第一篇：2011德陽樓市二手房市場報告

2011德陽樓市二手房市場報告

[摘要]2011年市場總體評價是：德陽房地產(chǎn)市場迎來了最激烈也是最慘烈的一年。受宏觀調(diào)控和市場供給急劇增大的影響，市場競爭異常的激烈，隨著市場觀望氣氛的加重，競爭也開始變得慘烈起來。轉(zhuǎn)載請注明出自轉(zhuǎn)載請注明出自

2011年市場總體評價是：德陽房地產(chǎn)市場迎來了最激烈也是最慘烈的一年。受宏觀調(diào)控和市場供給急劇增大的影響，市場競爭異常的激烈，隨著市場觀望氣氛的加重，競爭也開始變得慘烈起來。

2011年，德陽新增商品房面積達200萬平方米，加上新開工的經(jīng)濟適用房和廉租住房以及大量的拆遷改造住房等，給德陽樓市創(chuàng)下了有史以來的最高記錄；與此同時，截至2011年11月，德陽二手房共計成交31萬平方米，較2010年下降25％。在成交價格上，與2010年成交價格比較，2010年二居室房屋成交均價在4200-4600元/平方米左右，而今年卻跌到了3900-4300元/平方米左右，較2010年每平方米下降了300元左右。2011年的二手房市場走過了最為嚴峻的考驗。

根據(jù)我公司的市場摸底調(diào)查以及公司旗下新亞房產(chǎn)超市的經(jīng)營實際，特推出“2011德陽樓市二手房市場報告”，僅供參考，不作市場決策依據(jù)。

一、2011年德陽二手房市場所表現(xiàn)的特點

（一）上半年總體平穩(wěn)，下半年全面下滑

德陽二手房市場2011年前6個月總體平穩(wěn),進入6月份以后,由于受宏觀調(diào)控政策的進一步深入的影響,市場觀望情緒加重,成交量逐步下降，成交價格也有所回落。

從今年的二手房交易量來看，2月份、3月份、4月份相對平穩(wěn)，6月份開始，購房觀望情緒開始明顯體現(xiàn)。特別是最近數(shù)月，在市場成交交易量下降的同時，二手房的成交價格也呈下調(diào)趨勢。一些樓層高、面積大的房源，因為需求量較小、需求面較窄，基本難以成交。在市場整體變冷的情況下，一些好的二手房房源也出現(xiàn)了短時間緊俏的情況。這樣的房源大多數(shù)是以多層為主，因為多層房源在德陽基本“絕跡”，特別是一些有不可替代的地理優(yōu)勢的房源，如果含配套裝修，又是現(xiàn)房，具備隨時拎包入住等優(yōu)勢，受到了很大一部分人的關(guān)注。出現(xiàn)這樣的情況，很大程度是因為：前幾年新開發(fā)的樓盤基本以大戶型房源為主，時至今日又基本上是屬于在建工程，加之近兩年國家提倡以經(jīng)濟小戶型為主，客觀上形成了中小戶型看好的市場氛圍。

在整體上，2011年二手房市場的下滑，客觀上商品房的供應(yīng)量增加，也對二手房市場產(chǎn)生了一定程度的沖擊。

(二)商業(yè)地產(chǎn)交易相對活躍，住宅交易相對低迷

在前三年住宅價格的高速增長期，其中有不少投資型客戶以及投機型客戶的介入，他們將投資的視線從其他投資領(lǐng)域投向房地產(chǎn)市場，造成房地產(chǎn)市場的短期供求失衡，致使房地產(chǎn)交易一路飄紅，房價也隨之一路上行。

2011年，隨著宏觀調(diào)控的持續(xù)深入，在住房的升值空間被擠壓縮小的情況下，這些投資型客戶以及投機型客戶又將投資視線轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。

在這一過程中，當然也有部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在住房銷售疲軟的市場狀況下，把投資資金從住宅撤出，轉(zhuǎn)向新的投資熱點--商業(yè)地產(chǎn)進行開發(fā)。從購買鋪面到接盤寫字樓，商業(yè)地產(chǎn)的價格從前兩年幾千元/平方米躥升至現(xiàn)在的幾萬元/平方米，2011年商業(yè)地產(chǎn)不熱都HOLD不住。

從今年的購買客戶來看，購買住房客戶多以剛性需求和改善性需求為主，而往日的投資型客戶以及投機型客戶轉(zhuǎn)向購買商鋪為主。

二、影響2011年德陽二手房市場的主要因素

（一）宏觀調(diào)控的影響

2011年1月26日國家出臺新國八條，對房價的抑制起到了明顯的作用。

1、差別化住房信貸政策

（1）外地戶口限制貸款

戶口限制對購買力的影響較大,外地人口買房要提供當?shù)匾荒暌陨仙绫ＷC明或一年以上納稅證明，而這樣的客戶在政策之前基本上達到20%左右。雖然各地執(zhí)行有差異，但對于沒有執(zhí)行的一些區(qū)域也造成了客觀的影響。

（2）首套、二套貸款門檻提高、三套停貸

今年銀行貸款利率在不斷調(diào)整中，首套房利率由1.0倍上調(diào)到1.2倍，二套房由1.1倍上調(diào)到1.3倍以上；購買首套住房，首付增加到3成，第二套住房，首付增加到6成，由于首付比例的提高，讓客戶的資金倍感壓力。這對改善性客戶影響很大，這樣的客戶在政策之前基本上達到25%左右。

由于二手房貸款按評估價計算，銀行為了控制風險，評估價相對低于成交價，所以計算下來，貸款額有時還不能達到成交價的40%。使部分改善性客戶無法承受。三套房不能貸款，將一些投資性客戶拒之門外。

