第一篇：2010南京房價(jià)走勢預(yù)測分析

2010南京房價(jià)走勢預(yù)測分析

工商聯(lián)在北京、上海、廣州、深圳、青島、西安、成都、蘇州和呼和浩特9個(gè)城市，選取62個(gè)不同規(guī)模、不同所有制的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的81個(gè)項(xiàng)目就“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用”進(jìn)行了深入調(diào)查和分析研究，向全國政協(xié)十一屆二次會議遞交了《關(guān)于我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用的調(diào)研報(bào)告》的書面報(bào)告。

調(diào)研報(bào)告指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高達(dá)到58.2%；而在開發(fā)項(xiàng)目的總費(fèi)用支出中，大約一半（49.42%）流向政府；開發(fā)項(xiàng)目的總銷售收入中，政府份額占37.36%；同時(shí)，房地產(chǎn)稅費(fèi)偏高并且呈逐漸增加趨勢。

據(jù)此，工商聯(lián)直指“土地財(cái)政是高房價(jià)首因”。一石激起千層浪。大家在驚嘆的同時(shí)，不由得感嘆兩會的質(zhì)量一年比一年高，很有些真知灼見；同時(shí)，大家所有的目光齊刷刷地盯上了當(dāng)?shù)卣?。特別是在各地房價(jià)并沒有大幅度下降的情況下，各地政府迫不及待地出臺了大量的救房政策，儼然是房地產(chǎn)商的代言人，讓廣大老百姓迷惑不解。經(jīng)濟(jì)學(xué)家唐明燈更激烈地指出，“地方政府與房產(chǎn)商合演雙簧戲！”言辭之大膽，令人咂舌。此言并非信口雌黃。君不見，廣東近日推出穩(wěn)定樓市15條，房價(jià)應(yīng)聲上漲5%，看得房地產(chǎn)大腕都心驚肉跳。開發(fā)商中稍有良心且明白點(diǎn)市道的王石先生認(rèn)為，房價(jià)這樣堅(jiān)挺著，政府還去救市，是一件滑稽的事。其實(shí)他說的也就是普通經(jīng)濟(jì)學(xué)常識?？上栴}不在于常識而在于現(xiàn)實(shí)往往如此，原因就在于地方政府是地產(chǎn)利益鏈最大受益者。我這里辯解幾句：

1、中國政府考核地方官員的政績偏重于GDP的增長，就如同中學(xué)教育不管如何改變教學(xué)方式，如果不改變高考選拔機(jī)制，應(yīng)試教育只會越演越烈一樣，而素質(zhì)教育永遠(yuǎn)是鏡花水月。所以，在經(jīng)費(fèi)一定量的情況下，各地政府在考核的“尚方寶劍”下，八仙過海、各顯神通，實(shí)際上很多政府高官中的有識之士，一般都在工業(yè)發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展和環(huán)境保護(hù)方面努力尋求一個(gè)均衡點(diǎn)。用聞一多先生的話來講，就是“戴著鐐銬跳舞”。百姓有百姓的苦，政府也有政府的苦。

2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理的表現(xiàn)。自改革開放后，我國各行各業(yè)都取得了長足的進(jìn)步，各項(xiàng)事業(yè)蒸蒸日上，但也不能掩蓋發(fā)展過程中的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理,原材料和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)比重大,深加工和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)比重小、產(chǎn)品少,科技含量低。這制約了我國產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步升空。電子、信息產(chǎn)業(yè)等只能仰歐美鼻息，根本無高附加值可言；制造業(yè)、鋼鐵業(yè)等，徒具規(guī)模，缺失核心技術(shù)。在國人的印象中，中國除了航天技術(shù)和衛(wèi)生發(fā)射技術(shù)還可獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷外，其余都有待大幅度提高。這也是每年各地都大張旗鼓鋪天蓋地如臨大敵地展開招商引資的任務(wù)的原因。

在這種情況下，來自工業(yè)的稅收可想而知。而農(nóng)業(yè)徹底成了被補(bǔ)助的對象。一方面要擴(kuò)大城建，另一方面又要大規(guī)模推高產(chǎn)業(yè)發(fā)展，升級換代。各級政府也是憂心如焚，此情此景之下，房地產(chǎn)淪為“土地財(cái)政”似乎也是順理成章。

（三）拆遷改造和新農(nóng)村建設(shè)的推動(dòng)

當(dāng)年泰高路擴(kuò)建的時(shí)候，拆遷戶采取的是以地?fù)Q地，再加上適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼。而如今，在國家土地政策收縮確保十八億的情況下，同時(shí)也為了進(jìn)一步繁榮房地產(chǎn)市場，防止房價(jià)下跌，政府采取了以防換房，將大量的農(nóng)村居民趕入了商品房，名為“拆遷安置房”。對此，無法褒貶。這是城市發(fā)展的必經(jīng)之路，但它客觀助長了搖搖欲墜的房地產(chǎn)價(jià)格。

一下為2008年年底網(wǎng)友“南門行客”提供的數(shù)據(jù)：

鵬欣上郡住宅709套銷出85

同悅?cè)輬@住宅404套銷出39

鳳城國際住宅738套銷出581

宏基花園住宅692套銷出675

金宇花園住宅295套銷出151

東潤第一城住宅820套銷出441

翰林雅居住宅318套銷出36

碧桂園翠林環(huán)玉苑住宅820套銷出441

從中我們由此得出結(jié)論，空置率是相當(dāng)高的。加上在金融危機(jī)背景下，觀望的人越來越多。空置率隨著其它樓盤的推出，只會越來越高，如果純粹由市場解決，只會選擇價(jià)格下行一條路可走。事實(shí)上，目前房價(jià)非常堅(jiān)挺，這其中拆遷改造作出了絕大的貢獻(xiàn)，而且周山河地區(qū)的拆遷規(guī)模還會繼續(xù)擴(kuò)大，填空房市的力度也會加強(qiáng)。況且新農(nóng)村建設(shè)的步伐只會越來越快，又能節(jié)約土地，符合中央意圖，又能擴(kuò)大城市規(guī)模，增多城市人口，地方政府何樂而不為？

（四）地級大市的組建以及文化南京的輻射作用

地級南京市組建以來，城市面貌日新月異，這是個(gè)無法否認(rèn)的現(xiàn)實(shí)。再加上文化南京的建設(shè)必將使南京成為一個(gè)非常適合居住的濱江宜居城市。尤其是作為一號首長的家鄉(xiāng)，南京的“祥泰”瑞氣定會讓周邊城市很多游客慕名而來。再加上南京構(gòu)建“雙環(huán)”的水文化，對于那些飽受城市工業(yè)化帶來的環(huán)境騷擾的居民尤其具有吸引力。不久后，南京大橋開通，肯定有相當(dāng)部分蘇南居民北上購房，投資、居住。就相當(dāng)于今日之香港、深圳一樣。一下提供一組數(shù)據(jù)，從網(wǎng)上搜索而來，引自“王莊的流浪漢”。

