第一篇：摸底北京二手房市場(chǎng)

摸底北京二手房市場(chǎng)

導(dǎo)讀】信貸收緊、供應(yīng)過(guò)剩、房?jī)r(jià)松動(dòng)、成交量萎縮等字眼在三四線城市不斷見(jiàn)諸報(bào)端，且持續(xù)發(fā)酵。而一則來(lái)自鏈家地產(chǎn)的消息——4月北京87%的二手房源對(duì) 掛牌價(jià)格進(jìn)行了下調(diào)，讓原本被看做“樓市避風(fēng)港”的北京也卷入了降價(jià)的漩渦，這使得包括購(gòu)房者在內(nèi)的整個(gè)業(yè)界都開(kāi)始觀望。北京的二手房市場(chǎng)到底會(huì)不會(huì)進(jìn)入 “寒冬期”？北京商報(bào)記者實(shí)地走訪了中心城區(qū)及遠(yuǎn)郊區(qū)縣的多家門店，對(duì)話經(jīng)紀(jì)人和買賣雙方，發(fā)現(xiàn)二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌已成事實(shí)，未來(lái)市場(chǎng)下行壓力增大。（MSN理財(cái)）

萬(wàn)柳房?jī)r(jià)直降200萬(wàn)元

房源：高總價(jià)房出現(xiàn)大額讓利

下午6時(shí)，海淀萬(wàn)柳地區(qū)一家中原地產(chǎn)門店里沒(méi)有顧客，坐成兩排的經(jīng)紀(jì)人在等待著客戶的光臨。當(dāng)北京商報(bào)記者以購(gòu)房人身份進(jìn)店時(shí)，門店經(jīng)理更是親自前來(lái)接待。這位吳姓店長(zhǎng)自2008年就在萬(wàn)柳區(qū)域做二手房中介業(yè)務(wù)，在她看來(lái)鄰近中關(guān)村第三小學(xué)和萬(wàn)柳“地王”項(xiàng)目而具備的得天獨(dú)厚的地理位置，使得該區(qū)域的二手房?jī)r(jià)有較強(qiáng)的抗跌性，然而自3月以來(lái)房?jī)r(jià)卻出現(xiàn)了異動(dòng)。

“風(fēng)尚家園小區(qū)有一套110平方米的房子售價(jià)680萬(wàn)元，業(yè)主原報(bào)價(jià)是800萬(wàn)元，并且該小區(qū)的其他房源報(bào)價(jià)也沒(méi)低過(guò)800萬(wàn)元?！眳堑觊L(zhǎng)表示，類似甩 賣房源以往一年只有一兩次，但是最近卻多了起來(lái)?！叭涨拔覀円渤山涣艘惶?60平方米的房子，業(yè)主要移民，就將1300萬(wàn)元的報(bào)價(jià)直接下降了200萬(wàn) 元?！?00萬(wàn)元的讓利一下子引來(lái)了多位客戶的搶購(gòu)，吳店長(zhǎng)感嘆，購(gòu)房人不是沒(méi)有資金實(shí)力，而是在等待時(shí)機(jī)。

“在萬(wàn)柳地區(qū)業(yè)主多為多套 房產(chǎn)持有者，出現(xiàn)如此大的議價(jià)空間是由于業(yè)主急需用錢，是萬(wàn)不得已的選擇?！眳堑觊L(zhǎng)認(rèn)為，一套房源成交價(jià)格下降200萬(wàn)元并不代表整個(gè)區(qū)域的二手房房?jī)r(jià)出 現(xiàn)回落。正如蜂鳥(niǎo)社區(qū)，以40-50平方米的小面積低總價(jià)房源為主，在萬(wàn)柳地區(qū)具有價(jià)格風(fēng)向標(biāo)的意義。吳店長(zhǎng)表示：“蜂鳥(niǎo)社區(qū)的房源從年初以來(lái)就一直保持 每套400萬(wàn)元左右的成交均價(jià)，只是單套面積大、總價(jià)高的部分二手房略微拉低了整個(gè)區(qū)域的成交價(jià)格?！蓖瑯拥那闆r也發(fā)生在東三環(huán)的勁松區(qū)域。

根據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的統(tǒng)計(jì)，經(jīng)我愛(ài)我家成交的4月二手住宅成交均價(jià)為31686元/平方米，環(huán)比小幅回落2.5%，同比增長(zhǎng)14.82%。大多 數(shù)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為中小戶型的二手房存在5%-10%的議價(jià)空間，高總價(jià)大戶型的二手房可能達(dá)到15%的議價(jià)空間，但遠(yuǎn)沒(méi)有到腰斬的程度。一位業(yè)內(nèi)人士也分 析稱，上述千萬(wàn)元總價(jià)的房源降價(jià)200萬(wàn)元，按比例計(jì)算便宜20%，“千萬(wàn)元的基數(shù)大，因此議價(jià)空間也在可接受的范圍內(nèi)”。

“量跌價(jià)松”已成事實(shí)

區(qū)域：遠(yuǎn)郊區(qū)縣領(lǐng)跌

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉介紹，綜合2014年二手房市場(chǎng)成交的情況來(lái)看，進(jìn)入5月，成交量下滑、成交價(jià)格松動(dòng)的“量跌價(jià)松”局面雖是事實(shí)，但市場(chǎng) 實(shí)際情況則不能一概而論。作為周邊少有可替代新房源的核心城區(qū)，二手房成交價(jià)格多持平，遠(yuǎn)郊區(qū)縣則成為二手房市場(chǎng)變動(dòng)的“前沿陣地”。

北京商報(bào)記者綜合偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院提供的分區(qū)域成交價(jià)格數(shù)據(jù)獲悉，大興及通州兩個(gè)區(qū)域二手房成交價(jià)格環(huán)比下降明顯。例如大興區(qū)，3月最后一周二手房成交價(jià)格沖高至26492元/平方米，而此后便一路下跌至5月第二周的21526元/平方米，跌幅近兩成；通州區(qū)5月第二周的二手房成 交價(jià)格為21418元/平方米，兩個(gè)月前的價(jià)格則為2.3萬(wàn)元/平方米。

在亦莊租房的王先生對(duì)于二手房?jī)r(jià)格的變化有著切身感受。王先生 從去年底就有買房計(jì)劃，首要目標(biāo)是所在小區(qū)的二手房。“當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)是3.6萬(wàn)元/平方米，而今年就降到現(xiàn)在的3.4萬(wàn)元/平方米”。但在王先生看來(lái)這仍不是 買房的好時(shí)機(jī)，同區(qū)域新建住房的定價(jià)也下調(diào)了不少，基本在2.8萬(wàn)-3.2萬(wàn)元/平方米，新房的降價(jià)讓他產(chǎn)生了猶豫。