（3）各家銀行銀根緊縮，放款額度受到限制，嚴重影響房屋按揭。由于銀行每月限制放款額度，使按揭放款時間延長，賣房人不愿等尾款時間太長，而拒絕貸款。畢竟選擇一次性付款客戶的不多，因而就導致了成交量的下降。

2、商業(yè)地產(chǎn)交易費用過高，投資者難以承受

在住房投資勢頭不大的情況下，很多客戶轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)投資，導致一時間商業(yè)地產(chǎn)投資過熱。于是主管部門采取相應(yīng)措施，提高稅率，目前德陽市賣方的稅率已經(jīng)達到9.32%，雙方的稅費合計已經(jīng)達到14.87%。鑒于市場潛規(guī)則，賣方凈得，所以讓作為買方的部分投資者無法承擔過高的費用而選擇放棄。

3、稅收政策的調(diào)整

對五年以內(nèi)全額征收營業(yè)稅，提高稅率對購房者影響很大。目前5年以內(nèi)的二手房源達到60%以上，客戶對這樣房源的需求達到40%左右，由于稅收的增加導致部分客戶轉(zhuǎn)向購買一手房，也有部分客戶由于稅收過高而放棄購買，配房相比以前困難很多。目前中介行業(yè)的潛規(guī)則，是賣方凈得，賣房人把全部過戶費用轉(zhuǎn)嫁給買方，無形中增加了購房者的交易成本，使其購房壓力增大。

（二）供求關(guān)系的變化

據(jù)不完全統(tǒng)計，2010年新建商品房存量80萬平方米，在2011年1-11月份新增銷售面積大約200萬平方米，銷售面積75萬平方米，從全年的可售商品房來看，同比去年可售面積增加了256%。而需求量在經(jīng)過2009年-2010年兩年期間的大量釋放后，相當于在供求關(guān)系上呈現(xiàn)出了反向走勢。

但是，德陽最新規(guī)劃提出發(fā)展百萬人口大城市，現(xiàn)階段城區(qū)人口總量距離離預期的人口發(fā)展目標還有段距離，加上東汽、東鍋搬遷進入德陽，所以德陽樓市的購房需求量還是較大的，德陽樓市的發(fā)展信心普遍還是很足的。

從整個德陽開盤的樓盤及可售面積來看，2011年下半年明顯呈增長趨勢，直接導致供大于求，增加了購房者的選擇范圍。充足的房源，開發(fā)商之間價格的競爭，購房者觀望情緒的濃厚，購房者已經(jīng)不再有往日的沖動消費，德陽房價也正在逐步回歸理性。

（三）德陽經(jīng)濟發(fā)展的變化

德陽屬于重工業(yè)為主要經(jīng)濟支柱的城市，消費群體很大一部分來源于東電、東汽、二重三大廠。從某種程度上講，三大廠職工的消費態(tài)度，很大程度地影響著德陽樓市的消費態(tài)度，二手房市場的銷售也受到影響。

三、對2012年德陽二手房市場發(fā)展變化的分析展望

（一）國家政策對德陽的影響

2012年，房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展對于國民經(jīng)濟極其重要，與百姓的利益也密切相關(guān)，因此國家的房地產(chǎn)宏觀政策也備受關(guān)注。近期國家對于2012年的宏觀調(diào)控基調(diào)是“堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸”，為了市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，2012年的宏觀政策仍將以控制房價為主。

德陽地區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展必須融入當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展之中，在經(jīng)過一系列調(diào)控后，房價在逐步進入合理的回歸線，處于三線城市的德陽，房價還是在比較合理的價格內(nèi)，今后的房價在短時間內(nèi)應(yīng)該處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)，長期發(fā)展來看應(yīng)該穩(wěn)中有升。

（二）下調(diào)存款準備金將意味著信貸政策的放松

2011年11月30日，中國人民銀行決定：從2011年12月5日起，下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民存款準備金率0.5個百分點。這離央行上次2008年12月份下調(diào)存款準備金率已經(jīng)時隔35個月，也意味著自2010年以來的緊縮貨幣政策或正式轉(zhuǎn)向，而未來信貸可能進一步放松，這對2012年倍感資金壓力的剛性需求客戶和改善性客戶無疑增強了購買信心。

（三）德陽住房需求

目前發(fā)達國家的城市化人口達到70%-75%，中國近期規(guī)劃的城市化率將達到50%，德陽規(guī)劃建設(shè)成為100萬人口的宜居類城市，人口規(guī)模的擴大，將意味著住房消費的增大。德陽一直處于快速發(fā)展中，隨著未來大型企業(yè)及外來人口的不斷進駐，不僅帶動城市經(jīng)濟發(fā)展、加大社會就業(yè)率，同時住房需求也將不斷提升。因此當?shù)刭彿縿傂孕枨蟊卣贾鲗У匚?。其次，德陽自身城市環(huán)境通過這幾年政府的用心打造，使得今日的德陽市已發(fā)生翻天覆地的變化，非常適合居家生活，而周邊縣級地區(qū)老百姓也逐漸向德陽市區(qū)移居。2012年高鐵建成后，德陽到成都只有20分鐘的車程，通行時間堪比成都市內(nèi)自駕車一環(huán)到二環(huán)，據(jù)此估計，未來德陽將會有大量高鐵沿線的外來人口入住。