“2006年前三季度，長三角16城市GDP總計(jì)2.8萬億元，從高到低依次是南通、蘇州、無錫、湖州、常州、杭州、南京、揚(yáng)州、南京、臺州和鎮(zhèn)江(南京倒數(shù)第三)；產(chǎn)值增長較快的城市有南京、湖州和揚(yáng)州，三市同比增幅均超過30%（南京第一）。投資增幅超過25%的城市有舟山、南京和南通（第二），從出口增長看，南京和舟山增速超過50%（第一）(來源：浙江省信息中心2006-11-10)。這就是說南京經(jīng)濟(jì)總體水平在長三角來說是最低的（但這從另一個(gè)方面可以說南京有更大的發(fā)展空間），但從各項(xiàng)發(fā)展指數(shù)來看，南京卻是在整個(gè)長三角數(shù)一數(shù)二的。前幾天長三角第七次市長論壇在南京招開，十一五期間的南京會更好的融入蘇南，再加上沿江開發(fā)一鋪開，相信增速會更高。相應(yīng)的南京家庭年均也會以這個(gè)速度增長。相應(yīng)的房價(jià)與年均收入比值也會大大降低?！倍赀^去，南京的經(jīng)濟(jì)增速越來越快，居于江蘇十三地級市前列，而房價(jià)相比于南通、揚(yáng)州并沒有明顯的縮小差距，是一個(gè)價(jià)值洼地，所以短期看，房價(jià)很難降下來。盡管作為

一個(gè)老百姓來講，心理很難受，但我們必須正視這個(gè)可觀事實(shí)?？傊康禺a(chǎn)不僅僅是一個(gè)產(chǎn)業(yè)，一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈很長的產(chǎn)業(yè)，而且也涉及到政治，不僅是地方政府以及中央政府的重要財(cái)稅來源，尤其是在全球金融危機(jī)背景之下，中國的經(jīng)濟(jì)也受到波及，有陷入緊縮的危險(xiǎn)，那么房價(jià)下降就不是單純的價(jià)格問題，而是全局性的問題了。房間一旦下行，就不僅是通縮了，簡直是一場災(zāi)難。

但是如果你指望南京房價(jià)大幅度降價(jià)，那你大錯(cuò)特錯(cuò)，一廂情愿！如果南京房價(jià)在2009年能有百分之十的回調(diào)，就謝天謝地了！我的忠告是：

1、如果你確實(shí)想買房，現(xiàn)在任何時(shí)間買入都不會是個(gè)錯(cuò)誤的時(shí)機(jī)，因?yàn)榧词狗康禺a(chǎn)下調(diào)幅度也不會太大，我認(rèn)為百分之十就是極限了。如果你購買的是核心地段，更不要擔(dān)心，那里很堅(jiān)挺。

2、房價(jià)上漲對百姓不利，對長期發(fā)展不利；但如果降下來，產(chǎn)生的危險(xiǎn)更大，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的影響太大了，在目前的中國，高科技的企業(yè)太少，目前這種傳統(tǒng)資金和勞力密集型企業(yè)可以說支柱產(chǎn)業(yè)。我可以稍微形象概括一下，現(xiàn)在的房地產(chǎn)就是一輛陷入泥沼的戰(zhàn)車，不僅綁架了百姓，也綁架了相關(guān)金融行業(yè)，如銀行等，也綁架了政府。

3、我認(rèn)為政府的態(tài)度是希望房價(jià)保持平穩(wěn)，既不怎么上漲，也不怎么下降。采取以時(shí)間換空間的方式完成軟調(diào)整，時(shí)間大概是三年，也就是說2010到2011年將是一個(gè)關(guān)鍵期。我覺得這個(gè)方法可能是最好的方法了。

4、這兩三年間，可能出現(xiàn)一些變數(shù)，比如公務(wù)員和事業(yè)單位集

體加工資，就是陽光工資政策。實(shí)際上也是國家用的一招救房地產(chǎn)的暗棋，這樣大量中產(chǎn)階級的購買力加強(qiáng)，就會維持目前的房價(jià)甚至推高核心地段的房價(jià)。

5、隨著城市化進(jìn)程的加快，以及地方政府最喜歡用的一招，就是通過拆遷加強(qiáng)城市居民的數(shù)量，做大最強(qiáng)城市步伐的實(shí)施，包括我們南京也是這樣，比如09年周山河地區(qū)的大量拆遷，會迅速補(bǔ)上目前銷售停頓的市場。而且，也可以將之納入新農(nóng)村建設(shè)的計(jì)劃，何樂而不為？

6、五年之后，我們再行討論房地產(chǎn)與中國人口數(shù)量的關(guān)系。也許隨著人口的大量減產(chǎn)，未來的中國房地產(chǎn)的真正危機(jī)才會來臨。但目前不會。所以我估計(jì)今年暑假，中國的股市會慢慢轉(zhuǎn)暖，甚至?xí)M(jìn)入一輪大牛市，但是你要注意隨時(shí)撤退。否則的話，就像這一輪一樣，賺的快也去的快。

最后，我認(rèn)為南京房價(jià)并無“回暖”一說，在目前情況下，市區(qū)核心地段上升，周邊只能說是“平穩(wěn)”。

第二篇：2013年房價(jià)走勢分析報(bào)告

2013年房價(jià)走勢分析報(bào)告

中國房地產(chǎn)從現(xiàn)在開始，將有明顯的下跌趨勢,而下跌的主要因素可以歸納如下。

一，2012年一二線城市的房子價(jià)格上漲幅度小，遠(yuǎn)不如前幾年，表明這些城市房價(jià)上漲的空間正在迅速縮小。官方還報(bào)道，上海2012年的商品房價(jià)格出現(xiàn)了微小的下跌。

二，三四線城市的需求主要來自當(dāng)?shù)氐木用?，而?dāng)?shù)鼐用窈娃r(nóng)村有著千絲萬縷的關(guān)系，使他們對城市房地產(chǎn)的需求遠(yuǎn)比不過一二線城市的居民。所以，三四線城市的房價(jià)到達(dá)6000元/平米的時(shí)候，就必定沒有上沖的動(dòng)力。例如，?？诿科矫椎膬r(jià)格有可能就被盯住在6000-8000元之間。

三，中國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢大不如前，如果統(tǒng)計(jì)局不要隨便注水，GDP增長速度有可能就在6-7%之間。這樣的速度，不可能支撐人們對高房價(jià)的長期期望，當(dāng)人們意識到每平方米超過1.5萬元就太貴的時(shí)候，就算一二線城市的價(jià)格也會撐不住了。

四，盡管廉租房建設(shè)遠(yuǎn)沒有達(dá)到國務(wù)院的要求，各地積極開展廉租房的建設(shè)，將大大緩解高房價(jià)的壓力。

五，習(xí)近平的反腐政策正在被大家所關(guān)注，我估計(jì)習(xí)近平不是那種說話不行動(dòng)的人，那種抱有僥幸態(tài)度的官員必將受到懲罰。這樣一來，不僅現(xiàn)在許多官員在大量的拋售房子，官員們再也不敢像以前一樣大批大批的‘買進(jìn)’房子了。打擊腐敗，有利于房價(jià)的下跌。