2014年以來(lái)受 開(kāi)發(fā)商推盤節(jié)奏的影響，新房扎堆入市，僅4月北京就有40個(gè)項(xiàng)目獲得預(yù)售許可證，自3月大興萬(wàn)科橙首開(kāi)先河降價(jià)銷售后，同區(qū)域的競(jìng)品項(xiàng)目也跟進(jìn)調(diào)價(jià)，隨后 新房供應(yīng)較大的亦莊、通州、房山等區(qū)域的項(xiàng)目也降價(jià)走量，這些新盤為避開(kāi)下半年自住型商品房集中上市的恐慌性推盤使得市場(chǎng)上的供應(yīng)量集中增加，從而不僅抑 制了既有房源的價(jià)格，而且還影響了購(gòu)房人對(duì)二手房市場(chǎng)的信心。在此背景下，遠(yuǎn)郊區(qū)縣的業(yè)主只好以犧牲價(jià)格來(lái)?yè)Q取成交?！拔业目蛻糁?，業(yè) 主大多數(shù)都是以小換大，或者是為了搬進(jìn)城里賣房子的，他們資金實(shí)力有限，如果賣不掉房子就沒(méi)辦法再買，所以成交價(jià)格上可以做出讓步?！痹诖笈d區(qū)高米店的一 家中介門店，經(jīng)紀(jì)人小張?jiān)谶^(guò)去的四個(gè)月里成交了兩單生意，成交價(jià)格與去年底時(shí)相比均出現(xiàn)了10萬(wàn)-20萬(wàn)元的下滑。

“買漲不買跌”

中介：成交周期拉長(zhǎng)機(jī)構(gòu)煎熬

過(guò)去20年間，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直復(fù)制著“買漲不買跌”，這一次也不例外。越降價(jià)，購(gòu)房者越觀望，最著急的便是依靠成交量賺傭金的中介機(jī)構(gòu)。北京商報(bào)記者在朝陽(yáng)、東城、西城、海淀以及大興等區(qū)域走訪時(shí)雖未發(fā)現(xiàn)關(guān)閉的中介門店，但卻從中介人員的口中感受到了二手房市場(chǎng)降溫所帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)困難。

在和平里西街的一家鏈家門店外，兩位經(jīng)紀(jì)人簡(jiǎn)單地?cái)[放了兩把椅子，手里拿著房源資料在午后的太陽(yáng)下懶洋洋地坐著。其中的一位是有著三年工作經(jīng)驗(yàn)的蔡暉(化名)，他向北京商報(bào)記者坦言：“今年二手房的成交量沒(méi)有變，但是買賣雙方

都不那么痛快了?！辈虝熃忉尫Q，他所在的安貞店除去年受“國(guó)五條”影響的四

五 月外，每月都能保持17宗左右的成交，如今依然如此，但是不一樣的是成交周期拉長(zhǎng)，成交難度加大。

以蔡暉的經(jīng)驗(yàn)，成交周期拉長(zhǎng)首先是因?yàn)橘I賣雙方的持續(xù)博弈所致?！耙郧安坏揭粋€(gè)星期買賣雙方就能達(dá)成共識(shí)，可是現(xiàn)在一到兩個(gè)月過(guò)去了，還是成交不了?！背艘酝?，貸款辦理時(shí)間的延長(zhǎng)不僅刺激一部分潛在買主放緩購(gòu)買計(jì)劃，還直接影響了成交的時(shí)長(zhǎng)。

在車公莊附近的鏈家地產(chǎn)門店，經(jīng)營(yíng)之困則直接反映在了工作人員的業(yè)績(jī)上。這個(gè)區(qū)域二手房由上世紀(jì)八九十年代的老房以及2000年以后較新的房屋構(gòu)成，前 者由于年限已久不算暢銷，而后者則堅(jiān)挺地保持著5萬(wàn)元/平方米以上的售價(jià)?！斑@樣一來(lái)，我們店的業(yè)績(jī)就出現(xiàn)了下滑，上個(gè)月成交了3套，去年底店里還能保持 每月10套左右的交易量?！?/p>

北京二手房成交低迷一直蔓延至5月，根據(jù)市住建委網(wǎng)站顯示，5月上半月北京二手房成交3956套，環(huán)比下降 16.5%，同比上漲17.2%。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰表示，由于去年北京市經(jīng)歷了3月“國(guó)五條”出臺(tái)后的冷靜期，成交量大幅回落至冰 點(diǎn)，因此今年同比數(shù)據(jù)上漲屬于合理范圍，而環(huán)比數(shù)據(jù)下降，表明二手房市場(chǎng)冷淡局面仍未改觀。

心理預(yù)期分化

業(yè)主：降低售價(jià)者居多

在置業(yè)顧問(wèn)的眼里，成交量的下滑就意味著房源挑選余地的增大。上述車公莊門店工作人員向北京商報(bào)記者打開(kāi)了內(nèi)網(wǎng)，網(wǎng)站顯示附近一小區(qū)掛牌出讓的二手房源有20條左右，其中有近半數(shù)的房源已經(jīng)掛牌100天以上，有的甚至接近一年。業(yè)主則因?yàn)樾睦眍A(yù)期的不同而被分為了兩類，一類為看空樓市著急脫手或認(rèn)為是抄底時(shí)機(jī)而賣房買房的，此類業(yè)主在售價(jià)上可以做出一定程度的讓步；而另一類則是湊熱鬧探市場(chǎng)的，后者要么堅(jiān)守高報(bào)價(jià)，不愿下調(diào)，要么選擇以租代售，坐等漲價(jià)。

黃然(化名)是典型的第一類業(yè)主。兩年前他在和平里西苑小區(qū)以280萬(wàn)元的總價(jià)購(gòu)買了一套68.5平方米的兩室一廳。他看好的一套總價(jià)535萬(wàn)元的三居 室，已經(jīng)出現(xiàn)了20萬(wàn)元的降幅，他認(rèn)為抄底的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。很多業(yè)主由于調(diào)低報(bào)價(jià)房子依然沒(méi)有成交而選擇逆勢(shì)漲價(jià)，高女士將自己安定門附近的房子售價(jià)又提 高了5萬(wàn)元，報(bào)價(jià)310萬(wàn)元。她說(shuō)：“之前我的報(bào)價(jià)就沒(méi)有虛高，現(xiàn)在不著急賣，所以等上一年半載的也沒(méi)問(wèn)題，我相信房?jī)r(jià)不會(huì)一直落下去的。”

在實(shí)際走訪中，北京商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，像黃然一樣的業(yè)主仍為多數(shù)，尤其是在大興、通州等遠(yuǎn)郊區(qū)縣。在通州梨園附近的門店，北京商報(bào)記者看到其內(nèi)部網(wǎng)站顯示，周邊某小區(qū)掛牌出讓的20多套二手房源中有11套房源標(biāo)注著綠色向下的箭頭。

