品成本下降

9．預(yù)計(jì)和確定無(wú)形資產(chǎn)的有效期限，通常采取的方法是（BCD）

A.選擇適當(dāng)?shù)闹笜?biāo)體系B.按照法定有效期限與收益年限孰短的原則確定

C.合同或企業(yè)申請(qǐng)書規(guī)定有受益年限的，按受益年限確定

10.屬于資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告包括的內(nèi)容有（ABCD）。

A.評(píng)估目的B.評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍C..評(píng)估基準(zhǔn)日D.評(píng)估方法E.評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)

11．以資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的適用性質(zhì)和使用范圍來(lái)劃分資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類型，具體包括（CD）

A．繼續(xù)使用價(jià)值B.市場(chǎng)變現(xiàn)價(jià)值C.市場(chǎng)價(jià)值D.非市場(chǎng)價(jià)值E.清算價(jià)值

12．應(yīng)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估必須具備的前提條件是（ABC）

A.需要有一個(gè)充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場(chǎng) B.必須具有參照物

C.可以搜集到被評(píng)估資產(chǎn)與參照物可比較的指標(biāo)和技術(shù)參數(shù)

D.必須有與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相類似的全新資產(chǎn) E.參照物與被評(píng)估資產(chǎn)的功能相同

13．收益法涉及的基本要素包括（BCE）

A.被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)際收益B.被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益C.折現(xiàn)率或資本化率

D.被評(píng)估資產(chǎn)的總使用年限E.被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期獲利年限

14．重置成本的估測(cè)方法有（ABE）

A.重置核算法B.價(jià)格指數(shù)法C.市價(jià)比較法D.收益折現(xiàn)法E.功能價(jià)值法

15．機(jī)器設(shè)備的重置成本應(yīng)包括（BDE）

A.機(jī)器設(shè)備日常維修費(fèi)用 B機(jī)器設(shè)備的購(gòu)置費(fèi)用C設(shè)備的大修費(fèi)用

D設(shè)備操作人員的培訓(xùn)費(fèi)用E.設(shè)備的調(diào)試費(fèi)用

三，簡(jiǎn)答

1.什么是收益法？收益法適用的前提條件是什么？

2.答：收益法是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益并將其折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估

資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。（P62）

3.應(yīng)用收益法必須具備的前提條件：

4.（1）被評(píng)估的資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；

5.（2）資產(chǎn)擁有者獲利預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；

6.（3）被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。（P632、成本法的基本要素有哪些？

答：成本法的基本要素有：

①資產(chǎn)的重置成本

②資產(chǎn)的實(shí)體性貶值

③資產(chǎn)的功能性貶值

④資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行貶值（P51）

3.資本化率與折現(xiàn)率的關(guān)系如何？

折現(xiàn)率和資本化率（本金化率）。折現(xiàn)率和資本化率在本質(zhì)上是一樣的。習(xí)慣上人們把將未來(lái)有限期預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率稱為折現(xiàn)率，而把將未來(lái)永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率稱為資本化率。至于折現(xiàn)率與資本化率在量上是否恒等，主要取決于同一資產(chǎn)在未來(lái)長(zhǎng)短不同的時(shí)期所面臨的風(fēng)險(xiǎn)是否相同。折現(xiàn)率一般用與一系列有限時(shí)間內(nèi)收益流的變現(xiàn)，而資本化率則應(yīng)用于永續(xù)收益流的變現(xiàn)，既資本化是永續(xù)性的折現(xiàn)，折現(xiàn)是有限時(shí)間的資本化。（P65-66）

4采用市場(chǎng)法如何選擇參照物？

答：對(duì)參照物的要求關(guān)鍵是一個(gè)可比性問(wèn)題，包括功能、市場(chǎng)條件及成交時(shí)間等。另外就是參照物的數(shù)量問(wèn)題。不論參照物與評(píng)估對(duì)象如何相似，通常參照物應(yīng)選擇三個(gè)以上。（P40）