六，過去15年，房地產(chǎn)的投資占社會固定資產(chǎn)投資的20%以上，這是導(dǎo)致地產(chǎn)泡沫的罪魁禍?zhǔn)?。?dāng)銀行害怕有毒資產(chǎn)時(shí)，房地產(chǎn)貸款將受到管制，銀根收緊，也會壓低地產(chǎn)價(jià)價(jià)。

七，三四線城市量價(jià)齊跌，是一二線城市房價(jià)下跌的前提條件和信號，說明老百姓的購買能力和欲望已經(jīng)受到嚴(yán)重的打擊。許多小‘鬼城’的出現(xiàn)，照樣可以在一二線城市重復(fù)。

附件：三四線城市地產(chǎn)開發(fā)過度陷僵局：房價(jià)大跌無人購

來源：中國青年報(bào)作者：李松濤(2013年1月24日)

歲末年初，一二線城市的樓市延續(xù)著交易量火爆的局面，而有的三四線城市卻陷入交易冷清、價(jià)格下跌的泥沼中。

不過，一個(gè)值得關(guān)注的背景是，城鎮(zhèn)化正成為近期影響房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵詞。有觀點(diǎn)認(rèn)為，三四線城市將是房地產(chǎn)行業(yè)的下一個(gè)金礦。

“城鎮(zhèn)化蘊(yùn)含著最大的內(nèi)需潛力”、“推進(jìn)城鎮(zhèn)化，關(guān)鍵是提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量”等中央層面有關(guān)對城鎮(zhèn)化的表態(tài)讓一些市場分析人士認(rèn)為，這將帶來三四線房地產(chǎn)市場的春天。

也有不少業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，一些對城鎮(zhèn)化的曲解正是房地產(chǎn)行業(yè)要警惕的。

“城鎮(zhèn)化并不是房地產(chǎn)化?！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)告訴記者，目前，相當(dāng)一部分三四線城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)供大于求，如果市場還有人曲解、炒作城鎮(zhèn)化，借機(jī)大賣土地，推高房地產(chǎn)投資，將會對三四線城市的房地產(chǎn)發(fā)展帶來巨大的危險(xiǎn)。

部分房企受困三四線城市

國家統(tǒng)計(jì)局2012年12月公布的數(shù)據(jù)顯示，在2012年11月，70個(gè)大中城市中有53個(gè)城市住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲，而下跌的城市中，基本上是丹東、煙臺、泉州、秦皇島、揚(yáng)州、桂林等三四線城市。

一二線城市與三四線城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)在分化。

另一組數(shù)據(jù)也證明了這個(gè)事實(shí)。

從房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績增長來看，業(yè)務(wù)側(cè)重于三四線城市的企業(yè)明顯低于側(cè)重一二線城市發(fā)展的企業(yè)。

根據(jù)公開統(tǒng)計(jì)資料，2012年前11月，保利地產(chǎn)[簡介 最新動(dòng)態(tài)]銷售額同比增長36%，中海[簡介 最新動(dòng)態(tài)]也增長近30%，這兩家企業(yè)在2012年都側(cè)重在一二線城市發(fā)展。但是側(cè)重在三四線城市圈地開發(fā)的恒大地產(chǎn)[簡介 最新動(dòng)態(tài)]銷售額同比僅增6%，同樣布局的碧桂園僅增長6.5%。

這樣的對比讓很多房地產(chǎn)企業(yè)感到意外。最近幾年，到三四線城市圈地幾乎是房地產(chǎn)企業(yè)的主流，但去年的數(shù)據(jù)卻讓這一信心滿滿的預(yù)期大打折扣。

“三四線城市現(xiàn)在已經(jīng)空置了大量的土地和住宅，很多三四線城市的房地產(chǎn)供應(yīng)已經(jīng)超過了當(dāng)?shù)氐男枨??！敝性禺a(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉說。

實(shí)際上，三四線城市這種住宅供大于求的現(xiàn)象并不是今天才暴露，早在2012年年中，這種局面就已經(jīng)初現(xiàn)端倪。唐山、煙臺、營口、常州、貴陽等城市都在那個(gè)時(shí)期出現(xiàn)開發(fā)商扎堆兒，項(xiàng)目銷售困難的局面。

在2012年年中之前，這些三四線城市都處在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的集中爆發(fā)期，眾多國內(nèi)知名開發(fā)商紛紛進(jìn)入，到處都是房地產(chǎn)建設(shè)工地。

上海易居房地產(chǎn)研究院企業(yè)研究中心在當(dāng)時(shí)就曾拿出一份研究報(bào)告，指明在三四線城市熱鬧的房地產(chǎn)開發(fā)背后，隱藏著嚴(yán)重過剩的巨大隱患。

這份研究報(bào)告以唐山為例，從2008年到2011年，唐山商品房用地年均成交量為2100萬平方米，而北京為2268萬平方米；唐山2011年商品房成交量為159萬平方米，只有北京的18%。

如果用類似的方法去比較其他三四線城市，幾乎可以得到類似的數(shù)據(jù)和結(jié)論：盡管城市不大、人口不多，但最近幾年的房地產(chǎn)開發(fā)量卻大幅猛增。

2012年年末，一些三四線城市相繼爆出樓市危機(jī)的新聞。比如貴陽，住宅待消化庫存高達(dá)3490萬平方米，而這個(gè)城市的人口即使計(jì)入流動(dòng)人口，也才500萬人，這樣的庫存量要消化掉至少需要4年。

而在海南，房價(jià)大幅縮水在多個(gè)城市上演。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總胡景暉在2012年年底參加的幾次地產(chǎn)界的聚會上聽到了數(shù)家房地產(chǎn)企業(yè)的抱怨，“他們都在說唐山、煙臺、營口等三四線城市，房子賣不動(dòng)?！?/p>

幾年前一些開發(fā)商興沖沖地到三四線城市跑馬圈地，2012年大多進(jìn)入銷售期，卻發(fā)現(xiàn)已經(jīng)陷了進(jìn)去。

正是這種狀況，讓那些知名開發(fā)商改變了拿地策略。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)統(tǒng)計(jì)了包括萬科、保利、金地、龍湖等8家知名開發(fā)商在2012年的拿地狀況，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，這8家開發(fā)商在一二線城市拿地共205宗，在三四線城市拿地降為110宗。

張大偉告訴記者，這種拿地策略的變化出現(xiàn)在2012年8月之后，從標(biāo)桿房企拿地?cái)?shù)量來看，一線城市占比20%，二線城市占比63%，三四線城市占比僅為18%。開發(fā)商回歸一二線城市已經(jīng)成為既成事實(shí)。

不過，拿地策略的變化并不能改變?nèi)木€城市在建項(xiàng)目銷售的尷尬，可以看到的是，這些前期房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活躍的三四線城市，未來將有著極大的銷售壓力。