(四)德陽二手房市場前景

新建商品房在修建銷售后，無論有多新，不論是否住過，只要經(jīng)過一次買賣，都將變成二手房，“二手房”的概念是以交易而論之。城市發(fā)達到一定程度，二手房的銷售面積、銷售額將會遠遠超過一手房，這是客觀的房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律所決定的。而德陽目前處于成長階段，二手房的銷售不及一手房的一半，德陽二手房市場的成長還有很大發(fā)展空間。國家的土地是有限的，隨著時間的推移，新建商品房的數(shù)量也是有一定限制的，在未來的德陽房產(chǎn)市場，二手房將不斷增加，也將占領(lǐng)更大的房產(chǎn)市場份額。

第二篇：二手房市場工作總結(jié)

2005年對于**二手房市場是一個不平凡的一年。房地產(chǎn)政策空前的猛烈。3.17國家央行再次加息，提高了購房成本。5月11日國家七部委出臺了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格的意見》對營業(yè)稅標準重新界定。6月1日國家契稅標準重新敲定。6月中旬**個別區(qū)域開始實行“先稅后證”辦法。8月8日《關(guān)于個人銷售已購住房有關(guān)稅收征管問題的補充通知》關(guān)于已購

公房出售可以減免稅費，對于整個**二手房市場回暖是一個利好的消息。但是10月中旬國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于實施房地產(chǎn)稅收征收一體化管理若干具體問題的通知》重申二手房交易必須繳納個人所得稅，對當前日漸恢復的京城二手房市場又潑了盆涼水。這一系列政策的出臺對于2005年**房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了巨大的影響。2005年**二手房市場雖然受到國家宏觀政策調(diào)控的影響，但是從2005年**二手房市場成交量來看還是繼續(xù)保持增長勢頭。據(jù)“信一天”統(tǒng)計資料顯示：今年**二手房成交量為65000套，與2004年57374套相比成交量增加了7626套，同比增長了13.3。信一天市場人士認為：雖然受到國家宏觀調(diào)控的影響，二手房成交量比預期在一定程度下降，但是**二手房市場“剛性”購買需求旺盛是支撐今年**二手房市場成交的最有利的保障。只要是國家相關(guān)政策稅收利好的消息釋放出來就會激發(fā)消費者的購買熱情。

一、成交屬性分析：

2005年**二手房市場交易繼續(xù)大幅放量。全年二手房成交量65000套左右。據(jù)“信一天”統(tǒng)計資料分析：全年**二手房市場成交屬性的各自占比分別為：二手商品房成交34100套占總成交量的52.3，已購公房28000套占總成交量42.9。經(jīng)濟適用房3100套占總成交量的4.8。其他類型的二手房成交量占總成交量的2。二手商品房的成交量首次超過公房，成為二手房市場的主體。但是“信一天”市場人士認為：公房主導地位不會撼動，隨著國家對已購公房政策的放寬，以舊換新成為很多房主最大的心愿，而未來幾年公房將會大幅度放量。而國家為了“抑制房價過快增長，打擊房產(chǎn)投機炒作”對于商品房來說，營業(yè)稅的征收而直接影響了二手商品房的交易。

1.二手商品房不負眾望全面超過已購公房

據(jù)“信一天”統(tǒng)計資料顯示：二手商品房占全年成交比為52.3：再上市公房占全年成交比為42.9。這是**二手房市場開放以來二手商品房首次超過了再上市公房。據(jù)“信一天”監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：近幾年再上市公房主導地位就已經(jīng)有所動搖，而到今年二手商品房超過再上市公房9.4個百分點。由此可見，二手商品房已成為京城二手房市場的主力?！靶乓惶臁笔袌鋈耸空J為：二手商品房的大幅增長，主要在于以下幾點：第一，豐臺、通州、大興、順義等邊城區(qū)交易活躍，直接導致商品房交易的上升。因為豐臺、通州、大興、順義等區(qū)縣以商品房為主。第二：由于二手商品房大都在九十年代后期建筑完成，房屋比較新，相比再上市公房有其明顯的優(yōu)勢。

公房的成交占比下降，一方面是受到央行利率的調(diào)整，作為房齡相對較老的公房，其投資置業(yè)的風險在無形中有所上升，從而制約了公房的成交。二：由于新政后不少業(yè)主、買家暫停自己的出售或購買計劃，進入觀望狀態(tài)，致使成交量萎縮。而隨著國家對公房享受免征營業(yè)稅的待遇，巨大的存量公房將釋放更多的房源來供應(yīng)市場，所以再上市公房的主導地位不會發(fā)生變化。

2.二手經(jīng)濟適用房表現(xiàn)突出

經(jīng)濟適用房在經(jīng)過5年的禁期后，市場開始逐漸升溫。據(jù)“信一天”統(tǒng)計資料分析：今年二手經(jīng)濟適用房同比去年增長了25。這主要是由于天通苑、回龍觀兩個社區(qū)經(jīng)濟適用房已經(jīng)符合了“5年以后出售”的政策要求。從而帶動了全年經(jīng)濟適用房增長。隨著越多經(jīng)濟適用房解禁，經(jīng)濟適用房成交量將會大幅度增長。

二、成交區(qū)域分析

據(jù)“信一天”統(tǒng)計資料顯示的成交區(qū)域來看：今年**二手房成交主要分布于十一個城區(qū)。其中主要的成交熱點區(qū)域仍然是朝陽、海淀兩區(qū)。昌平、豐臺、大興、石景山皆有了不俗的表現(xiàn)。朝陽和海淀兩區(qū)二手房的成交量分別占總成交量的25.2和18.8，其余各區(qū)依次為：昌平12.5、豐臺13.2、大興6.7、通州7.8、石景山7.7、西城2.6、宣武2.5、東城2.1、崇文0.9。