置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)：“這些綠色的箭頭表明房子的報(bào)價(jià)已經(jīng)調(diào)低了。”而在西四環(huán)定慧橋 附近的門店里，1/4的房源顯示業(yè)主曾經(jīng)下調(diào)過(guò)報(bào)價(jià)。

多家機(jī)構(gòu)也基于此刊發(fā)報(bào)告，北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，北京超過(guò)六成的二手房源調(diào)低了報(bào)價(jià)

第二篇：二手房市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

二手房市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告范文

不可忽視的存在二手房市場(chǎng)已經(jīng)成為一個(gè)不可忽視的存在。從價(jià)格的節(jié)節(jié)攀升，到交易量的持續(xù)增長(zhǎng);從大中介公司的“跑馬圈地”，到小中介公司林立，二手房市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始“奔跑著歌唱”，更重要的是，二手房已經(jīng)納入了越來(lái)越多老百姓置業(yè)的考慮范圍。

對(duì)商家而言，百姓的需求就是市場(chǎng)，對(duì)媒體而言，百姓的需求就是責(zé)任。作為廈門的一張市民報(bào)，導(dǎo)報(bào)始終和百姓生活密切聯(lián)系。導(dǎo)報(bào)零售量居全市之首，擁有最廣泛的讀者群，他們是二手房消費(fèi)市場(chǎng)的重要力量，因此我們特別策劃了“二手房”專版系列，努力做到真實(shí)、及時(shí)、全面地反映二手房市場(chǎng)信息，為百姓提供最有效的參考。

——海峽導(dǎo)報(bào)樓市周刊

二手房市場(chǎng)是離普通百姓最近的住房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)的健康發(fā)展，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面啟動(dòng)有著巨大的拉動(dòng)作用。

從今年上半年的統(tǒng)計(jì)數(shù)字來(lái)看，XX年應(yīng)該是二手房市場(chǎng)持續(xù)走強(qiáng)的第三年。這一年無(wú)論是公房還是商品房，無(wú)論是住宅還是商業(yè)用房，在價(jià)格上均有較大的突破。二手房的銷售已經(jīng)從1998年的每年380件上升到XX年的4368件，另?yè)?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，XX年1—8月，已達(dá)到3000多件，二手房走進(jìn)百姓生活的腳步越來(lái)越快。

二手房的交易量與商品房銷售量的比例也逐年增高，XX年接近5%，XX年則為9%，而相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年兩者之間的比重將超過(guò)20%。二手房市場(chǎng)交易量連續(xù)3年以接近100%的速度遞增。廈門的二手房市場(chǎng)，正高歌著奔跑。

市場(chǎng)：已成新寵

二手房市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，廈門市民對(duì)二手房的認(rèn)可程度有多少呢?調(diào)查顯示，只要能滿足需求，有93.3%的市民表示可以接受二手房，而明確表示不考慮二手房的僅占6.7%。這表明（歡迎訪問(wèn)零二七范文網(wǎng)http://，范文大全）二手房已經(jīng)得到普通市民的充分認(rèn)可，市民對(duì)二手房的關(guān)注也達(dá)到了前所未有的高度。

是什么原因促使二手房如此受人關(guān)注?二手房相對(duì)一手房而言，到底具備了哪些優(yōu)勢(shì)?根據(jù)調(diào)查，人們選擇二手房的秩序依次是價(jià)格便宜、小孩上學(xué)、有投資價(jià)值、以小換大、就業(yè)方便、適合養(yǎng)老。

調(diào)查顯示，認(rèn)為二手房“價(jià)格更實(shí)惠，剛好可以接受”的調(diào)查者最多，占43.8%，可見(jiàn)價(jià)格仍然是眾多購(gòu)房者考慮最多的因素。其次是認(rèn)為“帶裝修，即搬即住”，也占到了32.5%，這部分群體中許多人是第一次置業(yè)，同時(shí)也是資金比較緊張的購(gòu)房者，他們都希望買來(lái)的二手房馬上入住，省去裝修的麻煩，也減少裝修成本。選擇“二手房無(wú)期房風(fēng)險(xiǎn)”的占12.5%，這部分調(diào)查者認(rèn)為新建商品房存在著許多不確定因素，特別是期房，有些甚至產(chǎn)權(quán)證都辦不下來(lái)。而購(gòu)買二手房就不存在這個(gè)問(wèn)題，一手交錢，一手交房，況且房子也都是現(xiàn)成的，清清楚楚，免受欺騙。在調(diào)查中，仍有11.3%的人選擇“該地段沒(méi)有合適的商品房”，所以只好選個(gè)二手房替代。這部分人大部分是居住在老城區(qū)的市民，因?yàn)橛休^強(qiáng)烈的區(qū)域情結(jié)，舍不得離開(kāi)生活多年的環(huán)境，卻又苦于買不到合適的商品房，只好李代桃僵。

分布：區(qū)域情結(jié)

從購(gòu)買區(qū)域來(lái)看，調(diào)查顯示，84%的被調(diào)查者認(rèn)為購(gòu)買二手房時(shí)會(huì)指定區(qū)域，而只有16%的被調(diào)查者不會(huì)指定區(qū)域購(gòu)房。這表明購(gòu)房者還是具有很明顯的區(qū)域情結(jié)，這種區(qū)域情結(jié)是由其工作、學(xué)習(xí)、生活等多種因素決定的。那么到底哪個(gè)區(qū)域的房產(chǎn)是最受人歡迎的呢?在我們的調(diào)查中，共把廈門市場(chǎng)分為以下8個(gè)區(qū)域：1.老市區(qū)2.禾祥東西路3.環(huán)湖沿岸4.廈禾路沿線5.蓮花松柏檳榔區(qū)域6.蓮前金尚路7.湖里區(qū)域8.島外海滄等。

第三篇：二手房市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

不可忽視的存在二手房市場(chǎng)已經(jīng)成為一個(gè)不可忽視的存在。從價(jià)格的節(jié)節(jié)攀升，到交易量的持續(xù)增長(zhǎng);從大中介公司的“跑馬圈地”，到小中介公司林立，二手房市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始“奔跑著歌唱”，更重要的是，二手房已經(jīng)納入了越來(lái)越多老百姓置業(yè)的考慮范圍。

對(duì)商家而言，百姓的需求就是市場(chǎng)，對(duì)媒體而言，百姓的需求就是責(zé)任。作為廈門的一張市民報(bào)，導(dǎo)報(bào)始終和百姓生活密切聯(lián)系。導(dǎo)報(bào)零售量居全市之首，擁有最廣泛的讀者群，他們是二手房消費(fèi)市場(chǎng)的重要力量，因此我們特別策劃了“二手房”專版系列，努力做到真實(shí)、及時(shí)、全面地反映二手房市場(chǎng)信息，為百姓提供最有效的參考。