在近日召開的瑞銀2013年大中華研討會上，瑞銀房地產(chǎn)行業(yè)研究主管李智穎表示，三線城市新房供應(yīng)過大的問題，在今年仍可能延續(xù)，供過于求現(xiàn)象將會存在。

單靠房地產(chǎn)，地方經(jīng)濟(jì)難持續(xù)發(fā)展

如果說三四線城市的房地產(chǎn)市場供大于求已是基本事實(shí)，那么，是什么造成了如今的結(jié)果？

時(shí)光需要倒回5年前。2008年年底，全球金融危機(jī)爆發(fā)，為了防止此次金融危機(jī)對我國經(jīng)濟(jì)的拖累，2009年，我國出臺了4萬億元的刺激經(jīng)濟(jì)政策，也正是在此之后，不少三四線城市的房地產(chǎn)市場開始吹起了泡沫。

“當(dāng)年是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的高潮，各地都在造新城，投資拉動(dòng)是當(dāng)時(shí)絕大多數(shù)城市的最重要的經(jīng)濟(jì)增長方式?！睆埓髠ジ嬖V記者，三四線城市開始大量出讓土地，吸引開發(fā)商進(jìn)入。

胡景暉告訴記者，當(dāng)時(shí)不少地方政府想的只是讓開發(fā)商進(jìn)來，把土地賣出去，把錢賺回來，而沒有想到要維持一個(gè)房地產(chǎn)市場，還需要產(chǎn)業(yè)、人口聚集、配套設(shè)施等等條件。在胡景暉看來，當(dāng)時(shí)確實(shí)有一些開發(fā)商的投資過于草率。

而始于2011年1月的樓市限購政策則加劇了開發(fā)商進(jìn)入三四線城市的步伐和決心。

“不少開發(fā)商當(dāng)時(shí)的判斷是，北京上海這些一線城市的銷售量會萎縮得很厲害，那只能到不限購的三四線城市尋找機(jī)會?！焙皶熣f。

眾多三四線城市正是從2009年前后開始進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)的盛宴。

在揚(yáng)州，2010年土地出讓爆發(fā)式增長，當(dāng)年該市市區(qū)住宅用地合計(jì)供應(yīng)426.29萬平方米，同比增加68.58%。當(dāng)年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資101.48億元，同比增長80%。

惠州2011年商品房成交量相當(dāng)于廣州的31%，但土地成交量相當(dāng)于廣州的94%。

在貴陽，已經(jīng)有十幾個(gè)超過100萬平方米的在售樓盤項(xiàng)目，其中一個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)入住人口30萬。根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕y(tǒng)計(jì)，2012年上半年，貴陽商品房市場的整體供應(yīng)量就已超過2007～2009年期間每年全年的供應(yīng)量。

在南通，近4年土地累計(jì)成交量超過7500萬平方米，消化時(shí)間需要近15年。

這些嚇人的數(shù)字在過去幾年的眾多三四線城市輪番出現(xiàn)，引起眾多學(xué)者的關(guān)注。中國社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜一直在關(guān)注三四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)高潮，2012年上半年，她就告訴記者，這些城市已經(jīng)出現(xiàn)了過度開發(fā)的問題，商品房供應(yīng)已經(jīng)大于需求。

盡管從2009年以來，我國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已經(jīng)讓不少三四線城市獲得了很大的發(fā)展機(jī)會，高鐵的建設(shè)提速也串聯(lián)起了不少三四線城市與一二線城市，但這些 三四線城市依舊沒能得到足以支撐迅猛開發(fā)的房地產(chǎn)市場的人口聚集、產(chǎn)業(yè)配套，那些大力開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不可避免地陷入銷售困境。

“當(dāng)?shù)厝速I不起，外地人不來買”已經(jīng)成為這些三四線城市房地產(chǎn)市場的基本狀態(tài)。

在中國房產(chǎn)信息集團(tuán)公布的房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)排行榜中，風(fēng)險(xiǎn)排名前50名全部是三四線城市。

“之所以出現(xiàn)這樣的局面，就是因?yàn)檫@些三四線城市把房地產(chǎn)業(yè)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的引擎，房地產(chǎn)業(yè)只是一個(gè)先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并不能作為地方經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的根本，這 個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作為支撐?！焙皶熣f，但從這幾年的發(fā)展來看，這些三四線城市基本是提前透支了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，卻沒有在經(jīng)濟(jì)增長上得到相 應(yīng)的成果。

標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)在拿地策略上回歸一二線城市，也許并不是對三四線城市失去信心，而是暫時(shí)還看不到這些城市的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

城鎮(zhèn)化能否化解難題

“三四線城市如果沒有產(chǎn)業(yè)的培育，將難以支撐房地產(chǎn)市場的發(fā)展?！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)告訴記者，三四線城市對人口、資金的吸納能力都沒有想象中那么強(qiáng)。過去幾年，不論是地方政府還是開發(fā)商，對三四線城市的發(fā)展都作了過于樂觀的判斷。

在陳國強(qiáng)看來，不同的城市面臨的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)不同，需要從各自城市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)進(jìn)行研究，從而對房地產(chǎn)開發(fā)作出調(diào)整。對開發(fā)商來說，區(qū)域布局要均衡，要參與到三四線城市房地產(chǎn)市場的培育過程中，但不能把重心全放在三四線城市。

“城鎮(zhèn)化是遠(yuǎn)水，不可能馬上解決那些已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)市場問題的三四線城市的問題?！标悋鴱?qiáng)說，中央對城鎮(zhèn)化的表態(tài)也說明，恰恰是要通過城鎮(zhèn)化來調(diào)整前幾年發(fā)展中遇到的問題。

對于目前已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的三四線城市，有人認(rèn)為很危險(xiǎn)，也有人有著不同的看法。

在張大偉看來，對這幾年進(jìn)入三四線城市發(fā)展的開發(fā)商來說，并沒有太大的壓力，因?yàn)樗麄兡玫氐某杀静⒉桓撸行┏鞘型恋貎r(jià)格一平方米只有幾百元。如果這個(gè)城市有發(fā)展?jié)摿Γ壳暗墓┐笥谇缶筒皇菃栴}，很快就能消化掉庫存。

“但如果沒有發(fā)展?jié)摿?，就值得認(rèn)真研究?！睆埓髠フf，比如鄂爾多斯，最近一兩年基本上沒有新推什么土地，之所以會出現(xiàn)房價(jià)的大幅下跌，是因?yàn)槊簝r(jià)下跌了，而煤炭是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的絕對支柱。如果當(dāng)?shù)爻嗣禾恐膺€有別的經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱，那就不會出現(xiàn)房地產(chǎn)的問題。

在張大偉看來，中央近期對城鎮(zhèn)化的表態(tài)，其實(shí)正是強(qiáng)調(diào)一二線城市和三四線城市之間的產(chǎn)業(yè)布局，培育三四線城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是對經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