5.產(chǎn)評(píng)估包括哪些基本要素？

（1),評(píng)估主體,評(píng)估機(jī)構(gòu)以及評(píng)估人員;(2),評(píng)估客體,即被評(píng)資產(chǎn);(3),評(píng)估依據(jù),如所應(yīng)遵守的法律,法規(guī),經(jīng)濟(jì)行為文件,重大合同協(xié)議等;(4),評(píng)估目的;(5),評(píng)估原則,即資產(chǎn)評(píng)估的行為規(guī)范;(6),評(píng)估程序;即資產(chǎn)評(píng)估的工作從開始靠結(jié)束的順序;(7),評(píng)估價(jià)值類型,即對(duì)評(píng)估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定;(8),評(píng)估方法,即評(píng)估資產(chǎn)所采用的特定的技術(shù),是分析和判斷資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的手段和途徑.6.擇資產(chǎn)評(píng)估方法應(yīng)考慮哪些因素？

答：在評(píng)估方法的選擇過(guò)程中應(yīng)注意以下因素：

①資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇必須與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型相適應(yīng)；

②資產(chǎn)評(píng)估方法必須與資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象相適應(yīng)；

③資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇還要受可收集數(shù)據(jù)和信息資料的制約；

④選擇評(píng)估方法還要納入不同評(píng)估途徑中統(tǒng)籌考慮。

總之，在評(píng)估方法的選擇過(guò)程中，應(yīng)注意因地制宜和因事制宜，不可機(jī)械地按某鐘模式或某種順序進(jìn)行選擇。（P69-70）

7.簡(jiǎn)述無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值特點(diǎn)與功能特性？

無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值有其自身的特點(diǎn)：

（1）無(wú)形資產(chǎn)的成本是由個(gè)別生產(chǎn)者在個(gè)別勞動(dòng)中所耗費(fèi)的實(shí)際勞動(dòng)時(shí)間來(lái)計(jì)量的，因此比有形資產(chǎn)的計(jì)量更復(fù)雜、困難，甚至具有相當(dāng)程度的不確定性或不準(zhǔn)確性。

（2）無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值主要以效用、以其獲利能力為基礎(chǔ)，而有形資產(chǎn)的價(jià)值較多地以生產(chǎn)費(fèi)用為基礎(chǔ)。

無(wú)形資產(chǎn)的功能特性有：

（1）附著性。附著性是指無(wú)形資產(chǎn)往往附著于有形資產(chǎn)而發(fā)揮其固有功能。

（2）共益性。共益性是指無(wú)形資產(chǎn)可以作為共同財(cái)富，由不同的主體同時(shí)共享。

（3）累積性。累積性是指無(wú)形資產(chǎn)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的作用，往往是建立在一系列其他成果的基礎(chǔ)之上，在一定范圍內(nèi)發(fā)揮特定的作用。

（4）替代性。替代性是指一種技術(shù)取代另一種技術(shù)，其特征是替代和更新。

第四篇：資產(chǎn)評(píng)估復(fù)習(xí)題

名詞

1假設(shè)開發(fā)法：是將被估房地產(chǎn)開發(fā)后的預(yù)期價(jià)值，扣除正常投入費(fèi)用、正常稅金及正常開利潤(rùn)后的剩余價(jià)值作為房地產(chǎn)的價(jià)格的一種評(píng)估方法。

2資產(chǎn)評(píng)估：即資產(chǎn)價(jià)值形態(tài)的評(píng)估。是指專門的機(jī)構(gòu)或?qū)ｉT評(píng)估人員，遵循法定或公允的標(biāo)準(zhǔn)和程序，運(yùn)用科學(xué)的方法，以貨幣作為計(jì)算權(quán)益的統(tǒng)一尺度，對(duì)在一定時(shí)點(diǎn)上的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)定估算的行為和過(guò)程。

3替代原則：是市場(chǎng)法評(píng)估的重要理論基礎(chǔ)，作為一種市場(chǎng)規(guī)律，在同一市場(chǎng)上，具有相同使用價(jià)值和質(zhì)量的商品，應(yīng)有大致相同的交換價(jià)格。

4經(jīng)濟(jì)性貶值：是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。5清算價(jià)格：是指公司在清算時(shí)，每股股票所代表的真實(shí)價(jià)格，它是公司凈資產(chǎn)與公司股票總數(shù)的比值。

6低值易耗品：是指雖不構(gòu)成固定資產(chǎn)，但能多次使用而基本保持其實(shí)物形態(tài)的勞動(dòng)資料。7探礦權(quán)：是指礦產(chǎn)勘探開發(fā)經(jīng)營(yíng)者為獲得進(jìn)行礦產(chǎn)生產(chǎn)所需的礦產(chǎn)儲(chǔ)量資源而取得的在有利的含礦藏區(qū)域內(nèi)進(jìn)行勘探活動(dòng)的權(quán)力。