1.朝陽、海淀兩個城區(qū)占據(jù)44

據(jù)“信一天”統(tǒng)計資料分析：朝陽和海淀仍然是二手房交易最活躍的區(qū)域。兩區(qū)二手房成交量占到總成交量的44這主要得益于這兩個城區(qū)巨大的房源存量和客戶需求量。并且海淀以其中關(guān)村眾多高科技企業(yè)和高校密集人文教育環(huán)境好的區(qū)位優(yōu)勢仍然會吸引眾多的流動人員到周邊工作居住，朝陽則以其傳統(tǒng)的**商務(wù)區(qū)域優(yōu)勢和良好成熟的社區(qū)配套設(shè)施服務(wù)同樣也是眾多的購房者首選，再加上這兩區(qū)域的商品房價格一般比較高，即使二手房價格稍高一些，需求者也會偏好于地段的選擇，而對價格變動的反映不太敏感。

2.中心城區(qū)保持平

第三篇：二手房市場調(diào)查報告

二手房市場調(diào)查報告范文

不可忽視的存在二手房市場已經(jīng)成為一個不可忽視的存在。從價格的節(jié)節(jié)攀升，到交易量的持續(xù)增長;從大中介公司的“跑馬圈地”，到小中介公司林立，二手房市場已經(jīng)開始“奔跑著歌唱”，更重要的是，二手房已經(jīng)納入了越來越多老百姓置業(yè)的考慮范圍。

對商家而言，百姓的需求就是市場，對媒體而言，百姓的需求就是責任。作為廈門的一張市民報，導報始終和百姓生活密切聯(lián)系。導報零售量居全市之首，擁有最廣泛的讀者群，他們是二手房消費市場的重要力量，因此我們特別策劃了“二手房”專版系列，努力做到真實、及時、全面地反映二手房市場信息，為百姓提供最有效的參考。

——海峽導報樓市周刊

二手房市場是離普通百姓最近的住房市場，二手房市場的健康發(fā)展，對于整個房地產(chǎn)市場的全面啟動有著巨大的拉動作用。

從今年上半年的統(tǒng)計數(shù)字來看，XX年應(yīng)該是二手房市場持續(xù)走強的第三年。這一年無論是公房還是商品房，無論是住宅還是商業(yè)用房，在價格上均有較大的突破。二手房的銷售已經(jīng)從1998年的每年380件上升到XX年的4368件，另據(jù)不完全統(tǒng)計，XX年1—8月，已達到3000多件，二手房走進百姓生活的腳步越來越快。

二手房的交易量與商品房銷售量的比例也逐年增高，XX年接近5%，XX年則為9%，而相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年兩者之間的比重將超過20%。二手房市場交易量連續(xù)3年以接近100%的速度遞增。廈門的二手房市場，正高歌著奔跑。

市場：已成新寵

二手房市場經(jīng)過多年的發(fā)展，廈門市民對二手房的認可程度有多少呢?調(diào)查顯示，只要能滿足需求，有93.3%的市民表示可以接受二手房，而明確表示不考慮二手房的僅占6.7%。這表明（歡迎訪問零二七范文網(wǎng)http://，范文大全）二手房已經(jīng)得到普通市民的充分認可，市民對二手房的關(guān)注也達到了前所未有的高度。

是什么原因促使二手房如此受人關(guān)注?二手房相對一手房而言，到底具備了哪些優(yōu)勢?根據(jù)調(diào)查，人們選擇二手房的秩序依次是價格便宜、小孩上學、有投資價值、以小換大、就業(yè)方便、適合養(yǎng)老。

調(diào)查顯示，認為二手房“價格更實惠，剛好可以接受”的調(diào)查者最多，占43.8%，可見價格仍然是眾多購房者考慮最多的因素。其次是認為“帶裝修，即搬即住”，也占到了32.5%，這部分群體中許多人是第一次置業(yè)，同時也是資金比較緊張的購房者，他們都希望買來的二手房馬上入住，省去裝修的麻煩，也減少裝修成本。選擇“二手房無期房風險”的占12.5%，這部分調(diào)查者認為新建商品房存在著許多不確定因素，特別是期房，有些甚至產(chǎn)權(quán)證都辦不下來。而購買二手房就不存在這個問題，一手交錢，一手交房，況且房子也都是現(xiàn)成的，清清楚楚，免受欺騙。在調(diào)查中，仍有11.3%的人選擇“該地段沒有合適的商品房”，所以只好選個二手房替代。這部分人大部分是居住在老城區(qū)的市民，因為有較強烈的區(qū)域情結(jié)，舍不得離開生活多年的環(huán)境，卻又苦于買不到合適的商品房，只好李代桃僵。

分布：區(qū)域情結(jié)

從購買區(qū)域來看，調(diào)查顯示，84%的被調(diào)查者認為購買二手房時會指定區(qū)域，而只有16%的被調(diào)查者不會指定區(qū)域購房。這表明購房者還是具有很明顯的區(qū)域情結(jié)，這種區(qū)域情結(jié)是由其工作、學習、生活等多種因素決定的。那么到底哪個區(qū)域的房產(chǎn)是最受人歡迎的呢?在我們的調(diào)查中，共把廈門市場分為以下8個區(qū)域：1.老市區(qū)2.禾祥東西路3.環(huán)湖沿岸4.廈禾路沿線5.蓮花松柏檳榔區(qū)域6.蓮前金尚路7.湖里區(qū)域8.島外海滄等。

第四篇：二手房市場調(diào)查報告

不可忽視的存在二手房市場已經(jīng)成為一個不可忽視的存在。從價格的節(jié)節(jié)攀升，到交易量的持續(xù)增長;從大中介公司的“跑馬圈地”，到小中介公司林立，二手房市場已經(jīng)開始“奔跑著歌唱”，更重要的是，二手房已經(jīng)納入了越來越多老百姓置業(yè)的考慮范圍。