其實(shí)，產(chǎn)業(yè)布局對房地產(chǎn)市場的影響不僅僅出現(xiàn)在三四線城市，在一二線城市同樣存在，一二線城市建設(shè)的“新城”往往也因?yàn)闆]有產(chǎn)業(yè)的支撐從而成為“睡城”。

在胡景暉看來，未來中國還將有三億到四億的人口轉(zhuǎn)移，這些人口不是轉(zhuǎn)移到大城市，而是在百萬人口左右的城市，要做到這一點(diǎn)，這些城市就必須有相當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)支撐?！耙欢€城市也需要將現(xiàn)有的一些產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移出去，分解到三四線城市。”

從國外的經(jīng)驗(yàn)來看，當(dāng)大城市發(fā)展到一定程度后往往會出現(xiàn)逆城市化，“中國未來恐怕也會如此，三四線城市的房地產(chǎn)會發(fā)展，但基礎(chǔ)一定是產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和配套設(shè)施的完善。

第三篇：2011-2012海南房地產(chǎn)形勢報(bào)告會——房價(jià)走勢大預(yù)測

2011-2012海南房地產(chǎn)形勢報(bào)告會——房價(jià)走勢大預(yù)測

房地產(chǎn)門戶-搜房網(wǎng) 2011-12-16 06:30:00 來源：搜房網(wǎng) 張 磊

[提要]隨著時(shí)間進(jìn)入2011年年尾，在諸多政策疊加調(diào)控下的2012年海南樓市走向如何越來越受關(guān)注，特別是新的一年房價(jià)會不會降，會降多少更是關(guān)注的焦點(diǎn)。

搜房網(wǎng)訊：隨著時(shí)間進(jìn)入2011年年尾，在諸多政策疊加調(diào)控下的2012年海南樓市走向如何越來越受關(guān)注，特別是新的一年房價(jià)會不會降，會降多少更是關(guān)注的焦點(diǎn)。

政策調(diào)控下的2011年，海南樓市并沒有像眾人想象中的頹靡不堪。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至今年11月底，海南商品住房銷售761.34萬平方米，占全年計(jì)劃的152.26%，同比增長4.9%。全省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成585.9億元，占全年計(jì)劃投資總額的110.5%，同比增長43.7%。價(jià)格方面，與全國其他城市一樣，自限購令后，海南樓市成交量雖出現(xiàn)下滑，但不同的是，海南大部分樓盤成交價(jià)格仍然較為平穩(wěn)?？傮w上，今年海南樓市在限購、限貸和首貸利率下降的政策下表現(xiàn)相當(dāng)堅(jiān)挺。

那么，2012年的海南樓市會不會像過去的一年里一樣堅(jiān)挺過去呢？

自?？谛佳永m(xù)限購后，中央經(jīng)濟(jì)會議又重申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，要使房價(jià)回到合理的水平。而后，國務(wù)院副總理李克強(qiáng)在12月15日的全國發(fā)展和改革工作座談會上講話繼續(xù)指出要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，繼續(xù)抑制投機(jī)、投資性購房需求，增加普通商品房供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。政策絲毫未動(dòng)，并且有越累越緊的趨勢。

進(jìn)入12月，海南在售的樓盤中有大量樓盤推出了小幅折扣，市場寒冬端倪似乎顯現(xiàn)，而后又有消息稱明年擬入市的43家樓盤定價(jià)均不會太高，雖說明了明年樓盤價(jià)不會虛高，但也同時(shí)蘊(yùn)含了定價(jià)也絕不會低的底線。一時(shí)間對于明年樓市價(jià)格走向撲朔迷離。

第四篇：2013年物價(jià)走勢分析與預(yù)測

2013年物價(jià)走勢分析與預(yù)測

2012年以來我國物價(jià)溫和上漲，在波動(dòng)中呈小幅回落態(tài)勢，1-10月，居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲2.7%，初步判斷今年四季度物價(jià)漲幅較三季度略有擴(kuò)大，預(yù)計(jì)CPI全年上漲2.7%，PPI下降1.8%。展望2013年，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力、糧食豐收和翹尾因素減弱等將抑制物價(jià)漲幅；但寬松的貨幣環(huán)境、豬肉價(jià)格進(jìn)入新一輪上漲周期、資源價(jià)格改革和輸入性通脹壓力增強(qiáng)等因素將推高物價(jià)漲幅。綜合考慮各種因素，初步預(yù)計(jì)2013年CPI上漲3.0%，PPI下降1.0%。

一、當(dāng)前物價(jià)運(yùn)行形勢及特征

1.居民消費(fèi)價(jià)格平穩(wěn)回落，物價(jià)上漲的結(jié)構(gòu)性特征依然突出

2012年1-10月，居民消費(fèi)價(jià)格（CPI）累計(jì)同比上漲2.7%，漲幅低于2011年2.7個(gè)百分點(diǎn)，低于全年4%的調(diào)控目標(biāo)1.3個(gè)百分點(diǎn)。2012年1-10月，食品和居住價(jià)格累計(jì)同比分別上漲

5.1%和2.0%，比去年同期分別回落7.3和3.9個(gè)百分點(diǎn)；食品和居住分別拉動(dòng)CPI上漲1.60和0.34個(gè)百分點(diǎn)，貢獻(xiàn)率分別為59.3%和12.1%，兩類價(jià)格對CPI的貢獻(xiàn)率為71.4%，表明物價(jià)上漲主要由食品和居住價(jià)格拉動(dòng)，物價(jià)上漲的結(jié)構(gòu)性特征依然突出。從影響因素看，1-10月，翹尾因素和新漲價(jià)因素分別拉動(dòng)CPI上漲1.3和1.4個(gè)百分點(diǎn)，貢獻(xiàn)率分別為48.1%和51.9%。結(jié)合當(dāng)前及后期的物價(jià)運(yùn)行形勢，初步預(yù)計(jì)四季度物價(jià)漲幅較三季度有所擴(kuò)大，預(yù)計(jì)CPI2012年全年上漲2.7%。

2.糧食和豬肉價(jià)格漲幅較低是今年物價(jià)回落的主要原因

今年糧食和豬肉價(jià)格漲幅明顯回落。1-10月份，糧食價(jià)格累計(jì)同比上漲4.0%，比去年同期回落9.2個(gè)百分點(diǎn)，僅拉動(dòng)CPI上漲0.10個(gè)百分點(diǎn)，對CPI的拉動(dòng)比去年全年低0.21個(gè)百分點(diǎn)。今年以來豬肉價(jià)格漲幅明顯回落。1-10月豬肉價(jià)格累計(jì)同比上下降4.2%，比去年同期回落41.3個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)CPI下降0.16個(gè)百分點(diǎn)，對CPI的拉動(dòng)比去年全年回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。在糧食和豬肉價(jià)格漲幅收窄的影響下，1-10月，食品價(jià)格漲幅明顯回落，累計(jì)同比上漲5.1%，比去年同期回落7.3個(gè)百分點(diǎn)。