8企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估：是指注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日特定目的下企業(yè)整體價(jià)值、股東全部權(quán)益價(jià)值或部分權(quán)益價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過(guò)程。

簡(jiǎn)答題

1、資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇？

資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇過(guò)程包括三個(gè)層面：一是分析各種資產(chǎn)評(píng)估基本方法所依據(jù)的資產(chǎn)評(píng)估思路的適應(yīng)性；二是選擇實(shí)現(xiàn)各種評(píng)估技術(shù)思路的具體評(píng)估技術(shù)方法；三是選擇運(yùn)用各種具體評(píng)估技術(shù)方法所涉及的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)。所以，選擇恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估技術(shù)思路和實(shí)現(xiàn)評(píng)估技術(shù)思路的具體技術(shù)方法以及經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)，共同構(gòu)成了恰當(dāng)選擇資產(chǎn)評(píng)估方法的內(nèi)容。

2、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告要素？

政策評(píng)估報(bào)告一般包括以下要素：

1）委托方、被評(píng)估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）及委托方以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者；2）評(píng)估目的；3）評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍；4）價(jià)值類型及其定義；5）評(píng)估基準(zhǔn)日；6）評(píng)估依據(jù)；

7）評(píng)估方法；8）評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程的情況；9）評(píng)估假設(shè)；10）評(píng)估結(jié)論；11）特別事項(xiàng)說(shuō)明；12）評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明；13）評(píng)估報(bào)告日；14）評(píng)估機(jī)構(gòu)和注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽章。

3、影響無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的因素？

1）產(chǎn)權(quán)因素：不同的權(quán)屬范圍，知識(shí)產(chǎn)權(quán)的價(jià)值不同。2）獲利能力因素：也就是一項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)預(yù)期所帶來(lái)的超額收益。3）技術(shù)因素：開發(fā)程度越高，技術(shù)越成熟，運(yùn)用該技術(shù)成果的風(fēng)險(xiǎn)性越小，評(píng)估值就會(huì)越高。4）風(fēng)險(xiǎn)因素：風(fēng)險(xiǎn)越大，收益越高。5）無(wú)形資產(chǎn)的取得成本；6）機(jī)會(huì)成本；7）市場(chǎng)因素：a、市場(chǎng)供給狀況；b、同類無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)格水平。

8）使用期限：如商標(biāo)權(quán)法律保護(hù)年限為10年。9）其他因素；

4、三種評(píng)估方法的基本程序？

1）市場(chǎng)法的基本程序：a、搜集市場(chǎng)交易資料；b、從市場(chǎng)上選擇參照物；c、在參照物與評(píng)估對(duì)象之間進(jìn)行比較，確定調(diào)整因素；d、對(duì)調(diào)整因素進(jìn)行量比；e、以評(píng)估對(duì)象為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行差異調(diào)整；f、計(jì)算被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。

2）收益法的基本程序：a、搜集并驗(yàn)證與評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料；b、分析測(cè)算被評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益額；c、確定折現(xiàn)率或資本化率；d、用折現(xiàn)率或資本化率將評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益額折算成現(xiàn)值；e、分析確定評(píng)估結(jié)果。

3）成本法的基本思路是重建或重置被評(píng)估資產(chǎn)。該方法站在買家的角度，估測(cè)在現(xiàn)行市場(chǎng)條件下，重新購(gòu)進(jìn)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或類似的全新資產(chǎn)需要支付的成本額，在此重置成本基礎(chǔ)上扣除被評(píng)估資產(chǎn)的各種消耗，即可得出被評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值。

第五篇：9556資產(chǎn)評(píng)估期末復(fù)習(xí)題

/本科13秋/9556資產(chǎn)評(píng)估復(fù)習(xí)題

1.已知被評(píng)估宗地面積為1000畝，其中1/2為菜地。根據(jù)調(diào)查分析，類似用途土地的安置補(bǔ)償費(fèi)為6萬(wàn)元/畝，耕地占用稅為8元/平方米，新菜地開發(fā)建設(shè)基金為1。2萬(wàn)元/畝。又知該土地開發(fā)周期為1年，基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)120元/平方米，平整土地費(fèi)100元/平方米，投資利潤(rùn)率為20%，土地增值收益率為16%，土地還原率為6%。計(jì)算該土地使用權(quán)評(píng)估值。