對商家而言，百姓的需求就是市場，對媒體而言，百姓的需求就是責任。作為廈門的一張市民報，導報始終和百姓生活密切聯(lián)系。導報零售量居全市之首，擁有最廣泛的讀者群，他們是二手房消費市場的重要力量，因此我們特別策劃了“二手房”專版系列，努力做到真實、及時、全面地反映二手房市場信息，為百姓提供最有效的參考。

——海峽導報樓市周刊

二手房市場是離普通百姓最近的住房市場，二手房市場的健康發(fā)展，對于整個房地產(chǎn)市場的全面啟動有著巨大的拉動作用。

從今年上半年的統(tǒng)計數(shù)字來看，XX年應(yīng)該是二手房市場持續(xù)走強的第三年。這一年無論是公房還是商品房，無論是住宅還是商業(yè)用房，在價格上均有較大的突破。二手房的銷售已經(jīng)從1998年的每年380件上升到XX年的4368件，另據(jù)不完全統(tǒng)計，XX年1—8月，已達到3000多件，二手房走進百姓生活的腳步越來越快。

二手房的交易量與商品房銷售量的比例也逐年增高，XX年接近5%，XX年則為9%，而相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年兩者之間的比重將超過20%。二手房市場交易量連續(xù)3年以接近100%的速度遞增。廈門的二手房市場，正高歌著奔跑。

市場：已成新寵

二手房市場經(jīng)過多年的發(fā)展，廈門市民對二手房的認可程度有多少呢?調(diào)查顯示，只要能滿足需求，有93.3%的市民表示可以接受二手房，而明確表示不考慮二手房的僅占6.7%。這表明二手房已經(jīng)得到普通市民的充分認可，市民對二手房的關(guān)注也達到了前所未有的高度。

是什么原因促使二手房如此受人關(guān)注?二手房相對一手房而言，到底具備了哪些優(yōu)勢?根據(jù)調(diào)查，人們選擇二手房的秩序依次是價格便宜、小孩上學、有投資價值、以小換大、就業(yè)方便、適合養(yǎng)老。

調(diào)查顯示，認為二手房“價格更實惠，剛好可以接受”的調(diào)查者最多，占43.8%，可見價格仍然是眾多購房者考慮最多的因素。其次是認為“帶裝修，即搬即住”，也占到了32.5%，這部分群體中許多人是第一次置業(yè)，同時也是資金比較緊張的購房者，他們都希望買來的二手房馬上入住，省去裝修的麻煩，也減少裝修成本。選擇“二手房無期房風險”的占12.5%，這部分調(diào)查者認為新建商品房存在著許多不確定因素，特別是期房，有些甚至產(chǎn)權(quán)證都辦不下來。而購買二手房就不存在這個問題，一手交錢，一手交房，況且房子也都是現(xiàn)成的，清清楚楚，免受欺騙。在調(diào)查中，仍有11.3%的人選擇“該地段沒有合適的商品房”，所以只好選個二手房替代。這部分人大部分是居住在老城區(qū)的市民，因為有較強烈的區(qū)域情結(jié)，舍不得離開生活多年的環(huán)境，卻又苦于買不到合適的商品房，只好李代桃僵。

分布：區(qū)域情結(jié)

從購買區(qū)域來看，調(diào)查顯示，84%的被調(diào)查者認為購買二手房時會指定區(qū)域，而只有16%的被調(diào)查者不會指定區(qū)域購房。這表明購房者還是具有很明顯的區(qū)域情結(jié)，這種區(qū)域情結(jié)是由其工作、學習、生活等多種因素決定的。那么到底哪個區(qū)域的房產(chǎn)是最受人歡迎的呢?在我們的調(diào)查中，共把廈門市場分為以下8個區(qū)域：1.老市區(qū)2.禾祥東西路3.環(huán)湖沿岸4.廈禾路沿線5.蓮花松柏檳榔區(qū)域6.蓮前金尚路7.湖里區(qū)域8.島外海滄等。

結(jié)果令人詫異的是，選擇“蓮前金尚路”區(qū)域的竟高達38.5%，高居榜首，是需求最旺盛的區(qū)域。這說明隨著廈門城市東移戰(zhàn)略的成功實施，該區(qū)域的房產(chǎn)價值正逐步為人所接受。這其中一方面是由于會展中心及大型城市公共配套所帶來的優(yōu)美環(huán)境和便捷交通，使得該區(qū)域成為近年來的商品房開發(fā)熱點區(qū)域，且基本上都集中于1998年到XX年的房產(chǎn)，時間較短;另一方面，由于眾多大型政府統(tǒng)建小區(qū)，如前埔小區(qū)、瑞景新村、金雞亭、金尚小區(qū)及金山小區(qū)都位于該區(qū)域，這些社區(qū)配套齊全、環(huán)境優(yōu)美、規(guī)劃完善等因素，為眾多購房者所青睞。

選擇“禾祥東西路”和“蓮花松柏檳榔”區(qū)域的比例基本相當，各有15.8%和17.5%。禾祥東西路作為 “名人靜巷”的房地產(chǎn)定位已經(jīng)被大多數(shù)人認可，成為一種身份的象征。隨著禾祥路段上工廠搬遷及舊城改造的基本完成，這里本身就是一個配套十分完善的生活區(qū)，為眾多人所向往。而蓮花、松柏及檳榔等小區(qū)也是廈門最早的生活小區(qū)之一，成熟的社區(qū)配套讓人們可以過上較為方便舒適的生活。