3.工業(yè)生產(chǎn)者價(jià)格明顯下跌，生產(chǎn)領(lǐng)域呈通縮跡象

2012年1-10月，工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格（PPI）累計(jì)同比平均下降1.6%，比去年同期回落8.4個(gè)百分點(diǎn)，工業(yè)生產(chǎn)者購進(jìn)價(jià)格（PPIRM）累計(jì)同比平均下降1.7%，比去年同期回落11.8個(gè)百分點(diǎn)。綜合判斷，初步預(yù)計(jì)2012年四季度PPI降幅將逐步縮小，全年P(guān)PI下降

1.8%。2011年10月份以來，PPI與CPI走勢出現(xiàn)分化，上下游價(jià)格倒掛。2012年1-9月，CPI與PPI漲幅之差分別為3.8、3.2、3.9、4.1、4.4、4.3、4.7、5.5、5.5和4.5個(gè)百分點(diǎn)，上游價(jià)格向下游傳導(dǎo)的壓力有所減輕。

二、影響物價(jià)運(yùn)行的主要因素及2013年走勢預(yù)測

（一）抑制物價(jià)過快上漲的因素

1.物價(jià)上漲的總需求壓力較輕

受經(jīng)濟(jì)刺激政策退出、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和美歐日等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)增長步伐放緩的影響，我國經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)回落。2012年前三季度，GDP同比增長7.7%，比去年同期回落1.7個(gè)百分點(diǎn)。我國工業(yè)生產(chǎn)進(jìn)入去庫存階段，1-10月規(guī)模以上工業(yè)生產(chǎn)增長10.0%，比去年同期回落4.1個(gè)百分點(diǎn)。IMF于10月9日在最新版《世界經(jīng)濟(jì)展望報(bào)告》中進(jìn)一步下調(diào)了今明兩年全球經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期，顯示IMF對全球經(jīng)濟(jì)前景走勢趨于悲觀。報(bào)告預(yù)計(jì)，2012年和2013年全球經(jīng)濟(jì)增長率分別為3.3%和3.6%，分別比今年7月的預(yù)測值下降0.2和0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，中國經(jīng)濟(jì)2012年和2013年增長率數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)將為7.8%和8.2%，分別比上次下調(diào)0.2和0.3個(gè)百分點(diǎn)。由于經(jīng)濟(jì)增長乏力，后期物價(jià)上漲的總需求壓力較輕。

2.糧食豐收提供了穩(wěn)定物價(jià)的物質(zhì)基礎(chǔ)

2012年，全國夏糧總產(chǎn)量達(dá)到12995萬噸，比2011年增加356萬噸，增長2.8%，超過

1997年12768萬噸的歷史最好水平，其中，冬小麥產(chǎn)量11430萬噸，比上年增加334萬噸，增長3%。2012年在國家大幅度提高早稻最低收購價(jià)格和各地積極推行科學(xué)種植的共同作用下，全國早稻生產(chǎn)穩(wěn)定增產(chǎn)，2012全國早稻總產(chǎn)量達(dá)到3329萬噸，比上年增產(chǎn)53.6萬噸，增長1.6%。據(jù)農(nóng)業(yè)部農(nóng)情調(diào)度消息，2012年秋糧豐收已成定局，加上已收的夏糧和早稻，全年糧食產(chǎn)量有望實(shí)現(xiàn)九連增。糧價(jià)是百價(jià)之基，糧食供給的增加對保障供應(yīng)和穩(wěn)定物價(jià)將發(fā)揮基礎(chǔ)性的作用。

3.房地產(chǎn)調(diào)控累積效應(yīng)逐步顯現(xiàn)

2012年以來，房價(jià)同比延續(xù)下跌態(tài)勢，過快上漲的勢頭得到初步遏制。9月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比平均下降1.25%，70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格同比平均下降1.74%。2012年的政府工作報(bào)告明確提出要搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，基調(diào)由去年的“堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢頭”轉(zhuǎn)向“促進(jìn)房價(jià)合理回歸”，中央高層多次明確表態(tài)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，彰顯了中央堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策的決心，有利于穩(wěn)定市場預(yù)期，控制房價(jià)漲幅。

4.翹尾因素維持在較低水平

2012年CPI各月環(huán)比漲幅總體上比2011年有所回落，環(huán)比負(fù)增長的月份較多，特別是2012年二季度三個(gè)月環(huán)比均為負(fù)，對明年的翹尾因素具有明顯的下拉作用。因此，2013年的翹尾因素比2012年更小。經(jīng)測算，2012年CPI翹尾因素為1.2個(gè)百分點(diǎn)，2013年CPI翹尾因素為1.0個(gè)百分點(diǎn)，比2012年低0.2個(gè)百分點(diǎn)，翹尾因素的回落在一定程度上將抑制2013年CPI漲幅。

（二）推動(dòng)物價(jià)上漲的因素

1.物價(jià)上漲的貨幣條件趨于寬松

2012年10月末，M2同比增長14.1%，比上月末低0.7個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期高1.2個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)束了市場對M2趨于穩(wěn)定的預(yù)期，貨幣擴(kuò)張重回高增長軌道，預(yù)計(jì)2012年M2余額與GDP的指數(shù)比值仍將在1.8左右。央行今年分別兩次降低人民幣存款準(zhǔn)備金率和人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，除中國降息外，近期歐洲央行、韓國、巴西、澳大利亞和印度均采取了降息措施。美國推行第三輪量化寬松政策，歐洲央行貨幣直接交易（OMT）實(shí)質(zhì)上類似于量化寬松。寬松的貨幣政策在一定程度上將增加市場流動(dòng)性，推升物價(jià)漲幅。

2.豬肉價(jià)格將進(jìn)入新一輪上漲周期

從歷史規(guī)律看，豬肉價(jià)格波動(dòng)周期一般為36個(gè)月，上升周期為18個(gè)月左右，下降周期為13個(gè)月左右，還有4-5個(gè)月的調(diào)整期。2011年四季度以來，生豬價(jià)格持續(xù)走低，2012年6月初全國生豬出場價(jià)回落到本輪價(jià)格周期波動(dòng)的最低點(diǎn)，為13.94元/公斤，目前生豬生產(chǎn)整體處于不盈利甚至虧損狀態(tài)。為了緩解生豬過度下跌的局面，5月11日，國家發(fā)展改革委等六部門聯(lián)合發(fā)布了《緩解生豬市場價(jià)格周期性波動(dòng)調(diào)控預(yù)案》。經(jīng)過調(diào)控，近期生豬價(jià)格出現(xiàn)小幅回升，截止到10月10日，生豬出場價(jià)為14.92元/公斤，比6月初的最低點(diǎn)上漲了7.03%，初步判斷豬肉價(jià)格目前已經(jīng)進(jìn)入周期性的調(diào)整階段，今年底或明年初豬肉價(jià)格將進(jìn)入周期性的上漲階段。我國豬肉價(jià)格在CPI中的權(quán)重約為3.8%左右，根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，豬肉價(jià)格上漲階段的漲幅明顯高于下降階段的降幅，因此，明年豬肉價(jià)格上行周期一旦確立，對CPI的影響應(yīng)予以高度重視。