——海峽導(dǎo)報(bào)樓市周刊

二手房市場(chǎng)是離普通百姓最近的住房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)的健康發(fā)展，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面啟動(dòng)有著巨大的拉動(dòng)作用。

從今年上半年的統(tǒng)計(jì)數(shù)字來(lái)看，XX年應(yīng)該是二手房市場(chǎng)持續(xù)走強(qiáng)的第三年。這一年無(wú)論是公房還是商品房，無(wú)論是住宅還是商業(yè)用房，在價(jià)格上均有較大的突破。二手房的銷售已經(jīng)從1998年的每年380件上升到XX年的4368件，另?yè)?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，XX年1—8月，已達(dá)到3000多件，二手房走進(jìn)百姓生活的腳步越來(lái)越快。

二手房的交易量與商品房銷售量的比例也逐年增高，XX年接近5%，XX年則為9%，而相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年兩者之間的比重將超過(guò)20%。二手房市場(chǎng)交易量連續(xù)3年以接近100%的速度遞增。廈門的二手房市場(chǎng)，正高歌著奔跑。

市場(chǎng)：已成新寵

二手房市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，廈門市民對(duì)二手房的認(rèn)可程度有多少呢?調(diào)查顯示，只要能滿足需求，有93.3%的市民表示可以接受二手房，而明確表示不考慮二手房的僅占6.7%。這表明二手房已經(jīng)得到普通市民的充分認(rèn)可，市民對(duì)二手房的關(guān)注也達(dá)到了前所未有的高度。

是什么原因促使二手房如此受人關(guān)注?二手房相對(duì)一手房而言，到底具備了哪些優(yōu)勢(shì)?根據(jù)調(diào)查，人們選擇二手房的秩序依次是價(jià)格便宜、小孩上學(xué)、有投資價(jià)值、以小換大、就業(yè)方便、適合養(yǎng)老。

調(diào)查顯示，認(rèn)為二手房“價(jià)格更實(shí)惠，剛好可以接受”的調(diào)查者最多，占43.8%，可見(jiàn)價(jià)格仍然是眾多購(gòu)房者考慮最多的因素。其次是認(rèn)為“帶裝修，即搬即住”，也占到了32.5%，這部分群體中許多人是第一次置業(yè)，同時(shí)也是資金比較緊張的購(gòu)房者，他們都希望買來(lái)的二手房馬上入住，省去裝修的麻煩，也減少裝修成本。選擇“二手房無(wú)期房風(fēng)險(xiǎn)”的占12.5%，這部分調(diào)查者認(rèn)為新建商品房存在著許多不確定因素，特別是期房，有些甚至產(chǎn)權(quán)證都辦不下來(lái)。而購(gòu)買二手房就不存在這個(gè)問(wèn)題，一手交錢，一手交房，況且房子也都是現(xiàn)成的，清清楚楚，免受欺騙。在調(diào)查中，仍有11.3%的人選擇“該地段沒(méi)有合適的商品房”，所以只好選個(gè)二手房替代。這部分人大部分是居住在老城區(qū)的市民，因?yàn)橛休^強(qiáng)烈的區(qū)域情結(jié)，舍不得離開(kāi)生活多年的環(huán)境，卻又苦于買不到合適的商品房，只好李代桃僵。

分布：區(qū)域情結(jié)

從購(gòu)買區(qū)域來(lái)看，調(diào)查顯示，84%的被調(diào)查者認(rèn)為購(gòu)買二手房時(shí)會(huì)指定區(qū)域，而只有16%的被調(diào)查者不會(huì)指定區(qū)域購(gòu)房。這表明購(gòu)房者還是具有很明顯的區(qū)域情結(jié)，這種區(qū)域情結(jié)是由其工作、學(xué)習(xí)、生活等多種因素決定的。那么到底哪個(gè)區(qū)域的房產(chǎn)是最受人歡迎的呢?在我們的調(diào)查中，共把廈門市場(chǎng)分為以下8個(gè)區(qū)域：1.老市區(qū)2.禾祥東西路3.環(huán)湖沿岸4.廈禾路沿線5.蓮花松柏檳榔區(qū)域6.蓮前金尚路7.湖里區(qū)域8.島外海滄等。

結(jié)果令人詫異的是，選擇“蓮前金尚路”區(qū)域的竟高達(dá)38.5%，高居榜首，是需求最旺盛的區(qū)域。這說(shuō)明隨著廈門城市東移戰(zhàn)略的成功實(shí)施，該區(qū)域的房產(chǎn)價(jià)值正逐步為人所接受。這其中一方面是由于會(huì)展中心及大型城市公共配套所帶來(lái)的優(yōu)美環(huán)境和便捷交通，使得該區(qū)域成為近年來(lái)的商品房開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，且基本上都集中于1998年到XX年的房產(chǎn)，時(shí)間較短;另一方面，由于眾多大型政府統(tǒng)建小區(qū)，如前埔小區(qū)、瑞景新村、金雞亭、金尚小區(qū)及金山小區(qū)都位于該區(qū)域，這些社區(qū)配套齊全、環(huán)境優(yōu)美、規(guī)劃完善等因素，為眾多購(gòu)房者所青睞。

選擇“禾祥東西路”和“蓮花松柏檳榔”區(qū)域的比例基本相當(dāng)，各有15.8%和17.5%。禾祥東西路作為 “名人靜巷”的房地產(chǎn)定位已經(jīng)被大多數(shù)人認(rèn)可，成為一種身份的象征。隨著禾祥路段上工廠搬遷及舊城改造的基本完成，這里本身就是一個(gè)配套十分完善的生活區(qū)，為眾多人所向往。而蓮花、松柏及檳榔等小區(qū)也是廈門最早的生活小區(qū)之一，成熟的社區(qū)配套讓人們可以過(guò)上較為方便舒適的生活。

老市區(qū)房產(chǎn)則逐步退出市場(chǎng)舞臺(tái)，因?yàn)檫x擇該區(qū)域的消費(fèi)者只占7%。老市區(qū)雖然存在著大量的已購(gòu)公房及私房，普遍面積配置小、戶型結(jié)構(gòu)不合理，且建成年限也比較長(zhǎng)，在功能上已很難滿足現(xiàn)代城市的生活需要，因此該區(qū)域的房屋需求比較低。與此相同的還有海滄等島外市場(chǎng)，雖然近來(lái)海滄二手房交易火爆，但仍由于配套因素，面臨著賣房人多而買房人少的格局。湖里區(qū)的二手房仍是波瀾不驚，指定選擇該區(qū)域僅占11.5%，且多半都集中在南山路及永升新城帶。