老市區(qū)房產(chǎn)則逐步退出市場舞臺，因為選擇該區(qū)域的消費者只占7%。老市區(qū)雖然存在著大量的已購公房及私房，普遍面積配置小、戶型結(jié)構(gòu)不合理，且建成年限也比較長，在功能上已很難滿足現(xiàn)代城市的生活需要，因此該區(qū)域的房屋需求比較低。與此相同的還有海滄等島外市場，雖然近來海滄二手房交易火爆，但仍由于配套因素，面臨著賣房人多而買房人少的格局。湖里區(qū)的二手房仍是波瀾不驚，指定選擇該區(qū)域僅占11.5%，且多半都集中在南山路及永升新城帶。

戶型：實用走俏

那么什么戶型的二手房最受歡迎呢?調(diào)查結(jié)果表明，實用型的二房是當前二手房市場中需求最大的戶型，占到37.2%，且合理的面積應(yīng)該是在60-80。這部分購房者以年輕人居多，且大部分是首次置業(yè)者。很多購房者表示，買一個實用型的二房可以在經(jīng)濟條件不太寬裕時過渡使用。其次選擇80-100的三房型二手房26.7%;選擇40-60的1房1廳二手房占23.3%，與選擇三房的基本相當。從數(shù)據(jù)中我們發(fā)現(xiàn)，無論是三房還是一房，都是偏向?qū)嵱眯偷男】底≌?，而超過120以上的享受型三房需求就相對較少。大三房在使用功能上雖然可以滿足更多人性化的需求，可總價不菲，大部分的工薪階層更傾向于購買既能改善生活環(huán)境，價格又可以接受的實用型三房。而購買一房的購房者有點類似于購買二房的群體，大部分以年輕人為主，作為過渡時期的住房，也有另外一個二手房消費群體--投資客，當然這部分群體最關(guān)心的是房產(chǎn)的性價比和能否增值。

根據(jù)我們的調(diào)查目前商品房市場中熱銷的單身公寓在二手房交易中卻顯得并不那么樂觀，選擇購買二手房單身公寓的只占9.3%。雖然單身公寓總價低(其實單價一般都不便宜)，但由于在使用功能上過于簡單，無法滿足大多數(shù)人的居住需求，因此并不為眾多人所看好。當然選擇該品種購房者的特征也十分明顯，那就是：年輕、時尚。超過四房的高檔二手房在目前的廈門中仍然需求不旺，約占3.4%。其實這也是意料之中的事，試想讓一個能夠付出70-100元萬左右來購置房產(chǎn)的購房者，去購買一套別人已使用過的二手房，的確有些勉為其難。

高層：“恐高”猶在XX年9月1日，《關(guān)于調(diào)整高檔住宅和普通住宅界定的通知》的出臺，無疑對廈門的高層住宅帶來了前所未有的利好，原先高檔住宅的二手房交易稅費也從此得以松綁，稅費一下子從5.5%跳到1.5%，如未增值，甚至只要0.05%的印花稅，與普通住宅一視同仁。受此影響，有近3成的消費者表示可以考慮高層住宅，特別是對于喜歡禾祥路、湖濱沿線等高層住宅較密集的購房者而言，無疑更加刺激了其購買欲望。

雖然有利好消息的刺激，但二手房市場的消費者卻普遍反映平平。調(diào)查結(jié)果顯示，即使稅費下調(diào)，也仍然有71.4%的市民表示不考慮購買二手的高層住宅，因為傳統(tǒng)的高層“高價格、高公攤、高物業(yè)”的觀念仍然影響著大多數(shù)人，使得住房買多層的消費意識在這部分人心中根深蒂固。雖然在交易的稅費政策上，高層住宅都與普通住宅無差異，但有51.3%的購房者認為高層“公攤高，實際面積相對小”，另有46.2%的購房者認為高層“物業(yè)管理費高”。這些問題曾經(jīng)都是阻礙高層銷售的老問題，時至今日，高層的消費觀念還是沒有轉(zhuǎn)變過來。這說明，人們對高層住宅的接受，不只是體現(xiàn)在價格及交易費用問題上，長時間積累下來的“恐高”思想也是阻礙購買高層住宅的一個主要因素。因此在促進高層住宅流通環(huán)節(jié)上，只是單方面的在稅費上給予松綁還是不能根除“恐高癥”，還應(yīng)該在消費意識上大力引導，“恐高癥”才會逐漸得以根除。

同時，由于廈門的高檔住宅普遍采用的是塔式建筑，通常都是一梯6戶以上，造成結(jié)構(gòu)格局不理想，通風采光也受影響，因此有20.5%的人認為高層“格局相對不如多層”和12.8%的人認為高層“通風采光不佳”。要解決這兩個問題，一般塔式建筑的高層都很難避免，而板式建筑則能較好地解決這些難題。因此若想真正改變消費者對高層的偏見，高層住宅也要糾正在結(jié)構(gòu)格局上的一些缺點，采用其它城市中比較流行的板式建筑。

價位：期望更低

從調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)：目前的大多數(shù)居民對購房所能承受的心理價位是比較有限的。人們對二手房價格的承受能力明顯呈現(xiàn)出遞減型的階梯形狀。

“在購買二手房時能承受的價格是多少”這個問題上，19.7%的人表示可以承受18-25萬，而能接受18-25萬之上的人群只有17.8%，都不是市場主流。而明確表示能夠承受在12-18萬元以內(nèi)的占48.2%，加上選擇總價12萬之內(nèi)的8.9%，也就是57.1%的人只能承受在總價18萬以內(nèi)的二手房。如果以2600元/的單價計算，這部分購房者只能購買面積在70以下的房子，這顯然是不合乎市場行情的。因此，可以說大部分人的心理預期價位偏低了。