3.資源價(jià)格改革穩(wěn)步推進(jìn)

今年以來，為了推進(jìn)經(jīng)濟(jì)體制改革，發(fā)揮價(jià)格的杠桿作用，國家啟動(dòng)了居民階梯電價(jià)改革，7月1日開始在全國全面試行。階梯電價(jià)把居民每個(gè)月的用電分成三檔。經(jīng)相關(guān)投入產(chǎn)出模型測算電力價(jià)格上漲10%，將導(dǎo)致CPI和PPI分別上漲0.55%和1.19%。2011年底國家開始在廣東、廣西開展天然氣價(jià)格形成機(jī)制改革試點(diǎn)，天然氣價(jià)格改革邁出了關(guān)鍵的一步，預(yù)計(jì)今后天然氣價(jià)格改革的范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大。階梯電價(jià)的推行和天然氣價(jià)格改革范圍的擴(kuò)

大將在一定程度上推升物價(jià)漲幅。

4.輸入性通脹壓力有所增強(qiáng)

由于2011年大宗商品價(jià)格基數(shù)較高，2012年以來，大宗商品價(jià)格總體較上年有所回落。2012年1-10月，CRB大宗商品期貨價(jià)格指數(shù)累計(jì)同比平均下降12.4%。2012年以來中國、印度和歐洲央行等經(jīng)濟(jì)體為維持經(jīng)濟(jì)增長紛紛降息，美國推行量化寬松政策，歐洲穩(wěn)定機(jī)制全面啟動(dòng)，各國貨幣政策總體寬松；伊朗和敘利亞局勢不穩(wěn)，地緣政治風(fēng)險(xiǎn)不斷發(fā)酵；今年美國和歐洲的干旱影響大豆和玉米等農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量。以上諸多因素均助推大宗商品價(jià)格，因此，初步判斷2013年大宗商品價(jià)格漲幅將明顯高于2012年，輸入性通脹壓力將有所增強(qiáng)。

5.本輪物價(jià)漲幅回落的趨勢基本結(jié)束

2000年以來，我國經(jīng)歷了四輪周期性的物價(jià)波動(dòng)。第一輪從2000年1月至2002年3月，上升階段持續(xù)了16個(gè)月，回落階段持續(xù)了11個(gè)月；第二輪從2002年4月至2006年3月，上升階段持續(xù)了28個(gè)月，回落階段持續(xù)了20個(gè)月；第三輪從2006年4月至2009年7月，上升階段持續(xù)了25個(gè)月，回落階段持續(xù)了15個(gè)月；第四輪從2009年8月至今，上升階段持續(xù)了24個(gè)月，回落階段已經(jīng)持續(xù)了15個(gè)月，根據(jù)歷史規(guī)律，初步判斷本輪物價(jià)回落的趨勢已經(jīng)基本結(jié)束，物價(jià)將進(jìn)入新一輪上升階段。

（三）對2013年物價(jià)走勢的初步預(yù)測

綜合考慮以上各種因素，我們認(rèn)為明年推動(dòng)物價(jià)上漲的因素較多，初步判斷2013年物價(jià)漲幅較2012年有所擴(kuò)大，對農(nóng)產(chǎn)品、能源資源類產(chǎn)品和勞動(dòng)力價(jià)格快速上漲的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)予以重點(diǎn)關(guān)注，預(yù)計(jì)2013年CPI上漲3.0%，PPI下降1.0%。

第五篇：2006年棉花價(jià)格分析及2007年走勢預(yù)測

2006年棉花價(jià)格分析及2007年走勢預(yù)測

2006年，我國棉花價(jià)格經(jīng)歷先漲后跌再走穩(wěn)的過程，新棉集中收購期收購價(jià)格低于上年同期。受供求關(guān)系及國際市場價(jià)格的影響，預(yù)計(jì)2007年棉花價(jià)格總體走勢穩(wěn)中趨漲，價(jià)格小幅波動(dòng)。

一、2006年棉花價(jià)格運(yùn)行情況

(一)新棉收購價(jià)格高開低走，集中收購期平均價(jià)格比上年同期有所下降，全年平均價(jià)格高于上年。前三季度收購價(jià)格保持上年末的較高價(jià)位，9月初新棉開秤，主產(chǎn)區(qū)328級籽棉收購價(jià)格為每50公斤(下同)682元，較上年同期高4%，但從中下旬開始，價(jià)格逐步下降，到11月份，降到554.60元，比上年同期下降16.02%，12月份比11月份略有上漲。9-12月份新棉收購價(jià)格平均為583.70元，較上年同期下降9.18%。全年棉花平均收購價(jià)格為627.07元，較上年上漲9.54%。

(二)現(xiàn)貨銷售價(jià)格呈下降走勢，全年平均價(jià)格比上年有所上漲。去年前8個(gè)月價(jià)格小幅下調(diào)，進(jìn)入新棉花呈加速下降的態(tài)勢。1月份，棉花銷售價(jià)格為707.39元，比上年同期上漲24.89%，12月份為626.47元，較年初下降12.92%，比上年同期下降12.44%。1-8月平均價(jià)格為696.64元，較上年同期上漲6.61%；9-12月份價(jià)格平均為645.69元，較上年同期下降6.77%。全年主產(chǎn)區(qū)棉花銷售價(jià)格平均為679.53元，較上年上漲4.00%。

(三)期貨價(jià)格在波動(dòng)中下降，年底價(jià)格有所反彈，但仍低于 1

上年水平。鄭州商品交易所棉花期貨收盤價(jià)格由年初的15295元/噸逐步下降，10月份降至13205元/噸的全年最低水平后，價(jià)格開始回升，12月份月平均收盤價(jià)格為13970元/噸，較年初下降

8.66%，較上年同期下降7.27%。

二、2007年棉價(jià)走勢分析及預(yù)測

綜合國內(nèi)外棉花供求情況及國際棉價(jià)走勢分析，預(yù)計(jì)2007年我國棉花價(jià)格總水平穩(wěn)中趨漲，出現(xiàn)劇烈波動(dòng)的可能性較小。

(一)2006/07國內(nèi)棉花產(chǎn)量有較大幅度增加，供給壓力得到緩解，但2007/08產(chǎn)量再度增加存在一定難度。據(jù)中國棉花協(xié)會預(yù)計(jì)，2006年全國棉花總產(chǎn)量預(yù)計(jì)超過670萬噸，比上年增加100萬噸，增幅達(dá)到17.5%。棉花產(chǎn)量大幅增加，使國內(nèi)供應(yīng)壓力得到一定緩解，進(jìn)口棉數(shù)量迅速下降，新棉收購期累計(jì)進(jìn)口棉花61.42萬噸，較上同期減少43.31%。但新棉花繼續(xù)增產(chǎn)難度較大。據(jù)部分主產(chǎn)省農(nóng)業(yè)部門調(diào)查，受2006年棉花價(jià)格走勢的影響，新疆區(qū)2007年棉花種植面積可能下降3%，河北、安徽、江蘇等省的一些地方下降的幅度在7%-10%之間。國際棉花咨詢委員會近期發(fā)布的預(yù)測數(shù)據(jù)顯示，2007/08中國的棉花種植面積與上年基本持平，但由于單產(chǎn)由上每公頃1209公斤降至1155公斤，導(dǎo)致中國棉花產(chǎn)量將降至621萬噸。