戶型：實(shí)用走俏

那么什么戶型的二手房最受歡迎呢?調(diào)查結(jié)果表明，實(shí)用型的二房是當(dāng)前二手房市場(chǎng)中需求最大的戶型，占到37.2%，且合理的面積應(yīng)該是在60-80。這部分購(gòu)房者以年輕人居多，且大部分是首次置業(yè)者。很多購(gòu)房者表示，買一個(gè)實(shí)用型的二房可以在經(jīng)濟(jì)條件不太寬裕時(shí)過(guò)渡使用。其次選擇80-100的三房型二手房26.7%;選擇40-60的1房1廳二手房占23.3%，與選擇三房的基本相當(dāng)。從數(shù)據(jù)中我們發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是三房還是一房，都是偏向?qū)嵱眯偷男】底≌^(guò)120以上的享受型三房需求就相對(duì)較少。大三房在使用功能上雖然可以滿足更多人性化的需求，可總價(jià)不菲，大部分的工薪階層更傾向于購(gòu)買既能改善生活環(huán)境，價(jià)格又可以接受的實(shí)用型三房。而購(gòu)買一房的購(gòu)房者有點(diǎn)類似于購(gòu)買二房的群體，大部分以年輕人為主，作為過(guò)渡時(shí)期的住房，也有另外一個(gè)二手房消費(fèi)群體--投資客，當(dāng)然這部分群體最關(guān)心的是房產(chǎn)的性價(jià)比和能否增值。

根據(jù)我們的調(diào)查目前商品房市場(chǎng)中熱銷的單身公寓在二手房交易中卻顯得并不那么樂(lè)觀，選擇購(gòu)買二手房單身公寓的只占9.3%。雖然單身公寓總價(jià)低(其實(shí)單價(jià)一般都不便宜)，但由于在使用功能上過(guò)于簡(jiǎn)單，無(wú)法滿足大多數(shù)人的居住需求，因此并不為眾多人所看好。當(dāng)然選擇該品種購(gòu)房者的特征也十分明顯，那就是：年輕、時(shí)尚。超過(guò)四房的高檔二手房在目前的廈門中仍然需求不旺，約占3.4%。其實(shí)這也是意料之中的事，試想讓一個(gè)能夠付出70-100元萬(wàn)左右來(lái)購(gòu)置房產(chǎn)的購(gòu)房者，去購(gòu)買一套別人已使用過(guò)的二手房，的確有些勉為其難。

高層：“恐高”猶在XX年9月1日，《關(guān)于調(diào)整高檔住宅和普通住宅界定的通知》的出臺(tái)，無(wú)疑對(duì)廈門的高層住宅帶來(lái)了前所未有的利好，原先高檔住宅的二手房交易稅費(fèi)也從此得以松綁，稅費(fèi)一下子從5.5%跳到1.5%，如未增值，甚至只要0.05%的印花稅，與普通住宅一視同仁。受此影響，有近3成的消費(fèi)者表示可以考慮高層住宅，特別是對(duì)于喜歡禾祥路、湖濱沿線等高層住宅較密集的購(gòu)房者而言，無(wú)疑更加刺激了其購(gòu)買欲望。

雖然有利好消息的刺激，但二手房市場(chǎng)的消費(fèi)者卻普遍反映平平。調(diào)查結(jié)果顯示，即使稅費(fèi)下調(diào)，也仍然有71.4%的市民表示不考慮購(gòu)買二手的高層住宅，因?yàn)閭鹘y(tǒng)的高層“高價(jià)格、高公攤、高物業(yè)”的觀念仍然影響著大多數(shù)人，使得住房買多層的消費(fèi)意識(shí)在這部分人心中根深蒂固。雖然在交易的稅費(fèi)政策上，高層住宅都與普通住宅無(wú)差異，但有51.3%的購(gòu)房者認(rèn)為高層“公攤高，實(shí)際面積相對(duì)小”，另有46.2%的購(gòu)房者認(rèn)為高層“物業(yè)管理費(fèi)高”。這些問(wèn)題曾經(jīng)都是阻礙高層銷售的老問(wèn)題，時(shí)至今日，高層的消費(fèi)觀念還是沒(méi)有轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)。這說(shuō)明，人們對(duì)高層住宅的接受，不只是體現(xiàn)在價(jià)格及交易費(fèi)用問(wèn)題上，長(zhǎng)時(shí)間積累下來(lái)的“恐高”思想也是阻礙購(gòu)買高層住宅的一個(gè)主要因素。因此在促進(jìn)高層住宅流通環(huán)節(jié)上，只是單方面的在稅費(fèi)上給予松綁還是不能根除“恐高癥”，還應(yīng)該在消費(fèi)意識(shí)上大力引導(dǎo)，“恐高癥”才會(huì)逐漸得以根除。

同時(shí)，由于廈門的高檔住宅普遍采用的是塔式建筑，通常都是一梯6戶以上，造成結(jié)構(gòu)格局不理想，通風(fēng)采光也受影響，因此有20.5%的人認(rèn)為高層“格局相對(duì)不如多層”和12.8%的人認(rèn)為高層“通風(fēng)采光不佳”。要解決這兩個(gè)問(wèn)題，一般塔式建筑的高層都很難避免，而板式建筑則能較好地解決這些難題。因此若想真正改變消費(fèi)者對(duì)高層的偏見(jiàn)，高層住宅也要糾正在結(jié)構(gòu)格局上的一些缺點(diǎn)，采用其它城市中比較流行的板式建筑。

價(jià)位：期望更低

從調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)：目前的大多數(shù)居民對(duì)購(gòu)房所能承受的心理價(jià)位是比較有限的。人們對(duì)二手房?jī)r(jià)格的承受能力明顯呈現(xiàn)出遞減型的階梯形狀。

“在購(gòu)買二手房時(shí)能承受的價(jià)格是多少”這個(gè)問(wèn)題上，19.7%的人表示可以承受18-25萬(wàn)，而能接受18-25萬(wàn)之上的人群只有17.8%，都不是市場(chǎng)主流。而明確表示能夠承受在12-18萬(wàn)元以內(nèi)的占48.2%，加上選擇總價(jià)12萬(wàn)之內(nèi)的8.9%，也就是57.1%的人只能承受在總價(jià)18萬(wàn)以內(nèi)的二手房。如果以2600元/的單價(jià)計(jì)算，這部分購(gòu)房者只能購(gòu)買面積在70以下的房子，這顯然是不合乎市場(chǎng)行情的。因此，可以說(shuō)大部分人的心理預(yù)期價(jià)位偏低了。

大多數(shù)人認(rèn)為既然是二手房，其價(jià)位就應(yīng)該像其它二手商品一樣，大大低于商品房?jī)r(jià)格，實(shí)際上這是一種不切實(shí)際的期望。因?yàn)槎址坎煌谄渌稚唐?，二手房屬于不?dòng)產(chǎn)，同商品房一樣具有增值潛力。況且由于二手房都是現(xiàn)房，周邊配套都已經(jīng)成形，購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)要比商品房小得多。所以，二手房的價(jià)格并不會(huì)像人們想像中的那么低。因此，有必要提醒消費(fèi)者的是，購(gòu)買二手房，應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況考慮多種因素，在價(jià)位上不應(yīng)有不切實(shí)際的期望。如果有必要的話，可以請(qǐng)?jiān)u估人員對(duì)房?jī)r(jià)做全面的評(píng)估以確定合理價(jià)位。