大多數(shù)人認為既然是二手房，其價位就應(yīng)該像其它二手商品一樣，大大低于商品房價格，實際上這是一種不切實際的期望。因為二手房不同于其它二手商品，二手房屬于不動產(chǎn)，同商品房一樣具有增值潛力。況且由于二手房都是現(xiàn)房，周邊配套都已經(jīng)成形，購買風險要比商品房小得多。所以，二手房的價格并不會像人們想像中的那么低。因此，有必要提醒消費者的是，購買二手房，應(yīng)結(jié)合實際情況考慮多種因素，在價位上不應(yīng)有不切實際的期望。如果有必要的話，可以請評估人員對房價做全面的評估以確定合理價位。

俗話說“一分錢，一分貨”，購房者都期望能以較低的價格買到較新的房子，那么在普通市民眼中，二手房應(yīng)該是新建商品房的幾成新才是合理的。結(jié)果有58.7%的被調(diào)查者認為應(yīng)該有八成新才是合理，也有28.3%的被調(diào)查者認為應(yīng)該有七成新才合理，兩者相加，也就是說有87%的被調(diào)查者認為二手房應(yīng)該有七八成新。而認為應(yīng)有六成新的只占到4.3%，可見普遍市民都十分關(guān)心二手房的新舊程度。因此老市區(qū)的大部分房齡較長的二手房一般很少有人問津。

貸款：期待更多

對于普通百姓而言，各商業(yè)銀行推出的住宅信貸業(yè)務(wù)，大大緩解了短期的資金壓力，有助于在資金不足的情況下買房，大大提高了居民的購房積極性。隨著住房金融制度的完善及利率的不斷下調(diào)，越來越多的購房者選擇了按揭貸款。且呈“首付越來越低，貸款年限越來越長”的趨勢。

不過由于二手房有別于新建商品房，銀行出于控制風險的前提出發(fā)，大部分二手房最多只能申請到6成10年的按揭貸款。在調(diào)查結(jié)果中，有58.7%的被調(diào)查者認為合理的貸款額度應(yīng)是“7成15年”，甚至還有15.9%的人認為合理的貸款額度應(yīng)該在“7成15年以上”，要求二手房貸款7成或以上的購房者明顯占主流地位，只有20.6%的被調(diào)查者覺得“6成10年”是合適的?？梢娔壳按蠖鄶?shù)銀行現(xiàn)行的“6成10年”貸款額度仍不能完全滿足購房者的貸款需求，很多被調(diào)查者反映，即使他們看上某套二手房，細一算，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有資金仍不夠付首期款，只好忍痛割愛，轉(zhuǎn)而購買首付更低的新建商品房。因此金融機構(gòu)應(yīng)能開發(fā)出更多、更寬松的住房信貸服務(wù)品種，從而讓二手房貸款可以更加靠近尋常百姓的生活。

交易：選擇代理

隨著現(xiàn)代人生活節(jié)奏的加快，各種專業(yè)的服務(wù)方式開始逐漸受人

歡迎，專業(yè)地產(chǎn)代理服務(wù)亦是其中之一。調(diào)查顯示，絕大多數(shù)的居民對專業(yè)的地產(chǎn)代理公司持歡迎態(tài)度。因此有80.7%的居民在進行二手房的交易買賣時，會委托專業(yè)的代理公司。代理公司專業(yè)性強、操作規(guī)范，能夠提供快速、便捷、周到、安全等服務(wù)，是房屋交易較理想的選擇。而選擇“本人親自辦理”、“找有經(jīng)驗的朋友幫忙”、和“無所謂”的各只有8.9%、8.6%、1.8%。這表明，市民對專業(yè)的地產(chǎn)代理公司的認可程度較高，專業(yè)可靠的代理公司受到消費者的歡迎。

從地產(chǎn)代理行業(yè)追求“誠信、專業(yè)、高效、安全”的原則來講，二手房買賣委托專業(yè)代理公司也將成為一種趨勢。因為代理公司能為客戶建立更加廣泛的信息網(wǎng)絡(luò)，從而提高了交易效率;專業(yè)代理公司可以有效避免交易過程中的風險，確保了交易的安全性和合法性。一個成熟的地產(chǎn)市場，90%以上的二手房交易都是應(yīng)由專業(yè)的代理公司完成的。相信，隨著人們對地產(chǎn)代理認識的不斷提高，一定會有越來越多的購房者、賣房者會選擇專業(yè)的代理公司來進行安全交易

第五篇：二手房市場工作總結(jié)（定稿）

XX年對于**二手房市場是一個不平凡的一年。房地產(chǎn)政策空前的猛烈。3.17國家央行再次加息，提高了購房成本。5月11日國家七部委出臺了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格的意見》對營業(yè)稅標準重新界定。6月1日國家契稅標準重新敲定。6月中旬**個別區(qū)域開始實行先稅后證辦法。8月8日《關(guān)于個人銷售已購住房有關(guān)稅收征管問題的補充通知》關(guān)于已購公房出售可以減免稅費，對于整個**二手房市場回暖是一個利好的消息。但是10月中旬國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于實施房地產(chǎn)稅收征收一體化管理若干具體問題的通知》重申二手房交易必須繳納個人所得稅，對當前日漸恢復的京城二手房市場又潑了盆涼水。這一系列政策的出臺對于XX年**房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了巨大的影響。XX年**二手房市場雖然受到國家宏觀政策調(diào)控的影響，但是從XX年**二手房市場成交量來看還是繼續(xù)保持增長勢頭。據(jù)信一天統(tǒng)計資料顯示：今年**二手房成交量為65000套，與XX年57374套相比成交量增加了7626套，同比增長了13.3%。信一天市場人士認為：雖然受到國家宏觀調(diào)控的影響，二手房成交量比預期在一定程度下降，但是**二手房市場剛性購買需求旺盛是支撐今年**二手房市場成交的最有利的保障。只要是國家相關(guān)政策稅收利好的消息釋放出來就會激發(fā)消費者的購買熱情。