（1畝=666。7平方米，土地使用權(quán)年限為40年，銀行貸款利率為5%）

}

答案:過(guò)程參考教材

計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格480。7元/平方米

非菜地土使用權(quán)價(jià)格454。6元/平方米

土地使用權(quán)總價(jià)3118萬(wàn)元

40年土地使用權(quán)評(píng)估值46914億元。

}

2.已知被評(píng)估機(jī)器設(shè)備于2006年12月31日購(gòu)入，購(gòu)置價(jià)格為130萬(wàn)元，生產(chǎn)能力為年產(chǎn)100萬(wàn)噸，設(shè)計(jì)使用年限為10年。該設(shè)備購(gòu)入后一直未安裝使用，并保持在全新狀態(tài)。經(jīng)評(píng)估人員調(diào)查獲知，由于新型設(shè)備已經(jīng)出現(xiàn)，被評(píng)估設(shè)備在設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力相同的條件下，需增加操作工人3人，行業(yè)年人均工資福利費(fèi)為14400元/年。在達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的條件下需增加能源消耗費(fèi)用4萬(wàn)元/年。同時(shí)，由于市場(chǎng)需求下降，每年生產(chǎn)80萬(wàn)噸即可滿足市場(chǎng)需求。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，該種設(shè)備自投入使用之日起，10年必須報(bào)廢。據(jù)調(diào)查，該類設(shè)備的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0。7，評(píng)估基準(zhǔn)日之前5年內(nèi)，該設(shè)備的價(jià)格指數(shù)每年遞增5%，適用折現(xiàn)率為10%，所得稅率為25%，2009年12月31日評(píng)估。要求：計(jì)算被評(píng)估設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值。

（F/P，5%，3）=1。158（P/A，10%，10）=6。145

}

答案: 過(guò)程參考教材

機(jī)器設(shè)備的重置成本為1504912。5元

設(shè)備的實(shí)際利用率80%

年超額營(yíng)運(yùn)成本為56400元

功能性貶值為346553。6元

經(jīng)濟(jì)性貶值率為14。46%

經(jīng)濟(jì)性貶值額為167498。70元。

}

3.請(qǐng)簡(jiǎn)述資產(chǎn)評(píng)估的目的答案:{

一般目的：是由資產(chǎn)評(píng)估的性質(zhì)及其基本功能決定的資產(chǎn)評(píng)估的基本目標(biāo)。

資產(chǎn)評(píng)估的一般目的就是評(píng)定和估算被評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的公允價(jià)值。

主要做到：

1、資產(chǎn)業(yè)務(wù)人的地位平等

2、資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人的利益受到保護(hù)

3、公允價(jià)值具有相對(duì)性

特定目的：是資產(chǎn)業(yè)務(wù)需要實(shí)現(xiàn)的符合某種特定要求的結(jié)果。具體有兩種分類方式：

1、以資產(chǎn)業(yè)務(wù)分類，分為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼并、企業(yè)出售、企業(yè)聯(lián)營(yíng)等。

2、以產(chǎn)權(quán)變動(dòng)分類，分以產(chǎn)權(quán)變動(dòng)為目的的評(píng)估和以非產(chǎn)權(quán)變動(dòng)為目的的評(píng)估。

}

4.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)評(píng)估的程序是什么？

答案:{

1)明確評(píng)估的基本事項(xiàng)

2)擬定評(píng)估工作方案

3)實(shí)地查勘搜集資料

4)選用評(píng)估方法評(píng)定估算

5)確定評(píng)估結(jié)果，撰寫評(píng)估說(shuō)明或報(bào)告

}

5.請(qǐng)簡(jiǎn)述資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的概念與包含的內(nèi)容？

答案:{

資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)：滿足實(shí)現(xiàn)特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)的前提條件。

包括：交易假設(shè)：資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)，反映了資產(chǎn)評(píng)估屬于事前行為的特征，也揭示了資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果是為資產(chǎn)交易服務(wù)的本質(zhì)所在。

公開市場(chǎng)假設(shè)：是假定被評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日后處于充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件中。

持續(xù)使用假設(shè)：是假定被評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日后仍具有使用價(jià)值或交換價(jià)值，并將繼續(xù)按現(xiàn)行用途使用或轉(zhuǎn)換用途使用。

清算假設(shè)：指被評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日后處于或假定處于被迫出售或快速變現(xiàn)等非正常市場(chǎng)條件

}