俗話說(shuō)“一分錢，一分貨”，購(gòu)房者都期望能以較低的價(jià)格買到較新的房子，那么在普通市民眼中，二手房應(yīng)該是新建商品房的幾成新才是合理的。結(jié)果有58.7%的被調(diào)查者認(rèn)為應(yīng)該有八成新才是合理，也有28.3%的被調(diào)查者認(rèn)為應(yīng)該有七成新才合理，兩者相加，也就是說(shuō)有87%的被調(diào)查者認(rèn)為二手房應(yīng)該有七八成新。而認(rèn)為應(yīng)有六成新的只占到4.3%，可見(jiàn)普遍市民都十分關(guān)心二手房的新舊程度。因此老市區(qū)的大部分房齡較長(zhǎng)的二手房一般很少有人問(wèn)津。

貸款：期待更多

對(duì)于普通百姓而言，各商業(yè)銀行推出的住宅信貸業(yè)務(wù)，大大緩解了短期的資金壓力，有助于在資金不足的情況下買房，大大提高了居民的購(gòu)房積極性。隨著住房金融制度的完善及利率的不斷下調(diào)，越來(lái)越多的購(gòu)房者選擇了按揭貸款。且呈“首付越來(lái)越低，貸款年限越來(lái)越長(zhǎng)”的趨勢(shì)。

不過(guò)由于二手房有別于新建商品房，銀行出于控制風(fēng)險(xiǎn)的前提出發(fā)，大部分二手房最多只能申請(qǐng)到6成10年的按揭貸款。在調(diào)查結(jié)果中，有58.7%的被調(diào)查者認(rèn)為合理的貸款額度應(yīng)是“7成15年”，甚至還有15.9%的人認(rèn)為合理的貸款額度應(yīng)該在“7成15年以上”，要求二手房貸款7成或以上的購(gòu)房者明顯占主流地位，只有20.6%的被調(diào)查者覺(jué)得“6成10年”是合適的。可見(jiàn)目前大多數(shù)銀行現(xiàn)行的“6成10年”貸款額度仍不能完全滿足購(gòu)房者的貸款需求，很多被調(diào)查者反映，即使他們看上某套二手房，細(xì)一算，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有資金仍不夠付首期款，只好忍痛割愛(ài)，轉(zhuǎn)而購(gòu)買首付更低的新建商品房。因此金融機(jī)構(gòu)應(yīng)能開(kāi)發(fā)出更多、更寬松的住房信貸服務(wù)品種，從而讓二手房貸款可以更加靠近尋常百姓的生活。

交易：選擇代理

隨著現(xiàn)代人生活節(jié)奏的加快，各種專業(yè)的服務(wù)方式開(kāi)始逐漸受人

歡迎，專業(yè)地產(chǎn)代理服務(wù)亦是其中之一。調(diào)查顯示，絕大多數(shù)的居民對(duì)專業(yè)的地產(chǎn)代理公司持歡迎態(tài)度。因此有80.7%的居民在進(jìn)行二手房的交易買賣時(shí)，會(huì)委托專業(yè)的代理公司。代理公司專業(yè)性強(qiáng)、操作規(guī)范，能夠提供快速、便捷、周到、安全等服務(wù)，是房屋交易較理想的選擇。而選擇“本人親自辦理”、“找有經(jīng)驗(yàn)的朋友幫忙”、和“無(wú)所謂”的各只有8.9%、8.6%、1.8%。這表明，市民對(duì)專業(yè)的地產(chǎn)代理公司的認(rèn)可程度較高，專業(yè)可靠的代理公司受到消費(fèi)者的歡迎。

從地產(chǎn)代理行業(yè)追求“誠(chéng)信、專業(yè)、高效、安全”的原則來(lái)講，二手房買賣委托專業(yè)代理公司也將成為一種趨勢(shì)。因?yàn)榇砉灸転榭蛻艚⒏訌V泛的信息網(wǎng)絡(luò)，從而提高了交易效率;專業(yè)代理公司可以有效避免交易過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，確保了交易的安全性和合法性。一個(gè)成熟的地產(chǎn)市場(chǎng)，90%以上的二手房交易都是應(yīng)由專業(yè)的代理公司完成的。相信，隨著人們對(duì)地產(chǎn)代理認(rèn)識(shí)的不斷提高，一定會(huì)有越來(lái)越多的購(gòu)房者、賣房者會(huì)選擇專業(yè)的代理公司來(lái)進(jìn)行安全交易

第四篇：二手房市場(chǎng)工作總結(jié)

2005年對(duì)于**二手房市場(chǎng)是一個(gè)不平凡的一年。房地產(chǎn)政策空前的猛烈。3.17國(guó)家央行再次加息，提高了購(gòu)房成本。5月11日國(guó)家七部委出臺(tái)了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》對(duì)營(yíng)業(yè)稅標(biāo)準(zhǔn)重新界定。6月1日國(guó)家契稅標(biāo)準(zhǔn)重新敲定。6月中旬**個(gè)別區(qū)域開(kāi)始實(shí)行“先稅后證”辦法。8月8日《關(guān)于個(gè)人銷售已購(gòu)住房有關(guān)稅收征管問(wèn)題的補(bǔ)充通知》關(guān)于已購(gòu)

公房出售可以減免稅費(fèi)，對(duì)于整個(gè)**二手房市場(chǎng)回暖是一個(gè)利好的消息。但是10月中旬國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收征收一體化管理若干具體問(wèn)題的通知》重申二手房交易必須繳納個(gè)人所得稅，對(duì)當(dāng)前日漸恢復(fù)的京城二手房市場(chǎng)又潑了盆涼水。這一系列政策的出臺(tái)對(duì)于2005年**房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了巨大的影響。2005年**二手房市場(chǎng)雖然受到國(guó)家宏觀政策調(diào)控的影響，但是從2005年**二手房市場(chǎng)成交量來(lái)看還是繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。據(jù)“信一天”統(tǒng)計(jì)資料顯示：今年**二手房成交量為65000套，與2004年57374套相比成交量增加了7626套，同比增長(zhǎng)了13.3。信一天市場(chǎng)人士認(rèn)為：雖然受到國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，二手房成交量比預(yù)期在一定程度下降，但是**二手房市場(chǎng)“剛性”購(gòu)買需求旺盛是支撐今年**二手房市場(chǎng)成交的最有利的保障。只要是國(guó)家相關(guān)政策稅收利好的消息釋放出來(lái)就會(huì)激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買熱情。