(二)紡織業(yè)保持快速發(fā)展，國內(nèi)棉花需求量增加。我國加入世貿(mào)組織以來，紡織業(yè)取得了長足發(fā)展，紡織品出口增長較快。近幾年紡織品服裝出口都在20%以上，2006年盡管受歐美等對我國紡織品設(shè)限等因素的影響，但由于我國實(shí)行了紡織品出口市場多元化戰(zhàn)略，全年仍增長25.2%。2006年秋季廣交會紡織服裝出口簽約增長20.57%，預(yù)計(jì)2007年紡織品出口仍將有較高增長，國內(nèi)棉花需求量將保持較大幅度增加。據(jù)國際棉花咨詢委員會預(yù)測，中國紡織業(yè)今年仍有較好的發(fā)展態(tài)勢，2007/08將達(dá)到440萬噸，比上一增大18.92%，棉花產(chǎn)需缺口會進(jìn)一步擴(kuò)大。

(三)國際市場棉花價(jià)格上漲直接影響國內(nèi)棉花價(jià)格走勢。據(jù)美國農(nóng)業(yè)部1月報(bào)告預(yù)計(jì)，2006/07全球棉花生產(chǎn)增長低于消費(fèi)增幅，出口量大幅減少并低于進(jìn)口需求，庫存繼續(xù)下降，這將對國際市場價(jià)格上升產(chǎn)生影響。同時(shí)，由于國際市場玉米、小麥等農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)偏緊，市場價(jià)格維持高位運(yùn)行，下糧棉爭地現(xiàn)象將愈發(fā)突出，糧價(jià)上漲可能導(dǎo)致種棉面積下降，帶動(dòng)棉花價(jià)格走高。據(jù)預(yù)測，按目前玉米、大豆價(jià)格走勢，國際市場玉米價(jià)格將維持在每蒲式耳3.75-4.0美元，大豆維持6.0-7.5美元，在保持正常的比價(jià)情況下，紐約期棉應(yīng)維持在60美分的水平上，高于目前的55美分左右的價(jià)位。

但也要看到，雖然各方面預(yù)計(jì)我國紡織品出口仍維持較高增長，具有拉升價(jià)格的一面，而人民幣升值趨勢將會在一定程度上增加產(chǎn)品出口成本，擠壓企業(yè)利潤。據(jù)有關(guān)方面測算，人民幣每升值1%，棉紡織、毛紡織、服裝等行業(yè)利潤率分別下降3.19%、2.27%、6.18%。這勢必影響企業(yè)對棉花價(jià)格上漲的承受能力，構(gòu)成對棉價(jià)上漲的制約，促使價(jià)格保持穩(wěn)中略升態(tài)勢。

三、幾點(diǎn)建議

為促進(jìn)今年棉花生產(chǎn)，努力保持棉花價(jià)格在一個(gè)相對合理、穩(wěn)定的水平上，提出以下幾點(diǎn)建議：

(一)加強(qiáng)對棉農(nóng)的保護(hù)，穩(wěn)定棉花生產(chǎn)。為保護(hù)農(nóng)民利益并保持棉花產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，應(yīng)研究實(shí)施對棉花生產(chǎn)補(bǔ)貼等保護(hù)政策。目前國際上對棉農(nóng)進(jìn)行補(bǔ)貼的方式主要有兩種：一是按種植面積直接補(bǔ)貼；二是制定保護(hù)性補(bǔ)貼政策，即根據(jù)棉農(nóng)的生產(chǎn)成本等確定保護(hù)性價(jià)格，當(dāng)市場價(jià)格低于保護(hù)性價(jià)格時(shí)，政府按差額對棉農(nóng)提供補(bǔ)貼，我們可以研究借鑒。去年底在新疆區(qū)采取的棉花收儲措施，對穩(wěn)定棉花收購價(jià)格、保護(hù)棉農(nóng)利益發(fā)揮了重要作用，今后應(yīng)總結(jié)完善、形成機(jī)制。此外，還可以研究實(shí)行諸如對棉農(nóng)進(jìn)行種植方面的指導(dǎo)、良種補(bǔ)貼、農(nóng)資直補(bǔ)以及為棉農(nóng)自然災(zāi)害保險(xiǎn)等一系列措施，在更廣泛的范圍內(nèi)保護(hù)棉農(nóng)生產(chǎn)積極性。

(二)應(yīng)采取措施抑制棉花需求增長過快的勢頭。從人多地少的基本國情及保證糧食安全的需要看，大幅增加種棉面積不太可能，只能盡量利用國際市場棉花資源、保障國內(nèi)供給。近幾年，我國紡織行業(yè)發(fā)展較快，棉花進(jìn)口數(shù)量已經(jīng)占到全球棉花貿(mào)易量的41%，對外依存度高可能會導(dǎo)致國際投機(jī)基金炒作下進(jìn)口價(jià)格大幅上漲等風(fēng)險(xiǎn)。因此，我國應(yīng)采取措施控制紡織業(yè)產(chǎn)能過快增長，相應(yīng)把棉花需求增長控制在適度范圍內(nèi)。同時(shí)，要通過品牌戰(zhàn)略、技術(shù)改造以及產(chǎn)業(yè)升級等措施，促進(jìn)紡織企業(yè)逐步擺脫依靠低價(jià)

競爭的產(chǎn)業(yè)模式，走上良性發(fā)展的道路。

(三)把握好調(diào)控時(shí)機(jī)，努力保持棉花價(jià)格基本穩(wěn)定。近年來，國家通過配額、收儲、關(guān)稅等多種手段調(diào)控市場，對保持棉花供求總量平衡、維護(hù)價(jià)格基本穩(wěn)定起到了重要作用。今年我國棉花仍存在較大缺口，2006/07前四個(gè)月進(jìn)口數(shù)量下降幅度較大，預(yù)計(jì)2007年棉花進(jìn)口數(shù)量將有較大增加。從當(dāng)前棉價(jià)看，進(jìn)口棉沒有價(jià)格競爭力，國產(chǎn)棉可能會消耗較多，后期棉紡織企業(yè)使用進(jìn)口棉將大量增加，報(bào)價(jià)也會上調(diào)，如果進(jìn)口過于集中，可能會引起國際市場棉價(jià)上漲。因此，在配額發(fā)放時(shí)機(jī)選擇上，既要避免沖擊國內(nèi)市場，還要防止國際棉價(jià)劇烈波動(dòng)帶來不利影響。

邯鄲市物價(jià)局

2007年5月20日