一、成交屬性分析： XX年**二手房市場交易繼續(xù)大幅放量。全年二手房成交量65000套左右。據(jù)信一天統(tǒng)計資料分析：全年**二手房市場成交屬性的各自占比分別為：二手商品房成交34100套占總成交量的52.3%，已購公房28000套占總成交量42.9%。經(jīng)濟適用房3100套占總成交量的4.8%。其他類型的二手房成交量占總成交量的2%。二手商品房的成交量首次超過公房，成為二手房市場的主體。但是信一天市場人士認為：公房主導地位不會撼動，隨著國家對已購公房政策的放寬，以舊換新成為很多房主最大的心愿，而未來幾年公房將會大幅度放量。而國家為了抑制房價過快增長，打擊房產(chǎn)投機炒作對于商品房來說，營業(yè)稅的征收而直接影響了二手商品房的交易。1.二手商品房不負眾望 全面超過已購公房 據(jù)信一天統(tǒng)計資料顯示：二手商品房占全年成交比為52.3%：再上市公房占全年成交比為42.9%。這是**二手房市場開放以來二手商品房首次超過了再上市公房。據(jù)信一天監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：近幾年再上市公房主導地位就已經(jīng)有所動搖，而到今年二手商品房超過再上市公房9.4個百分點。由此可見，二手商品房已成為京城二手房市場的主力。信一天市場人士認為：二手商品房的大幅增長，主要在于以下幾點：第一，豐臺、通州、大興、順義等邊城區(qū)交易活躍，直接導致商品房交易的上升。因為豐臺、通州、大興、順義等區(qū)縣以商品房為主。第二：由于二手商品房大都在九十年代后期建筑完成，房屋比較新，相比再上市公房有其明顯的優(yōu)勢。

公房的成交占比下降，一方面是受到央行利率的調(diào)整，作為房齡相對較老的公房，其投資置業(yè)的風險在無形中有所上升，從而制約了公房的成交。二：由于新政后不少業(yè)主、買家暫停自己的出售或購買計劃，進入觀望狀態(tài)，致使成交量萎縮。而隨著國家對公房享受免征營業(yè)稅的待遇，巨大的存量公房將釋放更多的房源來供應(yīng)市場，所以再上市公房的主導地位不會發(fā)生變化。2.二手經(jīng)濟適用房表現(xiàn)突出

經(jīng)濟適用房在經(jīng)過5年的禁期后，市場開始逐漸升溫。據(jù)信一天統(tǒng)計資料分析：今年二手經(jīng)濟適用房同比去年增長了25%。這主要是由于天通苑、回龍觀兩個社區(qū)經(jīng)濟適用房已經(jīng)符合了5年以后出售的政策要求。從而帶動了全年經(jīng)濟適用房增長。隨著越多經(jīng)濟適用房解禁，經(jīng)濟適用房成交量將會大幅度增長。

二、成交區(qū)域分析

據(jù)信一天統(tǒng)計資料顯示的成交區(qū)域來看：今年**二手房成交主要分布于十一個城區(qū)。其中主要的成交熱點區(qū)域仍然是朝陽、海淀兩區(qū)。昌平、豐臺、大興、石景山皆有了不俗的表現(xiàn)。朝陽和海淀兩區(qū)二手房的成交量分別占總成交量的25.2%和18.8%，其余各區(qū)依次為：昌平12.5%、豐臺13.2%、大興6.7%、通州7.8%、石景山7.7%、西城 2.6%、宣武2.5%、東城2.1%、崇文0.9%。

三、成交價格分析 總價在3050萬的成為交易主流 據(jù)信一天統(tǒng)計資料分析，從今年二手房成交的總價來看，總價在3050萬的成交比例占到了57%，相比去年的54%上漲了3%?？們r在50萬以上的成交比例也有明顯的上升，比去年上漲了5%；總價在30萬以下的中低價二手房成交占比由去年28%下降為今年21%，比去年同期的35%更是下降了14%。由此可見，更多的消費者偏好中檔房，特別是總價在3050萬之間的中檔房更成為交易的主流。

四、成交面積分析

據(jù)信一天統(tǒng)計資料分析：其中51100平米的二手房最受投資置業(yè)者的青睞，占二手房總成交量的64%；信一天市場人士認為：這主要是由于購買二手房的還是以滿足居住為主，而中小戶型既能夠解決自住，還能夠用于以后的投資，所以中小戶型的二手房比較搶手。與此同時，100到150平米之間的房屋成交量開始下滑。信一天市場人士認為：大面積二手房下滑主要受到新政后期的影響，因為高額的營業(yè)稅，使很多業(yè)主把將原本出售的房產(chǎn)轉(zhuǎn)投租賃市場。另外，從戶型結(jié)構(gòu)來看，兩居的主體地位仍然非常明顯，今年上半年80平米左右的兩居占總成交量的56%，同時，值得注意的就是面積適中、戶型合理的三居室的成交量出現(xiàn)較大增長，已經(jīng)成為投資置業(yè)者的第二選擇。