一、成交屬性分析：

2005年**二手房市場(chǎng)交易繼續(xù)大幅放量。全年二手房成交量65000套左右。據(jù)“信一天”統(tǒng)計(jì)資料分析：全年**二手房市場(chǎng)成交屬性的各自占比分別為：二手商品房成交34100套占總成交量的52.3，已購(gòu)公房28000套占總成交量42.9。經(jīng)濟(jì)適用房3100套占總成交量的4.8。其他類型的二手房成交量占總成交量的2。二手商品房的成交量首次超過(guò)公房，成為二手房市場(chǎng)的主體。但是“信一天”市場(chǎng)人士認(rèn)為：公房主導(dǎo)地位不會(huì)撼動(dòng)，隨著國(guó)家對(duì)已購(gòu)公房政策的放寬，以舊換新成為很多房主最大的心愿，而未來(lái)幾年公房將會(huì)大幅度放量。而國(guó)家為了“抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，打擊房產(chǎn)投機(jī)炒作”對(duì)于商品房來(lái)說(shuō)，營(yíng)業(yè)稅的征收而直接影響了二手商品房的交易。

1.二手商品房不負(fù)眾望全面超過(guò)已購(gòu)公房

據(jù)“信一天”統(tǒng)計(jì)資料顯示：二手商品房占全年成交比為52.3：再上市公房占全年成交比為42.9。這是**二手房市場(chǎng)開(kāi)放以來(lái)二手商品房首次超過(guò)了再上市公房。據(jù)“信一天”監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：近幾年再上市公房主導(dǎo)地位就已經(jīng)有所動(dòng)搖，而到今年二手商品房超過(guò)再上市公房9.4個(gè)百分點(diǎn)。由此可見(jiàn)，二手商品房已成為京城二手房市場(chǎng)的主力?！靶乓惶臁笔袌?chǎng)人士認(rèn)為：二手商品房的大幅增長(zhǎng)，主要在于以下幾點(diǎn)：第一，豐臺(tái)、通州、大興、順義等邊城區(qū)交易活躍，直接導(dǎo)致商品房交易的上升。因?yàn)樨S臺(tái)、通州、大興、順義等區(qū)縣以商品房為主。第二：由于二手商品房大都在九十年代后期建筑完成，房屋比較新，相比再上市公房有其明顯的優(yōu)勢(shì)。

公房的成交占比下降，一方面是受到央行利率的調(diào)整，作為房齡相對(duì)較老的公房，其投資置業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)在無(wú)形中有所上升，從而制約了公房的成交。二：由于新政后不少業(yè)主、買家暫停自己的出售或購(gòu)買計(jì)劃，進(jìn)入觀望狀態(tài)，致使成交量萎縮。而隨著國(guó)家對(duì)公房享受免征營(yíng)業(yè)稅的待遇，巨大的存量公房將釋放更多的房源來(lái)供應(yīng)市場(chǎng)，所以再上市公房的主導(dǎo)地位不會(huì)發(fā)生變化。

2.二手經(jīng)濟(jì)適用房表現(xiàn)突出

經(jīng)濟(jì)適用房在經(jīng)過(guò)5年的禁期后，市場(chǎng)開(kāi)始逐漸升溫。據(jù)“信一天”統(tǒng)計(jì)資料分析：今年二手經(jīng)濟(jì)適用房同比去年增長(zhǎng)了25。這主要是由于天通苑、回龍觀兩個(gè)社區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)符合了“5年以后出售”的政策要求。從而帶動(dòng)了全年經(jīng)濟(jì)適用房增長(zhǎng)。隨著越多經(jīng)濟(jì)適用房解禁，經(jīng)濟(jì)適用房成交量將會(huì)大幅度增長(zhǎng)。

二、成交區(qū)域分析

據(jù)“信一天”統(tǒng)計(jì)資料顯示的成交區(qū)域來(lái)看：今年**二手房成交主要分布于十一個(gè)城區(qū)。其中主要的成交熱點(diǎn)區(qū)域仍然是朝陽(yáng)、海淀兩區(qū)。昌平、豐臺(tái)、大興、石景山皆有了不俗的表現(xiàn)。朝陽(yáng)和海淀兩區(qū)二手房的成交量分別占總成交量的25.2和18.8，其余各區(qū)依次為：昌平12.5、豐臺(tái)13.2、大興6.7、通州7.8、石景山7.7、西城2.6、宣武2.5、東城2.1、崇文0.9。

1.朝陽(yáng)、海淀兩個(gè)城區(qū)占據(jù)44

據(jù)“信一天”統(tǒng)計(jì)資料分析：朝陽(yáng)和海淀仍然是二手房交易最活躍的區(qū)域。兩區(qū)二手房成交量占到總成交量的44這主要得益于這兩個(gè)城區(qū)巨大的房源存量和客戶需求量。并且海淀以其中關(guān)村眾多高科技企業(yè)和高校密集人文教育環(huán)境好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)仍然會(huì)吸引眾多的流動(dòng)人員到周邊工作居住，朝陽(yáng)則以其傳統(tǒng)的**商務(wù)區(qū)域優(yōu)勢(shì)和良好成熟的社區(qū)配套設(shè)施服務(wù)同樣也是眾多的購(gòu)房者首選，再加上這兩區(qū)域的商品房?jī)r(jià)格一般比較高，即使二手房?jī)r(jià)格稍高一些，需求者也會(huì)偏好于地段的選擇，而對(duì)價(jià)格變動(dòng)的反映不太敏感。

2.中心城區(qū)保持平

第五篇：二手房市場(chǎng)工作總結(jié)（定稿）

XX年對(duì)于**二手房市場(chǎng)是一個(gè)不平凡的一年。房地產(chǎn)政策空前的猛烈。3.17國(guó)家央行再次加息，提高了購(gòu)房成本。5月11日國(guó)家七部委出臺(tái)了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》對(duì)營(yíng)業(yè)稅標(biāo)準(zhǔn)重新界定。6月1日國(guó)家契稅標(biāo)準(zhǔn)重新敲定。6月中旬**個(gè)別區(qū)域開(kāi)始實(shí)行先稅后證辦法。8月8日《關(guān)于個(gè)人銷售已購(gòu)住房有關(guān)稅收征管問(wèn)題的補(bǔ)充通知》關(guān)于已購(gòu)公房出售可以減免稅費(fèi)，對(duì)于整個(gè)**二手房市場(chǎng)回暖是一個(gè)利好的消息。但是10月中旬國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收征收一體化管理若干具體問(wèn)題的通知》重申二手房交易必須繳納個(gè)人所得稅，對(duì)當(dāng)前日漸恢復(fù)的京城二手房市場(chǎng)又潑了盆涼水。這一系列政策的出臺(tái)對(duì)于XX年**房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了巨大的影響。XX年**二手房市場(chǎng)雖然受到國(guó)家宏觀政策調(diào)控的影響，但是從XX年**二手房市場(chǎng)成交量來(lái)看還是繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。據(jù)信一天統(tǒng)計(jì)資料顯示：今年**二手房成交量為65000套，與XX年57374套相比成交量增加了7626套，同比增長(zhǎng)了13.3%。信一天市場(chǎng)人士認(rèn)為：雖然受到國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，二手房成交量比預(yù)期在一定程度下降，但是**二手房市場(chǎng)剛性購(gòu)買需求旺盛是支撐今年**二手房市場(chǎng)成交的最有利的保障。只要是國(guó)家相關(guān)政策稅收利好的消息釋放出來(lái)就會(huì)激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買熱情。

一、成交屬性分析： XX年**二手房市場(chǎng)交易繼續(xù)大幅放量。全年二手房成交量65000套左右。據(jù)信一天統(tǒng)計(jì)資料分析：全年**二手房市場(chǎng)成交屬性的各自占比分別為：二手商品房成交34100套占總成交量的52.3%，已購(gòu)公房28000套占總成交量42.9%。經(jīng)濟(jì)適用房3100套占總成交量的4.8%。其他類型的二手房成交量占總成交量的2%。二手商品房的成交量首次超過(guò)公房，成為二手房市場(chǎng)的主體。但是信一天市場(chǎng)人士認(rèn)為：公房主導(dǎo)地位不會(huì)撼動(dòng)，隨著國(guó)家對(duì)已購(gòu)公房政策的放寬，以舊換新成為很多房主最大的心愿，而未來(lái)幾年公房將會(huì)大幅度放量。而國(guó)家為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，打擊房產(chǎn)投機(jī)炒作對(duì)于商品房來(lái)說(shuō)，營(yíng)業(yè)稅的征收而直接影響了二手商品房的交易。1.二手商品房不負(fù)眾望 全面超過(guò)已購(gòu)公房 據(jù)信一天統(tǒng)計(jì)資料顯示：二手商品房占全年成交比為52.3%：再上市公房占全年成交比為42.9%。這是**二手房市場(chǎng)開(kāi)放以來(lái)二手商品房首次超過(guò)了再上市公房。據(jù)信一天監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：近幾年再上市公房主導(dǎo)地位就已經(jīng)有所動(dòng)搖，而到今年二手商品房超過(guò)再上市公房9.4個(gè)百分點(diǎn)。由此可見(jiàn)，二手商品房已成為京城二手房市場(chǎng)的主力。信一天市場(chǎng)人士認(rèn)為：二手商品房的大幅增長(zhǎng)，主要在于以下幾點(diǎn)：第一，豐臺(tái)、通州、大興、順義等邊城區(qū)交易活躍，直接導(dǎo)致商品房交易的上升。因?yàn)樨S臺(tái)、通州、大興、順義等區(qū)縣以商品房為主。第二：由于二手商品房大都在九十年代后期建筑完成，房屋比較新，相比再上市公房有其明顯的優(yōu)勢(shì)。

公房的成交占比下降，一方面是受到央行利率的調(diào)整，作為房齡相對(duì)較老的公房，其投資置業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)在無(wú)形中有所上升，從而制約了公房的成交。二：由于新政后不少業(yè)主、買家暫停自己的出售或購(gòu)買計(jì)劃，進(jìn)入觀望狀態(tài)，致使成交量萎縮。而隨著國(guó)家對(duì)公房享受免征營(yíng)業(yè)稅的待遇，巨大的存量公房將釋放更多的房源來(lái)供應(yīng)市場(chǎng)，所以再上市公房的主導(dǎo)地位不會(huì)發(fā)生變化。2.二手經(jīng)濟(jì)適用房表現(xiàn)突出

經(jīng)濟(jì)適用房在經(jīng)過(guò)5年的禁期后，市場(chǎng)開(kāi)始逐漸升溫。據(jù)信一天統(tǒng)計(jì)資料分析：今年二手經(jīng)濟(jì)適用房同比去年增長(zhǎng)了25%。這主要是由于天通苑、回龍觀兩個(gè)社區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)符合了5年以后出售的政策要求。從而帶動(dòng)了全年經(jīng)濟(jì)適用房增長(zhǎng)。隨著越多經(jīng)濟(jì)適用房解禁，經(jīng)濟(jì)適用房成交量將會(huì)大幅度增長(zhǎng)。

二、成交區(qū)域分析

據(jù)信一天統(tǒng)計(jì)資料顯示的成交區(qū)域來(lái)看：今年**二手房成交主要分布于十一個(gè)城區(qū)。其中主要的成交熱點(diǎn)區(qū)域仍然是朝陽(yáng)、海淀兩區(qū)。昌平、豐臺(tái)、大興、石景山皆有了不俗的表現(xiàn)。朝陽(yáng)和海淀兩區(qū)二手房的成交量分別占總成交量的25.2%和18.8%，其余各區(qū)依次為：昌平12.5%、豐臺(tái)13.2%、大興6.7%、通州7.8%、石景山7.7%、西城 2.6%、宣武2.5%、東城2.1%、崇文0.9%。

三、成交價(jià)格分析 總價(jià)在3050萬(wàn)的成為交易主流 據(jù)信一天統(tǒng)計(jì)資料分析，從今年二手房成交的總價(jià)來(lái)看，總價(jià)在3050萬(wàn)的成交比例占到了57%，相比去年的54%上漲了3%。總價(jià)在50萬(wàn)以上的成交比例也有明顯的上升，比去年上漲了5%；總價(jià)在30萬(wàn)以下的中低價(jià)二手房成交占比由去年28%下降為今年21%，比去年同期的35%更是下降了14%。由此可見(jiàn)，更多的消費(fèi)者偏好中檔房，特別是總價(jià)在3050萬(wàn)之間的中檔房更成為交易的主流。

四、成交面積分析

據(jù)信一天統(tǒng)計(jì)資料分析：其中51100平米的二手房最受投資置業(yè)者的青睞，占二手房總成交量的64%；信一天市場(chǎng)人士認(rèn)為：這主要是由于購(gòu)買二手房的還是以滿足居住為主，而中小戶型既能夠解決自住，還能夠用于以后的投資，所以中小戶型的二手房比較搶手。與此同時(shí)，100到150平米之間的房屋成交量開(kāi)始下滑。信一天市場(chǎng)人士認(rèn)為：大面積二手房下滑主要受到新政后期的影響，因?yàn)楦哳~的營(yíng)業(yè)稅，使很多業(yè)主把將原本出售的房產(chǎn)轉(zhuǎn)投租賃市場(chǎng)。另外，從戶型結(jié)構(gòu)來(lái)看，兩居的主體地位仍然非常明顯，今年上半年80平米左右的兩居占總成交量的56%，同時(shí)，值得注意的就是面積適中、戶型合理的三居室的成交量出現(xiàn)較大增長(zhǎng)，已經(jīng)成為投資置業(yè)者的第二選擇。